procesos actuales de reestructuracion urbana en en la zona metropolitana de querétaro

Observatorio Urbano Metropolitano de Querétaro

Procesos Actuales de

Reestructuración Urbanaen la Zona Metropolitana de la

Ciudad de Querétaro

Ignacio Kunz Bolaños

Primera Edición: Julio 2009

© Secretaria de Desarrollo Social

Derechos Reservados. Prohibida la reproducción total o par-cial por cualquier medio sin la autorización escrita de los edi-tores.

Editado en México por: Graphen | Producción GráficaYucalpetén No. 260, Lomas de Padierna.México, D.F. 14240, Tel. [email protected]

ISBN: 970-000-000-0

Impreso en México | Printed in Mexico

Secretaría de Desarrollo Social

Act. Ernesto Cordero Arroyo Secretario de Desarrollo Social

Arq. Sara Topelson De GrinbergSubsecretaria De Desarrollo Urbano y Ordenacióndel Territorio

Arq. José Luis Llovera AbreuDirector General de Desarrollo Urbano y Suelo

Mtro. Salvador Gómez Rocha Director Adjunto de la Dirección General deDesarrollo Urbano y Suelo

Delegación Querétaro de la Secretaría de Desarrollo Social

Arq. Gerardo Pérez RetanaDelegado de la SEDESOL en Querétaro

Arq. David Jiménez GuillénSubdelegado de Desarrollo Urbano y Vivienda

Observatorio Urbano Metropolitano de Querétaro

Dr. Ignacio Kunz BolañosCoordinador del Observatorio UrbanoMetropolitano de Querétaro

Lic. Mayra A. Hidalgo FloresSistemas de Información Geográfica

Ing. Gerardo Jiménez BotelloInformática

© Secretaría de Desarrollo Social

Procesos Actuales de Reestructuración Urbana en la Zona Metropolitana de la Ciudad de Querétaro

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Reconocimientos

Debo reconocer públicamente que para la elaboración de esta obra concurrie-ron muchas buenas voluntades. Debo empezar por mencionar a las autoridades de la Delegación de la Secretaría de Desarrollo Social en Querétaro, al delegado, el Arq. Gerardo Pérez Retana y al Subdelegado, el Arquitecto David Jiménez Guillén, así como a la Arq. Laura Beatriz Macías Hernández, que no sólo apoyaron siempre el proyecto, sino que lo hicieron con una gran agilidad, de tal manera que el proceso pudo avanzar muy bien desde la investigación hasta la edición del libro.

También debo reconocer las facilidades que otorgaron la Coordinación de los Consejos de Concertación Ciudadana a través de su Coordinador Operativo el C.P. Ernesto Rébora de la Parra, así como de la Lic. Amalia Valdés Pérez, y el Coordinador General del Consejo de Concertación Ciudadana para el Desarrollo Urbano, Arq. Carlos Pecador Zamora. Por supuesto a todos los miembros de este Consejo que revisaron y aprobaron los avances del observatorio metropolitano

El soporte que ofreció la Dirección de Desarrollo Urbano encabezada por el Arq. Fernando G. González Salinas; y muy especialmente, por el Subdirector de Planeación Urbana, Arq. Álvaro A. Nava Rojas y la Jefa de Departamento de Planeación Regional y Metropolitana, la Lic. Erandi Martínez García. Todos ellos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas del Estado de Querétaro.

Fui de vital importancia el apoyo de la Secretaría de Desarrollo Sustentable del Municipio de Querétaro, en especial a través del Arq. Enrique Martínez Uribe, Director de Desarrollo Urbano y del Urb. David López Carranza, Jefe del Departamento de Planeación y Diseño Urbano. Y no podría dejar de agradecerle al Arq. Hernán Urbiola Solís del Instituto Municipal de Planeación del Corregidora.

Parte de los indicadores no se hubieran logrado sin la ayuda del Ing. José Luis Alcántara Obregón, Director de Catastro del Estado de Querétaro y de su colaborado-ra, la Ing. Leticia Gasca Gómez quien hizo operativo dicho apoyo.

Por otra parte, también debo reconocer la ayuda de la Arq. Hilda Patricia Vega Páez, Jefa del Departamento de Ciencias de la Tierra del Instituto Tecnológico de Querétaro que siempre le ha otorgado respaldo al Observatorio Urbano Metropolitano de Querétaro y le ha procurado la participación de egresados de la Licenciatura en Arquitectura para la realización de su práctica profesional. Para la edición de este libro fue muy importante la colaboración de Mariana Castruita Cruz, Sandra Lucero Carrillo Martínez, Laura Eugenia Ugalde Miranda, quienes además de ayudar en varios aspec-tos de la investigación, revisaron una y otra vez el manuscrito.

Finalmente, pero no menos importante, fue la colaboración de los miembros del Observatorio Urbano Metropolitano, como la Lic. Mayra Hidalgo Flores encargada del manejo de los sistemas de información y de la elaboración de la cartografía temáti-ca, del Ing. Gerardo Jiménez Botello quien trabajo con bases de datos y con el procesa-miento de la información, y la Arq. Hedisa Ramírez quien colaboró en varios aspectos de la investigación, principalmente en el desarrollo de indicadores.

Ignacio Kunz Bolaños El autor

CONTENIDO

Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9¿Qué es la Reestructuración Urbana? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

Definición del Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10Importancia del Análisis de los Procesos de Reestructuración Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Factores Determinantes de la Reestructuración Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

La Situación Demográfica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 La Economía Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Los Valores Socioculturales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13La Tecnología . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 La Política Pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14Acción Conjunta de los Factores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

La Economía del Suelo Urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 La formación de rentas del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16Definición del valor del suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Los Procesos de Reestructuración Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19Crecimiento hacia el Exterior . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Crecimiento hacia el Interior . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Procesos de Reestructuración Específicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24La Declinación y el Deterioro de la Ciudad Interior . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

El Ciclo de los Barrios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Crecimiento Inteligente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Aprovechamiento del Suelo Vacante (infill) y el Reaprovechamiento (refill) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33La Expansión Inteligente de la Ciudad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Los Procesos de Reestructuración Urbana en la Zona Metropolitana de Querétaro . . . . . . . . . . . 37Expansión Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Crecimiento de la Mancha Urbana 1970-2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Velocidad y Densidad de la Ocupación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39Estructura Urbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43Cambios de Uso de Suelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 Determinación de Áreas de Reserva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Indicadores de Declinación y Deterioro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52Abandono y Declinación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52Desvalorización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54Deterioro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Indicadores de Cambio Demográfico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58Transformación de la Estructura de la Población . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58Fecundidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59Migración Intraurbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Migración Interurbana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60Indicadores de Reestructuración Económica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62Empleo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62Productividad Neta del Trabajo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65Densidad del Capital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66Beneficio Económico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Propuesta de Políticas de Crecimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69Síntesis de la Problemática . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69Política General para la Zona Metropolitana de la Ciudad de Querétaro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Políticas Particulares para el Reaprovechamiento de la Ciudad Interior . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

Reaprovechamiento de la Ciudad Interior . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72 Mantenimiento de la Centralidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73Previsión de los Espacios Industriales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74Vialidad y Transporte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74Mantenimiento de la Identidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

Políticas Particulares para el Control de la Expansión de la Periferia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75Estrategia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75Instrumentos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

Fuentes de Información . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77


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INTRODUCCIÓN

En las últimas dos décadas, la ciudad de Querétaro ha vivido una intensa dinámica urbana que tuvo dos factores detonantes, en primer lugar, en la segunda mitad de los años 80 se presentó una fuerte inmigración procedente de la ciudad de México, motivada principalmente por el impacto de los sismos de 1985, pero también por la baja en la calidad de vida que para entonces ya se tenía en la ciudad de México. Sin embargo, los sismos no son una causa suficiente para explicar el crecimiento del 5.7% anual que se presentó en la década 80 – 90 en lo que ahora se conoce como Zona Conurbada de Querétaro (ZCQ). Los fenómenos urbanos difícilmente son tan circunstanciales.

Para comprender las razones del fuerte crecimiento demográfico de la Zona Conurbada de Querétaro es necesario remontarse al despegue de su economía, prin-cipalmente en el sector industrial, que fue sin duda el soporte de tal crecimiento. Cuando en el gobierno de Adolfo López Mateos (1958-1964) se inaugura la autopis-ta México – Querétaro, ésta ciudad gana una situación estratégica, suficientemente lejos de la Ciudad de México para escapar al “jalón” competitivo y suficientemente cerca para aprovechar ventajas de las economías que se generan ahí, pero además está en el eje México - Monterrey - Nuevo Laredo, el más importante en lo que a pro-ducción y traslado de mercancías se refiere.

Por esto, desde la décadas de los 70s se ha visto que el crecimiento medio anual de la capital queretana ya alcanzaba el 4.11%, en los 80s llegó a su máximo con 5.73%, que es un valor muy alto y desde entonces ha bajado para llegar a 3.09% en el periodo 2000 – 2005. Se trata de 4 décadas de ritmos muy altos de crecimiento, que han dado lugar a procesos de reestructuración muy intensos, pasando de la capital provincial de escala humana que fue en los 70s, a una zona metropolitana grande, muy extendida y dispersa, dominada por la lógica de la descentralización y subur-banización a la mexicana, que implica soluciones individuales, tanto en materia de vivienda como de transporte.

Tales transformaciones no son inocuas sino que tienen impactos en las formas de vida de la comunidad, en los costos de funcionamiento de la ciudad y en el medio ambiente. En este libro se analizan en primera instancia, las teorías que nos explican el fenómeno de la reestructuración, desde sus bases, derivadas de la economía del suelo hasta la operación de los mecanismos de la reestructuración. En la segunda parte se hace un análisis de diversos componentes de la reestructuración para el caso de la Zona Conurbada de Querétaro, entre ellos está la expansión física, el cam-bio demográfico, el cambio económico y aspectos complementarios. Y finalmente se hace una reflexión sobre la reestructuración en Querétaro, se determina cuáles son sus bondades, cuáles sus riesgos y se propone qué tipo de políticas públicas se podrían implementar para que el proceso se conduzca de la mejor manera.

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¿Qué es la Reestructuración Urbana?

¿QUÉ ES LA REESTRUCTURACIÓN URBANA?

Definición del Concepto

La reestructuración es el proceso en el cual la estructura territorial de una ciudad se va modificando. Es posible que la definición propuesta deje más dudas que certidumbres, porque a su vez es necesario definir una serie de conceptos que están incluidos en ella. En primer lugar convendría recordar qué es la estructura urbana. Larry Bourne en la introducción a su famoso libro La Estructura Interna de la Ciudad (Internal Structure of the City, 1982: 6) define la estructura espacial urbana como el conjunto de forma (morfología y arreglo interno), interrelaciones (organización), comportamiento y evo-lución de las actividades (usos del suelo, ambiente construido, sistemas de actividad e instituciones políticas) en la ciudad, es decir, todo. Se trata de una definición muy amplia que incluye desde la forma de la ciudad hasta su funcionamiento. En el otro extremo, se puede ver a la estructura simplemente como la distribución territorial de las actividades urbanas (usos del suelo).

En principio se tomará esta opción con tres precisiones. La primera, esa distri-bución territorial de actividades (usos del suelo) es resultado de factores económicos, sociales, culturales, demográficos, tecnológicos, político institucionales e incluso fí-sico ambientales. Segundo, el arreglo territorial de dichas actividades da lugar a una morfología específica que incluye la distribución de las actividades en el territorio y los patrones e intensidades de ocupación, lo que vincula el fenómeno a la producción de ciudad, esto es, al tipo de construcciones que se usan para albergar a tales activi-dades o para darles soporte (morfología).

La tercera precisión es que la estructura urbana no es estática sino que está en constante cambio, producto de la acción combinada de cientos de miles, o en muchos casos, millones de actores urbanos. Es cierto que algunos actores, como el gobierno y los grandes desarrolladores inmobiliarios, suelen influir más que otros actores, como los ciudadanos comunes, que sólo influyen al decidir en dónde vivir, en dónde y cómo consumir bienes y servicios y cómo desplazarse para ello, aunque esas influencias individuales sumadas son significativas.

En síntesis, la estructura urbana es el arreglo territorial de las actividades urba-nas y está determinada por factores económicos, sociales, culturales, demográficos, tecnológicos, político institucionales y físico ambientales y se materializa en un cierto patrón territorial y una morfología específica que se va transformando a lo largo del tiempo como resultado de la transformación de los factores determinantes.

El principal componente de la estructura urbana son las actividades: comercio, servicios en todas sus modalidades, industrias, baldíos urbanos (actividad especula-toria) y la habitación, así como los inmuebles, equipamiento e infraestructura que les sirve de apoyo.


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Importancia del Análisis de los Procesos deReestructuración Urbana

Si se acepta que la estructura urbana es la materialización de lo que sucede en la ciu-dad, se tiene ante sí, una síntesis del fenómeno urbano que ofrece una aproximación a la lógica que adoptan los diversos factores. Es cierto que no es fácil la lectura de esa síntesis, pues se requiere de un significativo bagaje de conocimiento en materia urba-na para poder dilucidarla e interpretarla, pero si se logra esto, se podrán comprender las causas y los mecanismos de los fenómenos urbanos, y en especial, de los proble-mas que lleva implícitos.

El análisis de los procesos de reestructuración urbana no es la única forma de aproximación para comprender los problemas urbanos, de hecho, en la planeación tradicional se recurre al estudio monográfico de los diferentes elementos del medio físico natural y del medio socioeconómico, con lo que tampoco resulta fácil lograr una reinterpretación de ellos para descubrir las lógicas de operación de la ciudad. Otra forma de abordaje para determinar la problemática urbana, utilizada en los enfoques estratégicos, es aquella en la que se parte de la percepción de los actores involucra-dos y se concentra en el análisis de los problemas más sentidos por la comunidad, renunciando abiertamente a un análisis completo de la dinámica urbana.

En este sentido, el estudio de la reestructuración urbana se presenta como una poderosa herramienta para la comprensión de los procesos urbanos, y por su propia naturaleza dinámica, facilita la prospectiva sobre la ciudad. A su vez, si se entiende la mecánica de esos procesos y sus manifestaciones se tendrán elementos sólidos para implementar políticas para su solución.

Una de las explicaciones más inmediatas que ofrece el análisis de la reestructu-ración urbana es la relativa al modelo de crecimiento que adopta la ciudad, es decir, cómo se están resolviendo las nuevas demandas por el espacio de la ciudad, como se verá más adelante, hay soluciones extensivas en las que las demandas se resulten con la expansión física de la mancha urbana y soluciones intensivas, en donde la ma-yor parte de las demandas se resuelven a través del reaprovechamiento de la ciudad interior. Dependiendo de la situación y características particulares de la ciudad habrá combinaciones óptimas de ambas soluciones, a lo que se le ha denominado creci-miento inteligente.

Pero la importancia del análisis de los procesos de reestructuración urbana sólo inicia con la posibilidad de establecer políticas de crecimiento inteligente; también permite, entre otras cosas, la detección temprana de zonas en deterioro, que son resul-tado de una sucesión de eventos que no suele tomarse en cuanta hasta que el proceso está muy avanzado y es evidente para cualquier persona; ofrece la posibilidad de pre-ver las dinámicas de movilidad urbana, indispensable para una buena planeación del transporte; se pueden prevenir las futuras demandas de servicios y la transformación en las demandas de bienes y servicios a lo largo y ancho de la ciudad; en fin, el estudio de la reestructuración urbana proporciona una gran información sobre lo que sucede en nuestras ciudades y un diagnóstico fundamentado de su problemática.

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Factores Determinantes de la Reestructuración Urbana

Ya se han mencionado los factores que influyen sobre la dinámica de transformación de la estructura urbana. Todos ellos actúan simultáneamente en una lógica de naturaleza dia-léctica en la que los cambios que sufre cada uno de ellos van influyendo sobre los demás, dándose una suerte de influencias comunes y simultáneas entre todos ellos.

Esto impone un enorme reto para su exposición ¿cómo explicarlos uno por uno si en realidad todos actúan simultáneamente? Se tendrá que recurrir a un orden casi arbitrario tratando de ofrecer la explicación más accesible posible.

La Situación Demográfica

Quizá uno de las formas más naturales y fáciles de iniciar sea pensar en el cambio resultado del crecimiento de la población. Si la población crece habrá una mayor ne-cesidad de viviendas, empleo y servicios. No necesariamente una mayor demanda, pues esta depende de la capacidad económica real de la población para acceder a esas necesidades. Pero asumiendo que el ingreso y la capacidad de demanda se man-tienen constantes, que es lo más probable, entonces el crecimiento de la población deberá transformarse en una mayor producción de viviendas y de bienes y servicios, y por lo tanto, también se verá un aumento en el empleo.

Lo anterior a su vez, conlleva a la necesidad de nuevos espacios en la ciudad para la vivienda, la producción, el comercio y los servicios. ¿En dónde se van a dar esos espacios? depende de varias cosas, pero de manera general se podría decir que depende del modelo de crecimiento imperante en la ciudad, el que a su vez es conse-cuencia de las políticas públicas urbanas y de inversión.

El crecimiento es sólo una de las variables demográficas que se deben conside-rar. ¿De qué tipo de crecimiento se habla, natural o social? Si es natural se esperaría una mayor demanda de servicios para una población de niños y jóvenes, en cambio, si lo que se presenta es un crecimiento social, es decir, por inmigración, entonces las deman-das serán de empleo, toda vez que los migrantes son principalmente una población de adultos jóvenes, y junto al empleo también habrá demandas de nuevas viviendas.

De aquí que sea importante que se analice el tipo de crecimiento y su impacto en la estructura por edad y sexo, y pensando en la reestructuración urbana, se tendrá que ver en dónde está impactando esa inmigración y cómo se están modificando los patrones territoriales de los distintos grupos de edad y sexo.

La Economía Urbana

Se trata de un tema con un grupo de variables más complejas que las demográficas. El análisis de los temas económicos se verán en dos dimensiones. La primera, la eco-nomía general de la ciudad, de la cual dependen las nuevas inversiones, la capacidad para generar empleos y en parte, la capacidad de los gobiernos locales para ofrecer



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satisfactores. Y la segunda, la economía de las familias, si éstas han aumentado sus ingresos reales también podrán convertir sus necesidades y deseos en una deman-da efectiva, pues aumenta su capacidad de consumo, que en algunos de sus rubros puede tener consecuencias en la estructura urbana como el crecimiento de las zonas comerciales y de servicios, así como la expansión de la vivienda nueva.

En la primera dimensión se incluyen las altas y bajas de las actividades que sue-len traducirse en altas y bajas de los espacios en donde se ubicaban esas actividades. Así por ejemplo, si una zona industrial va haciéndose obsoleta porque sus plantas son viejas y quizá porque ha perdido accesibilidad al haber quedado encerrada en la man-cha urbana, puede sufrir una pérdida de atractivo desde el punto de vista industrial (desvalorización) y, si la localización ofrece algunas ventajas, puede al mismo tiempo resultar atractiva para otro tipo de actividades (valorización), con lo cual se podría dar una transformación de los usos del suelo en el área. Sin embargo, si sucede que la zona no es viable para que otras actividades sustituyan a la industria, la tendencia que se observará será su desvalorización y decadencia, y eventualmente el abandono.

Los Valores Socioculturales

El comportamiento económico de una sociedad se inserta en un marco más general de valores sociales y culturales que influyen en las preferencias, y por tanto, en el tipo de consumo y en algunas de las dinámicas de las actividades económicas.

Esto se observa con un ejemplo particularmente significativo en los procesos de reestructuración urbana: las preferencias en la vivienda. A partir de los años 60s en México se adoptó el modelo de ocupación residencial “suburbana” norteamericano. Por supuesto que hay una gran diferencia entre la situación en los Estados Unidos y la que se ve en México, mientras allá fue un modelo muy extendido y exitoso por el acceso generalizado de la población al automóvil y las grandes facilidades de in-fraestructura vial, en México se trató de una adaptación limitada por varias razones: la débil capacidad de demanda de las familias; la pobre movilidad en las ciudades mexicanas; y la imposibilidad de los gobiernos locales de producir ciudad para den-sidades tan bajas. No se trataba de un modelo viable ni conveniente para la realidad mexicana, y sin embargo, han pasado décadas y sigue siendo el modelo más apre-ciado socialmente, con variantes en desarrollos cerrados y con la internalización de externalidades, esto es, que muchos de los servicios que normalmente se obtienen en la ciudad se ofrecen en el interior de estos desarrollos.

En los años 80s y 90s fue claro que el modelo suburbano extensivo de los Estados Unidos era ineficiente por los altos costos públicos, tanto por la inversión que tenían que hacer los gobiernos locales, como por su impacto ambiental. Entonces se empiezan a promover otras formas de vivienda y se posiciona la idea de regresar a la ciudad central, sobre todo para ciertos grupos de población joven y sin hijos. Si bien, el regreso de la población al interior de la ciudad en un formato más vertical es una necesidad para la sustentabilidad de las ciudades, el motor de su éxito en muchas ciudades es el posicionamiento cultural de este modelo de desarrollo habitacional. En

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México apenas se inicia la adopción de este modelo, pero se sabe que no está impul-sado por la búsqueda de una racionalidad urbana sino por la valoración sociocultural que ya le otorgan algunos grupos.

También en el sector comercial y de servicios pesa la apreciación social. En mu-chas ciudades de provincia se desarrollaron plazas comerciales mucho antes de que se dieran las condiciones económicas para que esas plazas fueran viables (Kunz 2003: 55).

La Tecnología

En la tecnología se encuentra otro factor determinante de los procesos de reestructura-ción urbana. Quizá la forma más evidente se refiere a los avances en la transportación. La aparición del ferrocarril y más tarde de los tranvías eléctricos y del motor de combus-tión interna marcaron, cada uno en su momento, significativos replanteamientos de la organización espacial de la ciudad. Se debe destacar el caso del uso masivo del automó-vil, que como se estableció antes, fue lo que permitió la suburbanización de la ciudad norteamericana y sus respectivas imitaciones en la ciudad latinoamericana.

También son importantes los avances tecnológicos en la infraestructura para la prestación de servicios municipales y los avances en las tecnologías de construcción, ya que modifican las condiciones en que se pueden establecer las diferentes activida-des de la ciudad.

Mucho se ha escuchado de los avances en la comunicación basada en la in-ternet, que ofrece una cierta liberación de las presiones de accesibilidad que tienen algunos actores urbanos. Esto es cierto pero sólo para algunos actores que realmente pueden resolver sus necesidades de acceso a los otros actores urbanos a través de la red, pero no lo es para la mayoría, por ejemplo, no lo es en el sector industrial o en gran parte del sector servicios. En la medida que este fenómeno tecnológico se ex-tienda más es posible esperar ciertas modificaciones en las lógicas de localización de algunas actividades.

La Política Pública

Se trata del factor más dinámico y más relevante, afecta a los demás factores y ade-más incide directamente en los procesos de reestructuración urbana.

