ASSURANCE TITRES Les problèmes de titres

Cahier d’autorités

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Le 19 mai 2015

Liste des sujets

1. La non-conformité aux règlements de zonage et aux règlements municipaux.

James c. Vella, 2010 QCCQ 4697 (Canlii) Roy c. Belzile, 2008 QCCS 80 Hébert c. Coté, 2005 QCCQ 50020 (Canlii) Bourque c. Sicotte, 2003 QCCQ 15907 (Canlii) Razac c. Maharaj, 2002 QCCS 4983 (Canlii)

2. L’empiètement d’une structure sur un lot voisin ou dans l’assiette d’une servitude.

Laflamme c. Kaspa, 2014 QCCA 391 (Canlii)

Fortier c. Sisla, 2008 QCCQ 2567 (Canlii) Perrier c. Denoncourt, 2007 QCCQ 653 (Canlii)

3. Fraude immobilière.

Fréchette c. Boussalmi, 2011 QCCS 6280 (Canlii) Coppin c. Ouellette, 2012 QCCA 1739 (Canlii)

Société de services MCAP c. Roy, 2006 QCC 5851 (Canlii) Medvedev c. Kalinina, 2002 QCCS 14813 (Canlii)

Trust Prêt et Revenu c. Saint-Georges 1996 CanLII 6154 (QC CA)

4. Tiers détenant un droit de propriété dans la propriété.

Ostiguy c. Allie, 2013 QCCS 5808 (Canlii)

5. Les charges existantes sur les titres.

Butzphal c. Laberge, 2007 QCC 4388 (Canlii)

6. Problème de titre postérieur à l’acquisition.

Kraut c. Thibault, 2012 QCCS 1472 (Canlii) Leduc c. Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec, 2009 QCCQ 2190 (Canlii)

7. Décisions chiffrant les coûts impliqués dans une poursuite contre un notaire.

Développements immobiliers BCG inc. c. Robinette, 2014 QCCQ 3891 (Canlii)

* Voir Leduc c. Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec, 2009 QCCQ 2190 (Canlii) Lirette c. Renaud, 2009 QCCQ 6738 (Canlii)

8. Vieux problèmes de titre (plus de 30 ans)

* Voir Développements immobiliers BCG inc. c. Robinette, 2014 QCCQ 3891 (Canlii) Constructions S.P. Inc. c. Sauvé, 2002 QCCS 351 (Canlii)

James c. Vella, 2010 QCCQ 4697 (Canlii) Date : 17 mars 2010 Tribunal : Cour du Québec Juge : L’honorable Jacques Paquet Type d'action Requête en réclamation de dommages-intérêts. Accueillie. Les parties

DEMANDERESSE : Debbie James – acheteuse DÉFENDERESSE : Giuliana Gallo Vella – vendeuse

Résumé En 2007, la demanderesse achète de la défenderesse un immeuble de trois logements. À la suite de l’achat du triplex, la demanderesse est informée qu’un des logements n’est pas reconnu par la Ville puisqu’il a été ajouté sans permis de construction. En plus de devoir obtenir ledit permis, la demanderesse doit effectuer des travaux afin de rendre le logement conforme à la réglementation municipale. Elle réclame maintenant à la défenderesse la somme de 35 459,25$. Le Tribunal octroie à la demanderesse des dommages-intérêts de 3 232,10$. La demanderesse n’a toutefois pas droit aux dommages pour perte de loyer et honoraires extra-judiciaires. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 14, 15 Élément intéressant

• Le montant octroyé à la demanderesse est nettement inférieur au montant qu’elle réclamait dans sa requête.

Roy c. Belzile, 2008 QCCS 80 (Canlii)

Date : 9 janvier 2008 Tribunal : Cour supérieure Juge : L’honorable Suzanne Ouellet Type d’action Requête en diminution du prix de vente. Accueillie en partie pour la partie vices cachés. Requête en dommages-intérêts. Rejetée. Parties

DEMANDEURS : Brigitte Roy et Marc Dumas – acheteurs DÉFENDEURS : Colette Belzile et Pierre Couture – vendeurs

Résumé Les demandeurs réclament une diminution du prix de vente de la maison qu'ils ont achetée des défendeurs pour vices cachés et au motif que le logement locatif se trouvant au sous-sol de la maison était prohibé par la réglementation municipale. Dans le cadre de travaux d'agrandissement, les acheteurs ont découvert qu'un règlement de zonage interdit l'usage locatif de leur résidence. Cela était pourtant une considération essentielle au moment de l'achat de la maison; les vendeurs leur en avaient assuré la légalité. Or, la présence d’une clause dans le contrat de vente en vertu de laquelle les acheteurs s’engageaient à vérifier auprès des autorités compétentes que la destination donnée à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur fait en sorte que les vendeurs ne peuvent être tenus responsables, même si l’existence d’un règlement de zonage constitue une limitation de droit de propriété. En effet, la Cour ne remet pas en cause la bonne foi des défendeurs et déclare donc la clause valide. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 110, 112, 116, 130 Éléments intéressants

• Les vendeurs ne sont pas tenus responsables en raison de la présence de la clause dans le contrat de vente. Il s’agit d’une clause standard que bien des gens signent sans trop s’y attarder.

• Les acheteurs doivent maintenant faire face eux-mêmes à la situation.

