el contrato de mediación o corretaje es un contrato...

Pero a pesar de ello su enorme prácticacomercial y la importancia que haadquirido en dicha área, hace preciso

que se fijen las normas por las que se ha deregir su nacimiento, desarrollo y producciónde efectos. En el contrato de mediación ocorretaje el mediador no ha de limitarse sóloa poner en relación a los futuros compradory vendedor de un objeto determinado, yaque tal actividad ha de desplegarse enlograr el cumplimiento del contrato final.

La relación jurídica entre el cliente y elmediador no surge exclusivamente de unnegocio contractual de mediación, pues lasobligaciones y derechos exigen además elhecho de que el intermediario contribuyaeficazmente a que las partes concluyan elnegocio.

Por otro lado es fundamental la correctaatención al consumidor y la confianza que segenera en éste por parte del mediador. Portanto, si el consumidor sufre desatención, pre-sión, falta de información, actitudes abusivasque lleguen al punto de generar desconfianza,podrían facultarle a revocar el mandato.

Las cantidades entregadas como señalgeneran también problemas de interpretacióny por tanto hay que destacar que las arras oseñal es una cláusula accesoria de un contratoprincipal, generalmente una compraventa, queen el derecho moderno responde a una deestas tres clases:

·· CCoonnffiirrmmaattoorriiaass.. Son las dirigidas a reforzarla existencia del contrato, constituyendo unaseñal o prueba de su celebración, o bienrepresentando un principio de ejecución.

EEll ccoonnttrraattoo ddee mmeeddiiaacciióónn oo ccoorrrreettaajjee eess uunn ccoonnttrraattoo aattííppiiccoo eenn eellDDeerreecchhoo eessppaaññooll.. AAuunnqquuee tteennggaa ssiimmiilliittuudd oo aannaallooggííaa ccoonn eell ddee ccoommii--ssiióónn,, ccoonn eell ddee mmaannddaattoo ee iinncclluussoo ccoonn eell ddee pprreessttaacciióónn ddee sseerrvviicciiooss,,nnuunnccaa rreessppoonnddeerráá aa uunnaa ccoommbbiinnaacciióónn ffoorrmmaaddaa ccoonn llooss eelleemmeennttooss aaddiicchhaass ffiigguurraass ccoonnttrraaccttuuaalleess ttííppiiccaass..

El consumidor y llaa iinntteerrmmeeddiiaacciióónniinnmmoobbiilliiaarriiaa

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·· PPeennaalleess.. Su finalidad es la de estableceruna garantía del cumplimiento del contratomediante su pérdida o devolución doblada,en caso de incumplimiento.·· PPeenniitteenncciiaalleess.. Son un medio lícito dedesistir las partes del contrato mediantela pérdida o restitución doblada.

En el ámbito del alquiler resulta interesantemencionar las Agencias de Fomento delAlquiler, que son aquellas personas físicas ojurídicas legalmente constituidas, cuya activi-dad principal o complementaria sea la inter-mediación inmobiliaria. Deben reunir los requi-sitos que se establecen en el Decreto33/2005, de 15 de febrero, así como serhomologadas por la consejería competente enmateria de vivienda, e inscritas en el RegistroPúblico de Agencias de Alquiler.

Entre las obligaciones y funciones de lasAgencias de Fomento del Alquiler se encuen-tran la de prestar asesoramiento y mediaciónprofesional durante toda la duración del con-trato, incluir en los contratos de arrendamientouna cláusula de sometimiento a la JuntaArbitral de Vivienda (aún no creada), tener lashojas de reclamaciones, así como ostentarpermanentemente, en lugar visible, un cartelacreditativo de su homologación por la conse-jería competente.

Las Agencias de Fomento del Alquilercobrarán por la intermediación una comisiónequivalente al 7% de la renta anual.

La Ley 13/2005, de 11 de noviembre, deMedidas para la Vivienda Protegida y el Sueloen Andalucía establece que el Consejo deGobierno creará las Juntas Arbitrales deVivienda como órgano especializado para laresolución, como mínimo, de las controversiasque surjan en el cumplimiento de los contratosde arrendamiento.

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EELL CCOONNSSUUMMIIDDOORR YY LLAA PPRROOMMOOCCIIÓÓNNIINNMMOOBBIILLIIAARRIIAA

Los casos de reclamación en este sectorson fundamentalmente por incumplimien-tos, calidad y defectos en viviendas de

nueva construcción y retraso en la entrega dela vivienda.

