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WEG-Rechtsprechung Übersicht mit Leitsätzen

Aktuelle Rechtsprechung zum WEG, Stand 7/2014

von RiAG Dr. Olaf Riecke Hamburg

Inhalt

Abgrenzung Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum; Zuständigkeit ............ 7

Verlust der Beschlusskompetenz? ......................................................................... 7 LG München I, Urteil vom 25. 11. 2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399 ...................... 7 Verlust der Verwaltungszuständigkeit? .................................................................. 7 LG Hamburg, Urteil vom 9.4.2014, 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 ff. ....................... 7 Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum ...................................... 8 BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, ZMR 2014, 223 .................................... 8 Heizkörper als Sondereigentum qua Teilungserklärung ............................................ 8 BGH, Urteil vom 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971 ........................................ 8 Versorgungsleitungen als zwingendes Gemeinschaftseigentum ................................ 8 BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454 ...................................... 8 Duplexparker ..................................................................................................... 9 BGH, Urteil vom 21.10.2011, V ZR 75/11, ZMR 2012, 377 ...................................... 9 Duplexparker ..................................................................................................... 9 AG Dippoldiswalde, Urteil vom 25. 4. 2013, 2 C 804/12, ZMR 2013, 837 ................... 9 Unterteilung eines Sondereigentums..................................................................... 9 OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013, 14 Wx 47/13, ZMR 2014, 303 ................ 9 Rauchwarnmelder und Landesbauordnung ............................................................. 9 BGH, Urteil vom 8. 2. 2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642 ...................................... 9 Rauchwarnmelder; Vergemeinschaftung ..............................................................10 AG Bad Homburg, Urteil vom 29.1.2014, 2 C 1749/13, ZMR 2014. 575 f..................10

Sondernutzungsrechte; Zweckbestimmung ...................................................... 10

Neubegründung von Sondernutzungsrechten ........................................................10 OLG München, Beschluss vom 4.2.2014, 34 Wx 434/13, ZMR 2014, 568..................10 nachträgliche Eintragung eines Sondernutzungsrechts ...........................................10 OLG München, Beschluss vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12, ZMR 2013, 845 ................10 Übertragbarkeit des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts .................................11 OLG Zweibrücken, Beschluss vom 1.7.2013, 3 W 22/13, ZMR 2014, 139 .................11 Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen .......................................................11 AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13, ZMR 2013, 1003 ......................11 Aufteilungsplan .................................................................................................11 BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11, ZMR 2013, 452 ...................................11

Änderung der Kostenverteilung ........................................................................ 11

Balkone; Instandsetzung ....................................................................................12 BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12, ZMR 2013, 290 .......................................12 Fenster; Instandsetzung ....................................................................................12

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BGH, Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641 .......................................12 Vereinbarungen über Betriebskosten; Wirtschaftsplan ............................................12 AG Charlottenburg, Urteil vom 22.8.2013, 72 C 54/13, ZMR 2014, 487 ...................12 2/3-Mehrheit; Bezugsgröße ................................................................................12 BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10 ZMR 2011, 808 ..........................................12 ¾-Mehrheit;Bezugsgröße

BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652 .......................................13 Befreiung von der Kostentragungspflicht ..............................................................13 BGH, Urteil vom 1.6.2012, V ZR 225/11, ZMR 2012, 709 .......................................13 Sachlicher Grund ...............................................................................................13 BGH, Urteil vom 16.9.2011, V ZR 3/11, ZMR 2012, 116 .........................................13 Rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels ....................................................13 LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290 ........................13 Einzelfall i.S.d. § 16 Abs.4 WEG und Folgekosten ..................................................14 LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2011, 11 S 51/10, ZMR 2012, 219 ..............................14 Prozesskosten ...................................................................................................14 BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13, WuM 2014, 361 ...................................14

Bauliche Maßnahmen........................................................................................ 14

Anbau eines Außenlifts

LG München I, Urteil vom 23.6.2014, 1 S 13821/13 ..............................................14 Mobilfunksendeanlage ........................................................................................14 BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 .......................................14 Terrassenüberdachung; Beseitigung und Schadensersatz .......................................15 BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 .........................................15 größere (Bau-)Maßnahmen; Finanzierung ............................................................15 LG Hamburg, Urteil vom 28.3.2012, 318 S 17/11, ZMR 2012, 654 ..........................15 Sanierungsmaßnahme und § 648a BGB ...............................................................15 AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 2.4.2014, 539 C 26/13 ..................................15 Modernisierungsbegriff .......................................................................................15 BGH, Urteil vom 18.2.2011, V ZR 82/10, ZMR 2011, 490 ......................................15 Errichtung einer massiven Steinwand ..................................................................16 LG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2013, 2-13 S 82/12, NZM 2014, 399 .......................16 „Skulpturengarten“ ............................................................................................16 LG Hamburg, Urteil vom 12.12.2012, 318 S 31/12, ZMR 2013, 301 ........................16 Rückbauanspruch und Verjährung .......................................................................16 LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462 ............................16 Beseitigungsanspruch; Passivlegitimation .............................................................16 LG Hamburg, Urteil vom 5.4.2012, 318 S 180/11, ZMR 2012, 723 ..........................16 Aufbringen stattlicher Findlinge ...........................................................................16 AG Oberhausen, Urteil vom 9.7.2013, 34 C 94/12, ZMR 2014, 158 .........................16 Videokamera und § 6b BDSG ..............................................................................17 BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 220/12, ZMR 2013, 909 .....................................17 Kamera-Attrappe ..............................................................................................17 LG Frankfurt/M., Beschluss vom 11.1.2013, 2-13 S 24/13, ZMR 2014, 306 ..............17 Glasveranden auf Terrassen; Gleichbehandlungsgrundsatz .....................................17 OLG München, Beschluss vom 31.07.2013, 32 Wx 129/13, ZMR 2014, 51 ................17 Parabolantenne .................................................................................................17 LG Frankfurt/M., Beschluss vom 21.5.2013, 2-13 S 75/12, NZM 2013, 793 ..............17 erhebliche optische Veränderung .........................................................................18 BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013, 292 ...................................18 Änderung der Farbgebung des Hauses .................................................................18 LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 81/12, ZMR 2013, 739 ..........................18 förmliche Beschlussfassung erforderlich? ..............................................................18 LG Hamburg, Urteil vom 16.1.2013, 318 S 55/12, ZMR 2013, 373 ..........................18 Balkonausbau und Duldungsverpflichtung ............................................................18 LG Berlin, Urteil vom 16.7.2013, 55 S 171/12, GE 2013, 1287 ...............................18 Verpflichtungsantrag und Anspruch auf Beschlussfassung ......................................19

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LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 91/12, ZMR 2013, 922 ..........................19 keine Kompetenz die gesetzlichen Vorgaben abzuändern .......................................19 LG Hamburg, Urteil vom 1.6.2012, 318 S 115/11, ZMR 2013, 60 ............................19 Kostenbefreiung nach § 16 Abs.6 WEG ................................................................19 BGH, Urteil vom 11.11.2011, V ZR 65/11, ZMR 2012, 213 .....................................19

Rund um die Eigentümerversammlung ............................................................. 19

Nicht erreichte qualifizierte Mehrheit

LG München I, Urteil vom 13. 1. 2014, 1 S 1817/13, ZMR 2014, 480 ......................19 Stimmverbot bei Streit mit dem Verband .............................................................20 BGH, Urteil vom 6.12.2013, V ZR 85/13, ZMR 2014, 559 .......................................20 Obliegenheitsverletzung des Eigentümers.............................................................20 BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975 .......................................20 unterbliebene Einladung .....................................................................................20 BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 235/11, ZMR 2012, 971 .....................................20 Abkürzung der Ladungsfrist ................................................................................20 LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12, ZMR 2013, 821 ..........................20 Stimmrechtswiderruf .........................................................................................21 BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 254/11, ZMR 2012, 980 .....................................21 Zweitbeschluss .................................................................................................21 LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris .....................................21 Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte .....................................................21 BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, ZMR 2011, 397 ....................................21 Aufteilung einer WE-Einheit; Stimmrecht..............................................................22 BGH, Urteil vom 27.4.2012, V ZR 211/11, ZMR 2012, 639 .....................................22 werdender Wohnungseigentümer ........................................................................22 BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711 .....................................22 Einberufungsermächtigung .................................................................................22 LG München I, Beschluss vom 17.4.2013, 36 T 7524/13, ZMR 2013, 748 .................22 Einberufungsermächtigung .................................................................................22 AG Idstein, Urteil vom 22.4.2013, 32 C 3/13; ZMR 2013, 667 ................................22 Negativbeschluss; kein Sperrwirkung ...................................................................23 LG München I, Urteil vom 27.6.2011, 1 S 1062/11, ZMR 2012, 44 ..........................23 Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks .................................23 BGH, Urteil vom 12.4.2013, V ZR 103/12, ZMR 2013, 730 .....................................23 Keine Leistungspflichten qua Beschluss ................................................................23 BGH, Urteil vom 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010, 777 .....................................23 Beschluss über Klageeinreichung .........................................................................24 OLG München, Beschluss vom 9. 2. 2010, 32 Wx 114/09, ZMR 2010, 469 ................24

(Finanz-)Verwaltung; Freistellungsansprüche .................................................. 24

Zweitbeschluss über Wirtschaftsplan....................................................................24 BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13 ............................................................24 Abgabenschuld; Gesamtschuld ............................................................................24 BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13, ZMR 2014, 557 .....................................24 Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs ..............................................................24 BGH, Urteil vom 28.9.2012, V ZR 251/11. ZMR 2013, 127 .....................................24

Verfahrensrecht, Anfechtungsklage.................................................................. 25

Anwaltsbeauftragung durch den Verwalter............................................................25 BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 241/12, ZMR 2013, 975 .......................................25 Anfechtungsgegner; werdende Eigentümer ...........................................................25 AG Wiesbaden, Beschluss vom 8.4.2013, 92 C 2752/11, ZMR 2013, 672 .................25 Ex-Eigentümer als Scheinpartei ...........................................................................25 LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.4.2013, 2-13 T 60/12, WuM 2013, 568 ..........25 Fehlende Parteibezeichnung auf Passivseite ..........................................................26 BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 102/12, ZMR 2013, 453 ...................................26 Vorlage der aktuellen Eigentümerliste ..................................................................26

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BGH, Urteil vom 14.12.2012, V ZR 162/11, ZMR 2013, 291 ..................................26 Wahl eines zweiten Verwalters ............................................................................26 LG Hamburg, Urteil vom 15.11.2012, 318 S 213/11, ZMR 2013, 214 .......................26 Bestimmtheitsgrundsatz; Berichtigungsbegehren ..................................................26 LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2012, 318 S 8/12, ZMR 2013, 63 ..............................26 fehlerhafte Beschlüsse; Anfechtungsrecht des Verwalters? .....................................27 LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2012, 11 S 50/10, ZMR 2012, 724 ..............................27 Klagen gegen denselben Beschluss ......................................................................27 BGH, Urteil vom 26.10.2012, V ZR 7/12, ZMR 2013, 210 .......................................27 in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage .............................................27 BGH, Urteil vom 19.10.2012, V ZR 233/11, ZMR 2013, 212 ...................................27 Fehlende Angabe der Zustellanschrift...................................................................27 AG Dortmund, Urteil vom 5.11.2013, 512 C 45/12, ZMR 2014, 403 .........................27 Informationspflicht und Vorschuss .......................................................................27 LG Hamburg, Beschluss vom 4.7.2012, 318 T 38/12, ZMR 2012, 987 ......................27 Frist für Vorschusszahlung ..................................................................................28 BGH, Urteil vom 3.2.2012, V ZR 44/11, ZMR 2012, 563 .........................................28 Fristwahrung trotz falscher Beklagtenbezeichnung .................................................28 BGH, Urteil vom 21.1.2011, V ZR 140/10, ZMR 2011, 483 .....................................28 Verwaltungsentscheidung der Mitberechtigten ......................................................28 LG Frankfurt am Main, Urt. v. 08.05.2013, 2-13 S 70/09, ZMR 2014, 140 ...............28 Plausibler Anspruch; Anwaltsbeauftragung ...........................................................28 AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 4.9.2013, 539 C 30/12, ZMR 2014, 244 ..........28 Richtiges Berufungsgericht .................................................................................29 LG Duisburg, Beschluss vom 27.1.2014, 5 S 113/13, ZMR 2014, 470 ......................29

Kostentragungspflicht des Verwalters? Rechtsmittel ....................................... 29

Kostentragungspflicht und Beschwer ...................................................................29 AG Wiesbaden, Beschluss vom 3.9.2013, 92 C 4881/12, ZMR 2014, 164 .................29

Streitwert gemäß § 49a GKG; Kostenfestsetzungsverfahren ............................ 29

restlichen Vertragslaufzeit und geschuldetes Honorar ............................................29 BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565 .....................................29 Genehmigung einer Jahresabrechnung .................................................................29 OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.1.2012, 13 W 38/11, ZMR 2012, 457 ..................29 Streitwertfestsetzung; Rechtsmittelverzicht ..........................................................30 LG Hamburg , Beschluss vom 13.9.2012, 318 T 48/12, ZMR 2012, 966 ...................30 Beschlüsse über Sanierungsmaßnahmen ..............................................................30 LG Hamburg, Beschluss vom 26.6.2012, 318 T 36/12, ZMR 2012, 968 ....................30 Abberufung des Verwalters .................................................................................30 OLG Schleswig, Beschluss vom 21.11.2011, 3 W 75/11, ZMR 2012, 204 ..................30 Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ................................................................31 OLG Bamberg, B. vom 29.7.2010, 3 W 94/10 u. 3 W 105/10, ZMR 2011, 887 ..........31 Abberufung des Verwalters .................................................................................31 OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013, 3 W 315 u. 397/13, ZMR 2014, 135 .........31 Anfechtung der Jahresabrechnung; Hamburger Formel ..........................................31 LG Stuttgart, Beschluss vom 22.6.2011, 19 T 12/11, ZMR 2011, 888 ......................31 Kosten der Prozessführung .................................................................................32 BGH, Beschluss vom 18.10.2012, V ZB 58/12, ZMR 2013, 552 ...............................32 vorrangige Erstattung der Prozesskosten ..............................................................32 BGH, Beschluss vom 14.7.2011, V ZB 171/10, ZMR 2012, 28 .................................32 Mehrvertretungsgebühr......................................................................................32 BGH, Beschluss vom 15.9.2011, V ZB 39/11, ZMR 2012, 203 .................................32 Beschwerde zum Oberlandesgericht ....................................................................32 KG, Beschluss vom 21.10.2011, 9 W 22/11, ZMR 2012, 280 ..................................32

Verjährung ....................................................................................................... 33

Störungsbeseitigung auf eigene Kosten ................................................................33

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BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 141/10, ZMR 2011, 460 .....................................33 Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters .....................................................33 LG Hamburg, Urteil vom 23.5.2012, 318 S 198/11, ZMR 2012, 889 ........................33

Zwangsvollstreckung ........................................................................................ 33

Vorrecht nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG; kein dingliches Recht .....................................34 BGH, Urteil vom 13.9.2013, V ZR 209/12, ZMR 2014, 80. ......................................34 Vermögensauskunft durch den Verwalter ............................................................34 BGH, Beschluss vom 22.9.2011, I ZB 61/10, ZMR 2012, 323 .................................34 Pflichtenkreis des Zwangsverwalters ....................................................................34 BGH, Urteil vom 9. 12. 2011, V ZR 131/11, ZMR 2012, 460 ...................................34

