ekonomika projektovanja i gradjenja - pedavanja 1.deo 2012

1

UVOD Finansijski aspekt upravljanja investicijom

podrazumeva vrednovanje postignutih materijalnih efekata u pojedinim fazama i upravljačke akcije da se održi vrednost investicije

Pod investicijom se podrazumevaju novčana ulaganja u osnovna sredstva koja su u formiranju - npr. izgradnja nekog objekta, ali i u obrtna sredstva

1. predavanje ekonomika projektovanja i

gradjenja

2

GRAĐEVINSKA EKONOMIJA

Investicije se mogu deliti prema nameni (kapitalni objekti, objekti infrastrukture, privredni

objekti, neprivredni objekti, ...) strukturi (građevinski objekti, oprema, ....) vrsti izvođenja radova (nove investicije, proširenja /

rekonstrukcije / adaptacije, zamena dotrajalih delova objekta, investiciono održavanje/kapitalni remont)


gradjenja

3

GRAĐEVINSKA EKONOMIJA

Investiranje se vrši u cilju proširenja proizvodnje ili održavanja osnovnih sredstava.

Finansiranje se vrši iz posebnih sredstava - fondova, kredita, itd.

Investicije se mogu realizovati u sopstvenoj režiji, ili se njihovo izvođenje može poveriti drugima, od čega zavisi konkretno planiranje i tok finansijskih sredstava


gradjenja

4

FINANSIJE

Finansije (latinski: finis - granica, novolatinski: financia; francuski: financier - onaj koji radi sa novcem)

znači gazdovanje, prihodi i rashodi, novčano stanje, novčane prilike, budžet, izvori finansiranja, odnosno izgradnju objekta.

U širem smislu ovaj termin označava finansiranje/investicije. Finansirati znači praviti finansijske operacije. Slično. engleski: financial znači novčana sredstva, novčani

poslovi.


gradjenja

5

EKONOMIJA

Ekonomija (oikos – kuća, nomos – zakon) označava racionalnost korišćenja dobara, snage, objekta, odnosno što veći uspeh sa što manje sredstava, odnosno što racionalniju upotrebu objekta.

U širem smislu ovaj termin označava razumno i štedljivo poslovanje.

Slično, engleski: economy znači privreda, štednja


gradjenja

6

EKONOMIJA

Kao grana opšte ekonomike, ekonomika građevinarstva se bavi proučavanjem građevinskih preduzeća i građevinskih procesa

To je primenjena naučna disciplina koja proučava ekonomske procese i delovanje ekonomskih zakona u oblasti građevinarstva


gradjenja

7

EKONOMIJA

Sažeto rečeno, termin finansije u građevinarstvuoznačava novčane procedure, a ekonomija podrazumeva da se te procedure obavljaju na razuman način.

Finansijski inženjering odnosno finansijski menadzment znači upravljanje finansijama, sticanje i upravljanje finansijskim sredstvima (resursima) radi ostvarivanja osnovnog cilja poslovanja – realizacije investicionih projekata

Investiranje i finansiranje označava prikupljanje i raspoređivanje finansijskih sredstava od strane investitora, odnosno preduzeća


gradjenja

8

FINANSIJSKI PROCESI I UPRAVLJANJEINVESTICIONIM PROJEKTOM

Za uspešno obavljanje aktivnosti predviđenih od strane izvođača u toku realizacije investicionog poduhvata najvažnija je redovna i blagovremena naplata izvršenih aktivnosti

Ovo naročito važi za radove koji su ugovoreni pre ili u toku nestabilnih ekonomskih uslova

To može dovesti do poteškoća u toku realizacije investicije koje se tiču odnosa između izvođača i investitora


gradjenja

9

FINANSIJSKI PROCESI I UPRAVLJANJEINVESTICIONIM PROJEKTOM

Uspešno upravljanje projektom u građevinarstvu podrazumeva primenu procedura i aktivnosti koje će omogućiti da se projekat završi u roku, kvalitetno i po ugovorenoj ceni

Rok, cena i kvalitet, kao osnovni parametri preko kojih se može vrednovati jedan investicioni projekat podrazumevaju tehničko-tehnološku i informacionu spremnost izvođača, a finansijsku kondiciju investitora, shodno vrsti objekta i spoljašnjim uslovima

Svaki od tri prethodno pobrojana parametra predstavlja ujedno i osnovne odredbe ugovora o građenju i opremanju objekta zaključenog između investitora i izvođača


gradjenja

10

Rok

može biti produžen usled subjektivne nemogućnosti da se izvođačka firma organizuje na način koji pogoduje realizaciji projekta, ili usled ekstremnih uslova na tržištu

Od ovih uslova najčešća je nestašica materijala ili loše ekonomske prilike koje utiču na to da investitor na vreme ne ispunjava svoje finansijske obaveze


gradjenja

11

Cena

Cena objekta je podložna promeni tokom realizacije projekta.