Cuando los vendedores incurren en morosi-dad en el cumplimiento de su obligación deentregar la vivienda, a menudo se amparan encláusulas en las que se establece con poca cla-ridad la fecha de entrega. Ello supone un granesfuerzo del consumidor para defender quedicha falta de claridad no implique ni signifiqueque haya una indeterminación absoluta conrespecto a la fecha de entrega, de modo que sedeje el cumplimiento de esta obligación al arbi-trio de los vendedores.

El elevado número de consultas y reclama-ciones con respecto a las calidades y defectosen la construcción de las viviendas ponen demanifiesto la problemática existente que impideque muchos consumidores puedan disfrutar deuna casa en las debidas condiciones de habita-bilidad. Por tanto, para garantizar los derechosde los consumidores, en consonancia con lagarantía de la seguridad, el bienestar de laspersonas y la protección el medio ambiente,existen unas exigencias básicas de calidad,tanto técnicas como administrativas relativas ala funcionalidad, seguridad y habitabilidad en laedificación.

Una vez entregada la vivienda, el consumi-dor debe observar si la misma padece defectosque puedan afectar al acabado o terminaciónde la obra, defectos constructivos que influyanen la habitabilidad del edificio o fallos que

Guías del Consumidor de FACUA: el consumidor y llaa iinntteerrmmeeddiiaacciióónn

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impliquen a la estructura, resistencia y estabili-dad del inmueble, así como incumplimiento delas calidades.

Actualmente las exigencias básicas de cali-dad están reforzadas por el Código Técnico dela Edificación. Regulado por el Real Decreto314/2006, de 17 de marzo, tiene como objeti-vos mejorar la calidad de la edificación y pro-mover la innovación y la sostenibilidad. Setrata de un instrumentonormativo que fija lasexigencias básicas decalidad de los edificios ysus instalaciones. A tra-vés de esta normativa seda satisfacción a ciertosrequisitos básicos de laedificación relacionadoscon la seguridad y el bienestar de las perso-nas, que se refieren tanto a la seguridadestructural y de protección contra incendios,como a la salubridad, la protección contra elruido, el ahorro energético o la accesibilidadpara personas con movilidad reducida. ElCódigo Técnico de la Edificación se divide endos partes. En la primera se contienen las dis-posiciones de carácter general (ámbito deaplicación, estructura, clasificación de usos,etc.) y las exigencias que deben cumplir losedificios para satisfacer los requisitos deseguridad y habitabilidad de la edificación. Lasegunda parte está constituida por losDocumentos Básicos cuya adecuada utiliza-ción garantiza el cumplimiento de las exigen-cias básicas. Como complemento para la apli-cación del Código se crean los DocumentosReconocidos como aquellos documentos téc-nicos externos e independientes del Códigocuya utilización facilita el cumplimiento dedeterminadas exigencias y contribuyen alfomento de la calidad de la edificación. Para

dar la máxima operatividad a estosDocumentos Reconocidos se crea el RegistroGeneral del Código Técnico de la Edificaciónen el que se inscribirán y harán públicos losmismos, así como los distintivos de calidad uotras evaluaciones técnicas de carácter volun-tario que contribuyan al cumplimiento delCódigo. Igualmente podrán inscribirse en esteRegistro otras evaluaciones técnicas de los

productos, equipos o sis-temas, referidas a sucorrecta puesta en obra oa sus prestaciones fina-les, certificacionesmedioambientales delanálisis del ciclo de vidade los productos y otrasevaluaciones medio

ambientales que fomenten la mejora de lacalidad de la edificación.