Verwalterzustimmung; Gläubigerzustimmung u.a. ........................................... 34

Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") ................................................35 OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569 ................35 Verschmelzung der Verwalterin ...........................................................................35 BGH, Urteil vom 21. 2. 2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654 ...................................35 Umschreibungsantrag und Verwalterstellung ........................................................35 BGH, Beschluss vom 1.10.2012, V ZB 2/12, ZMR 2013, 125 ...................................35 Anweisung an den Verwalter; richtiger Beklagter ..................................................35 BGH, Urteil vom 13.5.2011, V ZR 166/10, ZMR 2011, 813 .....................................35 Zustimmung auch des Verwaltungsbeirates ..........................................................35 OLG Hamm, Beschluss vom 13.3.2013, 15 W 311/12, ZMR 2014, 302 .....................35 Unterteilung von Wohnungseigentum ..................................................................36 OLG München, Beschluss vom 23.7.2013, 34 Wx 210/13, ZMR 2014, 137 ................36 Informationen über den Erwerber ........................................................................36 AG Ansbach, Urteil vom 19.09.2013, 3 C 710/13, ZMR 2014, 240 ..........................36 einseitige Willenserklärungen des Verwalters ........................................................36 BGH, Urteil vom 20.2.2014, III ZR 443/13, ZMR 2014, 566 ....................................36

Verwalterbestellung, -abberufung, -haftung; Zustellvertreter .......................... 36

Verschmelzung der Verwalterin; kein wichtiger Grund ............................................36 BGH, Urteil vom 21.2.2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654 .....................................36 Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") ................................................37 OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569 ...............37 wichtiger Grund gegen die Bestellung ..................................................................37 LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2013, 11 S 39/12, ZMR 2014, 665 ..............................37 haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft als Verwalter ..................................37 BGH, Urteil vom 22.6.2012, V ZR 190/11, ZMR 2012, 885 .....................................37 Wiederwahl nach Abberufung ..............................................................................37 AG Wiesbaden, Urteil vom 21.6.2013, 92 C 6354/12, ZMR 2014, 73 .......................37 Pflichten des WEG-Verwalters .............................................................................38 LG Hamburg, Beschluss vom 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013, 988 ......................38 Möglicher Mangel am Gemeinschaftseigentum ......................................................38 LG München I, Urteil vom 15.10.2012, 1 S 26801/11, ZMR 2013, 657 .....................38 Eigenmächtige Auftragserteilung an der Baustelle .................................................38 OLG Hamm, Beschluss vom 19.7.2011, I-15 W 120/10, ZMR 2012, 31 ....................38 ordnungsgemäße Ermessensentscheidung ............................................................39 LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris .....................................39 Verzeihungsermessen ........................................................................................39 LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290 ........................39 Beurteilungsspielraum; Abberufung des Verwalters ...............................................39 BGH, Urteil vom 10.2.2012, V ZR 105/11, ZMR 2012, 565 .....................................39 gewillkürte Prozessstandschaft des Verwalters ......................................................39 BGH, Urteil vom 28.1.2011, V ZR 145/10, ZMR 2011, 487 ....................................39 Verwalter als Vertreter; Passivlegitimation ...........................................................39 AG Wiesbaden, Urteil vom 20.9.2013, 92 C 2125/13, ZMR 2014, 72 .......................39

Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan ................................................................. 39

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generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans ........................................................40 LG Itzehoe, Urteil vom 17. 9. 2013, 11 S 93/12, ZMR 2014, 144 ...........................40 Betriebskosten- und Jahresabrechnung ................................................................40 AG Erfurt, Urteil vom 14.08.2013, 5 C 51/12 ........................................................40 hinreichend klarer und bestimmter Beschluss .......................................................40 LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 87/12, ZMR 2013, 654 ..........................40 Messergebnisse nicht geeichter Zähler .................................................................41 OLG München, Beschluss vom 6.9.2012, 32 Wx 32/12, ZMR 2013, 130 ...................41 funkbasierte Heizkosten- und Warmwassermessgeräte ..........................................41 AG Dortmund, Urteil vom 26. 11. 2013, 512 C 42/13, ZMR 2014, 321 .....................41 Heizkostenabrechnung .......................................................................................41 BGH, Urteil vom 17. 2. 2012 - V ZR 251/10, ZMR 2012, 372 ..................................41 Untergemeinschaft ............................................................................................41 BGH, Urteil vom 20.7.2012, V ZR 231/11, ZMR 2012, 979 .....................................41 Gesamtwirtschaftsplan .......................................................................................42 BGH, Urteil vom 7. 6. 2013, V ZR 211/12, ZMR 2014, 49 .......................................42 rückwirkende Fortgeltung eines Wirtschaftsplans...................................................42 LG Saarbrücken Urteil vom 21.6.2013, 5 S 141/12, ZMR 2014, 149 ........................42 Kein Neubeginn der Verjährung ..........................................................................42 BGH Urteil vom 1.6.2012, V ZR 171/11, GuT 2012, 298 = NJW 2012, 2797 .............42 nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen .................................................................42 BGH, Urteil vom 9.3.2012, V ZR 147/11, ZMR 2012, 642 .......................................42 werdender Wohnungseigentümer ........................................................................43 BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11, ZMR 2012, 711 .....................................43 Eigenverbindlichkeiten des Erben ........................................................................43 BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 81/12, NZM 2013, 735 .........................................43 Nachlassverbindlichkeiten ..................................................................................43 BGH, Urteil vom 4.11.2011, V ZR 82/11, ZMR 2012, 211 .......................................43 Musterabrechnung .............................................................................................44 BGH, Urteil vom 4. 12. 2009, V ZR 44/09, ZMR 2010, 300 .....................................44

Ausgleichs-, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche ................................. 44

verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch .....................................................44 BGH, Urteil vom 25. 10 2013, V ZR 230/12, ZMR 2014, 225...................................44 Rauchen ist nicht uneingeschränkt zulässig ..........................................................44 LG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 28.1.2014 , 2-09 S 71/13, ZMR 2014, 572 .......44 Mittelbarer Handlungsstörer

BGH, Urteil vom 16. 5. 2014, V ZR 131/13 ..........................................................45 Zustandsstörer .................................................................................................45 BGH, Beschluss vom 4.3.2010, V ZB 130/09, ZMR 2010, 622 .................................45

Gebrauchsregelungen, Zweckbestimmung ....................................................... 45

Hausordnung, Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern ..............................................45 LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013, 5 S 43/13, ZMR 2014, 394 ...........................45 Tagespflegestelle ..............................................................................................46 BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 204/11, ZMR 2012, 970 .....................................46 Zweckbestimmung "Boden“ ................................................................................46 LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 57/12, ZMR 2013, 558 ............................46 Briefkasten .......................................................................................................46 LG Itzehoe, Urteil vom 12.4.2013, 11 S 98/12, ZMR 2013, 744 ..............................46 Knappheit des Angebots .....................................................................................46 AG München, Urteil vom 15.10.2012, 485 C 14426/12, ZMR 2013, 141 ..................46

Instandsetzung; Schadensersatzansprüche; richtiger Beklagter ...................... 46

allgemein anerkannten Stand der Technik ............................................................47 BGH, Urteil vom 24. 5. 2013, V ZR 182/12, ZMR 2014, 219 ...................................47 verzögerter Beschlussfassung .............................................................................47 BGH, Urteil vom 13.7.2012, V ZR 94/11, ZMR 2012, 974 .......................................47

7

Kein Schadensersatzanspruch gegen die WEG.......................................................47 LG Saarbrücken, Urteil vom 7.9.2012, 5 S 23/11, ZMR 2013, 138 ...........................47 Keine Passivlegitimation der WEG........................................................................47 LG Hamburg, Urteil vom 31.8.2011, 318 S 258/10, ZMR 2012, 189 ........................47 Keine Passivlegitimation der WEG........................................................................48 AG München, Urteil vom 28.1.2011, 483 C 1077/10, ZMR 2011, 677 ......................48

Abgrenzung Sondereigentum – Gemeinschaftseigentum; Zuständigkeit

1. Ist die Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums

wirksam qua Vereinbarung dem einzelnen Sondereigentümer überbürdet

worden, so fehlt der Gemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz (BayObLG,

ZMR 2004, 605).

2. Dem Verwalter werden hierdurch keine unentziehbaren Rechte entzogen;

lediglich Pflichten und Befugnisse der Eigentümer werden abbedungen.

3. Nur eine hinreichend bestimmte abweichende Regelung zur

Instandsetzungslast ist wirksam (z.B. für Einzelhäuser einer Mehrhausanlage).

Verlust der Beschlusskompetenz?

LG München I, Urteil vom 25. 11. 2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399

Wird qua Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht der – zwingend im

Gemeinschaftseigentum stehenden – Fenster auf den Sondereigentümer

übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit

(Beschlusskompetenz).

Verlust der Verwaltungszuständigkeit?

LG Hamburg, Urteil vom 9.4.2014, 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 ff. Anm.: Ein Mehrheitsbeschluss über die Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesenen Wohnungsabschlusstüren fällt nach OLG Düsseldorf (B. v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, ZMR 2002, 445) nicht in die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig (sehr fraglich). Mit einer umfassenden Kostenvereinbarung wird nach BGH (Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641, Juris Rn. 9) nicht nur die Kostenlast geregelt, sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums (str.). Das OLG Schleswig (Beschluss vom 30.3.2006, 2 W 191/05, ZMR 2006, 963) entschied sogar: Es würde nämlich die Beschlusskompetenz für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum im Bereich der Balkone weiterhin sämtlichen Wohnungseigentümern zustehen. Diese könnten kostspielige Sanierungsarbeiten an den konstruktiven Teilen … beschließen, welche sodann die Balkoninhaber allein zu tragen hätten. Das wäre einem gedeihlichen Zusammenleben der Wohnungseigentümer wenig zuträglich. Nach Vogel, ZMR 2010, 653, 654, hat im Zweifel die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit und damit die Beschlusskompetenz. Nach LG Berlin, Urt. v. 28.05.2013, 55 S 73/12, ZMR 2013, 918 = ZWE 2014, 222 ist es eine Frage der Auslegung ob eine konkurrierende oder verdrängende Kompetenzverlagerung vorliegt. Dies dürfte richtig sein.

Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen

Wohnungseigentümers, sondern sind zwingend Teil des gemeinschaftlichen

Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die

Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

8

Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum

BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, ZMR 2014, 223

Anmerkung: Der BGH folgt zu Recht nicht der verfehlten Rechtsprechung des OLG

Düsseldorf, B. v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, ZMR 2002, 445, wonach ein

Mehrheitsbeschluss über die Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem

Sondereigentum zugewiesenen Wohnungsabschlusstüren nicht einmal in die

Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft fallen sollte und deshalb sogar - zu

Unrecht - als nichtig angesehen wurde. Selbst wenn - in einem anderen Fall - die

Instandsetzung den Sondereigentümer treffen sollte, hätte die Gemeinschaft trotzdem

Beschlusskompetenz (str.)

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung

können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem

Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich

ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs-

und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

Heizkörper als Sondereigentum qua Teilungserklärung


Anmerkung: Diese zumindest in der Begründung verfehlte Entscheidung zu den

Heizkörpern soll die Fachliteratur (speziell Hügel und Elzer) nur falsch verstanden haben.

Auch der BGH erkennt jetzt in der Entscheidung zu den Versorgungsleitungen (BGH,

Urteil vom 26.10.2012, V ZR 57/12, ZMR 2013, 454), dass durch die - meist notarielle -

Teilungserklärung Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht

begründet werden kann; die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen dem

gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu

Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben. Dies hat sich schon immer

aus § 5 Abs.3 WEG ergeben. Danach können eben nur sondereigentumsfähige

Bestandteile des Gebäudes zu gemeinschaftlichem Eigentum qua Vereinbarung (z. B.

Teilungserklärung) erklärt werden. Wenn der Gesetzgeber auch den umgekehrten Weg

hätte zulassen wollen, müsste sich dies aus dem Wortlaut wenigstens ansatzweise

ergeben.

1. Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen

Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze

zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu

Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums

verschieben.

2. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind,

stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich

des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein

Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient

(Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. 7. 2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971).

Versorgungsleitungen als zwingendes Gemeinschaftseigentum


Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf

die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.

http://www.juris.de/jportal/portal/t/14ci/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE313672011&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint

9

Duplexparker


Der Verwalter darf der Abgrenzung zwischen Sonder- und

Gemeinschaftseigentum in der notariellen Teilungserklärung vertrauen.

Duplexparker sind grundsätzlich sondereigentumsfähig.

Duplexparker

AG Dippoldiswalde, Urteil vom 25. 4. 2013, 2 C 804/12, ZMR 2013, 837

Anmerkung: vgl. zum Fahrblech eines Duplexparkers LG München I, Urteil vom 05. 11.

2012, 1 S 1504/12, 1 S 1504/12, ZMR 2013, 308: An Bauteilen eines Duplex-Parkers

kann auch dann Sondereigentum bestehen, wenn die zugehörige Hydraulikanlage infolge

des Betriebs mehrerer Garageneinheiten zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellt;

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.3.1999, 3 Wx 14/99, ZMR 1999, 500 und Anm.

Häublein MittBayNot 2000, 110.

Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem

der neu entstandenen Miteigentumsteile als Sondereigentum zugeordnet,

sondern ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer „zur

Gemeinschaftsbenutzung“ ausgewiesen, so entsteht unzulässiges isoliertes

Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch

inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.

Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein bisher nicht zu diesem

gehörender, sondern im Gemeinschaftseigentum stehender Raum ohne

Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer einer der neu entstandenen

Einheiten als Sondereigentum zugeordnet, so ist die Eintragung der

Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu

löschen.

Unterteilung eines Sondereigentums

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 16.12.2013, 14 Wx 47/13, ZMR 2014, 303

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in

Wohnungen jedenfalls dann (mit einfacher Mehrheit) beschließen, wenn das

Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer

angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.

Rauchwarnmelder und Landesbauordnung

BGH, Urteil vom 8. 2. 2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642

Anmerkung: Die Entscheidung beansprucht (derzeit) keine Geltung in Brandenburg,

Berlin und Sachsen, weil es dort keine landesrechtliche Einbaupflicht gibt.

In NRW fehlt es an einer eigentümerbezogenen Pflicht zur Wartung, weil die meisten

Eigentümer die Frist in § 49 Abs.7 BauO-NRW ("es sei denn, der Eigentümer hat diese

Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen") wohl haben verstreichen

lassen.

10

Wenn das Landesrecht wie z. B. in Hamburg und Bayern eine entsprechende

"eigentumsbezogene Pflicht" (Wortschöpfung im BGH-Urteil) vorsieht, stehen

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht

worden sind, nicht im Sondereigentum. Richtigerweise sind sie Verwaltungs- bzw.

Verbandsvermögen im Sinne des § 10 Abs.7 WEG (Kümmel in: Bärmann/Seuß, Praxis

des Wohnungseigentums, 6. Aufl. 2013 Teil C Rn. 66 Stichwort "Rauchwarnmelder")

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss (§§ 21

Abs. 3, 10 Abs. 6 Satz 3, Fall 2 WEG) Beschlussgegenstände an sich ziehen mit

dem Ergebnis, dass nach einer sog. Vergemeinschaftung die Rechte und

Pflichten der Wohnungseigentümer auf die teilrechtsfähige WEG übertragen

sind, woraus dann weiter folgt, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht

mehr handeln kann, vgl. PWW-Elzer/Riecke Rn. 26 ff zu § 10 WEG.