U subjektivne razloge spada nemogućnost izvođača da ostvari ugovorene odredbe ugovora usled nedostatka radne snage, nestručnosti neposrednih organizatora proizvodnje, odnosno niskog nivoa organizacije, slabe tehnološke ili mehanoopremljenosti, i slično; ili nemogućnost investitora da ispunjava obaveze prema izvođaču na vreme.

Objektivni faktori su spoljašnji uslovi (vremenski, ekonomski i drugi)


gradjenja

12

Kvalitet

Kvalitet predstavlja u širem smislu zadovoljstvo investitora rezultatom posla

U užem smislu, to je kvalitet elemenata ugrađenih u objekat i kvalitet rada i procedura na njihovoj ugradnji

U poslednje vreme on dobija i sociološki značaj -čuvanje od oštećenja radova koje su izveli prethodnici, odnosno poštovanje tehnološkog redosleda i tuđeg rada


gradjenja

13

Rok, Cena, Kvalitet


gradjenja

14

ORGANIZOVANJE FIRME I USPEŠNOST POSLOVANJA

Organizaciona struktura izvođačke firme i način organizovanja realizacije projekta imaju presudan uticaj na uspešnost poslovanja

Na finansijski uspeh pojedinih projekata utiče struktura objekata koje firma uobičajeno izvodi, način izvođenja konstrukcije, broj izvršilaca koji rade na realizaciji projekata, kvalifikaciona struktura proizvodne radne snage, da li firma ima kvalifikovanu radnu snagu za sve vrste radova, da li firma izvodi radove po sopstvenoj projektnoj dokumentaciji


gradjenja

15

ORGANIZOVANJE FIRME I USPEŠNOST POSLOVANJA

Na uspešnost ugovaranja poslova najznačajniju ulogu ima stanje na tržištu i sposobnost odgovarajućih stručnjaka u fazi izrade ponude i ugovaranja

Finansijska uspešnost realizovanog projekta zavisi od uspešnosti (načina i brzine) naplate od investitora, nivoa obrade projektne dokumentacije u vreme ugovaranja i u toku realizacije, poštovanja ugovorenih rokova, razloga eventualnih zakašnjenja i razloga za poremećaje u toku gradnje


gradjenja

16

CENA OBJEKTA

Cenom objekta su obuhvaćeni svi troškovi koje treba realizovati da bi se investicija završila

Uobičajeno se cena u ugovoru izražava kroz jedinicu mere ili po m2 neto površine objekta koji se gradi

Za aktivno i efikasnu kontrolu realizacije investicije, neophodno je u određenom vremenskom preseku znati sve aktuelne troškove


gradjenja

17

CENA OBJEKTA

U toku investicije dolazi do poremećaja različite prirode koji prouzrokuju promenu cene investicije, i to iz dva razloga: podbačaj ili prebačaj cene usled netačnih

ulaznih podataka koji na nju utiču promena na tržištu u toku trajanja investicije.


gradjenja

18

POKAZATELJI PROIZVODNJE

Produktivnost P- količnik količine ostvarenog proizvoda Q i utroška radne snage L:

P = Q : L To je čist tehnički pokazatelj


gradjenja

19


Ekonomičnost E – količnik ostvarene vrednosti proizvodnje V i troškova T:

E = V : T To je odnos vrednosti obima troškova za

predmetnu proizvodnju (a ne troškova u celom preduzeću)


gradjenja

20


Rentabilnost R – količnik dohotka D isredstava angažovanih u proizvodnji S:

R = D : S To je čisto finansijski pokazatelj To je mera koliko dobiti je ostvareno na

uloženi kapital


gradjenja

21

Procena troškova građevinske proizvodnje

U formiranju i prikazivanju informacija o troškovima treba poznavati i pratiti troškove na samom izvoru podataka -mestu nastajanja troška.

Ovo je omogućeno korišćenjem savremene računarske tehnologije u prikupljanju i obradi podataka


gradjenja

22


Na investiciju deluju mnogi uticaji prouzrokovani od strane različitih privrednih i državnih subjekata.