La incidencia directa se da cuando el propio gobierno plantea o promueve una determinada estructura territorial, lo que se hace a través de la planeación. Siempre hay una diferencia significativa entre lo que se propone y lo que realmente se obtiene, pero sin duda, lo primero tiene una fuerte influencia en algunos aspectos de la con-figuración del territorio urbano. La capacidad de definir la estructura por parte de la planeación se ve limitada en dos tipos de situaciones: a) cuando las propuestas van claramente en contra de las dinámicas de mercado; y b), cuando existen intereses de grupos por lograr ciertos beneficios de la forma de desarrollo o del no desarrollo de ciertas áreas; en ambos casos, entre mayor sea la debilidad institucional menos capa-



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cidad por parte del gobierno de concretar las propuestas de la planeación.La influencia semidirecta se observa a través de la obra pública, en la que no se

plantea una determinada estructura pero se hacen inversiones que modifican las con-diciones del espacio, se puede decir más técnicamente, que tales inversiones transfor-man las lógicas de formación de rentas urbanas (véase siguiente apartado), las cuales dan origen a la estructura urbana.

Finalmente, la influencia indirecta se genera a través de la acción en otros sec-tores de gobierno como las políticas de conservación ambiental, de transporte públi-co, de fiscalidad local y de vivienda sólo por mencionar algunas.

Quizá la influencia más importante de la política pública es que de ella emanan la mayor parte de instituciones y todas las instituciones formales (reglas, normas, le-yes) que regulan la manera en que operan los actores urbanos, de lo que se despren-de qué decisiones se pueden tomar y cómo se pueden concretar.

Acción Conjunta de los Factores

Todos los factores que se analizaron antes y otros más, sobre todo de carácter parti-cular, es decir, relacionados con las condiciones específicas de la ciudad, sociedad y gobierno, influyen sobre la conformación de la estructura urbana pero no a través de relaciones directas y simples sino en un conjunto complejo e integrado de interaccio-nes que dan como resultado una estructura de usos de suelo que está en constante transformación.

La Economía del Suelo Urbano

Se trata de un tema complejo, por lo que se inicia con una formulación algo atrevi-da pero con mucho fundamento que resultará útil para comprender la economía del suelo urbano, y con base en ello, los procesos de reestructuración de la ciudad: todas las decisiones de localización que toman los actores en una ciudad tienen como fina-lidad última la búsqueda de beneficios (-satisfacción) y el intento de evitar externali-dades negativas o costos.

Antes de continuar se deben aclarar dos cosas: primero, que todos los habitan-tes de una ciudad y algunos de los que no habitan pero que la visitan o hacen inver-siones en ella son también actores. Casi todos toman decisiones de localización como en dónde residir, en dónde hacer compras u obtener servicios, por dónde viajar al trabajo o a la escuela; son menos los que toman decisiones de localización relevantes como en dónde establecer una tienda o una oficina, en dónde hacer un desarrollo de vivienda o de oficinas, etc.

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En segundo lugar, el beneficio se puede entender desde las ganancias que pro-duce el desarrollo inmobiliario, la tienda o la oficina, hasta la satisfacción de vivir en un buen vecindario, con facilidades y buena accesibilidad. Todos los que invierten algo esperan obtener el máximo beneficio o satisfacción, lo cual es muy loable. Los actores también tratan de reducir los costos, como pagar la menor renta posible, lo menos de impuestos y servicios que se pueda, lo menos de transporte, consumir el menor tiempo posible en traslados, minimizar la exposición a riesgos, y también es común que se procure no pagar por algunos efectos que producen las actividades que esos mismos actores realizan (externalidades), por ejemplo, si se tiene una tienda que genera muchas visitas en automóvil y provoca un problema de estacionamiento se tratará de no tener que pagar por el impacto en la vialidad; igual el inversionista cuya industria emite contaminantes al aire o al drenaje tratará de no pagar las con-secuencias; en fin, lo normal es tratar de minimizar los costos, el problema es que no todos los casos son aceptables, porque muchas veces los costos se socializan, lo que significa que el costo lo acaban pagando los afectados, como en el caso de los impac-tos viales, la pérdida de zonas naturales o la contaminación.

Por supuesto no todos los actores tienen la misma posibilidad de maximizar beneficio al trasladar costos, hay algunos que por su capacidad económica o influen-cia política lo pueden hacer mucho mejor que otros, dando lugar a una estructura urbana que en gran parte refleja las lógicas de poder. De hecho, muchos actores ni siquiera tienen la posibilidad de participar en el mercado inmobiliario, y muchos otros lo hacen de una manera totalmente subordinada a las condiciones que el propio mer-cado les impone.

La cuestión ahora es ¿cómo los actores urbanos maximizan el beneficio - satis-facción en las decisiones que tienen que ver con localización? La respuesta es sencilla: a través de la apropiación de rentas urbanas en el mercado inmobiliario, lo que no es tan sencillo es ¿qué es la renta urbana?

La formación de rentas del suelo

Como se dijo antes, los conceptos de renta del suelo y de la lógica de su apropiación son claves para entender la forma en que se estructura una ciudad.

La renta del suelo se puede definir como una ganancia extraordinaria o en ex-ceso que obtienen los propietarios por el aprovechamiento de una determinada lo-calización. O de una manera más simple, la renta es lo que obtiene un propietario del suelo por no hacer nada. Aquí se deben distinguir varias cosas, primero entre la idea de renta como el pago de alquiler y la de renta económica, en este libro siempre que se hable de renta se hace referencia al concepto económico y no al pago de alquiler. La otra distinción importante es entre ganancia y renta, la primera es resultado del es-fuerzo del propietario por las inversiones que hace sobre su propiedad, mientras que la segunda, la renta o ganancia extraordinaria, también la obtiene el propietario pero es producto el esfuerzo de terceros, por ejemplo, por inversión pública.

Para insistir en esta última diferencia entre renta y ganancia se debe prime-



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ro desarrollar el concepto de “ganancia media”. El precio de un bien o servicio en condiciones de mercado competitivo es resultado de los costos de producción del bien más una cierta ganancia resultado del esfuerzo y riesgo comprometidos en su producción, pero ¿por qué no cobrar un precio mayor y tener una mayor ganancia? porque la competencia de otros productores o prestadores de servicios obliga a ba-jar los precios hasta obtener una “tasa media de ganancia” acorde con el riesgo del sector. Si se suben los precios por arriba de lo que establece el mercado, una de dos, o no se vende, o bien, al tener una mayor ganancia relativa se provoca que otros pro-ductores o prestadores de servicios se muevan al sector en búsqueda de esas buenas condiciones hasta que la propia competencia empuja el precio hacia abajo. Los pre-cios tampoco se van por debajo de lo establecido por el mercado, porque al tener una menor ganancia que la esperada en el sector algunos inversionistas se irían a otros sectores relajando la competencia y permitiendo una recuperación de los beneficios hasta llegar a la “ganancia media” del sector.

Cuando un lugar reporta ventajas a la actividad por: a) su buena localización, b) las facilidades resultado de la inversión pública, o

c), porque es el único sitio disponible en la zona, entonces la actividad podrá obtener una mayor ganancia (ganancia extraordinaria por encima de la ganancia media) quizá por ahorro en costos de transporte o por tener mejor acceso al mercado, y como los competidores de esta actividad querrán ganar también más, buscarán localizarse en ese lugar que tiene ventajas, pero como el espacio es limitado, se dará una competencia entre ellos por esos espacios, que terminará con un pago mayor a los propietarios de ese espacio (suelo) para poder establecerse ahí, pago que absorberá toda la ganancia extraordinaria, pues es el margen que los competidores pueden ofrecer. Al final de cuen-tas la ganancia extra que obtenían las actividades por la superioridad en su localización acaba en manos de los propietarios de los espacios, más técnicamente del suelo.

Lo importante de todo esto es que esos propietarios no hicieron nada para formar esa ganancia extraordinaria, el costo fue para la sociedad. Primero, porque existen mejoras de localización para un predio cuando la ciudad va creciendo y el predio en cuestión va quedando más central, pero al retenerlo para venderlo des-pués más caro, obliga a que la ciudad se expanda más, fenómeno que implica una ciudad más grande con mayores costos de accesibilidad para todos y mayores costos de dotación de infraestructura vial y de transporte público, lo que cuesta también a toda la comunidad. Segundo, porque la mejor situación puede ser producto del ca-pital invertido por terceros, es decir, la inversión de gobierno como la infraestructura y el equipamiento, o bien, inversión de otros ciudadanos, pero no del propietario del predio. Tercero, si el aumento es porque el predio es único y puede cobrarse un exce-dente por su situación monopólica, entonces se encarece ese predio pero también las propiedades de los segmentos de mercado adyacentes, provocando un aumento en cadena de los precios del suelo, lo que también cuesta a toda la sociedad.

Cuando el aumento del valor del suelo se da por alguno de estos tres motivos, el incremento es renta o la incorrectamente llamada plusvalía, y se caracteriza porque está generada por el conjunto de la sociedad y no por los propietarios que se bene-

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fician de ella, pero cuando el aumento es resultado de las mejoras producidas por el propietario, entonces no es renta sino una ganancia legítima de éste.

Figura 1. Estructura de Precios y Renta del Suelo

Fuente: Tomado de Kunz Bolaños, Ignacio (2007). Formación de Precios del Suelo. Lincoln Institute of Land Policy. Presentación en Power Point , inédita, Buenos Aires, Argentina.

Definición del valor del suelo

Goodall afirma que “el valor del solar libre (de edificación) representa el valor actual del ingreso neto que puede obtenerse efectuando las inversiones necesarias para de-dicar el suelo a su utilización óptima (Nourse 1963, citado por Goodall 1977: 350), esto significa simplemente que el valor del suelo es producto de las expectativas de beneficio que se pueden obtener en el futuro.

De lo anterior se desprenden dos aspectos importantes: el primero, el suelo al ser indestructible va a ofrecer beneficios de manera permanente, esto es, siempre habrá un flujo de beneficios y por tanto, su valor sería “infinito”, pero como esto no es posible en el mercado, el valor se fija en un término más limitado y concreto, gene-ralmente relacionado con el término del ciclo de un negocio inmobiliario; el segundo aspecto, es que el valor del suelo es estimativo, pues no se puede tener seguridad de cuál va a ser la futura corriente neta de beneficios, pero a través de mecanismos de negociación entre los compradores y vendedores y teniendo en cuenta las expectati-vas futuras (renta) de cada uno de ellos se fija un precio.



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De manera análoga, el valor de un inmueble está dado por la futura corriente de beneficios que se espera obtener de su explotación, también se trata de una ex-pectativa pero con una mayor certidumbre pues el edificio tiene una vida productiva más predecible, sin embargo, al comprar un inmueble también se está comprando el suelo, cuyo valor puede ser considerado de manera muy variable dentro del precio del inmueble, generalmente se tiene en cuenta el valor del suelo sólo en función del periodo de beneficios que ofrecerá el propio edificio, aunque se da el caso, que lo que se paga es básicamente el suelo, cuando la expectativa de la explotación del suelo (renta) es mayor o está próxima a ser mayor que la expectativa de seguir explotando el edificio en su forma actual.

Los Procesos de Reestructuración Urbana

Como se dijo al inicio, los procesos de reestructuración urbana son las transformacio-nes que se presentan en la estructura urbana, que a su vez, es la distribución de las actividades económicas (industria, servicios y comercio) y de consumo (residencia) en la ciudad. Tanto la asignación inicial de las actividades en las diferentes localizaciones como su transformación o reestructuración se basan en la operación de los mercados inmobiliarios, los que a su vez están determinados por la búsqueda de la máxima apropiación de rentas urbanas (maximización de beneficios).

Si se comprende la reestructuración de una ciudad se estará en posibilidad de diseñar políticas y aplicar instrumentos para controlar los procesos de reestructura-ción, tanto desde los factores determinantes, como a nivel de su funcionamiento, con lo que se pueden conducir los procesos hacia estructuras más deseables, eficientes y sustentables para la sociedad.

Como ya mencionó, tales procesos se inician en una serie de factores relacio-nados principalmente con los cambios en las demandas y con las transformaciones del espacio. Las nuevas demandas que dan lugar a los procesos de reestructuración urbanas se resuelven en el corto plazo, en el stock existente de edificaciones de la ciudad, y en el largo plazo a través de la oferta que se genera en el nuevo crecimiento y en el redesarrollo (Goodall 1997: 345) que se refiere a la ocupación de la ciudad interior a través de la demolición de los viejos inmuebles y la construcción de otros nuevos.

Estas soluciones de largo plazo, el crecimiento y el redesarrollo, son recono-cidas por casi todos los autores (Bourne, L.S., R.D. Mackinnon y J.W. Simmons 1975: 83) y se presentan como opciones alternativas para resolver las nuevas demandas en una ciudad. Generalmente la opción que se adopta se basa en una racionalidad económica para los inversionistas, si el mercado de la periferia les resulta más atracti-vo, optarán por el modelo de crecimiento hacia el exterior para crear la nueva oferta, cuando los costos del desarrollo periférico y sus limitaciones funcionales lo hagan

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poco atractivo, la opción será el redesarrollo de la ciudad interior o crecimiento hacia el interior, es decir, el modelo intensivo de ocupación. Esta especie de competencia entre ambos modelos o tipos de solución garantiza un cierto equilibrio que permite un balance entre las ventajas e inconvenientes de cada uno de los modelos.

En las ciudades mexicanas no se ha logrado el balance entre los dos modelos, por el contrario, siempre ha dominado el modelo extensivo, es decir, la incorporación de suelo rural al urbano para dar cabida a las nuevas demandas, con un significativo olvido del desarrollo del interior de la ciudad.

El predominio del modelo extensivo ha llevado a una mayor pérdida relativa de zonas de valor ambiental y con capacidad de recarga de los acuíferos en los alrede-dores de las ciudades; también ha dado lugar a ciudades amplias y de baja densidad donde existe mayor necesidad de desplazamientos, con mayores costos de transpor-te y mayor producción de contaminantes; y en general, provoca que los costos de urbanización y funcionamiento sean más altos; al mismo tiempo, la falta de reinver-sión en el interior de la ciudad implica el desperdicio de la infraestructura y servicios existentes y favorece la declinación y el deterioro. Al final del día, lo que se tiene es una situación ineficiente que hoy por hoy, está pagando la sociedad, como en el caso de México, a través de una limitada calidad de vida urbana, pero que terminarán pa-gando de manera definitiva las generaciones futuras por la no sustentabilidad del desarrollo urbano actual.

La situación anterior es posible por la permanencia de una serie de condicio-nes sociopolíticas y lógicas de operación entre gobierno y actores privados que per-miten la formación y apropiación de altas rentas por incorporación del suelo rural a la ciudad, con lo que las “ventajas” del desarrollo periférico difícilmente pueden verse competidas por las ventajas del desarrollo hacia adentro o redesarrollo. Pero se debe aclarar que estas ventajas sólo benefician a los actores involucrados en el proceso y casi siempre aumentan los costos económicos, sociales y ambientales para el conjun-to de los habitantes de esas ciudades.

Crecimiento hacia el Exterior

Para entender el predominio del modelo extensivo se tiene que comprender la lógica de la inversión en suelo y las ganancias que produce. Un inversionista que tiene como opciones adquirir suelo dentro de la ciudad o fuera de ella va a preferir aquella que le ofrezca los ma-yores beneficios.

La actividad productiva dominante fuera de la ciudad suele ser la producción agrí-cola, mientras que la actividad que consume mayor proporción de suelo en el interior de la ciudad es la vivienda. En la medida que el productor del campo obtiene mayores beneficios de la venta del suelo a un desarrollador de vivienda, respecto a lo que obtiene en la produc-ción agrícola, la tendencia de estos es a vender, y el desarrollador estará dispuesto a comprar mientras el precio no haya incluido ya las expectativas de desarrollo urbano (rentas urbanas), de tal manera que en términos del negocio de desarrollo inmobiliario se obtiene un costo muy bajo. Esto suele suceder con aquellas zonas que en los planes de desarrollo no están



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consideradas para el crecimiento de la ciudad, sino como zonas de conservación o de pro-ducción agrícola.

Así el desarrollador de vivienda puede obtener grandes beneficios por la incorpora-ción de suelo a la ciudad, los que no puede conseguir al desarrollar en el interior, en donde los propietarios urbanos ya incorporaron las expectativas (rentas) al precio del suelo y éste es mucho más alto.

Para que la decisión del inversionista de comprar un terreno lejano a precio agrícola se convierta en precio de vivienda se necesitan dos condiciones, que el costo de retener el suelo sea bajo tanto en términos fiscales como financieros (Morales-Schechinger 2008) y que existan cierta seguridad de obtener modificaciones a los programas de desarrollo urbano.

El fiscal se refiere a que los impuestos a la propiedad no afecten la expectativa de los propietarios que retienen las propiedades. En México esto no es un inconveniente, primero porque las tasas de impuesto predial son sumamente bajas, segundo, porque en muchos estados de la república los predios “agrícolas” gozan de exenciones, y tercero, porque en algu-nos casos se pueden negociar tasas aún más bajas con los funcionarios locales.

El costo financiero se refiere a los intereses que se dejan de percibir al invertir el dinero en las propiedades en lugar de mantenerlo en algún instrumento con cierto rendimiento. Se observará que en efecto, hay un cierto costo financiero para los que retienen propiedades, que podría ser alrededor de un 5% anual, que será más que compensado cuando se incor-pora el suelo al desarrollo urbano. Morales-Schechinger (2008) estima que el beneficio neto anualizado puede estar alrededor del 23.3%, es decir, casi 5 veces el costo financiero, por lo que este se vuelve insignificante.

La segunda condición para que los inversionistas compren propiedades agrícolas para la incorporación al desarrollo urbano es contar con la seguridad de que el gobierno local aceptará llevar a cabo las modificación necesarias al uso del suelo en los respectivos progra-mas de desarrollo urbano, lo que si bien, puede representar cierto costo, se justifica frente a la enorme valorización del suelo por el cambio de su situación normativa.

Por otra parte, el negocio de la incorporación de suelo rural a urbano también se ve fuertemente beneficiado por la inversión pública en obras de cabecera, y no es extraño que también en las redes secundarias, y en general en la habilitación del espacio urbano por parte de los gobiernos locales. Se trata de inversiones que cuestan a la sociedad y que aumentan la renta de los propietarios del suelo.

Es fácil deducir que el modelo extensivo encuentra su lógica en las expectativas de los propietarios enmarcadas en un mercado que les garantiza un beneficio alto y una serie de prácticas públicas que le ayudan a aumentarlo.

Según Morales-Schechinger 2008, tales prácticas se pueden resumir en: una deses-tandarización de la producción del espacio que provoca mala calidad sin reducir el precio; una desgravación del suelo que provoca déficit financiero de los municipios y la dependencia de subsidios federales como paliativo a la mala producción del espacio urbano, nuevamente sin lograr bajar los precios; un subsidio a la vivienda que corre el riesgo de desperdiciarse en simples aumentos de precios del suelo por no haber asegurado su dedicación a un mejor estándar de vivienda; y la flexibilización, sino es que la franca tolerancia, al incumplimiento de planes acompañado con regularizaciones de cualquier norma urbana.

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Crecimiento hacia el Interior

Para comprender cómo funciona el crecimiento hacia el interior, o redesarrollo, se debe entender el mecanismo de su operación económica. El redesarrollo se refiere al fenómeno en el cual se dan inversiones para que edificios nuevos remplacen a edifi-cios que ya no son productivos (Goodall 1977: 345). A este fenómeno se le conoce en medios no especializados como “reciclaje inmobiliario”, que es un término sugerente pero incorrecto, toda vez que los inmuebles no se reciclan, sino que se demuelen para dar lugar a un nuevo desarrollo.

El fenómeno del redesarrollo es el que permite el reaprovechamiento de la ciudad interior en donde las estructuras han llegado a ser obsoletas, no tanto desde el punto de vista físico, sino económico. Se trata de inmuebles que ya no permiten un aprovechamiento óptimo del espacio urbano y son susceptibles financieramente de ser reemplazados por otros más eficaces en utilizar ese espacio urbano, o dicho de otra manera, más eficaces para extraer la renta urbana.

El periodo durante el cual un edificio mantiene la mayor eficiencia en el apro-vechamiento de un espacio urbano se denomina vida económica del edificio, es de-cir, es el periodo durante el cual el valor del edifico es superior al valor del suelo (ver Figura 2), cuando transcurrido este periodo el valor del suelo supera al del edificio, significa que se pueden obtener más beneficios explotando el suelo con otro inmue-ble quizá dedicado a otra actividad, que los beneficios obtenidos por el edificio exis-tente, a pesar de los costos de demolición y construcción del nuevo inmueble. Como se observa en la Figura 2, cuando el valor del inmueble se ha reducido lo suficiente, termina la vida económica del edificio y es posible dar lugar al redesarrollo.

Figura 2. Vida Económica del Edificio

Fuente: Tomado de Kunz Bolaños, Ignacio (2007). La Economía del Suelo en los Proyectos de Redesarrollo.Lincoln Institute of Land Policy. Presentación en Power Point , inédita, Buenos Aires, Argentina.

En la Figura 2 se asume un entorno sin cambios durante el periodo, por lo que no existen variaciones en el precio del suelo ni en la depreciación del valor del inmue-ble, representada por la pendiente de la línea “valor del inmueble”. Se reconoce que en realidad el esquema es más complejo, porque a lo largo del tiempo es común que se presenten transformaciones que hagan subir o bajar el precio del suelo, del edificio



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y que modifican la tasa de depreciación de éste, representada por la inclinación o pendiente de la línea de valor del edificio. En la Figura 3 se muestra un caso hipoté-tico, en el que, en un momento dado, se ve una mejora en el entorno, como podría ser una mejora en la accesibilidad producto de inversiones en vialidad y/o transporte, una mejora en las condiciones ambientales derivadas de obras públicas, o incluso, de inversiones de particulares, en fin, cualquier acción que aumente las expectativas de beneficio (rentas) para esa localización. Se verá entonces un aumento en los valores del suelo y un aumento en el valor del edificio (las magnitudes de estos aumentos en la gráfica son totalmente arbitrarios, en realidad podrían ser de cualquier dimensión e incluso ser negativos) pero también se supone una tasa de depreciación más pro-nunciada del valor del inmueble debido, quizá, a una congestión vial producto de la mejora en el entorno.

Como se ve en la Figura 3, el punto de intersección entre la línea Valor del Suelo 2 y la línea del Valor del Edificio 2 implica una reducción en la vida económica del edi-ficio ya que se presenta antes en el tiempo, por lo que el redesarrollo es viable antes de los que se esperaba originalmente.

Se debe insistir que en la realidad se presentan esquemas muchos más com-plejos, con más modificaciones en el entorno, con respuesta poco predecibles en los valores de los inmuebles, con adaptaciones por parte de los propietarios de los in-muebles para alargar la vida económica de sus inversiones, como sería la densifica-ción, la remodelación y los cambios a usos con mayor capacidad de pago, todo lo cual hará levantar la línea de valor del inmueble y alargar en mayor o menor medida la vida económica del edificio.

Figura 3. Vida Económica del Edificio y Cambios en el Entorno

Fuente: Tomado de Kunz Bolaños, Ignacio (2007). La Economía del Suelo en los Proyectos de Redesarrollo.Lincoln Institute of Land Policy. Presentación en Power Point , inédita, Buenos Aires, Argentina.

Se deben destacar dos situaciones:Hay un momento en que los edificios ya no tienen una productividad razona-

ble y es factible sustituirlos por edificios que tendrán un mejor aprovechamiento de ese espacio, a pesar de los costos de construcción y demolición.

