a parias mercado informal y estrategias residenciales

8/3/2019 A Parias Mercado Informal y Estrategias Residenciales

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C I L JOAOESV O L U M E N 4

Samue l Ja ram illo ,editor

Bogotaen el cambia de siglo:promesas y realidades


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Contenido

Presentaci6nEditor generalfernando Carrion Introducci6n .

S a m u el J a ra m i ll oCoordlnadcr editorialM an ue l D am me n G .Comite editorialfernando CarrionMichae l CohenPedro PirczAlfredo RodriguezM an ue l D am me rt G .

L Q u e fu e y qu e s er a l a c ul tu ra c iu da da na ?P a ul B r om b er g /T s t i nn : G o m e sc a s sp ,r esV iv ir e n B o go ta : e st ra te gi as y practicasd e movilidad residencial u rbana .F r a n c oi se D u t e u i

Disciio y dlagramacionAntonio Mena B og ota : d el tr an sp or tc c om o p olitic a

a l a movi li dad . T r an s fo rr n ac io n es cu lt ur a le s y espaciales .R i c a r d o MuntezullJi ldicl6n de cstlloGabriela C ha uv in O .

ImpresionCrcarl rnagen

La p laneac i 6n y la g es tio n u rb an as a p ru eb ad e la m ov ilid ad e sp ac ia l. B og ota e n lo s a fio s1990 y 2000 .Thietty L u I I eISBN: 978-9978-370-06-3 OLACCHI

EIQulndc N45-72 y Dc LasGolondrinasT e l. : ( 59 3 -2 ) 2 4 62 7 3 9olacchi@o]i1crhi.orgwwwolacchl.orgQuito. EcuadorPrlmera edlcion: febrero de 2010

De sc e nt ra li za ci 6n t er ri to ri al e n B o go ta .E I e sp ir it u c e nt ra lt st a d e l as a ut or id a de s d es ce nt ra li za da sA lb er to Ma ld o na d o C o p el lo

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L a s d if cr cn te s e xp re sio ne s d el p ro ce so d escg regac i6n en Bogo ta .I 7r an ro is c D u rea u / A nd re a S al asP r of un d iz a ci 6n d e l as r el ac io n es d e m e tr op o li za c io nde Bogo la con la Saban a .6scar A. A J f o I l S O R .D os d ec ad as d e p olitic s d e v iv ie nd aapostando por e l m ercado .N ic ol iis C uerv o / S am u el J ara m il loMe r ca d o i nf orm al y es t ra t eg i as r es i denc i a l esde lo s s ec t o res popu lares en B ogo ta . . . . . . . . . . . . . .!\driilllil ['arias Dur anL os a va nc es d el p ro ce so d e im ple me nta cio n d elo s i ns trumen to s de la Ley 388 de 1997 en Bogota .ju an F el ip e P in il l P in ed a

19 5 Presentaci6n

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29 3 La u rb ane , e nte nd id o co mo un a fo rm a es pe cff ic a d e ~ rg aniz ac i~ ns oc io -te rr ito ria l. a dq ui cr c e n l a s oc ic da d c on tcm po ra ne a e sp ec ia lre le va nc ia e n ta nto . a in ic io s d el p re se nte s ig lo . c ern d el 8 0% d e la

p ob la cio n d e A me rica L atin a h ab ita e n c iuc la de s. L as te nd enc ia s e n la sq ue s e e nm arc a e l p ro ce so u rb an o. e n d on de la s l o gic as d e g lo ba liz ac lo nc on clic io na da s, e ntr e o tro s f ac tu re s, p or la e on so lid ac lo n d e u na n ue vara se d e a cu mu la cio n te rrito ria l d el c ap ita l. d e u na re alid ad m ed ia tiz ad a at ra v es d e so fl st ic a da s t ec n ol og fa s d e l a c o rn u ni ca c lo n , y d e u n p ara dig mac ultu ra l d e i mp ro nta p os rn od er na e str uc tu ra do a lr ed ed or d e l a d i co to m iag lo ba l-lo ca l h an d ete rrn ina do q ue e l se nti d o d e 1 0 u rb an o s e re de fin ad es de u na n oc io n d e c on ce ntra ci6 n d ern og ra flc a h ac ia la id ea d e e str uc -t u ra s s o c io - c sp a c ia l es d i sp e r sa s y f r agmen tad a s .

E sta n ue va c on ce pc io n im plic a e nte nd cr q ue . s i b ie n la d im irn ic a d ela c iu da d s e g en era a p artir d e u n c on ju nto d e re la cio ne s e ntre d ife re nte ss is te ma s. n o e s m en os c ie rto q ue lo s flu jo s in fo rm ac io na le s. a lo s q ue e sin he re nte la d en om in ad a so cie da d d e la inform ac io n, d ete rrnin an u nas erie d e n ue va s a rtic ula clo ne s q ue c on fig ura n la e me rg en cia d e u na o rg a-n iz a ci on s u pr a- ff si ca . s o br e l a c u al s e r ed e fi ne n l os p ro c es o s s o ci al es , p o li -t i cos . econo rn lcos y c u lt ur al es d o nd e c o nv e rg e y s e r ep ro d u ce 1 0 u rbane .

E n e sta p ers pe ctiv a, s e v ue lv e n ec es ario id en tif1 ca r d es de e l d eb atea c ad e rn ic o l as d is ti nt as e n tr ad a s t e6 ri ca s d e l c am po d is c ip ll na r d e l os c s lu -d io s d e la c iu da d, c an e l o b je tiv o d e e nte nd er e st a s ue rt e d e r ee sc ala m ie n-to c on ce ptu al d e la c on dlc io n u rb an a. in co rp or an do a de ma s u na le ctu ra !tr an sv er sa l d e c ar ac te r in te rd is cip lin ar io q ue . m a s a lla d el h ec ho e sp ac ia l Ip er s e. p erm its d ar c ue nta d e la c om ple jid ad d e e ste s p ro ce so s. E I a na lis ls !7

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1Nicolas Cuervo I Samuel Jaramillo Mercado inform al de vivienda en

alquiler y e stra te gia s re sid en cia le s d elo s s ecto re s p op ula re s en B og ota .

In dicio s so bre d eb ilid ad es d el sistemade vivienda de interes social'

l ar ami ll o. S amue l ( 19 85) . E n tr e e J U P A C 'y J a a u to co n s tr uc ci6 n : c om c nta ri o s .ys ug e re n ci as a J a p o l ft ic a d e v iv ie n il s. B o go ta : C INEP , S er ie C on tr ov er si a123-124.

J a ram il lo . S amue l ( 19 9 2) . L a v iv i e nd a e n B og ota : e v o lu ci 6 n d e l e s amdit ione:h a b i t a c i o l 1 a l e s y d e la e s t r u c tu r a d e p r o d u c c id n d e v i v i e n d a . Bogota:D oc um en to C ED E 87 . U nia nd es .

[a ra mlllo . S am ue l (1 99 4). "E vo lu cio n d e la e stru ctu ra p ro du ctiv a d e laediflcaclon e n C ol om bi a y de la s polfticas gubernarnentales sabre eIs ec to r ( 19 50 -1 99 3) ". e n: DN P. M in is te rio d e D es ar ro llo E co no mic oy Programa de Cestion U rbana de las N aciones U nidas. Seminstiop o Ji lf ea s c i ns li [u c iO f )C S p a ra e l d e sa rr ol 1o u rb a no f ut ur a e n C o lo m b ia . Bogota:DNP.

M ald on ad o. M ar fa M e rc ed es (e d.) (2 00 3) . Retotme u r b a n a y d e s a rr o l lo t e r ri -t or ia l e x pe ri en c ia s' y p e rs pe c ti va s d e a p li ca c f6 n d e l as l ey c s 9 d e 1989 y 3 8 8d e 1 99 7. B og ota : L in co ln In stitu te o f L an d P olic y. U nlv er sid ad d e lo sAndes.

M on te ro . O sc ar (2 00 6). Politic: d e v iv ie n da y m e r ra d o d e c a pi ta le s. Bogota:M emo ria d e G ra do . F ac ulr ad d e E co no mia , U niv er sid ad d e lo s A n de s.

N ieto San juan. Paula (2007). La flnanciacion de la construcci6n devivienda en Bogota 2000-2006. Bogota: Tesis de Grado.A drn in ls tr ac io n d e Emp re sa s. U niv er sid ad d e lo s A nd es .

R am ire z. M an ue l y je su s O te ro (2 00 4). D ete rm in an te s d e lo s d es em bo l-sos de credito hipotecario . documento realizado para el ICAN .Bogota.

Adriana Parias Duran'

En las ciudades de A merica L atina se constata que. en las ultlm as tresd ec ad as . e l m erc ad o in fo rm al d e s ue lo a dq uie re u na im po rta ne ia c re cie n-teo B ogota es una de las c iudades de la region donde se desarrollo conma yor intensidad y de m anera m uy te rnprana, a finales del siglo X IX . lau rb an iz ac io n ilc ga l a tr av es d el m cr ca do d e s ue lo , c on virtie nd os e e n la v iad e se ctore s p op ula re s p ara re so lv er e l p ro ble ma d el a lo ja mie nto y . enm uc ho s c as es , ta mb ie n s u s us te nto y una cierta sc guridad a tra vcs de lap ro pie da d [ re nte a la in es ta bilid ad d e s us in gr es os .

E l d es arro llo d e lo s r n er c ado s i n fo r rn a le s d e s ue lo r ev el a l as d if ic ul ta -d es d e lo s m ere ad os fo rrn ale s d e e xte nd erse a l c on ju nto d e la s oc ie da d, yd e la s p olitic as p ub lic as p ara h ac er fre nte a la e xp an sio n y d en slflc ac io nu rb an a p or la v ia d el m erc ad o in fo rm al. A st, e ste m erc ad o s e c on vie rte e nu n f ac to r e str uc tu ra l d e la c on flg ur ac io n u rb an a. 1 0 c ua l i rn pl ic a g ra nd esc os to s p ar a 1 3 ciudad en m ateria de regulanzacton d e lo s a se nta mic nto s yg en er a p ro fu nd a s d es ig ua ld ad es e i ne qu id ad es u rb an a s p ar a s us p ob la do re s.

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E s te a rt ic u lo r et uma y a rn p lf a l os p la nt ca mi en tu s d es ar ro ll ad o s e n e l a rt ic ul o d e l a a u ro ra c on P ed roAb r amo "Me r c ad o Informal d e s ue lo e n l os b ar ri os p op ul at es d e Bogot~: l av e s P ' '' " e n te u de r e l e r e-c im ie nt o d e l a m et ro po li s" . T te ne c om o b as ,' u na m v es ug ac to n s ob re e st e l em a ell BC)go l~q ue h a e cp or te d el p ro gr am s d e i nv es li ga ci 6n d e l a red In fomercado , d lr ig l da p o r e l e c on om is t. b r as ll en o P e dr oAbramo, La investlgilci6n se ha dcsarrollado en dos el , 'pas r ic recolecclnn y an31i')i~de tnfonuacione mp ir l ca s o h re e l f u n ci on am ie nt o d e l os m e rc ad os i nf or ma le s d e s ue lo e n B o go ta , c oo rd rn ad as p or I .aurora . La p r nn e ra e t ap a , en cuyos r e su lt a d os se apoya e l p re se nr e a rt ic ul o. s e " ,a li zQ e n e l m ar co d el"Proyccto Urbanis t l eo N u ev o U sme ' e n 2 00 4. d e l a A l ea ld ia d e BogOla. d i rl g id o p o r M a r ia M e rc e de s jMaldonado. y c om o ro n e l a po yo dd Lincoln Institut o f L an d P o li cy L lU ~ C am b ri dg e. MA .D oc en tc e i nv cs ti ga do ra d e l a Univcrs irlad N a ci on al d e C o lo mb ia . l us tl tu to d e Estudios U rb an os ~ 293iII:U). scdc Bogota. Corrco clcctromco: arnpariasdis 'unal.cdu.co '


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Adrian;} Parras Duran

E n 1 99 1. re plic an do e l m od elo c hile na d e V iv ie nd a d e In te re s S oc ia l(V IS), e n C olo mb ia se d esm on t6 la p olitic a b asa da e n la p articip acio nd ire cta d el E sta do e n la p ro du cc i6 n y fin an cia ci6 n d e v rv ic nd a s oc ia l y s eintro du jo e l siste ma de su bsid io d irec to a la d em an da . E n e l mismo an oe l de re ch o a un "h ab ita t d ig no " se in co rp or6 c om o un m an da ta c onstl-tu cio na l. L a L ey 3 88 d e 1 99 7. d es de u na c on ce pc io n p ro gre sis ta y nove-d os a, e stip ulo tre s p rin cip io s re cto re s d el o rd en am ie nto te rrito ria l, " laf un c lo n s o ci al y e co l6 gic a d e l a p ro pl ed ad ", " Ia p re v al en c ia d e l i nt er esg e ne ra l s ob re e l p a rt ic u la r" y " la d is tr ib uc i6 n e qu it ativ a d e la s c ar ga s y lo sb en ef ic io s" y e sta ble cio q ue c or re sp on de a la s u nid ad es te rr ito ria le s lo ca -le s g ar an tiz ar e l d er ec ho a l h ab it at , m e di an te la p ro m ulg ac i6 n y a do pc i6 nde lo s P la ne s d e Ordenamiento Te r ri to r ia l mun ic i pa l es y dlstritales.

