Escuela de Derecho

Universidad de Puerto Rico

Ejercicios de Investigación y Prácticos

Curso de Derecho Registral Inmobiliario

Prof. Enid Martínez Moya

Por

Francisco J. González Sosa

17 de mayo del 1999

Rio Piedras, Puerto Rico

2

Ejercicios de Investigación

1. Procedmiento de apremio

2. La prescripción extintiva y la Ley Hipotecaria

3. Hipotecabilidad del arrendamiento, el usufructo y la nuda

propiedad

3

1. Explique qué es en Puerto Rico el procedimiento de apremio y su relación con la

Ley Hipotecaria.

El Código de Rentas Internas de Puerto Rico establece que “si alguna persona no

pagare o rehusare pagar las contribuciones, impuestos, multas, intereses, recargos y

penalidades dentro del período establecido en éste Código, el Colector procederá al cobro

de los impuestos y/o multas morosas mediante embargo y venta de la propiedad de dicho

deudor…”1 El Colector utilizará el procedmiento de apremio, embargo y venta de bienes,

tanto muebles como inmuebles, del contribuyente para satisfacer la cantidad adeudada al

erario público. Este procedimiento, al afectar a bienes inmuebles, resulta en la aplicación

de la Ley Hipotecaria y se refleja en el Registro de la Propiedad .

El precedimiento de apremio, descrito en el Código de Rentas Internas, es casi

idéntico al utilizado por acreedores hipotecarios al vencer el plazo de pago en una

hipoteca. El proceso, a grandes razgos, es el siguiente: la agencia (Departamento de

Hacienda) informará al contribuyente de una insuficiencia en el pago y del monto de los

adeudado; si la agencia no logra que el contribuyente pague, entonces se procederá a

embargarle bienes con el propósito de venderlos en pública subasta, y en caso de todavía

el contribuyente no quiera o pueda pagar la deuda, se procederá a la venta de las

propiedades embargadas.2 Por supuesto, a cada paso de este procedimeinto se deberán

seguir los requisitos del debido proceso de ley, incluyendo la previa notificación al

contribuyente, al igual que brindarle a éste la oportunidad de presentar objeciones al

proceso e introducir defensas contra la deuda. Igualmente, el Código de Rentas Internas

1 Código de Rentas Internas, 1994, § 6150 (a).2 Ibid., §§ 6151-6163.

4

permite hacer exepciones referentes al cobro de la deuda mediante el embargo de bienes3.

Por otra parte, los bienes embargados y vendidos en pública subasta pueden ser

posteriormente reivindicados por el contribuyente, sus herederos y sucesores.4

La intersección entre el apremio y la Ley Hipotecaria ocurre en varios puntos a lo

largo de este procedimiento administrativo. Primero, una vez decida actuar en con el

embargo de un bien inmueble, la agencia procederá a “preparar un certificación de

embargo describiendo la propiedad inmueble embargada, y hará que dicha certificación

se presente para inscripción en el correspondiente registro de la propiedad…[l]a

certificación de embargo una vez presentada en el registro será suficiente para notificar al

contribuyente e iniciar el procedimiento de apremio”.5 La agencia en este caso, el

Departamento de Hacienda, está facultada para emitir certificaciones de embargo sin

necesidad de acudir a un tribunal, y dicha certificación será suficiente para que el

Registrador inscriba una anotación de embargo sobre el inmueble afectado. Dicha

inscripcion el Registrador la hará libre de costos para la agencia.6 Los certificados de

embargo, ademas de anotarse en el folio correspondiente al inmueble en el Registro de la

Propiedad, serán igualmente anotado en el libro de “Registros de Embargos de Bienes

Inmuebles a favor del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”, donde se identificará

(entre otras cosas) al inmueble embargado y lo adeudado por el titular.7 De desistir en

continuar con el procedimiento, la agencia solicitará igualmente la cancelación de estas

inscripciones en el Registro de la Propiedad y en el Registro de Embargos.

3 Por ejemplo, referente a personas envejecientes o con enfermedades terminales. Código de Rentas Intenas, 1994, § 6150 (d).4 Ibid., §§ 6163-6166.5 Ibid., § 6155. Véase también Ley Hipotecaria, 1979, art. 118, y R.G. § 118.1. 6 30 L.P.R.A. § 1770c.7 Ibid., §§ 1841-1842.