Wenn die Eigentümer wirksam in einer vorangegangenen Versammlung so

beschlossen haben, dann war für jeden Eigentümer klar, dass die Gemeinschaft

im nächsten Jahr mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit die Installation von

Rauchwarnmeldern durch die Verwaltung gemeinschaftlich vornehmen wird.

Wer trotzdem eigene Rauchwarnmelder einbaut, handelt dann auf eigenes

Risiko.

Rauchwarnmelder; Vergemeinschaftung

AG Bad Homburg, Urteil vom 29.1.2014, 2 C 1749/13, ZMR 2014. 575 f.

Anm. vgl. auch AG Halle/S. ZMR 2014, 455 zur Vollausstattung; AG Hamburg-Blankenese ZMR 2011, 395 und ZMR 2013, 965 zur Dispositionsbefugnis des vermietenden Eigentümers.

Sondernutzungsrechte; Zweckbestimmung

Anders als für die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum bedarf

die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von

Sondernutzungsrechten der Zustimmung des dritten Rechtsinhabers. Die

Ausnahmebestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG greift insoweit nicht ein (siehe bereits Senat vom 19. Mai 2009, 34 Wx 36/09, ZMR 2009, 870).

Neubegründung von Sondernutzungsrechten

OLG München, Beschluss vom 4.2.2014, 34 Wx 434/13, ZMR 2014, 568

Zur nachträglichen Eintragung eines bisher nicht gebuchten (schuldrechtlichen)

Sondernutzungsrechts ist grundsätzlich die Mitwirkung aller

Wohnungseigentümer notwendig, wenn die Teilungserklärung vorsieht, dass

der Inhaber des Rechts dieses - formfrei - auf einen anderen Miteigentümer

übertragen kann (Ergänzung zu OLG München vom 11. Mai 2012, 34 Wx 137/12, NZM 2013, 384).

nachträgliche Eintragung eines Sondernutzungsrechts


Zur fehlenden Bewilligungsbefugnis des nach § 8 WEG teilenden Eigentümers

im Hinblick auf die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts, nachdem der teilende Eigentümer sämtliche Miteigentumsanteile an Dritte veräußert hat.

http://www.juris.de/jportal/portal/t/2rla/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001750951BJNE001701310&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

http://www.juris.de/jportal/portal/t/2rla/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE213832009&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint

http://www.juris.de/jportal/portal/t/1gf6/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE214012012&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint

http://www.juris.de/jportal/portal/t/1gf6/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE214012012&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint

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Das rein schuldrechtliche, noch nicht verdinglichte Sondernutzungsrecht ist

formfrei übertragbar.

Übertragbarkeit des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 1.7.2013, 3 W 22/13, ZMR 2014, 139

Der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, bestehende

Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen neu zu ordnen, greift in den

Kernbereich des Sondereigentums ein und ist daher mangels

Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig.

Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen

AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13, ZMR 2013, 1003

Die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit im Aufteilungsplan als "Laden"

steht einer Nutzung des Teileigentums als Speisegaststätte nicht entgegen. Der

Aufteilungsplan regelt grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung, nicht aber

die Nutzung der Räumlichkeiten. Die Bezeichnungen des planenden Architekten

im Aufteilungsplan enthalten grundsätzlich keine Beschränkung der

Nutzungsmöglichkeit.

Denn Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs.4 Nr.1 WEG, die

Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und

der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu

machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die

Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu

beschränken (Festhaltung BGH, 15. Januar 2010, V ZR 40/09).

Aufteilungsplan


Anmerkung: Hier kommt es auf die Abgrenzung zwischen bloßem Nutzungsvorschlag und

verbindlicher Zweckbestimmung an.

OLG Hamburg, Beschluss vom 16.5.2000, 2 Wx 14/00, ZMR 2000, 628: Der im

Aufteilungsplan vermerkte Gebrauchszweck ist nicht verbindlich. Vielmehr kommt ihm die

Qualität eines Nutzungsvorschlags zu.

BayObLG, Beschluss vom 30.1.1999, 2Z BR 143/99, ZMR 2000, 234: Die Bezeichnung

eines Teileigentums in der Teilungserklärung und im Grundbuch als "Laden" enthält eine

Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Diese Zweckbestimmung wird

grundsätzlich nicht dadurch in Frage gestellt, daß im Aufteilungsplan die einzelnen

Räume des Teileigentums mit "Geschäftsraum, Büro, Vorraum, Treppe, WC" beschriftet

sind.

Änderung der Kostenverteilung

Literatur zur Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln:

Moosheimer, Die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln ... und deren Bewertung: §§

16 Abs.3 und 4, 21 Abs.7 sowie § 10 Abs.2 Satz 3 WEG; ZMR 2011, 597 ff, Riecke,

Vereinbarungen und Änderungen von Umlageschlüsseln im Betriebskostenrecht (insbes.

bei vermietetem Sondereigentum), GuT 2011, 5 ff sowie Emmerich, Disharmonie WEG

und Mietrecht - Unterschiedliche Abrechnungsschlüssel, ZWE 2012, 245 ff.

1. durch Regelung in der Gemeinschaftsordnung bzw. durch Vereinbarung

http://www.juris.de/jportal/portal/t/1kkv/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE312712010&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint

12

Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum

ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind,

auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht

einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die

die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.

Balkone; Instandsetzung


Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und

Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des

Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei

den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel

Sache der Gemeinschaft.

Fenster; Instandsetzung


Anmerkung: kleine Unterschiede in der Formulierung - große Wirkung !

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über Betriebskosten in der

Teilungserklärung, die von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichen und im

Grundbuch eingetragen sind, müssen im Wirtschaftsplan und der

Jahresabrechnung umgesetzt werden.

Vereinbarungen über Betriebskosten; Wirtschaftsplan

AG Charlottenburg, Urteil vom 22.8.2013, 72 C 54/13, ZMR 2014, 487

2. durch Beschluss kraft gesetzlicher oder vereinbarter Öffnungsklausel (=

Anpassungsvereinbarung)

Auch bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels (durch Beschluss)

aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den

Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

Setzt die Teilungserklärung für die Änderung eine 2/3-Mehrheit voraus und

wird der Bezugspunkt der qualifizierten Mehrheit nicht konkretisiert, so ist die

Klausel vor dem Hintergrund der mit baulichen Veränderungen typischerweise

einhergehenden erheblichen finanziellen Folgen nächstliegend dahin

auszulegen, dass die Abänderung eine 2/3-Mehrheit aller und nicht nur der in

der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert.

2/3-Mehrheit; Bezugsgröße

BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10 ZMR 2011, 808

Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den

Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Wenn der

Verteilungsschlüssel von der Wohnungseigentümerversammlung mit ¾-

Mehrheit geändert werden kann, ist vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen

Tragweite die Klausel daher nächstliegend dahin auszulegen, dass die

Abänderung eine ¾-Mehrheit aller und nicht nur der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erfordert.

http://www.juris.de/jportal/portal/t/1txj/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001750951BJNE002801310&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

13

¾-Mehrheit;Bezugsgröße


§ 16 Abs.3 WEG begründet nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der

nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder

der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an

den Kosten zu beteiligen.

Befreiung von der Kostentragungspflicht


Anmerkung: Das überzeugt nicht. Eine Minimalbeteiligung von 0,00001 % wäre dann

schon schädlich.

Die Wohnungseigentümer dürfen nach § 16 Abs.3 WEG jeden Verteilungs-

schlüssel wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen

Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer

ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (vgl. bereits BGH ZMR 2011,

652). Eines weiteren sachlichen Grundes bedarf es nicht.

Sachlicher Grund


Anmerkung: Wenn eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, liegt auch

ein sachlicher Grund vor. Der BGH hat dieses Placebo-Kriterium zu Recht als überflüssig

angesehen.

Der Vertrauensschutzgedanke führt dazu, dass in der Regel nicht in bereits

vollständig abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen

werden darf; dies gilt grds. nicht für die bereits laufende Abrechnungsperiode .

Rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels

LG Hamburg, Urteil vom 25.5.2011, 318 S 208/09, ZMR 2012, 290

Anmerkung: Dies Rückwirkungsverbot gilt aber nicht für den Wirtschaftsplan. Dort kann

zB noch vor Abrechnung des Jahres 2010 Anfang 2011 der Verteilerschlüssel geändert

werden (kein striktes Rückwirkungsverbot); so LG Hamburg v. 22.3.2013, 318 S 32/12,

ZMR 2013, 465; a. A. zu Unrecht - unter Verkennung der Vorläufigkeit der Prognose

eines Wirtschaftsplanbeschlusses - LG Berlin v. 13.8.2013, 85 S 177/12, DWE 2014, 31

= Info M 2013, 502.

Jedenfalls in den Fällen, in denen die Errichtung einer baulichen Anlage

ausschließlich im Interesse einzelner Wohnungseigentümer und der

Genehmigungsbeschluss im Zusammenhang mit dem Kostenfreistellungs-

beschluss erfolgt, so dass für die von der baulichen Veränderung begünstigten

Wohnungseigentümern von vornherein der Zusammenhang zwischen

Errichtungsbefugnis und Kostenfreistellung erkennbar wird, ist die bauliche

Veränderung einschließlich der durch sie verursachten Folgen als „Einzelfall“ anzusehen ist

Nach Sinn und Zweck des § 16 Abs.4 WEG ist es in derartigen Fällen nicht

gerechtfertigt, diejenigen Folgekosten von der Regelungsbefugnis

auszuschließen, die erst durch die Errichtung der baulichen Anlage verursacht werden und allein dem Gebrauch einzelner Wohnungseigentümer dienen.

14

Einzelfall i.S.d. § 16 Abs.4 WEG und Folgekosten

LG Itzehoe, Urteil vom 12.7.2011, 11 S 51/10, ZMR 2012, 219

Anmerkung: Es ist hoch streitig (vgl. Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl. § 16 Rn.98a;

Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl. § 16 Rn. 132), ob Folgekosten vom

Einzelfallkriterium des § 16 Abs.4 WEG erfasst werden.

Der BGH, ZMR 2010, 866, bestätigt LG München I, ZMR 2010, 150. Die Terminologie des

BGH ist irreführend/ungenau. Bei § 16 Abs.4 WEG bleibt es beim bisherigen

Verteilerschlüssel; er wird nur im Einzelfall durchbrochen, daher die Ergänzung des

amtlichen Leitsatzes. Über den Gleichbehandlungsgrundsatz wird der Anwendungsbereich

des § 16 Abs.4 WEG stark eingeschränkt.

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadens-

ersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich

geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von

allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden

Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.

Prozesskosten

BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13, WuM 2014, 361

Bauliche Maßnahmen

Der Anbau eines Außenlifts für einen gehbehinderten Nutzer stellt eine

(einfache) bauliche Veränderung dar. Auf eine Modernisierungsmaßnahme besteht kein Individualanspruch.

Eine - beschlossene – Kostentragungsregelung für die Instandsetzung und

Instandhaltung des Außenlifts zulasten des Bauwilligen ist auch bei dessen

Einverständnis nichtig; insoweit bedarf es – da Dauerregelung – einer Vereinbarung (vgl. BGH ZMR 2010, 775).

Anbau eines Außenlifts

LG München I, Urteil vom 23.6.2014, 1 S 13821/13

Anmerkung: Die Begründung ist wenig überzeugend. Der Bauwillige müsste nur allein für

die Maßnahme stimmen, dann hätte er schon kraft Gesetzes alle Kosten zu tragen (vgl. §

16 Abs.6 WEG). So bleibt aber immer noch die Vertragslösung, der qua Beschluss

zugestimmt werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 zum Vertrag mit einem Dritten über die Errichtung eine Mobilfunksendeanlage).

Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer

Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG).

Mobilfunksendeanlage


1. Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche

Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle

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15

Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen

Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den

Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.

2. Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des

Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten

Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es

besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene

Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für

Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung zu BGH, Urteil vom 17. Dezember 2010, V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.).

Terrassenüberdachung; Beseitigung und Schadensersatz


Jedenfalls bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum,

wozu sowohl (modernisierende) Instandsetzungs- oder

Instandhaltungsmaßnahmen gemäß den §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG als

auch Modernisierungen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG zählen können, müssen

die Eigentümer auch über deren Finanzierung Beschluss fassen.

größere (Bau-)Maßnahmen; Finanzierung


Bei einer zu beschließenden Sanierungsmaßnahme ist die (volle) Liquidität des

Verbandes nicht erst bei Rechnungsstellung (sondern schon bei Auslösen des

Werkvertrags durch den Verwalter) erforderlich (vgl. § 648a BGB), denn der

Werkunternehmer könnte jeder Zeit eine 110%-ige Sicherheitsleistung fordern

mit den für den Verband negativen Folgen bei Nichterbringung.

Sanierungsmaßnahme und § 648a BGB

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 2.4.2014, 539 C 26/13

Die von § 22 Abs.2 Satz 1 WEG angeordnete entsprechende Heranziehung der

mietrechtlichen Regelung des § 559 Abs.1 BGB a.F. gibt Raum für eine großzügigere Handhabung des Modernisierungsbegriffes.

Modernisierungsbegriff


Anmerkung: Die Maßnahme muss sich objektiv positiv auf den Verkehrswert auswirken.

Nicht der Modernisierungsbegriff muss „großzügiger“ gehandhabt werden, sondern der

Beurteilungsspielraum bei der Frage, ob die Modernisierung noch ordnungsmäßiger

Verwaltung entspricht (vgl. Schmid IMR 2011, 173). Seit 1.5.2013 (MietRÄndG) verweist

§ 22 Abs.2 WEG nur noch auf die Ziffern 1- 5 des § 555b BGB. Damit fallen der

mietrechtliche und der WEG-rechtliche Modernisierungsbegriff jetzt auch offiziell

auseinander.

Die Errichtung der Gabionenwand (massive Steinwand) stellt eine bauliche

Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar und bedarf der Zustimmung

aller benachbarten Wohnungseigentümer.

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16

Errichtung einer massiven Steinwand

LG Frankfurt, Urteil vom 18.12.2013, 2-13 S 82/12, NZM 2014, 399

Mit dem am Wegesrand angelegten „Skulpturengarten“ nebst dem Weg als

baulichen Veränderungen haben die Sondernutzungsberechtigten die ihnen

eingeräumte Befugnis zur ausschließlichen Nutzung des Gartenbereichs

überschritten, wodurch die übrigen Eigentümer über das in § 14 Ziff. 1 WEG

bestimmte Maß hinaus – nachteilig – beeinträchtigt werden. Neben der

Beseitigung kann auch die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes,

also die Bepflanzung mit Rasen an den Stellen, an denen ein Rückbau erfolgt ist,

verlangt werden.

„Skulpturengarten“


Anmerkung: Eine Haftungsfalle lag hier darin begründet, dass einzelne Skulpturen stehen

bleiben durften. Der Wiederherstellungsantrag muss bestimmt genug gefasst werden

(vgl. auch LG Hamburg ZMR 2012, 989).

Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann der

Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten aller Eigentümer

verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der

Baumaßnahme nichts geändert hat.

