aula 07 - dir. civil

8/18/2019 AULA 07 - Dir. Civil

1/75

CURSO DE DIREITO CIVIL PARA TRIBUNAISPROFESSOR – LAURO ESCOBAR

Prof. Lauro Escobar www.pontodosconcursos.com.br 1

AULA 07

ESPÉCIES DE CONTRATOSItens específicos dos editais que serão abordados nesta aula:Espécies de Contrato.

Meus Amigos e AlunosGeralmente os examinadores de concursos de “Tribunais” mencionam

no edital a expressão “espécies de contratos”. Trata-se de uma expressãodúbia. Isto porque ele pode estar se referindo às espécies que demos na aulaanterior (unilateral/bilateral, comutativo/aleatório, paritário/adesão, etc.) ou às modalidades contratuais em si (compra e venda, locação, seguro, etc.).Quando esta última opção ocorre, o edital deveria especificar exatamente quais os contratos que serão exigidos na prova... todo edital deveria ser claroe transparente... nada pode ficar subentendido... Pensando nisso, e como

“cautela e caldo de galinha não faz mal a ninguém...” achei melhor elaboraresta aula falando sobre as principais modalidades de contratos , a saber:Compra e Venda, Locação, Empréstimo (Mútuo e Comodato), Depósito,Mandato, Seguro e Fiança . Com isso evitaremos qualquer “duplainterpretação” que possa ocorrer na expressão “espécies de contratos” e o

nosso curso, que é preventivo, ficará mais completo.Comecemos...

COMPRA E VENDA(arts. 481 a 532, CC)CONCEITO

Contrato de compra e venda é aquele pelo qual um dos contratantes seobriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro lhe pagar o preço emdinheiro (art. 481, CC). É importante deixar uma coisa bem clara: o contratode compra e venda não transfere o domínio (ou seja, a propriedade). Apropriedade é transferida pela tradição (em relação aos bens móveis) ou peloregistro do título aquisitivo no cartório de Registro de Imóveis (em relação aosbens imóveis). O contrato de compra e venda dá aos contratantes tãosomente um direito pessoal , gerando ao vendedor a obrigação detransferir o domínio . Caso o vendedor não entregue a coisa vendida, ocontrato será resolvido nos termos do inadimplemento das obrigações de dar(que vimos na aula anterior).

CARACTERÍSTICAS


2/75



• Bilateral ou sinalagmático cria obrigações para ambos oscontratantes, que serão ao mesmo tempo credores e devedores, uns dosoutros.

• Oneroso ambas as partes auferem vantagens patrimoniais de suasprestações.

• Comutativo objeto certo com equivalência das prestações econtraprestações. Admite-se, em algumas hipóteses, que seja Aleatório ,quando dependente de um evento incerto.

• Consensual o contrato de compra e venda é consensual, pois ele seaperfeiçoa com o simples consenso ou manifestação de vontade doscontraentes. Pode ter a forma solene em algumas situações (ex: escritura

pública para a compra de bens imóveis ).• Translativo do domínio embora a propriedade só seja transferida com

a tradição (para bens móveis) ou com o registro (para bens imóveis),

serve como título adquirendi , isto é, serve como fato gerador datransmissão da propriedade; cria a obrigação para a transferência dacoisa.

ELEMENTOSSão elementos dos contratos de compra e venda, além dos comuns a

todos os negócios jurídicos e os contratos: a) coisa; b) preço e c) consentimento. Vejamos .

A) Coisa ou Objeto ( res ) é o objeto da compra e venda. Segundo adoutrina deve ser corpórea (móveis ou imóveis). Isto porque os bensincorpóreos (direitos de invenção, de propriedade literária, científica ouartística) somente poderiam ser objeto de contrato de cessão de direitos.Características :• ser disponível (estar in commercium ), uma vez que sua inalienabilidade

impossibilitaria a sua transmissão ao comprador, como nas hipóteses de bem de família (registrado como tal), bem público, bem gravado comcláusula de inalienabilidade, etc.

• pode se referir a coisas futuras (art. 483, CC) como ocorre nos contratosaleatórios (ex: frutos de uma colheita esperada ), embora deva serindividualizada no momento de sua execução (coisa determinada oudeterminável).

B) PREÇO ( pretium ) é a quantia que o comprador é obrigado a pagarpela coisa; é o valor da compra e venda. A lei diz que deve ser pago emdinheiro (art. 481, CC). Todavia, nada impede que o valor expresso emdinheiro seja pago por coisas representativas de dinheiro (cheque, notapromissória, etc.). Se constituir numa coisa por outra, não haverá compra evenda, mas sim uma troca ou permuta. O preço deve ser certo e fixado decomum acordo pelas partes. É nulo o contrato em que o preço pode ser fixadoao livre arbítrio de uma das partes (art. 489, CC). Todavia, pode ser fixado:• no futuro, ao arbítrio de terceiro (art. 485, CC) que os contratantesdesignarem no contrato ou prometerem designar. Neste caso, se o terceiro


3/75



não aceitar a incumbência, o contrato será considerado sem efeito (nulo),salvo se as partes concordarem, no contrato, em designar outra pessoa;

• à taxa de mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar.Não sendo a venda à crédito (ou seja, a compra e venda foi

instantânea), o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber opreço (art. 491, CC).

C) CONSENTIMENTO é o acordo de vontade entre os contratantessobre a coisa, o preço e as demais condições do negócio.

EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDAA) Tradição obrigação do vendedor de entregar a coisa com todos

os seus acessórios , transferindo ao adquirente a propriedade. Geralmente atradição é efetiva ou real. Mas em certos casos pode ser simbólica, como aentrega de algo que represente a coisa (ex: as chaves do carro ).

B) Garantia o vendedor deve garantir a qualidade e o bomfuncionamento da coisa alienada (garantia quanto aos vícios redibitórios – art.441 a 446, CC; garantia contra os vícios do produto – art. 18 e 26, do CDC -Lei n° 8.078/90). O vendedor também deve assegurar ao comprador apropriedade da coisa (garantia contra a evicção – arts. 447 a 457, CC). Osvícios aparentes poderão ser reclamados dentro do prazo decadencial de 30(produtos não duráveis) ou 90 dias (produtos duráveis), contados da entregado produto. Se o vício for oculto o prazo computa-se no instante em que odefeito se evidenciar.

C) Riscos relacionam-se com a responsabilidade, caso a coisa oupreço não seja pago. Determina o art. 492, CC que até o momento da tradiçãoos riscos da coisa correm por conta do vendedor e os do preço por conta docomprador. Assim, temos como regras:

• risco da coisa se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, porcaso fortuito ou força maior, até o momento da entrega (antes datradição), o vendedor sofrerá as consequências, devendo restituir opreço, se já o havia recebido; se o fato se der após a tradição, semculpa do vendedor, este terá direito ao preço.

• risco do preço se o preço se perder ou se degradar antes da

tradição, o comprador sofrerá o risco; se isso ocorrer após opagamento, o vendedor arcará com o prejuízo.Exceções:

• Se a coisa, para ser entregue, necessitar de ser contada, pesada,medida ou assinalada, desde o momento em que tiver sido colocadaà disposição do comprador, por sua conta correm os riscos.

• Correm por conta do comprador os riscos das coisas que já tiveremsido colocadas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modoajustados, se o comprador estiver em mora para recebê-las.

D) Despesas aquilo que se gasta para a transferência do bem.Segundo o art. 490, CC, temos como regra (admite-se disposição contratualem contrário):


4/75



• despesas da tradição – correm por conta do devedor (ex: detransporte ou carreto, frete, corretagem, comissão, etc. ).

• despesas da escritura – correm por conta do comprador (além dosimpostos sobre transmissão da propriedade, registro, etc.).

E) Complemento de Área

um contrato de venda de terras pode serfeito de duas maneiras: ad mensuram e ad corpus . A venda ad mensuram oupor medida (art. 500, CC) é aquela em que se fixa área determinada eestipula o preço por medida de extensão. O comprador adquire umadeterminada metragem de terreno e o vendedor tem de entregar aquantidade vendida (há uma tolerância em favor do vendedor de até menosde 1/20 da área total enunciada). Se a medida for menor, o comprador terá odireito de exigir o complemento da área , e, não sendo possível, o dereclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço. Se aárea encontrada for maior do que a declarada no título, o vendedor temdireito, por escolha do comprador, de receber a complementação do preço oua devolução do excesso, desde que o vendedor possa provar que tinha motivosuficiente para ignorar a medida exata da área vendida. Tanto o vendedorquanto o comprador têm o prazo de um ano para ingressaram com as açõescorrespondentes (art. 501, CC). Considera-se ad corpus (art. 500, §3°, CC) acompra e venda de uma gleba determinada de terra, com limites econfrontações conhecidas por ambos os contratantes e colocados na descriçãono título. As partes não estão interessadas em medidas, mas no todo quecompõe a gleba. Neste caso não haverá complementação da área e nemdevolução do excesso.

F) Certidões Negativas de Impostos

a lei determina que em todaescritura de imóveis devam ser transcritas as certidões de se acharem elesquites com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, de quaisquer impostos aque possam estar sujeitos. Isto é, quando se compra um imóvel deve serapresentado, no momento do registro, uma certidão de que aquele imóvelestá quite de todo e qualquer imposto. Chamamos este documento deCertidão Negativa de Impostos. Por outro lado, existe a regra de que os ônusdos impostos sobre prédios se transmitem aos adquirentes, exceto seconstarem da escritura pública as certidões de recebimento, pelo fisco, dosimpostos devidos. Desta forma, o adquirente do imóvel pode ser exonerado deexibir certidão negativa de débito fiscal a que possa estar sujeito o bemadquirido, de responsabilidade por dívida anterior do imóvel por impostos.

