a recente produção de habitação popular em áreas consolidadas de são paulo

A RECENTE PRODUÇÃO DE HABITAÇÃO POPULAR EM ÁREAS CONSOLIDADAS DE SÃO PAULO:UMA DISCUSSÃO SOB A ÓTICA DA AVALIAÇÃO PÓS OCUPAÇÃO

A RECENTE PRODUÇÃO DE HABITAÇÃO POPULAR EM ÁREAS CONSOLIDADAS DE SÃO PAULO:UMA DISCUSSÃO SOB A ÓTICA DA AVALIAÇÃO PÓS OCUPAÇÃO

Trabalho final de Graduação apresentado à Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo

Aluna: Thais Molon Grotti

Orientadora: Prof. Dra. Maria Lucia Refinetti Martins

São Paulo, novembro de 2011

À Universidade de São Paulo e à Faculdade de Arquitetura e Urbanismo pelas oportunidades oferecidas.

À orientadora Malu Refinetti e a toda a equipe do Labhab pelas informações enriquecedoras.

Aos membros da banca Sheila Ornstein e Lucia Shimbo pela participação no meu trabalho, do início ao fim.

Às arquitetas Lia Ferreira e Maria Cláudia Brandão, da CDHU, pelas informações cedidas a respeito do Brás M.

Aos moradores do Brás M, principalmente o Valdecir, pela receptividade e participação.

À equipe de arquitetos e engenheiros da Engelux, pelas informações cedidas a respeito do Residencial 25 de Janeiro.

Aos moradores do Residencial 25 de Janeiro, principalmente o Fabiano, pela participação nas pesquisas.

Ao arquiteto Sérgio Vieira da Assessoria Técnica Norte pelas informações cedidas a respeito do Residencial Jardim Bela Vista.

Aos moradores do Residencial Jardim Bela Vista, pela participação e pelas lições.

À Marlene e família, por todo o auxílio e pela amizade nascida.

À Elaine, pela prestatividade e pelos preciosos contatos com Movimentos de Moradia.

À Juliana, pelo esclarecimento de tantas dúvidas.

Aos meus pais, que apesar de não seguirem o caminho que eu traço sempre apoiaram minha caminhada.

À minha irmã Bruna, por todo o auxílio com o trabalho e pelo companheirismo essencial há mais de 22 anos.

Aos grandes amigos que acompanharam e apoiaram fundamentalmente minha jornada.

À Nathália, pela amizade, pela prestatividade e pela capa do trabalho.

SumárioResumo

Introdução Conceituando os termos “habitação” e “habitação social” Histórico da questão habitacional no Brasil A questão habitacional no século XXI

Análise

Avaliação pós-ocupação APO: conjunto de métodos Instrumentos de APO

Definição dos estudos de caso Critérios de distinção Critérios de seleção Fontes de dado para seleção dos três estudos de caso Critérios para avaliação dos estudos de caso

Bras M Histórico Descrição Aplicação da APO As Built Análise Características dos respondentes Funcionalidade do apartamento Segurança Conforto ambiental Privacidade Convivencia social Características das áreas comuns e de vizinhança Manutenção e conservação

Residencial 25 de Janeiro Histórico Descrição Aplicação da APO As Built Análise Características dos respondentes Funcionalidade do apartamento Segurança Conforto ambiental

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Privacidade Convivencia social Características das áreas comuns e de vizinhança Manutenção e conservação

Residencial Jardim Bela Vista Histórico Descrição Aplicação da APO As Built Análise Características dos respondentes Funcionalidade do apartamento Segurança Conforto ambiental Privacidade Convivencia social Características das áreas comuns e de vizinhança Manutenção e conservação

Discussão Acesso à compra ou ao uso das unidades habitacionais e seu ganho de valor ao longo do tempo Pontos negativos e positivos da localização dos conjuntos habitacionais Benefícios da verticalização dos conjuntos habitacionais Barateamento da construção para acesso à população de baixa renda Apropriação das áreas comuns e de lazer condominiais Trabalho técnico social

Considerações finais

Bibliografia

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A RECENTE PRODUÇÃO DE HABITAÇÃO POPULAR EM ÁREAS CONSOLIDADAS DE SÃO PAULO: UMA DISCUSSÃO SOB A ÓTICA DA AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO 01

reSumoO impressionante número de pessoas vivendo em condições inadequadas de habitação (não só no mu-nicípio de São Paulo, mas sim em todo o território brasi-leiro) junto à grande quantidade de investimentos que vem sendo destinada à produção habitacional popular, na tentativa de amenizar esses alarmantes números, principalmente com o programa Minha Casa, Minha Vida, remete a uma importante discussão que encontra agora um momento oportuno para se desenvolver: a atual produção habitacional popular tem atendido às necessidades e expectativas daqueles que se servem dela? Como essas habitações são avaliadas, em termos de qualidade física e social, tanto por técnicos como por aqueles que usufruem dessas moradias?

Utilizando-se a Avaliação Pós-Ocupação (APO), pre-tende-se pontuar questões essenciais para aferir o desempenho dessas habitações e a satisfação daqueles que as utilizam, sendo que, para se chegar a resul-tados e conclusões, é preciso levar em conta tanto a avaliação técnica como a avaliação feita pelos próprios usuários.

A aplicação da APO a três estudos de caso permitirá conhecer como se dá a produção habitacional em três diferentes modos de provisão: o público, representado por um CDHU-PAC; o privado, representado por uma HIS comercializada no Feirão da Caixa; e o civil e misto, representados por um mutirão autogerido.

A partir das pistas encontradas por meio da aplicação de APO, pretende-se responder às questões colocadas acima, contando com um suporte bibliográfico que ca-racterize a questão habitacional no município de São Paulo desde que ela começou a ser entendida como problemática.


introdução

ConCeituando oS termoS “habitação” e “habi-tação SoCial”

Para este trabalho, o termo habitação tem o significado encontrado no trabalho de Meira e Oliveira (sem ano): ela não é apenas o abrigo que protege seus moradores das intempéries e dos perigos, mas é também carac-terizada pelas condições de acesso e ocupação que proporcionam a inclusão do indivíduo na sociedade e na cidade. Da mesma forma, os usuários não possuem apenas necessidades; possuem também aspirações, gostos e preferências, que precisam ser traduzidos es-pacialmente no espaço que habitam.

Ainda dentro dessa conceituação do termo habitação, é necessário fazer um recorte para o objeto de estudo deste trabalho: a habitação popular para baixa ren-da, que é distinguida de uma habitação qualquer por Singer (in BONDUKI, 2004, p.8) da seguinte maneira:

“A habitação no Capitalismo é uma mercadoria como qualquer outra. A produção privada de moradias para gente de todas as classes sociais é uma das mais impor-tantes áreas de aplicação do capital. Como no mercado capitalista quem ‘manda’ é o consumidor, há oferta de moradias para todos os gostos e sobretudo para todos os bolsos. No caso, o que interessa é o morador de renda baixa e incerta, que obviamente não tem fortuna para adquirir e nem fiador para alugar uma habitação “regular”. Se o mercado de trabalho relega parte da população à pobreza, o mercado imobiliário nega aos pobres a possibilidade de habitar no mesmo espaço em que moram os que podem pagar. Surge uma demanda economicamente inviável, mas socialmente inegável. Desta contradição se origina a habitação social.”

fiscalização de aspectos higienistas, a investimentos em saneamento e à aplicação da legislação sanitária, que pretendiam atingir os locais insalubres para colocar um ponto final nas epidemias que ameaçavam a cidade. Além disso, o Estado incentivava a produção de Vilas Operárias, pois não precisaria atuar ativamente para prover melhores condições habitacionais aos trabalha-dores, deixando a provisão habitacional por conta do setor privado.Esse modelo de provisão habitacional feito majoritari-amente pelo mercado de aluguéis não dava conta de suprir as necessidades dos trabalhadores. Com pouca oferta e muita procura, o preço dos aluguéis não parava de aumentar. Diante desse quadro, o Estado populista, com Vargas a frente do poder, começou a intervir mais diretamente na produção de habitação social para as massas. Foram criados os IAPs (Institutos de Aposen-tadoria e Pensão) e a Fundação da Casa Popular, com a intenção de diminuir o déficit habitacional que só au-mentava com o passar dos anos. Os IAPs financiavam a habitação de seus afiliados e a Fundação da Casa Popular era um órgão federal fundado para centralizar a política de habitação. Paralelamente à atuação desses órgãos, o preço dos aluguéis foi congelado pela Lei do Inquilinato, e a oferta de cortiços caiu, pois com a lei eles deixaram de ser rentáveis aos proprietários.Os IAPs e a Fundação da Casa Popular, no entanto, tiveram uma atuação muito aquém do necessário para solucionar o problema do déficit de habitação (BON-DUKI, 2004). E esse déficit só aumentou, pois além da pequena produção habitacional pública, dissociada de uma política habitacional, faltavam moradias para alu-guel por causa da Lei do Inquilinato, que desestimulava a produção privada de habitação. Dessa forma, entra em destaque uma terceira forma de provisão habitacio-nal, nem privada, nem pública, descrita a seguir:“Vivia-se, portanto, uma situação contraditória: para financiar a montagem do parque industrial era preciso reduzir a forte atração que a propriedade imobiliária ex-

hiStóriCo da queStão habitaCional no braSil

A questão habitacional se formulou como problema já no final do século XIX, quando o incremento populacional na cidade de São Paulo devido à imigração e às atividades urbanas advindas da produção cafeeira desencadearam a primeira crise habitacional. Foi feito um breve histórico da questão habitacional no Brasil e principalmente no municí-pio de São Paulo a fim de contextualizar o momento da presente análise.

No final do século XIX, época na qual São Paulo pas-sava por um processo de industrialização e recebia uma grande quantidade de operários para trabalhar em suas fábricas, a maioria das pessoas se alojava em um dos seguintes tipos de habitação: vilas operárias ou cor-tiços.

A provisão das vilas operárias era particular, assim como a dos cortiços. Os donos de fábricas proviam habitação para seus operários a fim de diminuir as despesas com salários e de poder ter um controle mais rígido sobre seus horários. Apesar de simples, as casas eram uni-familiares e se adequavam às condições de higiene e salubridade estabelecidas na época.

Já o cortiço foi o tipo de moradia mais popular em São Paulo durante várias décadas. A finalidade de sua produção era dar rentabilidade ao proprietário da terra, que super aproveitava o terreno e gastava pouco para construir uma edificação precária que abrigaria muitas pessoas em péssimas condições de higiene e salubri-dade.

O grande número de cortiços e as péssimas condições de vida dentro de tais edificações se tornaram uma questão de saúde pública, pois a disseminação de doen-ças era um risco não somente para os que ali habitavam como para a cidade toda. Por isso, foi necessário que o Estado começasse a intervir na questão habitacional. Aintervenção estatal, nessa etapa, porém, limitava-se à


Nessas condições, as ocupações irregulares, cada vez mais numerosas, começaram a ocorrer em áreas de preservação, trazendo prejuízos para toda a cidade, como enchentes, deslizamentos e outros tipos de de-sastres.

Apenas na década de 1980, fim do período ditatorial, é que surge com ênfase a ideia de desenvolvimento sustentável, que modificou as políticas urbanas e trouxe à tona questões que fazem parte das políticas públicas até os dias de hoje.

“Em oposição ao modelo central-desenvolvimentista, ganhou ênfase a defesa do desenvolvimento sustentável, baseado na participação comunitária e no respeito ao meio-ambiente, buscando romper a idéia de crescimento a qualquer custo, que predomina desde o período getu-lista. A necessidade de enfrentar o desafio da cidade real com projetos de urbanização de assentamentos precári-os, o desenvolvimento de novas formas de gestão dos empreendimentos habitacionais, com a autogestão e a cogestão, incorporando a parceria com organizações não-governamentais, a adoção de critérios sociais nos fi-nanciamentos e a valorização da arquitetura nos projetos habitacionais passaram a ser defendidas ao lado de me-didas como a descentralização das políticas habitacional e urbana, ampliando-se a participação dos municípios e das organizações não-governamentais, e a revisão da legislação urbanística elitista.” (BONDUKI, 2004, p.321, 322)

Seguindo tais conceitos, como o de novas gestões dos empreendimentos habitacionais e participação co-munitária, na década de 80 começam os incentivos à produção habitacional por mutirão autogerido, diante da ineficiência do poder público. De certa forma, é como se a autoconstrução tivesse sido legalizada, já que não podia ser controlada por ser o principal modo de provisão de moradias na época (IMAI, 2000).

“Ora, a habitação, bem resultante dessa operação, se

“Assistimos à expulsão da moradia popular do centro es-truturado para um lote na periferia urbana, dispersa e desequipada. A partir dos anos cinquenta, conquistando o lote, a moradia será uma meta, registrada na casa per-manentemente em obras e de propriedade do morador. (...) Da casa na cidade para a moradia na periferia, o lote urbano ganhou status de moradia. (GROSTEIN, 1998, p.119/120 in IMAI, 2000, p.19)

Apesar de viver em situação de exploração, o trabalhador via vantagens em ter seu lote na periferia: sentia-se so-cialmente ascendido porque poderia finalmente se tor-nar proprietário (mesmo que falso, por causa das irregu-laridades fundiárias e construtivas) e não depender mais do aluguel, pois, nas palavras de um morador, “aluguel você paga todo mês e depois não tem nada” (BONDUKI, 1986 in BONDUKI, 2004, p.308)

Mesmo com a criação do BNH (Banco Nacional da Habi-tação) na época do regime militar para o financiamento de moradias, o déficit habitacional continuou aumentando. Em 1964, ano de criação do BNH, o déficit era estimado em oito milhões de moradias (LARCHER, 2005, p.37). Na tentativa de tornar a moradia acessível a um núme-ro maior de pessoas, em vez de alterar os processos de gestão e produção, diminuiu-se o custo da moradia com consequente redução de qualidade. Além disso, por ser um banco e visar o lucro, a produção de habitação para as classes mais baixas não era viável devido ao alto grau de inadimplência. Por isso, com o passar do tempo, o banco passou a financiar moradias majoritari-amente para a classe média, e não mais para a classe baixa, que continuava vendo apenas uma solução para seu problema de moradia: autoconstrução em favelas e em loteamentos periféricos.

“A questão da moradia mudaria de foco, tendo a provisão de empregos como meta e a produção de moradia como meio que forneceria um subproduto politicamente dese-jável” (TASCHNER, 1997, p. 50 in LARCHER, 2005, p.37)

ercia como campo de investimento, a investimentos em reduzir a forte atração que a propriedade imobiliária ex-ercia como campo de investimento, mas a industrializa-ção requeria condições básicas de sobrevivência nas ci-dades, como o alojamento dos trabalhadores. A crise de moradia dos anos 40 é consequência, portanto, desse dilema. A Lei do Inquilinato desestimulou a produção habitacional privada, ao passo que as iniciativas estatais no setor sempre foram insuficientes. A construção de casas, pelos próprios trabalhadores, nas favelas e lotea-mentos periféricos, apenas começava a se tornar uma prática corrente e somente em médio prazo pode ar-refecer a crise.” (BONDUKI, 2004, p.248)

A autoconstrução, os loteamentos periféricos e as fave-las tornaram-se a alternativa à população que sofria os efeitos da crise habitacional da década de 40 e que não tinha acesso às formas tradicionais de moradia (sejam de provisão pública ou privada). Os donos das fábricas não faziam mais questão que seus operários morassem próxi-mos ao trabalho, pois além do aumento do preço da terra nas áreas centrais (que encareciam a produção de vilas operárias), a grande quantidade de mão de obra disponível permitia remunerações piores e a ausência de benefícios.

A única opção que restou aos trabalhadores foi adquirir terras em recentes lotfeamentos afastados de qualquer serviço urbano e ir aos poucos construindo sua própria casa. Ocorria, dessa forma, o sobre-trabalho (KOWAR-ICK, 1979) para aqueles que, além de trabalhar durante toda a semana em troca de baixos salários (que agora não incluíam mais os custos com habitação), tinham que gastar seus salários e seus finais de semana para prover moradia a si próprios; além disso, ocorria tam-bém a especulação imobiliária, já que a ocupação dos loteamentos direcionava o investimento público em in-fraestrutura para determinadas áreas da cidade e aca-bava valorizando terrenos que foram guardados justa-mente por causa da especulação imobiliária.

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sumindo “efetivamente o caráter de direito básico da população. As políticas e estratégias habitacionais para a população de baixa renda passam a ser legalmente submetidas ao interesse da sociedade, sobretudo em nível local nos municípios, onde se dão os impactos de sua implantação.” (LARCHER, 2005, p.10).

O Plano Diretor é uma atribuição do Estatuto da Cidade obrigatória para cidades com população superior a 20 mil habitantes. Ele orienta as ações do poder público e da iniciativa privada de modo a assegurar que os in-strumentos e diretrizes estabelecidos pelo Estatuto da Cidade sejam colocados em prática. “Estes instrumentos destinam-se a assegurar a função social da propriedade urbana, como o parcelamento e edificação compulsória de áreas e imóveis urbanos, o usucapião urbano, a con-cessão de direito real de uso e as zonas especiais de interesse social.” (LARCHER, 2005, p.10).

Tanto o Estatuto da Cidade como o Plano Diretor criam, portanto, condições favoráveis à melhoria da questão habitacional, ao dar destaque à habitação como direito de qualquer cidadão. É nesse cenário que surge o maior programa de investimento em habitação do Brasil: o Minha Casa, Minha Vida.

Lançado pelo governo Lula em 2009, o programa tinha como meta o financiamento de um milhão de mora-dias por todo o Brasil, quando o déficit nacional atingiu a casa dos sete milhões de moradias. Impulsionado pela crise econômica mundial do segundo semestre de 2008, o Minha Casa, Minha Vida foi lançado separadamente do PlanHab (Plano Nacional de Habitação), do qual era parte integrante, visando movimentar a economia, além de tentar solucionar o déficit habitacional. Essa dissocia-ção limita o campo de ação do programa, que segundo o PlanHab, só seria completo se um conjunto de estratégias fosse adotado, como arranjos institucionais, estratégias urbano-fundiárias e cadeia produtiva da construção civil (BONDUKI, sem ano).

produz por trabalho não pago, isto é, supertrabalho. Embora aparentemente esse bem não seja desapropri-ado pelo setor privado na produção, ele contribui para aumentar a taxa de exploração da força de trabalho, pois seu resultado, a casa, reflete-se numa baixa apar-ente do custo de reprodução da força de trabalho de que os gastos com habitação são um componente im-portante – e para deprimir os salários reais pagos pelas empresas. Assim, uma operação que é, na aparência, uma sobrevivência de práticas de “economia natural” dentro das cidades, casa-se admiravelmente bem com um processo de expansão capitalista, que tem uma de suas bases e seu dinamismo na intensa exploração da força de trabalho.” (OLIVEIRA in MARICATO, 1979, p.76)

Esse modo de produzir habitações foi duramente critica-do por estudiosos (Oliveira, Kowarick, Maricato), porém, enquanto tais críticas eram formuladas, muitas unidades habitacionais eram construídas por esta modalidade na tentativa de solucionar de maneira imediata o problema da falta de habitação. (NAKASHIGUE, 2008).

Excluindo os primeiros anos da década de 1990, que correspondia à época de incentivo aos mutirões, esse decênio não foi marcado por ações que consolidassem uma política habitacional para o município de São Paulo. Apenas a partir da década de 2000 é que se observam políticas mais incisivas, e neste contexto cabe destacar a importância delas no campo da habitação.

a queStão habitaCional no SéCulo XXiA questão habitacional no Brasil no século XXI é mar-cada por políticas que procuram assegurar o direito de todo cidadão ao acesso à habitação. Dentre tais políti-cas, destacam-se o Estatuto da Cidade, o Plano Diretor e o Programa Minha Casa, Minha Vida.

A principal contribuição do Estatuto da Cidade para a melhoria das condições habitacionais é a ratificação da função social do solo urbano, com a habitação as-

Porém, o programa não deixa de representar uma gran-deza de investimentos nunca vista na área habitacional no Brasil: além das um milhão de moradias previstas e já contratadas pelo Minha Casa , Minha Vida 1, agora é previsto investimento equivalente a 2 milhões de mora-dias pelo Minha Casa, Minha Vida 2.

“Minha Casa, Minha Vida contrata mais de 1 mil-hão de moradias em 2010”Fonte: http://www.brasil.gov.br/noticias - 11/02/2011

“Dilma afirma que Minha Casa, Minha Vida 2 vai construir 2 milhões de moradiasProjeto deve reservar 1,3 milhão de residências para famílias com renda de até R$ 1.635”Fonte: http://noticias.r7.com/economia/noticias - 03/06/2011

Não se pretende discutir neste momento as falhas ou êxitos do programa. A questão que se coloca é o in-vestimento massivo em habitação, cujo financiamento é de responsabilidade do setor público, grande parte das construções fica a cargo da iniciativa privada e uma menor parte, a cargo do setor civil, organizado em mutirões.


análiSe

objetivoS e métodoS

Diante do cenário de altos investimentos na produção habitacional na tentativa de diminuir o déficit e das perspectivas de construir uma cidade mais justa, co-locadas como lei pelo Estatuto da Cidade e pelo Pla-no Diretor, torna-se imprescindível avaliar a produção habitacional recente, entendida como tendência para os próximos anos, e ressaltar suas qualidades e seus pontos negativos a fim de repetir as primeiras e corrigir os últimos.

Para isso, propõe-se estudar, por meio da Avaliação Pós-Ocupação (APO), três conjuntos habitacionais verticaliza-dos produzidos entre 2001 e 2006 em áreas consolidadas do município de São Paulo. Cada um dos três deve cor-responder a um modo de provisão diferente: público, representado pela CDHU-PAC; privado, representado por uma HIS comercializada pelo Feirão da Caixa; e civil/ mis-to, produzido por mutirão autogerido.

A APO buscará aferir a qualidade dos empreendimentos e o nível de satisfação dos usuários para cada modo de provisão. Para isso, serão avaliadas questões refe-rentes tanto à qualidade física dos conjuntos habitacio-nais, que se traduzem em qualidade de vida em termos ergonômicos e psicológicos, quanto à qualidade social, referente ao modo como os moradores se comportam e se relacionam tanto uns com os outros quanto com a cidade, em termos de inserção. Segundo ORNSTEIN e ABIKO (org, 2002, p.212 e 213), é preciso “avaliar a situação desses conjuntos habitacionais na realidade atual, seu impacto em termos de habitação social irradi-ando nas vizinhanças e na cidade, a satisfação de seus usuários e as eventuais demandas latentes.”

Em IMAI (2000), o autor utiliza o trabalho de BECHTEL,

1997 para afirmar que “a satisfação é determinada não apenas pelas qualidades físicas da moradia, mas por um conjunto de fatores que envolvem também as caracterís-ticas de vizinhança e qualidade social do entorno.”

Outra questão de grande importância a ser analisada por meio da APO e que indiretamente indica a qualidade da habitação e os desejos dos usuários é a forma como ocorre a apropriação dos espaços pelos moradores, se-jam essas áreas comuns ou privadas (IMAI, 2000). Essa análise foi feita a partir do modo como os moradores percebem, utilizam e modificam os espaços do conjunto habitacional. Observar a conservação e a manutenção do conjunto também colabora com esta análise, que deve investigar se o espaço cumpre a função de abrigar adequadamente famílias com diferentes composições, tanto individualmente (nos apartamentos) como em co-munidade (nos espaços condominiais).

Os aspectos mencionados acima foram avaliados em cada um dos estudos de caso, de modo a permitir uma análise da produção habitacional promovida por cada um dos três setores já citados anteriormente quanto à adequação a aspectos essenciais, tais como a adaptação de diferentes tipos de família (em composição e taman-ho) a uma mesma tipologia, o cumprimento dos requisi-tos mínimos da função habitar e como se dá a relação de qualidade do entorno com a qualidade do apartamento.

A RECENTE PRODUÇÃO DE HABITAÇÃO POPULAR EM ÁREAS CONSOLIDADAS DE SÃO PAULO: UMA DISCUSSÃO SOB A ÓTICA DA AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO

terminados aspectos do edifício já construído (quando possível) ou formar um banco de dados sobre feedback de projetos – ou seja, quais os aspectos negativos que devem ser evitados e quais os positivos que devem ser utilizados em projetos futuros (IMAI, 2000).

Para entender a APO como facilitadora desse processo de feedback, é necessário conhecer em qual etapa do ciclo de vida do edifício ela se insere. Como demostrado na figura a seguir, a APO é realizada depois de ocupado o edifício, e seus resultados são utilizados para o plane-jamento e projeto de novas construções.

Esquema da APOFonte: ORNSTEIN & ROMERO (2003, p.26)

É inegável a importância da APO para a habitação popu-lar no sentido de formalizar as necessidades e os dese-jos da população a ser atendida. O déficit habitacional de São Paulo chega à casa dos 3,2 milhões e se con-figura como um problema que pede uma solução em larga escala.

“São Paulo tem 3,2 milhões em casa precáriaA cidade de São Paulo tem 29% de sua população, ou 3,2 milhões de habitantes, vivendo em assentamentos precários como favelas, cortiços ou loteamentos clandestinos. (...)

avaliação PóS-oCuPação

aPo: Conjunto de métodoS

A Avaliação Pós-Ocupação é um conjunto de métodos e técnicas que tem como objetivo compreender a relação entre o ambiente construído e o indivíduo por meio de levantamentos técnicos e opiniões dos usuários. Essa metodologia foi selecionada para avaliar os três con-juntos habitacionais selecionados para este trabalho, produtos de diferentes modos de provisão habitacional, por seu caráter interativo (entre avaliador e moradores) e por proporcionar resultados sólidos que possam servir como feedback à produção habitacional.

A avaliação feita pelos usuários geralmente provém de questionários que aferem o grau de satisfação ou insa-tisfação deles quanto ao ambiente ocupado (MEIRA e OLIVEIRA, sem ano). Outros instrumentos também po-dem ser utilizados para verificar a opinião dos usuários sobre determinados aspectos, como entrevistas ou gru-pos focais, porém o questionário é o instrumento mais completo porque é aplicado à totalidade da população estudada (ou a uma amostra cuja representatividade seja tão alta quanto a da população total).

A avaliação técnica geralmente é feita por levantamen-tos e observações in loco realizadas pelos avaliadores. Para isso, é de costume utilizar alguns roteiros e fichas pré-elaborados que sirvam para guiar o avaliador em suas percepções, como roteiros de Walkthrough, fichas de ambiente, checklists etc. (o significado destes termos será explicado mais adiante, conforme for necessário).

A aplicação de tais instrumentos permite que se co-nheçam melhor as interações entre usuário e ambiente, além de gerar informações que possibilitam corrigir de-

Os dados constam do Plano Municipal de Habitação, que foi apresentado a técnicos brasileiros e estrangeiros pela prefeitura de São Paulo no 5º Fórum Urbano Mun-dial, que acontece nesta semana no Rio.”Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br - 24/03/2010

As soluções atuais para o problema da precariedade habitacional já adotaram a escala massiva. Nos conjun-tos CDHU isso é bem perceptível, pois uma mesma ti-pologia é reproduzida diversas vezes em diferentes ter-renos; já nos mutirões a escala massiva é mais restrita, pois contam com um maior envolvimento da população nas fases de projeto e construção, apesar de que mui-tas vezes a primeira proposta que chega aos moradores é a de tipologias padrão.

Diante dessa necessidade de adotar soluções em larga escala para resolver o problema do déficit habitacional, surge a seguinte questão: como não dissociar o pro-jeto das necessidades e dos desejos do público alvo? Ou, como questionado em Ornstein e Abiko (org, 2002, p.246), “quando se trata de um objeto a ser apropriado por milhares de pessoas, como viabilizar a participa-ção desse coletivo na formulação do projeto desse ob-jeto?”.

A APO se apresenta como possível solução para isso, porque, como dito anteriormente, tem como resultado de sua aplicação a geração de dados tanto positivos quanto negativos que podem e devem ser utilizados como alimentadores de projetos futuros. A APO é apli-cada apenas a alguns conjuntos habitacionais, ou seja, trabalha-se com uma quantidade relativamente peque-na de pessoas; no entanto, gera os mais diversos dados sobre a satisfação dos usuários com sua habitação que podem ser extrapolados para um universo maior, que é o universo daqueles que sofrem com o déficit habi-tacional.

Ainda que ocorra a participação direta dos usuários nos processos de planejamento e projeto, como é o caso

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grupos focais, passeios pelo edifício onde o guia é um usuário do próprio edifício, entre outros instrumentos, procurando sempre adequar a linguagem empregada [nos instrumentos] à linguagem da (...) categoria de usuários [entrevistada]” (GROTTI, 2009).

Para o presente trabalho, foram utilizadas as duas frentes de pesquisa. Por meio da leitura de outros tra-balhos de APO em habitação popular, foi possível ob-servar quais os instrumentos mais utilizados e mais efi-cientes para elaborar os instrumentos adequados para este estudo.

A elaboração dos instrumentos foi baseada principal-mente nas seguintes referências: CRUZ (1998), IMAI (2000), LEITE (2006), NAKASHIGUE (2008), ORN-STEIN e SERRA (1989), ORNSTEIN (2001), ORNSTEIN e ROMERO (2003).

Para uma primeira aproximação com os estudos de caso, foram utilizados tanto instrumentos da frente técnica como da frente dos usuários. O As Built e o Walkthrough, instrumentos da frente técnica, são úteis para o reconhecimento inicial do edifício a ser estudado (principalmente das áreas comuns), pois permitem a percepção do funcionamento e do uso dos ambientes, além de permitir a identificação de alguns problemas e patologias. Pela frente dos usuários, foram feitas en-trevistas semiestruturadas com usuários-chaves dos conjuntos, como síndicos ou líderes, junto a passeios guiados pelo edifício, a fim de ter uma primeira opinião de quem se utiliza do edifício diariamente.

Para uma segunda fase, é necessário envolver a maioria dos usuários no processo de avaliação. Por isso, apli-caram-se questionários aos moradores para verificar o grau de insatisfação ou satisfação deles quanto à mora-dia. Foram realizadas também visitas informais a alguns apartamentos para enriquecer a análise técnica e poder confrontá-la com os resultados obtidos pela aplicação dos questionários.

aS duaS frenteS da avaliação PóS-oCuPação

Para obter diagnósticos precisos sobre os estudos de caso, a APO é realizada em duas frentes: a dos usuários e a dos especialistas, que posteriormente são cruzadas e geram recomendações, como mostra a figura a seguir:

Fluxograma básico da APOFonte: ORNSTEIN et al, 1995, p.60

“A frente de especialistas compreende estudos do pro-jeto de arquitetura, entrevistas com os arquitetos e engenheiros responsáveis pela obra, comparação do edifício em seus aspectos encontrados no momento da pesquisa com os aspectos do projeto arquitetônico origi-nal para verificação de eventuais alterações, registros fotográficos quando feitas as vistorias in loco, procura por patologias na edificação, verificação de serviços de manutenção e de adequação ou não das instalações pre-diais.

A frente dos usuários é trabalhada de forma a verificar os níveis de satisfação dos usuários em relação ao edifí-cio ocupado, sendo que a cada categoria de usuários são aplicados os métodos e instrumentos que mais convêm. Nesta frente, trabalha-se com entrevistas, questionários,

de alguns conjuntos produzidos por mutirão, a rela-ção entre público-alvo e projetista ainda é dificultada pela incompatibilidade de linguagens: o público-alvo não domina a linguagem arquitetônica e muitas vezes não consegue opinar na elaboração do projeto por não compreender o que está colocado nas plantas, cortes e maquetes. Por meio da APO, os moradores conseguem opinar sobre questões mais próximas de seu cotidiano, e cabe ao arquiteto traduzi-las para elementos proje-tuais (ORNSTEIN e ABIKO, org., 2002).

Ornstein e Romero (2003, p.26) sintetizam as questões explicitadas acima da seguinte forma:

“APO, portanto, diz respeito a uma série de métodos e técnicas que diagnosticam fatores positivos e negati-vos do ambiente no decorrer do uso, a partir da análise de fatores socioeconômicos, de infra-estrutura e super-estrutura urbanas dos sistemas construtivos, conforto ambiental, conservação de energia, fatores estéticos, funcionais e comportamentais, levando em consideração o ponto de vista dos próprios avaliadores, projetistas e clientes, e também dos usuários. Mais do que isso, a APO se distingue das avaliações de desempenho “clás-sicas” formuladas nos laboratórios dos institutos de pes-quisa, pois considera fundamental também aferir o aten-dimento das necessidades ou o nível de satisfação dos usuários (...). Nesse sentido, a APO tem grande validade “ecológica”, pois faz análises, diagnósticos e recomenda-ções a partir dos objetos de uso, in loco, na escala e tempo reais. A APO passa a ser ainda mais relevante no caso de programas de interesse social, tais como os conjuntos habitacionais, nos quais, no caso brasileiro, nas últimas décadas, têm-se adotado soluções urbanís-ticas, arquitetônicas e construtivas repetitivas em larga escala, para atender uma população, via de regra, muito heterogênea, cujo repertório cultural, hábitos, atitudes e crenças são bastante distintos já no próprio conjunto, e mais ainda em relação aos projetistas.”

Usuários Equipe Técnica

Diagnóstico

Recomendações para o estudo de caso

Recomendações para estudos de projetos

semelhantes


sível apreender características suficientes das unidades habitacionais para confrontar com a opinião expressada pelos usuários nos questionários. Essa atividade, que não se mostrou essencial, demandaria certo tempo para ser aplicada, podendo prejudicar o andamento dos tra-balhos.