Hébert c. Coté 2006 QCCQ 50020 (Canlii) Date : 13 janvier 2006 Tribunal : Cour du Québec Juge : L’honorable Anne Laberge Type d'action Requête en réclamation de dommages-intérêts. Rejetée. Les parties

DEMANDEUR : Réal Hébert - acheteur DÉFENDEURS: Michel Côté et Jean-Guy Lepage - vendeurs

Résumé Le demandeur réclame 25 000$ aux défendeurs en dommages-intérêts pour perte de profit à la suite de l'achat d'un immeuble affecté d'une limitation de droit public. En 1993, le demandeur achète des défendeurs un immeuble à 7 logements. Il est spécifié dans la Déclaration du vendeur qu’ils n’ont reçu aucun avis de non-conformité aux dispositions de la loi et des règlements. 10 ans plus tard, alors qu’il veut mettre son immeuble en vente, le demandeur reçoit la visite d’un inspecteur en bâtiments de la Ville. Un avis de non-conformité relatif à l’un des logements alors est émis. Le demandeur découvre en outre que plus de 30 ans auparavant, des avis semblables concernant cet immeuble avaient été émis. Devant la situation et voulant rapidement passer à autre chose, le demandeur finit par vendre l'immeuble à moindre prix. Même si le demandeur soutient qu’il n’aurait pas acheté la propriété s’il avait su qu’elle était non conforme à la réglementation municipale, la Cour rejette toutefois sa requête. D’une part, il a pu percevoir des revenus du logement non conforme pendant toute la durée où il était propriétaire et, d’autre part, il n’a pas minimisé ses dommages en tentant de vendre sa propriété à moindre prix, sans rendre le logement conforme à la suite de l’avis de la Ville. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 12, 15, 23, 24, 25, 28, 29, 30 Élément intéressant

• Le demandeur voulait vendre sa propriété, mais il lui était difficile de le faire, car il était aux prises avec un problème de logement non-conforme. Devant le stress de la situation et voulant régler ce problème rapidement, il a vendu son immeuble à bas prix, ce que la Cour lui reproche. Or, son agissement n'était pas anormal dans les circonstances, beaucoup auraient réagi de la même façon.

• Le demandeur a perdu 25 000$.

Bourque c. Sicotte, 2003 QCCQ 15907 (Canlii) Date : 9 juillet 2003 Tribunal : Cour du Québec Juge : L’honorable Virgile Buffoni Type d'action Requête en réclamation de dommages-intérêts. Accueillie. Les parties

DEMANDEURS : Léon Bourque et Louise Vincent - acheteurs DÉFENDEUR: Denis Sicotte - vendeur

Résumé En 2000, les demandeurs achètent du défendeur un quadruplex. 1 an plus tard, les demandeurs sont avisés par la municipalité qu'un des logements n'est pas conforme aux règlements de zonage. Ce règlement était par ailleurs en vigueur au moment de la vente de l'immeuble. Le défendeur ignorait le règlement en question et les demandeurs ne pouvaient se douter de la non-conformité du logement puisque celui-ci était loué lors de la vente. En outre, le notaire instrumentant n'avait pas à effectuer de vérification à cet égard. La Cour reconnaît toutefois la responsabilité du défendeur en vertu de la garantie du droit de propriété. Afin de rendre le logement conforme, les demandeurs ont dû effectuer des rénovations, pour un montant de 12 000$. La Cour condamne le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 7000$. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 8, 12, 13, 14 Élément intéressant

• Pour pouvoir présenter leur recours devant la division des petites créances, les demandeurs ont réduit leur réclamation presque de moitié.

• Le notaire instrumentant n’est pas tenu de vérifier le règlement de zonage à l’égard de l’immeuble pour lequel il est chargé d’effectuer les documents de vente. S'il y a une erreur, ce sont les demandeurs qui doivent en subir les conséquences.

Razac c. Maharaj, 2002 QCCS 4983 (Canlii) Date : 25 octobre 2002 Tribunal : Cour Supérieure Juge : L’honorable Perry Meyer Type d'action Action en diminution du prix de vente. Rejetée contre le notaire mais accueillie conte le vendeur. Les parties

DEMANDERESSE: Yasmin Razac - acheteuse DÉFENDEURS: Ram Maharaj - vendeur Leonard Rosen - notaire instrumentant

Résumé En 1987, la demanderesse a acquis du défendeur Maharaj un quintuplex. Elle comptait tirer des revenus des cinq appartements. Or, en 1992, la municipalité a forcé la demanderesse à démolir le logement du sous-sol. En effet, la ville avait seulement autorisé l'usage de l'immeuble comme quadruplex. La démolition du logement du sous-sol a entraîné pour la demanderesse une perte de 18% de ses revenus. Elle réclame du défendeur la somme de 46 800$. La Cour retient la responsabilité du vendeur et le condamne à payer à la demanderesse la somme de 40 000$. La responsabilité professionnelle du notaire n'a pas été retenue puisque la non-conformité du logement n’aurait pu être décelée par l’examen ordinaire auquel le notaire était tenu. Paragraphes pertinents Voir le paragraphe : 5 Éléments intéressants

• La demanderesse, au moment de la vente, ne pouvait pas savoir que l'usage de l'immeuble était non-conforme à la réglementation municipale. Lorsque la ville l'a forcée à démolir le logement du sous-sol, la demanderesse s'est retrouvée avec la seule option d’instituer un recours judiciaire. La Cour n'a fait droit qu'à une partie de sa réclamation.

