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CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 1 CODE DE MESURAGE Applicable aux bâtiments de la Commission à Bruxelles VERSION DEFINITIVE. 11 mai 2009

Author: hahuong

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  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 1

    CODE DE MESURAGE

    Applicable aux btiments de la Commission Bruxelles

    VERSION DEFINITIVE.

    11 mai 2009

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 2

    TABLE DES MATIERES 1. INTRODUCTION ... 3 2. SURFACES DE REFERENCE ... 5 3. REGLES DE MESURAGE 3.1 PRINCIPES GENERAUX .... 6 3.2 SURFACE DE PLANCHER BRUTE ...... 8 3.3 SURFACE DE PLANCHER NETTE .. 10 4. ANNEXES 4.1 ANNEXE A : INDICATEURS ... 12 4.2 ANNEXE B : DECOUPAGE DES SURFACE EN SOUS-SURFACES ... 13 4.3 ANNEXE C : DETERMINATION DE LA SURFACE HORS-SOL/SOUS-SOL 14 4.4 ANNEXE D : DEFINITION DES SOUS-SURFACES 15 4.5 ANNEXE E : PARTICULARITES DU MARCHE BELGE 4.5.1 CONCERNANT LA S URFACE DE PLANCHER BRUTE. . . . . . . . . . . . . 18 4.5.2 CONCERNANT LA SURFACE DE PLANCHER NETTE. . . . . . . . . . . . . . 18 4.5.3 SURFACE IMMOBILIERE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 5. SCHEMAS 5.1 ZONES COUVERTES ... 21 5.2 ZONES NON COUVERTES ... 23 5.3 NICHES ET ENCORBELLEMENTS ....... 24 5.4 PENETRATIONS VERTICALES ... 24 5.5 SURFACE HORS SOL ET EN SOUS-SOL ... 26

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 3

    1. INTRODUCTION Le prsent Code de mesurage concerne les btiments du parc immobilier de la Commission Bruxelles. La prise en compte systmatique du Code garantit l'homognit du systme de mesurage pour des btiments d'architecture trs diffrente et permet de comparer entre eux les indicateurs d'efficacit1 lors de l'valuation d'investissements immobiliers. Le Code de mesurage est utilis principalement dans les cas suivants :

    rflexion sur la stratgie immobilire de la Commission ;

    ngociation contractuelle mene par la Commission (vente, location, usufruit, emphytose) pour dfinir de manire prcise l'objet du contrat ;

    allocation de surface aux DG et Services pour l'hbergement du personnel ;

    estimations et offres de prix pour la maintenance ou la ralisation de travaux. LE CODE CONSTITUE UN OUTIL INDISPENSABLE POUR LES NGOCIATEURS ET LES GESTIONNAIRES DES PROJETS IMMOBILIERS DE LA COMMISSION.

    1 Notamment les ratios entre les diffrents types de surfaces

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 4

    De manire gnrale, la Commission applique la "Norme DIN 277-1 et 277-2"2 lors du mesurage des btiments. Le prsent Code de mesurage complte la "Norme DIN 277" en prcisant les modalits d'application de la norme et en relevant les exceptions et drogations qui concernent plus particulirement les immeubles de la Commission. Lorsque la "Norme DIN 277" n'est pas suffisamment prcise pour les besoins de la Commission, le Code s'inspire des normes de connaissances gnrales, des rgles et usages appliqus rgulirement par les gomtres-experts ainsi que des critres suivis jusqu' prsent par la Commission pour calculer les surfaces. En complment de la "Norme DIN 277", les documents qui ont servi de rfrence du Code sont les suivants:

    "Norme belge NBN 006" Auteur : la Rgie des Btiments (administration belge) Publie en mai 1983

    "Norme ISO 9836" Auteur : International Standard Publie en 1992

    "Norme NEN 2580" Auteur : Nederlandse Normalisatie-Institut Publie en mai 1997

    "Code de mesurage des immeubles de bureaux"

    Auteur : l'Union des gomtres experts de Bruxelles (UGEB) avec la collaboration de l'Union Belge des Gomtres (UBG) Document en cours d'laboration

    "Code de mesurage en Belgique" Auteur : l'Association Belgo-Luxembourgeoise des Chartered Surveyors Publi en aot 2000

    "Manuel des normes applicables l'immeuble type Luxembourg" appel aussi "Le Livre Jaune" Auteur : OIL Publi en dcembre 2005

    "Mthode de l'OIL"

    Auteur : OIL Document usage interne des Institutions Luxembourg

    "Manuel des conditions d'hbergement"

    Auteur : OIB Document usage interne des Institutions Bruxelles et Luxembourg En cours d'laboration par OIB/OIL

    Toute citation provenant d'un document ci-dessus et reprise par le Code est suivie d'une notation entre parenthses qui mentionne le document de rfrence.

