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ANÁLISIS DE LAS VÍAS LEGALES PARA
SOLVENTAR LA SITUACIÓN DE
PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES EN LA
URBANIZACIÓN EL SAMÁN DENTRO
DEL MUNICIPIO GUÁCARA
ii
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CARRERA: DERECHO
ANÁLISIS DE LAS VÍAS LEGALES PARA SOLVENTAR LA
SITUACIÓN DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES EN LA
URBANIZACIÓN EL SAMÁN DENTRO
DEL MUNICIPIO GUÁCARA
INSTITUCIÓN: CONCEJO MUNICIPAL MUNICIPIO GUACARA
Autora: Gloria Mariela Coronel Arévalo
C.I. V-7.170.184
San Diego, Julio 2012
iii
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CARRERA: DERECHO
ANÁLISIS DE LAS VÍAS LEGALES PARA SOLVENTAR LA
SITUACIÓN DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES EN LA
URBANIZACIÓN EL SAMÁN DENTRO
DEL MUNICIPIO GUÁCARA
CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN
__________________________________________________.
Nombre , firma y cédula de identidad del tutor Académico
__________________________________________________.
Nombre , firma y cédula de identidad del tutor Metodológico
__________________________________________________.
Nombre , firma y cédula de identidad del tutor Institucional
Autora: Gloria Mariela Coronel Arévalo
C.I. V-7.170.184
San Diego, Julio 2012
iv
DEDICATORIA
A Dios todo poderoso, a quien le debo todo mi ser y creador de todo lo que
poseo.
A mi esposo, Franklin, “Frank”, quien es mi columna vertebral y compañero.
A mis hijos, José Javier, José Alejandro y José Andrés quienes son fruto de mi
vida, ejemplo y fuerza para seguir adelante.
A mis padres, Nelly y José Rafael, quienes impulsaron mi interés en esta
carrera apoyándome en cada una de mis decisiones.
Mariu !!!
v
AGRADECIMIENTO
Primeramente agradezco a Dios todo poderoso, por permitirme existir y al
que debo todo lo que soy.
A mi esposo, Frank, quien con paciencia y dedicación me apoyo cada día,
con su cuidado y por esas largas horas frente a la Facultad cada noche esperando mi
salida; sin quejarse, animándome siempre a proseguir para alcanzar la meta. Gracias
amor!!!, por estar allí siempre que te necesito “Te Amo”.
A mis hijos, José Javier, José Alejandro, José Andrés, por ser mi mayor y
mejor motivo de inspiración a lo largo de este camino.
A mis padres: por darme la vida y ser un ejemplo a seguir, y que gracias a su
sabiduría y experiencia me dieron la mejor formación.
A Conrado, mi profundo agradecimiento por ser la persona que creyó en mí,
y me instó nuevamente a transitar el camino del saber y el conocimiento.
A mis compañeras Jazmín, Luz y Wilmara, quienes me brindaron ayuda
incondicional y me animaron en oportunidades cuando mi fuerza se agotaba, gracias
amigas por hacerme experimentar el verdadero significado de la amistad y alcanzar
este sueño.
A todas y cada una de las personas, entes e Institutos que intervinieron de una
u otra forma para la realización de la presente investigación.
vi
ÍNDICE GENERAL
p.p
DEDICATORIA………………………………………………………………. iv
AGRADECIMIENTO ………………………………………………………… v
ÍNDICE DE CUADROS ………………………..…………………………….. viii
ÍNDICE DE GRÁFICOS …………………..………………………………….. ix
RESUMEN ………………… …………………………………………………. x
INTRODUCCIÓN............................................................................................... 1
CAPÍTULO
I. LA INSTITUCIÓN PÚBLICA O PRIVADA
1.1. Nombre y Ubicación de la Institución……………….……… 2
1.2. Reseña Histórica de la Institución..…………………………. 2
1.3. Características del proceso que cubre la Institución…………... 2
1.4. Misión …………………………………………………………. 3
1.5. Visión ………………………………………………………….. 3
1.6. Valores …………………………………………………………. 3
1.7. Organigrama General de la Institución……………………….
1.8 Atribuciones que posee el Concejo Municipal de Guácara ….
1.9 Departamentos que conforman el Concejo Municipal de
Guacara……………………………………………………………..
5
6
7
1.10. Actividades Realizadas durante el periodo de Pasantías …… 9
II. EL PROBLEMA
2.1. Planteamiento del Problema ........................................................ 10
2.2. Formulación del Problema ……………………………………... 12
2.3. Objetivos de la investigación ....................................................... 12
vii
2.3.1. Objetivo General ................................................................ 13
2.3.2. Objetivos Específicos ......................................................... 13
2.4. Justificación y Alcance de la Investigación ................................. 13
2.5. Alcance y Limitación………………………………………….. 14
III. MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL
3.1. Antecedentes de la Investigación ……………............................. 16
3.2. Bases Teóricas.............................................................................. 17
3.3. Bases Legales ………………………………………………….. 42
3.4. Definición de Términos Básicos .................................................. 46
IV. FASES METODOLÓGICAS
4.1. Tipo y Diseño de la Investigación ……………………………... 48
4.2. Técnica e Instrumento de Recolección de Información……..
4.3. Población y Muestra…………………………………………..
49
49
4.4. Fases Metodológicas …………………………………………… 50
4.5. Técnicas de Análisis de Información …………………………... 51
V. RESULTADOS
5.1. Análisis e Interpretación de los Resultados ……………………. 52
CONCLUSIONES …………………………………………………..………… 66
RECOMENDACIONES ………………………………………….…………… 68
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ………………………………………… 69
ANEXOS ………………………………………………………………………. 72
viii
ÍNDICE DE CUADROS
Cuadro p.p
1 ¿Se le fue adjudicada la vivienda por INAVI?........................ 56
2 ¿Tiene más de diez años viviendo en la
Urbanización?..........................................................................
57
3 ¿La vivienda fue cancelada en su totalidad a
INAVI?....................................................................................
58
4 ¿Paga Impuestos Municipales por la Vivienda?..................... 59
5 ¿Ha firmado documento sobre la venta de la vivienda por ante
entidad pública?......................................................................
60
6 ¿Le gustaría formalizar la propiedad de su inmueble por ante
el Registro respectivo?............................................................
61
7 ¿Estaría de acuerdo en organizarse para lograr la
formalización de la propiedad de su vivienda por ante el
registro respectivo?.................................................................
62
ix
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Grafico p.p
1 ¿Se le fue adjudicada la vivienda por INAVI?...................... 56
2 ¿Tiene más de diez años viviendo en la Urbanización?........ 57
3 ¿La vivienda fue cancelada en su totalidad a INAVI?.......... 58
4 ¿Paga Impuestos Municipales por la Vivienda?................... 59
5 ¿Ha firmado documento sobre la venta de la vivienda por
ante entidad pública?............................................................
60
6 ¿Le gustaría formalizar la propiedad de su inmueble por
ante el Registro respectivo?.................................................
61
7 ¿Estaría de acuerdo en organizarse para lograr la
formalización de la propiedad de su vivienda por ante el
registro respectivo?.............................................................
62
x
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CARRERA: DERECHO
ANÁLISIS DE LAS VÍAS LEGALES PARA
SOLVENTAR LA SITUACIÓN DE
PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES EN LA
URBANIZACIÓN EL SAMÁN DENTRO
DEL MUNICIPIO GUÁCARA
Autora Gloria Mariela Coronel Arévalo
Tutor: Víctor Ortiz
Fecha: Juio, 2012
RESUMEN
Para adquirir la plena propiedad de un bien inmueble se requiere del título y el modo,
justo titulo es todo hecho o acto jurídico apto para la transferencia del dominio, el
modo es la forma de ejecutar el título, es decir, es la manera como se adquiere un
derecho real, de allí que se busca analizar la situación irregular que se encuentran los
habitantes de la Urbanización El Samán, pues son viviendas habitadas por más de
diez años y que fueron asignadas mediante un financiamiento con el Estado por los
canales del INAVI, donde hoy se encuentran sujetos a un dominio de la cosa pero sin
la propiedad legal del mismo a ocasión de que no han protocolizado por el registro
público de su jurisdicción el documento que acredita tal propiedad. El estudio genera
beneficios directamente sobre las diferentes personas que no se sienten atendidas y no
ven una solución a su peticiones ya que se busca solventar una situación real que se
focalizará en aquellas personas que adquirieron a crédito una vivienda hace mucho
tiempo y en la actualidad luego de haber pagado la totalidad del valor no saben a
qué órgano o ente recurrir para obtener la titularidad de la propiedad; corresponde a
una investigación de campo descriptiva, la población está conformada por los
habitantes de la Urbanización El Samán, la muestra fue (15) personas que compone la
población. Finalizando, se puede referir que existen soluciones viables para solventar
la situación problemática lo que implica la intención de todos los entes en trabajar pro
de la legalización de los documentos cumpliendo con los formalismo que sean
menester, así como la integración de criterios y unificación de los mismos habitantes
para solicitar y exigir a los entes cumplan con los deberes formales para transmitir la
propiedad.
xi
Palabra Clave: Legalidad, propiedad, inmuebles.
1
INTRODUCCIÓN
Es importante destacar, que la propiedad como tal es el derecho al dominio
donde se encuentran unas series de principios para demostrarlo, al respecto también
se encuentra la propiedad privado, tomando en cuenta que cuando se trata de
“privado” se refiere a lo particular y personal de cada individuo, donde este puede
disponer de inmediato demostrando la legalidad de su propiedad, en el caso de la
presente investigación se evidencia una falla grave dentro de las situación que
plantea los habitantes de una Urbanización debido a que dichas viviendas fueron
asignadas y ofrecidas mediante créditos por el INAVI (Instituto Nacional de la
Vivienda), en la cual son muchas de las personas que han pagado su totalidad, pero
que aun no han legalizado la titularidad o propiedad del inmueble.
De lo antes planteado, se quiere desarrollar un estudio sobre los
procedimientos necesarios para la legalización de la situación de titularidad
presentada en aquellas personas que han pagado su vivienda y no han obtenido la
propiedad legal del mismo, asimismo se tiene la particularidad del registro que se
tiene por ante la Alcaldía del Municipio Guácara, donde por indagación se observó
que dicha urbanización no se encuentra registrada o inscrita por el departamento de
Catastro.
La información recopilada de este trabajo de investigación se exponen en el
presente de la siguiente manera: el planteamiento del problema, los objetivos y la
justificación de la investigación. Luego, contempla el marco teórico referido a los
antecedentes, bases teóricas y legales referenciales donde se estudiaron los diferentes
enfoques, planteamientos e investigaciones realizadas con respecto al tema. Después
se presenta parte del marco metodológico, los procedimientos requeridos en la
realización de la investigación, la población objeto de estudio y la muestra
seleccionada para tal fin.
2
CAPÍTULO I
LA INSTITUCIÓN
Nombre y Ubicación de la Institución
El Concejo Municipal del Municipio Guácara, se encuentra ubicado en la
Avenida Piar c/c Arévalo González C.C.P Guácara Plaza, nivel °2.
Reseña Histórica de la Institución
El Concejo Municipal del Municipio Guácara es una institución que fue creada
el 3 de octubre de 1881, fue nombrado por el presidente del Estado General
Hermogenes López. Bajo el mandato de Vicente León López como jefe civil, y el
General Ojeda como Juez del Distrito. Esta institución se encarga de establecer, de
motivar y de suscitar la creación de leyes y estatutos que se dirijan directamente a
favor del Municipio Guácara.
Características del proceso que cubre la Institución
Esta institución tiene la capacidad de realizar todas las actividades necesarias
para el desarrollo de la misma. Según el acuerdo No 003-200 que se estableció el 23
de marzo de 2006 se presenta la aprobación de la Coordinación de Recursos
Humanos, en donde se mencionan ciertas características que posee esta organización.
En primer lugar el Concejo Municipal se encarga de controlar la ejecución de
presupuesto de la institución. Así como también trabaja en pro de fortalecer los
consejos comunales, ofreciéndoles una asesoría desde el punto de vista legal,
3
recordemos pues, que los consejos comunales están articulados no solo con el concejo
municipal sino también con otros entes gubernamentales a nivel regional y nacional.
También el concejo municipal vigila y resguarda la aplicación y cumplimiento
de las normas, procedimientos y manuales administrativo. Establecidos por el mismo
órgano en el área de su competencia conforme a la ley. De igual manera coordina los
programas de desarrollo, capacitación mejoramiento profesional para el personal del
Concejo Municipal y los concejales. Se encarga de Velar por el bienestar social y
seguridad de los trabajadores del Concejo Municipal.
Misión
Garantizar una gestión Municipal eficiente, dirigida principalmente al logro del
bienestar colectivo de todos los habitantes de Guácara, permitiendo el avance de los
programas y de los objetivos que planificadamente, inciden en la mayor satisfacción
de las necesidades de la población
Visión
Ser reconocidos como el Municipio modelo en el ámbito de las experiencias de
políticas locales a través de la relación de programas y proyectos innovadores de
autogestión, cogestión y participación; promoviendo el desarrollo planificado y
sustentable a nivel socioeconómico, ambiental y urbano de las comunidades, lo cual
impactará en el mejoramiento, calidad y filosofía de la vida de la población.
Valores
Velar por que la administración pública labore bajo un clima de ética y
profesionalismo.
4
Objetivos del Concejo Municipal
1. Diagnosticar la situación que se presenta, y buscar la mejor solución que les
permita resolver el problema existente
2. Promover la creación de leyes y ordenanzas que vayan en beneficio del
Municipio.
3. Crear las condiciones gerenciales y tecnológicas que permitan al Concejo
Municipal de Guácara el procesamiento efectivo de la información y el
conocimiento, para optimizar la calidad de la gestión interna y promover su
interacción con el ciudadano.