Laflamme c. Kapsa 2014 QCCA 391 (Canlii)

Date : 28 février 2014 Tribunal : Cour d’appel Juges : Les honorables François Doyon, Jacques A. Léger et Nicholas Kasirer Type d'action Appel d’un jugement condamnant le notaire à des dommages-intérêts pour faute professionnelle. Rejeté. Suivi Trudeau c. Sawdon, 2011 QCCS 4695 (CanLII), Trudeau v. Sawdon, 2004 CanLII 14002 (QC CS)

Les parties

APPELANT: Me Gilles Laflamme - notaire instrumentant

INTIMÉS: Jan Kapsa - acheteur Robert Grenier - vendeur

Résumé En 1995, l'intimé Kapsa achète du vendeur Grenier un lot. L'acte de vente, passé devant l'appelant, contient une clause en vertu de laquelle le lot est vendu libre de toute servitude. Les demandeurs construisent alors un puits sur le terrain. Or, en 1996, une notaire confirme les dires du voisin de Kapsa selon lesquels il existe une servitude en faveur du fonds voisin. Cette servitude est inscrite au registre foncier et de plus, il existe sur le terrain un droit de passage pour cause d'enclave. Le puits a été construit sur cette servitude. Ne pouvant pas exercer son droit de passage, la voisine de Kapsa intente, en 1997, une action en reconnaissance de servitude et en dommages-intérêts. Dans cette procédure, toutefois en 2004, le juge ordonne à Kapsa de cesser d'entraver l'exercice du droit de passage de sa voisine et le condamne à lui verser 44 331$ à titre de dommages-intérêts. Ce jugement est confirmé par la Cour d'appel en 2006. En 2011, Kapsa intente une action en garantie, d'une part, contre le notaire Laflamme qu'il accuse d'avoir fait preuve de négligence professionnelle et, d'autre part, contre le vendeur Grenier pour ne pas lui avoir dénoncé la servitude de passage qui grevait le lot qu’il avait acheté. En première instance le juge reconnaît la faute du notaire pour le défaut ne pas avoir constaté l’existence de la servitude et pour ne pas avoir procédé aux vérifications nécessaires. Le juge accorde donc à Kapsa une indemnisation pour les dommages résultant de cette faute, mais rejette l’action contre le vendeur puisqu’il conclut que ce dernier s’est acquitté de son devoir en dénonçant la situation du lot qu’il s’apprêtait à vendre tel qu’il la connaissait. La Cour d'appel rejette l'appel du notaire. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes: 38, 39, 48 Élément intéressant

• Il aura fallu, pour Kapsa, se rendre jusqu'à la Cour d'appel pour en finir avec cette histoire. Les procédures ont débuté en 1995 et toute la cause s'est terminée presque 10 ans plus tard, soit en 2014.

• Par ailleurs, l'acheteur, qui ne connaissait pas l'existence d'une servitude, a été condamné à payer à la propriétaire du fonds dominant la somme de 44 331$ en dommages-intérêts parce qu'il a construit un puits sur la servitude.

• Le notaire a été condamné, mais le vendeur est complètement exonéré.

Fortier c. Sisla, 2008 QCCQ 2567 (Canlii) Date : 25 mars 2008 Tribunal : Cour du Québec Juge : L’honorable Richard Landry Type d'action Requête en dommages-intérêts contre les vendeurs. Accueillie en partie. Les parties

DEMANDEURS: Hélène Fortier et René Boutin - acheteurs DÉFENDEURS: Louise Sisla et Gaétan Héroux - vendeurs

Résumé Les demandeurs font une offre d’achat d’une propriété qui est acceptée par les défendeurs. Or, le certificat de localisation révèle la présence d’une servitude en faveur d’Hydro-Québec et de Bell Canada et, par le fait même, d’un empiètement de la résidence dans cette servitude. Les défendeurs, qui étaient au fait de cette situation lors de l’achat de leur résidence 20 ans auparavant, n’ont jamais cru nécessaire de faire corriger ces empiètements. Dans leur empressement et devant la conclusion d’une vente imminente, les demandeurs avaient déjà vendu leur résidence. N’ayant pu obtenir, compte tenu de la situation, qu’une tolérance d’Hydro-Québec et de Bell Canada, les demandeurs se prévalent de leur droit d’annuler la transaction et réclament des défendeurs des dommages-intérêts d'une somme de près de 10 000$. Le Tribunal accorde aux demandeurs une partie des dommages-intérêts réclamés, soit la somme de 2 645,65$. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 14, 29, 64, 66, 69 Éléments intéressants

• Les défendeurs avaient proposé aux demandeurs de se prendre une assurance-titre, ce qu'ils ont refusé. En est découlé un récit cauchemardesque (devoir entreposer tous leurs biens, cohabitation avec des membres de la famille, etc.)

• Le tribunal ne fait droit qu’à une infime partie de leur réclamation.

Perrier c. Denoncourt, 2007 QCCQ 653 (Canlii) Date : 2 février 2007 Tribunal : Cour du Québec Juge : L’honorable Marie-Josée Ménard Type d'action Requête en dommages-intérêts contre les vendeurs. Rejetée. Les parties

DEMANDEURS : François Perrier et Denise Senez - acheteurs DÉFENDEURS: Sylvain Denoncourt et Michel Brière - vendeurs

Résumé Le 17 mai 1994, les demandeurs acquièrent des défendeurs une fermette. En 2003, les demandeurs mettent la fermette en vente. Ils sont informés par les futures acquéreuses que les installations sanitaires se trouvent sur un lot contigu qui ne leur appartient pas. Malgré tout, les demandeurs procèdent, en 2004, à la transaction et une partie du prix de vente est conservée dans le compte en fidéicommis du notaire des acquéreuses. En 2005, une des acquéreuses procède à l'achat d'une parcelle de terrain où se trouvent les installations sanitaires. Elle assume par ailleurs les frais du certificat de localisation et les honoraires du notaire instrumentant. Toutes les sommes ont été versées à l'acquéreuse à même les sommes détenues dans le compte en fidéicommis du notaire, privant ainsi les demandeurs d'une partie du prix de vente, d'où leur présente réclamation. Le tribunal rejette la requête des demandeurs pour le motif qu'ils auraient eu des arguments favorables à faire valoir sur la base d'un recours en prescription acquisitive afin que afin que soit reconnu leur titre de propriété sur le lot où se trouvent les installations sanitaires. En effet, tous les propriétaires de l’immeuble depuis 1981 pensaient détenir un titre valable sur la parcelle de terrain. Cette reconnaissance de leur titre de propriété aurait empêché toute transaction immobilière subséquente sur la lisière de terrain en litige. La décision d’acheter la parcelle de terrain ne peut donc être imputable aux défendeurs. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 36, 39, 43, 87, 88, 89, 92, 93 Éléments intéressants

• Même si les défendeurs étaient en théorie tenus à la garantie du droit de propriété prévue au Code civil du Québec, le Tribunal ne fait pas droit à la requête des demandeurs au motif qu'ils n'ont pas choisi le bon recours. Or, beaucoup dans leur situation auraient opté pour le même recours.

