bolilla 12

BOLILLA 12

CONDOMINIO

A) CONDOMINIO

1) Concepto

Art. 2673.- El condominio es el derecho real de propiedad que pertene-

ce a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o in-

mueble.

El Código ha definido y tratado al condominio como un derecho real independiente, pero se

remite a las reglas del dominio en cuanto sean compatibles con su naturaleza. Art. 2676:

Art. 2676.- Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los

derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza

de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropie-

tarios.

En conclusión, el condominio es un derecho real autónomo, lo que no implica independencia

ya que está vinculado con el dominio.

Elementos

a) SUJETOS: tiene que existir PLURALIDAD DE SUJETOS titulares de derechos para que se dé

el condominio.

b) OBJETO: el objeto es siempre la cosa sobre la cual recae el condominio.

c) PARTE INDIVISA: se entiende por parte indivisa una parte idealmente determinada, o

sea no referida a porción concreta de la cosa. Normalmente se determina en una fracción o

porcentaje (ej: ½, ¼, 30%, 40%, etc.). Esta determinación se hace en abstracto, por eso se

habla de porciones ideales o abstractas, para referirse a las cuotas o alícuotas que corres-

ponden a cada condómino. Sobre esta parte el condómino tiene las más amplias faculta-

des; puede gravarla, enajenarla, etc. sin necesidad de la intervención de los otros condómi-

nos.

2) Diferencias con otras instituciones

SOCIEDAD: la constitución de una sociedad da nacimiento a un sujeto de derecho distinto de

los socios, a quien se transfiere la titularidad de los derechos que formarán parte de su patri -

monio. En el condominio no se crea un sujeto y son los condóminos los titulares del derecho.

En la sociedad, formándose un patrimonio independiente, éste está constituido por cosas y

bienes. El condominio tiene por objeto solo la cosa material.

El condominio normal puede concluir en cualquier momento ya que los condóminos conser-

van el derecho de pedir la división. La sociedad se extingue al vencimiento del plazo y por las

demás causales previstas en la ley o en el acto constitutivo.

Ezequiel López Diez

Bolilla 12 - CONDOMINIO

LA COMUNIDAD HEREDITARIA: la comunidad hereditaria recae sobre todos los bienes

que conforman la herencia. El condominio recae solamente sobre las cosas.

La comunidad hereditaria nace cuando muere una persona dejando más de un heredero. El

condominio tiene otras fuentes como la ley, el contrato y la prescripción.

PROPIEDAD HORIZONTAL: en ella existe un dominio sobre partes MATERIALES y no sobre

partes ideales, como en el condominio.

USUFRUCTO: en el usufructo el derecho se desmembra en nuda propiedad, por una parte, t

usufructo por la otra, pero sobre la base de una distinción CUALITATIVA de las facultades. En el

condominio hay una concurrencia de derechos de la misma naturaleza, por lo tanto la diversifi -

cación es CUANTITATIVA.

SERVIDUMBRE: en la servidumbre hay dos dominios diferentes sobre distintos objetos (dos

inmuebles). En el condominio hay concurrencia de derechos de la misma naturaleza sobre un

mismo objeto.

3) Naturaleza jurídicaComunidad y condominio: la comunidad se da cuando varias personas tienen derechos

de la misma naturaleza y en forma conjunta sobre uno o más bienes. La comunidad entonces

puede estar referida a derechos reales o creditorios, a patrimonios o partes alícuotas de ellos.

Cuando está referida a un derecho real sobre cosa propia, estamos ante un condominio. La re-

lación entre comunidad y condominio es de género a especie.

El condominio es derecho de propiedad y recae sobre cosas. No es condominio la comunión

de bienes que no sean cosas.

Unidad o pluralidad de derechos: se puede concebir el condominio como un derecho

único con un sujeto plural, o bien considerar que hay tantos derechos como titulares.

Teniendo en cuenta el modo como el Código regula el condominio, señalando detalladamen-

te las facultades de cada uno de los titulares respecto de la parte indivisa y respecto de la cosa

común, es coherente inclinarse por la autonomía de cada derecho. En consecuencia, cada uno

de los condóminos tiene un derecho real cuyo contenido está limitado por el derecho de los

otros condóminos.

4) FuentesEl art. 2675 enumera como fuentes del condominio:

Art. 2675.- El condominio se constituye por contrato, por actos de últi-

ma voluntad, o en los casos que la ley designa.

a) CONTRATOS: puede ser oneroso o gratuito, sea que dos o más personas adquieran de

otra una cosa mueble o inmueble, sea que el propietario enajene una cuota parte de su propie-

dad íntegra y exclusiva.

b) ACTO DE ÚLTIMA VOLUNTAD: el testador puede legar una cosa a dos o más personas

en conjunto, y en ese caso, una vez aceptado el legado por ellas y entregada la cosa por el he-

redero o albacea testamentario, queda constituido el condominio. Si el legado es de cuota, no

hay condominio sino comunidad de bienes y habrá comunidad hereditaria (siempre y cuando el

testamento efectúe una institución de herederos plural).

c) DISPOSICIÓN DE LA LEY: hay que distinguir dos casos:

1) Ley como fuente de CONSTITUCIÓN de condominio: muros, cercos y fosos medianeros;

confusión o mezcla casual de cosas que quedan inseparablemente unidas.