L o s d ato s in dic an , s in em ba rg o, q ue lo s p ro ee so s in fo rm a le s d e e xp an -si6n y c om pa eta ci6 n u rb an a s e h an in te ns ific ad o e n B og ota . S e c alc ula ,d e un a p arte . q ue de l to ta l d el a re a u rb an iz ad a d el D istrito C ap ita l m asd el 2 0% h a s id o in co rp ora da m ed ia nte p ro ce so s in fo rm alc s y alrededordel 50% de esta ocupac i6n ilega l se rea liz6 en las dos u ltim as decades(Maldonado y Cam argo . 2008). D e o tra parte , en tre 1993 y 2 00 5, e l4 4.2 1% d el to ta l d e v iv ie nd as p ro du cid as e n B og ota s e re aliz e p or a uto -c on st ru cc i6 n ( Cu er vo , 2 00 7) . S e c on st ata ta m bi en q ue p ar te d e e sta a uto -c on stru cc i6 n c or re sp on de a p ro ce so s d e d en siflc ac io n d e b ar rio s d e o ri-g en in fo rm al, m ed ia nte la c on stru cc i6 n d e s eg un do s y t er ce r os p is o s yb ue na p arte d e e sta s c on stru cc io ne s s e d es tin an a l m erc ad o, p artic ula r-m en te a l m er ca do d e a lq uile r.

C ab e e nto nc es p re gu nta rs e a ce rc a d e lo s fa cto re s q ue d ete rr nin an lar eg ul ar id ad d e lo s m e rc ad os in fo rm a le s d e s ue lo y r es id en cl al es , q ue b aj olo s n ue vo s e sq uem as d e la p oli tic a d el h ab ita t, y a pesar de contar con una b an ic o p ro g re s is ta d e i ns tr ur ne n to s d e p la n ea c io n y d e g cs ti6 n d el s ue lo ,n o d an rn ue stra d e c ede r.

E n B og ota co n t am a s c on estu dio s y a va nc es e n la c or np re ns io n d elm e rc ad o f or ma l d e v iv ie nd a, n o o bs ta nt e. l a l ite ra tu ra s ab re lo s m e rc ad osi nf orm al es e s p a rc ia l y p ers is te n g ra nd es la gu na s e n e l c on oc im ie nto d esus lo gic as d e fu nc io na mie nto , v ac io qu e co nsid era mo s c on stitu ye u nIIim itan te para una po litica efic ien te del habita t. .I L a in ve stig ac io n " Me rc ad os in fo rm alc s d e s ue lo y m ov ilid ad d e lo s294! p ob re s e n A m er ic a L atin a" , c uy os re su lta do s s on e l o bje to d el p re se nte

a rt ic ulo , p re te nd e a po rta r e le m en to s d e c or np re ns io n p ar a a va nz ar e n c stad ir ec ci 6n . E l o bje ti vo d el a rt ic ulo e s p ro po ne r a lg un as ! in ea s d e i nt er pr e-ta cio n d el f un cio na mie nto d el m er ca do r es id en cia l d e a rre nd am ic nto e nlo s b ar rio s p op ula re s d e o rig en in fo rm al e n B og ota , to da v ez q ue , c om os e h a c on sta ta do e n o tro s e stu dio s ( Pa ria s, 2 00 7). e ste m er ca do tie ne u np ap el e stru ctu ra nte e n e l p ro ce so d e d en sific ac io n d e lo s b arr io s d e o ri-g en in fo rm al y la s f am ilia s q ue a cc ed en a l m ism o so n (0 d eb eria n s er ) lap o b la c i on o b je t iv o dela p o li ti ca d e h a bi ta t.

L a e xp os ic io n s e d es ar ro lla e n c ua tro a pa rta do s. E n e l p rim ero , s e e x-p on en d e m an era s uc in ta lo s p ro ce so s d e e xp an sio n y d en s if ic a c io n u r b a-n a a tr av es d e lo s m e rc ad os r es id en ci ale s in fo rm a le s d ur an te e l u lti mo s ig lo .E n e l s eg un do . s e s en ala n la s c ara cte ris tic as d e la d em an da y la ofe rta e ne s to s m e rc a do s. ' E n e l t er ce r o, s e p ro p on e n a lg u na s p is ta s p a ra c om pr en d ers u f un ei on am ie nt o e n lo s a se nta m ic nto s d e o rig en in fo rm a l c on so lid ad os .h ac ie nd o e nf as is e n la s d ec is io ne s r es id en ci al es d e lo s a rr en da ta rio s. E n e lc ua rto a pa rta do s e p re se nta u n a na lis is p re lim in ar d e lo s p re cio s e n e sto sm e rc ad os . S e c on clu y e c on a lg un as r ef le xio ne s s ab re lo s r et os d e la s p oli ti-c as p ub lic as u rb an as e n B o go ta .

La urbanization pO l' e l m ercado in fo rm al en B ogo taA p esa r d el u so re cu rre nte q ue se ha ee d el te rrn ino in fo rm alid ad , Ja ex -p re sio n p re se nta g ra nd es la gu na s e n s u d ef in ic io n, s in d es co no ce r 1 3 per-ti ne nc ia d el d eb at e c on ce ptu al. s ig uie nd o la p ro pu es ta d e A b ram o ( 20 03 ),a qu i a do pta rn os la s ig uie nte n oc io n d e m er ca do in fo rm al. L a lo gic a d elm e rc ad o p ue de a su m ir c ar ac te ri sti ca s i ns titu cio na le s d lf er en te s s eg un c lv in cu lo q ue e l o bje to d e tra ns ac cio n (s ue lo ) e sta ble ce c on la s n or rn as yrcg las jund icas y u rb an is tic as d e c ad a p ais y c iu da d. L os m er ca do s c uy oo bje to e sta in sc rito e n la n orm ativ a ju rid ic a y u r b an i st ic a . l o s l lam amo s"m erc ad os forrna le s d el su elo urba ne " y 105 m erc ad os c uy o o bje to d etr an sa cc io n n o s e a ju st an a lo s r eq ui site s n or ma tiv os y ju rid ic us , lo s 1 1a -m amo s " rn er ca do s i nf or ma le s d e s ue lo u rb an e" .

3 Los rnercadn s son : ,U rendarnlento y co rnp ra y vema d e i nmu cbl c s 295


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Adriana P


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-------,#.~~-,------------d ri an a P a ri as D u ra nd ie nd o a l g r ue so d e lo s se cto re s p op ula te s. 1 0 q ue se a pre cia e n lo s d ato sre fe re nte s a la u rb an iz ac i6 n p ar la v ia d el m erc ad o in fo rm al y e n e l d efi-c it d e v iv ie n da .A ho ra b ie n.la a gu diz ac i6 n d e la u rb an iz ac i6 n in fo rm al e n e l p erio dotiene rclaci6n con el hecho de que. a partir de la segunda mitad de losa no s s cs en ta , lo s in qu ili na to s c en tr ale s d an s en ale s d e s at ur ac io n, c re an dou na p re si6 n so bre e l m erc ad o in fo rm al d e s ue lo y e l d e fi ci t r eg ts tr ad o d e -bi6 ha ber sid o ate ndido po r nu ev as ofe rtas de cu artos 0 v iv ie n da s p a raa lq uile r e n e l p arq ue d e a uto co nstru cc io n p ro du cid o e n la s d ec ad as a nte -rim es. g ene ran do as! una d ensific ac i6n d e los ba rrios inform ales p or lav ia d el m erc ad o s ec un da rio d el a lq uilc r.E n lo s u ltim os v ein te a fio s s e re gts tra u n a um en to d e la p artic ip ac io nd e la ln co rp ora cto n d e s ue lo p or e l m erc ad o in fo rm al e n to da s la s f ue nte s.J im en ez ( 19 93 ) e nc ue ntr a u na p ar tic ip ac io n d el 4 1. 7% d e l a u rb an iz ac i6 ntota l e ntre 1 987 y 1 991 Y d el 45.1% en tre 1 993 y 1 996 . q ue c orrespo ndea u n a re a d e 1 ,0 87.2 ha. L a m cdic i6n d e R am ire z (1 996 ) estim a la inco r-pora ci6 n de 1.943 ha en tre 19 86 y 1 99 5 Y la m ed ic i6 n d el e stu dio " Su elourba no y vivien da pa ra los ho ga re s de bajo s ing re sos B ogota -Soa cha -M osque ra: M ede llin y a rea rn etrop olita na " arroja un to tal de 3.434 h ain co rp ora da s p or e l m erc ad o in fo rm al d e s ue lo d ura nte e l p erio do 1 980 -2000. Es s orp re nd en te q ue a p artir d e e sta fe ch a n o se tie ne n m ed ic io ne soficiales a d e o tr o o rig en s ab re l a u rb an iz ac i6 n in fo rm al: C am ar go ( 20 06 )se na la q ue s eg un lo s d ato s o fic ia le s d e la S DP . e n 2 00 7 s e re gistra n u n to ta ld e 7 .45 0 h a q ue c orre sp on de n a lo s a se nta mie nto s le ga liz ad os (d e o rig enpirata 0 e st at al ) . l o s n o l eg a li za d os a tt n y a qu eJIo s a lo s q ue s e le s h a n eg a-d o l a le ga liz ac i6 n. S in emb ar go . e sta a re a e s in fe rio r a la q ue a rr oja e l e stu -d io a rrib a c ita do p ara e l a no 2 00 0 c ua nd o s e c alc ula q ue la u rb an iz ac io ninformal y a alca nza m as de 7 m il ha.

E n te rrn in os d e la p ro du cc io n d e v iv ie nd a. e ntre 1 985 y 1 99 3 s e p re -senta una contracci6n de la autoconstruccion en term inos rela tivesp asan do a gen erar e l 1 2% de la viv ien da nue va. q ue im plic a ta mb icn unare du cc i6 n e n te rrn in os a bs olu to s (7 .0 85 v iv ie nd as p or a no ). P or s u p arte .la p ro du cc io n e sta ta l m an tie ne su p artic ip ac i6 n e n te rrn in os a bs olu te s(5 .5 87 v iv ie nd as p or a fio ) p ero ta mb ie n s e c on tra e a l 9 .4% e n te rrn in osrela tivos. E ntre lo s ce nsos de 1 993 y 200 5 se inc orpora ron a l s l o c k . habi-ta clo na l 2 98.6 03 u nid ad es d e v iv ie nd a p ar a uto co ns tru cc io n. 1 0 qu e

r ep rc sc nta e l 4 4. 21 % de l total de vivicnd as prod ucidas e n B ogota en elp er io do in te rc en sa l ( Cu er vo . 2 00 7) ; e s d ec ir s u p ar tic ip ac i6 n s ob re e l to ta lcre ce e n un 3 2% co n respe cto a l p eriod o anterior.E ste in cre me nto d e la u rb an iz ac io n in fo rm al s e p re se nta e n 1 '1 ma rc ode un v ira]e de la politica d e viviend a en C olom bia y pa ra d6 jica mcn ted e in co rp or ac i6 n d e n ue vo s in str um en to s d e p la nif ic ac i6 n y g es ti6 n d elsue lo, Como se ha dicho. en 1991 se dcsm onto la polftica basada e m lapartic ipa cio n dire cta de l E sta do e n la produ cc i6n y f in an cia ci6 n d ev iv ien d a s o ci a l y se la ree mpla zo po r u n sistem a de su bsidio dire cto a lademanda.

E n un c onte xte d e d esce ntraliza ci6n qu e oto rg a a los m unic ipio s yd is tr ito s u na m ay or a uto no mia e n 1 '. 1m an ejo y e je cu cio n d e lo s r ec ur so s,la L ey 388 de 199 7 de O rd en am iento T erritoria l e sta ble ce q ue co rre s-p on de a la s u nid ad es te rr ito ria le s lo ca le s g ar an tiz ar e l d er ec ho a l h ab ita t.P ar a e ste f in . s e c on temp la la p ro mu lg ac i6 n y a do pci6 n de lo s P lane s d eO r dcn am ien to Te r ri to r ia l ( PO 'D . C orre sp onde a lo s P OT la d efinic ionde la estrategia de mediano plaza para e l desarrollo de prog rarnas dev iv ie nd a d e in te re s s oc ia l. d e m ejo ra rn ic nto i nte gr al. la s d ir ec tr ic es y p ar a-m etr os p ar a la lo ca liz ac i6 n e n s ue lo s u rb an os y de e xpa nsion urba na . d ete rre no s n ec es ario s p ara a te nd er la d em an da d e v iv te nd a d e in te re s s oc ia ly e l se na la mie nto d e lo s c orre sp on die nte s in stru me nto s d e g esti6 n. E nB ogota . u na de las m edid as qu e se a dop taron pa ra hac er [re nte a la urba -n iz ac io n in fo rm al fu e la c re ac lo n e n 1 99 8 d e M etro viv le nd a, e mp re sa d elD is tr ito e nc ar ga da d e la g es ti6 n y la p ro vis io n d e su elo u rb an iz ad o p arae l d es arro llo d e p ro ye cto s d e v iv ie nd a d e in te re s s oc ia l. b a]o e l e sq ue mad e s ub sid io a la d ern an da y COIl 1 a p artic lp ac io n d el se cto r p riv ad o e n lap ro du cc io n d e I a v iv ie nd a.

E n sin tesis, e l in tense p ro ce so de e xpa nsion d e la c iuda d p or v ia d elm erc ad o in fo rm al d e s ue lo e sta a co mp an ad o d e u n p ro ce so c on co mita n-te d e d en sif ic ac i6 n d e lo s b arr io s d e o rig en in fo rm al . f un dame nt alm en tep ar la a pa ric io n te mp ra na d el rn erc ad o d e a rre nd am ie nto . L a 1 6g ic a d elrnerc ad o prim ario d e su elo e s re sp onsible de las prcc arie da dcs en quesurgen y s e c on so lid an lo s a se nta mie nto s in fo rm ale s. E ste p ro ce so s e a gu -diz a en el perio do d e la n uev a p olitic a de viv iend a, co n 10 q ue se pu ede 1p la ntc ar la h ip ote sis d e q ue . s i b ie n e ll e l p as ad o lo s sc cto rc s m as p ob rc s in o tu vie ro n a cc es o a la o fe rta e sta ta l. e n e l p erio do m as re cie nte lo s m er- j 29998


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Ad ri an a P a ri as D u ri ln----.-----.~"-~-~----.-.".-,~."~".~""""".. _ ._ - _ . . . ._---_._-c ad os in fo rm ales a tien den pa rte de la d cm an da qu e a nte rio rrn entc eraa te nd id a p or l a p ro du cc io n e sta ta l.