4. Facilitar la transformación socio productiva y económico del Municipio, a
través de la zona de definición de desarrollo endógeno partiendo de la
vocación de los territorios sociales.
5. Profundizar la democracia a través de la creación de las casas del Poder
Popular y la articulación del gobierno comunitario.
5
Organigrama General de la Institución
Figura Nº1 Estructura Organizativa del Concejo Municipal (2011)
6
Atribuciones que posee el Concejo Municipal de Guácara
Según el artículo 95 de la Ley Orgánica del Poder Publico Municipal, las
atribuciones del Concejo Municipal son:
1. Iniciar, consultar a las comunidades y sus organizaciones, discutir y sancionar los
proyectos de ordenanzas incluida la relativa a su Reglamento Interior y de
Debates, a fin de proveer a la organización de sus funciones, para sancionar las
reglas de orden aplicables a sus deliberaciones
2. Dictar y aprobar su Reglamento Interior y de Debates. En tal Reglamento deberá
preverse la persona y el mecanismo para suplir las ausencias temporales o
absolutas del Presidente o Presidenta
3. Aprobar el Plan Municipal de Desarrollo y los planes y demás instrumentos de
ordenación urbanística, según lo dispuesto en la legislación respectiva
4. Ejercer la potestad normativa tributaria del Municipio.
5. Aprobar el presupuesto de gastos que soporte su plan legislativo anual, tomando
en cuenta las limitaciones financieras del Municipio
6. Acordar la participación del Municipio en organizaciones intermunicipales y
autorizar la creación, modificación o supresión de órganos desconcentrados o
descentralizados, de conformidad con esta Ley.
7. Aprobar el cambio de nombre del Municipio, previa consulta con la población
del mismo y de conformidad con las leyes aplicables
8. Aceptar, previa solicitud motivada del alcalde o alcaldesa la delegación o
transferencia de competencias que le hagan al Municipio.
9. Elegir en la primera sesión de cada año del periodo municipal o en la sesión más
inmediata siguiente, al Presidente o Presidenta dentro de su seno, y al Secretario
o Secretaria fuera de su seno, así como a cualquier otro directivo o funcionario
auxiliar que determine su Reglamento Interno.
10. Aprobar las concesiones de servicios públicos o de uso de bienes del dominio
7
público, y lo concerniente a la enajenación de los ejidos y otros inmuebles, previa
solicitud motivada del alcalde o alcaldesa.
11. Aprobar la escala de remuneraciones de empleados y obreros al servicio del
Municipio, y la de los altos funcionarios, de conformidad con las condiciones y
límites establecidos en la legislación que regula sus asignaciones.
12. Ejercer la autoridad en materia del sistema de administración de recursos
humanos, y, en tal carácter, podrá nombrar, promover, remover y destituir, de
conformidad con los procedimientos establecidos en la ordenanza que rija" la
materia, con excepción del personal de otros órganos del Poder Público
Municipal.
13. Promover los mecanismos que legalmente le estén conferidos y que contribuyan
a garantizar en forma eficiente, suficiente y oportuna la participación ciudadana
en el proceso de formación, ejecución, control y evaluación de la gestión pública
municipal.
14. Autorizar al alcalde o alcaldesa, oída la opinión del síndico o sindica municipal,
para desistir de acciones y recursos, convenir, transigir y comprometer en
árbitros.
15. Nombrar el personal de las oficinas del Concejo Municipal, de la Secretaría y
del Cronista del Municipio.
16. Imponer, de acuerdo con lo establecido en la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela y las leyes, las sanciones de suspensión e
inhabilitación para el desempeño del cargo de concejal o concejala.
17. Aprobar el Plan de Inversión Municipal, contenido en el proyecto de Ordenanza
del Presupuesto presentado por el Consejo Local de Planificación Pública,
conforme al mecanismo presentado en la Ley de los Consejos Locales de
Planificación Pública.
18. Autorizar al alcalde o alcaldesa para ausentarse por más de quince días de la
Alcaldía.
19. Autorizar créditos adicionales al presupuesto de ingresos y gastos del ejercicio
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económico financiero del Municipio.
20. Ejercer funciones de control sobre el gobierno y la administración pública
municipal, en los términos consagrados en la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela y en esta Ley.
21. Los concejales y concejalas deberán presentar dentro del primer trimestre del
ejercicio fiscal respectivo, de manera organizada y publica a los electores de la
jurisdicción correspondiente, la rendición de su gestión legislativa y política del
año inmediatamente anterior, en caso contrario, se le suspenderá la dieta hasta su
presentación.
22. Organizar toda la normativa referente a la justicia de paz en el Municipio.
23. Las demás que le confieran las leyes, ordenanzas y otros instrumentos jurídicos
aplicables.
Departamentos que conforman el Concejo Municipal de Guacara
Cámara Municipal: Tiene como función la discusión y aprobación de
Ordenanzas, Decretos, Acuerdos, Resoluciones y Actas, con la finalidad de establecer
las leyes que deben generar el desarrollo de la comunidad; así como los Contratos
Administrativos de interés municipal.
Dirección de Asuntos Legales Se encarga de la Asesoría Legal para el Concejo
Municipal, en todos los asuntos que por su naturaleza requieren de un dictamen legal.
Departamento de Auditoría Interna: Se encarga de comprobar el
cumplimiento de los sistemas de control interno en vigor y sus adecuaciones
autorizadas, así como de aquellos que por las características propias de la entidad
haya sido necesario establecer, determinando su calidad, eficiencia y fiabilidad.
Departamento de Secretaría: Se encarga de refrendar las Ordenanzas y demás
instrumentos jurídicos que dicten la Cámara y todos los aspectos específicos que le
señalen las Leyes, Ordenanzas y Reglamentos.
9
Departamento de Presidencia: Es la máxima representación en la Cámara
Municipal, mantiene las relaciones ínter.-institucionales de la comunidad con los
demás entes públicos y privados.
Departamento de Personal: Se encarga de asesorar a la autoridad
administrativa en el diseño coordinación de las políticas de personal, vigilar la
administración de los contratos colectivos de los trabajadores al servicio del
municipio.
Departamento de Administración: Dentro de sus funciones debe presentar a
la Cámara Municipal el Proyecto de Ordenanza de Presupuesto de Ingresos y Gastos.
Actividades desarrolladas durante el periodo de la pasantía del Departamento o
Unidad donde se realizo la pasantía.
1. Revisión de documentos y transcripción de Oficios
2. Envío de memorándum para otros Departamentos o Áreas del Concejo.
3. Manejo de Archivos de documentos legales.
4. Reproducción de Oficios.
5. Apertura de Expedientes Legales
6. Otras designadas por el Tutor Institucional.
10
CAPÍTULO II
EL PROBLEMA
Planteamiento del Problema
Desde los inicios del hombre en comunidad siempre ha existido la necesidad
de establecer reglas y directrices en beneficio de una convivencia armoniosa, puesto
que desde que el ser humano dejó de ser nómada para establecerse en comunidad
surgieron las necesidades de controlar, informar, fiscalizar actuaciones de algunos
organismos que brindaran respuestas oportuna y veraz a los ciudadanos y así crear
normas, reglas de coexistencia con la intención de garantizar estos aspectos.
Dentro de estas normas se encuentran las que rigen la propiedad la cual
constituye una de las instituciones jurídicas fundamentales, no sólo por sus
particulares características dentro del mundo normativo, sino por las implicaciones
sociales que ha conllevado el desarrollo de ésta, y la manera en que se ha venido
interpretando y ejecutando este derecho en los Estados modernos bajo el sistema
capitalista neoliberal, así como también la propiedad inmobiliaria ya que es la
propiedad del suelo y en función del tipo de suelo, donde el propietario es sujeto de
unos deberes de conducta que no son limitaciones a la facultad del goce del
propietario sino una actitud positiva.
En este ámbito se tienen la consideración de bienes de propiedad
privada todos aquéllos que pertenecen a los particulares y aquéllos que pertenecen al
Estado, donde los bienes objeto de propiedad privada habrán de ser, de acuerdo con
su naturaleza y con su régimen jurídico, susceptibles de posesión. El objeto del
dominio son siempre cosas materiales. Sólo por vía de analogía puede hablarse de
11
dominio sobre bienes inmateriales, que las leyes regulan como una de las llamadas
“propiedades especiales” (propiedad literaria, artística, científica, industrial).
En el mismo orden de ideas, se tiene que la actual Constitución Bolivariana de
Venezuela, abre un camino para modernizar las instituciones del sector público y esa
apertura ofrece todas las posibilidades de adaptación del ordenamiento jurídico a los
notables cambios de hoy, entre ellas el acceso a las nuevas tecnologías para alcanzar
la automatización. Esto significa darle prioridad a la seguridad jurídica en aquellos
espacios institucionales que requieren con urgencia cambios profundos en el orden
estructural, político, económico y social.
Por otra parte se tiene que, recientemente se vive un trastorno en cuanto al
derecho a la defensa, regularización, sustanciación del expediente, e información
referente a todo lo antes expuesto en materia de derecho inmobiliario, donde el
ofrecimiento del Estado en cuanto a la posesión y la propiedad tomando en cuenta
que se habla de propiedad con referencia a todos los derechos reales, mientras que el
dominio se hablaría solamente con referencia al poder pleno sobre las cosas
corporales".
También se tiene que, para adquirir la plena propiedad de un bien inmueble se
requiere del título y el modo. Es por ello que la adquisición de los derechos reales
requiere, además del título que genera obligaciones, el modo que lo ejecuta; es decir,
el título es un hecho generador de obligaciones y no un instrumento de
adquisición.
Todo lo antes planteado conlleva a la situación irregular que se encuentran
los habitantes de la Urbanización El Samán, pues son viviendas habitadas por más de
diez (10) años y que fueron asignadas mediante un financiamiento directamente con
el Estado por los canales del INAVI, donde hoy por hoy, se encuentran sujetos a un
dominio de la cosa pero sin la propiedad legal del mismo con ocasión de que no han
protocolizado por el registro público inmobiliario de su jurisdicción el documento
que crédito tal propiedad.
12
En el mismo sentido, se tiene que al indagar sobre la situación del complejo
como urbanización no está constituida por parcela o Condominio lo cual implica
retardo e incumplimiento de las personas encargadas de culminar con esa obra ya
habitada, también se encuentra en la situación en la Alcaldía para el Control de
Catastro debido a que por no estar parcelada cada vivienda se le dificulta al ente
llevar un registro del mismo generando el hecho de que ninguno de sus habitantes
pagare los impuestos de menester por ante la Alcaldía y tampoco pueden registrar su
vivienda en Catastro.
Es por ello, que se hace necesario la identificación de cada procedimiento con
el instrumento jurídico a aplicar dentro de la urbanización El Samán, Municipio
Guácara, donde se complemente con el código de registro inmobiliario que
corresponde a cada acto otorgado, a fin de garantizar la seguridad de su inscripción en
el registro público inmobiliario y proceder a la inscripción Catastral del mismo por
ante la Alcaldía para garantizar el derecho a la propiedad de cada uno de sus
habitantes.
Formulación del Problema
Por lo anteriormente expuesto, se desarrolla la siguiente interrogante:
necesaria para encaminar la presente investigación ¿Cuáles serian las vías legales
para solventar la situación de titularidad en los habitantes de la Urbanización El
Samán dentro del Municipio Guácara?
Objetivos de la Investigación
Objetivo General
Analizar las vías legales para solventar la situación de propiedad de los
inmuebles en la urbanización El Samán dentro del Municipio Guácara.
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Objetivos Específicos
Diagnosticar las fallas dentro de los entes u organismos públicos encargados
de la legalización de los inmuebles de la Urbanización El Samán para la transmisión
de la propiedad.
Indagar la situación actual sobre la propiedad del inmueble en los habitantes
de la urbanización El Samán.
Describir las vías factibles para la legalización de la propiedad de los
inmuebles que se encuentran dentro de la Urbanización El Samán, Municipio
Guácara
Justificación de la Investigación
El presente trabajo de grado se justifica por la multiplicidad de situaciones que a
diario presentan gran cantidad de individuos, que a su vez se convierten en problemas
generando condiciones adversas a lo que debería ser el debido proceso y lo
establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en cuanto a
la titularidad de la propiedad cuando es el Estado quien vende el inmueble a crédito,
pues se encuentran con fallas en la planificación para la posterior venta del inmueble
por ante el Registro Publico Inmobiliario respectivo .
El desarrollo de esta investigación merece una consideración especial, ya que
marcará directrices de un proyecto de información y diagnóstico de la situación de
indefensión por parte de los particulares, presentando de forma clara los aspectos que
deben ser cubiertos para lograr las metas planteadas. Generará beneficios
directamente sobre las diferentes personas que no se sienten atendidas y por ende no
ven una solución a su peticiones ya que se busca solventar una situación real que se
focalizará en aquellas personas que adquirieron a crédito una vivienda hace mucho
14
tiempo y hoy por hoy luego de haber pagado la totalidad del valor no saben a que
órgano o ente recurrir para obtener la titularidad de la propiedad del inmueble.
Alcance
La intención no es colocarse al otro lado de la barrera para criticar los
innumerables males que presentan algunas instituciones del país, pues el sentido de la
participación está dirigido a la búsqueda de espacios, proponer soluciones que
permitan realizar una mejor estructura y funcionamiento al particular garantizando el
derecho a la propiedad privada.
Limitaciones
Se puede referir que las limitaciones a la cuales está sujeto el presente estudio
se tiene primeramente el Tiempo, debido a que es poco para la indagación dentro de
las Instituciones Públicas que se encuentran comprometidas por el estudio,
adicionalmente se encuentra la escasa información sobre el tema, silencio por parte
del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), la ubicación de cierto datos , para los
cuales se requería la movilización de la investigadora dificultando la generación de
los resultados por escases de tiempo.