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2) Ley DECLARA de indivisión forzosa a un condominio preexistente: cuando el condominio

recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más

heredades que pertenezcan a diversos propietarios (art. 2710)

d) USUCAPIÓN: no está enumerada por la ley pero es claro que una cosa puede ser adquiri-

da por usucapión en condominio, cuando dos o más personas han ejercido actos de posesión

sobre una cosa en forma conjunta, como si fueran condóminos.

e) TRANSFORMACIÓN DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA: cuando a raíz de la parti-

ción una cosa es adjudicada a más de un heredero, se constituye un condominio.

5) Condominio romanistaEn Roma, la nota de exclusividad del dominio descartaba la posibilidad de la existencia de

pluralidad de propietarios sobre una misma cosa, pero podía existir una forma de copropiedad

por partes iguales: communio pro indiviso. Cada condómino podía disponer de su cuota, enaje-

nándola o pignorándola, etc., pero no podía ejercer derechos sobre la cosa o sus partes mate-

riales sino en unión con el resto de los condóminos, reteniendo siempre el derecho de pedir la

disolución mediante la acción de partición.

Condominio germánicoA diferencia del romano, el sistema germánico está inspirado en la propiedad colectiva, en

la que los partícipes están recíprocamente vinculados, no formándose partes alícuotas desliga-

das unas de otras, lo que dificulta el tráfico de la copropiedad.

Los rasgos fundamentales de éste sistema son:

Nadie puede disponer libremente de su parte

Nadie puede exigir libremente la división

La administración ordinaria no tiene régimen de mayorías, para cualquier decisión se ne-

cesita la unanimidad

Este sistema llamado solidarista, sólo se aplica excepcionalmente en el derecho alemán ac-

tual. La regla es hoy el sistema románico.

MODOS DE ADQUISICIÓN [no figura en el programa]Se aplican los mismos principios referidos al dominio, con la diferencia que la adquisición se

hace en conjunto por más de un sujeto.

Esto es aplicable tanto a los modos originarios como a los derivados (tradición), siendo ne-

cesario también, en el caso de adquisición de inmuebles, la respectiva inscripción en el regis-

tro.

B) CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSAEn la doctrina se reconocen dos clases de condominio:

1) NORMAL U ORDINARIO: cada condómino puede pedir en cualquier momento la divi-

sión de la cosa

2) CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA: ninguno de los condóminos puede exigir

unilateralmente la partición. El carácter forzoso de la indivisión puede provenir de la na-

turaleza de la cosa, de una disposición legal, de una disposición de última voluntad o de

la convención.

En el condominio sin indivisión forzosa la facultad de los condóminos no es absoluta y está

limitada por el ejercicio intempestivo que se haga de ella, de modo que la división resulte noci-

va, o signifique el ejercicio abusivo de ese derecho.


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1) Facultad de los condóminos:Hay que distinguir entre las facultades respecto de la cosa y las que atañen a la parte indivi -

sa. Sobre las primeras el Código contiene serias restricciones que se evidencian en la necesi-

dad de contar con la unanimidad respecto de ciertos actos. Por el contrario, con relación a la

parte indivisa, las facultades son amplias.

a) Respecto a la parte indivisa: Derechos de disposición jurídicaEl art. 2676 del Código dice:

Art. 2676.- Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los

derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de

ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás copropieta-

rios.

La única limitación que la ley dispone, además de las restricciones que son inherentes a la

propiedad, en el condominio, es la que hace necesario compatibilizar el ejercicio de los dere-

chos de los condóminos.

1) FACULTAD DE ENAJENAR

Art. 2677.- Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus

acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divi-

sión entre los comuneros.

Esta facultad no está condicionada a ningún recaudo respecto a los demás condóminos. No

es necesario el conocimiento previo ni tampoco el consentimiento de los demás, no existiendo

por parte de ellos derecho alguno de preferencia.

2) FACULTAD DE HIPOTECAR

Art. 2678.- Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca so-

bre su parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella

queda subordinado al resultado de la partición, y no tendrá efecto al-

guno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o

le sea adjudicado en licitación.

El fundamento de ésta facultad lo encontramos en que si se puede enajenar la parte indivi-

sa, con mayor razón se puede hipotecar, y si los acreedores pueden embargarla y hacerla ven-

der, nada impide que, siendo hipotecarios ejerzan el ius distrahendi y hagan ejecutar dicha

parte indivisa.

El principio de la convalidación establecía que todos los derechos reales son convalidables,

excepto la hipoteca. Si el constituyente no es propietario de la cosa, en principio, no podría

constituir hipoteca sobre su parte materialmente determinada, por no ser dueño exclusivo de

ella. Pero si la hubiera constituido, sólo será válida en la medida en que esa porción material le

corresponda en la partición. Esto se debe al efecto declarativo de la partición, por el cual se en-

tiende que el condómino fue propietario de la misma desde la constitución del condominio y no

desde la fecha de la partición, es decir con efecto retroactivo.

3) FACULTAD DE CONSTITUIR USUFRUCTO

Art. 2843.- El usufructo puede establecerse por el condómino de un

fundo poseído en común con otros, de su parte indivisa.