L a est ructura y la s c ara cte ris tic as d e la d em an day oferta d e lo s s ub m er ca do s inforrnalesEl l 1 < 1primera fase de la i nv es tl ga cl on . .M e r c a d o s informales d e suelo ym ov ilid ad d e lo s p ob re s e n A me ric a L atin a e n B og ota ". s e a plic o u n d is -posi t ive e rn piric o d e recoleccion de in form ac io n so bre e l f u nc io n a-m ie n to d e lo s m erc ad os inforrnales d e s ue lo y residenciales en d ie z a se n-tam ien to s, L a se leccion de esto s asentarn ien tos se hizo a partir de lac on stru cc i6n d e u na tipo lo gia de los m erc ad os in form ale s e n la ciud adten iendo en cuen ta las variables que determ inan una jerarquia de lai nf orm al id a d u rb a na : i) a nt ig ue da d d e lo s b ar rio s." i i) p os ic io n in tr au r-b an a (p ertfe ric o-c en tra l). iii) n iv cl d e c onso llda cio n (pre se ncia d ei nf ra e st ru c tu ra , s e rv ic io s u rb a no s. a c ti vi da d e c on o rn ic a . d e ns if lc a ci on ),i v) to po lo gia d el te rr en o ( pla no , e m pi na do , in un da ble , s ec o) . S e s ele cc io -n a ro n d is ti nt os t ip o s d e a se n ta rn ie n to s y s e r ea liz ar on m il e nc ue sta s d is -tribuidas en tres g rupos: arrendatarios que hub ieran acced ido a lavivienda en lo s u ltim os cuatro anos (2000-2004), p rop ie ta rio s queh ub ie ra n c om p ra do la v iv ic nd a (0 e l lo te ) e n e l m ism o pe rio do y pro-p ie ta r io s q ue tu vie ra n e n v en ta la v iv ie nd a (0 e llote) a l m om enta de laencucsta.

Me rc ad o i nf or ma l d e v tv ie nd a e n a tq ul lc r y e st ra te q. as r es id en ci al es e n B og ot ,1~ ~~ : : ~ :,. ~ ~ ~ '~J "-"" ~_""""O:" ~ . , . . . _ . v < , _ " ..,.,.","!.~=." ..."-,,,.,.. " : ! '_" '"'_""".'_."m'_U_",.._...,~"",:t~t",.",,_.;~,~_.~l'''''''''''~,,;, , , , ,~ , , . # . , " , - . . . .. . , , ,

300 G E I b ar ri o c s l a u ni da d e sp ec ia l d e r ef er en ci a ( el a sc nt am te nt o) ( la b ar ri ad a e n e l P er u. l a f a ve la Crt cl!:Imil 0 l as v il la s e n l aA r ge n ti n a) . L a l oc a li d ad c s l a u n l da d a dmi ni st ra ti va m a s am p l ia .

F u en t e E la b or a ci 6 n p ro p ia .


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Adrian~ Parias Ouriln Mercado informal de vivienda en alquiler y estrateqias residencialp.sen Ilogot~-.:.,_-c_,_.._....-...~~.~...~.............._......_ __ ,....~....-.'~-._"........ =_ ..._.__ ,_",.-~.__ .. . .. . .. . .E 1 s ll bm e r ca d o d e a rr cn d am i en to tie ne u n p es o im p or ta nt e e n 10 5 I I l c r c a d o s tesi-d e J) ci al cs e n l os b a rr io s i n[ o rm a le s

se e n un subm ercad o e struc turante de l m erc ado sec unda rio e n los ascn-ta rn ie nto s d e o rig en in fo rm al. A ho ra b ie n. e n to do s e sto s b ar rio s c erc a d el6 0% d el s t o c k habi tacional csta o cu pa do e n p ro pie da d.lo q ue s ig nific a q ueu na p arte c onsidera ble de la o fe rta de alquile r se g ene ra e n el m ism o in-m ue ble qu e habita n lo s propie tarios, c onstltuy endose en un fa ctor ded en sific ac io n d e lo s b arrio s in fo rm ale s, ta nto e n lo s c on so lid ad os c om oen lo s q ue estan en p ro c es o d e c o ns oI id a ci 6n .

L a e le va da p ar tic ip ac io n d el a rr en damie nto e n la s l ra ns ac cio ne s in rn o-b ilia ria s n os re mile a la s s ig uie nte s p re gu nta s: s i se c on sid era q ue la p ro -p ie da d c on stitu ye u na fuente de seguridad para los pobres frente a susde b i les e i n es ta b le s i ng r es o s. ( .p o r qu e se presenta u n a impo r tan te dernan-d a e n el m erc ado de arrend am ie nto en los barrios popula tes? L Confor-m an e sto s a rre nd ata rio s la d em an da p ote nc ia l 0 r ea l d el r ne rc ad o f or ma ld e V I S. 0 c sta n m as b ie n a tr aid os p or la s o fc rta s d e lo s m er ca do s in fo rm a-le s d e s ue lo y v iv ie n da ? E I analisis qu e s lg u e s ug ie re a lg u na s lin ea s d e r es -puesta a cs t os i n te r rogan t es .

A d ife re nc ia d e o tra s c iu da de s d e A me ric a L atin a. e l m erc ad o d e a rre n-damiento e n B og ota re gis tra el mayor volumen d e tra ns ac cio ne s e n lo sb ar rio s in fo rm ale s. E n te rrn in os p ro po rc io na le s. e ste m er ca do e x p lic a e l61 % d e l as t ra n sa c ci on es realizadas en los m erc ado s se cund arios en losultirno s cua tro ano s a l m om en to de la en cue sta (2 000-200 4). m ien tra sque en L im a esta proportion e s d el 44%. e n R io de Ja neiro d el 20% ; so loe n C arac as la participacion del arrendamien to es superior que enB og ot a ( 70%) .

E n c as i to da s lo s a se nta mie nto s, s ea n e sto s c en tra lc s 0 perifericos,..consolidados" 0 "e n consolidacion". la partic ipac i6n del m erca do d ea rrc nd am ie nto e n la s t ra nsa cc io ne s e s s up erio r a l d e c om pra y v en ta . D eta l m an era q ue . 3 d if er en ci a d e 1 0 que se ob se rv aba en las dec ade s d e losa nos c in c ue n ra y sesenta d el sig lo p asa do . c ua nd o la o fc rt a d e alquiler sec on ce ntra ba e n la s z o na s c en tra le s b ajo la m od alid ad d e i I l q u i l i n a t o s , en elpc rio do de los ultim os trein ta a fio s e l m erc ado de arren dam ie nto en losb a rr io s i nf o rm a le s se expande c on c ele rid ad a la s lo ca lid ad es p cn fe ric asy s urg e c on fu erz a p oc o d esp ue s d e fo rm ad os lo s b arrio s, c on virtic nd o-

O u ie n es s on l os a n en d at ar io s . ; ' SOI l d i st in t os d e l os p r op i el a ri o s?A contlnuacion se presenta el analisis d e c ad a su bm erc ad o (arriendo,com pra y v enta ) y e n cada u no d e e llo s lo s d ato s se muestran p ar a e l to ta ly s eg un e l tip o d e b arrio : c on so lid ad o y e n c on so lid ac lo n. e ste s d istin to sn iv e lc s d e analisis permilcn inferir a lg un o s r as go s c la ve p a ra c omp re n de re l fu nc io na ru ie nto d e lo s m erc ad os s ec un da rio s re sid en cia le s e n lo s b a-rrios inforrnales.

Crafico 1.Transacciones segun submercado

- C en ero , e da d y l ug a r d e n a ci mi en toCompra L a c a ra ct er is ti ca d em o gr af ic a m a s d es ta c ad a d el m e rc a do d e a rr en dam ie n -

to es que su de rnand a cs princ ipalm entc de m uje rcs. E s dec ir, la m ay orparte de lo s hogares arrendatarlo s tienen como cabeza de hogar a unam uje r: e n p ro me dio s u p ro po rc io n a sc ie nd e a l 6 6.5% d e lo s a rre nd ata rio s.E l 6 5% de elias tiene una relation c on yu ga l, e l 2 7% p erte ne ce a h og are smonoparcntalcs y el 8% c on fo rm a h og ar es u nip ers on ale s. P or s u p ar te . c l6 8% d e lo s h om bre s a rre nd ata rio s je fe s d e h og ar tie ne u na p are ja , e 11 8% 303F ue nt e: I nv es tl ge ct on " M er ca do , i nf or rn al es d e s ue lo y m o vi li da d d e l os p ob re s302 l ell A m er ic a L a On a. Bogola - .2004


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Ad ri an a P ar ia s D u ra n

c on fo rm a h og arc s u nip crs on alc s y cl 1 4% . h og ar es m on op ar en ta le s. D cta l manera q ue so n p rin cip alm en te la s m uje re s arrendatarias quienes sec nc uc ntran e n situ ac i6 n d e "rn ad re s so lte ra s" . E I ta ma fio p ro me dio d e la sfamilias ar rendatarias e n e sto s b arrio s e s d e 4 .7 p erso na s. mientras qu e elp ro med io p ara la ciu dad se u bica en 3.51 .

E n lo s b arr io s m as c on so li da do s. la p ro po rc i6 n d e h om bre s a rre nd a-tario s es su perior (40 %) que en los barrios m en os co nso lidad os (2 7% ).E s ta d i fe r en c ia esta asociada a un a jerarqu ia en el m ercado residen ciale ntre e ste s d os tip os d e b arrio s .y lo s n iv ele s d e in gres o c om o s e m ue strama s a d el an t e.

En el m ercado d e com pra y v en ta. qu ienes acced iero n a la pro pied add el inm ueb le recien tem ente so n tam bien en su m ay oria m ujeres: 58% . E I68% d e elias tiene un a relaci6 n co ny ug al y el 17% so n rnad res so lteras.e sta s p ro po rc io ncs p ara lo s h om bre s so n 8 4% .y 1 0%. r es pe ct iv ame n te . L aprop orci6n d e ho mb res es m ay or en lo s b arrio s co nso lidad os (48% ) queen lo s b arrios en co nso lidaci6n (38% ). EI tam an o p ro med io d e las fam i-lia s e s d e 4 .3 7 p er so na s.

L a e stru ctu ra p ob la cio na l p ar se xo y situ ac to n fa milia r d e arre nd ata -rios y pro pietarios recientes es sim ilar. P ued e d ecirse en to nces que lad em an da e n lo s m er ca do s r es id en ci ale s (s ec un da rio s) e n lo s b arr io s in fo r-m ale s e sta c on fo rrn ad a p rin cip alm en te d e h og are s c on je fa tu ra fe -m en i-n a. E sto s d ato s co ntra sta n, d e u na p arte . c on la s c ifra s d el c en so d el 2 00 5.segun el cual en todos estes barrios. com o en el promedio de la ciudad ,el 68% de los j efes de hogar son hombres. Dc olra parte . la elevada par-ticlp aclo n fem en in a en tre lo s arren datario s y co mp rad ores no p areceo bed ecer a u n efecto d e estructu ra de ed ad , es decir qu e las m ujeres jefesd e c sto s ho ga re s sc an m as jo vc nes q ue lo s h om bre s. p ue s cl m is mo c en soarro ja qu e en estos b arrios la m ay or prop orci6n tan to de ho mb res co mode mujcres jefes se ub ican en el m ism o rango de edad : de 35 a 49 afios.

En cuanto a los propietarios que estan vendiendo la v ivienda. unam ay or prop orci6n (52% ) so n ho mb res . EI 80 % d e lo s ho mb res tien e un arclaci6 n co nyu gal, m lentras qu e eI 57% de las m ujeres se encu entra cnesta con dici6 n. el 1 6% d e elias son so lteras y el 19 %. v iu das, S e p ucd ee nto nc es p en sa r qu e e l c am bio d e s itu aci6 n fa miliar p ara e sta s u ltim as seco nviertc en u n m otiv o para la v en ta d el inm ucb le. En lo s b arrio s COI1-304 solidad os, la prop orci6 n d e ho mb res qu e estan ven dien do el inm ueb le

(54% ) es su perior qu e en los b arrio s n o co nsolidad os (51% ). E st os h o ga -res estan co nform ad os en p ro mcd io par 4.2 p erson as.

L a e stru ctu ra d e c da d d e lo s j efe s d e h og ar e n m erc ad os re sid en cia lc sde los b arrio s in fo rm ales es sim ilar a la plan tead a par la teo ria d el ciclodernograflco p ara e 1 m erc ad o fo rm al: u na m ay or p ro po rc i6 n d e a rre nd a-ta rio s j6 ve ne s. u na c on ce ntra ci6 n d e c orn pra do re s e n u n ra ng o in te rm e-dio d e ed ad y u na m ay or presen cia d e v end ed ores en ed ades m as av anza-d as . L a cd ad p ro med io d e lo s a rre nd ata rio s e s d e 3 7 anos y el 61% de eliasson m ayo res de 25 aries y rn en or es d e 4 5. s in d ife re nc ia s s ig ni fi ca ti va s d eg en era n i e ntre a se nta mle nto s. L a e da d d e q uie ne s c om pra ro n la vivien-d a es e n p ro me dio c in co a lio s su perio r a la d e lo s a rre nd atario s. y l os p ro -p ictario s que ven den la viv ien da tienen en p ro med io 52 ano s.