Fréchette c. Boussalmi, 2011 QCCS 6280 (Canlii) Date : 21 octobre 2011 Tribunal : Cour Supérieure Juge : L’honorable Danielle Turcotte Type d'action Requête en dommages-intérêts fondée sur la faute professionnelle d'un notaire. Rejetée Les parties

DEMANDEUR : Michel Fréchette - propriétaire présumé DÉFENDEURS: Merhez Boussalmi - acheteur présumé Serge Fernandez - notaire instrumentant Commandite Société financière First National - créancière hypothécaire

Résumé Des fraudeurs agissent comme faux vendeur et faux acheteur dans une transaction de vente immobilière instrumentée par un notaire qui ne se doute de rien et contracte une hypothèque sur la maison du demandeur qui n’est désormais plus la sienne, le tout à son insu. Le demandeur tient le notaire responsable en plus de requérir l’annulation de la vente. Le tribunal reconnaît que le notaire n’a commis aucune faute, puisqu’il a correctement procédé l’identification des parties, les fraudeurs ayant volé l’identité des cocontractants. Par ailleurs, le créancier hypothécaire a accordé une mainlevée de l’hypothèque publiée sur l’immeuble du demandeur. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 21 à 24, 35, 42 Éléments intéressants

• Malgré cette situation rocambolesque, le demandeur ne reçoit aucune compensation et l'action contre le notaire est rejetée sans frais.

• Le devoir qui incombe au notaire d’identifier les parties se limite à vérifier leurs cartes d’identité et s’assurer que les photos correspondent avec les parties présentes devant lui. Ce devoir ne requiert pas un examen plus approfondi, ce qui signifie qu’un type de fraude comme en l’espèce n’est pas très difficile à orchestrer.

Coppin c. Ouellette, 2012 QCCA 1739 (Canlii) Date : 28 septembre 2012 Tribunal : Cour d’Appel Juges : Les honorables François Pelletier, Marie-France Bich et Jacques R. Fournier Type d'action Appel d'un jugement ayant accueilli une requête en délaissement forcé et rejeté une requête en radiation d'inscriptions portées au registre foncier. Accueilli. Suivi Ouellette c. Coppin, 2010 QCCS 6014 (Canlii) Les parties

APPELANTS (défendeurs principaux) : Christophe Coppin et Cécile Deslandres - victimes de la fraude

INTIMÉE (demanderesse principale) : Fleurette Ouellette - créancière hypothécaire

Résumé En première instance, le juge a accueilli la requête en délaissement forcé en vue d’une prise en paiement instituée par l’intimée et rejette la requête en radiation des nombreuses hypothèques qui ont été inscrites sur les condominiums des appelants Coppin et Deslandres sans leur consentement, par le biais de fausses procurations. Malgré que le juge de première instance ait reconnu la fausseté des procurations et, par conséquent, le caractère frauduleux des diverses hypothèques publiées à l'insu des demandeurs, il tranche en faveur des créanciers hypothécaires, dont l’intimée, qui sont, à son avis, des tiers de bonne foi dans cette histoire. La Cour avait donc déclaré les hypothèques opposables aux victimes de la fraude. En appel, la Cour renverse la décision de première instance, accueille l’appel des appelants, prononce la nullité des hypothèques et radie les inscriptions sur leurs condominiums. En effet, l'article 1707 du Code civil du Québec qui rend opposables des actes aux tiers de bonne foi ne s'applique pas à l'intimée. Cet article implique la présence de trois parties: les parties à l'acte annulé et le tiers de bonne foi. En l'espèce, la Cour est d'avis que la créancière hypothécaire est partie à l'acte attaqué et qu'en l'absence de lien de droit contractuel avec les appelants, elle n'a pas de recours hypothécaire parce qu'il n'y a pas eu de prêt et donc pas d'obligation garantie par hypothèque. Le seul recours de l'intimée est contre les fraudeurs. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 70 à 75, 81, 105, 106 Éléments intéressants

• Il s'agit d'un cas de fraude où peu importe l'issue du procès, les deux parties, victimes ou créancière hypothécaire, auraient eu des arguments à faire valoir en appel. Que la Cour tranche en faveur de l'une ou de l'autre partie, la perte que supporte la partie qui succombe est importante.

• En effet, la Cour supérieure avait tout de même rendu un jugement en faveur de la créancière hypothécaire.

Société de services MCAP c. Roy, 2006 QCCS 5851 (Canlii) Date : 4 décembre 2006 Tribunal : Cour supérieure Juge : L’honorable Jean Crépeau Type d’action Requête en dommages-intérêts fondée sur la faute professionnelle d'un notaire. Rejetée. Les parties

DEMANDERESSE: Société de services MCAP (agit aux droits de Clarica, Compagnie ayant fusionné avec la compagnie Sun Life du Canada)