Los documentos básicos que destaca elCódigo Técnico de la Edificación son lossiguientes:

- Documento Básico HE. Ahorro de energía.- Documento Básico HS. Salubridad.- Documento Básico SE. Seguridad estructural.- Documento Básico SE-A. Seguridad estruc-tural - Acero.- Documento Básico SE-AE. SeguridadEstructural - Acciones en la edificación.- Documento Básico SE-C. Seguridad estruc-tural - Cimientos.- Documento Básico SE-F. Seguridad estructu-ral - Fábrica.- Documento Básico SE-M. Seguridad estruc-tural - Estructuras de madera.- Documento Básico SI. Seguridad en caso deincendio.- Documento Básico SU. Seguridad deutilización.- Documento Básico DB-HR Protección

iinnmmoobbiilliiaarriiaa

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EEll CCóóddiiggoo TTééccnniiccoo ddee llaaEEddiiffiiccaacciióónn ccoonnttiieennee llaasseexxiiggeenncciiaass bbáássiiccaass ddee

sseegguurriiddaadd yy hhaabbiittaabbiilliiddaaddddee llooss eeddiiffiicciiooss

frente al ruido.- Consultas sobre los documentos básicosDB SI - Seguridad en caso de incendio y DBSU - Seguridad de utilización.

IINNFFOORRMMAACCIIÓÓNN FFAACCIILLIITTAADDAA

VVIIVVIIEENNDDAASS DDEE NNUUEEVVAA CCOONNSSTTRRUUCCCCIIÓÓNN

En estas promociones laoferta, promoción y publici-dad deben contener lossiguientes datos e indicar elperiodo de validez de losmismos:

- Si la vivienda seencuentra en proyectode construcción, enconstrucción o construida.- Ubicación de la edificación.- Datos identificativos del promotor.- Número de viviendas.- Si se describen las estancias de la vivienda o

descripción general y los anejos vinculados sedeberá indicar su superficie útil.- Si se menciona el precio de venta de lavivienda se deberán indicar también los tributosy otros gastos que deba pagar el consumidor.- Cuando esté prevista la entrega de dineroantes de iniciar la construcción o durante lamisma, se mencionará expresamente que lascantidades anticipadas se garantizarán confor-me a ley, el nombre de la entidad garante,número de la póliza correspondiente, la existen-cia de una cuenta bancaria especial y exclusivapara los ingresos y su código cuenta cliente.Deberá indicarse si el dinero se entregará comoseñal, como parte del precio o como parte delprecio y señal.- El derecho del consumidor a que se le entre-gue copia del documento informativo abreviadoy los lugares donde se le facilitará dichacopia.Todos los datos que constan en la publi-cidad serán exigibles aún cuando no figureexpresamente en el contrato.

VVIIVVIIEENNDDAASS EENN CCOONNSSTTRRUUCCCCIIÓÓNN

Para todas estas viviendas debe tenerse a disposi-ción del consumidor un documento informativo

abreviado que deberáentregarse gratuitamente,conforme al modelo nor-mativo, a cualquier consu-midor que solicite informa-ción sobre las viviendas,conteniendo lo que a conti-nuación se detalla:- El nombre o razón social,

domicilio y, en su caso, los datos de la inscrip-ción en el Registro Mercantil del promotor y decualquier persona física o jurídica que actúecomo intermediario profesional en la venta.- Datos identificativos del proyectista y, en caso


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LLaa ppuubblliicciiddaadd ttiieennee ccaarráácctteerrccoonnttrraaccttuuaall,, ppoorr lloo qquuee llaassccoonnddiicciioonneess ooffeerrttaaddaass eennllaa mmiissmmaa sseerráánn eexxiiggiibblleess

ppoorr llooss uussuuaarriiooss

de estar ya determinados, del director de obra yla empresa constructora.- Plano general a escala del emplazamiento dela vivienda y plano de planta de amueblamientoacotado de la vivienda y de los anejos adscritosa la misma, a escala mínima 1:100.- La superficie útil de la vivienda y sus anejos.- Descripción de la finca y de sus anejos, asícomo de su red eléctrica, de agua, saneamien-to, gas, térmica, electromecánica y de teleco-municaciones, y de los aparatos, equipos y sis-temas de protección contra incendios, con elgrado de definición determinado en la normati-va vigente en materia de vivienda.- Descripción general del edificio o urbaniza-ción en la que se encuentra la vivienda, de las

