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Análisis de la problemática Arrendaticia en Venezuela y su correlación con Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas Mirna Salazar 2015TRANSCRIPT
UNIVERSIDAD NORORIENTAL PRIVADAGRAN MARISCAL DE AYACUCHOVICE RECTORADO ACADÉMICO
FACULTAD DE DERECHO NÚCLEO CIUDAD MONAGAS
Análisis de la problemática Arrendaticia en Venezuela y su correlación con Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas
CAPÍTULO I
EL PROBLEMA
1.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En Venezuela el arrendamiento de viviendas esta regularizado por dos
disposiciones de carácter general, Ley y Reglamento para la Regularización
y Control de los Arrendamientos de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial
N° 39.783 de fecha 12 de noviembre del año 2011, la cual fue producto de la
labor legislativa de la Asamblea Nacional, en cumplimiento del mandato
constitucional que obliga a Estado a ser el garante de los Derechos
Fundamentales, en este caso a la existencia humana.
Entre esos Derechos fundamentales, pertinente es hacer referencia al
que establece que todas las personas deben tener una vivienda digna, lo
cual implica una ardua labor legislativa, debido a la complejidad social y
económica por la que atraviesa el país desde el punto de vista habitacional,
ya que el líneas generales, tanto sea porque la demanda de una vivienda
digna y cómoda por parte de los de habitantes es alta, como por el déficit en
el mercado inmobiliario de viviendas para alquiler, habidas cuenta de la
escases en la construcción de unidades familiares para satisfacer las
exigencias poblacionales.
Por otro lado, está la circunstancia referida a los precios en obtener
una vivienda propia hacen inaccesibles a muchos habitantes el poder adquirir
una casa a los efectos de poder establecer un hogar propio que le sirva de
asiento principal de sus negocios e intereses. Por ello, esta Ley es
considerada por un vasto sector de la colectividad como un novedoso y
avanzado instrumento legal dirigido a enfrentar la crisis de viviendas que ha
afectado a nuestra población, con el fin de proteger el valor real de alquiler
de una vivienda, contrarrestando de esta manera la mercantilización y
especulación económica con la vivienda, evitando en cuanto fuere posible
desalojos arbitrarios, promoviendo así las relaciones arrendaticias justas y de
acuerdo a los principios de un Estado de Derecho cónsono a lo establecido
en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Para tratar de lograr lo anterior, el Ejecutivo Nacional, en uso de sus
atribuciones legales, dispuso un procedimiento administrativo previo a la
acción judicial de desalojo, el cual debe ser instruido, por el Ministerio con
competencia en materia de vivienda y hábitat. Paralelamente, la Ley y
Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
viviendas dispuso la creación de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, organismo éste adscrito al Ministerio con
competencia en materia de vivienda y hábitat que tendrá un cúmulo de
actividades entre ellas las ya referidas a la protección del valor real del
alquiler evitar la mercantilización y especulación con la vivienda y sobre
manera proteger a los inquilinos de posibles desalojos arbitrarios.
Evidentemente que existe entonces un cambio normativo importante
con respecto a lo que ha sido la tradición jurídica inquilinaria en Venezuela,
que marca una tendencia legislativa destinada a la “protección” de las
situaciones jurídicas vinculadas con los inmuebles destinados a alquiler de
vivienda, por lo que la población carente de vivienda propia que antes se
encontraba ocupando una vivienda por vía del arrendamiento de acuerdo a
su capacidad económica, permanecía en ella en la medida en que podían
sustentar el precio del alquiler; precio éste que era fijado por el propietario
de acuerdo a sus intereses y no al costo real o un valor razonable de los
alquileres hoy día cuentan con todo un amplio marco legislativo que debe ser
ampliamente conocida por los beneficiarios quienes no poseen una vivienda
propia y digna.
1.2. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
¿Cuáles son las correlaciones de la Ley y Reglamento para la Regularización
y Control de los Arrendamientos de Viviendas en Venezuela?
1.3. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN
1.3.1. OBJETIVO GENERAL
Analizar la problemática arrendaticia en Venezuela y su correlación
con la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Viviendas, con la finalidad de proteger a los inquilinos de
posibles desalojos arbitrarios
1.3.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Precisar los principales fundamentos legales en una relación
arrendaticia, a la luz de la Ley que regula la materia inquilinaria en
Venezuela, con el objeto de conocer su aplicación
Interpretar los aspectos relacionados con las garantías
constitucionales del derecho a la vivienda con el objeto de aplicar los
principios y prohibiciones establecidas en materia de arrendamientos de
Viviendas.
Especificar las competencias de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, con la finalidad de distinguir la legislación
inquilinaria aplicable de acuerdo al uso del bien inmueble.
Describir la normativa jurídica inquilinaria aplicable para incoar
pretensiones judiciales dependiendo de la naturaleza temporal del contrato
de arrendamiento, con la finalidad explicar el procedimiento administrativo
previo al desalojo de viviendas en Venezuela
1.4. JUSTIFICACIÓN Y ALCANCE DE LA INVESTIGACIÓN
La importancia de llevar a cabo esta investigación, está enmarcada en
las consideraciones de la problemática actual que vive el país sobre la
materia inquilinaria, pues desde la entrada en vigencia del Decreto- Ley
contra la desocupación arbitraria de viviendas (2011) y la Ley para la
Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas y su Reglamento
(2011), han proliferado numerosos conflictos legales, disputas sobre los
inmuebles en alquiler, aunado al hecho de que el nuevo orden legal que rige
la materia presenta ciertas ambigüedades y contradicciones, sobre todo en el
enfrentamiento entre el derecho humano a la vivienda y el derecho humano a
la propiedad, ambos legítimos, exigibles, reconocidos por El Estado,
asegurados en tratados internacionales suscritos y ratificados por Venezuela
así como necesarios en el ejercicio de los derechos ciudadanos y la inserción
como miembros de la sociedad.
La realización de este estudio se justifica, por cuanto constituye una
necesidad para los profesionales del derecho que ejercen en materia
inquilinaria, de igual manera, se beneficiarán los estudiantes de las diferentes
Escuelas de Derecho de Venezuela, ya que respondería a la necesidad de
profundizar los conocimientos en el ámbito inmobiliario y estar actualizados,
habida cuenta que en Venezuela, lo que abunda en este momento es la
violación de derechos fundamentales en el área así como una profunda
inseguridad jurídica. La información que resulte de este estudio puede servir
para las autoridades que tiene la potestad de decidir en beneficio del Estado,
específicamente el legislador por cuanto éste tiene como función pública
crear leyes, para de esta manera, generar confianza en la población que
exige respuesta a sus múltiples dudas.