Generalmente el fin de la vida económica de un inmueble es resultado de una

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combinación entre depreciación del edificio y aumentos en el valor del suelo, tales aumentos significan formación de rentas del suelo. Se debe también reconocer que hay situaciones en que la depreciación ha sido muy pronunciada y no se ha acompa-ñado de aumentos en el valor del suelo, sino de un estancamiento e incluso, de una caída relativa de éste. Se trata de una situación típica de desvalorización y deterioro urbano que requiere de instrumentos más complejos para enfrentar, pues supone, sobre todo, problemas serios de financiamiento.

De esta manera, la lógica del crecimiento hacia el interior está dominada por la interacción entre los valores del suelo en los cuales se incluyen las expectativas futu-ras (rentas) y los valores del suelo en uso, es decir, los beneficios que se obtienen en el momento de la explotación del suelo y su respectivo edificio. En este contexto, las políticas públicas, y en particular, las decisiones en términos de normatividad tienen una gran capacidad de acelerar o retrasar los procesos de redesarrollo de la ciudad interior dependiendo de la asignación que se haga de derechos de desarrollo, cuando esta asignación es limitada, por ejemplo al restringir la intensidad, el valor del suelo puede no superar al valor del edificio durante mucho tiempo y se frena o se desfasa la inversión en redesarrollo, o por el contrario, puede acelerarse a través de una fuer-te asignación de derechos (intensidad), siempre y cuando el mercado sea capaz de aprovechar tales derechos.

Procesos de Reestructuración Específicos

Los dos procesos que se analizaron, el crecimiento hacia el exterior y el crecimiento hacia el interior son las dos grandes soluciones a las nuevas demandas y llevan im-plícitos una buena parte de la lógica de reestructuración, pero de ellos se derivan muchos otros procesos que se pueden sintetizar en dos grandes grupos los de valori-zación y los de depreciación.

Los procesos de valorización son aquéllos en los que las expectativas de explo-tación del suelo aumentan, es decir, hay una mejora económica del espacio urbano aunque no necesariamente resulte conveniente para el conjunto de la ciudad. En la incorporación del suelo rural a urbano se encuentra una situación de valorización, que, como ya se explicó antes, en el contexto mexicano, permite a los propietarios obtener grandes beneficios y se trasladan los costos al conjunto de la ciudad.

En general, se puede afirmar que un lugar de la ciudad se valoriza cuando me-jora sus expectativas de desarrollo, es decir, cuando mejoran las posibilidades de ob-tener más renta, lo cual, como ya se dijo es producto de: a) una mejora relativa en la localización, obviamente no es porque el sitio se mueva, sino porque la ciudad se ex-pande, así una propiedad que estaba en la periferia, a la vuelta de un par de décadas, puede gozar de una localización relativamente céntrica; b) la inversión de terceros en los alrededores, así, si el gobierno invierte en mejorar un barrio o una zona de la ciudad, las expectativas de beneficios aumentarán y subirá la renta del suelo, tales



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inversiones también pueden ser de particulares, el caso típico es un fraccionamiento en el que los primeros vecinos en construir y en ir procurando mejoras al lugar van creando renta o plusvalías que serán concretadas por los propietarios que decidieron no invertir; y c), la escasez, cuando hay demanda por un cierto tipo de predios en una determinada localización habrá una aumento de sus valores producto de su condi-ción monopólica.

Cualquiera que sea la razón de la valorización o aumento de las expectativas de un lugar, se dará lugar a un proceso de cambio de los usuarios y actividades de ese lugar, produciéndose así la reestructuración. Como se mencionó anteriormente, cualquiera de estas formas de valorización tienen su origen en un costo social. Pero también se debe recordar que cuando la valorización es resultado de las inversiones que hacen los mismos propietarios, hay valorización pero sin formación de renta, sino que se producen ganancias legítimas.

Por el contrario, los procesos de depreciación son aquéllos en los que se obser-va una baja en las expectativas de un lugar, y por lo tanto, la gente está dispuesta a pagar menos por localizarse ahí. Hay tres factores de depreciación:

a) El deterioro físico producto de los años conocida como depreciación física.b) La disminución en la capacidad de prestar servicios de un inmueble o de una

localización, lo que se conoce como depreciación funcional, así un inmueble cuyas carac-terísticas de diseño e instalaciones no favorecen el desempeño de algunas actividades que se han vuelto comunes, se dice que ha sufrido depreciación funcional; el ejemplo más recurrente es el de aquéllos inmuebles que no tienen condiciones para la operación de redes de comunicación digital, lo que es cierto, pero el ejemplo más constante es el de los inmuebles que se construyeron hace algunas décadas contemplando una demanda de estacionamientos que ahora se ha triplicado o cuadruplicado.

c) La depreciación social, que significa que un lugar o edificio pierde atractivo y valor porque ya no está posicionado en las preferencias de la gente, y aunque parezca un factor de poca importancia, en la práctica, es el factor más relevante de la depreciación.

Los centros de ciudad son los espacios urbanos más afectados por la desvalo-rización o depreciación, en ellos actúan los tres factores, pero por mucho son la de-preciación funcional y la social las que más contribuyen a la problemática de las áreas centrales, y no, como lo piensan algunos especialistas, la depreciación física, que suele ser menos determinante y sin embargo, a veces es a la única que se le presta atención.

Entre los procesos de valorización destaca la incorporación de suelo rural al de-sarrollo urbano, es quizá la forma de reestructuración más común. Otro proceso muy común, y muchas veces mal comprendido por los vecinos y los urbanistas, el la tercia-rización, que es aquél en el que actividades del sector terciario como los servicios y el comercio reemplazan a otras actividades, principalmente la vivienda.

Se dice que es un proceso mal comprendido porque puede ser bueno para la ciudad cuando la zona a perdido atractivo residencial y la sustitución evita que la zona se deprecie y se deteriore. Sin embargo, también es cierto que puede ser inconvenien-te cuando la transformación compromete zonas de valor histórico o patrimonial. No

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se deben adoptar valoraciones mecánicas e irracionales respecto a este proceso de sustitución, por ejemplo, en entornos de riqueza patrimonial la sustitución de ciertos usos sin redesarrollo, puede garantizar una mejor preservación de los inmuebles que la vivienda, pero también se debe reconocer lo contrario, que hay actividades comer-ciales y de servicios, generalmente de bajo perfil socioeconómico, que comprometen la conservación de esos inmuebles.

Otro proceso de transformación es la “gentrificación” que es un anglicismo que se refiere a la sustitución de población residencial, generalmente pobre, por otra, tam-bién residencial pero de una mayor capacidad económica. Suele ser un proceso mal visto entre algunos especialistas por el desplazamiento de los pobres de sus lugares de residencia, lo cual, en ciertos casos puede ser un verdadero motivo de preocupa-ción, pero en otros casos, puede significar una solución conveniente. Por ejemplo, la gentrificación puede ser deseable cuando la sustitución ofrece una mayor esperanza de preservación de ciertos barrios e inmuebles con valor histórico patrimonial, siem-pre y cuando la población desplazada también mejore su situación residencial, es de-cir, su calidad habitacional, tanto desde el punto de vista de las estructuras ocupadas como de la localización en la ciudad.

El proceso contrario a la “gentrificación” y por desgracia, también más común, es la “sucesión”. Se trata de la sustitución de población residencial en un barrio, en la cual un grupo de cierto nivel es reemplazado por otro grupo de nivel socioeconómico más bajo. Es muy común porque las viviendas van depreciándose y deteriorándose por lo que las familias que originalmente las ocupaban buscarán moverse a otras vi-viendas que cumplan sus expectativas, mientras que las viviendas que dejan, ya des-valorizadas, son accesibles a otras familias que también estarán ajustando sus propias expectativas.

Este cambio relativo entre familias y viviendas también se le conoce con el nombre de filtrado, en el cual las viviendas al ir deteriorándose y depreciándose van “cayendo” de un estrato socioeconómico a otro. Si el ritmo de depreciación es igual al ritmo de deterioro, en cada ajuste que hacen las familias, regresan a su estatus ori-ginal, pero si los ritmos no son iguales pueden suceder dos cosas, que el ritmo de depreciación sea menor al de deterioro, esto es que las viviendas pierden más rápido su calidad que lo que bajan de precio, lo que hace que cuando es posible el ajuste, es decir, cuando el precio es accesible, el deterioro es relativamente alto y la calidad menor que en la vivienda que originalmente ocupaba esa familia, lo que se conoce como filtrado hacia abajo; pero si la depreciación es mayor que el ritmo de deterioro, o sea, bajan más rápido de precio que de calidad, entones el ajuste se puede realizar antes y las familias pueden acceder a una vivienda relativamente mejor que la que tenían originalmente, lo que conocemos como filtrado hacia arriba.

La dirección que tome el proceso depende la dos factores: la formación de nuevas familias y la producción de nuevas viviendas, cuando se forman más familias que viviendas producidas (mayor demanda que oferta) los precios suben y el proceso de depreciación será más lento y produciría un filtrado hacia abajo; pero si las familias crecen más lento que las viviendas producidas, entonces la desvalorización de las vi-viendas se va a acelerar y serán accesibles antes de que reduzcan mucho su calidad y



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habrá un filtrado hacia arriba.Así, la mayor o menor probabilidad de acceder a la vivienda, puede depender

en parte, de las políticas de población relacionadas al control de la natalidad y la de-mora de la nupcialidad, y de políticas inteligentes de producción de vivienda.

Hay muchos otros procesos de reestructuración específicos pero en todos ellos están implícito un fenómeno de crecimiento hacia interior (o reacomodo) o de expan-sión al exterior, y una situación de valorización o de desvalorización.

La Declinación y el Deterioro de la Ciudad Interior

En sentido estricto puede ser visto como un proceso de reestructuración específi-co, pero por su importancia en las ciudades mexicanas, y en específico en la Zona Metropolitana de Querétaro, se trata con mayor profundidad en este apartado.

El entendimiento de la lógica de desvalorización, declinación, deterioro y has-ta degradación que se vive en muchas áreas de la ciudad interior es la base para el de-sarrollo de políticas sólidas que permitan revertir tales procesos. La no comprensión de ésta lógica y de los factores que la determinan muchas veces lleva a estrategias muy simples y muy ingenuas que invariablemente fracasan en sus objetivos.

Los procesos de desvalorización, declinación, deterioro y degradación son conceptualmente independientes y se refieren cada uno de ellos a fenómenos es-pecíficos -a pesar de la costumbre de usarlos como sinónimos, no obstante, se en-cuentran íntimamente vinculados en su operación y suelen entrelazarse y reforzarse mutuamente (Andersen 2003: 62). La desvalorización se refiere a la baja en los valores del suelo de un área de la ciudad, teniendo en cuenta la definición de valor utilizada antes, se puede decir que la desvalorización es la reducción de las expectativas de beneficio por la explotación de un predio en un determinado lugar de la ciudad. La declinación es la pérdida de población en un área, es un fenómeno estrictamente demográfico, pero se puede extender a la pérdida de unidades económicas y em-pleo. Por su parte, el deterioro es el cambio físico negativo que sufren los edificios y las estructuras urbanas, y la degradación se refiere a la descomposición social que suele producirse como resultado de la interacción y evolución de los tres fenómenos anteriores.

Muchas explicaciones parten de la salida de la población y los empleos, del desgaste físico de lo inmuebles, de la baja de su valor y de los fenómenos de sucesión (véase el apartado anterior). Todas ellas son explicaciones plausibles pero interme-dias, son parte del proceso, pero no su origen.

El origen de los procesos descritos arriba está en la depreciación social de los modelos de vivienda y servicios existentes en la ciudad interior, que a su vez es re-sultado del posicionamiento en el mercado de nuevas opciones en la periferia. En efecto, para promover el proceso de incorporación de suelo rural al desarrollo urbano se requiere posicionar en el mercado a los nuevos desarrollos de la periferia, a través de una imagen comercialmente sólida, basada a veces en la “convivencia con natura-leza”, en la “exclusividad”, en la “tranquilidad” o en cualquier idea que en un cierto mo-

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mento las sociedad pueda valorar, lo cual se da tanto para desarrollos residenciales, como comerciales y de oficinas. En fin, se plantea como lo nuevo y lo mejor. Se trata básicamente de un fenómeno de valoración (sobrevaloración social) porque muchos de los argumentos difícilmente pueden sostenerse empíricamente. El resto de los productos inmobiliarios en el mercado pueden ser funcionales y gozar de excelente localización, sin embargo, se ven sujetos del fenómeno de obsolescencia psicológica (Dupuy J.P. y J. Robert 1979) que se promueve por razones comerciales.

Dicha obsolescencia psicológica da lugar al fenómeno de depreciación social de los espacios urbanos. En realidad, el mecanismo económico se estimula desde la esfera de los valores culturales y psicológicos, lo que sorprendentemente funciona y convence a casi todos los sectores de la sociedad. El siguiente paso es la declinación, esto es, el desplazamiento de los residentes o de las unidades económicas de mayor capacidad de pago hacia los nuevos lugares de prestigio, dejando sus inmuebles con una cierta desvalorización a disposición de nuevos grupos de residentes u ocupantes comerciales, los que a su vez dejan otros espacios con un niveles mayor de desvalori-zación y así sucesivamente.

Por la naturaleza estructural de los mercados inmobiliarios (Grigsby 1963; Rothenberg 1991) el efecto sobre un submercado se va transmitiendo al resto de los submercados de la ciudad. El resultado es un conjunto de desplazamientos hacia la periferia que va produciendo una baja cada vez más pronunciada en la ocupación de los espacios más interiores, baja que también se asocia a la desvalorización ge-neralizada y que da lugar a simultáneos procesos de sucesión (o filtrado hacia abajo) en los que grupos de menores ingresos van reemplazando a los grupos originales que tenían un ingreso relativamente mayor. Todo esto se conjuga, se refuerza y se multiplica por el “efecto barrio” que es la influencia recíproca que se produce en los componentes de un barrio.

Este fenómeno tienen dos manifestaciones principales en el territorio de la ciu-dad, la periferia se presenta como un área fuertemente valorizada y muy activa, mien-tras que las zonas más centrales van siendo despojadas de actividad y van aislándose junto con sus ocupantes cada vez más pobres y segregados, dando lugar a lo que en los Estados unidos se ha denominado “edge cities” (Garreau, Joel 1991).

Hay otros factores no tan evidentes pero que ayudan a consolidar la lógica de decadencia de las áreas interiores. Uno de ellos es el subsidio relativo que recibe la periferia respecto a la ciudad interior: a) en aquélla los costos de urbanización y operativos son mucho mayores como resultado de las bajas densidades que la carac-terizan; b) es común que las inversiones se concentren hacia la periferia para tratar de equiparla con el consecuente desperdicio de esas mismas funciones en la ciudad interior; c) por las mayores inversiones en vialidad que demandan las nuevas áreas; y d), porque se socializan los costos ambientales de la expansión hacia el exterior en lugar de asignarlos a los ocupantes de estas áreas.

Hay autores que plantean una suerte de explotación de los suburbios respecto a las zonas de la ciudad interior, en parte resultado de la manipulación de las políticas a favor de los suburbios en donde se concentra el poder económico y político, por la explotación institucional en la que se imponen políticas financieras que privilegian



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las zonas modernas de la periferia frente a la ciudad interior, y también, por las cargas fiscales inequitativas (Ley, D. 2000: 294).

En síntesis, los procesos que afectan la ciudad interior están determinados por múltiples factores, los cuales aparecerán o desaparecerán, o tendrán mayor o menor influencia dependiendo del contexto y coyuntura en la que se presenten, pero en general, como consecuencia de la operación de los mercados del suelo, la ciudad in-terior sufre de problemas de declinación (demográfico), desvalorización (económico), deterioro (físico) y degradación (social) que pueden manifestarse de formas distintas y en intensidades variables, o inclusive no presentarse como resultado de circunstan-cias especiales como la existencia de condiciones o recursos en las áreas del interior de la ciudad que permite mantener su capacidad competitiva frente a los nuevos de-sarrollos, o por la defensa de ciertos barrios por parte de las comunidades, pero el fenómeno general es reconocido y aceptado en todo el mundo occidental. Se trata en fin, de un proceso multidimensional (demográfico, económico, físico y social) que debe ser considerado en toda su complejidad para instrumentar políticas inteligentes para corregirlo o aminorarlo.

El Ciclo de los Barrios

Ya se han analizado la economía del suelo urbano, los factores de estructuración ur-bana y los principales procesos de cambio, ahora se puede explicar el concepto “el ciclo de los barrios”, es decir, la evolución que tiene un barrio desde su nacimiento hasta lo que se podrían considerar como su muerte.

La evolución del barrio está determinada por la evolución del conjunto de sus inmuebles, y por tanto, la evolución de éstos se verá afectada por lo que pasa en el conjunto. De esta manera, se presenta una relación de interdependencia, una relación muy estrecha pero no mecánica, entre el edificio y el barrio. Esta relación es así por-que las posibilidades de explotación de un inmueble provienen más de la localización y del entorno que de sus características, que sin duda influyen, pero el potencial está dado por la localización, de tal manera que todos los inmuebles de un determinado lugar tratarán de aprovechar todo ese potencial y así, se explica por qué los inmue-bles en un barrio tienden a ser similares, excepto cuando el barrio está en una fase de transformación.

Por eso un edificio será capaz de una generación óptima de beneficios sólo si sus características y las actividades que alberga corresponden al potencial que ofre-ce la localización. Ese mismo edificio en una localización no adecuada será incapaz de producir beneficios. Tiene que darse una cierta condición de concordancia entre localización, edificio y actividad. Si los edificios ya no son capaces de aprovechar las oportunidades que ofrece la localización porque se han depreciado, el barrio también se deprecia.

La interdependencia entre barrio y edificio también se debe al efecto valoriza-dor o desvalorizador que tiene un edificio con respecto a sus vecinos. Así, un inmueble

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desvalorizado presionará los valores de los inmuebles vecinos a la baja, y un inmueble productivo, aumentará las expectativas de los inmuebles adyacentes y cercanos. Este efecto no se da directo entre edificios, sino a través del suelo, es decir, las presiones a la alza o a la baja se dan en el valor del suelo (expectativas de explotación).

Teniendo en cuenta ésta interdependencia y coordinación entre los edificios, lo que se conoce como “efecto barrio”, la evolución de éstos es análoga a la descrita para los edificios. Las zonas de producción formal inician con una valorización alta del suelo y de los inmuebles; se esperaría que en una etapa inicial el espacio urbano que corresponde a un barrio de cabida a inmuebles que sacarán el mayor provecho de esa localización y entorno (Figura 4), lo que a su vez ofrece el mayor provecho a los inversionistas, en la lógica económica del mayor rendimiento.

Con el tiempo, los inmuebles y los barrios están sujetos a los tres tipos de de-preciación que se explicaron antes: físico, funcional y social. Estas tres formas de de-preciación suelen actuar de manera simultánea pero no de manera pareja, ya que alguna puede acelerarse o atrasarse en determinadas circunstancias, de cualquier manera el efecto es la baja en el valor de los inmuebles y de los espacios que los al-bergan, considerando que los barrios muestran cierta similitud en sus etapas iniciales en cuanto a la tipo y edad de sus edificios.

Como se planteó antes en este mismo apartado, los barrios inician a la alza, cuando se tienen altas expectativas de valorización y se va dando su ocupación y su eventual consolidación, que es cuando alcanzan el máximo valor; a partir de ese punto, empiezan a actuar los factores de desvalorización sobre algunos inmuebles o sobre el barrio en general, hasta un punto en que los valores de los inmuebles se han reducido significativamente y el valor del suelo es mayor, dándose las condiciones para un redesarrollo, sin embargo, la realidad suele ser mucho más compleja y apare-cen factores que pueden producir otros efectos.

Hay dos factores importantes en la evolución final del ciclo del barrio y que de alguna manera determinan si se presenta un redesarrollo generalizado y se reini-cia el ciclo, o bien, si el barrio entra en una situación de desvalorización y deterioro profundo (Figura 4). Uno de estos factores es la evolución en las condiciones de la localización y el entorno en el contexto de los procesos de reestructuración urbana. Si la localización relativa del barrio en la estructura urbana se ve mejorada aumentan las expectativas de beneficio y lo que es muy importante, la claridad de concretar esas expectativas. El segundo factor es la incertidumbre que existe respecto a la reinver-sión inmobiliaria. Cuando no hay mucha claridad en las nuevas expectativas de un ba-rrio, habrá mucha incertidumbre entre los inversionistas, y nadie querrá ser el primero en invertir, permitiendo que los procesos de depreciación sigan avanzando lo que a su vez refuerza más la desvalorización. Se requeriría que se desarrollaran algunos pro-yectos exitosos para reducir la incertidumbre y dar lugar a un proceso generalizado de reinversión intensa, que generalmente implica el redesarrollo o remodelaciones mayores que permiten reposicionar a los edificios y al barrio.

Si esas inversiones iniciales, a las que se les puede considerar detonadoras no se presentan, la desvalorización puede llegar a extremos en los que el deterioro y la degradación son tan profundos que se cancelan las expectativas de beneficio y se



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llega a lo que Andersen (2003) denomina “urban sores” (llagas urbanas) en las que el mercado es incapaz de recuperar y se requiere de intervenciones públicas significati-vas y en todos los frentes para revertir el proceso.

Los barrios también reflejan las estrategias que se utilizan en los edificios para alargar su ciclo productivo y alejar la necesidad de redesarrollo, como el aumento de alquileres, la intensificación en el aprovechamiento de sus espacios, las remodelacio-nes y el cambio de usos. El aumento de los alquileres (o de los valores de venta co-merciales), que parecería la respuesta más obvia es también la más limitada, pues no pueden llevarse más allá de lo que permite la condición del edificio y las condiciones de localización. Hay un límite a ese aumento más allá del cual los usuarios preferirán otros edificios en otros barrios. Esos aumentos dependen de concretar una ventaja objetiva en el barrio, cuando la localización de éste sigue vigente, un buen mante-nimiento e incluso una remodelación mayor pueden permitir una mayor captura de beneficios.

Una opción es el aumento en la intensidad de ocupación, ya sea informal o formal. El primer caso es común en áreas con procesos avanzados de depreciación o en zonas en donde la normatividad urbana limita las intervenciones en los inmue-bles, dándose lugar a la ocupación de espacios comunes (patios), circulaciones o de espacios complementarios como los cuartos de servicio, lo que a su vez contribuye a acelerar la depreciación física, funcional y social. El caso formal implica remodela-ciones que permiten aumentar el número de unidades productivas en los inmuebles, casi siempre por subdivisiones o por ampliaciones. No obstante, si los montos de in-versión requeridos son significativos, estas inversiones se pueden ver limitadas por la incertidumbre.

Figura 4. El Ciclo de los Barrios

Fuente: Elaboración propia.

También se puede dar la sustitución de usuarios y o de usos. El primer caso se refiere a dirigir la oferta a usuarios con el mismo uso o actividad, por ejemplo la habitacional, pero con mayor capacidad de pago por unidad ocupada, es decir, cada espacio (departamento, oficina, local, etc.) será ocupado por usuarios que paguen un mayor alquiler o un mayor precio por el inmueble. Lo anterior sólo se puede dar

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cuando han mejorado las condiciones de la localización y/o del entorno del barrio, y hay usuarios que están dispuestos a pagar más por estar ahí, además de que está ac-ción también suele ir acompañada de remodelación o de renovación. Por el contrario, cuando las condiciones de barrio no han mejorado, se pueden atraer nuevos usuarios con menor capacidad de pago pero dispuestos a una ocupación más intensiva que al final permita aumentar las ganancias.

