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Derecho Registral Inmobiliario

Lcdo. José Miguel Pérez VillanuevaJ.D., LL. M. in Trial Advocacy

Edward D. Ohlbaum Award

TRIAL ADVOCACY SKILLS (NITA)

Pérez Villanueva & Asoc.

510 Victoria Ave

Aguadilla, Puerto Rico 00603

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Ph. (787) 819-1939, (787) 868-1238 (787) 969-3115

Cell (787) 689-4054


Presentación para

Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico

Capítulo de Mayaguez

28 de mayo de 2019


• Excepto otra fuente en derecho se exprese,esta presentación es en base a la Ley delRegistro de la propiedad inmobiliaria delEstado Libre Asociado de Puerto Rico.

Formas de Inscribir la Finca

• Para comenzar con este tema es necesarioanteponer que la inscripción de un finca enPuerto Rico es uno de carácter voluntario.Entiéndase de forma Declarativa.

Salvo que la ley lo requiera de otra manera.

• La inscripción en el Registro no da derechosreales alguno, no obstante expone presunciones.


• Desarrollo de la ley

• Ley 210 del 8 de diciembre de 2015, segúnenmendada (Titulo 30 LPRA sección 2001 ysiguientes)

• Ley 198 del 8 de agosto de 1979

• Ley Hipotecaria para las Provincias deUltramar del 14 de julio de 1893

Formas de Inscribir la Finca

• La primera inscripción de la finca será deDominio. Por tanto, es llamada lainmatriculación, la primera vez en que seinscribe una finca.

Formas de Inscribir

• Proceso ordinario contradictorio

• Certificación administrativa

• Expediente de dominio

• Expropiación

• Escritura

• Derecho sobre finca ajena

Certificaciones Administrativas

• Las certificaciones administrativas sonaquellas que son expedidas por funcionariocompetentes de:

1. ELA

2. Sus corporaciones

3. Municipios

4. Cualquier agencia de los EE.UU

Certificaciones Administrativas

• El Reglamento de la Ley Hipotecaria en suArtículo 57.1 dispone que serán inscribibles,siempre y cuando cumplan con:

1. Ser expedidos por el Estado con autoridadde un funcionario competente;

2. Debe estar certificado;

3. Expedidos en la forma y con lassolemnidades que presenten las leyes.

Expediente de Dominio

• Un expediente de dominio es un método decarácter ex parte, el cual se utiliza cuando unapersona no tiene un título válido para poderinscribirlo. En este caso lo que se pretendeinscribir es el dominio o tenencia del inmueblereferido.

Expropiación

• La expropiación, es un acto del estado, donde sepretenden quitar bienes inmuebles a sus presuntosdueños y estos solo tienen derecho a una justacompensación. Esta compensación es un derechoreconocido por la Constitución de Puerto Rico y la delos Estados Unidos de América.

Expone: “No se tomará o perjudicará la propiedadprivada para uso publico a no ser mediante el pago deuna justa compensación y de acuerdo por la formasprovistas en ley”.

Expropiación

• La expropiación en la Ley Inmobiliaria tiene su participaciónen el art. 157 y subsiguientes.

• Luego de una expropiación podrá presentarse en elRegistro por medio de una copia certificada de unaresolución del Tribunal.

• Dicha resolución debe tener el siguiente contenido:1. Descripción de la Finca2. La justa compensación pagada3. Nombrar y describir el proyecto por el cual dicha finca

fue expropiada y su fin público.• En el Registro, no será impedimento para su inscripción la

falta de un tracto sucesivo.

Derechos Sobre Finca Ajena

• Repaso qué el derecho a inscribir en elregistro es uno ‘voluntario’.

• Inscripción constitutiva: hasta tanto no seinscriba no nace un derecho real.


• Algunos derechos los cuales se tienen sobrefinca ajena son:

1. Derecho de superficie: Constituye ungravamen sobre una finca ajena. Es underecho real para construir, que tiene elsuperficiario sobre la finca del superficiante.

• Cuando el superficiario construya sobre sueloajeno, podrá inscribir dicha construcción comouna nueva y separada de la otra.


• Para que sea inscribible el derecho desuperficie es necesario:

1. Escritura pública

2. Se inscriba en el Registro

3. Acta de Edificación


• Otro derecho sobre finca ajena inscribible esel Arrendamiento.