Neki od njih su: proizvođači i dobavljači građevinskog

materijala i opreme, banke i finansijske organizacije, inspekcije i ostali subjekti državne kontrole, projektantske firme,


gradjenja

23


firme koje pružaju različite usluge iz oblasti građevinarstva,

komunalna preduzeća i, naravno, investitor i njegov konsultant i osnovni izvođač ili nosilac posla na realizaciji

objekta

Mada su ciljevi subjekata koji utiču na investiciju isti - izgradnja objekta, interesi su im uglavnom suprotstavljeni


gradjenja

24

POSLOVNI ODNOSI INVESTITOR – IZVOĐAČ U TOKU REALIZACIJE INVESTICIONOG PODUHVATA

Poslovni odnosi između investitora i izvođača se odvijaju sve vreme trajanja investicije

Na kvalitet izvedenih radova utiču aktivnosti koje se dešavaju još u toku pripreme investicije, bilo da su inicirane od strane investitora ili izvođača

Početak i suštinu ovih odnosa kreira investitor još u fazi pripreme licitacije

Kvalitet objekta, materijala i opreme se definiše projektnom dokumentacijom.


gradjenja

25


U toku vremena, bilo da se objekat gradi ili ne, dolazi do promene uslova, koji značajno utiču na kvalitet. Oni se, pre svega odnose na:

a) mogućnost izvođača da svojom stručnošću i tehnološkom opremljenošću obezbedi definisani kvalitet

b) mogućnost obezbeđenja projektom definisanog materijala i opreme na tržištu

c) mogućnost da investitor održi ugovorenu finansijsku dinamiku


gradjenja

26


Sa stanovišta izvođenja nepovoljno je realizovati objekte za koje je potrebno primeniti različite tehnologije i opremu

To znači da npr. za objekte koji sadrže nekoliko delova, za stambene zgrade koje se sastoje iz više lamela, ili za stambene blokove sa više objekata nije celishodno projektovati različite konstruktivne sisteme ili tipove fasada


gradjenja

27

RIZIK DISKONTINUITETA FINANSIRANJA

Tokom izvođenja radova se ugovorena cena sve vreme proverava u odnosu na tržišnu cenu u aktuelnom vremenskom preseku

Tačnije rečeno, izvođač proverava stvarnu aktuelnu vrednost preostalih radova u odnosu na vrednost koja mu za njih pripada po ugovoru, odnosno procenjuje da li mu se isplati da ove radove izvede po ugovorenoj ceni


gradjenja

28


Ugovorena cena preostalih radova može da bude niža od aktuelne iz više razloga: a) zbog inflatornih kretanja na tržištu, b) zbog na licitaciji ponuđene niže cene za ukupne radove

od realne, c) zbog nerealno raspoređene cene po pozicijama radova u

licitacionoj ponudi koja je sastavni deo ugovora, d) zbog nerealno nisko ponuđene i ugovorene cene

zanatskih i instalaterskih radova ako ih izvođač ustupa kooperantima, da bi ukupna cena na licitaciji bila niža


gradjenja

29


Zahtev izvođača za povećanje cene, bez obzira iz kog je od prethodno navedenih razloga proistekao, predstavlja potencijalnu opasnost za obezbeđenje projektovanog kvaliteta objekta

Ova situacija može da se razreši na više načina Najnepovoljnije rešenje sa stanovišta kvaliteta je kada

se investitor i izvođač saglase da je povećanje cene realno i nužno, ali zbog nemogućnosti investitora da obezbedi dodatna sredstva, projektovani materijal i sklopovi se zamenjuju za jeftinije i nižeg kvaliteta


gradjenja

30

POSLOVANJE U GRAĐEVINARSTVU

Finansije i finansijski tokovi su u svakom poslovnom procesu neraskidivo povezani sa procedurama, odnosno poslovanjem.

Poslovanje u građevinasrtvu, koje se odnosi na finansije ima svoj prepoznatljiv tok.

Neke od ovih poslovnih procedura su rezultat uhodanih procesa, koji se, u duhu dobre prakse, uspešno primenjuju dugi niz godina.

Neke su posledica obavezne primene zakonskih propisa.

Neke se logična posledica primene novih poslovnih procedura, kao što je, npr., elektronsko poslovanje i drugi oblici poslovne komunikacije


gradjenja

31


Sa druge strane, poslovanje u građevinasrtvu je povezano sa odnosima/relacijama između učesnika u investicionom procesu

