FACULTEIT RECHTSGELEERDHEID
Masterproef
Het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en het attest
van keuring van een elektrische installatie bij de verkoop van onroerende goederen: een kritische vergelijking van deze technische
aangelegenheid in het licht van het contractenrecht
Academiejaar 2008 – 2009
Promotor: Prof. Dr. Annelies Wylleman Liesbeth De Boeck
Commissarissen: Herlinde Baert Stamnummer: 20033240 Dr. Maarten Dambre Master in het notariaat
i
INHOUDSTAFEL
INLEIDING .....................................................................................................................................1
UITEENZETTING...........................................................................................................................3
Hoofdstuk 1: Bespreking ..............................................................................................................3
§ 1: Algemeen en wetgevend kader ..........................................................................................3
A. Energieprestatiecertificaat ................................................................................................3
B. Postinterventiedossier .......................................................................................................5
C. Elektriciteitsattest .............................................................................................................6
§ 2: Definitie en ratio legis........................................................................................................7
A. Energieprestatiecertificaat ................................................................................................7
B. Postinterventiedossier .....................................................................................................10
C. Elektriciteitsattest ...........................................................................................................12
§ 3: Toepassingsgebied ...........................................................................................................14
A. Energieprestatiecertificaat ..............................................................................................15
B. Postinterventiedossier .....................................................................................................17
C. Elektriciteitsattest ...........................................................................................................20
§ 4: Het opmaken ....................................................................................................................23
A. Energieprestatiecertificaat ..............................................................................................23
B. Postinterventiedossier .....................................................................................................25
C. Elektriciteitsattest ...........................................................................................................26
§ 5: Controle en sancties .........................................................................................................27
A. Energieprestatiecertificaat ..............................................................................................27
B. Postinterventiedossier .....................................................................................................28
C. Elektriciteitsattest ...........................................................................................................29
ii
Hoofdstuk 2: Rol van de notaris .................................................................................................31
§ 1: Energieprestatiecertificaat................................................................................................31
§ 2: Postinterventiedossier ......................................................................................................33
§ 3: Elektriciteitsattest.............................................................................................................35
Hoofdstuk 3: Als opschortende voorwaarde ?............................................................................38
§ 1: Opschortende voorwaarde ...............................................................................................38
§ 2: Bodemattest .....................................................................................................................41
§ 3: Kan een opschortende voorwaarde ingevoegd worden omtrent het EPC, PID en
keuringsattest ?........................................................................................................................42
BESLUIT .......................................................................................................................................45
BIJLAGE........................................................................................................................................47
Bijlage 1: Voorblad energieprestatiecertificaat.......................................................................47
Bijlage 2: Clausule energieprestatiecertificaat........................................................................48
Bijlage 3: Clausule postinterventiedossier..............................................................................48
Bijlage 4: Clausule elektriciteitsattest.....................................................................................49
BIBLIOGRAFIE ............................................................................................................................50
Rechtspraak.............................................................................................................................50
Rechtsleer................................................................................................................................50
1. Energieprestatiecertificaat ...............................................................................................50
2. Postinterventiedossier......................................................................................................52
3. Elektriciteitsattest ............................................................................................................53
4. Opschortende voorwaarde...............................................................................................54
5. Hyperlinks .......................................................................................................................55
1
INLEIDING
1. Het thema dat de 21ste eeuw zal overheersen, blijkt nu reeds vast te staan, namelijk de
gezondheid van mens en milieu. Vanuit wetenschappelijke en steeds vaker ook populaire hoek
werd onze maatschappij alreeds bewust gemaakt van de problemen omtrent het milieu. Dit leidde
en zal in de toekomst hopelijk nog verder gebracht worden tot talrijke initiatieven vanuit
verschillende hoeken. Men verwacht dan ook, terecht, dat de verschillende overheden bijdragen
tot deze sensibilisering en optreden waar nodig. De Belgische wetgever bracht de laatste jaren
(weliswaar vaak onder verplichting van Europese richtlijnen) meerdere regelgevingen tot stand
die ervoor moeten zorgen dat de gezondheid en veiligheid van de bevolking en de toestand van
het milieu gewaarborgd en zelfs verbeterd worden. Deze studie behandelt drie van dergelijke
maatregelen, die allen een bijkomende verplichting betekenen voor de eigenaar of oprichter van
een gebouw. Specifiek gaat het in deze bijdrage over attesten of certificaten die verplicht
aanwezig moeten zijn bij de verkoop van een onroerend goed. Het is hier dat de notaris
geconfronteerd wordt met deze wetgeving en dat hij uiteraard zal moeten nazien op de correcte
naleving van deze voorschriften. Kortom, een bijkomende verplichting voor de notaris en een
bijkomende inspanning voor de burger.
Sinds kort moeten gebouwen, afhankelijk van hun functie, voldoen aan bepaalde
energieprestatie-eisen. Dit wil zeggen dat bij de bouw of verbouwing extra aandacht besteed
moet worden aan de gebruikte materialen, isolatietechnieken en andere energiebesparende
maatregelen. Zodoende wordt de vrijheid bij de keuze van materialen en oprichtingswijze
ingeperkt. De Vlaamse overheid heeft verschillende besluiten uitgevaardigd met regelgeving voor
energieprestatiecertificaten naargelang de hoedanigheid van het gebouw. Binnenkort is bij (bijna)
ieder gebouw dat men verkoopt een energieprestatiecertificaat verplicht. Deze maatregel moet
energieverspilling tegengaan door de burger bewust te maken van de noodzaak om zuinig met
energie om te springen, omwille van de schaarste en opwarming van de aarde. De Europese Unie
aanziet dit dan ook als één van haar prioritaire doelstellingen.
Reeds in de jaren ‘90 werd het zogenaamde “postinterventiedossier” ingevoerd. Dit
dossier moet evenwel gekaderd worden in een groter geheel. Het is namelijk één van de vele
opdrachten die werden opgelegd aan aannemers en bouwheren naar aanleiding van de
“Bouwrichtlijn”. Een bouwwerf is immers een plaats van enorme risico’s. Zware
arbeidsongevallen zijn op dergelijke plaatsen dan ook niet uitzonderlijk. Omwille van de vaak
2
erbarmelijke veiligheidsomstandigheden en weinige voorschriften op dit vlak besliste de
Europese Unie dat de nationale overheden daar dringend verandering moesten in brengen. Deze
richtlijn zorgde voor opeenvolgende wetswijzigingen, met als basis de Welzijnswet van 4
augustus 1996. Door middel van zowel preventiemaatregelen als het verantwoordelijk stellen van
bepaalde personen en het opleggen van sancties wou men de veiligheid verbeteren.
Ten slotte dient bij de verkoop van een onroerend goed voorzien te worden in een attest
van keuring van de elektrische installatie. Sinds de invoering van het Algemeen Reglement op de
Elektrische Installaties moeten dergelijke systemen voldoen aan een aantal voorschriften. Dit
reglement beoogt veilige en aangepaste elektriciteitsvoorzieningen in alle gebouwen. Werken met
elektriciteit is echter niet ongevaarlijk, zodat bij dergelijke praktijken toch minstens enige vorm
van controle moet kunnen plaatsvinden. Voor de huishoudelijke installaties werd een specifiek
K.B. uitgevaardigd dat een controle voorschrijft bij de overdracht van bepaalde (oude) gebouwen.
Het is grotendeels dit K.B. dat in onderstaand werk aan bod komt.
2. Aangezien het opzet van onderstaand werk vooral comparatief van aard is, wordt een aparte
werkwijze gehanteerd. Per hoofdstuk en per thema dat wordt behandeld, worden de drie
onderwerpen naast elkaar besproken. Op die manier worden de verschillen en gelijkenissen
tussen de materies beter opgemerkt.
De uiteenzetting bestaat uit drie hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk houdt de behandeling
in van achtereenvolgens het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en het attest bij
de keuring van een elektrische installatie. Verschillende onderwerpen pogen een globaal en
duidelijk beeld neer te zetten aangaande desbetreffende materie. Vervolgens wordt de rol van de
notaris in een tweede hoofdstuk onderzocht. Zowel in het kader van zijn bijstands- en
voorlichtingsverplichting, als bij de vereiste documenten die aanwezig moeten zijn bij een
verkoopakte worden zijn taken beschreven. In een derde hoofdstuk wordt nagegaan of men de
onderhandse verkoopakte kan afsluiten onder de opschortende voorwaarde van het ter
beschikking stellen en verkrijgen van de besproken documenten. In het besluit wordt ten slotte de
aandacht gevestigd op de belangrijkste verschillen tussen het energieprestatiecertificaat, het
postinterventiedossier en het attest van keuring van een elektrische installatie. Ook wordt de
aandacht gevestigd op eventuele nadelen en kritieken op de besproken regelgevingen en
ongemakken in de praktijk.
3
UITEENZETTING
3. Zoals zonet aangegeven bestaat de uiteenzetting van dit werk uit drie hoofdstukken: de
bespreking van de drie maatregelen op het vlak van de verkoop van een onroerend goed, een
analyse van de opdracht van de notaris hierbij en tot slot een evaluatie van de mogelijkheden
omtrent het gebruik van een opschortende voorwaarde in het compromis.
Hoofdstuk 1: Bespreking
4. Dit eerste hoofdstuk handelt achtereenvolgens over het algemeen en wetgevend kader, de ratio
legis en definitie, het toepassingsgebied, de opmaak van het document en ten slotte de controle en
sancties. In elk thema komen dan telkens de drie onderwerpen aan bod, namelijk het
energieprestatiecertificaat, daarna het postinterventiedossier en steeds als laatste het
elektriciteitsattest.
§ 1: Algemeen en wetgevend kader
5. In deze paragraaf komt het wetgevend kader van de verschillende verplichte documenten aan
bod. Aan de hand van deze toelichting wordt duidelijk welke verplichtingen van bovenaf komen,
namelijk van de Europese Unie of welke eventueel op initiatief van de Belgische wetgever tot
stand kwamen. De waarde van dit onderdeel zit voornamelijk in het groter kader dat geschetst
wordt, om zodoende de oorsprong en beweegreden van de materie beter te begrijpen. Hierdoor
komt allerhande wetgeving aan bod die niet steeds rechtstreeks verband houdt met de
verplichting van een bepaald formulier bij de overdracht van een onroerend goed.
A. Energieprestatiecertificaat
6. Zoals reeds vermeld kwam de Belgische regelgeving met betrekking tot het
energieprestatiecertificaat er naar aanleiding van een belangrijke Europese richtlijn, namelijk de
richtlijn 2002/91/EG van 16 december 2002 betreffende de energieprestaties van gebouwen
(Energieprestatierichtlijn).1 Deze richtlijn legt, samen met een aantal aanvullende richtlijnen, de
lidstaten enkele eisen op in verband met energieprestaties. In deze richtlijn is maar één document
1 B. DELVAUX, “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de X-factor”, NNK 2008, afl. 2, nr. 1, 55.
4
als hulpmiddel om aan de doelstellingen te voldoen terug te vinden: het energieprestatiecertificaat
(EPC).2
De omzetting van de Europese regelgeving gebeurde echter niet van de ene dag op de
andere. Aangezien energie een gewestelijke bevoegdheid is, waren het de gewesten die voor deze
implementatie moesten zorgen. Bijgevolg verschilt in ons land de omzetting en de wetgeving van
gewest tot gewest.3 Daarenboven moest dit alles gebeuren binnen een relatief korte termijn,
namelijk tegen 4 januari 2006. Gelukkig voor België voorzag de richtlijn ook in een verlenging
van deze termijn van drie jaar bij gebrek aan gekwalificeerde deskundigen, en zodoende werd de
deadline dan toch behaald.4 Om dit doel te bereiken opteerde de Vlaamse overheid immers voor
een gefaseerde invoering, zodat ze zich jaar per jaar konden concentreren op een verschillend
onderdeel van de richtlijn.5 Deze procedure vatte aan in 2006 met het EPB-decreet om de regels
vast te leggen waaraan nieuwbouw en vernieuwbouw moeten voldoen.6 Dit decreet vormde de
basis van de energieprestaties voor verschillende categorieën van gebouwen en van de bijhorende
certificaten. Talloze besluiten volgden om de andere onderdelen te reglementeren. In het kader
van dit werk is vooral het besluit van 11 januari 2008 van de Vlaamse regering houdende de
invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur met
bijhorend ministrieel besluit van 21 augustus 2008 betreffende de inwerkingtreding van deze
verplichting, van belang.7 In 2008 vond ook de invoering van het EPC voor publieke gebouwen
plaats.8 Zeer recent kwam de laatste fase tot voltooiing, namelijk de invoering van een EPC bij
verkoop en verhuur van bestaande niet-residentiële gebouwen.9 De MiNaRaad verzocht de drie
gewesten om uniforme berekeningsmethodes te hanteren, alsook om een samenwerkingsverband
2 S. PUT, Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in gebouwen, http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_naar_duurzamer_energieverbruik.pdf.3 V. COUTEAU, “Energieprestatieregelgeving anno 2007, een stand van zaken in de drie gewesten”, Nieuwsbrief Notariaat 2007, afl. 17 – 18, 10. Wij beperken ons in dit kader tot het Vlaamse gewest.4 B. DELVAUX, o.c., nr. 14, 58.5 B. DELVAUX, o.c., nr. 2, 55.6 Decreet van 22 december 2006, houdende eisen en handhavingsmaatregelen op vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG – decreet, B.S. 27 maart 2007, inwerkingtreding 6 april 2007.7 Besluit 11 januari 2008 van de Vlaamse Regering houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit, B.S. 8 februari 2008, inwerkingtreding 13 september 2008.8 Besluit 20 april 2007 van de Vlaamse Regering betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, B.S. 25 mei 2007, inwerkingtreding 4 juni 2007.9 Besluit 5 december 2008 van de Vlaamse Regering betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat niet-residentiële gebouwen, B.S. 2 maart 2009, nog niet in werking getreden.
5
op poten te zetten opdat ze geen tegenstrijdige invulling zouden geven aan de
energieprestatieregelgeving.10
De strengere energienormen en dus een specifiek EPC voor nieuwbouw en verbouwingen
waarvoor een bouwvergunning vereist is, gelden sinds 1 januari 2006. Bij de verkoop van
bestaande residentiële gebouwen (gebouwen bestemd voor huisvesting) moet de eigenaar ook een
EPC laten opmaken. Deze verplichting is uiteindelijk inwerking getreden op 1 november 2008 en
voorzag in een overgangsregeling. Wanneer het compromis (onderhandse koopovereenkomst)
ondertekend werd voor deze datum, moet geen EPC voorzien worden.11 Het ministrieel besluit
van 13 juni 2008 specificeert de vorm en de inhoud van dergelijk energieprestatiecertificaat. Hier
wordt later, in het passend onderdeel, verder op ingegaan.12
B. Postinterventiedossier
7. Het postinterventiedossier (PID) is één van de middelen terug te vinden in de welzijnswet om
het welzijn van arbeiders en specifiek de veiligheid op bouwplaatsen, te verzekeren. Ook hier
kwam de Belgische wetgeving er omwille van een Europese verplichting. De Commissie had het
probleem van onveiligheid op de bouwplaats omwille van gebrekkige planning en coördinatie
opgemerkt en nader onderzocht. Hierop volgden tal van Europese richtlijnen, met als
voornaamste de richtlijn van 24 juni 1992 betreffende minimumvoorschriften inzake veiligheid
en gezondheid voor tijdelijke en mobiele bouwplaatsen.13 De Belgische wetgever zette deze
richtlijn om in een nieuw hoofdstuk in de Welzijnswet van 4 augustus 1996. Het
postinterventiedossier moet gesitueerd worden in dit vijfde hoofdstuk dat handelt over de
tijdelijke en mobiele bouwplaatsen.14
De uitvoering van deze Welzijnswet verliep niet probleemloos. Een eerste poging
mislukte wegens de onmogelijkheid van de opleidingsvereisten en het niet inroepen van het
10 Milieu- en Natuurraad van Vlaanderen (hierna MiNaRaad), Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-van-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bij-verkoop-en-verhuur-en-de-uitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf.11 J. VANSTEENE, “Energieprestatiecertificaat vanaf 1/11/2008 bij verkoop ‘bestaande’ woningen”, Vastgoed info 2008, afl. 14, 2.12 Zie nr. 10, p. 7 en 8.13 M. VAN HOOYMISSEN, “De veiligheidscoördinator”, in D. MEULEMANS (red.), Een pand bouwen en verbouwen. Praktijkgids vastgoedrecht 3, Leuven, Acco, 2005, nr. 313, 175.14 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 314, 175.