15
CAPÍTULO III
MARCO TEÓRICO REFERENCIAL
Antecedentes de la Investigación
Los antecedentes son todas aquellas investigaciones que se han hecho sobre el
tema y que sirven para aclarar, juzgar e interpretar el problema planteado. En tal
sentido Tamayo (1998) señala: “En los antecedentes se trata de hacer una síntesis
conceptual de la investigación o trabajos realizados sobre el problema formulado, con
el fin de determinar el enfoque metodológico de la misma”. (p.98)
Silverio E. (2006) En su trabajo denominado “Evolución del Derecho
Inmobiliario y su protocolización”, realizado en la Universidad Central de
Venezuela para optar al Título de Abogado, fue presentado de la forma más objetiva
posible, entendiendo que los aportes bibliográficos y documentales fueron bases para
la realización del estudio, llegando a las conclusiones de que el Derecho Inmobiliario
se desprende de una ley de procedimiento, con carácter In Rem y Erga Ommes, o sea,
oponible a terceros, ya que actúa sobre la cosa y se aplica a todo el mundo de forma
objetiva.
El estudio anteriormente planteado refiere la importancia de la protocolización
del documento por ante el Registro Inmobiliario de su jurisdicción, ya que es un acto
donde se da garantía a la propiedad privada.
Edgar Jaimes, José G. Mendoza, Yalitza Ramos y Neida Pineda (2008), en su
trabajo de Grado titulado Propiedad de la Tierra y la Seguridad Agroalimentaria
de Venezuela, realizado en la Universidad Central de Venezuela, refiere que La Ley
de Tierras y Desarrollo Agrario venezolana, de fecha 13/11/2001, tiene por objeto
establecer las bases del desarrollo rural integral y sustentable con la finalidad de
16
incrementar la productividad de la tierra, además de la equidad y de la justa
distribución de la misma.
Sin embargo, para el sector privado venezolano, la mencionada ley constituye
una amenaza de expropiación que limitaría el uso productivo de las tierras. No
obstante, el propósito principal de dicha Ley es desarrollar una producción agraria en
función de las necesidades agroalimentarias que demanda la población venezolana,
teniendo como premisa la eliminación del latifundio a través de una adecuada
redistribución de las grandes extensiones de terreno que han permanecido ociosas e
incultas por muchos años.
El objetivo del trabajo fue analizar el alcance de algunos aspectos
significativos de esta ley, principalmente los relacionados con la propiedad de la
tierra, la vocación de uso de las tierras y la seguridad agroalimentaria. Concluye que
dadas las observaciones y críticas formuladas a una serie de artículos de la Ley de
Tierras y Desarrollo Agrolimentaria, por parte de algunos organismos del sector
privado venezolano, además de algunas personalidades del sector público, incluyendo
a destacados juristas, profesores y profesionales universitarios, es perentorio elaborar
un reglamento que permita la mejor interpretación y aplicación de esta ley,
fundamental para el desarrollo sustentable de la agricultura venezolana.
González M. (2010) de la Universidad José Antonio Páez, proyectó su
investigación para optar al título de abogado, en la asesoría Legal a los habitantes
de los asentamientos San Pedro, Majay y Mañonguito de la Ciudad de Valencia
del Estado Carabobo, sobre el procedimiento que se debe seguir con el fin de
regularizar la propiedad de las tierras, este informe fue diseñado de forma
documental y trabajo de campo, donde se desarrollaron técnicas como la encuesta y
las muestras con el objeto de informar y orientar a los habitantes de estas
comunidades sobre la gestión para obtener sus títulos de propiedad.
El estudio planteado guarda similitud a la presente investigación en cuanto al
desconocimiento de los habitantes en general a nivel legal sobre la importancia de
llevar un registro de propiedad de los inmuebles.
17
Bases Teóricas
Con este segmento, se tomaron en cuenta todos los aspectos teóricos para
llevar a cabo el propósito de esta investigación, basándose en referencias
bibliográficas de los diferentes textos citados, que contribuyen a la realización de la
misma. Además, se consideran aspecto de relevancia sobre el objeto de estudio para
un mejor entendimiento.
Propiedad
Para comenzar con el estudio de las limitaciones de la propiedad es
fundamental conocer las diferentes acepciones de lo que es la propiedad. Esta ha sido
definida de diferentes maneras por los distintos autores, así se encuentra entre las
diferentes definiciones, la de César Ramos (2008) señala que "es el derecho real más
amplio contenido, ya que comprende todas las facultades que el titular puede ejercer
sobre las cosas y es un derecho autónomo por cuanto no depende de ningún otro. Es
el dominio más general que puede ejercer sobre las cosas".
Por lo que, la propiedad es una facultad que corresponde a una persona
llamada propietario, de obtener directamente de una cosa determinada, toda la
utilidad jurídica que esa cosa es susceptible de proporcionar. De allí que, Osorio
Manuel (1.986), refiere que “es el derecho de obtener de un objetivo toda la
satisfacción que éste pueda proporcionar". Asimismo refiere el mismo autor que “La
propiedad es señorío más general que existe sobre la cosa. El señorío no requiere que
el titular del derecho esté en contacto inmediato de ejercerlo libremente con lo cual
dicho derecho conserva toda plenitud”.
El derecho de propiedad se ejerce sobre una cosa corpórea o tangible. No tiene
validez en relación con las cosas incorporales, pues ésta no puede entregarse,
poseerse o constituir un dominio. Sólo son susceptibles de cuasi-posesión, cuasi-
tradición y cuasi- dominio, aún cuando ellas forman parte del patrimonio. Dentro de
este mismo orden de ideas, se debe especificar al Código Civil venezolano, en su
artículo 545 en cual dice: “La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de
18
una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la
Ley”.
Derecho de la Propiedad
La propiedad es un derecho, esto significa, que al titular del derecho de
propiedad le asiste un título jurídico. Señala Aguilar Gorrondona José Luis (2009),
que:
Este es el fenómeno concreto en el cual descansa y se legitima el
derecho y el cual invoca el titular cuando, por perturbación o
despojo, se lesiona su derecho. La propiedad es el derecho real por
excelencia, es un vínculo directo entre el sujeto y el objeto. Se
ejercita sin consideración a personas determinadas. La sociedad debe
respetar el ejercicio legítimo de ese derecho, por lo que todos los
miembros de la sociedad, sin excepción, están obligados a abstenerse
de perturbarlo. Es considerado el derecho real por excelencia por
cuanto todos los demás derechos reales se subordinan a él. (p. 54)
Derecho Inmobiliario
El Derecho Inmobiliario se desprende del Derecho Privado en su mayoría; y
se considera de que pertenece a ésta distinción ya que las operaciones que se efectúen
con bienes inmuebles se sujeta a la voluntad de los particulares en esencia; por
supuesto que cuando se adquieren obligaciones relacionadas con inmuebles se
emplean procedimientos y ordenamientos que derivan del poder público, sin
embargo, todo depende de la voluntad del que decidió adquirir la obligación.
Dentro de ésta clasificación del Derecho Privado, se encuentra que éste, está
regulado principalmente por el Derecho Civil, la organización de la familia y de la
propiedad. Los bienes inmuebles son bienes de propiedad, por lo que es al Derecho
Civil al cual competa éste aspecto.
Diferencia Conceptual Entre Dominio y Propiedad
Para Puig Brutau (1982), el término propiedad indicaba toda relación de
pertenencia o titularidad, y así resulta posible indicar, por ejemplo, de propiedad
19
intelectual e industrial. En cambio el dominio hace referencia a la titularidad sobre un
objeto corporal. Propiedad = Cuestión Económica. Dominio = Cuestión Jurídica. En
esta misma línea Jorge Eugenio Castañeda textualmente dice: " El término
"Propiedad" toma una significación más amplia, comprende también los derechos no
solo las cosas. En cambio el vocablo "dominio" se reserva para las cosas muebles o
inmuebles".
En ese mismo torrente de ideas, Beatriz Arean comentando la opinión de
algunos autores reseña: "La palabra propiedad es más genérica, pues se la puede
emplear para referirse a todos los derechos susceptibles de apreciación pecuniaria.
Comprende al dominio, que es el derecho de propiedad sobre las cosas".
De igual manera Puig Brutau (1982) indica que "La propiedad es un concepto
económico-Jurídico, mientras que la palabra dominio se utiliza generalmente en
sentido técnico, para designar el señorío sobre las cosas corporales. Se refiere a cosas
y derechos, plena o limitada, pero siempre referida a cosas corporales. Se habla de
propiedad con referencia a todos los derechos reales, mientras que el dominio se
hablaría solamente con referencia al poder pleno sobre las cosas corporales". Sin
embargo de estas opiniones Lafaille (1982), señala "que estos dos conceptos se
vienen utilizando como sinónimos desde la época romana".
Clases De Títulos
Título constitutivo y traslaticio de dominio. El título es constitutivo cuando
constituye dominio, tal como ocurre con la ocupación, accesión y la prescripción; y
traslaticio si transfiere el dominio, como la venta, la permuta, la donación entre vivos,
entre otros.
Títulos de adquisición o propiedad y títulos de mera tenencia. Los títulos
de adquisición o propiedad son aquellos que pueden generar la adquisición del
derecho de dominio, tales como la compraventa y la donación. El título es de mera
tenencia cuando no da la posibilidad de adquirir el derecho de propiedad y sólo da la
tenencia de la cosa, por ejemplo, el arrendamiento, el comodato, y el depósito.
20
Títulos atributivos y declarativos. Los títulos declarativos sirven para
declarar un derecho preexistente y los atributivos permiten adquirir el dominio, tales
como la compraventa, entre otros.
Títulos universales y singulares. El título es universal cuando implica la
transferencia de todos los bienes de un sujeto en su conjunto o de una cuota de ellas,
tales como la sucesión por causa de muerte. Es singular cuando genera traspaso de
bienes de una o más especies o cuerpos ciertos, debidamente identificados.
Títulos gratuitos y onerosos. Es gratuito cuando el título no implica para el
adquirente una erogación, o cuando sólo tiene la utilidad para una de las partes en
perjuicio del patrimonio de otra. Es oneroso cuando el título acarrea obligaciones
recíprocas para las partes intervinientes.
Clases De Modos
El modo ha sido definido como la forma jurídica mediante la cual se ejecuta o
Realiza el título, los modos de adquirir el dominio, definidos por la doctrina, son:
La ocupación. Por la ocupación se adquieren las cosas que carecen de dueño.
Es un modo originario de adquisición del dominio; no transfiere la propiedad ya que
no se recibe de nadie.
La accesión. El dueño de una cosa se hace dueño de lo que ella produce y de
lo que a ella se adjunta. Implica la unión de dos o más cosas, de diferentes dueños
formando un todo indivisible.
La tradición. Consiste en la entrega que el dueño hace de la cosa a otro,
habiendo por una parte la intención de transferir y por la otra la intención de adquirir.
La sucesión por causa de muerte. Es el hecho jurídico mediante el cual el
patrimonio del causante, previo el trámite de la liquidación herencial, judicial o
notarial, se transfiere a quienes de una u otra forma entran en la condición de
sucesores.
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La prescripción. Mediante este modo, se adquieren los derechos reales con
base en la posesión quieta, pacífica e ininterrumpida de las cosas.
El Contrato
Refieren Lacruz Berdejo José Luis y Luna Serrano Agustín (2002), que el
contrato es la Convención entre dos o más personas para constituir, reglar, tramitar,
modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico.
1) Sistema formal lista de contratación criterio Romano Clásico o Queritorio
Características:
1. Necesidad de cumplir ciertas formalidades para que surgieran relaciones
obligatorias.
2. Las obligaciones solo surgirán de los contratos, no bastaba el simple acuerdo
3. Debían ser cumplidas ciertas formalidades
4. La entrega de la cosa en los contratos formales, la pronunciación de ciertas
palabras en los contratos verbis y la redacción de un escrito en los contratos
literas
2) Sistema consensualista (pacta sunt. Servanda derecho justinianeo. Ley de
Las XII tablas. Fundamento al sistema formalista
Características:
1. Requería la conjugación o concurrencia de voluntades, destinadas en forma
general a producir efectos jurídicos.
2. Se admitían los pactos simples para la generación de obligaciones (pactos
vestidos)
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3. Se admitía el solo consentimiento de los contratantes para generar el contrato
consensual, con cuatro modalidades (Arrendamiento, Venta, Sociedad y
Mandato)
3) Elementos del Contrato
1. Esenciales: Son indispensables para la existencia y para la valides del contrato
como tal, sin ellos el contrato no llega a existir.
2. Naturales: Son aquellos que acompañan normalmente a un contrato y están
contemplados o sobreentendidos en la ley. Pero pueden llegar a ser excluidos
por la voluntad de las partes. Es la gratuidad en el mandato el saneamiento en
la venta.
3. Accidentales: Aquellos que dependen exclusivamente de la voluntad de los
otorgantes, aparecen en los contratos en la medida que las partes lo deseen. Ej.
La condición, el termino y le modo.
Elementos Esenciales Genéricos:
Son los comunes a todos los contratos estos son:
La Capacidad: Aptitud de una persona para figurar en su propio nombre en
un contrato. Así como idoneidad de una persona para ser titular de derechos y
ejercerlos. Así tenemos:
A) Capacidad de Goce: Aptitud para ser titular de derechos y obligaciones.
B) Capacidad de ejercicio: aptitud o idoneidad para poder ejercer esos
derechos y obligaciones. En Roma se establece el principio de que la
capacidad es la regla y la incapacidad es la excepción. Hay 2 tipos de
incapacidad.
De derecho: Deriva de la falta de alguno de los estatus (Libertates Civitates y
Familia.