Igualmente, el estudio que se presenta ofrece la ventaja de conocer el
Derecho Inquilinario a la luz del ordenamiento jurídico venezolano, tomando
en cuenta que se trata de un apéndice del Derecho Civil pero que se le
reputa como Derecho Social, lo que implica que el conglomerado social se
vea mas involucrado, opine y divulgue información sin base jurídica, sobre un
tema de trascendencia nacional como lo es la vivienda. Esta falta de
información y conocimientos imprecisos e inexactos, genera en el ciudadano
y la población en general, numerosas confusiones e interpretaciones erradas
que mediante esta investigación se aclaran.
El alcance de la presente investigación viene dado por los objetivos
propuestos, así, el análisis comprende el estudio del marco jurídico que
regula el derecho inquilinario en Venezuela, el derecho a la propiedad y las
garantías constitucionales a estos derechos, a través de la indagación de
fuentes documentales, mediante la cual se examinaron las disposiciones
jurídicas que lo regulan, no sin antes precisar los fundamentos teóricos y
jurídicos relacionados con la materia inmobiliaria. En el aspecto jurídico,
abarca la revisión de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela del año 1999, siendo conveniente destacar que la investigadora
espera dar un aporte a las personas que tienen el poder de legislar,
administrar y decidir sobre los destinos de Venezuela.
1.5 LIMITACIONES DE LA INVESTIGACIÓN
Este apartado refleja las restricciones que tiene la investigación, para
poder expandir o generalizar los resultados, así como el reconocimiento de
las incidencias de otras variables que en el proceso de la investigación no se
controlan. En esta investigación se considera como limitantes la novedad de
la ley y la escasez de doctrina y jurisprudencia sobre la materia, así como la
creación del órgano administrativo (Superintendencia Nacional de Vivienda)
que regula todas las relaciones arrendaticias en vivienda, el cual, en la
actualidad está empezando apenas a laborar y desarrollar las competencias
que prescribe la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de
Viviendas (2011) en su artículo 20, por lo que sigue existiendo muchas dudas
en cuanto a los aspectos prácticos y operativos que permiten la solución de
los conflictos entre los particulares en esta área.
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
El contexto teórico, es aquel que amplía la descripción del problema.
Integra la teoría con la investigación y sus relaciones mutuas. Es la teoría del
problema, por lo tanto, conviene relacionar el marco teórico con el problema
y no con la problemática de donde éste surge, es preciso tomar en cuenta la
opinión de Arias. (2012) cuando dice que es “un conjunto de proposiciones
teóricas interrelacionadas que fundamentan y explican aspectos significativos
del tema o problema en estudio y lo sitúan dentro de un área del
conocimiento” (p.139).
De acuerdo a la definición anterior se determina que el marco teórico
constituye todo el apoyo bibliográfico que le dará validez a la investigación,
es decir, consiste en un conjunto de proposiciones interrelacionadas
constituidas por conceptos y definiciones que representan un punto de vista
sistemático, en el cual se puede sustentar el problema por medio de una
serie de información con respecto al tema.
2.1 ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN
Se refiere a la revisión de la literatura científica relacionada con el
tema objeto de estudio; en el mismo se debe hacer referencia a teorías,
enfoques, modelos y proyectos relevantes, relacionadas con los objetivos
planeados. Es conveniente realizar un análisis cuidadoso y preciso del
estado del conocimiento actual en el área específica del problema estudiado.
Según la investigadora Arias (2012) los antecedentes “contienen la ubicación
histórica social, sus relaciones con otro hechos o problemas (p. 145). Los
antecedentes se refieren a estudios realizados con anterioridad sobre el
tema que se está investigando.
Álvarez, D. (2010) realizó su informe de pasantía “Los Efectos de la
Resolución Judicial del Contrato de Arrendamiento en las Partes en Conflicto
en el Escritorio Jurídico Arteaga Pérez y Asociados” Barcelona Estado
Anzoátegui, como requisito para obtener su título en Derecho en la
Universidad Gran Mariscal de Ayacucho. Dicho informe tuvo entre sus
objetivos el analizar los efectos de la resolución judicial del contrato como
estrategia jurídica en la solución de los conflictos entre las partes.
Para ello se determinó al contrato de arrendamiento como un contrato
bilateral de tracto sucesivo y se estableció que la resolución de dicho
contrato tiene como característica que cesa la producción de nuevos efectos
para el futuro entre las partes, pero subsisten los efectos que se habían
producido en el pasado. Concluyendo que la razón de esta subsistencia
radica en que el propietario arrendador no podrá restituir los cánones de
arrendamiento ya recibidos y el arrendatario no podría de ninguna forma
restituir el goce y uso que ya hizo de la cosa durante los meses vencidos ya
pagados.
Chávez (2011), desarrolló una investigación que se tituló La
Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios en materia de
transacción inquilinaria, presentada en la Universidad Rafael Urdaneta para
optar al título de Abogado. El estudio se fundamenta en determinar el
alcance de los derechos de los arrendatarios en materia de transacción
inquilinaria, al ser considerado como un débil jurídico en la relación
arrendaticia, siendo que como partes de un negocio jurídico podría generarse
un pleito judicial y partiendo de la base de poder someterse a medios de
autocomposición procesal para la solución pacífica de controversias, todo
ello en virtud de que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
prevé que “será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique
renuncia, disminución o menoscabo de los derechos de los arrendatarios
Concluye la autora que en cuanto a la naturaleza jurídica en la relación
inquilinaria en virtud del principio de irrenunciabilidad, esta es de derecho
social, la cual es una rama intermedia entre el derecho público y el derecho
privado, pero diferenciada de éstas. Señala que si bien es cierto son
derechos irrenunciables, no deja de ser verdad que se tratan de facultades
que puede decidir el arrendatario ejercerlo o no, como el caso de la prorroga
legal arrendaticia. La investigación se relaciona estrechamente con el
estudio, por que servirá de orientación para la investigación en general, ya
que aporta información que permite dar cumplimiento a los objetivos
específicos planteados.
Briceño (2008), Naturaleza Jurídica y Alcance del Retracto Legal
Arrendaticio en Venezuela, la cual fue presentada en la Universidad Central
de Venezuela, tuvo como objetivo, determinar la naturaleza y alcances de la
figura del retracto legal arrendaticio, siendo un derecho y facultad del
arrendador, que nace de la violación del derecho a la preferencia ofertiva que
goza el arrendador de acuerdo a lo establecido en la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, derecho que busca que el poseedor precario del bien inmueble,
retraiga el bien arrendado de manos de un tercero adquiriente ajeno a la
relación arrendaticia y lo adquiera para sí.
