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2Cuidado de edicinLic. Alicia Casco Guido

Diseo de PortadaReynaldo Silva Flores

Diseo y DiagramacinReynaldo Silva Flores

Revisin de TextoAnbal Ruz Armijo

Todos los derechos reservados conforme a la Ley

Ivn Escobar Fornos, 1999 HISPAMER, 1999Segunda Edicin 1999Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13Managua, Nicaragua

Impreso por Quebecor Impreandes S. A.

N346.042E 74 Escobar Fornos, Ivn

Introduccin al Derecho InmobiliarioRegistral Nicaragense / Ivn Escobar Fornos-- 2a ed. -- Managua: HISPAMER, 1999. 366 p.

ISBN: 99924-33-38-8

1. DERECHO DE PROPIEDAD2. BIENES RAICES-NICARAGUA 3. IMPUESTOSINMOBILIARIOS-NICARAGUA

3INDICE GENERAL

Reconocimientos 11Prlogo, por el Doctor Jos Mara Chico y Ortiz 13Dedicatoria 21Cdigo de Abreviaturas 22

CAPITULO I. DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 251. Concepto 252. Ambito 253. Fines 27CAPITULO II: DENOMINACIONES 291. Diversas denominaciones 29

a) Derecho Hipotecario 29b) Derecho Inmobiliario 30c) Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Real 30d) Derecho Registral 31e) Derecho Inmobiliario Registral 31

CAPITULO III: HISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA 331. Importancia de su estudio y antecedentes 332. Derecho hebreo 353. Derecho griego 364. Derecho egipcio 36

a) Sistema ptolemaico 36b) Sistema egipcio-romano 37

5. Derecho romano 386. Derecho germnico 397. Derecho francs 408. Derecho espaol 43

a) Antecedentes remotos 43b) Las pragmticas de 1539 y 1768 43c) La reforma hipotecaria en la codificacin civil 44d) La Ley Hipotecaria de 1861 47e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 1861 49

9. Derecho Nicaragense 53A. Los oficios de hipotecas 53a) Aplicacin de los oficios de hipotecas en Nicaragua 53b) Len y Granada, sedes de los dos oficios 53c) Efectos de la inscripcin 54d) El primer Registro en Nicaragua es la Notara de Hipotecas u Oficios de Hipotecas 56B. El Registro Conservatorio 57a) Implantacin del Registro Conservatorio 57b) Objeto del Registro 59C. Apreciacin del Sistema a la luz de los Principios Hipotecarios 59a) Inscripcin 59

4b) Legalidad 61c) y d) Especialidad y Tracto Sucesivo 62e) Rogacin 63f) Publicidad 63g) Prioridad 63D. Ttulos inscribibles 63E. Organizacin 64

CAPITULO IV: SU AUTONOMIA Y RELACIONES CONOTRAS RAMAS DEL DERECHO 691 . Autonoma del Derecho Inmobiliario Registral 692. Sus relaciones con otras ramas del Derecho 70

a) Relaciones con el Derecho Civil 70b) Relaciones con el Derecho Administrativo 70c) Relaciones con el Derecho Mercantil 70d) Relaciones con el Derecho Procesal 70e) Relaciones con el Derecho Internacional Privado 71f) Relaciones con el Derecho Fiscal 71g) Relaciones con el Derecho Constitucional 71h) Relaciones con el Derecho Notarial 71

CAPITULO V: LOS PRINCIPIOS DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 731. Importancia de su estudio 732. Enumeracin 733. Aplicacin de los Principios a otros Registros 73CAPITULO VI: SISTEMAS REGISTRALES 791. Utilidad de su estudio 792. Clasificacin 79CAPITULO VII: SISTEMA FRANCES 831. Textos legales 832. Rasgos fundamentales 83

a) Transmisin por el solo consentimiento 83b) Publicidad 83c) Transcripcin 85d) Rogacin 85e) Especialidad 85f) Tracto sucesivo 859) Legalidad 86h) Prioridad 86

3. Actos inscribibles 874. Organizacin del Registro 875. Crtica del Sistema 88CAPITULO VIII: SISTEMA ALEMAN 931. Textos legales 932. Rasgos fundamentales 93

a) Consentimiento e inscripcin 94b) Legalidad 94c) Tracto sucesivo 94

5d) Legitimacin 94e) Fe Pblica 94f) Rogacin 959) Prioridad 95h) Especialidad 95

3. Actos inscribibles 964. Organizacin del Registro 965. Crtica del Sistema 96CAPITULO IX: SISTEMA SUIZO 1011. Textos legales 1012. Rasgos fundamentales 101

a) Inscripcin y consentimiento 102b) Legtimacin 102c) Fe Pblica 102d) Legalidad 102e) Tracto sucesivo 102f) Especialidad 1029) Prioridad 102h) Rogacin 102

3. Actos inscribibles 1034. Organizacin del Registro 1035. Crtica del Sistema 103CAPITULO X: SISTEMA AUSTRALIANO 1071. Fuentes 1072. Rasgos fundamentales 107

a) Inmatriculacin 107b) El ttulo 108c) Transacciones posteriores 109d) Legitimacin 109e) Fe Pblica 109f) Legalidad 1099) Seguro inmobiliario 110

3. Organizacin del Registro 1104. Crtica del Sistema 110CAPITULO XI: SISTEMA ESPAOL 1151. Textos legales 1152. Principios hipotecarios en que descansa 115

a) Inscripcin 115b) Rogacin 116c) Legalidad 116d) Publicidad-legitimacin y fe pblica 119e) Especialidad 122f) Tracto sucesivo 1229) Prioridad 124

3. Ttulos inscribibles 1244. Organizacin del Registro 125

65. Crtica del Sistema 126CAPITULO XII. EL REGISTRO PUBLICO NICARAGUENSE 1331. Su implantacin y contenido 133

a) Su implantacin 133b) Contenido (Bienes, derecho y ttulos inscribibles) 134

2. Naturaleza y efecto de algunos derechos inscribibles 136A. Arrendamiento 136B. Promesa de venta 139a) El contrato de promesa 139b) La promesa de venta de nmuebles 139c) Requisitos de la inscripcin 141d) Efectos 143C. Hipoteca 146D. Anticresis 146E. Derecho legal de retencin 147

CAPITULO XIII: LOS ASIENTOS REGISTRALES 1511. Clases de asientos 1522. Inscripcin 153

A. Requisitos formales 1543. Anotaciones preventivas 1554. Clasificacin 1575. Efectos generales de las anotaciones preventivas 1596. Anotacin de demanda 161

a) Su mbito 164b) Efectos 167c) Requisitos de procedencia 173

7. Anotacin de demanda de cancelacin y rectificacin de asientos 1758. Anotacin de embargo 176

A. Efectos 1779. Anotacin de secuestro y prohibicin de enajenar 180

1) Anotacin del secuestro 180A. Efectos 181

2) Anotacin de prohibicin de enajenar 181A. Efectos 181

10. Anotacin de sentencia ejecutoriada 18111. Anotacin de demanda sobre presuncin de muerte,incapacidad para administrar, incapcidad o indignidad del herederoo legatario y cualquiera otra que modifique la capacidad civil encuanto a la libre disponibilidad de los bienes 182

A. Efectos 18312. Anotacin de legados 183

A. Efectos 18413. Anotacin por faltas subsanables o por imposibilidaddel Registrador 186

A. Efectos 190

714. Anotacin del beneficio de separacin 190A. Efectos 191

15. Otras anotaciones y en especial la de Crdito Refaccionario 191A. Efectos de la anotacin del Crdito Refaccionario 193

16. Recursos contra las providencias que admiten oniegan la anotacin 19417. Extincin de las anotaciones preventivas 195

a) Caducidad 195b) Conversin 196

18. Requisitos formales 19819. Cancelaciones 199

A. Clases de cancelaciones 199a) Cancelacin total y parcial 199b) Cancelacin de inscripciones y anotaciones preventivas hachas en virtud de escritura pblica y de las practicadas por mandamiento judicial 203c) Cancelacin a peticin de parte y de oficio 206B. Efectos de las cancelaciones 207C. Anotaciones preventivas de la demanda de cancelacin y nulidad de sta 208D. Ley de Limpieza Registral 209E. Requisitos formales 210

20. Notas marginales 21021. Asiento de presentacin 211

A. Requisitos formales 21422. Las menciones 21423. Errores y rectificaciones de los asientos 217

A. Ideas generales 217B. Clases de errores 217C. Procedimiento de rectificacin 217D. Efectos de la rectificacin 219

CAPITULO XIV: LA FINCA, SUS MODIFICACIONESY LA PROPIEDAD HORIZONTAL 2251. La finca 2252. Sus modificaciones 225

a) Desmembracin 226b) Fusin 226c) Divisin 228d) Obra nueva 228e) Rectificacin de la medida superficial 229

3. Breve historia de la propiedad horizontal 2294. Su naturaleza 2315. Su inscripcin 2316. La prehorizontalidad 234CAPITULO XV: REGISTRO, POSESION Y PRESCRIPCION 2391. Registro y posesin 239

82. Prescripcin conforme Registro 2403. Prescripcin contra ttulo inscrito 240

a) Prescripcin ordinaria 240b) Prescripcin extraordinaria 241

CAPITULO XVI: INMATRICULACION DE FINCAS 2471. Los medios de inmatriculacin 2472. El ttulo supletorio 248

A. Efectos 248a) Con relacin a los verdaderos dueos 249b) Con relacin a la prueba de la posesin 250c) Con relacin a las ventas del inmueble del cual se solicita ttulo supletorio 250B. Derechos que pueden ser objeto de titulacin supletoria 252C. Tramitacin 253a) Solicitud 253b) Prueba 255c) Oposicin 255d) Sentencia 258D. Calificacin y registro 259

3. La venta o adjudicacin forzada 2594. La prenda pretoria o anticresis judicial 2595. La doble inmatriculacin 260CAPITULO XVII: PRINCIPIO DE INSCRIPCION 2651. Valor de la inscripcin 265CAPITULO XVIII: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD 2711. Ideas generales 2712. Publicidad formal 2723. Publicidad material 2724. Legitimacin 2735. Fe pblica 274

a) Concepto 274b) Determinacin del mbito de la fe pblica 276c) El tercero y sus requisitos 279

6. Efectos que produce la mencin del aplazamientodel pago del precio y otras clusulas 2837. Proteccin de la apariencia con independencia del Registro 2838. Necesidad de la reforma 284CAPITULO XIX: PRINCIPIO DE ROGACION 2891. Comienzo de la actividad registral 2892. Legitimacin 2893. Desistimacin 2904. Excepciones al principio 290CAPITULO XX: PRINCIPIO DE LEGALIDAD 2931. Calificacin 2932. Su naturaleza 2933. Su extensin 294