5

Por otra parte, de caducar la anotación de embargo ésta podrá ser cancelada a “instancia

de parte, autenticada ante notario”.8

El próximo paso a seguir será la venta en pública subasta del inmueble embargado

de acuerdo a las disposiciones del Código de Rentas Internas. Una vez adquirido el

inmueble subastado por un licitador, ocurre otra convergencia entre el procedimiento de

apremio y la Ley Hipotecaria. El licitador adquirente recibirá un certificado de compra el

cual servirá como “título absoluto de dicha propiedad…[y] al recibo de [este] certificado

hacer que sea debidamente inscrito por el registrador de la Propiedad…mediante el pago

del correspondiente costo de inscripción.”9 El certificado de compra servirá como

instrumento para lograr la inscripción del inmueble a nombre del adquirente. De ser el

adquirente de la propiedad subastada una agencia del Gobierno de Puerto Rico, bastará

para inscribir el inmueble a su nombre el que presente ante el Registrador un certificado

del Secretario de Hacienda indicando que la agencia adquirente ha pagado los impuestos

adeudados por el contribuyente embargado.10 Cabe recalcar que “[l]a persona a quien se

adjudique el inmueble en la pública subasta, lo adquiere tal y como está y no tendrá

derecho a acción de saneamiento contra el Secretario [de Hacienda]”11 Esto es, el

inmueble pasará al dominio del comprador sujeto a las cargas, obligaciones y gravámenes

originales.

La última área de convergencia entre el apremio y la Ley Hipotecaria ocurre

cuando el inmueble es redimido, mediante el pago de las contribuciones y costos

adeudados, por el contribuyente, sus herederos, cesionarios o cualquier otra persona con

8 Ley Hipotecaria, 1979, art. 144.9 Código de Rentas Internas, 1994, § 6162.10 Ibid., § 6158.11 Ibid., § 6154.

6

derecho o interés sobre la propiedad.12 El que redimiere el inmueble le será otorgado una

carta de pago expedida por el Secretario de Hacienda en la que se indica que han sido

pagados todos los impuestos, penalidades y costos que pesaban sobre la propiedad, y

dicha carta de pago puede ser presentada ante el Registrador para lograr la inscripción del

inmueble.13

2. Alcance del Articulo 107 de la Ley Hipotecaria en cuanto al tratamiento de la

prescripción extintiva

Se define la prescripción como una causa de extinción de los derechos reales a

consecuencia de la inactividad del titular durante un cierto período de tiempo14. La

prescripción extintiva es manifestación de que “el legislador considera

desfavorablemente la actitud de quien descuida ejercitar oportunamente sus derechos…y

por ello se establece la posibilidad de que los derechos que competen a una persona

queden extinguidos si el interesado en hacer valer la prescripción invoca esta sanción de

carácter civil aplicable a todo titular negligente”15 Orozco Pardo ademas explica que “la

prescripción viene a confirmar situaciones pacificas, silentes o inactivas por voluntad de

las partes…cuyo único reparo es el de no estar consagradas por el Derecho”16

El Codigo Civil de Puerto Rico indica que la prescripción de un derecho esta

sujeta al “mero lapso del tiempo fijado por la ley”.17 Igualmente el Codigo define los

tipos de derechos sujetos a los efectos de la prescripción extintiva.18” Para los propósitos

de la Ley Hipotecaria, la prescripción entonces establece un mecanismo por el cual una

12 Código de Rentas Internas, 1994, § 6162.13 Ibid., § 6163.14 Puig Brutau, Fundamentos de Derecho civil, t. I, vol. 1, 1979, pág. 849.15 Ibid., pag. 850.16 Orozco Pardo, La interrupción de la Prescripción Extintiva en el Derecho civil, 1986, pág. 21.17 Codigo Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1861.18 Ibid., arts.1862 al 1872.

7

situación de hecho es transformada en una de derecho, haciendo posible que se reconozca

jurídicamente una nueva realidad que afecta al dominio o disfrute de un bien inmueble.

El Articulo 107 de la Ley Hipotecaria del 1979 establece las protecciones con las

que contara un tercero frente a la usucapión, servidumbre negativa y la prescripción

extintiva, al igual que especfíca el curso de acción que un tercero debera tomar para hacer

valer dichas protecciones.19 El cuarto párrafo de dicho articulado indica que “[e]l tercer

adquirente de derechos reales tendrá frente a los efectos de la prescripción extintiva, la

misma protección que esta sección provee contra la usucapión”.20 La aplicación de la

claúsula indicada establece que un tercer adquirente de derechos reales “quedará

amparado por la fe pública registral…si desconocía” de la prescripción extintiva de estos

derechos, “y si dentro de un año luego de la adquisición interpone acción judicial

adecuada para negar los efectos de la prescripcion”21. Unas vez transcurrido el término