    2 Auteur : Deutsches Institut fr Normung e.V. publie le 1er juin 1987 rvision 2005-02

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 5

    2. SURFACES DE REFERENCE LE CODE DE MESURAGE NONCE LES DFINITIONS ET LES RGLES POUR EFFECTUER DE MANIRE HOMOGNE ET COHRENTE LE MESURAGE DES BTIMENTS USAGE DE BUREAU DE LA COMMISSION. LE CODE PEUT TRE APPLIQU D'AUTRES TYPES DE BTIMENT (INDUSTRIEL, LOGISTIQUE ) SI CEUX-CI NE RELVENT PAS D'UN MESURAGE SPCIFIQUE. Les btiments usage de bureau sont composs d'espaces ferms et isols thermiquement, communment clairs, ventils et climatiss. Ils sont subdiviss en diffrents niveaux principaux d'occupation, galement appels "planchers". Ils comportent gnralement un ou plusieurs sous-sols. En pratique, deux techniques de mesurage sont d'application :

    o le mesurage in situ : concerne le relev d'un btiment existant par un gomtre professionnel, au moyen d'instruments de mesure appropris ;

    o le mesurage sur plan : concerne le mesurage graphique partir de documents "as built" et de fichiers informatiques3.

    Malgr la vocation universelle du Code, des situations exceptionnelles ne sont pas exclure pour lesquelles la mthode de mesurage sera prcise en accord avec les parties concernes, sur base de critres architectoniques, techniques et juridiques. Dans les normes et documents de rfrence cits en page 4, ainsi qu'en usage courant, on rencontre des dnominations varies pour identifier les types de surfaces. Le Code dfinit les surfaces principales suivantes :

    - deux surfaces de rfrence mesures suivant la "Norme DIN 277" et valables pour le parc immobilier de la Commission en Belgique et au Luxembourg :

    la surface de plancher brute SPB (appele BGF dans la norme) la surface de plancher nette SPN (appele NGF dans la norme)

    - une surface intermdiaire valable uniquement en Belgique :

    la surface immobilire SIM (dcrite dans l'annexe E ci-aprs)

    3 En Belgique, les plans d'architecture sont gnralement encods l'aide du logiciel AutoCad (ou similaire)

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 6

    3. REGLES DE MESURAGE 3.1 Principes gnraux applicables toutes les surfaces

    OCCUPATION Dans le cas d'une occupation privative de la totalit du btiment, toute la surface est mise disposition de l'occupant. Si l'usage du btiment est partag entre plusieurs occupants, la surface de chacun est compose de la surface restreinte sa zone juridiquement privative, laquelle s'ajoute une quote-part de la surface usage commun. Les critres de drogations/prcisions mentionns ci-aprs sont toujours respects, indpendamment de l'occupation privative ou partage.

    UNIT

    L'unit de surface standard4 d'un plancher est le mtre carr (m) ("Norme DIN 277"partie I, 3.1.3). La surface totale du btiment est calcule en additionnant les surfaces de chaque plancher. Elle est arrondie au mtre carr suprieur.

    MESURAGE La surface d'un plancher est toujours mesure au niveau du sol fini, mme dans le cas d'une faade non verticale ou sous une toiture versants. La surface des rampes, des sols en pente et des voles d'escaliers est dtermine en mesurant leur projection verticale sur un plan horizontal ("Norme DIN 277"partie I, 3.1.2). La surface de chaque partie mesure entre deux niveaux de plancher5 est considre comme faisant partie du plancher le plus proche6.

    CRITRES POUR LES DROGATIONS/PRCISIONS LA NORME On a considr les critres suivants pour inclure ou exclure des lments de la polyligne7 de mesurage : 1. Le critre architectonique analyse la conformit entre l'lment et la dfinition donne par le prsent Code ; 2. Le critre technique analyse le rapport entre l'lment et l'ossature du btiment ; 3. Le critre juridique analyse la possibilit pour l'occupant de jouir pleinement de l'lment et d'en restreindre ventuellement l'usage tout tiers.

    SURFACE HORS SOL ET EN SOUS-SOL On mesure sparment la surface hors sol et la surface en sous-sol. Les dfinitions et les critres d'appartenance sont dtaills dans l'annexe C (page 14).

    4 En milieu rural, la superficie d'un terrain est mesure en ares (1 are = 100 m). L'are est subdivis en 100 centiares (1 ca = 1 m). L'hectare est compos de 100 ares et vaut 10.000 m. On trouve des rfrences ces units dans l'origine de proprit des actes authentiques. 5 Rampe, escalier, palier intermdiaire etc 6 Ou partage 50% entre deux planchers si elle est situe mi-hauteur (rampes ou paliers par exemple) 7 Une polyligne est une succession de segments conscutifs droits ou courbes, ouverte ou referme sur elle-mme. Une polyligne ferme constitue un ou plusieurs polygones, concaves ou convexes. Un polygone peut contenir un autre polygone.