En tal sentido, concluye que el retracto legal arrendaticio es real, pero
que contiene un derecho real y un derecho personal, siendo que debido a
ello debe ser ilimitado en la búsqueda del bien inmueble en manos de quien
este, pero sometido a las regulaciones legales y a la persecución de la
seguridad jurídica. Hay que destacar entonces que el estudio guarda relación
con la presente investigación, ya que trata el tema de los derechos y
garantías inquilinarias, por lo que permite orientar el desarrollo del estudio,
pues aporta información teórica para que el investigador de cumplimiento a
los objetivos planteados.
El aporte de las mencionadas investigaciones para el presente trabajo,
es el referido al análisis de la norma establecida en el Artículo 11 de la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en el
cual se prohíbe la posibilidad de dictar la medida preventiva de secuestro en
materia de arrendamientos de vivienda, considerando que esta norma es
inconstitucional, carente de logicidad y pertinencia, por cuanto coloca al
pretensor de la cautela en absoluta desigualdad ante el demandado
contraviniendo así los Artículos 26 y 257 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, referidos a la garantía del acceso a la justicia, el
debido proceso y la tutela judicial efectiva.
2.3 BASES TEÓRICAS
De acuerdo a Arias (2012) expresa “las bases teóricas amplían la
descripción del problema e integra la teoría con la investigación y sus
relaciones mutuas, en una palabra es la teoría del problema y tiene como fin
ayudarnos a precisar los elementos del problema”. (p.112). Ahora bien, es
necesario para el desarrollo de la investigación conocer en qué consiste el
contrato de arrendamiento para luego definir arrendamiento de vivienda. Así
pues, de acuerdo con las disposiciones contenidas en el Código Civil
Venezolano Vigente
2.3.1 El Contrato de Arrendamiento
El Código Civil en su Título III, Capítulo I, Sección I Artículo 1.133
define al contrato como “una convención entre dos o más personas para
constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo
jurídico”. De este concepto se desprende el de vínculo jurídico que podemos
entender como el acuerdo que las partes suscriben, que se convierte en su
nexo y que está representado bien por un contrato o por el consentimiento
verbal.
Por otra parte el contrato es esencialmente fuente de obligaciones
entre las partes, es decir, que en virtud de su existencia, una de las partes
(deudor) se compromete frente a la otra (acreedor) a ejecutar en su beneficio
una determinada prestación que puede ser de dar, hacer, o no hacer, con la
característica de que esta prestación es susceptible de valoración
económica, y que el incumplimiento puede comprometer el patrimonio del
deudor.
Como se ha visto el contenido del concepto contrato es denso, por esa
razón para agilizar el objeto de este estudio es menester circunscribirlo a la
materia inquilinaria, por ello se hará referencia específicamente al contrato
de arrendamiento, el cual en la actualidad reviste más que nunca un carácter
social que viene a satisfacer la necesidad humana de la vivienda para
aquellas personas que no han podido acceder a la propiedad de una de
ellas. El Código Civil en su Título VIII, Capítulo I, Artículo 1.579 primer
aparte, define al arrendamiento como “un contrato por el cual una de las
partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o
inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se
obliga a pagar a aquella”.
En vista que este concepto incluye tanto bienes muebles como
inmuebles, y la materia de este informe está delimitada al área inquilinaria, a
partir de este momento se hará referencia exclusivamente al contrato de
arrendamiento de bienes inmuebles.
En el contexto de este trabajo de investigación, se caracterizará al
contrato de arrendamiento como un contrato bilateral, porque se crean
obligaciones recíprocas entre las partes; oneroso, porque existe una
contraprestación económica; consensual, porque hay manifestación de
voluntad de las partes, misma que perfecciona el contrato; que origina
obligaciones principales entre las partes contratantes; de tracto sucesivo,
porque la obligación consiste en prestaciones periódicas y continuas y
finalmente, es un contrato que no es traslativo de la propiedad ni otro
derecho real.
Es claro entonces que la intensión de las partes en un contrato de
arrendamiento no es la transmisión de la propiedad sino permitir por
intereses comunes y previos acuerdos consensuales entre las partes
contratantes, el uso y goce del inmueble dado en arrendamiento por un
período de tiempo.
2.3.1.1 Tipología del Contrato de Arrendamiento
Llegando al punto de considerar como parte fundamental y
característica del contrato de arrendamiento su temporalidad, se revisará
cuáles son las posibilidades en este sentido de acuerdo a la legislación
vigente: Ley de Arrendamiento Inmobiliario en materia de arrendamiento de
inmuebles con uso distinto al de vivienda y Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, en materia de vivienda. Se
diferencian 2 tipos de contratos en cuanto a su temporalidad: Determinados e
Indeterminados.
a) Contrato Determinado: en el cual claramente se evidencia que la
intención de las partes es tener definida una fecha de inicio de contrato y otra
de culminación. Se distinguen dos modalidades en este tipo de contrato:
Contrato a tiempo fijo no renovable: En el cual se expresa la
voluntad de no renovar el mismo al vencimiento del término a través de la
tácita reconducción salvo la prórroga legal establecida en el Artículo 38 de la
LAI. Generalmente estos contratos se hacen con una duración de un año,
que, contabilizando la prórroga legal correspondiente, se convierten
(potestativamente por parte del arrendatario) en un contrato de un año y 6
meses. Conviene conceptualizar el término tácita reconducción, el cual indica
que al vencimiento del término del contrato, se sigan pagando los cánones
de arrendamiento y ocupando el inmueble, con lo que se convierte el
contrato determinado en un contrato indeterminado.
Contrato a tiempo fijo renovable automáticamente por períodos
iguales: aunque este contrato no aparece expresamente mencionado en la
ley, por mucho tiempo fue el más utilizado. Sin embargo, con la entrada en
vigencia de la LAI, este contrato comenzó a entrar en desuso para poder
acogerse al Artículo 38 de la prenombrada ley, referido a la prórroga legal
arrendaticia, ya que para la aplicación de dicha prórroga los contratos de
arrendamiento deben ser a tiempo determinado.
b) Contrato Indeterminado: el cual puede ser consecuencia de cuatro
causales:
Que el contrato sea verbal entre las partes, y se conozca de su inicio
porque el arrendatario tiene como prueba el recibo del alquiler del primer
mes
Que el contrato se haya hecho por escrito y en él se estableció que su
duración era indeterminada
Que se haya vencido el lapso de duración a término fijo del contrato,
también se haya vencido el lapso de prórroga legal y el propietario haya
continuado cobrando el alquiler. En este caso el contrato pasó a ser un
contrato de tiempo determinado a un contrato de tiempo indeterminado, lo
cual constituiría la tácita reconducción del contrato.
Que el contrato de plazo fijo que no tiene pactada la renovación se
deje vencer y se siga cobrando el alquiler más allá del tiempo de la prórroga
legal.
