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  • IX. Bielefelder Verwalterforum

    Aktuelle WEG-Rechtsprechung

    Prof. Dr. Florian Jacoby Bielefeld, 28. September 2016

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 2

    Agenda

    I. Die WEG als Grundstckseigentmer

    II. Hausgeld und Abrechnung

    III. Werdende Eigentmer und ihre Ersatzansprche

    IV. Instandsetzung

    V. Gestern: Nutzungsregelung und Sondernutzungsrecht

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 3

    I. Grundstckeigentmerin der Fall

    Die teilende Eigentmerin begrndete zur Abwendung der Stellplatzabgabe an dem Nachbargrundstck eine ffentlich-rechtliche Baulast, wonach 25 Stellpltze der Wohnungseigentmergemeinschaft zur Verfgung stehen. Seither werden die Stellpltze durch die Wohnungseigentmer genutzt.

    Nach Veruerung des Nachbargrundstcks forderte die neue Eigentmerin von der Wohnungseigentmergemeinschaft fr die Vergangenheit in unverjhrter Zeit eine Nutzungsentschdigung und bot ihr den Kauf der fr die Stellpltze genutzten Teilflche zu einem Preis von 75.000 oder den Abschluss eines Mietvertrages mit einem Mietzins zu 750 monatlich an.

    Die Eigentmer beschlieen, den Teil des Nachbargrundstcks [], auf dem sich die 25 Stellpltze [] zu erwerben [].

    Der Kaufpreis wird durch Erhebung einer Sonderumlage finanziert. [] Fr die Sonderumlage sowie die endgltige Verteilung smtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchfhrung des Kaufvertrages gilt folgender Kostenverteilungsschlssel: 15% des Kaufpreises sind von allen Eigentmern nach Einheiten zu tragen, 85% des Kaufpreises von den Eigentmer WE 1-25 als Nutzer der Stellpltze.

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 4

    BGH v. 18.3.2016 V ZR 75/15

    1. Die Wohnungseigentmer knnen grundstzlich den Erwerb eines Grundstcks durch die Gemeinschaft beschlieen. An der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmanahme handelt.

    2. Der Erwerb eines Grundstcks durch die Wohnungseigentmergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmiger Verwaltung, wenn das Grundstck fr die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.

    3. Die Kosten des Erwerbs eines Grundstcks stellen einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des 21 Abs. 7 WEG dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentmer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmastab des 16 Abs. 2 WEG regeln knnen.

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 5

    Agenda

    I. Die WEG als Grundstckseigentmer

    II. Hausgeld und Abrechnung

    III. Werdende Eigentmer und ihre Ersatzansprche

    IV. Instandsetzung

    V. Gestern: Nutzungsregelung und Sondernutzungsrecht

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 6

    1. Hausgeld - der Fall

    B schuldet in 2013 ein monatliches Hausgeld iHv 258,63 EUR. Er erteilt Verwalter V eine Einzugsermchtigung. Ende Mrz 2013 erhlt B die Abrechnung 2012. B meint, 13 EUR mehr gezahlt zu haben. Die Abrechnung 2012 wird ungeachtet der behaupteten Differenz

    mehrheitlich genehmigt. V bucht daraufhin beschlossene Abrechnungsspitze inkl. 13 EUR

    ab. Mit Schreiben vom 20. Juni 2013 weist B den V auf den Fehler

    in der Abrechnung 2012 hin, sowie darauf, dass er fr die Monate Januar bis April 2013 insgesamt 20 EUR zu viel bezahlt habe.

    B erteilt V ferner die Weisung, im Juli 2013 lediglich einen um 33 EUR geminderten Betrag in Hhe von 225,63 EUR abzubuchen.

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 7

    der Fall geht weiter

    Im Juli 2013 bucht V einen Betrag von 238,63 EUR ab, womit er die berzahlung in Hhe von insgesamt 20 EUR, nicht aber die von den B behauptete berzahlung im Jahr 2012 in Hhe von 13 EUR bercksichtigt.

    B erklrt V daraufhin (sehr breit), der Abbuchungsvorgang sei nicht genehmigt gewesen.

    Daraufhin teilt die V dem B mit, ab September 2013 von der Einzugsermchtigung keinen Gebrauch mehr zu machen.

    Da B sich auf den Standpunkt stellt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentmer K sei verpflichtet, von der Einzugsermchtigung Gebrauch zu machen, berweist er die monatlich geschuldeten Hausgelder nicht.

    Die Gemeinschaft macht nunmehr im Wege der Klage die Zahlung der unstreitig geschuldeten Hausgelder in Hhe von 1.293,15 EUR fr die Monate September 2013 bis Januar 2014 geltend.

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 8

    BGH v. 29.1.2016 V ZR 97/15

    Gegen Hausgeldforderungen kann ein Wohnungseigentmer grundstzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskrftig festgestellt sind.

    Der Verwalter war daher nicht verpflichtet, eine Reduzierung der Beitragsschuld (um 20 oder 33 ) zu akzeptieren.