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Incapacidad de Derechos:
Status Civitatis: Se distinguían en Roma los ciudadanos Romanos y los
peregrinos estos últimos adolecían del Status civitatis por eso no podían aparecer ni
como acreedores ni como deudores en los contratos de derecho civil, mas si en los de
derecho de gente. Al transcurrir del tiempo se hicieron accesibles a los peregrinos
como Ejemplo: La estipulación en la cual debían utilizar un verbo diferente de los
ciudadanos Romanos (Promitere – Es – Pondere = Ciudadano Peregrino).
Status Libertatis: Se distinguieron en Roma los ciudadanos libres y esclavos,
estos últimos no tenían personalidad jurídica reconocida por el derecho civil y eran
considerados como cosas, por lo tanto no podían figurar ni como deudores ni como
acreedores en los contratos de derechos civil, aunque si lo hacían por el derecho
natural, ejemplo: Si cometían un delito eran responsable del mismo.
Status Familia: Se destinaron en Roma los suiuris y los alienis iuris, estos
últimos eran aquellas personas que en razón de su estatus familiae estaban bajo la
potestad de otro es el caso del filius familiae y la mujer in manu sometidos a la
potestad del padre o del marido, estos no podían figurar activamente en un contrato
adquiriendo no para sí, sino para la persona bajo cuya potestad se encontraban. De
hechos atiende a condiciones biopsiquicas, edad, sexo, alteración de facultades
mentales y prodigalidad.
Incapacidad de hecho:
Se distinguieron en Roma los púberes de los impúberes los primeros eran los
que habían alcanzado el pleno desarrollo físico para la procreación, los impúberes
eran los que no habían alcanzado su madurez sensual. En cuanto a la edad, los
infantes eran los menores de 7 años que no podían figurar ni como deudores ni como
acreedores en los contratos de derecho civil, su incapacidad era suplida por el tutor
quien administraba plenamente el patrimonio mediante la Gestio Tutoris, así mismo
existían los impúberes salidos de la infancia entre 7 y menos de 14 años.
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Podrán figurar como acreedores pero no como deudores salvo que lo hicieran
con la autoridad del tutor. Los púberes mayores de 14 años pero menores de 25 años,
en esta etapa se extingue la tutela y nace la curatela, pueden realizar todos los actos
que los beneficios pero cuando les perjudicaren debían tener a la asistencia del
curador, y los de 25 años en adelante que ya adquirían plena capacidad jurídica.
El consentimiento: Lo establece el diccionario de Aristos (1975) que es “el
Acuerdo de voluntades dirigidas a un mismo fin o voluntad de dos o más personas
para producir efectos jurídicos”. Este mismo refiere que tiene 3 requisitos a saber:
1. Debe ser serio
2. Debe ser cierto
3. Debe estar exenta de vicios, los cuales pueden ser :
1- Error (Falsa noción que se tiene de una cosa puede recaer en alguno de los
elementos del contrato, son 2 tipo
Error: (según) Avigny falsa noción que se tiene de una cosa. Es el falso
conocimiento de las normas o de los hechos) por lo tanto puede recaer legal que lo
rige. De allí que se distingan
Error de derecho: El cual consiste en la falta de noción que pueda tener uno de
los contratantes sobre la norma que gobierna el contrato. Este error perjudica a quien
es víctima del pues no podría alegar nulidad del contrato y ello en razón de que las
leyes se presumen conocidas por todos (Art. 2 del código civil) Ejemplo : si una
mujer se obliga por otro, si esta norma de viola existe error de derecho, también el
vendedor que creyera que la ley no lo hace responsable por evicción por tanto quien
lo puede invocar es la parte lesionada solicitando la anulación del contrato por error
excepción no obstante podrá ser invocado como excepción por determinadas
personas.
Error de hecho : falso conocimiento que recae sobre algún elementos esencial o
accidental del contrato, para determinar cuando el error de hecho es esencial al punto
de que viciado el consentimiento faculta a la parte que lo sufrió para perder la nulidad
25
del contrato es preciso recurrir a las diferentes formas que puede asumir el error. El
error de hecho se subdivide a su vez en: 1. Error esencial, Es el que se refiere a los
elementos importantes esenciales del acto jurídico y por consiguiente produce la
nulidad del acto, este puede recaer.
A). Sobre la naturaleza del negocio: Error In Negotio el cual se da cuando el
otorgante ha manifestado su voluntad creyendo que se trataba de un acto distinto del
que en realidad estaba celebrando. Es decir cuando una de las partes ha querido
celebrar un contrato determinado y la otra uno diferente. Ejemplo, una de las partes
cree que vende y la otra estima que recibe una donación.,
B). Sobre el objeto (INCORPORE) Es aquel que recae sobre la identidad de la
cosa que constituye el objeto del acto se produce cuando el otorgamiento ha
manifestado su voluntad creyendo que se trataba de un objeto distinto al que en
realidad estaba celebrando. Ejemplo Cuando se confunde un fundo con otro, cuando
se da el consentimiento para la venta del esclavo tissio, creyendo que se trataba del
esclavo sepronio.
C) Sobre la substancia (IN SUBSTANCIA) se entendía por sustancia la materia
de la cual estaba constituida el objeto del contrato, atendiendo su naturaleza esencial,
por lo tanto se da cuando el otorgamiento ha manifestado su voluntad creyendo que
el objeto estaba constituido por una sustancia distinta a la que en realidad lo formaba.
Ejemplo Prestar su consentimiento para la compra de 100 lingotes de oro y resultan
ser de plata o cobre.
D) Sobre la persona. Es aquel que recae sobre la identidad de la persona en
cuyo favor se cumple el acto con el cual se contrata. Ejemplo alguien quiere instituir
heredero a su hermano e inscribe por error el nombre parecido de su tío, instuye
heredero a Tissio cuando quería instituir a Tisseno.
Error Accidental: Es el que se refiere a las cualidades accesorias del objeto y no
tiene influencia sobre la validez del acto, su presencia en el contrato no impide o
invalida este, pues no vicia la voluntad al no eliminar el consentimiento.
26
2) Dolo: Establecida como Institución
El Dolo: Fue establecido como institución jurídica en la era republicana por el
pretor aquilia galo, se entiende como la astucia o maquinación empleada a fin de
sorprender engañar o defraudar a otro. Es por tanto el propósito deliberado de
perjudicar a otro con quien se tiene trato a fin de obtener un beneficio. Se distinguen
dos tipos: El Dolo Bueno y El Dolo Malo.
1. Dolo Bueno: Es la habilidad de carácter licito que se utiliza en determinados
casos para el logro de un fin, sin que se induzca a error o engaño a la persona
que necesita dicha mercancía, no tiene consecuencia jurídica. Ejemplo:
alabanzas exageradas en una mercancía para inducir a cómpralo.
2. Dolo Malo : es la maquinación que se realiza para producir un engaño u error,
a fin de llevar a efecto en negocio, que de no existir el engaño no se hubiese
realizado, puede ser causa de vicio de nulidad; exige engaños a la victima e
inducir con ese engaño a la victima a realizar negocio jurídico. Para subsanar
el dolo, fue creado por los pretores Romanos dos formas o acciones.
a. Actio Doli: Para acudir a ella se exigía que el acto hubiese producido sus
efectos, ella conlleva a la anulación del acto. Ejemplo: A adquiere
dolosamente un inmueble de B.
3) Violencia: Es un acto de fuerza material o moral ejercida contra una
persona para obligarla a prestar su consentimiento en un contrato.
El objeto : Es el hecho positivo o negativo que debe realizar una de las partes
en beneficio de la otra, a las 2 partes cuando ambas resulten acreedoras y deudoras en
virtud del contrato, es lo que se trata de dar hacer o no hacer en un contrato jurídico.
Requisitos:
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A) Física y legalmente posible, Ejemplo: Que pueda realizarse desde el punto de
vista físico como jurídico, es físicamente irrealizable entregar un meteorito o
vender un esclavo muerto.
B) Licitud del Objeto : Es decir que el acto sea conforme a la ley
C) Determinado o determinable, es decir que se conozca con precisión o que sus
elementos necesarios puedan precisarlos por su peso, numero y medida
D) Debe representar un interés para el acreedor
La Causa: Se entiende como el fin que determina a las partes en una
convención a prestar su consentimiento, esta teoría es más moderna que Romana por
cuanto los jurisconsultos Romanos eran más prácticos que teóricos, existían algunas
causas a saber:
1) Como Sinónimo de Fuente. Como hecho generador de una obligación cuando
consideraban que los contratos y los delitos eran causa de las obligaciones en el
sentido que las engendraban
2) Como Formalidad. En el viejo derecho Romano, cuando no existían más
contratos que los formales y solemnes, la validez de los contratos era idee
pendiente de cualquier otra causa, que no fuera la forma. Ejemplo: En la
estipulación por el solo hecho de que el deudor contestase a la pregunta que le
hiciera el acreedor.
3) Por la subordinación del nacimiento de la obligación contractual a la existencia
y licitud de la causa.
4) En los contratos bilaterales. La causa de la obligación de cada uno de las partes
seria la obligación que a su vez contrae la otra parte.
5) En los contratos unilaterales, la causa de la obligación del deudor radica en la
prestación previamente cumplida por el acreedor.
6) En las liberalidades, la causa de la obligación del donante seria el Animus
Donando.
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Violencia: (Covames Ferro). Es un acto de fuerza de material o moral ejercida
contra una persona para obligarla a prestar su consentimiento en un contrato, se
conocen dos tipos de fuerza a saber:
1) Física o Fuerza (Calcio): Se ejerce fuerza material sobre una persona obligarla a
prestar su consentimiento. Ejemplo Las torturas, el negocio en este caso es nulo
(IPSO IUTI)
2) Moral o intimidación (Metus) : Amenaza ejercida sobre una persona para
inducirla en todo o en parte a prestar su consentimiento en un acto Ejemplo:
Amenazas de secuestro, se divide a su vez en :
a. Injusta: Es decir contraria a la ley realizada sin derecho.
b. Grave : Que el mal amenazado sea grave en la vida de las personas o sus
allegados debe ser capaz de amilanar a un hombre de valor
c. Actual o inminente: No simplemente futura o imaginaria debe ser utilizada
como medio para inducir a una persona a la realización o conclusión el acto.
Efectos: La violencia produce los mismos efectos que el dolo, por lo que los
pretores Romanos crearon medio de defensa necesario para reaccionar contra los
actos provocados por la violencia moral o psicológica pues como ya dijimos los
realizados bajo violencia física eran nulos de pleno derecho. Estos remedios fueron:
a) Actio Quod Metus Causa (Ya ejecutado el contrato, la victima podía ejercer
esta acción para detener una indemnización por los daños y perjuicios causados,
la negación al pago podía dar lugar a la condena de pagar el cuádruple del valor
de la indemnización.)
b) Enceptio Quod Metus Causa (Se apelaba para rechazar la acción del autor de la
violencia que pretende la ejecución del contrato.
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c) Actio in Integrum Restituto (Se utilizaba para lograr la restitución de la cosa al
estado en que se encontraba antes de la realización del contrato y siempre que
ello fuera posible.
Clasificación de los Contratos:
Por su origen:
a. Contratos derecho civil : (Celebrados entre ciudadanos Romanos (Ejemplo :
Nexum)
b. Contratos de derecho de gente ( Celebrados entre ciudadanos y extranjero
Ejemplo, venta locación, sociedad, mandato
2) Modo de formación
a. Verbis
b. literas
c. Consensuales
3) Desde el punto de vista de su efecto
a. Unilaterales
b. Bilaterales o sinalagmáticos
a.1 Perfectos
b.1 imperfectos
4) Por los poderes de apreciación del juez
a. Contratos de derecho estricto
b. Contratos de buena fe
5) Desde el punto de vista de su naturaleza
a. Gratuitos
b. Onerosos
6) Por su nominación
a. Nominados
b. Innominados puede ser
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1) Dout urdes = doy para que des
2) Dout ut focios = doy para que hagas
3) Ficio ut des = hago para que des
4) Ficio ut facios = hago para que haga
Definición de la compraventa, según Silverio E. (2006), refiere que “la
compraventa es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para
ambas partes, por el cual un sujeto llamado vendedor, se obliga a transferir un
derecho a otro sujeto que se denomina comprador, la propiedad de una cosa corporal
o incorporal (herencia, créditos, derechos, acciones) mediante un precio en dinero”.
Esta definición destaca los caracteres del contrato.
1ª La compraventa implica la entrega de una suma de dinero al vendedor; es el
precio. Si, en lugar de monedas el comprador le entregara al vendedor otra cosa, el
contrato no sería una compraventa; sino una permuta.
2ª El objeto de la compraventa puede ser, con exclusión de los derechos de la
personalidad, que no podrían ser cedidos, un derecho patrimonial cualquiera.
a) Ya sea un derecho real: Casi siempre la transmisión, que se efectúa del
vendedor al comprador, concierne al derecho de la propiedad.
b) Ya sea un derecho personal: Los derechos personales o créditos pueden ser
cedidos bajo ciertas condiciones; las cesiones de créditos de compraventas.
c) Ya sea un derecho intelectual: También los derechos intelectuales son
susceptibles a ser cedidos, ya se trate de los derechos llamados de propiedad literaria
o artística o los derechos denominados de propiedad industrial: marcas, patentes de
invención, dibujos y modelos, etc.
Por lo tanto, habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a
transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a
pagar por ellos un precio cierto y en dinero.
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Código de Napoleón.
Influenciado por el derecho antiguo francés que a su vez tenia marcada
influencia romanista, no logro apartarse plenamente del concepto romano de venta,
por cuyo efecto no transmitía la propiedad del objeto es decir, "La venta es perfecta
entre las partes, y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, con
respecto al vendedor, tan pronto como hay convención firme sobre la cosa y el precio,
aunque dicha cosa no haya sido entregada ni el precio satisfecho".