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La constitución del usufructo tendrá el efecto de hacer participar al usufructuario de las fa-

cultades de goce o participación de los frutos en la proporción que hubieran correspondido al

condómino.

4) ACCIONESLas acciones posesorias corresponderán al condómino, en tanto ejerza la posesión o copose-

sión de la cosa, según el presupuesto de legitimación activa y con referencia a cada uno de los

remedios posesorios en particular.

El copropietario puede ejercer acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros

copropietarios. Art. 2489:

Art. 2489.- El copropietario del inmueble puede ejercer las acciones po-

sesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aun

puede ejercerlas contra cualquiera de estos últimos, que turbándolo en

el goce común, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre

el inmueble.

Aunque la norma habla de los inmuebles, aunque se extiende también a los muebles en vir -

tud de la reforma de la ley 17711 al art. 2488:

Art. 2488.- Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones po-

sesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de co-

sas que no sean robadas o perdidas.

Hay que recordar que el art. 2409 excluye la posibilidad de poseer una parte ideal, en abs-

tracto, de una cosa:

Art. 2409.- Dos o más personas pueden tomar en común la posesión de

una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesión de

toda la cosa.

El art. 2761 otorga al condómino la facultad de ejercer la pretensión reivindicatoria contra

los demás coposeedores en la medida en que éstos pretendan tener derechos exclusivos sobre

la cosa común:

Art. 2761.- Son también reivindicables las partes ideales de los mue-

bles o inmuebles, por cada uno de los condóminos contra cada uno de

los coposeedores.

b) Respecto de la cosa: Derechos de uso y goce

Art. 2680.- Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de

todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físi-

camente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejer-

cicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno

bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

Art. 2684.- Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al

destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular.

La primera de las normas (2680) sienta el principio del ius prohibendi que compete a cada

condómino, de manera que basta que alguno de los condóminos se oponga a la realización de


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actos materiales o jurídicos, para que éstos no se puedan llevar a cabo. Entre estos actos ma-

teriales se encuentran el uso y goce de la cosa.

Si no hay oposición la segunda norma (2648) permite a los condóminos gozar de la cosa co-

mún conforme a su destino, con la limitación de no deteriorarla en interés particular.

Si existe oposición de uno de los condóminos, deben resolver todos sobre si se pone en ad-

ministración, se alquila o arrienda. Si no se ponen de acuerdo, y no se pide la división, prevale-

ce la decisión de la mayoría.

Otra norma que reafirma estos principios es la del art. 2681:

Art. 2681.- Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común

innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros.

1) ACTOS JURÍDICOS

Art. 2682.- El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres,

ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrenda-

miento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.

Art. 2683.- Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres

o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condómi-

nos vendrán a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado

de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su

lote.

En general, la prohibición de realizar los actos contenidos en el art. 2682 puede ser saneada

en virtud del principio de convalidación que funcionará si se dan los requisitos del art. 2683.

Este principio tiene su fundamento en el efecto declarativo (retroactivo) de la partición.

2) SERVIDUMBRESLa posibilidad de constituir servidumbres por el condómino tiene distintos efectos según si

las mismas son a favor del fundo (que lo conviertan en dominante), o si lo gravan como fundo

sirviente.

1) COMO FUNDO SIRVIENTE: art. 2985:

Art. 2985.- Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un

fundo común a varios, sin que todos los condóminos concurran al acto

de su constitución.

Art. 2986.- Sin embargo, la servidumbre establecida por el condómino

de la heredad llega a ser eficaz, cuando por el resultado de la partición o

adjudicación, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote del

comunero que constituyó la servidumbre, y no puede oponer la falta de

consentimiento de los condóminos.

En este último caso juega el principio de convalidación.

2) COMO FUNDO DOMINANTE: art. 3015:

Art. 3015.- Uno de los condóminos de un fundo indiviso, puede estipu-

lar una servidumbre a beneficio del predio común; mas los otros condó-

minos pueden rehusar de aprovechar de ella. El que la ha concedido no

puede sustraerse a la obligación contraída.


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Si la servidumbre está establecida en beneficio del predio común, su estipulación es válida,

pero los condóminos pueden rehusar su aprovechamiento.

3) HIPOTECAEl condómino no puede hipotecar la totalidad de la cosa pues faltaría un requisito de fondo;

el de ser propietario de la cosa. No obstante juega aquí también el principio de convalidación,

cuando el condómino viene a ser propietario exclusivo de la cosa en común.

2) Obligaciones de los condóminos

a) CONTRIBUCIÓN DE GASTOS

Art. 2685.- Todo condómino puede obligar a los copropietarios en pro-

porción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la co-

sa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de

su derecho de propiedad.

Se trata de una obligación propter rem, ya que tiene origen en la relación real de condomi-

nio, pasa al adquirente en caso de que se enajene la parte indivisa, se extingue con la relación

real, y puede liberarse por el abandono.

Cuando el condómino no cumple y no hace uso del derecho de abandono, rige el art. 2686:

Art. 2686.- No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán

los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y éste tendrá dere-

cho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.