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    Les surfaces des espaces ne comportant pas d'affectation sont considres comme surfaces utiles si les espaces sont situs hors sol. Elles sont considres comme rsiduelles si les espaces sont situs en sous-sol.

    TYPES DE COULOIRS Le prsent Code distingue trois types de couloirs de circulation : 1. Les couloirs primaires constituent le chemin d'vacuation, sas compris, et rpondent aux conditions des rgles et prescriptions de la prvention incendie en vigueur. Ils sont notamment dlimits par des parois rsistantes au feu. Leur surface est prise en compte dans la "Surface de dgagement" (SD) ; 2. Les couloirs secondaires ne font pas partie du chemin d'vacuation et sont dlimits par des lments de construction fixes (bton, maonnerie, cloisons en plaques de pltre ). Leur surface est prise en compte dans la "Surface de dgagement" (SD). 3. Les couloirs tertiaires, qui sont dlimits par des lments dmontables (cloisons amovibles, armoires, panneaux crans, mobilier ). Leur surface est prise en compte dans la surface bureau (SU2B) ou la surface archives (SU2A), selon le cas.

    Etages techniques intermdiaires Les tages techniques intermdiaires sont situs entre deux niveaux de bureaux. Leurs surfaces sont comptabilises dans les "Surfaces techniques" (SI), y compris leurs zones de circulation.

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    3.2 Surface de plancher brute

    DFINITION La surface de plancher brute (appele SPB) se rapporte au contour extrieur des lments de construction8 dlimitant le btiment y compris les revtements ("Norme DIN 277"partie I - 2.2.1), mesur au niveau du plancher La SPB s'arrte aux limites physiques du btiment qui marquent la sparation entre l'immeuble et son environnement externe. C'est la surface dite "extra-muros".

    MODE DE MESURAGE La SPB d'un niveau est la surface de la polyligne ferme enveloppant le plancher et dont les cts sont constitus par :

    - les faces extrieures des lments de faade dlimitant le contour des espaces ferms situs au niveau considr - l'axe des murs mitoyens entre btiments diffrents - l'axe des lments de construction sparant les copropritaires ventuels

    DROGATIONS ET/OU PRCISIONS LA NORME DIN277

    Dans les sous-sols, lorsqu'il est impossible de mesurer l'paisseur relle des murs contre les terres, on considre par convention que le trac de la polyligne de la SPB se trouve au nu intrieur du mur priphrique et longe la face visible du mur. Dans le cas d'un atrium9, la SPB inclut uniquement la surface du plancher infrieur (aire de foule) et non la surface des planchers virtuels10 (schmas 5.1 A). Dans le cas des zones/passages couverts et ouverts latralement sur un maximum de deux cts, la SPB inclut la surface dlimite par la projection verticale de la partie couvrante (schmas 5.1 B, C et D). Dans le cas des zones non couvertes comme les cours et les patios, la SPB englobe leur surface si elle est < 4 m (schma 5.2). La SPB ne tient pas compte de l'existence des niches, encorbellements et lments dcoratifs de faades dont la surface projete verticalement est < 0,5 m (voir schma 5.3 A et B). Le Code applique aux balcons11 les mmes rgles que pour les niches et encorbellements.

    8 Les lments de construction sont tous les lments composant le gros uvre (maonneries, bton arm, lments porteurs en acier) ainsi que les cloisons fixes (en blocs de pltre massif ou panneaux de pltre) 9 L'atrium est une zone couverte et climatise entoure par les blocs constituant le btiment. Il a gnralement une hauteur de plusieurs tages. Le patio est une zone dcouverte compltement enferme par des parties du btiment. 10 Les planchers virtuels se rencontrent dans le cas d'un atrium dont la hauteur libre dpasse celle d'un tage 11 Les balcons sont des espaces ouverts sur un ct au moins, fixs en porte--faux contre la faade ou encastrs dans celle-ci. Les balcons sont accessibles aux occupants de l'immeuble et bords d'un garde-corps.

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 9

    En outre, la SPB ne comprend pas la surface des :

    - voiries et accs12 - jardins - escaliers et escalators extrieurs - combles inutilisables13 - coursives mtalliques destines l'entretien du btiment14 - toitures en plateforme15 - toitures versants

    La SPB comprend la surface des :

    - terrasses16 - combles utilisables - locaux techniques extrieurs, au service du btiment - passerelles ou passages entre deux parties du btiment

    COMPARAISON AVEC D'AUTRES NORMES Norme ISO 9836 La SPB selon le Code concide avec la "Total floor area" dfinie par la norme ISO. Celle-ci fait la distinction entre les zone fermes et les zones partiellement ouvertes (balcons, terrasses). Elle recommande d'effectuer un calcul spar pour les zones dont les hauteurs sont diffrentes (halls, atriums, auditoires, restaurants .). Norme NEN 2580 La SPB selon le Code concide avec la "Bruto-vloeroppervlakte" dfinie par la norme NEN.

