bab iii hasil penelitian dan analisis a. 1. agraria...ialah.warga-negara indonesia; badan hukum yang...
TRANSCRIPT
96
BAB III
HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS
A. Hasil Penelitian
1. Hak Guna Usaha Dalam Undang-Undang Pokok
Agraria
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah
yang dikontrol secara langsung oleh negara untuk
waktu tertentu, yang dapat diberikan kepada
perusahaan yang berusaha dibidang pertanian,
perikanan atau peternakan. Suatu HGU hanya dapat
di berikan atas tanah seluas minimum 5 hektar,
dengan catatan bahwa jika tanah yang bersangkutan
lebih luas dari 25 hektar, investasi Sistem Penguasaan
Tanah dan Konflik yang cukup akan dilakukan dan
pengelolaan usaha secara baik akan diberlakukan.
HGU bisa dipindahkan ketangan pihak lain. Jangka
waktu pemberian HGU diberlakukan dengan ketat
(maksimum 25 tahun). Hanya warga negara Indonesia
dan badan usaha yang dibentuk berdasar undang
97
undang Indonesia dan berdomisili di Indonesia dapat
memperoleh HGU. HGU dapat digunakan sebagai
kolateral pinjaman dengan menambahkan hak
tanggungan.1
Pasal 28 UUPA
1) Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,
dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam
pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan.
2) Hak guna-usaha diberikan atas tanah yang luasnya
paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa
jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai
investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan
yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.
3) Hak guna-usaha dapat beralih dan dialihkan
kepada pihak lain.
Pasal ini menyatakan bahwa : Hak ini adalah
hak yang khusus untuk mengusahakan tanah guna
perusahaan pertanian, perikanan dan peternakan.
Berlainan dengan hak pakai maka HGU dapat beralih
dan dialihkan kepada pihak lain dan dapat dibebani
dengan hak tanggunan. HGU pun tidak dapat
1 S. Chandra, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah, PT Grasindo,
Jakarta ,2005, h.14.
98
diberikan kepada orang-orang asing, sedang kepada
badan-badan hukum yang bermodal asing hanya
mungkin dengan pembatasan yang disebutkan dalam
(lihat Pasal 55). Untuk mendorong supaya pemakaian
dan pengusahaan tanahnya dilakukan secara yang
tidak baik, karena didalam hal yang demikian hak
guna-usahanya dapat dicabut (lihat Pasal 34 UUPA).
Pasal 29 UUPA
(1) Hak guna-usaha diberikan untuk waktu
paling lama 25 tahun.
(2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu
yang lebih lama dapat diberikan hak guna-usaha
untuk waktu paling lama 35 tahun.
(3) Atas permintaan pemegang hak dan
mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu
yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat
diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25
tahun.
Pasal ini menyatakan bahwa : Menurut sifat
dan tujuannya HGU adalah hak yang waktu
berlakunya terbatas. Jangka waktu 25 atau 35 tahun
dengan kemungkinan memperpanjang dengan 25
tahun dipandang sudah cukup lama untuk keperluan
99
pengusahaan tanaman-tanaman yang berumur
panjang Penetapan jangka-waktu 35 tahun.
Pasal 30 UUPA
1) Yang dapat mempunyai hak guna-usaha
ialah.warga-negara Indonesia; badan hukum
yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia,
2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak
guna-usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-
syarat sebagai yang tersebut dalam ayat (1)
pasal ini dalam jangka waktu satu tahun wajib
melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada
pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan
ini berlaku juga terhadap pihak yang
memperoleh hak guna-usaha, jika ia tidak
memenuhi syarat tersebut. Jika hak
gunausaha,yang bersangkutan tidak dilepaskan
atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut
maka hak itu hapus karena hukum, dengan
ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan
diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang
ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. HGU
yang berlaku di Indonesia merupakan
kesepakatan dengan pemerintah dengan pelaku
usaha, ini terbukti sebagaiman yang
dirumuskan dalam Pasal 31- Pasal 34 UUPA,
antara lain HGU terjadi karena penetapan
pemerintah.
Pasal ini menyatakan bahwa : HGU tidak dapat
dipunyai oleh orang asing. Badan hukum yang dapat
mempunyai hak itu, hanyalah badan-badan hukum
yang bermodal nasional yang progresif, baik asli
100
maupun tidak asli. Bagi badan - badan hukum yang
bermodal asing HGU hanya dibuka kemungkinannya
untuk diberikan jika hal itu diperlukan oleh Undang-
undang yang mengatur pembangunan Nasional
semesta berencana.
Pasal 31 UUPA : Hak guna-usaha terjadi
karena penetapan Pemerintah.
Pasal 32 UUPA.
1) Hak guna-usaha, termasuk syarat-syarat
pemberiannya, demikian juga setiap
peralihan dan penghapusan hak tersebut,
harus didaftarkan menurut ketentuan-
ketentuan yang dimaksud dalampasal 19.
2) Pendaftaran termaksud dalam ayat (1)
merupakan alat pembuktian yang kuat
mengenai peralihan serta hapusnya hak guna
usaha, kecuali dalam hal hak itu hapus karena
jangka waktunya berakhir.
Pasal 33 UUPA : Hak guna-usaha dapat
dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak
tanggungan.
Pasal 34 UUPA.
Hak guna-usaha hapus karena:
a. jangka waktunya berakhir;
b. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir
karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
c. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir;
d. dicabut untuk kepentingan umum;
101
e. diterlantarkan;
f. tanahnya musnah;
g. ketentuan dalam pasal 30 ayat (2).
Pasal Pasal 31 sampai 34 UUPA menyatakan
bahwa : Adapun pendaftaran itu akan diselenggarakan
dengan mengingat pada kepentingan serta keadaan
Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial
ekonomi dan kemungkinan-kemungkinannya dalam
bidang personil dan peralatannya. Oleh karena itu
maka akan didahulukan penyelenggaraannya dikota-
kota untuk lambat laun meningkat pada kadaster yang
meliputi seluruh wilayah Negara.
Sesuai dengan tujuannya yaitu akan memberikan
kepastian hukum maka pendaftaran itu diwajibkan
bagi para pemegang hak yang bersangkutan, dengan
maksud agar mereka memperoleh kepastian tentang
haknya itu. Sedangkan Pasal 19 ditujukan kepada
Pemerintah sebagai suatu instruksi; agar diseluruh
wilayah Indonesia diadakan pendaftaran tanah yang
bersifat "rechts-kadaster", artinya yang bertujuan
102
menjamin kepastian hukum. Adapun pendaftaran itu
akan diselenggarakan dengan mengingat pada
kepentingan serta keadaan Negara dan masyarakat,
keperluan lalu-lintas sosial ekonomi dan
kemungkinan-kemungkinannya dalam bidang personil
dan peralatannya. Oleh karena itu lambat laun
meningkat pada kadaster yang meliputi seluruh
wilayah Negara. Sesuai dengan tujuannya yaitu akan
memberikan kepastian hukum maka pendaftaran itu
diwajibkan bagi para pemegang hak yang
bersangkutan. Jika tidak diwajibkan maka diadakannya
pendaftaran tanah, yang terang akan memerlukan
banyak tenaga, alat dan biaya itu, tidak akan ada
artinya sama sekali.
Berlainan dengan hak pakai maka hak guna usaha
dapat beralih dan dialihkan kepada fihak lain dan dapat
dibebani dengan hak tanggunan. Untuk mendorong
supaya pemakaian dan pengusahaan tanahnya
dilakukan secara yang tidak baik, karena didalam hal
yang demikian hak guna-usahanya dapat dicabut
103
Menurut sifat dan tujuannya HGU adalah hak yang
waktu berlakunya terbatas.2
Badan hukum yang dapat mempunyai hak itu,
hanyalah badan-badan hukum yang bermodal nasional
yang progresif, baik asli maupun tidak asli. Bagi badan
- badan hukum yang bermodal asing hak guna-usaha
hanya dibuka kemungkinannya untuk diberikan jika
hal itu diperlukan oleh Undang-undang yang mengatur
pembangunan nasional semesta berencana. Tanah
merupakan suatu faktor sangat penting dalam
kehidupan suatu masyarakat, terlebih-lebih di
lingkungan masyarakat Indonesia yang sebagian besar
penduduknya menggantungkan kehidupan dari tanah.
Dalam rangka pembangunan nasional untuk
mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur
berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar
1945 tanah juga merupakan salah satu modal utama,
baik sebagai wadah pelaksanaan pembangunan
2Hery Shietra, Praktik Hukum Jaminan Kebendaan, Chitra Aditya
Bakti, Jakarta, 2015,h. 49.