Rückbauanspruch und Verjährung


Anmerkung: Für den Berater ist wichtig, dass hier wegen der fortbestehenden Rechts-

widrigkeit noch ein Rückbau durchgesetzt werden kann.

Eine Verwirkung des Anspruchs ist allerdings in Einzelfällen denkbar (vgl. OLG Hamburg,

Beschluss vom 25.2.2002, 32 Wx 51/98, ZMR 2002, 451).

Haben einige Bauherrn und spätere Wohnungseigentümer eine bauliche

Maßnahme veranlasst (hier: Vordach-Konstruktion mit Seitenwand), sind sie für

den Beseitigungsanspruch anderer Wohnungseigentümer passivlegitimiert.

Beseitigungsanspruch; Passivlegitimation


Anmerkung: Hier hatte die Gemeinschaft versucht, die Maßnahme durch

Genehmigungsbeschluss zu halten. Nach notwendiger Verfahrensaussetzung (vgl. Drabek

ZMR 2014, 20 Fn.2; falsch LG Stuttgart vom 28.3.2013, 2 S 36/12, ZMR 2013, 564) und

Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses konnte (erst) über die Beseitigung

entschieden werden.

Das Aufbringen stattlicher Findlinge stellt eine bauliche Veränderung dar.

Eine bauliche Veränderung ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums.

Auf die konkrete technische Ausführung kommt es insoweit nicht an.

Aufbringen stattlicher Findlinge

AG Oberhausen, Urteil vom 9.7.2013, 34 C 94/12, ZMR 2014, 158

17

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann mit einer

Videokamera ausgestattet und überwacht werden, wenn ein berechtigtes

Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen

Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht wird,

überwiegt und wenn die Ausgestaltung der Überwachung unter

Berücksichtigung von § 6b BDSG inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des

Einzelnen ausreichend Rechnung trägt.

Videokamera und § 6b BDSG


Anmerkung: vgl. auch BGH, Urteil vom 8.4.2011, V ZR 210/10, ZMR 2011, 734 zum

Einbau einer Videokamera im Klingeltableau. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom

9.1.2013, 539 C 7/12, ZMR 2014, 59: Eine eingeschränkte Videoüberwachung, bezogen

auf den eigenen Sondernutzungsbereich, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Verfehlt zum Mietrecht: LG Hamburg, Urteil vom 2.12.2010, 307 S 73/10, ZMR 2011,

288 zum Einbau einer Videokamera in der Wohnungsabschlusstür durch den

Mieter/Schuldner.

Alleine die Befürchtung von Wohnungseigentümern, bei einer Annäherung an

den Balkon (mit Kamera-Attrappe an der Unterseite) gefilmt zu werden,

beeinträchtigt diese nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus,

wenn mangels funktionierender Kamera keine tatsächliche Möglichkeit der

Überwachung besteht.

Kamera-Attrappe

LG Frankfurt/M., Beschluss vom 11.1.2013, 2-13 S 24/13, ZMR 2014, 306

Auch bei Vorliegen eines bestandskräftigen Eigentümergrundsatzbeschlusses,

wonach der Bau von Glasveranden auf Terrassen grundsätzlich genehmigt wird,

kann ein Eigentümer aus Gründen des Bestandsschutzes oder aus dem

Gleichbehandlungsgrundsatz keine Rechte herleiten, wenn er seine

Terrassenfläche ohne Wissen und Genehmigung der übrigen

Wohnungseigentümer verändert hat.

Glasveranden auf Terrassen; Gleichbehandlungsgrundsatz


Bei der Befestigung der Parabolantenne handelt es sich um eine bauliche

Veränderung nach § 22 WEG. Ob die Anbringung einer Satellitenantenne durch

einen Wohnungseigentümer andere Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG

bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt, bedarf daher einer umfassenden

einzelfallbezogenen Interessenabwägung.

Parabolantenne

LG Frankfurt/M., Beschluss vom 21.5.2013, 2-13 S 75/12, NZM 2013, 793

1. Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische

Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine

Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden.

18

2. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen

Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich

geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu

erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann

fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.

3. Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage

weder als modernisierende Instandsetzung noch als

Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche

Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

erhebliche optische Veränderung


Auch ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne und ohne Eingriff in die

Bausubstanz kann eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 WEG

angenommen werden. Dies gilt etwa für die bloße Änderung der Farbgebung

des Hauses oder von sichtbaren Gebäudeteilen (vgl. HansOLG, ZMR 2005, 394

m.w.N.).

Änderung der Farbgebung des Hauses


Anmerkung: Bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 WEG setzen nicht zwingend

einen Eingriff in die Bausubstanz voraus!

1. Die Änderung der Farbgebung des Hauses, auch durch im Sinne von § 14 Ziff.

1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, kann nur in Gestalt einer förmlichen

Beschlussfassung erfolgen.

2. Eine Terrassenüberdachung ist beeinträchtigend, wenn dadurch die

Instandhaltung und Instandsetzung des in diesem Bereich befindlichen

Gemeinschaftseigentums, die jeweils der Gemeinschaft der

Wohnungseigentümer obliegt (vgl. §§ 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG), erschwert

wird.

förmliche Beschlussfassung erforderlich?


Anmerkung: Das Verfahren war beim BGH zum Az: V ZR 25/13, ZMR 2014, 555 (s.o.).

Der BGH ließ die Frage offen. Ablehnend äußerte sich zum LS 1 schon J.-H. Schmidt ZWE

2013, 399 ff. Der Gesetzgeber wollte m. E. das alte "Zustimmungsverfahren" nicht

abschaffen.

Wenn in der Teilungserklärung eine Duldungsverpflichtung der anderen

Eigentümer für den Fall eines Balkonausbaus vorgesehen ist, bedeutet dies lediglich eine vereinbarte Entscheidung über das "Ob".

Hinsichtlich des "Wie" liegt eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG vor, der alle betroffenen Miteigentümer zustimmen müssen.

Balkonausbau und Duldungsverpflichtung

LG Berlin, Urteil vom 16.7.2013, 55 S 171/12, GE 2013, 1287

http://www.juris.de/jportal/portal/t/22fi/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001750951BJNE003402377&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

19

Ist sowohl die Einbringung einer Horizontalsperre zum Schutz vor Feuchtigkeit

als auch eine Bohrlochinjektion als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung in

Betracht zu ziehen, scheitert eine Verpflichtungsantrag, wenn dieser auf eine

nur vermeintlich allein/einzig in Betracht kommende Maßnahme gerichtet ist.

Ein Anspruch auf Beschlussfassung besteht lediglich dann, wenn auch das der

Eigentümerversammlung grundsätzlich zustehende Auswahlermessen „auf

Null“ reduziert ist.

Verpflichtungsantrag und Anspruch auf Beschlussfassung


1. Der Eigentümerversammlung steht nicht die Kompetenz zu, durch

Mehrheitsbeschluss die gesetzlichen Vorgaben (§§ 22 Abs. 1, 14 Ziff. 1 WEG)

für die Zulässigkeit baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum

abzuändern.

2. Eine bauliche Veränderung ist nicht nachteilig, wenn bereits eine Vielzahl

früherer Veränderungen zu einem uneinheitlichen Gesamtbild geführt hat, der

durch die bauliche Veränderung nicht mehr verstärkt wird.

keine Kompetenz die gesetzlichen Vorgaben abzuändern


1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß § 22

Abs. 1 WEG nicht zu, ist er gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den

damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine

Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich war oder nicht.

2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über

die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die

Kostenverteilung nicht abschließend regelt.

Kostenbefreiung nach § 16 Abs.6 WEG


Anmerkung: Eine klare Absage an die Ansicht Spielbauers = LG München I, 28. Februar

2011, 1 S 19089/10, ZMR 2011, 504 (sog. Nichtschwimmer-Entscheidung des kleinen

BGH) mit abl. Anm. Elzer; bestätigt wurde das AG München, Abt. 483, ZMR 2011, 170.

Rund um die Eigentümerversammlung

Wird das nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche Quorum (4/5) nicht

erreicht und dennoch ein positiver Beschluss verkündet, ist kein

Nichtigkeitsgrund gegeben.

Eine Öffnungsklausel mit 4/5 Mehrheit kann auch Beschlusskompetenz für die

Änderung des Kostenverteilerschlüssels für die Instandsetzungskosten

verleihen.

Nicht erreichte qualifizierte Mehrheit

LG München I, Urteil vom 13. 1. 2014, 1 S 1817/13, ZMR 2014, 480

Anmerkung

http://www.juris.de/jportal/portal/t/y4q/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001750951BJNE003401310&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint





20

Die Revision wurde tw. zugelassen. Denn die Frage, ob das Nichterreichen des Quorums

bei einer vereinbarten „Öffnungsklausel“ (Anpassungsvereinbarung im Rechtssinne) zur

Nichtigkeit oder zur bloßen Anfechtbarkeit eines Mehrheitsbeschlusses führt, hat

grundsätzliche, über den vorliegenden Einzelfall hinausgehende Bedeutung. Die

Problematik ist bisher zur aktuellen Gesetzeslage noch nicht höchstrichterlich geklärt.

Während ansonsten bei qualifizierten Mehrheiten oft die Bezugsgröße das Problem war

(vgl. für eine 2/3-Mehrheit BGH, Urteil vom 10.6.2011, V ZR 2/10, ZMR 2011, 808 und

für eine ¾-Mehrheit BGH, Urteil vom 1.4.2011, V ZR 162/10, ZMR 2011, 652) ging es hier um eine Verkündung trotz Nichterreichen der qualifizierten Mehrheit.

Würde man das Erreichen der vereinbarten qualifizierten Mehrheit als

kompetenzbegründend ansehen, dann hätten Zählfehler, das Übersehen von

Stimmverboten oder unzulänglichen Vollmachten gravierende Bedeutung und könnten noch nach Jahren mit der Nichtigkeitsklage verfolgt werden.

Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25

Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die

Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.

Stimmverbot bei Streit mit dem Verband


Teilt ein Wohnungseigentümer seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch

mit und misslingt seine Ladung zu der Eigentümerversammlung aus diesem

Grund ohne Verschulden der Verwaltung, muss er sich die unterbliebene Ladung

als Folge seiner Obliegenheitsverletzung zurechnen lassen; in der Versammlung

gefasste Beschlüsse können dann nicht wegen der unterbliebenen Ladung

angefochten werden.

Obliegenheitsverletzung des Eigentümers


Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümer-

versammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefaßten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

unterbliebene Einladung


Hat die Verwaltung die Tiefgarage aufgrund der erheblichen Mängel des Betons

überprüfen lassen, sind an dem erprobten Stützpfeiler massive

Überschreitungen der zulässigen Chlorid-Grenzwerte gegeben und hat der

Statiker eine sofortige Teilnotabstützung hinsichtlich eines Bereichs

angeordnet, so rechtfertigt sich eine Abkürzung der Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung.

Abkürzung der Ladungsfrist

LG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013, 19 S 88/12, ZMR 2013, 821

http://www.juris.de/jportal/portal/t/1e8o/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001750951BJNE003700311&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

http://www.juris.de/jportal/portal/t/1e8o/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001750951BJNE003700311&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

21

Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem

Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.

Hierfür spricht die Regelung des § 130 Abs.1 BGB, die auf die Stimmabgabe als

unter Anwesenden abgegebene empfangsbedürftige Willenserklärung sinngemäß Anwendung findet.

Stimmrechtswiderruf


Wenn die Eigentümer über den Antrag auf vorzeitige Abberufung der

Verwaltung aus wichtigem Grund erneut abgestimmt haben, haben sie letztlich

zu erkennen gegeben, dass sie sich an dem kurz zuvor in derselben

Eigentümerversammlung gefassten Beschluss über den im Wesentlichen

inhaltsgleichen Antrag eines Miteigentümers über die vorzeitige Abberufung der

Verwaltung aus wichtigem Grund nicht festhalten lassen wollten, sondern die

Frage der Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund erneut (Zweitbeschluss) zur Disposition stellen wollten.

Zweitbeschluss

LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris

1. Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist,

kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

2. Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn

feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht

ausgewirkt hat; anders verhält es sich jedoch bei schwerwiegenden Eingriffen

in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, die dazu führen, dass das

Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt wird.

Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte


Anmerkung: Überzeugender ist die Gegenansicht, die zumindest ein Ruhen des

Stimmrechts bei Zahlungsverzug bejaht; wohl BayObLG, NJW 1965, 821, 822;

MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 25 WEG Rn. 6; Riecke/Schmid/Riecke, WEG, 4.

Aufl. 2014, § 25 Rn. 39: Ruhen des Stimmrechts auch bei Vorliegen unverschuldeter

Zahlungsrückstände; aber weiterhin Teilnahmerecht an der Versammlung.

Teilt ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum (1 Einheit) ohne

Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert

die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, entstehen bei Geltung

des gesetzlichen Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte (vgl. BGH BGHZ

73, 150 ff).

Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund

eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses führt

nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

22

Aufteilung einer WE-Einheit; Stimmrecht


Anmerkung: Das Stimmrecht ist von den Erwerbern nach Bruchteilen auszuüben; § 25

Abs.2 Satz 2 WEG gilt wohl nicht. ABER: Wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten hält

und später einzelne veräußert kommt es - wie bisher - zur Stimmrechtsvermehrung.

Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen

der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine

Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender

Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst

nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt.

werdender Wohnungseigentümer


Anmerkung: Im Zusammenwirken mit der Verneinung eines dinglichen Charakters der

privilegierten Ansprüche nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG (vgl. BGH, Urteil vom 13.9.2013, V

ZR 209/12, ZMR 2014, 80 gegen die ganz h.M.) ist eine für den Verband als Gläubiger

schwer erträgliche Situation entstanden, da weitere nicht im Grundbuch stehende

Eigentümer kreiert wurden.

Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht analog § 37 Abs. 2 BGB zur

Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden, aber die

Zustimmung der anderen hierzu im Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG erstreiten.

Hierfür ist das Gericht für Wohnungseigentumssachen zuständig, nicht der

Rechtspfleger.

Einberufungsermächtigung

LG München I, Beschluss vom 17.4.2013, 36 T 7524/13, ZMR 2013, 748

Der einzelne Wohnungseigentümer kann analog § 37 Abs. 2 BGB zur

Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Hierfür ist das

Gericht für Wohnungseigentumssachen zuständig, nicht der Rechtspfleger.

Einberufungsermächtigung

AG Idstein, Urteil vom 22.4.2013, 32 C 3/13; ZMR 2013, 667

Anmerkung: Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach abzulehnender Ansicht des LG

München I nur die Zustimmung der anderen zur Einberufung im Verfahren nach § 43 Nr.

1 WEG erstreiten. Nach Ansicht des AG Idstein dagegen kann der einzelne

Wohnungseigentümer analog § 37 Abs. 2 BGB zur Einberufung einer

Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Wichtig: Nach Auffassung beider Gerichte

ist hierfür das Gericht für Wohnungseigentumssachen zuständig, nicht der Rechtspfleger.

Elzer hat seine gegenteilige Auffassung in Jennißen WEG 3. Aufl. § 24 Rn. 34 aufgegeben

und hält den Richter im Verfahren nach § 43 Nr.1 WEG für zuständig; er wendet sich

allerdings gegen die Analogie zu § 37 Abs.2 BGB.

Ob ein Negativbeschluss einer späteren positiven Beschlussfassung

entgegensteht, ist durch objektiv-normative Auslegung zu bestimmen. Eine

Sperrwirkung wird demnach regelmäßig nicht gegeben sein, wenn sich der

Beschluss in einer reinen Ablehnung des gestellten Antrages erschöpft.