6
advies van de Raad van State, afdeling wetgeving.15 Uiteindelijk kwam er dan toch een succesvol
K.B., namelijk dat van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen, dat in
werking trad op 1 mei 2001. Dit K.B. zorgde voor een reglementering op bouwplaatsen waar
tegelijk of achtereenvolgens meer dan één aannemer actief was. Bij dergelijke werken moet een
veiligheidscoördinator aanwezig zijn om beschermde en georganiseerde omstandigheden te
creëren. Het Besluit werd nadien nog enkele keren gewijzigd. Hier wordt even stilgestaan bij het
K.B. van 22 maart 2006, aangezien deze wijziging onder meer betrekking had op het PID. Op
vlak van mede-eigendom en een aankoop op plan werd een vereenvoudiging doorgevoerd voor
het postinterventiedossier.16 De wetgeving bleek efficiënt te zijn. De bouwplaatsen ondergingen
immers opvallende veranderingen: met omheining afgesloten werven en de nodige sanitaire
voorzieningen.17 Anderzijds legt het PID ook aan niet rechtstreeks betrokken derden bepaalde
verplichtingen op, wat vrij ingrijpend is.18
C. Elektriciteitsattest
8. De basis van de elektrische keuring moet gezocht worden in het Algemeen Reglement op de
Elektrische Installaties (AREI) dat ingevoerd werd bij KB van 10 maart 1981. De
beschermingsmaatregelen tegen nefaste gevolgen van elektriciteit en voorschriften met
betrekking tot de gebruikte leidingen en machines zijn van toepassing op elektrische installaties
die na 1 oktober 1981 in werking werden gesteld. Vele gebouwen en bijgevolg elektrische
voorzieningen dateren echter van voor deze periode waardoor deze wet vaak zijn effect verliest.
De veiligheidsvoorschriften waaraan huishoudelijke elektrische installaties moeten
voldoen, vallen onder de exclusieve bevoegdheid van de minister van Energie.19 Het K.B. van 25
juni 2008 zorgde voor de wijziging van art. 276 AREI en de invoering van art. 276bis AREI.
Door deze artikels zal bij de overdracht van een woning verplicht een controleonderzoek van de
elektrische installatie voorhanden moeten zijn. Indien de installatie dateert van voor 1981 zal een
15 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 315, 175.16 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296.17 J. HULSBOSCH, “Het postinterventiedossier”, in F. BURSSENS (red.), De veiligheidscoördinatie in de bouw, Antwerpen, Maklu, 2003, nr. 1, 149.18 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 2, 149.19 X, Controle van de elektrische installaties, http://mineco.fgov.be/energy/eletricity/electricity_nl_001.htm#Huishoudelijke_installaties.
7
keuring en meegeleverd attest noodzakelijk zijn.20 Hierdoor wordt de omvang van het
toepassingsgebied toch enigszins uitgebreid. Wanneer de plaatsing na die datum gebeurde, moet
nagekeken worden of een geldig conformiteitsattest aanwezig is. Volgens het AREI is dergelijk
attest slechts 25 jaar geldig, zodat in sommige gevallen het certificaat reeds vervallen kan zijn en
een periodieke herkeuring vereist is. In 2009 kan dit het geval zijn voor woningen waarvan de
elektrische installaties dateren van tussen 1981 en 1984. Ook bij de verzwaring van een
netaansluiting wordt in principe een verplichte controle, met bijgeleverd attest, uitgevoerd.
Wederom trad dit besluit later dan voorzien in werking omwille van het overhaast te werk
gaan en daarmee gepaard gaand verschillende opmerkingen van de Raad van State. Uiteindelijk
verscheen het K.B. van 7 juni 2007 die de inwerkingtreding definitief vaststelde op 1 juli 2008
(een jaar later dan eerst voorzien). Deze regeling heeft tot gevolg dat de verplichting van de
controle geldt bij verkoop zodra het compromis ondertekend werd na 30 juni 2008.
§ 2: Definitie en ratio legis
9. Deze afdeling geeft een omschrijving van de verschillende onderwerpen. Ze omvat niet enkel
een definitie, maar specificeert ook welke de inhoud en de vorm is van het EPC, PID en
keuringsattest. Daarnaast wordt ook de ratio legis behandeld. Hiermee bedoelen we de reden
waarom die regelgeving tot stand is gekomen en het doel dat daarmee beoogd wordt.
A. Energieprestatiecertificaat
10. De meerdere regelgevingen met betrekking tot verscheidene categorieën van gebouwen
hebben tot gevolg dat er niet zoiets bestaat als een uniform energieprestatiecertificaat voor alle
gebouwen. Het EPC bij verkoop van bestaande gebouwen verschilt inhoudelijk dan ook van dit
bij een nieuwbouw. De bespreking van de inhoud en de berekening van de energieprestaties van
een gebouw zal zich in deze bijdrage dan ook beperken tot het EPC verplicht bij verkoop van een
bestaande woning.
Een energieprestatiecertificaat is een document dat de energieprestatie van een gebouw
weergeeft. In tegenstelling tot wat men zou verwachten, legt dit certificaat geen eisen op aan het
gebouw, maar heeft het een louter informerende taak. De prestatie wordt uitgedrukt in een
20 V. VAN DE KEERE, “Algemeen reglement Elektrische Installaties. Verplichte controle elektrische installaties bij verkoop van een woning”, NNK 2008, afl. 3, nrs. 1-3, 66.
8
energiescore (kengetal) die dus de energetische kwaliteit van een gebouw aangeeft. De
berekening van het kengetal gebeurt aan de hand van karakteristieke eigenschappen van het
gebouw, zoals de gebruikte materialen, de isolatie van dak, muren, ramen en deuren, en de
ouderdom en zuinigheid van installaties voor warm water en verwarming. Hierbij dient
opgemerkt dat met de gewoontes en gebruiken van de bewoners geen rekening mag gehouden
worden. Zo voorkomt men een vertekend beeld van het energieverbruik. Het is daarenboven
belangrijk dat het gaat om een beschrijving van de werkelijke energieprestaties. De energiescore
wordt uitgedrukt in het aantal kilowattuur dat het gebouw jaarlijks per vierkante meter verbruikt
(kWh/m²).21 Natuurlijk zegt zo’n getal op zich niet veel, en daarom bevindt zich op het certificaat
een kleurenbalk van groen naar rood waar het kengetal wordt op aangebracht.22 Deze schaal loop
van nul tot 700, wat echter niet wil zeggen dat 700 de slechtst mogelijke score is. De woning kan
nog een hogere score hebben die dan niet op de balk tot uitdrukking komt, maar dus wijst op een
enorme energieverspilling in het desbetreffende gebouw.
Wat de vermeldingen op het certificaat betreft, zijn reeds twee elementen aan bod
gekomen: het kengetal en de kleurenbalk. Bovendien moet het vanzelfsprekend ook de
identificatiegegevens van het gebouw, de opsteller van het document en enkele andere
administratieve gegevens vermelden. Naast de energieprestatie (kengetal) als eerste deel, vindt
men in het tweede deel enkele referentiewaarden, zoals de geldende wettelijke normen en
benchmarks. Deze referentiewaarden moeten zorgen dat vergelijking tussen verschillende
gebouwen mogelijk is voor potentiële kopers.23 Het laatste gedeelte van het certificaat bevat
enkele standaard aanbevelingen en adviezen om een woning energiezuiniger te maken.24
Het EPC blijft tien jaar geldig en kan binnen die tijdsperiode meermaals gebruikt worden
bij opeenvolgende verkopen van dezelfde woning. Het is evenwel aangeraden een nieuw EPC te
laten opmaken indien energiebesparende werken uitgevoerd werden, om zodoende een
meerwaarde in de prijs te verkrijgen.25
21 X, “Dossier energieprestatiepeil: energieprestatiecertificaat, verplicht ‘paspoort’ van uw woning bij verkoop en verhuur”, Eandismagazine 2009, afl. 9, 8.22 Voorbeeld van een certificaat: zie bijlage.23 B. DELVAUX, o.c., nr. 10, 57.24 B. DELVAUX, o.c., nr. 10, 57; S. MELIS, “Het Decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energie-prestatiecertificaat”, MER 2005, afl. 2, nr. 11, 102.25 S. MELIS, o.c., nr. 12, 102; B. DELVAUX, o.c., nr. 12, 57.
9
11. De ratio legis kan kort samengevat worden als de strijd tegen de klimaatverandering. Het EPB
decreet dat boven kort behandeld werd, heeft als doel energiezuinig bouwen en verbouwen te
stimuleren (een verbeterde energieprestatie), evenals de bouw van gezonde en comfortabele
gebouwen te promoten (binnenklimaat).26 De totstandkoming van dit decreet was een must,
aangezien Vlaanderen slecht scoort op het vlak van energiezuinig bouwen in vergelijking met
andere regio’s en landen.27 De oorzaak hiervan ligt bij het groot aantal versnipperde
opdrachtgevers die geen druk kunnen uitoefenen op de aannemers om aan de EPB eisen te
voldoen. Om dit doel te kunnen bereiken, is het noodzakelijk om de overheid en gezinnen aan te
moedigen om rationeel met energie om te springen.28 Bijna de helft van het energieverbruik
bevindt zich immers in de woon- en tertiaire sector.29
Enerzijds heeft het EPC de intentie om de burger, en dan vooral de koper van een huis,
bewust te maken van het energieverbruik van de woning. Hier gaat het dus om een
sensibiliserende maatregel die zorgt voor een grotere transparantie. Het EPC kan immers
opgevraagd worden door de kandidaat kopers om de energiezuinigheid van de woning te kunnen
inschatten. Aan de hand hiervan kunnen zij zich dan een beeld vormen van de te verwachten
energiefactuur en extra kosten om het gebouw energiezuiniger te maken.30 Bijkomend belang
hierbij is dat de potentiële kopers verschillende huizen met elkaar kunnen vergelijken op het vlak
van energieprestaties om hun beslissing mede daarvan te laten afhangen. De verkoopprijs van een
gelijkaardig huis met een slechte energiescore zal dan moeten dalen. Dit geeft de mogelijkheid
om investeringen te doen op dat vlak voor de koper.
De slechte energiescore moet de eigenaars anderzijds ertoe aanzetten hun gebouw aan te
passen, bijvoorbeeld door enkele beglazing te vervangen door dubbel en isolerend glas of door
isolatie van zolder en dak. Zodoende zal het kengetal van hun gebouw stijgen zodat ze bij de
verkoop een betere verkoopprijs kunnen verkrijgen. Kortom, het energieprestatiecertificaat moet
leiden tot meer energie-efficiënte gebouwen.31
26 W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van het bouw- en energierecht in Vlaanderen”, in K. DEKETAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Jaarboek bouwrecht 2006 - 2007, Brugge, die Keure, 2006, 7.27 S. PUT, Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in gebouwen, http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_naar_duurzamer_energieverbruik.pdf.28 J. VANVOLSEM, “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, Vastgoed info 2005, afl. 16, 1.29 B. DELVAUX, o.c., nr. 5, 56.30 V. COUTEAU, o.c., 12.31 B. DELVAUX, o.c., nr. 4, 56.
10
Daarnaast is het EPC een belangrijk instrument voor de verwezenlijking van verscheidene
doelstellingen binnen het Vlaams gewest, of zelfs ruimer. Zo is er het
Energierenovatieprogramma 2020 waarin gestreefd wordt naar een vermindering van het
huishoudelijk verwarmingsverbruik met 30%.32 Ook dient het stimuleren van energiezuinig
wonen ter realisatie van de opgelegde normen in het kader van het Kyoto Protocol.33 Op termijn
bestaat er bovendien de mogelijkheid om financiële voordelen te koppelen aan het EPC, zoals
bijvoorbeeld een vermindering van de onroerende voorheffing of subsidies voor
milieuvriendelijke investeringen.34
B. Postinterventiedossier
12. Artikel 34 van het K.B. omschrijft het postinterventiedossier van een bouwwerk als “een
dossier dat alle elementen bevat die nuttig kunnen zijn voor de veiligheid en de gezondheid bij
het uitvoeren van eventuele latere werkzaamheden aan het gebouw”. Het PID wordt vaak
vergeleken met een gebruiksaanwijzing of een onderhoudsboekje.35 Het nut van dergelijk
document mag zeker niet onderschat worden. Wanneer een nieuwe eigenaar veranderingen wil
aanbrengen aan het gekochte gebouw, zoals renovatiewerken, afbraak of zelfs eenvoudige
onderhoudswerken, is het cruciaal om te weten waar in het gebouw zich nutsleidingen
(elektriciteit, gas, water) en dragende muren bevinden.36 Indien dergelijke werken door een
aannemer worden uitgevoerd, heeft deze de verplichting om naar de aanwezigheid van het PID te
vragen alvorens hij aan de werken begint.37
Aangezien het dossier een beschrijving moet inhouden van de risicohoudende elementen
van het gebouw, zal het een aantal technische documenten, inlichtingsbladen en schetsen moeten
bevatten.38 Ook de identiteit van de aannemers die vroegere werken hebben uitgevoerd moet
32 Kabinet van minister Hilde Crevits Vlaams minister van openbare werken, energie, leefmilieu en natuur, Persmededeling over de invoering energieprestatiecertificaat stimulans voor energiezuinige woningen, 20 juli 2007, http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/pers200707energieprestatiecertificaat.pdf.33 B. DEVLAUX, o.c., nr. 6, 56; V. COUTEAU, o.c., 12.34 S. PUT, Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in gebouwen, http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_naar_duurzamer_energieverbruik.pdf; J. VANVOLSEM, “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, l.c., 2.35 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296.36 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.37 G. KERSTENS, “Medespelers in de bouw”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2008, afl. 188, XV.E, 128.38 G. KERSTENS, “Verbouwingsplannen en aankoop van een woning”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2008, afl. 188, XV.E, 31.
11
opgenomen worden. Verder maken ook alle soorten vergunningen, het lastenboek,
installatieplannen, gebruiksaanwijzingen en as-built plannen deel uit van het dossier. Wanneer
een gebouw wordt opgericht en bij deze constructie meerdere aannemers betrokken zijn, moet
een veiligheidscoördinator worden aangesteld. Zowel in de ontwerpfase als in de uitvoeringsfase
zal deze aanbevelingen doen en adviseren. Ook deze bevindingen worden in het PID opgenomen.
Het is trouwens de veiligheidscoördinator die in dit geval moet instaan voor de opmaak van het
postinterventiedossier. Op het einde van zijn opdracht dient hij alle documenten over te dragen
aan de bouwheer. Van deze overdracht wordt een proces verbaal opgesteld, dat ook bij het
dossier wordt gevoegd.39
Naargelang de aard en omvang van de bouwwerken zijn inhoudelijk twee verschillende
postinterventiedossiers te onderscheiden, namelijk een volledig PID en een vereenvoudigd PID.
Enkel voor bouwwerken gelijk aan of groter dan 500 m² waar gevaarlijke werken (art. 26 § 1) of
werken van grotere omvang (art. 26 § 2) worden uitgevoerd, is een volledig PID vereist. De
vereiste inhoud daarvan is terug te vinden in art. 35 K.B.40 Het beperkt PID bevat minstens:
“informatie in verband met de structuur en essentiële elementen van het gebouw, informatie over
de aard en plaats van aantoonbare of verborgen gevaren, de effectieve uitvoerings- en
afwerkingsplannen en de identificatie van de gebruikte materialen.”41
Het K.B. van 22 maart 2006 heeft voor appartementsgebouwen een aangepaste regeling
ingevoerd (art. 36bis) in het K.B. betreffende de veiligheid op mobiele of tijdelijke bouwplaatsen.
Het postinterventiedossier moet namelijk opgesplitst worden in een gedeelte dat betrekking heeft
op de gemene delen en telkens een apart PID voor elk privatief deel. Dit K.B. voegde ook de
mogelijkheid in om het dossier dat betrekking heeft op de gemene delen toe te vertrouwen aan de
syndicus (art. 49bis).42
Het dossier kent logischerwijs geen beperkte geldigheidsduur, met dien verstande dat bij
elke renovatie of aanpassing van het gebouw, het PID niet vergeten mag worden. Het
postinterventiedossier moet immers gedetailleerd zijn en vooral zo volledig mogelijk en actueel
39 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.40 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 377, 188.41 Art. 36 K.B.; J. HULSBOSCH, o.c., nr. 5, 150. Het betreft voornamelijk bouwwerken met een totale oppervlakte kleiner dan 500 m² met meerdere aannemers, en bouwwerken uitgevoerd door één aannemer.42 X., “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, Nieuwsbrief notariaat 2006, afl. 12, 8.
12
gehouden worden.43 Voor de ganse levensduur van het gebouw blijft het bij dit gebouw en wordt
het telkens aangevuld met nieuwe gegevens.44
13. Voorafgaand aan de inmenging van Europa en de Belgische wetgever leidde inadequate
bouwkundige ontwerpen, verkeerde organisatorische keuzes en gebrekkige planning en
coördinatie op de bouwplaats tot meer dan de helft van de arbeidsongevallen.45 Arbeiders op een
bouwwerf zijn immers blootgesteld aan een enorm risico omwille van het hoog arbeidsritme om
bepaalde deadlines te halen en vaak ontbreekt noodzakelijke informatie over de structuur van het
gebouw.46 Deze cijfers en vaststellingen noodzaakten derhalve tot wetgevend optreden.