Se entiende que además de los intereses, deberán pagar el importe principal.

b) OBLIGACIONES EN PRO DE LA COMUNIDADLos arts. 2687 a 2689 regulan la relación de los condóminos con los terceros por deudas y

cargas contraídas o constituidas en pro de la comunidad, distinguiendo entre las obligaciones

personales y las reales.

La deuda pudo haber sido contraída:

1) POR UNO DE LOS CONDÓMINOS: frente al tercero acreedor, sólo queda obligado el con-

dómino que contrajo la deuda, sin perjuicio de las acciones de reembolso que éste tiene

respecto de los demás.

2) COLECTIVAMENTE POR TODOS: si no se han expresado las cuotas y tampoco se ha esti-

pulado la solidaridad, están obligados todos los condóminos por partes iguales, sin per-

juicio de los reclamos que pueden efectuarse entre sí en proporción a sus cuotas.

En el caso de cargas reales, en cambio, cada uno de los condóminos está obligado por el

todo de la deuda.

c) CONDÓMINO INSOLVENTE

Art. 2690.- Cuando entre los condóminos hubiere alguno insolvente, su

parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporción del interés

que tengan en ella, y según el cual hubieren contribuido a satisfacer la

parte del crédito que correspondía al insolvente.


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d) FRUTOS Y DAÑOS

Art. 2691.- Cada uno de los condóminos es deudor a los otros, según

sus respectivas partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la

cosa común, como del valor del daño que les hubiese causado.

El artículo se refiere a las rentas o frutos que uno de los condóminos hubiere percibido de la

cosa común, como a los deterioros que ésta le hubiere producido. Lógicamente deben entre-

gar, en la proporción de cada parte, el valor de esos frutos y rentas, o el de los daños produci-

dos por sus actos ilícitos.

3) Administración de la cosa comúnPara la administración el Código tiene en cuenta:

a) la calidad de la cosa común (si es susceptible o no de usarse, gozarse o poseerse en co-

mún)

b) si se ejerce el ius prohibendi por uno de los condóminos

c) si no se hace uso del derecho de pedir la división

Art. 2699.- Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la

oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común

o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en ad-

ministración, o alquilada o arrendada.

Art. 2700.- No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de

estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la división de la cosa,

prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo

de administrarla, nombrará y quitará los administradores.

1) DESIGNACIÓN DEL ADMINISTRADORLa designación del administrador se hace por mayoría absoluta, al igual que la remoción. El

administrador puede ser uno de los condóminos o un tercero.

El condómino que ejerciera la administración será reputado un mandatario de los otros, apli-

cándosele las disposiciones del mandato y no las del socio administrador. Siendo un tercero,

también se aplicarán las normas del mandato.

El administrador está obligado a rendir cuentas.

2) ARRENDAMIENTO DE LA COSACuando se resuelve poner la cosa en alquiler o arrendamiento, y alguno de los condóminos

tenga interés en ello, será preferido a cualquier persona extraña, siempre que ofreciese el mis-

mo alquiler o renta. Si fuesen dos o más condóminos los que pretenden alquilar en iguales con-

diciones, se resolverá por mayoría absoluta y en este caso, pesará la proporción de cada uno

de ellos, que no están excluidos de la votación.

3) GESTION DE NEGOCIOSCuando no haya designación expresa de administrador y alguno de los condóminos haya co-

menzado a ejercer, de hecho, actos de administración sobre la cosa, se entiende que actúa co-

mo gestor oficioso y se le aplican las normas concernientes a esta figura. Al igual que el man-

datario el gestor está obligado a rendir cuentas.


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4) Requisitos para la deliberación y resoluciónPara computar los votos no se tiene en cuenta el número de condóminos sino la proporción

en los valores. La mayoría deberá ser absoluta, es decir, más del 50%, aún cuando este por-

centaje corresponda a uno sólo.

Si hay empate se tienen dos caminos: la suerte o el juez. Art. 2706:

Art. 2706.- Habiendo empate y no prefiriendo los condóminos la deci-

sión por la suerte o por árbitros, decidirá el juez sumariamente a solici-

tud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.

C) PARTICIÓNExtinción del condominio: el condominio se extingue por los mismos modos que el dominio,

admitiéndose la división entre modos absolutos y relativos.

Pero hay también formas típicas de extinción del condominio, tales como la adquisición de

todas las partes por uno de los condóminos y la partición.

[Sobre todo el punto remisión a Bolilla 9 pto. E-3)]

D) CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSAEn el dominio normal o de reparto, cada uno de los condóminos conserva siempre el dere-

cho a pedir en cualquier momento la división de la cosa. En el condominio con indivisión forzo-

sa este derecho, o no existe, o está severamente restringido, demorado o suspendido por un

lapso de tiempo determinado.

Art. 2710.- Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre

cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o

más heredades que pertenezcan a diversos propietarios ...

Art. 2715.- Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohíbe la

división de una cosa común, o cuando lo prohibiere una estipulación váli-

da y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad también

temporal que no exceda, en uno y en otro caso, el término de cinco

años, o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo ca-

so debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio

a los condóminos.