En materia de vivienda, la LRCAV, promulgada el 12 de noviembre de
2011 se refiere en su Artículo 51 a la duración de los contratos,
estableciendo que éstos tendrán una duración mínima de un año y que éstos
podrán ser renovados “por preferencia del arrendatario o arrendataria”,
coexistiendo por tanto la posibilidad de que los contratos sean determinados
o indeterminados.
2.3.2 La Pretensión
Ahora bien, dadas la prestaciones que se establecen para las partes
en el contrato de arrendamiento, cuando una de las partes incumple con su
obligación, la otra parte, puede acudir a los órganos jurisdiccionales para
ejercer la acción correspondiente al incumplimiento, apoyado en el derecho
de acción que le otorga la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela en su Artículo 26 que expresa en su primer aparte “ Toda persona
tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para
hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la
tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión
correspondiente.” Es aquí donde se entra a revisar las teorías en cuanto a
las pretensiones judiciales en materia inquilinaria circunscribiéndose al
ámbito temporal del contrato de arrendamiento.
Como marco referencial, se presenta el concepto de Pretensión
extraído de sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto del Trabajo de
la Circunscripción Judicial del Estado Zulia N° 2009-000003 el trece de enero
de 2.009: En términos muy simples, pretensión es la autoatribución de un
derecho subjetivo. De acuerdo al famoso procesalista español, Jaime Guasp,
pretensión procesal es la declaración de voluntad por la que se solicita una
actuación del Órgano Jurisdiccional frente a persona determinada y distinta
del autor de la declaración. En el mismo sentido, Jorge Walter Peyrano nos
dice, en esencia, que la pretensión procesal es una declaración de voluntad
en cuyo mérito se solicita una actuación del Órgano Jurisdiccional en miras a
la satisfacción de un interés concreto y frente a una persona distinta del autor
de la declaración.
Definida lo que es Pretensión Judicial, y regresando al ámbito
inquilinario, a manera ilustrativa se presenta un listado de posibles
pretensiones judiciales que tiene el accionante de acuerdo a la situación que
se plantee, con fundamento en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento
Inmobiliario, que hoy día se limita a regular los bienes inmuebles arrendados
con uso distinto al de vivienda.
a) Desalojo
b) Cumplimiento
c) Resolución
d) Reintegro de sobre alquileres
e) Reintegro de depósito en garantía
f) Ejecución de garantías
g) Prórroga Legal
h) Preferencia Ofertiva
i) Retracto Legal Arrendaticio
j) Cualquier otra derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles
urbanos o suburbanos.
En materia de arrendamientos de vivienda, la LPRCAV, no establece
una enumeración de las posibles pretensiones judiciales, sino que
directamente establece en el Capítulo VII De Los Desalojos, Artículo 91, las
causales para el desalojo y en su parágrafo único expresa “Queda a salvo el
ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales
distintas a las previstas en el presente Artículo, o en el derecho común”.
Seguidamente, el Artículo 92 de la prenombrada ley se refiere a las
Demandas por Falta de Pago dando fin a la regulación expresa en materia
de pretensiones donde el accionante es una de las partes del contrato de
arrendamiento. Finalizando el capítulo VII la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, se refiere a los desalojos
motivados a la inhabitabilidad del inmueble cuando ésta es declarada por los
órganos competentes, caso en el cual, “la autoridad a la cual le corresponda
la ejecución deberá remitir de manera urgente a la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicación del
afectado o afectada y su familia en un refugio temporal o en una vivienda
digna definitiva”.
En este punto, de debe dejar claro, que para poder acudir a la vía
jurisdiccional en materia de arrendamiento de viviendas, debe primero
agotarse el Procedimiento Previo a la Demanda establecido en los Títulos III
y IV de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, contemplados desde su Artículo 94 hasta el 124, ambos inclusive.
A los efectos prácticos del presente informe, a continuación se procede a
desarrollar el contenido de las pretensiones judiciales en función de poder
establecer cuando deben utilizarse para incoar causas determinadas por la
naturaleza temporal del contrato de arrendamiento.
2.3.4 Fundamentos legales en una relación arrendaticia, a la luz de la
Ley que regula la materia inquilinaria en Venezuela, con el objeto de
conocer su aplicación
Con la entrada en vigencia de la nueva Ley para la Regularización y
Control de Arrendamientos de Viviendas y su Reglamento (2011) se empezó
a acrecentar en el país las ambigüedades y contradicciones jurídicas en
torno al Derecho Inmobiliario, lo cual afecta este sector productivo del país y
una número importante de la población, sin que importe en absoluto al
ejecutivo nacional las consecuencias que se están generando.
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial Nº 6.053 Extraordinario, del 12 de
noviembre de 2011, plantea por objeto concentrar en un solo texto legal toda
la materia, restableciendo de esta manera, la seguridad jurídica necesaria
para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, y enfrentar la crisis
de vivienda fijando un régimen jurídico especial de arrendamiento de
inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados
o subarrendados total o parcialmente.
Este hecho no ha ocurrido así, pues muy por el contrario, mediante la
aplicación de la misma, se ha generado una serie de ambigüedades que
deben ser resueltas en la solución de los casos concretos que se presentan,
para poder dar una verdadera certidumbre jurídica a todos los actores
sociales y asegurar la tutela real y efectiva del Estado.
Como bien lo indica su nombre, la nueva Ley regula todo lo relativo al
arrendamiento inmobiliario de vivienda, por lo que todos los arrendamientos
o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales,
oficinas, industriales y profesionales de la enseñanza, continuarán rigiéndose
por la Ley de 1999, hasta tanto se apruebe la normativa que regule la
materia.
Desde su entrada en vigor tiene lugar una nueva etapa en materia
inmobiliaria en Venezuela, puesto que consagra disposiciones tendentes a
establecer relaciones arrendaticias justas, bienestar social y seguridad
jurídica entre las partes, la cual debe materializarse para evitar la dispersión
legal en la que se encuentra la mayoría de las personas hoy día. En su
artículo 16, dispone la creación de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, como el órgano rector que regirá, supervisará y
conciliará todo lo relacionado con el alquiler de los inmuebles para vivienda,
teniendo entre sus atribuciones (Artículo 20):
a) La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por
esta normativa, que conforme al artículo 77 estará basada en una banda
entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual
sobre el valor del inmueble, determinable según el tipo de arrendador/a,
puesto que esta normativa distingue en su artículo 7 al multi arrendador del
pequeño arrendador, siendo el primero, aquella persona natural o jurídica
que posea en arrendamiento tres (03) o más viviendas, mientras que el
segundo, se dedica al arrendamiento de una (01) o dos (02) viviendas).
b) Realizar inspecciones y fiscalizaciones para verificar las condiciones
de las viviendas destinadas a arrendamiento.
c) La creación del Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas,
partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias de
actualización permanente. Sin embargo, en la mayoría de las regiones, tal
como en Carabobo, la Superintendencia Nacional de Viviendas (SUNAVI)
empezó a funcionar en este año 2013, comenzando a aplicar realmente
todas las medidas que la Ley prescribe, por lo que gradualmente se podrá
extender mayor confianza al sector inmobiliario con la aplicación del régimen
descrito en la ley o al contrario, comenzar a producirse consecuencias de
mayor magnitud que afecten el mercado.