Het voornaamste doel van het K.B. van 2001 is dan ook om de veiligheid op de
bouwplaats te verbeteren. Zowel op het vlak van preventie, als voor het vinden van de
verantwoordelijke is het postinterventiedossier een belangrijk instrument. Vooreerst helpt het
dossier de aannemer om de juiste preventiemaatregelen te nemen nodig om het werk op een
gezonde en veilige manier te kunnen uitvoeren.47 Aan de hand van het dossier komt de aannemer
essentiële zaken, zoals de structuur van het gebouw (dragende muren) en de gebruikte materialen
te weten (Cfr. asbest in eternitplaten).48 Hieruit volgt dat de bouwheer het PID moet
overhandigen of ter beschikking moet stellen aan eventuele aannemers. Daarnaast heeft het
dossier ook een optredende functie. Indien zich toch een ongeval of schade voordoet, kan men
teruggrijpen naar het PID om zo te achterhalen wat er fout gelopen is en op die manier de
verantwoordelijke te laten opdraaien.49
C. Elektriciteitsattest
14. In het eerste onderdeel betreffende de wetgeving werd reeds kort aangestipt dat verschillende
controles en attesten vereist zijn naargelang de datum van inwerkingtreding van de installatie, en
naarmate bepaalde verrichtingen die plaatsvinden aan de elektrische installatie. Omwille van de
invoering van het AREI moeten elektrische installaties opgericht na 1 oktober 1981 sowieso aan 43 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.44 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 3, 149.45 R. TIMMERMANS, “Plaatsbepaling en verantwoordelijkheid van de syndicus bij werken op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen”, T. App. 2002, afl. 3, 1-2. 46 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 312, 175; R. TIMMERMANS, o.c., 1.47 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296.48 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.49 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 20, 158; G. KERSTENS, “Medespelers in de bouw”, l.c., 128.
13
de voorschriften van dit reglement voldoen. Bij de installatie wordt bijgevolg een
conformiteitsattest afgeleverd. Dit geldt ook bij verzwaringen of aanzienlijke uitbreidingen van
bestaande installaties. Het bovenvermelde K.B. heeft dus voornamelijk betrekking op oudere
systemen (of gedeelten ervan) die nog nooit professioneel aangepast werden, zodat uiteindelijk
ook deze aan een keuring onderworpen worden, namelijk bij de verkoop van de woning.
Het attest van keuring van de elektrische installatie is een verslag dat de huidige situatie
van de constructie beoordeelt. De criteria voor deze beoordeling zijn de veiligheidsvoorschriften
voorgeschreven door het AREI. Zowel de eigenschappen als de prestaties van de installatie
moeten aan de eisen voldoen.50 Na de controle levert de erkende keurder een positief, dan wel een
negatief verslag af. Bij tekortkomingen aan de installatie krijgt de nieuwe eigenaar 18 maanden
de tijd om de gebreken te verhelpen.51 Het is dus de koper die bijkomende verplichtingen krijgt
opgelegd bij een afwijzend attest. Dit is een opvallend verschilpunt met het EPC en PID.52 Ook
bij een negatieve keuring kan de verkoop op zich dus doorgaan. Dit zal vaak het geval zijn,
aangezien veel oude gebouwen niet aan de strenge eisen van het AREI voldoen.
Bij huishoudelijke elektrische installaties staat de elektriciteitsmaatschappij in voor de
aansluiting tot aan de meter. De eigenaar van het gebouw is verantwoordelijk voor alles verder
dan de elektriciteitsmeter. De inspectie beperkt zich dan ook tot de leidingen en systemen
waarvoor de eigenaar aansprakelijk is. De controleur zal daarbij vooral aandacht besteden aan de
aanwezigheid van aarding. Verdere aandachtspunten zijn het gebruik van juiste draden, de
aansluiting van de draden en of de kwaliteit van de stopcontacten.53
Het positieve attest bij de verkoop geldt dan als gelijkvormigheidsattest en zal bijgevolg
voor huishoudelijke installaties 25 jaar geldig blijven. Het kan dan ook meermaals gebruikt
worden voor opeenvolgende verkopen. Bij niet-huishoudelijke installaties geldt echter een
kortere herkeuringstermijn: hoogspanningsinstallaties moeten jaarlijks gecontroleerd worden en
andere installaties om de vijf jaar.
15. Het doel van het elektriciteitsattest is eigenlijk een combinatie van de twee voorgaande
certificaten. Het is namelijk gelijkaardig met het opzet van het energieprestatiecertificaat omdat
50 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 16, 67.51 R. PEETERS, “Keuringsverplichting elektriciteit in woningen”, Vastgoed info 2006, afl. 21, 4.52 K. DE HERTOGH, “Keuring elektrische installatie en EPC bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 6.53 X, Wegwijs in de huiscertificaten, http://www.vastgoedplatform.be/wegwijs-in-de-huiscertificaten/
14
beide de gezondheid van het milieu nastreven. Rationeel omspringen met energie begint met
aangepaste en zuinige installaties. Oude machines zijn vaak immers enorm energieverslindend.
Men moet op alle vlakken meegaan met de tijd, dus ook voor huishoudelijk verwarmings- en
elektriciteitsmaterieel.
Slechte en verouderde elektrische installaties kunnen daarnaast ook zware gevolgen
hebben voor de veiligheid van mensen en goederen.54 Zij vormen namelijk één van de
belangrijkste oorzaken van woningbranden en andere ongevallen.55 Het opzet van het AREI
bestaat uit enerzijds het voorkomen van risico’s en anderzijds het optimaal functioneren.56 Door
deze verplichting streeft men zodoende een betere naleving en afdwinging van de regels na.57
Deze nieuwe verplichting zorgt voor meer garanties inzake de woonkwaliteit ten aanzien
van de kopers.58 Bijkomend is het essentieel dat de koper een duidelijk en rechtvaardig inzicht
krijgt in de staat van de elektrische leidingen. De koper zal nadien niet voor verrassingen komen
te staan, indien hij op voorhand weet welke bijkomende kosten nodig zullen zijn om de installatie
conform het AREI te maken.
§ 3: Toepassingsgebied
16. Het toepassingsgebied is veruit het belangrijkste aspect in dit hoofdstuk. Deze afdeling bespreekt
namelijk de concrete gevallen waarin het besproken document verplicht voor handen dient te zijn.
Ook op het vlak van de vergelijking moet hier grote aandacht aan besteed worden. Wat men onder
een verkoop of overdracht verstaat in de ene materie, omvat niet noodzakelijk hetzelfde als in de
andere problematiek. Idem voor (de staat van) het onroerend goed waarop de overdracht betrekking
heeft. Het opzet is dan ook hieromtrent eindelijk duidelijkheid te scheppen. Respectievelijk komen
aan bod: welke onroerende goederen en afhankelijk van het onderwerp, welke werken of installaties
bedoeld worden, welke overdrachten en wanneer het document ter beschikking moet gesteld worden.
54 P. LEPERE, “De verplichte controle van elektrische installaties bij verkoop van een onroerend goed”, TVV, afl. 3, nrs. 1 en 2, 981.55 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2.56 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 16, 67.57 R. PEETERS, “Keuringsverplichting elektriciteit in woningen”, l.c., 3.58 J. VANVOLSEM, “Op 1/1/07 verplichte controle van elektrische installatie”, Vastgoed info 2006, afl. 19, 3.
15
A. Energieprestatiecertificaat
17. Zoals boven reeds verduidelijkt werd, zijn er meerdere categorieën van gebouwen waarvan de
reglementering omtrent het EPC verschilt. Dit neemt niet weg dat voor elk van deze gebouwen
een EPC vereist is, al zal het niet om hetzelfde certificaat gaan in alle gevallen. Momenteel
onderscheidt men een EPC voor nieuwbouw, voor publieke gebouwen, voor verkoop en verhuur
van residentiële gebouwen en voor verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen.
Samengevat moeten alle types gebouwen op een bepaald ogenblik over een
energieprestatiecertificaat beschikken. Dit werk handelt over de laatste twee groepen: verkoop
van residentiële en van niet-residentiële gebouwen. Vooreerst dient opgemerkt dat een EPC dat
verplicht moet worden opgemaakt bij een nieuwbouw zal volstaan indien dit gebouw binnen de
tien jaar doorverkocht wordt.59 Dit gebouw werd immers bij de bouw reeds aan strenge normen
onderworpen. Na de geldigheidsperiode van tien jaar van dit EPC zal ook voor deze gebouwen
een nieuw EPC voor verkoop van bestaande gebouwen dienen opgesteld te worden.60
Aangezien op dit moment enkel de wetgeving met betrekking tot de residentiële
gebouwen van kracht is, beperkt deze bijdrage zich voornamelijk tot de bespreking van dergelijke
gebouwen. Niet-residentiële gebouwen zijn eigenlijk alle gebouwen met uitzondering van de
residentiële gebouwen. Eveneens uitgesloten van het toepassingsgebied zijn: alleenstaande
gebouwen met een totale vloeroppervlakte van minder dan 50 m², tijdelijke gebouwen die niet
langer dan twee jaar worden gebruikt, gebouwen die gebruikt worden voor erediensten en
religieuze activiteiten, industriepanden, werkplaatsen, niet voor bewoning bestemde gebouwen
van een landbouwbedrijf en gebouwen die geen energie verbruiken om ten behoeven van mensen
een specifieke binnentemperatuur te behalen.61 Deze opgesomde gebouwen zullen dus niet over
een EPC moeten beschikken in zoverre ze niet voor huisvesting bedoeld zijn of het geen publiek
gebouw betreft. Indien een gebouw een dubbele bestemming heeft, volstaat onder bepaalde
voorwaarden een EPC voor residentiële gebouwen zover de oppervlakte van het residentiële
gedeelte groter is dan dat van het niet-residentiële.62
Residentiële gebouwen zijn gebouwen die bestemd zijn voor huisvesting. Deze categorie
betreft met andere woorden de woningen en appartementen. Het besluit specificeert dat een EPC 59 Art. 6 van het besluit van 11 januari 2008.60 B. DELVAUX, o.c., nr. 8, 56.61 X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen,http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.62 Art. 2, § 2 van het besluit van 11 januari 2008; B. DELVAUX, o.c., nr. 11, 57.
16
dient opgemaakt te worden per wooneenheid. Een wooneenheid is “elke eenheid in een gebouw
die over de nodige stroomvoorzieningen beschikt om autonoom te functioneren.”63 Van zodra een
leefruimte eveneens beschikt over een eigen toilet, een eigen douche of bad en een eigen
keuken(tje), zal de eigenaar bij de verkoop ervan een apart EPC voorhanden moeten hebben.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan een studio in een gebouw met koten. Ook bij de verkoop van een
vakantiewoning, serviceflat, beschermd gebouw, woning in slechte staat of een woning zonder
installaties voor productie van warm water, zonder keuken, badkamer of toilet moet een EPC
aanwezig zijn.64 Zelfs indien men het gebouw aankoopt met de bedoeling om het af te breken of
te verbouwen, blijft de verplichting bestaan. De wet voorziet bijgevolg in geen enkele
uitzondering. Ook de overheid neemt het standpunt in dat bij afbraak toch een EPC vereist is,
aangezien men bij de te koop stelling nog niet kan weten dat iemand het gebouw gaat aankopen
met het oog of afbraak.65 De overheid hanteert echter wel een contra legem zienswijze waarbij ze
poneert dat bij verkoop van een woning die over geen verwarming beschikt en bij een door de
burgemeester onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning geen EPC voorzien moet worden.
Ook afspraken tussen koper en verkoper gelden niet als reden voor afwezigheid.66 Een woonboot
kan men verkopen zonder deze opgelegde verplichting.
18. Met de verkoop van een onroerend goed bedoelt men de zuivere verkoop van het geheel in
volle eigendom.67 Bijgevolg zal bij de verkoop van enkel het vruchtgebruik of de blote eigendom
geen EPC vereist zijn. Dit geldt ook voor opstal, ruilakte en erfpacht.68 Ook de onteigening door
het aankoopcomité of de gerechtelijke onteigening wordt niet als een eigenlijke verkoop
beschouwd.69 Het overkopen van een gedeelte van de woning bij echtscheiding door een van de
ex-echtgenoten valt logischerwijs niet onder het toepassingsgebied, aangezien niet de gehele
woning verkocht wordt maar enkel een deel.
63 X, Welke woningen vallen onder het toepassingsgebied?http://www.energiesparen.be/epcparticulier/toepassingsgebied.64 X, Overzicht toepassingsgebied, http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied.65 Zie randnummer 19 betreffende de moment waarop het EPC voorhanden moet zijn.66 X, Nieuwsbrief EPC: Aandachtspunten bij het toepassingsgebied voor het epc bij verkoop en verhuur, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.67 X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet residentiële gebouwen, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.68 X, Overzicht toepassingsgebied, http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied.69 X, Nieuwsbrief EPC: Aandachtspunten bij het toepassingsgebied voor het epc bij verkoop en verhuur, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.
17
Van groot belang is dat bij schenking en erfenis geen EPC aanwezig dient te zijn. Het
toepassingsgebied beperkt zich dus duidelijk tot de zuivere verkoop en niet tot elke vorm van
overdracht. Bijgevolg dient er dan weer wel een EPC voorhanden te zijn bij de verkoop tussen
familieleden.70
19. De vraag wanneer het EPC juist aanwezig moet zijn, is voor de praktijk, maar ook in het
kader van dit werk, essentieel. Volgens de wet moet het er zijn op het ogenblik van de te koop
stelling of ten laatste op het moment van het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst
wanneer er geen aanbod tot tekoopstelling was. Het is immers de bedoeling dat de verkoper het
EPC ter beschikking stelt aan de kandidaat kopers opdat ze verschillende gebouwen met elkaar
zouden kunnen vergelijken. Bijgevolg kunnen potentiële kopers eisen van de verkoper dat hij het
EPC voorlegt en zal hij de nodige inspanningen moeten doen.
B. Postinterventiedossier
20. Waar bij het EPC het onderwerp van deze bespreking residentiële gebouwen was, moet in dit
kader nader ingegaan worden op de soort werken waarvoor een PID moet opgesteld worden.
Aangezien het K.B. maar op 1 mei 2001 in werking getreden is, vallen alleen werken die
uitgevoerd worden na die datum onder het toepassingsgebied. Indien meerdere aannemers
gelijkertijd of achtereenvolgens actief zijn op de werf, dient volgens het K.B. verplicht een
veiligheidscoördinator aangesteld te worden. Zijn taak bestaat uit verschillende opdrachten,
waaronder het openen en bijhouden van het postinterventiedossier. Bij bouwwerken met
meerdere aannemers van minder dan 500 m² bestaat een eenvoudigere coördinatieverplichting
(Cfr. gezinswoning).71 De bedoeling van deze vereenvoudiging is om architecten en aannemers
ertoe aan te zetten dergelijke opleiding te volgen en alzo de opdracht van coördinator op zich te
nemen.72 Dit bespaart kosten voor de bouwheer. Bij de bouw van een gezinswoning is de
architect verantwoordelijk voor de aanstelling van de coördinator.73 Ook bij bouwwerken die
uitgevoerd worden door één aannemer en waar dus in principe geen coördinatie nodig geldt, zal
een PID opgemaakt dienen te worden, indien de werken betrekking hebben op structuur,
70 X, Overzicht toepassingsgebied, http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied.71 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 355, 184.72 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 356, 184.73 R. TIMMERMANS, o.c., 3.
18
essentiële kenmerken van het bouwwerk en/of toestanden die een aantoonbaar gevaar kunnen
inhouden. Dit vereenvoudigd postinterventiedossier valt onder de verantwoordelijkheid van de
bouwheer of een door hem aangestelde derde.74
Indien de coördinatieverplichting van toepassing is, moet zowel een
veiligheidscoördinator-ontwerp, als een veiligheidscoördinator-verwezenlijking aangesteld
worden. Deze opdracht kan echter door dezelfde persoon uitgeoefend worden. De eerste staat in
voor de controle van het ontwerp op mogelijke onveilige elementen en stelt preventiemaatregelen
op (bvb. valbeveiliging bij plaatsing van een dak). De coördinator-verwezenlijking controleert
tijdens de bouwwerken of de opgelegde voorschriften nageleefd worden.75 Men zal snel onder de
regeling van meerdere aannemers vallen, aangezien ook leveranciers (bvb. van stortbeton) en
nutsmaatschappijen van zodra ze deelnemen aan het bouwproces als aannemer beschouwd
worden.76
Zowel werken aan nieuwe, als aan bestaande gebouwen worden bedoeld. Bij de verkoop
van een nieuw gebouw, opgericht na 1 mei 2001, zal steeds een PID aanwezig moeten zijn,
aangezien de werken hier betrekking hadden op de structuur en essentiële kenmerken. Wanneer
werken zijn uitgevoerd na die datum aan een oud, bestaand gebouw, hangt de vereiste van het
PID af van de aard van die bouwwerken. Als na 1 mei 2001 geen grote werken werden
uitgevoerd en het gebouw van voor die datum bestaat, is nog steeds geen PID verplicht. Dit kan
men beschouwen als een lacune in de wetgeving.
21. Het K.B. definieert de begrippen overdracht of afstaan van het bouwwerk niet. Uit het K.B.
kan echter afgeleid worden dat het de bedoeling was van de wetgever dat iedereen die een
zakelijk recht op het goed kan uitoefenen in het bezit moet zijn van het PID, of het tenminste kan
opvragen bij de eigenaar. De wijze waarop het zakelijk recht verkregen wordt, heeft geen
belang.77 Hieruit volgt ook dat er meerdere exemplaren (kopies) van het dossier zullen moeten
zijn.78 Bij de overdracht van een zakelijk recht (in de ruimste zin) zal het postinterventiedossier
mee moeten overgaan indien één opgesteld moest worden. Niet enkel gewone verkoop, maar ook
74 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 4, 150.75 R. TIMMERMANS, o.c., 3.76 X, Veiligheidscoordinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm.77 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 7, 151.78 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 381, 189.