104
maupun sebagai faktor produksi untuk menghasilkan
komoditas-komoditas perdagangan yang sangat
diperlukan guna meningkatkan pendapatan Nasional.3
2. HGU Dalam PP No 40 Tahun 1996
Ketentuan umum. HGU disebutkan dalam
PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan HP.
Pengertian HGU adalah hak untuk mengusahakan
tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam
jangka waktu tertentu guna kegiatan usaha pertanian,
perkebunan, perikanan, atau peternakan (lihat Pasal
28 ayat (1), PP No.40/1996).
a. Pemberian Hak Guna Usaha ( Subyek Hak Guna
Usaha )
Pasal 2
Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha adalah :
1) Warga Negara Indonesia.
2) Badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan diIndonesia.
Pasal 3
1) Pemegang Hak Guna Usaha yang tidak lagi
memenuhi syarat sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 2, dalam jangka waktu satu tahun
wajib melepaskan atau mengalihkan Hak Guna
3H.M.Arba, Hukum Agraria Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta,
2013, h.17.
105
Usaha itu kepada pihak lain yang memenuhi
syarat.
2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) Hak Guna Usaha itu
tidak dilepaskan atau dialihkan, Hak Guna
Usaha tersebut hapus karena hukum dan
tanahnya menjadi tanah Negara.
Pasal 2 Jo Pasal 3 PP Nomor 40 1996 menyatakan
bahwa : dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan HGU nya kepada pihak yang memenuhi
syarat sebagai pemegang HGU. Jika dalam jangka
waktu tersebut tidak mengalihkan atau melepaskan
HGU nya, maka HGU tersebut akan menjadi hapus
karena hukum dan tanahnya menjadi tanah yang
dikuasai oleh Negara. Akan menjadi masalah jika HGU
tersebut dibebani dengan Hak Tanggungan. Jika
HGUnya menjadi hapus dan tanahnya menjadi tanah
Negara, sudah barang tentu Hak Tanggungannya akan
menjadi hapus, karena tanah Negara tidak dapat
dibebani dengan Hak Tanggungan.
b. Tanah Yang Dapat Diberikan Dengan Hak Guna
Usaha
106
Pasal 4
1) Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna
Usaha adalah tanah Negara.
2) Dalam hal tanah yang akan diberikan dengan Hak
Guna Usaha itu adalah tanah Negara yang
merupakan kawasan hutan, maka pemberian Hak
Guna Usaha dapat dilakukan setelah tanah yang
bersangkutan dikeluarkan dari statusnya sebagai
kawasan hutan.
3) Pemberian Hak Guna Usaha atas tanah yang telah
dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan
yang berlaku, pelaksanaan ketentuan Hak Guna
Usaha tersebut baru dapat dilaksanakan setelah
terselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai
dengan tata cara yang diatur dalam peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
4) Dalam hal di atas tanah yang akan diberikan
dengan Hak Guna Usaha itu terdapat tanaman
dan/atau bangunan milik pihak lain yang
keberadaannya berdasarkan alas hak yang sah,
pemilik bangunan dan tanaman tersebut diberi
ganti kerugian yang dibebankan pada pemegang
Hak Guna Usaha baru.
5) Ketentuan lebih lanjut mengenai pemberian ganti
rugi sebagaimana dimaksud dalam ayat (4),
ditetapkan dengan Keputusan Presiden.
Pasal Ini menyatakan bahwa : Tanah Negara yang
diberikan dengan HGU harus bebas dari kepentingan
pihak lain. Oleh karena itu apabila tanah Negara itu
termasuk di dalam kawasan hutan, yang berarti tanah itu
harus dipergunakan untuk hutan sesuai peraturan yang
107
berlaku, maka tanah tersebut harus terlebih dahulu
dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan.
Pasal 5
1) Luas minimum tanah yang dapat diberikan Hak Guna
Usaha adalah lima hektar.
2) Luas maksimum tanah yang dapat diberikan Hak Guna
Usaha kepada perorangan adalah dua puluh lima
hektar. Luas maksimum tanah yang dapat diberikan
dengan Hak Guna Usaha kepada Badan Hukum
ditetapkan oleh Menteri dengan memperhatikan
pertimbangan dari pejabat yang berwenang dibidang
usaha yang bersangkutan, dengan mengingat luas yang
diperlukan untuk pelaksanaan suatu satuan usaha yang
paling berdayaguna di bidang yang bersangkutan.
Pasal ini mau menyatakan bahwa : memberikan
batasan bahwa minimal luas tanah untuk HGU adalah
lima hektar. Oleh karena itu jika luas tanah kurang dari
lima hektar, maka kemungkinan kepada yang
bersangkutan akan diberikan dengan hak pakai. Jika
pemegang hak adalah perorangan maka luas maksimum
adalah dua puluh lima hektar. Dengan demikian dapat
dikatakan bahwa luas tanah HGU yang dapat diberikan
kepada orang perorangan antara lima sampai dua puluh
lima hektar. Sedangkan bagi badan hukum, luas
maksimum tanah HGU yang dimiliki sebagai mana
108
Pasal 5 ayat ( 2 ) akan ditetapkan oleh Menteri, dengan
demikian badan hukum dapat mempunya HGU dengan l
hektar sampai dengan luas yang nanti akan ditetapkan
oleh Menteri dengan pertimbangan pejabat yang
berwenang.
c. Terjadinya Hak Guna Usaha,
Pasal 6 dan Pasal 7 UUPA. Pasal 6 ayat (1)
Hak Guna Usaha diberikan dengan keputusan
pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang
ditunjuk. ayat (2) Ketentuan mengenai tata cara dan
syarat permohonan pemberian HGU diatur lebih lanjut
dengan Keputusan Presiden.
Pasal 6 menyatakan bahwa : Hak Guna Usaha
diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh
Menteri atau pejabat yang ditunjuk. Oleh karena itu
Hak Guna Usaha diberikan maksimal lima hektar.
Guna Usaha akan dapat diperoleh dengan jalan
mengajukan permohonan hak kepada pemerintah
melalui pejabat yang berwenang.
Pasal 7 ayat
1) Pemberian Hak Guna Usaha sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2) wajib didaftar
dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
2) Hak Guna Usaha terjadi sejak didaftar oleh
Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai
109
dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang HGU
diberikan sertifikat hak atas tanah.
d. Jangka Waktu Hak Guna Usaha
Pasal 8 sampai dengan Pasal 11 UUPA.
Pasal 8
(1) Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 6 diberikan untuk jangka waktu paling
lama tiga puluh lima tahun dan dapat
diperpanjang untuk jangka waktu paling lama
dua puluh lima tahun.
(2) ( 2 ) Sesudah jangka waktu Hak Guna Usaha
dan perpanjangannya sebagaimanadimaksud
dalam ayat (1) berakhir, kepada pemegang hak
dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha
di atas tanah yang sama.
Pasal ini ayat ( 1 ) mau menyatakan : Perpanjangan
jangka waktu hak tidaklah menghentikan berlakunya
hak yang bersangkutan, melainkan hak itu terus
berlangsung menyambung pada jangka waktu hak
semula. Hal ini penting artinya untuk kepentingan hak-
hak pihak lain yang membebani HGU, misalnya Hak
110
Tanggungan, yang akan hapus dengan sendirinya
apabila HGU itu hapus.
Pasal 9
(1) Hak Guna Usaha dapat diperpanjang atas
permohonan pemegang hak, jika memenuhi syarat :
1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai
dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak
tersebut;
2) syarat-syarat pemberian hak tersebut
dipenuhidengan baik oleh pemegang hak; dan
3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak.
(2) Hak Guna Usaha dapat diperbaharui atas
permohonan pemegang hak, jika memenuhi syarat :
1) tanahnya masih diusahakan dengan baik
sesuaidengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian
hak tersebut;
2) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak;
3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak.
Pasal ini ayat (1) mau menyatakan : Ketentuan ini
diadakan untuk menjamin kelangsungan usaha dari
pemegang hak yang telah melaksanakan usahanya dengan
baik, yaitu dengan menjamin perpanjangan HGUnya
apabila dipenuhi syarat-syarat yang ditentukan dalam ayat
ini.
111
Pasal 10
1) Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak
Guna Usaha atau pembaharuannya diajukan
selambat-lambatnya dua tahun sebelum
berakhirnya jangka waktu Hak Guna Usaha
tersebut.
2) Perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna
Usaha dicatat dalam buku tanah pada Kantor
Pertanahan.
3) Ketentuan mengenai tata cara permohonan
perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna
Usaha dan persyaratannya diatur lebih lanjut
dengan Keputusan Presiden. dalam ayat (2)
dicantumkan dalam keputusan pemberian Hak
Guna Usaha yang bersangkutan.