23

Negativbeschluss; kein Sperrwirkung

LG München I, Urteil vom 27.6.2011, 1 S 1062/11, ZMR 2012, 44

Anmerkung:

vgl. zu 1) der fehlenden Sperrwirkung von Negativbeschlüssen AG Hamburg-Blankenese,

Urteil vom 8.1.2014, 539 C 17/13: Die Ablehnung der Beschlussanträge entspricht den

Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die übrigen Wohnungseigentümer

Positivbeschlüsse zu den Anträgen erfolgreich mit der Anfechtungsklage nach § 43 Nr. 4

WEG zu Fall bringen könnten.

vgl. zu 2) LG Hamburg, Urteil vom 22.9.2010, 318 S 126/09, ZMR 2011, 662: Aus der

Teilungserklärung geht eindeutig hervor, dass der jeweilige Sondereigentümer das

Gemeinschaftseigentum, das seinem Sondereigentum „zu dienen bestimmt ist“, auf

eigene Kosten ordnungsgemäß „instandzuhalten und instandzusetzen“ hat. (Abgrenzung

zu Kammergericht ZMR 2009, 625 = NJW-RR 2009, 1387).

1. Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des

gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen

Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die

sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine

Verwaltung im Sinne von § 21 Abs.3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand

einer Vereinbarung sein.

2. Ein Mitwirkungsanspruch kann nicht auf § 745 Abs.2 BGB gestützt werden,

weil diese Vorschrift durch das Wohnungseigentumsgesetz verdrängt wird; er

kann sich in besonders gelagerten Ausnahmefällen aus der Treuepflicht der

Wohnungseigentümer ergeben.

Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks


Aus der Kompetenz, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG)

und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen

Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die

Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen

Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen

Keine Leistungspflichten qua Beschluss


Anmerkung: vgl. bereits Schmidt/Riecke ZMR 2005, 252 und J.-H. Schmidt Anm. zu OLG

Hamburg ZMR 2009. 307

Beschließen Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt im Namen und auf

Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung von

gerichtlichen Maßnahmen gegen einen Wohnungseigentümer oder Dritte zu

beauftragen, entspricht dies nicht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung,

wenn tatsächlich ein Anspruch besteht, sondern bereits, wenn die

Eigentümerversammlung das Bestehen des Anspruchs für plausibel halten darf.

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24

Beschluss über Klageeinreichung

OLG München, Beschluss vom 9. 2. 2010, 32 Wx 114/09, ZMR 2010, 469

(Finanz-)Verwaltung; Freistellungsansprüche

Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die

Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an

seiner Wirksamkeit bestehen; nichts anderes gilt für den Beschluss über die

Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans.

Zweitbeschluss über Wirtschaftsplan

BGH, Urteil vom 4. 4. 2014, V ZR 168/13

1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des

gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende

Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar.

2. Im Innenverhältnis ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet,

den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer

von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die

Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein

Erstattungsanspruch zu.

3. Ein Erstattungsanspruch besteht grundsätzlich auch dann, wenn der

Wohnungseigentümer die Forderung aus dem Leistungsbescheid begleicht,

ohne dies mit der Gemeinschaft zuvor abzustimmen. Einwendungen gegen die

Rechtmäßigkeit des Bescheides berechtigen die Gemeinschaft grundsätzlich

nicht zu einer Zahlungsverweigerung, wenn der Wohnungseigentümer die

Möglichkeit offen gehalten hat, die Rechtmäßigkeit des Bescheides verwaltungsgerichtlich überprüfen zu lassen.

Abgabenschuld; Gesamtschuld


1. Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines

Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen.

2. Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen

Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10

Abs.6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine

gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden.

Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs

BGH, Urteil vom 28.9.2012, V ZR 251/11. ZMR 2013, 127

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25

Verfahrensrecht, Anfechtungsklage

Der Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter gemäß § 45 Abs.1 WEG

ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts über die

Durchführung der Zustellung in der Sache begründete Umstände ersichtlich

sind, die die konkrete Gefahr einer nicht sachgerechten Information der

Wohnungseigentümer rechtfertigen.

Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter


Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr.4 WEG) kann der

Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen

Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs.2 Nr.2 WEG im Außenverhältnis umfassend

vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.

Anwaltsbeauftragung durch den Verwalter


Die Anfechtungsklage ist gemäß § 46 Abs. 1 S. 1 WEG gegen alle übrigen

Wohnungseigentümer zu richten.

Da die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft die

gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer haben, ist ein

werdender Wohnungseigentümer auch Beklagter einer Anfechtungsklage nach

§ 46 Abs. 1 S. 1 WEG.

Wird der Beschluss einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft

angefochten und wird die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die

eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet, so ist die Anfechtungsklage

unzulässig, da nicht alle übrigen Wohnungseigentümer verklagt werden.

Anfechtungsgegner; werdende Eigentümer

AG Wiesbaden, Beschluss vom 8.4.2013, 92 C 2752/11, ZMR 2013, 672

Wenn die Anfechtungskläger ausdrücklich die seit Jahren ausgeschiedenen Ex-

Wohnungseigentümer als Beklagte in der Klageschrift aufführen, werden diese

Scheinpartei, wenn die Auslegung der Klage ergibt, dass sie gegen die

tatsächlichen übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden sollte.

Die den Ex-Wohnungseigentümern zur Geltendmachung der fehlenden

Parteistellung entstandenen notwendigen Kosten sind von den Klägern

veranlasst und daher auch von ihnen zu tragen.

Ex-Eigentümer als Scheinpartei

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.4.2013, 2-13 T 60/12, WuM 2013, 568

Erhebt ein Wohnungseigentümer eine Beschlussanfechtungsklage, ohne die

beklagte Partei zu nennen, ist durch Auslegung zu ermitteln, gegen wen sich die

Klage richten soll. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die

übrigen Wohnungseigentümer verklagen will.

26

Fehlende Parteibezeichnung auf Passivseite


Bei einer Beschlussmängelklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der

Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen,

und die Anordnung nach Fristablauf gegebenenfalls mit Ordnungsmitteln

durchsetzen (§ 142 ZPO analog).

Vorlage der aktuellen Eigentümerliste


1. Der aktuelle – nicht abberufene – Verwalter hat das Recht, einen Beschluss

der Eigentümerversammlung, der seine Rechts- bzw. Amtsstellung betrifft, nach

Maßgabe von § 46 Abs. 1 S. 1 WEG anzufechten.

2. Der Eigentümerversammlung fehlt die Beschlusskompetenz, einen (formal)

zweiten Verwalter zu bestellen, sofern für die gesamte Eigentümergemeinschaft

ein solcher schon wirksam bestellt ist; eine solche Beschlussfassung ist auf

etwas rechtlich Unmögliches gerichtet, weil die Gemeinschaft der

Wohnungseigentümer für sich nur einen Verwalter wirksam bestellen kann.

Wahl eines zweiten Verwalters


Bei jedem Berichtigungsbegehren ist zu prüfen, ob bei einem falsch

wiedergegebenen Beschlusstext eine Auswirkung auf das Beschlussergebnis

besteht; ist dies nicht der Fall, ist das Berichtigungsbegehren unerheblich, es

fehlt das Rechtsschutzbedürfnis.

Ein Beschluss ist nur anfechtbar, aber nicht nichtig, wenn eine durchführbare

Regelung noch erkennbar ist. Ist dagegen auch durch Auslegung (nach

objektiv-normativen Kriterien) der Inhalt des Eigentümerbeschlusses nicht

eindeutig festzustellen, bleibt er vielmehr widersprüchlich, ohne erkennbare

vollziehbare Regelung oder gar bedeutungslos, liegt Nichtigkeit vor.

Bestimmtheitsgrundsatz; Berichtigungsbegehren


Dem Wohnungseigentumsverwalter steht kein allgemeines Recht zu, jegliche

Art von Beschluss auf seine Ordnungsgemäßheit zu überprüfen. Die Aufgabe

des Verwalters ist vielmehr darauf beschränkt, die Willensbildung der

Gemeinschaft umzusetzen und sie dementsprechend zu verwalten (§ 27 Abs. 1

Nr. 1 WEG); dazu gehört auch die Umsetzung fehlerhafter Beschlüsse. Ein

unbeschränktes Anfechtungsrecht würde dieser Rolle widersprechen (im

Anschluss an LG Nürnberg-Fürth, v. 18. März 2009, 14 S 8312/08, ZMR 2009, 483).

http://www.juris.de/jportal/portal/t/2gb8/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR005330950BJNE017205160&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

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27

fehlerhafte Beschlüsse; Anfechtungsrecht des Verwalters?


1. Zwei gegen denselben Beschluss der Wohnungseigentümer gerichtete

Anfechtungsklagen müssen zwingend - gegebenenfalls auch noch in der

Berufungsinstanz oder instanzenübergreifend - zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden werden.

2. Unterbleibt die Verbindung, so kann jeder Kläger auch in dem

Parallelverfahren Rechtsmittel gegen ein die Klage abweisendes Urteil einlegen;

wird die Entscheidung in einem der Verfahren rechtskräftig, hat dies die Unzulässigkeit der zweiten Klage zur Folge.

Klagen gegen denselben Beschluss


Die Anfechtungsklage kann auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses

beschränkt werden. An der Abtrennbarkeit fehlt es jedoch grundsätzlich, wenn eine Sonderumlage um einen bestimmten Betrag reduziert werden soll.

Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als

Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.

in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage


Der Zustellungsbetreiber muss alles ihm Zumutbare für eine alsbaldige

Zustellung getan haben, da nur Verzögerungen im gerichtlichen

Geschäftsbetrieb nicht zu seinen Lasten gehen.

Wird in der Klageschrift eine Anschrift angegeben unter der die

Anfechtungskläger nach eigenen Angaben unmittelbar gar nicht zu erreichen

sind, so tun sie alles um ihre Erreichbarkeit in Deutschland zu verhindern oder

zumindest zu erschweren.

Wer seine Anschrift nicht angibt hat schlicht etwas zu verbergen, will andere

schädigen oder ist auf der Flucht.

Fehlende Angabe der Zustellanschrift

AG Dortmund, Urteil vom 5.11.2013, 512 C 45/12, ZMR 2014, 403

Der Bevollmächtigte des Anfechtungsklägers muss sich schon vor Ablauf der

nach § 167 ZPO relevanten Zwei-Wochen-Frist versichern, dass der Vorschuss

eingezahlt ist, zumal die Klage auch erst am letzten Tag der Monatsfrist des

§ 46 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 WEG bei Gericht eingegangen ist.

Informationspflicht und Vorschuss

LG Hamburg, Beschluss vom 4.7.2012, 318 T 38/12, ZMR 2012, 987

Es gibt keine "im Interesse der Rechtssicherheit" bestehende Höchstfrist von 14

Tagen für die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses, die nur bei Vorliegen

besonderer Umstände im Einzelfall überschritten werden dürfe.

28

Es sind stets alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen, wobei jedenfalls bei

einem Zeitraum von 14 Tagen regelmäßig davon ausgegangen werden kann,

dass sich die Verzögerung noch in einem hinnehmbaren Rahmen hält.

Frist für Vorschusszahlung


Die in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist wird auch durch eine

innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhobene

Klage gewahrt, sofern die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt

sind und der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der

Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung

erfolgt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 6. November 2009, V ZR 73/09, ZMR 2010,

210 = NJW 2010, 446 ff.; Urteil vom 5. März 2010, V ZR 62/09, ZMR 2010, 547; Urteil vom 17. September 2010, V ZR 5/10, MDR 2010, 1341).

Fristwahrung trotz falscher Beklagtenbezeichnung


Wenn in einem (Sonder-)Fall eine mehrheitlich nach § 745 Abs.1 BGB

getroffene Verwaltungsentscheidung der Mitberechtigten vorliegt, die

Anfechtungsklage nicht durchzuführen, so geht diese interne Willensbildung der

Gemeinschafter der gesetzlichen Prozessstandschaft nach § 1011 BGB vor.

Andernfalls würde die Norm des § 1011 BGB dazu führen, dass der intern

überstimmte Mitberechtigte seine Einwände und Ansprüche aus dem

Gemeinschaftsverhältnis im WEG-Verfahren mit einklagen könnte und müsste.

Das Stimmrecht kann bei einer Bruchteilsgemeinschaft als

Wohnungseigentümerin nur einheitlich ausgeübt werden; dies gilt auch für das

mit dem Stimmrecht korrespondierende Anfechtungsrecht.

Verwaltungsentscheidung der Mitberechtigten

LG Frankfurt am Main, Urt. v. 08.05.2013, 2-13 S 70/09, ZMR 2014, 140

Anmerkung: Die Entscheidungen LG München I ZMR 2012, 398 und LG Frankfurt ZMR

2014, 140 zeigen, dass der Bruchteilsberechtigte nur bis zur anders lautenden

(endgültigen) internen Entscheidung der Bruchteilsgemeinschaft eine Anfechtungsklage

nach § 43 Nr.4 WEG führen darf.

Im Rahmen der Beschlussanfechtung ist nicht zu prüfen, ob ein gerichtlich

durchzusetzender Duldungsanspruch besteht. Hierbei ist um das Kriterium der

ordnungsmäßigen Verwaltung zu erfüllen nicht erforderlich, dass der Anspruch

bereits als bestehend feststeht, es genügt vielmehr, dass die

Eigentümerversammlung das Bestehen eines solchen Anspruchs für plausibel

halten durfte (vgl. OLG München, ZMR 2010, 469).

Soweit die Verwaltung ermächtigt wurde, für beide Verfahren einen Anwalt zu

beauftragen, entspricht dies ebenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung.

Plausibler Anspruch; Anwaltsbeauftragung

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 4.9.2013, 539 C 30/12, ZMR 2014, 244

http://www.juris.de/jportal/portal/t/1l1a/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001750951BJNE005801310&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

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https://www.jurion.de/de/document/show/0:137485,869/0:5833647?q=13%20S%2070/09&sort=1




29

Für alle Berufungen gegen Urteile in Wohnungseigentumssachen im OLG-Bezirk

Düsseldorf ist das Landgericht in Düsseldorf zuständig.

Die Zuständigkeit des Landgerichts Duisburg ergibt sich nicht daraus, dass die

Sache durch eine Abteilung des Amtsgerichts Duisburg entschieden worden ist,

die nicht regelmäßig mit Wohnungseigentumssachen, sondern grundsätzlich mit sonstigen Zivilsachen befasst ist.

Richtiges Berufungsgericht

LG Duisburg, Beschluss vom 27.1.2014, 5 S 113/13, ZMR 2014, 470

Hinweis: Die seit 1.1.2007 zu beachtenden neuen Zuständigkeiten II. Instanz für

Verfahren nach den §§ 43 Nr. 1-4 und 6 WEG finden sich in der Übersicht ZMR 2007,

1004.

Kostentragungspflicht des Verwalters? Rechtsmittel

Werden der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten des

Rechtstreits durch Beschluss auferlegt, obwohl der Beklagte beantragt hatte,

der Verwalterin nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten des Rechtstreits aufzuerlegen,

ist eine sofortige Beschwerde des Beklagten unzulässig, da der Beklagte durch

den Beschluss nicht beschwert ist.