19
schenking, afstand, verdeling, opstal, erfpacht, onroerende leasing vallen onder het begrip.79 Op
dit gebied is een duidelijk verschil met het EPC merkbaar. Dit geldt ook voor het aandeel in het
gebouw dat overgedragen wordt: een kopie van het PID moet ook overgedragen worden wanneer
slechts een gedeelte van een gebouw van eigenaar verandert.80 De wet voorziet een specifieke
regeling voor de overdracht van het PID (artt. 48 t.e.m. 49bis K.B.).81 Het toepassingsgebied
omvat daarenboven ook persoonlijke rechten, namelijk bepaalde genots- en gebruiksrechten zoals
time sharing. De eigenaar moet deze personen in het bezit stellen van het PID op het moment dat
ze werken willen uitvoeren aan het onroerend goed.82 Deze verplichting is afdwingbaar voor de
territoriale bevoegde vrederechter door de houder van het zakelijk recht.83
22. In principe gebeurt de overhandiging van het PID bij de overdacht van het gebouw. De akte
die deze overdracht bevestigt, vermeldt de overhandiging. Aangezien het postinterventiedossier
normalerwijze opgemaakt wordt wanneer het gebouw wordt opgericht of bij grote werken (na 1
mei 2001), is het bij een latere verkoop sowieso reeds aanwezig.
Er kunnen op dit vlak echter enkele problemen voorkomen. Namelijk wanneer wel een
PID opgemaakt diende te worden, maar dit niet gebeurd is. Of indien bij de verkoop het gebouw
nog in aanbouw is en het dossier nog niet voltooid is. In dit laatste geval voorziet de wet in een
oplossing: de persoon die het bouwwerk afstaat, zal bij de oplevering het PID moeten
overhandigen aan de koper.84 Bij ontstentenis van een verplicht PID zal de verkoper alsnog
moeten zorgen voor de opmaak ervan. Het nadeel aan deze werkwijze is dat dit dossier nooit
hetzelfde accurate en werkelijke beeld van de werken zal kunnen vormen.
Bij de overdracht van het gebouw dient het PID eerst overhandigd te worden aan de
notaris die het daarna aan de nieuwe eigenaar overhandigt.85 Op die manier wordt de notaris op
een verregaande manier betrokken bij de uitvoering van het K.B. Het dient niet herhaald te
worden dat het van zeer groot belang is dat het PID de constructie dient te volgen.86
79 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 14, 155.80 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296.81 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, nr. 759, 515.82 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 15, 155.83 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 763, 517.84 X., “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, l.c., 8.85 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.86 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 3, 149-150.
20
C. Elektriciteitsattest
23. De aanwezigheid van een attest van keuring van de elektrische installatie is vereist bij de
overdracht van elke wooneenheid. Het K.B. omschrijft een wooneenheid als een huis,
appartement, lokaal of geheel van lokalen dat als woning dient voor één of meerdere personen die
in gezinsverband of in gemeenschap leven (= familiale huisvesting).87 Studentenkamers en
tweede verblijven zijn daar uiteraard inbegrepen. Daarnaast voorziet het K.B. in enkele
uitdrukkelijke uitzonderingen, zoals gevangenissen, kloosters, rusthuizen, ziekenhuizen, hotels en
onderwijsinstellingen, waar bijgevolg geen attest voor huishoudelijk installaties nodig is.88 Zowel
een uitsluitend gebruik tot gezinswoning, als een gemengde bestemming van huisvesting en
beroep vallen onder het toepassingsgebied. Winkels en bureelruimten zijn derhalve uitgesloten.
Hierbij dient opgemerkt te worden dat eerder de bestemming zoals bepaald in de
bouwvergunning de maatstaf is, in plaats van het feitelijk gebruik van het gebouw.
Vanzelfsprekend dienen deze woningen in België gelegen te zijn.89 Opmerkelijk is de regeling
die bestaat voor mede-eigendom. Er zal bij verkoop immers enkel een keuring dienen te gebeuren
van de private delen van de betrokken wooneenheid. Garages en bergruimtes die van stroom
voorzien worden, moeten niet mee gecontroleerd worden. Voor de gemene delen geldt een andere
keuringsverplichting en andere termijnen.90
In principe speelt de staat van het gebouw geen rol. Het zijn immers vooral de woningen
in slechte staat en met gebrekkige elektriciteitsvoorzieningen die het meeste risico vormen. Ook
bij de verkoop van dergelijke woningen zal dus een attest voorgelegd moeten worden. Toch zijn
in het K.B. enkele specifieke uitzonderingen bepaald, aangezien in dergelijke gevallen een
keuringsverslag vrij zinloos zou zijn. In tegenstelling tot het EPC zal bij de koop met het oog op
afbraak of volledige renovatie geen keuringsverslag aanwezig moeten zijn. De wet voorziet wel
in een verplichte procedure in dergelijke gevallen. Vooreerst moeten koper en verkoper
uitdrukkelijk in een authentieke akte laten optekenen dat een controleonderzoek nutteloos en
overbodig is. Bijkomend moet de Algemene Directie Energie, Afdeling Infrastructuur van deze
beslissing op de hoogte worden gebracht, zodat deze het dossier kan opvolgen. Ten slotte moet de
87 P. LEPERE, o.c., nr. 12, 982.88 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 13, 67.89 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 12, 67.90 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 14, 67. Zie voor meer details over deze materie: R. PEETERS, “Moeten gemeenschappelijke elektrische installaties ook om de vijf jaar gekeurd worden?”, Vastgoed info 2007, afl. 2, 1-4.
21
koper na de oprichting van het nieuwe gebouw en ingebruikname van de nieuwe elektrische
installatie een proces verbaal van controle overmaken aan voormelde dienst.91
Doorheen dit werk werd reeds enkele keren aangehaald wanneer een elektrische controle
verplicht is. In deze paragraaf wordt alles netjes op een rijtje gezet. De bijkomende keuring bij de
verkoop van een woning is enkel nodig indien voor het gebouw nog geen inspectie werd
uitgevoerd. In principe gaat het dus enkel om gebouwen opgericht vóór 1 oktober 1981.92
Wanneer bij dergelijke woningen de installatie sindsdien werd vernieuwd of verzwaard, zal geen
keuring bij de verkoop vereist zijn, aangezien in die gevallen principieel een keuring werd
verricht.93 Van een verzwaring zal bijgevolg pas sprake zijn als men de netbeheerder moet
contacteren om de wijziging door te voeren. Bij kleinere aanpassingen (bijvoorbeeld stopcontact
bijplaatsen) wordt dus geen beoordeling doorgevoerd. Nochtans moeten ook dergelijke
wijzigingen aan bepaalde artikelen van het AREI voldoen, waarop geen toezicht bestaat.94 Zo
slechts een gedeelte van de elektrische installatie werd vernieuwd, zal voor het overige gedeelte
(dat dateert van voor 1981) wel nog een keuring dienen te gebeuren bij de verkoop van de
woning.95 Ook indien verzuimd werd aan de vereiste controle, bijvoorbeeld bij de verzwaring van
de installatie, of het verslag niet meer voorhanden is, zal een bijkomend controleonderzoek
noodzakelijk zijn.96 Kort samengevat moet elke elektrische installatie die (nog) niet het voorwerp
heeft uitgemaakt van een gelijkvormigheidsonderzoek overeenkomstig art. 270 AREI of waar
geen attest is, gekeurd worden bij de overdracht ervan.97
24. Dit randnummer handelt over het begrip “overdracht” van het onroerend goed. Het attest van
keuring van een elektrische installatie is immers enkel vereist bij de overdracht van het goed,
waardoor vele oude gebouwen aan geen keuring onderworpen worden. Het begrip werd nochtans
niet gedefinieerd in het AREI. Een deel van de rechtsleer en praktisanten staan dan ook voor om,
gelet op het beoogde doel, de overdracht zo ruim mogelijk te interpreteren. In tegenstelling tot het
EPC zal het dus niet enkel een zuivere verkoop omvatten, maar eerder een rechtsfiguur waarbij
een duurzaam gebruik van een wooneenheid van de ene persoon op de andere wordt 91 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 18, 67.92 J. VANSTEENE, “Keuringsattest elektriciteit pas op 1 juli 2008 verplicht”, Vastgoed info 2007, afl. 12, 1.93 X, Keuring elektrische installatie, http://www.vandervoortvastgoed.be/index.php?option=com_content&task=view&id=18&Itemid=58.94 R. PEETERS, “Keuringsverplichting elektriciteit woningen”, l.c., 3.95 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 7, 66.96 X, Attest keuring elektrische installatie, http://www.axusvastgoed.be/News.aspx?ID=61&sysmenuid=3.97 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 8, 66.
22
overgedragen.98 Hierdoor vallen ook figuren zoals schenking en inbrengen in een vennootschap
of in het gemeenschappelijk vermogen onder het toepassingsgebied. Andere auteurs zijn dan
weer van mening dat de keuring niet bij elke overdracht dient te gebeuren.99 Artikel 4 van het
K.B. 2008 spreekt enkel over verkopen en niet over een overdracht in het algemeen.
Zoals reeds vermeld, bevat het K.B. enkele uitzonderingen. Naast voormelde afbraak, laat
de wet ook toe dat geen controleonderzoek wordt verricht, wanneer dit onmogelijk is. Deze
uitsluiting beoogt de gerechtelijke bevolen verkoop. De eigenaar zal in dergelijke gevallen
immers vaak tegenwerken en niemand binnenlaten in zijn eigendom. Mogelijk gevaar voor de
veiligheid zal dus kunnen prevaleren op het nut van het onderzoek. Bij dergelijke beslissing
moeten de verkoopsvoorwaarden duidelijke informatie bevatten over het nut van het
onderzoek.100 Ook de onteigening van een wooneenheid wordt uitdrukkelijk vrijgesteld van een
keuringsverslag.101
25. Omtrent het uiterste moment dat het attest ter beschikking moet zijn, bestaat geen
eenduidigheid. Het K.B. bepaalt enkel dat de authentieke akte de datum van het proces verbaal
van controleonderzoek en het feit van de overhandiging moet vermelden. Hieruit kan echter
afgeleid worden dat de aanwezigheid van een keuringsverslag niet noodzakelijk is om een
compromis af te sluiten. Zonder een gelijkvormigheidsattest mag de notaris de verkoopakte niet
verlijden en gaat de verkoop niet door. Hieruit volgt dat het uiterste moment het verlijden van de
authentieke akte is. Bij de tekoopstelling en het compromis is technisch gezien nog geen
certificaat van de elektrische installatie vereist. Hierop bestaat echter veel kritiek. De bedoeling
van het verslag is immers de koper in te lichten en volgens sommigen moet dit in een zo vroeg
mogelijk stadium gebeuren (compromis).
98 P. LEPERE, o.c., nr. 14, 983.99 Zie V. VAN DE KEERE, o.c., nrs. 1-3, 66 volgens wie schenking en inbreng niet onder het toepassingsgebied vallen.100 K. DE HERTOGH, “Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 7.101 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 15, 67.
23
§ 4: Het opmaken
26. Indien de notaris de opdracht krijgt van de verkoper om het verplichte document te laten
opmaken, of gewoonweg in het kader van zijn voorlichtingsplicht, is het van belang te weten wie
hiervoor bevoegd is en hoe hij deze persoon kan contacteren. Daarnaast komen in deze paragraaf
ook enkele triviale vraagstukken aan bod, zoals de kostprijs en de duurtijd die het redigeren in
beslag neemt. Ook op deze kleinere vragen is het gewenst dat de notaris er een antwoord op
heeft.
A. Energieprestatiecertificaat
27. De verkoper zal een bevoegde persoon voor het opstellen van het EPC moeten contacteren.
Het EPC voor residentiële gebouwen kan enkel worden opgemaakt door een erkende
energiedeskundige type A.102 Een erkende energiedeskundige type D zal moeten instaan voor de
energieprestatiecertificaten bij verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen.103
Het Vlaams Energieagentschap (VEA) organiseert zelf geen opleidingen, maar staat wel
in voor de erkenning van bepaalde opleidingen die voldoen aan de vereisten van het ministrieel
besluit van 11 maart 2008 (B.S. 20 maart 2008).104 Nadat de opleiding voltooid is en het
bijhorend examen succesvol afgelegd is, krijgt de betrokken persoon een erkend getuigschrift en
moet hij een verklaring op erewoord afleggen om de voorschriften na te leven.105 Deze personen
kunnen zich dan registreren op de energieprestatiedatabank. Ook een vastgoedmakelaar kan
dergelijke opleiding volgen en zodoende voor zijn eigen panden een epc opstellen. Hij moet dan
wel de vereisten naleven en een correct document afleveren.106 Dit vormt op zich geen probleem,
aangezien een energiedeskundige type A immers op erewoord moet verklaren dat hij zijn
opdracht onafhankelijk van zijn opdrachtgever zal uitvoeren en commerciële
102 Een overzicht van de energiedeskundigen type A vindt u op www.energiesparen.be/energieprestatie.103 X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet residentiële gebouwen, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.104 Deze opleiding staat open voor iedereen die interesse heeft en kan gevolgd worden aan de Artesis Hogeschool Antwerpen (enkel voor personen met een bepaald diploma), Vlaams Agentschap voor Ondernemersvorming – Syntra Vlaanderen en Katholieke Hogeschool Sint-Lieven (associatie K.U. Leuven).105 J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor eigen panden”, Vastgoed info 2008, afl. 19, 1.106 J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor eigen panden”, l.c., 1.
24
belangenvermenging zal vermijden.107 Het VEA kan steeds de afgeleverde certificaten
controleren.108
28. Nadat de verkoper de energiedeskundige contacteert, komt deze ter plaatse de woning
inspecteren. Tijdens de controle bekijkt hij de algemene toestand van de woning, het
elektriciteitsverbruik en het verbruik van brandstoffen voor de verwarming. Een nader onderzoek
van dak, ramen, muren, vloeren, deuren en de gebruikte isolatiematerialen is hierbij noodzakelijk.
De deskundige volgt hierbij steeds het inspectieprotocol. Dit protocol is een verplicht te volgen
methodiek bij het opmeten en controleren van de woning. Het houdt ook in dat men geen
destructief onderzoek mag doen (bijvoorbeeld gaten boren), alles moet op het zicht gebeuren.
De gegevens die hij aan de hand van deze inspectie verzameld heeft, brengt de
deskundige vervolgens in in de certificatiesoftware, die ter beschikking wordt gesteld door het
Vlaams Energieagentschap. Deze software berekent het kengetal, zodat de deskundige daarna het
EPC kan opmaken en ondertekenen en vervolgens aan de eigenaar kan overhandigen. Alle
opnamegegevens komen steeds terecht in de energieprestatiedatabank, samen met nagenoeg alle
berekende resultaten.109
De overheid heeft geen richtprijs opgelegd voor het redigeren van een EPC, maar deze
bedraagt rond de 200 à 250 euro. De geschatte kostprijs is logischerwijs afhankelijk van de
complexiteit en grootte van het gebouw en van de verplaatsing die de deskundige moet maken.
Indien het EPC niet dringend nodig is, kan de verkoper de offertes van verschillende
energiedeskundigen vergelijken. Ook bepaalde documenten die de eigenaar ter beschikking stelt
van de deskundige hebben een invloed op de prijs, omdat deze dan sneller en exacter de gegevens
kan noteren. De toegestane informatiebronnen zijn wettelijk bepaald: EPB-aangifte, originele
facturen van bouwmaterialen, vroeger afgeleverd EPC, lastenboek, postinterventiedossier,…110
De geschatte duurtijd voor de gehele opmaak bedraagt ongeveer een halve dag (drie uur).111
107 J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor eigen panden”, l.c., 1.108 Zie § 5: Controle en sancties.109 MiNaRaad, Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-van-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bij-verkoop-en-verhuur-en-de-uitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf.110 X, Wat is het energieprestatiecertificaat?, http://www.vlaanderen.be/servlet/Satelitte?pagename=Infolijn%2FView&c=Solution_C&p=1186804409590&cid=1217902589595.111 X., “Dossier energieprestatiepeil: energieprestatiecertificaat, verplicht ‘paspoort’ van uw woning bij verkoop en verhuur”, l.c., 9.
25
B. Postinterventiedossier
29. De bespreking van deze paragraaf is bij het postinterventiedossier enigszins anders, aangezien
het geen apart document is dat bij de verkoop pas opgemaakt moet worden. Het PID maakt deel
uit van de veiligheidscoördinatie, en moet derhalve bij de uitvoering van de werken opgemaakt
worden. Enkel wanneer het wederrechtelijk niet werd opgesteld, zal men achteraf een beroep
moeten doen op een bevoegd persoon.
Ook hier kan niet zomaar eenieder zich kandidaat stellen als samensteller van het dossier.
Naargelang het geval moeten bepaalde toegangs- en uitoefeningsvoorwaarden vervuld zijn. Zoals
reeds vermeld zijn deze voorwaarden vereenvoudigd door nieuwe regelgeving voor de
bouwplaatsen kleiner dan 500 m² zodat betrokkenen de functie als coördinator kunnen
uitoefenen.112 Zij moeten bijvoorbeeld niet gecertificeerd zijn (art. 65ter K.B.). Een beroep op een
extern deskundige wordt hierdoor niet langer noodzakelijk.113 Sinds kort is een specifieke
opleiding voorzien in de basisopleiding voor architecten. Zij zijn immers de ideale persoon om
bij kleine bouwplaatsen de coördinatie op zich te nemen.114 Bij de grote bouwplaatsen zal steeds
een externe veiligheidscoördinator ingeschakeld moeten worden die wettelijk verplicht is om een
postinterventiedossier samen te stellen. De certificatie volgens de norm NBN EN ISO 17024 is
bij deze categorie wel verplicht. Als geen coördinatie vereist is, kan de bouwheer of een door
hem aangestelde derde het dossier opmaken.