Pasal 11
1) Untuk kepentingan penanaman modal,
permintaan perpanjangan atau pembaharuan Hak
Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal
10 dapat dilakukan sekaligus dengan membayar
uang pemasukan yang ditentukan untuk itu pada
saat pertama kali mengajukan permohonan Hak
Guna Usaha.
2) Dalam hal uang pemasukan telah dibayar
sekaligus sebagaimana dimaksud dalam ayat (1),
untuk perpanjangan atau pembaharuan Hak
Guna Usahanya dikenakan biaya administrasi
yang besarnya ditetapkan oleh Menteri setelah
mendapat persetujuan dari Menteri Keuangan.
ayat (3) Persetujuan untuk dapat memberikan
perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna
Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 dan
perincian uang pemasukan sebagaimana
dimaksud dalam ayat (2) dicantumkan dalam
keputusan pemberian Hak Guna Usaha yang
bersangkutan.
112
e. Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Guna Usaha (
Pasal 12 sampai Pasal 14. )
Pasal 12
1. Pemegang Hak Guna Usaha berkewajiban
untuk :
a) membayar uang pemasukan kepada
Negara;
b) melaksanakan usaha pertanian,
perkebunan, perikanan dan/atau
peternakan sesuai peruntukan dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan
dalam keputusan pemberian haknya;
c) mengusahakan sendiri tanah Hak Guna
Usaha dengan bik sesuai dengan
kelayakan usaha berdasarkan criteria
yang ditetapkan oleh instansi teknis;
d) membangun dan memelihara prasarana
lingkungan dan fasilitas tanah yang ada
dalam lingkungan areal Hak Guna
Usaha;
e) memelihara kesuburan tanah, mencegah
kerusakan sumber daya alam dan
menjaga kelestarian kemampuan
lingkungan hidup sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang
berlaku;
f) menyampaikan laporan tertulis setiap
akhir tahun mengenai penggunaan Hak
Guna Usaha;
g) menyerahkan kembali tanah yang
diberikan dengan Hak Guna Usaha
kepada Negara sesudah Hak Guna
Usaha tersebut hapus;
h) menyerahkan sertipikat Hak Guna
Usaha yang telah hapus kepada Kepala
Kantor Pertanahan.
2. Pemegang Hak Guna Usaha dilarang
menyerahkan pengusahaan tanah Hak
113
Guna Usaha kepada pihak lain, kecuali
dalam hal-hal diperbolehkan menurut
peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Pasal ini ayat (2) mau menyatakan
bahwa : Dalam hal-hal tertentu kegiatan
pengusahaantanah Hak Guna Usaha
mungkin juga dilakukan atas dasar
kerjasama dengan pihak-pihak lainnya.
Ketentuan perundang-undangan yang
dimaksud dalam ayat ini adalah peraturan
perundangundangan yang memungkinkan
untuk kerjasama tersebut.
Pasal 13
Jika tanah Hak Guna Usaha karena
keadaan geografis atau lingkungan atau
sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa
sehingga mengurung atau menutup
pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu
lintas umum atau jalan air, maka
pemegang Hak Guna Usaha wajib
memberikan jalan keluar atau jalan air atau
kemudahan lain bagi pekarangan atau
bidang tanah yang terkurung itu.
Pasal ini menyatakan bahwa : Pemberian HGU
tidak boleh mengakibatkan tertutupnya penggunaan
dari segi fisik yang terkurung oleh tanah HGU itu.
Oleh karena itu pemegang HGU wajib memberikan
kesempatan kepada pemegang hak atas tanah yang
terkurung memiliki akses yang diperlukan.
Pasal 14
114
1) Pemegang Hak Guna Usaha berhak
menguasai dan mempergunakan
tanah yang diberikan dengan Hak
Guna Usaha untuk melaksanakan
usaha di bidang pertanian,
perkebunan, perikanan dan atau
peternakan.
2) Penguasaan dan penggunaan
sumber air dan sumber daya alam
lainnya di atas tanah yang
diberikan dengan Hak Guna Usaha
oleh pemegang Hak Guna Usaha
hanya dapat dilakukan untuk
mendukung usaha sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) dengan
mengingat ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku
dan kepentingan masyarakat
sekitarnya.
Pasal ini pada ayat (2) menyatakan bahwa :
Karena pada umumnya HGU meliputi tanah yang luas,
di dalam tanah HGU seringkali terdapat sumber air
atau sumber daya alam lainnya. Pemegang HGU
berhak menggunakan sumber daya alam ini sepanjang
hal itu diperlukan untuk keperluan usaha yang
dijalankannya, dengan mengingat ketentuan peraturan
perundangundangan yang berlaku dan kepentingan
masyarakat sekitarnya.
115
f. Pembebanan Hak Guna Usaha (Pasal 15 – 16)
Ayat (1) HGU dapat dijadikan jaminan utang
dengan dibebani Hak Tanggungan. Ayat (2) Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)
hapus dengan hapusnya HGU.
g. Peralihan Hak Guna Usaha
Pasal 16
1) Hak Guna Usaha dapat beralih atau dialihkan
kepada pihak lain.
2) Peralihan Hak Guna Usaha terjadi dengan cara
:
a) Jual beli;
b) Tukar menukar;
c) penyertaan dalam modal;
d) Hibah;
e) Pewarisan.
3) Peralihan Hak Guna Usaha sebagaimana
dimaksud dalam ayat (2) harus didaftarkan
pada Kantor Pertanahan.
4) Peralihan Hak Guna Usaha karena jual beli
kecuali melalui lelang, tukar menukar,
penyertaan dalam modal, dan hibah dilakukan
dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah.
5) Jual beli dilakukan melalui pelelangan
dibuktikan dengan Berita Acara Lelang.
6) Peralihan Hak Guna Usaha karena warisan
harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat
keterangan waris yang dibuat oleh instansi
yang berwenang.
h. Hapusnya Hak Guna Usaha, (Pasal 17 sampai Pasal
18 )
116
Pasal 17
1) Hak Guna Usaha hapus karena :
a) berakhirnya jangka waktu sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan pemberian atau
perpanjangannya;
b) dibatalkan haknya oleh pejabat yang
berwenang sebelum jangka waktunya
berakhir karena : tidak terpenuhinya
kewajiban-kewajiban pemegang hak
dan/atau dilanggarnya ketentuanketentuan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12,
Pasal 13 dan/atau Pasal 14; 2)putusan
pengadilan yang telah mempunyai kekuatan
hukum tetap;
c) dilepaskan secara sukarela oleh pemegang
haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
d) dicabut berdasarkan Undang-Undang
Nomor 20 Tahun 1961;
e) ditelantarkan;
f) tanahnya musnah;
2) Hapusnya Hak Guna Usaha sebagaimana
dimaksud dalam ayat (1) mengakibatkan tanahnya
menjadi Tanah Negara.
3) Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak
Guna Usaha sebagaimanadimaksud dalam ayat (1)
dan ayat (2) diatur dengan Keputusan Presiden.
Makna dari Pasal ini mau menyatakan Bahwa :
Selanjutnya jika HGUnya hapus, maka tanah akan
menjadi tanah Negara dan berkas pemegang hak
mempunyai kewajiban untuk membongkar bangunan
yang ada diatasnya, serta menyerahkan tanah dan
tanaman yang ada diatasnya kepada Negara. Biaya
117
pembongkaran ditanggung oleh bekas pemegang hak.
Jika dalam waktu yang ditentukan bekas pemegang
hak tidak melakukan pembokaran terhadap bangunan
tersebut, maka pembongkaran dapat dilakukan oleh
Pemerintah dengan biaya ditanggung oleh bekas
pemegang hak sebaliknya jika pemerintah masih
membutuhkan bangunan tersebut, maka kepada bekas
pemegang hak akan diberi ganti rugi sebagaimana
akan diatur dalam keputusan Presiden.
Pasal 18 :
1) Apabila Hak Guna Usaha hapus dan tidak
diperpanjang atau diperbaharui, bekas
pemegang hak wajib membongkar bangunan-
bangunan dan benda-benda yang ada di
atasnya dan menyerahkan tanah dan tanaman
yang ada di atas tanah bekas Hak Guna Usaha
tersebut kepada Negara dalam batas waktu
yang ditetapkan oleh Menteri.
2) Apabila bangunan, tanaman dan benda-benda
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) masih
diperlukan untuk melangsungkan atau
memulihkan pengusa-haan tanahnya, maka
kepada bekas pemegang hak diberikan ganti
rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih
lanjut dengan Keputusan Presiden.