De acuerdo a lo anterior, por efecto del contrato no se transmitía la propiedad
del objeto hasta que conste la convención en que las partes se hayan puesto de
acuerdo sobre la cosa y el precio, el contrato se perfecciona. La doctrina francesa
moderna ha reconocido la influencia romanista del Código de Napoleón, aunque ha
señalado que existe una sustancial diferencia entre una y otra, sosteniendo que los
romanos no consideraron de ningún modo que la transferencia de la propiedad fuese
extraña a la naturaleza de la venta y a su objetivo. Prueba de ello es el hecho de
negarse a tratar como venta toda convención que incluyera una cláusula por la cual el
comprador no pasará a ser propietario.
En el derecho romano el vendedor se obligaba a entregar físicamente la cosa y
a garantizar la utilidad de la posesión pacifica de manera independiente al hecho de
que el enajenante fuese o no el propietario. Por otra parte, dicen los tratadistas, el
Código de Napoleón evidencia el abandono de la doctrina romanista considerando la
reglamentación total del contrato de venta, siendo exagerado criticar a dicho código
por el análisis gramatical de un solo artículo.
En cuanto a las diversas denominaciones de este contrato, se ha señalado por
la doctrina que los códigos no deben ser un catalogo de definiciones y que se debe
buscar que las reglas generales de un contrato establezcan sus principios y
presupuestos de definición. Estos principios se justifican ante la imposibilidad de
aceptar una definición unánime, de ahí que sea irrelevante que algunos códigos se
refieran al contrato de venta, de compra o de compraventa; pues lo más importante es
32
la connotación jurídica del contrato más que su connotación gramatical. Por ejemplo,
en el derecho alemán este contrato se le enuncia de compra.
Elementos esenciales de la compraventa
La formación del contrato de la compraventa, como la de cualquier otro
contrato (cfr. Parte segunda, n. 114), necesita para su validez, la reunión de tres
elementos constitutivos: el consentimiento, que debe emanar de una persona capaz, el
objeto y la causa.
Consentimiento: "habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se
obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se
obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero". Es decir, el primer elemento
esencial o sea el consentimiento, en la compraventa se define como un acuerdo de
voluntades que tiene por objeto la transferencia de un bien a cambio de un precio. El
contenido de voluntad en este contrato ha de ser siempre transmitir por una parte el
dominio de una cosa o de un derecho y, por la otra, pagar u precio cierto y en dinero.
Si no se cumplen estas dos manifestaciones de la voluntad, no hay compraventa.
"El consentimiento debe existir desde luego sobre la naturaleza del acto que se
celebra, es decir, en cuanto a la venta misma. En otros términos: las partes deben de
estar de acuerdo en que celebran un contrato de compra y de venta: una de ellas
querer vender, y la otra debe querer comprar.
Preferencia en el pago: El efecto traslativo de dominio da al comprador un
derecho real oponible a los terceros y al vendedor un derecho preferente en cuanto al
pago del precio.
Formación del consentimiento cuando el precio es fijado por un tercero:
La fijación del precio la puede hacer un tercero cuando los contratantes expresamente
lo convengan. Por esta modalidad, el consentimiento quedara sustituido desde el
momento en que el tercero fije el precio y no sea rechazado por ambas partes. La
fijación del precio hecha por un tercero no podrá ser rechazada en forma unilateral.
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Forma del consentimiento: El consentimiento en la compraventa podrá ser
expreso o tácito. Hay consentimiento expreso cuando se manifiesta verbalmente, por
escrito o por signos inequívocos que indiquen la aceptación. Tácito cuando resulte de
hechos o de actos que lo presupongan u autoricen a presumirlo.
Inexistencia por falta de consentimiento: La falta de consentimiento en la
compraventa produce la inexistencia jurídica del contrato; consecuentemente no será
susceptible de convalidación.
Inexistencia jurídica de la compraventa y los efectos del registro público de la
propiedad.
Se considera que inscrito un bien inmueble en el Registro Público de la
Propiedad y si un tercero de buena fe adquieren a su vez ese inmueble, inscrito su
derecho, no será invalidado aunque se anule el titulo de enajenante. De acuerdo con
los principios en que se fundamenta la inexistencia jurídica, si el propietario es
suplantado en un contrato, el contrato será inexistente y no producirá efecto legal
alguno ni ser susceptible de darle validez por confirmación o por prescripción.
Derecho Registral y Notarial
Para poder tener una mayor comprensión del tema en cuestión es
indispensable conocer, y diferenciar una serie de conceptos y teoría relacionados
directamente con el objeto de estudio, que permitan precisar el contexto de la
presente investigación. Para ello es necesario definir:
Que existen diferentes puntos de vista con respecto a la definición de la
palabra Derecho, aspecto primordial que sustenta el tema objeto de estudio y uno de
éstos es la noción de Derecho como algo recto que no está doblado ni encorvado; sin
embargo no es éste el ángulo conceptual que del Derecho se intenta tener para poder
comprender el objetivo general de ésta investigación. Para el investigador es de suma
importancia entender el Derecho como lo indica la Enciclopedia Ilustrada Edisa
(1975):
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“Conjunto de normas y disposiciones legalmente establecidas que
determinan y regulan la organización de la sociedad y las relaciones
de los individuos que la componen, desde el punto de vista de la
personas y de la propiedad, con el fin de asegurar ordenadamente
los fines individuales y el bien común.”
De ésta concepción derivan dos grandes perspectivas como la iusnaturalista y
la iuspositivista, que plantean que el Derecho emana de la naturaleza humana
(derechos naturales del hombre: la vida, entre otros.) y de la razón y el que plantea
que el Derecho es conjunto de normas que regulan la vida del hombre en sociedad,
respectivamente. A partir de aquí el hombre ha creado una diversa y extensa
clasificación del Derecho para poder aplicarse a una variada gama de situaciones que
regulen las relaciones entre individuos.
Por otra parte se tiene que mencionar a el Derecho de cada país redunda en
Derecho Público y Derecho Privado. Es por ello que se debe aclarar que el Derecho
Público no es más que el conjunto de normas que regulan las relaciones entre el
Estado y los individuos y el Derecho Privado es el que regula las relaciones entre
particulares.
De allí que, el Derecho Inmobiliario se desprende del Derecho Privado en su
mayoría; y se considera que pertenece a ésta distinción ya que las operaciones que
se efectúen con bienes inmuebles se sujeta a la voluntad de los particulares en
esencia; por supuesto que cuando se adquieren obligaciones relacionadas con
inmuebles se emplean procedimientos y ordenamientos que derivan del poder
público, sin embargo, todo ello depende de la voluntad del que decidió adquirir la
obligación.
Dentro de ésta clasificación del Derecho privado, se encuentra que éste, está
regulado principalmente por el Derecho Civil que es el que regula los actos jurídicos
privados, la organización de la familia y de la propiedad. Los bienes inmuebles son
bienes de propiedad, por lo que es al Derecho Civil al cual competa éste aspecto.
35
Respecto al Derecho Inmobiliario o Registral existen también unos principios
generales bajo los cuales debe regirse esta materia. La Ley del Registro Público y del
Notariado establece seis principios fundamentales que son los siguientes:
Principio derogación. Artículo 4º.- La presentación de un documento dará por
iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser impulsado de oficio hasta su
conclusión, siempre que haya sido debidamente admitido.
Principio de Prioridad. Artículo 5º.- Todo documento que ingrese al Registro
deberá inscribirse con prelación a cualquier otro título presentado posteriormente.
Principio de Especialidad. Artículo 6º.- Los bienes y derechos inscritos en el
Registro deberán estar definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza,
contenido y limitaciones.
Principio de Consecutividad. Artículo 7º.- De los asientos existentes en el
Registro, relativos a un mismo, deberá resultar una perfecta secuencia y
encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados,
así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y
extinción.
Principio de Legalidad. Artículo 8º.- Sólo se inscribirán en el Registro los
títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma establecidos por la Ley.
Principio de Publicidad. Artículo 9º.- La fe pública registral protege la
verosimilitud y certeza jurídica que muestran sus asientos. La información contenida
en los asientos de los Registros es pública y puede ser consultada por cualquier
persona.
Estos principios se exponen en la nueva Ley que regula los aspectos
inmobiliarios, pero éste término (ley) puede tener distintas acepciones como una de
las que señala la Enciclopedia Ilustrada Edisa (1975):
“Postulado general, mediante el que se establece una sucesión ordenada de
fenómenos naturales de carácter causal; supone que si bajo ciertas
condiciones se da una serie determinadas de factores, ha de producirse
necesariamente un fenómeno concreto, resultado lógico de los mismos.
36
Esta acepción del término Ley cae en el campo físico- matemático y
carece de normatividad, significación moral y dependencia respecto al
hombre”.
Es obvio que ésta no es la acepción que interesa al investigador, la que le
interesa es la que está relacionada con las normas que regulan la vida del hombre en
sociedad y especialmente las que regulan los aspectos relacionados con la materia
inmobiliaria. Por ello la Ley, según el Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y
Sociales de Manuel Osorio (2001):
“Constituye la Ley una de las fuentes, tal vez la principal, del Derecho.
En sentido amplio, se entiende por Ley toda norma jurídica reguladora
de los actos y de las relaciones humanas, ampliando esa idea, sería Ley
todo precepto dictado por autoridad competente, mandado o prohibiendo
una cosa en consonancia con la justicia para el bien de los gobernadores.
Así, entrarían dentro del concepto no sólo la Ley en sentido restringido o
propio, como norma jurídica elaborada por los órganos estatales con
potestad legislativa, que en los regímenes Constitucionales son el
Congreso que la sanciona y el Jefe del Estado que la promulga, sino
también los reglamentos, ordenanzas, órdenes, decretos, etc., dictados
por una autoridad en ejercicio de sus funciones”
Justamente de éste tipo de Ley es la que requiere el investigador, para realizar
su estudio, la que es resultado de un dictamen de una autoridad competente y que se
encuentra expresada en documentos escritos, siendo éstos según la Enciclopedia
Ilustrada Edisa (1975), “Escrito donde se prueba o acredita una cosa. Derecho
Público: escrito autorizado por un notario, donde consta la fecha y los hechos a que
se refiere. Derecho Privado: escrito autorizado por las partes interesadas o solamente
por una de ellas; se puede hacer en el papel común o en el sellado y redactado con o
sin testigos”
37
El Sistema Registral
Roca Sastre (2004) clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios
regístrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto
de presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena
eficacia formal o sustantiva.
La clasificación de los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de
vista sustantivo que adopta Roca Saatre, ya entraña auténtico interés científico y hace
factible una clasificación completa. Desde el punto de vista de la eficacia y valor
jurídico de los asientos regístrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en:
Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el
Registro con efectos de requisitos de oponibilidad: La constitución o adquisición del
dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho común,
careciendo el Registro de efectos constitutivos.
Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden
hacerse valer contar terceros, no son oponibles. Es un régimen de transcripción, y es
propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la adquisición del dominio y
demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato (sistema
consensualista), sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a
complementar, al título adquisitivo.
El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por
entero en el ámbito del Derecho Civil: "solo que para evitar, en lo indispensable, los
males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes,
se exige la registración, sí el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse
valer contra de quien le pueda perjudicar". Fue adoptado por primera vez este sistema
por el Código Napoleónico y ha sido imitado por Bélgica, Holanda, Italia, Portugal.
En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924 Código
Civil).
Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes,
presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros. La
38
constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de
publicidad. La publicidad registral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo
nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es, y ésta es la regla general,
voluntaria, si bien, en algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya
practicado el asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas).
No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad
frente a terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes. Se
establece la presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es
verdad, es decir, coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en
la realidad, los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia
jurídica (tal es la llamada legislación registral).
Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva: Las formas
regístrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas sean
necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relación
jurídica inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el
Derecho Civil, sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que el Registro
toma razón de la voluntad o ánimo de generarla. Los asientos regístrales tienen la
función principal de dotar de existencia a los derechos reales, eficacia constitutiva, y
la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de publicidad.
Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen función constitutiva,
pero para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio
jurídico causal justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido del
registro se presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario
(legitimación registral), y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es
mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los datos
regístrales (fe pública registral).
Sistema Australiano: el contenido registral se considera exacto de una manera
absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no existen más
derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es
39
totalmente independiente del acto, negocio o título que lo propició. Lo que el
Registro publica es toda y la única verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible
atacarlo, ya que, técnicamente, no existe disparidad entre el contenido registral y la
realidad jurídica extraregístral. Australia adoptó, además, el sistema del título real, ya
que no existe más título del derecho real que el emitido por el Registrador.
Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas
legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos regístrales tienen la misma eficacia
que la del Sistema Australiano, pero no admitieron el título real.
Origen de Catastro
Se afirma que en la Edad media se llamaron "capistastro" los registros
públicos en que se conservaban las declaraciones de los propietarios, de donde por
deformación se creó la voz "catastra". Otros sostienen que la palabra Catastro tiene
su origen en "catastrum" o "capistastrum" que en latín significa cabeza.
El origen de la actividad catastral se remonta a unos 4.000 años antes de
Cristo, concebido para conocer las cantidades de los bienes inmuebles y títulos de los
mismos a los efectos de establecer el monto del impuesto inmobiliario; hoy día su
motivación sigue teniendo vigencia y, por lo general, genera los principales ingresos
en el presupuesto de la administración de las ciudades.
Actualmente se habla, de manera insistente de los Sistemas de Información
Geográfica, que consisten en modelos de levantamiento y procesamiento de la
información catastral mediante la utilización de las ventajas de las nuevas tecnologías
de la informática, y su integración a todas las actividades y funciones anteriormente
anunciadas, además su función básica en la recaudación de la tributación
inmobiliaria.