indicado, el tercero carecerá de la protección establecida y se aplicarán las disposiciones

pertinentes del Código Civil.22

En resúmen, el Articulo 107 establece que un tercero registral (definido por el

Art. 105 de la Ley Hipotecaria como “tercero que de buena fe y a título oneroso adquiera

válidamente algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultad para

transmitirlo”) que adquiere un derecho real que por disposición del Codigo Civil esté

afectado por la prescripción extintiva, puede contar con la protección que el Registro le

brinda para poder reivindicar este derecho. Idealmente, el Registro de la Propiedad

reflejaría la realidad de la vigencia o prescripción de todos los derechos reales, pero la

naturaleza declaratoria de la inscripción en el Registro (salvo referente a las hipotecas) 19 Ley Hipotecaria, 1979, art. 107.20 Ibid.21 Ibid.22 Ibid.

8

resulta en que puedan existir transacciones extrarregistrales legítimas sobre estos

derechos. Obviamante, si del Registro mismo surgen indicaciones explícitas de que el

derecho real adqurido por un tercero esta afectado por la prescripción extintiva, el tercero

adquirente se encontrará sin la protección brindada por el art. 107.

Cabe recalcar que, según Guaroa Velázquez, “la prescripción extintiva sólo

concierne a los derechos de carácter estrictamente patrimonial, aunque otra cosa se haya

dicho por la jurisprudencia puertorriqueña”23 A modo de ejemplo, refiriéndose a la

aplicabilidad de las disposiciones de ley aqui referidas, sería el siguiente: un tercero que

adquiera los derechos sobre un usufructo debidamente inscrito y que de acuerdo al

Registro aparenta seguir vigente, se encontrará que si el usufructuario previo había

actuado con dejadez al no reclamar los frutos que le correspondían, el usufructo habrá

prescrito luego de transcurridos treinta años.24 Esto es, el titular de la nuda propiedad

podría proceder para declara extinguido el usufructo. Sin embargo, en vez de penalizar al

tercer adquirente por las acciones (o faltas de ellas) del usufructuario anterior, la Ley

Hipotecaria le permite entablar acción judicial dentro un límite de tiempo para hacer

valer este derecho. Igualmente, el limite de un año (desde su adquisición del derecho real)

que tiene el tercero para interponer acción judicial sirve para proteger a la otra parte

(dueño del inmueble gravado) contra una extención irrazonable del gravámen u

obligación ya prescrito. El balance logrado, ademas de fortalecer el sitial del Registro de

la Propiedad como instrumento habilitador para establecer la legalidad de un derecho y

resolver conflictos sobre el dominio y uso de un inmueble, resulta en “el desarrollo de

23 Guaroa Velázquez, Las obligaciones según el derecho puertorriqueño, 1964, pág. 239.24 Codigo Civil de Puerto Rico, 1930, art. I863.

9

una visión económica de los bienes, determinada por su aprovechamiento o utilidad…que

satisfacen directamente necesidades elementales de la persona”.25

3. Discuta la hipotecabilidad de los siguientes derechos: el arrendamiento, el

usufructo y la nuda propiedad.

La doctrina civilista sobre la hipotecabilidad de cosas y derechos esta

claramente articulada por Puig Brutau: “[l]a hipoteca ha de recaer sobre

bienes inmuebles, inscribibles y enajenables…lo esencial de la garantía

hipotecaria es que se produce sin desplazamiento posesorio, pero con

publicidad registral.”26 Todos los derechos reales inmobiliarios, que pueden

ser enajenados, también pueden ser hipotecados (a menos que exista alguna

disposición legal que estipule lo contrario). La Ley Hipotecaria de Puerto

Rico sigue los mismos parámetros arriba indicados, al indicar que “podrán

ser hipotecados: 1ro. Los bienes inmuebles suceptibles de inscripción; 2do.

Los derechos inscribibles y enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos

sobre los mismos bienes”.27

Refiriéndonos ahora a los derechos específicos de el arrendamiento, el usufructo,

y la nuda propiedad, examinaremos la hipotacabilidad de cada uno a tenor con lo

dispuesto por la Ley Hipotecaria. Sobre el arrendamiento, derecho de carácter personal

pero revestido por el legislador de algunos atributos reales, el artículo 158 declara en

25 Peñalillo Arévalo, Los bienes:l a propiedad y otros derechos reales, 1991, pág. 5.26 Puig Brutau, Fundamentos de Derecho civil, t. III, vol. 3, 1983, pág.97.27 Ley Hipotecaria, 1979, art. 157.