    12 Les voiries et accs sont des zones dcouvertes permettant l'accs au btiment 13 Un comble est dclar inutilisable s'il y a absence de plancher, si la charpente est encombrante, si la hauteur est trop faible (

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    3.3 Surface de plancher nette

    DFINITION

    La surface de plancher nette (appele SPN) se rapporte au contour intrieur17 de tous les lments de construction ("Norme DIN 277"partie I - 2.2.3), mesur au niveau du plancher. La SPN caractrise la surface de plancher rellement utilisable par l'occupant de l'immeuble. C'est la surface dite "intra-muros", excluant tous les lments de construction.

    MODE DE MESURAGE La SPN d'un niveau est la somme des surfaces des polygones dont les cts sont constitus par les faces intrieures visibles des lments de construction : murs de faade, murs mitoyens, murs et voiles intrieurs, colonnes et cloisons fixes.

    DROGATIONS ET/OU PRCISIONS LA NORME DIN 277

    Lors du mesurage, on ignore les lments dont l'influence sur la SPN peut tre considre comme insignifiante, savoir : - les pntrations18 verticales < 1 m (schma 5.4 A et B) - des niches, encorbellements et lments dcoratifs des faades dont la surface projete verticalement est < 0,5 m (schmas 5.3 C et D) La SPN ne comprend pas la surface des : - combles19 inutilisables20 - gaines d'ascenseurs21

    - passerelles, escaliers et coursives mtalliques destines l'entretien du btiment - colonnes et piliers de section > 0,1 m, lments de construction

    La SPN comprend la surface des :

    - passages couverts ferms latralement - combles utilisables - locaux de maintenance - locaux techniques au service du btiment

    - passerelles entre deux parties du btiment - parties de plancher sous les habillages convecteurs continus22 - parties de plancher de hauteur libre < 1,60 m23.

    17 Le contour intrieur des lments de construction est le contour directement visible et mesurable par les occupants de l'immeuble 18 Les pntrations verticales sont les chemines, les gaines et les percements techniques. Les escaliers et les ascenseurs ne sont pas considrs comme des pntrations verticales. 19 Les combles constituent la partie du btiment situe directement sous la toiture. 20 Un comble est dclar inutilisable s'il y a absence de plancher, si la charpente est encombrante, si la hauteur est trop faible (

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    La SPN est compose des types de surfaces suivants:

    (a) la surface utile SU (b) la surface d'installation SI (c) la surface de dplacement SD (d) la surface rsiduelle SR Le dcoupage en sous-surfaces figure en annexe B page 13, et leur composition en annexe D page 15.

    COMPARAISON AVEC D'AUTRES NORMES

    Norme ISO 9836 La norme introduit deux concepts pour mesurer la surface intrieure : la surface appele "Intra-muros area" et la surface appele "Net floor area". Le Code ne considre pas la surface "Intra-muros area ". Celle-ci est quivalente la "Total floor area" dont on a soustrait la surface des murs extrieurs. En revanche, la dfinition et le dcoupage de la SPN concident avec ceux de la "Net floor area" dfinie par la norme ISO, qui parle de "Usable Area", "Service area" et "Circulation area". Norme NEN 2580 La SPN selon la Code concide avec la "Netto-vloeroppervlakte", l'exception des surfaces intrieures dont la hauteur libre est infrieure 1m50. En effet, la norme ne prend pas en compte les espaces < 1m50, alors que le Code classe ces espaces dans la catgorie des surfaces rsiduelles. En outre, le Code considre que les surfaces attenantes au btiment, couvertes mais non fermes sur trois cts, ne font pas partie de la SPN, contrairement la norme NEN 2580.

    22 Cette surface est considre comme surface rsiduelle (SR). Le Parlement europen considre cette surface comme surface de construction. 23 Cette surface est considre comme surface rsiduelle (SR).

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 12

    4. ANNEXES

    4.1 Annexe A : Les indicateurs La connaissance des surfaces est la base du calcul des indicateurs. Ceux-ci peuvent tre considrs comme des "aides la dcision" permettant de comparer entre eux des btiments diffrents et d'valuer la qualit de l'offre immobilire.

    INDICATEURS ET (CARACTRISENT L'EFFICACIT DES SURFACES DE L'IMMEUBLE)

    = SPN / SPB

    L'indicateur d'un btiment mesure la proportion de surface de plancher nette par rapport la surface de plancher brute. Il caractrise l'incidence de l'ossature du btiment et des lments de construction en gnral. Le btiment est d'autant plus efficace que s'approche de la valeur 1.