3) Pembongkaran bangunan dan benda-benda
sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)
dilaksanakan atas biaya bekas pemegang Hak
Guna Usaha.
118
4) Jika bekas pemegang Hak Guna Usaha lalai
dalam memenuhi kewajibansebagaimana
dimaksud dalam ayat (3), maka bangunan dan
benda-benda yang ada di atas tanah bekas
Hak Guna Usaha itu dibongkar oleh
Pemerintah atas biaya bekas pemegang hak.
Dalam Pasal ini menyatakan bahwa : Ketentuan
mengenai diperlukan atau tidaknya bangunan tersebut
untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan
tanah HGU dilakukan dengan memperhatikan
kepentingan bekas pemegang HGU dan pemegang hak
yang baru. Untuk penyesuaian pencatatannya pada
Kantor Pertanahan, perubahan ini perlu didaftarkan
pada Kantor Pertanahan. Dalam pengaturan ini antara
lain ditetapkan pula ketentuan penggunaan dan
penguasaan tanah selanjutnya dengan memperhatikan
tata ruang, pemeliharaan sumber daya alam dan
lingkungan hidup serta kepentingan bekas pemegang
hak.
Tanah Negara yang diberikan dengan HGU harus
bebas dari kepentingan pihak lain. Oleh karena itu
119
apabila tanah Negara itu termasuk di dalam kawasan
hutan, yang berarti tanah itu harus dipergunakan untuk
hutan sesuai peraturan yang berlaku, maka tanah
tersebut harus terlebih dahulu dikeluarkan dari
statusnya sebagai kawasan hutan.Yang dimaksud
dengan tanaman dan bangunan yang keberadaannya
berdasarkan alas hak yang sah adalah tanaman dan
bangunan milik bekas pemegang HGU. Sebelum
didaftar sesuai ketentuan yang berlaku HGU belum
terjadi dan status tanahnya masih tetap tanah Negara.
Karena pada umumnya HGU meliputi tanah yang luas,
di dalam tanah HGU seringkali terdapat sumber air
atau sumber daya alam lainnya. Pemegang HGU
berhak menggunakan sumber daya alam ini sepanjang
hal itu diperlukan untuk keperluan usaha yang
dijalankannya, dengan mengingat ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku dan kepentingan
masyarakat sekitarnya.4
4H.A. Faishal Haq, Hukum Perwakafan di Indonesia, Rajawali Pers,
120
National Treatment Clausule dalam Pasal 4 ayat
(2) Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007,
sebagaimana telah diutarakan di atas, merupakan
salah satu ketentuan yang sesungguhnya ada dalam
Perjanjian mengenai Trade Related Investment
Measure, yaitu perjanjian dagang dalam kerangka
WTO yang berkaitan bdengan investasi. Salah satu
kesepakatan dalam Trims sebagaimana dimuat dalam
Pasal 4 Trims, adalah bahwa klausul national
treatment tersebut dapat disimpangi oleh negara
berkembang, dan tidak ada keharusan untuk memberi
perlakuan national treatment tersebut kecuali yang
berkaitan dengan perdagangan barang dan jasa,
yang memberi fasilitas tertentu bagi investor
dalam negeri dan tidak bagi investor asing
dalam rangka mengesampingkan persaingan yang
sehat.
Bandung, 2017, h .20.
121
Oleh karena itu dengan mengingat Pasal 33
UUD 1945 dan tafsir serta rumusan penguasaan
negara atas bumi, air dan segala yang ada
didalam bumi dikuasai negara atas mandat
rakyat sebagai pemilik kolektif bangsa,
pembentuk undang-undang telah melebihi
keinginan Trims dengan diadopsinya Pasal 4 ayat
(2) huruf a tersebut secara inkonstitusional.
Pemilik bumi dan air, yang terdiri dari rakyat
yang membentuk negara dan Pemerintahan
Indonesia tidak adil jika akan diperlakukan
sama dalam perolehan tanah yang menjadi
miliknya secara kolektif untuk diusahakan bagi
kehidupan dirinya sendiri, meskipun dengan
tingkat penguasaan berbeda dalam HGU, hak guna
bangunan dan hak pakai, yang semuanya
merupakan hak kebendaan yang mempunyai
nilai yang dapatdipindahkan diluar penguasaan
122
negara karena boleh digunakan sebagai hak
tanggungan.5
Argumen akan perlunya menarik modal
asing dalam kompetisi dengan Negara Asia
lainnya, khususnya dengan memberikan kemudahan
memperoleh fasilitas hak-hak atas tanah,
tampaknya tidak didukung oleh fakta, karena
matriks perundang-undangan negara Asia lain yang
diajukan Pemerintah dalam lampiran jawabannya,
ada yang justru menunjukkan bahwa kebutuhan
lahan bagi investor asing diberikan dalam
bentuk hak sewa, dan bukan dengan HGU dan
HGB sebagaimana diberikan dalam Undang-Undang
Nomor 25 Tahun 2007 Tentang Penanaman Modal.
6
5Amuninuddin Ilmar, Hukum Penanaman Modal Di Indonesia,
Kencana, Jakarta, 2010, h.41. 6 Op.Cit., h.42.
123
3. Hak Guna Usaha Dalam UU 25 Tahun 2007
Pasal 5
1) Penanaman modal dalam negeri dapat
dilakukan dalam bentuk badan usaha yang
berbentuk badan hukum, tidak berbadan
hukum atau usaha perseorangan, sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
2) Penanaman modal asing wajib dalam bentuk
perseroan terbatas berdasarkan hukum
Indonesia dan berkedudukan di dalam
wilayah negara Republik Indonesia, kecuali
ditentukan lain oleh undang-undang.
3) Penanam modal dalam negeri dan asing yang
melakukan penanaman modal dalam bentuk
perseorangan terbatas dilakukan dengan:
a) mengambil bagian saham pada saat
pendirian perseroan terbatas;
b) membeli saham; dan
c) melakukan cara lain sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pasal 21
Selain fasilitas sebagaimana dimaksud dalam Pasal
18,Pemerintah memberikan kemudahan
pelayanan dan/atau perizinan kepada perusahaan
penanaman modal untuk memperoleh:
a. hak atas tanah;
b. fasilitas pelayanan keimigrasian; dan
c. fasilitas perizinan impor.
Pasal 22
a) Kemudahan pelayanan dan/atau perizinan hak
atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal
21 huruf a dapat diberikan dan diperpanjang di
124
muka sekaligus dan dapat diperbarui kembali
atas permohonan penanam modal, berupa:
1) Hak Guna Usaha dapat diberikan dengan
jumlah 95(sembilan puluh lima) tahun dengan
cara dapatdiberikan dan diperpanjang di muka
sekaligus selama60 (enam puluh) tahun dan
dapat diperbarui selama35 (tiga puluh lima)
tahun;
2) Hak Guna Bangunan dapat diberikan dengan
jumlah 80 (delapan puluh) tahun dengan cara
dapat diberikan dan diperpanjang di muka
sekaligus selama 50 (lima puluh) tahun dan
dapat diperbarui selama 30 (tiga puluh) tahun;
dan
3) Hak Pakai dapat diberikan dengan jumlah 70
(tujuh puluh) tahun dengan cara dapat
diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus
selama 45 (empat puluh lima) tahun dan dapat
diperbarui selama 25 (dua puluh lima) tahun.
Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dapat diberikan dan diperpanjang di
muka sekaligus untuk kegiatan penanaman
modal, dengan persyaratan antara lain:
1) penanaman modal yang dilakukan
dalam jangka panjang dan terkait
dengan perubahan
strukturperekenomian Indonesia yang
lebih berdaya saing;
2) penanaman modal dengan tingkat
risiko penanaman modal yang
memerlukan pengembalian modal
dalam jangka panjang sesuai dengan
jenis kegiatan penanaman modal yang
dilakukan;
3) penanaman modal yang tidak
memerlukan area yang luas;
4) penanaman modal dengan
menggunakan hak atas tanah negara;
dan
125
5) penanaman modal yang tidak
mengganggu rasa keadilan
masyarakat dan tidak merugikan
kepentingan umum.
b) Hak atas tanah dapat diperbarui setelah dilakukan
evaluasi bahwa tanahnya masih digunakan dan
diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan,
sifat,dan tujuan pemberian hak.
c) Pemberian dan perpanjangan hak atas tanah yang
diberikan sekaligus di muka dan yang dapat
diperbarui sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dan ayat (2) dapat dihentikan atau dibatalkan oleh
Pemerintah jika perusahaan penanaman modal
menelantarkan tanah, merugikan kepentingan
umum, menggunakan atau memanfaatkan tanah
tidak sesuai dengan maksud dan tujuan pemberian
hak atas tanahnya, serta melanggar ketentuan
peraturan perundang-undangan di bidang
pertanahan.