10

parte que será hipotecable “[e]l derecho de arrendamiento inscrito, a menos que esté

impedido el arrendatario a ceder o subarrendar, pero quedando sujeta la hipoteca que se

constituya sobre el mismo a la resolución del arrendamiento por causas ajenas a la

voluntad del arrendatario”.28 Por su naturaleza el arrendamiento impone unas limitaciones

sobre lo que se puede hipotecar, ya que “el arrendatario no tiene derecho definitivo y

puro al uso y disfrute del inmueble….[limitando] la medida, duración y eficacia de la

hipoteca…”29 Como requisito indispensable para la hipotecabilidad surge la previa

inscripción en el Registro, lo que requiere que el arrendamiento sea por un plazo

determinado de años o autorizado por el titular.30 Otra condición que afecta la

hipotecabilidad del arrendamiento, como indica el art. 158 arriba citado, es la existencia

de una prohibición por parte del titular para que arrendatario pueda “ceder o subarrendar”

el inmueble.31 De igual manera, y continuándo con el art. 158, vez constituída la hipoteca

sobre el arrendamiento (incluyendo su inscripción en el Registro), la misma

“quedará sujeta…a la resolución del arrendamiento por causas ajenas a la voluntad del arrendatario. Si la resolución fuere por causas atribuibles a la voluntad del arrendatario, el titular de la hipoteca podrá subrogarse en el lugar y grado del mismo en calidad de cesionario, bien por convenio entre los interesados o por decisión de un tribunal competente, quien podrá así acordarlo como medida provisional de cautela o en forma de definitiva, dentro de los términos del contrato inscrito y en todo caso determinando el tribunal las alteraciones o modificaciones en la deuda original de acuerdo con la equidad del caso".

28 Ibid., art. 158.29 Vallet de Goytisolo, Estudios sobre garantías reales, 1984, pág. 59.30 El art. 38.3, de la Ley Hipotecaria autoriza la inscripción de el “arrendamiento de bienes inmuebles por un período de séis (6) años o más, o cuando hubiese convenido de las partes para que se inscriban”. El Reglamento General de la Ley Hipotecaria, § 48.1, añade que “[s]erán inscribibles los contratos de arrendamiento por un término menor al fijado [arriba] cuando tengan pacto de prórroga por un plazo que exceda dicho término siempre que el ejercicio de la prórroga quede totalmente al arbitrio del arrendatario”.31 Véase Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1440.

11

Lo arriba expuesto indica que le acreedor hipotecario de un arrendamiento no contará con

ninguna protección registral en caso de que el arrendamiento sea terminado por el titular.

Por otra parte, si el arrendatario deudor hubiese actuado para terminar el arrendamiento,

el acreedor hipotecario prodrá subrogarse en su lugar (esto es, hacerse cargo del

arrendamiento bajo las condiciones pactadas originalmente entre el titular y el antiguo

arrendatario). Además, el acreedor hipotecario podrá asimismo solicitar revisión judicial

de los términos del contrato original bajo los que se ha subrogado en lugar del

arrendatario deudor.

El usufructo, como derecho real, también es suceptible a ser hipotecado.32 Sin

embargo, los usufructos constituidos por el legislador no son hipotecables.33 Por otra

parte “[quedará] extinguida la hipoteca cuando concluya el [usufructo] por un hecho

ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca

hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el

usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.”34 Para

Roca Sastre, “si la hipoteca equivale a una potencial transmisión de la cosa o derecho

gravado, la ejecución hipotecaria del usufructo implicará la cesión forzosa de aquel

derecho de percibir los frutos”.35 Una vez extinguido el usufructo, igualmente se

extinguirá la hipoteca que lo gravaba, salvo en el caso ya mencionado de terminarse el

32 El usufructo es definido como “el derecho de disfrutar de una cosa cuya propiedad es ajena, percibiendo todos los productos, utilidades y ventajas que aquélla produzca. Con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el titulo de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. Codigo Civil de Puerto Rico, 1930, art. 396.33 Por ejemplo, la pensión alimenticia. Véase Vázquez Bote, Derecho inmobiliario registral, vol. XIV, 1992, págs. 351 a 352. 34 Ley Hipotecaria, 1979, art. 158.1.35 Roca Sastre, Derecho Hipotecario, vol. IV, 1968, pág. 193.