Es bastante común encontrar que, cuando se realizan estudios urbanísticos y/o
inmobiliarios para las autoridades municipales, son los contratistas quienes
suministran la información catastral, inclusive la cartografía básica de su ciudad
porque, he aquí una de las razones por las cuales resulta tan costoso y difícil realizar
40
los correspondientes planes urbanos, pues se debe empezar desde casi la nada, a
levantar y/o actualizar la información cartográfica y la información catastral
inmobiliaria, mediante minuciosos trabajos de campo. Este esfuerzo y este costo
adicional se multiplican tantas veces como se realicen estudios urbanos e
inmobiliarios, ya que generalmente la instancia municipal responsable del catastro
inmobiliario, no es capaz de mantener al día tal información.
Es obvio que para cualquier sistema de información resulta más fácil y
económico mantenerlo actualizado que hacerlo de nuevo. Sea cual sea la tecnología
que se aplique en la conformación del Catastro Urbano, éste adquiere “valor” en la
medida en que se mantenga actualizado y se utilice. Su cabal aprovechamiento es
camino seguro para la recuperación de la inversión desde el punto de vista financiero,
y la creación de las condiciones para el adecuado control urbanístico y desarrollo de
la calidad urbana que todo ciudadano espera.
Al contrario, desconocer sus bondades es transformarlo en un oneroso gasto,
material de archivo muerto y mantener el caldo de cultivo para las actuaciones
discrecionales y la anarquía urbanística que a los únicos que beneficia es a los
parásitos y animales de rapiña.
Catastro
Desde el punto de vista de su sustancia o contenido se ha definido al catastro
como la individualización y el ordenamiento de la propiedad inmobiliaria por parte
del Estado, en su aspecto físico, jurídico y económico, conjunta e inseparablemente
considerados. De esta afirmación se derivan dos conclusiones: 1- El Catastro como
institución del Estado: sea cual fuere el origen etimológico de la palabra "catastro" y
el significado que se le atribuía en cada época y por los distintos pueblos, lo cierto es
que el Catastro aparece con el Estado: al imponer impuestos y contribuciones, al
censar y empadronar inmuebles.
La administración es toda actividad del Estado, planificada para obtener
determinados fines humanos, el Catastro es una institución administrativa, regida por
41
el derecho atributos del derecho público por medio del cual el Estado, en ciertos y
determinados órdenes de cosas pone en ejercicio su poder de policía. Es una
institución de derecho público porque regula las relaciones entre el Estado y los
particulares. La individualización inmobiliaria, en su aspecto físico, jurídico y
económico como fundamento y razón de ser del organismo catastral comprende dos
situaciones:
a- tutela del estado sobre los habitantes por medio de la cual les asegura el
libre y pleno goce de sus derechos individuales como así también la determinación de
los impuestos, tasas y contribuciones con el criterio de equidad y proporcionalidad
que establece la constitución nacional
b- la naturaleza de los derechos reales que, por ejercitarse "erga omnes", los
terceros tienen el deber jurídico de respetarlos, reconociendo a favor de los titulares
las facultades que la ley confiere. Corresponde la intervención del Estado para llevar
a conocimiento de esos terceros la existencia y extensión de aquellos derechos reales
que deben respetar.
Se ejerce el poder de policía porque el Estado tiene la facultad de establecer
por medio de decisiones unilaterales de autoridad y en forma directa y coercitiva,
limitaciones o restricciones al ejercicio de la libertad natural de la propiedad,
imponiendo obligaciones para defender su propia existencia contra ataques ilegales,
en definitiva asegurar el ejercicio regular del derecho de propiedad 2-
Individualización de la propiedad inmobiliaria: la individualización se concreta en los
aspectos físicos jurídicos y económicos.
La determinación, concurrencia e inseparabilidad de esos tres aspectos
concurren a una descripción completa de cada inmueble, lo que importa decir a su
individualización absoluta, con todos sus caracteres y atributos en su condición de
cosa, ya sea: - Respecto a ella misma (físico).- En cuanto a su titular y extensión de su
derecho (físico - jurídico).
- En relación a las cargas (impuestos tasas) que debe soportar en función de
valor económico.
42
- En cuanto a los servicios que el Estado presta a su titular y a terceros.
Cedula Catastral
La Cédula Catastral es el documento a través del cual el organismo catastral
publicíta el estado de hecho de la cosa inmueble, en su aspecto físico, jurídico y
económico, conjunta e inseparablemente considerados. Constituye la denominada
publicidad formal, es decir, el Estado publicíta sus registros catastrales, va del
organismo a los sujetos, en contraposición con la publicidad material que implica el
tránsito del documento (cédula confeccionada por profesional de la agrimensura)
hacia Catastro.
Obligación de requerir el certificado catastral: Sujetos obligados:
Escribanos y funcionarios autorizantes de actos de transmisión, constitución o
modificación de derechos reales. Oportunidad: Antes del otorgamiento del acto.
Bases Legales
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (1999).
Artículo 55. Toda persona tiene derecho a la protección por parte del Estado a
través de los órganos de seguridad ciudadana regulados por ley, frente a situaciones
que constituyan amenaza, vulnerabilidad o riesgo para la integridad física de las
personas, sus propiedades, el disfrute de sus derechos y el cumplimiento de sus
deberes.
Artículo 115. Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene
derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará
sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con
fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o
interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización,
podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.
43
Artículo 307. El régimen latifundista es contrario al interés social. La ley
dispondrá lo conducente en materia tributaria para gravar las tierras ociosas y
establecerá las medidas necesarias para su transformación en unidades económicas
productivas, rescatando igualmente las tierras de vocación agrícola. Los campesinos o
campesinas y demás productores o productoras agropecuarios tienen derecho a la
propiedad de la tierra, en los casos y formas especificados por la ley respectiva. El
Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y particulares de propiedad para
garantizar la producción agrícola. El Estado velará por la ordenación sustentable de
las tierras de vocación agrícola para asegurar su potencial agroalimentario.
Código Civil de Venezuela (1982). De Los Bienes, De La Propiedad Y De
Sus Modificaciones
Artículo 525.- Las cosas que pueden ser objeto de propiedad pública o
privada son bienes muebles e inmuebles.
Capítulo I. De los Bienes Inmuebles. Artículo 526.- Los bienes son
inmuebles por su naturaleza, por su destinación o por el objeto a que se refieren.
Artículo 527.- Son inmuebles por su naturaleza: Los terrenos, las minas, los
edificios y, en general, toda construcción adherida de modo permanente a la tierra que
sea parte de un edificio. Se consideran también inmuebles: Los árboles mientras no
hayan sido derribados; Los frutos de la tierra y de los árboles, mientras no hayan sido
cosechados o separados del suelo; Los hatos, rebaños, piaras y, cualquier otro
conjunto de animales de cría, mansos o bravíos, mientras no sean separados de sus
pastos o criaderos; Las lagunas, estanques, manantiales, aljibes y toda agua corriente;
Los acueductos, canales o acequias que conducen el agua a un edificio o terreno y
forman parte del edificio o terreno a que las aguas se destinan.
Artículo 528.- Son inmuebles por su destinación: las cosas que el propietario
del suelo ha puesto en él para su uso, cultivo y beneficio, tales como: Los animales
destinados a su labranza; Los instrumentos rurales; Las simientes; Los forrajes y
abonos; Las prensas, calderas, alambiques, cubas y toneles; Los viveros de animales.
44
Artículo 529.- Son también bienes inmuebles por su destinación, todos los
objetos muebles que el propietario ha destinado a un terreno o edificio para que
permanezcan en él constantemente, o que no se puedan separar sin romperse o
deteriorarse o sin romper o deteriorar la parte del terreno o edificio a que estén
sujetos.
Artículo 530.- Son inmuebles por el objeto a que se refieren: Los derechos del
propietario y los del enfiteuta sobre los predios sujetos a enfiteusis; Los derechos de
usufructo y de uso sobre las cosas inmuebles y también el de habitación; Las
servidumbres prediales y la hipoteca; Las acciones que tiendan a reivindicar
inmuebles o a reclamar derechos que se refieran a los mismos.
Capítulo III. De los Bienes con Relación a las Personas a quienes
Pertenecen. Artículo 538.- Los bienes pertenecen a la Nación, a los Estados, a las
Municipalidades, a los establecimientos públicos y demás personas jurídicas y a los
particulares.
Título II. De la propiedad. Capítulo I. Disposiciones Generales. Artículo
545.- La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera
exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.
Artículo 546.- El producto o valor del trabajo o industria lícitos, así como las
producciones del ingenio o del talento de cualquiera persona, son propiedad suya, y
se rigen por las leyes relativas a la propiedad en general y las especiales sobre estas
materias.
Artículo 547.- Nadie puede ser obligado a ceder su propiedad, ni a permitir
que otros hagan uso de ella, sino por causa de utilidad pública o social, mediante
juicio contradictorio e indemnización previa. Las reglas relativas a la expropiación
por causa de utilidad pública o social se determinan por leyes especiales.
Artículo 548.- El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de
cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes. Si
el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer la cosa
45
por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del demandante; y,
si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene el
demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador.
Artículo 549.- La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de
todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes
especiales.
Artículo 550.- Todo propietario puede obligar a su vecino al deslinde de las
propiedades contiguas; y de acuerdo con lo que establezcan las leyes y ordenanzas
locales, o en su defecto, los usos del lugar y la clase de la propiedad, a construir, a
expensas comunes, las obras que las separen.
Artículo 551.- Cualquiera puede cerrar su fundo, salvo los derechos de
servidumbre que pertenezcan a terceros.
Asimismo, se debe referir a la Ley de Registros Publico y del Notariado
(2006), donde señala que: el objeto de esta Ley es regular la organización, el
funcionamiento, la administración y las competencias de los registros principales,
mercantiles, públicos y de las notarías.
Artículo 45.- El Registro Público tiene por objeto la inscripción y anotación
de los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que
afecten los bienes inmuebles. Además de los actos señalados con anterioridad y
aquellos previstos en el Código Civil, en el Código de Comercio y en otras leyes, en
el Registro Público se inscribirán también los siguientes actos: 1. Los documentos
que contengan declaración, transmisión, limitación o gravámenes de la propiedad. 2
Todo contrato, declaración, transacción, partición, adjudicación, sentencia
ejecutoriada, o cualquier otro acto en el que se declare, reconozca, transmita, ceda o
adjudique el dominio o propiedad de bienes o derechos reales o el derecho de
enfiteusis o usufructo. (…)
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Definición de Términos Básicos
Control: Es un proceso administrativo de evaluación y corrección de
desviaciones, este proceso permite que las actividades de una organización queden
ajustadas a un plan preconcebido de acción y el plan de ajusta a las actividades de la
organización. Lex Juridica.com (2009)
Derecho Privado: Es la rama del Derecho que se ocupa preferentemente de
las relaciones entre particulares, frente al Derecho Público, en donde se sitúan las
normas que presiden las relaciones de los ciudadanos con los poderes públicos y de
los poderes públicos entre sí.
Escritura: Documento entendido ante un notario, escribano público u otro
fedatario oficial, con atribuciones legales para dar fe de un acto o contrato jurídico
cumplido por el compareciente y actuante o por las partes estipulantes.
Imponible: Que es susceptible de ser gravado con un impuesto.
Importe: Cuantía, cantidad total de dinero en una operación.
Imposición de servidumbre: Imposición de un derecho sobre una finca o un
bien de dominio público, a favor de una o más personas, o de una comunidad, a
quienes no pertenece esa finca o bien.
Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.): Impuesto municipal que grava la
titularidad de la vivienda. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral
de la misma. El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de
transmitir la vivienda.
Impuesto: Ingreso público creado por ley y obligatorio para los
contribuyentes contemplados en la misma siempre que exista la obligación que lo
determina.
Indiviso: Lo que pudiendo ser dividido se mantiene unido. Situación que se da
cuando existe pluralidad de propietarios y tutelares y unidad de derecho o de cosa.
Informe urbanístico: Es aquel informe que define la arquitectura de un
inmueble, su emplazamiento, entorno, trazado y definición de viales, accesos,
aparcamientos, jardines, monumentos y mobiliario urbano; comunicaciones de
47
superficie y subterráneas, servicios de agua-gas-electricidad, teléfono y demás
características.
Inmatriculación: Es el acceso por primera vez a las actas del registro de la
propiedad de un inmueble.
Inmueble: Las tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, y los
adornos, artefactos o derechos a los cuales atribuye la ley consideración de
inmuebles.
Insolvencia: Falta de capacidad de pago. Es aquella persona o empresa que se
encuentra en una situación en que sus deudas son superiores a su patrimonio, por lo
que el deudor deja de pagar a sus acreedores. Esa insolvencia puede ser relativa,
donde el deudor tiene patrimonio suficiente pero existe una falta de liquidez por lo
que tiene que convertir dicho patrimonio en dinero, o definitiva, donde la insolvencia
es total y el patrimonio no cubre las deudas.
Irretroactividad: Principio legislativo jurídico, según el cual las leyes no
tienen efecto en los hechos anteriores a su promulgación, salvo expresa disposición
en contrario.
Irrevocable: Lo que no se puede revocar o deshacer jurídicamente.
Uso. El uso da derecho para percibir de los frutos de una cosa ajena, los que
basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque ésta aumente.
Promesa de Venta: Es un contrato por el cual una persona se obliga a vender
una cosa, y la otra está conforme con esa obligación, pero sin obligarse a comprar.
Existe sólo obligación para el propietario, que es el único que se ha obligado a
vender; pero constituye una obligación definitiva si es aceptada por el beneficiario y
queda al arbitrio de éste exigir o no su celebración
48
CAPÍTULO IV
FASES METODOLÓGICAS
El presente capítulo, se exponen la metodología utilizadas en la investigación
la cual sirve como medio de ilustración para el desarrollo efectivo del mismo.