Portanto, o Walkthrough foi aplicado apenas à vizinhança próxima ao conjunto e às áreas comuns do condomínio. Para isso, foi elaborado um roteiro com pontos especí-ficos a serem observados, divididos entre os seguintes temas:- segurança- convívio social- características das áreas comuns- manutenção, conservação e operação do edifício e das áreas comuns- contexto e implantação do edifício

Para elaborar tais roteiros, foram utilizadas diferentes referências bibliográficas. A verificação da apropria-ção das áreas comuns contida no roteiro para Walk-through, por exemplo, foi baseada nos estudos de Oscar Newman e de Medvedovski, explicados em ORNSTEIN e ABIKO (2002). Segundo os autores, apenas as áreas de-marcáveis e identificáveis como de sua propriedade são devidamente cuidadas. As indefinições de propriedade geram indefinições de responsabilidade e, consequen-temente, a indevida apropriação destes espaços ou seu abandono.

Passeio Guiado. Também consiste num percurso pelo edifício, porém, o roteiro do percurso é montado por uma pessoa-chave que vivencia o edifício (tal como síndico ou líder). Assim, esse instrumento compõe a frente dos usuários e pode ser complementado com uma entrevista aberta ou semiestruturada, que será detalha-da mais adiante. Esse instrumento também não possui roteiro ou ficha pré-elaborados, pois o criador do roteiro é o próprio guia do passeio. Durante o percurso, anota-

Cada um dos instrumentos utilizados nessas etapas será descrito adiante.

inStrumentoS de aPoAs Built. É um instrumento da frente técnica da APO que consiste em visitar o edifício em estudo após fazer a leitura de seu projeto arquitetônico a fim de verificar mudanças ocorridas no edifício em comparação com o projeto original. Tais mudanças podem ter ocorrido na fase de construção ou na fase de ocupação, introduzi-das pelos usuários na tentativa de adaptar os espaços construídos às suas necessidades. Para essa etapa, não há fichas ou roteiros: o trabalho consiste em levar as plantas do projeto arquitetônico in loco e comparar com a situação real encontrada. As modificações devem ser anotadas em planta a fim de gerar uma base gráfica atualizada, e por isso é importante que seja um dos primeiros instrumentos a serem aplicados.

Este instrumento foi empregado às áreas comuns, con-dominiais, circulações e fachadas do edifício.

Walkthrough. É um instrumento da frente técnica e consiste num percurso pelo edifício para avaliar in loco as condições de conservação, manutenção e funcionali-dade do mesmo. Esse instrumento contempla não só a avaliação da edificação como também de sua vizinhan-ça próxima, sendo útil, portanto, para avaliar aspectos desde a inserção do edifício no contexto urbano imedi-ato até a funcionalidade e o conforto de cada ambiente interno. Para poder avaliar escalas tão diferentes, a princípio o Walkthrough seria separado em duas partes: uma para avaliar questões de inserção do conjunto na malha urbana e de apropriação dos espaços pelos mo-radores; outra para verificar as condições de conforto proporcionadas pelo apartamento.

No entanto, a aplicação do Walkthrough no interior dos apartamentos foi inviável porque apenas com visitas in-formais, sem o preenchimento de formulários, foi pos-

ções sobre os ambientes e observações do guia devem ser feitas a fim de complementar a análise obtida por meio dos demais instrumentos.

Entrevistas Semiestruturadas. São instrumentos de APO que pertencem tanto à frente de usuários como à frente técnica, dependendo da pessoa entrevistada. Na entrevista do tipo semiestruturada, não são elaboradas perguntas formais, mas é de costume seguir um roteiro com os principais tópicos que se deseja abordar du-rante a conversa. As perguntas podem ser modificadas, acrescidas ou retiradas durante a entrevista, pois esse tipo de instrumento permite ajustes de acordo com o andamento da conversa.

Geralmente, as entrevistas são realizadas com pessoas-chave, que podem tanto ser usuários do edifício – como síndicos, coordenadores de mutirão, porteiros – quanto responsáveis técnicos, como arquitetos e engenheiros. Por isso, esse instrumento serve às duas frentes da APO. Neste trabalho, as entrevistas foram utilizadas majori-tariamente como instrumento da frente de usuários.

QuestionárioO questionário é o principal instrumento da frente de usuários, pois abrange todo o universo (ou parte sig-nificativa dele) recortado para os estudos de caso. En-quanto todos os outros instrumentos já apresentados resultam numa análise apenas qualitativa do ambiente construído, o questionário pode resultar em dados quantitativos, ou seja, a opinião dos usuários pode ser quantificada e exprimida por meio de tabelas numéricas ou gráficos.

“Os itens que compõem a parte do questionário uti-lizada para análise de produto podem tanto ser aqueles diretamente relacionados a determinado fator físico, quanto outros, baseados em questões que servem para reflexão sobre fatores intervenientes na satisfação.” (ORNSTEIN e ABIKO, 2002, p.39)


mais instrumentos aplicados. A tabulação deve ser feita em planilhas do Excel, gerando tabelas ou gráficos que traduzam os resultados da aplicação de questionários e sirvam para confirmar ou negar hipóteses elaboradas a partir dos demais estudos feitos.

O trecho acima sintetiza de forma satisfatória os tipos de questões presentes nesse instrumento, as quais in-vestigam dados de apoio sobre as famílias moradoras, aspectos da unidade habitacional, do conjunto e de suas áreas comuns e a relação entre o conjunto e seu entorno. Os temas abordados no questionário elabo-rado para essa pesquisa correspondem aos mesmos temas definidos para os roteiros de Walkthrough, para que posteriormente possa haver comparação entre as opiniões técnicas e de usuários.

Para elaborar este instrumento, a principal referência foi o questionário utilizado por Ornstein e Romero (2003). Adaptações foram feitas no sentido de aproximar a linguagem do questionário à linguagem cotidiana dos moradores, principalmente nas questões referentes a conforto ambiental. Por exemplo, em vez de pergun-tar se o morador classifica a iluminação natural de seu apartamento como satisfatória, questiona-se se o mo-rador necessita acender luzes dentro de casa durante o dia para realizar atividades que exijam visão mais apurada, como a leitura. De modo geral, a linguagem empregada é simples, para que possa ser compreen-dida por moradores de qualquer faixa etária ou nível de escolaridade.

A maioria das questões tem respostas de múltipla es-colha, situadas na seguinte escala de valor: (1)muito ruim (2)ruim (3)bom (4)muito bom (5)n.s.a.Como se pode observar, o fator “neutro” está ausente nessa escala de valor, estimulando o morador a tender para respostas negativas ou positivas. (ORNSTEIN e ABIKO, 2002, p.39)

Outras questões são respondidas com (1) sim (2) não, e algumas vezes pede-se para escrever algo referente à resposta dada.

Essa forma de respostas em escala de valor facilita a tabulação dos dados e simplifica os resultados, que se tornam facilmente comparáveis aos resultados dos de-


definição doS eStudoS de CaSo

CritérioS de diStinção

Para este trabalho, foram selecionados três estudos de caso:

- um edifício habitacional produzido pelo Programa de Atuação em Cortiços da Companhia de Desenvolvi-mento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU-PAC);- um conjunto habitacional produzido por mutirão au-togerido e administrado pela Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (COHAB-SP);- um edifício produzido pelo mercado imobiliário en-quadrado em Habitação de Interesse Social, comercia-lizado pelo Feirão da Caixa.

Esses estudos de caso representam cada uma das for-mas de provisão de habitação: público, civil/misto e pri-vado, respectivamente. Como já citado anteriormente, cada um desses modos de provisão teve destaque em determinados momentos da história da cidade:

- A provisão privada era o único tipo existente na época em que São Paulo crescia devido ao início de suas ativi-dades industriais, quando um grande número de tra-balhadores procurava se alojar na cidade em que es-tavam empregados (vale lembrar que tal provisão não buscava atender a população em qualidade, mas apenas em quantidade).

- A provisão pública entrou em cena quando a pre-cariedade das moradias de provisão privada gerou ameaças à saúde pública. Tal modo de provisão esteve em destaque até o fim da ditadura com a intenção de

resolver o déficit habitacional, porém sem sucesso, pois a produção era muito pequena quando comparada aos números do déficit;

- Diante do mau êxito das provisões pública e privada, surgiu a provisão civil, com a autoconstrução em lotes periféricos e/ou irregulares. Posteriormente, essa práti-ca se tornou legal pelo processo de mutirões de auto-construção envolvendo também os setores público e privado com, respectivamente, financiamentos ou inves-timentos, e com a contratação de construtoras para ex-ecutar as atividades de canteiro de obras que requerem maior qualificação.

Tendo um breve histórico de como atuaram tais modos de provisão de habitação, esta pesquisa pretende avaliar a atuação e a importância recente de cada um deles, já que os três continuam ativos como provedores de habitação. É necessário verificar se a provisão atual, em cada um dos modos, atende às necessidades da habita-ção popular. Ou seja, por meio da APO é possível diag-nosticar em quais pontos cada um dos três modos de provisão são mais ou menos eficientes, partindo de três estudos de caso e verificando a possibilidade de gene-ralizar os resultados. Um quadro comparativo pode ser estabelecido a partir dos resultados da aplicação de APO a cada um dos estudos de caso, representativos de cada um dos três modos de provisão habitacional.

CritérioS de Seleção

Eleito o modo de provisão como critério para distinguir os três estudos de caso, foram elaborados os critérios de seleção que permitem a comparação entre os edifícios de habitação popular (CDHU-PAC, mutirão e mercado).Como se trata de uma APO é interessante que os edifí-cios em estudo estejam ocupados há tempo suficiente para que os moradores possam ter realizado as modi-

ficações que achavam necessárias sem, no entanto, descaracterizar completamente o projeto. É necessário também certo espaço de tempo para que se possa veri-ficar o estado de manutenção e conservação do con-junto. Dessa forma, o primeiro critério para escolher o estudo de caso foi o tempo de ocupação do edifício: de 5 a 10 anos, o que corresponde à entrega do edifício entre 2001 e 2006.

Para a aplicação de APO, considerou-se que seria mais interessante avaliar edifícios construídos do zero do que edifícios antigos e reabilitados, cujo projeto teve de se adequar a uma edificação já existente. Nas construções novas, o partido dos projetos fica mais claro, pois não existe o fator limitante de se readequar ao que já está construído. Por isso, o segundo critério estabelecido para a escolha dos três conjuntos define que todos devem ser construções novas, edificadas para cumprir exatamente o uso que apresentam atualmente.

Para este trabalho, o conceito de habitação ultrapassa as questões de segurança, conforto e salubridade do abrigo e contempla também os serviços e a infraestru-tura urbanos e os equipamentos sociais (LARCHER, 2005). Dessa forma, os edifícios selecionados como estudo de caso devem atender a essa premissa básica, já que são chamados de edifícios ou conjuntos habita-cionais. O terceiro critério elaborado, portanto, deter-mina que todos os estudos de caso se localizem em áreas consolidadas da cidade de São Paulo, que contem com serviços básicos próximos à população e facilidade de locomoção.

Para que mais pessoas possam usufruir desses serviços inerentes ao conceito de habitação, a verticalização é uma saída, pois permite o adensamento populacional de áreas que já contam com boas condições de in-fraestrutura e serviços. A verticalização está presente no conceito de cidade compacta e autossustentável, colocada por ROGERS (2001) como alternativa para


retomar a vida comunitária na escala do bairro, o qual, por meio do uso misto das edificações, deve suprir todas as necessidades da população, reduzindo seus desloca-mentos. Coloca-se, a partir de tais conceitos, o quarto critério para a escolha dos conjuntos habitacionais a serem estudados: edificações verticalizadas, já que o adensamento permite o aproveitamento das infraestru-turas por mais habitantes.

Para viabilizar o estudo proposto no período inferior a um ano, foi necessário definir um quinto critério, que diz respeito ao número de unidades habitacionais em cada conjunto. Para que o estudo apresente resulta-dos significativos, o número de apartamentos deve ser superior a 30 (ORNSTEIN, 2001). E para tornar viável a aplicação de questionários e a realização dos demais levantamentos até novembro de 2011, limitou-se o número de unidades habitacionais a 200.

fonteS de dadoS Para a Seleção doS trêS eStu-doS de CaSo

Definidos os critérios de escolha dos três conjuntos de habitação popular, foram escolhidas as fontes de dados que permitiam selecionar os conjuntos habitacionais dentro dos requisitos estabelecidos.Para a seleção de um conjunto provisionado pelo poder público, foi utilizado um levantamento feito por SHIMBO (2011), a partir de dados da Embraesp, sobre novos empreendimentos HIS CDHU construídos na região central do município de São Paulo e lançados no perío-do de 2001 a 2010. O número de unidades (30 a 200) e a data de entrega dos apartamentos (2001 a 2006) foram os filtros estabelecidos para se chegar aos pos-síveis estudos de caso.

Por meio de visitas a campo para verificar as condições de inserção e consolidação urbanas e por meio de in-vestigações junto a porteiros, moradores e síndicos, chegou-se no estudo de caso pretendido: Brás M, na

Nome do em-preendimento

Localização Programa Número de UH

Área útil (m2)

Custo da UH (R$)

Data da entrega

Pari A Rua Canindé, 131 Atuação em Cortiços 160 42,81 16.629,84 2002

Brás F1/2 Rua Coronel Francisco Amaro, 327

Núcleo Habitacional por Empreitada

200 35 e 41 46.741,22 2004

Brás G 1/2 Rua Sampaio Moreira, 197/211

Atuação em Cortiços 201 36 e 41 46.741,23 2005

Brás E Rua Martin Burchard, 154


186 49 54.099,54 2006

Brás L Rua Martin Burchard, 154


180 39 e 41 54.085,28 2006

Brás M Rua Martin Burchard, 254/272/278

Atuação em Cortiços 66 39 e 41 53.538,11 2006

Santa Cecília C Rua Ana Cintra, 123 Atuação em Cortiços 70 39.703,83 2006

Escolha CDHU - Fonte: Shimbo, 2011

região do Brás, que será apresentado mais adiante.

Para selecionar um conjunto provisionado por mutirão de autogestão, utilizou-se o levantamento feito por NAKASHIGUE (2008) sobre os mutirões administrados pela COHAB-SP, com a complementação dos dados pelo Relatório de Gestão COHAB 2001 a 2004. Os filtros uti-lizados para esta seleção foram a localização em áreas relativamente centrais ou consolidadas (pontuadas no mapa de mutirões COHAB de Nakashigue) e o ano de conclusão dos conjuntos (verificado junto ao Relatório de Gestão COHAB 2001-2004). Apenas dois conjuntos satisfaziam todos os critérios e ambos foram visitados. A localização deles está marcada por círculos no mapa de Nakashigue (2008), na página 12.

O conjunto habitacional Jardim Bela Vista, localizado em Santo Amaro, na região Sul de São Paulo, foi escolhido como estudo de caso por estar numa região mais con-solidada e com mais infraestrutura do que o outro con-

junto, o Minas Gás, localizado na Freguesia do Ó.

Para selecionar um conjunto habitacional de provisão de mercado, utilizou-se primeiramente uma lista de em-preendimentos lançados entre 2003 e 2008 na Região Metropolitana de São Paulo. Para se chegar ao objetode estudo de caso, foram obedecidos os seguintes fil-tros: conjuntos verticalizados, concluídos até 2006, lo-calizados no município de São Paulo, contendo de 30 a 200 unidades a um custo menor que 62 mil reais (ou 80 mil reais, considerando a atualização do valor em dez/2010 por SHIMBO, 2011). Dos empreendimentos filtrados, observou-se quais se localizavam em áreas próximas a meios de transporte de massa (estações de trem ou metrô) e foram feitas visitas a campo para veri-ficar as condições de inserção e consolidação urbanas. Um dos conjuntos, localizado na Penha, cumpriu todos os requisitos. No entanto, a pesquisa neste edifício foi desautorizada pela síndica.

Nome do Empreendimento

Localização Número de UH Área útil (m²) Custo da UH (R$) Data da entrega

Monica Rua Comendador Gabriel Cotti, 121,

Freguesia do Ó

28 55,52 58.000,00 jul/04

Life Style Loft Rua Simão da Mat-ta, 220, Jabaquara

16 29,53 59.000,00 nov/04

Atlântico Avenida Cônego José Salomon, Freguesia do Ó

80 38 59.000,00 dez/04

Lanzarotti Rua Nhatumani, 866, Penha

32 53,75 59.800,00 dez/03

Neo Ipiranga Rua Vergueiro, 8400, Moinho

Velho

380 47,84 61.250,00 set/04

Neo Vila Gustavo Rua Major Dantas Cortez, 1321, Pq

Edu Chaves

164 47,84 61.500,00 mar/04

Escolha HMP - Fonte: Embraesp

construído em uma ZEIS na região da Luz.

CritérioS Para avaliação doS eStudoS de CaSo

Para avaliar igualmente os três estudos de caso sele-cionados para essa pesquisa e para ter parâmetros que permitam comparar resultados de um estudo de caso com o outro, foram criados os seguintes temas, base-ados na divisão temática dos próprios instrumentos de APO:

1. Características dos Respondentes2. Funcionalidade dos Apartamentos3. Segurança4. Conforto Ambiental5. Privacidade


Escolha mutirão - Fonte: Nakashigue, 2008 (p.66)

Diante dessa situação, um dos critérios teve de ser flexi-bilizado para que se pudesse encontrar um conjunto habitacional produzido pelo mercado passível de ser comparado aos demais já escolhidos. Em vista ao que foi encontrado dentro da categoria “habitação de mer-cado para população de baixa renda”, o critério flexibi-lizado foi o do tempo de ocupação do edifício. Assim, o conjunto habitacional escolhido foi o Residencial 25 de Janeiro, que começou a ser ocupado no ano de 2008,

6. Convivência Social7. Características das Áreas Comuns e de Vizinhança8. Manutenção e Conservação do Edifício

As análises e discussões presentes em cada tema foram feitas por meio da confrontação dos resultados obti-dos em todos os instrumentos aplicados, sejam eles da frente técnica ou da frente de usuários. Além dessa confrontação, foram utilizadas referências bibliográficas como suporte para as análises, devidamente citadas ao longo dos textos.

A divisão da análise dos estudos de caso em temas possibilitou uma comparação que a posteriori levantou pontos comuns, dignos de uma análise mais profunda para tentar compreender a questão habitacional muito além dos meros estudos de caso.

bráS m

FICHA TéCNICA

Empreendimento: Brás M – CDHU PACEntrega: setembro/2006Distrito: BrásRenda per capita média do distrito(SEADE, em salários mínimos): 4,80Pavimentos: 11Apartamentos: 66 unidadesÁrea apartamentos: 48,69/ 48,84/ 48,91 m²Cômodos: 2 dormitórios, sala estar/jantar, cozinha, área de serviço, banheiroEquipamentos das áreas comuns: salão de festas com copa e sanitários, salão de jogos, biblioteca, brinquedoteca, administração, vestiários, depósitos, bicicletário, estacionamento.CA: 3,70TO: 0,31

hiStóriCo

“Problema crônico dos grandes centros urbanos, os cortiços abrigam milhares de famílias de baixa renda, em condições precárias, com altos riscos para a saúde, segurança e autoestima. Cerca de 600 mil pessoas vivem em cortiços na capital, dividindo um espaço incapaz de garantir a própria dignidade.” (CDHU, 2003, p.3)

A precariedade das condições de moradia nos cortiços é encontrada na história da cidade de São Paulo desde o início de suas atividades industriais, ainda no final do século XIX. O processo de industrialização foi acompanhado pelo expressivo incremento populacional, resultante das migrações que tinham como destino a cidade de São Paulo pela numerosa oferta de empregos. Grande parte dessa população não tinha condições de comprar terras e se alojava nas vilas operárias, nas casas de aluguel e nos cortiços.

Os cortiços eram uma solução muito rentável aos proprietários de terras, pois a construção era extremamente simples e habitada por muitas famílias que pagavam aluguel a esses proprietários. Por isso, esse tipo de moradia se difundiu em larga escala no fim do século XIX e começo do século XX. No entanto, a insalubridade desses locais permitia a proliferação de doenças que chegaram a ser um risco para a saúde pública, pois não afetavam mais somente os moradores de cortiços, e sim grande parte dos moradores de São Paulo. Em decorrência disso, o poder público tomou algumas medidas com a finalidade de conter a disseminação destes males. Tais medidas se restringiam a leis sanitaristas e fiscalizações higienistas.

No entanto, os cortiços não deixaram de existir. Pelo contrário, ainda hoje permanecem como “solução habita-cional” porque a maioria deles se localiza em áreas centrais, bem servidas de infraestrutura e empregos. (BIAN-CHINI, 2007)

A fim de enfrentar os constantes problemas de insalubridade e promiscuidade desse tipo de moradia, foi criada em 1991 a Lei Moura, de caráter municipal, “que exige padrões mínimos em habitações coletivas de aluguel” (ROLNIK, 2010). No entanto, esta lei começou a ser aplicada apenas em 2001, com a fiscalização dos cortiços existentes principalmente nas áreas centrais da cidade. Quando o cortiço não cumpre os padrões mínimos de habitabilidade, o proprietário é obrigado a readaptar o edifício sob a pena de ter o imóvel interditado caso as providências tomadas sejam insuficientes para adequá-lo aos padrões mínimos exigidos. Entretanto, os custos dessas reformas são repassados aos moradores, o que pode inviabilizar que eles continuem pagando o aluguel. Não há qualquer respaldo para esses moradores, já que essa lei não prevê a manutenção dos mesmos moradores nos cortiços a serem reformados. Por isso, é grande a probabilidade de tais moradores se mudarem para outros locais mais baratos e ainda permanecerem em condições inadequadas de salubridade.

Quando “o cortiço é interditado, a única opção apresentada às famílias é uma carta de crédito, com a qual elas po-dem comprar um imóvel. [...] No entanto, o valor da carta de crédito só permite que esse imóvel seja encontrado na extrema periferia da cidade, sendo que a maior parte dos moradores destas habitações está ali exatamente por conta da localização, já que a maioria trabalha no centro. Aplicar a Lei Moura para garantir habitabilidade nas residências de aluguéis coletivos é mais do que oportuno e necessário. Porém uma alternativa permanente e acessível de moradia para indivíduos ou famílias de baixa renda tem que ser parte integrante do programa.”



(ROLNIK, 2010)

Uma possível solução a este problema de realocar a população dos cortiços veio com o Programa de Atuação em Cortiços, criado pelo Governo do Estado em 1998 com o objetivo de melhorar as condições habitacionais da população de baixa renda de cortiços por meio de subsídios e oferta de créditos para a compra ou a concessão de uso das soluções habitacionais previstas pela CDHU.

O foco do programa é atuar nos cortiços das áreas centrais das cidades, permitindo que a população que habita edifícios insalubres continue usufruindo a infraestrutura e as outras facilidades das redondezas de onde esses cortiços estão localizados. Além disso, tal programa pretende auxiliar na revitalização dos centros já deteriorados, pois pretende desativar ou readequar as construções insalubres e manter os moradores no centro da cidade, de modo a ocupá-lo durante todo o tempo, em contraponto aos projetos de revitalização que expulsam os moradores de baixa renda para outras áreas da cidade e ocupam essas áreas com equipamentos que dão a ela vitalidade apenas durante o dia.

Apesar de ter sido criado em 1998, o CDHU-PAC começou a funcionar somente em 2002. Foi apenas após a aprovação do Estatuto da Cidade e do Plano Diretor, na primeira década do século XXI, que o CDHU-PAC ganhou mais força, pois ambos estimulam a produção de HIS e a recuperação de áreas deterioradas nas ZEIS, em con-sonância com o que pretende tal programa.

O CDHU-PAC oferece diferentes soluções habitacionais aos moradores de cortiços, que recebem diversos en-caminhamentos de acordo com a renda que possuem. As possibilidades para o público-alvo do programa são as seguintes:

- compra de imóveis já existentes;- aquisição de cortiços para reforma e/ou ampliação;- aquisição de cortiços para demolição e construção de novo empreendimento no mesmo local;- aquisição de imóveis vazios próximos ao edifício encortiçado para reforma e/ou ampliação;- encaminhar o cortiço ao órgão responsável por vistoriá-lo e fazer as intervenções necessárias, incluindo lacrar.

Para ser beneficiário do CDHU-PAC, o morador precisa comprovar:- moradia há mais de dois anos em cortiço em algum Setor Básico de Intervenção*;- renda familiar de 1 a 10 SM;- não ser proprietário de outras terras ou imóveis no Estado de São Paulo;

Os *Setores Básicos de Intervenção (SBI) são delimitações espaciais feitas a partir de estudos da FIPE e do SEADE com a finalidade de definir as áreas com maiores concentrações de imóveis encortiçados, objetos de atuação do CDHU-PAC. Há nove SBIs: Santa Cecília, Bom Retiro, Consolação, Bela Vista, Liberdade, Cambuci, Pari, Brás, Belém e Mooca. (BIANCHINI, 2007)Para cada Setor Básico de Intervenção foi feito um Projeto Setorial, a partir de caracterizações socioeconômicas destes setores e de estratégias para solucionar o problema. O Projeto Setorial visa atender todos os moradores de imóveis encortiçados e é elaborado a partir de vistorias, estudo dos terrenos de intervenção, custos estimados

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Figura 1 - Setores Básicos de Intervenção - Região central do município de São Paulo. Fonte: Fundação Seade


das soluções propostas, entre outros.

Na área social, são previstos acompanhamentos da população considerada demanda e das famílias beneficiárias. A população considerada demanda passa por um trabalho para compreender a importância de deixar o cortiço e para ser capacitada a realizar atividades que possam melhorar suas condições de vida. As famílias beneficiárias são acompanhadas na fase pós-ocupação para que os impactos do programa possam ser avaliados.

O empreendimento Brás M pertence ao Programa de Atuação em Cortiços da CDHU e foi promovido no âmbito do Chamamento Empresarial, programa no qual o mercado produz os edifícios habitacionais (tanto o projeto como a construção em si), sob encomenda da CDHU, que depois os compra prontos. A CDHU é, portanto, o agente pro-motor do empreendimento e atua em conjunto com a Prefeitura, Associações de Moradores, Assessorias Técnicas e Construtoras. Assim, segue a tendência colocada por ORNSTEIN e ABIKO (2002) de que o papel do Estado na provisão de habitação tem mudado, pois este não atua como agente direto, e sim como agente facilitador.

O terreno onde o Brás M está implantado pertence às áreas de interesse da CDHU e estava no perímetro dos Setores Básicos de Intervenção, e por isso foi selecionado para abrigar o edifício. O projeto deste conjunto resi-dencial foi feito especialmente para o lote em questão, pois foi um dos primeiros edifícios verticalizados com elevador da CDHU, adotando, portanto, alguns padrões construtivos um pouco diferentes. As obras de construção foram iniciadas em fevereiro de 2004.

As primeiras famílias a se mudaram para os apartamentos do Brás M, em setembro de 2006, moravam em dife-rentes cortiços espalhados pelas áreas centrais da cidade. A CDHU detectou imóveis encortiçados que precisavam ser interditados e ofereceu à população que os habitava duas opções: uma carta de crédito para adquirir um imóvel, ou um apartamento da CDHU na região central. O Brás M, portanto, serviu para realojar famílias vindas de diferentes cortiços do centro da cidade, as quais pagariam cinco anos pela concessão de uso do apartamento. Como nem todas as famílias iam para o mesmo prédio, o esvaziamento dos cortiços ocorreu aos poucos. A mu-dança era feita direto para os apartamentos. Para conscientizar as famílias sobre a importância de deixarem os cortiços para morarem em apartamentos salubres, a CDHU promovia reuniões com a participação e relatos de pessoas que passaram pela mesma experiência.

Os trabalhos sociais, no caso do Brás M, foram intensificados após a ocupação do edifício. A CDHU contratou os serviços de uma equipe especializada para realizar reuniões quinzenais com os moradores, visando inseri-los na sociedade por meio de cursos profissionalizantes, palestras educativas, ofertas de emprego, entre outros. Esse tipo de atividade foi muito benéfico para a integração dos moradores e perdurou por três anos após o início da ocupação do edifício.

Essa mesma equipe que fazia trabalho social com os moradores era responsável também por ter um controle sobre a rotatividade deles. Quando as famílias vindas dos cortiços vendiam seus apartamentos, as novas famílias que chegavam eram cadastradas, porém não participavam do trabalho social. Segundo relatos dos moradores vindos de cortiços, eles próprios eram e ainda são alvo de preconceito por parte daqueles que chegavam ao e-difício vindos de aluguel ou casa própria, o que sugere que o trabalho social deveria ter continuado ou pelo menos abrangido os moradores que não vieram de cortiços.

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Atualmente, o controle da CDHU sobre o Brás M é pouco incisivo. Muitas famílias continuam vendendo seus apar-tamentos, e os novos moradores não apresentam sua situação à CDHU. Além disso, em setembro, a ocupação do edifício completou cinco anos. A previsão inicial era de que, após esse período, os moradores começariam a pagar parcelas a fim de adquirir os apartamentos, e não mais pagar pela concessão de uso. No entanto, foram informados pela CDHU de que ainda terão que pagar mais dois anos pela concessão de uso para somente depois poderem saldar as parcelas referentes à quitação do apartamento.

deSCrição

O conjunto habitacional, situado no distrito do Brás, está localizado numa área que ainda guarda características da antiga industrialização do bairro: é possível observar muitos galpões ao longo da Rua Martin Burchard e nas ruas próximas, o que dá pouca vivacidade ao entorno, pois não há comércio local e nem muitas moradias. Os demais edifícios residenciais da Rua Martin Burchard também são da CDHU, porém não pertencem ao Programa de Atuação em Cortiços; são residenciais para servidores públicos. A renda per capita do distrito do Brás é quase igual à renda per capita média do município de São Paulo, sendo a do Brás 4,80 salários mínimos e a do município 4,03. Nota-se, portanto, a concentração de classes mais populares no bairro.

O empreendimento se encontra próximo a importantes pontos da malha de transportes da Região Metropolitana de São Paulo. A estação Brás, localizada a menos de 400m do conjunto, é parada de três linhas da CPTM e da linha vermelha do metrô. Vale destacar também que, no nível da rua, há um terminal de ônibus intermunicipais e que o conjunto fica próximo à Avenida Rangel Pestana, que conta com corredor de ônibus.Apesar do entorno imediato ser marcado pelos galpões industriais, ao transpor a linha de trem pelo Viaduto do Gasômetro se chega ao Largo da Concórdia, que garante serviços e comércio aos moradores do conjunto. Sob a linha do metrô, que é elevada, foi construído recentemente um parque com pista de caminhada, quadras, equipa-mentos para ginástica, entre outros. Este parque constitui uma das poucas opções de lazer, na escala do bairro, para os moradores que vivem ali.

Para analisar a inserção urbana deste conjunto habitacional, foram utilizados os parâmetros do LEED 2009, que estabelece as distâncias máximas a serem percorridas a pé desde a moradia até os serviços básicos, segundo os conceitos de cidade compacta. As distâncias são dadas em pés, porém aqui foram convertidas para metros:- Escolas de Bairro Ensino Infantil e Fundamental ≈ 800m- Escolas de Bairro Ensino Médio ≈ 1600m- Lazer e Recreação ≈ 800m- Transportes – ponto de ônibus e táxi (transporte imediato) ≈ 400m- Transportes – estações de trem, metrô e corredor de ônibus (transporte de massa) ≈ 800mNa figura abaixo, estão demarcados os equipamentos enquadrados nesses parâmetros do LEED:

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MAPA

Fonte: Google EarthAcessado em setembro de 2011

Segundo tais critérios, esse conjunto é servido por:- 3 equipamentos de lazer/ cultura - 3 escolas de ensino infantil- 1 escola de ensino fundamental- 6 escolas de ensino médio- 1 estação de metrô e trem- pontos de ônibus e táxi- corredor de ônibus- 1 hospital ou UBS a menos de 1600m.

O mapeamento da região comprova a boa inserção urbana do conjunto habitacional, que tem todos os serviços citados pelo LEED próximos. Porém, faltam serviços como padarias e farmácias, que tem caráter mais bairrista.

Ocupado desde setembro de 2006, o conjunto habitacional Brás M é composto por um único bloco com o térreo e mais 11 pavimentos, que comportam seis apartamentos cada. Estes seis apartamentos estão organizados em torno

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da circulação, composta por uma escada e dois elevadores. Esta organização resulta em uma forma quase retangular da projeção dos pavimentos, com três apartamentos voltados para a fachada sudeste e três para a fachada noroeste. No primeiro pavimento, há três unidades habitacionais adaptadas para portadores de necessidades especiais.

Há abertura nas quatro fachadas do prédio. Todos os ambientes possuem janelas que possibilitam iluminação e ventilação naturais. Apenas os banheiros são voltados para as fachadas nordeste e sudoeste; os demais cômodos se voltam para as fachadas sudeste e noroeste.

A implantação do edifício se deu em terreno plano e, por isso, não foram necessárias grandes movimentações de terra. O nível térreo do bloco de apartamentos é praticamente igual ao nível da rua, e é neste nível que estão insta-lados os equipamentos comuns e de lazer. Nas áreas comuns externas encontra-se o estacionamento e a pequena praça criada com bancos de jardim e plantas. Nas áreas comuns internas estão o salão de festas, o salão de jogos, a biblioteca, a brinquedoteca, a administração, os vestiários, os depósitos e o bicicletário.