DÉFENDERESSE: Louise Roy - notaire ayant instrumenté la vente

Résumé La demanderesse poursuit la défenderesse en alléguant que cette dernière a perdu les 195 000$ que la demanderesse lui avait confié afin qu’elle instrumente une vente et un acte hypothécaire pour une propriété. En effet, un faux vendeur et un faux acheteur se sont présentés chez la défenderesse après avoir obtenu de la Compagnie d’assurance Clarica une hypothèque de 195 000$. La défenderesse a rédigé un acte de vente qui a été signé par l’acheteur et le vendeur. Sur instructions de ces derniers, la défenderesse a transmis l’argent à un avocat. L’acheteur et le vendeur se sont acheté des lingots d’or avec cet argent et ont disparu. Le vrai propriétaire s’est rendu compte de la supercherie deux mois plus tard en constatant l’inscription d’une hypothèque sur sa propriété alors qu’il ne l’avait jamais vendue ni hypothéquée. Il obtient par la suite un jugement qui accueille sa requête en radiation de l’acte de vente et de l’acte d’hypothèque de la Compagnie d’assurance Clarica, d’où le recours de cette dernière (intenté par la demanderesse). Malheureusement, la Cour déclare que la demanderesse, à titre de mandataire de Sun Life du Canada, n’avait pas le pouvoir d’intenter le présent recours et qu’à l’étape du procès, ce recours était prescrit. La Cour rejette donc la requête de la demanderesse. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 34 à 39 Éléments intéressants

• Exemple intéressant où la créancière hypothécaire est perdante sur toute la ligne. Elle perd à la fois son recours et son hypothèque, pour se retrouver bredouille et avec une perte de près de 200 000$.

Medvedev c. Kalinina, 2002 QCCS 14813 (Canlii)

Date : 10 décembre 2002 Tribunal : Cour supérieure Juge : L’honorable Vital Cliche Type d’action Requête en nullité d’une procuration dont la signature est contestée. Accueillie. Requête en inopposabilité d’une hypothèque. Rejetée. Les parties

DEMANDEUR : Sergey Medvedev - victime de la fraude DÉFENDERESSE : Irina Kalinina – épouse du demandeur

Résumé En 1999, les parties achètent ensemble une propriété, à chacun pour moitié indivise. Or, la défenderesse refuse que le demandeur s'installe avec elle et en 2000, elle le met à la porte. En 2001, le demandeur entreprend des procédures en séparation de corps et se présente au bureau de la publicité des droits pour vérifier les titres de propriété. Il découvre alors l'existence d'une procuration générale autorisant la défenderesse à agir au nom du demandeur. Il est établi en preuve que cette procuration est un faux, le demandeur ne l'ayant jamais signée. Avec cette procuration, la défenderesse a contracté un prêt auprès de la CIBC garanti par une hypothèque pour le montant de 143 000$. La preuve démontre que la CIBC a agi de bonne foi, ignorait tout de la fraude et n’y a nullement participé. L'article 1707 du Code civil du Québec énonce en effet que les actes accomplis au profit d'un tiers de bonne foi sont opposables à celui à qui est due la restitution, en l'espèce, la CIBC. Bien que la procuration soit déclarée nulle par le tribunal, l’hypothèque de la CIBC n’en est pas affectée et demeure opposable au demandeur. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 20, 22 Éléments intéressants

• Même en cas de fraude, le propriétaire innocent et floué doit vivre avec une hypothèque de 143 000$ sur son immeuble.

Trust Prêt et Revenu c. Saint-Georges 1996 CanLII 6154 (QC CA)

Date : 24 janvier 1996 Tribunal : Cour d’appel Juge : Les honorables Jean-Louis Baudouin, Michel Proulx et André Forget Type d’action Appel à l’encontre d’une décision de la Cour supérieure rejetant la contestation de l’appelante-intimée. Accueilli. Les parties

APPELANTE: Trust Prêt et Revenu - banque (demanderesse principale) INTIMÉS: Jean-Guy Saint-Georges, en sa qualité de syndic à la faillite de

Carole David (demandeur principal)

2636-5734 Québec inc. – compagnie qui a acheté la résidence de Carole David Réjean Lafortune et Serge Lafortune – représentants de 2636-5734 Québec inc.

Résumé Madame Carole David prévoyait faire une cession de ses biens. Dans ce contexte, elle a tenté de soustraire sa résidence à ses actifs. Elle a planifié de vendre sa résidence à un tiers, la compagnie 2636-5734 Québec inc. (Québec inc.) qui devait la lui rétrocéder après sa libération. Québec inc. a alors contracté un emprunt auprès de Trust Prêt et Revenu et grevé l’immeuble d’une charge hypothécaire. Il s'avère que le notaire qui a instrumenté la vente entre Carole David et Québec inc. est le même notaire qui a procédé à l'enregistrement de l'hypothèque entre Québec inc. et Trust Prêt et Revenu. La preuve démontre par ailleurs que le notaire connaissait le caractère frauduleux de la vente entre Québec inc. et Carole David. Il n’en a toutefois pas avisé l’appelante. En première instance, la Cour avait annulé l'hypothèque de Trust Prêt et Revenu. Bien qu'elle fût de bonne foi, le Tribunal était d'avis que le notaire, ayant à la fois reçu l'acte de vente et l’acte de d'hypothèque, agissait comme mandataire de Trust Prêt et Revenu. En appel, la Cour est d’avis que la contestation de Trust Prêt et Revenu aurait dû être accueillie, car on ne peut lui imputer la connaissance qu’avait le notaire du caractère frauduleux de la vente. La Cour reproche au notaire de s’être placé lui-même en situation de conflit d’intérêts en acceptant d’instrumenter l’acte hypothécaire même en connaissant les vices du titre de Québec inc. et en n’informant pas Trust Prêt et Revenu. Toutefois, le Tribunal rappelle que le notaire qui reçoit un acte n’est pas le mandataire des parties. Ce faisant, l’hypothèque de l’appelante est opposable au syndic. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 32, 37, 42 Éléments intéressants

• En première instance, la banque a perdu son hypothèque de 65 000$. Il aura fallu qu'elle se rende jusqu'à la Cour d'appel pour la récupérer.