Tipo y Diseño de la Investigación
Esta investigación corresponde a una investigación de campo de carácter
descriptiva. Según Cázares y Zamudio (2000), la investigación de campo es aquella
en que el mismo objeto de estudio sirve como fuente de información para el
investigador”. (p.18). La cual consiste en la observación, directa y en vivo, de cosas,
comportamiento de personas, circunstancia en que ocurren ciertos hechos; por ese
motivo la naturaleza de las fuentes determina la manera de obtener los datos.
Es por ellos, que los estudios descriptivos, facilitan al investigador delimitar
con exactitud la situación de objeto en estudio con la finalidad de especificar las
propiedades importantes que sean sometidas a análisis. Al mismo tiempo es
bibliográfica como lo plantea Ruiz Nelly (2000) “El investigador valiéndose de
referencias bibliográficas que sustente la investigación a la validez y confiabilidad de
la muestra estudiada y no al estudio de fenómeno natural”. (p45).
El estudio realizado se basa en la investigación de campo, ya que este consiste
en la recolección de datos directamente de la realidad donde ocurren los hechos,
tomando en cuenta la situación de titularidad de la propiedad dentro de la
Urbanización El Samán, Municipio Guacara, (Fridas C. Arias). La redacción de datos
se llevo a cabo, por encuesta en su variedad cuestionario. La información es
recopilada en forma directa de la realidad, es decir, de fuente primaria y originales.
49
Técnicas e Instrumento.
Entre las técnicas utilizadas por el investigador destaca la observación, que
consiste en observar personas, fenómenos, hechos, casos, objetos, acciones,
situaciones, entre otras, con el fin de obtener determinada información necesaria para
una investigación. Según Van Dalen (1981)
“La técnica de observación se suele utilizar principalmente para observar
el comportamiento de los consumidores; y, por lo general, al usar esta
técnica, el observador se mantiene encubierto, es decir, los sujetos de
estudio no son conscientes de su presencia.”
El instrumento para la medición la cual se utilizó, el cuestionario contendido
por siete (7) preguntas de tipo cerrado. El instrumento es desarrollado con la idea de
obtener las respuestas deseadas y sencillas, por lo cual los resultados de esta
investigación se orientan en un nivel intermedio. El cuestionario de tipo dicotómico
se determina por la construcción de entrevistas las cuales permitirán ayudar a la
investigación. El mismo es presentado por medio de preguntas cerradas con dos
alternativas (Si y No).
Población y Muestra
Población
Según (Latorre, Rincón y Arnal, 2003) define “La población es el conjunto de
todos los individuos (objetos, personas, eventos) en los que se desea estudiar el
fenómeno”. Cabe señalar, que el tipo de población a utilizar es de tipo finita, ya que
según Morles (1994) señala que “es aquella que está constituida por un determinado
número de elementos conocidos y manejables por el investigador.” (p.19).
A los efectos de la presente investigación la población está conformada por los
habitantes de la Urbanización El Samán, representada por aquellos que solicitaron
crédito y pagaron la vivienda por ante INAVI con un estimado de viviendas habitadas
50
de 280 para el sector 4, siendo un Complejo habitacional amplio con más de dos mil
quinientas viviendas.
Muestra
La muestra no es más que una parte extraída de la población y que sirve para
representarla. Ramírez (2001), define como la parte o porción extraída de un conjunto
por métodos que permiten considerarla como representante de él. Es por esta razón
que la muestra utilizada para esta investigación está conformada por (15) personas
que compone la población donde se pretende observar de forma directa la
problemática planteada.
Fases Metodológicas
Por medio del presente se describe los procedimientos y las actividades que
serán realizadas y ejecutadas para llegar al caso de estudio.
Fase I: Estudiar las vías para la legalización e incorporación de la
Urbanización El Samán dentro de la Dirección de Catastro en el Municipio Guácara:
Esta fase hace referencia a indagar sobre los procesos o trámites que se debe realizar
para la regularización de la urbanización El Samán.
Fase II: Por razón a la evaluación y la interpretación del estudio se
Diagnostico las fallas dentro de los entes u organismos públicos encargados de la
legalización de los inmuebles de la Urbanización El Samán para la transmisión de la
propiedad.
Fase III: Describir las vías factibles para la legalización de la propiedad de
los inmuebles que se encuentran dentro de la Urbanización El Samán, Municipio
Guácara
51
Fase IV: Se descifraron los resultados y se compararon con trabajos anteriores
los cuales fueron consultados y expuestos como antecedentes para esta investigación.
Técnicas de Análisis de Información
En esta investigación se utilizó el cuestionario como técnica e instrumento de
recolección de datos según: Arias (1999) es un conjunto de preguntas respecto a una
o más variables a medir el contenido de las preguntas de un cuestionario pueden ser
variadas como los aspectos que se miden a través de este. El mencionado instrumento
se utilizó, de un modo preferente, en el desarrollo de una investigación en el campo es
una técnica ampliamente aplicada en la investigación de carácter cualitativa, para esta
investigación se realizó un cuestionario conformado por Ítems de tipo cerrado
formado por siete (7) preguntas.
52
CAPÍTULO V
RESULTADOS
Presentación y Análisis de los Resultados
Una vez obtenidos los datos, mediante técnicas e instrumentos de recolección,
diseñados para tal fin, se procedió al análisis de éstos de manera cualitativa y
cuantitativa, a fin de dar cumplimiento a los objetivos específicos, que a su vez
conducen al logro del objetivo general. Posteriormente se realizó la interpretación de
dicha información que se presenta en cuadros y gráficos, con un breve análisis,
tomando en cuenta las variables con sus respectivas dimensiones, para obtener de
manera clara los resultados y verificar los objetivos planteados.
Al finalizar el análisis de resultados obtenidos a través del Instrumento
denominado, cuestionario así como de la recopilación de información en los entes
que se encuentran ligados a la investigación, y tomando en cuenta la observación de
la investigadora se presentó un diagnóstico general de la situación actual en cuanto a
la legalización de la propiedad y titularidad de las viviendas de la urbanización El
Samán
La presentación del análisis de los resultados se realizó, exponiendo el
contenido del objetivo y demostrando los resultados que sustenta la comprobación de
cada uno de los objetivos específicos trabajados.
53
Diagnosticar las fallas dentro de los entes u organismos públicos
encargados de la legalización de los inmuebles de la Urbanización El Samán
para la transmisión de la propiedad.
Para dar cumplimiento al primer objetivo planteado se realizó una serie de
visitas y entrevista a los órganos públicos encargados de las viviendas adjudicadas
así como del control urbano de las mismas.
Primeramente se efectúo una visita al INAVI, donde se constato que el
Terreno donde se encuentra establecida la Urbanización el Samán en el Municipio
Guácara, es parte propiedad de INAVI siendo un área Aproximada de DOS
HECTAREAS CON CIENTO SESENTA MIL METROS CUADRADOS (2Has
160.000 Mts2), asimismo se encuentra un lote de terreno con la particularidad de
ser propiedad de un particular , es decir propiedad privada, con casas construidas por
el INAVI.
En este aspecto se evidenció que el proyecto del Samán en el Municipio
Guácara, se constituye de 12 sectores correspondientes a unas 2.633 casas y otro
lote de unas 300 aproximadamente , estas 300 son las están construidas en el terreno
que no es propiedad del INAVI ,es decir son casi 3000 viviendas, pero inicialmente
los sectores del 1 al 4, fueron construidos en una acción conjunta entre INAVI y el
IVEC (Instituto de Vivienda del Estado Carabobo), estos organismos trabajaron por
una parte el IVEC construyo el urbanismo y el INAVI realizo la construcción de las
viviendas, es decir, que fue el IVEC quien debió tener los planos y proyecto
correspondientes, pero a raíz de los cambios ocurridos en el IVEC y luego de su
divorcio del INAVI por así decirlo es cuando esta documentación se extravía.
Para el año 2011 en un intento por resolver la situación de parcelamiento de
los terrenos de la Urbanización el Samán, reúnen el INAVI y la Registradora de
54
Guacara, esta ultima le solicita solo la documentación que posea, pero con la salvedad
de que llevara aunque fuera un sello de Control Urbano, INAVI hace del
conocimiento de lo solicitado a Control Urbano y este por su parte se niega a hacerlo
si no se cumple con todos los requerimientos, remitiendo nuevamente a la situación
original, es decir solicitar todos los permisos y todos los planos de tal proyecto.
En otra visita a Control Urbano del Municipio Guácara, se conoció de que
en un momento el INAVI solicito ante esta oficina algunos recaudos para comenzar a
dar solución a los adjudicatarios de la Urbanización el Samán, concerniente al
problema de la propiedad de los terrenos. Control Urbano le exigió al INAVI en
primer lugar que terminara con todas las obras de urbanismo (agua, red de cloacas,
electricidad, drenajes, asfaltado de calles entre otras), además de planos y proyecto…
esto con la finalidad de poder realizar el parcelamiento. Asimismo, representantes de
Control Urbano refieren que poseen un plano solo de referencia para el posible
parcelamiento, ya que no existe uno oficial para tal fin.
Por otra parte al preguntar sobre los impuestos dejados de percibir sobre este
urbanismo dijeron: Que en los sectores populares no es mucha la recaudación en
cuanto al Derecho de Frente y que según la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro
Nacional, da una herramienta a quien quiera pagar este impuesto de forma voluntaria,
con un Certificado de Empadronamiento de los ocupantes de los terrenos y/o
viviendas. Es decir, que el hecho de no tener registrado el inmueble no es limitante
para pagar los impuestos, pues pueden recibir tal Certificado otorgado por Catastro y
con este pagar su Derecho de Frente, lo que no puede hacer es enajenar ni gravar.
En otro orden, la investigadora en búsqueda de posibles respuestas se dirigió a
Catastro del Municipio Guácara, donde resaltaron las personas encargas del
funcionamiento de esta área en la Alcaldía que todo urbanismo debe contar con una
permisología otorgada por Control Urbano. INAVI para poder operar debe contar
55
con tal permisologia, y por supuesto todos los profesionales que trabajan en el
proyecto deben estar ajustados a Derecho.
Por otra parte Catastro dice que algunos habitantes de esta urbanización pagan
impuesto, solo aquellos que poseen un documento Autenticado, pero impuestos son
sobre las bienhechurías es decir la vivienda, ya que no existe un parcelamiento. Por
tanto catastro es el responsable del parcelamiento solo si control urbano autoriza y
envía a Catastro la documentación pertinente.
Para finalizar se realizó una visita al Registro Público de la Jurisdicción del
Municipio Guácara, Oficina encargada de protocolizar todos los actos sobre los
inmuebles de esta Jurisdicción, donde en entrevistas con sus funcionarios refirieron
que en ningún momento se ha llevado documentos de parcelamiento sobre la
Urbanización el Samán y sin este no se puede realizar ventas de las viviendas,
asimismo se observó la existencia de cuatro (4) documentos que datan desde hace
más de diez (10) años donde INAVI transmite la propiedad de unas viviendas
ubicadas en la referida urbanización, donde se observa una serie de errores en
cuanto a la falta de linderos dentro del mismo, lo que conlleva a un documento con
fallas que genera una irregularidad dentro de la titularidad.
Indagar la situación actual sobre la propiedad del inmueble en los
habitantes de la urbanización El Samán.
El segundo objetivo se genero realizando la encuesta a los habitantes de la
Urbanización El Samán en cuanto a la situación de propiedad de las viviendas allí
constituidas las cuales reflejaron los siguientes resultados:
56
ITEM NRO. 1 ¿SE LE FUE ADJUDICADA LA VIVIENDA POR INAVI?
CUADRO N° 1. ¿Se le fue adjudicada la vivienda por INAVI?
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 14 93%
NO 1 7%
TOTAL 15 100%
Fuente: Coronel Gloria (2012)
GRAFICO N° 1. ¿Se le fue adjudicada la vivienda por INAVI?
Fuente: Coronel Gloria (2012)
Análisis: Se observa que un 93% de la muestra refirió que sus viviendas
fueron adjudicadas por el INAVI, refiriéndose el 7%, que la vivienda que habita fue
invadida por lo que no ha pagado en ningún momento por el inmueble.
93%
7%
SI NO
57
ITEM NRO. 2 ¿Tiene más de diez años viviendo en la Urbanización?
CUADRO N° 2. ¿Tiene más de diez años viviendo en la Urbanización?
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 15 100%
NO 0 0%
TOTAL 15 100%
Fuente: Coronel Gloria (2012)
GRAFICO N° 2. ¿Tiene más de diez años viviendo en la Urbanización?
Fuente: Coronel Gloria (2012)
Análisis: En este orden se demostró que la totalidad de los habitantes
encuestados tienen más de diez años viviendo en la Urbanización El Samán, donde
comunicándose con la investigadora algunos refirieron estar limitados en vender y
comprar debido a que no tienen los documentos para realizar cualquier negociación,
refiriéndose también que es su única vivienda.
100%
0%
SI NO
58
ITEM NRO. 3 ¿La vivienda fue cancelada en su totalidad a INAVI?
CUADRO N° 3. ¿La vivienda fue cancelada en su totalidad a INAVI?
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 8 53%
NO 7 47%
TOTAL 15 100%
Fuente: Coronel Gloria (2012)
GRAFICO N° 3. ¿La vivienda fue cancelada en su totalidad a INAVI?
Fuente: Coronel Gloria (2012)
Análisis: En este aspecto se observó que mas de la mitad con un 53%
refirieron haber pagado la totalidad del valor del inmueble, y un 47% refirieron no
tener el pago total del inmueble, constatándose que aunque se ha pagado
regularmente la vivienda los habitantes no tienen documento que garantice la
propiedad, tomando como referencia de documento únicamente los recibos de pagos
generados por el INAVI.