O projeto do Brás M é semelhante aos projetos dos outros quatro edifícios existentes na mesma rua, diferindo a-penas quanto ao número de pavimentos. Esse projeto foi desenvolvido especialmente para esses terrenos, pois eram verticalizados em mais de 10 pavimentos e contavam com elevador, o que geralmente não é previsto pela CDHU. O projeto foi feito por uma equipe contratada pela CDHU, porém a planta dos apartamentos seguia os critérios estabe-lecidos pela companhia. Cada unidade habitacional custou R$ 53.538,00.

aPliCação da aPoApós contato com o síndico do Brás M, foram agendadas visitas para a aplicação dos instrumentos de APO. Na primeira visita, foi feito o Passeio Guiado pelo edifício com o síndico, que é considerado uma pessoa-chave. Junto a este percurso, foi feita uma entrevista semiestruturada com ele, para reconhecimento inicial do conjunto habi-tacional – ou seja, foram utilizados dois instrumentos da frente de usuários para notar as primeiras características marcantes do edifício. Simultânea e complementarmente à aplicação destes dois instrumentos, foi possível con-cluir o As Built das áreas comuns do edifício.

Na segunda visita, completou-se o roteiro Walkthrough pelo edifício e pelo entorno, acompanhado da produção de fotografias dos diferentes ambientes e dos aspectos que chamavam atenção, conformando assim uma visita voltada à frente técnica, a partir das colocações feitas, na primeira visita, pelo usuário do edifício que tem o dever de representar os demais moradores.

Na visita seguinte, foi aplicado o pré-teste do questionário a dois moradores do conjunto habitacional para aferir a inteligibilidade e legibilidade das questões do instrumento que posteriormente seria aplicado a um grande número de usuários. A aplicação desse pré-teste mostrou alguns detalhes a serem corrigidos para que, nas visitas seguintes, pudesse ser feita a aplicação dos questionários definitivos.Nas visitas para aplicação dos questionários, que ocorriam em diferentes dias e horários, passava-se de porta em porta para tentar entrevistar o maior número possível de moradores. Geralmente, entrava-se no apartamento, a

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Pavimento tipo


pedido do morador, e a entrevistadora preenchia o questionário com as respostas dadas oralmente pelos usuários. Do total de 66 apartamentos, foi possível aplicar os questionários a 45 famílias em quatro dias de visita. Estatisticamente, esse número representa um nível de confiabilidade de 95% às respostas dadas, com margem de erro de 8,5%.

Algumas visitas adicionais foram feitas com a finalidade de fotografar determinados aspectos do edifício ou sanar dúvi-das que apareceram durante a tabulação dos resultados obtidos pelos instrumentos de APO.


AMBIENTE/ESPAÇO MODIFICAÇÕES SOFRIDAS NA FASE PÓS-OCUPAÇÃO

Acesso de carros O acesso de carros, que se localizava em uma das extremidades da frente do lote, foi deslocada para perto da portaria e do acesso de pedestres. Dessa forma, ambas entradas podem ser vigiadas e controladas pelo porteiro. Além disso, no espaço antes ocupado pelo portão foi construída uma lixeira para uso dos condôminos, pois este equipamento não estava presente no conjunto habitacional.

Estacionamento A porção do estacionamento localizada na frente do lote teve de ser modificada por causa do novo acesso previsto para carros e por causa da lixeira construída. O espaço reduzido equivale a duas vagas para carro.

Calçada As calçadas foram executadas de modo diferente ao que estava previsto no projeto. Além disso, na fase de pós-ocupação a calçada sofreu recortes para receber pequenas áreas ajardinadas.

Playground Com pouco tempo de uso, os brinquedos já estavam danificados e foi decidido em assembleia que o playground seria retirado. O chão de terra sobre o qual estava implantado o playground também era motivo de reclamações dos moradores, pois quando chovia, a água não escoava: ficava sobre a terra e acabava por formar muita lama, que sujava as demais áreas externas. Assim, decidiu-se retirar o playground e cimentar as áreas permeáveis, gerando novos espaços: uma praça de descanso e contemplação, cimentada, com bancos de jardim e plantas, e um estacionamento para motocicletas.

Hall de Entrada Paredes receberam pintura verde.

Salão de Festas Paredes receberam pintura verde, piso cerâmico foi colocado e persianas foram instaladas nas janelas para proteger o salão de festas da visualização externa.

Copa Instalação de persiana na janela e mudanças na disposição do mobiliário

Sanitário O vaso sanitário foi instalado em posição diferente da prevista no projeto. Além disso, o sanitário é destinado somente às mulheres.

Sanitário PNE Foi transformado em sanitário masculino.

Salão de Jogos Colocação de piso cerâmico e pintura verde nas paredes. Foram instaladas apenas mesas e cadeiras de plástico e um sofá. Ou seja, a mo-bilidade do ambiente ainda é muito grande, pois ele está pouco equipado. Sobram espaços vazios que, em uma visita, estavam ocupados provisoriamente pelo mobiliário de um apartamento em reforma.

Salão de Jogos Houve mudança no uso deste salão, que passou a abrigar um Salão Infantil com brinquedoteca e biblioteca. Uma parte da brinquedoteca possui EVA forrando o chão; a outra parte continua em argamassa de regularização. Foram instalados sofá, mesa de TV e prateleiras para os livros.

Administração Pintura em tinta verde nas paredes e colocação de piso cerâmico. Instalação de mesa de reuniões e ficheiro.

Administração Esse ambiente foi transformado em bicicletário. O síndico pretende levar para os moradores, em assembleia, a ideia de tornar este ambi-ente um espaço para os jovens, como uma sala de ginástica, por exemplo.

Vestiário Feminino Foi transformado em vestiário masculino. O caixilho é maxim-ar, diferente do que está especificado no projeto.

Vestiário Masculino Foi transformado em vestiário feminino. O caixilho é maxim-ar, diferente do que está especificado no projeto.

Área de serviço Já na etapa de execução do edifício esta área se tornou um centro de medição.

Depósitos Um dos depósitos recebeu piso cerâmico e pintura nas paredes.

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aS built

A RECENTE PRODUÇÃO DE HABITAÇÃO POPULAR EM ÁREAS CONSOLIDADAS DE SÃO PAULO: UMA DISCUSSÃO SOB A ÓTICA DA AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO22PR

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26 A RECENTE PRODUÇÃO DE HABITAÇÃO POPULAR EM ÁREAS CONSOLIDADAS DE SÃO PAULO: UMA DISCUSSÃO SOB A ÓTICA DA AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO

análiSe

1- CaraCteríStiCaS doS reSPondenteS

A população do conjunto habitacional Brás M é composta principalmente por famílias que vieram de cortiços desativados nas áreas centrais da cidade e se tornaram beneficiárias do CDHU-PAC. 86% dos respondentes de-clararam que moravam em bairros distintos do Brás antes de se mudar para o conjunto, sendo que Liberdade, Santa Cecília, Bom Retiro, Belém e Canindé foram citados pelo síndico como locais de proveniência de grande parte dos moradores. Estima-se que 237 pessoas vivam no conjunto habitacional, o que resulta numa média de 3,6 moradores por apartamento. As composições familiares mais encontradas são casal e filhos (50%) e família com agregados (30%), dados estes que constam no gráfico 01.

Dos respondentes, 52% declararam que moravam em cortiços antes de morar no Brás M (gráfico 02), número que difere dos 66% que declararam morar no conjunto desde o início de sua ocupação (gráfico 03). Essa diferença provavelmente se deve ao fato de alguns moradores de cortiço terem declarado no questionário que moravam de aluguel. Ainda há casos em que o respondente foi um agregado que passou a morar com a família apenas depois que a mesma saiu do cortiço.

Dos 34% que não moram no edifício desde 2006, quando foi iniciada a ocupação, 72% compraram há mais de três anos (gráfico 04). No entanto, os dados obtidos pela aplicação de questionários apresentam uma ligeira di-vergência dos dados fornecidos pelo síndico: segundo ele, dos 66 apartamentos, 27 foram vendidos, o que eleva o índice de famílias que não moram no edifício desde o começo de 34% para 40%.

O motivo que faz com que os beneficiários repassem ou vendam seus apartamentos, segundo o síndico, é a condição financeira da família, que se vê impossibilitada de arcar com os custos do condomínio, das contas a pagar, da manutenção do próprio apartamento, entre outros. Essa hipótese pode ser reforçada a partir das

Gráfico 1

30%

14%

4%2%

50%

COMPOSIÇÃO FAMILIAR:

família e agregados

mãe/filhos

marido/mulher

pai/filhos

pai/mãe/filhos

52%

25%

7%

11%5%

QUAL ERA O TIPO DE SUA MORADIA ANTERIOR?

cortiço

imóvel alugado

imóvel próprio construído

Gráfico 2

32%

2%66%

A FAMÍLIA (EM RELAÇÃO A APROPRIAÇÃO DO APARTAMENTO):

comprou o apartamento de terceirosmora num apartamento emprestadoprimeira moradora

Gráfico 3

7%7%

72%

14%

TEMPO DE MORADIA DOS QUE COMPRARAM O APARTAMENTO DE TERCEIROS:

de 6 meses a 1 ano

de1 a 2 anos

de3 a 5 anos

menos de 6 meses

Gráfico 4

48%

3%

19%

30%

QUAL A SUA OCUPAÇÃO?

registrados

aposentados

autonomos

informais

Gráfico 5


respostas obtidas nos questionários, pois entre os motivos mais citados pelos 20% que pretendem se mudar do apartamento estão os altos custos e o desejo de morar numa habi-tação de diferente tipologia: a casa.

Dos respondentes, aproximadamente um terço declarou ser trabalhador informal (gráfico 05), o que eleva o nível de instabilidade da família que precisa arcar mensalmente com custos mais elevados do que aqueles que costumava ter morando em cortiço. Das famílias provenientes de cortiços, 78% declararam ter aumentado os gastos após mudar de mo-radia (gráfico 06).

Apesar das famílias provenientes de cortiços serem as que mais sentiram impacto com o aumento do custo de vida, elas são também as que se mostram mais satisfeitas com a nova moradia, como pode ser observado no gráfico 07, devido à boa localização do conjunto habitacional. Dos respondentes, 70% demoram menos de meia hora para chegar ao local de trabalho. Muitos se utilizam do transporte público, principalmente trem e metrô, que são meios de transporte de massa muito próximos ao conjunto habitacional. Apesar de tamanha proximidade, 21% dos moradores ainda utilizam veículos próprios para se locomover até o local de trabalho.

27

0% 20% 40% 60% 80% 100%

cortiço

imóvel alugado


imóvel próprio convencional

outros

GASTOS DA FAMÍLIA EM RELAÇÃO A MORADIA ANTERIOR:

diminuíram

pemaneceram iguais

aumentaram

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

cortiço

imóvel alugado



outros

Total geral

SATISFAÇÃO COM A NOVA MORADIA EM RELAÇÃO AO TIPO DE MORADIA ANTERIOR

pior

igual

melhor

muito melhor


2 - funCionalidade doS aPartamentoS

Para avaliar a área útil dos apartamentos do Brás M, que é de 42,92m², foi utilizada uma compilação de “indica-dores nacionais e internacionais de áreas úteis mínimas necessárias” (p.55) contida em ORNSTEIN (2003). Os autores citados nesse trabalho são Blachère, que considera 14m² úteis por morador como um indicador de quali-dade regular para uma moradia; Portas, que considera 10m² de área útil por morador como o mínimo crítico; e Lauwe, para quem o mínimo crítico é 8m² de área útil por morador.

O conceito de área útil adotado neste trabalho é o mesmo adotado em ORNSTEIN (2003, p.55): “Segundo Coelho e Pedro (1998, p. 340) define-se como: “[...] a soma das áreas de todos os cômodos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, despensas, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam a habitação [...], descontando paredes interiores, divisórias [...]” (adaptação da língua portuguesa pelos autores do livro).”

A tabela 01 exibe a quantidade de unidades habitacionais do Brás M que se enquadra em cada um dos parâmetros estabelecidos por esses autores:

Autor m²/morador Número máximo de moradores

Nível de qualidade Moradias inadequadas

Blachère 14 3,07 Regular 39%

Portas 10 4,29 Mínimo crítico 25%

Lauwe 8 5,36 Mínimo crítico 11%Tabela 01

Segundo tais parâmetros, mais de um terço das unidades habitacionais apresentam condições abaixo daquela considerada regular. Pela avaliação de Portas, um quarto de todas as unidades habitacionais está abaixo até mesmo do nível considerado mínimo crítico. Quando avaliadas pelo parâmetro estabelecido por Lauwe, o índice de moradias abaixo do nível mínimo crítico é menor: apenas 11%. Levando-se em conta os dois primeiros parâme-tros, há um índice considerável de famílias situadas abaixo do nível de qualidade considerado mínimo crítico. No entanto, apenas 2% dos moradores fizeram uma avaliação negativa a respeito do tamanho de seus apartamentos (gráfico 08). Vale lembrar que a referência anterior de moradia dessas pessoas era o cortiço.

Quando questionados sobre o tamanho de cada cômodo em específico, no entanto, os moradores não avaliam de forma tão positiva como anteriormente. Isso pode ser observado no gráfico 09, que mostra que a lavanderia e a cozinha receberam avaliação majoritariamente negativa, ou seja, mais de 50% dos entrevistados as consideraram ruins ou muito ruins.

Comparando as áreas dos ambientes de um apartamento do Brás M com as áreas recomendadas pelo Manual de Projetos da CDHU, após ser revisto em agosto de 2008 (posterior, portanto, ao projeto e à construção do Brás M), temos o panorama exposto na tabela 02:

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Gráfico 08

Gráfico 09

2%

80%

18%

COMO VOCÊ CLASSIFICA O TAMANHO DE SEU APARTAMENTO?

ruim

bom

0% 20% 40% 60% 80% 100%

cozinha

banheiro

sala

dormitórios

lavanderia

COMO VOCÊ CLASSIFICAO TAMANHO DOS SEGUINTES

CÔMODOS DE SEU APARTAMENTO?

muito ruim ruim bom muito bom

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Planta do apartamento com a disposição dos cômodos


CÔMODO ÁREA RECOMENDADA* ÁREA REAL Estar/refeição 12,50m² 16,91m²

Cozinha 5,00m² 4,80m²Dorm. casal 9,00m² 8,09m²

Dorm. Solteiro 8,00m² 8,09m²Banho 2,80m² 2,85m²

Área serviço 2,80m² 2,18m²Tabela 02* Dados extraídos do Manual de Projetos da CDHU, p.126 (dezembro 1998, revisão agosto 2008)“Os ambientes deverão ter as áreas úteis mínimas indicadas abaixo, sendo admitida a variação de 5%. Estas áreas foram cal-culadas considerando uma família de quatro pessoas, a contiguidade dos ambientes de estar e refeições e uma edificação sem possibilidade de ampliação. Estas áreas poderão variar quando o programa de projetos específico assim determinar.”

Ao comparar a tabela de áreas segundo parâmetro definido pela CDHU (tabela 02) com o gráfico de satisfação quanto ao tamanho dos ambientes (gráfico 09), nota-se que os cômodos que recebem avaliação negativa pelos moradores do conjunto habitacional são justamente aqueles que estão com área menor do que a recomendada pelo Manual da CDHU, com exceção do quarto de casal.

Outro parâmetro utilizado para analisar o tamanho de cada cômodo foi aquele estabelecido por Boueri (2003), apresentado numa tabela extraída de Barbosa (2007) e reproduzida no presente trabalho como tabela 03, que apresenta os níveis de satisfação da habitação e de cada ambiente pela área dos mesmos.

Índice Área por habitante (m²)

Sala (m²) Quarto Casal (m²)

Quarto Duplo (m²)

Quarto Simples (m²)

Cozinha (m²)

Área de Serviço (m²)

Banheiro (m²)

Bom 16 a 14 18 a 15 18 a 15 15 a 12 12 a 10 12 a 10 12 a 10 6 a 5,5

Satisfatório 14 a 12 15 a 12 15 a 12 12 a 10 10 a 8 10 a 8 10 a 8 5,5 a 5

Regular 12 a 10 12 a 9 12 a 9 10 a 8 8 a 6 8 a 6 8 a 6 5 a 4,5

Precário 10 a 8 9 a 6 9 a 6 8 a 6 6 a 4 6 a 4 6 a 4 4,5 a 4

Tabela 03

Na tabela 04, as áreas dos cômodos da unidade habitacional do Brás M foram avaliadas segundo os parâmetros estabelecidos por Boueri (2003). Mais uma vez, quando estes dados são confrontados com aqueles que constam no gráfico de satisfação com o tamanho do ambiente, é possível reparar que os únicos ambientes que não estão em níveis precários ou até mesmo abaixo do considerado precário são a sala (bom) e o quarto duplo (regular), que foram os melhores avaliados pelos moradores quanto às dimensões.

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CÔMODO ÁREA REAL ÍNDICE DE AVALIAÇÃO

Sala 16,91m² Bom

Cozinha 4,80m² Precário

Quarto Casal 8,09m² Precário

Quarto Duplo 8,09m² Regular

Banho 2,85m² Abaixo do precário

Área serviço 2,18m² Abaixo do precário

Tabela 04

As áreas recomendadas pela CDHU para os diferentes cômodos da casa, que são menores do que as recomenda-das por Boueri (2003), são baseadas na norma de acessibilidade NBR 9050/94. As áreas estabelecidas preveem a disposição do mobiliário mínimo em cada ambiente de forma que uma pessoa em cadeira de rodas consiga se locomover sem dificuldades. No entanto, um respondente portador de necessidades especiais, que mora num apartamento especialmente destinado a portadores de deficiência, afirmou que não consegue entrar na cozinha do apartamento tanto por causa de um degrau existente entre ela e o corredor como pela falta de espaço para manobrar a cadeira de rodas. No quarto, não há espaço entre a cama e o armário para entrar com a cadeira de rodas.

Mais uma vez, nota-se que os ambientes que recebem reclamações são aqueles que estão com área útil abaixo da recomendada pelo Manual de Projetos de 2008. O único ambiente elogiado por esse respondente foi o ba-nheiro, que tem espaço suficiente para manobras com a cadeira de rodas e é equipado com barras, apesar de estar abaixo do nível considerado precário por Boueri (2003).

Um comportamento que foi observado em 59% das famílias foi o hábito de mudar a disposição dos móveis (grá-fico 10), na tentativa de melhorar o espaço e torná-lo mais confortável. Muitas famílias também expressaram o desejo de continuar modificando os espaços internos aos seus apartamentos (gráfico 11), seja por meio de mudanças na disposição do mobiliário, seja por meio de reformas. A inconstância da disposição do mobiliário pode ser um demonstrativo de que a dimensão dos ambientes não é adequada às necessidades das famílias que habitam o Brás M.

No entanto, apenas 18% dos respondentes afirmaram que precisaram se desfazer de móveis ao se mudar para o novo apartamento (gráfico 12). Esse dado deve ser analisado com cuidado, pois não representa, neste caso, a inadequação da dimensão dos ambientes, já que a maioria dos moradores é proveniente de cortiços, onde há escassez de espaços, pois as funções de todos os cômodos acabam sendo realizadas em apenas um ou dois ambi-entes. A quantidade de moradores que tiveram que se desfazer de móveis é baixa, e quando analisados de acordo com o tipo de moradia anterior, esta quantidade é reduzida para 4% se considerados os moradores provenientes de cortiços (gráfico 13).

41%

59%

VOCÊ JÁ FEZ MUDANÇAS NA SUA CASA (usos, mobiliário, etc)?

não

sim

Gráfico 10

55%

45%

VOCÊ PRETENDE FAZER MUDANÇAS NA SUA CASA?

não

sim

82%

18%

VOCÊ TEVE QUE SE DESFAZER DO MOBILIÁRIO POR NÃO CABER NO NOVO APARTAMENTO?

não

sim

Gráfico 11

Gráfico 12

30


Gráfico 13

Ao avaliar o espaço do apartamento sob a ótica da realização de atividades em seu interior, o retorno foi majori-tariamente negativo apenas para a atividade brincar (gráfico 14), pois além da falta de espaço, não se pode fazer barulho para não incomodar os vizinhos. As demais atividades, que tiveram avaliação positiva, eram as seguintes: passar roupa, estudar e ler, receber visitas, assistir TV, ouvir música e comer.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

cortiço

imóvel alugado



outros

VOCÊ TEVE QUE SE DESFAZER DO MOBILIÁRIO POR NÃO CABER NO NOVOAPARTAMENTO? (DE ACORDO COM O TIPO DE MORADIA ANTERIOR)

não sim

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Passar roupa

Estudo e leitura

Receber amigos

Assistir tv

Ouvir música

Comer

Brincar

COMO VOCÊ CLASSIFICA O CÔMODO ONDE REALIZA AS SEGUINTES ATIVIDADES?

muito ruim ruim bom muito bom n.s.a.

Gráfico 14

31


Entretanto, quando se analisa o local onde os respondentes desenvolvem tais atividades em comparação com o lo-cal onde elas deveriam ser desenvolvidas, segundo Portas (1969) in Barbosa (2007) e Leite (2006), nota-se que há inadequações, como pode ser observado na tabela 05.

Atividades Onde realizar Inadequações

Dormir Dormitório (Portas, 1969) Em 23% das moradias há pessoas que dormem na sala.

Passar roupa Não há local fixo, pois se transpor-ta os equipamentos (Portas, 1969)

Ler e estudar Não há local fixo, no entanto deve ser tranquilo (Portas, 1969)

Em 58% dos casos, o local utilizado para estudo e leitura é a sala, que é incompatível com tranquilidade, pois a

maioria das atividades perguntadas são realizadas nesse cômodo.

Receber visitas Sala (Portas, 1969)

Assistir TV Sala (Leite, 2006) 16% dos respondentes assistem TV no local destinado ao descanso (quarto).

Ouvir música Sala (Leite, 2006) 15% dos respondentes ouvem música no quarto como opção para que simultaneamente se possa assistir TV no

apartamento.

Comer Cozinha ou Sala (Portas, 1969) 4% dos respondentes declararam comer no quarto, cô-modo completamente inadequado para tal atividade.

Brincar Não há local fixo, no entanto, ne-cessita vigilância (Portas, 1969)

Os locais mais utilizados para brincar são a sala e o quar-to, que cumprem a exigência de vigilância. No entanto, 17% dos respondentes disseram que não há locais para

brincar dentro do apartamento.

Tabela 05

A sala, na maioria das vezes, sofre uma sobreposição de funções por falta de espaço nos outros cômodos para re-alizar algumas das atividades listadas. Atividades incompatíveis, como assistir TV e estudar, ou estudar e comer, são realizadas no mesmo ambiente, com prejuízo para os moradores. Assim, se aplica a problemática conceituada por Stechahn (1990) citada em Costa (2009): quando há sobreposição de atividades, há uma situação de caos, e nessas condições a apropriação dos espaços pelos moradores é dificultada.

Para reforçar esta hipótese, quando questionados sobre a falta de espaços dentro do apartamento para realizar atividades rotineiras, 57% dos respondentes afirmaram senti-la, principalmente com relação a mais um cômodo, cômodos maiores ou espaços para lazer (gráfico 15).

43%

57%

VOCÊ SENTE FALTA DE ESPAÇO PARA DESENVOLVER ALGUMA ATIVIDADE DENTRO DE CASA?

não

sim

Gráfico 15

32


3 - Segurança

A questão de segurança no condomínio Brás M foi avaliada positivamente pela maioria dos respondentes. Como nunca ocorreram assaltos, roubos e invasões ao prédio, 75% dos moradores sentem-se seguros contra tais aspectos dentro de seu conjunto habitacional (gráfico 16).

As entradas do edifício, tanto a de carro como a de pedestre, são vigiadas por porteiro constantemente. A entrada de carros foi modificada pelos moradores na fase de pós-ocupação e acabou ficando mais próxima à portaria, favore-cendo a segurança dos moradores. Porém, o portão da entrada de carros é baixo e fácil de ser escalado. Além disso, os limites com o condomínio vizinho são definidos apenas por um alambrado, facilmente transponível.

Se por um lado os fechamentos não parecem densos o suficiente para causar uma sensação de proteção, essa sensação se dá justamente pela transparência proporcionada por tais fechamentos, pois é possível observar toda a movimentação das ruas e dos edifícios vizinhos.

A segurança do bairro, no entanto, não foi tão bem avaliada quanto à segurança do conjunto habitacional. Alguns moradores dizem sentirem-se protegidos nos arredores do conjunto habitacional porque os edifícios vizinhos, tam-bém gerenciados pela CDHU, são habitados por policiais militares e seus familiares. No entanto, essa ilusória pro-teção não é compartilhada por todos os moradores, já que muitos citaram o fato do bairro ser industrial como um fator negativo, pois quando anoitece as ruas ficam desertas e escuras. Ainda assim, a avaliação positiva prevalece sobre a negativa: 55% dos respondentes classificaram a segurança do bairro como boa ou ótima (gráfico 17).

5%

18%

66%

9%

2%

SEGURANÇA CONTRA ASSALTOS, ROUBOS E INVASÕES

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

4%

41%

48%

7%

COMO VOCÊ CLASSIFICA ESTE BAIRRO EM RELAÇÃO À SEGURANÇA?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

Gráfico 16

Gráfico 17

Fechamentos pouco adensados permitem a visualização da rua e do conjunto habitacional vizinho Fonte: foto da autora

33


As escadas enclausuradas do prédio, que dificilmente são utilizadas por causa da presença de elevadores, não apre-sentam muita segurança por diversos fatores: as portas corta-fogo, que não funcionam corretamente, permanecem sempre abertas; não há sensores para iluminar as escadas, e assim as luzes necessitam ser acionadas manualmente, mas nem sempre acendem; o piso não é antiderrapante. No entanto, os moradores avaliaram positivamente a segurança nas escadas (gráfico 18), pois elas foram reformadas recentemente, sendo assim assunto de reuniões. Provavelmente a avaliação positiva se deu por desconhecimento da real situação das escadas, já que elas são pouco usadas, devido à existência de dois elevadores que possibilitam a circulação vertical.

4 - Conforto ambiental

As questões de conforto ambiental foram analisadas sob duas variáveis: a fachada para a qual o apartamento está voltado e o pavimento em que ele está localizado. Considerou-se que as questões de iluminação e ventilação naturais, térmica e acústica poderiam ser influenciadas por essas duas variáveis, que permitiriam agrupar melhor os resultados e as conclusões.

A iluminação nos apartamentos foi analisada pela necessidade de o morador acender lâmpadas durante o dia dentro de sua casa para utilizar os ambientes em atividades rotineiras. Constatou-se que quanto mais elevado é o pavimen-to onde se encontra o apartamento, menor é a necessidade de acender luzes dentro de casa, pois não há elementos na paisagem que barrem a entrada da luz solar (gráfico 19). A análise da questão por fachadas não apresentou diferença significativa a ponto de se chegar a alguma conclusão (gráfico 20). No entanto, independentemente de fachada ou pavimento, a questão da iluminação natural foi bem avaliada pela grande maioria dos moradores. Do modo como o edifício foi implantado, não há janelas situadas frente a frente que precisem de cortina constantemente e nem há grandes barreiras que impeçam a passagem de luz solar para dentro dos apartamentos. A ventilação natural foi avali-ada por meio de questões sobre o tempo despendido para secar roupas e para a dissipação de odores dentro da casa, bem como sobre a presença de bolor nos ambientes. Mais uma vez, o resultado obtido aponta para o crescimento de aspectos positivos de conforto ambiental quanto mais elevado for o pavimento onde se localiza o apartamento. Para a secagem de roupas e retirada de odores, os pavimentos superiores foram os mais bem avaliados (gráficos 21 a

9%

71%

2%

18%

SEGURANÇA CONTRA ACIDENTES NAS ESCADAS

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

Gráfico 18

Gráfico 20Gráfico 19

0% 50% 100%

1º ao 4º andar

5º ao 8º andar

9º ao 11º andar

VOCÊ PRECISA ACENDER LÂMPADAS DURANTE O DIA DENTRO DE SEU APARTAMENTO?

não sim

0% 20% 40% 60% 80% 100%

noroeste

sudeste


sim não

Escada enclausuradaFonte: foto da autora

34


0% 20% 40% 60% 80% 100%

noroeste

sudeste

A ROUPA DEMORA PARA SECAR NA LAVANDERIA?

sim

não

23). Quanto à presença de bolor, os pavimentos intermediários apresentaram menor índice de moradores constatando este problema em seus apartamentos (gráfico 24), provavelmente porque estão longe da umidade do solo e também da cobertura, que recebe chuvas esporadicamente.

Analisando as questões de ventilação natural sob a variável da fachada, há diferença de respostas para as questões sobre a presença de bolor na casa e o tempo de secagem de roupas. Apesar de a maioria dos moradores declararem que não há bolor em sua moradia, esse problema é mais recorrente nos apartamentos voltados para a fachada sudeste (30%, contra 18% na fachada noroeste), como se observa no gráfico 25. A secagem de roupas é mais rápida nos apartamentos voltados para a fachada nordeste, na qual 78% dos respondentes afirmaram que a roupa não demora a secar, contra 58% de respondentes da fachada sudeste que declararam a mesma coisa (gráfico 26).

As questões de presença de bolor e secagem de roupas, na qual a orientação da implantação é uma variável, não podem ser analisadas apenas pelo fator ventilação; precisam ser avaliadas também pelo fator térmico. A fachada na qual a roupa seca mais rápido é a mesma que sofre menos com problemas de bolor, provavelmente devido à maior incidência de luz e de calor solar na fachada noroeste do que na fachada sudeste.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1º ao 4º andar

5º ao 8º andar

9º ao 11º andar

QUANDO VOCÊ COZINHA, O CHEIRO DE COMIDA SAI RAPIDAMENTE DA CASA?

não simGráfico 22

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1º ao 4º andar

5º ao 8º andar

9º ao 11º andar


não sim

Gráfico 23

Gráfico 25

Gráfico 26

0% 20% 40% 60% 80% 100%

noroeste

sudeste

VOCÊ JÁ OBSERVOU A PRESENÇA DE BOLOR NA SUA CASA?

sim

não

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1º ao 4º andar

5º ao 8º andar

9º ao 11º andar


não

sim

Gráfico 24

0% 20% 40% 60% 80% 100%

1º ao 4º andar

5º ao 8º andar

9º ao 11º andar

O MAU CHEIRO DO BANHEIRO SAI RAPIDAMENTE?

não sim

Gráfico 21

35


Desta forma, também as questões de temperatura interna ao apartamento devem ser analisadas sob os fatores ventilação e térmica. A temperatura interna nos apartamentos voltados para a fachada sul foi muito mal avaliada durante o período de inverno, com 85% de respostas negativas (gráfico 27), já que essa fachada recebe pouca in-cidência direta de luz solar. Já a temperatura do apartamento no verão foi avaliada pela maioria dos entrevistados de ambas as fachadas de forma positiva (gráfico 28). Mesmo os apartamentos voltados para a fachada noroeste, que recebem mais calor, foram avaliados positivamente, o que leva à hipótese de que a ventilação nesta fachada também é satisfatória para retirar o calor excessivo dos ambientes. Outra evidência para tal hipótese é a necessidade de usar ventilador: apenas 42% dos respondentes de apartamentos voltados para a fachada noroeste declararam a necessi-dade de usar tal aparelho em dias quentes, contra 60% de respondentes da fachada sudeste (gráfico 29).

0% 20% 40% 60% 80% 100%

noroeste

sudeste

COMO VOCÊ CONSIDERA A TEMPERATURA DE SUA CASA NO INVERNO?

muito ruim ruim bom

0% 20% 40% 60% 80% 100%

noroeste

sudeste

COMO VOCÊ CONSIDERA A TEMPERATURA DE SUA CASA NO VERÃO?


0% 20% 40% 60% 80% 100%

noroeste

sudeste

é NECESSÁRIO USAR VENTILADOR EM ALGUM CÔMODO DA CASA?

sim não

Gráfico 27

Gráfico 29

Gráfico 28

36


A questão acústica é muito criticada pela maioria dos moradores. 63% dos respondentes declararam escutar barulho dos apartamentos vizinhos e se incomodar com isso (gráfico 30). Muitos moradores inclusive citam que uma das causas desse problema são as lajes pouco espessas, que acabam funcionando como reverberantes.

Já o barulho vindo das áreas condominiais, como esperado, é mais escutado pelos moradores dos pavimentos inferi-ores. Os moradores da fachada noroeste, cujos apartamentos se voltam para o estacionamento do conjunto habita-cional, escutam mais os barulhos das áreas condominiais (73%) do que os moradores dos apartamentos da fachada sudeste (60%), voltados para um local de descanso e contemplação com plantas e bancos de jardim (gráfico 31). No entanto, os moradores da fachada sudeste se incomodam mais com o barulho do que os da fachada noroeste (30% contra 17%), provavelmente porque o barulho de carros no estacionamento pode ser escutado, mas não chega a inco-modar tanto porque termina rapidamente. Já o barulho na área de descanso provém de crianças brincando e adultos conversando, atividades de maior duração.

A maioria dos moradores da fachada sudeste também declarou ouvir barulho das vias próximas ao edifício. A via a que se referem é principalmente o metrô, para o qual esses apartamentos estão diretamente voltados. Enquanto 45% dos respondentes da fachada sudeste se incomodam com o barulho das vias, apenas 8% dos respondentes da fachada nordeste se sentem incomodados (gráfico 32).