    = SU hors sol / SPN hors sol

    L'indicateur d'un btiment mesure la proportion de surface utile hors sol par rapport la surface de plancher nette hors sol. Il montre l'incidence des circulations, des installations techniques ainsi que des surfaces rsiduelles. Le btiment est d'autant plus efficace que est lev.

    INDICATEUR

    = S bureau / SPN hors sol

    L'indicateur d'un btiment mesure la proportion de surface bureau par rapport la surface de plancher nette hors sol. La capacit d'hbergement du btiment est d'autant plus importante que est lev.

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 13

    4.2 Annexe B : Dcoupage des surfaces suivant DIN277

    SPB

    SU1 ACTIVITESSOCIALES

    SPN SPC SU2A SURFACEARCHIVES

    SU2B SURFACEBUREAU

    SU3 CUISINESATELIERS

    SU

    SU4 STOCKAGERECEPTIONS

    SU5 FORMATIONCONFERENCE

    SU6 LOCAUXMEDICAUX

    SU7 SANITAIRESPARKINGS

    SI SI LOCAUXTECHNIQUES

    SD SD COULOIRSESCALIERS

    SR SR ESPACENON UTILISABLE

    Valable hors sol et en sous-sol

    SURFACE

    SURFACE PLANCHER BRUTE

    NETTE

    SURFACE

    SURFACE PLANCHER

    RESIDUELLE

    SURFACEUTILE

    SURFACEDE

    CONSTRUCTION

    D'INSTALLATIONS

    DE DEPLACEMENT

    SURFACE

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 14

    4.3 Annexe C : Dtermination de la surface hors sol / sous-sol Un immeuble est compos de volumes hors-sol et de volumes en sous-sol. Il en va de mme pour les planchers, et donc leurs surfaces. La distinction entre sous-sol et hors-sol est importante car la possibilit d'hberger des postes de travail permanents dpend notamment des conditions de salubrit24 et de la prsence de lumire du jour25. En revanche, aucune norme ne dfinit exactement les conditions respecter pour qu'un plancher soit dclar "en sous-sol" ou "hors sol" alors que, selon l'architecture du btiment et le profil des trottoirs, la distinction n'est pas vidente. Le prsent code propose une mthode pour effectuer cette distinction. Mthode :

    1. Dcouper chaque plancher en zones contigus et considrer chaque zone comme isole et indpendante.

    2. Vrifier si la zone considre reoit suffisamment de lumire du jour et de ventilation pour permettre le travail de bureau.

    3. Tracer le profil du terrain ou du trottoir le long de chaque faade, et attribuer conventionnellement le niveau 0,00 au point milieu de ce profil ct trottoir.

    4. Tracer la ligne des planchers si elle ne concide pas avec le profil du terrain ou du trottoir le long du primtre du btiment.

    Deux cas sont possibles : A. Une seule faade le long du trottoir (schma 5.5 A)

    Dans ce cas, on considre comme tant hors sol un plancher dont le niveau est situ entre les niveaux 0,00 et -1,50 m. Les planchers dont le niveau est infrieur -1,50 m sont considrs comme faisant partie du sous-sol.

    B. Plusieurs faades le long du trottoir (schma 5.5 B) Dans ce cas, la situation des planchers est examine par rapport chaque faade prise isolment. Si certains planchers peuvent tre considrs la fois comme hors sol et comme sous-sol selon le critre A, chaque zone de plancher est examine individuellement et est dclare hors sol si elle reoit suffisamment de lumire du jour et de ventilation pour permettre le travail de bureau.

    24 Les conditions de salubrit sont prcises en Belgique dans le RGPT. 25 Voir le Manuel des Conditions d'Hbergement (MCH) de la Commission.

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 15

    4.4 Annexe D : Dfinition des sous-surfaces

    LA SURFACE UTILE (SU) Elle caractrise les espaces servant par nature aux activits des occupants. Elle s'applique aux espaces situs hors sol et en sous-sol. Elle se compose des sous-surfaces suivantes :

    o La surface des activits sociales (SU 1) Elle caractrise les espaces rservs la dtente et aux besoins sociaux26. Elle inclut : - les espaces d'accueil et d'attente, y compris ceux du service mdical - le foyer27 - les salons pour cocktails et zones de rceptions - les crches et garderies - les locaux de repos et les espaces "well beeing" - les locaux pour activits culturelles (cercles culturels) - les kitchenettes d'tage - les coins caf et les distributeurs de boissons - les caftrias, snacks et salles de restaurant, sauf les cuisines (SU3)