Kostentragungspflicht und Beschwer

AG Wiesbaden, Beschluss vom 3.9.2013, 92 C 4881/12, ZMR 2014, 164

Streitwert gemäß § 49a GKG; Kostenfestsetzungsverfahren

Bei der Festsetzung des Streitwerts einer auf Abberufung des Verwalters

gerichteten Verpflichtungsklage ist im Regelfall das Gesamtinteresse nach dem

in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das

Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu bemessen.

restlichen Vertragslaufzeit und geschuldetes Honorar


Bei der Bestimmung des Streitwerts gemäß § 49a GKG steht dem Gericht - auch

dem Beschwerdegericht - ein pflichtgemäß auszuübendes Ermessen zu.

Wird ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung insgesamt

angefochten und steht somit die gesamte Jahresabrechnung im Streit, bestimmt

sich das Interesse der Parteien und aller Beigeladenen i.S.d. § 49a GKG dennoch

grundsätzlich nicht nach dem gesamten Nennbetrag der in der Abrechnung als Ausgaben eingestellten Kosten.

Genehmigung einer Jahresabrechnung

OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.1.2012, 13 W 38/11, ZMR 2012, 457

Anmerkung: ebenso OLG Koblenz ZMR 2011, 56; OLG Hamburg, ZMR 2010, 873; a.A.

OLG Bamberg ZMR 2011, 887.

30

Zustimmung bzw. ein Einvernehmen der Partei(en) und / oder ihrer

Prozessbevollmächtigten mit der Festsetzung des Streitwertes kann nicht

umgedeutet oder ausgelegt werden in einen Rechtsmittelverzicht.

Nach § 63 Abs. 3 S. 1 GKG kann die Streitwertfestsetzung von dem Gericht von

Amts wegen geändert werden. Die Änderung ist aber nur innerhalb von sechs

Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft

erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, vgl. § 63 Abs. 3 S. 2

GKG.

Streitwertfestsetzung; Rechtsmittelverzicht

LG Hamburg , Beschluss vom 13.9.2012, 318 T 48/12, ZMR 2012, 966

Ein sog. Verböserungsverbot gilt bei der Streitwertbeschwerde nicht.

Das Gesamtinteresse im Sinne des § 49a GKG bemisst sich im Zusammenhang

mit der Anfechtung von Beschlüssen über Sanierungsmaßnahmen nach dem der

Maßnahme zugrundeliegenden Kostenrahmen, das Einzelinteresse des

anfechtenden Klägers nach seinem Kostenanteil.

Beschlüsse über Sanierungsmaßnahmen


Für die Bewertung des Einzelinteresses des Wohnungseigentümers i.S.d. § 49a

Abs. 1 S. 2 GKG, der im Klageweg die Ablehnung der Abberufung des Verwalters

durch die Eigentümerversammlung angreift, ist der dreifache Betrag des auf ihn

entfallenden Anteils an dem Honorar des Verwalters für dessen noch

verbleibende Amtszeit eine praktikable Bemessungsgrundlage, die das

Klägerinteresse sowohl bei einer kleineren als auch bei einer großen Zahl von

Wohnungseigentümern angemessen abbildet und zugleich dem

Justizgewährungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nicht entgegensteht.

Abberufung des Verwalters

OLG Schleswig, Beschluss vom 21.11.2011, 3 W 75/11, ZMR 2012, 204

Anmerkung: Die zum früheren Recht aktuelle "Hamburger Formel" konkurriert zur Zeit

mit der 10%-Rechtsprechung des LG Nürnberg-Fürth sowie der bisher singulären

Entscheidung OLG Bamberg, Beschluss vom 29.07.2010 - 3 W 94/10, ZMR 2011, 887.

Die WEG-Novelle übernahm zwar Beschränkungen des Streitwerts in § 49a Abs. 1 S. 2

GKG. Eine weitergehende Deckelung gibt der Wortlaut jedoch nicht her.

Da sich die "Hamburger Formel" auf § 48 Abs. 3 S. 2 WEG a. F. gründet, nicht aber auf

die Auslegung des "Interesses", ist sie umstritten.

Nach Ansicht des OLG Bamberg, Beschluss vom 29.07.2010 - 3 W 94/10, Tz. 27, Info M

2010, 299 richtet sich das Interesse nach dem Gesamtvolumen.

Die „Hamburger Formel“ kann einen Anfechtungskläger, der - vermeintlich

kostenbewusst - seine Anfechtungsklage von vornherein auf Einzelpositionen beschränkt

sogar benachteiligen. Denn: Die Hälfte von 25 % des Gesamtvolumens plus

Einzelinteresse des Anfechtungsklägers, kann niedriger sein als die Hälfte des Werts bei

Teil-Anfechtung von hohen Einzelpositionen.

http://www.juris.de/jportal/portal/t/1rtf/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR071810004BJNE007900301&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

http://www.juris.de/jportal/portal/t/1rtf/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR071810004BJNE007900301&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

31

Der Streitwert der gegen die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan

gerichteten WEG-Anfechtungsklage ist gemäß der nach § 49a GKG

vorgegebenen Quote von 50% aus dem ungekürzten Abrechnungssaldo bzw.

Gesamtwirtschaftsplan zu bilden. Dies gilt insbesondere, wenn Abrechnung und

Wirtschaftsplan in Gänze zu Fall gebracht werden sollen.

Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

OLG Bamberg, B. vom 29.7.2010, 3 W 94/10 u. 3 W 105/10, ZMR 2011, 887

Wendet sich der Verwalter einer WEG, der entgegen § 26 Abs.1 Satz 2 WEG

nicht höchstens auf 5 Jahre, sondern auf 6 Jahre bestellt worden ist, gegen die

Abberufung durch Beschluss der Eigentümerversammlung, ist im Rahmen der

Streitwertermittlung nicht auf die auf die Dauer der noch offenen Vergütung

abzustellen, die aufgrund der organschaftlichen Verwalterstellung nicht länger

als bis zum Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist von 5 Jahren angenommen

werden kann, sondern auf die subjektiven Vorstellungen des Verwalters bei

Antragstellung (in Anknüpfung an BGH NJW 2012, 1884 Rn. 18 ff m.w.N. = MDR 2012,

574 f.; BGH, Beschluss vom 20.06.2002 - V ZB 39/01, Rn 37; Beschluss vom 19.09.2002

- V ZB 30/02 - Rn 40; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 03.09.2009 - 7 W 57/09 - ZWE

2007, 191 Rn. 4; vgl. auch OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2013 - 3 W 132/13; Beschluss vom 30.11.2012 - 2 W 636/12).

Abberufung des Verwalters

OLG Koblenz, Beschluss vom 31.07.2013, 3 W 315 u. 397/13, ZMR 2014, 135

1. Das Interesse aller Wohnungseigentümer kann bei Anfechtung der

Jahresabrechnung bzw. des Wirtschaftsplanes nicht mit dem Nennbetrag

angesetzt werden; richtig ist der Ansatz einer Quote von 20 - 25%.

Die sog. Hamburger Formel (LG Hamburg ZMR 2009, 71 und ZMR 2010, 144) ist

eine geeignete Berechnungsmethode.

2. Wird in der Klage ein Beschluss ohne Begründung angefochten und die

Klagebegründung auf einen selbständigen Teil beschränkt, so ist nur letzterer

Streitgegenstand - sehr str. -.

Anfechtung der Jahresabrechnung; Hamburger Formel

LG Stuttgart, Beschluss vom 22.6.2011, 19 T 12/11, ZMR 2011, 888

1. Jede Prozesspartei ist verpflichtet, die Kosten ihrer Prozessführung, die sie

im Falle ihres Sieges vom Gegner erstattet verlangen will, so niedrig zu halten,

wie sich dies mit der Wahrung ihrer berechtigten Belange vereinbaren lässt. Ein

Verstoß gegen diese Verpflichtung kann dazu führen, dass das

Festsetzungsverlangen als rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren ist und die zur

Festsetzung angemeldeten Mehrkosten vom Rechtspfleger im Kostenfestsetzungsverfahren abzusetzen sind.

2. Ein Antrag auf Festsetzung von Mehrkosten, die dadurch entstanden sind,

dass ein oder mehrere gleichartige, aus einem einheitlichen Lebensvorgang

erwachsene Ansprüche gegen eine oder mehrere Personen ohne sachlichen

https://www.jurion.de/de/document/show/0:49005,0/0:5789353?q=3%20W%20315/13&sort=1






32

Grund in getrennten Prozessen verfolgt worden sind, kann als

rechtsmissbräuchlich anzusehen sein. Dies ist der Fall, wenn

Wohngeldrückstände für mehrere Wohnungen desselben Eigentümers von der

Wohnungseigentümergemeinschaft jeweils in Einzelverfahren geltend gemacht

wurden, obwohl die Durchsetzung der Ansprüche auch in einem (einzigen)

Verfahren möglich war, und bei der späteren Vollstreckung aus dem Urteil im

Wege der Zwangsversteigerung keine ernsthaften Schwierigkeiten zu erwarten waren.

3. Die in den Einzelverfahren festzusetzenden Erstattungsbeträge sind in

diesem Fall auf einen Anteil an den Kosten herabzusetzen, die bei Durchsetzung

aller Rückstände in einem Verfahren entstanden wären. Der Anteil entspricht

dem Anteil des Streitwerts des Einzelverfahrens an dem Streitwert des an sich einzuleitenden Gesamtverfahrens.

Kosten der Prozessführung

BGH, Beschluss vom 18.10.2012, V ZB 58/12, ZMR 2013, 552

1. Im Anwendungsbereich des § 50 WEG müssen in einem

Kostenfestsetzungsverfahren sämtliche Kostengläubiger beteiligt werden.

2. Sind nach § 50 WEG nur die Kosten eines Anwalts erstattungsfähig, kommt

die vorrangige Erstattung des von der Mehrheit der beklagten

Wohnungseigentümer beauftragten Prozessbevollmächtigten nur in Betracht,

wenn den übrigen Beklagten Gelegenheit gegeben worden ist, auf die

Willensbildung Einfluss zu nehmen; ansonsten ist der

Kostenerstattungsanspruch zu quoteln.

vorrangige Erstattung der Prozesskosten


Dem Rechtsanwalt, der die übrigen Wohnungseigentümer in einem

Beschlussanfechtungsprozess vertritt, steht die Mehrvertretungsgebühr nach

Nr. 1008 RVG-VV zu (Festhaltung BGH, 16. Juli 2009, V ZR 11/09 und BGH v. 14.Juli 2011, V ZB 171/10).

Mehrvertretungsgebühr


Gegen eine Streitwertfestsetzung durch das Landgericht als Rechtsmittelgericht

ist die Beschwerde zum Oberlandesgericht statthaft. § 567 Absatz 1 ZPO ist nicht (auch nicht analog) anwendbar.

Beschwerde zum Oberlandesgericht

KG, Beschluss vom 21.10.2011, 9 W 22/11, ZMR 2012, 280

http://www.juris.de/jportal/portal/t/19k9/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001750951BJNE006201310&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

http://www.juris.de/jportal/portal/t/19k9/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001750951BJNE006201310&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

http://www.juris.de/jportal/portal/t/lgw/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR005330950BJNE067005301&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint

33

Verjährung

Der von dem Störer geschaffene Zustand bleibt auch nach der Verjährung des

Anspruchs aus § 1004 BGB rechtswidrig, muss also von dem Eigentümer nicht

geduldet werden.

Die Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB hat lediglich zur Folge, dass der

Grundstückseigentümer die Störung auf eigene Kosten beseitigen muss.

Störungsbeseitigung auf eigene Kosten


Der Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters unterliegt nicht der

regelmäßigen Verjährung nach Maßgabe der §§ 195, 199 BGB.

Da die Bestellung einer Verwaltung nicht ausgeschlossen werden kann (§ 20

Abs. 2 WEG) scheidet eine Verwirkung des Bestellungsanspruchs aus.

Jeder Eigentümer kann für den Fall, dass in einer

Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt ist, ohne

weitere Darlegung von Tatsachen nach § 43 Nr. 1 WEG die gerichtliche

Bestellung eines Verwalters verlangen.

Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters


Zwangsvollstreckung

1. Eine (Auflassungs-)Vormerkung ist im Zwangsversteigerungsverfahren wie ein Recht der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG zu behandeln.

2. Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die

Zwangsversteigerung aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreibt, sind

gegenüber einer Auflassungsvormerkung stets vorrangig. Diese ist nicht im

geringsten Gebot zu berücksichtigen und erlischt mit dem Zuschlag; erwirbt der

Vormerkungsberechtigte nach der Beschlagnahme das Eigentum, ist das Verfahren fortzusetzen und nicht gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 ZVG einzustellen.

BGH, Beschluss vom 9. 5. 2014, V ZB 123/13

Anmerkung: Welches Recht dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Sinne von §

44 Abs. 1 ZVG vorgeht und folglich im geringsten Gebot Berücksichtigung finden muss,

richtet sich nach §§ 10 bis 12 ZVG; vgl. zur Problematik bei (unzutreffender) Verneinung

der Dinglichkeit des Rechts aus § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG schon Schneider ZMR 2014, 185 ff.

Das in § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht

der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. LG Landau/Pfalz ZMR 2012, 813 a. A. LG Heilbronn ZMR 2013, 304).

34

Vorrecht nach § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG; kein dingliches Recht

BGH, Urteil vom 13.9.2013, V ZR 209/12, ZMR 2014, 80.

Anmerkung: Das in § 10 Abs.1 Nr.2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet nach BGH

entgegen der ganz h. M. (vgl. jüngst Schneider ZMR 2014, 185) kein dingliches Recht der

Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Entscheidung wertet die Gesetzesmaterialien zu

ZVG (vgl. etwa Jäckel/Güthe ZVG 6. Aufl. 1929, § 9 Rn 7 und Korintenberg/Wenz ZVG 6.

Aufl. 1935 § 10 Rn 2, S. 186) und WEG-Novelle nur unzureichend aus und verkennt die

Konsequenzen vor dem Hintergrund der neuen "werdenden Eigentümer", die der BGH

gerade jüngst "entdeckt" hatte - ebenfalls gegen die ganz h. M.. Bemerkenswert an der

Ablehnung der ganz h.M. durch den V. Senat des BGH ist, dass dieser zwar erkennt, dass

die privilegierten Hausgeldforderungen an die Stelle der bis zum 30. Juni 2007 in § 10

Abs.1 Nr.2 ZVG geregelten Litlohnansprüche getreten sind und das derartige Ansprüche

völlig zu Recht als dingliche angesehen wurden - sonst nützten sie dem Litlöhner nichts!-

trotzdem aber vom BGH nur (zu kurz gedacht) darauf abgestellt wird, dass diese richtige

rechtliche Bewertung - soweit ersichtlich - keine praktische Bedeutung erlangt hätte. Nur

weil dem nicht nachweisbar schien (die Entscheidung OLG Königsberg JW 1930, 419 mit

zust. Anm. hat der BGH übersehen), dass ein Litlöhner auf Duldung der

Zwangsvollstreckung geklagt hat, habe die Dinglichkeit seiner Ansprüche keine

Relevanz?!

Wegen des erweiterten Kreises der werdenden Wohnungseigentümer, gibt es künftig

zwar mehr Erwerber, die rein schuldrechtlich haften - dummerweise scheidet aber die

dingliche Haftung dieser Erwerber mangels Grundbucheintragung aus, während der

Bauträger schon nicht schuldrechtlich haftet. Das müsste zum Nachjustieren der neuen

Rechtsprechung Anlass geben (vgl. auch G. Mayer DWE 2013, 136 f.).