12

usufructo por voluntad del usufructuario. De ser así, “la hipoteca subsistirá hasta tanto el

usufructo termine por culaquiera de las otras causas enumeradas” en el Código Civil.36

La contraparte del usufructo es la nuda propiedad, o sea, los derechos reales

restantes al titular del inmueble luego de ser éste gravado con un usufructo.37 El titular

dueño de la nuda propiedad “puede enajenarla, respetando al adquirente del usufructo;

hipotecarla, respetando el acreedor hipotecario el usufructo; [o] transmitirla.”38 La Ley

Hipotecaria igualmente indica que la nuda propiedad es hipotecable, añadiendo que “si el

usufructo se consolidase con [la nuda propiedad] en la persona del propietario

no sólo subsistirá la hipoteca, sino que también se extenderá al mismo usufructo, como

no se haya pactado lo contrario.”39 Para Muñoz Morales, la extensión al usufructo de la

hipoteca sobre nuda propiedad, significa la consolidación del “dominio útil y el dominio

directo” sobre una propiedad.40

En resúmen, el acreedor hipotecario de la nuda propiedad podrá, en caso de

incumplimiento por parte del deudor, ejecutar las acciones contra el inmueble que bajo la

ley se le faculta pero sin que se afecten los derechos del usufructuario. Por igual, las

acciones de los acreedores del usufructo hipotecado no podrán agraviar los derechos del

nudo propietario.

En conclusión, la hipotecabilidad del arrendamiento, el usufructo y la nuda

propiedad responde a la necesidad de facilitar la enajenación de los bienes inmuebles

para agilizar las transacciones comerciales. La libre empresa “requiere la suceptibilidad

de gozar y disfrutar, esto es de utilizar en el mas amplio sentido, bienes y recursos.”41

36 Muñoz Morales, Derecho hipotecario, vol. II, 1946, pág. 29.37 Peñailillo Arévalo, Los bienes: la propiedad y otros derechos reales, 1991, pág. 328.38 Ibid., págs. 328 a 329.39 Ley Hipotecaria, 1979, art. 158.40 Muñoz Moralez, op. cit., pág. 29.41 Montés Penadés, Derechos reales y derecho inmobiliario registral, 1994, pág. 31.

13

II. Ejercicios Prácticos.

1. Documento para la inscripción de un derecho hereditario.

14

2. Escrito de recalificación referente a la prohibición de enajenar

INSTANCIA AL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD

DE SAN JUAN, PUERTO RICO

INTERESANDO LA INSCRIPCION DEL

15

DERECHO HEREDITARIO, POR TESTAMENTO

AL HONORABLE REGISTRADOR:

1) Don Armando Alvarez García , mayor de edad, viudo, comerciante y vecino de

San Juan, Puerto Rico, falleció en San Juan, Puerto Rico, el día 18 de

diciembre de 1998.

2) A su fallecimiento había adquirido, entre otros bienes, las siguientes fincas:

A- Finca número 6,479 descrita en inscripción quinta del folio 217 del

tomo 154 de la sección 5 de San Juan, del siguiente modo:

RUSTICA: radicada en el Barrio Sabana Llana Norte de san Juan,

compuesta de veinticinco cuerdas treintiocho céntimos, igual a nueve

hectáreas noventisiete áreas, cincuentitrés centiáreas y treinta

miliáreas; en lindes al Norte, José Hernández; al Sur, Miguel Acevedo;

al este, Federico Abreu, y al Oeste, Elías Torres. Inscrita con una

cabida de 23.30 cuerdas.

B- Finca número 2,347 descrita en la inscripción segunda del folio 49 del

tomo 96 de la sección 5 de San Juan del siguiente modo:

RUSTICA: radicada en el Barrio Cupey del término municipal de Río

Piedras antes, hoy San Juan, con una cabida superficial once punto

noventa y cuatro cuerdas, igual a cuarenta y séis mil novecientos

veintiuno punto cinco mil trescientos tres metros cuadrados; en lindes

al Norte. Con la Avenida Lomas Verdes; por el Sur y por el Oeste, con

terrenos de Mora Development Corporation; por el Este, con terrenos

del E stado Libre Asociado de Puerto Rico.

3) Don Armando Alvarez García otorgó testamento mediante la escritura número

4501 otorgada el día 15 de marzo de 1998, ante el Notario Evaristo García

Egozcue, en el cual instituye como sus únicos y universales herederos a:

a) Rubén Alvarez Pichardo, mayor de edad, residente y vecino de

16

Orocovis, Puerto Rico;

b) Marcial Alvarez Pichardo, mayor de edad, residente y vecino de

Yauco, Puerto Rico.