30. Om de taak van de veiligheidscoördinator of opsteller van het dossier wat te
vergemakkelijken, zijn alle aannemers en leveranciers verplicht om op verzoek van de
coördinator alle nodige documenten te verstrekken. Wanneer deze niet ingaan op deze vraag,
verliest de coördinator zijn verantwoordelijkheid op dit vlak.115
112 Hierop zijn enkele uitzonderingen: bepaalde werken worden gelijkgesteld met een bouwwerk van minimum 500 m² ongeacht de werkelijke oppervlakte (bouwen en afbreken van bruggen, tunnels, torens,…).113 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 356, 184.114 X, Veiligheidscoordinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm.115 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.
26
C. Elektriciteitsattest
31. Het attest van keuring van een elektrische installatie kan enkel worden afgeleverd door een
erkend keuringsorganisme. De erkenning gebeurt door het federaal ministerie van Energie.116 Een
lijst van de erkende organismen is dan ook terug te vinden op de website van deze federale
overheidsdienst. Zowel elektriciens, als onafhankelijke keuringsorganismes komen in
aanmerking voor dergelijke erkenning.117
32. De verkoper staat in voor het laten uitvoeren van het controleonderzoek. Het is dan ook de
verkoper die het originele proces verbaal van onderzoek aan de notaris moet overhandigen.118 De
controleur controleert de volledige elektrische installatie, met inbegrip van de uitbreidingen en
vernieuwingen. Als geen tekortkomingen te bespeuren zijn, levert hij een positief keuringsverslag
af. Voor uitbreidingen en vernieuwingen kan hij ook eventueel een gelijkvormigheidsattest
opmaken.119 De eigenaar zal hierbij het eendraadschema en het situatieschema van de elektrische
installatie ter beschikking stellen en de EAN code ter identificatie van de aansluiting van de
elektrische installatie meedelen aan de controleur.120
Indien er wel gebreken of onveiligheden zijn, schrijft de controleur deze in zijn verslag en
levert hij een negatief attest af. Zoals reeds besproken, kan de verkoop in beide gevallen
doorgaan. Het is echter aan de koper om bij de overhandiging van het verslag te beslissen of hij
het huis alsnog wil kopen. Bij een negatief attest moet immers binnen de 18 maanden na de
datum van de authentieke akte een bijkomende controle doorgevoerd worden.121 Daarenboven is
de verkoper verplicht in de authentieke te laten opnemen dat de koper zijn identiteit en de datum
van de akte moet meedelen aan de oorspronkelijke controleur.122
De verkoper zal in principe de kosten voor het controleonderzoek moeten dragen,
aangezien deze controle plaatsvindt in het kader van zijn leveringsplicht. De partijen kunnen wel
116 X, Keuring elektrische installatie, http://www.vandervoortvastgoed.be/index.php?option=com_content&task=view&id=18&Itemid=58.117 X, Keuring bij verkoop en rookmelder bij nieuwbouw verplicht, http://www.habitos.be/bouwen/item.asp?Item_ID=2365.118 P. LEPERE, o.c., nr. 10, 982.119 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2.120 X, Controle van de elektrische installaties, http://mineco.fgov.be/energy/eletricity/electricity_nl_001.htm#Huishoudelijke_installaties. Zie ook site voor de begrippen eendraadschema en situatieschema. EAN is de afkorting voor European Article Numbering, bestaande uit 18 cijfers en is vanaf 1 juli 2007 terug te vinden op de factuur.121 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 27, 68.122 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 25, 68.
27
andere bepalingen laten opnemen in de overeenkomst.123 Bij een negatief verslag en een verplicht
bijkomend onderzoek staat in beginsel de koper in voor de kosten. Ook hier kunnen koper en
verkoper echter overeenkomen wie zal opdraaien voor de kosten van de aanpassingen en de
tweede keuring.124 Een attest kost ongeveer 120 euro.
§ 5: Controle en sancties
33. De controle omvat twee aspecten: de controle op de aanwezigheid van het document bij de
verkoop en de controle op de persoon die een correct attest moet afleveren. Vanzelfsprekend
horen bij de bespreking van de controle ook de sancties die bij niet naleving van de opgelegde
vereisten en verplichtingen geriskeerd worden.
A. Energieprestatiecertificaat
34. Zoals reeds aangehaald, heeft het energieprestatiecertificaat enkel een sensibiliserende
functie. Een slechte energiescore heeft in principe geen wettelijke of financiële sancties tot
gevolg. Enkel het niet opmaken van een EPC wordt bestraft door een administratieve geldboete
van minimum 500 en maximum 5000 euro voor de eigenaar van het gebouw. Dit is echter de
enige sanctie. De afwezigheid van het EPC heeft niet tot gevolg dat de eigenaar het gebouw niet
kan verkopen. Sinds begin 2009 is de notaris verplicht om dit verzuim te melden aan het VEA.
De boete geldt enkel voor de desbetreffende verkoop. Bij de volgende verkoop zal opnieuw een
EPC moeten aanwezig zijn, zoniet wordt de eigenaar nogmaals beboet.
Het VEA staat zowel in voor het toezicht op de energiedeskundige, als voor de controle
van de aanwezigheid van het EPC bij verkoop. De geleverde prestaties, kwalificaties en
aanvullende vereisten van de energiedeskundige zullen getoetst worden aan de hand van
steekproefsgewijze controles. Bij misbruiken of kennelijke onbekwaamheid van een erkend
deskundige kan zijn erkenning ingetrokken worden door het VEA. Daarenboven kan ze bij niet
waarheidsgetrouwe weergave het ongeldige EPC intrekken en een administratieve geldboete
opleggen van minimum 500 en maximum 5000 euro.
Beroep tegen de geldboete is mogelijk. De administratie deelt het bedrag, de redenen, de
berekening en de toepasselijke wettelijke bepalingen mee per aangetekende brief aan de
123 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 24, 68.124 X, De elektriciteitskeuring is verplicht vanaf 1 juli 2008, http://www.eldos.be/page3.html.
28
betrokkene. Indien deze het oneens is, moet hij binnen de dertig dagen na de kennisgeving zijn
tegenargumenten meedelen. Wanneer de administratie de argumenten gegrond acht, kan zij haar
beslissing herroepen of het bedrag van de boete aanpassen (art. 27 § 1 Energieprestatiedecreet).125
B. Postinterventiedossier
35. Op het niet aanstellen van een veiligheidscoördinator en het niet aanmaken van een
postinterventiedossier, staan zware straffen (art. 16 en 21 Welzijnswet). Als het gebrek zich
voordoet tijdens de ontwerpfase kan de bouwheer gevangenisstraf oplopen van één jaar en/of een
geldboete van 5000 euro. De boete kan zelfs oplopen tot 10000 euro wanneer de vereiste
coördinator ontbreekt in de uitvoeringsfase.126 Strafrechtelijk stelt men zich derhalve bloot aan
sancties bij gebrek aan een postinterventiedossier. Het doet daarvoor niets ter zake of dit dossier
niet werd opgemaakt, verdwenen is of niet meer actueel is.
Op burgerrechtelijk vlak werden daarentegen geen specifieke sancties in de wet
ingeschreven. De afwezigheid van een PID bij de verkoop van een woning heeft geen invloed op
de geldigheid van de overdracht.127 De koper zal zich nadien enkel nog kunnen beroepen op de
algemene wilsgebreken (dwaling/bedrog) of de culpa in contrahendo om de koop te laten
vernietigen.128 Het gebrek aan PID zal immers veel moeilijkheden voor de koper meebrengen bij
latere werken aan het gebouw. Een aannemer moet namelijk principieel de uitvoering van de
werken weigeren, zolang hem geen PID ter beschikking werd gesteld.
Ook de aannemers en coördinatoren kunnen strafrechtelijke sancties oplopen wanneer ze
het uitvoeringsverbod niet naleven. Burgerrechtelijk lopen ze kans om verantwoordelijk te
worden gesteld bij schade of ongevallen aan hun personeel of aan derden.129 Op de
terbeschikkingsstellingsplicht en de opvragingsplicht staan echter geen straffen. De
veiligheidscoördinator staat in voor de veiligheid in en rond het gebouw. Zowel de bouwheer, als
de veiligheidscoördinator kunnen op dit vlak aangesproken worden.130
De mogelijkheid om achteraf een volledig nieuw dossier op te stellen werd reeds
besproken. J. HULSBOSCH staat weigerachtig tegenover deze oplossing omdat het geen
125 W. GELDHOF en S. TORMANS, o.c., 29.126 X, Veiligheidscoördinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm.127 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 13, 154.128 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 770, 520; J. HULSBOSCH, o.c., nr. 13, 153.129 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 19, 159.130 R. TIMMERMANS, o.c., 7.
29
waarheidsgetrouwe reconstructie vormt en omdat men in dergelijk geval niet kan terugvallen op
de aansprakelijkheid van de coördinator bij ongevallen of schade. Deze auteur stelt dan ook voor
dat de verkoper duidelijk meldt aan de koper dat er geen PID is en dat deze partijen een
overeenkomst uitwerken over de gevolgen en aansprakelijkheid van de afwezigheid.
Daarbovenop moet een dossier samengesteld worden met zoveel mogelijk gegevens over de
bouwwerken. De onderhandse en notariële akte vermelden ten slotte deze regeling.131
C. Elektriciteitsattest
36. Zoals reeds besproken moet een tweede controleonderzoek plaatsvinden wanneer het eerste
negatief was. Het kan echter gebeuren dat ook dit tweede verslag negatief is omdat de koper niet
aan de vermelde gebreken verholpen heeft. In dat geval dient de controleur het negatieve verslag
over te maken aan de minister van Energie.132 Volgens art. 274 van het AREI moeten de nodige
werken zonder vertraging uitgevoerd worden om aan de tijdens het controlebezoek vastgestelde
gebreken tegemoet te komen.133 De administratie van het ministerie van Energie kan dan
beslissen om de installatie buiten dienst en dus zonder stroom te zetten.134
Een negatief verslag aanwezig bij de authentieke akte heeft ook tot gevolg dat de koper
sowieso op de hoogte was van de gebreken. Dit is van groot belang in het kader van zijn
aansprakelijkheid. Wanneer een ernstig ongeval zich voordoet en het parket of de
aansprakelijkheidsverzekeraar aantoont dat dit het gevolg was van een niet naleving van de
voorschriften, zal de eigenaar niet kunnen voorhouden dat hij daarvan niet op de hoogte was.
Daarenboven is een goed huisvader verplicht om zijn goed te onderhouden. Ook deze
verplichting wordt dan met voeten getreden.135
Wanneer de notaris intentioneel de wetgeving niet naleeft, stelt hij zich bloot aan
strafsancties, tuchtsancties en burgerlijke aansprakelijkheid.136 Er is immers geen specifieke
sanctionering voor de notaris voorzien. Hij zal deze reglementering dus strikt moeten naleven,
aangezien de verbeteringskosten bij een negatief attest hoog kunnen oplopen en de notaris
131 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 17, 154.132 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2.133 P. LEPERE, o.c., nr. 10, 982.134 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2.135 X, Aanvraagformulier keuring en attest. Elektrische keuring bij verkoop van woningen, http://www.energie-consulent.be/keuring.php.136 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 31, 68.
30
hiervoor verantwoordelijk kan gesteld worden. Een essentiële aanpassing van de elektrische
installatie dient dan ook best te worden opgevangen in de verkoopovereenkomst.
Ook hier wordt de afwezigheid van het attest niet bestraft met de nietigheid van de
verkoop, maar enkel met boetes. Volgens art. 8 K.B. 1981 worden de overtredingen gestraft
overeenkomstig art. 24 wet 10 maart 1955 op de elektriciteitsvoorziening. Dit artikel voorziet in
een gevangenisstraf van één tot acht dagen en/of een geldboete van 25 tot 1000 euro. Bij
verzachtende omstandigheden kan de rechter deze boete verminderen tot minimum vijf euro.137
137 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 30, 68.
31
Hoofdstuk 2: Rol van de notaris
37. Het is van zeer groot belang dat de notaris weet wat zijn aandeel en betrokkenheid in de
behandelde materies dient te zijn. Bij niet-nakoming van zijn verplichtingen zal hij immers
aansprakelijk kunnen gesteld en tot schadevergoeding veroordeeld worden. De afbakening van
deze verplichtingen is echter niet duidelijk. De regelgeving van de vereiste certificaten is vaak
zeer recent waardoor nog geen rechtspraak voorhanden is. Het zal voornamelijk de praktijk zijn
die de rol van de notaris zal moeten vastleggen.138
Ondanks dit hiaat zal in dit werk gepoogd worden om de taak van de notaris concreet te
bespreken. Deze problematiek kan ruwweg opgedeeld worden in drie onderdelen. Vooreerst zal
onderzocht worden in hoeverre de vereiste documenten invloed hebben op de bijstands- en
hulpverplichting van de notaris. Daarnaast is het noodzakelijk om te weten welke voorschriften
de notaris moet naleven bij het verlijden van de verkoopsakte en welke vermeldingen daarin
opgenomen moeten worden. Een derde vraag handelt over de controle die hij moet uitoefenen op
de aanwezigheid van de attesten of dossiers en eventuele sancties daarbij.
§ 1: Energieprestatiecertificaat
38. De aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat bij de verkoop van onroerende goederen
is slechts verplicht sinds 1 november 2008. Ondanks meerdere initiatieven van het VEA blijkt het
EPC toch geen algemene bekendheid te hebben bij de bevolking.139 En wanneer men er reeds van
gehoord heeft, zal het eerder beschouwd worden als een last. Het is dan ook op dit vlak dat de
notaris zijn taak naar behoren zal moeten uitvoeren in het kader van zijn voorlichtings- en
adviesplicht.
Indien de notaris gecontacteerd wordt door een partij die op het punt staat zijn huis te
verkopen, zal de notaris deze persoon moeten inlichten over de vereiste aanwezigheid van een
energieprestatiecertificaat. Hierbij is het ook aangewezen dat hij de persoon verdere inlichtingen
geeft over hoe dit in zijn werk moet gaan en wie de bevoegde personen zijn om dergelijk
certificaat af te leveren. Vaak zal het zelfs de notaris zijn die dit document aanvraagt in opdracht
van de verkoper.
138 V. COUTEAU, o.c., 14.139 Sociaal-Economische Raad van Vlaanderen (hierna SERV), Advies betreffende de evaluatie en wijziging energieprestatieregelgeving 2008, 3 december 2008, nr. 1432, http://www.serv.be/uitgaven/1432.pdf.
32
Maar in de praktijk zal deze verplichting echter niet steeds even makkelijk zijn. Veel
mensen stappen immers niet direct naar de notaris wanneer ze de intentie hebben om hun woning
te verkopen. Het EPC moet namelijk reeds voorhanden zijn bij de tekoopstelling van het huis. Bij
dergelijke tekoopstelling en zelfs bij de onderhandse verkoopovereenkomsten zal de notaris vaak
nog niet betrokken zijn. Indien de partijen niet op de hoogte waren van de wetgeving, zal het EPC
maar aangevraagd kunnen worden bij authentieke akte en zal het opmaken van de akte uitgesteld
of eventueel onder opschortende voorwaarde afgesloten worden.140 In dergelijke situaties zal de
doelstelling van het EPC dan ook deels niet bereikt worden. Ook vastgoedmakelaars, die in een
vroeger stadium bij de verkoop betrokken zijn, moeten onder hun verantwoordelijkheid zorgen
voor de naleving van deze wetgeving.
39. Bij de verkoop van een onroerend goed volstaat het niet dat de notaris erop let dat het EPC
overgedragen wordt aan de koper, noch dat hij weet heeft van de terbeschikkingstelling ervan. De
notaris is namelijk verplicht (vanaf 2009) om een clausule in de authentieke akte op te nemen met
betrekking tot de aanwezigheid van het EPC voor residentiële gebouwen.141 Deze clausule bestaat
uit een verklaring van de koper dat deze voor het verlijden van de authentieke akte op de hoogte
is gebracht van het bestaan en van de inhoud van het EPC. De notaris vermeldt in de akte of het
EPC ter beschikking werd gesteld aan de koper zodoende wordt de overdracht van het EPC
geregeld door middel van de verplichte opname bij de notariële akte. Hij zal echter moeten
controleren of de koper daadwerkelijk kennis heeft genomen van de inhoud.142
Daarenboven moet de authentieke akte een aantal gegevens van het EPC bevatten. De
notaris moet de datum en de unieke code van het energieprestatiecertificaat opnemen.143
140 Zie verder hoofdstuk 3 over de mogelijkheid van een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een EPC. Hieruit zal blijken dat de opschortende voorwaarde niet de aangewezen methode is.141 X, Nieuwsbrief EPC: Melding van het EPC bij verkoop in de notariële akte,http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.142 X, Energieprestatiecertificaat: wat is een energieprestatiecertificaat?, http://www.huurder.be/energieprestatiecertificaat.htm.143 X, Nieuwsbrief EPC: Melding van het epc bij verkoop in de notariële akte, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief; MiNaRaad, Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-van-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bij-verkoop-en-verhuur-en-de-uitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf.