De modo geral, nota-se que as questões de conforto ambiental são mais bem avaliadas pelos moradores dos aparta-mentos situados nos pavimentos mais superiores. Foi o uso de elevador no projeto desse conjunto habitacional que proporcionou a implantação de um único bloco bastante verticalizado, em comparação com os demais edifícios da CDHU, e isso acabou favorecendo principalmente a iluminação e ventilação naturais, como demonstrado anterior-mente.

14%

23%

63%

VOCÊ ESCUTA O BARULHO DOS APARTAMENTOSVIZINHOS DENTRO DO SEU APARTAMENTO?

não

sim, mas não incomoda

sim, e incomoda

Gráfico 30

0% 20% 40% 60% 80% 100%

noroeste

sudeste

VOCÊ ESCUTA O BARULHO DAS ÁREAS CONDOMINIAIS DENTRO DO SEU APARTAMENTO?

não sim, mas não incomoda sim, e incomoda

Gráfico 31

0% 20% 40% 60% 80% 100%

noroeste

sudeste

VOCÊ ESCUTA O BARULHO DAS VIAS DENTRO DO SEU APARTAMENTO?

não sim, mas não incomoda sim, e incomoda

Gráfico 32

37


5 - PrivaCidade

O fato de não existirem janelas frente a frente dá uma forte sensação de privacidade dentro de cada unidade habi-tacional, benefício este possibilitado pelo elevador, que permitiu a verticalização do edifício em um único bloco, em vez de vários blocos com poucos pavimentos e próximos uns aos outros. As janelas isoladas permitem privacidade tanto no campo visual quanto no auditivo.

Os moradores avaliam positivamente a privacidade, tanto em relação à distância das janelas vizinhas, discutida no parágrafo anterior (considerada boa ou muito boa por 75% dos respondentes, segundo o gráfico 33), como entre os moradores do apartamento (70% dos respondentes consideram boa, segundo o gráfico 34).

É interessante ressaltar que mesmo as famílias maiores, com seis ou sete integrantes, consideram boa a privacidade entre os moradores, apesar de viverem numa área considerada abaixo do mínimo crítico, como demonstrado em 2. Neste caso, vale lembrar também que a população que habita o Brás M morava anteriormente em cortiços, considera-dos espaços insalubres e ainda menores do que o apartamento em que vivem atualmente. Assim sendo, o alto índice de satisfação com a privacidade entre moradores pode ser influenciado pelo histórico deles.

Apartamentos do edifício Bras M são bem avaliados quanto à privacidade visual por não ter outros apartamrntos que façam frent às suas janelasFonte: foto da autora

25%

70%

5%

COMO VOCÊ CONSIDERA A PRIVACIDADE ENTRE OS MORADORES DENTRO DO SEU APARTAMENTO?

ruim

bom

n.s.a.

Gráfico 33

2%

23%

68%

7%

COMO VOCÊ CONSIDERA A DISTÂNCIA DAS JANELAS DOS APARTAMENTOS VIZINHOS

EM RELAÇÃO À SUA PRIVACIDADE?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

Gráfico 34

38


6 – ConvivênCia SoCialAs áreas comuns destinadas ao convívio social e às atividades coletivas dos moradores do Brás M estão no térreo do condomínio e são formadas por espaços internos e externos. Os espaços externos são compostos pelo estacionamento e pela área de descanso, enquanto os espaços internos contemplam salão de festas, salão de jogos, brinquedoteca, biblioteca, vestiários, administração, bicicletário e depósitos.

Tais áreas foram equipadas pelo próprio condomínio após a ocupação do edifício e comportam a realização de festas, leitura, jogos e brincadeiras, entre outras atividades. Há uma extensa gama de possibilidades de lazer para moradores de qualquer idade. No entanto, os ambientes internos de uso condominial ficam trancados durante todo o dia, sendo que para utilizá-los é necessário pedir a chave ao porteiro. Com isso, os espaços que acabam realmente servindo ao convívio social diário são o estacionamento e a área de descanso, sendo esta última mais utilizada no verão, por ser muito sombreada e ventilada. Portanto, a integração entre moradores e o uso pleno das áreas comuns são prejudica-dos pela solução encontrada para conservar esses espaços.

O fato dos ambientes estarem sempre trancados influencia na análise dos moradores sobre o convívio social dentro do condomínio, em termos da disponibilidade de espaços adequados e da possibilidade de integração nesses espaços. As

DSC09596.JPG (11.07.24)

Área para descanso resultante de reformaFonte: foto da autora

PRO

DU

CED

BY

AN

AU

TOD

ESK

ED

UC

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ON

AL

PRO

DU

CT


PRO

DU

CED

BY A

N A

UTO

DESK

EDU

CA

TION

AL PR

OD

UC

T


Planta das áreas comuns do Bras M

39

Salão de festasFonte: foto da autora


áreas de lazer para crianças e jovens, por exemplo, foram consideradas majoritariamente ruins ou muito ruins pelos respondentes (gráfico 35). Segundo depoimento do síndico, logo que o conjunto habitacional foi entregue havia um playground em chão de terra, com brinquedos de plástico. Por terem quebrado muito rápido, os brinquedos foram retirados após decisão em assembléia. A partir disso, as crianças começaram a brincar no estacionamento, mas logo foram proibidas para evitar danos aos carros estacionados. Dessa forma, restou apenas a área de descanso para que elas pudessem brincar, já que ambientes como a biblioteca e a brinquedoteca permanecem trancados à chave du-rante todo o dia. Nesse sentido, cabe destacar o depoimento de alguns moradores que afirmam que as crianças e os jovens preferem frequentar o parque inaugurado sob a linha do metrô, pois ali eles realmente têm opções de lazer.

A avaliação menos negativa das áreas comuns e de lazer foi feita pelas pessoas portadoras de necessidades especiais (PNE). Apesar de não haver áreas satisfatórias de lazer para elas, segundo depoimentos de dois moradores PNE, as condições para locomoção pelo térreo do edifício são adequadas, com pequenos desníveis e larguras adequadas para a manobra da cadeira de rodas. Mesmo os moradores que não portam necessidades especiais são capazes de perceber a adequação do pavimento térreo à locomoção daqueles.

Em nenhuma das vistorias ao Brás M as áreas de lazer estavam sendo amplamente utilizadas. Porém, segundo o síndico, tais áreas são bastante aproveitadas, principalmente o salão de festas, que é utilizado para reuniões de moradores e para festas, mediante aluguel no valor de 50 reais.

Quando os moradores foram questionados a respeito da relação de vizinhança com os demais, 66% a avaliaram positivamente (gráfico 36). No entanto, uma questão recorrente é a do preconceito existente por parte daqueles que compraram o apartamento de terceiros (ou seja, não são beneficiários diretos da CDHU) contra os que vieram de cortiços. Em comentários dos questionários foi possível observar isso por meio de depoimentos como “pessoas da periferia não mantêm a limpeza”. Vale destacar que o termo “pessoas da periferia” é utilizado erroneamente para designar os moradores de classes mais populares. Como já mencionado na página 22, o trabalho social feito no Brás M na fase de pós-ocupação não contemplou os moradores que compraram o apartamento de terceiros, o que certa-mente dificultou ainda mais a integração entre os dois perfis de moradores.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

As crianças

Os jovens

Os adultos

Os idosos

As pessoas com deficiência

O QUE VOCÊ ACHA DAS ÁREAS COMUNS E DE LAZER PARA:

muito ruim ruim bom muito bom n.s.a. Gráfico 35

27%

64%

2%7%

COMO VOCÊ QUALIFICA AS RELAÇÕES DE VIZINHANÇA COM OS OUTROS

MORADORES DO EDIFÍCIO?

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

Gráfico 36

Salão de jogos Fonte: foto da autora

40


7- CaraCteríStiCaS daS áreaS ComunS e de vizinhança

A característica de maior destaque no Brás M é a proximidade com os serviços básicos e com a oferta de emprego, que sinalizam uma boa inserção urbana. No entanto, a característica industrial do bairro traz certos incômodos aos moradores, como a falta de equipamentos tipicamente encontrados em bairros residenciais (por exemplo, padarias ou farmácias) e o esvaziamento no período noturno.

Analisando a avaliação parcial feita pelos moradores sobre cada um dos serviços do bairro, nota-se que há um grande descontentamento com os equipamentos de saúde (hospitais, UBS, pronto-socorros), os quais foram considerados ru-ins ou muito ruins por 72% dos respondentes (gráfico 37). A segunda pior avaliação foi feita ao abastecimento, ou seja, à proximidade com mercados, feiras e lojas. 33% dos entrevistados se mostraram insatisfeitos com essa questão.

Já os transportes e infraestruturas tiveram avaliação totalmente positiva, o que contribui para uma avaliação geral bastante positiva sobre a localização do conjunto habitacional: apenas 2% dos respondentes avaliaram a localização como ruim, em contraposição aos demais 98% que a avaliaram positivamente.

As áreas comuns do edifício também foram analisadas do ponto de vista do programa. As quatro atividades citadas – a saber: brincar, realizar festas, reuniões e estacionar carros – encontram lugares específicos para serem realizadas. No entanto, nem todos os ambientes são devidamente equipados para receber tais atividades e permanecem fechados durante todo o dia.

As áreas para brincar e para estacionar carros foram avaliadas negativamente por 62% e 64% dos respondentes, res-pectivamente (gráfico 38). Sobre as áreas para brincar, os moradores dizem que as crianças preferem ir ao parque sob o metrô, pois dentro do condomínio não há espaço suficiente e os que existem ficam fechados. Já sobre as áreas para estacionar carros, a principal reclamação é quanto à falta de vagas de garagem para todos os moradores. Há apenas 26 vagas para 66 apartamentos. Desse modo, há rodízio por sorteio a cada quatro meses e os moradores são obrigados a deixar seus carros estacionados na rua, o que eles consideram perigoso. Diferentemente, a área para reuniões e festas, que é o salão de festas, foi bem avaliada pela maioria dos respondentes.

8- manutenção e ConServação

A maioria dos moradores está satisfeita com a manutenção, conservação e operação do condomínio. Como mostrado no gráfico 39, esses aspectos são mais bem avaliados nas áreas externas do que nos corredores e escadas, que por sua vez são mais bem avaliados do que nas fachadas do edifício. A manutenção e conservação das fachadas não foram bem avaliadas porque os moradores já vivem ali por mais de cinco anos e nunca foi feito nenhum tipo de manutenção ou pintura.

As escadas, que junto aos corredores do edifício receberam avaliação positiva, passaram por reformas recentemente, conforme mencionado por moradores. No entanto, a manutenção da limpeza destas, verificada por Walkthrough, não foi satisfatória, pois se encontra lixo e bitucas de cigarro nos degraus dos mais diversos pavimentos.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Educação

Saúde

Lazer

Abastecimento

Infra-estrutura

Transporte

COMO VOCÊ QUALIFICA OS SEGUINTES SERVIÇOS NO SEU BAIRRO OU NOS LOCAIS MAIS PRÓXIMOS?


Gráfico 37

0% 50% 100%

Para brincar

Para festas

Para reuniões

Para estacionar carros

COMO VOCÊ QUALIFICA AS ÁREAS COMUNS PARA AS SEGUINTES ATIVIDADES:


Gráfico 38

0% 50% 100%

Das fachadas do edifício

Dos corredores e escadas

Das áreas externas comuns

COMO VOCÊ QUALIFICA A MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO E OPERAÇÃO:


Gráfico 39

41


As áreas externas comuns, por terem sido reformadas recentemente, receberam avaliação positiva da maior parte dos respondentes. Segundo depoimentos, foram pintadas faixas nas vagas do estacionamento, o portão foi trocado, as áreas ajardinadas estão bem cuidadas e não faltam muitas melhorias a serem feitas. O que falta, segundo o síndico, são a colocação de mais mesas no salão de festas e o revestimento do piso no salão infantil (biblioteca e brinquedoteca).

No entanto, muitos moradores julgam alta a taxa que pagam referente ao condomínio: 43% dos respondentes consideram ruim ou muito ruim o gasto com condomínio, enquanto 50% deles o consideram bom ou muito bom (gráfico 40). Se, de modo geral, há contentamento com a manutenção e conservação do edifício, porém uma divisão de opiniões quanto à taxa cobrada pelo condomínio, é mais provável que os moradores tenham dificuldade em arcar com esses custos do que estejam descontentes com o investimento da taxa que pagam.

A taxa paga por cada apartamento corresponde a 265 reais, valor que não inclui a água, cuja medição é feita indi-vidualmente. Segundo o síndico, “uma parte do valor do condomínio vai para o fundo de obra e outra para o fundo de reserva. Assim vamos fazendo as melhorias. Esse valor do condomínio paga também a manutenção do elevador, as câmeras, a portaria e a energia e água das áreas comuns”. Além do condomínio, os moradores pagam parcelas mensais de aproximadamente 160 reais para a CDHU, referente à concessão de uso.

Há evidências de que os moradores não são tão participativos dos processos de administração do condomínio e das discussões sobre como o dinheiro pago por eles será empregado. As reuniões de condomínio lotam quando o assunto a ser tratado é o rodízio de estacionamento. Porém, nos encontros para falar sobre os demais assuntos, a frequência geralmente corresponde a menos de 50% dos representantes de família, segundo depoimento do síndico. No que diz respeito à organização dos moradores para encaminhar melhorias para o prédio, nota-se uma divisão semelhante à dos que participam ou não das reuniões de condomínio: 48% dos respondentes compartilham de uma avaliação positiva, contra 38% que consideram negativa a organização dos moradores (gráfico 41).

Quanto à manutenção interna dos apartamentos, 40% dos respondentes afirmaram que já encontraram problemas, sendo infiltração o mais recorrente deles. Durante as visitas, inclusive, um caso foi presenciado: havia um vazamento pela laje da casa de bombas que tinha origem nos encanamentos de um apartamento do primeiro pavimento.

Apesar dos problemas encontrados nos apartamentos, a avaliação geral sobre eles foi positiva, assim como a do conjunto habitacional como um todo: apenas 5% dos respondentes deram aval negativo sobre o apartamento, por-centagem semelhante aos 7% que consideraram o conjunto habitacional ruim. Quando se trata das áreas de lazer e convívio, no entanto, predomina a soma das respostas negativas sobre a soma das positivas.

Área externa apís reforma Fonte: foto da autora

Vazamento na cozinha de um apartamento que ocasiounou infiltração na casa de bombasFonte: foto da autora

42


7%

36%

45%

5%7%

COMO VOCÊ CONSIDERA O GASTO COM CONDOMÍNIO?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

2%

36%

43%

5% 14%

COMO VOCÊ QUALIFICA A ORGANIZAÇÃO DOS MORADORES PARA ENCAMINHAMENTO DE

MELHORIAS?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

Gráfico 40 Gráfico 41

0% 20% 40% 60% 80% 100%

o seu apartamento

o conjunto habitacional

as áreas comuns e de lazer

COMO VOCÊ QUALIFICA:muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

Gráfico 42

43

reSidenCial

25 de janeiro

FICHA TéCNICA

Empreendimento: Residencial 25 de Janeiro - HISEntrega: 2008Distrito: Bom RetiroRenda per capita média do distrito (SEADE,em salários mínimos): 4,83Pavimentos: 11Apartamentos: 300 unidades, sendo 230 deles com 2 dormitóriosÁrea apartamentos: 42,92 a 45,76m²Cômodos: 2 dormitórios, sala, cozinha, banheiro e área de serviçoEquipamentos das áreas comuns: salão de festas, churrasqueira/ forno de pizza, quadra poliesportiva, playground e praça de convivência.CA: 4,83TO: 0,45


hiStóriCo

Desde a época em que os cortiços deixaram de ser rentáveis aos seus proprietários por causa da Lei do Inquilinato, em 1947, que congelava o preço dos aluguéis, a produção habitacional de mercado não atendia à população de baixa renda, pois isso contrariava os interesses dominantes, voltados principalmente para o lucro. No entanto, o Estado necessitava do apoio do mercado para conseguir produzir habitação para a população mais pobre, pois as tentativas de intervenção por meio de órgãos públicos haviam fracassado, como era o caso dos IAPs e do BNH. Dessa forma, o poder público flexibilizava leis de modo a incentivar a iniciativa privada a se interessar pela produção de habitação para famílias de baixa renda.

O incentivo à promoção de Habitação de Interesse Social (HIS) já estava previsto desde 1979, pela lei federal nº 6.766/79, que disciplinava o parcelamento do solo urbano e permitia a flexibilização dos parâmetros de parcelamento quando se tratava de um empreendimento habitacional voltado a famílias de baixa renda, para garantir que mais pessoas pudessem ter acesso à “oferta de moradia digna, regularmente inserida no espaço urbano e atendida por infraestrutura básica, equipamentos e transporte urbano, segurança, conforto e qualidade ambiental.” (SEHAB, 2009, p.33)

Esta lei permaneceu em vigor sem alterações até o ano 2000, desde quando tramita a revisão dela (PL nº 3.057/00), que mantém o incentivo à promoção de HIS alterando, no entanto, alguns aspectos, como limitar a flexibilização dos parâmetros de parcelamento do solo somente às ZEIS, que por definição são “área[s] urbana[s] instituída[s] pelo Plano Diretor ou definida[s] por outra lei municipal, destinada[s] predominantemente à moradia de população de baixa renda e sujeita[s] a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo” (art.2º do substitutivo ao PL nº 3.057/00).Isso, por um lado, praticamente inviabiliza a promoção de HIS pelo mercado em áreas externas às ZEIS, pois sem esta flexibilização as construtoras encontram dificuldades em baratear os custos das unidades e dessa forma vendê-las como HIS. Por outro lado, a demarcação de ZEIS funciona “como uma espécie de rede ou peneira, que vai ‘pescar’ os imóveis que não estão cumprindo a sua função social e vincular parcela do seu potencial de aproveitamento à produção de HIS, criando uma reserva de solo urbano para essa finalidade” (SEHAB, 2009, pp.30 e 31), garantindo que determi-nados setores da cidade possam ser acessíveis à população de baixa renda.

Desde o início da revisão desta lei que trata do parcelamento do solo urbano, foram aprovadas importantes leis (como o Estatuto da Cidade e o Plano Diretor) que influenciaram no processo de revisão, por meio do estabelecimento de parâmetros novos ou mais bem delimitados a alguns conceitos, como é o caso do conceito de HIS, além de esta-belecerem instrumentos destinados a fazer cumprir principalmente a função social da propriedade.

Pelo Plano Diretor, Habitação de Interesse Social é definida como “aquela que se destina a famílias com renda igual ou inferior a 6 (seis) salários mínimos, de promoção pública ou a ela vinculada, com padrão de unidade habitacional com um sanitário, até uma vaga de garagem e área útil de no máximo 50m² (cinqüenta metros quadrados), com possibili-dade de ampliação quando as famílias beneficiadas estiverem envolvidas diretamente na produção das moradias”.

Podem servir como balizamento para definir a faixa de renda à qual a HIS se destina os dados de déficit habitacional, como os apresentados em SEHAB, 2009 (p.31), extraídos de dados de “Déficit Habitacional

45


no Brasil 2007”, da Fundação João Pinheiro : “89,4% do déficit habitacional do país corresponde a famí-lias na faixa de renda de até três salários mínimos e [...] 6,5% do déficit a famílias entre três e cinco salários.”

Para atingir a população nessa faixa de renda, a HIS deve contar com mecanismos que possam baratear o custo da unidade habitacional. A flexibilização dos parâmetros de parcelamento do solo, como já citado anteriormente, é o principal desses mecanismos, e normalmente vem acompanhado de normas urbanís-ticas e edílicas especiais para a aprovação de empreendimentos HIS.

O Conjunto Residencial 25 de Janeiro é um exemplo de empreendimento aprovado por normas urbanís-ticas e edílicas especiais, pois logo à primeira vista já é possível perceber a ausência de recuos frontais. Este conjunto está localizado em área de ZEIS-3, que são “áreas com predominância de terrenos ou edificações subutilizados situados em áreas dotadas de infraestrutura, serviços urbanos e oferta de em-pregos, ou que estejam recebendo investimentos desta natureza, onde haja interesse público, expresso por meio desta lei, dos planos regionais ou de lei especifica, em promover ou ampliar o uso por Habitação de Interesse Social - HIS ou do Mercado Popular - HMP, e melhorar as condições habitacionais da popu-lação moradora” (http://adoteiumvereador.blogspot.com/2009/07/conheca-zona-especial-de-interesse.html).

Além de estar em uma ZEIS-3, o terreno estava enquadrado pelo Programa Morar no Centro como Perímetro de Reabilitação Integrada do Habitat, o PRIH da Luz, que era um programa com o objetivo de “promover a melhoria ambiental de bairros populares centrais por meio de um processo de construção social e práticas de planejamento participativo, assim como melhorar as condições de habitação, princi-palmente das famílias moradoras de cortiço.” (SILVA, 2007, p. 26)

Essa área pertencia à Cúria Metropolitana e funcionava como estacionamento para a região da Luz. Foi classificada como subutilizada em um levantamento imobiliário feito na região central, sendo então pas-sível de intervenção. A iniciativa pública queria incentivar a compra dessa área por alguma construtora interessada em promover HIS e HMP na área, o que seria facilitado pelo fato de que a Cúria precisava de dinheiro na época.

A idéia inicial da equipe do PRIH era tornar a Rua 25 de Janeiro uma via de uso misto, com comércio e serviços em boa parte dos térreos e edifícios residenciais verticalizados HIS e HMP sobre comércio e serviços. A construtora que se interessou em prosseguir o estudo preliminar feito pelo escritório “antena” do PRIH Luz formalizou uma primeira idéia, que não foi aceita pela Cúria, pois os terrenos destinados ao aluguel para comércio e serviços afetariam o preço do aluguel das outras áreas que eram propriedade da Cúria nas proximidades.

Como a área mínima a ser destinada à produção de HIS devia corresponder a 50% da área total do ter-reno de intervenção (10.125,00m²), a construtora apresentou uma segunda proposta, utilizando os 50% de área restante apenas para empreendimento HMP, que era mais lucrativo, visto que foi impedida de incluir comércio no projeto.

46


As negociações da SEHAB e da equipe do PRIH com a construtora e com a Caixa foram ficando complicadas com o passar do tempo, porque cada uma queria impor condições que as beneficiasse. Algumas dessas condições tiveram de ser atendidas pelos órgãos públicos para que o empreendimento fosse realizado, porém, o resultado final foi bem diferente do que era previsto no início. Por exemplo, para reduzir os custos dos empreendimentos HIS aos menores possíveis, a construtora optou por utilizar seus projetos padrão, e dessa forma comprometer a qualidade de recuperação do bairro, que tem muitas edificações tombadas. Já a Caixa foi resistente em aceitar que, em um empreendimento cujo financiamento era de sua responsabili-dade, haveria apartamentos de apenas um dormitório e sem garagem para poder atender a população de baixa renda no centro da cidade.

Em meio às discussões, foi desenvolvido um projeto integrado entre a Prefeitura, a equipe do PRIH Luz, o Ministério das Cidades, a Mitra Arquidiocesana e a Caixa, no qual estavam previstos três condomínios independentes: um destinado a moradores de renda média e dois destinados a HIS. Após a mudança na administração municipal, porém, várias mudanças ocorreram, sendo que as negociações com a Cúria e a construtora chegaram a ser paralisadas, retomadas apenas quando mais critérios foram flexibilizados para atender aos interesses do mercado.

Por fim, este projeto integrado foi aprovado quando a administração municipal flexibilizou a porcentagem de terreno a ser destinada para HIS de 50% para 40%. Outros 40% deviam ser destinados à HMP, e o destino dos 20% restantes ficariam a encargo da construtora. Dessa forma, os condomínios HIS ocupam 46,2%, e o condomínio HMP, 53,8% do terreno.

Mesmo construindo com CA (Coeficiente de Aproveitamento) igual a 4 num terreno onde o CA estabelecido era 2 sem precisar pagar outorga onerosa, como prevê a ZEIS-3, as unidades habitacionais (tanto HIS como HMP) foram vendidas acima do preço esperado e estabelecido para esse tipo de construção. Além disso, “o construtor aproveitou-se da autorização para fazer unidades menores e sem vagas de garagem, mas não vendeu nenhuma unidade por preço compatível com HIS. Mesmo as menores foram vendidas a valores muito superiores [...] aos estabelecidos no decreto municipal de HIS” (SILVA, 2007, p.28).

A venda das unidades de HIS foi feita por meio do Crédito Associativo, um tipo de financiamento da Caixa. Pelo que consta no trabalho de SILVA (2007), nem a Prefeitura nem a Caixa controlaram o preço das unidades para que fossem compatíveis com o valor estabelecido no decreto municipal de HIS ou com as regras da ZEIS-3. O custo do metro quadrado dos apartamentos HMP chegou a ser menor do que o custo do metro quadrado dos apartamentos HIS na venda realizada pelo Feirão da Caixa, o que demonstra que o empreendimento dificilmente teve êxito em atingir a população que estava em condições inadequadas de moradia dentro do PRIH Luz.

deSCriçãoO Residencial 25 de Janeiro está localizado no distrito do Bom Retiro, área central e consolidada da cidade, desenvolvida desde começo do século devido à industrialização. A renda per capita do distrito é de 4,83 sa-

47


lários mínimos, parecida com a do município, que é de 4,03. Esta renda per capita demonstra a presença de classes populares no bairro, que por vezes mora em cortiços.

A rua onde se localiza o conjunto habitacional era caracterizada por galpões industriais e terrenos vagos, que davam a ela pouca vivacidade. Com a construção dos empreendimentos na área de ZEIS e de outro empreendimento estimulado pelo poder público na mesma rua, essa característica foi sendo modificada, pois a população trazida por esses empreendimentos superou os mil habitantes. Ainda assim, poucos serviços ligados à moradia, como padarias e farmácias, são encontrados por ali.

Em termos de transporte público, o Residencial 25 de Janeiro é muito bem situado, pois está a 150m da estação Luz, que é parada de três linhas de trem e duas linhas de metrô, fazendo conexão com diversas áreas da RMSP. Além disso, a proximidade com a Avenida Tiradentes, que liga as regiões Norte e Sul da cidade, facilita a locomoção por ônibus.

Destaca-se no entorno deste conjunto habitacional a possibilidade de lazer com o Parque da Luz, a Sala São Paulo, a Pinacoteca, o Museu da Língua Portuguesa e outros equipamentos culturais. Na figura a seguir estão pontuados os equipamentos próximos ao residencial, classificados de acordo com as distâncias estabelecidas pelo LEED 2009:

Fonte: Google Earth (acessado em setembro/2011)

48


Seguindo os critérios do LEED 2009, esse conjunto é servido por:- 6 equipamentos culturais/ de lazer- 4 escolas de ensino infantil- 1 escola de ensino fundamental- 7 escolas ensino médio- pontos de ônibus e táxi- 1 estação de trem e metrô

A boa localização do conjunto habitacional é comprovada pelo mapeamento principalmente dos transportes e do lazer no entorno. A deficiência do bairro está nos serviços como farmácias e padarias, já que tem características de centro comercial, e não residencial.

O Residencial 25 de Janeiro é composto por três blocos em formato de L, sendo dois deles idênticos e com 11 andares além do pavimento térreo, e o terceiro com 10 andares além do térreo e 10 apartamentos adaptados para pessoas com deficiência. Cada pavimento é composto por nove apartamentos: dois deles têm apenas um dormitório e os demais sete têm dois dormitórios. Há apartamentos voltados para todas as fachadas: norte, sul, leste e oeste. A circulação nos blocos é feita por dois elevadores e uma escada enclausurada.

Localizado num terreno praticamente plano, os blocos foram implantados praticamente no mesmo nível, assim como as áreas comuns. Dessa forma, salões de festas, churrasqueira, playgrounds, quadra e áreas para descanso são facilmente acessíveis a portadores de necessidades especiais. Além dos equipamentos coletivos, o pavimento térreo abriga 12 apartamentos (quatro em cada bloco).

Por estar situado numa área de ZEIS, os critérios de zoneamento foram flexibilizados para permitir o aden-samento do terreno. O alto coeficiente de aproveitamento e a ausência de recuos, permitidos por lei para essa área de ZEIS-3, resultaram em edifícios relativamente altos e alinhados à via. Mesmo com todas essas flexibilizações, os apartamentos foram vendidos a preços mais altos do que o esperado: o de um dormitório foi vendido por R$47.300,00, e o de dois dormitórios, por R$56.650,00. O projeto foi aprovado em maio de 2006 e já em fevereiro de 2008 os moradores estavam fazendo a mudança para os novos apartamentos.

aPliCação da aPoA aplicação de instrumentos de APO no Residencial 25 de Janeiro se deu de forma semelhante à do Brás M: na primeira visita, foram feitos o passeio guiado e a entrevista semiestruturada com o síndico do conjunto habitacional, que permitiram completar o As Built do edifício. Na segunda visita, a fim de ter um parecer técnico a respeito das questões colocadas por um usuário do edifício, foi feito o Walkthrough com fotogra-fias das áreas comuns aos três blocos de edifícios.

As visitas seguintes foram dedicadas à aplicação de questionários aos moradores do conjunto habitacional. A pedido do síndico, a aplicação dos questionários não ocorreu no apartamento dos moradores. A entre-

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Planta do pavimento

Implantação

Elevação

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vistadora ficava no térreo do prédio e abordava aleatoriamente alguns moradores que passavam por ali, que podiam optar por levar o questionário ao apartamento e depois devolvê-lo respondido ou responder na hora, na presença da entrevistadora, para sanar eventuais dúvidas.

Do total de 230 apartamentos com 2 dormitórios, foi possível aplicar os questionários a 45 famílias em quatro dias de visita. Estatisticamente, esse número representa um nível de confiabilidade de 90% às respostas dadas, com margem de erro de 11%.

aS built

50


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Áreas externas O tratamento paisagístico de todas a áreas comuns externas do condomínio foi modificado quando o empreendimento estava em execução: tais áreas não foram construídas de acordo com o projeto executivo, o que sugere que ainda há um projeto posterior para elas. A área permeável como foi executada tem 878,6m², contra 1131,11m² previstos no projeto execu-tivo. Ainda assim, a quantidade de áreas permeáveis é bem maior do que a mínima exigida em projeto, que é de 457,40m². Apesar das modificações paisagísitcas, a composição do programa das áreas externas não foi alterado, a não ser pela inserção da área de chur-rasqueiras.

Salão de Jogos O projeto das áreas de lazer previa três salões de jogos, um em cada bloco de apartamentos, contando com dois sanitários cada um. No entanto, este conceito foi completamente modi-ficado: foram executadas casas de bombas nestas áreas e a entrada foi modificada para a área externa do bloco. Além disso, a casa de bombas é maior do que o salão de jogos que estava previsto, e por isso invadiu um pedaço do que seria a área de estar/administração.

Acesso ao conjunto habitacional

Foram construídos três acessos ao conjunto habitacional, porém na fase pós-ocupação houve a centralização de todos eles apenas no bloco intermediário. Além disso, a principal porta de acesso foi deslocada para a esquerda e assim a área de entrada aos edifícios foi reduzida.

Área de estar/ad-ministração

Já na execução, estas áreas foram reduzidas em função do aumento da casa de bombas e do centro de medição. Além disso, elas perderam o caráter de sala e se transformaram nos halls de entrada de cada um dos blocos. No entanto, como a entrada para o conjunto habitacional é feita apenas pelo bloco intermediário (A2), o hall de entrada dos blocos A1 e B não cumprem plenamente sua função. Junto ao centro de medição, que ocupa certo es-paço anteriormente planejado para esta área de estar e administração, há outros ambientes com as mesmas dimensões em cada um dos blocos, porém de acordo com o bloco estes ambientes cumprem funções diferentes. No bloco A1, a área é utilizada como depósito para materiais de limpeza e vestiário para os funcionários. No bloco A2, o ambiente é utilizado como portaria, e no bloco B como zeladoria.

Salão de Festas A área prevista em projeto para o salão de festas foi reduzida na divisa deste com o pátio co-berto, já na execução do empreendimento. Além disso, os sanitários do salão de festas, cujo acesso a princípio era feito pelo interior do salão, foram transferidos para o exterior dele. A posição da copa também foi deslocada, com deslocamento também do acesso a ela.

Pátio Coberto O pátio coberto foi ampliado por causa da redução do salão de festas.

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análiSe

1 - CaraCteríStiCaS doS reSPondenteS

A população do Residencial 25 de Janeiro não tem origens comuns, seja pelo tipo ou pelo local de moradia anterior. O local de procedência deles é bem variado, como inicialmente apontado pelo síndico e depois confirmado pelos ques-tionários. Apenas 16% dos respondentes já moravam na região do Bom Retiro (gráfico 01), ou seja, a HIS construída não atende a população deste bairro, como pretendia o PRIH Luz, responsável pelos primeiros estudos a respeito do empreendimento a ser construído. Grande parte da população moradora de cortiços, impossibilitada de se inserir no mercado imobiliário comum, permaneceu sem soluções que resolvessem seu problema habitacional (SILVA, 2007), en-quanto os apartamentos eram vendidos principalmente a pessoas provenientes dos mais diversos bairros do município de São Paulo.

A venda dos apartamentos foi feita de duas formas diferentes. Dois dos três blocos tiveram seus apartamentos todos vendidos no Feirão da Caixa para famílias que comprovassem renda máxima de seis salários mínimos. A terceira torre foi vendida pelo esquema de Plantão de Vendas. Por causa disso, o síndico relatou que no começo da ocupação a diferença de nível social entre os moradores das duas primeiras torres para os da terceira era notável e motivo de preconceito, como será visto adiante, no item 6 desta análise.