1) Fuentes


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LEY Directamente o ipso iure (muros, cercos, etc. - Arts. 2710 y 2716)

Por decisión judicial (nociva – art. 2715)

CONVENCIONAL

Acuerdo entre los condóminos (art. 2693)

Imposición del donante (art. 2694)

VOLUNTAD

UNILATERAL

Última voluntad

Cónyuge supérstite (art. 53, ley 14394)

Testador al legatario (art. 2694) Causante a sus herederos (art. 51, ley

14394)


a) ORIGEN LEGAL

Art. 2715.- Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohíba la

división de una cosa común, ...

Art. 2710.- Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre

cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o

más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de

los condóminos podrá pedir la división.

El requisito esencial es que la cosa esté afectada indispensablemente al uso común de dos o

más heredades. Estas deben pertenecer a distintos propietarios pues de lo contrario no habría

condominio.

La distinción con la servidumbre es que en ésta el propietario es uno y sobre el fundo recae

el derecho del vecino a hacer un uso ilimitado o a gozar de una ventaja o utilidad, mientras que

en el condominio forzoso, ambos tienen un derecho común y de la misma naturaleza.

b) DECISIÓN JUDICIALSe trata de un caso de indivisión forzosa temporaria, que el juez puede decretar atendiendo

a circunstancias excepcionales en razón de las cuales la división puede resultar nociva o perju-

dicial para algunos o para todos los condóminos. Art. 2715 in fine:

Art. 2715.- Habrá también indivisión forzosa, ... cuando la división fuere

nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto

sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.

También el juez puede decidir la indivisión de una cosa cuando ello convierta en antieconó-

mico su uso y aprovechamiento. Art. 2326:

Art. 2326.- Son cosas divisibles, aquellas que ...

No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su

uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrán reglamentar, en

materia de inmuebles, la superficie mínima de la unidad económica.

c) ACUERDO ENTRE LOS CONDÓMINOSHay dos casos:

1) COSAS QUE PUEDEN PROVENIR O NO DE UNA HERENCIA INDIVISA: se aplica a toda clase

de cosas. Previsto en el art. 2693, que autoriza a pactar la indivisión pero limitando el

plazo a no más de 5 años. En caso de exceder el plazo se entiende comprendido en el

máximo legal:

Art. 2693.- Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefi-

nida el derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir en la

suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años, y

de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente.

2) COHEREDEROS SOBRE LOS BIENES CORRESPONDIENTES A LA HERENCIA: en este caso el

plazo de indivisión puede llegar a 10 años, con posibilidad de renovar el convenio. Art.

52, ley 14394.

El acuerdo de indivisión no tiene consecuencias absolutas ya que, mediando causas justifi -

cadas, cualquiera de ellos puede pedir la indivisión antes del vencimiento del plazo.


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d) IMPOSICIÓN DEL DONANTE y DEL TESTADORLa indivisión, aceptada la donación, puede ser impuesta por el donante a los donatarios por

un plazo que no exceda de 5 años. Art. 2694:

Art. 2694.- Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por

donación o por testamento, el testador o donante puede poner la condi-

ción de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio

de tiempo.

e) IMPOSICIÓN DEL CAUSANTE A SUS HEREDEROSEl art. 51 de la ley 14394 establece que toda persona podrá imponer a sus herederos, aun

forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios por un plazo no mayor de 10 años. Si se trata-

se de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero,

minero, o cualquier otro que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá

extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aún cuando ese tiem-

po exceda los diez años.

Se faculta al juez a autorizar la división total o parcial, a pedido de parte interesada, sin es-

perar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de

manifiesta utilidad o interés legítimo de tercero.

f) IMPOSICIÓN DE LA VIUDA O VIUDOEl art. 53 de la ley 14394 autoriza al cónyuge supérstite a oponerse a la división de los

bienes por un término máximo de 10 años, pero limita esa facultad al caso de que en la masa

hereditaria existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o de

otra índole que constituya una UNIDAD ECONÓMICA.

También se incluye la casa o habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad

conyugal formada por el causante, si hubiese sido la residencia habitual de los esposos.

Se faculta al juez a resolver el cese de la indivisión si concurrieran causas graves o de mani-

fiesta utilidad económica que justificasen la decisión.

2) Condominio sobre cosas accesorias de varios inmuebles

3) Derechos y obligaciones de los condóminosLos derechos son amplios cuando la indivisión forzosa es de origen legal y pesa sobre cosas

afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos heredades que pertenezcan a

propietarios distintos, sin otro límite que hacerla servir según su destino y no impedir o dificul-

tar el derecho igual de los otros condóminos. Art. 2712:

Art. 2712.- Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de

la cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la

condición de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que está des-

tinada, y de no embarazar al derecho igual de los condóminos.

Sobre el destino de la cosa dice el art. 2713:

Art. 2713.- El destino de la cosa común se determina no habiendo con-

vención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.

En cuanto a las obligaciones, la ley no se refiere específicamente a ellas, por lo que habrá

que recurrir a los principios del condominio común. Pero la doctrina en general considera que

no compete el derecho de abandono, dado el carácter indispensable del uso común.


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4) Condominio de muros, cercos y fosos. ConceptoSe trata del caso más frecuente de condominio con indivisión forzosa. Al respecto dice el art.

2416:

Art. 2716.- El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sir-

van de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzo-

sa.