La estrategia más común es cuando no sólo se promueve el cambio de usua-rios sino de usos o actividades, una sucesión típica de esto es el reemplazo de usos residenciales por usos comerciales y de oficinas, actividades con mucha mayor capaci-dad de pago y que pueden adaptarse a esos inmuebles. En este caso, también es una condición necesaria que las condiciones de la localización o el entorno hayan sufrido modificaciones que permitan sostener a las nuevas actividades. El fenómeno es co-mún en viejas zonas residenciales con localizaciones centrales, que al mismo tiempo que dejan de ser atractivas para sus ocupantes, sobre todo funcional y socialmente, se vuelven una oportunidad para las nuevas actividades comerciales y de servicios que son capaces de adaptarse a ellas y aprovechar las ventajas de la recentralización.

Al final de cuentas, los barrios tienen dos posibles destinos, entrar en una es-piral descendente de desvalorización y deterioro, o reiniciar el ciclo con una nueva valorización a través del redesarrollo.

Crecimiento Inteligente

El crecimiento inteligente se refiere al aprovechamiento óptimo de los espacios de una ciudad para albergar las nuevas demandas. Se puede abordar el tema del crecimiento inteligente desde una perspectiva conceptual y desde una perspectiva técnica.

En la perspectiva conceptual lo que resulta central es el equilibrio entre la capa-cidad de uso de cada espacio de la ciudad y su aprovechamiento real. Los espacios de la ciudad deben usarse a su máxima capacidad mientras no se generen costos. Estos no se refieren sólo a la idea del impacto físico del propio aprovechamiento, lo que ha estado presente siempre en la planeación urbana. Tales costos son sistémicos, es decir, pueden afectar al funcionamiento general de la ciudad y alcanzan todos los ámbitos, también lo social, lo ambiental, lo político y lo fiscal, por citar algunos.

Se pretende el uso óptimo y eficiente del espacio urbano y evitar el desperdicio de recursos valiosos, incluso en los que no se conciben como tales, como sería la acce-sibilidad, la imagen, las relaciones comunitarias y la capacidad de administración.

Ya se expuso que los procesos de reestructuración urbana son resultado de las soluciones de largo plazo a las demandas que se van formando en una ciudad y que se pueden presentar en dos grandes modalidades: la expansión y el crecimiento hacia el interior. Este último a su vez puede resolverse en dos formas: el “infill” o relleno de los espacios vacantes y el “refill” o redesarrollo, el cual ya se explicó.

En el crecimiento inteligente las primeras opciones para la ocupación óptima del espacio urbano son el relleno y el redesarrollo, porque precisamente apuntan al aprovechamiento eficiente de los recursos que ofrece la ciudad interior.



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Aprovechamiento del Suelo Vacante (infill) y el Reaprovechamiento (refill)

Como se acaba de señalar, en el crecimiento inteligente se tiene como primera op-ción para satisfacer las demandas el aprovechamiento de la capacidad ya instalada en la ciudad y sólo cuando este se sature se deberá recurrir a la expansión física de la mancha urbana.

El mecanismo más sencillo de aprovechamiento de esa capacidad instalada es el relleno (o “infill”) de los espacios baldíos o vacantes. Para ello se tendría que seguir los siguientes pasos:

Identificación de Suelo Vacante (Infill)

Aparentemente la identificación de baldíos es una labor relativamente simple en cuanto a procedimientos. Bastaría con recorrer la ciudad o interpretarla con fotogra-fías aéreas o imágenes de satélite e identificar los predios sin ocupar. Sin embargo, en la realidad, aunque todos los predios baldíos representan una forma de desperdicio urbano, no todos son susceptibles de reaprovechamiento, por muy diversas razones, desde las jurídicas hasta las de naturaleza físico ambiental, por lo que resulta necesa-rio complementar la información.

Lo ideal sería contar con un sistema de información sobre la ciudad que cubriera todos los aspectos necesarios para establecer la posibilidad y conveniencia de promo-ver el desarrollo de los predios baldíos y que dicho sistema pudiera actualizarse con oportunidad. Se trataría de un sistema tipo catastro multifinalitario, en cuya base de datos se pueda consultar la situación detallada de cada propiedad. En el caso de la iden-tificación de predios baldíos la primera condición sería que el valor de la superficie de construcción fuera muy pequeño, menor a una cierta proporción de la superficie del terreno. No sólo los valores de 0, ya que muchas veces se usan pequeñas construcciones para disimular la situación de baldío urbano. Si la base de datos incluyera información sobre la normatividad que afecta a la propiedad, su situación fiscal, su situación jurídica, el precio, la información del propietario, ubicación y el uso de suelo actual se tendrían suficientes elementos para llevar a cabo una buena selección de predios susceptibles de desarrollo (Landis J. 2001: 25). Si además el sistema está georeferenciado sería posi-ble producir cartografía con la ubicación de los predios que cumplieron la selección.

Por supuesto, contar con un listado de predios sin construcción y con informa-ción de su superficie es lo menos que se esperaría de un catastro y sería útil y suficiente para la primera etapa de identificación. Además una búsqueda del tipo que se describe serviría como un mecanismo de fiscalización predial, ya que es común que no se actua-licen las mejoras (construcción) a la propiedad con el objeto de evadir impuestos.

Con esto se puede llegar a un universo de baldíos que eventualmente tendrán que ser valorados en términos de sus capacidades de desarrollo.

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Identificación de Zonas con Capacidad de Redesarrollo (Refill)

Generalmente a través del redesarrollo (o refill) se obtendrá mayor potencial de desa-rrollo que el derivado de los baldíos, pero además, es importante porque aprovechan-do estas zonas se logran combatir los procesos de declinación y deterioro urbanos.

Las zonas con capacidad de redesarrollo son aquellas en la que el valor del suelo supera el valor del edificio en uso, es decir, se obtendrían más beneficios de utilizar el suelo de otra manera que de seguir utilizándolo de la manera en que se está haciendo, a pesar de los costos de demolición y construcción de un nuevo inmueble.

Para identificar las zonas con potencial se deberían comparar los valores co-merciales del suelo y del edificio en uso, sin embargo, no es fácil que un sistema de información cuente con este tipo de datos y que estén actualizados. En México mu-chos catastros manejan por separado los valores de construcción y valores del suelo, lo que sería la base para determinar la relación, sin embargo, difícilmente se trata de valores comerciales actualizados. Se debe tener en cuenta que este fenómeno tiende a ser zonal, por lo que bastaría identificar algunos casos para poder definir las zonas en las que se presenta el fenómeno y son susceptibles de redesarrollo. De hecho, el análisis del mercado inmobiliario aporta muchos elementos para la identificación de procesos de reestructuración y para la determinación de áreas de potencial de re-aprovechamiento.

Sino se cuenta con un sistema de información capaz de identificar el potencial de redesarrollo se pueden utilizar medios más sencillos. La primera aproximación se logra identificando la declinación demográfica y/o económica. La segunda aproxi-mación es a través de la identificación directa de los procesos de deterioro físico del espacio urbano.

Evaluación de la Capacidad de Desarrollo

Una vez que se han identificado los baldíos o las áreas que pueden ser estimuladas para el redesarrollo es necesario estimar la capacidad de ese espacio, no sólo en tér-minos físico sino a partir de una serie de consideraciones adicionales que han de garantizar que el aprovechamiento sea el conveniente para la ciudad en todos sus aspectos.

En el crecimiento inteligente se platean cuatro evaluaciones iniciales: a) Capacidad normativa: lo que según las zonificaciones y normas de inten-

sidad de los programas de desarrollo urbano se puede construir. Asumiendo que la normatividad incluye la evaluación de los aspectos de conservación patrimonial y de sustentabilidad ambiental, ya que de no ser así, se estará obligado a evaluar también que el desarrollo de un lugar no vulnere el patrimonio artístico o cultural de la ciudad, ni ponga en riesgo la calidad ambiental.

b) Capacidad física: que teóricamente debería haber sido considerada para el establecimiento de las normas de los programas de desarrollo urbano; pero en la práctica mexicana no es así, por lo que es necesario que se evalúe la capacidad de sos-



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tenimiento del desarrollo urbano en términos de infraestructura y servicios de agua, drenaje y electricidad; así como la vialidad, los estacionamientos y el transporte pú-blico.

c) Capacidad social y política: se trata de un concepto más abstracto y está re-lacionado, por un lado, con la pertinencia y aceptación por parte de otros actores res-pecto al desarrollo de ciertos espacios de una determinada forma, como se ha visto, la falta de consideración de esta capacidad puede llevar al fracaso de algunos proyec-tos; por el otro lado, se debe valorar la posibilidad de conducción y administración de las nuevas comunidades que se van a constituir con motivo del reaprovechamiento.

d) Capacidad fiscal: se refiere al hecho de que la capacidad de recaudación en los espacios que se van a reaprovechar sean suficientes para enfrentar los costos que van a generar esos mismos espacios.

Una vez que se encuentra que el aprovechamiento de la ciudad es viable en estos términos será necesario hacer un análisis de la viabilidad comercial y financiera, en el sentido de que el desarrollo del nuevo espacio sea competitivo en el contexto urbano. La consideración de todos estos factores es una condición de éxito para un programa de reaprovechamiento de la ciudad interior (Landis, J. 2001: 24).

La Expansión Inteligente de la Ciudad

El crecimiento espacial de la ciudad sólo puede ser inteligente cuando el espacio in-terior se ha saturado. Esto se debe a que la expansión de la ciudad genera, solo por mencionar los más importantes:

a) Costos de urbanización sobre todo cuando la ocupación es de baja densi-dad, lo cual ha sido muy común en las ciudades mexicanas en los últimos años.

b) Deseconomías de escala y aumento de costos de accesibilidad por el creci-miento espacial que supone un aumento en el promedio de desplazamientos en una ciudad.

c) Costos ambientales por la pérdida de zonas naturales, algunas de las cuales juegan un papel muy importante en la recarga del acuífero; y por el aumento de las emisiones resultado de las mayores necesidades de traslado.

Zona Restringidas e intensidades de ocupación

Una vez que se ha establecido la necesidad de expandir la superficie de la ciudad es necesario que se identifiquen las zonas hacia donde ésta no debe de crecer. Son va-rios los criterios a considerar y entre ellos se encuentran:

En primer lugar se debe identificar que el área de expansión no sea una zona de valor patrimonial, no sólo en el sentido de que sea una zona oficial de protección al patrimonio, sino que, a pesar de que no esté declarada como tal, deba ser protegida por sus valores culturales.

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Un segundo grupo de zonas que se deben excluir son las de importancia am-biental, ya sea por el significado del ecosistema o de las especies que alberga, o por el papel que juega en la sustentabilidad de las comunidades locales. Otra vez, se deben identificar las zonas de valor ambiental para su exclusión del desarrollo urbano, ya sea que estén declaradas en la normatividad ambiental o no.

Un tercer factor de exclusión al desarrollo urbano son las áreas que sean sus-ceptibles a riesgos naturales o derivados de actividades humanas. Mucho de ellos solo son evidentes a los especialistas por lo que a veces será necesario recurrir a este grupo de profesionales.

En cuarto lugar están las zonas valiosas por su productividad agrícola o ga-nadera. Se sabe que el desarrollo urbano tiene una mayor capacidad de pago por el suelo y es común que desplace a estas actividades, lo cual tiene un cierto significado de eficiencia económica, pero no necesariamente de sustentabilidad. Se tiene que hacer el análisis de la conservación de áreas de actividades productivas en agricultura o ganadería en una lógica de largo plazo y considerar las alternativas de crecimiento de la ciudad.

Relacionado con el punto anterior y en quinto lugar está la evaluación de los costos de desarrollo en ciertas localizaciones. Pendientes pronunciadas, zonas con problemas de drenaje, cierto tipo de sustrato geológico son, entre otros, algunos de los factores que pueden encarecer el desarrollo urbano. Es particularmente impor-tante que se tome en cuenta el costo de la expansión, además del efecto que los factores anteriores pueden tener sobre este costo, se deben analizar las opciones de crecimiento en términos de los costos de la expansión, tanto en el corto (tendido de infraestructura) como en el largo plazo, y tanto para el gobierno local como para los futuros habitantes del área.

Una vez identificadas las zonas que deben quedar restringidas al desarrollo urbano es tiempo de considerar las formas e intensidades de ocupación de las áreas restantes, definiciones que toman sentido en el contexto de la estructura y los proce-sos que vive la ciudad. En particular, las intensidades de ocupación no deben ser una respuesta a las condiciones comerciales, sino a las necesidades de un crecimiento efi-ciente, que aproveche al máximo la capacidad de sostenimiento de las áreas de la pe-riferia urbana sin que se comprometa el buen desarrollo de la ciudad en su conjunto.



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LOS PROCESOS DE REESTRUCTURACIÓN URBANA EN LA ZONA METROPOLITANA

DE QUERÉTARO

En este capítulo se hace un análisis empírico de los procesos recientes de re-estructuración urbana en la Zona Metropolitana de Querétaro. Se parte de 4 grandes grupos de procesos, en primer lugar, la expansión urbana, en donde se incluyen indicadores que registran la forma y el ritmo de la mancha urbana en los últimos años y las modalidades de ocupación en términos de densidades; en este apartado se incluye también el estudio de la estructura urbana y de sus transformaciones, ya que ayudan a tener una mejor comprensión de la lógica de expansión de la ciudad; y finalmente se presentan las áreas de reserva al creci-miento urbano, como una forma de mostrar las tendencias futuras de éste.

El segundo grupo de indicadores giran alrededor de los procesos de de-clinación y deterioro, empezando por el tema de abandono y declinación, para seguir con el análisis del fenómeno de la desvalorización a través de varios in-dicadores y concluir con una revisión de la situación del deterioro físico en la ciudad interior.

En el tercer grupo están los indicadores de cambio demográfico que in-cluyen una amplia gama de temas. Se inicia con el análisis de la estructura por edad y género, para después revisar el comportamiento de la fecundidad en la Zona Metropolitana de Querétaro. Finalmente, en este apartado se revisan los patrones de migración intraurbana e interurbana para reconocer las zonas de la ciudad en donde se reacomoda la población.

Finalmente, el cuarto grupo de indicadores se refieren a la reestructura-ción económica de la zona metropolitana, todo ello para los años 1999 y 2004. Se inicia con el examen del empleo, con aspectos como su distribución y los cam-bios que sufrió ésta en el periodo. Posteriormente se evalúa la productividad del trabajo partiendo de sus remuneraciones totales y por trabajador para finalmen-te revisar las transformaciones territoriales entre 1999 y 2004. El tercer bloque de indicadores de reestructuración económica trata un indicador especializado, la densidad de capital y sus transformaciones, que ilustra acerca de la composi-ción del capital. Finalmente, se concluye con el análisis del beneficio económico, como con los temas anteriores, describiendo su distribución en la zona metropo-litana y sus transformaciones en el periodo de análisis.

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Expansión Urbana

Crecimiento de la Mancha Urbana 1970-2006

El crecimiento de la mancha urbana es la representación cartográfica del crecimiento espacial de la ciudad en distintas etapas. Muestra la extensión, ritmo y forma de la expansión física de la Zona Metropolitana de Querétaro.

Contar con una visión gráfica y sintética del crecimiento espacial de una ciudad tiene una doble importancia, por un lado, porque es uno de los factores fundamenta-les para prever las demandas futuras de una ciudad y es necesario para comprender aspectos de su problemática, por otro lado, porque es una forma accesible y sugeren-te de comprender el fenómeno del crecimiento y de reconocer los lugares específicos en los que se está presentando, a diferencia del uso de otro tipo de indicadores como los datos de población y superficie en distintos periodos o las tasas de crecimiento que requieren de una lectura especializada y no permiten saber la dirección de este crecimiento.

El mapa de Expansión de la Mancha Urbana 1970 – 2006 se elaboró con base en la cartografía digital del crecimiento de la ciudad de Querétaro que fue publica-da en el primer Boletín del OUMETRO, preparado por la Subdirección de Planeación de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas del Gobierno del Estado de Querétaro (SDUOP), que a su vez se apoyó en fotografías aéreas y en diversas fuentes cartográficas según el periodo. La información proporcionada por la SDUOP fue revi-sada y confrontada con otras fuentes y cuando fue necesario se ajustó.

En el Mapa 1.1 Expansión de la Mancha Urbana 1970 – 2006 se puede observar claramente como la zona urbana de la ciudad de Querétaro tiende a incrementar su ritmo de expansión física, es decir, en cada etapa parece ir cubriendo una superficie mayor, sugiriendo que se está adoptando un modelo de crecimiento extensivo con una constante baja en la densidad de población general de la ciudad.

Destacan tres corredores de crecimiento asociados a cada una de las tres salidas carreteras de la ciudad. Sin duda la más importante se da hacia el norte, si-guiendo la autopista a San Luis Potosí, lo que dio lugar desde los años setentas al Fraccionamiento de Jurica y más recientemente a todos los fraccionamientos que se han desarrollado alrededor de Juriquilla, proceso que también ha llevado a absorber varios poblados rurales como el propio Jurica, Juriquilla y Santa Rosa Jáuregui entre los más importantes.

Hacia el suroeste se encuentra el segundo corredor en términos de la superfi-cie incorporada, y se articula alrededor de las carreteras hacia Celaya, también dando lugar a varios fraccionamientos y a la absorción de El Pueblito. Finalmente se percibe un tercer corredor alrededor de la salida hacia ciudad de México.

También debe destacarse la gran dispersión de asentamientos que se obser-van casi en todas direcciones, producto tanto de los antiguos poblados rurales hacia los que se va aproximando la mancha urbana, como por la autorización de fracciona-

Los Procesos de Reestructuración Urbana en la Zona Metropolitana de Querétaro


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mientos en la periferia lejana de la ciudad. La dispersión de la población es costosa e inconveniente en lo económico, lo funcional y lo ambiental. No se puede evitar cuan-do es producto de la presencia de asentamientos rurales, lo que a su vez, es conse-cuencia de la evolución histórica de ese territorio, sin embargo, debería evitarse como resultado de la construcción de desarrollos habitacionales en la periferia rural. Por desgracia, en la Zona Metropolitana de la Ciudad de Querétaro se presentan los dos fenómenos, dando lugar a una gran dispersión que no solo resulta inconveniente por las dificultades y costos en la dotación de infraestructura y servicios, sino que crea las condiciones para una expansión rápida, de baja densidad y discontinua de la mancha urbana. Aunque por la escala del mapa no se puede percibir, La mayor dispersión se está dando hacia el oriente, sobre el municipio de El Marqués.

Velocidad y Densidad de la Ocupación

En realidad se trata de dos indicadores cuyo análisis de conjunto revela la lógica de ocupación en las zonas de expansión: la velocidad, que se refiere al ritmo en que se está expandiendo la mancha urbana de la Zona Metropolitana de Querétaro, y la den-sidad de ocupación, que evalúa con que intensidad se están ocupando las nuevas áreas de expansión, medida como la relación población / superficie.

La velocidad de ocupación debe conocerse porque se relaciona con una serie de demandas que comprometen al gobierno municipal. Si la velocidad es muy alta, la infraestructura urbana como redes y vialidades y los servicios de agua, saneamiento, seguridad y recolección de basura entre otros se tendrán que proporcionar a un rit-mo también alto, lo que lleva a un mayor costo por unidad de tiempo y obliga a una respuesta más efectiva de parte de la autoridad para no causar un déficit derivado de la incapacidad de abasto.

La densidad de ocupación por su parte es importante porque determina la relación de costos de dotación de los servicios y la infraestructura por unidad de su-perficie, si la densidad es baja, el costo de dotación será mucho más alto y viceversa.

De lo anterior resulta que una ciudad que se expande a una velocidad alta y con baja densidad aumenta mucho sus costos de dotación y mantenimiento, por el contrario, las ciudades que, a pesar de crecer rápido, tienen una expansión lenta por-que aprovechan eficientemente sus espacios interiores y baldíos, tendrán costos de dotación y mantenimiento más bajos.

Para medir la velocidad de expansión se usó el mapa de Expansión de la Mancha Urbana en los periodos 1970, 1980, 1990, 2000 y 2006 con el objeto de esta-blecer el ritmo de expansión de la superficie en el tiempo.

Posteriormente, se calculó la cantidad de población residente en cada zona de expansión. Debe aclararse que se trabajó con la mancha urbana continua y contigua, por lo que no se consideró en la contabilización de la superficie ni de la población el crecimiento discontinuo que generalmente se presenta alrededor de los poblados periféricos que eventualmente son absorbidos por el crecimiento de la ciudad.

La estimación de la población para los años de 1970 al 2000 fue realizada por la

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Subdirección de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (SDUOP) del Gobierno del Estado de Querétaro, para los dos primeros periodos se utilizó la información por localidad de la Integración Territorial, y para 1990 y 2000, la información de los censos respectivos por Área Geoestadística Básica. El cálculo del año 2006 se hizo como una proyección de la información censal por AGEB del año 2005 por parte del propio Observatorio Urbano Metropolitano.

Con la información de superficie y de población por periodos de expansión fue posible analizar el patrón de crecimiento acumulado (cuadro 1.1), los crecimientos de cada etapa (cuadro 1.2) y las tasas de crecimiento medio por periodo (cuadro 1.3). Para calcular la densidad se utilizó, para cada uno de los periodos, la superficie de ex-pansión y para calcular la densidad se utilizó la relación con la población que ocupó esa misma superficie.

El principal resultado del análisis es la confirmación de la adopción del modelo extensivo de desarrollo urbano en la Zona Metropolitana de la Ciudad de Querétaro. En efecto, de la revisión del mapa 1.1 de Crecimiento de la Mancha Urbana 1970 – 2006 y de las estadísticas que se derivaron de él (cuadros 1.1, 1.2 y 1.3) se demuestran clara-mente la fuerte expansión y la baja densidad de ocupación del nuevo crecimiento.

El mayor ritmo de crecimiento de la superficie respecto del crecimiento de la población va dando como resultado una baja constante en la densidad, que para el año 2006 llega a un nivel sorprendentemente bajo de sólo 56.3 habitantes por hectá-rea (véanse gráficas 1.1 y 1.2).

De hecho, el Instituto de Planeación del Municipio de Querétaro reporta para el 2006 una densidad de 35.36 habitantes por hectárea (IMPLAN, Boletín 6 del Observatorio Urbano Local s/f: 46). Dato aún más preocupante por la excesivamente baja intensidad de ocupación que implica, lo que sirve de sustento para afirmar que el actual modelo de desarrollo de Querétaro no es sustentable ni en el mediano plazo. Aunque existen diferen-cias entre las estimaciones de densidad del IMPLAN y las que se presentan en este estudio, más bajas las del primero desde 1980 hasta la fecha, lo cual se puede deber a los diferentes criterios de definición de la mancha urbana, lo que debe destacarse es la coincidencia en los bajos niveles de densidad para la ciudad y en la tendencia a la baja en las últimas cuatro décadas. El propio IMPLAN menciona que la mancha urbana actual es 16 veces mayor a la existente en 1970 (Ibid: 46), mientras que la población sólo se ha multiplicado por cinco.

