ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIAEN LA PROVINCIA DE HUELVA

Alumno/a Paciano Eworo Mbomio Tutor/a Juan José de la Vega Jiménez

ORGANIZACIÓN DEL CONTENIDO1.INTRODUCCCION

2.JUSTIFICACION

4.REVISION TEÓRICA

5.ESTUDIO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA-FINANCIERA

6.ANALISIS DE LA VIABILIDAD FINANCIERA

7.OBJETIVOS

8.METODOLOGIA EMPLEADA: FASES Y PROCEDIMIENTOS

9.METODOLOGIA EMPLEADA: CASO PRACTICO

10.CONCLUSIONES

12.BIBLIOGRAFIA

1.INTRODUCCION El trabajo se centra en Analizar la

viabilidad económica y financiera de una promoción inmobiliaria en la provincia de Huelva.

Análisis de la posibilidad de que el proyecto planeado sea rentable.

Objetivo del presupuesto de capital o inversión: Realizar proyectos que cumplan con el objetivo financiero, es decir, proyectos que incrementen el valor de la empresa.

1.INTRODUCCIONLA ACTIVIDAD INMOBILIARIA La actividad inmobiliaria es una actividad

económica caracterizada por su complejidad y un largo proceso con factores productivos tanto propios como ajenos, y el personal necesario.

Las agencias inmobiliarias más habituales en el mercado son la compra de terrenos y edificaciones para su posterior venta o arrendamiento, y por otro lado la compra de terrenos y edificaciones para su urbanización, parcelación y construcción a terceros, para su venta.

1.INTRODUCCION: FASES DEL PROCESO DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS (SABATER,2009)

1.ESTUDIOS PREVIOS A LA ADQUISICIÓN DEL

SOLAR: Situación jurídica legal del solar,Pv,

Análisis de la viabilidad.

2.GESTION DE LA CONSTRUCCIÓN: Proyecto

basico,proyecto de ejecucion,contratacion de la constructora y del personal.

CONSTRUCCIÓN: Ejecución

obras.

COMERCIALIZACIÓN: Marketing MIX

inmobiliario, venta y servicios postventa.

2.JUSTIFICACION Desde 2014 existen indicios de

recuperación en el sector inmobiliario español.

Según las notas de prensa de la INE de 12 de enero de 2016: se inscribieron en los registros de propiedad 134.180 fincas, un 7% más que el año anterior.

De los cuales 61.246 correspondieron a compra-ventas, lo que supuso un aumento anual del 9,3%.

2.JUSTIFICACION Además de estos datos, existen otros indicadores

que avalan la recuperación del sector, aunque debemos señalar, al igual que consideran los expertos del sector, que el proceso de recuperación será lento.

5.ESTUDIO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA-FINANCIERAEl estudio suele centrarse en dos tipos de análisis: Estáticos: No tienen en cuenta el factor temporal Dinámicos: Consideran el factor temporal a la hora de

analizar proyectos.

1.Medidas estáticasDerivan de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados en el

Estudio económico del proyecto: REI O ROA (Rentabilidad estática sobre el proyecto de inversión) REI=BAIT (beneficio antes de intereses e impuestos)/ CT (coste

total del proyecto) ROE (Rentabilidad sobre los recursos propios o económica) BAT (beneficio antes de impuestos)/ ventas Repercusión del suelo sobre ventas (Precio del suelo/ventas) Repercusión del suelo (Precio del suelo/superficie construida)

5.ESTUDIO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA-FINANCIERA Medidas DinámicasSon medidas que tienen en consideración el

valor del dinero en el tiempo provocados por la inflaccion,coste de oportunidad, calendario de cobros y pagos escogidos en el cash flow,etc.

PAYBACK VAN TIR

5.ESTUDIO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA-FINANCIERA

6. ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD FINANCIERA Un proyecto de inversión-financiación es

factible financieramente cuando en todo momento proporciona un saldo de tesorería positivo o nulo. Es decir, analizar si existe suficiente dinero para financiar los gastos e inversiones que implica la puesta en marcha y operación del proyecto analizando las diferentes fuentes de financiación.

6. ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD FINANCIERA

6. ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD FINANCIERA

CALCULO DE LA VIABILIDAD FINANCIERA DE LA PROMOCIÓNPara analizar la factibilidad financiera de la promoción inmobiliaria,“comparamos punto a punto las entradas y salidas de caja de la inversión y la financiación (comparando sus respectivas dimensiones financieras),posteriormente estimamos los saldos acumulados y, por tanto, la viabilidad buscadas en cualquier caso podremos ayudarnos de la siguiente tabla para la determinación de la tesorería del proyecto en conjunto en cada momento.

6. ANÁLISIS DE LA VIABILIDAD FINANCIERA: AMORTIZACIÓN FRANCÉS

Dado que el saldo de la tesorería acumulada es mayor o igual a cero (551.095,30) implica que la inversión es rentable financieramente, es decir, disponemos de suficiente efectivo para financiar los gastos e inversiones para la puesta en marcha del proyecto.

7.OBTETIVOS1.OBJETIVO PRINCIPAL El objetivo general del análisis de la

viabilidad económica y financiera, es el cálculo y el análisis de las rentabilidades económicas y la forma de financiación de las agencias inmobiliarias basándonos en los costes y los ingresos por ventas.

Una vez calculadas las rentabilidades económicas y elegida la forma de financiación que más se adecue al proyecto dependiendo de las ventajas que aporta, el objetivo es elegir la promoción más rentable e informar al promotor de las diferentes alternativas de promoción.