El vigente Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios regula su
esfera de aplicación por las relaciones arrendaticias respecto a los inmuebles
urbanos y sub-urbanos concretadas a través del contrato de arrendamiento
regulado en el artículo 1.579 del Código Civil del cual se infiere sus
elementos:
a) La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble;
b) Un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligación lo cual no
implica que haya de ser por un tiempo determinado, pero se excluye
que sea perpetuo y
c) Un precio, que puede ser fijado en dinero o en especie conforme a la
convención y/o a la ley.
Es por ello que el desarrollo del tema se apunta en tan importantes
conceptos debidamente regulados tanto en las normas de derecho común y
en la ley especial dentro de los lineamientos pautados en la Ley Procesal.
2.3.5 Aspectos relacionados con las garantías constitucionales del
derecho a la vivienda con el objeto de aplicar los principios y
prohibiciones establecidas en materia de arrendamientos de Viviendas.
El derecho a tener una vivienda digna y adecuada se encuentra
señalado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su
artículo 82 donde además se indican garantías ofrecidas por El Estado para
asegurar a los ciudadanos el ejercicio de este derecho. Así pues, de igual
manera la constitución contempla el derecho a la propiedad es su artículo
115, en el cual se exaltan los contornos precisos del mismo, exponiendo sus
caracteres esenciales y las formas legitimas de afectación de la propiedad.
En este mismo orden de ideas sobre el derecho a la libertad económica la
CRBV destaca en el artículo 299 su fundamentación en la justicia social,
democracia, eficiencia, libre competencia y solidaridad, promoviendo en ese
sentido el desarrollo de las personas y la existencia digna en el concierto
social.
En este mismo orden de ideas sobre el derecho a la libertad
económica la CRBV destaca en el artículo 299 su fundamentación en la
justicia social, democracia, eficiencia, libre competencia y solidaridad,
promoviendo en ese sentido el desarrollo de las personas y la existencia
digna en el concierto social. En concordancia con la Ley Contra el Desalojo y
la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se prohíbe en esta Ley especial en
su artículo 11 las medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles
destinados a vivienda, incluyendo la de los trabajadores/as residenciales,
pensiones o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y
familias.
Esta es una ambigüedad que genera que la nueva legislación, en
atención a la ejecución de los contratos ya existentes, es la prohibición del
pago de canon de arrendamiento en moneda extranjera, estableciendo que
los contratos de arrendamiento deberán celebrarse en moneda de curso
legal, disponiéndose un lapso de treinta (30) días continuos contados desde
su entrada en vigencia, a fin de que los contratos celebrados en moneda
extranjera con anterioridad a esta Ley, se adecuen a sus disposiciones. A los
arrendadores/as que hagan caso omiso a este precepto, se les impondrá una
multa de Cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
Esta ley afecta al sector privado en la construcción de viviendas, pues
aquellas empresas en cuyo proyecto se estime la construcción de desarrollos
habitacionales de más de diez (10) inmuebles, estarán en la obligación de
destinar un porcentaje de esas viviendas para el arrendamiento (fijado por el
Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat). En tales inmuebles,
deberá garantizarse que el arrendatario/a y su grupo familiar, no pasen más
de diez (10) años en condición de arrendatario/a.
En este sentido, al cumplir diez (10) años de construcción, los
propietarios tendrán el compromiso de ofertar la venta al arrendatario/a que
esté ocupando el inmueble, cuyo precio será determinado por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Esta figura es la
que se denomina venta por antigüedad en el arrendamiento).
Se mantiene la figura de la preferencia ofertiva, conforme a la cual el
inquilino/a está en el derecho, para que en caso de un acto traslativo de la
propiedad del inmueble, se le ofrezca en venta el inmueble que ocupa, en
primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, siempre y cuando se
encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento (Artículo
131), a diferencia de la Ley de 1999, donde se contemplaba que el
arrendatario/a además de deber estar al día con el pago de sus cánones, se
requería que tuviese más de dos (02) años en condición de inquilino/a en
dicho inmueble.
Se dispone que en caso de que el inmueble arrendado para vivienda,
sea objeto de venta o de cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad
a un tercero, el arrendatario/a tendrá derecho de subrogarse, en las mismas
condiciones establecidas en el documento traslativo de la propiedad
(Retracto legal arrendaticio), siempre y cuando dejen de cumplirse alguno de
los requisitos para la preferencia ofertiva establecidos en el artículo 132, o
cuando la venta del inmueble al tercero, haya sido a un precio inferior al
ofertado inicialmente al arrendatario.
El lapso para ejercer el retracto legal por parte del arrendatario, será
de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la fecha exacta de
la celebración de la negociación. Este mismo derecho a favor del
arrendatario, se encontraba consagrado en la Ley de 1999, con la diferencia
de que el lapso para que el mismo fuese ejercido, era de cuarenta (40) días
calendario.
En función a los avisos de prensa, ambas normativas se asemejan al
establecer la prohibición de publicar anuncios en los que se exija para el
arrendamiento o subarrendamiento de viviendas, la condición de no tener
niños y adolescentes, ser extranjero el arrendatario o subarrendatario,
observándose que la nueva legislación específica en forma más amplia, la
prohibición de las situaciones que implican discriminación, tales como: estar
en estado de gestación, orientación sexual, identidad de género, edad,
origen étnico, preferencia política y religiosa, condición económica, estado
civil, clase social, profesión o condición social, y en otros casos de
vulnerabilidad o marginación, discapacidad, enfermedades terminales, entre
otras. (Artículo 14, numeral 1).
En relación al pago del depósito como garantía en el contrato de
arrendamiento, se estableció que el arrendador en ningún caso, podrá exigir
el pago anticipado de cánones de arrendamiento, quedando de esta manera
eliminado el pago de depósitos en los contratos de alquiler.
2.3.6 Competencias de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda, con la finalidad de distinguir la legislación inquilinaria
aplicable de acuerdo al uso del bien inmueble.
Uno de los puntos más álgidos que ha generado revuelo en el sector
inmobiliario del país, son las sanciones. En esta materia, la Ley de 1999
establecía para quienes infringieran sus disposiciones, multas que no podían
exceder de Cuatrocientas Veinte Unidades Tributarias (420 U.T.),
aplicándose hasta el doble de la multa inicialmente impuesta a quienes
reincidieran en la falta.