Ostiguy c. Allie, 2013 QCCS 5808 (Canlii) Date : 22 octobre 2013 Tribunal : Cour Supérieure Juge : L’honorable Gaétan Dumas Type d'action Demande d’injonction permanente. Rejetée. Les parties

DEMANDEURS : Alain Ostiguy et Valérie Savard – propriétaires du lot en litige DÉFENDERESSE : Hélène Allie – voisine des demandeurs

Résumé Les demandeurs ont acquis un immeuble en 2011. Lors de l’achat, rien ne laissait voir, dans le certificat de localisation, qu’une autre personne serait propriétaire du lot qu’ils achetaient. Ils se sont toutefois aperçus, après l’achat de l’immeuble, que la défenderesse et son fils utilisaient une partie de leur stationnement. Les demandeurs veulent que la défenderesse cesse d’utiliser le stationnement qui se trouve sur leur lot. La défenderesse prétend être propriétaire par prescription décennale de cet espace de stationnement. En effet, elle fait la démonstration devant le tribunal d’une possession continue de ce stationnement pendant une dizaine d’années. Elle n’avait jamais reçu de plainte relative au fait qu’elle se stationnait dans l’espace du demandeur et n’a jamais demandé la permission pour s’y stationner. Le tribunal conclut donc en faveur de la défenderesse une prescription acquisitive d’un stationnement se situant sur le lot des demandeurs. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 37, 41, 59, 60 Éléments intéressants Cette situation est un exemple où même si les demandeurs, avant d'acquérir leur propriété, avaient fait un examen exhaustif des titres affectant leur lot, ils n'auraient jamais pu se douter qu'ils perdraient éventuellement une partie de leur lot par l'effet d'une prescription acquisitive en faveur de leur voisine.

Butzphal c. Laberge, 2007 QCCS 4388 (Canlii) Date : 21 septembre 2007 Tribunal : Cour Supérieure Juge : L’honorable Chantal Masse Suivi Certificat d’appel déserté, C.A. Montréal, no 500-09-018127-076, 26 février 2008 Type d’action Action en dommages-intérêts. Accueillie en partie. Demande reconventionnelle. Accueillie en partie. Parties

DEMANDEUR : Ian Butzphal – acheteur de terrains, travailleur de la construction DÉFENDEURS : Michel Laberge – notaire instrumentant 160494 Canada inc. – vendeuse des terrains Sam Boukhari – Dirigeant de 160494 Canada inc.

Résumé Le 18 octobre 2000, le demandeur achète 3 terrains de 160494 Canada inc. (Canada inc.). Deux jours avant la vente, le Ministère du Revenu du Québec publie une hypothèque sur les terrains visant à garantir le paiement d’une dette fiscale de plus de 20 000$ de la défenderesse Canada inc. Cette hypothèque n’est pas déclarée à l’acte de vente. L’hypothèque n’est pas non plus repérée par le notaire Laberge. L’acte de vente stipule que les terrains sont libres de toute hypothèque. Canada inc. apprend la publication de l’hypothèque sur les terrains 7 jours plus tard, soit le 27 octobre. La défenderesse n’en avise toutefois pas le demandeur et ne purge pas l’hypothèque. Ignorant toujours l’existence de l’hypothèque, le demandeur trouve un investisseur qui envisageait financer la construction de maisons sur les terrains. Or, au mois de mars 2001, le demandeur reçoit une lettre du Ministère du Revenu et il apprend à ce moment-là l’existence de l’hypothèque publiée deux jours avant son acquisition des terrains. Il en avise son investisseur qui décide d’abandonner le projet. Il convainc néanmoins le Ministère du Revenu de son absence de lien avec Canada inc. et son dirigeant, Boukhari, et obtient une mainlevée de l’hypothèque moyennant le paiement d’une somme de 6 000$. Le demandeur réclame de défendeurs la somme de 169 854,58$, représentant notamment le montant payé pour obtenir une mainlevée, le coût des taxes municipales et scolaires, la perte de profits de la construction de maisons sur les terrains acquis, le frais d’avocats et de notaires et l’intérêt sur des prêts. Le Tribunal condamne les défendeurs à payer au demandeur la somme de 6685,08$ soit la somme payée pour obtenir mainlevée et les honoraires du notaire. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 28, 33, 39, 46, 52, 60 Éléments intéressants

• Malgré les pertes astronomiques occasionnées par le problème de titre du demandeur, la Cour ne fait droit qu’à une partie infime de sa réclamation.

Thibault c. Kraut, 2012 QCCS 1472 (Canlii) Date : 10 avril 2012 Tribunal : Cour Supérieure Juge : L’honorable Marie-Anne Paquette Suivi Appel rejeté, C.A. Montréal, no 500-09-022656-128, 5 mars 2014 Type d’action Requête en jugement déclaratoire. Accueillie en partie. Demande reconventionnelle. Rejetée Parties

DEMANDEURS (défendeurs reconventionnels) : Suzanne Thibault et al. – propriétaires des lots en litige

DÉFENDEURS (demandeurs reconventionnels) : Janis Kraut et al. – propriétaires des lots

en litige Résumé Les demandeurs sont des propriétaires riverains du lac Memphrémagog. Depuis des décennies, ils empruntent le Chemin de la Pointe pour se rendre à leur propriété. Leurs prédécesseurs faisaient de même. Les demandeurs demandent au tribunal de déclarer que le Chemin de la Pointe soit considéré comme une servitude qui aurait été créée par les années d’utilisation qu’ils en ont faite. Les défendeurs ont acquis un lot en 2005. Le Chemin de la Pointe traverse ce lot à partir de la voie publique. Ce chemin n’est pas une servitude et n’est aucunement enregistré à l’index aux immeubles. Ils s'opposent à ce que leurs voisins, les demandeurs, continuent à emprunter ce chemin. Contre toute attente, et alors que le Chemin de la Pointe n’est pas un chemin public, la Cour déclare que le Chemin de la Pointe est un chemin public, à cause d’un règlement de la municipalité adopté en 1900. Ce règlement avait été abrogé en 2008, mais la Cour, à la demande des demandeurs, déclare cette abrogation nulle et sans effet, car il aurait pour effet d’enclaver des propriétés. Par conséquent, les défendeurs ne peuvent ni empêcher les autres parties d'emprunter le Chemin de la Pointe ni demander une indemnité pour les inconvénients occasionnés par le fait que ce chemin traverse leur propriété. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 48, 49, 84 à 86 Éléments intéressants

• Les défendeurs ont acquis un lot, ne sachant pas qu’un règlement datant de 1900 existait.