PROIBIÇÃO DE VENDA• a lei civil proíbe que os ascendentes vendam aos descendentes quaisquer

bens, sem que haja o consentimento dos outros descendentes e docônjuge do alienante, salvo se casado sob o regime de separaçãoobrigatória de bens (art. 496 e seu parágrafo único, do CC), sob pena deanulação do ato. Isto porque essa venda poderia simular uma doação emprejuízo dos demais herdeiros. Pergunto: Um pai pode vender um imóvelpara um de seus filhos? – Pode, mas com o consentimento de todos osoutros filhos e também da esposa do pai (que é o alienante), sob pena deanulação posterior da venda.


5/75



• uma pessoa casada (exceto no regime de separação absoluta de bens) nãopoderá alienar ou gravar de ônus (ex: hipotecar) os bens imóveis do seudomínio sem a autorização do outro cônjuge (art. 1.647, CC). Trata-se daoutorga : a) uxória (a mulher autoriza a venda feita pelo marido); b)marital (o marido autoriza a venda realizada pela esposa).

• os consortes (marido e mulher) não poderão, em regra, fazer contratoentre si, com relação aos bens incluídos na comunhão (nulidade absoluta).Observem que se isto for realizado no regime da comunhão universalteremos uma venda fictícia, pois os bens do casal já são comuns e ninguémpode comprar o que já lhe pertence. No entanto se a compra e venda tempor objeto bem excluído da comunhão (ex: regime da separação total debens), o negócio pode ser realizado.

PROIBIÇÃO DA COMPRANão podem ser comprados, ainda que em hasta pública (art. 497, CC):

• pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bensconfiados à sua guarda ou administração. A lei receia que estas pessoas sefaçam prevalecer de sua posição especial para lograrem vantagem emdetrimento dos titulares dos bens que guardam ou administram.

• pelos servidores públicos, os bens da União, dos Estados e dos Municípios,que estiverem sob sua administração direta ou indireta, aplicando-se amesma disposição aos juízes, arbitradores, ou peritos que, de qualquermodo, possam influir no ato ou no preço da venda.

• pelos juízes, empregados da Fazenda, secretários de tribunais, escrivães e

outros oficiais da Justiça, os bens ou direitos, sobre os quais se litigam emtribunal, juízo, ou conselho, no lugar onde esses funcionários servirem ou aque se estender sua autoridade.

• pelos leiloeiros e seus prepostos quanto aos bens de cuja venda estejamencarregados e os corretores das Bolsas quanto aos bens a eles confiados.

• o proprietário de coisa alugada, para vendê-la deverá dar conhecimento dofato ao inquilino, que terá direito de preferência (veremos isso melhorainda na aula de hoje) para adquiri-la em igualdade de condições comterceiros.

• o condômino, enquanto pender o estado de indivisão, não poderá vender asua parte a estranho, se o outro condômino a quiser (art. 504, 1 a parte,CC). Trata-se do chamado direito de preferência do condômino sobrea venda de bem indivisível . O condômino a quem não se derconhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a partevendida a estranhos, no prazo de seis meses. Um condomínio pode serclassificado em: a) pro indiviso – quando o bem se encontra indiviso (nãofoi dividido) entre os vários proprietários, de modo que cada um apenaspossui parte ou fração ideal) ou b) pro diviso – quando apesar depossuírem em condomínio, cada condômino já tem a sua parte delimitada edeterminada. Nesta última hipótese, cada condômino pode vender sua

parte a terceiro sem oferecer aos outros condôminos. No caso docondomínio ser pro indiviso , e o bem for indivisível , cada condômino só


6/75



pode vender sua parte a estranhos se antes oferecer aos outroscondôminos (como dissemos, há o direito de preferência).

CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDAUm contrato de compra e venda, desde que os contraentes consintam,

pode vir acompanhado de cláusulas especiais, que não retiram sua essência,mas alteram um pouco sua “fisionomia”, inserindo uma obrigação acessória. Adoutrina costuma chamar estas cláusulas especiais de pactos adjetos àcompra e venda. São eles: a retrovenda; a venda a contento; a preempção;a venda com reserva de domínio e a venda sobre documentos. Vejamos.1) Retrovenda (arts. 505 a 508, CC)

Retrovenda (ou direito de retrato) é o direito que tem o vendedor dereadquirir o imóvel que vendeu, dentro de certo prazo, restituindo aocomprador o preço recebido, mais as despesas feitas pelo comprador,

inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com aautorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias (art. 505,CC).

A retrovenda é uma condição resolutiva . Ex: estou passando pornecessidades financeiras e não desejo perder um imóvel. Desta forma euvendo este imóvel para você. No entanto estabeleço uma cláusula queposteriormente você deverá revender o imóvel para mim pelo mesmo preçoque pagou (acrescidos dos dispêndios feitos como escritura, impostos, etc.).Na prática ela não é usada, por trazer certa insegurança nos negócios

jurídicos. Esta cláusula tem que ser expressa no contrato. A propriedaderesolúvel se extinguirá no instante em que o alienante exercer seu direito dereaver o bem.

As partes podem pactuar o prazo de retrovenda, mas o máximo é de 03(três) anos . Trata-se de prazo decadencial . Este prazo é improrrogável,ininterrupto e insuscetível de suspensão. No caso de não se estipular o prazo,este será considerado como sendo de três anos. Na hipótese de se estipularprazo maior, este será considerado não escrito e ficam valendo os três anos.Vencido o prazo e não exercido o direito, a venda se torna irretratável.2) Venda a contento e Venda sujeita a prova (arts. 509 a 512, CC)

Venda a contento consiste na hipótese de venda feita sob condiçãosuspensiva . A venda não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declarasatisfeito. Ex: A vende para B certa quantidade de vinho e a entrega. Noentanto a conclusão do negócio fica na dependência de B manifestar suaaceitação, após provar o produto. Enquanto o comprador não manifestar suavontade, suas obrigações são de mero comodatário. Até esse ato a coisapertence ao vendedor. Pode haver uma cláusula de manifestação de aceitaçãotácita. Ex: se você não se manifestar em 30 dias, estamos entendendo quevocê está satisfeito e não poderá mais reclamar.

Não havendo prazo estipulado para a manifestação do comprador, ovendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que ofaça em prazo improrrogável.


7/75



Ocorre a venda sujeita a prova quando o vendedor apresenta aocomprador amostras que indiquem a qualidade do produto a ser vendido.Neste caso, entende-se que o vendedor assegura ter a coisa vendida asqualidades por ele apresentadas. Ex: você prova um copo de vinho e o achaexcelente. Compra uma caixa deste produto. Mas as demais garrafas não sãotão boas quanto àquela que você provou. Na hipótese da coisa não apresentaras qualidades explicitadas pelo vendedor, ela poderá ser enjeitada, aplicando-se as regras do vício redibitório (art. 510, CC).3) Preempção, preferência ou prelação (arts. 513 a 520, CC)

O contrato de compra e venda pode conter a cláusula segundo a qual ocomprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa objeto do contrato (móvelou imóvel), se caso o comprador for vendê-la a terceiro ou dá-la empagamento, para que o comprador use de seu direito de prelação(preferência) na compra. O preço será "tanto por tanto", isto é, o valor que

seria pago pelo terceiro.Cuidado para não confundir o direito de preempção (preferência) com aretrovenda. Nesta última a pessoa é obrigada (num prazo de até três anos)revender a coisa para quem lhe vendeu inicialmente, sendo que o preço é omesmo que ela pagou (mais despesas de transferência). No direito depreempção, quando eu for revender a coisa (se um dia eu for revendê-la),devo oferecer primeiro ao primeiro vendedor. E o preço será o de mercado, ouseja, o mesmo valor que o terceiro interessado pagaria se ele fosse comprar acoisa. É muito parecido. Mas existem diferenças. E o examinador gosta deconfundir tais institutos.

O direito de preferência é intransmissível, isto é, não se pode ceder aterceiros e nem passar aos seus herdeiros, sendo personalíssimo (art. 520,CC). Prazo máximo para o exercício da preempção: a) se a coisa for móvel,não poderá exceder 180 dias; b) se for imóvel, não poderá exceder 02 anos.Obs.: não sendo fixado um prazo determinado, o direito de preempçãocaducará em 03 dias se for móvel, ou 60 dias se for imóvel.

Se o comprador alienar a coisa sem ter dado ciência ao vendedor dopreço e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responderá por perdas edanos . Se o adquirente também estiver de má-fé, responde solidariamente

(art. 518, CC).Como regra o direito de preferência decorre do contrato. Mas em

algumas situações é a lei que o prevê. Assim, têm direito de prelação (oupreferência) legal: • o dono de bem desapropriado (trata-se do direito de retrocessão ,

previsto no art. 519, CC); ou seja, se a coisa expropriada para fins denecessidade ou utilidade pública, ou interesse social, não tiver o destinopara que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviçospúblicos, caberá ao expropriando o direito de preferência, pelo preço atualda coisa.

• o condômino de bem indivisível – um condômino só pode vender sua partea estranhos, se oferecer primeiro a outro condômino, nas mesmas


8/75



condições. O condômino preterido poderá, depositando o preço, requererpara si a coisa vendida a estranhos, se o fizer no prazo (decadencial) de180 dias.