A este respecto, se encuentra una notable diferencia con la nueva Ley,
puesto que en ésta, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, impondrá sanciones de Cincuenta (50), Cien (100), Cuatrocientas
(400) y hasta Mil (1.000) Unidades Tributarias, a los que incurran en violación
a ciertas de sus disposiciones, siendo que la multa de mayor denominación
(1.000 U.T.), recaerá sobre aquel propietario del inmueble destinado a
vivienda, habitación o pensión, que haya realizado desalojos arbitrarios. El
monto de tales multas pasará a formar parte del Fondo de Protección al
Inquilino y al Pequeño Arrendador.
Una diferencia observada en este particular, con respecto a la Ley
anterior, es el relativo al infractor reincidente, a quien se le aplicará el doble
de la multa impuesta, y en caso de reincidir por tercera vez en la falta, y éste
fuere dueño de más de cinco (05) inmuebles para arrendamiento de vivienda,
la Superintendencia dará inicio a los trámites respectivos a fin de expropiar el
inmueble o inmuebles, los cuales serán asignados a los arrendatarios que
habiten el mismo al momento de la expropiación.
Un punto que se agrega a la nueva regulación, que ha causado zozobra e
incertidumbre en buena parte de la población, es el previsto en su artículo
74, según el cual a fin de determinar las causas que justifiquen la falta de
pago del canon, previsto en el artículo 91, numeral 1 de la Ley 1, deberán
considerarse las siguientes situaciones:
a) Cuando el arrendatario padezca una enfermedad grave en estado
terminal.
b) Cuando al arrendatario le sea declarada una incapacidad temporal por
parte del Instituto Nacional de los Seguros Sociales.
c) La insolvencia económica por un período de cuatro (04) meses
consecutivos y comprobables.
d) La insolvencia económica por un período de cuatro (04) meses
consecutivos de adultos mayores. (En caso de que la insolvencia sea
definitiva, el Estado deberá proveer un asilo al adulto mayor).
e) Cuando el arrendatario sea insolvente debido a una causa de fuerza
mayor o caso fortuito comprobado.
Vista esta situación, es conveniente destacar que en el mercado
inmobiliario ha existido un gran temor por la aplicación de esta ley, pero que
viene fundado en la dispersión y ambigüedad existente entre el sistema
vigente, los sistemas anteriores, los estándares de funcionamiento del
mercado y otros derechos de orden constitucional, como la propiedad, que
es un derecho humano fundamental, de gran alcance y dimensión, que El
Estado debe proteger.
Lo importante para el sector hoy día, es que con la ejecución de este
instrumento legal se pueda encontrar seguridad jurídica, que se garantice a
todas las personas el sano ejercicio de sus derechos y que la
Superintendencia Nacional de Viviendas actúe como un órgano equilibrado,
en la dirección de las relaciones jurídicas inquilinarias.
2.3.7 Normativa jurídica inquilinaria aplicable para incoar pretensiones
judiciales dependiendo de la naturaleza temporal del contrato de
arrendamiento, con la finalidad explicar el procedimiento administrativo
previo al desalojo de viviendas en Venezuela
El procedimiento administrativo previo a las demandas por desalojo
está regulado por el Decreto Nº 8190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en
Gaceta Oficial Nº 39.668 en fecha 06 de Mayo de 2011, el cual tiene por
objeto proteger a los arrendatarios, así como a su grupo familiar, contra
medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda
interrumpir o cesar la posesión legitima que ejercieren, o cuya práctica
material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble
destinado a vivienda, procedimiento que es aplicado por el departamento de
conciliación y mediación de SUNAVI.
El procedimiento administrativo estudiado que se tramita ante este
órgano tiene como finalidad la conciliación a través del logro de un acuerdo,
es decir, una solución verdadera a los conflictos que se presenten entre las
partes contratantes. La Ley de arrendamiento obliga a que el
propietario/arrendador que requiera el desalojo debe agotar la vía
administrativa por medio de este procedimiento en la SUNAVI.
Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un
contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva,
retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones
arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo
proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica
material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble
destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que
pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
El procedimiento se inicia cuando el interesado en este caso el
propietario o quien haga sus veces; la solicitud escrita, debidamente
motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los
motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del
inmueble; debe acotarse que la misma conforme al carácter residual de la
Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA) deberá cumplir con
los requisitos estipulados en el artículo 49 de la LOPA (1981) como son:
a) El organismo al cual está dirigido que en este caso es el Ministerio de
Vivienda y Hábitat.
b) La identificación del interesado es decir del propietario, y en su caso,
de la persona que actúe como su representante con expresión de los
nombres y apellidos, domicilio, nacionalidad, estado civil, profesión y
número de la cédula de identidad o pasaporte.
c) La dirección del lugar donde se harán las notificaciones pertinentes.
d) Los hechos, razones y pedimentos correspondientes, expresando con
toda claridad la materia objeto de la solicitud con relación a la
justificación para el desalojo.
e) Referencia a los anexos que lo acompañan, si tal es el caso.
f) Cualesquiera otras circunstancias que exijan las normas legales o
reglamentarias.
g) La firma de los interesados.
Cabe destacar, que ante estas exigencias, el propietario no importando
su condición económico-social deberá ser asistido o representado por un
abogado, para tales exigencias; y aunque la ley no hace mención alguna,
ante la necesidad de consignar un escrito explicativo con fundamentos de
hecho y de derecho, se observa que es una labor estricta de los abogados.
Posteriormente, el funcionario competente, que en este caso será una
especie de abogado conciliador procederá a citar a la otra parte, para que
comparezca acompañado de abogado de su confianza (es decir el ocupante,
arrendatario, comodatario o usufructuario inicialmente deberá presentarse
con abogado particular) a exponer sus alegatos y defensas en audiencia
conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez
(10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del
día siguiente al de su citación
Consecutivamente si la parte interesada, o el sujeto objeto de
protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la
audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una
nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si,
una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se
verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia
procederá a dictar su decisión.
Es respecto a esta decisión que obviamente si el sujeto pasivo
(arrendatario, comodatario, ocupante o usufructuario) no comparece la
referida decisión será favorable para el propietario, sin embargo la ley hace
silencio al respecto, y al otorgarle dicha atribución a la Defensoría
Especializada, habría que observar si la Defensa, cuida los derechos del
ausente o en su defecto se inclinará al propietario.
Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto
formarán parte integrante del expediente. La inasistencia del solicitante a la
última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como
desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento. La audiencia
conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será
presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto.
De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la
audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto,
sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de
veinte (20) días hábiles. En todo caso, el funcionario actuante dejará
constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso
del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto.
Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta
en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes
hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias
realizadas. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución,
ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Si
no hay acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la
decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos
presentados por éstas. Dicha decisión deberá de conformidad a la LOPA
(1981) contener:
Artículo 18. Todo acto administrativo deberá contener:
a) Nombre del Ministerio u organismo al que pertenece el órgano que
emite el acto.
b) Nombre del órgano que emite el acto.
c) Lugar y fecha donde el acto es dictado.
d) Nombre de la persona u órgano a quien va dirigido.
e) Expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido
alegadas y de los fundamentos legales pertinentes.
f) La decisión respectiva, si fuere el caso.
g) Nombre del funcionario o funcionarios que los suscriben, con
indicación de la titularidad con que actúen, e indicación expresa, en
caso de actuar por delegación, del número y fecha del acto de
delegación que confirió la competencia.
h) El sello de la oficina.
i) El original del respectivo instrumento contendrá la firma autógrafa del
o de los funcionarios que lo suscriban.
j) En el caso de aquellos actos cuya frecuencia lo justifique, se podrá
disponer mediante decreto, que la firma de los funcionarios sea
estampada por medios mecánicos que ofrezcan garantías de
seguridad
Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud,
el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte
quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el
solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el
funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá
efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial,
conforme a lo dispuesto a la presente ley.
Al cumplirse el procedimiento antes descrito, independientemente de la
decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales
competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía
judicial sin el cumplimiento primero del procedimiento previsto.
3.3. Bases Legales
Durante la investigación documental para elaborar el presente informe se
revisarán los siguientes cuerpos legales vigentes en la República Bolivariana de
Venezuela:
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (1999)
Artículo 21.
Todas las personas son iguales ante la ley; en consecuencia: No se permitirán discriminaciones fundadas en la raza, el sexo, el credo, la condición social o aquellas que en general, tengan por objeto o por resultado anular o menoscabar el reconocimiento, goce o ejercicio en condiciones de igualdad, de los derechos y libertades de toda persona. La ley garantizará las condiciones
jurídicas y administrativas para que la igualdad ante la ley sea real y efectiva; adoptará medidas positivas a favor de personas o grupos que puedan ser discriminados, marginados o vulnerables; protegerá especialmente a aquellas personas que por alguna de las condiciones antes especificadas, se encuentren en circunstancia de debilidad manifiesta y sancionará los abusos o maltratos que contra ella se cometan. Artículo26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Artículo 49.
El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas, en consecuencia: La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga; de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y en la ley. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano, o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de quien lo juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción o comisiones creadas para tal efecto. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad La confesión solamente será válida si fuere hecha sin coacción de ninguna naturaleza. Ninguna persona podrá ser
sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o de la magistrada, del juez o la jueza; y el derecho del Estado de actuar contra éstos o estas.
Artículo 115.
Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes. Artículo 257.El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.
Código Civil Venezolano
Artículo 32.
Se puede elegir un domicilio especial para ciertos asuntos o actos. Esta elección debe constar por escrito. Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.167.
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Artículo 1.579.
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.
Artículo 1.593.
Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se le ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendado, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato.
Artículo 1.600.
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el Artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614.
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Artículo 1.615
Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en ese caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casos o edificios.
Artículo 1.616.
Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro; o por el que falte para la expiración natural del contrato, si éste tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.
Código de Procedimiento Civil de Venezuela (1985)
Artículo 40.
Las demandas relativas a derechos personales y las relativas a derechos reales sobre bienes muebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde el demandado tenga su domicilio, o en defecto de éste, su residencia. Si el demandado no tuviere ni domicilio ni residencia conocidos, se propondrá en cualquier lugar donde él se encuentre.
Artículo 41.
Las demandas a que se refiere el artículo anterior se pueden proponer también ante la autoridad judicial donde se haya contraído o deba ejecutarse la obligación, o donde se encuentre la cosa mueble objeto de la demanda con tal de que en el primero y en el último caso, el demandado se encuentre en el mismo lugar. Sin embargo, el demandado por una cosa mueble que tuviere consigo fuera de su domicilio podrá dar fianza para responder de ella ante el tribunal competente de su propio domicilio, si se tratare del último de dichos casos. Los títulos de competencia a que se refiere este artículo, son concurrentes con los del artículo anterior, a elección del demandante.
Artículo 338.
Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial.
Artículo 881.
Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el Artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales
Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (2000)
Artículo 33.
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34.
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de
uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento; sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el Artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal; como reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en la causales señaladas en los literales b) y c) de este Artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente
Artículo 35.
En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el tribunal sea competente por la materia y la cuantía. La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del juez o la incompetencia de éste, el tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción
y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
Artículo 36.
La decisión de Segunda Instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrá recurso alguno.
Artículo 37.
Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la publicación de la sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitirá los autos al Tribunal de la causa.
Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (2011)
Artículo 7.
El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañada de abogado de su confianza a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Si dicha arte manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en el cual fiará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados. Si la parte interesada o el sujeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el
acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión. Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente. La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al proceso. La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles. En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto.
Artículo 8.
Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se haga constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas.
Artículo 9.
Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas. Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá
efectuarse el desalojo, el cual solo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Artículo 10.
Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los Artículos precedentes.
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011)
Artículo 11.
Queda prohibido expresamente dictar medidas cautelares de secuestro sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo la de los trabajadores y trabajadoras residenciales, pensiones o habitaciones que se constituyan en el hogar de personas y familias
Artículo 16.
Las funciones administrativas en materia de arrendamiento de vivienda son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional. Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat; correspondiéndole ejercer la rectoría en la materia objeto de regulación en la presente ley.
Artículo 17.
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, creará un sistema de coordinación nacional en la materia; con instancias de representación en todas las entidades federales de la República, con el objeto de garantizar el cumplimiento de las disposiciones contenidas en la presente ley; coordinar la aplicación en los Municipios de la política referente a la materia arrendaticia, con criterios de equidad, justicia y contenidos de interés social, de conformidad con lo establecido en la Constitución de la República; así como promover la participación popular en la planificación; ejecución y control de la gestión pública en esta materia.
Artículo 27.
La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y en el resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate; en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria.
Artículo 46.
Los arrendatarios y arrendatarias tienen derecho a que se elabore un contrato escrito, según acuerdo voluntario entre las partes; el mismo deberá ser público, a tal efecto las notarías públicas y los registros con funciones notariales deberán exonerar de todo gravamen estas actuaciones. Los arrendadores que hagan caso
omiso de lo dispuesto en el presente artículo, serán objeto de sanción conforme lo dispone la presente Ley.
Artículo 51.
Los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes de la culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.
Artículo 55.
Los contratos de arrendamiento quedan sometidos a la jurisdicción judicial donde se encuentre el inmueble.
Artículo 89.
Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente ley. El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de 100 Unidades tributarias (100 UT) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda.
Artículo 90.