4) Se solicita la inscripción de las fincas antes descritas a favor de los herederos

anteriormente mencionados con vista de los siguientes documentos:

a) Escritura número 4501 otorgada en Hato Rey, Puerto Rico, el día 15

de marzo de 1998, ante el Notario Evaristo García Egozcue , sobre

Testamento Abierto.

b) Certificación expedida por el Lic. Roberto López, Director de

Inspección de Protocolos con fecha de 10 de enero de 1999 creditiva

de que el testamento anteriormente mencionado no ha sido revocado o

modificado.

c) Certificación de defunción del causante Armando Alvarez García.

d) Copia certificada del recibo de contribución sobre herencia en el caso

de la herencia del causante.

e) La propiedad marcada con la letra “A” antes descrita en la presente

instancia, y la cual se valora en cincuenta mil DOLARES ($50,000).

La propiedad marcada con la letra “B” antes descrita en la presente

instancia, y la cual se valora en doscientos mil DOLARES ($200,000).

POR TODO LO CUAL se solicita del Honorable Registrador se sirva

inscribir en los libros bajo su digno cargo las propiedades antes descritas a

nombre de las personas antes mencionadas a título de herencia.

En Hato Rey, Puerto Rico, a 3 de febrero de 1999.

Francisco J. Gonzalez

Abogado de los Peticionarios

Avenida Victor Manuel, núm. 99

Isabela, PR 00662

17

555-1234

Número de Colegiado: 6667

Afidávit Núm.: 11445

Jurado y suscrito ante mí por Francisco J. González de las circunstancias

personales antes expresadas y a quién doy fe de conocer personalmente.

En Hato Rey, Puerto Rico, hoy 3 de febrero de 1999.

Evaristo García Egozcue

Notario Público

Avenida Muñoz Marín, núm. 123

Hato Rey, PR 00789

555-6579

Número de Colegiado: 5674

NOTA: A la información proporcionada por la Prof. Enid Martínez Moya le

hemos añadido otros “datos” adicionales para completar la información requerida

en la instancia de inscripción del derecho hereditario.

Francisco J. González Sosa

HONORABLE JUAN PEREZ SOBRE: RECALIFICACION

REGISTRADOR ESCRITURA DE

DEL REGISTRO DE LA COMPRAVENTA PRESENTADA

PROPIEDAD EL 22 DE DICIEMBRE DE 1998

18

SECCION DE BAYAMON II AL ASIENTO 365 DEL LIBRO 47

DEL DIARIO DE OPERACIONES

DEL REGISTRO DE LA

PROPIEDAD

ESCRITO DE RECALIFICACION

I. DOCUMENTO A RECALIFICAR

El abogado suscribiente, a nombre de su representado, solicita la recalificación

de la escritura núm. 65 sobre la finca 3118 otorgada el día 22 de diciembre de 1998 ante

la Notario Norma Espada presentada para su inscripción al asiento 365 del libro 47 del

Diario de Operaciones del Registro de la Propiedad, Sección de Bayamón II.

La solicitante Doña Rosa Gandía es parte interesada a tenor con 30 L.P.R.A. §

2237, por ser propietaria, adquirente según la escritura antes señalada.

II. RELACIÓN DE HECHOS.

La finca núm. 3118 fue inmatriculada por don Alfonso Villaronga en el folio 223,

asiento núm. 56 del tomo 134 del Registro de la Propiedad, Sección de Bayamón II. Don

Alfonso Villaronga adqurió el inmueble de don Gaspar Echevarría mediante la escritura

núm. 28 otorgada el día 3 de marzo de 1997 ante el Notario Ismael García. En esa

escritura se indica que el señor Villaronga adquiría la propiedad sujeto a una prohibición

de enajenar duradera por cinco años. La escritura de compraventa se inscribió en el

Registro de la Propiedad, sujeta a la mencionada prohibición de enajenar.

La solicitante doña Rosa Gandía concluyó un contrato de compraventa con don

Alfonso Villaronga el día 22 de diciembre de 1998, por el cual la señora Gandía adquiría

19

el inmueble arriba indicado. La transacción entre las partes se hizo mediante la escritura

núm. 65 otorgada ante la Notario Norma Espada, el abogado aquí suscribiente. Esta

escritura se presentó ante el Registro de la Propiedad de Bayamón II el día 23 de

diciembre de 1999. El día 15 de marzo de 1999 el Registrador notificó de un defecto que

impedía la inscripción de la finca a nombre de doña Rosa Gandía, a saber, la prohibición

de enajenar que surgía del Registro y que continuaba vigente.