• El Arrendamiento mayormente no se inscribeen el Registro, a menos que:

1. Conste en escritura pública;

2. Sea por más de seis (6) años;

3. Se haya convenido entre las partes.


• El derecho de opción a compra, es otro derecho sobrefinca ajena inscribible en el Registro.

• Para que dicho derecho sea inscribible en el Registroserá necesario:1. Conste en escritura pública;2. Incluya el precio de la opción, si se pacto y si es

posible el de la Compraventa;3. Debe incluir el plazo por el cual se hizo la opción .

En base a este último punto, la opción caduca a los cinco(5) años o al término al cual se pactó; lo que sea menor.

Expediente de dominio

• El expediente de dominio es utilizado por unapersona que no tiene un título válido para suinscripción.

• Es un procedimiento ex parte, el peticionariopodrá inscribir su derecho de acuerdo a lasleyes y el procedimiento que discutiremos acontinuación:

Expediente de dominio

• Procedimiento en el Tribunal, donde radiqueel inmueble y el Tribunal podrá emitir unaresolución a favor de la parte.

• Copia certificada de dicha resolución final yfirme, expone el Art. 188 de la LeyInmobiliaria, según enmendada, será títulosuficiente para inscribir el derecho obtenido.


• Entre los requisitos y/o documentos parapresentar la petición se encuentran:

1. Escrito de petición Juramentado.

2. Notificación al alcalde, Fiscal de Distrito,Secretario de Transportación y ObrasPublicas, entre otros.


• En cuanto a la Petición juramentada, será necesario y encumplimiento de algunos artículos de la Ley Hipotecaria, lasiguiente información:

1. Circunstancias personales del peticionario y cónyuge, de haberlo,al momento en el que se adquirió la propiedad y al momento dela petición;

2. Descripción completa del inmueble (De acuerdo al Art. 23 de laLey);

3. Número de catastro;4. Cargas y gravámenes (de haberlos);5. Relación con el titular anterior y sus circunstancias personales;6. Cómo se adquirió el inmueble;7. Tiempo por el cual la ha poseído;8. Valor de la finca .


• También dentro del expediente de dominio sepodría dar para la parte que tenga un derechoreal sobre una finca no inscrita en el registro.

• A esto se le llama: Derecho real no inscrito.

Derecho Real No Inscrito

• Los titulares de derechos reales sobre una fincaajena no inscrita tiene la oportunidad de instaruna acción ordinaria contra el dueño de la finca.

• En resumen, expresa el Art 184: "[e]l titular deuna derecho real sobre finca ajena podrá instaruna acción ordinaria en el Tribunal donde radiqueel inmueble. La sentencia final y firme que emitaen su día el Tribunal, será titulo suficiente parapoder inscribir el derecho en el registro de lapropiedad“.

Juicio Ordinario Contradictorio

• Dicha situación ocurre cuando una finca constainscrita en el Registro a nombre de una personadistinta de quien verdaderamente tiene eldominio sobre ella.

• En esta situación, es necesario que el dueño de lafinca demande en juicio ordinario a la persona lacual aparece como titular en el Registro de laPropiedad.

• Este tema lo recoge los Artículos 183, 191, 192 y199 de la Ley Hipotecaria.

Rectificación de Cabida

• Repaso: el Registro de la Propiedad nogarantiza cabida.

• En gran parte de los casos la realidad registralno concuerda con la realidad extra registral.

• Para atemperar la realidad al acta registral serealiza el procedimiento de rectificación decabida.

• Dicho acto puede dar lugar a una disminucióno exceso de cabida.


• Hay varias maneras que rectificar la cabida según elArtículo 195 de la ley:

1. Sentencia del tribunal, esto en base a unprocedimiento de deslinde o de fijación de cabida.

2. Mediante Escritura Pública ante notario: en estasituación el Artículo 195 nos expresa que se podrárealizar por este método siempre y cuando:

A) Se trate de una disminución irrespectivamente dela cantidad de disminución o

B) De un exceso no mayor al 20%


• Regla del 20%.

• Según la Ley para que pueda ser otorgada una certificación de cabida mediante escritura pública no debe exceder de un 20%.

• En vez de ser una rectificación mediante escritura, sería necesario realizarla, pero no por Escritura Pública, sino mediante el procedimiento de Expediente de Dominio.