To su, osim investitora i izvođača radova i izvođačevih podizvođača/kooperanata, projektanti, banke i finansijske institucije, ustanove koje u upravnom postupku sprovode pravnu proceduru, ustanove za poslove veštačenja, konsultanti, itd

unutar svake od ovih ustanova/preduzeća postoji određeni proceduralni tok koji, sa svog aspekta, upotpunjuje proceduru realizacije jedne investicije


gradjenja

32


U firmama koje se bave investicijama potrebno je doneti odluku o početku investiranja, obezbediti materijalna sredstva, sprovesti proceduru ugovaranja projektantskuh usluga, sprovesti licitaciju za izbor najpovoljnijeg izvođača, obezbediti svu potrebnu dokumenatciju, sprovesti stručni nadzor, i slično


gradjenja

33


U firmama koje se bave izvođenjem radova potrebno je pripremiti tendersku dokumentaciju, nabaviti građevinski materijal i opremu za ugradnju u objekat, obezbediti radnu snagu i mehanizaciju, organizovati tehnološke procese, naplatiti realizovane radove, itd


gradjenja

34


U inženjering preduzećima, u državnim institucijama i javnim preduzećima se sprovodi pravna i tehnička procedura obezbeđivanja dokumentacione osnove – uslova i saglasnosti za projektovanje, odobrenja za izvođenje radova, inspekcijkog nadzora


gradjenja

1

VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

RAČUNANJE TROŠKOVA IZGRADNJE OBJEKTA

TRŽIŠNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

2.predavanjeekonomika projektovanje i

gradjenja

2

PROIZVODNA VREDNOST GRAĐEVINSKOG OBJEKTA

Osim cene izvođenja radova, u cenu izgrađenog objekta ulaze i troškovi: naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta, naknade za obezbeđenje električne energije, daljinskog

grejanja i telefonskog saobraćaja, troškovi pripremanja lokacije, troškovi opremanja lokacije, troškovi izrade i overe tehničke dokumentacije, i ostali prateći troškovi.


gradjenja

3

Investicioni program

Analizira i sračunava cena jednog projekta Ne mora biti sastavni deo investiciono-

tehničke dokumentacije Ključni dokument za upravljanje

investicijom u finansijskom pogledu


gradjenja

4


Struktura investicionog programa zavisi od: tehničko-tehnoloških karakteristika objekta, lokacije na kojoj se gradi propisa koji obavezuju na regulisanje naknade

za: gradsko građevinsko zemljište, obezbeđenje električne energije, daljinskog grejanja i telefonskog priključka


gradjenja

5


Osim formiranja ukupne cene koštanja, korisno je da se vrednost projekta izrazi i preko jedinice mere izgrađenog objekta.

U našim uslovima uobičajeno je da se kao reprezent usvoji m2 korisnog prostora izgrađenog objekta.


gradjenja

6

PODACI POTREBNI ZA FORMIRANJE CENE

jedinična cena participacije za priključenje na elektro-mrežu i uvođenje telefonskih priključaka ugovara se prema korisničkoj jedinici

cena stanova za raseljavanje je iskazana po m2

stana koji se raseljava radovi na infrastrukturnim objektima se

obračunavaju po jedinici mere tih radova cena nadzora nad izvođenjem radova se formira

prema vrednosti radova nad kojima se vrši nadzor


gradjenja

7

Strukturu cene jednog objekta čine:

A. Participacije/naknade javnim preduzećima zauređenje građevinskog zemljišta

B. Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture iobjekta na lokaciji na kojoj se gradi objekat

C. Troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata nalokaciji

D. Troškovi pripreme i izgradnje objektaE. Ostali (prateći) troškovi


gradjenja

8

A. Participacije/naknade javnim preduzećimaza uređenje građevinskog zemljišta

Troškovi po ugovorima sa gradskim javnim preduzećima obuhvataju troškove po programu uređivanja građevinskog zemljišta

zemljište na kojem su izgrađeni ili se planira izgradnja objekata, kao i zemljište koje služi redovnoj upotrebi tih objekata

Može biti javno građevinsko zemljište i ostalograđevinsko zemljište


gradjenja

9


Javno građevinsko zemljište je ono na kojem su izgrađeni ili se planira izgradnja javnih objekata od opšteg interesa i javnih površina i koje je u državnoj svojini

Ostalo građevinsko zemljište je izgrađeno zemljište i zemljište namenjeno za izgradnju objekata, a koje nije određeno kao javno građevinsko zemljište. Ono može biti u svim oblicima svojine i u prometu je


gradjenja

10


A1. Naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta, što obuhvata troškove pripremanja i opremanja javnog građevinskog zemljišta

A2. Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta i izgradnju objekata mreže infrastrukture


gradjenja

11

A1. Naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta

Po ugovoru sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda plaćaju se naknade za uređivanje javnog građevinskog zemljišta, što obuhvata troškove pripremanja i opremanja javnog građevinskog zemljišta


gradjenja

12

Pripremanje javnog građevinskogzemljišta obuhvata:

istražne radove, izradu geodetskih i drugih podloga, izradu planske i projektne dokumentacije, obavljanje imovinsko-pravnih poslova, raseljavanje, rušenje objekata koji su za to planom predviđeni, saniranje terena, izradu programa za uređivanje zemljišta, i drugo


gradjenja

13

Opremanje javnog građevinskog zemljišta obuhvata izgradnju objekata:

mreže vodosnabdevanja, mreže kanalizacije, saobraćajnih površina sa kompletnom

opremom, parking površina, pešačkih površina, javnih zelenih površina, kao i njihovo

uređivanje sa pratećim sadržajem, i drugo


gradjenja

14

A2. Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta

Naknade za uređivanje (komunalno opremanje) građevinskog zemljišta i izgradnju objekata mreže infrastrukture, koje nije obuhvaćeno ugovorom sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda: elektroenergetskog sistema telefonskog saobraćaja toplifikacije


gradjenja

15


Investitor ugovara sa javnim komunalnim preduzećima: "Elektrodistribucijom - Beograd" za priključenje

objekta na elektro-energetski sistem Preduzećem za telekomunikacije "Telekom -

Srbija" za obezbeđenje potrebnog broja telefonskih priključaka.

"Beogradskim elektranama" za snabdevanje objekta toplotnom energijom.


gradjenja

16


Naknade ugovorene sa "Elektrodistribucijom -Beograd" i Preduzećem "Telekom" obračunavaju se i plaćaju po priključku stambene/poslovne jedinice, pa se u investicionom programu moraju preračunati na vrednost po m2 objekta

Naknade ugovorene sa "Beogradskim elektranama" obračunavaju se i plaćaju po kvadratnom metru objekta, sa različitom cenom za stambeni, odnosno za poslovni prostor


gradjenja

17

B. Troškovi pripreme izgradnje infrastrukture i objekta na lokaciji na kojoj se gradi objekat

troškove izrade urbanističkih planova, geodetskih podloga i geotehničkog ispitivanja zemljišta

troškove izrade tehničke dokumentacije za infrastrukturu sa sinhron planom

troškove rešavanja imovinsko-pravnih odnosa u postupkuraseljavanja;

troškove obezbeđenja stanova za potrebe raseljavanja, rušenjepostojećih objekata; kao i troškove iseljavanja korisnika izobjekata predviđenih za rušenje, i slično;

troškove rekonstrukcije podzemnih instalacija i sanacionihradova,

administrativne troškove, troškove nepredviđenih radova, prateće troškove, i drugo


gradjenja

18

C. Troškovi izgradnje infrastrukturnih objekata nalokaciji

troškove izgradnje internih saobraćajnica; troškove uređenja slobodnih površina sa rasvetom i

ozelenjavanjem; troškove izgradnje lokalne vodovodne mreže u cilju

povezivanja na gradsku mrežu; troškove izgradnje lokalne fekalne i kišne kanalizacije u cilju

povezivanja na gradsku mrežu; troškove izgradnje lokalne telefonske kanalizacije u cilju

povezivanja na gradsku mrežu; troškove nadzora nad izvođenjem infrastrukturnih objekata; administrativne troškove, troškove nepredviđenih radova,

prateće troškove, i drugo.2.predavanje

ekonomika projektovanje i gradjenja

19

D. Troškovi projektovanja i izgradnje objekta

D.1. Troškovi izrade i overe tehničke dokumentacijeobjekta

D.2. Troškovi građenja objektaD.3. Troškovi nadzora nad izvođenjem objekta


gradjenja

20

D.1. Troškovi izrade i overe tehničkedokumentacije objekta

Projektovanje se, uobičajeno, ugovara po m2 površine objekta

Ovde spadaju arhitektonsko-građevinski projekti i projekti instalacija građevinskog objekta, dok su troškovi planske dokumentacije i projekata infrastrukture svrstani u troškove u tački B.


gradjenja

21

D.2. Troškovi građenja objekta

Gradnja i opremanje objekta su po finansijskoj vrednosti najznačajnija komponenta strukture investicionog programa. To su sledeći troškovi: Troškovi izvođenja grubih građevinskih radova Troškovi izvođenja građevinsko- zanatskih

radova Troškovi izvođenja instalaterskih radova Troškovi izgradnje skloništa


gradjenja

22

Troškovi izvođenja grubih građevinskih radova

zemljani radovi, zidarski radovi, betonski i armirano-betonski radovi, armirački radovi, tesarski radovi; itd.


gradjenja

23

Troškovi izvođenja građevinsko- zanatskih radova

izolaterski radovi, stolarski radovi, limarski radovi, keramičarski radovi, teracerski radovi, kamenorezački radovi, parketarski radovi, molersko-farbarski radovi, krovopokrivački radovi, fasaderski radovi, razni radovi; itd.2.predavanje

ekonomika projektovanje i gradjenja

24

Troškovi izvođenja instalaterskih radova

instalacije vodovoda i kanalizacije, elektro-instalacije, termo-mašinske instalacije, instalacija lifta; itd.


gradjenja

25

D.2. Troškovi građenja objekta

Ugovaranje cene građenja može se izvršiti na nekoliko načina.