III. OBJECIONES A LA CALIFICACION

El Honorable Registrador en su notificación de defectos indica que la prohibición

de enajenar inscrita en el Registro es válida y que clara e inambiguamente le resta

facultad a el titular inscrito, don Alfonso Villaronga, para enajenar el inmueble por un

período de cinco años. La legitimidad de ésta cláusula, según el Registrador, reside en la

libertad de contratación, articulada en el Código Civil de la siguiente manera: “[l]os

contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por

conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.42

Cita también el Registrador a Iglesia Cátolica v. Registrador, 96 D. P. R. 511

(1968) en apoyo de su posición. En este caso, el Tribunal Supremo ordenó la inscripción

de una cláusula de prohibición de enajenación tras un detallado exámen de la doctrina y

jurisprudencia en vigencia, declarando que el ordenamiento puertorriqueño permite la

existencia (y la inscripción en el Registro de la Propiedad) de éste tipo de limitaciones al

dominio del titular.Citando su fallo anterior en Ortiz v. Registrador, 82 D. P. R. 501, 507

(1961), el Tribunal declara además que “la legislación vigente no contiene una categoría

agotadora de derechos reales, pudiendo los interesados regular otros de igual naturaleza

42 Código Civil de Puerto Rico, 1930, art. 1207.

20

que los enumerados por la ley y modificar desde luego o en el futuro algúnas de las

facultades de dominio (énfasis en el original)”.

El Registrador luego pasa, de justificar la validez de las prohibiciones de

enajenar en nuestro ordenamiento, a examinar la cláusula específica en este contexto para

determinar si cumple con los requisitos claves para considerarse eficaz.43 La cláusula

anotada en el Registro es clara en su prohibición de enajenar, por lo que cumple con el

requisito de que la prohibición tiene que ser expresa; la cláusula tiene un término

específico de duración, cinco años, cumpliendo con el requerimiento contra la

perpetuidad de este tipo de disposiciones; por último, la cláusula no atribuye a otra

persona del derecho de enajenar, sino que lo saca de las manos del titular, característica

importante que debe tener la prohibición de enajenar para ser efectiva.44

Otra característica analizada por el Registrador es la que toda claúsula de

prohibición de enajenar, como indica Diez-Picazo, debe responder “a un interés legítimo

de la persona que la establece o que la impone”.45 El Registrador indica que aunque la

claúsula no expresa alguna justificación, esta no es necesaria para ser inscrita ya que el

propósito del Registro es primordialmente “la inscripción de títulos, actos y contratos…

constitutivos, traslativos, declarativos o extintivos del dominio…, [de] los derechos

reales…, y cualesquiera otros que modifiquen alguan de las facultades de dominio…”46

Por esto, después que el acto en sí sea inscribible, ausente alguna evidencia al contrario

se presumirá como legítimo por el Registrador.

43 Véase Chico Ortiz y Bonilla Encina, Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, 1967, pásg. 579; citado en Iglesia Católica v. Registrador, 96 D. P. R. 511, 528 y 529 (1968).44 Chico Ortiz y Bonilla Encina, op. cit.45 Diez-Picazo, Fundamentos del Derecho civil patrimonial, vol. 2, 1978, pág. 715.46 Ley Hipotecariam 1979, art. 38.

21

Por último, el Registrador indica que, aunque la cláusula de prohibición de

enajenar fuese inválida por algún motivo, el Registrador carece de la facultad para

enmendar el Registro sin contar con previa autorización judicial.47

IV. DISCUSION DE LAS OBJECIONES A LA CALIFICACION

El argumento desarrollado por el Honorable Registrador se puede resumir en dos

partes: la primera, que la cláusula es inscribible, válida y eficaz; y la segunda, que en éste

caso el Registrador carece de la facultad para enmendar el Registro de la Propiedad y

eliminar la prohibición de enajenar aunque fuese inválida.

Invirtiéndo el orden de presentación de los argumentos del Honorable

Registrador, examinaremos su contención de que no puede rectificar el error en el

Registro sin autorización judicial. El Tribunal Supremo de Puerto Rico, en el ya

mencionado caso de Iglesia Católica v. Registrador, 96 D. P. R. 511 (1968), establece los

parámetros a seguir para determinar cuando una causula de prohibición de enajenar es

inválida, haciendo incapié en que “[s]i con [la cláusula] no quedó afectada ni limitada la

libre facultad dispositiva del pleno dominio del inmueble, tendríamos…un vínculo

obligacional con rango puramente personal…”48 Castán indica que las “prohibiciones de

disponer, establecidos en actos a título oneroso (énfasis en el original), no tienen alcance

real y, por consiguiente, en caso de infracción, sólo producen la obligación, para la

persona afectada por la prohibición, de abonar los daños y perjuicios ocasionados”.49 De

ser así, que la cláusula refleje solamente una obligación personal, ésta por su naturaleza

no es inscribible. Por consiguiente, el Registrador sí está facultado para enmendar la

47 Reglamento General, § 111.1. Véase también Ley Hipotecaria, 1979, arts. 150 y 151.48 Iglesia Católica, 96 D. P. R. 511, 536 (1968)49 Castán Tobeñas, Derecho civil español, común y foral, t. II, vol. 2, 1987, pág. 259.