1. Dritte, die die eidesstattliche Versicherung (jetzt: Vermögensauskunft) für

einen Schuldner abgeben sollen, sich dazu aber nicht für berechtigt oder verpflichtet halten, steht ein Widerspruchsrecht zu.

2. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die eidesstattliche Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft abzugeben.

Vermögensauskunft durch den Verwalter

BGH, Beschluss vom 22.9.2011, I ZB 61/10, ZMR 2012, 323

Die Begleichung rückständiger Hausgelder oder rückständiger Sonderumlagen

gehört nicht zum Pflichtenkreis des Zwangsverwalters. Solche Zahlungen

können dem Schuldner daher nicht als Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs.1

Nr. 1 BGB zugerechnet werden.

Pflichtenkreis des Zwangsverwalters


Verwalterzustimmung; Gläubigerzustimmung u.a.

Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung

erforderlich, bedarf es nach einer im Weg der Umwandlung vorgenommene

Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") weiterhin der Zustimmung des bestellten bisherigen Verwalters.

35

Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung")


Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage

bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die

Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge

auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht

in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im

Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird.(Rn.16)

Verschmelzung der Verwalterin


1. Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum

nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet.

2. Im Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter,

dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in der Form des § 29 Abs.

GBO dem Grundbuchamt vorliegt, auch noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter

bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht worden ist.

Umschreibungsantrag und Verwalterstellung


Haben die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich von dem

Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum

an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der

Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt

auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer Anweisung an den Verwalter getroffen haben, die Zustimmung zu verweigern.

Anweisung an den Verwalter; richtiger Beklagter


1. Ist durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Veräußerung eines

Sondereigentums zusätzlich der Zustimmung des Verwaltungsbeirates bedarf,

muss neben der Zustimmung auch die Bestellung der Erklärenden zu Beiratsmitgliedern nachzuweisen.

2. Dieser Nachweis kann in entsprechender Anwendung des § 26 Abs.3 WEG

geführt werden.

Zustimmung auch des Verwaltungsbeirates

OLG Hamm, Beschluss vom 13.3.2013, 15 W 311/12, ZMR 2014, 302

Soll nach der Teilungserklärung bereits die Unterteilung von

Wohnungseigentum in entsprechender Anwendung von § 12 WEG der

36

Zustimmung des Verwalters unterworfen werden, muss dies wegen des

Ausnahmecharakters deutlich zum Ausdruck kommen.

Verlangt die Teilungserklärung im unmittelbaren Zusammenhang mit der

Zulässigkeit von Eingriffen in Geschossdecken und Wänden die schriftliche

Zustimmung des Verwalters unter Erbringung der hierzu erforderlichen

technischen und statischen Angaben, bezieht sich dieses

Zustimmungserfordernis regelmäßig nicht auch auf die im gleichen Abschnitt geregelte Zulässigkeit der Unterteilung an sich.

Unterteilung von Wohnungseigentum


Da der Verwalter nach dem Verwaltervertrag verpflichtet ist, vor Erteilung der

Zustimmung eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen, muss der

veräußerungswillige Wohnungseigentümer dem Verwalter im Rahmen des

Zustimmungsverfahrens zur Schaffung einer entsprechenden

Entscheidungsgrundlage sämtliche ihm mögliche Informationen über den

Erwerber erteilen oder auch auf den Erwerber einwirken, dass dieser eine

"Selbstauskunft" erteilt.

Informationen über den Erwerber

AG Ansbach, Urteil vom 19.09.2013, 3 C 710/13, ZMR 2014, 240

§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im

Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer

Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs.

3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar.

einseitige Willenserklärungen des Verwalters

BGH, Urteil vom 20.2.2014, III ZR 443/13, ZMR 2014, 566

Verwalterbestellung, -abberufung, -haftung; Zustellvertreter

Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt

zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung

eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen

Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden

Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen.

Verschmelzung der Verwalterin; kein wichtiger Grund


Die im Weg der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs

("WEG-Verwaltung") bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten

Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht

verwalterlos.

37

Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung")


1. Die Wohnungseigentümer haben nicht nur einen Anspruch darauf, dass die

Tätigkeit der Verwaltung Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht,

sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt

(BGH Urteil vom 22.06.2012, V ZR 190/11; Bärmann - Merle, § 26 Rn 40). Daran

fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung spricht.

2. Gravierenden Fehler in der Jahresabrechnung, die unbefugte Vergabe von

Aufträgen und der Verstoß gegen das Gebot des § 27 Abs. 5 WEG,

eingenommene Gelder der Wohnungseigentümer von ihrem Vermögen

gesondert zu halten, stellen erhebliche Pflichtverletzungen dar, die jedenfalls

bei einer Gesamtschau eine Wiederbestellung der bisherigen Verwaltung nicht

mehr vertretbar erscheinen lassen.

wichtiger Grund gegen die Bestellung


Bei der Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer wie bei der

Abberufung einen Beurteilungsspielraum.

Eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft kann Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein.

Zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf unabhängig von

der Rechtsform - nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.

Besteht bei objektiver Betrachtung Anlass, die Bonität des in Aussicht

genommenen Verwalters zu prüfen, müssen die Wohnungseigentümer die

Bestellung zurückstellen, bis sie Unterlagen oder andere Erkenntnisse haben,

die eine entsprechende Entscheidung erlauben.

haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft als Verwalter


Anmerkung: a.A. noch LG Karlsruhe, Urteil vom 28.6.2011, 11 S 7/10, ZMR 2012, 391

Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, eine Person

erneut zum Verwalter zu wählen, die erst 13 Monate zuvor durch

rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts wegen eines wichtigen Grundes i.S.d. §

26 Abs. 1 S. 4 WEG als Verwalter abberufen wurde.

Wiederwahl nach Abberufung


Die Pflichten des WEG-Verwalters, insbesondere festzustellen, ob beauftragte

Leistungen mangelfrei – also auch vollständig – erbracht worden sind, stehen

nicht im Widerspruch zu den für das Verhältnis zwischen einem (privaten)

Bauherren und dem von ihm beauftragten Unternehmer entwickelten

38

Grundsätzen. Der Auftraggeber schuldet dem Auftragnehmer keine

"Bauaufsicht“; den Bauherrn trifft keine Pflicht zu überwachen, dass der

Unternehmer die ihm übertragenen Arbeiten den Plänen und Anordnungen

entsprechend fachgerecht und fehlerfrei ausgeführt hat.

Pflichten des WEG-Verwalters


1. Lehnt es der Verwalter bei einer im Sondereigentum aufgetretenen

Feuchtigkeit und Schimmelbildung ab, der Ursache nachzugehen, obgleich

hierfür ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht von vornherein

auszuschließen war, handelt er pflichtwidrig.

2. Stellt sich dann später heraus, dass Ursache ein Mangel im

Gemeinschaftseigentum ist, hat der Verwalter dem geschädigten Eigentümer

den entstandenen Schaden zu ersetzen.

Möglicher Mangel am Gemeinschaftseigentum

LG München I, Urteil vom 15.10.2012, 1 S 26801/11, ZMR 2013, 657

Anmerkung: Ein WEG-Verwalter ist auch bei einer nur im Sondereigentum aufgetretenen

Feuchtigkeit und Schimmelbildung gehalten, der Ursache nachzugehen, solange nicht ein

Mangel am Gemeinschaftseigentum von vorherein auszuschließen ist (AG Hamburg-

Blankense, Urteil vom 8.1.2014, 539 C 17/13).

Wird bei einer Öffnung des Erdreichs vor dem gemeinschaftlichen, bereits mehr

als 40 Jahre alten Gebäude festgestellt, dass einzelne Tonrohre gebrochen sind

und eine Außenisolierung des Kellermauerwerks nicht mehr vorhanden ist, so

ist eine Auftragserteilung an der Baustelle zu umfassenden Sanierungsarbeiten

durch Verlegung einer Drainage und einer Außenisolierung des

Kellermauerwerks durch die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters

(§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) nicht gedeckt.

Eigenmächtige Auftragserteilung an der Baustelle

OLG Hamm, Beschluss vom 19.7.2011, I-15 W 120/10, ZMR 2012, 31

Anmerkung: Um einen dringenden Fall im Sinne des § 27 Abs.1 Nr.3 WEG handelt es sich

nur dann, wenn die Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums so

eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung - ggf. mit

abgekürzter Ladungsfrist - nicht möglich ist.

Keine Aufrechnung möglich! Die vermögensrechtliche Wertverschiebung, die Gegenstand

eines etwaigen Bereicherungsanspruchs sein könnte, tritt ausschließlich hinsichtlich des

gemeinschaftlichen Eigentums am Grundstück ein. Es handelt sich insoweit jedoch

gerade nicht um Verwaltungsvermögen der teilrechtsfähigen Wohnungs-

eigentümergemeinschaft, sondern um das persönliche Immobilieneigentum der

Wohnungseigentümer nach ideellen Bruchteilen. Deshalb könnte sich ein denkbarer

Bereicherungsanspruch der Verwalterin ausschließlich gegen die einzelnen

Wohnungseigentümer richten.

Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung der

Eigentümer bei der ihnen gemäß § 21 Abs.1 und 3 WEG obliegenden Verwaltung

des gemeinschaftlichen Eigentums ist jedoch, dass sie über die wesentlichen

Entscheidungsgrundlagen (hier: zur Abberufung) verfügen und diese in die Abwägung bei der Beschlussfassung auch einbeziehen.

39

ordnungsgemäße Ermessensentscheidung

LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12, Juris

Die Mehrheit der Eigentümer kann – im Rahmen ihres sog.

Verzeihungsermessens – die der Verwaltung vorgeworfenen Handlungen als

nicht pflichtwidrig ansehen, sondern billigen.

Verzeihungsermessen


Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht

schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs.1 Satz

3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigentümern steht insoweit ein

Beurteilungsspielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung

der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

Beurteilungsspielraum; Abberufung des Verwalters


Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im

eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft

erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem

Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden.

gewillkürte Prozessstandschaft des Verwalters


Wird ein Wohnungseigentümer zu Unrecht auf Zahlung von Wohngeld in

Anspruch genommen und beauftragt zur Abwehr dieser Forderung einen

Rechtsanwalt, kann er die hierdurch entstandenen Rechtsanwaltskosten nicht

gegenüber dem Verwalter geltend machen, da dieser nur als Vertreter handelt

und daher nicht unmittelbar auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden

kann.

Verwalter als Vertreter; Passivlegitimation


Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan

1. Es fehlt die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für eine

generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans.

2. Der Verwalter kann einen Wohnungseigentümer nicht auf Belegeinsicht beim

Beiratsmitglied verweisen.

3. Hatte der anfechtende Wohnungseigentümer vor der

Eigentümerversammlung Belegeinsicht in den Räumen der Verwaltung erbeten,

jedoch nicht erhalten, so ist ein Beschluss über die Jahresabrechnung schon

allein aus diesem Grund für ungültig zu erklären.

40

generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans

LG Itzehoe, Urteil vom 17. 9. 2013, 11 S 93/12, ZMR 2014, 144

Drasdo schreibt in NJW-Spezial 2014, 290 u.a.: Mängel bei der Einsichtsgewährung bewirken keine Unrichtigkeit der Jahresabrechnung selbst. Diese ist unabhängig von Einsichts- und Kontrollrechten entweder richtig oder eben falsch. Für die Prüfungsrechte des Verwaltungsbeirats ist diese Konsequenz anerkannt (BayObLG, ZMR 2004, 358 = NZM 2004, 623). Der Beschluss über die Jahresabrechnung kann daher nicht aufgehoben werden, wenn nur formale Rechtsverletzungen im Stadium seines Zustandekommens geltend gemacht werden. Das beweist eine Kontrollüberlegung: Bei Richtigkeit könnten die Wohnungseigentümer später keinen anderen als den angefochtenen

Beschluss fassen (!), die gerichtliche Aufhebung des Genehmigungsbeschlusses ist somit sinnfrei. … Indes ist die Itzehoer Entscheidung kein Einzelfall. Sie erinnert an das Verfahren LG Dortmund, NZM 2000, 684: Dort wurde erfolgreich gerügt, dass die Jahresabrechnung gemeinschaftsordnungswidrig verfristet erstellt und zur Beschlussfassung vorgelegt worden war, was die – zu verneinende – Frage aufwirft, ob eine rechtzeitig erstellte Abrechnung richtig und eine verspätete stets falsch ist (Drasdo, NZM 2000, 643). Denn wie sollte eine richtige Abrechnung überhaupt noch erstellt werden? Dramatischer noch war, dass das LG Dortmund aus gleichem

Grund auch den Beschluss über den Wirtschaftsplan kassierte und damit der Gemeinschaft die

Bewirtschaftungsgrundlage entzog.

Der vermietende Sondereigentümer hat ausschließlich in eigener

Verantwortung dafür Sorge zu tragen, dass eine der ständigen Rechtsprechung

genügende Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erstellt und

gelegt wird. Die Erfüllung dieser Verbindlichkeit geht die

Eigentümergemeinschaft bei Beschlussfassung über die Jahresabrechnung

nichts an.

Betriebskosten- und Jahresabrechnung

AG Erfurt, Urteil vom 14.08.2013, 5 C 51/12

Ein Beschluss ist noch als hinreichend klar und bestimmt anzusehen, wenn

unter Heranziehung des weiteren Inhalts der Versammlungsniederschrift sich

als nächstliegender Sinn der Bedeutung ohne Weiteres ergibt, dass die

(weitere) Beauftragung zwecks Prüfung und ggfs. Durchsetzung von

Schadensersatzansprüchen auf diejenigen Vermögenseinbußen gerichtet

gewesen ist, die durch die fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnungen 2007

bis 2009 eingetreten sind.

hinreichend klarer und bestimmter Beschluss


Verstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnung

führen nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Einzelabrechnungen.

Kann nur ein geringer Teil der verbrauchten Heizwärme über Ausstattungen zur

Verbrauchserfassung erfasst werden, so kommt eine Ausnahme von der

Heizkostenverordnung nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenV in Betracht.

Die Messergebnisse nicht geeichter Zähler sind nicht gänzlich unverwertbar.

Ein Beschluss über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG ist insoweit nichtig, als er Feststellungen zu den geleisteten Vorschüssen enthält.

41

Messergebnisse nicht geeichter Zähler


Ein Wohnungseigentümerbeschluss über den Einbau von funkbasierten

Heizkosten- und Warmwassermessgeräten ist weder rechtswidrig noch verstößt

er gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung.

Zur Vermeidung der Erstellung von Nutzerprofilen muss auf vertraglicher Basis

sichergestellt werden, wie die durch funkbasierte Messgeräte gewonnenen Daten genutzt werden.

funkbasierte Heizkosten- und Warmwassermessgeräte

AG Dortmund, Urteil vom 26. 11. 2013, 512 C 42/13, ZMR 2014, 321

1. Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die

Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines

Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht.

2. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum

geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von

Brennstoff stehen, aufzunehmen.

3. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im

Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der

Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

Heizkostenabrechnung

BGH, Urteil vom 17. 2. 2012 - V ZR 251/10, ZMR 2012, 372

Anmerkung: vgl. zur praktischen Umsetzung auch AG Bremen, Urteil vom 13.12.2013,

29 C 88/13 sowie zu Bedenken, Kritik und Ergänzungsvorschlägen Casser/Schultheis,

Anm. zu BGH vom 17.02.2012, ZMR 2012, 372 ff. (375 ff.); Jennißen, Die

Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 7.Aufl., Rn. 658 ff., Lang,

ZMR 2013, 863; Blankenstein, in Deckert, ETW, Oktober 2013, 2/8452 ff..