33
40. De taak van de notaris bestaat er verder uit om bij een verkoop de aan- of afwezigheid van
een energieprestatiecertificaat te melden bij het VEA. Hij zal ook de geldigheid van het EPC
moeten nakijken.144
Bij afwezigheid van het EPC zal de notaris dit moeten melden aan het VEA. Dit is een
uiterst belangrijke verplichting. Deze opdracht werd immers maar recentelijk ingevoerd zodat de
notaris moet nazien op de aanwezigheid als op de kennisgeving van de inhoud aan de kandidaat
koper.145 Of er wel degelijk een certificaat werd opgesteld voor het desbetreffende gebouw zal hij
eenvoudig kunnen verifiëren aan de hand van de energieprestatiedatabank waar hij toegang tot
heeft.146
§ 2: Postinterventiedossier
41. De bijstands- en voorlichtingsverplichting is bij het postinterventiedossier in principe veel
eenvoudiger. Wanneer een eigenaar van een gebouw verplicht is een PID te overhandigen bij de
verkoop heeft hij normaalgezien dit dossier reeds in handen, aangezien het bij de bouwwerken
werd opgesteld. De notaris zal enkel moeten vragen aan de verkoper of reeds een PID werd
opgesteld voor dat gebouw. Zo ja, wijst hij de verkoper erop dat hij dit mede zal moeten
overhandigen bij de verkoopakte aan de koper. Wanneer het dossier wederrechtelijk niet
opgemaakt werd, zal de notaris best enkele voorzorgsmaatregelen nemen om zijn
aansprakelijkheid in te dekken.
Wanneer het gebouw nog niet voltooid is bij de verkoop en bijgevolg het PID nog niet
vervolledigd is, treden echter enkele problemen op. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn bij een
verkoop op plan. In strijd met de wetgeving zal het PID dan niet overhandigd kunnen worden aan
de nieuwe eigenaar bij de overdrachtsakte. Het K.B. van 2008 heeft dit probleem nochtans
opgelost door aan de notariële modus vivandi een reglementair karakter te geven. De notaris
neemt een beding in de akte op waarbij vastgesteld wordt dat de persoon die het bouwwerk
overdraagt, zich ertoe verbindt het PID aan de nieuwe eigenaar te bezorgen, zodra de
144 X, Energieprestatiecertificaat: Belangrijke stap naar energiebezuiniging, http://www.dilbeek-malcontenten.be/index.php?option=com_content&task=view&id=4713&Itemid=56.145 B. DELVAUX, o.c., nr. 9, 56.146 V. COUTEAU, o.c., 14.
34
(voorlopige) oplevering heeft plaatsgevonden.147 Maar wat als dit nadien niet gebeurt? Dit brengt
ons tot het probleem van het ontbreken van het PID bij de akte. Bij dergelijke verkoop moet de
notaris steeds voorzichtig zijn en laten vastleggen wie moet instaan voor de kosten aan de
coördinatie verbonden, aangezien het gebouw van eigenaar veranderd vooraleer het PID
afgewerkt is.148 Van de overhandiging door de veiligheidscoördinator van het PID aan de
bouwheer dient een apart document opgemaakt te worden.
In het kader van zijn voorlichtingsplicht licht de notaris best de betrokken partijen
behoorlijk in over het PID. Indien de notaris reeds geraadpleegd werd voor de bemiddeling van
de onderhandse verkoopovereenkomst dient hij best in deze akte reeds een regeling met
betrekking tot het PID op te nemen om zo bepaalde afspraken tussen de partijen vast te leggen.149
Wanneer het postinterventiedossier dan niet aanwezig is bij de notariële akte neemt de notaris de
overeenkomst in deze akte over.150 Zodoende is de koper op de hoogte van wat de gevolgen zijn
van afwezigheid van een PID en kunnen verplichtingen en aansprakelijkheden met betrekking tot
het alsnog opstellen opgenomen worden. Het is immers cruciaal voor de notaris dat hij de koper
wijst op de ongeldige afwezigheid van het PID gelet op zijn eigen aansprakelijkheid. Het
ontbreken van het PID verhindert niet, zoals eerder vermeld, dat de verkoop geldig afgesloten
wordt. De koper zou zich echter wel kunnen beroepen op de algemene wilsgebreken zoals
dwaling en bedrog of op de leer van de culpa in contrahendo.151
42. De notaris moet dus een clausule met betrekking tot het postinterventiedossier opnemen in de
notariële akte, zowel als in de onderhandse akte wanneer hij daarbij betrokken werd.
Daarenboven moet de overhandiging van het PID in de authentieke akte (of in de onderhandse
wanneer geen authenticiteit vereist is) worden opgetekend om zodoende de overdracht ervan te
kunnen bevestigen.152 Het postinterventiedossier zelf moet niet bij de akte worden gevoegd.153
Voor de notaris volstaat dus de vaststelling van de overdracht in de akte. Hij zal geen verdere
gegevens en verplichtingen dienen op te nemen. Hierdoor wordt zijn aansprakelijkheid sterk 147 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296; X, “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, l.c., 8.148 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 11, 152.149 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 768, 519; J. HULSBOSCH, o.c., nr. 10, 151.150 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 11, 152.151 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 13, 154.152 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 385, 189.153 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 767, 519.
35
beperkt. Dit is echter terecht, aangezien niet bij elke overdracht de notariële tussenkomst
verplicht is.154 Hieruit volgt dat de verkoper alle verantwoordelijkheid voor de overhandiging
draagt.155
De afwezigheid van een PID is geen grond tot nietigheid van de verkoop. De verkoper
kan in de authentieke akte verklaren dat hij alsnog het PID zal laten opmaken en tegen een
welbepaalde datum zal overhandigen aan de koper.
43. Uit het voorgaande blijkt dat de notaris geen verdere opdracht heeft dan het vaststellen van de
al dan niet aanwezigheid van het postinterventiedossier. Bijgevolg volstaat deze verklaring en
dient hij geen verdere controle door te voeren, noch zal hij, in tegenstelling tot de regelgeving
van het EPC, de irreguliere afwezigheid van het PID aan één of ander agentschap moeten
mededelen.
Bij appartementsgebouwen waar de syndicus werd aangesteld om een privatieve kavel te
beheren zal de notaris deze aanstelling moeten controleren. De syndicus zal hiervoor immers een
authentieke volmacht van de eigenaar moeten voorleggen aan de notaris. Ook voor optreden bij
notariële akten in opdracht van de algemene vergadering zal de syndicus het bewijs van zijn
benoeming moeten kunnen voorleggen.156 De notaris moet bij dit alles controleren of de syndicus
correct werd aangesteld en of de beslissing van de algemene vergadering die de syndicus moet
uitvoering ondubbelzinnig en duidelijk is genomen.157
§ 3: Elektriciteitsattest
44. Voor de notaris een akte verlijdt, moet hij bepaalde documenten aanvragen. Het is aan te
raden dat deze verrichtingen voor de ondertekening van de onderhandse akte plaatsvinden.158 Het
is in dit kader dat ook het EPC en het attest van keuring van een elektrische installatie dient
gesitueerd te worden. Hierbij moet men zich dus afvragen of de notaris moet instaan voor het
laten opmaken van beide attesten of dat het volstaat dat hij de verkoper daarover inlicht. Mijn
154 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 9, 151.155 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 386, 189.156 A. WITTENS, “Optreden van de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van medeeigenaars in een authentieke akte”, Not. Fisc. M. 2005, afl. 8, 260.157 A. WITTENS, o.c., 264.158 C. DE WULF, “De notariële koopakte”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2007, (deel IIb), nr. 309, 187.
36
inziens is het de verkoper die de controleur moet contacteren en moet zorgen voor de opmaak.
Overal in de wetgeving stipuleert men het immers als een verplichting ten aanzien van de
verkoper. De notaris kan dus niet verplicht worden door een partij om deze opdracht op zich te
nemen, maar hij kan dit wel vrijwillig aanvaarden of voorstellen.
Ook hier heeft de notaris een uitgebreide bijstands- en voorlichtingsverplichting. Hij zal
onder andere de koper adviseren over het nut van het onderzoek, bijvoorbeeld bij de onmogelijke
toegang tot het goed. Anderzijds zal hij de koper attent moeten maken op de aansprakelijkheden
en gevaren die het gevolg kunnen zijn van een installatie die niet aan de voorschriften van het
AREI voldoet, en hem eveneens wijzen op de kosten van de elektriciteitskeuring die hem ten
laste zullen gelegd worden. Gelet op zijn bijstandsverplichting moet de notaris in de
verkoopsvoorwaarden bij een openbare verkoop aandacht besteden aan de concrete gegevens van
het goed.159 Bij de afbraak of renovatie van het goed zal de notaris de koper bijstaan bij de
verplichting om de overheid een controleattest van de nieuwe installatie over te maken.160
Bij een negatief attest van controle rusten op de koper meerdere verplichtingen. Vooreerst
moet hij zijn identiteit en de datum van de verkoopakte meedelen aan de controleur. Het is echter
aangewezen dat de notaris deze kennisgeving in zijn plaats doet. Wanneer deze mededeling niet
gebeurt, heeft de overheid daar geen weet van en zou men aan de controle kunnen ontsnappen.
De notaris mag uiteraard aan dergelijke praktijken geen medewerking verlenen. Daarnaast moet
de koper geïnformeerd worden over de noodzaak om de nodige maatregelen te nemen om de
installatie in orde te brengen en de termijnen waarbinnen dit moet gebeuren. De notaris moet de
koper er ook op wijzen dat hij volledig vrij is bij zijn keuze van erkend keuringsorganisme.161
45. De verkoper die het onderzoek moet laten uitvoeren moet het origineel van het proces verbaal
van de keuring aan de notaris bezorgen die het op zijn beurt aan de koper overhandigt. Deze
overhandiging van het origineel attest wordt in de overdrachtsakte vermeldt. Daarenboven moet
het elektriciteitsattest aan de akte gehecht worden.
In de authentieke akte zal bepaalde informatie opgenomen dienen te worden, zowel bij
een negatief als bij een positief attest. Bij een positief verslag volstaat (naast de vermelding van
de overdracht) de datum van het proces verbaal. Indien het verslag negatief was, zal de koper
159 K. DE HERTOGH, o.c., 7.160 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 18, 67.161 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 29, 68.
37
uitdrukkelijk ingelicht moeten worden over zijn verdere verplichtingen. Één van deze opdrachten
is de mededeling van identiteit van de koper en datum van de overdrachtsakte aan de controleur.
Daarnaast kan men in de akte bedingen wie de nodige werken zal uitvoeren en op wiens kosten
en risico dit zal gebeuren.162
Ook wanneer de partijen in bepaalde gevallen kunnen overeenkomen dat een
controleonderzoek zinloos zou zijn, moeten enkele uitdrukkelijke vermeldingen in de akte
voorkomen. Bij afbraak en renovatie dient de Algemene Dienst Energie hier immers van op de
hoogte worden gesteld opdat zij het dossier kan opvolgen. Deze meldingsplicht rust op de koper,
maar de opname ervan in de akte gebeurt ten laste van de verkoper.163
46. De verkoop kan zowel bij een positief als bij een negatief keuringsverslag doorgaan. Wanneer
echter geen attest aanwezig is, mag de notaris de akte niet verlijden op straffe van zijn
aansprakelijkheid.
Bij een gerechtelijk bevolen verkoop is het de notaris die de opportuniteit en het nut van
het onderzoek moet beoordelen. Indien de toegang onmogelijk gemaakt wordt, kan hij toch
beslissen om een controle te laten uitvoeren. De notaris heeft dan de mogelijkheid de toegang af
te dwingen, eventueel met hulp van de openbare macht of een slotenmaker.164
162 P. LEPERE, o.c., nr. 10, 982.163 V. VAN DE KEERE, o.c., nr 18, 67.164 K. DE HERTOGH, o.c., 7.
38
Hoofdstuk 3: Als opschortende voorwaarde ?
47. De notariskantoren maken tot op heden gretig gebruik van opschortende voorwaarden in hun
akten. Nochtans is een tendens waarneembaar van alternatieven die bepaalde nadelen van de
opschortende voorwaarde niet hebben, denk maar aan de wederzijdse koopbelofte. Maar
aangezien ook deze constructies niet voor het perfecte resultaat zorgen, vormt de rechtsleer
momenteel twee groepen: voorstanders en tegenstanders van de opschortende voorwaarde. Met
betrekking tot de vraag of een opschortende voorwaarde kan gebruikt worden bij afwezigheid van
een EPC, PID of elektriciteitsattest is dan ook geen eenduidig antwoord terug te vinden. In dit
werk wordt toch gepoogd een globale conclusie te trekken in verband met deze materie.
Dit hoofdstuk wordt besproken aan de hand van drie paragrafen. De eerste paragraaf geeft
een definitie van een opschortende voorwaarde, alsook de kenmerken en voorwaarden waaraan
dergelijke voorwaarde moet voldoen. Deze basis is essentieel om te kunnen onderzoeken of een
opschortende voorwaarde bij een bovenvermeld attest mogelijk is. In de notariële praktijk maakt
men gebruik van opschortende voorwaarden bij gelijkaardige attesten, denk maar aan het
bodemattest. De rechtspraak en rechtsleer omtrent deze materie kan eventueel doorgetrokken
worden naar de recente attesten waar nog geen rechtspraak rond bestaat. Daarom handelt de
tweede paragraaf over een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde van het
verkrijgen van een gunstig of blanco bodemattest. Ten slotte dient uiteraard onderzocht te worden
of een opschortende voorwaarde geldig en nuttig zou zijn bij de behandelde documenten.
§ 1: Opschortende voorwaarde
48. Vooreerst moet uitgelegd worden wat een opschortende voorwaarde is, wat haar kenmerken
zijn en welke de voorwaarden zijn om er gebruik van te kunnen maken. Na deze
basisuiteenzetting wordt kort aandacht besteed aan de taak van de notaris bij het invoeren van een
opschortende voorwaarde en wat de eventuele alternatieven zijn. Daarmee samenhangend worden
de nadelen ervan besproken
49. Omwille van de haast waarmee partijen een koop willen afsluiten, kunnen vaak niet alle
attesten op voorhand en op tijd bekomen worden.165 In de notariële praktijk wordt dit probleem
165 S. BEYAERT, “Koop onder opschortende voorwaarde”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 6, nr. 20, 164.
39
regelmatig opgevangen door een opschortende voorwaarde van het bekomen van een gunstig
attest in te voegen in de akte. Een omschrijving van het begrip is terug te vinden in art. 1181
B.W. Dit artikel definieert de opschortende voorwaarde als een onzekere en toekomstige
gebeurtenis waaraan de partijen niet het bestaan, maar alleen de uitvoering van een verbintenis
onderwerpen.166 De voorwaarde heeft dus geen betrekking op de overeenkomst zelf. Deze
overeenkomst bestaat immers zodra overeenstemming bestaat over de essentiële bestanddelen
(art. 1583 B.W.).167 Daarom kan de voorwaarde nooit betrekking hebben op een wezenlijk
element van de overeenkomst, maar moet deze extern, toevallig of bijkomend zijn.168 De
voorwaarde zelf is echter wel essentieel, aangezien het contract staat of valt naargelang de
vervulling ervan.169 Belangrijk in dit kader is dat de rechtshandeling in elk geval moet kunnen
bestaan los van de voorwaarde.170 Tijdens de opschortende voorwaarde is de verbintenis echter
niet uitvoerbaar of eisbaar.171 Wanneer de conditie gerealiseerd wordt, werkt ze in beginsel terug
tot op de dag van het aangaan van de verbintenis (art. 1179 B.W.).172
Omwille van het beginsel van de goede trouw dient degene die belast wordt met de
vervulling van de voorwaarde loyaal en correct te handelen om het nodige te doen.173 Hieruit
volgt ook dat de partij die moet instaan voor de aanvraag duidelijk bepaald moet worden.174
Indien hij deze verplichting niet zou naleven, kan de wederpartij schadevergoeding vorderen.175
De notaris dient best met betrekking tot deze schadevergoeding, maar ook voor de overige inhoud
van de voorwaarde een gedetailleerde clausule uit te werken.176 Een forfaitaire schadevergoeding
zal echter nooit het gebruikelijke contractuele evenwicht mogen verstoren, bijvoorbeeld door een
schadevergoeding te bedingen zelfs zonder fout in hoofde van de verkoper.177 De voorwaarde
mag zeker niet vergeten te bepalen binnen welke termijn het attest bekomen moet worden en wat 166 B. CLAESSENS, en N. PEETERS, “Verbintenissen onder voorwaarde”, in J. ROODHOOFT, Bestendig handboek verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2007, nr. 2520, III.1 – 8; 167 Cass. 21 januari 2000, JLMB 2000, 1324; Bergen 6 mei 1997, JLMB 1998, 620; B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2503, III.1 – 2a.168 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2521, III.1 – 9.169 Luik 19 december 2006, JLMB 2009, afl. 8, 349.170 S. STIJNS, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden in de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 3, 87.171 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2527, III.1 – 11.172 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2528, III.1 – 12.173 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2524, III.1 – 10; S. BEYAERT, o.c., nr. 21, 165.174 C. DE WULF, “De koop uit de hand van een onroerend goed – De onderhandse koopakte of het compromis”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2007, (deel IIb), nr. 295, 180.175 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2525, III.1 – 11.176 S. BEYAERT, o.c., nr. 21, 165; C. DE WULF, o.c., nr. 299, 182.177 Luik 19 december 2006, JLMB 2009, afl. 8, 349.