• Ils ont acheté leur lot en se fiant à l’index aux immeubles. Malgré cela, ils perdent la propriété de toute l’assiette du chemin sur lequel ils payent tout de même des taxes foncières depuis qu’ils en ont fait l’acquisition.

Leduc c. Fonds d’assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec, 2009, QCCQ 2190 (Canlii) Date : 10 mars 2009 Tribunal : Cour du Québec Juge : L’honorable Normand Amyot Type d’action Action en dommages-intérêts. Rejetée. Parties

DEMANDEUR : Albert C. Leduc – adjudicataire d’un lot DÉFENDERESSES : Fonds d’assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre

des notaires du Québec Municipalité régionale de comté du Haut-Richelieu, Municipalité

de Saint-Georges de Clarenceville et Commission scolaire des Hautes Rivières

Résumé En 1978, la Corporation municipale du Comté de Missisquoi procède à la vente aux enchères, pour défaut de paiement de taxes scolaires, d’un terrain inscrit au nom d’Albert Gravel. Le demandeur se porte adjudicataire dudit terrain. Le 20 août 1980, le terrain est vendu au demandeur devant le notaire Roger Fortin. En 1997, il reçoit une lettre du représentant de La Colonie de Vacances de Granby Inc. (la Colonie) l’informant que sa cliente est propriétaire depuis au-delà de 50 ans de plusieurs lots dont la partie que le demandeur a acquis lors de la vente pour taxes. Ainsi, la vente pour taxes de 1978 est nulle de nullité absolue puisqu’Albert Gravel n’était nullement propriétaire de ce lot et que ce lot est en réalité inexistant. Dans une action intentée par Le Club Richelieu Granby (le Club, à qui la Colonie a cédé ses droits) en 2003, le Tribunal a rendu jugement établissant que le lot acquis par le demandeur n’existe plus depuis la subdivision de 1938. Le titre que possède le Club est valable et inattaquable sur les lots subdivisés en 1938, ayant été acquis par prescription acquisitive depuis plus de 30 ans. Le demandeur réclame maintenant aux demanderesses la somme de 46 161,09$, représentant le coût des démarches effectuées pour faire reconnaître son titre de propriété, le remboursement du prix d’achat du terrain et les honoraires extra-judiciaires et judiciaires dans trois dossiers distincts. Il demande également le remboursement des taxes scolaires et municipales. La Cour n’accorde toutefois pas de dommages-intérêts au demandeur parce que son recours est prescrit. Elle ordonne seulement à la municipalité le remboursement des taxes payées indûment, c’est-à-dire un montant de 670$. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 25, 26, 61 à 66 Élément intéressants

• Le demandeur a payé un terrain qui ultimement ne lui appartient pas. La Cour ne lui accorde que le remboursement des taxes scolaires et municipales.

Développements immobiliers BCG inc. c. Robinette, 2014 QCCQ 3891 (Canlii) Date : 6 mai 2014 Tribunal : Cour du Québec Juge : L’honorable Marie Michelle Lavigne Type d'action Requête en dommages-intérêts fondée sur la responsabilité d'un notaire. Accueillie en partie. Parties

DEMANDERESSE : Les développements immobiliers BCG Inc. – acheteuse d’un immeuble

DÉFENDEUR: Serge Robinette - notaire

Résumé En 2009, la demanderesse (BCG) fait un emprunt destiné à l’achat d’un terrain et à la construction d’unités de copropriété. Dans ce contexte, le défendeur est mandaté afin de mettre en place le financement en faveur de la demanderesse et pour préparer l’acte de vente. Le défendeur fait alors une recherche de titres relatif au terrain convoité par la demanderesse et ne constate aucun problème. L’acte de vente mentionne qu’aucune servitude n’affecte le terrain et la vente est conclue. Or, en 2010, un autre notaire, mandaté pour mettre en place un financement hypothécaire découvre une servitude créée au terme d’une loi privée datant de 1969. Il s’avère que le défendeur n’avait pas poussé sa recherche de titres au-delà de la période de 30 ans. Tous s’entendent pour dire qu’il s’agit d’une situation exceptionnelle et atypique. La demanderesse réclame 60 841,76 $ au défendeur pour son défaut de constater l'existence d'une servitude de passage affectant l’immeuble. La somme réclamée représente les intérêts que la demanderesse a payés sur son emprunt hypothécaire du 24 juillet au 25 octobre 2010, ainsi que des dommages de 5 000 $ et le remboursement des honoraires extrajudiciaires. La Cour est d’avis que le défendeur avait une obligation de moyens relativement à l'examen des titres, et la preuve démontre qu'un examen diligent l'aurait amené à constater l'existence d'une servitude de passage dont attestent trois inscriptions au registre foncier. Une recherche approfondie, au-delà d'un délai de 30 ans, aurait amené le défendeur à constater l'existence de cette servitude. Ce dernier ne peut se décharger de sa responsabilité pour cette faute en invoquant les actes notariés antérieurs ou les conclusions préalables de l'arpenteur-géomètre. La faute du défendeur est prouvée et BCG a démontré qu'elle avait subi des dommages de 48 704,43 $. Par contre, aucune preuve ne justifie la réclamation de dommages de 5 000 $. La défense du notaire n'était pas abusive, de sorte que BCG n'a pas droit au remboursement de ses honoraires extrajudiciaires. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 54, 62, 64, 66 Élément intéressants

• Par l’existence de cette servitude atypique et du fait que le notaire ne l’ait pas vu, la demanderesse a subi des dommages auxquels la Cour n’accorde qu’une réparation partielle. Cela est sans compter le long débat judiciaire.