94. Las decisiones del Registrador 2955. Faltas subsanables e insubsanables 2976. Medios de impugnacin ocurso y apelacin- 298CAPITULO XXI: PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD 3031. Ideas generales 3032. Su extensin 303

a) A la determinacin de la finca 303b) A la determinacin de los sujetos 304c) A la determinacin de los derechos 305

CAPITULO XXII: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO 3071. Concepto 3072. Modalidades 3083. La inmatriculacin y el tracto 310CAPITULO XXIII: PRINCIPIO DE PRIORIDAD 3151. Concepto 3152. El rango y su valor en los diferentes sistemas 318

a) Sistema romano 318b) Sistema germnico 318c) Sistema mixto 319

3. Reserva, permuta y posposicin del rango 3194. Las reservas legales 3195. La certificacin con reserva de prioridad 320CAPITULO XXIV: ORGANIZACIN DEL REGISTRO 3291. Divisin de los Registros y Poder a que pertenecen 3292. Remuneracin 3303. Responsabilidad 3304. Libros del Registro 3315. Situacin actual de los Registros 3336. La necesidad de uniformar las prcticas registrales 334

a) Justificacin del tema 334b) Mi opinin y aporte a la uniformidad 336c) Plena o Seccin de la izquierda 337d) Plena o Seccin de la derecha 339e) Incomodidades de las columnas accesorios 340f) Recomendaciones 341

7. El Registro y los adelantos de la tcnica 341RELACION DE SENTENCIAS Y CONSULTAS UTILIZADAS 345INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHO QUE SE CITAN 355INDICE ALFABETICO DE MATERIAS 364INDICE ONOMASTICO 376

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RECONOCIMIENTOS

Deseo expresar mi agradecimiento al Poeta Mario Cajina-Vega, abnegadobiblimano e inigualable editor a cuya supervisin se le confa esta obra.

Asimismo extiendo mi gratitud al antiguo Secretario de la Sala de lo Civil de laCorte de Apelaciones de Masaya, don Helmore Miranda Snchez, quien, bajo sudireccin, mecanografi los originales.

I.E.F.

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PROLOGO A LA OBRAINTRODUCCION AL DERECHO

INMOBILIARIO REGISTRAL NICARAGUENSE

No s si los profesionales del prlogo manejan unas tcnicas especialespara su confeccin, pero en cualquier caso he de anticipar que desconozco lasmismas y que en mi tercera salida como prologuista me guan dos claros moti-vos para confeccionar estas lneas. El primero y fundamental es el de la ntimaamistad que me une con el autor de esta monografa, nacida en forma epistolariay consolidada posteriormente por acontecimientos difcilmente olvidables, amistadque para m significa responder a cualquier llamada que provenga de aquel queva subido en el mismo carro que nos va paseando por la vida. Ivn es mi amigo, minoble amigo, y su peticin es sagrada para m. El segundo motivo ya es msprosaico, pues escribir el tercer prlogo para un libro de Derecho, supone para mlograr una cota que puede rematar el dicho de que no hay dos sin tres. Peroaparte de lograr esta marca en mi carrera de prologuista, creo que el nmerotres significa para m algo ms. Hace tiempo, en un primoroso artculo de ANTO-NIO DE MIGUEL en el peridico ABC, se precisaba cmo para superar las dosprimeras cifras de la Aritmtica, uno y dos, surgi el tres el cual tuvo, desde sunacimiento, como esos nios que nacen con barbas floridas de ancianos sabihon-dos, un talento inconfundible de transcendencia arbitral, un gesto definitivo deamigable componedor. Y, en efecto, con su esencia metafsica se rellenaron cum-plidamente un verbo terciar, un adjetivo tercero y un sustantivo tercera.

Y en ese terreno del terciar, tercero y tercera, la materia a la que serefiere la monografa est inmediata. Nuestra legislacin hipotecaria fiel trasun-to de la de Ultramar fue una ley de terceros, donde la figura altamente discu-tida del tercero protegido daba contenido a uno de sus principales principios.La tercera cobra relieve procesal, cuando se apoya en un pronunciamientoRegistral que avala y justifica una titularidad protegida. El terciar, al ser verbo,da cobijo a la proyeccin de comportamientos y quiz ah es donde puedan que-dar includas estas lneas.

Claro est que la proyeccin de la palabra tercero y sus derivados permitenms amplios horizontes donde los hechos histricos, las leyendas, las clasificacio-nes, los dichos, los refranes, los conjuros, etc. dan pie a una gama indefinida deposibilidades. Cabe pensar, en materia de edades, en esa tercera a la que va-mos acercndonos los que hemos doblado la esquina del medio siglo. En materiade mundos, aparece en clases sociales, jurdicas, de escalafn, de condecoracio-nes o de partidos, referimos el trmino, veremos cmo el mismo se va reflejandocon ms o menos acierto en todo ello. Y si de estos predios pasamos a losliterarios las sugerencias se multiplican, pues brotan en forma espontnea las tressalidas de Don Quijote, la picaresca manera de proceder de las brgidas, lascelestinas, las trotaconventos, las tres hijas de Elena, los tres lancerosbengales, el tercer hombre, las tres Maras, etc.

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Superando esta nostlgica tendencia al nmero tres hay que llegar al autor deesta monografa o estudio, serio, claro y sistemtico, del Derecho InmobiliarioRegistral. Ivn Escobar Fornos es hombre abierto al dilogo, estudioso, creadorde cultura y prdigo en la facilitacin de acceso a la misma. Los temas que elmundo discute en esa importante materia de creacin, difusin, proteccin y acce-so a la cultura de l los ha practicado de siempre: concibiendo y creando estudiosde derecho, difundindolos a travs de su vida profesional y permitiendo llegar alos mismos. Ivn Escobar ha sido Abogado y Notario de la Repblica de Nicara-gua, Registrador de la Propiedad en el Departamento de Masaya y Magistrado dela Sala Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya. En esa cudruple proyeccinprofesional de su vida ha tenido las grandes ocasiones de realizar todo lo queapunto, aparte de estar en contacto con los principales movimientos jurdico-hipo-tecarios que se han sucedido desde hace aos. En sus estudios, por ejemplo, senota una puesta al da de la bibliografa mundial sobre la materia; en sus salidas aCongresos Internacionales representando a su pas, sus intervenciones han sidosiempre oportunas, precisas y llenas de sugerencias y en el estudio que ahoraprologamos se nota esa madurez del estudioso que alcanza cotas previstas.

La valoracin que todo ello supone est en este momento desprendida de mivieja amistad, pues objetivamente hay que llegar a la mdula que descubra razo-nes de actuacin. Si la igualdad jurdica es una meta a conseguir, el estmulo porel esfuerzo realizado para la aportacin de cultura debe ser tambin un factordeterminante de valoraciones para lograr niveles superiores. En materia de polti-ca legislativa, social, jurdica, cultural y econmica, la palabra ascender es clave,siendo siempre negativa la de hacer descender para lograr igualdades a lostechos que han ofrecido relieves. El pas que intente depuraciones de funciona-rios destacados, tratando de lograr lneas horizontales, habr matado estmulos,habr puesto rutinas en mentes investigadoras y posiblemente habr alcanzadouna clase neutra llena de nostalgias y falta de aspiraciones. Habr vestido deuniformes grises a una clase social.

Subjetvamente tengo que aadir la parte afectiva, sentimental y evocadora derecuerdos que IVAN aporta a ese grupo de espaoles que, respondiendo a sugentil invitacin, tuvo la suerte de visitar Nicaragua para ofrecer unas conferen-cias y unos coloquios sobre materia hipotecaria en el ao 1977. De inenarrablesfueron aquellas jornadas, en las que la amistad, la cordialidad y el cario supieronsuperar las fronteras de la diplomacia. Particularmente me repeta internamente laidea de que para conocer Espaa hay que acercarse a Hispanoamrica y, una vezall, percibir lo que podramos decir orgullo de sentirse espaol. As es la capa-cidad receptiva de los paisanos de Rubn Daro.

Los profesionales del prlogo apuntan como condicin indispensable parahacer o fabricar uno, el que se domine la materia de que el libro prologado trate.Lo curioso del caso es que dominar materia es algo que en cualquier disciplinaofrece dificultades, pero cuando se trata de la referente a hipotecaria la escaladasube de tono. Creo que slo puedo aportar mi dedicacin, casi en exclusiva a

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este punto y, por supuesto, esos millones de horas destinadas al estudio de unamateria que por ser calificada de rida se hace ms sugestiva y atrayente para lapersona que se precie de jurista.

Parte, o la mayor parte, de la produccin jurdico-hipotecaria de Ivn Escobarla he ledo y la tengo subrayada, de ah que al abordar los temas que se recogenen esta monografa, sepa de antemano las grandes lneas directrices en que elautor se mueve.

Recuerdo una primera recensin de su libro Consultas de la Corte Suprema dejusticia sobre Derecho Hipotecario, all por el ao 1971, donde tuve el primercontacto con un Derecho Hipotecario vivo, nacido de unas consultas jurdicas yextraordinariamente sistematizado y con una gran capacidad de sntesis del autor.Luego han ido pasando por mis manos aparte del contacto directo con los librosy el sistema registral una serie de trabajos del autor, como el de SistemasRegistrales de la revista Encuentro; Los asientos registrales, del ao 1976;Tres temas registrales, tambin de la misma fecha; El Registro Mercantil en elanteproyecto del Cdigo de Comercio de Nicaragua, del ao 1977, etc. La tra-yectoria de este inquieto jurista tiene su base ms slida en su constante preocu-pacin por los temas hipotecarios, pero tambin se debe a esa vocacin here-dada de su padre el Dr. MANUEL ESCOBAR, Ex-Decano de la Facultad de Orientey Medioda y Ex-Profesor de Derecho Penal de la misma, a quien desde estaslneas rindo tributo de admiracin por esa coleccin de escritos que guardo en-cuadernados en mi biblioteca.

El prlogo se asemeja algo a la recensin del libro en cuanto prologuista yrecensionista tratan de ofrecer al lector una versin abreviada del contenido, peroas como en la recensin el aspecto crtico queda frenado por la esencia del tra-bajo sinptico, en el prlogo se le debe autorizar al prologuista a pequeas incur-siones crticas y, en el presente trabajo, creo que me debo circunscribir a tresacuciantes problemas que ofrece el Derecho Inmobiliario frente a un futuro: laProyeccin unitaria de lo que ha dado en llamarse Derecho Registral, la vigenciadel juego de los principios hipotecarios y la realidad que ofrece el Derecho nicara-gense. Con ello creo que apunto el contenido sustancial de la obra, prescindien-do de temas que en su exposicin didctica no ofrecen problemtica: los antece-dentes histricos y los diferentes sistemas hipotecarios.