40
het resultaat van het attest moet zijn.178 Om het beding juridisch correct te formuleren, is het
noodzakelijk dat de notaris vertrouwd is met de wettelijke en reglementaire bepalingen en de
juiste terminologie met betrekking tot dat bepaald attest.179 Daarenboven mogen notarissen hun
medewerking niet verlenen aan overeenkomsten die door de afwezigheid van een bepaald attest
onderworpen zijn aan een nietigheid.180 Zij kunnen dan een opschortende voorwaarde invoeren.
Een van de alternatieven voor een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde is
de alombekende koopoptie waarbij de verkoper zich verbindt gedurende een bepaalde periode de
woning niet aan iemand anders te verkopen. Alle modaliteiten omtrent de verkoop worden dan
reeds opgenomen in deze overeenkomst. Op het lichten van deze optie volgt dan automatisch de
verkoop, waarna het verlijden van de notariële akte kan plaatsvinden. Vaak zal een geldsom
bedongen worden ten gunste van de verkoper wanneer de koper de termijn laat voorbijgaan. Het
nadeel is dat enkel de verkoper verbonden is (eenzijdige verbintenis) en er bijgevolg geen
zekerheid bestaat omtrent de verkoop. Een andere mogelijkheid is de reeds vermelde wederzijdse
contractbelofte. Zoals het woord het zelf zegt, gaat het hier om een belofte door beide partijen om
een koopcontract af te sluiten. Op die manier zijn beide partijen reeds verbonden, maar is er wel
ruimte om nog enkele zaken op orde te stellen. Indien één van beide partijen ervan af wil, zal ze
een schadevergoeding voor het geleden nadeel moeten betalen. Het grote verschil met de
opschortende voorwaarde is dat de partij die met de voorwaarde gelast is, de overeenkomst kan
saboteren door niets te ondernemen. Vaak zal dan ook de notaris de taak om een bepaald attest te
verkrijgen op zich nemen. Daarenboven wordt ook voor deze nalatigheid een schadevergoeding
bedongen. De meeste recente stroming oppert echter om dergelijke constructies slecht in
noodgevallen in te roepen. Een attest zou namelijk reeds voorhanden moeten zijn bij de
onderhandse verkoop, aangezien de verkoop van een gebouw niet van de ene dag op de andere
plaatsvindt.181
178 S. BEAYERT, o.c., nr. 21, 165; C. DE WULF, o.c., nr. 295, 180.179 C. DE WULF, o.c., nr. 295, 180.180 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, in X, Rechtskroniek voor het notariaat: deel 14, Brugge, die keure, 2009, nr. 37, 46.181 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 39, 48.
41
§ 2: Bodemattest
50. Wanneer een verkoper nog geen bodemattest heeft op het ogenblik van de ondertekening van
de onderhandse verkoopovereenkomst is het gebruikelijk de koop af te sluiten onder de
opschortende voorwaarde van een blanco of gunstig bodemattest van OVAM binnen een
bepaalde termijn.182 Veel andere notarissen stappen tegenwoordig echter van deze mogelijkheid
af, aangezien de geldigheid van dergelijke handeling betwist wordt. In dit onderdeel wordt eerst
de huidige regelgeving en rechtspraak met betrekking tot het bodemattest besproken, vervolgens
wordt dit alles dan vergeleken met het EPC, het PID en het elektriciteitsattest (waar vergelijking
mogelijk).
Het bodemdecreet bepaalt dat het meest recente bodemattest vóór de ondertekening van
het compromis aan de (potentiële) verwerver moet kunnen voorgelegd worden. De niet naleving
van deze specifieke precontractuele informatieverplichting wordt als een milieu inbreuk
gesanctioneerd.183 Hieruit volgt theoretisch dat een opschortende voorwaarde bij een onderhandse
overeenkomst voor het verkrijgen van een blanco of gunstig bodemattest niet geoorloofd is,
nochtans wordt het nog steeds door bepaalde rechtspraak aanvaard.184 Het decreet stipuleert
echter ook dat de (relatieve) nietigheid van de overeenkomst niet meer ingeroepen kan worden,
indien de koper verzaakt heeft aan deze nietigheidsvordering en inmiddels in het bezit is gesteld
van het meest recente bodemattest.185 In principe kan in dergelijke situatie nog steeds gebruik
gemaakt worden van een opschortende voorwaarde. Dit wordt echter afgeraden, aangezien een
bodemattest snel afgeleverd wordt na de aanvraag en de verkoper dus voldoende mogelijkheid
heeft om het reeds bij de onderhandse verkoopovereenkomst ter beschikking te stellen. Ook de
tijdspanne voor de opmaak van het EPC, het PID en het keuringsattest kunnen in beginsel geen
argument vormen om het gebruik van een opschortende voorwaarde te verantwoorden.
Vooral in het kader van het vroegere bodemsaneringsdecreet en de rechtspraak
daaromtrent kan een belangrijk principe voor ons werk afgeleid worden. Niettegenstaande het
voorleggen van een bodemattest bij het compromis voorgeschreven was op straffe van nietigheid,
aanvaardden verschillende rechters en rechtsgeleerden dat een overeenkomst kon gesloten
worden onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig of blanco
182 C. DE WULF, o.c., nr. 305, 185.183 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 38, 47.184 S. STIJNS, o.c., 86; G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 38, 47.185 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 38, p. 47.
42
bodemattest.186 Nochtans maakte het bodemattest principieel een wezenlijke voorwaarde uit van
de verkoopovereenkomst. Ook bij het attest van keuring van een elektrische installatie mag de
notaris de akte zonder dit attest niet verlijden, dit in tegenstelling tot het EPC en het PID. Hieruit
blijkt nogmaals dat de discussie omtrent de geldigheid van een opschortende voorwaarde
uiteindelijk beslist wordt door de rechter ongeacht de strikte wetgeving.
§ 3: Kan een opschortende voorwaarde ingevoegd worden omtrent het EPC, PID en keuringsattest ?
51. In de voorgaande paragrafen zijn reeds verschillende argumenten, zowel pro als contra,
voorgekomen voor het gebruik van een opschortende voorwaarde voor het bekomen van een
gunstig attest. In dit laatste randnummer betreffende de opschortende voorwaarde zullen de
argumenten met elkaar afgewogen worden en zal gekozen worden voor een bepaalde optie,
namelijk anti opschortende voorwaarde voor het EPC en elektriciteitskeuring. Een apart stuk zal
gewijd worden aan het PID, aangezien dergelijk document niet kan vergeleken worden met de
twee anderen op dit vlak.
Bij de bespreking van een opschortende voorwaarde bleek dat het doel van het
betreffende attest van groot belang is.187 In tegenstelling tot het PID, is het bij het epc en de
keuring van de elektrische installatie voornamelijk het doel om de koper te informeren op het
moment van de koop over de staat van het onroerend goed en de kosten die nodig zullen zijn om
het goed overeenkomstig de wetgeving en aanbevelingen aan te passen. Bij het PID ligt dit
anders. Het moment van informatieverplichting ten aanzien van de koper bevindt zich eerder op
het moment dat er latere werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Indien het PID dus niet
onmiddellijk aanwezig is, maakt dit op zich niet zoveel problemen uit. Een postinterventiedossier
is een objectief document over de structuur van een gebouw, bijgevolg kan het niet negatief of
positief zijn, zodat het gebruik van een opschortende voorwaarde niet aan de orde is. Boven werd
reeds duidelijk dat bij niet aanwezigheid van een PID, alsnog een PID opgesteld dient te worden
op kosten van de verkoper. Dergelijke clausule wordt dan ook in de koopakte opgenomen, maar
verhindert de totstandkoming en uitvoering van de verkoop niet.
186 S. STIJNS, o.c., 86.187 Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45.
43
Het energieprestatiecertificaat maakt geen wezenlijk element uit voor de totstandkoming
van een koop. Integendeel, de verkoop kan doorgaan bij afwezigheid van een EPC. De notaris zal
dergelijk gebrek wel moeten melden aan het VEA opdat een boete opgelegd kan worden. Bij het
gebruik van een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een gunstig EPC zou de notaris
meewerken aan de afwezigheid wat in strijd is met zijn meldingsplicht. Daarenboven moet een
energieprestatiecertificaat principieel aanwezig zijn op het moment van de tekoopstelling van het
gebouw. Dit moment is cruciaal omwille van de informatiedoelstelling ten aanzien van potentiële
kopers. De koper moet dan zijn beslissing om het goed te kopen mede laten afhangen van het
EPC. Indien men gebruik maakt van een opschortende voorwaarde wordt deze doelstelling
compleet voorbijgegaan. De opschortende voorwaarde heeft dus exact hetzelfde effect als de
afwezigheid van een EPC. Wanneer geen EPC voorhanden is op het moment van het compromis
en men geen boete wil riskeren zal moet men wachten tot een opgemaakt wordt. Deze
handelswijze zal de partijen echter niet gelukkig stemmen, aangezien de bescherming nog
zwakker wordt indien een partij er de brui aan geeft. Een opschortende voorwaarde heeft ook
enkel nut wanneer de verkoop opgeschort wordt tot aan het verkrijgen van een gunstig attest.
Wanneer het resultaat van het document geen rol speelt, kan evengoed de koop gewoon
afgesloten worden met daarin de verplichting voor de koper opgenomen om het attest alsnog te
laten opmaken. Of de uitslag van een EPC nu gunstig of ongunstig is, is immers objectief
moeilijk te bepalen.
Bij een attest van keuring van elektrische installaties stelt dit probleem zich echter niet:
ofwel voldoet de elektrische installatie aan de normen van het AREI, ofwel niet en dan krijgt men
een negatief attest. Theoretisch zou men een verkoop kunnen afsluiten onder opschortende
voorwaarde voor het verkrijgen van een positief keuringsattest. De wetgeving bepaalt immers dat
het maar voorhanden moet zijn op het moment van de authentieke akte. Praktisch heeft dit weinig
nut, aangezien momenteel 90 % van de te keuren installaties niet conform is. Daarenboven kan
omwille van de opschortende voorwaarde van een gunstig attest de koper bij een negatief attest
de verkoper dwingen om de nodige aanpassingen te doen om een alsnog een positief attest te
verkrijgen, want hij kan de uitvoering in natura eisen.188 Dit wijkt af van de wetgeving
hieromtrent. Een ander belangrijk motief tegen de opschortende voorwaarde is, zoals bij het EPC,
de doelstelling, namelijk het op voorhand inlichten van de potentiële koper. In tegenstelling tot
188 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 40, 48.
44
het EPC zijn hier minder overtuigende argumenten, maar toch moet het gebruik van een
opschortende voorwaarde sterk afgeraden worden. Maar zoals reeds aangestipt, zal in al deze
gevallen de toekomstige rechtspraak doorslaggevend zijn.
45
BESLUIT
52. Uit het eerste hoofdstuk blijkt dat de verschillende wetgevingen met betrekking tot de vereiste
attesten op heel wat punten afwijken van elkaar. Een eerste belangrijk verschilpunt betreft het
toepassingsgebied. Zo zal de verplichting van een energieprestatiecertificaat enkel gelden bij een
zuivere verkoop van het gehele goed. Enger kan met andere woorden het toepassingsgebied niet
zijn. Dit is in groot contrast met het postinterventiedossier, dat bij elke overdracht van zelfs een
gedeelte van het goed vermeld en overhandigd moet worden. Het attest elektrische keuring neemt
een tussenpositie in. Of dergelijk attest enkel bij een verkoop of ook bij andere overdrachten,
zoals schenking, aanwezig moet zijn, is niet duidelijk. In de praktijk volgt men de strikte
interpretatie van de verkoop. Hieruit volgt dat in vele gevallen geen EPC en geen
elektriciteitsattest aanwezig zal moeten zijn. Dit valt enigszins te betreuren, aangezien de
doelstellingen van beide wetten daardoor maar in beperkte mate verwezenlijkt worden.
Daarenboven valt geen enkele reden te bespeuren waarom men het toepassingsgebied zo gering
gemaakt heeft.
Dat de wetten geenszins op elkaar zijn afgestemd, blijkt ook uit het moment waarop het
document voorhanden moet zijn voor de (kandidaat) koper en notaris. Het EPC moet reeds
beschikbaar zijn bij de tekoopstelling van het onroerend goed. Dit is een verregaande
verplichting, hetgeen ook inhoudt dat de verkoper goed geïnformeerd moet zijn over dit EPC
alvorens hij zijn huis verkoopt. Hedendaags is dergelijke informatie echter snel verworven en
mag dit eigenlijk geen bezwaar uitmaken. Volgens de letter van de wet moet het
elektriciteitsattest pas ter beschikking gesteld worden op het ogenblik van het verlijden van de
authentieke akte. Gelet op de doelstellingen van de wetgeving zou dit beter op een eerder
moment gebeuren. Met betrekking tot het postinterventiedossier treden op dit vlak geen
problemen op. Het volstaat namelijk, gelet op de doelstelling, om het PID bij de overdracht van
het gebouw mee te overhandigen.
Het ontbreken van enige coherentie tussen de verschillende regelgevingen maakt het voor
de notaris niet makkelijk. Hij zal goed de verschillende materies van elkaar moeten kunnen
onderscheiden en de juiste gegevens op de juiste momenten moeten mededelen aan de partijen.
46
53. Van zodra de notaris betrokken wordt bij de verkoop van een onroerend goed, zal hij
aandacht moeten hebben voor de verschillende, bovenbesproken, documenten. De formaliteiten
die hij in acht moet nemen bij het opstellen van een onderhandse en authentieke akte variëren
sterk, afhankelijk van de soort akte en van het betrokken certificaat. Een goede kennis (van elk
detail) van de wetgeving zal dus noodzakelijk zijn.
De problematiek rond de toepassing van een opschortende voorwaarde voor het
verkrijgen van een (gunstig) attest heeft enkel betrekking op het energieprestatiecertificaat en het
attest van keuring van een elektrische installatie. Het postinterventiedossier heeft in principe geen
invloed op de waarde of staat van het onroerend goed, zodat het volstaat om een clausule in de
akte op te nemen dat dit dossier alsnog opgemaakt zal worden. Dit is niet in strijd met de
doelstelling van de regelgeving. Bij een EPC en elektriciteitsattest kan theoretisch gezien wel
gebruik gemaakt worden van een opschortende voorwaarde. Hoewel er voorstanders zijn van
dergelijke praktijk, valt dit evenwel af te raden. Aangezien dergelijke attesten op enkele dagen
opgesteld kunnen worden, zou de opmaak comfortabel op voorhand (zelfs voor de tekoopstelling)
kunnen plaatsvinden. Een doeltreffende voorlichting van verkopers via allerhande kanalen is dus
essentieel. Maar zoals reeds meerdere keren aangehaald, is het de rechtspraak die hierover het
laatste woord zal hebben.
De vooruitzichten en doelstellingen van de invoering van de verschillende certificaten is
alleszins nobel en vooruitstrevend. Anderzijds betekenen ze stuk voor stuk een verregaande
verplichting voor eigenaars van onroerende goederen. Het blijft dan ook afwachten of de
verwezenlijking van het doel wel succesvol en efficiënt bereikt zal worden.
47
BIJLAGE
Bijlage 1: Voorblad energieprestatiecertificaat
48
Bijlage 2: Clausule energieprestatiecertificaat
Onderhandse akte:Bij aanwezigheid van een EPC :→ Een geldig energieprestatiecertificaat werd opgemaakt met betrekking tot het goed, voorwerp van huidige verkoop, door energiedeskundige …………………, gedateerd van ………………, met vermelding van unieke code……………….., en werd ter kennis gesteld van de verkoper die dit uitdrukkelijk erkent. De inhoud van dit certificaat werd door de verkoper aan de koper meegedeeld. Het origineel van dit certificaat zal door de verkoper bij het verlijden van de authentieke akte aan de koper worden overhandigd
Bij afwezigheid van een EPC:→ De verkoper verklaart niet te beschikken over een geldig energieprestatiecertificaat met betrekking tot het goed, voorwerp van huidige verkoop, en volledig op de hoogte te zijn gesteld van de sanctie die hem kan worden opgelegd wegens miskenning van deze verplichting. Hij verbindt er zich toe eerstdaags een energiedeskundige aan te duiden die zal overgaan tot de opmaak van het energieprestatiecertificaat en van zodra dit energieprestatiecertificaat hem wordt ter kennis gesteld de inhoud ervan mee te delen aan de koper. Het origineel van dit certificaat zal door de verkoper bij het verlijden van de authentieke akte aan de koper worden overhandigd.
Authentieke akte:→ De notaris stelt vast dat voor het verkochte goed een geldig energieprestatiecertificaat met codenummer ................... aanwezig is en dat dit aan de koper werd overhandigd, die heeft bevestigd van de inhoud ervan kennis te hebben genomen
Bijlage 3: Clausule postinterventiedossier
Er is geen postinterventiedossier vereist:→ Op vraag van de instrumenterende notaris of er voor het hoger beschreven eigendom een postinterventiedossier voorhanden is, antwoordt de verkoper ontkennend en bevestigt hij dat er aan dit eigendom sinds één mei tweeduizend en één geen werken werden uitgevoerd door één ofmeerdere aannemers waarvoor een postinterventiedossier diende te worden opgesteld.