E I 5 0% d e lo s a rre nd ata rio s n ac ie ro n e n B og ota . 1 0 q ue s ig ni fi ca u natra nsfo rm ac i6 n c on res pe cto a 1 0 qu e fo rm ula la te sts c la sica d e lo s a no sclncuenta y sesen ta d el slglo pasad o. H oy en d ia este m ercad o no se esp e-c ia liz a en re so lv er e l p ro ble ma h ab ita cio na l d e lo s m ig ran te s re cie nte s.T am po co se presents u na d iferen cia ap reciab le en cuan to al o rig en d e losa rren da ta rio s e ntre lo s b arrio s m as y m en os c on so lid ad os.lo qu e ta rn bic nc ue st io n a u n a i nt ui ci 6n 1l1UY d if un d id a q ue l os a se nt am le n to s p e ri fe ri co sy m enos conso lidados son los principales recep tores de la poblacionm igrante. L a arren datario s em igrantes pro vien en en su m ay oria de losd ep arta rn en to s tra dic io na le s d e la m ig ra cio n h ac ia la c ap ita l: C un din a-m arc a, B oy ac a, T olim a y . e n m en or m ed id a. S an ta nd er. U na p ro po rc io nm en or de co mp rad ores (43% ) y d e ven dedo res (38% ) de la viv ien da TJa-c ie ro n e n B og ota . e sto p os ib le me nte e sta rela cio na do co n la d ife re nc ia d ee da de s e ntre a rre nd ata rio s y p ro pie tario s, lo s d ep arta me nto s d e o rig enso n lo s m ism os q ue lo s d e lo s a rre nd ata no s.L os d ato s d em og ra fic os se na lan qu e e l c re cim ie nto d e la p ob la ci6 n d eB ogota ha descendldo en su ritm o anual (2 .2% entre 1993 y 2005) conre sp ec to a la s d ec ad as a nte rio re s (3.5% en tre 1 97 3 .y 1 98 5) d eb id o s im ul-ra nea me nte a u n d esc en so e n la s ta sa s d e n ata lid ad c om o d e In mig ra clo n.'Po r tan to . sig uicn do la argu men tacio n d e S mo lka (2 00 3) se p uede afir-

C a be a no ta r q ue s i b i en la mlg ra c i on b a c ia Bogota s e h a c on tr al do e n los d o s u l tim os p e rl o do s I nt e r-censales, em s e h a m cr em en ta do d e m an er a s ig n if ic at il 'd e n l os m u ni ci pl os vecinos de 13 c ap i ta l y partlrularmente en S o ar h a. m u ni ri pi o c o nu r ba d o, d on de la poh la c lnn a l ra n z a un a tasa de creclrmemo 305s u pe ri or a : 1 O ~ .e n rr c 1 9 8' ; y 1993.


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A d ri an a P a na s D u ra n

- N ive l de educ ac ion e ingre sos

L os propietarios que v endc n la vivie nda rien en niv eles m as b ajos deeducacion. 1 0 qu e se p uede e xplica r por la s d iferenc ias d e e dad e ntre lo sjcfes d e h ogar d e los tre s subm erc ado s. E I 6 2% de e llos no h a sup erado laprirnaria y e l 3 3% c ue nta c on a lg un n iv el d e se cu nd aria .

E n te rm in os d e In gre so s. lo s a rre nd ata rio s d e lo s b arrio s in fo rm alc ss on p ob re s y la s m u je re s rc cib en u n in gre so in fe rio r q ue lo s h om bre s. E I87 % d e lo s je fe s d e h og ar re cib e u n ln gre so in fe rio r 0 ig ua l a 1 S MMLV,Hel 91% de las rn ujeres se ub ica e n este rang o m ie ntras q ue esta propor-cio n p ara los h om bres es de 78% . in versam ente. el 22% de los ho mbresre cibe m as de 1 SMML V, porce nta]e que para las m ujere s es el 9% _

E I n iv el d e in gr es os d el a rr en da ta rio v ar ia e ntr e a se nta mie nto s, lo s m ase le va do s lo s re cib en lo s a rre nd ata rio s d e lo s b arrio s m as c on so lid ad os .e sp ec ia lm e n te e n la lo ca lid ad d e K en ne dy . y lo s m as b ajo s s on lo s in gre -s os d e lo s a rre nd ata rio s d e lo s b arrio s m en os c on so lid ad os. p artic ula r-m en te lo s d e la s l oc alid ad es d e C iu da d B oliv ar y S an ta F e.

m ar q ue e l fa cto r e stru ctu ra l d el c re cirn ic nto p ob la cio na l, q ue tra dic io -n alm en te h a e je rc id o u na fu erte p re sio n s ob re e l rn erc ad o d e tie rra y re si-d en cia l, e n lo s u ltim os v ein te arias h a c ed id o e n te rrn in os p ro po rc io na -les. y aunque en terrninos absoluto s la poblac ion aumenta (pasa de 5m illone s de hab itante s e n 199 3 a 6 '7 68.000 en 20 05), no se puc de atri-b uir a e ste fa cto r la c au sa e xc lu siv a d el c re cim ie nto d e la in fo rm alid ad e nBogota.

E I 47% de los arrenda tarios no ha n su perad o la p rim aria, e l 23% c urseha st a s e cu n d ar la i ncompl e ta y o tra p ro po rc io n ig ua l te rr nin o la s ec un da -r ia . s olo e l 5% tie ne a lg un n iv el d e e stu dio u niv er sita rio . E s d ec ir . e l n iv elde ed uca cion de cstas pe rson as es ba jo, sobrc tod o si se tien e e n cu entaqu e su eda d prom edio es de 37 afios cu ando se e sp era que hay an culm i-na do los estudios. So n los a rre ndata rios m as jove nes quie ncs ticne n unm ay or niv el d e ed uca cion, e l 80 % de lo s menores de 26 anos tiene unaeduc ac ion de se cun daria incom pleta para arriba y el 18% de e llos tien ea lg lln n iv el d e e du ca ci6 n u niv ers ita ria . E ste r es ult ad o e vid en teme nte e starc la cio na do c on e l in cre me nto d e la c sc ola rid ad d e la p ob la ci6 n e n e da dd e e stu dia r q ue se v erific a e n e l p ais e n lo s u ltim os a no s. S in e mb arg o, n oh ay un a rela ci6n rna rcad a entre e l nive l de ing re so s y el nive l de e sc ola-r id ad e n lo s b ar rio s in fo rm ale s, 1 0 q ue indic a que una m ay or e duc acio nn o se relac iona nec esariam ente co n u n asce nso soc ial. L as diferenc iase n tr e b ar ri os c o ns ol id a do s y e n c o ns ol id ac i6 n n o s on s ig n if ic a ti va s, t ar n-p oc o s on re le va nte s e ntre h om bre s y m ujeres, la va ria ble q ue m arc o lad if er en cia e s la e da d.

E 11 3% d e lo s p ro pie ta rio s re cie nte s n o h a s up era do la e du ca cio n p ri-m a ri a ( 15% i nc om p le ta y 2 8% c om ple ta ), e l 2 8% h a c ur sa clo a lg un os a no sd e la s ec un da ria y el 22% cu lmina este nive!. solo el 5% ha realizadoalg un e stud io u niversitario . Com o en el m crc ado de arrenda mien to sep re se nta u na d if er en cia im po rta nte e ntr e jo ve ne s y m ay ore s d e 2 5 a no s.e ntre los prim eros e l 6 0% terrn ino la sec unda ria y el 10% ticn e a lgune s tu d io u n iv e rs it a r i o.

T ab la 1 . Ing re so de l hogar del arrenda ta rio (m ile s)I ng re so h og ar % To ta l

1 -250 251 -360 361 -720 ma s de 720TOla l 28,3 43.3 23.2 4,8San ta F e 50 .4 31,3 13.0 5. 3U sm e 26 .1 44.5 25,2 3.4Kennedy 15.8 50.7 26.3 6. 6C i ud a d Bo li v ar no 48.4 25.8 3. 2Co n so li d a do , 24,6 46.5 23,1 5. 8N o conso lid ados 36 .6 36.3 22.8 4.3F ue nt e, I nv es ng ac to n: " M er ca do s i nf or m a lo s d e s ue lo y m o vi li da d d e l os p ob re sen ; \m e ri r" L a ti na . nogata-. 2004.

El ingreso del hogar. aunque se incrementa con respec to al de l jefe estambien bajo, en p rornedio , el 71,5% de los hogarcs recibe hasta linSMMLV . L os b ar rio s c on so lid ad os a lb er ga n a rrc nd ata rio s c on in gre so d elh og ar s up erio r a 1 0 c or re sp on die nte e n lo s b ar rio s m en os c on so lid ad os :

306 307S Mt vl LV [ Sa la ri o M in im a M en su al L eg aI Vi f,r ntr ) e qu iv ale a U S$ 1 33 d l' ,0 04 .


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Adriann Parim Duran Mercado inforrna! de vivlenda en illquiler y estrateqias resideneiales en Ilogot;i. . _ . . . , . _ . . , . . . . ' = " " ' " ' . ~ . =_ " ' , " " . , , ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '' ' " ~ ' " " ' , , ' ~ . , . . .~r..,,


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Mercado informal de vivienda en r es id en c ia la s e n

M as a de la nto v ere rn os qu e la de cision d e ca mb io d e re sid en cia d e e sto sp ro pleta rio s o be de ce en u na pro po rc i6 n im porta nte al c riter ia de bu s-q ued a d e un a sc en so soc ia l. N o ob sta nte , otros a lu de n a u n de ter io ro d esu situa ci6 n e con orn ic a, qu e e n a lg una m ed id a se p ued e e xp lic ar p or late rm in ac i6 n d el c ic io p ro clu ctiv o d el je fe 0 la muerte de a lguno de lo sconyuges ,

Condiciones habilacionaies

c ia lm cn te s e c an sid era q ue e l h ac in am ie nta s e p re se nta c ua nd a m as detre s p erson as c orn parte n u n c ua rto p ara da rm ir, sin e mba rg o, la s c ifra sd eja n v er q ue la so brep ob la cio n e n la s v iv ie nd as d e lo s a rre nd ata rio s e sal ta, 1 0 q ue s ug ie re q ue e l m erc ad o d e a rre nd am ie nto e n lo s b a r ri o s i n fo r -m ale s es u n g en era dor de h ad na mie nto . D e a cue rd o c an e l c rite rio ofi-c ia l, d on de se prese nta u n m ay or g ra d a d e h ac in am ie nto e s e n C iu da dB o liv ar . s eg ui da d e S an ta F e y U sm e, n o o bs ta nte , e n e l c ua dro s e o bs er-v a qu e e n L ad as lo s a sen ta mlen tos e l ruim ero d e p erso na s p ar c uarto sea ce rc a a tr es y e l p ro me dio d e p erso na s p or vivien da e s su pe rio r a die z.

La s p en uria s d e los h abita nte s d e lo s b arrio s d e o rig en in fo rm al so n d ed iv ers a n atu ra le za . M u ch os d e e ste s a se nta mie nto s s urg en y s e c on so li-d an e n z on as d e rie sgo d e in und ac io n 0 d e d es liz am ie nto . E I o r ig en i le -g al d e lo s m erc ad os d e s ue lo g en era g ra nd es p re ca rie da de s e n te rm in osd e d ota ci6 n d e in fr ae str uc tu ra , e qu ip am ie nto s y s er vic io s u rb an os q uec on tra sta n c on la s c on dic io ne s d e lo s b arrio s d e o rig en le ga l. E sta s itu a-c io n re -p re se nta g ra nd es d es ig ua ld ad es u rb an as , u n c os to c on sid era blepa ra la c iud ad en e l m em en to d e la re gu la riza ci6 n d e lo s ase nta mie nto sin fo rrn ale s" y s on ta m b ie n u na f ue nte d e je ra rq uia e ntre a se nta mie nto sin fo rm ale s q ue in flu ye n e n la d ete rm in ac i6 n d e lo s p re cio s in mo bilia -r io s a s u in te rio r.

U n a d e l as p re ca rie da de s h ab ita cio na le s m a s a gu da s y g en er al iz ad as e nlo s a se nta mie nto s in fo rm a1 es e s e l h ac in am ie nto . E l 5 5% d e lo s a rre nd a-ta rio s c om pa rte la v iv ie nd a c an u no 0m a s h og ar es y , c on I re cu en cia , u nod e e sto s h og are s e s e 1 p ro pie ta rio d el in mu eb 1e . E ste fe no rn en o e s p arti-c ula rm en te im po rta nte e n U srn e (6 2% ) y e n S an ta F e (5 8% ), lo s b a -rrio smas co n so l id ad o s. POl' s u p ar te . lo s b ar rio s m e no s c on so li da do s d e C iu da dB olfv ar p re se nta n 1 a m en or p ro po rc io n d e a rre nd ata rio s q ue c om pa rte nla v iv ic nd a, a un qu e e s u na p ro po rc i6 n e 1e va da (4 5% ).

E I h ec ho d e c or np ar tir la v iv ie nd a n o n ec es ar ia m en te s ig ni fic a q ue lo sh og are s s e e nc ue ntr en e n u na s itu ac io n d e h ac in am ie nto . E ste fe no rn en od epe nd e d el n um ero d e p erso na s q ue c om pa rten e l c ua rto p ara do rrn ir ,d e lo s e sp ac io s c om pa rtid os y d el n um ero d e h og are s p or v iv ie nd a. O fi-

Tabla 4. Hacinamiento en l as vi viendas de arrendatariosHogarcs que cornpar ten la vivienda

Vivienda Hogares! Personas! Personas! 30 mas 30 ma scomparUda vlvienda vivicnda dormitorio hogares hogaresTo ta l 54,65 2,93 10,04 2,80 - -

Santa Fe 58,30 3.00 10,21 3,27 45,00 34,00Usmc 62,20 3,05 10.80 2.58 65,00 34,00Kennedy 53,30 3,00 10,83 2,88 54,00 26,00C. Bolivar 45.20 2,55 8,21 2,65 41,00 41,00Fu e n te : I n v e st i ga c i on "Mercados t nl or m al ns d e s ue lo y m o vi li da d d e l os p ob re sell Am e ri c a L a ti n a. Bogota", 2004.