La primera cuestin va enlazada con el problema de las denominaciones poruna parte, de sus relaciones con otros derechos y de la posibilidad o no de lograruna unificacin Registral, de otra. A mi parecer el problema de las denominacio-nes no debe preocupar profundamente, pues slo cuando con una denominacinpoco afortunada no se llegue a identificar el contenido de la materia o con ella setraten, de generalizar disciplinas que nada o casi nada tienen en comn, es viablela acepcin que quiera drsele. Siguiendo los pasos que marc en este puntoLACRUZ BERDEJO aceptamos en nuestra primera salida editorial el nombre de

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Derecho Inmobiliario Registral, cosa que tambin parece aceptar el autor de lamonografa, pero luego, en el ejercicio del derecho al arrepentimiento he vueltoa la tradicional denominacin de Derecho Hipotecario. No creo que se me debanpedir muchas explicaciones, pero si hubiera necesidad de darlas mi respuestaestara siempre pronta: porque as se le conoce tradicionalmente y porque la de-nominacin genrica de Derecho registral encierra toda la gran carga explosivade quienes agazapados en el campo de lo Administrativo pretenden amalgamarconceptos y efectos jurdicos, siguiendo ese avance espectacular de penetracinde lo pblico en lo privado.

No puede confundirse nunca un fichero, un archivo o un conjunto de referen-cias de carcter administrativo con un Registro que produce efectos jurdicos. Ycomo no puede ni debe confundirse, no puede ni debe hablarse de un posible Derecho Registral en el que se estudie en forma unitaria las diferentes modali-dades de Registros existentes. Dentro del campo de los hipotecaristas espaolesy esto creo que ya lo he dicho en alguna otra ocasin ha habido autorescomo MARIN PEREZ, AMOROS GUARDIOLA, LACRUZ BERDEJO, LOPEZ ME-DEL y GONZALEZ PEREZ, que han brindado ciertas posibilidades terminolgicas,de contenido y construccin jurdica, para que en el campo administrativo exis-tan tambin autores que se aprovechen de esas facilidades. MIGUELMONOTORO PUERTO, en un trabajo que se publica en el libro-homenaje a LOPEZRUDO, llega a las siguientes conclusiones: es necesaria y urgente crear o elabo-rar un Derecho Registral unitario, en el que se incluyan toda suerte de Registroscon las particularidades que cada uno exija; sealar que todos obedecen a cau-sas comunes; que todos son expresin de una actividad de la Administracin p-blica, cual es la actividad Registral y que, reducidos a esquema unitario y centra-dos en la Administracin, se elabore y estructure una Administracin Registral. Mivoz de alarma afortunadamente comienza a ser escuchada por algn especialistade la materia, pero no por todos, pues la mayora no logran descubrir lo quepuede significar por ejemplo un movimiento poltico disfrazado con un nombreatractivo: el eurocomunismo.

Si se lee detenidamente a IVAN ESCOBAR, en ese magnfico captulo destina-do a la evolucin de la publicidad, se ver claramente que de la publicidad noticiaprimitiva se pasa a la publicidad productora de efectos jurdicos y es ah donde lasfronteras entre lo administrativo y lo. jurdico se diferencian. La publicidad delarchivo, fichero o conjunto de referencias, no pasa de ser una publicidad noticia,una publicidad primitiva, enana, de nfima clase, exenta de juridicidad administra-tiva, en suma. La publicidad que gana, con el perfeccionamiento de los sistemasregistrales, su mayora de edad, es publicidad jurdica, que produce efectos yque legitima a quien figura como titular en una inscripcin para disponer del dere-cho que se le reconoce y proteger a quien adquiere confiado en ese pronuncia-miento. Un gran administrativista espaol GARCIA DE ENTERRIA al enjuiciaresta manera de separar lo administrativo de lo jurdico, hablaba de una posibleconcepcin plana del Derecho, pero l mismo a la hora de contemplar las tristesconsecuencias de la falta de publicidad de los Planes de ordenacin urbana, se

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aferraba a la necesaria publicidad registral, ya que el sistema administrativo es-tructurado por la Ley del Suelo era deficiente, ineficaz y perturbador.

IVAN ESCOBAR, al hacer el estudio de las relaciones entre el Derecho Hipote-cario y el dministrativo, admite la opinin comn que tradicionalmente se sustentaen este punto, pero se hace preciso reaccionar, pues si bien la funcin registraltiene grandes semejanzas con la administrativa, con la judicial e incluso con losllamados actos de jurisdiccin voluntaria, es tambin cierto que no es encajableen cualquiera de ellos plenamente, de lo cual se deduce que habr que recono-cerle una cierta autonoma diferenciadora. Quiz la diferencia de sistemas provo-que ms relaciones con lo administrativo o lo judicial, pero en lo que se refiere alderecho espaol y quede claro que no lo pongo como modlico ni el procedi-miento de inscripcin, ni la funcin calificadora ni el recurso gubernativo (recursoespecial, que ni es contencioso ni es judicial) ni siquiera la figura del Registrador ala que se le concede el carcter de funcionario pblico, permiten una semejanzacon lo administrativo, ya que en la actuacin registral el Registrador lo hace ennombre propio -nunca en nombre del Estado y bajo su exclusiva responsabilidad.

El segundo de los temas que se hace preciso destacar y que IVAN lo recogecon esa sabia prudencia que a los juristas les caracteriza- es el valor y vigenciaque en los momentos actuales pueden tener los principios hipotecarios. La refe-rencia al tema no es nueva, pues en mi gira por Iberoamrica en el ao 1977, yaapunt el problema. Para Ivn los principios hipotecarios, consciente de su bon-dad y valor cientfico, deben acogerse como la mejor forma de exponer los cono-cimientos de Derecho Inmobiliario Registral. Es decir, para IVAN, los principioshipotecarios tienen de un lado el valor cientfico que su construccin dogmticales impuso y de otro el valor pedaggico que facilita la exposicin de la materia.Frente al avance que signific el aspecto metodolgico de los principios que des-tac Don Bienvenido Oliver, surgi luego el dogmtico constructivo de don Jerni-mo Gonzlez y la posterior aceptacin unnime de la doctrina. Pero a partir de laobra de SANZ FERNANDEZ comenz la crtica a esos dos aspectos de los princi-pios, culminando la misma en el I Congreso Internacional de Derecho Registral enel que Tirso Carretero, por una parte, y Gl Marqus, por otra, abren nuevas posi-bilidades a la doctrina de los principios. El primero sostiene que la doctrinahipotecarista est necesitada de afrontar su confrontacin con las nuevas orienta-ciones jurdicas que tienden a colocar los principios por encima de la Ley y elpensamiento aportico o problemtico sobre el sistemtico y hacen delcomparativismo el instrumento bsico de la evolucin jurdica. El segundo entien-de que ha llegado el momento en que se vuelva la vista a los aspectos sociolgi-cos y reales del problema y, dando un giro de ciento ochenta grados, adoptemosnuestras mentalidades a la funcin social que nos corresponde como miembroscualificados de una comunidad organizada, concluyendo que slo existe comoprincipio registral el de organizacin del trfico jurdico.

As las cosas, hay que aadir en forma de colofn lo que CABANILLAS GALLASdeca en su discurso de ingreso en la Real Academia de Jurisprudencia y Legisla-

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cin y que viene a ser lo ltimo, por ahora, que sobre la materia se ha dicho.Despus de examinar la teora general de los principios generales del Derechocomo fuentes y hacer su diseccin y clasificacin, entiende que dentro del Dere-cho Hipotecario la mayor parte de los principios son institucionales al ser elRegistro de la Propiedad una institucin, como el de la publicidad, existiendo algu-no, como el de buena fe, que es axiolgico reducido a consecuencias espec-ficas dentro del mbito de una institucin y otros que son tpicamente dogmti-cos como los que se derivan de la inscripcin constitutiva de la hipoteca. Loimportante, a mi entender, no es la aceptacin y clasificacin de los principios, sinola proyeccin que los mismos han tenido a travs de la legislacin hipotecaria enla aplicacin de la jurisprudencia de problemas. La fecundidad de la legislacinhipotecaria se produjo por la feliz conjuncin de adaptar la solucin al caso con-creto y de permitir recurrir ante un rgano especializado como es la DireccnGeneral de los Registros y del Notariado, crendose con ello una jurisprudenciade problemas, que asociada a una rpida recepcin normativa por va de cons-tantes reformas reglamentarias ha logrado el excepcional nivel tcnico y jurdicode nuestra legislacin hipotecaria. Aadir ms en estos momentos de adaptacinde nuevas tcnicas y de restructuracin de esquemas parece imprudente. Enrodaje nuestra vigente Constitucin, slo cabe apuntar que el artculo 9,3 de lamisma ofrece al ciudadano espaol el principio de la seguridad jurdica (en otrosse habla slo de seguridad) y esto supone que al lado de la segurdad del dere-cho que inevitablemente tutelan los Jueces y Tribunales, la Constitucin reconocey ampara el principio de la seguridad del trfico jurdico, esencia del Registro de laPropiedad y, para hacerlo efectivo, tambin se reconoce el principio de legali-dad.

El ltimo tema que me he propuesto abordar en estas notas es el DerechoNicaragense en su especialidad hipotecaria. IVAN ESCOBAR en esto es maestroy del conjunto del cuestionario que se ofrece, se descubre de inmediato ese estu-dio de las materias ms importantes que van desde la precisin de los derechosinscribibles hasta la organizacin de los Registros pasando por el concepto y cla-ses de asientos, la finca, modificaciones e inmatriculacin, los problemas de pose-sin y el estudio de los principales principios. El pensamiento crtico de IVAN frentea todo este cmulo de materias tratadas es que el sistema nicaragense es bue-no, ya que setenta aos de aplicacin lo demuestran. No obstante, aade, seprecisa una formulacin tcnica de los principios y el reforzamiento de los mismosen su aplicacin. Se hace preciso incorporar medios tcnicos que faciliten el des-pacho de los documentos. Quiz sea importante la unificacin de criterios en laapiicacin.

No es lo mismo hablar de un sistema registral por haber estudiado su funciona-miento que por haber visto cmo funciona y, en esto, yo puedo aadir que sigue elsistema nicaragense las mismas huellas del sistema espaol, con sus peculiari-dades impuestas por esa forma de organizacin de vida que cada pas lleva im-puesta por su idiosincrasia. La bondad de un sistema slo es predicable en fun-cin del sitio al que ha de aplicarse, regla de oro que parece olvidar el legislador y

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hasta el poltico: lo mejor es enemigo de lo bueno. Todos los sistemas tienen algode bueno. Yo recuerdo, y es pura ancdota, que entre las cosas que he incorpo-rado a mi forma de extender los asientos de presentacin es una manera queaprend del sistema nicaragense. Nosotros aqu, al terminar cada asiento depresentacin, lo fechamos y en Nicaragua no sucede eso, pues el cierre o ladiligencia del cierre es la que nicamente lleva la fecha que se extiende a todos losasientos practicados durante el da en las horas hbiles.