• o locatário em relação ao bem locado – o art. 27, da Lei n° 8.245/91 prevêque o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdadede condições com terceiros, nos casos de venda ou promessa de venda. Olocatário deverá exercer este direito no prazo (decadencial) de 30 dias. Seo locador não respeitar o direito de preferência, há duas opções para olocatário preterido: reclamar perdas e danos ou depositar o preço (edemais despesas do ato de transferência) e haver para si o imóvel locado.Nesta última hipótese deve requerer no prazo de 06 (seis) meses, a contardo registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locaçãoesteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto à matrículado imóvel.

4) Reserva de domínio (arts. 521 a 528, CC)Ocorre quando se estipula em contrato de compra e venda de coisa

móvel infungível (regra), que o vendedor reserve para si a propriedade dobem, até o momento em que se realize o pagamento integral do preço,quando então o negócio terá eficácia plena. O vendedor transfere aocomprador a posse da coisa, mas conserva a propriedade até o pagamento(art. 521, CC). Ex: Eu vendo um carro para você em dez prestações; transfiroa posse para você. Mas a propriedade continua sendo minha. Quando você mepagar o preço integralmente, somente aí eu irei transferir a propriedade paravocê em definitivo.

Trata-se de um contrato formal , que deve ser feito sempre por escrito .Para valer contra terceiros ( erga omnes ) deve ser registrado no Cartório deTítulos e Documentos. A doutrina predominante o considera como sendo umavenda sob condição suspensiva , em que o evento futuro e incerto é opagamento integral do preço; suspende-se a transmissão da propriedade atéque se tenha o implemento da condição, isto é, o pagamento integral do preçoajustado. Efetuado o pagamento, a transferência do domínio opera-seautomaticamente. Se o comprador não pagar as prestações no vencimento,poderá o vendedor:

• pleitear a rescisão do contrato, reintegração de posse da coisa, devolvendoas prestações pagas (deduzidas as despesas);

• mover ação pleiteando a cobrança das prestações vencidas e vincendas,pois o atraso de uma prestação acarreta no vencimento antecipado dasdemais. Observem os arts. 1.070 e 1.071 (especialmente o seu §3 o), doCódigo de Processo Civil.

Obs.: o comprador somente poderá dispor ou alienar esse bem se houver aexpressa autorização do vendedor.

5) Venda sobre documentos (arts. 529 a 532, CC)

Esta prática vem sendo usada em negócios de importação e exportação,ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado ( trustreceipt ). Substitui-se a tradição da coisa, pela entrega de seu título


9/75



representativo ou outros documentos exigidos no contrato. O pagamento,como regra, deverá ser efetuado na data e local da entrega dos documentos.

6) Pacto ComissórioÉ a cláusula por força da qual se opera a extinção (resolução) dos

direitos contratuais da parte contratante que não cumpre a sua prestação. Eraum dispositivo expresso no Código Civil anterior. O atual não cuida mais detal cláusula nos contratos em geral . Tal cláusula não é contrária à lei, nemà ordem pública e nem aos bons costumes, como também não está proibida asua utilização em nenhum dispositivo da lei. Portanto, entendo que o simplesfato de o novo Código não mais se referir, de modo expresso, à cláusula

“pacto comissório” não excluiu a possibilidade dela vir a ser adotada,principalmente nos negócios jurídicos bilaterais. Quando expressamenteprevisto no contrato de compra e venda, pelas partes intervenientes, elefunciona como condição resolutiva expressa.

LOCAÇÃO(arts. 565 a 578, 593 a 626, CC)

A locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneraçãopaga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo,o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciáveleconomicamente ou a execução de alguma obra determinada. Levando-se emconsideração este conceito, podemos estabelecer três espécies de locação:

a) Locação de Coisas (locatio rei ) – uso e gozo de bem infungível.b) Locação de Serviços ( locatio operarum ) – prestação de serviçoseconomicamente apreciável.

c) Locação de Obras ou empreitada (locatio operis faciendi ) – execuçãode obra ou trabalho.Observações

1) Pela disposição atual no Código Civil, a prestação de serviços e aempreitada não são mais espécies de locação , até porque o legislador ascolocou no Código após o contrato de empréstimo, fazendo questão de

separar esses contratos (prestação de serviços e empreitada) da locação decoisas.2) É conveniente também esclarecer que as expressões “locação” e

“arrendamento” são usadas como sinônimas. No entanto, na prática, secostuma usar o termo arrendamento para se designar o aluguel de imóveisrústicos (ou rurais) e locação para bens (móveis ou imóveis) urbanos. Trata-se apenas de uma questão de terminologia da doutrina, não estando expressana lei.

CARACTERÍSTICAS COMUNS

As três modalidades de contrato acima mencionadas apresentam asseguintes características comuns:


10/75



• Cessão temporária do uso e gozo da coisa, sem haver a transmissãoda propriedade.

• Termos usados para a Remuneração:a) na locação de coisas → aluguel

b) na prestação (locação) de serviços→

salárioc) na empreitada (locação de obras) → preço• Classificação de uma forma geral, trata-se de contrato: bilateral

(obrigações recíprocas), oneroso (visa determinada vantagem),comutativo (mútuas vantagens conhecidas e equivalentes) econsensual (sem forma especial, exceto hipóteses especiais).

LOCAÇÃO DE COISASCONCEITO

É o contrato pelo qual uma das partes ( locador, senhorio ) se obriga aceder à outra ( locatário, inquilino ), por tempo determinado, ou não, o uso egozo de coisa não-fungível (ou infungível – que não pode ser substituído poroutro igual), mediante certa remuneração (art. 565, CC). Portanto é oneroso.Se houver mais de um locador ou locatário, entende-se que são solidários ,se o contrato não estipulou o contrário.

Caso se referisse a bem fungível , teríamos o mútuo (que veremosmais adiante) e não a locação. No entanto, em certas hipóteses, os bensfungíveis podem ser alugados. Isto quando o seu uso e gozo for concedido ad

pompam vel ostentationem . Ex: ceder ao locatário garrafas de vinho, oucestas de frutas, para que sirvam apenas de ornamentação em uma festa,sendo que estes bens serão devolvidos depois da festa . Por outro lado, se acoisa fosse infungível, porém gratuita , teríamos não uma locação, mas sim ocomodato (que também será analisado mais adiante).PARTES

Locador (senhorio ou arrendador) É quem oferece a coisa em locação,transmitindo a posse direta ao locatário, reservando para si a posse indireta.Em regra o locador é o proprietário da coisa. No entanto isso nem sempreocorre, pois em algumas situações o locador pode não ser o titular do

domínio. Ex.: no usufruto o nu proprietário possui o título de propriedade e ousufrutuário tem o direito de usar a coisa alheia (morar) ou retirar os frutospor ela produzidos, sem alterar-lhe a substância (alugar); portanto, ousufrutuário, embora não seja proprietário, pode ser locador. O mesmo ocorrena sublocação, desde que expressamente permitida em contrato, e com oinventariante, que pode alugar os bens do espólio.

Locatário (inquilino ou arrendatário) é o que recebe a coisa emlocação e que por sua vez, deve pagar o aluguel.ELEMENTOS

Sendo a locação um contrato, e, portanto, um negócio jurídico, serásempre um ato jurídico bilateral. Portanto, seus elementos serão os mesmos


11/75



previstos para um negócio jurídico em geral, acrescentando-se: a coisa ( res ),o preço ( pretium ) e o consenso (consensus ):• Coisa como vimos, o bem a ser locado pode ser móvel ou imóvel,

corpóreo ou incorpóreo, divisível ou indivisível. Por outro lado ele deve serinfungível, inconsumível e suscetível de gozo. Além disso, deve ser semprelícito e possível. É conveniente ressaltar que mesmo um bem inalienável(ex: bem gravado com cláusula de inalienabilidade, bem de família ) podeser locado.

• Preço remuneração, aluguel ou renda é a importância que olocatário paga periodicamente pelo uso da coisa. O valor do aluguel podeser estipulado livremente pelas partes, sendo proibida a imposiçãounilateral. Ele deve ser certo , podendo ser em dinheiro ou qualquer outrobem. Deve também ser sério ; se for irrisório será um empréstimo da coisade forma dissimulada. Como vimos na aula sobre Obrigações, é proibidaqualquer forma de vinculação ao salário mínimo, moedasestrangeiras e metais preciosos (art. 318, CC). Os reajustes devemseguir o disposto em lei específica. Se o locatário não pagar o preço, suacobrança poderá ser feita judicialmente, havendo motivo para rescisãocontratual .

• Consentimento válido é o acordo de vontades. Os incapazes sópoderão alugar se forem representados (para os absolutamente incapazes)ou assistidos (para os relativamente incapazes) por seus representanteslegais (pais, tutores ou curadores).

FORMA E PRAZO

A forma do contrato de locação pode ser qualquer uma, inclusive averbal, posto que é um contrato consensual .

O prazo é sempre temporário. Poderá até ser vitalício, mas nuncaperpétuo. O prazo pode ser determinado ou indeterminado, dependendo doque se pactuar no contrato. Se não for estipulado um prazo exato, ele seráindeterminado. Na locação predial urbana, se for igual ou superior a dezanos , dependerá de autorização conjugal (outorga marital ou uxória), nahipótese de apenas um dos consortes ser o locador.

Se o contrato de locação for pactuado com prazo fixo o locador não

poderá reaver a coisa alugada antes do seu vencimento (salvo se rescindir ocontrato e indenizar o locatário pelas perdas e danos resultantes desta quebrade contrato; neste caso o locatário terá direito de retenção do bem até opagamento da indenização). Por outro lado o locatário poderá devolver a coisapagando a multa prevista no contrato de forma proporcional ao tempo queresta para o fim da locação (art. 571, CC). Se este valor for excessivo, o Juizpode reduzir este valor para “bases razoáveis” (art. 572, CC). Tal dispositivoestá em sintonia com o art. 413, CC que permite ao Juiz “reduzirequitativamente” o valor da cláusula penal, quando a obrigação principal tiversido cumprida em parte ou se o seu montante for manifestamente excessivo,

tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Nota-se, mais umavez, a presença da “função social do contrato” (art. 421, CC).ESPÉCIES. De uma forma geral a locação pode ser de:


12/75



1) Coisa a) Móvel – rege-se pelo Código Civil (ex: locação de um carro). b) Imóvel – rege-se pelo Código Civil (ex: locação de um terreno, deuma garagem autônoma, etc.).