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inscripción ex oficio o a instancia de parte, ya que la autorización judicial es sólamente

necesaria cuando se “afecten [los] derechos de titulares inscritos” y en este caso no sería

afectado ningún derecho real e inscribible del titular.50

Pasando ahora a la inscripción de la prohibición de enajenar en el contrato

referido, hay que recalcar que lo importante en determinar su validez es el conjunto de las

condiciones incluídas en el contrato y no su consideración aislada.51 Examinando la

cláusula, nos encontramos que del Registro sólamente surge la declaración de prohibición

de enajenar, y su término de duración. No hay constancia de que el titular don Alfonso

Villaronga hubiese recibido alguna prestación o compensación por parte del transmitente

don Gaspar Echeverría, aparte de la transacción principal de compraventa entre las partes.

Tampoco se indica la razón o propósito de la cláusula. Referente a ésto último, indica

Castán que “para la validez de las cláusulas de inalienabilidad, [se requiere] que exista un

interés legítimo (énfasis en el original), pues si la prohibición de enajenar no estuviese

fundada en motivos razonables, sería contraria al espíritu informador de nuestro Derecho,

según el cual el dominio debe ser en principio libre”.52 Roca igualmente hace hincapié en

que la validez de la prohibición de enajenar necesita “que se establezca ésta en

consideración a alguna persona a quén se pretenda favorecer con ello, o bien que

responda a una causa o razón justificada o finalidad apreciable”.53

En conclusión, la doctrina sobre la validez de las prohibiciones de enajenar y su

inscripción en el Registro de la Propiedad indica que la totalidad de las condiciones del

50 Ley Hipotecaria, 1979, art. 151.51 Iglesia Católica, supra.52 Castán Tobeñas, op. cit, págs. 254 y 255.53

? Roca Sastre, Derecho hipotecario, t. II, 1968, pág. 787.

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contrato deben examinarse, incluyendo el examinar si del contrato surje el objeto o

propósito por el cual la cláusula se incluye en el documento. En el caso de la escritura de

compraventa entre don Alfonso Villaronga y don Gaspar Echevarría, inscrita en el

Registro, no se cumple con las condiciones indicadas por la mayoría de los tratadistas

para que tenga validez la cláusula de prohibición de enajenación: no tiene un propósito

definido; no identifica algún beneficiario o si hubo compensación al titular; y la

naturaleza misma de la obligación entre las partes, de carácter personal y no real, indica

que aunque sea contractualmente válida esta cláusula, no es inscribible ni afecta al bien

inmueble.

V. SUPLICA

POR TODO LO CUAL respetuosamente solicita del Honorable registrador de la

Propiedad que recalifique la escritura objeto de ésta Petición y proceda con la inscripción

plena que en derecho corresponde.

POR: Norma Espada

Abogado del Presentante

1465 Palmas del Mar

Humacao, PR 00987

555-9087

Número de Colegiada: 15340

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BIBLIOGRAFIA

TRATADISTAS

1. Castán Tobeñas, José. Derecho civil español, común y foral, Madrid, Reus, 1987,

t.II, vol. I.

2. Diez-Picazo, Luís. Fundamentos del Derecho civil patrimonial, Madrid, Tecnos,

1978, vol. II.

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3. López y López, Angel M. y Vicente L. Montés Penadés, Derechos reales y

Derecho inmobiliario registral, Valencia, Tirant Lo Blanch, 1994.

4. Muñoz Morales, Luis. Lecciones de Derecho hipotecario, San Juan, Universidad

de Puerto Rico, 1946, t. II.

5. Orozco Pardo, Guillermo. La interrupción de la prescripción extintiva en el

Derecho Civil, Granada, Universidad de Granada, 1986.

6. Peñalillo Arévalo, David. Los bienes: la propiedad y otros derechos reales, 2da

ed., Santiago de Chile, Editorial Jurídica, 1991.

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CODIGOS Y LEYES

1 Código Civil de Puerto Rico, 1930.

2 Código de Rentas Internas de Puerto Rico, 1994.

3 Ley Hipotecaria, y del Registro de la Propiedad de Puerto Rico, 1979.

JURISPRUDENCIA

1. Iglesia Católica v. Registrador, 96 D. P. R. 511 (1968).

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