    o La surface archives (SU 2A) L'espace archives est situ dans les parties d'tage qui ne bnficient pas de la lumire du jour ou de traitement d'air conditionn en suffisance. L'espace archives ne permet pas d'hberger du personnel de manire permanente. Il sera donc principalement rserv l'entreposage des archives vivantes des occupants, ainsi qu'au stockage des fournitures et des quipements. Moyennant une ventilation adapte, il pourra aussi hberger : - des salles de runion - des salles scurises et faradises28 - des locaux pour le dispatching et la gestion technique centralise (GTC) - des rgies pour vidoconfrence ou cabines d'interprtation - des locaux servant aux pompiers et au gardiennage des immeubles - des locaux hbergeant les copieurs et imprimantes de la DG - des laboratoires et locaux informatiques

    o La surface bureau (SU 2B) Par dfinition, l'espace bureau est situ le long des faades, patios et atriums avec fentres. Il bnficie de la lumire du jour et d'un traitement d'air conditionn en suffisance. Il peut hberger du personnel de manire permanente. Il est consacr principalement l'implantation des bureaux individuels, des bureaux partags ou des bureaux en espace ouvert Lorsqu'il n'y a pas suffisamment d'espace archives, il pourra aussi hberger : - des petites salles de runion (< 75 m) - des salles de confrence (> 75 m) sans cabines d'interprtation - les salles de vidoconfrence Lorsque les parachvements et l'environnement physique (clairage, chauffage, ventilation) d'une zone d'espace archives sont similaires ceux de l'espace bureau, sa valorisation est galement semblable.

    26 Dans la DIN277, cette sous-surface est intitule "habitat et sjour" 27 Pour les runions de l'amicale des anciens 28 Etanche aux ondes lectro-magntiques

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 16

    o La surface des ateliers et cuisines (SU 3) Les espaces suivants sont concerns par cette rubrique : - les ateliers de serrurerie, de menuiserie, d'lectricit, de chauffage/air conditionn - l'imprimerie centrale et les print shops dcentraliss - les laboratoires techniques - les cuisines et leurs dpendances, sauf le stockage (SU4)

    o La surface de stockage et de rception (SU 4) Les espaces suivants sont concerns par cette rubrique : - les locaux usage commercial, press-shops, kiosques, magasins, y compris vitrines - les locaux de stockage mobilier et fournitures, y compris scolaires - les locaux de stockage du matriel de cuisine - les conomats, rserves, entreposage divers - les chambres froides - les chambres fortes - les dpts de livres - les locaux d'archivage en sous-sol, destins aux archives intermdiaires - les locaux de tri courrier et les zones pour l'entreposage du courrier

    o La surface pour les formations et les rassemblements (SU 5) Les espace suivants sont concerns par cette rubrique : - les salles de cours et de formation - les auditoires - les salles de confrence avec cabines d'interprtation - les salles polyvalentes ou multimdia - les studios et salles de projection - les tribunes et salles de presse - les salles d'exposition, galeries d'art, collections et prsentations didactiques - les salons de recueillement et lieux de culte - les bibliothques, salles de lectures, mdiathques - les info-points, les prsentations de revues et de catalogues - les locaux pour activits sportives

    o La surface de soins mdicaux (SU 6) Les espace suivants sont concerns par cette rubrique : - les cabinets de consultation - les laboratoires d'analyse - les locaux infirmeries

    o La surface des sanitaires et parkings (SU 7) Les espace suivants sont concerns par cette rubrique : - les locaux sanitaires, vestiaires et douches - les locaux pour le service de nettoyage - les emplacements pour vlos / motos / voitures - les emplacements pour handicaps - les locaux poubelles - le stockage des dchets et la destruction des documents

    LA SURFACE D'INSTALLATIONS (SI) Elle caractrise tous les locaux techniques de l'immeuble. Elle s'applique aux espaces situs hors sol et en sous-sol. Il peut arriver qu'une partie d'tage ou un tage entier soit consacr aux besoins techniques. Dans ce cas, la surface technique inclut galement les circulations horizontales desservant les locaux. Elle se compose des sous-surfaces suivantes :

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 17

    o La surface technique (SI) Tous les locaux techniques sont concerns par cette rubrique, et notamment : - les locaux servant la collecte des eaux uses et leur vacuation - l'alimentation en eau, locaux compteurs et locaux des pompes - les locaux servant au traitement de l'eau, adoucisseurs - la chaufferie et la production d'eau chaude - les locaux de dtente gaz, compteurs - les locaux lectriques : cabines haute et basse tension, transformateurs, compteurs - les locaux abritant les groupes de secours, no-breaks et onduleurs - la production d'eau glace - les locaux servant au traitement de l'air, groupes pulsion et extraction - les locaux servant l'informatique et la tlphonie - les ascenseurs, monte-charges et leur machinerie - les zones de lavage des vhicules - les locaux des autres techniques d'exploitation ventuelles - les locaux occups par les rgies extrieures