CLASIFICACIÓN

a) Por UBICACIÓN y EMPLAZAMIENTO: CONTIGUO : la pared separativa está emplazada de manera que su borde coincide con

la línea demarcatoria. Está construida o asentada totalmente sobre uno de los terre-

nos.

ENCABALGADO : el eje longitudinal de la pared se asienta sobre el límite; en superficies

equivalentes sobre ambos terrenos.

b) Por TITULARIDAD DEL DOMINIO: PRIVATIVO : cuando el muro es construido a costa de uno solo de los propietarios linde-

ros, pertenece a éste. NO HAY CONDOMINIO

MEDIANERO : cuando el muro es construido a costa de ambos propietarios linderos, o

cuando construido por uno solo de ellos, el otro adquiere la parte proporcional. SÍ

HAY CONDOMINIO

El carácter de MEDIANERO lo da el carácter separativo del muro y la contribución de ambos

propietarios en su construcción, o la adquisición posterior.

Si el muro es contiguo, al adquirirlo, el propietario en cuyo terreno no se ha asentado debe-

rá abonar el costo de la pared más el costo del terreno en la parte proporcional al derecho que

adquiere sobre el muro. De manera que la banda donde se halla asentada el muro pasa a ser

condominio en cuanto al terreno y en cuanto a la construcción.

5) Reglamentación legal

6) Derecho de asentar la mitad del muro sobre el terreno vecino

Art. 2725.- El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en

un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pa-

red que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea

de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero

no exceda de dieciocho pulgadas.

Esta facultad la da el Código al primero que construye. Consiste en la posibilidad de asentar

la mitad de la pared, en sentido longitudinal, sobre el terreno del vecino, con tal que sea de

piedra o de ladrillo y que su espesor no exceda de 18 pulgadas (0,45 cm).

El fundamento de la norma es facilitar la adquisición de la medianería, lo que constituye una

ventaja para ambos vecinos: el que construye primero porque puede aprovechar el terreno en

la franja que construye sobre el vecino, y el que adquiere la pared con posterioridad porque só-

lo debe indemnizar la construcción, y no el valor proporcional del terreno.


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límite pared

límite pared


7) Obligaciones de encerramientoEn las zonas urbanas la facultad de encerrar las heredades del art. 2516 se convierte en una

obligación para el propietario. Art. 2726:

Art. 2726.- Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino

a la construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y

dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus here-

dades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los

arrabales.

El propietario que construye la obra de cerramiento, tiene el derecho de compeler a su ve-

cino a contribuir en los gastos producidos por la construcción, si la realiza usando de la facultad

que le confiere el artículo 2725 de utilizar la parte del terreno correspondiente a su vecino. El

condominio nace de inmediato cuando se dan las condiciones establecidas en la norma:

a) construcción del muro guardando las medidas establecidas

b) finalidad de encerramiento

c) uso de la facultad de asentar la pared en su mitad sobre el terreno vecino

El propietario requerido tiene una opción con las siguientes alternativas:

1) paga el monto reclamado y en tal caso el muro adquiere definitivamente el carácter

de medianero

2) abandona la parte del terreno sobre la que la pared se asienta y se libera de contri-

buir y entonces la pared pasa a ser privativa del constructor.

PRESCRIPCIÓN: art. 4022:

Art. 4022.- La prescripción operada con relación a la obligación esta-

blecida por el artículo 2726, puede ser invocada para eximirse de abonar

la medianería en el supuesto del artículo 2736, hasta la altura del muro

de cerramiento forzoso.

8) AbandonoEl vecino puede liberarse de la obligación de contribuir cediendo la mitad del terreno sobre

el que la pared debe asentarse y renunciando a la medianería. Art. 2727:

Art. 2727.- El vecino requerido para contribuir a la construcción de una

pared divisoria, o a su conservación en el caso del artículo anterior, pue-

de librarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la

pared debe asentarse, y renunciando a la medianería.

Esto se fundamenta en el carácter de propter rem de la obligación de contribuir, por lo tanto

puede liberarse por abandono de la cosa.

El abandono puede tener lugar antes o después de la construcción de la pared. Debe ser ex-

preso y formulado por escritura pública, debidamente inscripta a los fines de oponibilidad a ter-

ceros. Arts. 2718, 2720 y 2721:

Art. 2718.- Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios

se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio

menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última cons-

trucción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio

más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, priva-


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dos, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la

pared, o de que aquélla no existe ni en la parte más baja del edificio.

Art. 2720.- Los instrumentos públicos o privados que se invoquen para

combatir la medianería deben ser actos comunes a las dos partes o a

sus autores.

Art. 2721.- En el conflicto de un título que establezca la medianería, y

los signos de no haberla, el título es superior a los signos.

Si más adelante el vecino quiere la medianería a la que había renunciado, deberá adquirirla

abonando no sólo el valor de la construcción sino también el del terreno en la parte proporcio-

nal.

9) Derecho de reembolso en caso de servirse el vecino de la paredEste caso se refiere a la pared contigua, construida por el propietario lindero en su propio

terreno y a su propio costo. La pared es entonces de exclusiva propiedad del que la edifica, no

hay por el momento condominio aunque la pared sea divisoria y cumpla los fines de encerra-

miento. El artículo 2728 establece una condición para que sea procedente la pretensión del

constructor de exigir reembolso: voluntad del vecino de servirse de la pared:

Art. 2728.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento

es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento,

no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del

terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera

servirse de la pared divisoria.