Termino. Al placer y el honor que para m significa prologar una obra de estasdimensiones, donde el estudioso ha de encontrar el elemento de trabajo que pre-cisa para su conocimiento y sucesivas investigaciones, se une la satisfaccin dever cumplido en un jurista ese anhelo de proporcionar a los dems unos conoci-mientos a los que todos tienen opcin a poseer. Quiz esa sea la grandeza delderecho de autor: permitir con su desprendimiento que todos puedan acceder asu creacin de cultura. -

JOSE MARIA CHICO Y ORTIZRegistrador de la Propiedad

Registrador General de la Propiedad Intelectual.MADRID, febrero de 1979.

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A m esposa Ileana,

lo mismo que a mis hijos Ivn y Ofelia.

I.E.F.

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CODIGO DE ABREVIATURAS

AAMN Anales de la Academia Matritense del NotariadoBj: Boletn Judicial de la Corte Suprema de Justicia de NicaraguaC.: Cdigo CivilCC.: Cdigo de ComercioCn.: Constitucin Poltica de la Repblica de NicaraguaCta.: Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de NicaraguaLH: Ley Hipotecaria EspaolaLI: Ley de InquilinatoPr.: Cdigo de Procedimiento CivilRCDI: Revista Crtica de Derecho InmobiliarioRDN: Revista de Derecho NotarialRDP: Revista de Derecho PrivadoRDR: Revista de Derecho RegistralRH: Reglamento Hipotecario EspaolRN: Revista NotarialRRC: Reglamento del Registro ConservatorioRRP: Reglamento del Registro PblicoS.: Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua

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ADVERTENCIA PRELIMINAR

Ya en prensa este libro, el nuevo Gobierno Revolucionario Sandinista derogla Constitucin sin que, a la actualidad, hyase afectado el sistema registral aquestudiado. Todas las disposiciones constitucionales citadas estn, pues, ahoraderogadas.

La bibliografa foliada al final de cada captulo comprende tambin obras nocitadas en el texto que, tratan sobre las materias expuestas.

EL AUTOR

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Captulo IDEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

1. Concepto2. Ambito3. Fines

1. Concepto

El Derecho Inmobiliario Registral es un conjunto sistemtico de normas queregulan la inscripcin del dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles,los efectos que sta produce y la organizacin y funcionamiento del Registro.

Sus normas no tienen naturaleza uniforme; unas son sustantivas, otras adjetvas;unas son de derecho privado, otras de derecho pblico.

Se ocupa solamente del aspecto dinmico de los derechos reales (adquisicin,modificacin y extincin al contacto con el Registro), pues el aspecto esttico (es-tructura y contenido) queda reservado al Derecho Civil.1

Son muchas las definiciones que se han dado por la doctrina, que van desdelas ms amplias y comprensivas de los dos aspectos de la relacin jurdica real,hasta las que encierran solamente el aspecto dinmico. Como ejemplo de lasprimeras podemos citar la de don Bienvenido Oliver, quien consider a la LeyHipotecara como un conjunto sistemtico de reglas o preceptos legales acercade los derechos constituidos sobre cosa raz o inmueble; es decir, un verdaderoderecho inmobilario.2 Como ejemplo de las segundas se puede tomar la de Fran-cisco Hernndez Gil que dice: Derecho Hipotecario es el conjunto de normas queregulan la publicidad registral de los actos de constitucin, transmisin, modifica-cin y extincin de los derechos reales sobre fincas.3

2. Ambito

Antes de concretar el mbito del Derecho Inmobiliario Registral en cuanto a losbienes y derechos inscribibles, es conveniente expresar Igunas ideas sobre elalcance de la publicidad registral.

La publicidad Registral se extiende a las relaciones patrimoniales de las perso-nas y acompaa al individuo en los momentos ms importantes de su existencia,nacimiento, matrimonio y muerte (Registro del Estado Civil). Tambin se refiere alas personas jurdicas (Registro Mercantil).

1. Segn Rocta Sastre, ms que la anatoma del dominio y derechos reales inmobiliarios le interesa subiologa. Derecho.... Tomo I, p. 12.

2. Oliver: Derecho..., Tomo I, p. 880. En las Pginas 409 y 410 formula una amplia definicin la LeyHipotecaria.

3. Hernndez: Introduccin....... p.18.

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4. Contribucin de la legislacin hipotecaria a nuestro progreso jurdico. Libro Homenaje. Centro de EstudiosHipotecarios. Madrid, 1974. Tomo lI, p. 483.

5. La idea corresponde a los autores italianos N. Covello, Salvatore Pugliatti y Renato Corrado, citados porlos autores espaoles. Para Amors Guardiola la tarea es difcil y advierte. Basta con pensar, por lo querespecta a la organizacin espaola, la dificultad de reducir a esquema unitario los tres Registros demayor eficacia jurdica: el Registro Civil, el Mercantil y el de la Propiedad. El Registro Civil proyecta Supublicidad sobre personas y hechos y actos a ellas relativos; el de la Propiedad sobre fincas y derechos

De ordinario, no se extiende a los derechos de crditos, pero encuentra aplica-cin efectiva en los derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles.

La clsica distincin entre bienes muebles e inmuebles ha perdido valor conrelacin a la publicidad, pues en la actualidad se distingue entre bienes registrablesy no registrables, cualquiera que sea su naturaleza, siendo en consecuenciainscribibles tanto los derechos reales sobre muebles como sobre inmuebles, peropara la inscripcin o publicidad de estos derechos se requieren, en los bienessobre los cuales recaen, los requisitos o condiciones siguientes: a) facilidad paraidentificarlos y diferenciarlos (inmuebles, vehculos automotores, aeronaves y bu-ques). El principio de especialidad es aplicable tanto en los registros de inmueblescomo en los de muebles. No debemos olvidar que la eficiencia de la publicidaddepende en gran medida de dicho principio; b) durabilidad. Llenan este requisitolos inmuebles y algunos muebles, como por ejemplo, los buques, aeronaves yvehculos automotores. Razones de utilidad aconsejan que los bienes mueblesconsumibles o de escaso valor econmico se excluyan de la publicidad. Se consi-dera que resulta anti-econmico un rgimen de publicidad sobre esta clase debienes. En los llamados bienes inmateriales (propiedad intelectual y propiedadindustrial) tambin concurren los requisitos de durabilidad e identificabilidad, porlo que estn sujetos al rgimen de la publicidad.

Para Rica y Arenal, los muebles, en cuanto sean durables e identificables, sonaptos para un sistema de Registro.4

La anterior distincin entre bienes registrables y no registrables no ha termina-do con la antigua distincin entre bienes muebles e inmuebles, la summa divisio delas cosas, pero no constituyen un obstculo para extender la publicidad a losbienes muebles, ni un criterio determinante de los bienes sujetos a inscripcin.

El Cdigo Civil italiano de 1942 reconoce en su artculo 815 la existencia de losbienes muebles registrables.

El estudio y tratamiento unitario del fenmeno publicitario es un tema que in-quieta a los modernos registralistas por su importancia cientfica.

Ya se han dado los primeros pasos, pero su realizacin es difcil.5

De mayor aceptacin, tanto en el campo legislativo como en el doctrinal es surelacin con la publicidad de los bienes inmuebles y muebles, pues se considera

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que el rgimen de publicidad de stos no tiene que diferir sustancialmente del deaquellos.6

El Derecho Inmobiliario Registral no se ocupa de la publicidad mobiliaria, de lamercantil, ni de la referente al estado civil de las personas. Reduce su mbito, encuanto a la materia inscribible, a la publicidad del dominio y dems derecho sobreinmuebles.7 Esto no quiere decir que no existen algunos casos excepcionales en quelos derechos personales ingresan al Registro (embargo, promesa de venta, etc.).

3. Fnes

La publicidad inmobiliaria registral tiene como fin primordial el dotar de seguri-dad jurdica al trfico jurdico inmobiliaiio, lo cual favorece el aumento del crdito,la circulacin de la riqueza territorial la moderacin del inters del dinero, la ocul-tacin de gravmenes y la doble venta (fines secundarios derivados del de segu-ridad).

En la decisin del conflicto entre la seguridad del trfico y los derechos subje-tivos, debe prevalecer una posicin de equilibrio, pues no debe procederse enforma exclusiva a favor de uno de los dos extremos. La seguridad del trfico debelograrse en armona con la tutela de los derechos subjetivos.

BIBLIOGRAFIA FOLIADA

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Casa Editorial, Barcelona, 1956; 2a. ed., pp. 5 y 6.

sobre las mismas; el Mercantil comprende tanto cosas y derechos reales (buques, aeronaves), comopersonas y actos que a ellas afectan (comerciantes individuales, sociedades, etc.). Se entrecruzan as!dos tipos de publicidad, la personal y la real, que no slo recaen sobre objetos diferentes, sino que seorganizan en forma separada (folio personal, folio real), responden a distintas necesidades y producenefectos no coincidentes---. (Sobre el Derecho..., p. 84).

6. Francisco Hernndez Gil dice: sin embargo, interesa advertir que el tratamiento unitario de la publicidad,aunque conveniente para el progreso de la ciencia jurdica, no es tarea fcil. Como la publicidad semanifiesta en campos diversos Y, en parte, con fines distintos, agrupar todas las manifestaciones delfenmeno para su tratamiento unitario es una tarea ardua y difcil, de resultados prcticos dudosos. Nodecimos lo mismo de la unificacin de la publicidad inmobiliaria y mobiliaria. Esta es conveniente y til y enlos derechos positivos de algunos pases se ha iniciado ya. Las razones que en pocas histricasaconsejaron dispensar distinto tratamiento jurdico, en orden a la publicidad, a unos y otros bienes, nosubsisten en la actualidad. Los muebles presentan hoy iguales exigencias publicitarias que los bienesinmuebles y su rgimen de publicidad no tiene que diferir sustancialmente al establecido para stos. (OP.cit., p, 6).

7. De donde resulta, expresa Hernndez Gil, que el Derecho Hipotecario, dentro de la teora general de lapublicidad, tiene un campo de accin muy limitado. Slo se ocupa de la publicidad de los den chos realesinmobiliarios, desentendindose de la relativa a derechos mobiliarios y de la que pertenece a la esfera delas personas. (Op. cit.. P. 18).