En cada periodo la superficie que se ha incorporado a la ciudad ha sido mayor, y


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para el periodo 2000 a 2010, va a ser mucho mayor que el valor que sugiere la medición al año 2006. El cual si se proyectara estadísticamente sería similar a la del periodo 1990 – 2000: aproximadamente 5,260 has. Lo anterior porque en la estimación a 2006 no se consideró la gran superficie que se ha autorizado para su desarrollo a través de cambios de uso del suelo, pero que, por no estar aún ocupada no fue contabilizada en este análisis. Será natural que con la gran superficie de suelo autorizado en los últimos 6 años la densidad vuelva a mostrar una tendencia a la baja, mucho menor a los 44.9 habitantes por hectárea que se estimaron para la primera parte del periodo y que parecería mostrar que la densidad se está recuperando (véase cuadro 1.2 y gráficas 1.3 y 1.4)

Todo lo anterior se sintetiza en las tasas de crecimiento medio anual que se presen-tan en el cuadro 1.3. Desde 1970 la población ha registrado crecimientos muy altos, siendo el del periodo 1980 – 1990 extraordinario, por su parte, la superficie también ha registrado altos crecimientos que si bien, parecen moderarse (con la salvedad explicada en el párrafo anterior), se mantienen por encima del ritmo de crecimiento demográfico, indicando una baja constante en la densidad de población, de hecho, con excepción del periodo 80-90 la densidad siempre ha tenido tasas negativas, lo que significa que la Zona Metropolitana de Querétaro es cada vez menos densa, por lo tanto, está totalmente inmersa en el modelo de crecimiento extensivo.

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Estructura Urbana

La estructura urbana se refiere a la distribución de las actividades o usos del suelo en una ciudad. Existen definiciones más complejas que incluyen las relaciones funciona-les entre los diferentes elementos de la estructura, en las cuales se concibe a la ciudad como un sistema.

En la medida que la estructura urbana de una ciudad es resultado de los procesos so-ciales, económicos y políticos así como de las condiciones culturales, tecnológicas y ambien-tales de la ciudad, se convierte en un referente obligado para el análisis de las características y problemas de esa sociedad. Por otro lado, debe reconocerse que ese nivel de comprensión requiere de una lectura especializada basada en un sólido conocimiento sobre la naturaleza del fenómeno urbano. De cualquier manera, es un indicador que no puede obviarse en la observación de la dinámica de la Zona Metropolitana de la Ciudad Querétaro.

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Para la elaboración del mapa de Estructura Urbana se decidió trabajar como unidad de observación la colonia o fraccionamiento. Esto es que el uso que se repre-senta es el dominante en estas unidades y no se pretende hacer un registro de detalle, como podría ser predio a predio.

Se utilizaron varias fuentes, pero el referente más importante fue el levanta-miento en recorridos de campo y se uso como criterio de clasificación la tipología de usos de suelo de Kunz (2003). El principal apoyo para la confirmación del trabajo de campo fue la fotografía aérea del municipio de Querétaro de 2006. Como mapa base se utilizó la cartografía urbana para los municipios Querétaro, Corregidora y El Marqués del Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática del 2005.

El análisis de la estructura urbana de la Zona Metropolitana de Querétaro fá-cilmente podría ser materia de una obra completa, tanto por la complejidad de los factores determinantes de esa estructura como por las posibilidades de explicar si-tuaciones, problemas y posibles consecuencias futuras. El formato de esta obra no permite más que hacer una gran síntesis de lo anterior, la cual se ofrece para las prin-cipales actividades.

Uso del Suelo Residencial

En Querétaro como en cualquier ciudad el uso residencial es el de mayor cobertura en la estructura urbana. También como en toda ciudad latinoamericana la producción del espacio residencial es resultado, por un lado, de la lógica del mercado inmobiliario habitacional que atiende las necesidades de los segmentos sociales con capacidad de acceder a este bien, y por el otro, de la producción informal para la que se incorporan extensas áreas de propiedad social que son lotificadas para vivienda progresiva y de bajo nivel socioeconómico.

En los últimos 8 años, frente a la política de estímulo a la vivienda de interés social, que ha permitido que un gran contingente de población tenga acceso a crédito para obtener viviendas en este segmento, se ha desestimulado la producción informal y se han promovido grandes desarrollos habitacionales monofuncionales en la periferias lejanas de la ciudad, lo que ha contribuido a expandir y dispersar el crecimiento de la mancha urbana.

Los desarrollos inmobiliarios para habitación social en la ciudad de Querétaro tienden a la parte norte (delegación Epigmenio González) y al poniente del municipio de Querétaro (delegaciones Felipe Carrillo Puerto y Félix Osores Sotomayor) así como a los municipios de Corregidora y El Marqués (ver mapa 1.2 Estructura Urbana)

Corregidora se ha constituido como una alternativa de localización para todo tipo vivienda desde interés social hasta vivienda exclusiva, asumiendo un papel de sede alterna habitacional, con consecuencias cada vez mayores de cambio de uso de suelo agrícola a urbano.

Asimismo, toda la periferia de la zona urbana ha captado colonias populares con origen en suelo de propiedad ejidal bajo el esquema de compra-venta irregular, en las que se asienta una numerosa población, que ha resuelto la necesidad de la vivienda por



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la vía de la autoconstrucción familiar y la obtención paulatina de los servicios básicos.Como se afirmó antes, este modelo de precarismo urbano se presenta ahora a

pequeña escala ya que se ha visto sustituido por el desarrollo de las grandes unidades de “mini casas” que por sus características están dando lugar a una situación conocida como “nuevo precarismo urbano”, que en parte es producto de la falta de una política de suelo que permita integrar los nuevos desarrollos a la dinámica urbana, producién-dose localizaciones distantes, fragmentadas, desarticuladas del resto de la ciudad y sin condiciones mínimas de habitabilidad.

Como resultado de la laxitud en la planeación urbana, los distintos segmentos socioeconómicos de uso residencial se han ido ubicado sin una lógica territorial es-pecífica dando lugar a una mezcla de diversos tipos de vivienda en todas las zonas de alojamiento, con una localización un tanto casual y particular, de tal manera que no produce una estructura urbana claramente segregada como sucede en otras ciuda-des. Esto, que debe ser considerado una ventaja social para la ciudad, no se reproduce a un mayor detalle, en donde el modelo de fraccionamientos cerrados impone una enorme segregación entre grupos sociales, además de fragmentar a la ciudad y dañar su imagen urbana.

En síntesis, la estructura residencial de Querétaro está caracterizada por una discreta segregación social a escala urbana pero muy intensa a escala de barrio, con desarrollos residenciales de altos ingresos hacia el norponiente (Jurica), surponiente (Campestre y Balvanera) y oriente (El Campanario).

La población de más bajos recursos se ubica en algunos barrios centrales, algu-nos de ellos considerados tradicionales y a lo largo de la toda la periferia urbana.

Uso del Suelo Industrial

El desarrollo industrial de Querétaro está caracterizado por dos grandes etapas con un claro reflejo en la estructura urbana. Lo que podría llamarse la primera industrialización situada ahora al interior de la ciudad a lo largo de la Avenida 5 de Febrero (véase mapa 1.2 Estructura Urbana); y la segunda etapa, de industrialización suburbana, que se pre-senta en parques industriales en la periferia y municipios vecinos.

La industria interna se localiza próxima a las vías de carretera (Av. 5 de Febrero) y ferroviaria y se concentra en enclaves, sobresaliendo la Zona Industrial Benito Juárez y San Pedrito Industrial; en otras áreas, como en la delegación de Epigmenio González, las industrias se emplazan de una forma relativamente dispersa.

A pesar de que la mayoría de las instalaciones de la primera etapa de industria-lización en Querétaro están activas, ya manifiestan cierto declive, incluso hay casos con tendencia al cambio de giro, de industrial a la de servicios o de almacenamiento. De he-cho, en las proximidades del Boulevard Bernardo Quintana varias unidades industriales fueron sustituidas por centros comerciales de autoservicio.

Las unidades fabriles son de todo tipo y tamaño, pero destacan algunas grandes plantas con mercados de nivel nacional e incluso de exportación, pero que no se consi-deran industrias de alto impacto ambiental.

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Por su parte, los parques industriales se encuentran en los municipios de Corregidora, El Marqués, Pedro Escobedo y en el norte del municipio de Querétaro, todos ellos fueron desarrollados bajo una concepción moderna en términos de dise-ño urbano y suficientemente alejados de la mancha urbana para provocar otro im-pacto que no sea el de los flujos de tránsito diario (por la escala del mapa Estructura Urbana estos parques industriales no aparecen en el área de representación).

Uso del Suelo Comercial

La estructura de la actividad comercial en la Zona Metropolitana de Querétaro integra, como toda ciudad latinoamericana, al comercio tradicional y al comercio moderno. El primero se presenta en el área central, en los mercados públicos y en los barrios y colonias más antiguas de la ciudad, mientras que la versión moderna inicia con centros comerciales entre las que sobresalen Plaza Boulevares y Plaza Del Parque en el Boulevard Bernardo Quintana así como algunas tiendas de au-toservicio en distintas localizaciones, hasta darse una fuerte expansión por todas las zonas de clase media y alta de la ciudad, culminando con Galerías, la plaza de mayor jerarquía de la ciudad.

La expansión comercial ha sido significativa, llegándose a construir plazas en áreas más populares, como son los casos de Plaza Sendero y Plaza Candiles; En la actualidad hay una amplia cobertura de tiendas de autoservicios y una pro-liferación de pequeñas plazas y comercio independiente a los largo de las prin-cipales vías.

Sin duda se ha adoptado el modelo comercial por plazas, con una cierta idea de modernidad. Destaca la concentración de tiendas de autoservicio, una tras otra, a lo largo del Boulevard Bernardo Quintana, en un esquema poco racio-nal en términos de los sistemas de distribución óptimos de los servicios comer-ciales, pero que se explica por el aprovechamiento que esta actividad hizo de los viejos espacios industriales.

El comercio del área central, como resultado de la aparición de las plazas comerciales y las tiendas de autoservicio, está en un claro proceso de proletari-zación, es decir, de dirigirse hacia los grupos de más bajos ingresos, que son los que se mantienen como demanda comercial del área central, mientras que el comercio de mayor perfil socioeconómico se está trasladando a los suburbios siguiendo la capacidad de demanda de la población.

También debe señalarse que hay una tendencia a la organización lineal de comercio en la ciudad de Querétaro, ya que cualquier vialidad primaria está ocupada por establecimientos comerciales y de servicios, desde los básicos has-ta los especializados. También debe destacarse la “volatilidad” de la actividad comercial, resultado de la aparición y desaparición de comercios y la frecuente transformación de los espacios residenciales en comerciales, sobretodo, en zo-nas populares.



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Uso del Suelo de Servicios

Los servicios representan un sector cada vez más relevante en la economía de Querétaro y manifiestan su importancia en la estructura urbana. Comprende muy di-versas actividades que se clasifican en dos grandes grupos: los servicios finales, que son los que se dirigen a los consumidores; y los servicios intermedios o a las empresas (Barrios et. al., 2003)

Los servicios finales se comportan muchas veces como el comercio y se aso-cian en su localización, por lo que se pueden encontrar en el centro y en plazas co-merciales. Algunos de ellos requieren de espacios especializados, como la educación y la salud. Si son de baja jerarquía pueden ubicarse por toda la ciudad y cuando son de jerarquía alta se encuentran en localizaciones relativamente céntricas.

Deben destacarse dos casos interesantes en la ciudad de Querétaro: la tenden-cia hacia el surponiente de los servicios médicos de niveles jerárquicos altos y medios, desde Tec100 hasta los hospitales San José y Ángeles, pasando por una fuerte presen-cia de este sector en colonias como Cimatario, en donde además están sustituyendo al uso residencial; y el caso de la concentración de educación superior e investigación en la zona de Juriquilla al noroeste de la ciudad.

En cuanto a servicios intermedios, y más específicamente aquellos que se ex-presan territorialmente en oficinas, se está dando una claro abandono de la zona del centro histórico, en una primera instancia hacia avenidas al sur de éste, como lo es Constituyentes y más recientemente hacia el subcentro denominado Centro Sur, la expresión más clara del rompimiento del viejo centro y de la emergencia de una nue-va centralidad suburbana.

Cambios de Uso de Suelo

Se refiere al cambio en las actividades que ocupan una determinada zona de la ciudad. Cuando en las ciudades hay cambios naturales como el aumento de su población, el enve-jecimiento y deterioro del entorno construido, la aparición de nuevas funciones económicas y el desarrollo y posicionamiento de nuevas áreas, se producen cambios en las posibilidades y expectativas de cada lugar y así se generan cambios en los valores del suelo que resultan en un reacomodo constante en las actividades.

Los cambios en los usos del suelo son procesos naturales en la ciudad, sin embargo, algunos pueden tener consecuencias negativas difíciles de revertir, por ello deben ser de-tectados a tiempo y deben dar lugar a la implementación de políticas que eviten los efectos negativos de esos cambios. Entre las transformaciones que mayor atención deben recibir es-tán los procesos de sucesión, que son aquellos en los que población cada vez más pobre va reemplazando sucesivamente a los ocupantes de ciertos barrios y que finalmente producen situaciones de deterioro físico y degradación social; también deben vigilarse los procesos de “terciarización”, en el que actividades comerciales y de servicios sustituyen a las viviendas; y por supuesto, los procesos de incorporación de suelo rural al desarrollo urbano.

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De cualquier manera, el monitoreo de los distintos tipos de cambio en los usos del suelo es un indicador de las tendencias de transformación de una ciudad.

El mejor procedimiento para establecer los cambios de uso del suelo a escala urbana es el registro de los usos del suelo en dos periodos de tiempo y posterior-mente compararlos e identificar las variaciones. Aunque esto parece muy sencillo lo complejo es la reconstrucción de los usos en periodos pasados.

Para la identificación de los cambios de uso en Querétaro y ante la imposibili-dad de la reconstrucción de la estructura urbana en periodos anteriores se utilizaron dos abordajes, el primero fue el reconocimiento de los procesos de cambio, tanto la “terciarización” como la “tendencia de expansión” las que se registraron en recorri-dos de campo (véase mapa 1.3 Cambios de Uso del Suelo. Tendencias); el segundo abordaje fue el registro y cartografía de los cambios que se han autorizado desde el año 2000 (véase mapa 1.4 Cambios de Uso de Suelo. Autorizaciones) y que se repor-taron en la Gaceta Municipal de Querétaro y que además fueron complementados con información facilitada por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas del Gobierno del Estado de Querétaro y por la Secretaría de Desarrollo Sustentable del Municipio de Querétaro. Para los casos de los municipios de Corregidora y El Marqués se usó la cartografía de las propuestas de proyectos de urbanización de los propios municipios y los planos de normatividad, a partir de los cuales se podía inferir que se habían autorizado cambios en la normatividad urbana. Es claro que estas aproxi-maciones son limitadas y se reconoce una subestimación en la identificación de las autorizaciones.

Los cambios por “terciarización” son generalmente puntuales, es decir, se pre-sentan a nivel de predios individuales principalmente alrededor del centro histórico y a lo largo de las principales vialidades buscando los beneficios de la accesibilidad para los comercios y servicios, así como también, aprovechando el potencial que ofre-ce la riqueza patrimonial del centro para los servicios turísticos. Son muy evidentes al observador por el contraste de actividades que se observa a nivel de barrio, entre las actividades tradicionales y la presencia de los nuevos usos, y también por la clara adap-tación de los inmuebles residenciales para ser aprovechados por otras actividades.

Para el caso de la expansión, se debe reconocer que también es un fenómeno evidente pero requiere de una reflexión sobre lo que ha pasado en un periodo más largo del tiempo, se trata principalmente de la incorporación de suelo urbano desde los usos rústicos, muchos de ellos de preservación ecológica y otros de producción agrícola. Esta incorporación se distingue por presentarse de manera espasmódica, es decir, a grandes saltos, lo que parece demostrar que primero se consolidan gran-des propiedades en el ámbito rural para posteriormente negociar el cambio de su uso de suelo.

La expansión se presenta a lo largo de toda la periferia, sin embargo, destacan cinco áreas de transformación que se pueden observar en el mapa: una, quizá la más antigua en la Zona Metropolitana de Querétaro es hacia el norponiente, alrededor del área conocida como Juriquilla en la delegación Santa Rosa Jáuregui, en donde se han estado produciendo fraccionamientos desde hace aproximadamente 20 años, en principio estos apuntaban al nivel residencial de lujo, pero en las últimas fases se



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está tendiendo claramente a producir vivienda de nivel medio; una segunda área que muestra tendencias de expansión es también al norponiente pero a partir de la zona de Satélite, al sur de la zona anterior en las delegaciones Félix Osores y más sobre Carrillo Puerto, en este caso con grandes desarrollos de vivienda social; un tercer foco de expansión, en la actualidad el más significativo, es en el norte, en la delegación Epigmenio González para vivienda que va del interés social al nivel medio, y cuya ex-pansión no hubiera sido posible sin la construcción de la vialidad Fray Junípero Serra, la cual valorizó las propiedades y permitió que su desarrollo fuera comercial y fun-cionalmente viable; la cuarta área es hacia el surponiente en terrenos del Municipio de Corregidora con una fuerte tendencia a llevar la expansión hasta el estado de Guanajuato, lo que tendrá fuertes costos para el estado de Querétaro; y finalmente, hacia el municipio de El Marqués al oriente, en donde se presenta la amenaza de de-tonar un crecimiento muy expansivo y disperso.

Las autorizaciones de los cambios de uso confirman las tendencias de expan-sión antes descritas. Con base en la información de la Gaceta Municipal de Querétaro se puede ver que el total de la superficie que sufrió cambios de uso del suelo en los últimos tres periodos de la administración municipal (2000 al 2007) es de 7,295.8 hec-táreas, de las cuales el 93.9% consistió en la incorporación de suelo de preservación ecológica a usos urbanos y sólo el 6.1% se debió a cambios de usos que ya eran urba-nos. Respecto a los usos otorgados, la mayor proporción (88.1%) fue para uso habita-cional y mixto, con 6,427.5 has; sólo el 6.8% corresponde exclusivamente a comercio y servicios (496.5 has) y el 5.0%, a uso industrial, con 368.1 has.

Los datos anteriores hablan por sí mismos. No se cuenta con información com-parable en precisión para los municipios de Corregidora y El Marqués, pero a partir del mapa 1.4 (Cambios de Uso del Suelo. Autorizaciones) se pueden ver parte de los

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cambios de uso del suelo autorizados o que se están autorizando para incorporación al desarrollo urbano, y a pesar de ser un periodo mucho más pequeño que el de los datos del municipio de Querétaro, la dinámica en aquellos municipios parece propor-cionalmente mayor. Las mediciones de esas áreas resultaron en 3,950.67 y 2,137 hec-táreas para El Marqués y Corregidora respectivamente. Es muy posible que en ambos casos, pero sobre todo en El Marqués exista un subregistro, pues la información se reconstruyó a partir de proyectos que está anunciando el municipio.

Sin duda, entre los procesos de reestructuración urbana que está viviendo la Zona Metropolitana de Querétaro, el de la incorporación de suelo rústico, y más específicamente de suelo de conservación, al desarrollo urbano, es el que más pre-ocupación debe generar pues se está comprometiendo seriamente la capacidad de desarrollo de toda la ciudad, porque este mismo proceso favorece la declinación y deterioro de la ciudad interior.

Determinación de Áreas de Reserva

Las áreas de reserva son territorios en las inmediaciones de las ciudades bajo dominio del gobierno local, o al menos bajo un estricto control normativo, que se retiran del desarrollo urbano hasta que se considere conveniente su incorporación, con lo cual no sólo se resuelve el problema de dotación de espacios para el crecimiento urbano sino también ayuda a regular el mercado del suelo.

La anterior definición es teórica y parece no aplicarse a la realidad de la Zona Metropolitana de Querétaro, en donde no se cuenta con un sistema de reservas que permita ir programando y regulando la incorporación de suelo en función de las de-mandas de la ciudad. Por ello, para este indicador se consideran como áreas de re-serva las superficies de suelo autorizado para usos urbanos pero que todavía no se desarrollan y por supuesto también los baldíos urbanos, que deberían ser la primera opción para satisfacer las nuevas demandas de espacio.

Las reservas de crecimiento son un instrumento con ciertas bondades pero, cuando se maneja bajo el dominio municipal, implica un alto costo económico por la inversión que se requiere para constituirla. En la actualidad, en casi todos los países del mundo hay alternativas para el control de la incorporación del suelo al desarrollo urbano, como son los sistemas o polígonos de actuación, en lo que, sin necesidad de que los gobiernos locales se constituyan en propietarios de las reservas, cuentan con los instrumentos de planeación urbana para ir regulando la incorporación de suelo a la ciudad.

De cualquier manera, conocer cuál es la dimensión y localización del suelo aprovechable para el crecimiento urbano es un indicador útil para programar el futuro de la ciudad, aún cuando no se tenga el control de la dinámica de esa incorporación.

Las zonas de reserva concebidas de la manera que se explicó previamente son resultado de la información proporcionada por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas (SDUOP) sobre baldíos urbanos y por la información de las autorizacio-nes de cambio de uso del suelo que se describieron en el indicador anterior, una vez



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descontada la superficie que para el año 2006 ya había sido urbanizada, aún cuando esta no estuviera ocupada. Esto se logró a través de operaciones en el sistema de in-formación geográfica del Observatorio Urbano Metropolitano.

Sólo como complemento, con base en la información del catastro del munici-pio de Querétaro se cartografiaron los predios cuyo valor de construcción es igual a “0”, lo que haría supone que se trata de baldíos urbanos, aunque también puede ser un problema de registro de la información.

La medición de la información cartográfica proporcionada por la SDUOP y por los municipios de la Zona Metropolitana reportó lo siguiente: en el municipio de Querétaro se incorporaron en los programas de Desarrollo Urbano de las distintas de-legaciones 10,311.44 hectáreas que en el 2006 no estaban aún ocupadas, es posible, que una pequeña parte de esa superficie ya se hubiera ocupado en estos tres últi-mos años, pero la mayor parte es “reserva para le crecimiento”. A lo anterior se deben agregar 1,086.15 has. que no estaban incluidas en la cuenta anterior porque no están consideradas como superficie urbanizable en los Programas de Desarrollo Urbano pero a las que ya se les otorgó el cambio de uso del suelo y está formalizado en la Gaceta Estatal La Sombra de Arteaga, en general, estas áreas son más periféricas que las primeras 10,311.44 hectáreas (véase mapa 1.5 Áreas de Reserva. Autorizaciones y Baldíos Urbanos).

La pregunta que surge es: ¿por qué en la tabla de cambios de uso de suelo que reporta el municipio y que se analizó en el indicador anterior hay solo alrededor de 7,000 has? parecería que faltan alrededor de 4,400 has. La principal razón de esto es que no todo lo previsto por los nuevos programas de desarrollo urbano estuvo o ha estado sujeto a un trámite de cambio de uso del suelo. Es cierto que todos los cambios solicitados de una u otra manera se formalizaron en los programas, pero lo contrario no es así, hay áreas de los programas que se decidieron cambiar de uso sin un trámite previo de los propietarios.