Pela estimativa feita a partir dos questionários, a população do Residencial 25 de Janeiro é composta por 723 pessoas, número que se aproxima da estimativa feita pelo IBGE – 700 moradores, segundo informações do síndico. Isso resulta numa média de 2,4 pessoas por apartamento, lembrando que o conjunto habitacional conta com apartamentos de um e dois dormitórios. A rotatividade de moradores já observada neste empreendimento apresenta tendência ao aumento: em apenas três anos e meio de uso do condomínio, somente 72% dos moradores ainda são os primeiros compradores (gráfico 02), e o índice de famílias que desejam se mudar do conjunto habitacional para buscar imóveis mais espaçosos ou bairros melhores chega a 57% (gráfico 03).

Apesar do desejo de se mudar, a maioria dos moradores (72%) se mostrou satisfeita com a nova moradia quando comparada à moradia anterior (gráfico 04). Essa satisfação pode ser explicada pelo tipo de moradia anterior da maioria dos respondentes: 64% deles moravam em imóveis alugados, enquanto apenas 12% dos respondentes moram atual-mente de aluguel (gráfico 05). A satisfação se explica, portanto, pela passagem da condição de inquilino à condição de proprietário de um imóvel.

Dos respondentes inseridos no mercado de trabalho, 57% declararam serem trabalhadores registrados. Nenhum re-spondente se declarou trabalhador informal, o que demonstra que a maior parte das famílias tem um nível econômico com certa estabilidade financeira (gráfico 06). Para chegar ao local de trabalho, a maioria dos respondentes utiliza o trem ou o metrô, cuja facilidade de acesso se dá pela proximidade com a estação da Luz. No entanto, mesmo com uma estação de transporte público de massa a 150 metros do conjunto habitacional e com a ausência de vagas de estacio-namento no interior do condomínio, 20% dos moradores se locomovem até seus locais de trabalho por meio de veículo próprio (gráfico 07). A boa localização do conjunto na malha urbana permite que a maioria dos moradores chegue

16%

80%

4%

LOCAL DE MORADIA ANTERIOR:

mesmo bairro

outro bairro

outro município

Gráfico 01

12%

12%

2%

2%72%

A FAMÍLIA é (EM RELAÇÃO A APROPRIAÇÃO DO APARTAMENTO):

aluga o apartamento

comprou o apartamento de terceirosmora num apartamento emprestadooutro

primeira moradora

Gráfico 02

43%

57%

VOCÊ PRETENDE SE MUDAR DO APARTAMENTO NO FUTURO?

não

sim

Gráfico 03

55


a seus locais de trabalho em menos de meia hora. A satisfação com a proximidade ao local de trabalho também é notável: 77% dos respondentes afirmaram que a moradia atual é mais próxima de seus locais de trabalho do que a moradia anterior (gráfico 08).

14%

14%

51%

21%

COMO A FAMÍLIA CONSIDERA A ATUAL MORADIA EM RELAÇÃO A ANTERIOR:

pior

igual

melhor

muito melhor

Gráfico 04

2%

64%

18%

7%9%

QUAL ERA O TIPO DE SUA MORADIA ANTERIOR?

cortiço

imóvel alugado

imóvel próprio construídoimóvel próprio convencionaloutro

Gráfico 05

5%

57%

20%

18%

QUAL A SUA OCUPAÇÃO?

aposentado

registrado

autonomo

funcionário público

Gráfico 06

22%

15%

4%

39%

20%

QUE TIPO DE TRANSPORTE VOCÊ USA PARA CHEGARAO TRABALHO?

a pé

ônibus

outros

Gráfico 07

23%

77%

é MAIS FÁCIL CHEGAR AO SEU LOCAL DE TRABALHO HOJE OU NA SITUAÇÃO ANTERIOR?

anterior

hoje

Gráfico 08

56


2 - funCionalidade do aPartamento

A análise do tamanho dos apartamentos segundo o número de moradores foi feita pelos indicadores de áreas úteis mínimas necessárias, apresentados na página 28 deste trabalho e contidos em ORNSTEIN (2003). Os apartamentos do Residencial 25 de Janeiro apresentam variação de tamanho entre 42,92m² e 45,76m². Os cálculos, feitos para ambos os valores, resultam no mesmo índice de inadequação. A tabela 01 mostra a porcentagem de moradias em condições inadequadas, segundo critérios adotados pelos três autores diferentes:


Nível de qualidade Moradias inadequa-das

Blachère 14 3,07 a 3,27 Regular 18%

Portas 10 4,29 a 4,57 Mínimo crítico 3%

Lauwe 8 5,37 a 5,70 Mínimo crítico 0Tabela 01: nível de qualidade e quantidade de moradias inadequadas a tais níveis, com base em indicadores internacionais de áreas úteis mínimas.

Poucas unidades habitacionais se apresentam abaixo do nível considerado mínimo crítico em relação à área útil necessária mínima por morador. Isso explica a avaliação majoritariamente positiva dos respondentes sobre o tamanho do apartamento (69% consideraram bom ou muito bom o tamanho do apartamento). No entanto, quando a questão sobre o tamanho é direcionada aos cômodos, e não mais ao apartamento todo, a avaliação é majoritariamente negativa para cozinha, banheiro e área de serviço, como pode ser observado no gráfico 09.

Apenas a sala e os dormitórios receberam avaliação positiva, sendo que a sala, ainda assim, foi avaliada negativamente por 43% dos respondentes. A inadequação do tamanho dos cômodos, expresso pelos moradores no questionário, pode ser verificada pela comparação da área de cada um deles com as áreas mínimas estabelecidas como parâmetro pela CDHU, como se observa na tabela 02.

CÔMODO ÁREA RECOMENDADA* ÁREA REAL

Estar/refeição 12,50m² 9,66/10,89/11,91m²

Cozinha 5,00m² 3,92/5,23m²

Dorm. casal 9,00m² 8,22/9,18/9,37m²

Dorm. Solteiro 8,00m² 7,50/7,44m²

Banho 2,80m² 2,55m²

Área serviço 2,80m² 1,46m²

Tabela 02: destaca os cômodos cujas áreas estão abaixo daquelas recomendadas pela CDHU.* Dados extraídos do Manual de Projetos da CDHU, p.126 (dezembro 1998, revisão agosto 2008)

A verificação das áreas de cada ambiente aponta que nenhum dos cômodos tem tamanho adequado à disposição de mobiliário com acesso adequado a portadores de necessidades especiais, a não ser a cozinha e o dormitório de casal

0% 20% 40% 60% 80% 100%

cozinha

banheiro

sala

dormitórios

lavanderia

COMO VOCÊ CLASSIFICA O TAMANHO DOS SEGUINTES CÔMODOS DE SEU APARTAMENTO?


Gráfico 09

57


de algumas tipologias de apartamentos.

Utilizando o parâmetro estabelecido por Boueri (2003), cuja tabela retirada de Barbosa (2007) se encontra na página 29 é possível notar que, quando comparados com o gráfico de satisfação com relação ao tamanho dos ambientes, os cômodos considerados abaixo do nível precário (tabela 03) são aqueles que receberam avaliação negativa de quase 70% dos respondentes do questionário.

CÔMODO ÁREA REAL ÍNDICE DE AVALIAÇÃO

Sala 9,66/10,89/11,91m² Regular

Cozinha 3,92m² Abaixo do precário

5,23m² Precário


9,18/9,37m² Regular

Quarto Duplo 7,50/7,44m² Regular



Tabela 03: índice de avaliação dos cômodos do apartamento pelos critérios estabelecidos por Boueri (2003).

A inadequação das dimensões dos ambientes pode ser confirmada pela declaração de 51% dos moradores, que afir-mam ter precisado se desfazer de móveis quando mudaram de casa por não caberem no novo apartamento (gráfico 10). Os móveis mais citados foram guarda-roupas, sofá e estante. Além disso, muitos moradores afirmaram que já fizeram mudanças na disposição dos móveis na tentativa de melhorar o espaço interno da moradia (gráfico 11).

A falta de espaço dentro da moradia para realizar atividades rotineiras foi constatada por 59% dos respondentes (gráfico 12): a ausência de áreas maiores, de mais um cômodo ou de áreas para lazer foi citada por aqueles que sentem que o apartamento não contempla todas as funções que deveria. Quanto à avaliação do espaço para passar roupa, ler e estudar, receber visitas, assistir TV, ouvir música, comer e brincar, apenas a disponibilidade de espaço para a última atividade citada foi considerada insatisfatória (gráfico 13).

49%51%

VOCÊ TEVE QUE SE DESFAZER DE ALGUM MÓVEL POR NÃO CABER EM SEU APARTAMENTO??

não

sim

Gráfico 10

59%

41%

VOCÊ JÁ FEZ MUDANÇAS NA SUA CASA(usos, mobiliário, etc)?

não

sim

Gráfico 11

41%

59%

VOCÊ SENTE FALTA DE ESPAÇO PARA DESENVOLVER ALGUMA ATIVIDADE DENTRO DE CASA?

não

sim

Gráfico 12Gráfico 130% 20% 40% 60% 80% 100%

Passar roupaEstudo e leituraReceber amigos

Assistir tvOuvir música

ComerBrincar

COMO VOCÊ CLASSIFICA O CÔMODO ONDE REALIZA AS SEGUINTES ATIVIDADES:

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

58


Entretanto, a análise do local onde os respondentes desenvolvem tais atividades, quando comparado com o local onde elas deveriam ser desenvolvidas, segundo Portas (1969) e Leite (2006), mostra inadequações, segundo a tabela 04:



Passar roupa Não há local fixo, pois se transporta os equipamentos (Portas, 1969)

Ler e estudar Não há local fixo, no entanto deve ser tranquilo (Portas, 1969)

Em 55% dos casos, o local utilizado para estudo e leitura é a sala, que é incompatível com tranquilidade, pois a maioria das atividades perguntadas são realiza-

das nesse cômodo.

Receber visitas Sala (Portas, 1969) 8% dos respondentes afirmaram que necessitam levar as visitas de suas casas para outros cômodos que não

sejam a sala, por falta de espaço para acomodar todos.

Assistir TV Sala (Leite, 2006) 26% dos respondentes assistem TV no local destinado ao repouso (quarto).

Ouvir música Sala (Leite, 2006) 40% dos respondentes ouvem música no quarto como opção para que simultaneamente se possa assistir TV

no apartamento. Pelo tamanho do apartamento, alguns moradores consideraram ouvir música em todos os

cômodos.

Comer Cozinha ou Sala (Portas, 1969) 7% dos respondentes declararam comer no quarto, cômodo completamente inadequado para tal atividade.

Brincar Não há local fixo, no entanto neces-sita vigilância (Portas, 1969)

Os locais mais utilizados para brincar são a sala e o quarto, que cumprem a exigência de vigilância. No

entanto, 26% dos respondentes disseram que não há locais para brincar dentro do apartamento.

Tabela 04: inadequações observadas a partir das respostas dos moradores sobre o cômodo em que realizam as atividades do “morar”.

Nota-se que a sala, na maioria das vezes, concentra atividades das mais variadas naturezas, resultando em uma sobre-posição de funções. A falta de espaço nos outros cômodos para realizar algumas das atividades listadas estabelece uma situação de caos, que dificulta a apropriação dos espaços pelos moradores. (Stechahn, 1990 in Costa, 2009).

59


3 - Segurança

Os fechamentos do Residencial 25 de Janeiro transmitem sensação de segurança aos que estão nas áreas internas ao condomínio. Os fechamentos laterais e traseiro são feitos por muros de alvenaria em altura suficiente para que a sensação de segurança não seja trocada pela sensação de clausura. Os fechamentos da parte frontal do condomínio têm altura adequada contra invasões e são feitos em alvenaria e portões de ferro, permitindo, assim, a visualização parcial da rua.

O controle da entrada de moradores estava previsto em projeto para ocorrer em três pontos do fechamento frontal, um para cada bloco de apartamentos. Porém, o acesso foi centralizado em uma única portaria, a do bloco inter-mediário, e a partir do hall deste bloco, os moradores se deslocam para as demais áreas do prédio. Esse acesso conta com dois portões de ferro que só podem ser abertos pelo porteiro ao acionar um botão. O segundo portão só se abre quando o primeiro já estiver fechado. Portanto, o conjunto está bem equipado para o controle da entrada de pessoas estranhas.

Apesar da maioria dos moradores se mostrar satisfeita com a segurança do prédio (61%), como demonstra o gráfico 14, há muitos que reclamam de falhas na segurança. Apesar de a portaria estar bem equipada, a alta rotatividade dos porteiros é citada por alguns moradores como um fator de insegurança, pois eles acabam não conhecendo os condôminos.

Há relatos de moradores que afirmam que antes da colocação dos dois portões de pedestre, apelidados por eles como “gaiola”, ocorreram invasões ao edifício com o objetivo de roubo. O reforço da segurança no prédio foi necessário por conta da falta de segurança no bairro, que foi avaliada como boa por 52% dos respondentes, ruim por 30% e muito ruim por 18% deles (gráfico 15). As avaliações positiva e negativa foram equilibradas porque, segundo os próprios moradores, a questão da segurança nos arredores do conjunto habitacional tem melhorado ao longo do tempo devido à mudança de perfil no entorno, introduzida pelo uso habitacional.

7%

32%

45%

16%

COMO VOCÊ CLASSIFICA A SEGURANÇA DE SEU CONDOMÍNIO CONTRA ASSALTOS, ROUBOS E

INVASÕES?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

18%

30%52%

COMO VOCÊ CLASSIFICA SEU BAIRRO EM RELAÇÃO À SEGURANÇA?

muito ruim

ruim

Gráfico 14

Gráfico 15

Introdução de portões de ferro para segurança dos moradores.Fonte: foto da autora

60


As opiniões sobre segurança nas escadas também ficaram bem divididas (gráfico 16). A principal reclamação se dá por causa da má iluminação, pois quando há queda de energia elétrica, a bateria das lâmpadas de emergência dura pouco tempo. O piso da escada não está revestido e por isso mesmo é antiderrapante. As portas corta-fogo e corrimãos estão adequados para garantir a segurança dos moradores.


As questões de conforto ambiental dos apartamentos do Residencial 25 de Janeiro foram avaliadas sob duas variáveis: a fachada e o pavimento onde se situa o apartamento, na busca de análises mais consistentes sobre os diversos as-pectos do conforto ambiental.

Foi diagnosticado que os moradores de apartamentos situados nos pavimentos mais inferiores do conjunto habitacional têm maior necessidade de acender lâmpadas durante o dia (56%, contra menos de 20% para os demais pavimentos, conforme gráfico 17), provavelmente devido ao sombreamento que um bloco de edifícios causa no outro. Durante o dia, para usar o banheiro é necessário acionar lâmpadas, pois o caixilho desse ambiente não se volta diretamente para o exterior, e sim para a área de serviço.

O fato do banheiro não possuir janela voltada diretamente para o exterior traz outro problema para o cômodo, além da necessidade de acionar a iluminação artificial sempre que este é utilizado: a ventilação natural e incidência de luz solar são praticamente inexistentes, e por isso é tão mencionada pelos moradores a presença de bolor. Na fachada sul tam-bém é bastante comum o problema do bolor: 77% dos respondentes afirmaram que seus apartamentos apresentam esse problema, enquanto o índice de apartamentos com o mesmo problema nas demais fachadas é sempre inferior a 30% (gráfico 18).

Analisando conjuntamente as questões sobre ventilação, sejam elas referentes à secagem de roupa, dissipação de odores ou eficiência para retirar o calor de dentro dos apartamentos, as fachadas que apresentaram pior desempenho foram a sul e a leste (gráficos 19, 20 e 21). O pavimento onde se situa o apartamento aparenta não influenciar as análises sobre ventilação nos apartamentos, a não ser para a secagem de roupas.

Já as questões que conjuntamente envolvem o ganho térmico dentro do apartamento, referentes à avaliação da tem-peratura dentro dos apartamentos nos períodos de verão e inverno, não permitem que se chegue a conclusões bem embasadas, pois os resultados foram pouco expressivos. A fachada norte foi mais bem avaliada no verão (gráfico 22), enquanto a fachada leste obteve melhor avaliação no inverno (gráfico 23). No entanto, a relação entre os demais in-dicadores não é clara o suficiente para que sejam tiradas conclusões ou formuladas hipóteses a respeito do assunto. De modo geral, nota-se que a avaliação térmica nos apartamentos é feita de forma positiva, tanto no inverno como no verão. É possível que, por se trabalhar com as opiniões de usuários que vivem em apartamentos voltados para quatro diferentes fachadas, o número de questionários aplicados tenha sido insuficiente para atingir hipóteses bem embasadas pela confrontação de dados diferentes.

7%

43%

30%

18%

2%

COMO VOCÊ CLASSIFICA A SEGURANÇACONTRA ACIDENTES NAS

ESCADAS DE SEU PRéDIO?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

Gráfico 16

0% 50% 100%

térreo ao 3º andar

3º ao 7º andar

8º ao 11º andar

VOCÊ PRECISA ACENDER LÂMPADAS DURANTEO DIA DENTRO DE SEU APARTAMENTO?

não simGráfico 17

0% 20% 40% 60% 80% 100%

lestenorteoeste

sul

VOCÊ JÁ OBSERVOU A PRESENÇA DE BOLORNA SUA CASA?

não sim

Gráfico 18

61


Gráfico 19

0% 20% 40% 60% 80% 100%

leste

norte

oeste

sul

QUANDO VOCÊ COZINHA, O CHEIRO DE COMIDA SAI RAPIDAMENTE DA CASA?

não

sim

0% 20% 40% 60% 80% 100%

leste

norte

oeste

sul


não

sim

Gráfico 20

0% 20% 40% 60% 80% 100%

leste

norte

oeste

sul


não

sim

Gráfico 210% 20% 40% 60% 80% 100%

leste

norte

oeste

sul


muito ruim

ruim

bom

Gráfico 22

0% 20% 40% 60% 80% 100%

leste

norte

oeste

sul


muito ruim

ruim

bom

muito bom

Gráfico 23

62


Quanto à acústica, de modo geral, 27% dos respondentes não escutam barulhos vindos de outros apartamentos, en-quanto outros 37% escutam, mas não se incomodam, e 36% escutam e se incomodam (gráfico 24). Os apartamentos dos pavimentos inferiores são os menos afetados por barulhos vindos das vias próximas ao conjunto habitacional: en-quanto apenas 50% dos moradores dos pavimentos inferiores afirmaram escutar barulhos vindos das vias, esse índice se aproxima de 80% para os demais pavimentos (gráfico 25). Por outro lado, são os apartamentos dos pavimentos inferiores os que mais sofrem com os barulhos provenientes das áreas comuns do condomínio: 80% deles escutam os barulhos das áreas condominiais, enquanto apenas 40% dos respondentes que habitam apartamentos nos pavimentos mais superiores se queixam do mesmo problema (gráfico 26).

20%

25%55%

VOCÊ ESCUTA O BARULHO DOS APARTAMENTOS VIZINHOS DENTRO DO SEU APARTAMENTO?

não

sim, mas não incomodasim, e incomoda

Gráfico 240% 20% 40% 60% 80% 100%


3º ao 7º andar

8º ao 11º andar

VOCÊ ESCUTA O BARULHO DAS ÁREAS CONDOMINIAIS DENTRO DO SEU APARTAMENTO?

não

sim

Gráfico 25

0% 20% 40% 60% 80% 100%


3º ao 7º andar

8º ao 11º andar


não

sim

Gráfico 26

63


5 - PrivaCidade

Os blocos em L estão implantados lado a lado no terreno (foto aérea ou implantação), evitando que haja lâminas de edifício muito próximas umas às outras. Isto favorece o distanciamento entre as janelas de apartamentos diferentes, proporcionando aos moradores uma sensação de privacidade com relação a seus vizinhos. No entanto, dos nove apartamentos por andar, dois são prejudicados pelo formato do bloco: os apartamentos cujas fachadas se voltam para dentro do L têm as janelas muito próximas e, segundo moradores desses apartamentos, é possível ouvir tudo o que se passa no apartamento vizinho. A questão da acústica é pior do que a questão visual, neste caso, porque as janelas não ficam frente a frente, e sim formando um ângulo de 90°. Como os demais sete apartamentos por andar não apresentam problemas semelhantes, 66% dos respondentes avaliaram a privacidade em relação às janelas vi-zinhas de forma positiva (gráfico 27).

A privacidade dentro dos apartamentos também é majoritariamente avaliada de forma positiva (61%), como exposto no gráfico 28, porém também apresenta problemas de ordem acústica: para baratear a construção, foram usados materiais que praticamente não isolam o som. A reclamação sobre falta de privacidade advém principalmente deste fator.

6 - ConvivênCia SoCial

Os espaços comuns do Residencial 25 de Janeiro são muito bem equipados, contando com áreas externas e internas: as áreas externas são compostas por uma quadra, dois playgrounds, churrasqueira e áreas de descanso; as áreas internas comuns são compostas por pátios cobertos e pelos salões de festas no térreo de cada um dos blocos de apartamentos. São três salões de festas ao todo, equipados com copa e sanitários.

Todas essas áreas ficam disponíveis para uso durante todo o dia, sendo que apenas o salão de festas fica trancado a chaves e é aberto somente para reuniões ou para a realização de festas quando o espaço é alugado. Com a variedade de áreas disponíveis para o lazer dos moradores, há possibilidade de integração entre eles pelo uso delas.

Apesar da estrutura ser capaz de proporcionar lazer a moradores de todas as faixas etárias, a avaliação destas áreas foi positiva apenas para o lazer das crianças (gráfico 29). A avaliação negativa das áreas de lazer para as demais faixas etárias (jovens, adultos e idosos) não se deve à falta de espaços para realização de atividades, e sim à falta de equipamentos para que os moradores possam se apropriar desses espaços.

Para as crianças, há três playgrounds com chão de areia e brinquedos de ferro, além de uma quadra. Para as demais faixas etárias restam apenas as áreas de descanso, que são bancos de concreto nas áreas ajardinadas do conjunto. Enquanto isso, os três salões de festas permanecem trancados e não são devidamente equipados nem mesmo para a realização de festas. Tendo isso em vista, muitos moradores opinam que três salões mal equipados poderiam ser transformados em áreas de lazer como sala de ginásticas e sala de vídeo, acompanhados de programas de integra-ção entre os moradores.

O salão de festas mais utilizado é o do bloco A1, pois está localizado próximo à churrasqueira e, normalmente, esses dois equipamentos são utilizados em conjunto. O salão de festas do bloco A2, que é o bloco por onde se entra no

2%

27%

59%

7%

5%



muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

5%

25%

50%

11%

9%

COMO VOCÊ CONSIDERA A PRIVACIDADE ENTRE OS MORADORES DENTRO DO SEU APARTAMENTO?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

Gráfico 27

Gráfico 28

0% 20% 40% 60% 80% 100%

As crianças

Os jovens

Os adultos

Os idosos




Gráfico 29

64


edifício, tem apenas sua copa utilizada diariamente pelos funcionários da limpeza e da portaria. Já o salão de festas do bloco B raramente é utilizado.

O salão de festas do bloco A1 e a região da quadra de esportes foram citadas pelo síndico do condomínio como as áreas mais utilizadas pelos moradores. O motivo pelo qual este salão de festas em específico é tão utilizado já foi citado. Quanto à região da quadra, ela é muito aproveitada por contar com a quadra, com um playground, com a passagem ao bloco A1 (devido à centralização da portaria apenas no bloco A2) e com bancos nas áreas ajardinadas. A passagem para o bloco A1 está muito próxima ao playground, cujo chão é de areia e acaba por sujar boa parte da área comum do conjunto habitacional por causa dos grãos levados nos sapatos dos que transitam por ali. Por este motivo, o síndico se manifestou a favor de trocar a areia de todos os playgrounds por um piso emborrachado, além de abolir o playground do bloco A2 devido ao conflito de usos desta região.

O acesso a todas as áreas comuns e de lazer é adequado a portadores de necessidades especiais, pois não possui degraus ou grandes desníveis e são suficientemente largos para a passagem de cadeira de rodas. Apesar de bem con-struídos, os acessos nem sempre estão totalmente abertos: nos blocos A1 e B há portas de vidro que separam o hall dos edifícios das áreas de lazer. Em vez de acessá-las pelo pátio coberto, o morador precisa dar a volta por detrás do edifício para chegar a tais áreas.

A maioria dos respondentes do questionário avaliou de forma positiva a relação de vizinhança entre os moradores (grá-fico 30). Dificilmente ocorrem brigas e desentendimentos entre eles; por outro lado, os moradores têm pouco contato entre si. Alguns respondentes do questionário afirmaram que faltam atividades de integração, como festas comuni-tárias. À falta de atividades de integração soma-se a diversidade sociocultural dos moradores: o próprio síndico relatou que no começo da ocupação, era possível distinguir os moradores dos blocos A1 e A2, vendidos pelo Feirão da Caixa, dos moradores do bloco B, comercializado em plantão pela empresa responsável pelas vendas do empreendimento. Ele próprio fez comentários preconceituosos para diferenciar os moradores que compraram por um ou por outro modo de venda. Atualmente, com a valorização dos apartamentos, elevou-se o nível de renda e segundo o síndico, essa difer-ença entre os blocos já não é perceptível.

2%

22%

61%

10%

5%

COMO VOCÊ QUALIFICA AS RELAÇÕES DE VIZINHANÇA COM OS OUTROS


muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

Gráfico 30

65

Área de lazer do bloco BFonte: foto da autora

Área de lazer do bloco A1Fonte: foto da autora


7 - CaraCteríStiCaS daS áreaS ComunS e de vizinhança

Apesar da boa localização do Residencial 25 de Janeiro na malha urbana, como demonstrado nas páginas 48 e 49, há alguns aspectos do bairro que causam descontentamento em grande parte dos moradores. Numa avaliação geral sobre a localização do conjunto habitacional, obtida por meio do questionário, mais de 90% das respostas foram positivas, bem como as respostas para transporte, infraestrutura e lazer (gráficos 31 e 32). Se por um lado o conjunto é bem servido de transporte (pela proximidade com as estações de trem e metrô) e de lazer (pela presença de diver-sos equipamentos culturais) – serviços estes típicos de regiões centrais da cidade –, por outro lado são escassos os equipamentos na escala de um bairro residencial, como creches, farmácias, mercados e padarias.

Os caminhos que levam os moradores do conjunto habitacional às estações de metrô e trem e ao ponto de ônibus não apresentam condições confortáveis e acessíveis para todos os pedestres, pois em algumas partes a calçada é muito estreita e em outras partes os desníveis são tão grandes que precisam ser vencidos por degraus, dificultando a acessibilidade.

A proximidade com os meios de transporte de massa justificou a abolição das vagas de estacionamento do con-domínio desde a fase de projeto. Com isso, os moradores que possuem veículo próprio precisam deixá-lo nos esta-cionamentos dos arredores ou mesmo na rua. Isso é motivo de descontentamento entre os moradores, que apesar de terem comprado o apartamento sabendo dessa condição, acham que deveriam ter direito a estacionar seus carros em um local seguro.

As demais atividades que foram citadas no questionário (fazer reuniões, festas e brincar) foram avaliadas de modo positivo pela maioria dos usuários, com destaque para as áreas para brincar, que são suficientemente amplas para atender a todo o público infanto-juvenil do condomínio e, por isso, sua avaliação positiva chegou a 63% (gráfico 33). Festas e reuniões são realizadas nos salões de festas: há ambientes apropriados para que tais atividades aconteçam, porém eles estão mal equipados.

4%

43%48%

5%

QUAL A SUA AVALIAÇÃO GERAL SOBREA LOCALIZAÇÃO DE SEU CONJUNTO

HABITACIONAL?

muito ruim

bom

muito bom

n.s.a.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Educação

Saúde

Lazer

Abastecimento

Infra-estrutura

Transporte

COMO VOCÊ QUALIFICA OS SEGUINTES SERVIÇOS NO SEU BAIRRO OU NOS LOCAIS MAIS PRÓXIMOS?


0% 20% 40% 60% 80% 100%

Para brincar

Para festas

Para reuniões


COMO VOCÊ QUALIFICA AS ÁREAS COMUNS PARA AS SEGUINTES ATIVIDADES:



Gráfico 31

66


8 - manutenção e ConServação

De modo geral, as áreas comuns do Residencial 25 de Janeiro estão bem conservadas: pintura, áreas ajardinadas e áreas para lazer estão com boa manutenção. Os corredores e escadas tiveram a maior aprovação entre os respondent-es dos questionários, com avaliação positiva chegando a 76%. Para fachadas e áreas comuns, a avaliação também foi majoritariamente positiva: 70% e 63%, respectivamente (gráfico 34). Nas áreas comuns é possível encontrar algumas patologias, como desgaste do piso do pátio coberto do bloco A2, por causa da circulação excessiva de pessoas nessa área, e danos a componentes da quadra (traves, cesta de basquete e redes).

A manutenção da limpeza nas áreas comuns é dificultada pela areia dos playgrounds, cujos grãos acabam se espalhando para diversas áreas do condomínio. O síndico pretende fazer reformas para retirar o playground do bloco A2, onde a circulação de pessoas é intensa, e substituí-lo por uma área de descanso com bancos de jardim, semelhante ao que há no bloco B.

A falta de reformas e melhorias no prédio é explicada, entre outros fatores, pela alta inadimplência: muitos moradores não pagam o valor referente à taxa de condomínio, que é de 140 reais para apartamentos de um dormitório e de 180 reais para apartamentos de dois dormitórios. Segundo o síndico, uma possível solução para o problema da inadimplên-cia seria a individualização dos medidores de água, que já está em processo. Dessa forma, a família que não paga o condomínio pode ter seu abastecimento de água cortado.

O gasto com condomínio foi considerado bom ou ótimo por 51% dos respondentes, pois 140 e 180 reais são valores relativamente baixos. No entanto, 45% dos respondentes se mostram descontentes com esses gastos porque não conseguem ver que seu dinheiro está sendo investido na manutenção e na melhoria do conjunto habitacional (gráfico 35). Apesar das opiniões negativas sobre diversos aspectos do condomínio muitas vezes convergirem, os moradores são pouco unidos no sentido compartilharem suas críticas para reivindicar melhorias para o condomínio: 69% dos re-spondentes do questionário avaliaram negativamente a organização dos moradores para encaminhar melhorias (gráfico 36).

Já nos apartamentos, os problemas mais recorrentes segundo os respondentes do questionário são infiltrações e má execução na construção. Metade dos respondentes afirmou que encontra problemas em seus apartamentos (gráfico 37). No entanto, ao fazer uma avaliação geral do apartamento, a presença de tais patologias não parece tão relevante, pois 87% mostraram satisfação quando questionados sobre uma avaliação geral de seus apartamentos. A avaliação geral do conjunto habitacional e das áreas comuns e de lazer também foi majoritariamente positiva: 76% dos mora-dores estão satisfeitos com o conjunto habitacional e 62% com as áreas comuns (gráfico 38).

67


0% 20% 40% 60% 80% 100%




COMO VOCÊ CLASSIFICA A MANUTENÇÃO E A CONSERVAÇÃO DAS SEGUINTES ÁREAS:

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

9%

36%47%

4% 4%

COMO VOCÊ CONSIDERA O GASTO COM CONDOMÍNIO?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

20%

49%

24%

2% 5%

COMO VOCÊ QUALIFICA A ORGANIZAÇÃO DOS MORADORES PARA ENCAMINHAMENTO DE MELHORIAS?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.

49%51%

VOCÊ JÁ OBSERVOU ALGUM PROBLEMA NO SEU APARTAMENTO ?

não

sim

0% 20% 40% 60% 80% 100%

o seu apartamento

o conjunto habitacional como um todo


COMO VOCÊ AVALIA:

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a.



Gráfico 38

68

reSidenCial

jardim bela viSta

FICHA TéCNICA

Empreendimento: Jardim Bela Vista – mutirão COHABEntrega: 2003Distrito: Santo AmaroRenda per capita média do distrito (SEADE,em salários mínimos): 8,72Pavimentos: 5Apartamentos: 160 unidades, sendo que 40 ficaram prontas no período considerado ideal para esse estudoÁrea apartamentos: 41,49m²Cômodos: 2 dormitórios, sala, cozinha, área de serviço, banheiro, terraçoEquipamentos das áreas comuns: playground, sede da associação de moradores, estacionamentoCA: 1,64TO: 0, 34


hiStóriCo

A provisão de habitação por meio de mutirões autogeridos foi originada a partir da falta de opção para a população de baixa renda tanto na provisão de mercado como na provisão pública. Na década de 50, quando a industrialização e o desenvolvimento do país deram um salto expressivo, principalmente na cidade de São Paulo, muitas pessoas foram atraídas para esse pólo econômico em busca de emprego e melhores condições de vida. Com o crescimento demográfico, a cidade enfrentava dificuldades em acomodar todo esse contingente populacional, que trabalhava em troca de baixos salários que não permitiam a compra de habitação. A solução encontrada por esses trabalhadores era a compra do lote periférico e clandestino para a autoconstrução, o que ocasionava o aumento de favelas e ocu-pações irregulares.

Diante desse cenário, a intervenção pública se tornou necessária para tentar amenizar a situação. Assim, foi criado o BNH, banco responsável por financiar a provisão pública de habitação durante o período da ditadura. No entanto, por ser um banco, visava lucro, e não o obteve produzindo moradias para a população de baixa renda. Dessa forma, logo o BNH começou a atender a classe média. E o problema habitacional para as classes baixas continuou se agra-vando.