    LA SURFACE DE DGAGEMENT (SD) La surface de dgagement caractrise les espaces servant la circulation des occupants. Le code ne distingue pas les circulations horizontales des circulations verticales.

    o La surface des dgagements (SD) Les espaces suivants sont concerns par cette rubrique : - les halls d'entre du btiment - les halls devant les ascenseurs - les chemins d'vacuation et leurs sas - les couloirs, sas et dgagements de la circulation secondaire29 - les passages entre immeubles contigus - les escaliers de secours intrieurs - les escaliers intrieurs de communication entre tages - les escalators - les ascenseurs et monte-charges30 - les rampes pour voitures - les voiries intrieures dans les parkings - les quais de chargement/dchargement

    LA SURFACE RSIDUELLE (SR) La surface rsiduelle caractrise certains espaces qui ne peuvent pas tre pleinement utiliss par les occupants. Cette surface est cependant chauffe, ventile et prise en compte pour le nettoyage, l'entretien et la scurit. Elle comprend notamment les espaces suivants : - les espaces intra-muros dont la hauteur libre est < 1,60 m - les espaces occups par les habillages convecteurs continus

    29 Les zones de circulation secondaire sont limites par des lments de construction fixes contrairement aux zones de circulation tertiaire limites par des lments dmontables (cloisons, crans, armoires ) qui peuvent changer au gr des modifications d'implantation 30 La surface des ascenseurs et monte-charges est compte une seule fois et est affectes au plancher principal desservi, habituellement le rez-de-chausse

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 18

    4.5 Annexe E : PARTICULARITES DU MARCHE BELGE

    4.5.1 Concernant la surface de plancher brute (SPB)

    PRATIQUE DE LA COMMISSION A BRUXELLES

    La polyligne ferme dlimitant la SPB selon le Code concide avec la polyligne externe du systme GIS, sauf pour les cours et patios au rez-de-chausse, ainsi que certains planchers virtuels des atriums qui sont actuellement pris en compte par le GIS mais exclus par le Code.

    PRATIQUE DU MARCHE IMMOBILIER BELGE

    Habituellement, le march immobilier bruxellois n'utilise pas la SPB, mais plutt la surface immobilire SIM (voir chapitre 4.3). A l'exception de la prise en compte des lments de dcoration, la SPB selon le Code concide avec la "Fully enclosed covered area (FECA) " utilise par d'autres marchs immobiliers.

    4.5.2 Concernant la surface de plancher nette (SPN)

    PRATIQUE DE LA COMMISSION A BRUXELLES

    La Commission Bruxelles utilise la surface limite par la polyligne interne du GIS. Celle-ci ne concide pas avec la SPN selon le Code. En effet, la surface intra-muros du GIS est plus grande que la SPN car elle inclut les lments de construction, les embrasures des fentres avec allges et dans certains cas les vides intrieurs.

    PRATIQUE DU MARCHE IMMOBILIER A BRUXELLES

    La SPN selon le Code concide avec la NLA (Net Lettable Area) utilise par le march l'exception des surfaces dont la hauteur libre est infrieure 1,60 m, non prises en compte pour calculer la NLA alors que le Code considre ces surfaces comme des "surfaces rsiduelles" incluses dans la SPN.

    4.5.3 Surface immobilire (SIM)

    Les acteurs immobiliers bruxellois utilisent habituellement une troisime surface de rfrence lors des ngociations immobilires. Cette surface est appele "surface immobilire". Elle est uniquement d'application en Belgique et est utilise par la Commission lors de la procdure immobilire Bruxelles.

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 19

    DFINITION La surface immobilire (appele SIM) est la surface comprise entre les axes des lments de construction dlimitant le btiment, mesure partir des fichiers et plans "as built"31. La SIM est acquise (par achat, emphytose) ou est mise disposition de l'occupant contre le versement d'un prix ou d'un loyer. C'est la surface dite "ngociable". Sur le plan juridique, elle est destine satisfaire les prtentions des deux parties, c--d pour le propritaire le gain qu'il recevra comme retour d'investissement, et pour le locataire la taille de l'espace dont il aura la jouissance.

    MODE DE MESURAGE La SIM d'un niveau est la surface de la polyligne ferme dont les cts sont constitus par :

    - les axes des murs de faade si S vitrage faade < 1/3 S totale faade - les axes des vitrages si S vitrage faade >1/3 S totale faade - l'axe des murs mitoyens entre btiments diffrents - l'axe des lments de construction sparant les copropritaires ventuels

    Dans le cas d'un atrium, la SIM inclut uniquement la surface du plancher infrieur (aire de foule) et non la surface des planchers virtuels (schma 5.1 A). Dans le cas des espaces couverts et ouverts latralement sur un maximum de deux cts, la SIM inclut la surface dlimite par la projection verticale de la partie couvrante (schmas 5.1 B, C et D). Si ncessaire, la SIM peut tre mesure "in situ", condition de contrler l'paisseur des murs. Dans les sous-sols, lorsqu'il est impossible de mesurer l'paisseur des murs contre les terres et les immeubles contigus, on considre par convention que le trac de la polyligne se trouve au nu du mur priphrique et longe la face visible du mur.