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Captulo IIDENOMINACIONES

1. Diversas denominacionesa) Derecho Hipotecariob) Derecho Inmobiliarioc) Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Reald) Derecho Registrale) Derecho Inmobiliario Registral

1. Diversas denominaciones

Nuestra disciplina ha recibido numerosas denominaciones. Entre las ms usua-les, estn las de Derecho Hipotecario, Derecho Inmobiliario, Registro de la Propie-dad o Registro Jurdico Real, Derecho Registral, y Derecho Inmobiliario Registral.No existe, pues, uniformidad en la doctrina en cuanto al uso de la denominacin.

a) Derecho Hipotecario

La denominacin Derecho Hipotecario es la ms usual1 y encuentra su jus-tificacin en dos hechos: 1) Nuestra disciplina nace a impulso de las necesidadesdel derecho real de hipoteca, que es el derecho real que ms requiere de unrgimen de publicidad; recurdese, que los primeros Registros inmobiliarios fue-ron de hipotecas.2 2) Las leyes de algunos pases que regulan la publicidad inmo-biliaria son llamadas hipotecarias (Espaa, Blgica, etc.).3 La referida denomina-cin es diminuta, pues slo se refiere al derecho real de la hipoteca, limitando elcampo de la disciplina; sin embargo, usualmente se emplea en un sentido ampliocomprendiendo la publicidad del dominio y dems derechos reales; es decir, seusa el trmino como equivalente a Derecho Inmobiliario Registral. Para SnzFernndez, las denominaciones Derecho Inmobiliario y Derecho Hipotecario no

1. Esta denominacin es propiciada por don Jernimo Gonzlez en sus Estudios.... Tomo I, p. 23. Losdestacados hipotecaristas espaoles Chico y Bonilla, aunque rinden culto a la denominacin DerechoHipotecario titulan su obra Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral. Roca Sastre, en la quinta edicinde su obra Derecho Hipotecario, a pesar de su mismo ttulo dice que sera mejor hablar de DerechoInmobiliario Registral (Op. cit., Tomo I, p. 10) y en la sexta edicin conserva siempre la denominacin deDerecho Hipotecario.

2. Para don Agustn Aguirre la denominacin tiene valor pero la poca en que la publicidad registral tenacomo centro a la hipoteca, pero al extenderse la publicidad al dominio y dems derechos reales, resultainsuficiente. Derecho.... pp. 31 y 32.

3. Pedro Gmez de la Serna, despus de sealar las cualidades que debe tener una denominacin, lasdificultades y peligros que significa su escogencia, sostiene que la denominacin de Ley Hipotecaria,aunque no abraza todo lo que la ley contiene, difcilmente podra ser sustituida para el uso por otra quemejor correspondiera a su objeto. Sin embargo, reconoce que no es inmejorable. La Ley.... Tomo I, pp.220, 221 y 222. Daz Moreno sostiene que comprende al dominio, a la hipoteca y a los otros derechosreales, por lo que con propiedad no puede ni debe llamarse Ley Hipotecaria, porque las cosas no tomenel nombra del accidente, sino de la substancio y tal sucedera tambin, por ejemplo, si para designar elCdigo de Comercio, se le llamara Cdigo de Sociedades Mercantiles. Estudios elementales.... Tomo I.pp. 41 v 42.

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son muy apropiadas;4 la primera, por ser demasiado amplia y la segunda por serdemasiado restringida, siendo sta la ms aceptable por la importancia que tieneel derecho real de hipoteca en el nacimiento, estudio y contenido de nuestra dis-ciplina, adems del hecho de usar el adjetivo hipotecario como sinnimo deRegistral: as, los sistemas de registro son denominados hipotecarios; los princi-pios fundamentales de los mismos, principios hipotecarios y los libros de registrose llaman libros hipotecarios, etc.

b) Derecho Inmobiliario

Esta denominacin fue introducida a la doctrina espaola por don BienvenidoOliver, habindola tomado l del Derecho alemn.5 Contrariamente a la denomi-nacin anterior, peca por exceso, pues comprende el aspecto esttico de los de-rechos reales que, segn ya se expres, corresponde exclusivamente al DerechoCivil.6

c) Registro de la Propiedad o Registro Jurdico Real

El hipotecarista espaol Ignacio D. Casso Romero, motivado por el gran augeque haba experimentado la hipoteca mobiliaria y su inscripcin en el Registro,critica la denominacin Derecho Inmobiliario y propugna por la de Registro de laPropiedad o Registro Jurdico-Real, cuyos nombres expresa evitan, de unaparte, el limitarlo a los bienes races y a los derechos eales inmobiliarios; de otra,el que se pueda entender restringido al derecho real de hipoteca; y, en fin, el quese le atribuya una funcin definidora de los derechos reales, en vez de puramentepublicitaria de los mismos y protectora de los intereses de las personas que inter-vienen en su vida de trfico jurdico-econmico, que es la que ciertamente persi-gue.7

Para Angel Cristbal Montes el hecho de admitirse la hipoteca mobiliaria no esmotivo suficiente para cambiar la denominacin a nuestra disciplina y trasladar elpunto de referencia de la misma de la parte fundamental (regulacin de las formasde publicidad de los actos modficativos de los derechos reales para dotar deseguridad al trfico jurdico) a la meramente formal o accidental (el Registro de laPropiedad). Una disciplina dice se concepta por su objeto o fin, no por elespecfico medio instrumental adoptado para el logro de aqul.8

4. Instituciones de..., Tomo I, pp. 13 y 14.5. Derecho Inmobiliario...6. Segn Hernndez Gil, la denominacin Derecho Inmobiliario se presta a confusiones, por no acotar la

materia inmobiliaria, pues Derecho Inmobiliario es tambin el Derecho Agrario y el llamado Derecho deArrendamientos, y nada tienen en comn con el que es objeto de nuestro estudio (Op. cit., p. 19).

7. Derecho Hipotecario..., pp. 5, 6 y 7. Actualmente son muchos los pases que tienen organizados, conmayor o menor amplitud, registros de bienes muebles. Entro el 27 de octubre de 1977 y el 2 de noviembredel mismo ao, se celebr en San Juan de Puerto Rico el III Congreso Internacional de Derecho Registral,en el cual se sentaron principios y normas referentes al Registro de bienes muebles.

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d) Derecho Registral

El profesor espaol Pascual Marn Prez, despus de determinar los bienesobjeto de publicidad formal o registral, expresa la idea de un Registro nico queconstate los cambios de titularidades de esos bienes; y, congruente con tal idea,usa la denominacin de Derecho Registral.9

Esta denominacin del profesor Marn Prez tiene validez para expresar elcontenido del pretendido Derecho Registral unitario, que comprende diferentesmanifestaciones de la publicidad registral (Registro de la Propiedad, Registro Ci-vil, Registro Mercantil, etc.), pero no es aceptable para nuestra disciplina ya queno concreta o delimita su mbito, el que, segn hemos expresado se extiende a lapublicidad inmobiliaria.10

e) Derecho Inmobiliario Registral

Esta denominacin es la que ms se ajusta al contenido de nuestra disciplina,por lo que goza de gran aceptacin.11

No obstante, muchos autores siguen usando la denominacin de Derecho Hi-potecario, pero en el sentido, s, de equivalente a la que nos ocupa.

BIBLIOGRAFIA FOLIADA

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CARRAL Y DE TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porra,S. A., Mxico, 1979; pp. 211 y 212.

8. Introduccin al Derecho..., p. 133.9. Introduccin...10. Hernndez Gil seala que la denominacin Derecho Registral, que puede ser vlida para delimitar la

materia relativa al estudio unitario de los rganos establecido por el Estado para el cumplimiento, a travsde la registracin de fines diversos (fiscales, administrativos, publicitarios), es excesivamente ampliapuesto que no todo el Derecho registral tiene inters para el conocimiento y desarrollo de la publicidadinmobiliaria, nica que nos interesa para la exposicin de esta disciplina. (Op. cit., p. 19).

11. Entre otros autores es aceptada por Angel Cristbal Montes (Op. cit, p. 137) y Lacruz Berdejo (DerechoInmobiliario.... p. 20). Amors Guardiola, apoyado por su prologuista Juan Jos Benaya, sostiene queesta denominacin subraya lo inmobiliario, en vez de proceder en sentido inverso, por lo que debeninvertirse los trminos, leyndose la denominacin as: Derecho Registral Inmobiliario (Sobre el Dere-cho..., p. 42). Para Morell y Terry este nuevo Derecho debe denominarse Derecho Registral Inmobiliario,ya que el Registro es antecedente y complemento indispensable de su contenido, y constituye elinstrumento mediante el cual se desenvuelve en la prctica, de tal manera que, respecto a esta nuevaciencia, puede decirse que para ella lo que no est en el Registro es como si no estuviera en el mundo(Comentarios.., t. I, p. 78). Fernando Campuzano y Horma denomina a la nueva rama tambin DerechoRegistral Inmobiliario (Principios Generales.... t. I, p. 4). Finalmente, en la Carta de Buenos Aires se us ladenominacin de Derecho Registral Inmobiliario para designar a nuestra disciplina.

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ZUMALACARREGUI MARTIN-CORDOVA, Tomas de. Causa y Abstraccin Causal enel Derecho Civil Espaol, Centro de Estudios Hipotecarios, Madrid; 1977; p. 273.

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Captulo IIIHISTORIA DE LA PUBLICIDAD INMOBILIARIA

1. Importancia de su estudio y antecedentes2. Derecho hebreo3. Derecho griego4. Derecho egipcioa) Sistema ptolemaicob) Sistema egipcio-romano5. Derecho romano6. Derecho germnico7. Derecho francs8. Derecho espaola) Antecedentes remotosb) Las Pragmticas de 1539 y 1768c) La Reforma hipotecaria en la Codificacin Civild) La Ley Hipotecaria de 1861e) Las tres grandes reformas de la Ley Hipotecaria de 18619. Derecho NicaragenseA. Los Oficios de Hipotecas

a) Aplicacin de los Oficios de Hipotecas en Nicaraguab) Len y Granada, sedes de los dos Oficiosc) Efectos de la inscripcind) El primer Registro en Nicaragua es la Notara de Hipotecas u

Oficios de HipotecasB. El Registro Conservatorio

a) Implantacin del Registro Conservatoriob) Objeto del Registro

C. Apreciacin del Sistema a la luz de los Principios Hipotecariosa) Inscripcinb) Legalidadc) y d) Especialidad y Tracto Sucesivoe) Rogacinf) Publicidadg) Prioridad

D. Ttulos inscribiblesE. Organizacin

1. Importancia de su estudio y antecedentes

Para penetrar y comprender mejor las instituciones jurdicas y proyectarlas alfuturo, es conveniente estudiarlas desde sus orgenes mismos. El derecho inmo-biliario registral obedece a este mtodo. En su estudio histrico, se apreciarn losdiferentes instrumentos de publicidad y las realidades a que respondan en laspocas respectivas.