Sem acesso à provisão habitacional pública nem à de mercado e sofrendo as consequências da recessão econômica pela qual o país passou nas décadas de 80 e 90, a população mais pobre precisava de alternativas à dificuldade de conseguir moradia para si própria. Dessa forma, começaram a se organizar em Associações e Cooperativas que reivindicavam moradias populares, a serem produzidas com a participação desta população beneficiária por meio de mutirões autogeridos, onde todos apresentam condição de igualdade para as tomadas de decisões, numa democra-cia direta (NAKASHIGUE, 2008).

Geralmente os beneficiários, além de administrarem os recursos para a execução das moradias, contribuem com parte da mão de obra necessária à produção das habitações. O projeto das edificações é realizado por Assessorias Técnicas, capacitadas para dar suporte técnico aos mutirantes durante o período de construção das unidades habi-tacionais. O financiamento para essas obras vem do poder público, por meio de órgãos ligados ao setor habitacional. O trecho a seguir, de ORNSTEIN e ABIKO (2002, p.42), explica:

“(...) [Construção em mutirão é um] processo que envolve a atuação em parceria de quatro atores sociais: setor público, como financiador e fiscalizador; setor privado, fazendo projeto e execução da infraestrutura; ONGs, de-senvolvendo projetos e fiscalizando a construção das moradias; e OCBs (Organizações Comunitárias de Base), for-necendo mão de obra e fazendo a gestão dos recursos para a construção das unidades habitacionais.”Por isso, a construção em mutirões é classificada nesse trabalho como civil e mista: civil porque a iniciativa parte da sociedade organizada, e mista porque depende de diversos agentes para ser realizada.

Além de ser participativa, com a própria população se envolvendo nos processos de projeto, construção e geren-ciamento dos gastos, a provisão habitacional por mutirões pretende ser um processo educativo e político, consci-entizando a população sobre seu direito à moradia e sobre a inclusão social, diferentemente dos demais modos de provisão, que são alienantes. (NAKASHIGUE, 2008).

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Geralmente, para executar os serviços mais pesados os mutirantes contratam uma construtora, e os mais leves são realizados por eles mesmos. Nos últimos tempos, essa tendência a terceirizar os serviços mais pesados tem aumentado por causa da injeção de recursos para a produção habitacional. Com isso, sobra aos mutirantes mais tempo para as atividades educativas e administrativas.

Apesar da bandeira do projeto participativo, Nakashigue (2008) afirma que poucas vezes a população consegue modi-ficar o projeto concebido pela assessoria ou pelo poder público, pois existe uma dificuldade de compreensão da lingua-gem arquitetônica, como já explicado anteriormente.

Muitas críticas foram feitas a esse modo de provisão, que segundo KOWARICK (1979), se caracteriza como sobretra-balho, pois além de trabalhar durante toda a semana em troca de baixos salários que não garantem a provisão habita-cional, o trabalhador não poupa esforços também aos finais de semana para construir sua própria moradia. Por outro lado, é perceptível o processo de conscientização pelo qual passam esses mutirantes quanto a seus direitos de moradia e de inserção social.

Atualmente, há programas em nível municipal e estadual para promover a produção habitacional por mutirões autogeri-dos. O Jardim Bela Vista é proveniente de um programa municipal de financiamento para a produção de unidades habi-tacionais construídas a partir de mutirões autogeridos. Os recursos para a produção habitacional foram provenientes do FMH (Fundo Municipal de Habitação); a COHAB (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo - COHAB-SP) foi o órgão responsável por operar tais recursos e fiscalizar as obras; a SEHAB (Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano) foi a gestora, que autorizou a liberação de recursos e acompanhou o processo de obras por relatórios ou auditoria; e a Associação de Moradores do Jardim Bela Vista é promotora do conjunto habitacional, já que seus associados participaram como mão de obra mutirante e decidiram democraticamente como administrar os recursos destinados à obra.

O terreno onde o conjunto habitacional foi construído pertencia à Prefeitura do Município de São Paulo e foi ocupado ilegalmente na década de 70. A partir de então, 40 famílias se instalaram lá e permaneceram irregularmente até o ano de 1997, quando a Prefeitura ordenou o despejo destes moradores porque o terreno seria repassado à Sabesp.As 40 famílias viviam ali em condições bem diferentes, segundo relatos de uma moradora: “enquanto alguns delimi-tavam seus ‘terrenos’ com cercas que lhes proporcionavam grandes quintais, outros viviam em apertados barracos de madeira. A má divisão do espaço entre os moradores era motivo de desentendimentos.”

No entanto, quando foi anunciado o despejo dos moradores em 1997, todos se uniram com o objetivo de permanecer na área que já ocupavam há mais de duas décadas. Desse modo, se organizaram para criar a Associação de Moradores do Jardim Bela Vista, constituída no início de 1998, sem fins lucrativos, com o objetivo de construir moradia para todos os associados. Os moradores procuraram apoio político para sua causa e o conseguiram por meio de um vereador que, entre outras ações, interveio para impedir que os moradores fossem despejados para liberar o terreno à Sabesp.

À época, uma casa chegou a ser demolida pelo processo de despejo. No entanto, os moradores já estavam sufi-cientemente unidos e conseguiram impedir a demolição das demais casas que ocupavam o terreno. Com o auxílio do vereador, conseguiram a suspensão da ordem de despejo e a oportunidade de construir um conjunto habitacional ali no mesmo terreno, caso conseguissem uma demanda de 160 famílias, ou seja, 120 famílias a mais do que as que

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moravam no terreno. Dessa forma, procuraram, em Movimentos de Moradia da Região Sul, pessoas interessadas em se mudar para a área em Santo Amaro e ter uma habitação provisionada por meio de mutirão autogerido, pois era exigida rapidez no processo de apresentar a demanda.

Apresentada a demanda aos órgãos competentes, iniciou-se o processo de providenciar um convênio entre a As-sociação de Moradores e a COHAB/SEHAB para a construção de moradias de interesse social em regime de mutirão com 160 unidades. Esse convênio foi assinado em dezembro de 1999 e, durante a vigência dele, a posse precária do imóvel foi transferida à Associação. Esse convênio determinava uma série de obrigações tanto da Associação como da COHAB para que os recursos destinados à produção das unidades habitacionais pudessem ser liberados pelo FMH, com a autorização prévia da SEHAB.

A Associação tinha a obrigação de planejar e organizar o trabalho dos mutirantes no canteiro de obras, comprar ma-teriais de construção, contratar uma Assessoria Técnica para o projeto do conjunto habitacional e acompanhamento das obras, elaborar e colocar em prática o plano de ação social junto aos beneficiários e prestar contas mensalmente à COHAB, entre outras atribuições.

A COHAB era responsável pelo acompanhamento das obras, fiscalizando tanto o cronograma como a execução da construção. Se necessário, este órgão podia determinar a paralisação das obras por motivos técnicos e de segurança ou por descumprimento das determinações constantes no convênio.

A verba limite inicialmente destinada à construção do conjunto era de R$2.112.00,00, valor que seria repassado aos poucos à Associação, conforme o cronograma fosse cumprido. Porém, para iniciar o repasse da verba, a Associa-ção devia apresentar o Regulamento de Obras e o Plano de Trabalho Social. Segundo uma das Coordenadoras do mutirão, “em 1999 começou a ser feita a fundação dos prédios junto aos arquitetos da Assessoria Técnica contratada para garantir que a construção saísse. O repasse de verbas pela COHAB começou apenas em 2001.”

Como o terreno era ocupado por 40 famílias e o conjunto habitacional seria implantado neste mesmo local, foi definido que seriam construídas primeiramente as 40 unidades habitacionais necessárias para abrigar essas famílias. Assim, algumas casas tiveram de ser demolidas para que o terreno pudesse ser limpo para iniciar a construção. As seis famílias que tiveram suas casas demolidas foram para alojamentos provisórios construídos no próprio terreno, pela Assessoria e pelos mutirantes.

A continuação das obras dependia da rapidez com que essas primeiras 40 unidades fossem construídas, pois só de-pois de alojar definitivamente as 40 famílias é que o restante do terreno seria limpo para receber os demais blocos de apartamentos. Em 2004, essas unidades já estavam prontas para serem habitadas e as famílias se instalaram nos novos apartamentos, permitindo a limpeza do restante do terreno para que a construção das demais 120 unidades fosse viável.

Para continuar a construção, foi necessário um aditamento do convênio em abril de 2004, que praticamente dobrou a verba limite destinada ao Jardim Bela Vista. Durante a construção das 120 unidades restantes, a COHAB identificou irregularidades na parte técnica da obra e paralisou o repasse de verbas. A Assessoria Técnica teve de ser trocada e as irregularidades, corrigidas para que os recursos pudessem ser novamente liberados pelo FMH. No entanto, a

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liberação foi adiada ainda mais por fatores políticos, pois como consta no convênio, a “COHAB prevê a suspensão sem aviso prévio caso a Municipalidade interrompa o repasse de verbas ao FMH/COHAB-SP”

A construção foi retomada após quase dois anos de paralisação. As verbas eram liberadas de forma muito vagarosa, determinando assim o ritmo lento da construção. Esses 120 apartamentos foram concluídos ao final de 2009 e libera-dos para moradia no final de 2010, ou seja, os beneficiários já estavam envolvidos nesse processo há mais de uma década.

Apesar de já estar totalmente pronto e ocupado, o residencial ainda não virou condomínio, pois faltam documentos jurídicos a serem providenciados pela COHAB. Por enquanto, a maioria dos moradores ainda não paga pela moradia, pois nem chegou a assinar contrato com a COHAB. Os que assinaram contrato já começaram a pagar pela concessão de uso, cuja parcela mensal corresponde a 20% da renda familiar. Serão 300 parcelas no total, que posteriormente serão abatidas do valor de quitação da unidade habitacional.

deSCriçãoO conjunto habitacional está localizado no distrito de Santo Amaro, numa área bem consolidada com grande diversi-dade de comércio e serviços. A renda per capita do distrito é muito elevada quando comparada à do município de São Paulo: 8,72 salários mínimos, contra 4,03 do município. A esse nível tão elevado de renda correspondem as áreas de loteamentos de alto padrão, como Granja Julieta e Chácara Santo Antonio. Apesar disso, o distrito ainda con-centra áreas de comércio bem popular, como o Largo 13 de Maio. O Residencial Jardim Bela Vista está localizado na área de transição entre esses dois perfis socioeconômicos encontrados no bairro: conforme se anda pela Rua Ministro Roberto Cardoso Alves, nota-se uma elevação no padrão de moradias e comércio. O começo da rua, por sua vez, é marcado por um cemitério e um albergue, que estão praticamente em frente e ao lado (respectivamente) do conjunto habitacional. Seguindo em direção ao Largo 13 de Maio, observa-se um comércio popular bem diversificado, contando inclusive com uma área de calçadão, destinada somente a pedestres.

O conjunto habitacional é bem servido em termos de transporte público: pode-se chegar a pé à estação de metrô Largo Treze, da linha Lilás, em aproximadamente 10 minutos. Essa linha faz conexão com a linha da CPTM que leva à Osasco, passando pela estação Pinheiros. A Rua Desembargador Bandeira de Melo, que conecta o Residencial Jardim Bela Vista à estação de metrô, funciona como ponto final e inicial de algumas linhas de ônibus, assim como a rua onde se localiza o conjunto habitacional, facilitando a locomoção pela cidade.

A figura a seguir pontua os equipamentos presentes nas proximidades do conjunto habitacional, situados a uma dis-tância correspondente àquela estabelecida pelo LEED 2009:

73


Fonte: Google Earth (acessado em setembro/2011)

Seguindo os critérios do LEED 2009, esse conjunto é servido por:- 1 equipamento de lazer/cultura- 5 escolas ensino infantil- 7 escolas de ensino fundamental- 12 escolas ensino médio- pontos de ônibus e táxi- 1 estação de metrô- 7 hospitais ou UBS a menos de 1600m

A partir deste mapeamento fica clara a diversidade de serviços presentes no entorno do conjunto habitacional. A parte de lazer e cultura é a única que não apresenta diversas possibilidades para os moradores: há apenas uma biblioteca na distância estabelecida pelo LEED 2009.

74


O Residencial Jardim Bela Vista é composto por oito blocos que se agrupam para formar três edificações, sendo duas delas compostas por três blocos e uma composta por dois blocos. Cada bloco tem formato H e cada uma de suas partes, ligadas pela circulação feita apenas por escadas, se encontram a meio nível uma da outra. Desta forma, os blocos são compostos pelo térreo e mais quatro pavimentos, sendo que cada pavimento comporta quatro apartamen-tos, dois em um nível e outros dois a meio nível destes. Sem a presença de elevador, há quatro apartamentos no nível térreo de cada bloco, que são voltados para portadores de necessidades especiais. A adoção da implantação em meios níveis é justificada pela necessidade de adaptar o conjunto aos desníveis do terreno, diminuindo a necessidade de cortes e aterros.

Como o terreno destinado à construção do conjunto residencial localizava-se numa área privilegiada da cidade, a equipe de arquitetos tentou aproveitar a ocupação deste ao máximo. “Foram retirados os recuos necessários para atender à legislação e na área restante foram feitos os apartamentos, estacionamentos necessários e, encaixado sob a caixa d’água, o centro comunitário”, segundo depoimento do arquiteto responsável pelo projeto. A construção no sistema de mutirão, no entanto, dificulta colocar em prática projetos com edifícios bastante verticalizados. Por isso, os blocos são próximos uns aos outros, tem apenas cinco pavimentos, e a circulação é feita apenas por escadas, o que impede um aproveitamento ainda mais alto do terreno.

Os blocos estão implantados de modo que as fachadas com aberturas fiquem voltadas para nordeste e sudoeste. Com exceção dos banheiros, todos os demais cômodos do apartamento (dois dormitórios, sala com terraço, cozinha e área de serviço) são ventilados e iluminados naturalmente por aberturas que se voltam para o exterior do prédio. Apenas a abertura do banheiro não está diretamente voltada para o exterior do prédio, e sim para a lavanderia.

Por ter sido construído em sistema de mutirão, os moradores participaram de reuniões desde a fase de formulação do projeto. Porém, segundo uma das coordenadoras do mutirão, eles tinham pouca noção espacial para conseguir mudanças significativas no projeto, e as modificações conseguidas se limitaram à mudança do tipo de caixilho utilizado na sala. Queriam também que a caixa d’água fosse mudada de lugar para, sobre o centro comunitário, poderem con-struir um equipamento coletivo, porém a COHAB não permitiu, pois o projeto, realizado por uma Assessoria Técnica, tinha que passar por aprovação da COHAB para sair do papel. A companhia podia solicitar, segundo o Convênio para construção de moradias de interesse social em regime de mutirão, “correções e adequações que julgar necessárias com vistas a melhorar a qualidade técnica dos produtos, adequar o projeto à legislação aplicável e/ou assegurar a via-bilidade econômica do empreendimento” (p.8 do documento). Dessa forma, as áreas comuns do conjunto habitacional ficaram mal equipadas, contando apenas com estacionamentos, centro comunitário e um precário playground.

O trabalho dos mutirantes era feito aos finais de semana, com uma carga de 16h divididas entre o sábado e o domingo, sempre guiados pelo Mestre de Obras, que era um prestador de serviços contratado. Os mutirantes eram responsáveis por, entre outras tarefas, fazer o transporte e a distribuição de materiais dentro do canteiro de obras, bem como a limpeza e organização do local. Os mutirantes que não comparecessem aos trabalhos por diversas vezes eram leva-dos à assembleia para julgamento sobre expulsão ou permanência nos trabalhos e, consequentemente, na moradia. Para ocupar a vaga dos moradores que foram excluídas, havia uma lista de suplentes interessados em morar naquela área.

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A fim de conscientizar os moradores sobre a importância de cooperar com os trabalhos aos finais de semana, havia um Plano de Ação Social, cuja principal atividade consistia em reuniões mensais com uma assistente social onde eram conversadas questões como normas do condomínio, horários, respeito aos vizinhos e construção coletiva do espaço do conjunto habitacional.

No meio deste processo, iniciado em 1999, foram encontradas irregularidades na construção, e o repasse de verbas pela COHAB foi interrompido. O resultado foi a paralisação das obras e a modificação da Assessoria Técnica que as acompanhava. Quando retomadas as obras, a nova assessoria modificou alguns aspectos das áreas comuns do conjunto habitacional, sem interferir nas edificações, que já estavam em fase avançada de construção. O término das obras se deu apenas no final de 2009 e o custo das unidades foi estimado em R$25.419,00 (valor atribuído em 2004).

aPliCação da aPoA aplicação de instrumentos de APO no Residencial Jardim Bela Vista começou com visitas a fim de entender como foi o processo de mobilização da população desde que ficaram sabendo que seriam despejados até a construção das últimas unidades habitacionais. Para isso, foram feitas entrevistas semiestruturadas com uma das coordenadoras do mutirão e com uma moradora que está no terreno desde o princípio das reivindicações de moradia.

As duas visitas seguintes foram focadas na realização do As Built e Walkthrough, instrumentos da frente técnica. O As Built foi feito simultaneamente ao Passeio Guiado pela coordenadora do mutirão, que demonstrava in loco alguns aspectos que havia citado nas entrevistas semi-estruturadas.

As visitas seguintes foram dedicadas à aplicação de questionários à população moradora, considerada objeto de estudo nesta pesquisa. Primeiramente, tentou-se distribuir questionários para que os moradores preenchessem em seus apartamentos e os devolvessem prontos. No entanto, o baixo índice de devolução fez com que a entrevistadora percorresse os apartamentos para buscar tais questionários ou preenchê-los junto aos moradores. Do total de 40 apartamentos, foi possível aplicar os questionários a 25 famílias em quatro dias de visita. Estatisticamente, esse número representa um nível de confiabilidade de 90% às respostas dadas, com margem de erro de 10%.

Visitas posteriores foram feitas com a finalidade de sanar dúvidas ou complementar informações coletadas pelos instrumentos de APO já aplicados.

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Planta do pavimento

Implantação

Elevação

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80



Acessos para carros No projeto original para o Residencial Jardim Bela Vista estavam previstos três acessos para carros. Dois desses acessos foram construiídos conforme o projeto, porém um deles foi modificado.

Acesso para pedestres Eram previstos três acessos para pedestres para o con-junto habitacional. Todos eles foram deslocados, quando executados, em relação ao local onde eram previstos no projeto original. Dos três acessos, utiliza-se apenas um deles, que conta com porteiro eletrônico. Os demais per-manecem constantemente fechados.

Estacionamento As áreas de estacionamento foram bastante modificadas em relação ao projeto original. A segunda assessoria téc-nica a tocar o projeto (após irregularidades terem sido encontradas) foi responsável por essas mudanças, que ocorreram exclusivamente nas áreas externas porque todas as fundações e lajes dos edifícios já estavam er-guidas.

Áreas externas comuns Após serem encontradas irregularidades nas obras, outra assessoria técnica foi contratada e fez algumas modifi-cações nas áreas externas comuns: além dos acessos e estacionamentos, os locais de passagem, as escadas que vencem os desníveis e os patamares também foram modificados em relação ao projeto original, nas áreas frontais.

Térreo dos blocos Nos blocos F, G e H foram introduzidos portões, na fase de pós-ocupação, para impedir a livre passagem de mo-radores de outros blocos pelo térreo destes três blocos citados na tentativa de preservar um pouco a privacidade dos que habitam estes apartamentos.

Centro Comunitário A área para telefonia, prevista dentro do centro comu-nitário, não foi executada, bem como o caixilho que se voltava para a área externa à edificação. O centro comu-nitário, previsto para a realização de reuniões e festas, é utilizado como sede da associação de moradores.

81


análiSe

1 - CaraCteríStiCaS doS reSPondenteS

O Residencial Jardim Bela Vista, situado numa área onde antes se localizava uma favela, tem 160 unidades habi-tacionais. Destas, 40 foram destinadas às famílias que habitavam o terreno quando este ainda era uma favela, e apenas essas moradias foram utilizadas como estudo de caso para o presente trabalho. Estima-se que a população total do conjunto habitacional seja de 538 moradores, enquanto a população das 40 unidades estudadas chega a 135 habitantes.

O tamanho e a composição das famílias que habitam os blocos de apartamentos A e B, destinados às 40 famílias provenientes da favela, são bem diversificados e não chegam a apresentar uma predominância (gráfico 01). No en-tanto, é possível estimar que a média de moradores por apartamento seja de 3,36. A maior parte das famílias que habita as unidades utilizadas como estudo de caso mora nos apartamentos desde que eles ficaram prontos, em 2003, e participaram do processo de mutirão que possibilitou a construção. Apenas 8% dos respondentes do questionário compraram o apartamento de terceiros (gráfico 02) e não moram no Residencial Jardim Bela Vista desde o início de sua ocupação.

Comparativamente à habitação anterior, 68% dos moradores avaliaram a nova moradia como melhor ou muito me-lhor (gráfico 03). Os 24% que a avaliaram como pior ou muito pior eram provavelmente donos das casas maiores e de alvenaria que existiam na favela, que segundo uma moradora, tinham grandes quintais porque os próprios donos delimitavam o “terreno” de suas casas com cercas, enquanto a outros restava pouco espaço livre em frente a seus barracos de madeira. Dos respondentes, 25% afirmaram que pretendem se mudar do apartamento no futuro (gráfico 04), sendo que a maioria justifica o desejo de se mudar pelo fato de não ter se acostumado a viver em apartamentos.

15%

30%

25%

20%

10%

COMPOSIÇÃO DAS FAMÍLIAS MORADORAS:

casal

casal e filhos

família e agregados

mãe e filhos

outros

8%

92%

A FAMÍLIA é (EM RELAÇÃO A APROPRIAÇÃO DO APARTAMENTO):

comprou o apartamento de terceiros

primeira moradora

8%

16%

8%

36%

32%

COMO A FAMÍLIA CONSIDERA ESTA MORADIA EM RELAÇÃO À ANTERIOR:

muito pior

pior

igual

melhor

muito melhor

Gráfico 01

Gráfico 02

Gráfico 03

75%

25%

VOCÊ PRETENDE SE MUDAR DO APARTAMENTO NO FUTURO?

não

sim

Gráfico 04

92%

4% 4%

NA ATUAL MORADIA, OS GASTOS DE SUA FAMÍLIA:

aumentaram

permaneceram iguaisdiminuíram

Gráfico 05

82


Por ser uma favela, os moradores não pagavam impostos sobre o uso do terreno e das infraestruturas presentes na área. Portanto, quando se mudaram para os apartamentos, seus gastos aumentaram, como pode ser notado por 92% das respostas para a pergunta do questionário que se refere aos atuais gastos da família com a moradia, quando com-parada com a moradia anterior (gráfico 05).

A boa localização do conjunto habitacional na Zona Sul de São Paulo permite que 69% dos moradores demorem menos de meia hora para chegar ao local de trabalho (gráfico 06). 41% dos moradores utilizam ônibus para se locomover até seus locais de trabalho, outros 29% vão a pé e 24% deles utilizam veículos próprios, apesar da proximidade do conjunto habitacional com pontos de ônibus e com a estação de metrô do Largo Treze (gráfico 07). Uma observação curiosa é que nenhum dos respondentes declarou utilizar o metrô como meio de transporte para chegar ao local de trabalho, provavelmente porque os 15 minutos de caminhada até a estação de metrô não compensam em comparação com os ônibus, que passam praticamente em frente às moradias dessas pessoas. Além disso, as ligações da Linha Lilás com a malha de trens e metrô ainda são precárias e aparentemente insuficientes para atender às necessidades desta população.

2 - funCionalidade do aPartamento

A área dos apartamentos do Residencial Jardim Bela Vista, que é de 41,49m², foi analisada de acordo com os indicado-res de metros quadrados por morador encontrados em ORNSTEIN (2003) para confrontar com a avaliação do tamanho dos apartamentos feita pelos moradores, das quais 46% foram negativas e 54% positivas (gráfico 08).


Nível de qualidade Moradias inadequadas

Blachère 14 2,96 Regular 63%

Portas 10 4,15 Mínimo crítico 22%

Lauwe 8 5,19 Mínimo crítico 13%

Tabela 01: Nível de qualidade do apartamento padrão do Residencial Jardim Bela Vista a partir da quantidade de metros quadrados por morador. Também é apresentada a porcentagem de unidades habitacionais adequadas aos padrões de qualidade estabelecidos por três autores diferentes.

Da tabela 01, observa-se que quase dois terços das unidades habitacionais, segundo os parâmetros estabelecidos por Blachère, estão abaixo do nível de qualidade considerado regular, e pouco menos de um quarto dos apartamentos está abaixo do nível mínimo crítico, segundo o parâmetro de Portas. Estes números, que representam uma quantidade muito alta de apartamentos em condições inadequadas de qualidade, explicam o alto índice de avaliações negativas a respeito do tamanho do apartamento.

Igualmente, a avaliação das dimensões de cada cômodo do apartamento foi feita pela confrontação entre a opinião dos usuários e a avaliação da frente técnica. A opinião dos usuários foi revelada por meio do questionário (gráfico 09), enquanto a avaliação da frente técnica se pautou na análise do tamanho de cada ambiente segundo parâmetros

69%

31%

QUAL A DURAÇÃO MéDIA DO PERCURSO DE SUA CASA AO TRABALHO?

até meia hora

de meia hora a 1 hora

29%

6%41%

24%

QUE TIPO DE TRANSPORTE VOCÊ USA PARA CHEGAR AO TRABALHO?

a pé

carona

ônibus

veículo próprio

4%

42%

37%

17%

COMO VOCÊ CLASSIFICA O TAMANHO DE SEU APARTAMENTO?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

Gráfico 08

Gráfico 07

Gráfico 06

83


estabelecidos pela CDHU (tabela 02) e por Boueri, 2003 (tabela 03).

CÔMODO ÁREA RECOMENDADA* ÁREA REAL

Estar/refeição 12,50m² 12,73m²

Cozinha 5,00m² 5,05m²

Dorm. casal 9,00m² 8,12m²

Dorm. Solteiro 8,00m² 7,25m²

Banho 2,80m² 2,60m²

Área serviço 2,80m² 2,19m²

Tabela 02: inadequação das áreas dos cômodos às áreas mínimas recomendadas pela CDHU.* Dados extraídos do Manual de Projetos da CDHU, p.126 (dezembro 1998, revisão agosto 2008)

CÔMODO ÁREA REAL ÍNDICE DE AVALIAÇÃO*

Sala 12,73m² Satisfatório

Cozinha 5,05m² Precário


Quarto Duplo 7,25m² Precário



Tabela 03: índice de avaliação dos ambientes da moradia segundo a metragem.* Dados extraídos de Boueri (2003).

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Tamanho da cozinha?

Tamanho do banheiro?

Tamanho da sala?

Tamanho dos dormitórios?

Tamanho da lavanderia?

CLASSIFICAÇÃO DO TAMANHO DOS CÔMODOS:

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a

Gráfico 09

84


Confrontando as informações contidas nas tabelas 02 e 03 e no gráfico 09, nota-se que a sala foi o único cômodo que teve simultaneamente avaliação positiva pela maioria dos usuários e cumpriu as exigências de áreas da CDHU e de Boueri (2003). Algumas áreas, como dormitórios e lavanderia, não cumprem nenhuma das exigências e são mal avaliados pela maioria dos moradores. As dimensões dos cômodos são tão inadequadas que 46% dos respondentes do questionário (“muito ruim” e “ruim”), ou seja, quase metade, afirmaram ter problemas para abrir e fechar portas, bem como abrir gavetas e portas do mobiliário existente na casa (gráfico 10).

As dimensões reduzidas do apartamento e de seus cômodos obrigaram 44% dos respondentes a se desfazer do mobil-iário quando se mudaram para o apartamento novo (gráfico 11): sofá e guarda-roupa são as peças mais citadas entre aquelas que tiveram de ser abandonadas por não caberem nos apartamentos.

Quando avaliado sob a ótica das funções a serem cumpridas, o apartamento recebeu avaliação negativa apenas para a atividade brincar (gráfico 12). As demais foram bem avaliadas, mas ao analisar o cômodo onde elas são realizadas, notam-se algumas inadequações, conforme demonstrado na tabela 04.



Passar roupa Não há local fixo, pois os eq-uipamentos são transportados

(Portas, 1969)

Ler e estudar Não há local fixo, no entanto, deve ser tranquilo (Portas,

1969)

Em 40% dos casos, o local utilizado para estudo e leitura é a sala, que é incompatível com tranquilidade, pois a maioria das atividades perguntadas são realizadas nesse cômodo. Um fato interessante é que 15% dos respondentes transformaram a sacada em escritório para conseguir um lugar adequado para realizar estudos e leitura.

Receber visitas

Sala (Portas, 1969) 8% dos moradores recebem visitas no quarto, que é o local desti-nado ao repouso.

Assistir TV Sala (Leite, 2006) 21% dos respondentes assistem TV no local destinado ao repouso (quarto).

Ouvir música Sala (Leite, 2006) 24% dos respondentes ouvem música no quarto como opção para que simultaneamente se possa assistir TV no apartamento. Outros 5% o fazem na cozinha, enquanto realizam outras atividades.

Comer Cozinha ou Sala (Portas, 1969)

O representativo índice de 16% dos respondentes declarou comer no quarto, cômodo completamente inadequado para tal atividade.

Brincar Não há local fixo, no entanto necessita vigilância (Portas,

1969)

Os locais mais utilizados para brincar são a sala e o quarto, que cum-prem a exigência de vigilância. No entanto, 20% dos respondentes disseram que não há locais para brincar dentro do apartamento.

Tabela 04: inadequações na realização de tarefas rotineiras dentro do apartamento.

8%

38%46%

8%

COMO VOCÊ CLASSIFICA O ESPAÇO PARAFECHAR E ABRIR PORTAS?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

56%

44%

VOCÊ TEVE QUE SE DESFAZER DO MOBILIÁRIOPOR NÃO CABER NO NOVO APARTAMENTO?

não

sim

Gráfico 11

Gráfico 10

85


0% 20% 40% 60% 80% 100%

Passar roupa

Estudo e leitura

Receber amigos

Assistir tv

Ouvir música

Comer

Brincar

COMO VOCÊ CLASSIFICA O CÔMODO ONDE REALIZA AS SEGUINTES ATIVIDADES:

muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a

Para todas as atividades, exceto ler e estudar, a sala é o cômodo mais utilizado. Observa-se mais uma vez a sobre-posição de funções por vezes incompatíveis, como estudar, assistir TV e comer, o que significa uma dificuldade dos moradores em se apropriarem dos espaços. (colocar referência)

Para reforçar esta hipótese, quando questionados sobre a falta de espaços dentro do apartamento para realizar atividades rotineiras, 80% dos respondentes afirmaram senti-la, principalmente quanto a espaços para lazer e para lavar, passar ou secar roupas (gráfico 13).

3 - Segurança

A questão da segurança no Residencial Jardim Bela Vista foi mal avaliada por 64% dos respondentes (gráfico 14). Ao longo da ocupação do conjunto habitacional, algumas medidas foram sendo tomadas a fim de melhorar a segu-rança para os moradores, como o fechamento de dois dos três portões de pedestre, centralizando todo o acesso em um único portão que conta com porteiro eletrônico, a fim de controlar as pessoas que adentram o conjunto. Ainda insatisfeitos atualmente com a segurança do condomínio, os moradores pretendem automatizar os portões de carros e instalar câmeras em pontos estratégicos do conjunto habitacional.

Apesar de ser mal avaliado pelos moradores, o conjunto habitacional parece seguro quando observado de seu inte-rior, pois há fechamento com muros de alvenaria em três lados do perímetro do terreno. No quarto lado, que corre-sponde à frente do lote, o fechamento é feito ora por grades e portões de ferro, ora por muros de alvenaria. A grande quantidade de grades nesse perímetro permite a visualização da rua, o que aumenta a sensação de segurança, pois os moradores podem observar o que acontece do lado de fora.

O entorno do conjunto habitacional normalmente é bastante movimentado, pois ele está localizado próximo a áreas comerciais e em frente a uma parada final de ônibus. Essa movimentação causa a impressão de vigília constante, hipótese levantada a partir da avaliação que os próprios moradores fizeram sobre o bairro: 68% dos respondentes

Gráfico 12

20%

80%

VOCÊ SENTE FALTA DE ESPAÇO PARA DESENVOLVER ALGUMA ATIVIDADE DENTRO DE

CASA?

não

sim

Gráfico 13

20%

44%

32%

4%

COMO VOCÊ CLASSIFICA A SEGURANÇA DE SEU CONDOMÍNIO CONTRA

ASSALTOS, ROUBOS E INVASÕES?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

Gráfico 14

86


do questionário avaliaram positivamente a questão de segurança no entorno do Residencial Jardim Bela Vista (gráfico 15).

Já a segurança contra acidentes nas escadas do Residencial Jardim Bela Vista é uma questão na qual se observa uma divisão de opiniões por parte dos moradores. Enquanto 54% dos respondentes a avaliam de forma negativa, outros 46% fazem uma avaliação positiva (gráfico 16). A causa da maioria de respostas negativas, apesar da pequena difer-ença entre estas e as positivas, pode ser observada in loco. Por não haver elevadores nos blocos de apartamentos, as escadas são a única opção de circulação vertical, e por serem tão utilizadas, as condições de segurança delas deviam ser melhores, a começar pelas dimensões dos degraus. Os espelhos e pisadas não apresentam uniformidade de dimen-sões, o que por si só já representa um grande risco para aqueles que se utilizam das escadas diariamente.

Ainda a respeito dos degraus, em alguns lances das escadas eles possuem revestimento cerâmico e em outros não, já que este revestimento ficou a cargo dos moradores após a entrega dos apartamentos. Nem todos os moradores aceitaram pagar para colocar revestimento de piso na escada, e desta forma ela ficou sem padronização. Além disso, o piso colocado não é antiderrapante.