E 1 5 1% d e los p ro pie ta rio s q ue c om praron la v iv ie nd a la co rn pa rtc : el36 % 1 0 hace con o tro hogar y e1 15% can tres 0 ma s h o ga re s , 1 0 q ue s ig -n if ic a, e n la r na yo ri a d e lo s c as as , q u e a lq ui le n c ua rt os d el in m ue ble a u noo m as ho ga re s. A un que e sta s p ro porc ion es son m as b aja s q ue e n e l m er-c a do d e a rr en d am ie n to , 1 0 que en parte se puede exp licar par el pocotie mpo q ue lIe va n e n la v iv ic nda , e n to do c aso no so n de sp re cia ble s yr ati lic an la e le va da d en sid ad d e p ob la cio n e n lo s b ar rio s in fo rr na le s b aj oc o nd ic io n es d e h a ci nam ie n to p ro p ic la d as par la g en era liz ad 6n d el m er-c ad o d e a rr en dam ie nto e n e st os a se nt am ie nt os .

310 9 D l vo r so s e s tu d io s o f ic la l es y d e c o n s ul t or l a ind ican qu e cl c os te d e desmarg inalizacion 0mejo rami rn -I n i nt eg ra l d e b ar ri os c s c er ca d e t rc s v cc es e l c o ste d cl ur ba nis mo p la ni fic ad o,1!~1311


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A dr ia m P a ria s D u ra n Mercado infrxrnal de vivienda en alquiler y es trategias res idenc i il les en Boqota " " ' ~ _ "RO " ~ " . . . ' ~ - _ . h ' ' ' " ' ' ' , . . , ,. _ . . . . . .. . . . . . . . . ' '" . . . .' ' ' ., - , < , , < " " ' , . . . , - . . . . .. , . . . . . . , . . . " " ' ," ' . , . " , . , " " v c . " ,, . . , , , . . . . . ' , ' . . . . . . - 1

Tabla 5 . Hacinamicnto en las viviendas de propietarios recientesHugares que compartcn la v iv icnda 'Y o

Vivienda 2 hogarcs ~ h o ga re s 4 y ma s Personascompartida hogaresTotal 51.10 35.90 13.00 2.20 6.20Santa Fe 48.50 30.30 Hl.20 0.00 6.39Usme 33.30 27.80 0.00 5.60 6.12Kennedy 62.10 37.90 20.70 3.40 5.95C. Bolivar 58.30 50.00 8.30 0.00 6.27J';_ICtlt(~: I1lwsfigm.;.ij11l.. :"krc,ldm lnforrualcs I ll ' suc !o .Y mcvil tdad de los pobrcs en Arucrtra Lat ina.!:~i;i" ?()~j1L.~----,'-.

EI elev ad o niv cl d e hacin am icn to en lo s b arrio s d e o rig cn in fo rm al s ig -n ifica que si b ien el tam ano d e las viv ien das pu ed e scr hasta el d oble d ela s viviendas de interes social . el numero de metros cuadrados p m p ers o-n a s e re du ce s ig ni fi ca ti va me nt e. M as a de la nt e re to m arn os e st e t op ic o.C on rc sp ec to a o tro s fa cto re s q ue in cid en e n la s c on dic io ne s h ab ita -c io na le s c om o lo s s erv ic io s p ub li co s d or ni ci li ari os . la s it ua cio n c s m en osg rav e (el 93% d e lo s ho gares encu estad os tien e acceso a lo s serv icio s d eenergia y acueducto y c 1 6 0% c ue nta COil gas na tura l ). 10 E n e st e a sp ec tola d ific ulta d m as se nt i d a e s e l e le va do m on te d e la s ta rifa s: estos hogaresn o so lo d estin an c erc a d el 1 0% d e su s in gre so s a l p a go d e se rv ic io s p ub li-c os sin o q ue se ve n en la o b li ga ci 6n d e r es tr in g ir SL I co nsu me (IIminimo.

A dicio nalm en te el 2 0% d e lo s inm uebles d e lo s p ro pletario s recien tesqu e respondicron l a p r cgun ta tiencn a lg un e sp acio d estln ad o a u na a cti-v id ad e co no mic a, q ue e n su m ay oria re aliz a e l m i sm o ho ga r y e l 3 4% d es-t in a u n e sp ac io a l a lq uile r, p ri nc ip alm en te p ara u so re si de nc ia l.

M as del 50% de los hogares que tienen la v iv ienda en venta la CO I 1 1 -parte con uno 0 m as h og are s. E st a s itu ac io n s c p re sc nt a e sp ec ia lm en te e nlo s b arrio s m en os c on so lid ad os d e la s l oc alid ad es d e K en ne dy y Ciu-rladBolivar.

Mecanismos de fu nc io na mie nto d el mercado in formal en los asen-tamientos populates y movi li da d r es id e nc ia lR eJ ac io nc s e nt r e e J m e rc ad o d e t r ab a j o y e l m e rc a do d e a rr en d am i en to

Tabla 6. Hacinamicnto en las viviendas de propictar ios-vendedoresHogares que compartcn Iii vivienda %

Vivienda 2 hogares 3 hogares 4 y mas Personascompartida hogaresTotal 53.5 32.60 13.!lO 7.00 6.!)0Santa Fe 51.2 32.20 7.00 12.00 G.60Usme 49.1 28.00 15.10 6,00 6,70Kennedy 68.8 37.80 25.00 6.00 7.70C. Bolivar 56.3 37.70 15.60 3.00 7.00F ue nt e: ln vc st ig ac io n " Mn rc ad os in fo rr na le s d e su elo y m ov ilid ad d e lo s p ob ro s e n A rn cr ic a LatinaBogota". 2004 .

C on e l p ro p6 sito d e c on oc er si lo s a rre nd ata rio s e n lo s b arrio s in lo rm a-le s s ig ue n u na ra ci on ali da d e st ra te gic a e n s us d ec is io ne s r es id en cia le s. e nu na p rlm era a pro xirn ac i6 n in da ga mo s so bre la re la cio n e ntre e l m erc ad od e t ra b ajo y e l m erc ad o re sid en cia l. V ario s e stu dio s e n Ame ric a L atin am ue stra n la e xiste nc ia d e a rtic ula cio ne s im po rta nte s e ntre e l m erc ad o d ev iv ie nd a e n e ste s a se nta mle nto s y el rnercado de traba]o informal(A bram o. 2 00 3, para el caso d e las Iav elas en el B rasil). En el estu dio enB og ot a e nc on tr am os n ex os s lm ila re s.

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10 Cabo arlara r que los barr illS o bje lo d e e st a investigad6n h an l id o l eg al iz ad os , 1 0 q u e en l a r e gl amen ta -ei


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Adriana Parias D uran Mercado in formal de viv ienda en alquiler y es t ra t eg ias res tdenc ta lesen BogOI < \: ' " " ~ , ~ : " " , . : ". . ~ : . ~ : . " , ~ ~ " " . . . . . . . " " . : . ~ " , , , ,. , , . . .. , . , . . _ . - . : - . . . . . . . . , . ." . = ~ - ~ . . . . _ . , . . . . . . . . - . . , , _ . . . . = ,_~..._.,""'h ,.,....,__...... , ' _ " " .. A ~ C , . , . . . , " " , . ." " " " - - ._

Tabla 7. Sector y rarna de ocupaci6n de los arrendatarios (%)Ocup, F o rm . I nf or m . Com . Cum S e r v o S er v o S er v o S e r v . lndust , lndust, Contrue. Construe,f or ma l i nf or . f or ma l i n f o r . d O l l l c s t . d o m e s t , fo rm al in fo r. fo rm al in fo r.Total 45 ,92 54.58 28.95 71.05 59,35 ' 1 0, 65 1 '1 . 65 82.35 76 .00 24.00 48.57 5l.43S an ta F e 35.61 64.39 22.92 '17.08 55.17 44.83 13.33 86 .67 75.00 25,00 40 .00 60 .00Usme 43,70 5 6. 30 3 7. 04 62,96 40 .00 60 .00 25.00 75.00 73.33 26 .67 46 .15 53.85Kennedy 50,33 4 9, 67 2 8, 57 71 .43 7 2 .3 ,1 2 7 ,6 G 18.18 8 1,8 2 7 3, 33 26 .67 45.00 55.00C . B oliv ar 5 1.1 4 4 8.3 6 32 .14 G7,86 70.59 zs.u 1 5.3 8 8 4.6 2 83,33 1 6.6 7 6 4.7 1 35.29Fuente: Im"p.. ' it lgari6n "Mercado s inlormales d~ suclo _y mo v t ll d a d d e l o s p o b r e s en America Latina. Bogo ta" . 200,1 .

Tabla 8 . Lugar de t rabajo segun sector de trabajo (% )Santa Fe Usme Kennedy C. Bolivar

Lu~a~ de Sector Sector Sector Sector Sector Sector Sector Sectortra 3JO form. in for. form. infor. form. infor. form. infor.Mi sma l o ca l id a d 18,42 52,50 2,50 59,68 34,38 87,[0 28,05 5[,85Ot ra localidad 81.58 47,50 85,00 40.32 60,94 11,29 71,65 46,30OlI'O municipio 0.00 0,00 12,50 0,00 4,69 1,6[ 0,00 1,85F ue nt e: I nv es tl ga ci on " Me rc ad o, m fo nn al es d e s ue lo y movilidad de los p ob re s e n A rn er ic a L at in a.Bogal.". 2004.

EI 55% d e lo s a rre nd ata rio s tra ba ]a e n e l s ec to r in fo rm al e n la s r am as d ecornercio, servicio dornestico y c on stru cc i6 n. E n la s lo ca lid ad es d e S an taF e y U sm e, en lo s ba rrio s m as c on solid ado s se co nce ntra la m ay or p ro -p or cio n d e tr ab aj ad or es d el s ec to r in fo rm a l (65% y 56% respect ivarnen-te). 1 0 q ue se v erific a ta nto p ara lo s h om bre s c om o p ara la s m u je re s jefesd e h ag ar .

L os d ato s s ug ie re n e nto nc es q ue h ay u na re la ci6 n e ntre lo s m erc ad osin fo rm ale s d e v iv ie nd a y de tra bajo , D e un a p arte , la rela ci6n se pu edeatribu ir a una 16g ica de exclu si6n de lo s m ercados form ales. A nte laex clusi6 n d el m erc ado la bo ral -form al-, lo s ho ga re s n o tien en ac ceso a lm e rc a do r es id e nc ia l f orm al , 1 0 q ue lo s r er nite a l m e rc ad o in fo rm a l, r ef or -z an do se a s! u na d ife re nc ia ci6 n e ntre e sto s d os .

D e o tra p arte , p are ce c on firm ars e q ue lo s a se nta mie nto s in fo rm ale sc on fo rm a n t er rit or io s d e r ela cio ne s s oc lo ec on om ic as lo ca le s: p er te ne ce ra un asentam iento es tener la oportun idad de acceder a una even tua lfuente de ingreso en el m ercado de trabajo del barrio -genera l mentein fo rm al-. E sa d in am ic a e co n6 rn ic a e nd 6g en a q ue c ua lific a la in te ra c-cion de lo s ind iv idu os es u n e le me nto im portan te e n la d in arn ic a de losr ne rc a do s l oc a le s y e xp lic a su c oe xis te nc ia c on lo s m erc ad os fo rrn ale sAbramo (2003) . L a c on tra pa rtid a d e e sc c irc uito e co n6 mic o e nd 6g en o a la se nta mi en to e s q ue r ef ue rz a lo s f ac to re s d e d ec is io n d e l or altz ac io n r es i-d en cial a p artir d el c rite ria de p rox irnida d. E sta a pre cia cion se pu edec on firm ar c on la in fo rm ac io n s ob re e l lu ga r d e tra ba jo .

E n los b arrios consol idados s e p re s en ta un a m ay or c on cen tra ci6n dea rr en d at ar io s q u e trabajan en el m ism o barrio . E n la lo ca lid ad d e S an taF e, c er ca d el 50 % d e lo s tr ab aja do re s d el s ec to r in fo rm al 5 e d e sp la za a o tr alo ca lid ad , s in e mb arg o, g ra n p arte d e e llo s s on v en de do re s a rn bu la nte sq ue tie ne n c om o lu ga r d e tra ba jo la lo ca lid ad d e L a C an de la ria , c on fo r-m ada p or los ba rrios de l c en tro h ist6 ric o d e la ciudad y qu e esta conte-n id a en la loc alida d d e Sa nta F e.

En U sm e, e l 60 % d e lo s a rre nd ata rio s q ue tra ba ja n e n e l s e cto r in fo r-m al 1 0 h a ce n e n la lo ca lid ad d e re sid en cia , e n lo s s ec to re s d e c om erc io ys erv ic io s. L os d os b arrio s e stu dia do s e n e sta lo ca lid ad . G ra n Y om as a yS an ta L ib ra da , f ig ur an e ntr e lo s s ec to re s m as c on so lid ad os d e la lo ca lid ad .c an u na in te ns a a cti vid ad c om e rc ia l d e t ie nd as d e a ba rr ot es , m ls ce la ne as ,m ate ria le s d e c on str uc cio n. r es ta ur an te s, e ntr e o tr os , c an in fr ae str uc tu rav i a l i n te r rnedi a y lo ca l re la tiv am en te b ue na , 1 0 q ue h ac e d e e sta z on a u nam ic ro c en tr al id a d u rb a na i nf orm al .