zonas comunes y de los servicios accesorios,con el grado de definición determinado en lanormativa vigente en materia de vivienda.- Referencia que permita conocer de formaconcreta, precisa y objetiva, con el grado deconcreción determinado por la normativavigente en materia de vivienda, la calidad ylos sistemas de puesta en obra de los mate-riales de construcción, de las unidades deobra y de las instalaciones de los serviciosde todo tipo, tanto individuales como comu-nitarios.- Precio de venta de la vivienda conforme alo establecido, así como de sus anejos y ser-vicios accesorios, indicando los tributos yotros gastos así como la forma de pago, ysus períodos de validez.- Mención a la existencia a disposición delconsumidor de una nota explicativa sobre lasformas de pago.- Cuando se prevea la entrega de cantidades acuenta, se mencionará expresamente que lascantidades anticipadas se garantizarán confor-me a ley, el nombre de la entidad garante, sudomicilio y el código cuenta cliente correspon-diente a la cuenta especial y exclusiva dondese ingresarán dichas cantidades.- Mención al título jurídico que el promotortiene sobre el solar y que le faculta a cons-truir sobre él, así como las cargas y servi-dumbres existentes sobre el mismo.- Mención a la disponibilidad de licencia deobras que habilite para el inicio inmediato delas obras o declaración responsable de que lapromoción cumple las condiciones urbanísticaspara su obtención.- En el caso de que la vivienda se venda enconstrucción, referencia a la fase de ejecuciónen la que se encuentran las obras.- Fecha de entrega de la vivienda, sus anejos,zonas comunes o elementos accesorios. Será


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válida la fecha en la que conste, al menos, eltrimestre y el año.- Cargas y servidumbres que puedan pesarsobre la vivienda, sus instalaciones o accesos ala misma.- Mención a la forma en que está previstodocumentar el contrato con sus condicionesgenerales y especiales. En concreto, de confor-midad con la legislación civil estatal aplicable:que el consumidor no soportará los gastos deri-vados de la titulación que correspondan al ven-dedor. El derecho del consumidor a la eleccióndel notario. La posibilidad, en su momento, decualquiera de los contratantes de compelerse

recíprocamente para elevar a escritura públicala compraventa desde que hubiera intervenidoel consentimiento y demás requisitos necesa-rios para su validez.El derecho del consumidor a solicitar una copiadel modelo contractual que vaya a utilizarse.- Mención de que está a disposición del consu-midor para su consulta la documentación deta-llada que acredita todos los extremos especifi-cados en este artículo, con la indicación dellugar donde ha de facilitársele.- Lugar, fecha y firma.

PPRRIIMMEERRAA TTRRAANNSSMMIISSIIÓÓNN

El documento informativo abreviado no tendráque incluir ningún dato sobre las cantidadesanticipadas, ni mención al título jurídico que elpromotor tiene sobre el solar y que le faculta aconstruir sobre él, así como las cargas y servi-dumbres existentes sobre el solar ni la mencióna la disponibilidad de licencia de obras quehabilite para el inicio inmediato de las obras odeclaración responsable de que la promocióncumple las condiciones urbanísticas para suobtención, al estar ya construida la vivienda,pero sí se debe informar del resto de los extre-mos arriba indicados, y además de lo siguiente:

- Fecha de la recepción de la obra por elpromotor.- Mención sobre si se dispone de todas laslicencias administrativas, actos administrati-vos equivalentes necesarios para la utiliza-ción u ocupación de la vivienda, sus anejos,zonas comunes y servicios accesorios y, ensu caso, de cuáles no se dispone, añadiendoel compromiso de obtenerlas con la mayordiligencia posible.- Datos identificadores de la inscripción de lavivienda en el Registro de la Propiedad, asícomo de sus cargas a la fecha de la facilitación


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de la información. En caso de no estar inscrita,se mencionará este dato expresamente, reco-giéndose entonces los datos de inscripción delsolar sobre el que se ha edificado la vivienda ysus cargas.- En el caso de viviendas en régimen de pro-piedad horizontal, mención a la existencia a dis-posición del consumidor de los estatutos y nor-mas de funcionamiento de la comunidad depropietarios, información de los contratos deservicios y suministros de la comunidad, suextracto de cuentas, la cuota de participaciónque corresponde al piso cuya venta se oferta,así como la participación que le corresponda enlos gastos generales.- Mención de que está a su disposición el Librodel Edificio, con el contenido establecido por lanormativa vigente enmateria de vivienda.- Mención a la constitu-ción del seguro decenalestablecido por la nor-mativa vigente deOrdenación de laEdificación, indicandonombre de la entidadaseguradora, su domicilio y número de pólizas.- De todo lo anterior también es obligatorioinformar en las viviendas ampliadas, modifica-das, reformadas o rehabilitadas.