    Ein Hausverwalter kann eine mit einem Wohnungseigentmer vereinbarte Lastschriftabrede kndigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhlt, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der Wohnungseigentmergemeinschaft aufrechnen zu knnen, und daraus weitere Konflikte drohen.

    Der Eigentmer musste daher selbst fr die berweisung sorgen, wurde zurecht verklagt und verurteilt.

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 9

    2. Abrechnung - der Fall

    S war jedenfalls bis zum Ende des Jahres 2014 Verwalter der Wohnungseigentumsanlage X.

    S ist verurteilt, fr die Kalenderjahre 2011, 2012 und 2013 jeweils eine Abrechnung und fr das Kalenderjahr 2014 einen Wirtschaftsplan aufzustellen.

    Die Wohnungseigentmer betreiben die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil.

    Nach ihrer Ansicht handelt es sich bei der Erstellung der Abrechnungen und des Wirtschaftsplans um vertretbare Handlungen.

    Sie beantragen daher, sie zu ermchtigen, die S obliegenden Verpflichtungen durch eine von ihnen zu beauftragende Hausverwaltung vornehmen zu lassen und ihnen einen Kostenvorschuss von 4.784 EUR fr die Erstellung der Abrechnungen und des Wirtschaftsplans zu zahlen.

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 10

    BGH v. 23.6.2016 I ZB 5/16

    Die Verurteilung des Verwalters zur Erstellung einer Abrechnung fr Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung gefhrt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gem 888 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu vollstrecken.

    Die Verurteilung des Verwalters zur Erstellung eines Wirtschaftsplans fr ein Kalenderjahr nach 28 Abs. 1 WEG ist nicht zu vollstrecken, wenn dieses Kalenderjahr zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung abgelaufen ist.

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 11

    3. Von Attendorn nach Dortmund!

    Die VNWI-Musterabrechnung hat ihr Ziel, einen Beitrag zur rechtssicheren Gestaltung von WEG-Abrechnungen zu sein und auch den Softwarefirmen eine verlssliche Orientierung zu geben, erreicht.

    Gerade deshalb bedarf sie einer stndigen Anpassung an neue Rechtsprechung und Erkenntnisse, vor allem muss sie trotz aller formaler Anforderungen fr den Eigentmer verstndlich sein.

    Der VNWI prsentiert daher die Musterabrechnung 2.0 fr Wohnungseigentmergemeinschaften: kompakt systematisch transparent

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 12

    LG Dortmund v. 24.6.2014 1 S 18/13

    Es entspricht ordnungsgemer Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung die Differenz zwischen den Sollzahlungen und den tatschlichen Ausgaben ausweist. Denn das ist die sog. Abrechnungsspitze.

    Ein Beschluss ber eine Jahresabrechnung, welche die Differenz zwischen den tatschlichen Zahlungen und den Ausgaben ausweist, wre sogar mangels Beschlusskompetenz nichtig.

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 13

    Agenda

    I. Die WEG als Grundstckseigentmer

    II. Hausgeld und Abrechnung

    III. Werdende Eigentmer und ihre Ersatzansprche

    IV. Instandsetzung

    V. Gestern: Nutzungsregelung und Sondernutzungsrecht

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 14

    1. Grundstze

    Eine Wohnungseigentmergemeinschaft nach WEG mit - Kostenverteilung unter Eigentmern nach 16 WEG, - ordnungsmiger Verwaltung durch die Eigentmer nach 21 WEG, - Verwalter nach 26 WEG - etc.

    setzt mindestens zwei Wohnungseigentmer voraus.

    Der Eintritt in die Gemeinschaft setzt Erwerb des Wohnungseigentums voraus:

    - Rechtsgeschft: Auflassung plus Eintragung (Vormerkung gengt nicht!),

    - Zwangsversteigerung: Zuschlag, ohne dass es auf die nachfolgende Eintragung ankommt,

    - Gesamtrechtsnachfolge (Erbe, Umwandlung nach UmwG).

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 15

    Spezialfall: Aufteilung durch Bautrger

    Bautrger teilt Grundstck auf, beginnt mit Bau und Abverkauf,

    Kufer vom Bautrger - erlangt Auflassungsvormerkung im Grundbuch, - nimmt Wohnung in Besitz.

    Zunchst wird kein Kufer als Eigentmer im Grundbuch eingetragen (etwa weil wegen Auseinandersetzung ber mutmaliche Mngel Restzahlung ausbleibt).

    Ungeachtet dessen leben Kufer aber wie Wohnungseigentmer in der Einheit.

    Fr solche Flle hat BGH werdende Gemeinschaft anerkannt!

  • WEG-Rechtsprechung Bielefeld, 28. September 2016

    Folie 16

    Begriff werdende Gemeinschaft

    Eine werdende Wohnungseigentmergemeinschaft entsteht, wenn zu dem Bautrger (Alleineigentmer) ein erwerbender Kufer hinzutritt, - der zwar noch nicht Eigentmer durch Eintragung im

    Grundbuch geworden i