La doctrina y la jurisprudencia opinan mayoritariamente que se entiende por “servirse de la

pared”, utilizarla no sólo conformando parte del edificio sino también con cualquier clase de

apoyo, instalación de cañerías o empotramiento de tirantes. Se trata de una cuestión de hecho

que deberá determinarse por los jueces atendiendo a las circunstancias del caso.

E) MEDIANERIA

1) En el ejido de los pueblos. Presunciones y pruebas. Los signos nota-

riales

Presunciones: art. 2718:

Art. 2718.- Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios

se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio

menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última cons-

trucción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio

más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, priva-

dos, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la

pared, o de que aquélla no existe ni en la parte más baja del edificio.

Según el art. tenemos dos presunciones:

1) PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA : para la p[arte en que la construcción más baja se encuen-

tra adosada al otro edificio y hasta la altura que ésta alcance.

2) PRESUNCIÓN DE EXCLUSIVIDAD: de la parte de la pared que excede dicha altura.


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El alcance de la presunción está limitado:

a la medianería urbana

cuando ambos predios están edificados

respecto de las paredes que dividen los edificios

No hay presunción cuando los muros dividen patios, jardines, quintas, etc. Art. 2719:

Art. 2719.- La medianería de las paredes o muros no se presume sino

cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque és-

tos se encuentren cerrados por todos sus lados.

Prueba: el Código admite la prueba por instrumentos públicos o privados emanados de las

partes y por signos materiales que la demuestren, estableciendo presunciones al respecto. Es-

tas presunciones son iuris tantum.

2) Obligaciones y cargasEl principio general del libre uso de la medianería está receptado en la primera parte del art.

2730:

Art. 2730.- q La medianería da derecho a cada uno de los condóminos

a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella

está destinada según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en

la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de igua-

les derechos para el vecino.

Como es un derecho de condominio, aparte de la limitación ínsita en el principio y expresa-

mente determinada en su expresión, de respetar la naturaleza a que está destinada la pared,

el condómino no puede usarla de un modo que afecte su solidez o cause deterioros en ella, o

que afecte el derecho de la otra parte.

El art. 2731 da una enunciación ejemplificativa de las facultades del condómino:

Art. 2731.- Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de

construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor,

sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta

la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner en ella tiran-

tes, o hacer el caño de una chimenea: puede también cada uno de los

condóminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared,

con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.

Todas estas facultades están reguladas por las normas de la construcción y deben ejercerse

también, de acuerdo al principio que impide el abuso del derecho (Art. 1071).

3) Abandono

Art. 2739.- El que hubiere hecho el abandono de la medianería por li-

brarse de contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una pared,

tiene siempre el derecho de adquirir la medianería de ella en los térmi-

nos expuestos.

El derecho a adquirir la medianería es imprescriptible. Puede hacerse uso de él SIEMPRE que

uno de los propietarios quiera ejercerlo, aún cuando se haya hecho abandono con anterioridad

de la medianería.


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El art. 4022 establece una prescripción, pero refiriéndose sólo respecto a los créditos emer-

gentes:

Art. 4022.- La prescripción operada con relación a la obligación estable-

cida por el artículo 2726, puede ser invocada para eximirse de abonar la

medianería en el supuesto del artículo 2736, hasta la altura del muro de

cerramiento forzoso.

Esta norma debe entenderse en el sentido que, pasado el término de prescripción sin que el

vecino contribuya con la parte que le corresponde en la construcción de la pared de cerramien-

to (art. 2627), puede adquirir la pared en la porción de altura que deben tener las paredes divi -

sorias (2736), eximiéndose de abonar la suma pertinente al invocar la prescripción liberatoria

del art. 4022.

4) Derechos de los condóminosVer arriba pto. 2 “obligaciones y cargas”

5) Adquisición de la medianeríaLa adquisición puede ser parcial o total. Es parcial cuando implica dar la posibilidad de ad-

quirir la porción, en longitud, que el vecino deba utilizar, dejándolo en libertad de adquirirla en

toda la extensión colindante. En cuanto a altura puede limitarse a adquirir sólo la porción que

deban tener las paredes divisorias (art. 2726: 3 metros), estando obligado a pagar desde los ci-

mientos. Art. 2736:

Art. 2736.- Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una

pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería

en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener

la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reem-

bolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la

porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor

del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición

a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiera adquirir la

porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obliga-

do a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.

La única limitación para adquirir parcialmente está dada en cuanto al espesor, pues no se

puede adquirir sólo en una porción de él. El muro debe adquirirse tal como está construido.

Personas legitimadas para adquirirEl art. 2736 comienza diciendo “todo propietario cuya finca linda inmediatamente con

una pared o muro no medianero...”; por lo que, quien tiene un derecho de dominio goza de di-

cha facultad de adquirir la medianería.

El término “propietario” ha sido utilizado por el legislador en sentido amplio, y comprende a

todo aquel que tiene derecho a construir en el predio y, con mayor razón, a quien tiene obliga-

ción de contribuir a la obligación de cerramiento, como el usufructuario.