Por su parte, de las superficies que se pudieron obtener para los municipios de El Marqués y Corregidora se estimaron 3,950.67 y 2,137 hectáreas respectivamente. Como ya se había planteado, el valor real debe ser superior, sobretodo en El Marqués, ya que la información se reconstruyó con fuentes secundarias y casi circunstanciales.

A lo anterior, habrá que agregar los baldíos urbanos de la zona compacta de la ciudad reportados por la SDUOP y que alcanzan 1,087.5 has. La suma de todo lo ante-rior resulta en una superficie urbanizable de 18,572.81 hectáreas, considerando una densidad de 44.9 habitantes por hectárea como lo muestran las tendencias de ocupa-ción reciente (véase el Indicador Velocidad y Densidad de Ocupación), hoy por hoy, la Zona Metropolitana de la Ciudad de Querétaro, sin necesidad de más cambios de uso del suelo tiene capacidad de asimilar 928,640 habitantes. Si la densidad aumentara, lo que sería conveniente por conveniencia de la propia ciudad, la capacidad de creci-miento también lo haría, por lo que no se prevé la necesidad de mayor incorporación de suelo rústico en las próximas décadas

Además, se debe de tener en cuenta que la información de los baldíos de la SDUOP tiene un subregistro importante, ya que se detectaron con apoyo en fotogra-fía aérea, en donde no se pueden identificar los pequeñas lotes. De hecho, en la zona

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de Jurica y Juriquilla, en donde existen muchos predios vacantes no se registraron baldíos, con excepción de algunos de gran dimensión. Esto lleva a concluir que la reserva de lotes vacantes en el interior de la ciudad es en realidad mayor que lo esta-blecido aquí.

Fuente: elaboración propia

En el mapa 1.6 Baldíos Urbanos (Predios sin Datos de Construcción) se repre-sentan los predios del municipio de Querétaro que al tener valor de construcción cero (0) en la información catastral se presume que están baldíos. Debe aclarase que en este caso se trata de una aproximación teórica a los predios baldíos. Llama la atención la gran cantidad de suelo disponible en áreas consolidadas, lo que representa un des-perdicio de la infraestructura y servicios urbanos, que por supuesto paga el conjunto de la sociedad, pero también, la presencia de tantos predios vacíos puede ser resulta-do de un mecanismo de evasión fiscal de algunos propietarios.

Aunque algunos de los casos anteriores deben explicarse como un subregis-tro catastral (evasión), lo que es indudable, es que en Querétaro la especulación con suelo urbano está muy extendida y se da a todos los niveles, desde las grandes super-ficies que se miden en cientos de hectáreas hasta lotes individuales, todo ello a pesar de la existencia de una medida técnicamente adecuada e inteligente por parte del gobierno estatal de Querétaro en el sentido de imponer una sobretasa al impuesto predial a los baldíos, lo cual es totalmente legítimo porque éstos representan un alto costo social. Quizá la sobretasa debería ser más alta, o bien, como en muchos otros países, debería ser progresiva en el tiempo.

Indicadores de Declinación y Deterioro

Abandono y Declinación

El abandono de un área es una situación extrema en la que no hay más inversiones ni población residente, como resultado de la declinación (demográfica), desvalorización (económica), y del deterioro físico. Son zonas susceptibles de redensificar, pero su re-



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cuperación suele ser muy compleja y requiere de políticas específicas e instrumentos robustos de desarrollo urbano.

La declinación por su parte, es el decremento de la población de un cierto lu-gar. A nivel urbano se puede presentar básicamente en dos vertientes: primero, como resultado de un proceso de cambio de usos del suelo, en donde generalmente activi-dades terciarias van reemplazando a los usos residenciales, lo cual es un proceso na-tural y no necesariamente negativo, pues implica una revalorización del área y nuevas inversiones, además de que no tiende al abandono; la segunda vertiente se presenta cuando la declinación no va acompañada de un reemplazo de actividades, solo se pierde población, posteriormente hay una desvalorización, caída de las inversiones, deterioro y sí tiende al abandono.

Nótese que tanto la declinación como el abandono son fenómenos demográ-ficos pero que se ubican en los extremos de la cadena de decadencia de una zona urbana: declinación, desvalorización, deterioro, degradación y abandono. De hecho, es difícil que éste último se llegue a presentar pues se trata de una situación alarman-te que generalmente es atendida antes por los gobiernos locales, pero tampoco es extraño encontrar ejemplo de esto, sobretodo en ciudades norteamericanas, precisa-mente en donde los procesos de suburbanización fueron más extensos.

Por otra parte, los conceptos de declinación y abandono también se suelen usar para referirse a unidades económicas, es decir, a los establecimientos industria-les, comerciales o de servicios, incluidas las oficinas, que pueden ir saliendo de un área (declinación) y eventualmente dejarla por completo (abandono).

La identificación de las zonas abandonadas, denominadas en la literatura an-glosajonas como “urban sores” (llagas urbanas) es importante no sólo para imple-mentar políticas de recuperación de esas áreas, sino para evitar su extensión, ya que tienen un fuerte efecto de desvalorización de los alrededores, cuando el proceso ha avanzado es muy difícil revertirlo.

La declinación es importante porque es un indicador de reestructuración ur-bana muy significativo y muy sencillo de estimar, pero es necesario identificar en qué vertiente de las dos descritas previamente está inscrita la declinación. Como se expli-có antes, la declinación es un precursor de la desvalorización y del deterioro, por lo que sirve como alerta para identificar el riesgo de aparición de los otros procesos.

Para la identificación de la declinación en la Zona Metropolitana de la Ciudad de Querétaro se realizó el cálculo del crecimiento de la población de las Áreas Geoestadísticas Básicas (AGEBs) con base en la información censal y se cartografió (véase mapa 2.1 Declinación). Aquéllas zonas cuyo valor es negativo son las que están declinando, es decir, perdiendo población. Las zonas en fuerte declinación y que además están en situación de deterioro y desvalorización son las zonas proba-bles de abandono.

Por lo anterior, estos resultados se usaron como referencia para establecer las zonas en donde se deberían de realizar recorridos de campo y determinar la existen-cia del fenómeno de abandono.

El mapa de Declinación (mapa 2.1) muestra un patrón casi perfecto (respecto a la teoría) en cuanto a los procesos de pérdida de población en la ciudad interior cuan-

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do se adopta un modelo extensivo, como en el caso de Querétaro. Como se podrá observar, las zonas centrales registran las mayores pérdidas de población mientras que el crecimiento se concentra en la periferia.

Este modelo suele representar una serie de desventajas para la ciudad, de las cuales, ahora se hará referencia sólo a una: al trasladarse la población hacia la periferia también se traslada la demanda y las inversiones públicas y privadas, resultando en una posible decadencia económica en las áreas centrales que como ya se mencionó, siempre lleva al deterioro.

No obstante, la lectura del mapa no es tan directa. La declinación más intensa se ubica en varias áreas de la ciudad: la zona Industrial Benito Juárez registra una alta declinación resultado de los bajos valores de población, lo cual es lógico y no es moti-vo de preocupación; la zona central que se extiende hacia el sureste de la ciudad y la zona a lo largo de Boulevard Bernardo Quintana se explican por la terciarización y no parecen representar problemas serios.

Por el contrario, lo que está sucediendo en los barrios de Sta. Catarina y San Gregorio, al norte de las vías de ferrocarril, sí es un síntoma de un problema serio de declinación, y como se verá más adelante, también de deterioro. Además se tienen todos los ingredientes para que se convierta en una zona degradada de la ciudad.

Por la relativa juventud del desarrollo en la ciudad de Querétaro no hay zo-nas abandonadas, no obstante, como ya se afirmó, los barrios de Sta. Catarina y San Gregorio registran una clara tendencia a la degradación y eventualmente al abando-no. Se presentan todos los ingredientes: aislamiento producido por las vías del fe-rrocarril y por la zona industrial; la decadencia de estas actividades; y la desatención pública y privada. Es posible que el abandono tome todavía muchos años, pero los problemas de declinación, desvalorización, deterioro y degradación ya están presen-tes y requieren de medidas serias e inteligentes para revertirlos.

Desvalorización

La desvalorización es la baja en los valores del suelo. El valor del suelo se define como el flujo neto de beneficio que se obtendrá a futuro por la explotación de ese suelo, en otras palabras, el valor del suelo depende de las expectativas de aprovechamiento de ese suelo, por eso la incorporación al desarrollo urbano, el cambio de uso del suelo o el aumento en las intensidades de aprovechamiento tienen como resultado un fuerte in-cremento en su valor, ya que significan un aumento de las expectativas de beneficio.

Por el contrario, en las zonas en donde las expectativas de explotación o de obtención de beneficios se están reduciendo, los valores del suelo también bajarán, reflejando un proceso negativo de la zona. Si bajan las expectativas de beneficio tam-bién baja la inversión y se da el deterioro físico.

La desvalorización es el indicador más oportuno y sensible para identificar los procesos de cambio urbano negativo. Un buen monitoreo de las condiciones de mer-cado del suelo es fundamental para identificar con oportunidad los procesos de trans-formación de una ciudad y ofrece la posibilidad de actuar con ventaja.



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Para determinar las tendencias de desvalorización se requiere obtener la infor-mación de valores del suelo en dos momentos distintos. El monitoreo de mercado del suelo necesario para construir un mapa de valores es un estudio complejo, costoso y de larga duración, por lo que se optó por utilizar la información de los valores catas-trales para los años 2002 y 2008. Se supone que los valores catastrales deben aproxi-marse a los valores comerciales, pero es bien conocido que no siempre es así, sino que pueden intervenir otro tipo de consideraciones, principalmente de tipo político que alteran la estructura de valores.

Sin embargo, se trata de la única fuente disponible y por otra parte, también se debe reconocer que para los propios catastros municipales o estatales también resulta sumamente complejo y costoso el seguimiento de los valores del mercado. Estas de-pendencias tampoco tienen acceso a la información directa del mercado, lo que llega a ellas, al igual que a los notarios son valores de declaración pactados entre comprado-res y vendedores y que generalmente se fijan de acuerdo a intereses fiscales.

A pesar de la falta de precisión de los valores catastrales y de sus posibles sesgos políticos ofrecieron un esquema bueno de interpretación de lo que está sucediendo con los valores en la Zona Metropolitana de Querétaro.

Se construyeron 3 mapas, uno para los Valores del suelo del 2008 (no se pre-senta), que se conservaron igual para el 2009 lo que es un criterio político; otro con los valores del suelo del 2002 (mapa 2.2) deflacionados al 2008; y finalmente uno (mapa 2.3 Desvalorización) en que se comparan los cambios entre ambos periodos, con el objeto de identificar las zonas en desvalorización que requerirán la atención de la po-lítica pública.

Los mapas de valores para el 2002 y 2008 ofrecen patrones lógicos en general. En el caso del segundo, para el 2008, existen muchas colonias catastrales sin dato y en algunas otras hay valores muy sesgados, difíciles de explicar. Como la parte norte de San Pedrito Peñuelas que se ubica en el mismo rango que Carretas y Bosques del Acueducto y por arriba de Jurica y El Campanario. Por el contrario, los valores del 2002 muestran una lógica en su distribución plausible (véase mapa 2.2 Valores del Suelo 2002).

De cualquier manera ambos muestran un esquema centro periferia, en el que los valores más altos se localizan en las áreas más centrales y a partir de ahí van dismi-nuyendo hasta la periferia. En el mapa del 2002 se distinguen tres “lenguas” de valor producidas por los fraccionamientos de ingresos altos y medios altos, lo cual es total-mente normal; una hacia el oriente provocada por El Campanario, otra al surponiente resultado de El Club Campestre y otros fraccionamientos en los alrededores; y final-mente una hacia el norponiente producida por Jurica y Juriquilla. Hacia el 2008 esas “lenguas” tienden a diluirse, lo que muestra que los fraccionamientos con población de altos ingresos se vieron favorecidos por la política fiscal del municipio de Querétaro, principalmente hacia la zona de El Campanario.

Al comprara los mapas visualmente no es fácil descubrir las diferencias, las cuales son muy sutiles, pero éstas resaltan claramente en el mapa 2.3 Desvalorización, que en realidad es una representación de todos los cambios de valor, tanto hacia abajo (desvalo-rización) como hacia arriba (valorización).

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Es interesante notar que las mayores valorizaciones se dan en los alrededores del área central con excepción de su parte norte. Hay otras puntuales como en Álamos cuya localiza-ción está siendo muy atractiva al mercado de comercios y servicios. Loma Dorada que está siendo sujeta a una fuerte intensificación que se refleja en un crecimiento vertical. Así como pequeñas áreas asociadas al Boulevard Bernardo Quintana y al Paseo Constituyentes.

El segundo nivel de valorización es más extendido y disperso, destaca el área que va de la zona central hacia el sur, mientras en la parte norte del centro histórico se pre-senta una valorización muy discreta, que considerando el aumento real de los valores que se debió dar en el periodo 2002-2008, significan una estabilidad de valores, lo que puede augurar una eventual desvalorización de esa zona de barrios tradicionales alrededor de la zona de las vías del ferrocarril.

También debe destacarse la desvalorización en términos catastrales reales gene-ralizada de la periferia, lo cual no es lógico en una ciudad que ha adoptado el modelo de las “edge cities” (ciudades de periferia) en donde gran parte de los recursos, actividades y población tienden a desplazarse ha cia allá. Hay dos posibles explicaciones que deben ser consideradas como complementarias: en primer lugar los criterios políticos que llevan a que fraccionamientos como El Campanario se haya beneficiado fiscalmente de una relativa baja de sus valores y quizá sea el caso de la parte alta de Loma Dorada. La otra explicación, que se debe insistir es complementaria, es la relativa baja en los valores por la sobreoferta de suelo en la periferia.

También hay casos de fenómenos particulares, como el fraccionamiento Jurica, que ha estado sujeto a un claro proceso de desvalorización, el cual se ha generado más en las políticas internas de los colonos que como resultado de la reestructuración urbana, de he-cho, si fuera por esto, Jurica debió de haberse valorizado. La explicación de las desvaloriza-ción de Jurica se apoya principalmente en la depreciación social por la aparición de otros fraccionamientos mejor posicionados en el imaginario comercial por su “estatus”, lo que debería llevar a Jurica a un fenómeno de sucesión relativo, ya no como el fraccionamiento más atractivo de Querétaro sino como un fraccionamiento de altos ingresos y buena cali-dad pero en el segundo nivel, sin embargo, la oferta dominante de predios en Jurica es de lotes muy grandes, por arriba de los 1000 m2, lo que los hace poco competitivos. La pobla-ción de mayores ingresos que puede comprar, desarrollar y mantener un predio de esas di-mensiones, hoy por hoy, tiene mejores alternativas en términos de “estatus” y modernidad en otros fraccionamientos, por lo que, la propia política de no conceder subdivisiones lleva a ubicar la oferta de Jurica en un segmento sin demanda, lo que ha provocado su desvalo-rización. Por supuesto no sucede con los predios de menor tamaño, como los de Privada Jurica, que mantienen una fuerte demanda y un valor mayor.

Deterioro

Es el desgaste y/o daño físico que sufren los inmuebles a lo largo del tiempo. Hay cuatro factores determinantes del deterioro: la calidad original del inmueble, tanto en términos de materiales como de los sistemas y técnicas constructivas; la intensidad de la reinversión o nivel de mantenimiento; el uso y las condiciones del entorno; y el tiempo.



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El deterioro es una manifestación concreta de un proceso de desvalorización, por lo que es un indicador de una tendencia negativa de cambio, y por sí mismo un factor de demanda de intervención pública. Si el deterioro continúa, baja la calidad del entorno y por tanto, las condiciones de vida, pero además, fácilmente se extiende a zonas adyacentes, poniendo incluso en riesgo el patrimonio cultural edificado.

Para determinar el deterioro se analizó información proporcionada por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas sobre un censo de inmuebles del Centro Histórico de Querétaro. Sin embargo, se trata de un proceso tan dinámico que se decidió hacer un nuevo levantamiento en dos escalas. Todo el área central de la ciudad se levantó predio por predio identificando cinco niveles de intensidad consi-derando la situación de puertas, aplanados y pintura.

MUY BUENO: no requiere mantenimiento en ninguno de las tres característi-cas analizadas.BUENO: requiere mantenimiento normal en uno o dos de los aspectos.REGULAR: requiere mantenimiento en los tres atributos. MALO: requiere reparación mayor en uno o dos de los aspectos. MUY MALO: es necesario reparar totalmente los tres aspectos. Se tiene que reconocer que la evaluación sólo consideró lo que era visible des-

de el exterior y no las condiciones integrales de la construcción, por lo que puede existir una subestimación del deterioro, pues el gobierno municipal ha implementa-do programas de renovación de fachadas, que si bien, no resuelven el problema del deterioro, si lo disimulan y mejoran notablemente la imagen del centro histórico.

Por otra parte, en los diversos recorridos de campo se identificaron las colonias, fraccionamientos o barrios que mostraban problemas de deterioro físico generaliza-do. Por ello en el mapa de Deterioro se presenta información en dos escalas.

En la zona centro se puede observar una situación muy heterogénea, pero casi sin casos de una situación muy mala (véase mapa 2.4 Deterioro en Área Central). En realidad dominan los predios con construcciones en buena situación, mientras que los casos de situaciones regulares o malas tienden hacia lo que se puede denominar la periferia del área central, principalmente hacia la zona del Instituto Tecnológico de Querétaro, lo que es natural pues son zonas menos atractivas para nuevas inversio-nes, frente a un núcleo central que concentra edificios patrimoniales importantes y alrededor de los cuales giran las inversiones principalmente asociadas a los servicios turísticos. Lo anterior es síntoma de que la actividad turística no sería capaz por sí mis-ma de mantener valorizado toda el área central y se requerirá impulsar usos comple-mentarios. Pero también es una prueba de que las actividades turísticas y recreativas, en general, han jugado un papel importante en la recuperación y buena conservación del núcleo del centro histórico de Querétaro.

Por su parte y como era de esperarse, el deterioro a nivel de zonas se presenta en los barrios antiguos (algunos de ellos considerados tradicionales) que se ubican principalmente al norte del centro, asociados con el efecto desvalorizador de las vías de ferrocarril y del propio desuso de su estación. También se distingue un deterioro importante al sureste del centro en el barrio de San Francisquito. Este tipo de proce-so de deterioro que se ubica en las periferias de las áreas centrales es muy común,

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porque se trata de zonas muy antiguas, ocupadas por población de escasos recursos como resultado del proceso de sucesión, y que no se benefician ni de la riqueza patri-monial ni de la accesibilidad del área central.

También se identificaron otras áreas en proceso de deterioro, todas ellas zonas antiguas, algunas como la colonia El Retablo, afectada por la cercanía con una zona industrial en proceso de declinación; y otras zonas aisladas como el oriente de San Antonio de la Punta y Santa María Magdalena.

Indicadores de Cambio Demográfico

Transformación de la Estructura de la Población

La estructura de la población se define por dos parámetros, la composición por edad y la composición por género. En la medida que los distintos espacios urbanos para la fun-ción residencial implican diferentes situaciones de vida, independientemente de facto-res de nivel socioeconómico o costo de acceso a esos lugares, se da una diferenciación de las características demográficas. Así, en áreas centrales es más probable encontrar una mayor proporción de población adulta y de ancianos, mientras que en las zonas periféricas de desarrollo reciente es más común que la población tenga una mayor pro-porción de niños y jóvenes. De manera similar, entre más joven es la población de un área es más probable que haya una mayor proporción de hombres, mientras que en las zonas envejecidas, como podrían ser algunos barrios antiguos, la proporción de muje-res se espera que sea más elevada por la mayor esperanza de vida de éstas.

Lo anterior tiene dos implicaciones, por un lado, refleja la naturaleza de los proce-sos de reestructuración urbana, y por el otro lado, plantea directamente el tipo de requeri-mientos de las diferentes áreas de la ciudad, en función de su composición demográfica.

Para realizar el análisis se obtuvieron las proporciones de los grupos de edad respecto a la población total y el coeficiente de masculinidad, es decir, el número de hombres por cada 100 mujeres, a nivel de Áreas Geoestadísticas Básicas para toda la Zona Metropolitana de Querétaro para los años 2000 y 2005.

Los grupos de edad que se analizaron son: preescolares (población 0 – 4 años), ni-ños y jóvenes (población 0 – 14 años) y adultos mayores (población mayor a 65 años).

La distribución de los grupos de preescolares y niños y jóvenes muestra un claro esquema centro – periferia, en el cual, las áreas más céntricas registran bajas propor-ciones y las periferias valores relativamente altos, que llegan al 23% para los preesco-lares y hasta el 60% para los niños y jóvenes. Esto es producto del despoblamiento o declinación de las áreas centrales en las que la proporción de familias que salen es superior a la de familias que se asientan ahí, lo que a su vez está relacionado con el mo-delo de crecimiento de la Zona Metropolitana de Querétaro que está resolviendo las demandas de vivienda preferentemente en las periferias (véase mapa 3.1 Porcentaje de Población Preescolar 2005 y mapa 3.2 Porcentaje de Niños y Jóvenes 2005).

Como consecuencia de la tendencia de localización hacia la periferia por parte



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de las familias jóvenes, la distribución de los adultos mayores muestra un patrón inver-so, en el que las mayores proporciones de este grupo de edad se concentra en las áreas centrales y en algunas zonas antiguas de la ciudad como La Cañada, El Pueblito y Jurica (Fraccionamiento y Pueblo), en cambio, las menores proporciones se encuentran en la periferia reciente (véase mapa 3.3 Porcentaje de Adultos Mayores 2005).

Si se comparan las distribuciones de estos indicadores entre el 2000 y el 2005 se desprende que la tendencia se está acentuando con el tiempo. Se trata de un pro-ceso común pero no deseable, porque como ya se vio en el grupo de indicadores de Expansión Urbana, este modelo lleva al deterioro y degradación de la ciudad interior, a la pérdida de zonas de valor ambiental y a altos costos de funcionamiento urbano por las bajas densidades.

El coeficiente de masculinidad está estrechamente asociado a la distribución por edad. Las zonas jóvenes registran mayores coeficientes que las zonas que han en-vejecido, cuyos coeficientes son bajos, es decir, son áreas con predominio de mujeres incluso menores a 85 hombres por 100 mujeres. Lo anterior es consecuencia de la ma-yor tasa de sobrevivencia de las mujeres. La masculinidad también es baja en fraccio-namientos de altos ingresos como El Campanario, Jurica y El Campestre, en estos casos como consecuencia de la alta proporción de personal femenino que labora y habita en esas viviendas (véase mapa 3.4 Coeficiente de Masculinidad 2005).

Fecundidad

Originalmente se había planteado analizar el “movimiento natural de la población” (o crecimiento natural), es decir, la diferencia entre nacimientos y muertes, sin embargo, no existe información ni de nacimientos ni de decesos a nivel de área geoestadística básica para así poder descubrir la dinámica del movimiento natura al interior de la zona metropolitana.

La fecundidad de una comunidad es resultado de factores culturales y de facto-res de acceso a la información y calidad de los servicios médicos, que afectan la posibi-lidad real de control de la reproducción. De esta manera, la fecundidad además de ser un indicador que refleja la situación en cuanto a salud y educación, lo que eventual-mente demanda la implementación de políticas públicas, también muestra las condi-ciones de vida de los diferentes espacios de una ciudad.