Sinnvoller erscheint die Bildung einer gesonderten Rücklage für bezahlten aber im

Wirtschaftsjahr noch nicht verbrauchten Brennstoff.

Zulässig sind von § 21 Abs. 1 und Abs. 3, § 23 Abs. 1, § 28 Abs. 5 WEG

abweichende Stimmrechtsregelungen für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne

und Jahresabschlüsse, nach der allein die Mitglieder der Untergemeinschaft

anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben.

Den Mitgliedern einer Untergemeinschaft steht nicht die Kompetenz zu, auch

über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere

Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.

Insoweit kommt ein Anspruch auf Ergänzung der unvollständigen

Abrechnungen (vgl. OLG Schleswig, ZMR 2006, 665, 667) durch einen Beschluss aller Wohnungseigentümer in Betracht.

Untergemeinschaft


http://www.juris.de/jportal/portal/t/28ft/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=2&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE303112012&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint

http://www.juris.de/jportal/portal/t/28f8/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=2&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE231842013&doc.part=L&doc.price=0.0&doc.hl=1#HL57

http://www.juris.de/jportal/portal/t/28f8/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=2&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE231842013&doc.part=L&doc.price=0.0&doc.hl=1#HLT

http://www.juris.de/jportal/portal/t/24y4/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=BJNR001750951BJNE003301310&doc.part=S&doc.price=0.0#focuspoint



42

In dem Gesamtwirtschaftsplan müssen die (künftigen) Hausgeldvorschüsse der

Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden. Es

ist ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtzusammenhang ergibt, dass die

durch die sonstigen Vermögenszuflüsse nicht gedeckten voraussichtlichen

Ausgaben durch Hausgeldvorschüsse aufgebracht werden sollen.

Gesamtwirtschaftsplan


Anmerkung: Die zu erwartenden Einnahmen durch Hausgelder sollten trotzdem in der

Regel in den Wirtschaftsplan aufgenommen werden.

Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung

eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes angeordnet wird, ist jedenfalls

nicht nichtig.

Die Nichtigkeit folgt auch nicht daraus, dass der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3

WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen hat (anderer Ansicht: OLG Schleswig, ZMR 2001, 855 - 856).

rückwirkende Fortgeltung eines Wirtschaftsplans

LG Saarbrücken Urteil vom 21.6.2013, 5 S 141/12, ZMR 2014, 149

Anmerkung: Der Wirtschaftsplan sollte bereits vor Beginn des Wirtschaftsjahrs

beschlossen werden (vgl. Casser ZWE 2014, 157, Fn.7 unter Hinweis auf Riecke, WuM

1989, 319). In der Praxis behilft man sich mit einer Fortgeltungsklausel für den Wirtschaftsplan des Vorjahres..

Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung von

Wohngeldvorschüssen beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse

(aus dem Wirtschaftsplan) fällig sind.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der

Verjährung.

Kein Neubeginn der Verjährung

BGH Urteil vom 1.6.2012, V ZR 171/11, GuT 2012, 298 = NJW 2012, 2797

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch

nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit

Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch

gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen


Der in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht

gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als

werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist.

43

werdender Wohnungseigentümer


1. Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der

Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind

(jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der

Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann.

2. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft

angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch

die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen

Eigenverbindlichkeiten des Erben

BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 81/12, NZM 2013, 735

Gehört eine Eigentumswohnung zu dem Nachlass, weil sie der

Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind

die Hausgeldschulden, die während der Dauer der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.

Nachlassverbindlichkeiten


Anmerkung: Diese BGH-Entscheidung gibt Veranlassung erneut der Frage kurz

nachzugehen, ob nach dem Tod des Erblassers entstehende Hausgeldschulden wirklich

im Standardfall (Eigentumswohnung gehört bereits zum Nachlass)

Nachlassverbindlichkeiten sind. Verneinend Riecke, Die Haftung des Erwerbers von

Wohnungseigentum, DWE 1992, 103, 108.

Schon Kuchinke (Lange/Kuchinke, Lehrbuch des Erbrechts 4. Aufl. § 47 II bei Fn.35, S.

1132.) hatte erkannt, dass die Verpflichtung zur Hausgeldzahlung nach dem Erbfall aus

der Eigentümerstellung des Erben folgt und damit die volle Eigenhaftung des Erben

begründet, nicht eine bloße Nachlassverbindlichkeit mit der Möglichkeit der

Haftungsbegrenzung auf den Nachlass.

Verfehlt erscheint die Ansicht des OLG Köln (ZMR 1992, 35) wonach es sich bei den auf

den Wohnungseigentum lastenden Wohngeldschulden, die erst nach dem Tode des

Erblassers begründet worden sind, um Ausgaben für die Verwaltung des Nachlasses und

daher um Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB handelt. Hieran ändere

sich nach OLG Köln erst dann etwas, wenn der Erbe sich entschließt, die

Eigentumswohnung nicht der Verwertung zum Zwecke der Befriedigung von

Nachlassgläubigern zuzuführen, sondern sie für sich zu behalten.

Das OLG Hamburg (B. v. 12.12.1985, 2 W 42/85, NJW-RR 1986, 177) beurteilt - im

Ausgangspunkt zutreffend - die Verpflichtung der Erben des ursprünglichen

Wohnungseigentümers zur Zahlung von Wohngeld (§ 16 WEG) nicht als eine vom

Erblasser herrührende Schuld i. S. von § 1967 Abs.2 BGB. Die Verpflichtung des

Wohnungseigentümers zur Zahlung von Wohngeld ergibt sich aus §§ 16, 28 WEG. Sie

folgt aus den Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Dieses

Gemeinschaftsverhältnis entsteht aber nicht durch Rechtsgeschäft, sondern besteht als

Schuldverhältnis kraft Gesetzes (§ 10 WEG). Hieraus folgt, dass der

Wohnungseigentümer Teilhaber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kraft

Gesetzes auf Grund des dinglichen Erwerbs des Wohnungseigentums wird (BayObLG,

Rpfleger 1984, 428), nicht aber auf Grund einer Rechtsnachfolge in die Teilhaberschaft.

Dementsprechend knüpft auch § 16 Abs.2 WEG die Verpflichtung, die Lasten und Kosten

mitzutragen, an das Wohnungseigentum. Die Verpflichtung des Erben von

Wohnungseigentum, sich an den Kosten und Lasten, die nach dem Erbfall fällig werden,

zu beteiligen, beruht nicht auf einer auf die Erben gem. § 1922 BGB übergegangenen

44

Verpflichtung des Erblassers, sondern folgt allein daraus, dass der Erbe als

Universalrechtsnachfolger des Erblassers das Eigentum erworben hat. Wenn somit die

Verpflichtung aus § 16 WEG allein an das Eigentum anknüpft, fehlt es an einem

wesentlichen Kriterium für die Annahme einer vom Erblasser herrührenden

Verbindlichkeit, nämlich an der Unabhängigkeit der persönlichen Haftung des Erben von

den Vermögensgütern des Nachlasses (vgl. Boehmer, Erbfolge und Erbenhaftung, 1927,

S. 107; ders., in: Festg. z. 50jähr. Bestehen des RG, 1929, 3. Bd., S. 217, 256.).

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die

Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung

weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der

Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen

ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage

als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen

anzugeben.

Musterabrechnung


Anmerkung: Musterabrechnung s. jetzt Casser/Schultheis ZMR 2011, 85 ff. sowie

Stadt ZMR 2012, 257 ff

Ausgleichs-, Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche

Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter

Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten

Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger

Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB

zustehen kann.

Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern),

weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem

Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach

Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen

kann.

Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die

Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu

behandeln.

verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch

BGH, Urteil vom 25. 10 2013, V ZR 230/12, ZMR 2014, 225

Das Rauchen ist Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2

GG. Dennoch ist anerkannt, dass das Rauchen nicht uneingeschränkt zulässig

ist, wie sich zum Beispiel bereits aus dem Gesetz zum Schutz vor den Gefahren

des Passivrauchens (HessNRSG) ergibt.

Daher erfordert gerade auch das Zusammenleben im Rahmen einer

Wohnungseigentümergemeinschaft eine Einzelfallabwägung zwischen den

verschiedenen Interessen und Belangen.

Rauchen ist nicht uneingeschränkt zulässig

LG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 28.1.2014 , 2-09 S 71/13, ZMR 2014, 572

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Ein Wohnungseigentümer, der an seinem Wohnungseigentum einen Nießbrauch

bestellt hat, kann grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer von den

übrigen Wohnungseigentümern auf Unterlassung in Anspruch genommen

werden, wenn der Nießbraucher das Wohnungseigentum in einer Weise nutzt,

die mit dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck unvereinbar ist.

Mittelbarer Handlungsstörer

BGH, Urteil vom 16. 5. 2014, V ZR 131/13

Anmerkung: Ausgangsentscheidung war LG Hamburg ZMR 2013, 632 ff. Es gilt hier

dasselbe wie bei Störungen durch einen sich - ggf sogar vertragsgemäß verhaltenden -

Mieter. Die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer werden

dadurch, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mietvertraglich

gebunden ist, weder erweitert noch beschränkt. Vielmehr muss der vermietende

Wohnungseigentümer alles in seiner Macht Stehende unternehmen, damit sein Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leistet.

Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur

Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein.

Zustandsstörer


Gebrauchsregelungen, Zweckbestimmung

Die Regelung in einer beschlossenen Hausordnung über das Verbot, Tiere im

Aufzug zu befördern, ist wirksam.

Durch die trotzdem erfolgende Nutzung des Fahrstuhls durch den Hund der

Mieter der Wohnungseigentümer wird das Eigentum der Mitwohnungs-

eigentümer beeinträchtigt.

Hausordnung, Verbot, Tiere im Aufzug zu befördern

LG Karlsruhe, Urteil vom 12.12.2013, 5 S 43/13, ZMR 2014, 394

Anmerkung: Ob dagegen ein generelles Tierhaltungsverbot qua Beschluss in unzulässiger

Weise in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift (so

Saarländisches OLG, Beschluss vom 02.10.2006, 5 W 154/06, ZMR 2007, 308;

offengelassen in OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.2011, 20 W 500/08, ZWE 2011,

363 = MietRB 2011, 351) ist weiter umstritten.

Mietrecht: Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume,

die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen

unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20.3.2013,

VIII ZR 168/12, ZMR 2013, 618.

Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle

für bis zu fünf Kleinkinder stellt die "Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung" im Sinne der Teilungserklärung dar.

Der Beschluss der Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung

erschöpft sich nicht zwingend allein in einem Negativbeschluss des Inhalts,

dass sich die erforderliche Mehrheit für die Erteilung einer Genehmigung nicht

fand. Vielmehr kann die Verweigerung der Genehmigung zugleich die

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Untersagung einer weiteren Fortsetzung der in der Wohnung ausgeübten

Kinderbetreuungstätigkeit beinhalten.

Tagespflegestelle


Eine Nutzung zu Wohnzwecken des Raumes "Boden“ ist dann zulässig, wenn

diese dem diesem Raum nach den Vereinbarungen zugewiesenen

Nutzungszweck nicht entgegen steht.

Maßgebend ist insoweit, ob diesem Raum die – auch dinglich wirkende –

Zweckbestimmung "Boden“ zugeteilt worden ist, oder ob es sich dabei um einen

Bestandteil der "Wohnung“ handelt. Nur bei einer zweckbestimmungswidrigen

Nutzung besteht ein Unterlassungsanspruch.

Zweckbestimmung "Boden“


Auch der Eigentümer einer Ferienwohnung hat unter dem Gesichtspunkt

ordnungsmäßiger Verwaltung einen Anspruch auf Duldung der Installation

eines eigenen Briefkastens.

Briefkasten


In jedem Fall einer Beschlussfassung über eine Nutzung gemeinschaftlichen

Eigentums, die aufgrund der Knappheit des Angebots nur einem oder einzelnen

Wohnungseigentümern eingeräumt wird (Stellplatz; Kaminzug etc.), darf die

Regelung nicht dazu führen, dass andere Wohnungseigentümer dauerhaft von

dieser Nutzungsmöglichkeit ausgeschlossen werden.

Knappheit des Angebots

AG München, Urteil vom 15.10.2012, 485 C 14426/12, ZMR 2013, 141

Instandsetzung; Schadensersatzansprüche; richtiger Beklagter

1. Den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG)

genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine

den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst

beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie

den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind

solche Sanierungen grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.

2. Gerichtliche Beschlussersetzungen sind - anders als (nicht nichtige)

Beschlüsse der Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 4 WEG - nicht schon mit

der Beschlussfassung gültig. Regelungen nach § 21 Abs. 8 WEG werden durch

Gestaltungsurteil ausgesprochen und entfalten damit Wirkungen erst mit

Eintritt der Rechtskraft.

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allgemein anerkannten Stand der Technik


Anmerkung: Probleme gibt es, wenn eine DIN-gerechte Sanierung nicht oder nicht

wirtschaftlich möglich sein sollte.

1. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über

notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nach § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB

scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste

Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist jedenfalls dann dem

einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die unverzügliche

Umsetzung eines Beschlusses zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums

gegenüber dem Verwalter durchzusetzen, wenn der Beschluss den Zweck hat,

einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht.

verzögerter Beschlussfassung


Anmerkung: vgl. dazu ablehnend Derleder NJW 2012, 3132 ff und Elzer NZM 2012, 718;

a.A. Abramenko FS Merle 2010, 1 ff

Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer

ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen

Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge

dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadensersatzpflichtig

sein.

Ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird

dadurch nicht begründet.

Kein Schadensersatzanspruch gegen die WEG

LG Saarbrücken, Urteil vom 7.9.2012, 5 S 23/11, ZMR 2013, 138

Der Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft" ist in Fällen, in denen ein

Wohnungseigentümer nach § 280 BGB Schadensersatz wegen einer nicht bzw.

nicht rechtzeitig beschlossenen und / oder durchgeführten Instandsetzungs-

bzw. Sanierungsmaßnahme begehrt, nicht passivlegitimiert (Revision zugelassen;

a. A. noch LG Hamburg, Beschluss vom 6. 3. 2009 - 318 T 99/08, ZMR 2009, 714).

Keine Passivlegitimation der WEG


Zum Ersatz der Schadensbeträge aufgrund eines Wasserschadens gemäß §§

823 I, 280 I BGB ist die WEG als teilrechtsfähiger Verband nicht

passivlegitimiert.

Die Pflichten nach § 21 WEG obliegen den einzelnen Mitgliedern der WEG, nicht

dem Verband.

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Keine Passivlegitimation der WEG

AG München, Urteil vom 28.1.2011, 483 C 1077/10, ZMR 2011, 677

Anmerkung: vgl. zum Wasserschaden LG München I, Urteil vom 14.12.2009, 1 S 9716/09, ZMR 2011, 62; auch ein nachbarrechtlicher

Ausgleichsanspruch besteht nicht, vgl. BGH, Urteil vom 21.5.2010, V ZR 10/10, ZMR 2010, 783

aktuelle rechtsprechung zum weg, stand 7/2014 · 1 weg-rechtsprechung Übersicht mit leitsätzen...

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