2) Prédios Urbanos – neste caso aplica-se a Lei nº 8.245/91 a) Residenciais urbanosb) Não residenciais:

- comerciais ou industriais urbanos e rústicos (art. 51).- hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de

saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público (art.53).

- lojistas e empreendedores de shopping center (art. 54).-

não comerciais urbanos (ex: prédio para rede de associação). 3) Prédios Rústicos (destinados à atividade rural) neste caso aplica-se oDec. 59.566/66 e o Estatuto da Terra.

LOCAÇÃO NO CÓDIGO CIVIL

As regras do Código Civil aplicam-se à locação de objetos (móveis eimóveis), que não se enquadram como prédios urbanos com fins residenciais ecomerciais (pois nestes casos aplica-se a Lei 8.245/91). Assim continuamsendo regulados pelo Código Civil:

1) Locações:• de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios.• de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamentos de

veículos.• de espaços destinados à publicidade.• de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados

2) Arrendamento Mercantil.

LOCAÇÃO DE COISAS MÓVEIS E IMÓVEISa) Pode ela ser por tempo determinado ou indeterminado. Se por prazo

determinado, ela cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado,independente de notificação ou aviso (art. 573, CC).

b) Findo o prazo da locação, se o locatário continuar na posse da coisaalugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada sem prazodeterminado (art. 574, CC).

c) A qualquer tempo, vencido o prazo do contrato, pode o locadornotificar o locatário para restituir a coisa.

d) Alienada a coisa, o novo proprietário não é obrigado a respeitar ocontrato, a não ser que o contrato esteja na sua vigência, por prazo


13/75



determinado, e contenha cláusula de sua vigência no caso de alienação, econstar de Registro de Imóveis (art. 576, CC).

e) Morrendo o locador ou locatário transfere-se a locação a seusherdeiros (art. 577, CC), por esse motivo a doutrina afirma que o contrato delocação não é personalíssimo.

f) Na dúvida quanto à interpretação do contrato, deve ser entendida aque mais favorecer o locatário.Direitos do locador

• Receber pagamento do aluguel.• Exigir algumas garantias do locatário, como a fiança (veremos isso mais

adiante de forma minuciosa).• Mover ação de despejo nos casos em que a lei permitir.• Autorizar (ou não) a sublocação ou a cessão de locação.• Pedir revisão judicial do aluguel.

Obrigações do locador• Entregar ao locatário a coisa alugada, com seus acessórios, em estado

de servir ao uso a que se destina.• Manter a coisa alugada neste estado pelo tempo do contrato, salvo

cláusula expressa.• Garantir ao locatário o uso pacífico da coisa, durante o prazo do

contrato.• Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros (tanto o

locador como o locatário possuem legitimidade para ingressar com asações possessórias).

• Indenizar benfeitorias úteis e necessárias feitas pelo locatário de boa-fé.Direitos do locatário

• Exigir a entrega da coisa e recibo de aluguel.• Reter o bem no caso de benfeitorias necessárias ou úteis feitas com o

consentimento por escrito do locador enquanto não receba indenizaçãorelativa a elas.

• Preferência na aquisição no caso de alienação do imóvel locado.• Purgar a mora. Trata-se do ato que repara ou corrige a falta cometida.

No caso é o pagamento da dívida, ou seja, os eventuais aluguéisvencidos, para evitar a rescisão do contrato.

Obrigações do locatário• Servir-se da coisa alugada apenas para os usos convencionados ou

presumidos conforme a natureza dela.• Tratar a coisa alugada como se fosse sua.• Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e na falta de ajuste,

segundo os costumes do lugar.• Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as

deteriorações naturais do uso.


14/75



LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANOLei n° 8.245/91 com as alterações da Lei n° 12.112/09

Estas leis regulam a locação de imóveis urbanos residenciais

e não residenciais . O Código Civil, apesar de ser uma lei posterior, nãoafastou a aplicação da Lei 8.245/91 para as locações de imóveis urbanos. É oque dispõe o art. 2.036, CC, que dispõe: “a locação de prédio urbano, queesteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida”. O art. 1 o da Lei deLocações afirma que ela não terá incidência: a) na locação de:

• imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, desuas autarquias e fundações públicas; o fundamento para esta nãoincidência é o interesse público, que não permite que tais locações sesujeitem ao regime privado;

• vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamentos deveículos, desde que não haja vinculação com o imóvel locado;

• espaços destinados à publicidade (neste caso aplicam-se as regras dopoder de polícia concedidas às autoridades municipais, na regulação dointeresse local);

• apart-hotéis, hotéis-residências ou equiparados ( flats ); entende-se queesta hipótese se refere mais a um contrato de hospedagem do que delocação, pois o pagamento é feito na forma de diárias e não de aluguele não há ação de despejo.

b) no arrendamento mercantil ( leasing ); o fundamento de sua exclusão resideno fato de que o pagamento que se faz nestes casos não é de aluguel, pois elepode servir de pagamento parcial do bem arrendado, sendo regulado por leiprópria;c) em imóveis rurais, entendidos conforme a sua destinação e não de acordocom sua localidade.

Classificaçãoa) Locação residencial

• prazo certo igual ou superior a 30 meses.• com prazo indeterminado ou inferior a 30 meses.

b) Locação não residencial• Locação comercial com direito à renovatória.• Outras locações livres.

C) Locação especial ou por temporada

Características gerais• A locação pode ser fixada por qualquer prazo. Sendo igual ou superior adez anos, é necessária a outorga ou vênia conjugal (art. 3°, LI).


15/75



• Havendo prazo determinado , o locador não pode reaver o imóvel. Jáo locatário pode devolvê-lo, desde que pague a multa, caso pactuada,proporcional ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, aque for judicialmente estipulada (art. 4 o, 2 a parte, LI, com redação dadapela Lei 12.112/09). Entende-se que o caráter da multa écompensatório. Embora a lei use a expressão “multa”, trata-se, naverdade, de uma prefixação de indenização por perdas e danos,estimada de acordo com a natureza e o vulto do contrato. Por talmotivo, não se pode cumular essa multa com eventuais perdas e danos,nos termos do artigo 413 do Código Civil. Eventual indenizaçãosuplementar somente será devida se o contrato permitir e houverprovas de efetivo prejuízo. Não havendo prazo determinado olocatário poderá rescindir a locação, mediante aviso por escrito aolocador, com antecedência mínima de 30 dias.

• O locatário pode ser exonerado da multa pela resilição antecipada dalocação no caso de transferência do seu local de trabalho, determinadapelo empregador (art. 4 o, parágrafo único, LI). Para ter este direito devenotificar o locador por escrito, com antecedência mínima de 30 dias, sobpena de incorrer na multa. Este benefício não se aplica quando o pedidode transferência é de iniciativa do próprio locatário. É admissível quandoa mudança do local de trabalho se dá de um bairro para outro nosgrandes centros urbanos, dada a dificuldade de locomoção doempregado.

• É livre a convenção do preço do aluguel, podendo as partes fixar novovalor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste(art. 18, LI). No entanto é vedada a sua estipulação em moedaestrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo(art. 17 e 85, LI).

• O aluguel não pode ser cobrado adiantado, salvo se a locação for portemporada (art. 49, LI) e nos casos em que o contrato foi celebrado semgarantia alguma.

• Após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, nãohavendo composição, caberá o ajuizamento de ação revisional dealuguel (arts. 19 e 68 a 70, LI), a fim de adequá-lo ao preço demercado.

• A alienação do imóvel durante a locação rompe o contrato (denúnciavazia ou imotivada), devendo ser exercida no prazo de 90 dias. Oadquirente do bem, por ser estranho ao pacto locatício, ingressa naposição de locador somente se o desejar. Ocorre exceção a esta regra sea locação for por tempo determinado e o respectivo contrato contivercláusula de vigência em caso de alienação e constar do Registro deImóveis (art. 8 o, LI).

• A ação do locador para reaver o imóvel é sempre o despejo , que pode

ser cumulada com a cobrança dos alugueis vencidos e acessórios. Apetição inicial deve ser instruída com o cálculo, discriminando,pormenorizadamente o valor do débito e todos os acréscimos,


16/75



permitindo ao devedor impugnar algum que repute indevido. O locatáriodeve ser citado para responder ao pedido de rescisão contratual. Sehouver pedido de cobrança cita-se o locatário e o eventual fiador. Nestahipótese, com a petição inicial deve ser apresentado cálculo discriminadodo valor do débito (arts. 62, I, LI).

• O locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, noprazo de 15 dias, contado da citação da ação de despejo eindependentemente de cálculo, depósito judicial que contemple atotalidade dos valores devidos atualizados (art. 62, II, LI, com a redaçãodada pela Lei 12.112/09), abrangendo: aluguéis e acessórios da locaçãoque vencerem até a sua efetivação, multas ou penalidades contratuais(quando exigíveis), juros de mora, custas e honorários do advogado dolocador. Trata-se da purgação (ou emenda) da mora. Esta não seráadmitida se o locatário já utilizou tal faculdade nos 24 mesesimediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafoúnico, LI, com redação dada pela Lei 12.112/09). Efetuada a purga damora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando adiferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário oudiretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, arequerimento do locador. Não sendo integralmente complementado odepósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo olocador levantar a quantia depositada.