Como no se dispone de información para calcular ningún tipo de tasa de fecun-didad, básicamente porque no existen datos de nacimientos por lugar de residencia de la madre a una escala mayor que la del municipio, se hizo una estimación conside-rando los niños en edad cero por cada mil mujeres en edad de procrear (15 a 49 años) para el caso del año 2000, y para el año 2005 fue necesario utilizar 1/5 de los niños entre 0 y 4 años, porque el Conteo 2005 no ofrece el dato de niños en edad cero.

El indicador así construido tendrá la desventaja de que no es perfectamente comparable con las tasas convencionales como la tasa neta de reproducción, sin embargo, ofrece una solución confiable y precisa para comprender el comporta-miento territorial de la fecundidad en la Zona Metropolitana de Querétaro.

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Como era de esperarse la fecundidad también muestra un comportamiento centro periferia, ya que en ésta última se ubican las familias jóvenes que son las más fecundas. Con lo que se refuerzan los resultados que se han estado obteniendo hasta ahora. No obstante, aquí debe hacerse notar la existencia de cuatro áreas con concentraciones de alta fecundidad, la primera en los poblados de las periferias urbanas, incluido Santa Rosa Jáuregui; un segundo núcleo se observa en el norte de la zona metropolitana, en la delegación Epigmenio González; un tercer núcleo se ubica en las zonas más periféricas de la delegación Félix Osores; y el último hacia el sur, en el municipio de Corregidora, en todos los casos se trata de zonas pobres, en donde el menor acceso a la información y a sistemas de anticoncepción y los prejuicios socioculturales y religiosos resultado de los bajos niveles de educación, favorecen una fecundidad más alta (véase mapa 3.5 Fecundidad 2005).

Migración Intraurbana

Se trata de uno de los indicadores que más directamente refleja la reestructuración de una ciudad. Se refiere al cambio de residencia de la población de un lugar hacia otro dentro de la ciudad.

Los cambios de población o migración dentro de una ciudad reflejan los cambios en la calidad de los espacios y el posicionamiento relativo de estos. Los nuevos desarrollos, si son exitosos, atraerán a nuevos habitantes, pero lo que resul-ta relevante es el análisis de los lugares que básicamente expulsan población.

La migración intraurbana es uno de los indicadores más directos de la re-estructuración, sin embargo, su medición puede resulta muy compleja por la falta de estadísticas. Para este estudio se usaron los cambios de domicilio reportados al Registro Federal de Electores durante abril del 2007 a nivel de sección electoral.

A pesar de que se contó con la información de 5,583 movimientos, los re-sultados no fueron reveladores por la gran dispersión de los trayectos, de hecho, la primera conclusión es de carácter metodológico: se requeriría de un periodo de observación más amplio para obtener patrones más claros, o bien, integrar los es-pacios de las secciones electorales para concentrar los flujos.

La segunda conclusión es que muchos de los movimientos se realizan dentro de la misma sección electoral, esto es, la gente se muda a otro domicilio cercano, lo cual si coincide con la experiencia de investigación en el sentido de que las familias tratan de no desplazarse mucho, además, estos casos se registran en secciones den-tro de la Zona Metropolitana pero fuera de la Zona Metropolitana de Querétaro, es decir, en la periferia de los municipios que integran la metrópoli. Lo cual es natural, ya que se trata de localidades y comunidades con su propio funcionamiento.

Migración Interurbana

Son los movimientos de población de una ciudad hacia el exterior (emigración) y



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desde el exterior hacia la ciudad (inmigración). La emigración no es posible medir-la a partir de la información censal sin revisar la estadística de todo el país. Lo que resulta relevante para este estudio es la identificación de la inmigración a la Zona Metropolitana de Querétaro, es decir, identificar la procedencia de los inmigrantes y los lugares de establecimiento.

Determinando los flujos de migración, las zonas de origen de ésta y las áreas de la ciudad en donde se establecen se deduce: el nivel socioeconómico de la mi-gración hacia Querétaro, sus necesidades en cuanto a tipo empleo, la calidad de los recursos humanos, y los posibles niveles en cuanto a capital (capacidad de derrama) y en cuanto a consumo.

Con la información del XII Censo General de Población y Vivienda 2000 y del II Conteo de Población y Vivienda 2005 fue posible establecer la proporción de pobla-ción que cambió de lugar de residencia en los cinco años anteriores al censo y su lugar de procedencia. Con los datos del año 2000 se calculó y cartografió la proporción de inmigrantes que proceden del interior del estado pero de otro municipio (mapa 3.6 Migración Intraestatal 2000), la proporción de inmigrantes que provenía de otros es-tados (mapa 3.7 Migración Interestatal 2000) y para el año 2005 sólo se puede calcular al inmigración interestatal (mapa 3.8).

Además, con los reportes de cambio de domicilio que se obtuvieron del Registro Federal de Electores fue posible establecer los flujos, las entidades de pro-cedencia, las zonas de destino para el mes de abril del 2007. Lo anterior es una mues-tra pequeña que no garantiza una representación sin sesgo pero ofrece información complementaria a lo obtenido de los censos de población.

La inmigración intraestatal en el año 2000 (véase mapa 3.6 Migración Intraestatal 2000) muestra una distribución muy periférica en contra de los plantea-mientos teóricos que afirmaban que los migrantes llegan al centro y de ahí se mueven a las periferias. En el caso de Querétaro, como ya habían encontrado algunos autores en otras ciudades latinoamericanas, la población migrante llega directamente a la pe-riferia. Debe destacarse la gran proporción de inmigrantes del interior del estado que llegan al municipio de Corregidora, lo que puede explicarse porque parte de esos migrantes pueden provenir de otros municipios de la zona metropolitana.

La inmigración desde otros estados también muestra una distribución muy peri-férica, que se acentúa en el 2005 y se presenta tanto hacia zonas de altos ingresos como El Campanario y Jurica, como a zonas de ingreso medios y bajo. Esto significa que a dife-rencia de la migración a otras ciudades, en la que los contingentes están principalmente compuestos de migrantes pobres de las zonas rurales, en Querétaro un porcentaje sig-nificativo es población con recursos y capacidad de demanda que fortalece la economía (véanse mapas 3.7 Migración Interestatal 2000 y 3.8 Migración Interestatal 2005).

Al analizar los datos del Registro Federal de Electores (véase cuadro 3.1 Flujos de Inmigración según Entidad de Procedencia) se puede observar que el 25% del to-tal procede del Distrito Federal, seguido por los migrantes de Guanajuato con un 17% y en tercer lugar los del Estado de México con sólo 7 %. Como se afirmó antes, este registro es relativamente pequeño y puede tener limitaciones en su representatividad pero da una idea de los lugares de origen más importantes.

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Indicadores de Reestructuración Económica

Empleo

Se trata del análisis del personal ocupado en los diferentes sectores de la economía. Además se estiman las transformaciones en los niveles brutos de empleo a nivel terri-torial, los cuales pueden haber crecido o disminuido de acuerdo a la reestructuración que estén viviendo las diferentes zonas de la ciudad. Como se trata de un indicador de naturaleza censal, general y agregado, no es útil para analizar el comportamiento de los niveles de empleo en la ciudad, pero sí para evaluar la dinámica territorial de las diferentes actividades económicas.

Este grupo de indicadores reflejan, por un lado, el nivel de actividad econó-mica general y por tipo de sector a lo largo y ancho de la zona conurbada, con ello se puede evaluar el perfil y tendencias de la actividad económica; por el otro lado, se estudian las transformaciones registrando, tanto las zonas en las que se está perdien-do empleo, lo que puede mostrar un problema de baja competitividad territorial de esos espacios, como las zonas que ganan empleo, lo que puede indicar un cambio de usos o una intensificación de la actividad productiva, en ambos casos una situación derivada de un aumento de competitividad de esa área de la ciudad.

La información se obtuvo de los Censos Económicos 1999 y 2004 y se cons-truyeron mapas a nivel de AGEB de personal ocupado para cada uno de estos años, también se determinó el cambio entre ambos periodos, y se analizó la distribución del personal ocupado para algunos sectores de actividad económica para el año 2004.

La distribución del empleo en 1999 y 2004 es muy similar, con un centro y una ciudad interior con cantidades significativas de personal ocupado y una pe-riferia básicamente habitacional, que registró un ligero incremento del empleo en la medida que la propia periferia se expandía, pero al menos para ese periodo no hubo cambios destacados (véanse mapas 4.1 Personal Ocupado 2004 y 4.2 Cambio en el Personal Ocupado 1999 – 2004).



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Para el análisis de la distribución por sector de actividad no se incluyeron todos los rubros, pero sí la mayoría y entre ellos los más relevantes para interpre-tar la reestructuración de la Zona Metropolitana de la Ciudad de Querétaro. Los resultados eran predecibles en el contexto de los análisis previos. La industria manufacturera es por mucho el sector que más empleo registra en el área de es-tudio con 58,154 trabajadores según el Censo Económico del 2004, y cabe men-cionar que serían muchos más si el área de análisis incluyera los nuevos parques industriales de la periferia lejana de la ciudad de Querétaro.

Territorialmente sobresale el antiguo espacio manufacturero que se ex-tiende del centro poniente de la ciudad hacia el norte a lo largo de la Av. 5 de Febrero. También destaca la actividad industrial del municipio de Corregidora y aunque no alcanzan a aparecer en el mapa, ya sea por razones de encuadre o porque los datos de INEGI tienen lagunas, también debe insistirse que hay im-portantes concentraciones en los parques industriales de la periferia lejana, tan-to en el municipio de Querétaro como de Corregidora y El Marqués (véase mapa 4.3 Personal Ocupado en Industria 2004).

El Personal Ocupado en Servicios Profesionales durante el 2004, con 7,185 personas, registra una estructura totalmente centralizada pero en la que ya se percibe la migración de las oficinas hacia el surponiente del centro, entre las avenidas Constituyentes y Zaragoza y la migración hacia la zona del Boulevard Bernardo Quintana, y seguramente en el siguiente censo se podrá observar también el surgimiento de la zona Centro Sur al suroriente de la ciudad, con lo que se podrá ser testigo del rompimiento de la centralidad de estos servicios en Querétaro (véase mapa 4.4 Personal Ocupado en Servicios Profesionales 2004).

Posteriormente se analizó la distribución del Personal Ocupado en Servicio de Educación 2004, sector que registra 9,105 trabajadores. De su distribución podría decirse que es parcialmente centralizada, ya que hay mayor presencia en el centro y la ciudad interior que en la periferia; también se puede afirmar que es dispersa, porque ocupa gran parte de la superficie de la ciudad; y también hay ciertos puntos de la ciudad en donde se registran concentraciones, como resultado de la presencia de instituciones educativas importantes. Lo que pa-rece extraño es la poca concentración que se da en la ciudad universitaria de la Universidad Autónoma de Querétaro, lo que representa un problema evidente de subregistro, lo mismo que la zona de Juriquilla, que no fue considerada den-tro de los Censos Económicos, pero debe afirmarse que ahí se presenta una gran concentración de personal ocupado en el sector de educación y más específica-mente, en educación superior (véase mapa 4.5 Personal Ocupado en Servicios de Educación 2004).

En cambio, la distribución de los servicios de salud, con solo 4,052 personas, responde más claramente a la percepción del ciudadano común. Registra una cierta centralización y una transferencia hacia el surponiente del centro de la ciudad, en donde se reconoce la implantación por sustitución de uso residencial en la colonia Cimatario y las concentraciones derivadas de los hospitales Ángeles y San José (véase mapa 4.6 Personal Ocupado en Servicios de Salud 2004).

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El Personal Ocupado en Servicios Culturales y de Esparcimiento 2004 alcanza apenas los 1,213 empleados y muestra una distribución centralizada producto na-tural de la concentración de actividades culturales en el centro de la ciudad, tam-bién se registran concentraciones en dos de los fraccionamientos de altos ingresos: El Campanario y El Club Campestre, en donde se presentan actividades recreativas (campo de golf ). Finalmente, destaca la concentración de actividades recreativas en la parte media de Boulevard Bernardo Quintana en donde se encuentran centros co-merciales con algunas actividades recreativas, en particular, cines. Si hubiera datos para Juriquilla seguramente mostrarían un valor relativamente alto por la presencia del campo de golf.

Quizá uno de los resultados mejor definidos es el del Personal Ocupado en Servicios de Alojamiento y Alimentación 2004, además de destacar por la gran cantidad de trabajadores con 13,408. Estos están claramente centralizados, como era de espe-rarse, con una evidente extensión en dirección de la zona surponiente del centro, hacia donde están migrando otras actividades económicas y que, sin embargo, tuvo una de las reducciones de valores catastrales del suelo más significativas de la ciudad, lo que sin duda es muy extraño, porque el fenómeno representa una evidente valorización, por lo que la única explicación razonable sería que es producto de las políticas fiscales. Parece evidente que la oferta de este grupo de servicios se asocia a la emergencia de actividades en la zona y al papel que representa la Av. 5 de Febrero y su relación con la zona industrial. También aparecen estos servicios en Boulevard Bernardo Quintana exactamente en la otra zona de concentración de actividades terciarias (véase mapa 4.7 Personal Ocupado en Servicios de Alojamiento y Alimentación 2004).

Se revisó también el Personal Ocupado en Otros Servicios 2004, que se refiere al resto de las actividades de servicios que no se incluyen en ninguno de los rubros anteriores ni en gobierno. Son 9,530 personas y registran una tendencia muy cen-tralizada pero presente en toda la ciudad con una cierta propensión hacia la zona poniente, tanto sur como norte.

Para concluir el análisis del empleo, se tiene al Personal Ocupado en Comercio al por Menor, se trata de un sector muy importante en términos de cantidad, pues alcanza en la parte de la Zona Metropolitana de Querétaro que se estudia, los 42,239 trabajadores, y con excepción de tres AGEBs, están presentes en toda la ciudad. Es un indicador muy sensible al proceso de expansión de la ciudad, pues el comercio suele ser la primera actividad que sigue a la descentralización de la vivienda. En el mapa 4.8 Personal Ocupado en Comercio al por Menor parece apreciarse una estructura muy centralizada, y en parte lo es, porque el comercio en las ciudades de países sub-desarrollados no se pierde del todo, solo se proletariza, porque las periferia pobre no tiene la densidad de demanda suficiente para sostener la actividad comercial, la cual se mantiene en el centro, como algún autor ha afirmado, el centro se convierte en el “mall de los pobres”. Lo que sale del centro es el comercio para clases medias y altas, y esto se dio en Querétaro en una primera fase en el comercio de jerarquía media que se ubica a lo largo del Boulevard Bernardo Quintana y más recientemente, en el comercio de jerarquía alta (Kunz 2003) en Plaza Galerías, lo cual se puede apreciar cla-ramente en el mapa 4.8. Sí se dio una descentralización, sin embargo, no se nota una



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presencia significativa del comercio en la periferia más externa por dos razones: pri-mero porque el proceso de expansión ha sido tan intenso que todavía no se crean las condiciones para el establecimiento de nuevos comercios; en segundo lugar, porque la ocupación se está dando en densidades muy bajas y ni siquiera se consolidan los nuevos espacios residenciales, por lo que no se constituye la suficiente densidad de demanda para sostener una nueva oferta comercial, como sería el caso de Juriquilla, en donde la tasa de fracaso comercial es muy alta.

Productividad Neta del Trabajo

La productividad del trabajo es la relación entre el esfuerzo productivo y la fuerza de trabajo empleada para producir (Romo 2008). El esfuerzo productivo es la producción neta, es decir, el valor de lo que se produce menos lo que se gasta en insumos. En pocas palabras es la contribución de cada trabajador a la productividad.

En donde P’ es la productividad neta del trabajo, P es la producción, R los in-sumos y L el personal ocupado (ibid.).

Es útil para conocer la productividad de los trabajadores como una medida de competitividad del espacio urbano y es también muy útil establecer el comporta-miento de dicha productividad en el tiempo, en este caso para el periodo de 1999 a 2004. Con ello se puede saber si la competitividad de la mano de obra de un lugar se está reduciendo, se mantiene o aumenta.

Las tres variables que se requieren para construir el indicador proceden de los Censos Económicos y se estima el cambio en la productividad entre 1999 y 2004 como una diferencia simple. Las remuneraciones se manejan en valor absoluto como la suma para todo el AGEB.

Se elaboró cartografía para los indicadores de remuneraciones 1999 y 2004, remuneraciones por Persona Ocupada 2004, la Productividad neta del trabajo 1999 y 2004 y el Cambio en la productividad neta en el Periodo.

Es importante destacar que la comparación entre los dos periodos no es con-fiable porque cambiaron los criterios para medir los insumos entre los dos censos, de hecho, en una se llaman insumos y en el otro consumo intermedio. La propia metodología de los censos económicos advierte sobre las limitaciones de la compa-rabilidad entre los censos económicos en general, no solo para esta variable.

Las remuneraciones reflejan la distribución del sector industrial más que de cualquier otro, y en segundo lugar se explican por las zonas de servicios (véase mapa 4.9 Remuneraciones 2004). Entre 1999 y 2004 se nota claramente que la industria si-gue siendo el sostén económico de Querétaro. Este hecho se ve reflejado con clari-dad en los mapas 4.9 y 4.10 (Remuneraciones 2004 y Remuneraciones por Persona Ocupada 2004 respectivamente).

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La Productividad Neta del Trabajo 1999 ratifica la importancia de la industria, pero la Productividad Neta del Trabajo en 2004 (mapa 4.11) registra un cambio de patrón muy interesante: hay una diversificación territorial con la emergencia de las zonas comerciales que se ubican en el Boulevard Bernardo Quintana y un área al suro-riente del centro que se convierten en las de mayor productividad neta (véase mapa 4.12). Como se establecía antes, la comparación tiene limitaciones pero muestra cua-tro aspectos muy importantes:

1. La relativa y discreta decadencia de la actividad industrial al menos en el interior de la Zona Conurbada.

2. La emergencia del sector servicios en la economía metropolitana.3. La conformación de una nueva centralidad económica en un anillo alrede-

dor del centro, el cual está perdiendo importancia relativa.4. La insignificancia económica de la zona de barrios tradicionales al norte del

centro histórico, lo que es grave por los problemas de tipo demográfico y físico a los que ya se había hecho referencia.

Densidad del Capital

La densidad de capital es un índice que exhibe los requerimientos de capital por unidad de producto; identifica el grado de complejidad técnica del proceso de pro-ducción contenida por unidad de producto generado (Romo 2008). Se podría decir que indica cuánto representa el capital fijo respecto a la producción.

En donde K representa los activos fijos netos y P la producción bruta total (ibid.).La productividad es importante, pero lo es más cuando esta productividad

es eficiente y está basada en una mayor intensidad de capital, que es exactamen-te lo que mide este indicador. Es un indicador que está asociado al cambio tecno-lógico, permite saber qué tanto se basa la productividad en los activos fijos.

Si el cambio en la intensidad del capital es positivo significa que hay cam-bio tecnológico, por el contrario, si la densidad es baja o se reduce, muestra una inversión productiva ineficiente basada en otros factores de la producción como la mano de obra.

La densidad del capital es la relación entre los activos fijos y la producción bruta total, ambas variables se obtienen de los Censos Económicos y el cambio se mide como una diferencia simple entre 1999 y 2004 a nivel de AGEBs (área geoestadística básica).

Para facilitar el análisis primero se revisaron las variables por separado, la distribución de los Activos Fijos en 2004 (mapa 4.13) y la Producción del 2004 (mapa 4.14). Posteriormente se evaluó la distribución del índice Densidad de



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Capital en los dos años de referencia (para el 2004 véase el mapa 4.15) y final-mente el cambio de la Densidad de Capital en el periodo (mapa 4.16).

Los Activos Fijos del 2004 (mapa 4.13) muestran una distribución condiciona-da por un lado, por la actividad industrial tanto de Querétaro como del municipio de Corregidora, y por el otro, por los espacios urbanos cuya emergencia en la actividad de servicios ya se hacía notar, destacando la zona suroriente del centro y el área de comer-cio sobre Boulevard Bernardo Quintana, así como extensiones en la salida a Tlacote.

Por su parte la Producción 2004 da como resultado un mapa (4.14) total-mente equivalente al de los activos fijos, con una distribución, como ya se decía, dominada por la lógica industrial y en segundo lugar por los servicios.

En cuanto a las distribuciones del índice de Densidad de Capital en 1999 y en 2004 no se reconoce un patrón territorial claro ni fácilmente explicable. Se observa que las zonas industriales del interior, que son antiguas, registran valores relativa-mente bajos en la densidad, lo que puede explicarse por la depreciación del capi-tal fijo. Incluso buena parte del área central y de zonas que habían destacado en los indicadores anteriores como importantes, aparecen también con densidades bajas, quizá porque han amortizado sus inversiones en capital fijo y están en plena fase de productividad. En cambio, sin que se de un patrón claro pero sí un tanto cuanto peri-férico, aparecen AGEBs con densidades de capital muy alto, lo que podría explicarse a partir de dos elementos: empresas recientes en donde aún no se ha amortizado la inversión en capital y/o empresas con una muy baja producción. También sobresalen con valores altos dos fraccionamientos que tienen campo de golf, El Campanario y el Club Campestre, quizá se deba a que el costo del suelo del campo de golf se incluye en los activos y da lugar a esos valores tan altos (véase mapa 4.15 Densidad de Capital 2004). Finalmente, la distribución de los Cambios en la Densidad de Capital (mapa 4.16) no ofrece ningún patrón relevante, quizá como producto de la pobre compara-bilidad entre censos.

Beneficio Económico

El beneficio económico es el remanente que obtiene el empresario una vez descon-tado sus costos, al llevar a cabo su función de organizar los recursos productivos de una manera eficiente para llevar bienes y servicios a los mercados. (Romo 2008)

El beneficio económico es un índice que se calcula como el resultado del valor agregado censal bruto menos las remuneraciones entre los activos fijos.

En donde BE es el beneficio económico, VACB el Valor agregado censal

bruto, W las Remuneraciones y K los Activos fijos netos (ibid.). Las variables se obtuvieron de los Censos Económicos 1999 y 2004.

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Identificar los niveles de obtención de beneficios económicos en las dis-tintas áreas de la ciudad es una forma de conocer qué zonas son eficientes y tienen capacidad de mantener empleo y generar derrama frente a las áreas que, en el otro extremo, pueden perder empresas y tender a la declinación de la acti-vidad económica.

Con los antecedentes de los demás indicadores económicos es más fácil acce-der a la interpretación del Beneficio Económico, el cual se estima para 1999 y 2004 y el cambio se mide como una diferencia simple entre esos años a nivel de AGEBs.

El Beneficio Económico 1999 registró sus valores más altos en las zonas in-dustriales, seguidas de las áreas de actividad terciaria que ya habían estado apa-reciendo en los análisis anteriores. Para el siguiente periodo (mapa 4.17 Beneficio Económico 2004), la cobertura territorial es muy semejante, pero ahora los valo-res más importantes aparecen en las AGEBs de servicios y comercio y en segundo lugar las industriales, lo que parece demostrar una vez más lo que se ha venido estableciendo en el análisis: la industria es la base de la actividad económica de la Zona Metropolitana de Querétaro, pero en la última década los servicios han estado ganando en importancia frente a aquélla.