Outro aspecto precário das escadas é a iluminação: durante o dia, elas são suficientemente iluminadas pela luz que penetra através de três caixilhos a cada lance de escada. No entanto, esses caixilhos são baixos e não possuem grades, representando risco de acidentes para crianças. No período da noite, a iluminação é feita por lâmpadas ativadas por sensores de movimento. Além de muitas lâmpadas queimadas, os sensores parecem ter sido instalados nos locais errados, já que muitas vezes um lance passa a ser iluminado apenas quando se chega ao patamar superior a ele. O temporizador das lâmpadas também apresenta problemas: em alguns casos, a lâmpada não fica acesa por tempo su-ficiente até que se termine de subir o lance que ela deveria iluminar.


As questões de conforto ambiental foram avaliadas sob duas variáveis: a fachada e o pavimento onde se situa o apar-tamento, a fim de obter resultados mais consistentes sobre a satisfação dos usuários quanto a assuntos relacionados à iluminação e ventilação naturais, térmica e acústica.

A iluminação interna aos apartamentos, por exemplo, apresenta características majoritariamente negativas. Para aproveitar ao máximo o terreno e poder construir o máximo de unidades habitacionais, os blocos de edifícios ficaram muito próximos uns aos outros e, consequentemente, as janelas também, permitindo a visualização do interior dos apartamentos que ficam frente a frente. Por isso, é constante a necessidade de se utilizar cortinas, o que escurece os ambientes e impede que os moradores aproveitem a luz do dia ao máximo. Para atividades como leitura, alguns mo-radores afirmaram que é necessário acender as luzes do apartamento mesmo durante o dia. Além disso, os próprios blocos, por estarem tão próximos uns aos outros, acabam escurecendo os apartamentos. Há no banheiro a necessidade de acionar constantemente a iluminação artificial. No entanto o que causa isso é o fato de a abertura deste ambiente não estar voltada diretamente para o exterior, e sim para a área de serviço. Dessa forma, o banheiro não recebe in-cidência direta de luz natural e está sempre às escuras.

4%

50%

46%

COMO VOCÊ CLASSIFICA A SEGURANÇACONTRA ACIDENTES NAS ESCADAS

DE SEU PRéDIO?

muito ruim

ruim

bom

4%

29%

54%

13%

COMO VOCÊ CLASSIFICA SEU BAIRROEM RELAÇÃO À SEGURANÇA?

muito ruimruimbommuito bom

Gráfico 16

Gráfico 15

87


Dos respondentes que moram em apartamentos dos primeiros pavimentos, 60% afirmaram que precisam acender lâmpadas constantemente dentro de seus apartamentos, contra 40% dos respondentes dos pavimentos superiores (gráfico 17). Na fachada nordeste, a necessidade de acionar iluminação artificial durante o dia é um pouco maior do que na fachada sudoeste: 50% contra 45% (gráfico 18). Apesar de, pela orientação, a fachada nordeste receber maior incidência de luz solar, é esta fachada que faz frente a outro bloco de edifícios e é escurecida pela proximidade de ambos.

Quanto à ventilação natural, a fachada sudoeste se mostrou pior em quase todos os aspectos perguntados: 91% dos respondentes que moram em apartamentos dessa fachada afirmaram que suas roupas demoram a secar (gráfico 19), 63% afirmaram que o mau cheiro do banheiro demora a se dissipar (gráfico 20) e 91% julgam necessário o uso de ventilador nos dias quentes (gráfico 21). Os pavimentos inferiores também foram mais mal avaliados nessas questões, com destaque para a questão da secagem de roupa, que recebeu 100% de avaliação negativa (gráfico 22), já que os moradores precisam fechar suas janelas para ter privacidade e dessa forma os apartamentos não recebem insolação e nem ventilação adequados. Os apartamentos situados na fachada nordeste e nos pavimentos superiores foram mais bem avaliados na questão de ventilação quando comparados àqueles situados na fachada sudoeste e pavimentos inferiores. No entanto, todas as questões, mesmo para esses apartamentos considerados melhores, foram avaliadas majoritariamente de forma negativa. Isso mostra que a ventilação nos apartamentos do Residencial Jardim Bela Vista é muito precária de modo geral, e ainda pior nos apartamentos localizados em pavi-mentos inferiores e na fachada sudoeste.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

térreo e 1º andar

2º ao 4º andar


não sim

0% 20% 40% 60% 80% 100%

nordeste

sudoeste


não sim

0% 20% 40% 60% 80% 100%

nordeste

sudoeste


não sim

0% 20% 40% 60% 80% 100%

nordeste

sudoeste

O MAU CHEIRO DO BANHEIRO SAI RAPIDAMENTE?

não sim

0% 20% 40% 60% 80% 100%

nordeste

sudoeste


não

sim

0% 20% 40% 60% 80% 100%

térreo e 1º andar

2º ao 4º andar


não

sim

Gráfico 22

Gráfico 21

Gráfico 20

Gráfico 19

Gráfico 18

Gráfico 17

88


Já o problema do bolor, pelo relato de moradores, parece não sofrer influência da fachada onde se localiza o aparta-mento. Os cômodos que apresentam esse problema de forma mais recorrente são os quartos. Quando avaliados pelo pavimento onde se localiza o apartamento, a diferença é gritante: enquanto 90% dos moradores de apartamentos situados nos pavimentos inferiores afirmaram ter problemas com bolor, apenas 53% daqueles situados nos pavimentos superiores apresentam o mesmo problema (gráfico 23).

As questões sobre a temperatura do apartamento no verão e no inverno apontam para maior ganho térmico na fachada nordeste: a temperatura no verão é mais bem avaliada nos apartamentos da fachada sudoeste do que nos apartamen-tos da fachada nordeste (gráfico 24), enquanto no inverno 73% dos respondentes que moram em apartamentos da fachada sudoeste demonstraram descontentamento quanto à temperatura interna ao apartamento contra apenas 28% dos respondentes da fachada nordeste (gráfico 25). Quando a questão é avaliada pelo pavimento onde está situado o apartamento, observa-se um maior número de respostas positivas nas análises feitas pelos moradores de apartamentos dos pavimentos superiores (gráficos 26 e 27), que contam com maior acesso à iluminação, ventilação e aquecimento naturais.

A questão acústica também é influenciada pela fachada – no caso deste conjunto habitacional, por causa da proximi-dade com outro bloco de apartamentos. Na fachada sudoeste, 64% dos respondentes do questionário afirmaram que escutam barulhos vindos dos apartamentos vizinhos e que estes incomodam, contra 93% de avaliações como essa na fachada nordeste (gráfico 28), a qual tem todas as suas aberturas voltadas para outros blocos de apartamentos. No entanto, é importante ressaltar que independentemente da fachada ou do pavimento, a questão de ruídos vindos de apartamentos vizinhos foi majoritariamente mal avaliada em todos os casos, possivelmente pela má qualidade dos materiais em isolar os ambientes e apartamentos acusticamente.

Quanto ao barulho vindo das áreas condominiais, 100% dos respondentes da fachada nordeste afirmaram escutar e se incomodar com eles (gráfico 29). A avaliação deste item foi majoritariamente negativa também para a fachada sudoeste e para todos os pavimentos. Já o barulho da rua é mais escutado e incomoda mais os que moram nos pavi-mentos superiores do que aqueles que moram nos primeiros pavimentos (gráfico 30).

0% 20% 40% 60% 80% 100%

térreo e 1º andar

2º ao 4º andar


não sim

0% 20% 40% 60% 80% 100%

nordeste

sudoeste




89


0% 20% 40% 60% 80% 100%

nordeste

sudoeste


muito ruim

ruim

bom

0% 20% 40% 60% 80% 100%

térreo e 1º andar

2º ao 4º andar



0% 20% 40% 60% 80% 100%

térreo e 1º andar

2º ao 4º andar


muito ruim ruim bom0% 20% 40% 60% 80% 100%

nordeste

sudoeste

VOCÊ ESCUTA O BARULHO DOS APARTAMENTOS VIZINHOS DENTRO DO SEU APARTAMENTO?

não sim, mas não incomoda sim, e incomodaGráfico 28

Gráfico 27


0% 20% 40% 60% 80% 100%

nordeste

sudoeste

VOCÊ ESCUTA O BARULHO DAS ÁREAS CONDOMINIAISDENTRO DO SEU APARTAMENTO?

não sim, mas não incomoda sim, e incomoda0% 20% 40% 60% 80% 100%

térreo e 1º andar

2º ao 4º andar


não sim, mas não incomoda sim, e incomodaGráfico 29 Gráfico 30

90


5 - PrivaCidade

A ausência de elevador no projeto do Residencial Jardim Bela Vista, por proibição da COHAB, levou à implantação de oito blocos de apartamentos com apenas cinco pavimentos num terreno de dimensões não muito grande. Para abrigar as 160 famílias previstas, a distância entre os blocos precisou ser reduzida e, consequentemente, a distância entre as janelas de diferentes apartamentos também. Assim, a privacidade dos moradores acabou ficando prejudicada, pois para que não se veja o que se passa dentro do apartamento, é necessário manter as cortinas fechadas durante todo o dia.

Também por questões de privacidade, os moradores do pavimento térreo necessitam estar com suas janelas sempre fechadas. Para se ter privacidade, portanto, é necessário perder em qualidade de conforto ambiental, pois a ventilação e a iluminação do apartamento ficam prejudicadas.

A análise dos usuários resultou em divisão de para as questões de privacidade: aproximadamente metade dos respon-dentes está satisfeita, enquanto a outra metade demonstra descontentamento (gráfico 31). Quando se avalia a questão da privacidade no interior do apartamento, na relação entre moradores, os índices são parecidos: quase metade dos respondentes julga esse item como “bom” ou “muito bom”, enquanto a outra metade faz uma avaliação negativa (grá-fico 32).

6 - ConvivênCia SoCial

Diferentemente dos outros dois estudos de caso, o Residencial Jardim Bela Vista apresenta uma peculiaridade: o ent-rosamento dos moradores se deu muito anteriormente à ocupação dos edifícios. No caso das famílias que já moravam no terreno onde o conjunto habitacional foi construído, as relações de umas com as outras já vinham de anos. No caso das famílias que vieram de movimentos de moradia para compor a demanda deste empreendimento, o entrosamento entre elas próprias e entre elas e os que já eram moradores da área se deu em 1999, quando foram iniciadas as nego-ciações para a construção dos edifícios habitacionais. Já na fase de projeto, os futuros moradores foram convocados a participar democraticamente do processo que levaria à construção de moradias para todos.

Todos deveriam participar juntos da construção dos edifícios que posteriormente os abrigaria, ajudando na distribuição de materiais e na limpeza das obras. No entanto, nem todas as famílias participaram igualmente e desde essa época surgiam desentendimentos por conta da diferença de quantidade de horas trabalhadas, que não foram recompensadas para aqueles que cumpriam estritamente com suas obrigações.

A Assessoria Técnica responsável pelo projeto do Residencial Jardim Bela Vista era também responsável por fazer um trabalho de integração entre as famílias, que não funcionou muito bem. Segundo relatos de uma moradora, a asses-soria deu pouco apoio no sentido de educar os moradores a viverem em condomínio, compartilhando espaços comuns apesar de suas diferenças socioculturais. A dificuldade em implantar o trabalho social acabou prejudicando a integração entre famílias provenientes da favela e famílias que vieram de movimentos de moradia e gerou certa discriminação das primeiras pelas segundas. Ainda atualmente, após 12 anos de convivência, 64% dos respondentes avaliam a relação entre vizinhos de forma negativa (gráfico 33).

Gráfico 32

Gráfico 31

12%

36%44%

8%



muito ruim

ruim

bom

muito bom

4%

48%40%

8%

COMO VOCÊ CONSIDERA A PRIVACIDADE ENTRE OS MORADORES DENTRO

DO SEU APARTAMENTO?

muito ruim

ruim

bom

muito bom

24%

40%

36%

COMO VOCÊ QUALIFICA AS RELAÇÕES DEVIZINHANÇA COM OS OUTROS


muito ruim

ruim

bom

Gráfico 33

91


O projeto arquitetônico elaborado pela Assessoria Técnica previa um Centro Comunitário para os moradores, que pudesse ser utilizado para reuniões e realização de festas. No entanto, o espaço é pequeno e tornou-se a sede da Associação de Moradores. As atividades previstas inicialmente para ocorrer neste espaço permanecem sem ambi-entes nem equipamentos apropriados: quando algum morador quer fazer festa, precisa alugar um espaço fora do conjunto habitacional ou tentar fazê-la dentro do próprio apartamento, que pela pequena área acomoda apenas poucas pessoas. Para realizar reuniões, não há sequer locais cobertos: elas são realizadas no estacionamento, inde-pendentemente de qualquer fator climático.

A falta de equipamentos não incentiva a realização de atividades diversificadas pelos moradores. Não existem equipa-mentos, a não ser alguns brinquedos de plástico que constituem um playground para as crianças e que ainda assim são pouco utilizados por causa da falta de qualidade. As poucas áreas que podem ser aproveitadas para integrar os habitantes são aquelas contíguas às escadas, que apresentam bancos de concreto como parte da estrutura de ar-rimo. Porém, tais áreas ficam de frente para as janelas dos apartamentos no térreo e são pouco convidativas. Grande parte da área comum do conjunto habitacional é usada para estacionamento, e não para lazer.

Para portadores de necessidades especiais, a acessibilidade às áreas comuns do conjunto é ruim pelo fato de os blocos estarem implantados em um terreno com consideráveis desníveis. Apesar de haver portões em três níveis diferentes, uma pessoa em cadeira de rodas não consegue se locomover livremente por toda a área comum do con-junto. Isso explica a maioria de respostas “muito ruim” atribuídas à adequação das áreas de convivência e lazer aos portadores de deficiências.

Diante de todo esse cenário, a avaliação feita pelos moradores para as áreas de convivência e lazer para crianças, jovens, adultos e idosos recebeu mais de 50% de respostas “muito ruim”, em todos os casos (gráfico 34).

0% 20% 40% 60% 80% 100%

As crianças

Os jovens

Os adultos

Os idosos



muito ruim

ruim

bom

n.s.a

Gráfico 34

92

Reunião de moradores realizada do lado de fora do centro comunitário Fonte: foto da autora

Áreas para brincar: playgroundFonte: foto da autora


7 - CaraCteríStiCaS daS áreaS ComunS e de vizinhança

O Residencial Jardim Bela Vista tem uma ótima inserção urbana: está localizado muito próximo ao centro de Santo Amaro (região do Largo Treze), que é um núcleo urbano consolidado desde a época da industrialização de São Paulo. A quadra onde o conjunto foi implantado faz a transição entre uma área mais popular de Santo Amaro e outra área mais sofisticada. Todos os tipos de equipamentos são facilmente encontrados no entorno do conjunto (escolas, hospitais, mercados, lojas), com destaque para a questão do transporte: em frente ao conjunto, há um ponto final de algumas linhas de ônibus que têm como destino diversos locais da cidade. Além disso, em outras ruas muito próximas é possível encontrar linhas que levam a estações de metrô ou a outras regiões da cidade. Ainda há a Estação Largo Treze da linha Lilás do Metrô, há aproximadamente 15 minutos a pé desde o conjunto habitacional.

Os moradores do Residencial Jardim Bela Vista se mostram bastantes satisfeitos com os serviços encontrados no bairro: educação, saúde, abastecimento, infraestruturas e transportes receberam avaliação positiva superior a 80%. O único serviço cuja avaliação positiva ficou abaixo deste índice foi o lazer, que ainda assim foi avaliado majoritariamente de forma positiva, o que demonstra a variedade de serviços oferecidos à população (gráfico 35).

Se o bairro é muito bem equipado para suprir as necessidades da população, o mesmo não se pode dizer do conjunto habitacional. Dentro dele existem áreas específicas apenas para estacionar carros e para brincar. As atividades ligadas à realização de festas e reuniões não possuem um espaço apropriado para serem desenvolvidas.

As áreas para estacionar carros ocupam grande parte do terreno onde está implantado o conjunto habitacional e mes-mo assim não satisfazem as necessidades dos moradores: há menos vagas disponíveis do que moradores com carros. Como são apenas 58 vagas para 160 apartamentos, a solução encontrada foi fazer um rodízio a cada seis meses. Três turnos de rodízio são necessários até que todos os moradores tenham o direito de estacionar um carro dentro da área condominial. Aos moradores que não são contemplados no sorteio, resta-lhes como alternativa estacionar seus carros na rua ou em estacionamentos próximos ao conjunto habitacional. Por causa da falta de vagas e da necessidade de se fazer rodízio, 83% dos respondentes do questionário avaliam negativamente as áreas comuns do prédio para cumprir essa atividade (gráfico 36).

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Educação

Saúde

Lazer

Abastecimento

Infra-estrutura

Transporte

COMO VOCÊ CARACTERIZA OS SEGUINTES SERVIÇOS DE SEU BAIRRO:

muito ruim

ruim

bom

muito bom

Gráfico 35

93

Estacionamento: escassez de vagasFonte: foto da autora


0% 20% 40% 60% 80% 100%

Para brincar

Para festas

Para reuniões



muito ruim

ruim

bom

muito bom

n.s.a

Os espaços para brincar existentes atualmente no conjunto habitacional deixam muito a desejar: se resumem a um pequeno playground com escassos brinquedos que são pouco utilizados pela má qualidade. A falta de equipamentos para que a atividade “brincar” possa ser desenvolvida levou os moradores a planejar uma área cercada e com redes onde as crianças possam jogar bola, no fundo do lote. A proposta ainda não foi executada, e por enquanto a ativi-dade ”brincar” continua sem espaços de apoio para seu desenvolvimento, sendo por isso avaliada negativamente por 96% dos respondentes do questionário.

Realizar reuniões e festas, atividades que não possuem espaços adequados a seu desenvolvimento, foram negativa-mente avaliadas por 76% e 83% dos respondentes do questionário, respectivamente. Para fazer reuniões, os mora-dores se utilizam do estacionamento descoberto e ficam vulneráveis às intempéries. Para fazer festas coletivas (como a festa de Dia das Crianças), os moradores aproveitam o estacionamento. Quando a comemoração é particular, eles usam seus próprios apartamentos.

A falta de equipamentos que possam suprir as necessidades dos moradores do Residencial Jardim Bela Vista se re-flete no desejo expresso por eles, ainda na fase de construção do conjunto, em transformar a caixa d’água sobre a sede da Associação de Moradores em um equipamento coletivo. Porém, tal modificação não foi aceita pela COHAB e o conjunto permaneceu carente de equipamentos comunitários.

8 - manutenção e ConServação

Observando mais atentamente o Residencial Jardim Bela Vista foi possível identificar diversas patologias pelo con-domínio, referentes principalmente à manutenção e à conservação dos elementos construtivos e das áreas condo-miniais.

As fachadas dos edifícios não apresentam problemas, tanto que 76% dos respondentes dos questionários avaliaram a manutenção e conservação delas como algo positivo (gráfico 37). Alguns problemas foram detectados nas áreas

Gráfico 36

94


externas comuns do conjunto habitacional: há empoçamento de água devido à má execução do caimento dos pisos; o corrimão das rampas que vencem os desníveis das áreas comuns está quebrado, pois uma das barras se desprendeu do chão, representando perigo para aqueles que se apóiam nele para se locomover; nas áreas gramadas, é possível encontrar lixo, como cotonetes, algodões e bitucas de cigarro, que provavelmente são atirados pelas janelas pelos próprios moradores. Entretanto, a avaliação dessa área foi considerada positiva pela maioria dos respondentes do questionário (64%), já que a grama é constantemente aparada e as áreas de piso estão sempre varridas.

No entanto, a avaliação negativa quanto à manutenção e à conservação se dá nas escadas e corredores dos edifícios: 88% dos respondentes mostraram-se insatisfeitos quanto ao estado como se encontram as escadas e halls dos apar-tamentos. Os corrimãos, por exemplo, estão quebrados e descascados em vários pontos, e os moradores, ao tocá-los, acabam por sujar as mãos de ferrugem. O piso cerâmico, que não existe em todos os pavimentos, está quebrado em algumas partes, demonstrando que o fato de os acabamentos terem sido deixados por conta de cada morador tam-bém prejudica a conservação do conjunto, pois nem todos têm condições financeiras para finalizar esses acabamentos e dificilmente contam com mão de obra especializada para a colocação deles. Os itens danificados dificilmente são trocados, já que a verba arrecadada pela Associação de Moradores é insuficiente para isso. Além dos problemas de conservação, que provavelmente ocorrem pela má qualidade e baixa durabilidade dos materiais, nota-se um problema de manutenção quanto à limpeza: nas escadas foram encontrados papéis de bala e bitucas de cigarro, jogados pelos próprios moradores para fora de suas portas.

Dentro dos apartamentos, mais patologias podem ser percebidas: 84% dos respondentes do questionário afirmaram que encontram problemas em suas moradias (gráfico 38), sendo os mais recorrentes as infiltrações e paredes e janelas fora do prumo. O alto índice de problemas construtivos encontrados tanto no interior dos apartamentos como nas áreas externas pode ser em decorrência de um mau acompanhamento das obras executadas pelos mutirantes, serviço cuja responsabilidade pertence à Assessoria Técnica.

Quando questionados sobre os gastos com o condomínio, aproximadamente metade dos respondentes se mostrou satisfeita com o valor pago e seu retorno em benefícios para o conjunto, e a outra parte avaliou negativamente a quan-tia gasta com a taxa de condomínio (gráfico 39). Apesar de toda a mobilização dos moradores desde 1999, apenas

0% 20% 40% 60% 80% 100%




COMO VOCÊ CLASSIFICA A MANUTENÇÃO E A CONSERVAÇÃO DAS EGUINTES ÁREAS:

muito ruim

ruim

bom

muito bom

Gráfico 37

16%

84%

VOCÊ JÁ OBSERVOU ALGUM PROBLEMA NO SEU APARTAMENTO ?

não

sim

Gráfico 38

16%

32%40%

4%8%

COMO VOCÊ CONSIDERA O GASTOCOM CONDOMÍNIO?

muito ruimruimbommuito bomn.s.a.

Gráfico 39

95


12% dos respondentes consideraram boa a organização dos moradores para encaminhar melhorias para o conjunto habitacional (gráfico 40).

No geral, os moradores avaliam de forma positiva seus apartamentos e o conjunto habitacional como um todo, ape-sar da dificuldade em se organizarem para encaminhar melhorias. No entanto, as áreas comuns e de lazer recebem avaliação extremamente negativa: apenas 8% dos respondentes as consideram boas (gráfico 41).

28%

60%

12%

COMO VOCÊ QUALIFICA A ORGANIZAÇÃO DOS MORADORES PARA ENCAMINHAMENTO

DE MELHORIAS?

muito ruim

ruim

bom

Gráfico 40

0% 20% 40% 60% 80% 100%

seu apartamento

o conjunto habitacional como um todo


COMO VOCÊ AVALIA:

muito ruimruimbommuito bomn.s.a.

Gráfico 41

96


diSCuSSão

A análise dos três conjuntos habitacionais, cada um representativo de um modo de provisão de moradia, suscitou três tipos de questões: aquelas específicas a cada estudo de caso e encerradas dentro de cada um deles; aquelas específicas a cada estudo de caso que servem como exemplo para alimentar discussões frequentemente colocadas a respeito da produção habitacional; e por último, aquelas que podem ser generalizadas e discutidas elas mesmas como problemáticas da questão habitacional.

Para o tipo de análise e discussão pretendidas para o presente trabalho, interessam os dois últimos tipos de questão, e para tanto, a partir daqui foram abandonadas as questões encerradas dentro de cada estudo de caso, já apresentadas anteriormente nos capítulos dedicados especificamente a cada um dos conjuntos habitacionais estudados. Os dados que suscitaram discussões foram agrupados em assuntos que foram tratados separadamente, a saber: acesso à com-pra ou ao uso das unidades habitacionais e seu ganho de valor ao longo do tempo; pontos negativos e positivos da lo-calização do conjunto habitacional; benefícios da verticalização do empreendimento; barateamento da construção para acesso à população de baixa renda; apropriação das áreas comuns e de lazer condominiais; trabalho técnico social.

aCeSSo à ComPra ou ao uSo daS unidadeS habitaCionaiS e Seu ganho de valor ao longo do temPo

A provisão habitacional pelo poder público geralmente é feita por empresas municipais ou estaduais que atuam de acordo com as políticas ou programas conduzidos pelas Secretarias de Habitação. Tal modo de provisão tem como público alvo as famílias com renda de um a 10 salários mínimos, que necessitam se inscrever como interessadas em receber uma moradia para poder participar de sorteios públicos. Qualquer pessoa pode se inscrever nos sorteios; se sorteada, a pessoa terá que provar que se encaixa na demanda especificada pela empresa competente. Para garantir o atendimento a casos especialmente delicados, nos quais é imprescindível assegurar à família uma nova habitação, há programas específicos, como o CDHU-PAC, voltado ao atendimento de famílias que moram em imóveis encortiça-dos que necessitam ser interditados. O Brás M, portanto, é um exemplo de empreendimento voltado a atender uma população em situação especial.

A opção dos moradores atendidos pelo CDHU-PAC era sair do cortiço e se mudar para um empreendimento da CDHU, pagando pela concessão de uso da unidade habitacional e posteriormente pela compra da mesma, ou aceitar uma Carta de Crédito para deixar o cortiço e comprar uma nova habitação. Portanto, a população que teve acesso à provisão habitacional pública, nesse caso, pertencia a um grupo especial, que se encaixava em uma das políticas conduzidas pela Secretaria de Habitação do Estado de São Paulo.

O empreendimento Brás M foi promovido no âmbito de um programa denominado Chamamento Empresarial, no qual o mercado é responsável por produzir os edifícios dentro dos parâmetros da CDHU, que depois os compra prontos, agili-zando o processo pela eliminação de alguns aspectos burocráticos. Esse tipo de programa reforça a teoria explicitada em ABIKO et al (in ABIKO e ORNSTEIN, 2002) de que há uma tendência global que alterou o “papel do Estado na oferta de serviços e bens em geral, e da habitação em particular, [...] de se reduzir a intervenção direta dos agentes públicos

97


no processo de provisão, de se estimular a participação de agentes não-públicos tais como o setor privado, as ONGs (organizações não-governamentais) que têm um caráter voluntarista, e as próprias comunidades que recebem os bens/serviços, no caso, a habitação”. (ORNSTEIN, 2002, p.35)

Ao serem contemplados com um apartamento e iniciarem sua ocupação, os moradores do Brás M passaram por um processo de trabalho técnico social que tinha como alguns de seus objetivos integrar os moradores e capacitá-los a atividades empregatícias. A CDHU, empresa estadual promotora de moradias populares, tem como responsabilidade contratar prestadores de serviço aptos a desenvolver esse trabalho social nos condomínios em que atua na provisão. No caso do Brás M, esse trabalho social foi mantido por aproximadamente três anos após o início da ocupação do edifício. Observa-se nos primeiros anos um acompanhamento feito mais de perto com as famílias mutuárias e pos-teriormente um afastamento, com falta de controle das famílias que repassaram ou venderam suas moradias. Desde novembro de 2006, a venda de unidades habitacionais da CDHU é permitida, desde que comprador e vendedor com-pareçam à empresa para modificar o cadastro, o que raramente acontece, segundo o que foi observado no estudo de caso.

Por estar em um local privilegiado da cidade, com fácil acesso a toda a malha metropolitana de transportes, as unidades habitacionais foram valorizadas ao longo do tempo de uso. Além do alto valor de venda seduzir muitos mu-tuários a vender seus apartamentos, observa-se que a longo prazo o trabalho social perde efeito, pois as famílias não conseguem arcar ou se planejar para arcar com os novos custos de uma moradia legal. Além de pagar a parcela de concessão de uso mensalmente para a CDHU, essas famílias precisam pagar contas e impostos aos quais geralmente não estavam habituadas. Há também famílias que não se adaptam à vida em condomínio ou a morar em apartamen-tos e, assim que surge uma possibilidade, se desfazem de suas unidades habitacionais para adquirir outras.

Com o passar do tempo, portanto, o conjunto habitacional vai deixando de atender aquela população a que se propôs inicialmente (e que realmente atendeu), enquanto a comercialização das unidades vai ganhando espaço no mercado imobiliário.

O acesso às unidades habitacionais do Residencial 25 de Janeiro foi bem diferente do Brás M. Situado em área definida como ZEIS-3, o empreendedor privado que se interessasse em construir na área deveria fazê-lo desde que 50% (índice que foi posteriormente flexibilizado para 40%) do terreno fosse destinado à Habitação de Interesse Social, que são unidades habitacionais para “famílias com renda igual ou inferior a 6 (seis) salários mínimos, de pro-moção pública ou a ela vinculada, com padrão de unidade habitacional com um sanitário, até uma vaga de garagem e área útil de no máximo 50 m² (cinquenta metros quadrados), com possibilidade de ampliação quando as famílias beneficiadas estiverem envolvidas diretamente na produção das moradias” (Plano Diretor do Município de São Paulo, 2002, art. 146, inciso XIII).

Portanto, uma definição em instância pública obrigava o agente privado interessado em explorar financeiramente a área a construir segundo parâmetros que garantissem que uma população de baixa renda tivesse acesso ao produto final. Essa ZEIS, por sua vez, se encontrava dentro do PRIH Luz, que pretendia desenvolver a região e trazer melhorias aos próprios moradores já instalados ali. A princípio, portanto, o Residencial 25 de Janeiro deveria atender, entre outras demandas, a população encortiçada que já habitava a região do Bom Retiro.

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No entanto, os diversos atores envolvidos no processo de aprovação do empreendimento tinham muitas discordâncias entre si. Para que o conjunto habitacional fosse de fato viabilizado, foram aceitas flexibilizações de algumas regras preestabelecidas, que resultaram na descaracterização da proposta inicial. As unidades habitacionais foram vendidas a preços maiores do que aqueles estipulados pelo decreto municipal de HIS, o que por si só já inviabilizou a inclusão de moradores de imóveis encortiçados do Bom Retiro no público alvo do empreendimento.

A venda dos apartamentos, com financiamento de 100%, foi realizada de duas formas: pelo Feirão da Caixa ou por Plantão de Vendas. No entanto, nem a Caixa e nem a Prefeitura, segundo SILVA (2007), interferiram para que o preço das unidades fosse compatível com o de uma HIS. Dessa forma, para comprar um apartamento considerado HIS neste conjunto habitacional era necessário provar apenas renda mensal familiar inferior a seis salários mínimos. Pela aplica-ção dos questionários, observou-se um fato interessante: mais de metade das famílias compradoras destas unidades habitacionais, que provaram ter renda mensal inferior ao valor estipulado, são formadas por apenas uma ou duas pessoas (gráfico 01), o que só faz aumentar a distorção no conceito inicial de HIS para este empreendimento. Com-parativamente, os outros conjuntos habitacionais estudados no presente trabalho apresentam 18% (Brás M) e 37% (Residencial Jardim Bela Vista) do total de famílias compostas apenas por uma ou duas pessoas.

Um intenso processo de valorização ocorreu também para estes apartamentos: uma unidade que foi comercializada por 56.650 reais no Feirão da Caixa atualmente é vendida por aproximadamente 200.000 reais. A possibilidade de lucrar com a venda do apartamento, somada ao descontentamento quanto a alguns aspectos do bairro e da própria moradia, resulta numa alta rotatividade dos moradores, os quais já não pertenciam à demanda por HIS e dão lugares a famílias que cada vez menos têm o perfil para o qual o Residencial 25 de Janeiro foi pensado inicialmente.

O acesso às unidades habitacionais do Residencial Jardim Bela Vista foi completamente diferente dos outros dois estudos de caso: as moradias foram construídas a partir da reivindicação de moradores que estavam prestes a ficar desalojados por conta de uma ordem de despejo. A organização destes moradores em uma Associação, apoiada por um vereador, desenvolveu um processo que culminou na construção por mutirão de 160 unidades habitacionais no terreno de onde 40 famílias seriam expulsas.

De uma organização civil, portanto, originou-se o Residencial Jardim Bela Vista, de cujos processos de projeto e con-strução participaram as 40 famílias moradoras da favela somadas a mais 120 famílias vindas de diferentes movimentos de moradia. Os futuros moradores, portanto, acompanharam de perto a concepção do que seriam posteriormente seus apartamentos. Apesar da possibilidade de opinarem e interferirem no projeto do conjunto habitacional junto à Asses-soria Técnica responsável, isso aconteceu muito pouco efetivamente, pois os moradores são leigos em compreender desenhos técnicos de arquitetura. Para os que não possuem contato direto com esse tipo de linguagem, a compreensão do espaço que resultará a partir do que foi desenhado é muito complicada. Dessa forma, é necessário pensar outras formas de envolver os moradores já na fase de projeto para que o conjunto habitacional tome formas de acordo com as necessidades daquela população específica.

Antes de ser executado, o projeto feito pela Assessoria Técnica precisa passar pela aprovação do órgão responsável pela promoção habitacional (neste caso a COHAB). Assim, mesmo que fossem feitas modificações a pedido dos futuros mo-radores, as chances de tais mudanças serem indeferidas pela COHAB seriam altas por conta de questões econômicas.