• Se a ação de despejo for julgada procedente, o juiz determinará aexpedição de mandado de despejo, com prazo de 30 dias para adesocupação voluntária (art. 63, LI, com redação dada pela Lei12.112/09).

• Se o bem locado for apartamento, o locatário poderá votar nasassembleias que não envolvam despesas extraordinárias de condomínio,caso o locador a ela não compareça (art. 24, §4 o, Lei 4.591/64).

GarantiasO locador pode exigir uma das seguintes modalidades de garantia (art.

37, LI):

a) Caução – O termo vem do latim cautio , que, de modo geral, significaa cautela que se tem ou que se toma como garantia ou segurança documprimento da obrigação. Pode se referir a bens (caução real) móveis ouimóveis. Ex.: se o locatário for proprietário de um imóvel em outro Estado,pode caucioná-lo por meio de uma averbação no Registro de Imóveis,deixando-o como garantia da locação. No entanto, na prática esta garantiaé em dinheiro , não podendo exceder a três meses de aluguel, efetuadamediante depósito em caderneta de poupança (art. 38, LI), em nomedo locador e do locatário (conta conjunta), pelo prazo de duração dalocação. As correções monetárias e os juros revertem em favor do inquilinoquando levantados no término da locação.

b) Garantia fidejussória – Trata-se da fiança , que poderá ser pessoal ou bancária. É a preferida pelo locador, pois possibilita avaliar a


17/75



capacidade econômica do fiador para garantir eventual inadimplemento dolocatário. ( Vejam o tópico “Fiança” mais adiante )

c) Seguro de fiança locatícia – É o pagamento de uma taxacorrespondente a um prêmio anual ou mensal ao locador. Garante-se,mediante prêmio, o pagamento de indenização dos prejuízos sofridos comoo inadimplemento do locatário. É comum nas locações comerciais.

d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37,IV, LI, acrescido pela Lei 11.196/05) – O locatário (devedor) cede, até quese dê a liquidação total da dívida ao locador (credor), os seus direitoscreditórios, representados em quotas emitidas por entidade financeira,originárias de operações nos segmentos financeiro, comercial, industrial,arrendamento mercantil, prestação de serviços, sistema de distribuição devalores mobiliários destinados à aplicação em empreendimentosimobiliários (construção de imóveis, aquisição de imóveis prontos ou

investimentos em projetos, visando viabilizar o acesso à habitação eserviços, inclusive em áreas rurais para posterior alienação, locação ouarrendamento).

ObservaçõesO locador não pode exigir, sob pena de nulidade da cláusula

contratual, mais de uma das modalidades de garantia no mesmo contrato delocação (art. 37, parágrafo único, LI).

O aluguel somente pode ser cobrado adiantado (até o sexto dia útildo mês vincendo) se o contrato não estiver garantido por nenhuma dasmodalidades citadas (art. 42, LI). Se o locador impôs que o locatárioapresentasse um fiador, não pode exigir que o aluguel seja pago de formaadiantada.Fiança

Prevista nos artigos 818 e seguintes do Código Civil, fiança (oucaução fidejussória), é a promessa feita por uma ou mais pessoas (fiadores),de garantir ou satisfazer a obrigação de um devedor principal (no caso olocatário), se este não a cumprir, assegurando ao credor (locador) o seuefetivo cumprimento. Pode ser fiador qualquer pessoa maior que esteja na

livre administração de seus bens. Na locação exige-se que tenha pelo menosum bem imóvel, devidamente quitado. Como o patrimônio do fiador seráexposto à execução do credor caso o locatário não pague os aluguéis, se ofiador for casado é necessária a outorga conjugal. Assim, salvo no regime deseparação absoluta de bens, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização dooutro prestar fiança (art. 1.647, CC). A falta de autorização, não suprida pelo

juiz, quando necessária, tornará anulável o ato praticado, podendo o outrocônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada asociedade conjugal (art. 1.649, CC). Assim, havendo a arguição daanulabilidade da fiança dada sem o devido consentimento do outro cônjuge,essa garantia fidejussória será anulada não apenas quanto à metade docônjuge que não deu o seu consentimento, e sim por inteiro. É neste sentido o


18/75



teor da súmula 332 do STJ : "A fiança prestada sem autorização de um doscônjuges implica a ineficácia total da garantia".

A fiança (assim como as demais garantias da locação) se estende atéa efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazoindeterminado, salvo disposição contratual em contrário (art. 39, LI, comredação dada pela Lei 12.112/09). No entanto, o fiador pode se eximir daobrigação, notificando o locador da sua intenção de desoneração . Mesmoassim, ainda ficará obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 diasapós a notificação. Neste caso o locador pode notificar o locatário paraapresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena dedesfazimento da locação (art. 40, inciso X e parágrafo único, LI, com aredação dada pela Lei 12.112/09).

LOCAÇÃO RESIDENCIAL – Hipóteses:• Contratos fixados por 30 meses ou mais (art. 46, LI) Nas locações

ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses , aresolução (extinção) do contrato ocorrerá quando terminar o prazoestipulado, independentemente de notificação ou aviso. Findo o prazoajustado, se o locatário não desocupar o imóvel, o locador tem 30 diaspara notificar o locatário e a partir do prazo concedido na notificação deveingressar com ação de despejo , sob pena de perder a eficácia. Decorridoo prazo, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado sem oposiçãodo locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazoindeterminado , mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá pedir o imóvel para si (o que échamado de “denunciar o contrato”) a qualquer tempo ( denúncia vazia ),apenas concedendo o prazo de 30 dias para desocupação. Se houver açãode despejo e o locatário concordar em sair do imóvel, terá seis meses paraa desocupação.

• Contratos fixados até 30 meses (art. 47, LI) Quando ajustadoverbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo,a locação prorroga-se automaticamente, por tempo indeterminado. Nestecaso o imóvel somente pode ser retomado (denúncia cheia oumotivada) nas seguintes hipóteses: a) por mútuo acordo; b) emdecorrência da prática de infração legal ou contratual (arts. 22 e 23, LI);c) por falta de pagamento do aluguel e demais encargos; d) para arealização de obras urgentes determinadas pelo poder público, que nãopossam ser normalmente executadas com a permanência do locatário noimóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; e) em decorrência deextinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatáriofor relacionada com o seu emprego (ex.: zelador do prédio); f) se forpedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro (neste caso aretomada pode ser para fim residencial ou não), ou para uso residencial deascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge oucompanheiro, de imóvel residencial próprio (neste caso a retomadasomente pode ser feita para uso residencial destas pessoas); g) se forpedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização deobras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em,


19/75



no mínimo, 20%, se o imóvel for destinado a exploração de hotel oupensão, em 50%; h) se a vigência ininterrupta da locação ultrapassarcinco anos, ou seja, se for pactuada locação verbal ou se por escrito seuperíodo for inferior a 30 meses, somente após cinco anos de vigência docontrato o locador pode despejar o inquilino de forma imotivada.

• Locação por temporada (arts. 48 a 50, LI) É a locação ajustada poraté 90 dias para certos fins, como lazer, tratamento de saúde ourealização de obras. O aluguel e os encargos podem ser cobradosantecipadamente e de uma só vez.Observação

O contrato de locação somente é rescindido com a efetiva entregadas chaves do imóvel ao locador, ou sua imissão na posse por ato judicial,sendo irrelevante a simples desocupação do imóvel. Este ato, por si só,não exonera o locatário da responsabilidade pelo pagamento dos aluguéise demais encargos contratuais.

DIREITO DE PREFERÊNCIA – arts. 27 a 34, da Lei n° 8.245/91No caso de alienação do imóvel, o locatário tem preferência para

adquirir o bem locado, em igualdade de condições com terceiros (e emespecial no preço ), devendo o locador dar-lhe conhecimento do negóciomediante : notificação judicial, ou notificação extrajudicial, ou qualquer outromeio de ciência inequívoca.

O locatário deve se manifestar no prazo de 30 dias , sob pena decaducar o direito. Ocorrendo a aceitação da proposta e posterior desistênciapor parte do locador, este deve responder pelos prejuízos causados (danosemergentes e lucros cessantes).

O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar doalienante as perdas e danos. Poderá alternativamente, depositar o preço edemais despesas do ato de transferência e haver para si o imóvel locado. Masisso se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato nocartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelomenos 30 dias antes da alienação, junto à matrícula do imóvel.Benfeitorias – arts. 35 e 36

As benfeitorias necessárias (são as têm por finalidade conservar ouevitar que o bem se deteriore) introduzidas pelo locatário, ainda que nãoautorizadas pelo locador, bem como as úteis (são as que aumentam oufacilitam o uso da coisa), desde que autorizadas , são indenizáveis e aindapermitem o direito de retenção.

Já as benfeitorias voluptuárias (destinadas ao embelezamento ou aorecreio) não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda alocação, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância doimóvel.

Tais disposições podem ser deliberadas de modo diverso no própriocontrato de locação.


20/75



Transferência do contrato de locaçãoÉ perfeitamente admissível que um contrato de locação seja transferido

para terceiros nas seguintes hipóteses:• Ato inter vivos – Cessão locacional, Sublocação ou Empréstimo.• Morte de um dos contratantes - Locador ou Locatário.