Finalmente se tiene el mapa 4.18 Cambio en el Beneficio Económico 1999 – 2004, en el cual, las zonas industriales antiguas tienden a la baja, mientras que los AGEBs con mayores incrementos en el Beneficio Económico se dedican a los servicios, aunque también aparecen áreas industriales en el municipio de Corregidora y a lo largo de la carretera a San Luis Potosí.



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PROPUESTA DE POLÍTICAS DE CRECIMIENTO

Síntesis de la Problemática

Antes de establecer los lineamientos de las políticas para el crecimiento de la Zona Metropolitana de Querétaro es necesario hacer una breve recapitulación de la proble-mática que se presentó en el análisis de los indicadores.

En primer lugar, la Zona Metropolitana de Querétaro está viviendo un proceso de crecimiento extensivo, es decir, de muy baja densidad y altamente acentuado; esto está provocando que la mayor parte de los recursos y de los esfuerzos públicos y pri-vados se canalicen hacia las periferias con una clara desatención de la zona interior de la ciudad, con excepción del centro histórico, el cual, gracias a su riqueza patrimonial conserva el interés de inversionistas privados, principalmente del sector turismo, y en menor medida del sector público.

El resultado de lo anterior es una gran cantidad de espacios disponibles para el crecimiento, los cuales permitirían duplicar la población de la zona metropolitana con la densidad más baja de ocupación (44 hab/ha) e incluso, si ésta fuera ligeramente ma-yor, la población podría al menos triplicarse sin necesidad de incorporar más suelo.

Al mismo tiempo, en la ciudad interior se está dando un fenómeno de decli-nación (despoblamiento) con una desvalorización en la mayor parte, con excepción del núcleo del centro; y con problemas serios de deterioro y degradación social en los barrios tradicionales principalmente al norte del centro histórico.

El despoblamiento está acompañado del envejecimiento de la población de la ciudad interior y de su consecuente feminización, mientras que las mayores propor-ciones de niños y adultos se presentan en las periferias, sobre todo en las más pobres. Dicho despoblamiento también está asociado a un proceso de terciarización de la ciu-dad interior, principalmente hacia el sur y sur poniente del área central.

En cuanto a la reestructuración territorial de la economía se puede afirmar que la base económica de la ciudad de Querétaro sigue siendo industrial y que los viejos espacios manufactureros de la ciudad, articulados alrededor del eje 5 de Febrero, si-guen siendo muy relevantes a pesar de dar señales de una tendencia a la baja, lo cual es totalmente natural. Dicha decadencia, muy discreta aún, se da a favor de la industria más moderna de naturaleza suburbana y de las actividades terciarias, entre las cuales, las más eficientes se ubican a lo largo del Boulevard Bernardo Quintana.

Las condiciones generales de la vivienda no son malas, pero existen dos tipos de problemas: el primero de ellos son los asentamientos pobres y marginales, casi siempre de naturaleza irregular, que albergan alrededor de 50,000 personas y reciben poca atención; y el segundo, los nuevos desarrollos de vivienda mínima que se loca-lizan en las periferias lejanas provocando una baja en la calidad de vida de sus habi-tantes, no sólo por lo limitado de las condiciones de las viviendas, sino por no existir condiciones mínimas de habitación en términos de servicios, comercio y empleo, lo que obliga a los pobladores de esos desarrollos a incrementar su gasto de transporte sacrificando su capacidad de pago en otros satisfactores como la salud, la recreación, el vestido y la alimentación.

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Política General para la Zona Metropolitana de laCiudad de Querétaro

La solución general es la adopción de un modelo de crecimiento inteligente y susten-table, que aproveche de manera óptima la inversión ya instalada a través de la redensi-ficación y que racionalice la ocupación de las periferias urbanas, procurando al mismo tiempo la conservación de espacios de preservación ambiental.

Para lograr lo anterior es necesario actualizar el marco legal e institucional del desarrollo urbano del estado de Querétaro, empezando por su Código Urbano, esta-blecido hace 17 años, y la creación de un marco reglamentario. De igual manera es necesario revisar la forma en que se está llevando a cabo la planeación y la administra-ción del desarrollo urbano.

La actualización del marco legal e institucional, así como de la planeación y operación administrativa, es el fundamento para tener un mayor control sobre los procesos de reestructuración urbana. Con base en tal actualización se contará con los instrumentos para hacer atractiva y estimular la inversión en la ciudad interior con re-lación a la que se realiza en la periferia. En la actualidad la diferencia en las expectativas de beneficio para los inversionistas entre las dos opciones (interior y periferia) es muy grande, en parte porque los costos de la inversiones en la periferia se socializan, es decir, se trasladan al conjunto de la sociedad, al tiempo que los beneficios son muy grandes por la formación de plusvalía producto tanto del cambio de uso de suelo rural al urbano como de las inversiones públicas; mientras que en la ciudad interior la forma-ción de nueva plusvalía está limitada y no hay un costo público tan significativo.

Para que un inversionista decida invertir dentro de la ciudad tiene que actuarse no sólo sobre las reglas de los terrenos, los propietarios y los inversionistas al interior de la ciudad, sino que tiene que actuarse también sobre las reglas de los terrenos, los propietarios y los inversionistas de la periferia de la ciudad. Hoy en día las reglas privi-legian el modelo extensivo por encima del intensivo.

Lo anterior no implica reproducir en el interior de la ciudad las reglas que privi-legian la especulación del modelo extensivo, es decir, que no implica desestandarizar, desgravar, subsidiar y flexibilizar el interior de la ciudad para que el modelo intensivo pre-domine. Si ambos modelos repiten la misma lógica lo único que se provocaría sería una competencia perversa que afectaría al conjunto de la ciudad. Para entender este dilema se puede plantear una situación en que un municipio de localización central regula la ciudad existente mientras que otro municipio regula la periferia. Si el modelo que domi-na es el expansivo será el municipio periférico el que verá ocupar su territorio y el central verá desocupar el suyo; si el municipio central impone prácticas de desestandarización, desgravación, subsidio y flexibilización adoptando un modelo intensivo lo tendrá que hacer en proporciones mayores que las del municipio periférico. Las consecuencias de esta acción serán dos: por un lado, la reducción en la calidad urbana por sobredensifica-ción y el aumento en el precio del suelo; por otro lado, el municipio periférico introducirá desestandarizaciones, desgravaciones, subsidios y flexibilizaciones aún mayores.

El resultado será una espiral descendente de calidad de la ciudad, un encareci-miento de la misma y una dependencia de fuentes externas para mantener el subsidio.

Propuesta de Políticas de Crecimiento


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Este fenómeno de competencia explica la situación que viven áreas metropolitanas donde cada municipio compite de manera suicida, lo que podría replicarse si se cae en una competencia perversa entre zonas centrales y zonas periféricas, es decir, que se adopten prácticas para impulsar un modelo intensivo sin hacer nada sobre las prácticas del modelo extensivo.

Esta situación es aún más difícil por la lógica más compleja del modelo inten-sivo, particularmente porque incluye un importante activo en inversiones construidas que se han acumulado a lo largo de varios años. Esta situación parece beneficiar aún más al modelo extensivo, por lo tanto, la competencia entre uno y otro modelo no es equilibrada. Esto implica que habrá que pensar en un patrón intensivo que promueva el aprovechamiento de la ciudad interior pero que no utilice las prácticas del modelo extensivo, al mismo tiempo, las prácticas que han privilegiado a éste deberán ser aco-tadas y cambiadas.

La única forma probada a nivel internacional para revertir la lógica descrita ante-riormente, ha sido la asignación de los costos públicos y sociales a los propietarios que se benefician de la incorporación del suelo y con ello, aumentar la inversión pública en las áreas que no son atractivas a los inversionistas, así como dar facilidades en las otras zonas del interior de la ciudad que resultan escasamente atractivas.

En otras palabras, lo que se tiene que hacer es un traslado de las enormes rentas o plusvalías que se generan por la incorporación de suelo urbano en las periferias hacia el interior de la ciudad. Lo que lleva implícito también una recuperación por parte de la sociedad de las inversiones públicas que dan origen a esas rentas y que actualmente son totalmente privatizadas.

Un mecanismo general para promover el uso eficiente del espacio urbano es el aumento relativo de la base del impuesto predial que corresponde al suelo y por tanto, la disminución de la base que corresponde a la construcción, es decir, aumentar la par-ticipación del suelo en la carga fiscal total, lo que ayuda a usar más eficientemente la ciudad, evita la especulación y facilita la administración del impuesto predial.

Otro instrumento muy común en la actualidad a nivel internacional es la recu-peración de una proporción de la plusvalía por parte de los gobiernos locales a través de una contribución por valorización del suelo, lo cual está perfectamente sustentado en el Artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Dicha contribución se puede generar cuando el gobierno local concede privilegios como el cambio de uso del suelo o el aumento de los derechos de desarrollo que dan lugar a una mayor valorización del suelo, como sería exactamente el caso de la incorporación del suelo rural a urbano, y la obligación sería requerida en el momento que el propietario haga realidad el beneficio a través de la venta de los inmuebles.

Como se vio en el primer capítulo, dicha valorización tiene un origen social, es decir, de una u otra manera el aumento en el valor del suelo incorporado está vinculado al costo público y social que supone dicha incorporación, ya sea a través de la necesidad de mayores inversiones públicas, ya sea por el costo social que produce el impacto de esa incorporación, por lo que, los gobiernos locales, no solo tienen la atribución legal de implantar un mecanismo de esta naturaleza, sino la obligación ética de hacerlo para promover una ciudad más justa y más eficiente para todos.

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Políticas Particulares para el Reaprovechamiento de la Ciudad Interior

Reaprovechamiento de la Ciudad Interior

En una primera instancia se requiere identificar los baldíos para su aprovechamiento (infill) y las zonas con capacidad de redesarrollo (refill).

Para el aprovechamiento de baldíos el instrumento reconocido a nivel inter-nacional es la sobretasa al impuesto predial, con la cual ya se cuenta en el Estado de Querétaro, sin embargo, hay dos limitaciones: la primera es su baja capacidad de in-ducir conductas deseables, en este caso, reducir la especulación; esta baja capacidad de inducción puede ser producto de una valuación catastral muy baja que hace que la sobre tasa sea indiferente al especulador. En varios países se aplica una sobre tasa progresiva en el tiempo que va aumentando la presión contra los especuladores. La segunda limitación es que, a pesar de ser un instrumento plenamente legítimo en el sentido de que asigna a los responsables de la especulación el costo social que pro-ducen como consecuencia del desperdicio de la infraestructura y del equipamiento urbanos y del encarecimiento del suelo, la forma en que está planteada la hace sujeta al amparo. Seguramente en la medida que se incrementara la presión de la sobre tasa se tendrá también una mayor propensión a la promoción de amparos. La solución es mantener el principio de este instrumento pero replantearlo de alguna manera que no sea sujeto de mecanismos de evasión legal. El Artículo 115 Constitucional permite a los gobiernos municipales gravar la valorización del suelo, lo cual podría usarse como mecanismo sustituto de la sobretasa y no estaría sujeto a la promoción de amparos. La idea sería aplicar el gravamen sólo a los predios en clara situación de especulación y que aumenten su valor como resultado de la acción pública, sea esta en obra o normativa.

Para el reaprovechamiento (refill) es necesario identificar las zonas con capa-cidad física, normativa y financiera para ello. En términos generales se puede afirmar que la periferia del centro histórico que no está sujeta a programas de protección al patrimonio edificado sería la zona más adecuada. Se trata en general de un área con pérdida de población y tendencia al deterioro. Destaca el arco norte del centro histó-rico, a partir de Av. Universidad en donde los procesos están alcanzando la esfera de lo social, que es la etapa más avanzada de la decadencia de la ciudad interior.

En esa zona se tienen algunas fortalezas y debilidades que se pueden aprove-char y considerar según sea el caso. Se trata de una serie de barrios tradicionales, algu-nos de los cuales aún conservan cierto valor arquitectónico. Han sufrido decadencia en parte porque la valorización del centro por terciarización se dio hacia el sur y los barrios quedaron como las zonas de rezago. Debe aclararse que se trata de fenómenos que se presentan normalmente en toda ciudad, no es un problema exclusivo de Querétaro, lo que sí ha sido un problema es la falta de atención para el combate de esos procesos.

En el caso particular de Querétaro, uno de los factores que favoreció la deca-dencia de esa zona fue el impacto de la actividad ferroviaria y el aislamiento que pro-vocan las vías de ferrocarril. Se trata de una de las desventajas más evidentes del área, pero al mismo tiempo es una fortaleza, ya que la vieja estación tiene un indudable



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valor arquitectónico y tiene una localización óptima para aprovechar el impulso valo-rizador del centro histórico y trasmitirlo hacia los barrios tradicionales. Para ello sería necesario implementar una gran operación urbana en el área, que incluyera desde la recuperación y refuncionalización de la estación, hasta el reaprovechamiento del área de vías enterrando aquellas que se requieran para que el ferrocarril siga operando. Con esto se tendría un gran espacio disponible para el desarrollo de actividades pro-ductivas que ayudaría a recuperar la zona. Este tipo de proyectos, cuando se manejan con conocimientos técnicos, pueden resultar gratuitos para los gobiernos que los im-pulsan. La idea es que el financiamiento se base en la formación y movilización de las plusvalías del propio desarrollo, con lo cual se puede financiar íntegramente.

Independientemente de las bondades que pueda representar un proyecto como el propuesto con anterioridad, la zona de barrios tradicionales y populares del área, requiere de atención urgente por parte de las autoridades locales de desarrollo urbano. Se deben implementar medidas para la mejora y redensificación de la vivien-da con aumentos moderados y condicionados de intensidades, lo que se puede esta-blecer con técnicas de zonificación flexible, en particular con la zonificación flotante y la zonificación sobrepuesta.

El área también debe ser sujeta a beneficios de los recursos generados por otros instrumentos, como podría ser el cobro de los cambios de uso del suelo y del sistema de transferencia de derechos de desarrollo.

Mantenimiento de la Centralidad

Una política típica de recuperación de áreas centrales es el rescate de la centralidad. Parte de los fenómenos de declinación y desvalorización de dichas áreas son produc-to de la pérdida de la centralidad, resultado a su vez de la emergencia de subcentros en las periferias que compiten con el centro de la ciudad.

El centro de Querétaro, como el de todas las ciudades occidentales, ha perdido centralidad comercial y de servicios, que también, como es normal, ha tendido a su proletarización en lo que queda de ello, lo cual contribuye a la des-valorización y deterioro del área central. Sin embargo, Querétaro ha tenido la ventaja de que su centro generó una nueva centralidad basada en su riqueza arquitectónica y en la oferta de servicios de alimentación y otros de corte turís-tico. Se trata de un centro sano y dinámico desde el punto de vista económico, ha transformado su centralidad en un esquema que contribuye a la conservación del patrimonio, y por lo tanto, no es necesario como en otros casos, hablar de políticas de posicionamiento.

No obstante, debe haber conciencia de que la demanda de las activida-des que hoy por hoy dan viabilidad y dinámica al centro no es tan amplia como para cubrir toda la zona de valor patrimonial, área que podría entonces dedicar-se a funciones de habitación. El problema es que a pesar de que no existe una demanda real, suficientemente fuerte para extender las actividades de servicios (hoteles, restaurantes, comercio) más allá de sus límites actuales y en donde ya se

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atestigua la imposibilidad de ciertas actividades para competir, sí se provoca un fenómeno especulativo que encarece el suelo y es un factor de despoblamiento. Por esto, deben contemplarse instrumentos fiscales para evitar la especulación y proteger la función habitacional.

Previsión de los Espacios Industriales

Hacia el norponiente del centro se inicia el sector industrial de la ciudad de Querétaro que ha sido un factor de estructuración y un agente de desvalorización de los barrios adyacentes. Se trata de viejos espacios industriales, algunos de los cuales ya son ob-soletos o lo serán muy pronto, por lo que es previsible que eventualmente se liberen superficies industriales en un contexto de uso industrial y barrios pobres.

Lo anterior representa una fortaleza más que una debilidad de la ciudad interior. Bajo un buen programa de aprovechamiento de esos espacios se puede evitar el abandono y la especulación, al mismo tiempo que se puede lograr con-tar con una excelente localización para el desarrollo de vivienda social y de otras actividades productivas; sin embargo, es necesario ir preparando los instrumen-tos de reaprovechamiento antes de que el proceso se vuelva problemático.

Vialidad y Transporte

La calidad de la accesibilidad de la ciudad de Querétaro está fuertemente polari-zada, mientras que para el 35% de la población que usa auto privado las condicio-nes de movilidad en promedio son mejores que la de otras ciudades de tamaño semejante, para el 65% de los habitantes que dependen del transporte público la situación en promedio es peor que en esas mismas ciudades. La razón es muy simple: atención e inversión a la vialidad y descuido del transporte público.

Esta situación resulta más grave en el modelo extensivo de la ciudad de Querétaro, que por su propia naturaleza obliga a desplazamientos cada vez más largos, más costosos y con mayor inversión de tiempo. La aparente ilusión de éxito del modelo extensivo de la ciudad norteamericana se basó en grandes fa-cilidades de movilidad por el uso masivo del automóvil, sin embargo, un par de décadas después, apareció el desencanto y se ha modificado el modelo. En las ciudades mexicanas, en donde ni siquiera hay facilidades regulares de acceso, el modelo extensivo resulta aún más perverso.

Además del problema general de transporte está el de la accesibilidad al área central; sobre el cual deben hacerse dos señalamientos: primero, que es nor-mal que existan problemas de accesibilidad a las áreas centrales de las ciudades lo que en cierto sentido es una muestra de dinamismo del área; y segundo, que la situación del centro de Querétaro no es tan mala, aunque sí se debe mejorar significativamente sobre todo en lo relacionado al transporte público.



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Mantenimiento de la Identidad

Uno de los problemas más evidentes de los centros de ciudad es el de la imagen, tanto entre los pobladores del área como entre los habitantes de la metrópoli y los visitantes. No obstante, la situación de Querétaro en este aspecto es muy buena, exis-te una fuerte identidad, en gran medida apoyada por la declaración por parte de la UNESCO del Centro Histórico como Patrimonio Cultural de la Humanidad, lo que a su vez ha estado reforzado por una política de inversiones públicas y privadas en la dirección adecuada y a pesar de la debilidad de los instrumentos de planeación.

No obstante, existen dos consideraciones para la política pública: el posiciona-miento del centro en el imaginario colectivo tanto de los habitantes de la ciudad como de los visitantes puede perderse cuando pase la euforia de los sitios patrimonio de la humanidad y se de el posicionamiento de otros sitios para ser visitados y disfru-tados, en otras palabras, la moda puede pasar. En segundo lugar, no toda la zona de monumentos está bien posicionada, los alrededores del propio centro histórico están sujetos a fenómenos de “changarrismo”, deterioro físico, el descuido de la imagen y degradación social; estos pueden ser fácilmente identificados de manera negativa y diferente a la idea del centro histórico. Para recuperar estas zonas marginales es nece-sario la formación de una imagen atractiva y coherente y el posicionamiento de estas nuevas imágenes en la percepción de los ciudadanos y de los turistas.

De esta manera es conveniente establecer un programa de imagen y un pro-grama de difusión de esa imagen que vaya más allá del centro que actualmente está posicionado y que incluya todos sus alrededores. El primero debe regular la expresión al exterior de las actividades y el uso de publicidad en vía pública; debe establecer li-neamientos para la integración de hitos, sendas y espacios públicos; podrá incluir pro-gramas específicos de renovación urbana de acuerdo a los perfiles funcionales del área, básicamente turismo, gobierno y vivienda, y continuar con la protección; pero sobre todo con el aprovechamiento útil del patrimonio construido, que es su mejor garantía de conservación. El segundo debe fortalecer y renovar la imagen del área central y recu-perar los valores de las zonas marginales olvidadas y evitar su estigmatización.

Políticas Particulares para el Control de la Expansiónde la Periferia

Estrategia

Se deberán programar las áreas para el crecimiento, empezando por el aprovecha-miento de los espacios interiores (baldíos) y siguiendo con los espacios de la periferia cuyo desarrollo implique menos costo para la ciudad. A través de la dosificación de la incorporación del suelo al desarrollo urbano, se debe evitar el crecimiento discon-tinuo o a “salto de rana” que implica mayores costos públicos de inversión, genera baldíos y abre espacios para la especulación, con lo cual se encarece el suelo.

Para el resto de los espacios que no se requieren en el corto y mediano plazos y

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cuya discontinuidad territorial respecto al crecimiento de la mancha urbana los califi-can como zonas no convenientes para el desarrollo, la opción técnicamente más seria y conveniente para la ciudad sería la recalificación de las propiedades como áreas de reserva al desarrollo urbano, se trata de aquéllas zonas a las que se les concedió el cambio de uso del suelo de manera muy prematura y en las que, por lo mismo, no se han ejercido los derechos de desarrollo otorgados. Estas áreas de reserva se podrán ir incorporando en función de la demanda real que se vaya estimando, garantizando que la oferta de suelo urbanizado sea siempre ligeramente mayor a la demanda.

Tales áreas de reserva están constituidas por las miles de hectáreas a las que se les concedió el cambio de uso del suelo entre el 2003 y el 2008. Los gobiernos locales a través de sus programas de desarrollo urbano y el gobierno estatal por medio del programa metropolitano tienen la potestad y la obligación de fijar los horizontes para la incorporación de esta gran reserva en los términos que mejor convenga al desarro-llo de la zona metropolitana.

Instrumentos Gravar la retención de suelo considerado como útil y oportuno para el desarrollo urba-no, en otras palabras, el suelo que es conveniente integrar al desarrollo urbano y que es retenido por sus propietarios, debe ser sujeto de la asignación de los costos públicos que está produciendo.

Asignar totalmente los costos de urbanización a los promotores de los nuevos fraccionamientos, así como los costos de la construcción de vialidades necesarias para dar accesibilidad a los mismos.

No existe ninguna razón para otorgar más cambios del uso del suelo para su incorporación al desarrollo urbano. Con los cambios concedidos en los últimos 6 años es suficiente para recibir el crecimiento de varias décadas aún en densidades muy bajas de ocupación. No obstante, en caso de que se continúe el otorgamiento de cambios de uso del suelo, es imprescindible que se aplique el cobro de dichos cambios, disposición que ya existe legalmente, al menos para el municipio de Querétaro, pero que no se ha hecho realidad. También debe cobrarse el aumento de los derechos de desarrollo (intensidades de ocupación) lo que se podría llevar a cabo a través de un sistema de transferencia de derechos de desarrollo y utilizar esos recursos para la protección y re-aprovechamiento de las zonas más vulnerables en la ciudad interior y el centro.

Aplicar convenios de “impuesto diferido” en las zonas no previstas para el desarro-llo urbano, sobre todo las de naturaleza rústica para evitar su incorporación anticipada o a través de fraccionamientos irregulares. Incluso, en zonas particularmente vulnerables y que tengan valor ambiental debería realizarse el pago por servicios ambientales con apoyo en los recursos producidos por el pago de la incorporación, los cambios de uso del suelo y el aumento de la intensidad, lo cual, no sólo promueve una ciudad más eficiente y sustentable, sino también más equitativa.

Por último, considerar la posibilidad de convenios con los desarrolladores particu-lares para que las autorizaciones de incorporación, aumento de intensidad o cambio de uso del suelo sean compensadas con inversiones en vivienda social en la ciudad interior.



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FUENTES DE INFORMACIÓN

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