Pasal ini mau menyatakan bahwa : Hak atas
tanah sebagaimana dimaksud pada Ayat (1)
dapat diberikan dan diperpanjang di muka
sekaligus untuk kegiatan penanaman modal, dengan
persyaratan antara lain:
1) penanaman modal yang dilakukan
dalam jangka panjang dan terkait
dengan perubahan struktur
perekonomian Indonesia yang lebih
berdayasaing;
2) penanaman modal dengan tingkat
risiko penanaman modal
yangmemerlukan pengembalian
modal dalam jangka panjang
sesuai dengan jenis kegiatan
penanaman modal yang dilakukan;
3) penanaman modal yang tidak
memerlukan area yang luas;
126
4) penanaman modal dengan menggunakan
hak atas tanah negara; dan
5). penanaman modal yang tidak
mengganggu rasa keadilan
masyarakat dantidak merugikan
kepentingan umum.
Menurut Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 21-
22/PUU-V/2007 Melalui undang-undang No 25 Tahun
2007, Pasal 22 Ayat (1) sepanjang menyangkut kata-kata “di
muka sekaligus Undang-Undang Penanaman Modal
menyebutkan HGU dapat diberikan dengan cara
diperpanjang di muka sekaligus selama 60 tahun, dan
dapat diperbarui selama 35 tahun. Sehingga, jika
dijumlah dapat mencapai 95 tahun sekaligus. Hak
Guna Bangunan dapat diberikan untuk jangka waktu
80 tahun dengan cara dapat diberikan dan
diperpanjang di muka sekaligus selama 50 tahun, dan
dapat diperbarui selama 30 tahun. Hak Pakai dapat
diberikan untuk jangka waktu 70 tahun dengan cara
dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus
selama 45 tahun, dan dapat diperbarui selama 25 tahun.
Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman
127
Modal ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
2007 Nomor 67, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 4724 ) tidak mempunyai kekuatan hukum
mengikat, ketika ada permasalahan solusinya dikembalikan ke
UUPA dan PP No 40 tahun 1996.
B. Perbandingan peraturan HGU menurut Pasal
dalam Perundang - undangan.
Pada sub bab ini penulis menggunakan UUPA, PP No 40
Tahun 1996 dan UU No 25 Tahun 2007 sebagai dasar bagi
tolok ukur dalam penelitian ini. Hal yang penulis akan
jelaskan dalam sub bab ini merupakan isi dari Perundangan
yang mengatur tentang HGU, dimulai dari pengertian HGU
dalam UUPA itu sendiri, sampai pada HGU dalam Undang-
undang No 25 Tahun 2007.
128
No Indikator UUPA PP No 40 1996 UU No 25
2007
Ket
1 Defenisi Pasal 28.
HGU adalah
hak untuk
mengusahakan
tanah yang
dikuasai
langsung oleh
Negara, dalam
jangka waktu
sebagaimana
tersebut dalam
pasal 29, guna
perusahaan
pertanian,
perikanan atau
peternakan.
Pasal 1 ayat ( 1 )
HGU adalah hak atas
tanah sebagaimana
dimaksud dalam
Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok
Agraria
( Tidak diatur
di UU No 25
2007 )
2 Subyek
pemegang
HGU
Pasal 30
a. warga-negara
Indonesia;
b. badan hukum yang
didirikan menurut
hukum Indonesia dan
berkedudukan di
Pasal 2
a. Warga Negara
Indonesia.
b. Badan hukum yang
didirikan menurut
hukum Indonesia dan
berkedudukan di
129
Indonesia.
Indonesia.
3
Objek HGU Pasal 28.
HGU adalah tanah
Negara.
Pasal 4
Tanah yang dapat
diberikan dengan
HGU adalah tanah
Negara.
Dalam hal tanah
yang akan
diberikan dengan
HGU itu adalah
tanah Negarayang
merupakan
kawasan hutan,
maka pemberian
HGU dapat
dilakukan setelah
tanah yang
bersangkutan
dikeluarkan dari
statusnya sebagai
kawasan hutan.
( Tidak diatur
di UU No 25
2007 )
4 Cara Pasal 31 Pasal 6 ( Tidak diatur
130
memperoleh
HGU
HGU terjadi karena
penetapan
Pemerintah.
HGU diberikan
dengan keputusan
pemberian hak oleh
Menteri atau Pejabat
yang
ditunjuk.
di UU No 25
2007 )
5 Jangka
waktu HGU
Pasal 29
1. HGU diberikan
untuk waktu
paling lama 25
tahun.
2. Untuk perusahaan
yang memerlukan
waktu yang lebih
lama dapat
diberikan hak
guna-usaha untuk
waktu paling
lama 35 tahun.
Pasal 8
HGU sebagaimana
dimaksud dalam Pasal
8 diberikan untuk
jangka waktu paling
lama tiga puluh lima
tahun.
Pasal 22
huruf a
a. HGU dapat
diberikan
dengan jumlah
95
(sembilan
puluh lima)
tahun dengan
cara dapat
diberikan dan
diperpanjang
di muka
sekaligus
selama 60
(enam puluh)
tahun dan
dapat
diperbarui
selama 35 (tiga
131
puluh lima)
tahun.
6 Perpanjang
jangka
waktu HGU
Pasal 29 ayat ( 3 )
Atas permintaan
pemegang hak dan
mengingat keadaan
perusahaannya jangka
waktu, Dapat
diperpanjang dengan
waktu yang paling
lama 25 tahun.
Pasal 8
HGUDapatdiperpanjan
g untuk jangka waktu
paling lama dua puluh
lima tahun.
Pasal 22 ayat
( 4 )
Pemberian dan
perpanjangan
hak atas tanah
yang
diberikan
sekaligus di
muka dan yang
dapat
diperbarui
dapat
dihentikan atau
dibatalkan oleh
Pemerintah
jika
perusahaan
penanaman
modal
menelantarkan
tanah,
merugikan
132
kepentingan
umum.
7
Pendaftaran
HGU
Pasal 32
HGU, termasuk
syarat-syarat
pemberiannya,
demikian juga setiap
peralihan dan
penghapusan hak
tersebut,harus
didaftarkan menurut
ketentuan-ketentuan
yang dimaksud dalam
pasal 19.
Pasal 7
Pemberian HGU
wajib didaftar dalam
buku tanah pada
Kantor
Pertanahan.HGU
terjadi sejak didaftar
oleh Kantor
Pertanahan dalam
buku tanah
( Tidak diatur
di UU No 25
2007 )
8 Luas tanah Pasal 28 ayat ( 2 )
Paling sedikit 5
hektar ( dalam hal
luasnya 25 hektar
atau lebih harus
memakai investor
modal yang layak.
Pasal 5
Luas HGU minimal 5
hektar dan Nampak
yang diberikan kepada
perorangan maksimum
25 hektar, sedangkan
untuk badan hukum,
luas maksimum
( Tidak diatur
di UU No 25
2007 )
133
ditetapkan oleh
Menteri/kepala.
9 Hak Pasal 4.
(1) Atas dasar hak
menguasai dari
Negara sebagai yang
dimaksud dalam
pasal 2 ditentukan
adanya macam-
macam hak atas
permukaan bumi,
yang disebut tanah,
yang dapat diberikan
kepada dan dipunyai
oleh
orang-orang, baik
sendiri maupun
bersama-sama dengan
orang-orang
lain serta badan-
badan hukum.
(2) Hak-hak atas
tanah yang dimaksud
dalam ayat (1) pasal
Pasal 14 Pemegang HGU
berhak menguasai dan
mempergunakan tanah
yang diberikan dengan
HGU untuk
melaksanakan usaha di
bidang pertanian,
perkebunan, perikanan
dan atau peternakan.
Penguasaan dan
penggunaan sumber
air dan sumber daya
alam lainnya di atas
tanah yang diberikan
dengan HGU oleh
pemegang HGU hanya
dapat dilakukan untuk
mendukung usaha
( Tidak diatur
di UU No 25
2007 )
134
ini memberi
wewenang untuk
mempergunakan
tanah yang
bersangkutan,
demikian
pula tubuh bumi dan
air serta ruang yang
ada diatasnya,
sekedar
diperlukan untuk
kepentingan yang
langsung
berhubungan dengan
penggunaan tanah itu
dalam batas-batas
menurut Undang-
undang ini
dan peraturan-
peraturan hukum lain
yang lebih tinggi.
(3) Selain hak-hak
atas tanah sebagai
yang dimaksud dalam
ayat (1)
pasal ini ditentukan
135
pula hak-hak atas air
dan ruang angkasa.