U našoj praksi uglavnom se koriste modeli: ugovaranje cene po jedinici mere ugrađenog

materijala ugovaranje cene po m2 izgrađene površine


gradjenja

26

D.2. Troškovi nadzora nad izvođenjem objekta

Nadzor nad izvođenjem se ugovara, uobičajeno, prema vrednosti građenja (u nekom % od vrednosti građenja)


gradjenja

27

E. Ostali prateći troškovi

troškovi upravljanja projektom/troškovi poslovanja

administrativni troškovi po pojedinim komponentama (troškovi tehničkog pregleda, pribavljanja upotrebne dozvole i saglasnosti na izvedeno stanje)

U investicionom programu se obračunavaju po kvadratnom metru objekta.


gradjenja

1

Predmer i predračun

Predmer i predračun je jedan od osnovnih dokumenata kojimase definišu tehničke karakteristike, cena objekta, finansijskiodnosi između investitora i izvođača radova

U predmeru su obračunate ukupne količine radovapredviđenih tehničkom dokumentacijom – glavnim projektomza određeni građevinski objekat

Predračunom radova određuje se predračunska vrednostgrađenja, odnosno proizvodna cena građenja objekta, koja sesastoji od cene grubih građevinskih, građevinsko-zanatskih iinstalaterskih radova

3.predavanjeekonomika projektovanja i

gradjenja

2


Tržišna vrednost građevinskog objekta je određenaodnosima na tržištu

Proizvodna vrednost objekta je vrednost objekta kojise gradi, gde je uračunata cena izvođenja radova iostali aktuelni troškovi

U praksi, kupoprodajna vrednost građevinskogobjekta na tržištu, iako u mnogome zavisi odproizvodne vrednosti, može biti jednaka, veća, ilimanja od njegove proizvodne vrednosti


gradjenja

3


Lokacija, kvalitet izvedenih radova, kao i funkcionalnostobjekta, mogu na tržištu da povećaju ili umanje proizvodnuvrednost objekta

Kod objekata koji su već korišćeni (objekti u eksploataciji), priodređivanu tržišne vrednosti, osim napred navedenihkriterijuma, uzima se u obzir i: procenat amortizacije objekta vrednost sanacije delova objekta, koji su tokom eksploatacije istrošeni i

koje je potrebno revitalizovati

U ovakvim slučajevima, očigledno je, da procenat amortizacijei troškovi revitalizacije umanjuju vrednost objekta


gradjenja

4


Postoje metode kojima se računa tržišna vrednostgrađevinskog objekta.

Ove metode se uglavnom baziraju: na proizvodnoj vrednosti objekta, na dan obračuna tržišne

vrednosti, na vrednosti lokacije na kojoj je objekat izgrađen, vezano

za namenu objekta i infrastrukturnu opremljenost lokacije,kao i

na kvalitetu izvedenih radova i postignutoj funkcionalnostiobjekta za projektovanu namenu


gradjenja

5

UGOVARANJE IZVOĐENJA GRAĐEVINSKIH RADOVA

Izvođenju radova, osim projektovanja i procedura koje se tiču pripremanja lokacije, predstoji izbor izvođača radova koji se, najčešće, obavlja pozivnim ili javnim nadmetanjem, tj. sprovođenjem licitacije odnosno, tenderskom procedurom

Sprovođenje licitacije podrazumeva: organizaciju i upravljanje procesom podnošenja ponuda procenu, vrednovanje ponuda i ugovaranje


gradjenja

6


Organizacija i upravljanje procesom podnošenja ponuda obuhvata sledeće aktivnosti, ako se sprovodi javno nadmetanje: opšta objava o nameri sprovođenja licitacije, priprema i objavljivanje poziva na licitaciju, dostavljanje ponuđačima tenderske dokumentacije, eventualni obilazak lokacije gradilišta,


gradjenja

7


razjašnjenja ponuđačima - pitanja i odgovori kojise odnose na tendersku dokumentaciju,

eventualna priprema dodatka tenderskedokumentacije (adenduma),

registrovanje potvrda prijema ponuda, javno otvaranje ponuda i priprema i potpisivanje

zapisnika od strane svih učesnika u licitaciji.


gradjenja

8


Procena, vrednovanje ponuda i ugovaranje (u slučajujavnog nadmetanja) podrazumeva sledeće aktivnosti: komisijsko ocenjivanje, vrednovanje i rangiranje ponuda, priprema nacrta izveštaja o ocenjivanju tendera, priprema i podnošenje izveštaja nadležnim organima, potpisivanje ugovora, gde je to neophodno, dobijanje saglasnosti od strane

finansijera


gradjenja

9


Generalno, procedure izbora najpovoljnijegponuđača se mogu razvrstati prema izvorimafinansiranja: iz budžeta iz sredstava međunarodnih finansijskih institucija iz privatnih sredstava


gradjenja

10

LICITACIONA DOKUMENTACIJA

Licitaciona dokumentacija treba da omogućisprovođenje procedure nadmetanja u cilju izboranajpovoljnijeg izvođača radova, od ponuđača koji suučestvovali na licitaciji.