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El hombre, a travs de la Historia, ha empleado diferentes medios de publici-dad inmobiliaria; a saber: la entrega de la cosa, los ostraka, las tabule, los horoi,hasta llegar, en pocas ms recientes (s. XII) y en los pases germnicos, al usodel Libro Registro, considerado como el verdadero antecedente del Registro de laPropiedad.

Aunque sus finalidades y justificaciones no coincidan exactamente con las queinforman la publicidad registral moderna, las figuras o medios de los derechosantiguos son los antecedentes o grmenes de aqulla. La publicidad no es patri-monio exclusivo de nuestro tiempo. El moderno sistema registral es producto deun largo proceso de perfeccionamiento de las tcnicas y medios empleados. Sinembargo, algunos tratadistas pretenden romper ese encadenamiento histrico alsostener que la publicidad Registral moderna no encuentra precedentes en losderechos antiguos.

Sanz Fernndez sostiene que la afirmacin de que las antiguas solemnidadesque acompaaban a los actos de transmisin de los derechos reales eran formasde publicidad incurre en una confusin: la de las formas constitutivas o de pruebadel derecho y las formas de publicidad del mismo. Las primeras van dirigidas pre-cisamente a conseguir o probar el efecto perseguido por la voluntad de los parti-culares de crear o transmitir el derecho real; existen, para esta clase de derecho,como existe el formalismo en general para todos los actos jurdicos. Las segundasvan dirigidas exclusivamente a hacer pblico, con mayor o menor eficacia, el dere-cho real existente. Es cierto que pueden coincidir con aquellas, cumplindoseambos fines mediante una sola formalidad. Mas no es este el caso de los pueblosantiguos, en que el formulismo va dirigido solamente a la obtencin del efecto,creacin o modificacin del derecho real, o, todo lo ms, a su prueba, pero no a lapublicidad del mismo. Aunque quisiera verse, contina dicho autor, funcin depublicidad en estas formas y solemnidades de los antiguos ordenamientos jurdi-cos, lo seran nicamente en el primero de los sentidos antes indicados, es decir,como simple publicacin o notoriedad, y los fines con ellas perseguidos distanmucho de tener contacto con el moderno principio de publicidad. 1

Cristbal Montes refuta alguno de los argumentos de Sanz y sostiene que esteautor hace un enfoque parcial o inexacto, cual es el de contemplar la publicidadexclusivamente en el sentido en que la entiende, trata y valora la ciencia jurdicamoderna. Afirma que, si se habla de publicidad en los ordenamientos antiguos, escon la salvedad de hacer constar que entre sta y la publicidad actual existennotables diferencias en cuanto a su significacin, y fines, y que la publicidad primi-tiva no puede estimarse como publicidad registral, que es la manera en que laconcibe y la configura el derecho moderno. Por lo expuesto, estima que lo correctoes partir de la neta distincin entre publicidad no registral y pubircidad registral, ysostener que, mientras la primera es posible remontarla hasta las ms antiguastransmisiones inmobiliarias (con fines muy ajenos a los modernos de garantir a los

1. Instituciones ... Tomo 1, p. 42.

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terceros y favorecer el crdito tutela de los derechos supervivientes de la comu-nidad, la tribu o la familia, fines fiscales o de conservacin de la. prueba, o remi-niscencias del antiguo consentimiento de la colectividad para la transmisin de losbienes), la segunda, contrariamente, constituye con toda evidencia unaestructuracin moderna de la publicidad, en cuanto se ha considerado que lasnuevas funciones que se asignan al principio de publicidad (salvaguardia de labuena fe y proteccin de los derechos de tercero) slo pueden lograrse, de unamanera eficaz y segura a travs del instrumento tcnico e idneo que el Registrosupone. Finalmente, sostiene que los sistemas o regmenes de publicidad registralson de origen moderno, pero acepta que constituyen el trmino de un procesohistrico que arranca de primitivos sistemas de publicidad inmobiliaria no registrales,por lo que estima exacto que Roca Sastre, al clasificar los sistemas inmobiliariosen no registrales y registrales, considere que los primeros constituyen autnticosy necesarios antecedentes de los segundos.2

Roca Sastre seala que es discutido el tema de la relacin de las frmulas ysolemnidades antiguas en las transmisiones y gravmenes con la publicidad en elaspecto que interesa al Derecho Inmobiliario Registral; esto es, en su manifesta-cin de dispositivo de seguridad del trfico inmobiliario y que se traduce concreta-mente en la proteccin del tercero. Pero, colocndose entre los que niegan yafirman la relacin aludida, manifiesta ver en algunas de dichas frmulas y solem-nidades antiguas el germen que conducir ms tarde a la idea bsica en queahora descansa la institucin registral.3

2. Derecho hebreo

En los textos del Gnesis y del Levtico ciertos tratadistas se apoyan para sostenerque el origen de la publicidad inmobiliaria se encuentra en el derecho hebreo.

De conformidad con el captulo XXIII del Gnesis, Abraham, que desea adquirirun terreno para enterrar a Sara, paga el precio convenido, en presencia del pue-blo reunido en la puerta de la ciudad.

En el captulo IV del Libro de Ruth se relata la venta que hace Noem a Booz enlas puertas de la ciudad, en presencia del pueblo y de diez ancianos.

En el captulo XXXII del Libro de Jeremas se describe detalladamente la ventaque hace Janamel a su primo Jeremas. Obsrvese que a esa venta se le agreganotros requisitos, como son la presencia de testigos especiales y la necesidad dehacer constar la transmisin en documento escrito extendido en duplicado, uno decuyos ejemplares es cerrado y sellado ante los testigos y el otro queda abierto.

2. Introduccin ... , pp. 39 y 40.3. Derecho... Tomo 1 p. 24

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3. Derecho griego

En Grecia no exista uniformidad en las formas de publicidad inmobiliaria ensus distintas regiones y ciudades. En algunos lugares, a la transmisin concurrantres personas a fin de que pudiesen testimoniar sobre el acto, quienes recibanpblicamente una moneda, segn unos del comprador, segn otros, del vende-dor. En otras regiones, la transmisin se anunciaba por medio del pregonero p-blico o a travs de carteles fjados en sitios pblicos. Posteriormente, el anunciode la transmisin adquiere mayor rigurosidad con la intervencin del Magistrado,inicialmente como testigo y despus como autorizante del acto, lo que viene aconstituir una especie de investidura pblica a favor del adquirente.

En el Atica la hipoteca era grabada en piedras o en postes de madera, llama-dos horoi, colocados en los fundos gravados. En la inscripcin de los horoi sehaca constar, para conocimiento de los terceros, los siguientes datos: identifica-cin del objeto hipotecado, naturaleza de la garanta y del crdito, el importe deste, nombre del acreedor y fecha de constitucin de la hipoteca.

Tambin existieron en otros lugares Registros pblicos en los que se inscribanlos actos y contratos relativos a bienes inmuebles.

En Rhodas, para la validez de la venta, era necesaria su inscripcin en elRegistro Pblico. En Efeso las enajenaciones se publicaban por cartel expuestoen el templo de Diana, envindose una copia al encargado del Registro para quelas operaciones pudieran ser conocidas por los interesados. En otros lugares, eladquirente no estaba obligado a pagar el precio si el transferente no le exhiba lacertificacin extendida por el archivero de ttulos, en la cual constase que el in-mueble se encontraba libre de cargas y gravmenes.

4 : Derecho egipcio

El estudio del derecho egipcio es muy interesante a los fines de la publicidadinmobiliaria, ya que logr estructurar una publicidad bastante adelantada y orga-nizada.

En Egipto distnguense dos regmenes registrales: el sistema ptolemaico, quecomienza el ao 305 a. C., y el sistema egipcio-romano correspondiente al pero-do de la dominacin romana, la cual principia el ao 30 a. C., cuando Octavianoanex aqul pas al Imperio romano.

a) Sistema ptolemaco

La influencia griega se hace sentir en esta poca. Las transmisiones inmobilia-rias se documentaban en oficinas pblicas, llamadas grafeia en las aldeas yagoranomeia en las ciudades, a cargo de funcionarios notariales o agoranomoi.Existe una diferencia entre los documentos emanados de una u otra oficina pbli-

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ca. Los segundos slo los poda otorgar el agoranomos previa demostracin de lalegtima titularidad del enajenante. Luego, los mencionados documentos se inscri-ban en el Registro fiscal o tamai, a efectos del pago del impuesto de transmisinde bienes. La toma de razn se denominaba anagrafe o katagraje. La inscripcinsupone el reconocimiento oficial de una persona como propietaria, por lo que elRegistro no slo tena fines fiscales, sino que tambin atenda a la formacin delos ttulos autnticos.

b) Sistema egipcio-romano.

Durante la dominacin romana existieron dos oficinas pblicas: la bbliozekedemosion logon, o archivo de negocios pblicos, y la bbliozeke enkteseon, oarchivo de adquisiciones.

Parece ser que los fines de la bibliozeke demosion logon fueron puramentefiscales, por lo que no es objeto de nuestro estudio.

La bibliozeke enkteseon, en cambio, es considerada un valioso precedente dela publicidad inmobiliaria y as procederemos a researla.

En la bibliozeke enkteseon se inscriba el dominio de los inmuebles y los dere-chos reales que lo limitan. El procedimiento se inicia con una instancia (Prosangelia)dirigida al encargado del Registro o archivo (bibliofilakes) quien, previo examendel Registro para comprobar la titularidad del enajenante, expeda un permiso oautorizacin (epistal ma) para la celebracin del acto o contrato sealado en lainstancia. El Pistalma es un requisito previo y necesario para que el agoranomos,con base en l, proceda a la redaccin del katagrafe o documento notarial en quese formalizan las transmisiones o gravmenes, por lo que se considera que labibliozeke enkteseon que trascribiremos ya slo como Biblioteca era ademsuna especie de supernotariado, lo cual dio lugar a que los notarios quedasensubordinados a ella.

Obtenido el katagrafe, se le presentaba en la Biblioteca para su inscripcin.Segn parece, originariamente se presentaba en duplicado; una copia se le en-tregaba al interesado con la constancia de la toma de razn, y el otro ejemplar seconservaba en la Biblioteca a fin de fortifirar los ndices registrales o diastromata.

La diastromata era pieza fundamental del sistema egipcio. Cada pueblo o cir-cunscripcin registral llevaba su ndice o diastromata, organizado por ordenalfabtico de propietarios. Bajo el mismo folio u hoja para cada propietario, losndices agrupaban, en breve resumen, todas las titularidades reales que le perte-necan a aqul.