10 Kewajiban
pemegang
HGU
.Pasal 28 ayat ( 1 )
Melaksanakanusaha
pertanian,perkebunan
, perikanan atau
pertenakan sesuai
dengan peruntukan
dan syarat yang
ditetapkan dalam
kepurusan pemberian
haknya.
Pasal 12 sampai
Pasal 13 1) Pemegang
HGU
berkewajiban
untuk :
membayar uang
pemasukan kepada
Negara;
a. mengusahakan
sendiri tanah
HGU dengan baik
membangun dan
memelihara
prasarana
lingkungan dan
fasilitas tanah
yang ada dalam
lingkungan areal
HGU;
b. memelihara
kesuburan tanah,
mencegah
kerusakan sumber
( Tidak
diatur di UU
No 25 2007 )
136
daya alam dan
menjaga
kelestarian
kemampuan
lingkungan hidup
sesuai dengan
peraturan
perundang-
undangan yang
berlaku;
c. menyampaikan
laporan tertulis
setiap akhir tahun
mengenai
penggunaan
HGU;
d. menyerahkan
kembali tanah
yang diberikan
dengan Hak Guna
Usaha kepada
Negara sesudah
HGU tersebut
hapus;
e. menyerahkan
sertifikat HGU
137
yang telah hapus
kepada Kepala
Kantor
Pertanahan.
11 Pembebanan
HGU
Pasal 33
HGU bisa dibebani
hak tanggungan
Pasal 15
HGU dapat Hak
Tanggungan.
( Tidak diatur
di UU No 25
2007 )
12
Peralihan
HGU Pasal 28 ayat ( 3 )
HGU dapat beralih
dan dialihkan kepada
pihak lain.
Pasal 16
HGU dapat beralih
atau dialihkan
kepada pihak lain.
Peralihan Hak Guna
Usaha terjadi
dengan cara:
a. Jual beli;
b.Tukar
menukar;
c.Penyertaan
dalam modal;
d. Hibah;
e. Pewarisan.
Peralihan HGU harus
( Tidak diatur
di UU No 25
2007 )
138
didaftarkan pada
Kantor Pertanahan.
Peralihan Hak Guna
Usaha karena jual beli
kecuali melalui lelang,
tukar menukar,
penyertaan
dalam modal, dan
hibah dilakukan
dengan akta yang
dibuat oleh Pejabat
Pembuat Akta
Tanah.
Jual beli dilakukan
melalui pelelangan
dibuktikan dengan
Berita Acara Lelang.
Peralihan HGU karena
warisan harus
dibuktikan dengan
surat wasiat atau surat
keterangan waris yang
dibuat oleh instansi
yang berwenang.
13 Hapusnya Pasal 34 Pasal 17
139
HGU
HGU hapus
karena:
a. jangka
waktunya
berakhir;
b. dihentikan
sebelum
jangka
waktunya
berakhir
karena
sesuatu
syarat
tidak
dipenuhi;
c. dilepaskan
oleh
pemegang
haknya
sebelum
jangka
waktunya
1. HGU hapus karena
:
a. berakhirnya
jangka waktu
sebagaimana
ditetapkan dalam
keputusan
pemberian atau
perpanjanganya;
b. dibatalkan
haknya oleh
pejabat yang
berwenang
sebelum jangka
waktunya
berakhir karena :
2. tidak
terpenuhinya
kewajiban-
kewajiban
pemegang hak.
3. putusan
pengadilan yang
telah mempunyai
kekuatan hukum
tetap;
140
berakhir;
d. dicabut
untuk
kepenting
an umum;
e. diterlantar
kan;
f. tanahnya
musnah.
dilepaskan
secara sukarela
oleh pemegang
haknya sebelum
jangka waktunya
berakhir.
Sumber: Diolah dari UUPA, PP No 40 Tahun 1996 dan UU No 25 Tahun 2007
141
C. Analisis
1. Defenisi HGU
Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai
dari negara atas tanah dapat diberikan kepada
perseorangan baik warga Negara Indonesia maupun
warga negara asing, sekelompok orang secara
bersama-sama, dan badan hukum baik badan hukum
privat maupun badan hukum publik. Pemegang HGU
berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang
diberikan dengan HGU untuk melaksanakan usaha di
bidang pertanian, perkebunan, perikanan dan atau
peternakan. Seiring perkembangan zaman maka
lahirlah PP No 40 tahun 1996 dalam Pasal 12
kewajiban pemegang HGU melaksanakan usaha
pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan
sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana
ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya.
Menjadi pembeda sesuai peruntukannya kewajiban
pemegang HGU dibidang perkebunan. HGU adalah
hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
142
langsung oleh Negara, sebagaimana menurut
Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai
oleh pemegang hak atas tanah terhadap tanahnya
dibagi menjadi dua, yaitu:7
“Wewenang khusus yaitu pemegang hak
atas tanah mempunyai wewenang untuk
menggunakan tanahnya sesuai dengan macam
hak atas tanahnya, misalnya wewenang pada
HGU adalah menggunakan tanah hanya untuk
kepentingan perusahaan di bidang pertanian,
perikanan, peternakan, atau perkebunan.”
Memberi wewenang kepada yang mempunyai
hak untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari
tanah yang dihakinya. Peruntukan dibidang
perkebunan mempertegas klasifikasi tanaman yang
memerlukan jangka waktu lama dan tanaman yang
hanya memerlukan jangka waktu yang singkat.
7ParlindunganA.P, Komentar Atas Undang-Undang Pokok
Agraria, Op.Cit, h.21.
143
2. Subyek Hak Guna Usaha
Suatu hak hanya dimungkinkan diperoleh
apabila orang atau badan yang akan memiliki hak
tersebut cakap secara hukum untuk menghaki objek
yang menjadi haknya. HGU tidak dapat dipunyai oleh
orang asing. Badan hukum yang dapat mempunyai hak
itu, hanyalah badan-badan hukum yang bermodal
nasional yang progresif, baik asli maupun tidak asli.
Bagi badan - badan hukum yang bermodal asing HGU
hanya dibuka kemungkinannya untuk diberikan jika
hal itu diperlukan oleh Undang-undang yang mengatur
pembangunan Nasional semesta berencana. Pengertian
yang termasuk pada hak, meliputi : hak dalam arti
sempit yang dikorelasikan dengan kewajiban,
kemerdekaan, kekuasaan dan imunitas. Yang dapat
mempunyai HGU ialah warga negara Indonesia, badan
Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan
berkedudukan di Indonesia.
144
3. Objek Hak Guna Usaha
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah
yang dikuasai langsung oleh Negara. Sesuai untuk
peruntukannya Objek tanah yang dapat diberikan
dengan HGU adalah tanah Negara. tanah yang dikuasai
langsung oleh negara dan belum atau tidak terdapat hak-
hak lain di atas tanah tersebut. Jika tanah yang diberikan
HGU tersebut merupakan tanah negara yang merupakan
kawasan hutan, maka pemberian HGU baru dapat
dilakukan setelah adanya pencabutan statusnya sebagai
kawasan hutan. Tanah Negara yang diberikan dengan
HGU harus bebas dari kepentingan pihak lain. Oleh
karena itu apabila tanah Negara itu termasuk di dalam
kawasan hutan, yang berarti tanah itu harus
dipergunakan untuk hutan sesuai peraturan yang
berlaku, maka tanah tersebut harus terlebih dahulu
dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan.
145
4. Cara memperoleh HGU
HGU terjadi karena penetapan Pemerintah. melalui
pemberian keputusan hak oleh Menteri atau pejabat
yang ditunjuk. Pemberian HGU wajib didaftarkan
dikantor Pertanahan dan terjadi sejak didaftarkan.
Adapun tanah yang diberikan dengan HGU adalah tanah
Negara. Hak atas tanah dapat diperbarui setelah
dilakukan evaluasi bahwa tanahnya masih digunakan
dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan,
sifat,dan tujuan pemberian hak. Asas perlakuan
pelayanan non diskriminasi berdasarkan ketentuan
peraturan perundang-undangan, baik antara
penanam modal dalam negeri dan penanam modal
asing maupun antara penanam modal dari satu negara
asing dan penanam modal dari negara asing lainnya.
Hak atas tanah tersebut baru dapat diperbarui setelah
dilakukan evaluasi; yaitu apakah tanah tersebut masih
digunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak.
146
5. Jangka waktu HGU
Konstitusi adalah hukum dasar yang dijadikan
pegangan dalam penyelenggaraan suatu negara.
Konstitusi merupakan hukum tertinggi (the supreme
law of the land), di mana ia menjadi roh bagi
ketentuan peraturan perundang-undangan di bawahnya.