• Es requisito indispensable llevar a cabo unamensura técnica con arreglo a la Ley Núm. 173de 12 de agosto de 1988 y la Ley Núm. 319 de15 de mayo de 1938, según enmendadas y alo dispuesto en el Artículo siguiente. En todocaso de disminución de cabida será precisoacreditar además, la autorización de laagencia gubernamental o municipalcorrespondiente.


• En resumen:

A) Exceso de cabida no mayor al 20% se harámediante:

– Sentencia firme;

– Mensura por una persona autorizada;

– Juramentar la mensura.


B) Disminución en cabida:

– Escritura pública;

– Mensura;

– Autorización de OGPE.

C) Exceso del 20%:

– Expediente de dominio (por el exceso);

– Citación del dueño anterior .

Prescripción

• La prescripción adquisitiva o también llamadaUsucapión, tendrá el efecto de quien hayaposeído: pública, pacífica,ininterrumpidamente, con o sin junto títulopodrá inscribir la finca en el Registro luego deun dictamen del Tribunal y por el tiempo quese requiere por ley.

• La prescripción adquisitiva puede ser ordinariao extraordinaria.

Prescripción

• La prescripción en diez (10) años está dentrode la ordinaria la cual se requiere, además dehaberse realizado entre presentes, con unjusto tótulo y buena fe, una creencia subjetivaque tiene el poseedor de que quien adquirióla cosa podía transmitírsela.

• Muy similar es el caso de los veinte (20) años,que se hará entre (dueños) ausentes, pero conun justo titulo.

Prescripción

• La adquisición extraordinaria aplica a lostreinta (30) años, la cual no se requiere justotítulo ni buena fe.

• Extraordinaria nos referimos al hecho de quelos colindantes creen que quien está en esemomento en poder de la finca es el dueño.Claro, el poseedor debe estar en poder de lafinca con la intención de hacerla suya.

Prescripción

• Desglose de los requisitos ya sea en laadquisición ordinaria o extraordinaria:

1. Pública – Cuando se refiere a este término,es que el poseedor debe verse ante suscolindantes, como el dueño de la finca lacual tiene bajo su poder.

2. Pacífica – No pudo haber entrado enposesión de la cosa de forma violenta.(Rompiendo verjas, por ejemplo).

Prescripción

3. Ininterrumpida – Dependiendo si es ordinariao extraordinaria, los 10, 20 o 30 años,debieron ser ininterrumpidos. Esto ya sea queel poseedor deja de utilizar y/o poseer el bieno que un tercero lo interrumpa en su posesión.

4. Con o sin justo título – Depende también si esordinaria o extraordinaria. Justo título serefiere al hecho de quién posee la cosa tieneen su poder un documento el cual legalmentebaste para transmitir el dominio o derechoreal del inmueble.

Prescripción

5. Buena o Mala Fe

• Buena fe, es el que cree que enla adquisición efectuada no hay vicioalguno y que es válida.

• Mala fe, por el contrario es aquel que aúnteniendo conocimiento de un vicio queinvalida su título sigue poseyendo la cosa.

Prescripción

6. En concepto de dueño – Depende si se tratade la ordinaria o extraordinaria. Dávila vCórdova 77 DPR 136.– En la ordinaria representa la creencia subjetiva

del poseedor actual que adquirió de quien teniaderecho de transmitirla.

– En la extraordinaria es una evaluación objetiva, loque significa que no importa lo que crea elposeedor actual, para la comunidad el es eldueño de la cosa.

Prescripción

• En la prescripción adquisitiva en el derechoinmobiliario, la inscripción será justo título ycomo la inscripción no da derechos reales,pero si presunciones, quien tenga suinscripción se presume que ha poseído:pública, pacífica, ininterrumpidamente y debuena fe, durante la vigencia del asiento .

Bibliografía

• Ley Núm. 210 del 8 de diciembre de 2015, según enmendada,30 L.P.R.A. sec. 2001 y siguientes.

• Ley Núm. 198 del 8 de agosto de 1979, según enmendada.

• Ley Hipotecaria para las Provincias de Ultramar del 14 de juliode 1893.

• Art. II, Sec. II, Const. ELA, LPRA, Tomo 1. • Emda. I, Const. EE.UU., LPRA, Tomo 1.


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