E n K en ned y se e nco ntr6 la m ay or p rop orci6 n -87 %- d e a rre nd ata-r io s q u e t ra b aj an y re sid en e n e l m is mo b arrio , e l 50% s e d ed ic a a l c o m er -c io . E sto s e e xp li ca p or ia p re se nc ia d e la C en tr al d e A b as to s ( Co ra ba sto s)e n e ste b arrio q ue g en era tra ba jo in fo rm al lo ca l, y so n ta mb ie n im po r-t an te s l as a c ti vi da d es d e s er vi ci os y const ruccion.

P or su pa rte , e n lo s b arrio s po co c on so lid ado s d e C iu da d B oliv ar cl52% d e lo s a rre nd atarios qu e tra baja e n e l se ctor in form al 10 ha ce e n e lm ism o b a rr io . p ri nc ip a lm e nt e e n l a a c ti vi da d c ome rc ia l, y q uie ne s s e d es -p la za n f ue ra d e la l oc al id ad s on , e n s u r na y or ia , e mp le ad as d om es tic as .j,3141 315


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Adriana Partas Duran.----~-----.--.-~.-------------- MerClldo informal de vivlendil en alquller y estratcqras residencililes ell Boqota- -_... --.-- .. . . ,,- -_ - "._-,,,_.-, --.-.-- ~,,- ..--~,-.....,."'" --~., - - . - ~ - . - - - " . . . . . , . . " -..~.,....,-:.. ,P r cf er eT lc ia s d e lo c al i za ti on r es id e nr ia l d e l os a rr en d at ar io s d er csta m otivad a en parte por la b usqu cd a de u n ascenso en la jerarquia

d el m erca do re sid en cia l in fo rm al re la cio nad o co n u n asc en so en la je ra r-q uia so cia l. y la busqucda de otras e xt er na li da de s e n orras localizaciones.Asl, el 50% responde que la principal raz6n para vender es mejorar suscondiciones a ct ua le s ( vi vi en d a, b ar ri o) , n o o b st an te , el 25% d e e llo s estab uscan do v iv ir m as cerca d e sus p aricntes y arnigo s. es d ecir. m olivo s d ep ro xi mi da d. O tra p ro po rc io n ig ua l e st a v en dien do p ara d ism in uir su s g a s-tos.

L os d ato s d e la c nc ue st a i nd ic an q ue la s c s tra te gia s rc sid cn ci alc s s on te rri -to ria liz ad as. S e p od na d ec ir qu e la d ecisio n resid en cia l e s. an te to d o , u nad ec isio n d e locallzacion en la qu e prevalecen f ac to re s d e proximidad. El67% d e lo s a rr en d at ar io s r es po nd e haber te nid o en cu en ta el b arrio e n c Imomento de e sc og er la v iv ie nd a. L o s prlncipales m oti vo s p ara e llo s e s in -t et iz an e n: 4 5% f ac to r es d e p ro xim id ad - tra ba jo , e st ud io . amlgos 0 parien-t es -, e l 21 % p re fe re nc ia p or e l b ar rio - co no ce y le g usta . siem pre h a vi-v id o a lJ i- 2 0% a cc es o a s erv ic io s u rb an os -a cc es ib ili da d. comercio-.

L a lo ca liz ac i6 n d e la vivienda es fundamental . pero no en el sentidoqu e 1 0 e stab le ce la tco na e co no mic a n eo cla sic a. S e ha m ostrad o q ue u nag ran p arte d e lo s a rre nd ata rio s trab aja e n e l se cto r in fo rm al y p ar a e lI oslas op ortun id ad es de trabajo se presentan en cl b arrio 0 en b arrio s c cr-c an os al lu ga r d e resid en cia , in de pe nd ie ntem en te d e su l oc al iz ac i6 n i n-tra urb an a. E sta s o po rtu nid ad cs se g en eran a p artir d e rcla cio ncs d e co n-fia nz a y so lid arid ad q ue se establecen a l i nt er io r d c l os a se nt ar ni en to s. POl'tanto, la valoracron d e la lo caliz aci6 n re sp on de m as a un a logica d e re de sco rn un ita ria s, qu e a u n c rite ria tec nico d e d ista nc ia fisic a.

A si.se puede pcnsar que frente a una rigidez de la of en a r e sidencia lpara la vcnta al in terior del barrio, estos hogares perrnanecen comoarrendatanos en el asentarniento donde hacen p arte de r e d es co rn u n it a -rias cuya cons tr ucci6n se rea liz a en e l t iempo. A ba nd on ar e l b arrio sig ni-fic a p erd er la s re la cio nes ac urn ula da s. D e tal m an era qu e lo s fac to re s d eproximidad operan como una fuerza de retenci6n de los hogares en losasentam ientos in form ales y parecen explicar Ja am plia dern an da en elm erc ad o d e a rre nd am te nto , in clu so a p rc cio s c lc va do s, co mo sc v era m asadelante.

L as d cc is io ne s rc sid en ci ale s d e lo s c o rn p ra d or cs s e s us te nta n e n cr t tc-r io s s ir ni la re s a lo s d e lo s arre nd ata rio s. E I 75% tuvo en cuenta el barrioen el m om enta d e b uscar la v ivienda p ara com prar. L as razones para elloson: 5 5% p ro xim id ad , 1 7% p re fe re nc ia p or e l b arr io , 15% acces i b il idad ,co-rnercio y 13% otros.

POl' su parte, se encon tr6 que p ara los vend ed orcs de la viviend a estefa cto r n o e s ta n sig nific ativ e e n la c lcc ci6 n d e su p ro xim a re sid cn cia . L os31 6 d ato s su gie re n qu e p ara lo s p ro pie ta rio s-v en ded ore s, la d ec isio n d e v en -

! v f ov i li d a d r c s id c l lc i a lEl anal is i s d e l a m o vi li da d r es id en ci al es d e g ra n imp or ta nc ia porque per-m ite determ inar los flujos -ongen-destino- de estos pobladores y cone llo la rig id ez () la flu id ez d e la s b a rre ra s e ntre lo s m erca do s fo rm al e in -formal y a l in terio r d e este m ism o. Acog i cndosc a la hipotesis que se had esa rro llad o e n e ste artic ulo , si la s ex te rn alid ad cs co rn un ita rias so n u nfa cto r im po rta nte en la s d ec isio ne s re sld en ciales d e lo s a rrc nd atario s enlo s a se n tam ic n to s i nf or rn al es . lo s flujos residenciales tendran un caracterendogene.

P ara a ve rtg ua r so bre e ste to pico , se co nstru y6 u na tip olo gia d e la tra -y ec to ri a re sid en ci al d e lo s a rre nd at art os y u na rn at ri z d e o ri ge n- de st tn ode su s desplazamientos r es id en ci al es d u ra nt e l os ult imos cinco anos y losr es ul ta do s d e este e je rc ic io s on elocuentes.

En primer lugar, como se observa en la matriz , la mayor parte de losd es pla za rn ic nto s re si de nc ia le s d e lo s a rre nd ata ri os h an s id o e nc l6 ge no s -a linterio r del barrio- a 1 0 larg o d e lo s u ltim os c in co a rie s. y e st os s o i nt en -siflc an c on e l tie mp o. In clu so lo s m ov lm le nto s e ntre b arrio s d e la m lsrn al oc al id ad s on r cl at iv am en tc d eb ilc s,

En segun do lug ar, n o sc registra ning un m ovim ien to entre un barrioformal y un b arrio in fo rm al: to do s lo s arrendatarios incluidos aquellosquc tienen com o o rlg cn o tr a localidad, habi taban a nte rio r m en te ell u nb a rr io i n fo rma l.

P ar u lt im o. la in te ns id ad d e lo s flu jo s p re se nta a lg un as p ar ti cu la ri da -d es. En 1 .'1b arrio m as rcc ic nte . U nir. se en co ntr6 la m ay or p ro po rc i6 n d ea rre nd at ar io s q ue p ro vi en en d e o tra lo ca lid ad : 26%, s t b ie n a lii s e e nc ue n- 31 7


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A d ri an a P a na s D u ra n M er ca do i nf or ma l d e v iv ie nd a e n a lq ui le r y e s tr at eg ia s r es id en c ia le s e n_ ..__."".,.";, F~._~~_-.'._-.. - "> < , _. _ _ , . '_ " "" , . ; , , w ,, . .

tra la m cn or p ro po rc i6 n d e a rre nd ata rio s q ue h ac e c in co a no s y a h ab ita -b an e l b arrio -38%-, la p ro po rtio n d e q uie ne s lle ga ro n p ro ce de nte s d ela m is ma lo ca lid ad ta mb ie n e s e le va da , 2 2% , e n s u m ay oria p ro vc nie nte sd e P a tio B o nit o, e l b ar rio c on tlg uo . E st a s itu ac i6 n e s i nd ic at iv a d e l a l o gi -c a d e lo s a g en te s d el m erc ad o p rim ario d e su elo . a nte u na s atu ra ci6 n d elm erc ad o re sid en cia l e n e ste u ltim o, e l p ro pie ta rio d e lo s te rre no s c olin -d an te s, u n lo te ad or p ira ta d e la rg a tra ye cto ria . c re a u na n ue va o fe rta d el ote s d e lo s c ua le s p ue de o bt en er u na g a na nc ia e xt ra o rd in ar ia d er iv ad a d ela s e xte rn alid ad es q ue b rin da la p ro xim id ad a u n b ar rio c on so li d ad o.

L a p ro p ie d ad p a ra l os a rr en d a la r i os y l a v iv ie ti de d e in le rc s s o ci al

E sto s re su lta do s p re lim in ar es s on c oh ere nte s c on e l a na lis is e xp ue stos ob re la s d ec is io ne s r es id en cia le s d e lo s a rr en da ta ri os . E n e fe ct o. serialanq ue lo s a rr cn da ta ri os ti en en u n a m o vili da d r es id en ci al c on dic io na da p orl as r ela ci on es te rr it or ia li za da s, b as ad as e n l a c on fi an za y la r ec ip ro cid ad .E s p os ib lc e nto nc es p la nte ar q ue lo s a rr en da ta rio s d ec id en p er ma ne ce ren el m ere a do in fo rm al del asen tam ien to par un tiem po pro longado .a nte s q ue a ba nd on ar la s r el ac io ne s cornunitarias a cu m ul ad as p ar d es pla -z ar se a o tr a lo ca liz a ci6 n, g en er al me nt e p e rif er ic a.

A un s i lo s a rre nd ata rio s re ve la n u na m arc ad a p re fe re nc ia p ar la lo ca liz a-c i6 n r es id en ci al, e ll o n o s ig ni fi ca q ue s ea n i nd if er en te s a nt e la p ro pie da d,p ar e J c on tr ar io , a sp ir an a s er p ro pi eta rio s. E s d ec ir , e sta p ob la ci 6n o to r-g a im po rta nc ia a la s eg urid ad y e sta bilid ad q ue p ue de b rin da r J a p ro pie -dad . E s a si que e1 7 2% responde que para lo s p roxim os tres afio s estanp en sa nd o e n a cc ed er a u na v iv ie nd a p ro pia . D e e llo s, e l 7 1% piensa COJl1-p ra r c er ca d ellu ga r d e re sid en cia a ctu al: 38% e n e l m ism o b arrio y 33%e n la m is ma lo ca lid ad . A dic io na lm en te e l 4 1% d e e ll os o pta ria pOl' un av iv ie nd a u sa da y e l 2 2 % s e in clin aria p or u n la te . E sto s d ato s s ug ie re n p or1 0 men os d o s c om en ta r io s .

E n p rim er lu ga r. la p re fe re nd a p or la v iv ie nd a u sa da c on stitu ye o trae vid en cia irn po rta nte d e la v alo ra ci6 n d e la s e xte rn alid ad es a la s q ue s eha hecho referenda . D e o tra parte , e l p roce so de cons trucc i6n de lav iv ie nd a d em an da u n c ie rto n iv el d e c ap ac ita ci6 n. d is po nib ilid ad d em an a d e o bra y d e a ho rro s: e s d e cir, e xig e u na s erie d e c on dic io ne s q uen o r eu ne n fa cilm en te lo s h og ar es y m en os a un a qu ello s d e m uje re s c ab e-za de hogar, que c on fo rm an la m ay or parte de la dem anda del m erca dod e a r ren d am ien to .

S e p ue de d e cir q ue lo s a rr en da ta ri os , e n s u m a yo r ia m u je re s, p re fi er enc om pra r u na v iv ie nd a u sa da e n e l m erc ad o s ec un da rio q ue u n lo tc e n e lm erc ad o p rim ario in fo rm al d on de to do e sta p or c on stru lr.Y a nte la rig i-d ez d e la o fe rta p ara la v en ta . s u e stra te gia re sid en cia l e s p er rn an ec er e ne l m erc ad o d e a rr en da mie nto a un a e le va do s p re cio s.

E n se gu nd o lu ga r, se c on sta ta q ue la s o fe rta s d e V iv ie nd a d e In te re sS oc ia l/V IS o fre ce n re stric cio ne s p ara lo s a rr en da ta rio s. U na re du cid ap ro po rc io n d e e llo s, 2 7% . e s ta p en sa nd o e n a cc ed er a u na V IS y e ste p or -c e nta je d is m in uy e d e m a ne ra s ig ni fi ca ti va p or qu e s ol o e l 2 0% d e q uie ne so pta ria n p or u na V IS e sta d is pu es to a e nd eu da rs e c an e l s e cto r fin an cie -ro p ara c om pra r la v iv ie nd a, c on dic i6 n n ec es aria p ara a cc ed er a e sta ssoluciones.