Sehingga, tiap peraturan perundang-undangan yang
bertentangan dengan isi dan jiwa dari suatu konstitusi
haruslah dinyatakan tidak mempunyai kekuatan
mengikat.
Menurut putusan MK Nomor 21-22/PUU-V/2007
Pada tanggal 29 Maret 2007, Dewan Perwakilan
Rakyat (DPR) dalam Sidang Paripurnanya mengesahkan
Rancangan Undang-Undang Penanaman Modal menjadi
Undang-Undang. Kesepakatan parlemen ini jelas-jelas
mengecewakan dan melukai hati rakyat Indonesia.
Undang - undang Penanaman Modal merupakan
salah satu bagian dari paket perbaikan kebijakan
iklim investasi yang dikeluarkan melalui Instruksi
Presiden Nomor 3 Tahun 2006 yang salah satu
147
programnya adalah mengubah Undang-Undang
(UU) Penanaman Modal yang memuat prinsip -
prinsip dasar, antara lain: perluasan definisi
modal, transparansi, perlakuan sama investor
domestik dan asing (di luar Negative List), dan Dispute
Settlement. Paket perbaikan kebijakan ini di danai oleh
Bank Dunia melalui utang program yaitu, Development
Policy Loan (DPL) III sebesar US$ 600 juta, utang
dalam bentuk technical assistance ini adalah hutang
jangka pendek yang mulai disepakati sejak bulan
Desember 2006 dan berakhir pada bulan Maret 2007.
Melalui undang-undang ini, beragam kemewahan
disediakan demi mengundang investasi. Pertama,
Undang-Undang Penanaman Modal menyebutkan
bahwa HGU dapat diberikan dengan cara
diperpanjang di muka sekaligus selama 60 tahun, dan
dapat diperbarui selama 35 tahun. Sehingga, jika
dijumlah dapat mencapai 95 tahun sekaligus.8
8PUTUSAN Nomor 21-22/PUU-V/2007
148
Menurut pendapat Christianto Wibisono
menyatakan, dari Anyer hingga Merak itu luas sekali
yang dikuasai oleh pengusaha. Terlebih-lebih lagi kalau
kaitannya dengan masalah HGU, sehingga kalau tanah
itu diberikan kebebasan sedemikian rupa untuk
memiliki tanah padahal tanah itu sendiri merupakan
kebutuhan semua rakyat, baik untuk pemukiman bagi
rakyat kecil yang harus juga mendapatkan pemukiman
yang baik, akan semakin kesulitan. Sedangkan para
pemodal malah diberi kesempatan yang sangat luas, 95
tahun dan sebagainya. Ketika dihadapkan dengan
Putusan MK Nomor 21-22/PUU-V/2007 Undang-
Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman
Modal (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 2007 Nomor 67, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 4724) tidak
mempunyai kekuatan hukum mengikat.
149
6. Perpanjang Jangka Waktu HGU
Amar Putusan MK Nomor 21-22/PUU-V/2007
HGU dapat diberikan dengan jumlah 95 (Sembilan
puluh lima) tahun dengan cara dapat diberikan
dan diperpanjang di muka sekaligus selama 60
(enam puluh) tahun dan dapat diperbarui
selama 35 (tiga puluh lima) tahun Undang-Undang
Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
2007 Nomor 67, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 4724) bertentangan
dengan UUD 1945. Bahwa hak asasi manusia itu
adalah kodrati bukan dari negara, oleh karena itu
ketika memahami HGU adalah milik negara,
kemudian disewakan kepada pengusaha, ahli
merasa apakah memang begitu hakikat dari hak
asasi manusia? Dari sudut pandang hak asasi manusia
ketika Erpacht diterjemahkan menjadi HGU di
Indonesia yang salah kaprah, maka banyak
pelanggaran hak asasi manusia terjadi. Kasus-
150
kasus yang diadukan ke Komnas HAM berakar
dari diberikannya HGU kepada mereka yang
memohonkan hak guna usaha itu.9Atas permintaan
pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya
jangka waktu. Dapat diperpanjang dengan waktu yang
paling lama 25 tahun. Perpanjangan hak adalah
penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak
tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak
tersebut. Pemberian dan perpanjangan hak atas tanah
yang diberikan sekaligus di muka dan yang dapat
diperbarui dapatdihentikan atau dibatalkan oleh
Pemerintah jika perusahaan penanaman modal
menelantarkan tanah, merugikan kepentingan umum,
menggunakan atau memanfaatkan tanah tidak sesuai
dengan maksud dantujuan pemberian hak atas
tanahnya, serta melanggar ketentuan peraturan
perundang-undangan di bidangpertanahan. Oleh
karena itu, adanya ketentuan ini membuat
Pasal 22 Ayat (4) Undang-Undang Penanaman
9PUTUSAN Nomor 21-22/PUU-V/2007
151
Modal bertentangan dengan asas kepastian hukum
sebagaimana harus dipenuhi dalam suatu Negara
hukum. Undang - Undang Penanaman Modal
mengandung kerancuan dalam hal kalimat dapat
diberikan dan diperpanjang dimuka sekaligus.
7. Pendaftaran HGU
HGU, termasuk syarat-syarat pemberiannya,
demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak
tersebut,harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan
yang dimaksud dalam Pasal 19 Jo Pasal 32 UUPA.
Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah
diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik
Indonesia menurut Pendaftaran tersebut meliputi:
Pengukuran ketentuan- yang ketentuan diatur dengan
Peraturan Pemerintah perpetaan dan pembukuan tanah
pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak
tersebut, pemberian surat-surat tanda bukti hak,
mengenai peralihan serta hapusnya HGU, kecuali dalam
hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir yang
152
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. mengenai
peralihan serta hapusnya HGU, kecuali dalam hal hak
itu hapus karena jangka waktunya berakhir. Sedangkan
di PP No 40 1996 Pasal 7 menyatakan bahwa :
Pembaharuan hak adalah pemberian hak yang sama
kepada pemegang hak atas tanah yang telah dimilikinya
dengan HGU, jangka waktu hak tersebut atau
perpanjangannya habis. Ini berbeda dengan pengaturan
di Undang – Undang Penanaman modal; Hak atas tanah
dapat diperbarui setelah dilakukan evaluasi bahwa
tanahnya masih digunakan dan diusahakan dengan baik
sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak.
Bahwa untuk mempercepat pembangunan
ekonominasional dan mewujudkan kedaulatan politik
dan ekonomi Indonesia diperlukan peningkatan
penanaman modaluntuk mengolah potensi ekonomi
menjadi kekuatanekonomi riil dengan menggunakan
modal yang berasal, baik dari dalam negeri maupun dari
luar negeri. Status tanah yang diperoleh perusahaan
seringkali tidak sesuai dengan status tanah yang
153
diperlukan untuk bahwa di bidang pertanian
pemberian HGU adalah usaha untuk
mengurangiresiko ketidakpastian tersebut. Bahwa
waktu dulu kepemilikan lahan perkebunan dan
tambak udang oleh petani kecil sangat sulit
sekali tetapi dengan adanya pemilik HGU
perusahaan besar dengan model inti plasma tersebut
mereka menjadi ikut di dalam proses itu. Dari
pengalaman inti plasma ini sebenarnya tidak
perlu adanya istilah diskriminasi. Menjalankan
usahanya, yaitu Hak Guna Bangunan. Dalam hal
demikian maka diperlukan perubahan hak tersebut
menjadi HGU Menurut proses yang biasa, maka hak
semula (HGU) harus dilepaskan oleh pemegang haknya
sehingga bidang tanah tersebut menjadi tanah Negara
dan kemudian dimohon oleh perusahaan dengan Hak
Guna Bangunan. Untuk memenuhi permohonan itu
Badan Pertanahan Nasional mengeluarkan Keputusan
pemberian Hak Guna Bangunan atas nama perusahaan
pemohon yang kemudian mendaftarkan hak tersebut
154
pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya.
Permohonan HGU untuk keperluan suatu usaha
patungan yang pada saat ditetapkannya Keputusan
Presiden ini sudah diajukan atas nama peserta
Indonesia, tetapi belum mendapat keputusan, diajukan
kembali oleh Perusahaan Patungan dengan persetujuan
dari peserta Indonesia dengan ketentuan bahwa tata cara
yang sudah dilalui dan diselesaikan dalam rangka
pengajuan permohonan terdahulu tidak perlu diulang.