53%
47%
SI NO
59
ITEM NRO. 4 ¿Paga Impuestos Municipales por la Vivienda?
CUADRO N° 4. ¿Paga Impuestos Municipales por la Vivienda?
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 1 13%
NO 14 27%
TOTAL 15 100%
Fuente: Coronel Gloria (2012)
GRAFICO N° 4. ¿Paga Impuestos Municipales por la Vivienda?
Fuente: Coronel Gloria (2012)
Análisis: Se evidenció que tan solo el 7% es decir una de cada 15 personas
paga impuesto municipal sobre la vivienda, objetando que esto es debido a que no
tienen documentos que certifiquen la propiedad, aunque hoy en día con el certificado
de empadronamiento se puede solventar tal situación, pero no es de interés del
colectivo, ya que lo que se busco principalmente es la legalización de las viviendas.
7%
93% SI NO
60
ITEM NRO. 5 ¿HA FIRMADO DOCUMENTO SOBRE LA VENTA DE LA
VIVIENDA POR ANTE ENTIDAD PÚBLICA?
CUADRO N° 5. ¿Ha firmado documento sobre la venta de la vivienda por
ante entidad pública?
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 0 0%
NO 15 100%
TOTAL 15 100%
Fuente: Coronel Gloria (2012)
GRAFICO N° 1. ¿Ha firmado documento sobre la venta de la vivienda por ante
entidad pública?
Fuente: Coronel Gloria (2012)
Análisis: Se evidenció que de las personas encuestadas ninguna ha firmado
con el INAVI documento que acredite la propiedad del inmueble, lo que refiere a la
justificación de la investigación debido a la veracidad en cuanto a la irregularidad de
propiedad que se encuentran los habitantes y adjudicatarios de las viviendas de la
Urbanización el Samán en el Municipio Guácara.
0%
100%
SI NO
61
ITEM NRO. 6 ¿LE GUSTARÍA FORMALIZAR LA PROPIEDAD DE SU
INMUEBLE POR ANTE EL REGISTRO RESPECTIVO?
CUADRO N° 6. ¿Le gustaría formalizar la propiedad de su inmueble por
ante el Registro respectivo?
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 15 100%
NO 0 0%
TOTAL 15 100%
Fuente: Coronel Gloria (2012)
GRAFICO N° 6. ¿Le gustaría formalizar la propiedad de su inmueble por ante el
Registro respectivo?
Fuente: Coronel Gloria (2012)
Análisis: Es de destacar que el 100% de los encuestados se encuentra abiertos
a realizar los trámites necesarios para solventar la situación de propiedad de su
vivienda, por lo que refiere que con ayuda de los Organismo competentes en
conjunto con los habitantes de la población surja la solución para la formalización de
las ventas de las viviendas allí ubicadas y ya habitadas.
100%
0%
SI NO
62
ITEM NRO. 7 ¿ESTARÍA DE ACUERDO EN ORGANIZARSE PARA LOGRAR
LA FORMALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD DE SU VIVIENDA POR ANTE EL
REGISTRO RESPECTIVO?
CUADRO N° 7. ¿Estaría de acuerdo en organizarse para lograr la
formalización de la propiedad de su vivienda por ante el registro respectivo?
ALTERNATIVA FRECUENCIA PORCENTAJE
SI 15 100%
NO 0 0%
TOTAL 15 100%
Fuente: Coronel Gloria (2012)
GRAFICO N° 7. ¿Estaría de acuerdo en organizarse para lograr la formalización de
la propiedad de su vivienda por ante el registro respectivo?
Fuente: Coronel Gloria (2012)
Análisis: En este aspecto se pudo evidenciar el interés del colectivo en
organizarse para solventar la situación de legalización de los inmuebles de la
urbanización El Samán lo que conlleva a la investigadora en querer continuar con el
estudio hasta llegar a la legalización de las viviendas, pues la misma también es
parte de la población afectada, por ser adjudicataria de un inmueble en la referida
Urbanización.
100%
0%
SI NO
63
Describir las vías factibles para la legalización de la propiedad de los
inmuebles que se encuentran dentro de la Urbanización El Samán, Municipio
Guácara.
El derecho de propiedad pleno comprende tres facultades principales, en las
que puede ser útil simplificar su representación: Derechos de uso:(ius utendi),
derechos a utilizar la tierra, derechos de control disfrute (ius fruendi): derechos a
tomar decisiones sobre la forma de utilizar la tierra, y derechos de transferencia
disposición (ius abutendi): derecho a vender o a hipotecar la tierra, a cederla a otros
mediante reasignaciones intracomunitarias, a transmitirla a los sucesores mediante
herencia y a reasignar los derechos de uso y control.
Por lo que constituir una urbanización debe ser aprobado por una serie de
organismos que conlleven a las normas establecidas para los requerimientos
mínimos de habitabilidad, así como la organización y estructura, es por ello que para
la legalización de los inmuebles ubicados en la Urbanización El samán donde sus
adjudicatarios y/o habitantes no poseen la propiedad legalmente por ante el Registro
Publico respectivo se hace necesario lo siguiente:
Parcelamiento y Urbanismo: Los Entes encargados para tal fin tales como la
Alcaldía del Municipio Guácara en el área de Catastro y Control Urbano, así como
el INAVI e IVEC, deben acordar negociaciones en cuanto a finiquitar el
parcelamiento del lote de terreno donde se encuentran dichas viviendas para luego
ser registrado en el Registro Publico respectivo.
Registro de Parcelamiento y Catastro: Ya al existir un parcelamiento
registrado este debe ser notificado a Catastro para emitir las Fichas Catastrales de
las viviendas y así poder llevar el ordenamiento y poder cobrar los impuestos de
inmuebles que son menester y obligación de cada propietario, ya que aunque sea
esta Urbanización popular, se puede decir que por la cuantía de vivienda actualmente
el Municipio se encuentra en desventajas para prestar un buen servicio ya que la
mayoría de los habitantes y sus viviendas no se encuentran registradas en Catastro.
64
Asimismo, se tiene que dentro del proceso para la aprobación de una
urbanización se debe realizar los siguientes pasos:
1. Uso del suelo: Indica el uso permitido para una determinada propiedad en
relación y conforme a lugar donde se encuentre, así como la normativa que se debe
aplicar.
2. Permiso para el Desfogue de Aguas Pluviales: Se deberá realizar por escrito
la solicitud ante el Departamento de control Urbano de la Municipalidad, aportando
una copia del plano catastrado que indique que el cuerpo de agua es de dominio
público.
4. Nomenclatura: Se debe presentar una nota donde la Comisión Nacional de
Nomenclatura, indique que el nombre propuesto para la Urbanización, se aprobó.
5. Viabilidad Ambiental: Se debe presentar ante la Municipalidad la
aprobación de la Viabilidad Ambiental de la Urbanización, así como cualquier
Estudio de Impacto Ambiental.
6. Disponibilidad de Agua potable: Se debe presentar carta de la Institución
que brinda el servicio de agua potable, en dicha carta la Institución debe certificar que
hay disponibilidad de brindar el servicio de agua potable a la totalidad de lotes de la
Urbanización.
7. Visto Bueno (visado) de los planos por parte del Departamento de
Ingeniería, del Cuerpo de Bomberos, para la aprobación del sistema de agua potable y
la ubicación de los hidrantes.
8. Visto bueno (visado) de los planos, por parte del Ministerio para el poder
popular para la Salud Pública.
9. Visto bueno (visado) de los planos, por parte de la Dirección de Urbanismo
del Departamento de control Urbano de la Municipalidad.
10. Copia certificada del plano catastrado.
11. Copia de los documentos registrados de la propiedad que se va a
urbanizar.
65
12. Copia de la cédula de identidad si el proyecto es a nombre de una persona
Física, o copia de los documentos constitutivos si se trata de una persona jurídica sea
esta pública o privada, así como de documento poder si se está actuando con
facultades conferidas por este ultimo.
13. Tres juegos (mínimo) de los planos del anteproyecto con toda la
información característicos para la aprobación de habitabilidad del urbanismo.
14. El parcelamiento debe ser presentado para su m protocolización por ante
el Registro Publico respectivo.
15. El proyecto del Urbanismo junto con el parcelamiento debe reposar en el
control urbano de la municipalidad, así como en Catastro.
66
CONCLUSIONES
Dentro de las conclusiones generadas en la investigación se debe tomar en
cuenta inicialmente que la propiedad es un derecho consagrado en la mayoría de los
tratados internacionales a los que está suscrito el Estado venezolano. El artículo 23 de
la Constitución nacional estipula que "los tratados, pactos y convenciones relativos a
derechos humanos, suscritos y ratificados por Venezuela, tienen jerarquía
constitucional". Además, la propia Carta Magna incluye un artículo que protege el
derecho a la propiedad; toda violación en contra de este derecho representa, pues, una
violación de la Constitución.
Por otra parte se tiene que las adjudicaciones no representa una forma de
propiedad, pero esto no significa, que se le está privando la oportunidad de adquirir
en propiedad la vivienda a estas personas afectadas, por el contrario se le está dando
una oportunidad de adquisición para su pleno uso, goce, disfrute y disposición del
inmueble, tal como así lo establece el artículo 115 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, siempre y cuando cumpla con el contrato suscrito con el
adjudicante que para el caso de la presente investigación seria la misma Nación
mediante el órgano encargado como lo es INAVI.
En referencia a los resultados arrojados mediante el trayecto de la presente
investigación, se pudo observar que la situación actual de los adjudicatarios y
habitantes de la Urbanización El Samán del Municipio Guácara, se encuentran en una
falta de disponibilidad de solución por parte de los entes responsables para la
legalización de propiedad de dicha Urbanización.
En este mismo orden, se tiene que al momento de edificar la urbanización
se realizó un proyecto de Urbanismo donde los entes encargados del mismo eran el
IVEC (Instituto de Vivienda y Equipamiento de Barrios del estado Carabobo) y el
INAVI (Instituto Nacional de la Vivienda), lo cual hasta el día de hoy no han
presentado el proyecto por ante los departamentos necesarios en la Municipalidad
para otorgar los permiso para protocolizar el parcelamiento.
67
De este modo, se puede decir que actualmente se encuentran violando los
derechos de los adjudicatarios que han pagado sus obligaciones adquiridas en
cuanto al pago por ante el INAVI, pues dentro de los resultados de la encuesta se
refiere que más del cincuenta por ciento ha pagado la totalidad del valor del inmueble
convenido por ante el Ente adjudicador, pero que el ente como tal no les ha cumplido
en transmitirle la propiedad ya que como Entes del Estado y cumplidores de las
normas establecidas para hacer justicia en Venezuela, deben garantizar el derecho de
propiedad.
En otro aspecto, se observó que actualmente es una minoría de los habitantes
de estas viviendas que pagan impuestos Municipales por las mismas, ocasionando un
perjuicio a la Municipalidad, pues esta urbanización no genera el ingreso para cubrir
con las necesidades de servicios públicos prestados por la Alcaldía del Municipio
Guácara, destacándose que aunque el pago de impuesto sea menor por ser esta
urbanización de carácter social se está tratando de mas dos mil quinientas viviendas,
por tal motivo se puede hablar de una suma considerable que está dejando de ingresar
en el fisco municipal.
Finalizando, se puede referir que existen soluciones viables para solventar la
situación problemática en cuanto a la propiedad de las viviendas de la Urbanización
El Samán, todo esto implica la intención de todos los entes en trabajar pro de la
legalización de los documentos cumpliendo con los formalismo que sean menester,
así como la integración de criterios y unificación de los mismos habitantes para
solicitar y exigir a los entes cumplan con los deberes formales para transmitir la
propiedad.
68
RECOMENDACIONES
Dentro de las recomendaciones generadas por el presente estudio se
encuentran las siguientes:
La titularidad de la tierra o vivienda es una condición necesaria para el
funcionamiento del mercado y la garantía de la propiedad; es por ello, que la atención
de los entes gubernamentales encargados de la problemática expuesta dentro de la
Urbanización El Samán, debe concentrarse en la acción de las instituciones de la
propiedad.
Los habitantes de la Urbanización El Samán, pueden organizarse mediante
Consejos Comunales con la intención de trabajar en conjunto para la legalización de
la propiedad de las viviendas.
El bienestar económico está íntimamente relacionado con los derechos a la
propiedad privada. Cualquier especialista en la materia estará de acuerdo con esta
premisa. De ahí la importancia de proteger legalmente dichos derechos.
Se debería realizar una reunión para trabajar en conjunto los entes
involucrados para desarrollar el urbanismo, parcelamiento y posterior transmisión de
la propiedad a las personas adjudicadas.
69
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2006)
72
ANEXOS
73
ANEXO A
CUESTIONARIO
CUESTIONARIO APLICADO A LOS HABITANTES DE LA
URBANIZACION EL SAMAN MUNICIPIO GUACARA DEL ESTADO
CARABOBO
Ítems Pregunta Si No
1 ¿Se le fue adjudicada la vivienda por INAVI?
2 ¿Tiene más de diez años viviendo en la Urbanización?
3 ¿La vivienda fue cancelada en su totalidad a INAVI?
4 ¿Paga Impuestos Municipales por la Vivienda?
5 ¿Ha firmado documento sobre la venta de la vivienda
por ante entidad pública?
6 ¿Le gustaría formalizar la propiedad de su inmueble
por ante el Registro respectivo?
7
¿Estaría de acuerdo en organizarse para lograr la
formalización de la propiedad de su vivienda por ante
el registro respectivo?
74
ANEXO B
DOCUMENTO REGISTRADO DE LA URBANIZACION EL SAMAN