Gráfico 01

34%

24%

24%

15%

3%

NÚMERO DE OCUPANTES DO APARTAMENTO:

1

2

3

4

5

99


Durante a construção, os mutirantes trabalhavam nas obras quase exclusivamente aos finais de semana, o que condicionou uma morosidade ao processo. Combinado ao lento andamento das obras, o fator político de liberação de verbas era outro motivo para atrasos nas obras: o Residencial Jardim Bela Vista levou mais de 10 anos para ser inteiramente concluído, entre trocas de gestões e irregularidades encontradas nas obras.

A opinião pública sobre construções produzidas por mutirão constantemente se atém ao fato de que os moradores, ao participar da construção de suas casas, acabam criando laços e por isso o índice de rotatividade deles é muito menor do que os índices normalmente encontrados para outros tipos de habitação. Nakashigue (2008) pretende desmitificar a questão, apontando que a morosidade das obras de mutirão é muito recorrente e por vezes, quando a obra fica pronta, já não atende mais às necessidades de algumas famílias. Soma-se a isso a ascensão social de outras famílias, o que resulta por vezes na saída delas do processo de mutirão. No objeto de estudo deste trabalho, apenas 8% das famílias respondentes do questionário não estão no conjunto habitacional desde o início. No entanto, os moradores que participaram da análise já moravam no mesmo terreno, alguns inclusive há mais de 20 anos; o vínculo com o local não se formou a partir da construção da casa, e sim anteriormente a ela. Essa parece ser uma hipótese mais adequada para explicar a baixa rotatividade de moradores nas 40 primeiras unidades habitacionais a ficarem prontas do Residencial Jardim Bela Vista.

PontoS negativoS e PoSitivoS da loCalização doS ConjuntoS habitaCionaiS

Algumas das recentes tentativas de inserir edifícios de habitação popular em áreas consolidadas da cidade resultaram em conjuntos habitacionais localizados próximos a linhas de trem, a antigos galpões ou outros pontos críticos con-figurados como resquícios da época em que o centro da cidade cumpria um papel predominantemente industrial. Tais áreas normalmente não apresentam uso residencial (a não ser por alguns cortiços) e estão muito bem localizadas na malha urbana.

A localização dessas áreas normalmente é privilegiada na questão dos transportes: a proximidade com estações de trem ou metrô e com pontos de ônibus pelos quais passam linhas que vão para os mais diversos locais da cidade possibilitam à maioria dos moradores despender menos de meia hora até seus locais de trabalho. No entanto, como essas áreas são pouco habitadas, costumam ficar desertas no período da noite, causando desconforto e insegurança aos moradores. O fato de praticamente não haver uso residencial faz com que essas regiões careçam de equipa-mentos de bairro, tais como padarias, farmácias, mercados e pequenos estabelecimentos comerciais, que ao mesmo tempo em que servem à população, trazem vivacidade às ruas.

Uma possível solução para este problema seria construir, nas áreas voltadas à habitação de interesse social, edifícios de uso misto no lugar de edifícios estritamente residenciais. A possibilidade de se ter comércio e serviços no térreo dos empreendimentos, além de proporcionar a diversidade de usos no bairro, forneceria aos moradores justamente os serviços que lhes faltam e aumentaria a circulação de pessoas pelas ruas, devolvendo a elas a sensação de se-gurança.

O Programa Minha Casa, Minha Vida apresenta avanços nesse sentido: sua segunda versão, lançada em junho de 2011, permite a construção de edifícios nos quais os pavimentos térreos sejam utilizados para comércio e serviços,

100


cujo aluguel pode inclusive auxiliar nos custos com condomínio. A qualidade urbana proporcionada por este tipo de edifício é inegavelmente superior àquela proporcionada por um edifício construído unicamente para o uso residencial à medida que promove a variedade de usos em um mesmo local.

Tanto o Brás M como o Residencial 25 de Janeiro estão localizados em antigas áreas industriais e receberam críticas por parte dos moradores pela falta de equipamentos como os que foram citados anteriormente. O próprio Residencial 25 de Janeiro, a princípio, seria composto por edifícios mistos. No entanto, as negociações com a Cúria Metropolitana, deten-tora do terreno onde o conjunto habitacional foi construído, fizeram com que essa idéia logo fosse abortada. Já o caso do Residencial Jardim Bela Vista difere dos outros dois porque o terreno onde ele se localiza não foi definido como área propícia à implantação de HIS; os próprios moradores é que reivindicaram que a construção fosse feita naquele local. Apesar do bairro de Santo Amaro (onde se localiza o conjunto habitacional construído por mutirão) ter sido industrial, a área onde o Residencial Jardim Bela Vista se localiza é mais voltada ao comércio e aos serviços.

benefíCioS da vertiCalização doS ConjuntoS habitaCionaiS

A verticalização dos conjuntos habitacionais tem como benefícios, além dos aspectos já citados neste trabalho (quando da definição de critérios para a escolha dos estudos de caso, págs 10 e 11), melhores índices de conforto ambiental, maior privacidade aos moradores dos apartamentos, liberação de áreas no térreo, entre outros.

O uso de elevador no projeto do conjunto habitacional permite que, para se atingir determinado número de unidades habitacionais, sejam construídos menos blocos de edifícios, porém aqueles construídos podem ter mais pavimentos. Assim, a superfície liberada no térreo para permeabilidade ou para a construção de equipamentos coletivos é muito maior do que se as circulações verticais fossem feitas unicamente por escadas, devido ao limite de altura da edifica-ção.

A menor quantidade de blocos edificados permite que a distância entre eles seja maior, aumentando consequente-mente a distância entre as janelas dos apartamentos. Esse afastamento visual e acústico entre apartamentos diferentes proporciona maior privacidade aos moradores do conjunto habitacional. Ao mesmo tempo, a distância maior entre um bloco e outro é suficiente para que não se criem barreiras à incidência de luz solar e à ventilação. Pela análise dos questionários respondidos por moradores dos três diferentes estudos de caso, notou-se que a avaliação positiva das variáveis do conforto ambiental é maior quanto mais alto for o pavimento onde o apartamento se localiza. A percepção de ruídos vindos das áreas condominiais dos conjuntos habitacionais também diminui conforme se sobe pelo edifício.

Diante de tantos benefícios possibilitados pelo uso de elevadores no projeto do edifício, a maioria dos empreendi-mentos produzidos para atender a demanda habitacional da população de baixa renda ainda é construída conforme os moldes convencionais: tipologias padrão com circulação vertical feita somente por escadas e edifícios com altura limitada. A grande justificativa utilizada para perpetuar este modelo de edifício é o alto custo que o elevador introduz na obra e posteriormente na manutenção do conjunto habitacional. Essa premissa a princípio não é verdadeira porque apesar do aumento dos custos na obra, esse e os demais custos serão rateados por mais apartamentos, já que um dos objetivos de se usar elevador num edifício é permitir o aumento do número de unidades habitacionais. GHOUBAR (2008) explicita o impacto da introdução de elevadores no projeto de habitação social:

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“O custo do elevador encarece o edifício, mas ao se aumentar a densidade de aproveitamento do solo, no empreen-dimento, ela reduz a participação da terra urbanizada por unidade habitacional.[...] Parece que nos esquecemos que na produção pública se socializam os ganhos de produtividade das soluções mais econômica e socialmente desejáveis, diferentemente da produção empresarial capitalista onde esses ganhos todos são naturalmente capital-izados. O elevador, portanto, aumenta a utilidade social dos empreendimentos, ao aumentar o número de unidades habitacionais, diante do enorme déficit habitacional e a demanda vegetativa desatendida, sem aumentar os preços de venda.”

Para comparar o custo final das unidades habitacionais dos empreendimentos estudados e verificar a mudança de preço de acordo com o uso de elevadores, é necessário parear os valores atribuídos às unidades habitacionais dos três estudos de caso em uma única data. A fim de converter tais valores, foi utilizado o índice IGP-M entre a data de entrega das unidades habitacionais e o primeiro dia do ano de 2011. Os valores atualizados para as unidades habitacionais são os seguintes:

Conjunto habitacional Valor atualizado (em R$) para 01/01/2011 (IGP-M)

Brás M (CDHU) 70.582,34

Res. 25 de Janeiro (mercado) 67.328,02

Res. Jd. Bela Vista (mutirão) 37.846,69

Comparativamente, o valor das unidades habitacionais dos conjuntos habitacionais que contam com elevador são muito superiores ao valor da unidade habitacional do Residencial Jardim Bela Vista, no qual a circulação vertical é feita apenas por escadas. No entanto, esses valores podem mostrar-se distorcidos porque o único conjunto habi-tacional sem elevador é o mesmo que foi construído em regime de mutirão, para o qual o valor da mão de obra embutido no custo da unidade é bem menor do que nos demais, justamente porque parte da mão de obra utilizada é mutirante e não remunarada.

Devido às distorções de valores causadas pelo modo de produção do conjunto habitacional, procurou-se avaliar o impacto do elevador, em termos financeiros, pelo valor que cada família paga de taxa condominial: o Residencial Jardim Bela Vista, que não conta com elevadores, possui taxa de condomínio equivalente a 80 reais por mês; o Brás M e o Residencial 25 de Janeiro, que contam com elevadores, possuem taxas de condomínio equivalentes a 265 reais e 180 reais, respectivamente. Como uma parte do valor gasto com a taxa de condomínio é destinada à manutenção dos elevadores, a análise dos três conjuntos habitacionais selecionados como estudos de caso demonstrou que, pelo menos no universo desses três estudos de caso, o elevador causa o aumento do preço da unidade habitacional e eleva os gastos com condomínio por causa de sua manutenção e, ao contrário do que GHOUBAR (2008) afirma, o rateio da terra urbanizada entre mais moradores aparenta não compensar os gastos despendidos com a instalação de elevadores. No entanto, esta análise foi feita a partir somente dos três estudos de caso. O universo amostral necessitaria ser ampliado para que se pudesse chegar a uma confirmação dessa questão.

Apesar de os gastos com a taxa de condomínio serem bem mais baixos no Residencial Jardim Bela Vista, as condições

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de manutenção e conservação das escadas e halls dos blocos de apartamentos são extremamente precárias. Apenas alguns lances e patamares são revestidos com piso cerâmico, há corrimãos quebrados e sujeira nas escadas. O uso permanente dessas escadas, por ser o único modo de circulação vertical, causa o desgaste delas e a necessidade de investir recursos financeiros para sua manutenção, o que não é feito no caso deste empreendimento. A presença de elevadores, além de conservar melhor escadas e halls, proporciona maior privacidade aos moradores porque a porta de suas casas acaba não funcionando como corredor de passagem permanente, já que por meio do elevador pode-se ir direto ao pavimento desejado, em vez de ter que passar por todos os pavimentos anteriores.

Entende-se que apesar dos benefícios proporcionados pelo uso de elevadores no projeto, o uso deles em uma construção feita por mutirão exige um alto nível de especialização dos serviços na obra, pois o projeto do edifício tende a ser mais complexo conforme aumenta o número de pavimentos. Como o repasse de verbas para construções em mutirão tem aumentado após o Programa Minha Casa, Minha Vida (segundo relatos de participantes de movimentos de moradia contatados durante a pesquisa), os edifícios produzidos por mutirão e verticalizados pelo uso de elevadores já é uma realidade. Encontra-se em fase de conclusão um empreendimento de 10 pavimentos construído por mutirão na Zona Oeste de São Paulo, denominado Recanto da Felicidade, que prova ser possível construir edifícios mais complexos em regime de mutirão. Para que isso aconteça, é necessário que as verbas repassadas ao mutirão sejam mais altas. Além de especializar os serviços feitos na obra, os futuros moradores se concentram mais em administrar as verbas destina-das à construção e em realizar atividades socioeducativas e de integração entre eles.

barateamento da ConStrução Para aCeSSo à PoPulação de baiXa renda

A análise da funcionalidade dos apartamentos dos três estudos de caso resultou em alguns pontos importantes em comum: os apartamentos e seus cômodos quase sempre possuem dimensões menores do que as mínimas recomenda-das pelos mais diversos especialistas; paralelamente, observa-se a falta de espaço para realizar atividades corriqueiras dentro do apartamento e a sobreposição de funções por vezes incompatíveis em um mesmo cômodo.

Por esta avaliação, fica claro que há uma inversão dos valores propostos por Boueri (2005), segundo o qual “as funções devem ser determinadas a partir do conceito de morar, e não em decorrência do espaço físico previsto para suas atividades. Pretende-se que o espaço físico seja definido a partir da determinação das funções necessárias ao funcionamento da moradia.” (BARBOSA, 2007, p.127). As dimensões dos cômodos da moradia, que deviam resultar da disposição do mobiliário necessário para que se cumpram as funções do conceito morar, segundo as necessidades dos usuários, acabam se restringindo à economia de recursos para que o preço das unidades habitacionais produzidas seja acessível ao público de baixa renda.

Para baratear os custos finais da unidade habitacional e agilizar o processo de construção, muitos projetos de HIS são frequentemente reaproveitados. Por exemplo, a CDHU possui diversas tipologias padrão, que são reproduzidas em diferentes terrenos e contextos. O Brás M, por se tratar de um dos primeiros edifícios promovidos pela CDHU a ter elevador, não é a reprodução de nenhuma dessas tipologias padrão; no entanto, a unidade habitacional projetada para o Brás M foi reproduzida em outros edifícios do Programa de Atuação em Cortiços. Para o Residencial 25 de Ja-neiro aconteceu algo parecido: a fim de reduzir custos, a construtora responsável pelos projetos na área de ZEIS-3

Figura – corte esquemático do edifício de 10 pavimentos em processo de construção pelo Mutirão Recanto da FelicidadeFonte: www.unmp.org.br

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reaproveitou suas tipologias padrão e as inseriu num contexto que pode ser considerado delicado, pois diz respeito à recuperação de uma área degradada da cidade.

A reprodução de tipologias já existentes, do modo como tem sido feita, ignora as diferentes necessidades de cada família, de acordo com a composição e o tamanho dela e de acordo com as características socioculturais daquela determinada população alvo. Ter diversas tipologias de unidade habitacional num mesmo empreendimento, variando principalmente o número de dormitórios, é uma alternativa à tipologia única projetada a partir do número médio de habitantes. Neste sentido, o Residencial 25 de Janeiro apresenta uma evolução ao apresentar diferentes tipologias de unidades habitacionais nas quais varia o número de dormitórios (um ou dois). Também a CDHU e a COHAB recente-mente passaram a promover unidades habitacionais com três dormitórios, o que representa um avanço em termos de atender adequadamente os mais diversos tipos de família.

A unidade habitacional de dois dormitórios, que é a mais comumente encontrada nos conjuntos habitacionais estu-dados na presente pesquisa (em edifícios de HIS), é adequada quando se considera a média de moradores por apartamento: 3.60 para o Brás M, 2.41 para o Residencial 25 de Janeiro e 3.36 para o Residencial Jardim Bela Vista. No entanto, quando se analisa a quantidade de dormitórios segundo o número de pessoas que compõem a família, considerando que um quarto abriga duas pessoas (PORTAS, 1969), tem-se a demanda apresentada na Tabela 01. Deve-se ressaltar que a composição das famílias não foi considerada ao gerar tal análise.

Conjunto Habitacional 1 dormitório 2 dormitórios 3 dormitórios

Brás M 18% 57% 25%

Res. 25 de Janeiro 57% 41% 2%

Res. Jd. Bela Vista 37% 41% 22%

O barateamento das unidades habitacionais não é feito apenas por meio da reprodução de projetos já existentes: o uso de materiais de construção de má qualidade e a má execução de acabamentos de obra são problemas que foram pontuados em todos os estudos de caso, com destaque para o Residencial Jardim Bela Vista, que foi construído em regime de mutirão, no qual a mão de obra nem sempre era especializada.

Uma possível alternativa ao problema da má execução das obras de mutirão, mesmo quando acompanhadas por uma Assessoria Técnica, seria contar cada vez mais com mão de obra contratada e especializada. Desta forma, a construção seria feita por profissionais da área, enquanto os mutirantes poderiam ficar responsáveis pelo gerencia-mento dos recursos e voltados para a realização do trabalho social entre o grupo. Para que as contratações de mão de obra especializadas possam ser mais numerosas, é necessário um maior repasse de verbas aos mutirantes, o que representa uma tendência depois do lançamento do Programa Minha Casa, Minha Vida, segundo participantes de movimentos de moradia.

Dos problemas decorrentes da má execução das obras e da má qualidade dos materiais construtivos, aqueles rela-cionados à acústica são os mais incidentes: paredes pouco espessas permitem a transmissão do som de um cômodo para outro dentro do mesmo apartamento, e as lajes pouco espessas causam incômodo aos moradores devido à

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transmissão do som para apartamentos vizinhos.

aProPriação daS áreaS ComunS e de lazer CondominiaiS

As áreas comuns de um conjunto habitacional, de acordo com MARTINS (2007), têm como função facilitar a integração de seus moradores, oferecer segurança e melhorar a qualidade de vida deles. Como este mesmo autor aponta, “particu-larmente, entre moradores de renda mais baixa, [...] estas áreas comuns são imprescindíveis para uma melhor quali-dade de vida, dado que suas residências são normalmente pequenas, se não insuficientes (MARTINS, 2007, p.30).

Entende-se que a importância das áreas comuns num condomínio de habitação social se dá pela possibilidade de apro-priação do espaço condominial. Esse espaço, por direito, pertence coletivamente aos moradores do conjunto habitacio-nal e os cuidados necessários são de responsabilidade deles próprios. Assim, a presença de equipamentos coletivos é benéfica para a apropriação e conservação dos espaços.

Nos três estudos de caso foi possível notar que a apropriação dessas áreas comuns pelos moradores não é efetiva. No Residencial Jardim Bela Vista, apesar da construção em mutirão, que sugere uma maior apropriação destes espaços pelos moradores, a escassez de equipamentos e usos bem definidos prejudica essa apropriação e acelera o processo de degradação das áreas comuns e materiais usados na construção. No Brás M, há espaços condominiais destinados a usos bem definidos, como brinquedoteca, salão de festas e salão de jogos. No entanto, esses espaços, que são parcialmente equipados, ficam fechados à chave, impedindo a livre entrada e saída dos moradores. Isso mostra que a presença de espaços e equipamentos não é suficiente: é necessário assegurar facilidade de acesso para que eles sejam apropriados. No Residencial 25 de Janeiro, como a maioria das áreas de lazer ficam ao ar livre (playgrounds, quadra, churrasqueira e áreas para descanso), a apropriação dos espaços ocorre de modo mais notável. Os salões de festas, que permanecem fechados no dia a dia, recebem críticas por parte dos moradores, pois não são equipados para nenhum tipo de atividade e permanecem inacessíveis.

Por outro lado, a falta de acesso aos equipamentos do Brás M, por exemplo, levou os usuários do edifício a procurarem espaços de lazer fora de seus condomínios: o parque sob a linha de metrô, em seus arredores, é amplamente utilizado pelos moradores e trata-se, portanto, de um espaço completamente público, que foi apropriado pelos cidadãos. Ocorre que nem sempre o entorno dos edifícios conta com equipamentos de lazer para a população e por isso os empreendi-mentos acabam incorporando a seus programas espaços para atividades de integração voltadas também ao lazer.

Um conflito que se dá recorrentemente quanto à apropriação e ao uso dos espaços comuns é relacionado à área para estacionar carros. Segundo o Plano Diretor (2002), um conjunto de HIS pode ter estacionamento, desde que seja disponibilizada no máximo uma vaga por apartamento, para não encarecer o empreendimento e consequentemente a unidade habitacional. Dos três conjuntos habitacionais estudados neste trabalho, dois deles possuem menos vagas de garagem do que apartamentos (o número de vagas é aproximadamente um terço do número de unidades habitacio-nais) e um deles não disponibiliza nenhuma vaga para estacionamento.

Apesar da facilidade de acesso de todos os conjuntos habitacionais aos meios de transporte público e da falta de vagas de garagem para atender a todos os moradores, o uso diário do automóvel permanece como hábito dessa população: pelo menos 20% dos moradores de todos os empreendimentos estudados declararam se locomover até o local de tra-balho com veículo próprio. O descontentamento quanto ao número de vagas disponíveis foi perceptível nos três estu-

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dos de caso. Se por um lado pretende-se aproveitar as áreas destinadas à HIS para a construção do número máximo de apartamentos ou equipamentos de integração social, por outro lado “estacionar carros” é uma necessidade real dessa população, que muitas vezes deixa de ser cumprida.

trabalho téCniCo SoCial

O Trabalho Técnico Social, que por vezes acompanha a produção habitacional, consiste em um conjunto de ações informativas e educativas que visam à organização e ao desenvolvimento comunitário com a finalidade de promover melhorias nas condições de vida da população. O público alvo é aquela população em situação de risco, ou seja, desempregada, subempregada, sem acesso à educação, saúde e moradia, entre outros. O objetivo desse tipo de trabalho é reverter essa situação de risco em uma situação de autossustentabilidade.

Dos três estudos de caso, apenas o conjunto habitacional promovido pelo mercado (o Residencial 25 de Janeiro) não contou com trabalho social em nenhuma de suas etapas. Os moradores, provenientes dos mais diversos lugares da cidade, nunca participaram de trabalhos de integração e nem de educação financeira que, por exemplo, auxilia os usuários a se planejarem para arcar com os custos de uma moradia legal. Como a maioria dos moradores alugava imóveis antes de se mudarem para o Residencial 25 de Janeiro, já estavam habituados a lidar com contas a pagar mensalmente e teoricamente isso não representaria um problema que afetasse a dinâmica do conjunto habitacio-nal.

No entanto, uma reclamação muito frequente tanto por parte do síndico como por parte dos moradores é a respeito da alta inadimplência: muitas famílias não pagam a taxa de condomínio obrigatória e dessa forma arrecada-se pouco para que melhorias possam ser executadas no conjunto habitacional. Aparentemente, há uma lacuna que poderia ser preenchida pelo trabalho social: a conscientização dos moradores de que o espaço condominial pertence a todos e cada usuário deve ser responsável pelo cuidado dele.

Nos outros dois estudos de caso foram desenvolvidos trabalhos sociais por um delimitado período de tempo. Os trabalhos do Brás M foram iniciados junto ao processo de interdição dos cortiços de onde vieram os usuários do edifício, num processo de conscientizá-los sobre a necessidade de se mudarem para um novo imóvel, regular e bem localizado. Após a transferência da população dos cortiços para as novas unidades habitacionais, o trabalho social foi intensificado, pois os moradores passaram para um tipo regular de moradia, onde inevitavelmente se deparariam com custos mais altos e com novas formas de convívio social, fatores que realmente necessitavam ser tratados por meio desse tipo de trabalho.

Durante três anos após a ocupação do edifício, uma assessoria contratada pela CDHU ficou responsável pelo trabalho social do Brás M. Os resultados foram bem avaliados pelo síndico, pois além das ações educativas a respeito da vida em condomínio, havia trabalhos de inserção educacional e profissional, que implicaram na melhoria da qualidade de vida de algumas famílias. No entanto, um ponto crucial deixou de ser abordado durante esse processo informativo e educativo: as famílias que compravam os apartamentos de mutuários não podiam participar das reuniões quinzenais do trabalho social, o que dificultou ainda mais a integração entre moradores provenientes de diferentes tipos de moradia, que já configurava por si só uma questão delicada. Os moradores de cortiço são alvo de preconceito até

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hoje por parte dos usuários que compraram os apartamentos de terceiros.

É necessário considerar e planejar novas formas de se trabalhar com aqueles que conseguem o apartamento de pro-visão pública por meio da compra do imóvel de um mutuário, pois esse tema já é recorrente. É importante também ressaltar que a questão da compra do apartamento de terceiros está sendo de alguma forma tratada pela CDHU: desde novembro de 2006 os moradores são autorizados a vender ou repassar suas moradias, desde que o comprador se apresente à CDHU. Dois processos, portanto, devem ser fortalecidos: um maior acompanhamento às famílias mutuárias para evitar que os empreendimentos de provisão pública se transformem, ao longo do tempo, em empreendimentos para classe média; e um foco especial, dado pelo trabalho social, quando num mesmo empreendimento estiverem reunidas famílias provenientes de condições socioeconômicas e culturais muito diversas.

No Residencial Jardim Bela Vista, o trabalho social também começou cedo: por se tratar de uma construção em re-gime de mutirão, que exigia um alto nível de comprometimento das famílias participantes, era importante que todos compreendessem que, para obter suas moradias, cada um dos mutirantes tinha papel fundamental, visto que todo o processo seria construído coletivamente. Geralmente esses conceitos são trabalhados com os participantes de movi-mentos de moradia, de onde provieram 120 das 160 famílias a serem beneficiadas. As outras 40 famílias, no entanto, não estavam inseridas em debates como esse, pois formaram Associação de Moradores apenas quando correram risco de despejo.

Ao lidar com famílias provenientes de diferentes lugares, portanto, o trabalho social devia cumprir dois pontos fun-damentais: promover a integração entre essas famílias e estimular o trabalho em mutirão, em condição de igualdade para todos os mutirantes. No convênio firmado entre a Associação de Moradores e a COHAB, uma das exigências é que fosse elaborado e implementado um Plano de Ação Social cujas principais ações, segundo uma das coordenadoras do mutirão, visavam conscientizar as famílias sobre a convivência em condomínio. Esse plano chegou a ser executado com o apoio de uma assistente social, mas não aparenta ter surtido grandes efeitos, pelo que se nota por meio de depoimentos de moradores.

A integração entre as famílias não foi tão bem sucedida, pois até hoje os moradores provenientes da favela se dizem alvo de preconceito por parte dos moradores provenientes de movimentos de moradia. Há relatos de que alguns mora-dores eram a favor até mesmo da separação física entre os blocos que abrigariam um e outro tipo de família. Quanto ao estímulo à participação no mutirão, o trabalho social também deixou a desejar. Muitos moradores se sentem incon-formados até hoje por não terem sido recompensados por terem trabalhado mais que outros.

De modo geral, percebe-se que é importante o Trabalho Técnico Social acompanhar os programas de provisão de habitação popular para garantir que além de inseridos na cidade, os moradores atendidos sejam inseridos na socie-dade, por meio do acesso aos serviços básicos (educação, saúde, transportes etc.), da ascensão social por melhores oportunidades de educação e emprego e da vida em comunidade. Observa-se também que quanto menor é o controle do poder público sobre a provisão habitacional, menor é o nível de exigência para que o Trabalho Social seja realmente implantado e cumprido.

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ConSideraçõeS finaiSA aplicação da Avaliação Pós Ocupação aos três estudos de caso se mostrou eficaz ao permitir a elaboração de hipóteses e a confirmação de algumas delas por meio da confrontação de opiniões e percepções dos usuários dos conjuntos habitacionais àquelas da frente técnica. Junto a uma caracterização dos aspectos sociais, econômicos e culturais de cada um dos objetos de estudo, a APO permitiu extrapolar certas considerações de um empreendimento para um grupo de conjuntos habitacionais que possuem características comuns, sendo a principal delas o modo de provisão da habitação. Pode-se afirmar, portanto, que o principal objetivo de se aplicar essa metodologia ao estudo da recente produção habitacional popular foi cumprido, pois a partir do estudo aprofundado de três conjuntos habi-tacionais foram obtidos resultados em larga escala que exprimem as necessidades e os desejos da população que se serve da habitação social.

Todos os instrumentos elaborados para este trabalho se revelaram muito úteis e indispensáveis. No entanto, há duas considerações a se fazer a respeito disso. A primeira é que o questionário, que é um dos principais instrumentos para avaliação dos usuários, foi elaborado para perceber a tendência positiva ou negativa nas respostas dadas. Porém, em alguns casos em vez da resposta “bom” assumir caráter positivo, ela era utilizada pelo morador para demonstrar sua indiferença ou neutralidade com relação ao assunto abordado. Por isso, recomenda-se que para estudos posteriores seja acrescido à escala de valores do questionário o elemento neutro ou intermediário, além dos positivos (bom e muito bom) e dos negativos (ruim e muito ruim). A segunda consideração a ser feita diz respeito à aplicação formal de um instrumento da frente técnica para avaliar o interior dos apartamentos. Tal instrumento enriqueceria muito as análises, porém, por questões de cumprir cronograma, ele foi abandonado para este estudo.

Por meio da aplicação da APO foi possível reconhecer a atuação, a abrangência e a importância de cada um dos modos de provisão habitacional no cenário paulistano atual, bem como os recentes avanços no campo da habitação popular nos últimos anos. Estudar a habitação social produzida nas áreas consolidadas foi interessante para prover a questão do morar no centro tanto de argumentos favoráveis à sua importância no processo de inclusão social de famílias de baixa renda quanto para destacar os pontos que ainda são falhos e precisam ser reavaliados e melhora-dos. Os problemas dos conjuntos habitacionais localizados nas periferias da metrópole já são conhecidos e bastante difundidos: infraestrutura precária, necessidade de grandes locomoções ate o local de trabalho, meios de transporte de má qualidade, entre outros. Por meio do presente trabalho, foi possível conhecer alguns dos problemas de im-plantar conjuntos habitacionais em regiões mais centrais. Muitas vezes, esses conjuntos ocupam áreas degradadas, porem só poderão servir como elementos de revitalização de tais regiões se junto à função residencial estiver pre-vista a implementação das demais funções urbanas que transformam o “morar” em “habitar”. Por isso, é essencial que a implantação de um conjunto habitacional seja respaldada por uma política que garanta que junto a esta ação, estejam previstas outras para recuperar o bairro, como implantar outros conjuntos habitacionais nas proximidades e provê-los de comércio e serviços, seja em ruas próximas ou utilizando o térreo deles para essa finalidade, como já prevê o Programa Minha Casa, Minha Vida 2.

No entanto, a boa inserção dos edifícios habitacionais na malha urbana não é suficiente para garantir a qualidade da habitação. Apesar da boa localização, o desempenho dos conjuntos habitacionais fica aquém do que teoricamente se

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espera de uma habitação social. A padronização extrema de tipologias habitacionais e a redução das áreas para conse-quentemente reduzir os custos da habitação fazem com que se perca muito em termos de qualidade dos apartamentos. Devido a esses fatores, ocorre frequentemente a sobreposição de funções na unidade habitacional.

O critério de estudar edifícios verticalizados foi estabelecido para o presente trabalho principalmente por causa do conceito de cidade compacta e autossustentavel de ROGERS (2001), que retoma a vida comunitária e reduz os deslo-camentos da população. No entanto, outros fatores positivos foram notadas ao analisar as características de uma con-strução verticalizada. Comparando índices de conforto ambiental entre os pavimentos do edifício, por exemplo, notou-se que os pavimentos superiores são mais bem avaliados que os pavimentos inferiores em quase todos os quesitos: térmica, acústica, ventilação e iluminação. Não são apenas os índices de conforto que apresentam melhorias conforme a verticalização do conjunto habitacional: a questão da privacidade também é mais bem avaliada quando se tem a possibilidade de separar por maiores distâncias os blocos de edifício em um terreno, mantendo a mesma densidade de habitantes. Para a provisão privada de habitação, a verticalização e o uso de elevadores no projeto é uma realidade mais tangível, já que com o aumento do número de apartamentos proporcionado pela colocação de elevadores, o lucro do empreendedor pode ser maior. Para a provisão pública, há poucas iniciativas no sentido de construir edifícios cada vez mais verticalizados, sendo que essas poucas iniciativas ainda são recentes. Para a provisão por mutirão autogerido, a possibilidade de verticalizar é mais restrita: a complexidade técnica e estrutural da edificação exige mão de obra muito mais especializada do que a mão de obra dos mutirantes. Apesar disso, já são conhecidos casos (como o Recanto da Felicidade, apresentado no capítulo anterior) em que foi possível construir em regime de mutirão um edifício com elevador e 10 pavimentos. Apesar de raros, casos assim demonstram que a verticalização é possível também para este tipo de provisão habitacional. A maior injeção de recursos em habitação proporcionada recentemente pelo Programa Minha Casa, Minha Vida constitui mais um fator favorável à introdução do uso do elevador em edifícios construídos em regime de mutirão, já que permitem a contratação de mais serviços especializados.

Por fim, e preciso dissertar a respeito da real possibilidade da população de baixa renda ter acesso às moradias populares. A provisão pública de habitação muitas vezes é acompanhada de programas que visam atender grupos em situações especiais. Tais programas asseguram o atendimento às classes mais vulneráveis e de menor renda familiar. No entanto, é necessário realizar um trabalho técnico social eficaz para evitar que parte dessa população atendida venda suas moradias e retorne para locais inadequados por não conseguir arcar com os custos da nova moradia. A habitação provisionada pelo mercado, para atender a população de baixa renda, necessita ser acompanhada de perto pelo setor publico, que esta-belece leis e regras para que esta realmente cumpra a função de ser acessível às famílias que, por vias comuns, não con-seguiriam ter acesso a uma habitação regular. Esse acompanhamento é necessário tanto para controlar o preço final das unidades habitacionais como para verificar se as famílias que estão sendo atendidas pertencem realmente o público-alvo esperado. A provisão habitacional por mutirão autogerido, que tem a proposta mais participativa e educativa, se mostra ineficiente principalmente em dois pontos: a liberação de verbas para esse tipo de construção é instável e dependente de cada troca de governo na administração pública; além disso, a morosidade observada na produção das habitações faz com que o modelo produzido, quando acabado, não mais atenda às necessidades de algumas famílias.

Espera-se que este estudo tenha contribuído para a compreensão do atual cenário da produção de habitação popular na cidade de São Paulo e que tenha gerado insumos, por meio das análises dos estudos de caso, para que tal produção possa ser cada vez mais aprimorada.

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a recente produção de habitação popular em áreas consolidadas de são paulo

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