    INCLUSIONS / EXCLUSIONS

    La SIM ne comprend pas la surface des :

    - lments dcoratifs ventuels appliqus sur la faade - voiries et accs

    - jardins - cours et patios 4 m - cages d'ascenseurs32 - pntrations verticales > 1 m 33 - zones couvertes et non fermes sur trois cots - zones dont la hauteur libre est < 1,60 m

    31 Les vues en plan du dossier "as built" sont constitues d'une coupe horizontale situe conventionnellement un mtre environ au-dessus du plancher, de manire visualiser les fentres. 32 Sauf au niveau principal desservi (gnralement le rez-de-chausse) 33 Les cages d'ascenseurs sont prises en compte au niveau infrieur desservi.

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 20

    - combles inutilisables - balcons

    - terrasses - toitures plateforme

    - toitures versants - locaux techniques au service du btiment - passerelles et coursives mtalliques destines l'entretien du btiment - escaliers extrieurs

    La SIM comprend la surface des :

    - cours et patios < 4 m - escaliers et escalators intrieurs - locaux de maintenance - atriums - passages couverts - colonnes, piliers et lments de construction fixes - combles utilisables

    APPLICATIONS AUX INSTITUTIONS

    La SIM, calcule en appliquant les rgles ci-dessus, est utilise pour : - les ngociations immobilires - l'analyse financire des investissements immobiliers

    La SIM ne donne pas une ide prcise de l'ossature du btiment. Elle est principalement concentre sur l'usage du bien. Dans le systme Pace/GIS, aucune polyligne ne concide avec la SIM.

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 21

    A: Atriums

    B: Zones couvertes et ouvertes latralment sur un seul ct,( incluant balcons et terrasses)

    SCHEMA 5.1:ZONES COUVERTES, A et B

    Zone couverte

    Plancher sol d'atrium

    Ligne SPB

    Ligne SPB

    LPlancher avec vide d'atrium

    Ligne SPB

    Coupe

    Plan niveaux "l,m,n "

    Plan niveau "o"

    Vide

    m

    n

    o

    l

    Ligne SPN

    Ligne SPN

    Plan niveaux "l,m,n "

    Plan niveau "o"

    Vide

    Ligne SPN

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 22

    C: Zones couvertes et ouvertes sur deux cts ( incluantbalcons et terrasses)

    D: Zones couvertes et ouvertes latralement sur trois ctsou plus( incluant balcons et terrasses)

    Zone couverte

    Zone couverte

    Ligne SPB

    Zone couverte

    Ligne SPB

    Ligne SPB

    Zone couverteLigne SPB

    Zone couverte

    Ligne SPB

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 23

    Zones non couvertes, cours et patios dont la surface S < 4m2

    SCHEMA 5.2:SPB pour les ZONES NON COUVERTES

    Ligne SPB

    Ligne SPB

    Zones non couvertes, cours et patios, dont la surface S >4 m2

    Coupe

    Plan

    Coupe

    Plan

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 24

    A: S < 0.5m2B : S > 0.5m2

    SCHEMA 5. 3NICHES et ENCORBELLEMENTS

    Ligne SPB

    C: S < 0.5m2D: S > 0.5m2

    Ligne SPN

    A A

    A

    A

    B

    BB

    C

    D C

    D

    DD

    C

    Plan plancher

    Plan plancher

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 25

    SCHEMA 5. 4PENETRATIONS VERTICALES

    A: S < 1m2 B: S > 1m2

    Ligne SPN

    La cage d'ascenseur est exclue de la SPN aux tages, mais incluse au niveau infrieur desservi

    A

    B

    B

    A A

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 26

    Hors solh = 150

    Hors sol

    Sous sol

    0,00

    axe milieu faade

    TROTTOIR prise de la

    mesure

    P0,00

    SCHEMA 5.5Mthode pour dterminer la surface hors sol / sous solA : Cas d'une seule faade

  • CODE DE MESURAGE DE LA COMMISSION EUROPEENNE 27

    h < 1.50m

    Coupe BB

    B

    B

    h < 1.50m

    Vue en plan

    Coupe AA

    A A

    Coupe AA

    AA

    B : Cas de plusieurs faades

    SOUS SOL

    HORS SOL

    SOUS SOL

    HORS SOL

    h < 1.50mSOUS SOL

    SOUS SOL

    HORS SOL

    HORS SOL

    Vue en plan

    CODE DE MESURAGE "Mthode de l'OIL" Auteur : OIL Document usage interne des Institutions Luxembourg