S ab re e ste U ltim o a sp ec to s e p ue de d ec ir q ue la in es ta bilid ad e irre -g ula rid ad d e lo s in gre so s e n e l s ec to r in fo rm al d e tra ba jo s on f ac to re s d e- It cr min an te s d e u na lo gi ca p ar tic ul ar e n lo s c ir cu ito s m o ne ta ri os y f or rn as ;d e in te rc arn bio e n lo s rn er ca do s in fo rm ale s. P ar 1 0 ta nto . e s d ific il q ue ~31 9

Tabla 9. Origen-destino de los arrendatarios en los movimientosres idcncialcs de los ult imos cinco alios . %

1999-2000 21lll-ZOOI ZOOI2(Xl2 2OO2ZOO3 2!lffi .2001']b!;U MlQ'lK) t.mo otra ~r!':ml otra M " " I O b a r r ! < > ora ~ =,,,,10 otra M Nr n b cr rl o otra% barrio deta loo i lldad dela I=lIdad 0 wrlo dota I_ 0 d e t . r o _ mk ~~ kxclded o-n t 1 n i c i J - ' I i c : locaJidoc ITlJrlcipk: iocIlklad municipio jocelded mlllidpio munkipio0_U 64.B 1 . 1 . 2 0.2 G G . G 0 0,4 n . 6 0.1 n 7 8 . 2 0 I) SId 0 [Ifg"~~ S IV 0 2.3:1 I{U n I.i' 1,7 0.2 V 5,1 1 1 . 2 5., 0 f.I

r n i 1.4 0 11.9 3.69 U. 2 t6.7 - 1 . 2 M 12 5 0,4 B s.i 0 0~;F u en te : I nv es ti ga ci 6n " M er ca do s t nf or ma le s d e s ue lo y m o vi li da d r le l os p ob re s e n A rn er ir a Latin a.Rogota" .2004.


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A d ri an a P a ri as D u ra n

e ste s ho garc s e ste n d isp uesto s a p en etra r e n la lo gic a d el siste ma fin an -c iero , e l c ua l e xig e estab ilid ad d e in greso s y c ompr om i so s c ont ra c tu a le sIorm ales: po r su pucsto, tam poco son b uen os can did atos p ara que se lcso torguen lo s prestarnos b ancarios, N os enco ntram os en ton ces an te unc ircu lo v i-c io so qu e c on trib uy e a e xp llc ar la s f ue rte s b arreras p ara qu e els ec to r fo rm al V IS - prio rit ar io - a tra ig a s u d em an da o bje tiv o: lo s a rre nd a-t ar io s d e l os b ar ri os i nf or rn ale s.

A sim ism o, e l m erca do in fo rm al o frec e u na c ie rta llb erta d urbarustlcaqu e sig nific a qu e lo s p ro pie ta rio s p ue den a pro vec ha r e l area d ello te p arala con struccion par eta p as la vivienda de acu erdo a su s necesidades y a ladisponibilidad de rccursos. La rigidez que irn pone el m ercado form al delas V IS c on stitu ye o tra d cb ilid ad d e e ste m erc ad o p ara atra er a lo s se cto -r e s popula r es .

L a v aloracion d e las externalid ades se relacion a con u na estratcgiaecon6mica de gran relevancia. La prop iedad se concibe como un ele-m en te d e e sta bilid ad fren te a la in certid um bre d el tra ba ]o y cs u na fu cn -te de in greso s qu e refuerza la seguridad y c om ple me nt a lo s in gre so sm ed ia nte la c on st ru cc io n d e h ab it ac io ne s 0 a pa rta me nt os p ara e l a lq ui-lor, 0 d e lo cales p ara e l d esarro llo d e a ctiv id ad es ec on om ica s. E s d ecir, lavivicnd a es un bien qu e satisface una n ecesidad b asica, pero tam b ien esu n m otiv o d e in ve rsio n p ara lo s se cto re s p op ulare s.

A si, e l m erca do fo rm al V IS p are ce p re sen ta r lim ita cio ne s p ara a trae r ala d em anda d el rnercado in form al. EI analisis del funcion arn iento delrnercado in form al su giere que las dificultad es se exp lican tanto par ellado de la oferta como de la demanda. De una parte, el sector privado.c uy o seg me nto "n atu ra l" d e o pe rac i6 n so n lo s sec to res d e m ay ores in gre-so s. c om p ro m ete su c ap ita l e n in ve rsio n V IS d uran te lo s c ic lo s d e satu ra -c i6 n d el m ere ad o d e e strato s alto s y medios.Adidonal-mente. e l s egmen-to m as bajo de la dcrnan da al que alcanza a lleg ar la pro ducci6n p riv adae s d e in gre so s su pe rio re s a 1 .5 SMM LV , 1 0 qu e e xclu ye , c om o se v io , u nap arte c on sid erab le d e lo s arren datarto s y tarn bien d e lo s p ro pie ta rio s d elo s barrios de o rig en inform al. D e otra parte, por el lado de la dem and at am bi en s e p re se nta n fa ct ure s re la ci on ad os c on s us e stra te gi as e co nomi -ca s y re sid en cia le s q ue m an tie ne " ca ut iv os " a lo s a rre nd at ar io s e n e l m er-c a do i nf o rma l.

L os fa cto re s e nc on tr ad os e n e sta in ve st ig ac io n p ue dc n a yu da r a c nt en -de r pa r q ue . p Ol' e je mp lo . u na proporclon s ig n if ic a ti v a d e s ub s id io s q u ese a sig nan n o Sf ! c olo ca n. En B og ota sc tien en ac tu alm cn tc 3 3.43 9 su bsi-d io s a cumu la c!o s. D e e sta m an era q ue da clare qu e pro fund izar en la logi-ca d e fu nc io na micn to d e lo s m erc ad os in fo rm ale s d e su clo y v iv ic nd a e su n re qu is it o e se nc ta l p ar a c ua lq ui er p olit ic a d el h ab ita t q ue busquo com-ba ti r l a i n fo rma li d ad y o fr ec er s ol uc io ne s v ia bl es a l os s ec to re s p op ula te s.

PreciosE 1 c al lo n d e a lq ui /a e n l os b ar rio s i nf or ma ies es e lev ad oL os arren datarlo s d e lo s b arrio s in fo rrn ales p ag aro n a lrcd cd or d e $ 13 0mil mensuales par el arriendo de tina vivienda de dos habitaciones en2004, 1 0 que corresponde a cerca de US$ 50 y reprcscnta el 35% delingreso cuando este es de 1 SM MLV . Este valor es mas elevado que eno tra s c iu dad es d e Ame ric a L atin a. E n L im a, p or e je mp lo , el v alo r p ro me-dio del alquiler se estima en 8? / o del SM ML V. L os b arrios d e K ennedypresentan lo s arrien dos mas altos, d onde los in gresos son tarnbien maselevados, mientras en Ciudad Bolivar se encontraron los montes masb ajo s d e a lqu iler. En lo s b arrio s co nso lid ad os, el ca no n d e a lqu iler p ro -media supera en un 13% al que pagan los arrendatarios de los barriosmenos con solidados. A unqu e la diferencia no es m uy grande. se puedep en sa r q ue d et err nln an te s re la ci on ad os c on lo s fa eto re s e xo ge no s y e nd o-gen os a lo s asentam ientos antes m encionados explican su jerarquia.Ciu dad B olivar es un a lo calidad con un a conn otacion so cial n cgativamuy marcada y los barrios alii estudiados son los que cuentan con lam ello r o f crt a d e trab ajo y so n. a su v ez . b arrio s c on im po rta ntc s d cficien -c ia s e n i nfra es tru ctu ra y s erv ic io s u rb an os .

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Tabla 7. Canon de ar renda rniento por una viviendade dos habitacionesLocalidad Canon de alquiler 2004

Promedio Medi anaTotal 132.580 120.000Santa Fe 121.433 102.500Usmc 131.980 120.000Kennedy 148.816 132.500Ciudad Bolivar 113.077 100.000Consolidados 141.740 136.000No consolidados 123.180 110.000Fuente: Invest igaciun "Mercados m f orm ul es d e s u cl o y movilidad d e l os p ob re s e nAmeri c a La t in a . Bogota". 2004.

T an to en lo s b arrio s co nso lid ad os co mo en lo s m en os co nso lid ad os, seo bserv a u na c on ccn trac i6 n d el can on d e arren da mien to en e l ran go d e$ 100 m il a $ 2 00 m il. S in e mb arg o, e n a mb os c aso s se p re se nta u na d is-pers i6n en una fran ja que U ega h asta m as de un m ilI6n de pesos en losp ri rn er os y h as ta $ G OOm il en lo s seg un do s, y en es t os u ltim os se p re-s cn ta u na m ay or c an tid ad d e v alo re s in fe rio re s a $ 1 00 m il. E sta d is pe r-s i6 n in dica qu e las c aracterfstica s d e lo s in mu eb les, d el en to rn o y elhec he d e qu e la v iv ie nd a sea 0 n o c om pa rtid a in cid en d e m an era sig ni-ficativ a en el ca no n d e alq uiler. E n efecto , se co nsta ta qu e en to do s lo sc as as e n q ue e l c an on e s in fe rio r a l r an go m ed io , la v iv ie nd a e s c o mp ar-U cla ;" d e ig ua J m an era , la s v iv le nd as d e m ay or c an on c or re sp on d e n a la sd e c on stru cc i6 n d e m ejo r e sta do .

322I I C ab e a clarar que s e t om 6 el m on te q ue pagd el h o g ar p o r u n a v iv ie n da e s ta n da r d e d o , h a bi ta c io n es .A s t. s! l a v iv ie n da e s c omp a rt id a y e l h og ar s ol o o cu pa u na h ab it ac i6 n. e l v al or d el c an on s e m u l ti pl i-c a p or d os .

M e rc ad o i nf or ma l d e v iv ie nd a e n a lq ui le r y e s tr at eq i as r es id e nc ia le s e n B o go ta

Crafico 2. Dispersion del canon de a lquiler segun tipo de bar rios

D i sp e rs i6 n c an o n b ar ri os n o c on so li da d os70000llj.-------------------------...,600000' ---.----.--.-..-.-.-----.---- . . . . . . . . _ _ . _ - _ __ _ _ _ ,. .. _ _ .. _ " _ .. _ .. -_ _ ..50000t~--------------------------j40000UJ i-----........,...--------,-------.:- ..----------l3 00 00 '

50 la o 15 0 200 250 300F u en te : l nv e su g ac t on "M er ra d os i n fo rr na l es d e s u el o y m o vi li da d d e l os p ob re s e n Am e ri ca L at in a.Bogota". 2004.

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Ad ri a na P a ri as D u ra n.. . _ . . . ._ . . . ._'._------ ------------Adic ionalm en te lo s da tos sugiercn un comen tario que requ icrc serex plora do . S e o bse rv a qu e la dlstan cia a la s z on as de c on ce ntrac io n de lcmplco (traba]o fo rmal) no es un fac to r de tcrrninantc del canon dea rr en da rn ie nto ( ni d e lo s p re cio s in mo bil ia rio s) e n lo s b ar rio s in fo rm ale scomo 1 0 s ug ie re la e co no mia n eo cl as ic a. L o s b ar rio s m as c en tr al es s on lo sde la lo ca lid ad de S an ta F e do nde e 1 c an on e s in fe rio r a l p ro me dio . P ars up ue sto q ue la d is ta nc ia a l c en tro n o e s la iin ic a v aria ble q ue c on sid erae sta tc orta , o tro s a trib uto s d e la s v iv ie nd as 0 d el e nto rn o s on v aria ble sd ete rm in an te s d e lo s p re cio s e n a lg un as e orrie nte s d e e sta p ro pu es ta , S inemb ar go . e s im po rta nt e s ef ia la r q ue e n e sto s a se nt am ie nt os n o s e c um pli-ria la h ip ote sis s eg un la c ua l e l g ra die nte d e p re cio s d es cie nd e a m ed id aq ue lo s b arrio s s e a le ja n d el D CN (D istrito C en tra l d e N eg oc io s). d on des e c on ce nt ra n lo s e rn ple os .A ho ra b ie n. lo s in gre so s p or c on ce pto d el a lq uile r d e u na v iv ic nd a d ed os h ab ita cio ne s re pre se nta n e l 3 5% d el in gre so d e u n h og ar c ua nd o e sterecibe 1 SM ML V Par tan to . es compresible que m uchos propietario sd ec id an a lq uila r p arte d e s u v iv ie nd a: a si, e l m erc ad o d e a rre nd am ie ntoc on stitu ye u na fu en te d e in gre so s p ara e sta s fa milia s y p ar a a lg un os p ro -p ie ta rios-a rrcn dad ore s la difere nc ia de su in gre so c on resp ec to a lo sa rr en da ta rio s p ue de e xp lic ar se p ar e l i ng re so d er iv ad o d el a lq uile r.

E ste s re su lta do s. n o o bs ta nte . c on du cirla n a p on er e n e ue sti6 n la ra -c io na lid ad d e lo s a rr en da ta rlo s d e l os m er ca do s in fo rm a le s. S in emb ar go ,c om o se h a m ostra do e n lo s a partad os an te riore s, se p ue de p en sar qu e la sre la cion e ntre e l m erc ad o d e tra ba]o y e l m erc ado re side ncial y. en ge-n er al . la v al or ac i6 n d e la s r e la cio ne s c or nu nit ar ia s d e p ro xim id ad s on f ac -tore s qu e in l1u yen e n la s de cisio ne s re side ncia le s Im prim ien do le s unc ara cte r te rrito ria liz ad o, d e ta l s ue rte q ue [re nte a u na rig id ez e n e l m er-( ad o d e c om pr av en ta .lo s a rr en da ta rio s e sta ri an d is pu es to s a p ag ar a rr ie n-d os c le va do s p or n o a ba nd on ar u na lo ca liz ac i6 n v alo ra da ,

S in em bargo , otro s faetores tam b ien inciden en la dec isi6n de sera rr en d at ar io . C om o S8 m en cio no e n e l a p arta do a nte rio r, la b aja c ap ac i-dad de ahorro de estas fam ilias que. junto con su deb il capac idad deendeudam iento . no les perm ite contar can un capital acum ulado paraa ec ede r a la e om pra de la viv ie nd a.