Cessão locacionalA cessão locacional consiste na transferência a outrem, mediante

alienação, da posição contratual do locatário. O locatário desliga-se docontrato primitivo, desaparecendo a sua responsabilidade. O cessionário seentenderá com o locador. A cessão, por importar em transferência de direitopessoal, rege-se pelas disposições do Código Civil atinentes à cessão decrédito (arts. 286/298, CC).Sublocação – arts. 14 a 16

A Sublocação consiste na concessão do gozo (parcial ou total) da coisalocada, por parte de um locatário e uma terceira pessoa, que se tornalocatária do locatário, tendo os mesmos direitos e deveres. O locatárioprimitivo não se exonera da locação original.

Rescindida ou finda a locação resolvem-se (extinguem-se) assublocações, salvo o direito de indenização que possa competir ao sublocatáriocontra o sublocador.Empréstimo

Se o locatário empresta de forma gratuita o imóvel locado a umaterceira pessoa, mesmo que por breve tempo, ele (o locatário) continuaresponsável perante o locador.

Observação – Na cessão locacional, na sublocação e noempréstimo deve haver consentimento prévio, por escrito, dolocador.

Morte – arts. 10 e 11Na locação de prédio urbano, falecendo o locador , os herdeiros

receberão os direitos inerentes à locação. Em outras palavras, não seextingue a locação , uma vez que seus direitos e obrigações passarão aossucessores. Em caso de óbito do locatário , têm direito à continuidade dalocação (sub-rogação) o:

• Cônjuge sobrevivente e sucessivamente os herdeiros necessários epessoas que viviam na dependência econômica do locatário, desde queresidentes no imóvel para fins residenciais (inclui o/a companheiro/a).

• Espólio do locatário falecido e a seguir o seu sucessor, no caso delocação não residencial.

Locação de imóvel residencial ao empregado e direito de retomadaA locação para locatário empregado é aquela em que a figura do locadorse confunde com a figura do patrão e destina-se a uso residencial de


21/75



empregado e de sua família, em razão do emprego . Esse tipo de locaçãoexige contrato que contenha cláusula registrando que a locação somentevigerá enquanto o locatário trabalhar para o locador. Exige ainda que hajavalor efetivamente pago ou descontado, a título de aluguel. O desconto podeser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente comoem qualquer outra situação. O que importa é que a locação tenha relação como emprego, e as condições da locação sejam formalmente estabelecidas(locação vinculada ). Nesta hipótese o art. 47, II permite da denúnciaimotivada do contrato de locação. Esta norma procurou envolver zeladores,vigias, porteiros, etc. Assim, desfeito o vínculo trabalhista, abre-se ensejo aodespejo. O art. 59, §1º, II, abre-se a possibilidade de despejo liminar nestescasos, evitando-se que o empregador tenha que tolerar ex-empregado nolocal até a sentença.

No entanto, se o empregador fornece moradia ao empregado semcobrar qualquer contraprestação (aluguel), não se cogita do uso da faculdadede retomada prevista na Lei do Inquilinato. Neste caso não está caracterizadaa locação, mas sim um comodato. Portanto, a retomada não se processarápela via de ação de despejo, mas pela via da ação de reintegração de posse.

EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO DAS COISASA locação das coisas , de uma forma geral, cessará se houver:

• Distrato ou resilição bilateral (mútuo acordo).• Retomada do bem locado.• Implemento de condição resolutiva.• Perda ou destruição da coisa.• Vencimento do prazo sem prorrogação ou renovação.• Desapropriação.• Morte do locatário sem sucessores.• Resilição unilateral por inexecução contratual ou infração à lei. A resilição

por parte do locador também é denominada de denúncia , que se consumacom a sentença de despejo.

• Extinção do usufruto, tratando-se de contrato ajustado pelo usufrutuário(salvo se com ele anuiu, por escrito, o nu proprietário).

Locação não residencialNesta área existem quatro hipóteses:

• Locação comercial ou empresarial contrato por qualquer prazo, comprorrogação por tempo indeterminado, se no seu término ficarem silentesas partes por mais de 30 dias. Ocorrida a prorrogação, caberá denúnciaimotivada (denúncia vazia), a qualquer tempo, com 30 dias para adesocupação.O locatário comerciante ou industrial pode obter judicialmente a renovaçãodo aluguel, e continuar no imóvel desde que haja contrato escrito comprazo determinado, vigente, por mais de 05 (cinco) anos ininterruptos,estando o locatário exercendo o mesmo ramo de atividade há pelo menos


22/75



03 (três) anos ininterruptos, sendo proposta a ação renovatória dealuguel de 01 ano até 06 meses antes do fim do prazo contratual.As sociedades civis com fins lucrativos têm também direito à açãorenovatória.A atual Lei sobre Locações revogou expressamente a antiga Lei de Luvas(Decreto nº 24.150, de 1934), incorporando no seu texto a matériarevogada.

• Locação não residencial civil abrange locatários com atividades civis,suas sedes, escritórios, estúdios e consultórios. Rege-se pelos princípios dalocação comercial (denúncia vazia). No entanto, nesta hipótese, o locatárionão tem direito à ação renovatória.

• Locação não residencial especial abrange escolas, hospitais e asilos.Rege-se por sistemática própria, que exclui a denúncia vazia e prevê prazode desocupação de 06 meses até 01 ano.

• Locação de benefício ou vantagem profissional indireta ocorrequando o locatário é pessoa jurídica e o imóvel é destinado ao uso de seusdirigentes ou empregados. Segue, como regra, a locação comercial:denúncia vazia.

EMPRÉSTIMO(arts. 579 a 592, CC)Empréstimo é o contrato pelo qual alguém entrega uma coisa para

outrem, gratuitamente, obrigando-se este a devolver a mesma coisa ou adevolver outra da mesma espécie e quantidade. O contrato de empréstimo

poderá se materializar em um comodato ou em um mútuo .Ambos, em regra, são contratos: benéficos (gratuitos), temporários

(com prazo determinado ou determinável), unilaterais (havendo obrigaçãoapenas para uma das partes) e reais (exigem a entregado bem para que sereputem perfeitos). Portanto, são suas espécies:

a) Comodato empréstimo de uso em que o bem emprestado deveráser restituído , não podendo ser fungível ou consumível. Também échamado de empréstimo civil de uso. Ex: empresto a você minha casana praia .

b) Mútuo empréstimo de consumo em que o bem usado sendofungível ou consumível não poderá ser devolvido e a restituição seráno seu equivalente, por outra coisa do mesmo gênero, qualidade equantidade. Também é chamado de empréstimo civil de consumo. Ex: empréstimo de 1 kg de feijão, carioquinha, tipo 01; empréstimo dedinheiro, etc.Observação – No mútuo opera-se a transferência do domínio da

coisa a quem a emprestou, que poderá até mesmo aliená-la. Já nocomodato haverá apenas o direito de usar a coisa, restituindo-aposteriormente.

A) COMODATO(arts. 579 a 585, CC)


23/75



Comodato é o contrato unilateral, a título gratuito, pelo qual alguémentrega a outra pessoa coisa infungível, para ser usada temporariamente edepois restituída.CARACTERÍSTICAS

• Contrato Unilateral é contrato, pois decorre de acordo devontades; no entanto é unilateral, pois apenas o comodante assumeobrigação: a de entregar a coisa para uso do comodatário.

• Gratuito não exige contraprestação do comodatário. Se oempréstimo for de um apartamento, pode-se convencionar que ocomodatário pague o condomínio, sem que isso desnature o contrato,pois a onerosidade é inferior à contraprestação (chamamos isso decomodato modal ou de comodato com encargo).

• Real o contrato se perfaz com a entrega (tradição) da coisa aocomodatário (que passará a ter a posse direta da coisa).

• Temporário o uso da coisa deverá ser temporário, podendo o prazoser determinado ou indeterminado. Sendo por prazo indeterminado, alei prevê que o contrato terá a duração necessária para o usoconvencionado, ou para o fim a que se destinou (ex: comodato deterras para plantio de cultura temporária ). Não se admite o comodatoperpétuo (pois neste caso poderia estar havendo a simulação de umadoação).

• Intuitu personae (personalíssimo) é pessoal; ou seja, não poderáser cedido pelo comodatário a terceiros.

PARTES• Comodante o que empresta a coisa, gratuitamente.• Comodatário o que toma a coisa emprestada e tem o dever de

devolvê-la posteriormente, quando do término do contrato.FORMA

O contrato de comodato pode ser pactuado por qualquer das formaspermitidas pelo Direito, inclusive a verbal. Mas, na prática, por cautela, épreferível fazer um contrato escrito, para se evitar problemas posteriores.

OBJETOO objeto do comodato deve ser coisa infungível e inconsumível, podendorecair sobre bens móveis (ex: um automóvel ) ou imóveis (ex: uma casa, umterreno ), que deverão ser entregues ao comodatário.RESTITUIÇÃO DA COISA

Terminado o prazo do comodato por tempo determinado ou notificado,para que seja posto fim ao contrato de comodato por tempo indeterminado, ocomodatário há de devolver a mesma coisa recebida (infungibilidade).

Não restituída a coisa no prazo acertado, ocorre o esbulhopossessório , ou seja, a “posse” do comodatário passa a ser injusta e de má-fé. Nesse caso, o comodante deverá utilizar a ação de reintegração de posse.Cuidado : trata-se da ação de reintegração de posse e não da ação de


24/75



despejo. Vejam uma decisão de nossos Tribunais: Comodato – AçãoPossessória – Reintegração de Posse – Imóvel objeto de contrato nãorestituído quando findo o prazo contratual – Esbulho Possessório caracterizado– Justifica-se, inclusive, a concessão de liminar, reintegrando-se o comodantede imediato – in RT 779/264. Veremos isso melhor na aula sobre Direito dasCoisas.PROIBIÇÃO DE CONTRATO DE COMODATO

São proibidos de dar bens em comodato: os tutores, os curadores e osadministradores, relativamente aos bens confiados à sua guarda. Cessa aproibição se houver autorização especial do Juiz.MORA DO COMODATÁRIO

Não devolvida a coisa ao término do contrato ou após a competentenotificação, o comodatário é constituído em mora. Neste caso:

• Deverá pagar o aluguel arbitrado pelo comodante.• Ficará responsável pelos riscos, perda ou deterioração da coisa.