8. Luas Tanah HGU
Luas Hak Guna minimal 5 dan maksimum 25
hektar. Perbedaan di UUPA dipertegas lebih harus
memakai investasi modal yang layak. Untuk HGU
yang diberikan kepada orang perorangan maksimum
25 hektar, sedangkan untuk badan hukum luas
maksimum ditetapkan Menteri, dengan demikian
badan hukum dapat mempunyai HGU dapat
mempunyai HGU dengan luas lima hektar sampai
dengan luas yang nanti akan ditetapkan oleh
155
Pemerintah dengan pertimbangan Pejabat yang
berwenang. Mengapa HGU diberikan dalam areal
yang luas? Hal itu disebabkan karena beberapa
komoditas pertanian membutuhkan skala ekonomi
yang cukup besar agar dapat menghasilkan
keuntungan. Pasal 17 ayat (3) UUPA bahwa
pembatasan luas maksimum dan minimum tanah
merupakan hal yang penting karena pemilikan dan
penguasaan tanah yang melampaui batas tidak
diperkenankan dapat merugikan kepentingan umum.
Selain itu, pembatasan juga dapat memberi
pengaturan untuk mengatur hubungan antara orang
dengan tanah beserta wewenang yang timbul darinya.
Hal ini juga dilakukan guna mencegah penguasaan
atas kehidupan dan perkerjaan orang lain yang
melampaui batas. Penekanan lain dari aturan ini adalah
akan diberikannya jaminan perlindungan terhadap
kepentingan golongan ekonomi lemah dengan
melakukan usaha pencegahan monopoli swasta. Hal
ini dapat lebih memudahkan proses pencegahan atau
156
penyelesaian konflik pertanahan yang timbul di
kemudian hari.
9. Hak
Hak-hak atas tanah memberi wewenang untuk
mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian
pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada
diatasnya.ditentukan pula hak-hak atas air dan ruang
angkasa.Karena pada umumnya Hak guna usaha
meliputi tanah yang luas, di dalam tanah HGU
seringkali terdapat sumber air atau sumber daya alam
lainnya. Pemegang HGU berhak menggunakan sumber
daya alam ini sepanjang hal itu diperlukan untuk
keperluan usaha yang dijalankannya, dengan
mengingat ketentuan peraturan Perundang-undangan
yang berlaku dan kepentingan masyarakat sekitarnya.
Jhon Locke mengakui bahwa kecenderungan
manusia untuk hidup bersama dengan orang lain
dalam masyarakat merupakan salah satu prinsip dasar
hukum kodrat. Masyarakat merupakan hal yang
157
niscaya bagi kelangsungan hidup manusia. Ini tidak
berarti masyarakat hanya mempunyai arti pargmatis
demi kepentingan kelangsungan hidup setiap orang.
Karena hukum kodrat menuntut manusia untuk
mempertahankan hidupnya dan pada akhirnya hidup
sesamanya, atau paling kurang menuntut adanya
keselarasan antara hidup pribadi dan hidup orang lain.
Sebaliknya masyarakat merupakan bagian hakikat
manusia.dan Negara (sebagai organisasi Masyarakat )
menjamin kepastian hukum tiap – tiap individunya.
Dan semua orang mempunyai kedudukan sama
didepan hukum.
10. Kewajiban dan Hak pemegang HGU
Karena pada umumnya HGU meliputi tanah
yang luas, di dalam tanah HGU seringkali terdapat
sumber air atau sumber daya alam lainnya. Pemegang
HGU berhak menggunakan sumber daya alam ini
sepanjang hal itu diperlukan untuk keperluan usaha yang
dijalankannya, dengan mengingat ketentuan peraturan
158
perundang - undangan yang berlaku dan kepentingan
masyarakat sekitarnya. Mempunyai resiko besar, tetapi
resiko yang paling besar adalah menyangkut resiko
kepastian tentang penguasaan lahan. Kalau hal
ini tidak dijamin maka tidak akan ada orang
yang mau melakukan investasi di bidang
pertanian, bukan hanya pemodal besar tetapi juga
pemodal kecil. Oleh karena itu, HGU untuk bidang
pertanian perlu diberikan waktu yang cukup
panjang dan cukup luas. HGU di bidang
pertanian perlu diberikan dalam areal yang luas karena
beberapa komoditas pertanian membutuhkan skala
ekonomi yang cukup besar untuk dapat
menghasilkan keuntungan.
Persamaannya Hak pemegang HGU adalah dapat
mengusahakan tanahnya sesuai luas dan jangka waktu
yang telah diberikan. Pemegang HGU berhak menguasai
dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan HGU
untuk melaksanakan usaha dibidang pertanaian,
159
perkebunan, perikanan dan atau perkebunan. Pengusaha
dan pengunaan sumber air dan sumber daya alam
lainnya diatas tanah yang diberikan dengan HGU oleh
pemegang HGU yang dapat dilakukan untuk
mendukung usahanya dengan mengigat ketentuan
Perundang–undangan yang berlaku dengan kepentingan
masyarakat sekitarnya. Bahwa HGU khususnya dalam
pertanian diberikan yang cukup luas atau besar dan
jangka waktu yang panjang, pertanian pada umumnya
merupakan bisnis yang mempunyai resiko yang besar,
tetapi resiko yang paling berat adalah menyangkut
resiko kepastian tentang kepemilikan dan
penguasaan lahan. Kalau hal ini tidak dapat
diselesaikan ataupun dijamin, maka tidak akan ada
orang yang akan mau melakukan investasi di
bidang pertanian, bukan hanya yang besar atau
yang kecil juga tidak mau investasi karena tidak
ada kepastian mengenai kepemilikan dan penguasaan
lahan ini.
160
11. Pembebanan HGU
Sesuai dengan tujuannya yaitu akan memberikan
kepastian hukum maka pendaftaran itu diwajibkan bagi
para pemegang hak yang bersangkutan. Jika tidak
diwajibkan maka diadakannya pendaftaran tanah, yang
terang akan memerlukan banyak tenaga, alat dan biaya
itu, tidak akan ada artinya sama sekali. Jika dalam HGU
dalam jangka waktu tersebut tidak mengalihkan atau
melepaskan HGUnya, maka HGU tersebut akan menjadi
hapus dan tanahnya menjadi tanahnya menjadi tanah
yang langsung dikuasai oleh Negara. Akan menjadi
bermasalah jika HGU tersebut dibebani dengan hak
tanggungan. Jika HGU-nya menjadi hapus dan tanahnya
menjadi tanah Negara, sudah barang tentu hak
tanggungan akan menjadi hapus, karena tanah Negara
tidak dapat dibebani dengan hak tanggungan.
Pemerintahan Indonesia tidak adil jika akan
diperlakukan sama dalam perolehan tanah yang
menjadi miliknya secara kolektif untuk
diusahakan bagi kehidupan dirinya sendiri,
161
meskipun dengan tingkat penguasaan berbeda
dalam HGU, hak guna bangunan dan hak pakai,
yang semuanya merupakan hak kebendaan yang
mempunyai nilai yang dapat dipindahkan diluar
penguasaan negara karena boleh digunakan
sebagai hak tanggungan.
12. Peralihan HGU
Dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan
atau mengalihkan HGU kepada pihak lain yang
memenuhi syat sebagai pemegang HGU. berlainan
dengan hak pakai maka HGU dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain dan dapat dibebani dengan
hak tanggunan. Peraliahan HGU terjadi karena ada jual
beli, tukar menukar, hibah, pewarisan, dan lain
sebagainya. Peralihan HGU tersebut harus didaftarkan
pada kantor pertanahan. Peralihan HGU karena jual beli,
hibah,tukar menukar dilakukan dengan akta yang
dilakaukan oleh pejabat pembuat akta. Sedangkan jual
beli melalui pelelangan dibuktikan dengan adanya berita
162
acara. Menurut pendapat penulis : HGU pun tidak dapat
diberikan kepada orang-orang asing, sedang kepada
badan-badan hukum yang bermodal asing hanya
mungkin dengan pembatasan.
13. Hapusnya HGU
HGU hapus karena: jangka waktunya berakhir,
dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena
sesuatu syarat tidak dipenuhi, dilepaskan oleh pemegang
haknya sebelum jangka waktunya berakhir. Tanah
Negara yang diberikan dengan HGU harus bebas dari
kepentingan pihak lain. Oleh karena itu apabila tanah
Negara itu termasuk di dalam kawasan hutan, yang
berarti tanah itu harus dipergunakan untuk hutan sesuai
peraturan yang berlaku, maka tanah tersebut harus
terlebih dahulu dikeluarkan dari statusnya sebagai
kawasan hutan. untuk kepentingan umum, termasuk
kepentingan bangsa dan Negara serta kepentingan
bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut,
163
dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut
cara yang diatur dengan Undang-undang.