Adems de las inscripciones definitivas existieron otras con carcter provisio-nal llamadas parazess, equivalentes a las anotaciones preventivas. Las prohibi-ciones de disponer daban lugar a una a notacin de este tipo. Tambin la adquisi-

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cin de una finca de un menor originaba una anotacin en el folio del menor, sinabrirse otro al adquirente.

El Registro egipcio alcanz, sin duda alguna, un desarrollo considerable. Cier-tos autores encuentran analogas y puntos de contacto con l en los registrosmodernos. Otros hasta sostienen que protega a los terceros adquirentes de bue-na fe (fe pblica registral), lo cual es puesto en duda. La verdad es que se cumplacon la misin de dar seguridad al trfico inmobiliario, aunque en forma parcial, atravs del control de la titularidad del disponente, pues slo el titular Registralestaba legitimado para solicitar y obtener el epistalma para enajenar o disponer,evitndose as ventas por personas no titulares de los bienes en contradiccincon los pronunciamientos del Registro.

5. Derecho romano

Entre los modos de adquirir del derecho romano se encuentran la mancipatio,la in iure cessio y la traditio. Los dos primeros, de carcter formal y solemne,corresponden al Derecho civil (ius civiles). El tercero, carente de formalidades, alDerecho natural o de gentes (ius gentium).

La mancipato era una venta simblica que se realizaba ante la presencia decinco testigos y del libripens o portabalanza. El adquirente pronunciaba una fr-mula solemne afirmando que la cosa la hace suya y golpea la balanza con un trozode bronce que entrega al enajenante, quien guardaba silencio. Si la cosa eramueble, sta deba estar presente. Si se trataba de un inmueble, se recurra aalgo que lo representara o simbolizase: una teja, un terrn, etc. La mancipatio es,pues, un modo de adquirir aplicado a las cosas mancipi.

La in iure cessio es un proceso reivindicatorio simulado, aplicable tanto a lasres mancipi como a las res nec mancipi. El adquirente entabla demanda de reivin-dicacin, afirmando que la cosa le pertenece. El Magistrado, en cuya presencia secelebra el acto, le pregunta al enajenante, que asume el carcter de demandado,si quiere oponer alguna pretensin, pero ste guarda silencio, lo que se interpre-taba como un allanamiento a la demanda. Despus, el Magistrado declaraba queel dominio pertenece al demandante.

La mancipatio y la in iure cessio fueron cayendo en desuso, hasta eliminrselas enel Derecho justinianeo, conservndose la traditio como nica forma de transmisin.

La traditio no estaba revestida de formalidades. Se celebraba sin la intervencin detestigos y de la autoridad. Se necesitaba el acuerdo de transmitir y adquirir, seguido dela entrega real de la cosa. La realidad de la entrega se fue debilitando y se generaliza-ron las formas ficticias. De esta manera expresa la doctrina termina el rgimen depublicidad en el Derecho romano por el de clandestinidad.4

4. La sustitucin definitiva, dice Lacruz Berdejo, del rgimen de publicacin por el de clandestinidad tienelugar cuando Justiniano, en el 530 o 531, termina con la dualidad de propiedades, estableciendo un solo

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El Derecho romano no estructura un sistema Registral de publicidad inmobilia-ria; y acerca del valor publicitario de la mancipatio y la in iure cesso existe grandiscusin. Se sostiene que no significaban publicidad alguna. No obstante esto,ciertos autores las consideran como verdaderos antecedentes de la publicidadmoderna. Pero la mayoria opta por declararlas como simples grmenes o mani-festaciones rsticas del fenmeno publicitario.

La insinuatio, que exige la inscripcin en registros pblicos, es otra de las figu-ras que algunos autores consideran como un importante antecedente de los sis-temas modernos de publicidad, y estiman que por ella se logra la proteccin de losterceros contra las donaciones clandestinas. Otros sostienen, por el contrario,que no es ms que una forma de proteger el nimo de liberalidad del donante.

6. Derecho germnico

A diferencia del Derecho romano, que en su evolucin histrica pas a unsistema de clandestinidad, el germnico, aun con cierta declinacin bajo la in-fluencia del derecho romano, siempre conserv las formas solemnes y pblicasde realizar las transmisiones del dominio y la constitucin de los derechos realessobre inmuebles, hasta llegar al actual sistema de publicidad del Cdigo Civil.

La auflassung ante testigos (extra judicial) y la celebrada ante Magistrados(judicial) eran dos formas de transmisin inmobiliaria. La primera produce la trans-misin inmobiliaria en virtud del negocio de transmisin y la investidura (gewere)consistente en la entrega y desposesin de la finca por el enajenante, medianteactos materiales efectuados originalmente en la finca y luego en forma simblica.En la auflassung judicial los actos propios de la investidura se realizan ante elMagistrado y, en algunos lugares, ante el Consejo de la ciudad. Al igual que la iniure ce-ssio se realizaba mediante un juicio reivindicatorio simulado. El demanda-do (enajenante) no se opona a la demanda y el juez, a solicitud del actor(adquirente), dictaba la sentencia que autorizaba la transmisin. Con la obtencinde lagewe-re, el adquirente quedaba en una posicin de proteccin.

La gewere germnica legitima, pues, la titularidad del transferente y produceefectos protectores a favor de los terceros adquirentes.

Durante el s. XI I aparecen, en 1135, los famosos Libros de Colonia y se extien-de el uso de hacer constar en libros las transacciones inmobiliarias. Primeramentela inscripcin tena valor probatorio del negocio y posteriormente se torne en cons-titutiva. El negocio de transmisin y la inscripcin pasaron a ser elementos indis-pensables para que se produjera la transmisin. Por otra parte surge la tcnicadel folio real, segn parece en el Registro de Dantzig.

En el s. XVI el derecho germnico recibe una fuerte influencia del derechoromano que repercuti considerablemente en el derecho privado y produjo unapluralidad de sistemas de publicidad inmobiliaria, que la doctrina divide en cuatro

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grupos: sistemas de tradicin unida a la conclusin formal del contrato, sistema detradicin unida a la inscripcin, sistema de investidura judicial con o sin inscrip-cin, y sistemas de transcripcin.

En el s. XVIII se opera un movimiento de retorno al Derecho nacional que, enrelacin a las transmisiones inmobiliarias, se traduce en la intensificacin del rgi-men de publicidad, otorgando a la inscripcin enrgicos efectos protectores. Re-sultado de ste fueron las leyes prusianas de 20 de diciembre de 1785 y de 5 demayo de 1872, considerada esta ltima como el precedente inmediato del sistemaactual.

El 1. de enero de 1900, al anunciarse ya el presente s. XX, entr en vigor elCdigo Civil (BGB) de 18 de agosto de 1896. Con la publicacin de este Cdigo yla Ordenanza Inmobiliaria de 24 de marzo de 1897, sustituida luego por la Ley deAgosto de 1935, se logra la deseada unidad legislativa y la vigencia de un solosistema Registral aplicable para todo el territorio nacional alemn.

La doctrina estima que Alemania es la cuna de la publicidad moderna.5

7. Derecho francs

Al aparecer la Revolucin existan en Francia tres sistemas de publicidad: elsistema de nantissement, localizado en las provincias del Norte; el sistema deappropi ance, vigente en Bretaa, y el sistema de la insinuacin y de las lettres deratificatin.

El sistema de nantissement procede de la investidura feudal. Requiere unaserie de formalidades para la transmisin del dominio de inmuebles y constitucinde derechos reales sobre los mismos. Para que el adquirente pudiera recibir losbeneficios del nantissement era preciso que el acta de la operacin formase partede los libros del Archivo del Tribunal Territorial.

La appropiance tambin se celebra ante el Juez. Era semejante al rgimen denantissement, pero con mayor eficacia. Se realizaba la insinuacin del negocio detransmisin, practicada en libros llevados para ese fin, y se publicaban pregonesdurante tres domingos consecutivos. El inmueble se adquira libre de toda carga ohipoteca, cuyos titulares no hubiesen formulado oposicin.

La insinuacin se realizaba por medio de Ia inscripcin en los libros llevadosen la Secretara de los tribunales, teniendo por finalidad evitar los fraudes

tipo de dominio transmisible en todo caso mediante la traditio, y, correspondientemente, eliminando lacategora de las res mancipi (Derecho Inmobiliario..., p. 26).

5. Wolff dice que el registro inmobiliario moderno tiene sus orgenes en el derecho alemn medieval, puesderiva del testimonio judicial germnico (Derecho de cosas..., P. 133). Sanz Fernndez opina quecorresponde al Derecto germnico el mrito de haber sido la cuna del principio de Publicidad inmobiliaria(Instituciones..., Tomo I, p. 48).

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ciandestinos que se pudieran efectuar en perjuicio de los acreedores y otraspersonas interesadas.

Ante la deficiencia del rgimen de insinuacin, se estableci el sistema de laspurgas y liberaciones, de superior eficacia.

Se regul una venta judicial de bienes inmuebles, semejante a la venta forzadadel Derecho romano verificada sub hasta. La operacin se publicaba y el adquirentereciba el inmueble libre de gravmenes, pues se presuma que el acreedor queno haba formulado oposicin renunciaba a su crdito. Posteriormente aplicsecon igual efecto a las adquisiciones voluntarias, mediante la simulacin de unjuicio que conclua con la enajenacin forzada.

Debido a los inconvenientes (complicado y onerosa) del procedimiento vo-luntario, se sustituy por el sistema de las lettres de ratification, establecido por unedicto de 1771, con la misma eficacia de aqul. Es ms sencillo: se publicaba laenajenacin durante dos meses y, transcurrido el plazo sin que los acreedoreshipotecarios formularan oposicin, se redactaban las lettres de ratification, el adju-dicatario reciba el inmueble libre de toda hipoteca y los titulares de los gravmenesperdan sus derechos.

Es conveniente citar el edicto de Colbert, de 1673, que estableci un Registropara la inscripcin de las hipotecas y privilegios de los acreedores hipotecarios yprivilegiados. Dispuso que los acree ores cuyas oposiciones hayan sido registra-das, sern preferidos sobre los inmuebles en los cuales hayan formulado oposi-cin, sobre todos los acreedores no oponentes, aunque sean anteriores o privi-legiados. Este edicto fue revocado al ao siguiente por presin de la nobleza que,llena de deudas, tema que con la publicidad de stas su descrdito produjera unaruina definitiva.

La Revolucin, mediante las leyes de 9 Messidor del ao III (27 de junio de1795) y 11 Brumario del ao VII (1 de noviembre de 1798), hizo un gran aporte ala publicidad registral.