Het postinterventiedossier is overhandigd of wordt overhandigd:→ Op vraag van de instrumenterende notaris of er voor het hoger beschreven eigendom een postinterventiedossier voorhanden is, antwoordt de verkoper bevestigend en verklaart hij dat dit dossier thans aan de koper wordt overhandigd (of: dat de koper dit dossier heeft ontvangen voor het verlijden van onderhavige akte). Dit wordt door de koper bevestigd.
Het postinterventiedossier zal later worden overhandigd:→ Op vraag van de instrumenterende notaris of er voor het hoger beschreven eigendom een postinterventiedossier voorhanden is, antwoordt de verkoper bevestigend. Hij verklaart dat dit dossier nog niet aan de koper overhandigd werd, doch hij verbindt zich ertoe dit te zullen doen uiterlijk binnen de week te rekenen vanaf heden. De koper verklaart zich hiermee akkoord.
Het vereiste dossier werd niet opgemaakt:→ Na door de instrumenterende notaris te zijn ingelicht over het toepassingsgebied van het Koninklijk Besluit betreffende de tijdelijke en mobiele werkplaatsen en inzonderheid over het postinterventiedossier, verklaart de verkoper dat er sinds één mei tweeduizend en één, aan
49
hogerbeschreven eigendom werken werden uitgevoerd waarvoor een postinterventiedossier diende te worden opgesteld. De verkoper verbindt zich dit dossier op zijn kosten binnen de drie maanden te rekenen van heden te doen opstellen en dit binnen dezelfde termijn aan de koper te overhandigen. De koper verklaart zich daarmee akkoord.
Postinterventiedossier i.v.m. woning in aanbouw:→ De verkoper verklaart dat de tijdelijke of mobiele bouwplaats van het bouwwerk nog niet beëindigd is en dat het postinterventiedossier op heden nog niet kan overhandigd worden aan de koper. De verkoper verbindt zich ertoe het postinterventiedossier aan de koper te overhandigen, zodra de voorlopige oplevering, of bij ontstentenis, de oplevering van het bouwwerk heeft plaatsgehad.
Postinterventiedossier i.v.m. appartement in aanbouw:→ De verkoper verklaart dat de tijdelijke of mobiele bouwplaats van het bouwwerk nog niet beëindigd is en dat het postinterventiedossier op heden nog niet kan overhandigd worden aan de koper. De verkoper verbindt zich ertoe het gedeelte van dit postinterventiedossier dat betrekking heeft op de bij deze verkochte privatieve gedeelten van het bouwwerk aan de koper te overhandigen uiterlijk bij de voorlopige oplevering van deze privatieve gedeelten. Het gedeelte van het postinterventiedossier dat betrekking heeft op de delen van het bouwwerk in
gedwongen mede-eigendom zal, zoals bepaald in de statuten van het gebouw, toevertrouwd worden aan de syndicus
Bijlage 4: Clausule elektriciteitsattest
Het gaat om een oude installatie waarvoor dit onderzoek verplicht is:→ De notaris heeft de partijen gewezen op de voorschriften inzake elektrische installaties en op de verplichting vóór de overdracht van het goed een gelijkvormigheidsonderzoek te laten uitvoeren door een erkend organisme. De verkoper heeft aan deze verplichting voldaan. Het origineel van het proces-verbaal van onderzoek opgesteld op ………… door ………… werd aan de notaris bezorgd. De notaris heeft het origineel van dit proces-verbaal aan de koper overgemaakt bij de ondertekening van onderhavige akte (of bij een ter post aangetekend schrijven gedagtekend op ………….). De koper bevestigd dit te hebben ontvangen.
Eventueel bij negatief attest:→ Voor de gebreken vermeld in genaamd proces-verbaal zullen door de verkoper (of de koper) en op zijn kosten de vereiste aanpassingen worden uitgevoerd binnen de twee maanden te rekenen van heden.
Er was geen onderzoek of bijkomend onderzoek vereist:→ De verkoper verklaart dat het verkochte goed niet valt onder de toepassing van art. 276 Algemeen Reglement Elektrische Installaties en er dienvolgens geen gelijkvormigheidsonderzoek diende te geschieden.
50
BIBLIOGRAFIE
Rechtspraak
•Cass. 21 januari 2000, JLMB 2000, 1324.
•Bergen 6 mei 1997, JLMB 1998, 620
•Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45.
•Luik 19 december 2006, JLMB 2009, afl. 8, 349.
•Rb. Tongeren 23 oktober 2001, T. App. 2002, afl. 3, 30.
Rechtsleer
1. Energieprestatiecertificaat
•COUTEAU, V., “Energieprestatieregelgeving anno 2007, een stand van zaken in de drie
gewesten”, Nieuwsbrief Notariaat 2007, afl. 17 – 18, 10–14.
•DELVAUX, B., “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële
gebouwen - een blik op de X-factor”, NNK 2008, afl. 2, 55-58
•MELIS, S., “Het Decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het
vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een
energie-prestatiecertificaat”, MER 2005, afl. 2, 98-129.
•Kabinet van minister Hilde Crevits Vlaams minister van openbare werken, energie, leefmilieu en
natuur, Persmededeling over de invoering energieprestatiecertificaat stimulans voor
energiezuinige woningen, 20 juli 2007,
http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/pers200707energieprestatiec
ertificaat.pdf.
•Kabinet van minister Hilde Crevits Vlaams minister van openbare werken, energie, leefmilieu en
natuur, Persmededeling betreffende energieprestatiecertificaat: instrument voor
energiezuinige woningen, 17 september 2008,
http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/lancering_EPC_residentieel
_persmededeling.pdf.
•RONSE, S., “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”, TVW
2007, afl. 2, 195-196.
51
•MiNaRaad, Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-
van-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bij-verkoop-en-verhuur-en-de-
uitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf.
•SERV, Advies over het voorontwerp van besluit houdende de invoering van het
energieprestatiecertificaat voor niet-residentiële gebouwen bij verkoop of verhuur, 10
september 2008, nr. 1365, http://www.serv.be/publicaties/1365.pdf.
•SERV, Advies over het besluit betreffende energieprestatiecertificaat verkoop en verhuur
residentiële gebouwen, 12 september 2007, nr. 1199,
http://www.serv.be/publicaties/1199.pdf.
•SERV, Advies betreffende de evaluatie en wijziging energieprestatieregelgeving 2008, 3
december 2008, nr. 1432, http://www.serv.be/uitgaven/1432.pdf.
•TORMANS, S., “Heet en/of koud blazen: de energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, TROS
2006, afl. 42, 109-133.
•TORMANS, S., “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, in K.
DEKETELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Jaarboek bouwrecht 2005-
2006, Brugge, die Keure, 2006, 1–34.
•VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat in het najaar bij verkoop van bestaande
woningen”, Vastgoed info 2008, afl. 4, 3-4.
•VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat pas in 2009 voor verhuurders”, Vastgoed info
2007, afl. 18, 1-2.
•VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat vanaf 1/11/2008 bij verkoop 'bestaande'
woningen”, Vastgoed info 2008, afl. 14, 2-3
•VANSTEENE, J., “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor zijn eigen panden”, Vastgoed info
2008, afl. 19, 1-2.
•VANVOLSEM, J., “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, Vastgoed
info 2005, afl. 16, 1-2.
•VANVOLSEM, J., “Vlaams energieprestatiedecreet in het kader van Europese energierichtlijnen
voor 2006”, Vastgoed info 2004, afl. 19, 7-8.
•X, “Dossier energieprestatiepeil: Energieprestatiecertificaat, verplicht ‘paspoort’ van uw woning
bij verkoop en verhuur”, Eandismagazine 2009, afl. 9, 8-9.
52
2. Postinterventiedossier
•AVONDSTONDT, J., Juridisch boek vastgoed, Meerbeek – Kortenberg, Uitgeverij voor handel
en nijverheid, 2006, 478 p.
•BAUDONCQ, F., De burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de syndicus, Gent, De Boeck &
Larcier, 2006, 167 p.
•BURSSENS, F., “De veiligheidscoördinatie in de bouw: stand van zaken”, in S. SROKA en F.
JUDO (eds.), Bouwrecht in al zijn facetten. Een actuele stand van zaken, Brussel, De
Boeck & Larcier, 2006, 93–128.
•BURSSENS, F., “De veiligheidsscoordinator: statuut en verantwoordelijkheid”, in F.
BURSSENS (red.), De veiligheidscoordinatie in de bouw, Antwerpen, Maklu, 2003, 69-
120.
•DAMBRE, M., DE BRUYNE, E., HUBEAU, B. en VANDENBERGHE, J., Vastgoedboekje
2008, Mechelen, Kluwer, 2008, 736 p.
•DE WULF, C., “De notariële koopakte”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten,
Mechelen, Kluwer, 2007, (deel IIb), 187-247.
•DILLEN, J., “Mede-eigendom. KB Tijdelijke of Mobiele Bouwplaatsen wijzigt opnieuw
postinterventiedossier”, Vastgoed info 2006, afl. 15, 3-5.
•GELDHOF, W., en TORMANS, S., “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van het bouw- en
energierecht in Vlaanderen”, in K. DEKTELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE
(eds), Jaarboek bouwrecht 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, 1-34.
•HEYRMAN, C., “Ontstaan, doelstelling en overzicht van de wetgeving terzake”, in F.
BURSSENS (red.), De veiligheidscoordinatie in de bouw, Antwerpen, Maklu, 2003, 13-
67.
•HULSBOSCH, J., “Het postinterventiedossier in de notariële praktijk”, TVV 2008, afl. 2, 83-95.
•HULSBOSCH, J., “[Veiligheidscoördinatie in de bouw] Het postinterventiedossier”, in F.
BURSSENS (red.), De veiligheidscoordinatie in de bouw, Antwerpen, Maklu, 2003, 147-
158.
•KERSTENS, G., “Medespelers in de bouw”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W.
DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer,
2008, afl. 188, XV.E, 49-135.
53
•KERSTENS, G., “Verbouwingsplannen en aankoop van een woning”, in R. DERINE, H.
COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in
de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2008, afl. 188, XV.E, 15–48.
•LOUVEAUX, B., “Le syndic et le dossier d'intervention ultérieure”, Immobilier 2006, afl. 12, 3-
4.
•PEETERS, R., “[Mede-eigendom] Wetsvoorstel wil dat syndicus postinterventiedossier
bewaart”, Vastgoed info 2008, afl. 2, 1-4.
•ROBBE, C., en EYLENBOSCH, J., Medeeigendom, algemene vergadering, Raad van beheer en
syndicus voor appartementsgebouwen, Brussel, Auxis, 2000, 296 p.
•TIMMERMANS, R., “[Modelreglementen voor splitsing in appartementen] Gemeenrechtelijke
bestanddelen van elke splitsingsakte”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W.
DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer,
2007, afl. 177, XIV.R 31-148.
•TIMMERMANS, R., “Plaatsbepaling en verantwoordelijkheid van de syndicus bij werken op
tijdelijke of mobiele bouwplaatsen”, T. App. 2002, afl. 3, 1-7.
•VAN HOORICK, G., Notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 556 p.
•VAN HOOYMISSEN, M., “De veiligheidscoördinator”, in D. MEULEMANS (red.), Een pand
bouwen en verbouwen. Praktijkgids vastgoedrecht 3, Leuven, Acco, 2005, 175-190.
•VANSTEENE, J., “Postinterventiedossier bij mede-eigendom - wetsvoorstel ingediend”,
Vastgoed info 2004, afl. 6, 8-9.
•WITTENS, A., “Optreden van de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van
medeeigenaars in een authentieke akte”, Not. Fisc. M. 2005, afl. 8, 251–265.
•X., “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, Nieuwsbrief notariaat 2006, afl.
12, 7-8.
3. Elektriciteitsattest
•DE HERTOGH, K., “Het K.B. van 25 juni 2008 inzake elektrische installaties bekeken vanuit
het kader van de gerechtelijke verkoping”, Notariaat 2009, afl. 1, 1-7.
•DE HERTOGH, K.,”Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare
verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 6-7.
54
•LEPERE, P.,”De verplichte controle van elektrische installaties bij verkoop van een onroerend
goed”, TVV 2007, afl. 3, 981-983.
•PEETERS, R., “Keuringsverplichting elektriciteit in woningen”, Vastgoed info 2006, afl. 21, 3-
4.
•PEETERS, R., “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, Vastgoed
info 2006, afl. 19, 1-2.
•PEETERS, R., “Verkoper moet keuringsattest elektriciteit pas op 1 juli 2007 kunnen
voorleggen”, Vastgoed info 2007, afl. 1, 3-4.
•PEETERS, R., “[Mede-eigendom] Moeten gemeenschappelijke elektrische installaties ook om
de vijf jaar gekeurd worden?, Vastgoed info 2007, afl. 2, 1-4.
•VAN DE KEERE, V., “Algemeen Reglement Elektrische installaties. Verplichte controle
elektrische installaties bij verkoop van een woning”, NNK 2008, afl. 3, 66-69.
•VANSTEENE, J., “Keuringsattest elektriciteit pas op 1 juli 2008 verplicht”, Vastgoed info 2007,
afl. 12, 1.
•VANVOLSEM, J., “Op 1/1/07 verplichte controle van elektrische installatie”, Vastgoed info
2006, afl. 19, 2-3.
4. Opschortende voorwaarde
•BEYAERT, S., “Koop onder opschortende voorwaarde”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 6, 154–168.
•BYTTEBIER, J., “De opschortende voorwaarde in de notariële praktijk”, T. Not. 1997, 149–162.
•CLAESSENS, B. en PEETERS, N., “Verbintenissen onder voorwaarde”, in J. ROODHOOFT
(ed.), Bestendig handboek verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2007, afl. 11, III.1, 1–
20.
•DE CALUWE, E., “Het inroepen van het niet vervuld zijn van een opschortende voorwaarde en
rechtsmisbruik: een (on)mogelijke combinatie?”, RW 2005 – 2006, afl. 37, 1463–1468.
•DE WULF, C., “De koop uit de hand van een onroerend goed – De onderhandse koopakte of het
compromis”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer,
2007, (deel IIb), 139–187.
•DEMUYNCK, I., “De opschortende voorwaarde”, DCCR 1992 – 1993, 62–72.
•RASSON, G., “De opschortende voorwaarde van toekenning van een hypothecaire lening of
krediet in de voorlopige verkoopovereenkomst”, Notarius 1991, 125-129.
55
•SLABBINCK, R., “Gevolgen van de laattijdige mededeling van bodemattest bij de overdracht
van grond. De laattijdige mededeling van een blanco bodemattest toch ‘sanctioneerbaar’”,
RABG 2006, afl. 1, 51–55.
•STEENNOT, R., “De weigering van het krediet als opschortende voorwaarde”, DCCR 2005, afl.
68, 70-73.
•STIJNS, S., “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het
licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 3, 77–
102.
•VAN DEN EYNDE, P., “La Vente sous condition suspensive”, Rec. gén. enr. not. 2007, afl. 6,
205–213.
•VAN HOORICK, G., “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, in X, Rechtskroniek voor
het notariaat: deel 14, Brugge, die Keure, 2009, 29-53.
•VOLCKAERT, E., “Bodem. Verkoop- en aankoopbelofte kan opschortende voorwaarde uit
compromis houden”, Vastgoed info 2008, afl. 13, 1.
5. Hyperlinks
•PUT, S., Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in
gebouwen,http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_
naar_duurzamer_energieverbruik.pdf.
•X, Aanvraagformulier keuring en attest. Elektrische keuring bij verkoop van woningen,
http://www.energie-consulent.be/keuring.php.
•X, Attest keuring elektrische installatie,
http://www.axusvastgoed.be/News.aspx?ID=61&sysmenuid=3.
•X, Controle van de elektrische installaties,
http://mineco.fgov.be/energy/eletricity/electricity_nl_001.htm#Huishoudelijke_installaties
•X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22
maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296.
•X, Energieprestatiecertificaat: Belangrijke stap naar energiebezuiniging, http://www.dilbeek-
malcontenten.be/index.php?option=com_content&task=view&id=4713&Itemid=56.
•X, Energieprestatiecertificaat: wat is een energieprestatiecertificaat?,
http://www.huurder.be/energieprestatiecertificaat.htm.
56
•X, Keuring elektrische installatie,
http://www.vandervoortvastgoed.be/index.php?option=com_content&task=view&id=18&
Itemid=58.•X, Nieuwsbrief EPC: Aandachtspunten bij het toepassingsgebied voor het epc bij verkoop en
verhuur, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.
•X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet-residentiële
gebouwen, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.
•X, Nieuwsbrief EPC: Melding van het epc bij verkoop in de notariële akte,
http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.
•X, Overzicht toepassingsgebied,
http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied.
•X, Veiligheidscoordinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm.
•X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.
•X, Wat is het energieprestatiecertificaat?,
http://www.vlaanderen.be/servlet/Satelitte?pagename=Infolijn%2FView&c=Solution_C&
p=1186804409590&cid=1217902589595.
•X, Wegwijs in de huiscertificaten, http://www.vastgoedplatform.be/wegwijs-in-de-
huiscertificaten/
•X, Welke woningen vallen onder het toepassingsgebied?
http://www.energiesparen.be/epcparticulier/toepassingsgebied.