Sadržaj licitacione dokumentacije može se podeliti nadeo koji obezbeđuje investitor i na deo kojiobezbeđuje ponuđač.


gradjenja

11

USLOVI UGOVARANJA

Obaveze i prava investitora i izvođača na projektu zakoji je raspisana licitacija određena su opštimuslovima ugovaranja, i posebnim uslovimaugovaranja.

Ove uslove propisuje investitor, a učesnici u licitaciji/ ponuđači prihvataju ove uslove koji se realizujuprilikom zaključenja ugovora o izgradnji


gradjenja

12

OPŠTI USLOVI UGOVARANJA

Važe, principijelno za sve objekte (sve vrsteobjekata), i opšteg su (univerzalnog) karaktera.

Oni, praktično, predviđaju opštu proceduru i načinrealizacije investicije.

Uobičajeno, u duhu svetske prakse, pre formulisanjaopštih uslova ugovaranja od strane investitora ilinjegovog zastupnika, daju se definicije izraza koji ćese koristiti u tenderskoj dokumentaciji, da ne bi bilonesporazuma u tumačenju, iako su ovi izrazi usvakodnevnoj upotrebi


gradjenja

13


Nadzorni organ - Posebno se definišu dužnosti, prava iovlašćenja u slučaju nestandardnih situacija, a u skladu sazakonskim propisima.

Prenos prava iz ugovora - Podrazumeva saglasnost investitorada se pojedini ugovoreni radovi, pravo ili obaveza prenesu napodizvođača.

Obim ugovora - Obuhvata izgradnju, dovršenje, održavanje iobezbeđenje celokupnih ugovorenih radova, kao i pripremneradove, materijal i mehanizaciju za potpuno izvršenje ugovora.

Ugovorna dokumenta - Podrazumevaju opšte i posebne usloveugovaranja, predmer i predračun (cenovnik) radova, projekatobjekata, postrojenja i opreme koji su predmet ugovora(odobren od strane nadležnih institucija), odobrenje zagrađenje i prijavu radova.


gradjenja

14


Opšte obaveze - Definišu opšta činjenja koja se tičufinansijske garancije za savesno izvršenje ugovornihobaveza, trajanja garancije, izrade projektaorganizacije građenja i projekta betona, čuvanjagradilišta, i osiguranja radova i radnika.

Radna snaga - Obuhvata sve mere koje se tičuzaposlenja i zaštite zdravlja izvođača i podizvođača.

Materijal i izrada - Definiše kvalitet i ispitivanjematerijala i troškove ispitivanja.

Početak izvođenja radova i zakašnjenja - Preciziratrajanje i razloge za produženje radova.


gradjenja

15


Garantni rok - Određuje vremenski period zaotklanjane nedostataka i grešaka.

Izmene i naknadni radovi - Precizira naloge za overadove.

Mehanizacija, pripremni radovi i materijali -Precizira njihovo korišćenje i ukljanjanje.

Plaćanje radova - Precizira način plaćanja od straneinvestitora (uobičajeno putem mesečnih situacija).

Hitne popravke - Predviđaju se u cilju sigurnostiobjekta.

Rešavanje sporova - Predviđa nadležnost suda iliarbitražnu komisiju.


gradjenja

16


Obaveštavanje - O važnim događajima na gradilištu,uobičajeno preko nadzorne službe.

Izmene projekta – Može se predvideti premijaizvođaču za uštede i racionalizaciju.

Raskid ugovora - U slučaju nepridržavanja dinamikegrađenja od strane izvođača, neblagovremenogplaćanja izvršenih radova od strane investitora, islično.

Pridržavanje važećih propisa – Ovo je obaveza iizvođača i investitora


gradjenja

17

POSEBNI USLOVI UGOVARANJA

Posebni uslovi ugovaranja se odnose na konkretanobjekat koji se realizuje i na konkretan način definišurealizaciju predmetnog objekta.