SSEEGGUUNNDDAA TTRRAANNSSMMIISSIIÓÓNN

La información y documentación que las per-sonas físicas o jurídicas que se dediquen a laintermediación inmobiliaria y obligadas por elDecreto 218/2005, de 11 de octubre, debendar en segundas o ulteriores transmisiones dela vivienda a través de una ficha informativacon los datos más relevantes de la vivienda,respondiendo de la veracidad de los datos.

También el comprador, por propia iniciativa,dado que no es obligatorio acudir a una inter-mediadora, puede dirigirse al Registro de laPropiedad, donde se pueden comprobar losdatos de la finca, las cargas y limitaciones.Además, en las visitas no hay que dejarse lle-var por la primera impresión; es necesariovisitar la vivienda varias veces y a diferenteshoras del día.

VVÍÍAASS DDEE RREECCLLAAMMAACCIIÓÓNN

Para efectuar una reclamación el primeropaso serrá siempre solicitar la hoja de recla-maciones a efectos de plantear la reclama-

ción correspondiente ante la entidad. Es obligato-rio tener a disposición del cliente el Libro de

Reclamaciones según elDecreto 171/89, de 11 dejulio. Asimismo, dicha quejaservirá para interrumpir elplazo de prescripción de laacción que pueda ejercitarel usuario contra la entidad,la cual está obligada a con-testar a la reclamación en

diez días. Si no lo hace o su contestación no satis-face, el comprador puede presentar la hoja dereclamaciones en el Servicio de Consumo de lasDelegaciones del Gobierno, en la Oficina Municipalde Información al Consumidor o en una asociaciónde consumidores como FACUA, que tiene comofinalidad la defensa de los intereses de los consu-midores, así como proporcionar información, edu-cación y representación, además de ejercer lascorrespondientes acciones en defensa de los con-sumidores.

El día 27 de marzo de 2008, se ha publicadoel Decreto 72/2008, de 4 de marzo, por el que seregulan las hojas de quejas y reclamaciones delas personas consumidoras y usuarias en


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EEll ddooccuummeennttoo iinnffoorrmmaattiivvooaabbrreevviiaaddoo ddee llaass vviivviieennddaass

eenn ccoonnssttrruucccciióónn ddeebbee iinnffoorrmmaarr ddee llaa ffaassee ddee

eejjeeccuucciióónn eenn llaa qquuee eessttáánn

Andalucía y las actuaciones administrativas rela-cionadas con ellas, que conforme a su propiocontenido entró en vigor el 27 de junio de 2008.

La presentación de quejas y reclamacionesmediante medios electrónicos constituye una delas principales novedades del presente Decreto,así como el establecimiento de un criterio comúnde tramitación de las mismas para determinar elorganismo público competente, que será el deldomicilio de la persona reclamante.

SSIISSTTEEMMAA AARRBBIITTRRAALL DDEE CCOONNSSUUMMOO

Otro paso a dar para resolver una reclamaciónes acudir al Sistema Arbitral de Consumo, quetiene como objetivo resolver, con carácter vin-culante y ejecutivo para las partes, las quejas yreclamaciones que sepresentan por los consu-midores ante la JuntaArbitral de Consumocompetente, siendo órga-nos decisorios losColegios Arbitrales, cuyacomposición garantiza elequilibrio y la igualdad delas partes. Las características de este sistemason, especialmente, el ser un procedimientoeconómico, rápido y sencillo, lo que lo hacemuy ventajoso con respecto a la utilización dela vía judicial.

En la actualidad está en vigor el RealDecreto 236/1993, de 17 de diciembre, por elque se regula el Sistema Arbitral de Consumo,pero esta situación es de carácter transitoriopor cuanto el día 25 de febrero de 2008, sepublicó el Real Decreto 231/2008, de 15 defebrero, por el que se regula el Sistema Arbitralde Consumo, que conforme a su propio conte-nido, entrará en vigor a los seis meses de supublicación, con alguna excepción.

Dos novedades se incorporan en esta norma-tiva: la regulación del arbitraje de consumo elec-trónico y del arbitraje de consumo colectivo.