Lirette c. Renaud, 2009 QCCQ 6738 (Canlii) Date : 29 juin 2009 Tribunal : Cour du Québec Juge : L’honorable Lina Bond Type d’action Requête en dommages-intérêts fondée sur la responsabilité du notaire. Accueillie. Parties

DEMANDEUR : Gaston Lirette – acquéreur d’immeuble DÉFENDERESSE : Josée Renaud – notaire

Résumé En 2000, le Curateur public a vendu un lot au demandeur et l’acte de vente a été rédigé par la défenderesse. À la suite de recherches, le demandeur fournit à la défenderesse deux actes sous seing privé datés de 1936 et de 1978 ainsi qu’un acte notarié de 1985. Par ces actes, le terrain aurait été cédé et vendu à un tiers. Dans son rapport de titres transmis au Curateur public, la défenderesse ne fait aucune mention de ces actes, affirmant que les actes n’étaient ni publiés ni ratifiés, donc non opposables aux tiers. Elle conclut de plus que la partie du lot que souhaite acquérir le demandeur est un « bien sans maître ». En fait, un jugement de la Cour supérieure et de la Cour d’appel concluent en 2003 et 2007 que le terrain appartient en réalité à un tiers. Le demandeur est donc évincé. Le demandeur réclame maintenant de la défenderesse 52 660,24$ de dommages-intérêts. La Cour reconnaît que la notaire a manqué à son devoir de prudence et de diligence et que l’opinion de la défenderesse était déraisonnable compte tenu des circonstances entourant la transaction. Le Tribunal condamne la défenderesse à payer au demandeur la somme de 41 992$, représentant l’ensemble des honoraires extrajudiciaires et judiciaires, tant pour le recours à la Cour supérieure qu’à la Cour d’appel ainsi que les frais d’arpenteur-géomètre, en plus d’une somme de 3 000$ pour les troubles et inconvénients. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 57, 59, Élément intéressants

• Même si le demandeur a été prudent, fait des recherches et mandaté une notaire pour s’assurer qu’il n’y avait aucun problème de titre, il a tout de même été évincé. Par ailleurs, beaucoup de temps s’est écoulé entre son achat et le jugement.

• Bien que la Cour accorde des dommages au demandeur, il aura fallu se pourvoir devant les tribunaux afin d’avoir rétroaction.

Construction S.P. Inc. c. Sauvé, 2002 QCCS 351 (Canlii) Date : 18 juillet 2002 Tribunal : Cour Supérieure Juge : L’honorable Carol Cohen Suivi Certificat de non-appel, 21 août 2002. Type d’action Action en dommages-intérêts. Accueillie en partie. Parties

DEMANDERESSES : Les Constructions S.P. Inc. – acheteuse d’un terrain Habitations Versailles Inc. – acheteuse d’un terrain DÉFENDEURS : Gilles Sauvé – vendeur du terrain Michel Faucher – arpenteur-géomètre

Jean-Pierre Ménard – notaire Résumé En 1990, les demanderesses ont acquis du défendeur Sauvé un terrain. Le certificat de localisation préparé par l’arpenteur-géomètre faisait mention d’une irrégularité, suivant laquelle le titre et l’occupation étaient non-concordants. Malgré cette mention, le notaire n’a pas poussé son examen de la chaîne de titres au-delà d’une période de 30 ans. Or, un examen plus approfondi aurait révélé le problème d’empiètement existant dans les titres. Étant évincées d’une partie du terrain et devant l’échec d’une tentative d’obtention de déclaration de propriété sur la base de prescription trentenaire, les demanderesses se sont portées acquéreuses de la partie du terrain appartenant à une tierce partie. La demanderesse Les Constructions S.P réclame à titre de dommages la somme de 32 671,41$. La demanderesse Habitations Versailles réclame pour sa part à titre de dommages la somme de 44 912,66$. Le Tribunal retient la responsabilité du notaire, en rappelant que ce dernier a le devoir de conseil et que ce devoir comprend l’obligation d’informer son client de toute irrégularité dans les titres et de sa conséquence sur le plan juridique, ce qu’il n’a pas fait en ne poussant pas son examen au-delà de trente ans. Le notaire a donc commis une faute. Le Tribunal retient aussi la responsabilité de l’arpenteur-géomètre, qui a manqué à son devoir de conseil en ne mentionnant pas aux représentants des acheteuses le problème soulevé dans son certificat de localisation. Le Tribunal ne retient toutefois pas la faute du défendeur Sauvé. En effet, la responsabilité du vendeur fondée sur la garantie contre l'éviction ne peut être retenue dans le cas où la perte résulte de la faute du notaire ou de l'arpenteur-géomètre. Les défendeurs Fauché et Ménard sont donc solidairement tenus de payer à la demanderesse Les Constructions S.P. la somme de 16 694,59$ et à la demanderesse Habitations Versailles la somme de 19 150,38$. Paragraphes pertinents Voir les paragraphes : 57, 58, 59 Éléments intéressants

• Cette décision est un autre exemple où les deux demanderesses obtiennent à peine la moitié de ce qu’elles réclamaient et ce, même si la faute du notaire est reconnue.