9.METODOLOGIA EMPLEADAA continuación explicamos la metodología que hemos empleado para el caso práctico del "Barrio las colonias-Ramón y Cajal, número 22”Una vez localizados la venta de terrenos en www.milanuncios.com como semuestra en la figura 9.1, se consultaron las características urbanísticas de los terrenos en la página web de urbanismo de Huelva y a continuación diseñamosla promoción.

9.METODOLOGIA EMPLEADAEn las figura 9.2 y 9.3 se muestran la localización geográfica del solar por google Maps.

9.METODOLOGIA EMPLEADACOSTES DE LOS PRODUCTOS INMOBILIARIOS:Tipo 1: Viviendas de 2 habitaciones, 1 baño, cocina y salón.Tipo 2: Vivienda de 2 habitaciones, 1 baño, cocina, salón-comedor

9.METODOLOGIA EMPLEADAPREVISIÓN DE INGRESOS POR VENTAS:

Los ingresos de la promoción inmobiliaria comprenden el precio de venta de las viviendas, y este precio de venta se calculó tomando como referencia los m2 construidos en cada propiedad. Una vez obtenidos los resultados de todos los costes y suponiendo que vendía toda la promoción inmobiliaria, se tuvo el beneficio de la promoción como el resultado de la diferencia de ambos (ingresos-gastos). ESTUDIO DE INGRESOSLos ingresos de la promoción comprenden la venta de viviendas. El precio de cada inmueble se ha estimado teniendo en cuenta los factores comunes de la demanda como la situación de obra, las necesidades, las dotaciones de viviendas y la corrección del precio por altura. Para los precios de la venta se ha tenido en cuenta los precios de promociones inmobiliarias de obra nueva y precios de venta de la zona.

9.METODOLOGIA EMPLEADAPREVISIÓN DE INGRESOS POR VENTAS:

9.METODOLOGIA EMPLEADA

CUENTA DE RESULTADOS

9.METODOLOGIA EMPLEADA

OBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICOS.

Partiendo en la cuenta de resultados, hemos calculado las rentabilidades estáticas de la promoción. Las rentabilidades estáticas calculadas son: rentabilidad estática sobre la inversión o rentabilidad económica, el margen y el margen sobre ventas. A continuación se detallan los resultados obtenidos:10.3.1. Rentabilidad económica (REI)Se trata de la rentabilidad de la inversión independientemente del financiero, se calcula como el BAIT entre el coste total del proyecto, se considera que le proyecto es rentable si dicho valor supera el 16%.REI=627.021,17/536570,8=1,168% La promoción parece rentable.

9.METODOLOGIA EMPLEADAOBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

Analizado el “Cash-flow”, se han calculado las rentabilidades dinámicas de la promoción para tener un conocimiento previo de la rentabilidad de la inversión teniendo en cuenta los factores temporales y atendiendo a la planificación temporal.Las rentabilidades dinámicas calculadas son el PAY BACK, VAN y la TIR. A continuación se detallan los resultados obtenidos. Hemos considerado un horizonte temporal de 6 años como promedio.10.5.1. Pay backEl payback se obtiene tras hacer la comparación de los flujos de caja y el desembolso inicial de la inversión. Se puede resumir como el número de años necesarios para que los flujos de caja permitan recuperar el desembolso inicial.

9.METODOLOGIA EMPLEADAOBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

RECUPERACIÓN INVERSIÓN ENTRE AÑO 3 Y 4 SEGÚN PAYBACK (Do=-1.766.368 )

9.METODOLOGIA EMPLEADAOBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

9.METODOLOGIA EMPLEADAOBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

9.METODOLOGIA EMPLEADAOBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

Flujo de caja del periodo (Qn).la diferencia entre los cobros de explotación más posibles cobros atípicos menos el pago o coste de esos cobros por gasto de funcionamiento del activo.Tasa de actualización (k). tomamos como referencia el tipo de renta fija (el Bono español a 10 años) cuyo valor según datosmacro.com es de 1,57%,de tal manera que con el VAN si la inversión es mejor que invertir en algo seguro, Sin riesgo especifico. En otros casos se puede emplear el coste de oportunidad.Toma de decisiónEn los gráficos 10.6 y 10.7 se muestran los criterios a tener en consideración para determinar la viabilidad económica de un proyecto de inversión.

9.METODOLOGIA EMPLEADAOBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

9.METODOLOGIA EMPLEADAOBTENCIÓN DE LOS CRITERIOS DE RENTABILIDAD DINÁMICOS.

10.CONCLUSIONES

La principal conclusión es que, a la vista del estudio realizado con respecto a la viabilidad económica-financiera que se ha desarrollado en este trabajo, el proyecto de promoción inmobiliaria en la provincia de Huelva tal como se ha planteado será rentable. Se llega a esta conclusión después del análisis correspondiente a las tres acciones siguientes:

EN CONDICIONES DE CERTEZA

10.CONCLUSIONES

PRESUPUESTO DE FINANCIACIÓN

APORTACIÓN DE SOCIOS 500.000€ +PRÉSTAMO

HIPOTECARIO DE 500.000€

A 10 AÑOS AL 10% T.A.E

10.CONCLUSIONES

Tardaríamos 3 años y 7,5 meses en recuperar la inversión inicial, siendo este valores aproximados. En los métodos estáticos se ha obtenido un valor REI de 1,168%.

10.CONCLUSIONES

VAN POSITIVO (1.240.507,30 €)

TIR ( 20%) >TASA DE DESCUENTO (10%)

PROYECTO

RENTABLE

10.CONCLUSIONESSaldo de tesorería >=0 (551.095,30€)

Disponemos de suficiente efectivo para financiar el proyecto

PROYECTO CON VIABILIDAD FINANCIERA

BIBLIOGRAFÍA

BIBLIOGRAFÍA