OBRIGAÇÕES DO COMODATÁRIO• Conservar e guardar a coisa como se fosse sua, pagando as despesas

ordinárias feitas com o uso e gozo da coisa e restituí-la no momentodevido.

• Usá-la de acordo com o contrato ou sua natureza (sob pena deresponder por perdas e danos).

• Pagar aluguel, se constituído em mora.• Responder pelos danos causados à coisa.• Não emprestá-la a terceiro, nem alugá-la sem autorização.

Observação. Se houver mais de um comodatário, todos responderão deforma solidária . Por outro lado o comodante continuará responsável pelasdespesas extraordinárias e necessárias, feitas em caso de urgência, para aconservação da coisa.INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS

O comodatário é um possuidor de boa-fé (pois há um contrato

autorizando a posse). Se ele realizar benfeitorias na coisa recebida emcomodato, no término do contrato, terá direito à indenização das benfeitoriasúteis e necessárias, bem como a levantar (levar embora) as voluptuárias, se aretirada não danificar o bem.

B) MÚTUO (arts. 586 a 592, CC) Mútuo é o contrato pelo qual alguém transfere a propriedade de bem

fungível a outrem, que se obriga a lhe restituir coisa do mesmo gênero,qualidade e quantidade (art. 586, CC). Ex : empréstimo de sacas de arroz paraconsumo, devolvendo-se outras da mesma qualidade e quantidade.

PARTES• Mutuante é a pessoa que dá por empréstimo.


25/75



• Mutuário é a pessoa que toma emprestado.

DESTINO DO BEM E FORMAA coisa recebida em mútuo passa para a propriedade do mutuário, que

lhe dará o destino que quiser, consumindo-a, guardando-a, emprestando-apara terceiro ou mesmo alienando-a por venda ou doação. A lei não exige ummodo especial para a sua celebração (possui forma livre), exceto se for omútuo oneroso, hipótese que deverá ser convencionada expressamente (art.591, CC).DEVOLUÇÃO DO BEM

A coisa a ser devolvida deve ser da mesma espécie, qualidade equantidade da recebida. Não pode ser devolvida coisa diversa ou soma emdinheiro, pois teríamos outro tipo de contrato, como p. ex: troca ou compra evenda.

CARACTERÍSTICAS• Real somente se perfaz com a entrega da coisa emprestada.• Contrato Gratuito por ser um contrato, requer a manifestação de

duas vontades; é gratuito porque o mutuante nada recebe do mutuárioem troca do empréstimo. No entanto o contrato de mútuo pode seroneroso , se se referir a empréstimo de dinheiro , onde se estipula opagamento de juros. “Destinando-se o mútuo a fins econômicos,presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderãoexceder a taxa a que se refere o art. 406, CC permitida a capitalização

anual” (art. 591, CC).• Temporário por prazo curto e determinado ou determinável. Caso

contrário, seria doação. Se não for estipulado prazo, o mútuo será (art.592, CC):

- até a próxima colheita, se o mútuo for de produtos agrícolas(consumo ou semeadura).- de 30 (trinta) dias, pelo menos, se for de dinheiro.- do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for qualquer outracoisa fungível.

• Que supõe a transferência do domínio

pois sendo o mútuoreferente a coisa fungível e portanto móvel, só se perfaz com a tradição (entrega da coisa) e esta transfere o domínio (a propriedade) aomutuário.

MÚTUO FENERATÍCIOTrata-se do mútuo oneroso , permitido por nossa legislação, pois o

Código Civil prescreve que se presumem devidos juros, (que não poderãoexceder a taxa legal), destinando-se o mútuo a fins econômicos (art. 591,CC). São nulas de pleno direito as estipulações cujos valores forem superioresàs legalmente permitidas (isto é chamado de usura ). O Juiz deverá ajustá-lasà medida legal; mas se já foram pagas deve ordenar a restituição em dobroda quantia paga em excesso.


26/75



A capitalização de juros (a doutrina chama isso de anatocismo , ouseja, juros sobre juros) foi proibida pela Lei de Usura (Dec. n° 22.262/33),mas nas operações realizadas pelas instituições integrantes do SistemaFinanceiro Nacional, é admissível a capitalização com periodicidade inferior aum ano. No entanto passou-se a utilizar a correção monetária para garantir aintegridade do valor emprestado, isto é, do poder aquisitivo da moeda queserá restituído no final do contrato. Atualmente a correção monetária passou aser um ajuste do valor do débito, podendo ser convencionada nos contratosde mútuo, mesmo fora do sistema financeiro.MÚTUO FEITO A PESSOA MENOR

“O mútuo feito a pessoa menor, sem prévia autorização daquele sobcuja guarda estiver, não pode ser reavido nem do mutuário, nem de seusfiadores” (art. 588, CC). Todavia, cessa essa disposição se (art. 589, CC):

– a primeira pessoa de cuja autorização o menor precisava, ratifica o ato

posteriormente. – estando ausente essa pessoa, o menor se viu obrigado a contrair o

empréstimo para seus alimentos habituais (inclui estudos, vestuário,médico, etc.).

– o menor tiver bens ganhos com o seu trabalho (nessa hipótese aexecução do credor não pode ultrapassar as forças dos ganhos).

– o empréstimo reverteu em benefício do menor. – o menor obteve o empréstimo maliciosamente.

DEPÓSITO (arts. 627 a 652, CC) CONCEITO

Depósito é o contrato pelo qual uma pessoa (depositária) recebe deoutra (depositante) um objeto móvel, para guardá-lo , temporária egratuitamente, até que o depositante o reclame. Ex : depósito de sacas de caféem um armazém para posterior venda . Difere-se do comodato, pois nestehaverá uso da coisa, enquanto no depósito haverá somente a guarda destacoisa.PARTES

• Depositário a pessoa que recebe a coisa em depósito.• Depositante a pessoa que entrega a coisa em depósito.

CARACTERÍSTICAS• Contrato Unilateral (como regra) é contrato , pois exige mútuo

consenso, duas vontades; no entanto é unilateral , pois originaobrigações apenas para o depositário (o depósito, às vezes pode serbilateral, pois pode ser cobrado).

• Real para ele se tornar perfeito é necessária a efetiva entrega(tradição) da coisa, exceto se o depositário já se encontrava na suaposse.


27/75



• Gratuito determina o art. 638, CC que: “O contrato de depósito égratuito, exceto se houver convenção em contrário, se resultante deatividade negocial ou se o depositário o praticar por profissão”. Se odepósito for oneroso e a retribuição do depositário não constar de lei,nem resultar de ajuste, será determinado pelos usos do lugar, e, na faltadestes, por arbitramento.

• Coisa móvel e corpórea se for imóvel entende-se haver locação deserviços, em que se recebe o bem para guarda e conservação; se forincorpóreo não tem consistência e não poderá ser manipulada para aguarda.

• Contrato temporário o depositário deverá apenas guardar a coisaque lhe foi confiada, e, ao final do contrato, tem a obrigação de restituir acoisa depositada. Não há depósito perpétuo. Caso o prazo não sejaestipulado, a Lei n° 2.313, de 03/09/1954 estabeleceu que ele será de nomáximo 25 anos, findo os quais o bem depositado é recolhido ao TesouroNacional, onde aguardará seu dono por mais 05 (cinco) anos. Exauridoeste prazo, se os bens não forem reclamados, passará ao patrimônionacional.

DIREITOS E OBRIGAÇÕES NO DEPÓSITO1) Obrigações do depositário

• Ter na custódia da coisa o cuidado e diligência exigíveis, como se acoisa fosse sua, respondendo pelos prejuízos a que der causa.

• Não usar a coisa depositada sem autorização, nem transferi-la, sob

pena de responder por perdas e danos.• Manter a coisa no estado em que lhe foi entregue.• Restituí-la ao final do contrato ou quando solicitada, no local

convencionado.2) Direitos do depositário

• Receber as despesas feitas com a coisa e a indenização dosprejuízos.

• Exigir a remuneração, se esta for pactuada.• Reter a coisa até que se lhe pague a retribuição devida.• Requerer o depósito judicial, nos casos permitidos (arts. 635 e 641,

CC).3) Obrigações do depositante

• Pagar a remuneração, se convencionado e reembolsar as despesasnecessárias.

• Responder pelo risco do contrato de depósito.4) Direitos do depositante

• Exigir a conservação da coisa que entregou e a sua restituição, com

todos os seus acessórios, a qualquer tempo (mesmo que hajaprazo estipulado), e impedir o uso da coisa, se não o autorizou.MODALIDADES


28/75



1) Voluntário ou Convencional (arts. 627 a 646, CC) resulta delivre acordo entre as partes. Deve ser feito por escrito, pois a lei só permitesua prova se for escrito.