To su predmet ugovora, kvalitet materijala, ugovorena cena, mesečne isplate, predlog alternativnih rešenja uz ponudu, itd.


gradjenja

18


predmet ugovora - izvođenje prethodnih i glavnihradova na konkretnom objektu,

tehničku dokumentaciju po kojoj se objekat izvodi, lokaciju na kojoj se gradi, dužnosti izvođača radova, kvalitet materijala, kontrolu i ispitivanje materijala i izvedenih radova, uvođenje u posao, početak radova i rok završetka,


gradjenja

19


predmet ugovora - izvođenje prethodnih i glavnihradova na konkretnom objektu,

tehničku dokumentaciju po kojoj se objekat izvodi, lokaciju na kojoj se gradi, dužnosti izvođača radova, kvalitet materijala, kontrolu i ispitivanje materijala i izvedenih radova,


gradjenja

20


uvođenje u posao, početak radova i rok završetka, ugovornu cenu i način isplate, prijem radova, osiguranje objekta i zaštita na gradilištu, dinamiku radova, raskid ugovora, nadzor nad izvođenjem radova, koordinaciju radova sa drugim izvođačima,


gradjenja

21


ugovornu kaznu i premije, garantni rok, garancije za izvršenje ugovora, gradilišnu dokumentaciju, kao i alternativna projektna rešenja uz ponudu, koju

ponuđač može da podnese ukoliko garantujestabilnost, funkcionalnost i kvalitet budućeg objekta,kao i da obezbedi potrebnu tehničku dokumentaciju,pod uslovom da cena nije veća od ugovoromdefinisane.


gradjenja

22

IZBOR IZVOĐAČA

Kriterijumi za izbor izvođača investitor propisuje uposebnim uslovima.

Npr., pri formiranju predloga za izbor izvođača moguse ceniti sledeći elementi ponude: ponuđena cenu građenja, ponuđeni uslovi plaćanja, rok izgradnje,


gradjenja

23

IZBOR IZVOĐAČA

iskustvo ponuđača na predmetnim poslovima, realnost ponuđenih cena, ponuđeni garantni rok, ponuđeni elementi za formiranje cena naknadnih radova, poslovni rezultati ponuđača, itd.


gradjenja

24

UGOVOR O IZGRADNJI I OPREMANJU OBJEKATA

Ugovaranje je ključna aktivnost u procesu realizacijeprojekata u građevinarstvu.

Ako se ugovor dobro osmisli i sačini, mala jeverovatnoća da će doći do konflikata i nedoumica,između ugovarača/učesnika u poslu, o nadležnostimai obavezama


gradjenja

25


Kada se radi o građevinarstvu, prema dobro poznatimuslovima ugovaranja koje propisuje Međunarodnodruštvo inženjera konsultanata - FIDIC (FédérationInternationale des Ingénieurs-conseils), ugovarači suposlodavac (employer) i izvođač radova (contractor).

Neoficijelno, poslodavac se naziva investitor iliklijent (investor ili client).

Investitor se naziva i kupac. Tradicionalni nazivi u nas su investitor i izvođač


gradjenja

26


Ugovorne strane u nekom poslu su definisane i premastandardu 9000:2000 Međunarodne organizacije zastandardizaciju - ISO (International Organization forStandardization).

To su korisnik (engleski: customer) i organizacija(organization).

U građevinarstvu se organizacijom smatra građevinskopreduzeće koje izvodi radove, ili projektantska firma, ili firmaza konsalting ili inženjering.

Isporučilac (supplier) je preduzeće koje isporučuje materijal iliopremu.


gradjenja

27


Ukoliko organizacija ima svog podizvođača iliisporučioca, onda je organizacija, praktično, korisniku odnosu na podizvođača/isporučioca, a isporučilac jeorganizacija.

Ovaj standard definiše i jedan specifičan termin -zainteresovana strana (interested party).

To su pravna ili fizička lica koja imaju interes uuspehu projekta (vlasnici, zaposleni, itd, ...).

U konkretnom slučaju, kada se radi o građevinskimprojektima, to mogu biti npr. banke - finansijskeinstitucije ili drugi ulagači sredstava u projekte


gradjenja

28


Zbog kompleksnosti koja je prisutna u delatnostigrađevinarstva i velike vrednosti radova koji seugovaraju, ugovaranje izvođenja građevinskihobjekata je poduhvat koji zahteva poštovanjerutinskih procedura i veliko praktično iskustvo.

Interesi investitora i izvođača u zajedničkom poslu seobezbeđuju i potvrđuju ugovorom o građenju.


gradjenja

29


Poštovanjem odredbi ugovora od strane i izvođača iinvestitora stiču se uslovi za ispunjenje finansijskogplana realizacije, kao i kvaliteta i roka izvođenjaradova, a time i zadovoljstvo svih učesnikakompletnim projektom


gradjenja

ekonomika projektovanja i gradjenja - pedavanja 1.deo 2012

Documents