El derecho de preferencia arrendaticia, establecido en el artículo 88 de la presente ley, será potestativo para el arrendatario o arrendataria y de obligatorio cumplimiento para el arrendador; a tal efecto, el arrendatario o arrendatario que no desee disfrutar de éste derecho, deberá manifestar su voluntad al arrendador mediante documento autentico con por lo menos 30 días antes del vencimiento del contrato, el cual deberá presentar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Artículo 91.
Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de los siguientes causales: 1) En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada; de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2) En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado. 3) En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para él previó. 4) Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble; o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5) Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años el arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la
finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras caudales distintas a las previstas en el presente Artículo, o en el derecho común.
Artículo 92.
El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta ley. La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o esta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo.
Artículo 93.
Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los órganos competentes la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponde la ejecución deberá remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la solicitud de ubicación del afectado o afectada y su familia en un refugio temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva.
Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011)
Artículo 74.
A los efectos de poder determinar las causas justificadas para la falta de pago del canon, establecido en el numeral primero del
Artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda se considerarán las siguientes:
1) Cuando el arrendatario padezca de una enfermedad grave en estado terminal. 2) Cuando el arrendatario le sea declarado una incapacidad temporal por ante el Instituto Nacional de los Seguros Sociales. 3) La insolvencia económica por un periodo de cuatro meses consecutivos y comprobables.4) La insolvencia económica por un periodo de cuatro meses consecutivos de adultos mayores. 5) Cuando el arrendatarios se insolvente debido a una causa de fuerza mayor o caso fortuito y sea comprobado.
CAPÍTULO III
MARCO METODOLÓGICO
3.1 NIVEL DE INVESTIGACIÓN
Según la profundidad del conocimiento que se quiera adquirir por
medio de la investigación y dependiendo de los objetivos, existen cuatro
niveles de investigación en los cuales se agrupan los tipos de investigación:
Exploratorio, Analítico, Analítico y Explicativo.
Para Arias (2012):
La investigación analítica busca descomponer en sus partes el fenómeno de estudio: incluye tanto el análisis como la síntesis por cuanto reúne, reconstruye, y vuelve a integrar las partes de la totalidad de forma coherente, dentro de una comprensión más amplia que la que se tenía al comienzo de la investigación. (p.122)
Tomando en cuenta la definición anterior, el nivel de investigación del
presente informe se corresponde con el Nivel Analítico, ya que como se
apreciará en la lectura del mismo, se han hecho análisis de las teorías que lo
soportan, y se ha desglosado a manera académica, las partes del todo, para
poder llegar al entendimiento profundo de ellas y luego, poder establecer
conforme a dicha evaluación, cuáles son la pretensiones judiciales de
acuerdo a la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento dependiendo
de si se trata de un arrendamiento destinado a vivienda o a comercio, para
dar respuesta al objetivo específico del informe.
3.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
En el marco del desarrollo de esta investigación es necesario definir el
diseño de investigación en base a los objetivos y la justificación de la
investigación y planteamiento del problema plasmado, por lo que se hizo
necesario establecer una estrategia que guíe la investigación y es por ello
que en el proceso de recolección de datos se escoge el diseño de
investigación bibliográfica debido a que todos los datos fueron recolectados a
través de textos, leyes, artículos indexados por revistas científicas publicados
en páginas de internet y el propio análisis e interpretación para . Arias. F, en
su libro Diseño de la investigación social, año 2012, define lo siguiente:
El diseño de investigación se define como el plan global de la investigación que integra de un modo coherente y adecuado técnicas de recogida de datos a utilizar, análisis previstos y objetivos, el diseño de la investigación intenta dar de una manera clara y no ambigua respuestas a las preguntas planteadas. Por otro lado en los diseños bibliográficos, los datos se obtienen a partir de la aplicación de técnicas documentales, en los informes de otras investigaciones, y/o a través de otras fuentes documentales. (p. 136).
3.3 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE DATOS
En este punto de la investigación es importante destacar los métodos,
instrumentos y diferentes técnicas utilizadas para la recolección de los datos
necesarios para obtener el resultado deseado. En este orden de ideas se
tiene que los métodos de recolección de datos son las documentales,
empleándose el análisis las fuentes documentales, que permitió el desarrollo
los objetivos, aunado a la hermenéutica jurídica, la paráfrasis, la observación
documental y el resumen analítico, y dentro de las técnicas, se emplearon las
citas y notas de referencia bibliográfica, subrayado y ficha de resumen.
Como complemento y por constituir una modalidad de la investigación,
se empleará la investigación bibliográfica, de acuerdo a las consideraciones
de Arias (2012), quien la define como:
Es el proceso de búsqueda que se realiza en las fuentes impresas con el objeto de recoger la información en ella contenida, organizarla sistemáticamente, describirla e interpretarla de acuerdo con procedimientos que garanticen la objetividad y la confiabilidad de sus resultados, con el fin de responder a una determinada interrogante o llenar alguna laguna dentro de un campo de conocimiento. (p.145)
Ahora bien, tomando directamente el problema con los objetivos
planteados, el estudio será monográfico – analítico. Monográfico, por cuanto
consiste en abordar un tema o problema con sustento en los procesos de
acopio de información, organización, análisis crítico y reflexivo, interpretación
y síntesis de referencias y otros insumos pertenecientes al tema
seleccionado. Por otra parte, el carácter analítico, viene dado por el
planteamiento de una situación práctica propia del área como el Análisis de
la problemática arrendaticia en Venezuela y su correlación con Ley y
Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Viviendas, a través del pensar reflexivo, razonamiento lógico, análisis
inductivo, deductivo y finalmente lograr una síntesis.
3.4 TÉCNICAS DE ANÁLISIS DE DATOS
El análisis y la interpretación tienen un alcance específico, en cuanto
se tratará en ellos ante todo el estudio de los datos obtenidos mediante la
observación y la clasificación documental, utilizando la forma y los métodos
previstos por la autora, vale decir, la hermenéutica, dialéctica, inducción y la
deducción. En la misma se considera prudente realizar una clasificación de
toda la información, lo cual no es más que el proceso que le permitirá
caracterizar a los diferentes tipos, estructuras y valores de la información
para que se pueda extraer el verdadero valor, veracidad y autenticidad de
ella.
Una vez clasificada o categorizada la información, es cuando ésta
puede ser llevada al nivel de la infraestructura adecuada en el momento en
que se optimice su valor. De manera que, la clasificación de la información
presenta los resultados del estudio realizado a los distintos textos mediante
la lectura comparativa y la observación documental, tomando en cuenta las
interrogantes, de forma agrupada y relacionada de acuerdo con los objetivos
de la investigación. Por otra parte, la utilización del sistema de fichaje y la
codificación de datos permite contener símbolos reconocibles y expresar una
idea de manera precisa y no ambigua.