P rc c io s d e m c {c a d o e n c i m e rc a d o in fo rm a l y p rc c io s d e lm C T r a d o f im n a i d e v iv i( , l I ria d e in le re s s o c ia lL os pre cios de c om pra de los in rnu eb le s en los m ere ado s rcsld en cia lesin fo rm a le s s on r ev cla do re s d e v ar to s a sp ec to s. P er c a nte s a c1 ar cm o s c om os e c on stru yo la ta bla 8 . L a in ve stig ac i6 n a ve rig u6 e l p re cio q ue p ag aro nq uie ne s c om pr ar on u n lo te s in e dif ic ar y lo s p re cio s q ue p ag ar on q uie ne sc om pra ro n u na v iv ie nd a. L os p rim ero s a pa re ce n e n la p rim era c olu mn ay l os s eg un do s. ll ev ad os a l v a lo r d e u na v iv ie nd a d e d os h ab ita cl on es , a pa -re ce n e n la s eg un da c olu mn a. E I v alo r d el m etro c ua dra do d e s ue lo s e c a l-c ul6 tc nie nd o c om o r ef er en cia el ta ma fio q ue p or re gia g en era l" tie nc nlo s lo te s d el m erc ad o in form al de su elo q ue e s d e 7 2 rn2 . Fina lm en te c lv alo r d e la e difica ci6n se de dujo d e re star e l prc cio d ellote al v alor de lav iv ie nd a. E ste e je rc ic io s cn eil lo p er mlte m o str ar a lg un os i nd ic io s s ob ree s te me r cad o .Tabla 8 . Pr ecio de compra ( precio de rner cado)

Pr ecio de compra de los inmueblesLote Vivlenda de Valor m2 Valor

dos habitaciones suclo ediflcaclonPromedlo total fU38.203 16.042.125 129.697 6.703.922Santa Fe 9.786.556 13.974.444 135.924 4.187.888Usmc 12.052.000 23.233.000 167.389 II.IS.IOOOKennedy 10.071.333 18.422.199 139.S80 8.350.866Ciudad Bolivar 7.630.900 12.693.996 105.985 5.063.096Conso l idados 10.228.286 17.861.619 142.060 7.633.333menos consolldadcs 8.410.200 13.418.336 116.808 5.008.136Fuente. I ll w ~( ig a (i (m "M e n. a do s i n fo r rn a le s de su e lo y m uv ilid ad d e 1 0.\ pohres e n A me ri ca L ati na .Bogola'.2004.

3241 2 A un qu e h ay i nd tc to s d e q ue e n l os u lt im os a ii os s e e s ta n r ed ut te nd o l os t ar na no s d e l os " l ot es p ir at as ".

nucs t ra inluicirin e s q ue e sto pr oc eso ob cd ec e a l h e cho q ue 0 1 ta rn an o d e lo s 1 01 0., y d e I ., v iv io nd asd e l r n cr c ad o f o rm a lV I P y VIS .qu e c on lo rm ar la I . c um pe t en c ia d e e s tc m e rc a do i n fo rma l . e s r n ur h om e n or , p o r 1 0 c u al I o s l o t ca d or e s p i ra t as c s ta n e n c a pa c ld a d d e r e du c ir c l t a rn a ii o sin b a la r lo s p r e c io s . 3 2 5M~ I adclan te se vera este aspecto . .


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A dr ia na P ar ia s D ur an Me rca do i n fo rma l d e v i vi sn d a e n a lqu il er y s s t ra t e qi a s r e s id an c ia ln s en BOgDt, i_ _ . . . , , . . . . T " " "" . ." . = " ' ,. . ., . ." . ,. . ,; , .. . ~~ ' '' ' ~ _ . . ., ~ . ", . ,' ' '' . '' ' " '' ' ', . ." ~ " ' ~ ., . T, . ., . .. , .. . .. _ " "~ ,. . .~ . " " " ,. . ,, ' , . . __ . .< " " > ,, , _. _ < v _" " , .t ' "' ~ '~ ~ " " 1~ ' ~ . . ~ " " ' ' ' ' _ ~


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A d ri an u P a nu s D u r a n

rcquierc u na p ro fu nd iz ac i6 n. N o se e nc o nt ra ro n c if ra s oficialcs so bre laparticipacion del suelo en el precio de la vivienda d e in te re s s oc ia l. lo sc a lc u lo s e la bo ra do s po r d is ti nto s a ut or es a rro ja n resultados difcrcntcs .More no (2 00 8) e stim a u na particlpacion d e l s u el o u r ban iz ado de 23,85%para l a v iv ienda m in im a , 2 4. 38% para la Vivienda de Intcres Prioritario(VIP) y 2 2. 18% p ar a V IS . O tr as I ue n te s c al cu la n p o rc en r aj es infcriores.

Se e st ir na que a la fecha d e la e nc ue st a el tamano d e la s v iv ie nd as d elsector formal V IP en promedio era de 38 m? p ara la s v iv le nda s un lf ar ni -liares y 40 rn2 para las v iv ie nd as r nu lt if am tl ia re s. 1 0 qu e signlfica qu e ela re a d el lo te es inferior que el del sector informal. En un late de 45 m2p ara V IP de 5 0 S MMLV (2 00 4), e l v alo r d el su elo u rb an iz ad o. si l a p ar -ticipaclon de l suelo a sciende al porcentaje c alculado par M oreno parae ste tip o d e v iv ie nd a. se ria d e $ 9 8 m il m r, e n lo ca liz ac lo ne s perifericas.En cl mercado i nf orma l lo s lotes pOl' 1 0 g en era l so n d e 72 m2 y la i nf or -macion recogida para el mercado primario (donde el vendedor es ell or ca do r p ir at a d e p arc ela s s in u rba niz ar) e n cl momenta de l a cncue st aera de $ 6.000.000, $ 83.333/m 2 10 que evidencia la relac ion entre elprecio d el s ue lo de l m erc ad o le ga l e ile ga l; la d ife re nc ia p or su pu es to e sm uc ho m en or q ue lo s c osto s d el u rb an ism o, 1 0 q ue d eja c la re la s c ua n-tiosas g an an cia s q ue s e a cr ed ita e llo te ad or. m as au n s i s e cornpara e l p re -cio de venta del lote con el precio del suelo rura l. que es pOI' 1 0 menosv ei nt e v ec es i nf er io r.R eto rna ndo a l m erc ad o se cun da rio , e l p re cio d el su elo e s e n p ro me -di o $ 142.060/1112 en lo s b arrio s c on so lid ad os y $ 116.808/m2 en lo sbarrios m enos c onsolida dos en 2004. L a valorizacion del suelo en losm erc ad os s ec un da rio s, a n ue stro e nte nd er tie ne q ue v el' c on lo s s ig uie n-tes f ac to r es . En la m ed id a e n q ue lo s b arrio s d e e stu dio e s tan lega l iz ados ,signlfica qu e han sido obje to de inversiones d e d is ti nt a naturaleza, de lapropia comunidad y p ub lic a a traves de los procesos de regularizacion.A dicionalm ente, inc luso e n los m as recientes (diez anos) , los preciosin co rp ora n la s extemal idades a so cia da s a s u p os ic io n in tra ur ba na a dq ui-r id a e n e l tr an sc ur so d el tie mp o y a so cia da s ta mb ie n a la e xis te nc la d e la sr cdes comun it a ri as tcrritortalfzadas con un caracter end6geno y que sona lta rn en te v alo ra da s p or lo s s ec to re s p op ula te s. S in emb arg o, e sta v alo ri-z acion no es tan grande com o la que se presenta e n el m erc ado de l s uclo328 u rb an e e n o tra s z on as d e la c iu da d (p ara u n m ay or d eta lle , v el' Ja ra millo

y otros, 2000),10 que se rclaciona con que e l p recio m aximo de venta ene l m erc ad o s ec un da rio d e lo s b arr io s d e o rig en in fo rm al e sta d ete rm in a-d o p or lo s in gr es os d e lo s s cc to re s p op ula re s.

A ha ra b ie n, la d if er en cia d e p re cio s e ntr e e l r ne rc ad o f orm al y e l i n fo r -m al s on fu er te rn en te m arc ad as e n 1 0 q ue s e re fie re a l c sp ac io c on str uid o.Tomando como referencia una V IP de 50 SMML V (2001) y cl precio de lsuelo e xpuesto arriba, el valor de la edifica cion" e n el m ercado form ala sc ie nd e a $ 1 3. 81 0.0 00 , m ie ntra s q ue e n lo s b ar rio s c on so lld ad os e ste e s$ 7.633.333 Y e n l os m en os c on so li da do s $ 5.008.136. A tin si se tiene encuenta el subsidio . que en 2004 era de $ 6 '0 00 .0 00 , p er si st e u na d if er en -c ia a pr ec ia ble e ntre lo s d os rnercados en terrninos de la ed if ic a ci 6n . Dad oe l e sq uema d e fin an cia ci6 n d e la s v iv ie nd as d e in tc re s s oc ia l. la d lf ere nc iae ntre e l subsidio y e l p re cio to ta l d e la vivienda ($ 12 .250 .0( )O) debe se rc ub ie rto p or a ho rr o p ro grama do y c re dito b an ca rio . P or ta nto , s e e ntic n-de que los constructores te ng an c la ro q ue SL I pob l ac i on ob j et iv o n o p ue dese r h og are s c on in gr es os in fe rio re s a 1 ,5 SMMLV Y q ue , p ar a p od er ofrc-ce r a precios ma s bajos . p roduzcan viviendas d e m en or a re a ( ha st a de 35ml de cons trucc i6n ) .P r e c io s d e o i ct te

Tabla 9 . Preclos de ofertaPrecio de oferta --Promedio 21.251.064

-Santa Fe 21.784.924Usme 27.849.201 _ . . , - - - - -Kennedy 20.346.208C. Bolivar 16.368.303Consolidados 22.893.452Menos consolidados 17.906.725 -F u en t e: EM lo rd d 6n p ro p i a a p a rt ir d e e n ru e st a d e I nf ome rc ad o /Vl~

.--._

L os precios de ofertason mas altos que losp re cio s d e tr an sa cc io ne n l os b ar ri os inforrna-les por un m argen irn-portantc.

13 Paruendo do] precio f in al d e ''CIlIa y d es co nta nd o e l p re cto d el s ue lo (q ue e s e n r r-a li da d e l v alo r r e< i-d ua l) e st im ad o a p ar tir d e la p ar tir .ip "c il )1 l d e r ef er en da , s e o bt ie ne e l v al or d e l a e d if lc ar .io n q ue in clu - " 329. 'I e c os to s d ir ec to s ( ap ro xh na da rn en te 6 0% ). i nd ir ec to s ( 10 %) y urilldad (7%).


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_ , ,_ .~~dri~a~ ::_ a r_ ia_ s_U ~an, _

aM

y ar la te sts d e q ue la fo rm ac i6 n d e lo s p re cio s tie ne u n c ara cte r a uto rrc -f er en cia !' E s d ec ir. Io s c rlte rio s s e c irc un sc rib en a lo s lim ite s d el b arr io ye n la m ed ida e n que la construccio n se realiz a de m anera p rog re siva . lasin -v er sio ne s q ue h an re aliz ad o lo s p ro pie ta rio s tie ne n u n p es o im po rta n-te e n la flja cio n d el p re cio . d e a hi la d is pe rs io n q ue s e c on sta ta a l i nte rio rd e u n m ism o b arrio .

D es de n ue str a perspectlva, f ac to r es r ela cio na do s c on do s tipos dee xte rn alid ad es in cid en e n las d ec is io ne s r es id en cia le s d e lo s s ec to re s p o-pulares y en la d ete rm in ac io n d el c an on de alquiler y de lo s p re cio s d ec om pra ve nta e n lo s b arrio s in fo rm ale s. D e u na p arte . se h a m en cio na dola lo ca liz ac io n in tr au rb an a d e lo s a se nta mie nto s in fo rm ale s. S ig uie nd o e lra cio na mie nto d e la te oria e co no mic a d e la re nta d el s ue lo , la d ota ci6 n (0Ja cercani a) d es ig u al a b ie n es y s er vi ci os u rb an os . es d ete rm in an te d e r en -tas diferenc ia les e n la ciudad. D e esta m anera, la s exte rna lidadc s delm ed io am bie nte u rb an o c on tr ib uy en a v ala riz ar lo s s t o c k s r e si den c ia le s d elos barrios inform ales (A bram o, 2 005) _ Pc ro h abria que ana dir que, dem an era in ve rs a. Ia c erc an ia a lo s b ar rio s ln fo rm ale s d es va lo riz a e l s t o c k del os b a rr io s Iormales. p or ta nto la s e xte rn alid ad es ( po sitiv as 0 negat ivas),n o so n so lo d e o rd en fu nc io na l s in o ta mb ie n so cia l.L os p re cio s in mo bilia rio s e n lo s b ar rio s in fo rm ale s tarnbien incorpo-ra n d ete rm in an te s e nd og en os c om o la s " e xte rn alid ad es c o-

a parias mercado informal y estrategias residenciales

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