2) Necessário (arts. 647 a 652, CC):

a) por imposição de lei ( legal ). Ex: depósito de objeto achado; dedívida vencida, na pendência da lide, se vários credores disputarem omontante; feito pelo administrador dos bens do depositário que tenha setornado incapaz, etc.

b) por ocasião de calamidade (também chamado de depósitomiserável ). Ex: terremoto, incêndio, inundação, naufrágio ou saque, quandoo depositante é obrigado a se socorrer de pessoa que aceita depositar os bensque conseguiu salvar, etc. Observação: esta modalidade de depósito admitequalquer meio como prova de sua existência.

c) depósito do hoteleiro ou hospedeiro (art. 649, CC)– vamos

analisá-lo adiante de forma mais minuciosa, em item autônomo.Obs. – O depósito necessário não se presume gratuito; a remuneração

do depósito do hoteleiro está incluída no preço da hospedagem (art. 651, CC).3) Judicial (também chamado de sequestro ) – determinado por ato

judicial, que entrega a terceiro, coisa litigiosa (móvel ou imóvel), com o intuitode preservá-la até que se decida a causa principal. Esse depósito éremunerado e confere poderes de administração, necessários à conservaçãodos bens (art. 635, CC).

BAGAGEM EM HOTEL E SIMILARESA bagagem deixada em hotel, hospedaria, pensão, etc., é considerada

depositada em mãos do dono do hotel, hospedaria, etc., o qual respondecomo depositário (art. 649, CC). Trata-se de depósito necessário .

Esta responsabilidade se estende mesmo em casos de furtos e roubosperpetrados pelos empregados e pessoas admitidas na hospedaria.

A responsabilidade cessa se: celebrar convenção com o hóspede, oprejuízo não poderia ter sido evitado, o fato se deu por caso fortuito ou forçamaior (ex: roubo a mão armada – se for furto há responsabilidade) ou houverculpa do hóspede (ex: deixou a porta de seu quarto aberta).

A responsabilidade do hospedeiro se caracteriza pela ocorrência dodano, desde que haja contrato de hospedagem. Este depósito não é gratuito,sendo que seu preço se considera incluído no valor da diária.

PRISÃO DO DEPOSITÁRIOA prisão civil vem regulada na Constituição Federal de 1988, em seu

no art. 5°, LXVII, que impede, como regra, a prisão do devedor. Mas existemduas exceções: o inadimplemento inescusável das obrigações alimentares e odepositário infiel. Assim, o depositário que injustificadamente não restituir a

coisa depositada, ao final do contrato, ou quando solicitada, e desde que nãoesteja amparado pelas causas de exclusão da obrigação de restituir (arts. 633e 634, CC), passa a ser considerado depositário infiel . Estabelece o art.


29/75



652, CC que pode ser decretada a prisão, pelo prazo de até um ano, além deser obrigado a indenizar o depositante pelos prejuízos decorrentes de suainfidelidade. Bem... isso é o que está previsto no Código Civil. Porém...vejamos o item abaixo...ATENÇÃO!!!

O Supremo Tribunal Federal, em recentes decisões (RecursosExtraordinários 466.343/SP e 349.703/RS e Habeas Corpus 87.585/TO),estendeu a proibição de prisão civil por dívida (art. 5 o, LXVII, CF) àhipótese de infidelidade no depósito de bens e, por analogia, também àalienação fiduciária, revogando a Súmula 619. Explicando melhor o assunto:

A Emenda Constitucional 45/04 tornou os tratados e convençõesinternacionais sobre direitos humanos equivalentes à norma constitucional,desde que aprovados pelo Congresso Nacional, pela maioria de dois terços,em dois turnos de votação (art. 5 o, §3 o, CF). Como o Pacto de São José daCosta Rica (Convenção Interamericana de Direitos Humanos), que proíbe aprisão civil por dívidas (exceto quanto ao devedor voluntário de pensãoalimentícia), do qual o Brasil é signatário (Decreto n o 678/92), não foisubmetido a essa votação especial após a edição da emenda, a posiçãomajoritária do STF dá a ele um “ status supralegal” . Ou seja, o Pacto de SãoJosé estaria acima da legislação ordinária, porém abaixo da ConstituiçãoFederal. No entanto, como ele conflita com a nossa Constituição, a soluçãofornecida pela maioria dos membros do STF é buscada não na hierarquia dasleis, mas sim no princípio pro homine . Ou seja, independentemente dahierarquia da norma, prepondera sempre a de conteúdo mais favorável aos

direitos humanos .Já para outros Ministros do STF, o mencionado Pacto possui status

constitucional . Consoante esta corrente destacam-se “três distintassituações relativas a esses tratados: 1) os tratados celebrados pelo Brasil (ouaos quais ele aderiu), e regularmente incorporados à ordem interna, emmomento anterior ao da promulgação da CF/88, revestir-se-iam de índoleconstitucional, haja vista que formalmente recebidos nessa condição pelo §2 o do art. 5 o da CF; 2) os que vierem a ser celebrados por nosso País (ou aosquais ele venha a aderir) em data posterior à da promulgação da EC 45/2004,para terem natureza constitucional, deverão observar o iter procedimental do§3o do art. 5 o da CF; 3) aqueles celebrados pelo Brasil (ou aos quais nossoPaís aderiu) entre a promulgação da CF/88 e a superveniência da EC 45/2004,assumiriam caráter materialmente constitucional, porque essa hierarquia

jurídica teria sido transmitida por efeito de sua inclusão no bloco deconstitucionalidade”.

Seja como for, independentemente do status que assumem os tratadose convenções internacionais de direitos humanos , no ordenamento jurídicobrasileiro, é possível concluir, que o Pacto de São José da Costa Rica,subscrito pelo Brasil, torna inaplicável a legislação com ele conflitante, nãohavendo mais base legal para a prisão civil do depositário infiel , sendoadmitida apenas na hipótese de inadimplemento voluntário e inescusável deobrigação alimentícia.


30/75



Em decorrência de toda essa discussão, foi editada a SúmulaVinculante n o 25 pelo Supremo Tribunal Federal que estabelece: “ Éilícita a prisão civil do depositário infiel, qualquer que seja amodalidade de depósito ”.

MANDATO(arts. 653 a 709, CC) CONCEITO

Mandato é um contrato pelo qual alguém (mandatário) recebe de outro(mandante) poderes para, em seu nome (em nome do mandante), praticaratos ou administrar interesses (art. 653, CC). Por este contrato, A, mandante,confere poderes a B, mandatário, e este age em nome de A, como se fosse opróprio A, a praticar os atos jurídicos. O mandatário é um representante domandante; fala e age em nome e por conta dele. É o mandante quem contraias obrigações e adquire os direitos como se tivesse tomado partepessoalmente no negócio jurídico. Os atos jurídicos praticados por B sãoassumidos por A como se ele próprio os tivesse praticado. Como veremos,pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.PARTES

• Mandante (outorgante) a pessoa que confere os poderes.• Mandatário (outorgado, procurador) a pessoa que recebe os

poderes outorgados pela outra parte. CARACTERÍSTICAS

• Contrato Bilateral contrato porque são necessárias duas vontades:além do mandante, o mandatário deve aceitar o mandato, embora este,como regra, não assine o instrumento. A aceitação pode ser expressa outácita (se resultar do começo da execução, ou seja, se o mandatário derinício a atos de execução, presume que aceitou o mandato). O simplessilêncio não indica aceitação do encargo. É bilateral porque gera efeitostanto para o mandante quanto para o mandatário.

• Gratuito ou Remunerado (oneroso) o mandato presume-se gratuitoquando não houver sido estipulada retribuição, exceto se o seu objetocorresponder ao daqueles que o mandatário trata por ofício ou profissãolucrativa (ex: o advogado, o despachante, etc. ). Se a retribuição nãoestiver prevista no contrato o quantum será determinado pelos usos ecostumes locais ou, na sua ausência, por arbitramento judicial.

• Intuitu personae é celebrado em consideração à idoneidade técnica emoral do mandatário, predominando a mútua confiança entre oscontratantes.

• Representatividade é imprescindível a ideia de representação , queestabelece um liame obrigacional entre o mandante e a terceira pessoa,por meio do representante (mandatário).

• Revogabilidade qualquer dos contratantes poderá por fim ao contrato,sem a anuência do outro ou qualquer justificativa: revogação por parte do


31/75



mandante e renúncia por parte do mandatário. Há casos deirrevogabilidade, que serão analisados adiante.

• Forma Livre não exige forma especial, podendo ser até verbal. Écontrato consensual (depende só da vontade das partes) e não formal(não tem forma prevista em lei). Todavia, para os atos que exigeminstrumento público ou particular (ex: compra e venda de bens imóveis porescritura pública, fiança, aceite de cambial, etc. ), o mandato não pode serverbal, necessitando de instrumento.

Obs. É inadmissível mandato verbal para os atos que exigeminstrumento público ou particular (art. 657, CC).

INSTRUMENTO DO MANDATOO instrumento do mandato escrito é a procuração , que é uma

autorização representativa. É muito comum o aluno confundir Mandato com

Procuração. Na prática, muitas vezes estes termos são usados comosinônimos. Mandato é o nome do contrato. Já a Procuração é o instrumento doMandato; é a forma pela qual o contrato de mandato se instrumentaliza, sematerializa, se torna concreto. A procuração pode ser por instrumentopúblico ou particular .

A procuração por instrumento público só é exigida em casosespeciais (ex: para os relativamente incapazes, o cego, o analfabeto, etc .).Fora desses casos, é lícito outorgar procuração mediante instrumentoparticular, somente tendo validade se tiver assinatura do mandante (art. 654,in fine , CC). O reconhecimento da firma do outorgante no instrumentoparticular será condição essencial à sua validade em relação a terceiros (efeito erga omnes ), que poderão exigi-lo. Como a procuração geralmente édestinada para produzir efeitos perante terceiros, recomenda-se sempre oreconhecimento de firma.

A procuração deve ser por instrumento p�

aula 07 - dir. civil

Documents