Las Leyes de 9 Messidor obligaban a los propietarios a declarar sus nmueblesen la oficina de Conservacin de Hipotecas antes de enajenarlos o de hipoteca-rios, y declaraban la nulidad de las transmisiones y la emisin de cdulas hipote-carias, lo mismo que la inadmisibilidad de la accin reivindicatoria, si no se hubie-sen declarado previamente los inmuebles afectados. Se admitieron la hipoteca delpropietario y las cdulas hipotecarias. Asimismo, acogise el principio de publici-dad de las hipotecas. 6

6. Manuel Dorte Duque la considera como la ms avanzada y radical legislacin que conoce la historia delderecho territorial francs, en la que el legislador, no slo organizaba el rgimen hipotecario sino quetambin regulaba el derecho de propiedad sobre inmuebles, estableciendo el Registro a base de fincasen vez del de personas, la necesidad de inscribir las hipotecas, aun las legales, para que surtan efectosy la llamada hipoteca del propietario o independiente (hypothque sur soi mme) y las cdulas hipoteca-rias (Curso de.... Tomo I, pp. 29 y 30). En forma similar se manifiesta Agustn Aguirre (Cursillo..., P. 11l).

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7. Este decreto renovador, dice Dorte Duque, que no lleg a implantarse en la realidad, se instituy el aoVII por la Ley de 11 Brumario, que fue una reaccin moderada contra la legislacin del ao III, puesestableci el registro por persona en vez del registro por fincas, exigi para las transferencias inmobi-liarias la transcripcin tan slo dej la inscripcin para las hipotecas y lo dio, tanto a aqullas como a sta,trascendencia nicamente en cuanto a terceros, en determinarles efecto entre las partes contratantesy sin reconocerle carcter ni de sustantividad, relativo a la publicidad, aunque s manteniendo la nece-sidad de la inscripcin, hasta para las hipotecas legales (Op. cit., Tomo I, p. 30). En forma similar semanifiesta Agustn Aguirre, quien dice: La ley de XI de Brumario del ao VII la sustituy por una publicidaddeficiente, estableciendo el Registro por persona y refiriendo el efecto de las inscripciones con respectoa tercero nicamente (Cursillo..., p. 111). Para Coln y Capitn la ley de Brumario VII continuaba siendoincompleta, pues la frmula empleada al no prescribir la transcripcin ms que para los actos traslativosde derechos reales susceptibles de hipoteca, no comprendan la constitucin de servidumbres ni la dederechos de uso y de habitacin. pues stos son derechos reales que no pueden ser objeto dehipotecas (Curso Elemental..., Tomo II, Vol. II, p. 680).

8. Dorte Duque manifiesta que con la promulgacin del Cdigo de Napolen retrocede el sistema depublicidad que se vena elaborando en Francia, hasta que con la promulgacin de la Ley de 23 de marzode 1855 construya esta legislacin su sistema de publicidad (Op. cit., Tomo I p. 30). N. Manuel PeaBernaldo de Quirs, con relacin el Cdigo de Napolen expresa: Signific un franco retroceso en elsistema registral. En cuanto a las trasmisiones, suprimi la necesidad de la transcripcin para la oponibilidad,apenas haba otra excepcin que la establecida en cuanto a las donaciones. En cuanto a las hipotecas,respet la necesidad de inscribir las hipotecas convencionales, pero permita ciertas hipotecas genera-les y tcitas (de la mujer casada, de los menores). Conforme al Cdigo podan tenerse adems otrasimportantes cargas ocultas preferentes (los privilegios). (El Sistema Registral..., Tomo II, p. 79). En formasimilar se manifiesta Agustn Aguirre, diciendo: Como sabemos, el Cdigo de Nepolen hizo regresar elsistema a sus peores pocas y la vigente ley de 1855 determin el actual y psimo rgimen que existeen Francia (Cursillo..., p. 11l).

9. Arts. 1138 y 1583.10. Arts. 939, 940, 2134 y 2146 a 2156.

La Ley de 11 Brumario derog el sistema instaurado por las Leyes de Messidory estableci un rgimen que descansaba sobre la trascripcin de los actos traslativosde la propiedad o derechos reales susceptibles de hipoteca (copia literal del ttuloen los libros) y la inscripcin de las hipotecas y privilegios (constancia extractadadel documento).7 Tanto la falta de inscripcin como la de trascripcin producen lainoponibilidad frente a terceros. Este efecto o principio fue cogido por la Ley de 23de Marzo de 1855 y caracteriza al sistema registral francs. No obstante, latrascripcin no convalida la adquisicin del tercero, cuando el enajenante tiene underecho anulable o soluble (falta de fe pblica).

El Cdigo Civil de Napolen, publicado en 1804, represent un retroceso enmateria de publicidad inmobiliaria. 8 Estableci el sistema de la trasmisin en virtuddel mero consentimiento, sin necesidad de la tradicin u otro requisito, privndolode publicidad.9 Slo son objeto de inscripcin las donaciones y las hipotecas. 10

Una notable reaccin contra el sistema del Cdigo se produjo, pues, entreotros inconvenientes, no otorgaba seguridad al trfico jurdico. Fruto de ese mo-vimiento fue la Ley de 23 de Marzo de 1855, que responde a las directrices siguientes:

a) Es suficiente el consentimiento para transmitir la propiedadb) Adopta el sistema del folio personale) No rigen los principios de tracto sucesivo, legalidad y especialidad; yd) Los Registros son llevados por funcionarios administrativos dependientes

del Ministerio de Hacienda y distribuidos en circunscripciones.

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8. Derecho espaol

a) Antecedentes remotos

Pocos datos se tienen de la poca anterior a la penetracin del Derecho roma-no en la pennsula ibrica, pero se supone que en ella las transmisiones inmobilia-rias estaban rodeadas de formalidades y ritos propios de las sociedades primiti-vas. Con la dominacin romana se introducen los principios romanos relaciona-dos con las transmisiones inmobiliarias. Posteriormente, con la invasin de losvisigodos, se dejan sentir las ideas germnicas de publicidad.

En el perodo de la Reconquista toman auge los fueros municipales. En estosfueros, que eran contrarios a la clandestinidad de las transmisiones inmobiliarias,encontramos los siguientes medios de publicidad: a) la robracin; b) el anuncio delas transmisiones por pregones (Fuero de Plasencia y Fuero General de Nava-rra); c) la prohibicin de transmitir de noche ni de da a puertas cerradas (Fuerode Burgos y Fuero Viejo de Castilla).

La robracin, o roboratio, consiste en la ratificacin pblica de las ventas de losinmuebles, encaminada a asegurar el derecho del adquirente contra tardas odolosas reivindicaciones de terceros los fueros tenan ciertas variantes: en el Fue-ro de Alcal de Henares la ratificacin se haca los domingos a la salida de misa;en el Fuero de Seplveda la robracin se realizaba ante el Consejo Municipal; enel Fuero de Cuenca y otros la robracin la haca el vendedor cuando as se lopeda el comprador.

Tambin se admiti la insinuacin de las donaciones, pero no con la finalidadde documentar el acto sino con la de proteger a los acreedores del donante. En elFuero de Aragn la insinuacin se estableci bajo sancin de nulidad si no secumpla con ella. Se verificaba ante el juez y testigos y se registraba en el Libro dela Curia.

La recepcin del Derecho romano justineaneo fue negativa para la publicidad.El imperio de la traditio termina con las anteriores manifestaciones de publicidad,conservndose solamente la insinuatio de las donaciones que excediesen de qui-nientos maraveds de oro. Los inconvenientes de la clandestinidad del rgimenromano y la intensificacin de los negocios inmobiliarios, reclamaban la adopcinde un sistema de publicidad ms efectivo. El medio o instrumento escogido fue elRegistro. Se principi con la publicidad de las hipotecas y dems cargas ogravmenes, que son los que ms necesitaban de ella.

b) Las pragmticas de 1539 y 1768.

Por la pragmtica de 1539 de don Carlos y doa Juana se cre un Registro decensos, tributos e hipotecas. No comprenda el dominio y los otros derechos rea-les. Los contratos no registrados no perjudicaban al adquirente y no poda juzgar-

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11. Al aplicarse la pragmtica en Catalua se extendi a los contratos de venta, aunque no constasenhipotecados, a los testamentos y otros actos.

12. Tratado.., p. 18.13. Este Real Decreto de 1829, dice Dorte Duque, ampli el Registro o Anotaduras de Hipotecas a las

transferencias inmobiliarias, convirtindolo, por su contenido, en Registro de la Propiedad (Op. cit., TomoI. p. 35).

14. Una legislacin genuinamente espaola en RCDI, 394-395. Marzo-Abril 1961, P. 435.

se de conformidad a ellos. El Registro no era pblico, pero el Registrador podacertificar la existencia de cargas.

A pesar de los esfuerzos para su cumplimiento, la Pragmtica de 1539 no tuvoaplicacin prctica.

Carlos III, ante la falta de aplicacin de la regulacin anterior, dict la RealPragmtica de 31 de Enero de 1768 en la que se creaban los Oficios o Contadu-ras de Hipotecas.

Los Oficios de Hipotecas se establecieron en todos los pueblos cabezas dePartido y en ellos deban registrarse las hipotecas, los contratos de venta de bie-nes races gravados con hipotecas, los de fianza en que se pacte hipoteca, lasimposiciones y ventas de censos y tributos, las fundaciones de mayorazgos yobras pas, la liberacin de censos, tributos y dems gravmenes. Las otras trans-misiones inmobiliarias y las hipotecas legales y generales estaban al margen delregistro.11 Este Registro, que se llevaba en libros foliados y encuadernados, y enlos que la toma de razn se haca dentro de los encasillados, era parcial y degravmenes reales. Para facilitar la bsqueda de las cargas y liberaciones habaun libro ndice o Repertorio. Los actos que no estaban registrados carecan defuerza ante los tribunales.

Los libros en que se hacan los asientos, dice Gimnez Arnau, eran semejan-tes a los actuales protocolos notariales, y por, ello resultaba difcil seguir la historiahipotecaria de una finca o un derecho real. 12

Dos decretos reales de carcter fiscal, el de 1829 y el de 1845, aunque vincu-laron estrechamente las contaduras de hipotecas al Ministerio de Hacienda, tu-vieron la virtud de estimular la inscripcin y mejorar la organizacin de las mis-mas.13

La Rica y Arenal encuentra en estas pragmticas los primeros balbuceos de lainstitucin registral.14

c) La reforma hipotecaria en la Codificacin civil

A partir del s. XIX considerse que el sistema imperante no responda a lasexigencias de la poca, por lo que se pens en la creacin de un buen Registro dela propiedad.

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El Proyecto de Cdigo Civil de 1836 representa el primer intento legislativo dereforma del