6) Medianería ruralA diferencia de la urbana, la medianería rural no sólo puede consistir en muros sino también

en fosas, cercos, setos, etc. Tampoco es obligatorio, en principio, el cerramiento forzoso. Pero

ésta obligación surge cuando las heredades contiguas están ambas “encerradas”, es decir,


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cuando el cerco de cada una de ellas circunda la totalidad de su perímetro. En este caso el cer-

co divisorio de ellas debe hacerse a comunidad de gastos. Art. 2742:

Art. 2742.- En las campañas los cerramientos medianeros deben hacer-

se a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando

una de las heredades está sin cerco alguno, el dueño de ella no está

obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.

Cuando los dos predios están cercados totalmente, el cerramiento que los separa se presu-

me medianero, salvo prueba en contrario. Art. 2743:

Art. 2743.- Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se

presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese ce-

rrado, o hubiese prueba en contrario.

Finalmente el art. 2744 remite a lo dispuesto sobre muros y paredes respecto de los cercos

y fosos:

Art. 2744.- Lo dispuesto en los artículos anteriores sobre paredes o mu-

ros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condómi-

nos entre sí, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o

cercos, o de otras separaciones de los terrenos en las mismas circuns-

tancias.

F) CONFUSIÓN DE LÍMITES

Art. 2746.- El que poseyere terrenos cuyos límites estuvieren confundi-

dos con los de un terreno colindante, repútase condómino con el posee-

dor de ese terreno, y tiene derecho para pedir que los límites confusos

se investiguen y se demarquen.

1) CaracteresLa confusión de límites no debe versar sobre una duda o ignorancia de la titularidad de los

derechos sobre determinada franja o banda de terreno, sino sobre su determinación precisa so-

bre el mismo. La confusión se da entonces cuando las partes no saben con exactitud, sobre el

terreno, por donde pasa la línea separativa de los predios, sea porque no existen señales sepa-

rativas o porque las mismas hayan desaparecido por un evento natural o por el hecho del hom-

bre.

Art. 2748.- La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la

contigüidad y confusión de dos predios rústicos. Ella no se da para dividir

los predios urbanos.

El Código crea para esta zona de incertidumbre un condominio por “confusión de límites”.

Para que se dé esta situación se deben dar los siguientes requisitos:

1) heredades contiguas

2) predios rústicos (no edificados)

3) litigio NO sobre el alcance de los títulos

4) límite no determinado por ausencia o desaparición de señales demarcatorias


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2) Acción de deslinde. 3) Fundos a los que se aplica. 4) Requisitos pa-

ra su ejercicio

Distinción con la acción reivindicatoriaa) La acción reivindicatoria procede cuando los límites están cuestionados, o sea cuando uno

de los propietarios los ha establecido avanzando sobre el terreno del otro, o este vecino tenga

esa pretensión, entendiendo que ese avance implica una desposesión.

Art. 2747.- Cuando los límites de los terrenos estén cuestionados, o

cuando hubiesen quedado sin mojones por haber sido éstos destruidos,

la acción competente a los colindantes es la acción de reivindicación

para que a uno de los poseedores se le restituya el terreno en cuya po-

sesión estuviese el otro.

El art. 2747 plantea dos casos en los que procede la acción reivindicatoria:

1) Cuando los límites están cuestionados

2) Cuando los límites hubiesen quedado sin mojones por haber sido éstos destruidos, y

cuando esta destrucción ha tenido como consecuencia que uno de los colindantes

haya aprovechado la situación desplazando su pretensión más allá del antiguo límite

La acción de deslinde persigue sólo la determinación del límite o línea separativa de las he-

redades.

b) En la acción reivindicatoria el actor deberá cargar con la prueba de su pretensión, y el juez

debe fallar con estricta referencia a la prueba aportada. Si el demandante no prueba acabada-

mente su derecho la demanda será rechazada.

En la acción de deslinde ambas partes adhieren a la vez la calidad de accionantes y deman-

dados. La pretensión es una sola y ambos persiguen el mismo fin: la demarcación precisa del lí-

mite, aunque haya discordancia acerca de la ubicación del mismo. Como consecuencia de ello,

la carga de la prueba recae sobre ambos y el juez no puede dejar de fallar sobre la procedencia

de ella y, en defecto de prueba precisa, tiene facultad de determinarla según lo considere con-

veniente. Art. 2755:

Art. 2755.- No siendo posible designar los límites de los terrenos, ni por

los vestigios antiguos ni por la posesión, la parte dudosa de los terrenos

será dividida entre los colindantes, según el juez lo considere convenien-

te.

c) La acción de reivindicación tramita por el procedimiento ordinario

La acción de deslinde tiene un procedimiento específico establecido por las leyes procesales.

Legitimación activa y pasivaLa acción de deslinde compete únicamente a los que tengan derechos reales sobre el te-

rreno, contra el propietario del fundo contiguo.

En cuanto a la legitimación pasiva, el art. 2749 establece la titularidad de ella en el propieta-

rio:

Art. 2749.- Esta acción compete únicamente a los que tengan derechos

reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.

FIN BOLILLA 12


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bolilla 12

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