En el arbitraje de consumo colectivo, que sepodría dar en los casos de promociones deviviendas, se abordan expresamente sus parti-cularidades en relación con la determinación dela competencia territorial, la iniciación del pro-cedimiento, el llamamiento a los consumidoresy usuarios cuyos intereses individuales pudieranhaberse visto afectados por los hechos de losque trae su causa el arbitraje y la fecha de ini-ciación del plazo para dictar laudo, haciéndolocoincidir con la finalización del plazo para el lla-mamiento y, en consecuencia, con el momentoen el que se habrán formalizado válidamente lamayor parte de los convenios arbitrales que

permitirán el conocimientoy resolución de este arbi-traje colectivo. La tramita-ción del arbitraje colectivodeterminará la acumula-ción en este procedimien-to de las solicitudes dearbitraje individual y laposibilidad de que el

reclamado se oponga a tal tramitación indivi-dual. Adicionalmente, se prevé en la norma laacumulación de procedimientos individuales.

ÓÓRRGGAANNOO PPRROOVVIINNCCIIAALL DDEE CCOONNSSUULLTTAA YYMMEEDDIIAACCIIÓÓNN

Acudir al Órgano Provincial de Consulta yMediación para el Sector de la Vivienda enaquellas provincias donde esté creado, ya quees otra alternativa que tiene por finalidad resol-ver, sin carácter vinculante y ejecutivo, sólomediador, las quejas y reclamaciones que sepresentan por los consumidores en este sector.

Para las promociones de nueva construcción

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LLaass vviivviieennddaass ddee pprriimmeerraattrraannssmmiissiióónn ddeebbeenn iinnddiiccaarr

eell nnoommbbrree ddee llaa eennttiiddaadd ddeellsseegguurroo ddeecceennaall,, eell nnúúmmeerroo

ddee ppóólliizzaa yy ssuu ddoommiicciilliioo


para cuyos proyectos se solicitó licencia de edi-ficación antes de 6/5/2000, los plazos degarantía para el comprador son:

- Vicios ocultos o defectos menos graves:seis meses desde la entrega de la vivienda.- Defectos constructivos que afectan a lahabitabilidad del inmueble y a su estructura yestabilidad y resistencia: diez años, amplián-dose a quince si los defectos fueran por faltadel contratista a las condiciones estipuladasen el contrato de ejecución, a contar desdeque concluya la construcción.

Para las promociones de nueva construcciónpara cuyos proyectos se solicitó la licencia deedificación después de 6/5/2000, los plazos degarantía que el comprador tiene son:

- Defectos que afecten al acabado o termi-nación de la obra: un año.- Defectos constructivos que afecten a lahabitabilidad del inmueble: tres años.

- Defectos que afecten a la estructura, esta-bilidad y resistencia del inmueble: diez años.

Todos ellos a contar a partir de la fecha derecepción de la obra. Los plazos para ejercitarlas acciones contra los agentes intervinientesen la edificación no se pueden confundir con elplazo de garantía anteriormente reflejado.

En las promociones para cuyos proyectos sesolicitó la licencia de edificación antes de6/5/2000, al no tener establecido plazo especí-fico, se entiende que es el genérico de quinceaños, siempre que los defectos constructivoshayan surgido durante los periodos de garantíaanteriormente indicados.

En las promociones para cuyos proyectos sesolicite la licencia de edificación a partir de6/5/2000, el plazo para ejercitar la acción esde dos años a contar desde que éstos se pro-duzcan y siempre que surjan durante el tiempode garantía anteriormente indicado.

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Publicación impresaen papel ecológicoDep. Legal: SE-4506-2008

FFAACCUUAA AAllmmeerrííaa:: Federico García Lorca, 104. 04005 Almería - Teléfono: 950 269 350FFAACCUUAA CCááddiizz:: Avenida de Andalucía, 88. 11008 Cádiz - Teléfono: 956 259 259

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FFAACCUUAA SSeevviillllaa:: Resolana, 8. 41009 Sevilla - Teléfono: 954 376 112

OOffiicciinnaass cceennttrraalleess: Bécquer, 25 A - 41002 SevillaAAddmmiinniissttrraacciióónn: 954 902 365

GGaabbiinneettee ddee CCoommuunniiccaacciióónn yy PPuubblliiccaacciioonneess: 954 900 078GGaabbiinneettee JJuurrííddiiccoo: 954 383 610

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SSuubbvveenncciioonnaa

el contrato de mediación o corretaje es un contrato...

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