ПРОБЛЕМИ И ИЗАЗОВИ У ПРОЦЕСУ ДЕФИНИСАЊА ПРАВИЛА ГРАЂЕЊА И УРЕЂЕЊА У ЗОНАМА УРБАНЕ ОБНОВЕ У СУБОТИЦИ

Припремио: АЛЕКСАНДАР АЛАВАНТИЋ, одговорни урбаниста

АКТУЕЛНИ УРБАНИСТИЧКИ ПЛАН (У ИЗРАДИ) 

План детаљне регулације за простори између улица Франкопанске, Сеп Ференца, Алеје маршала Тита и Петра Лековића у Суботици

ПОСТОЈЕЋЕ СТАЊЕ

Источни део - вишеспратне стамбене зграде окружене слободним површинамаЗападни део - породично становање, изградња у традиционалном низу

СМЕРНИЦЕ ИЗ ГЕНЕРАЛНОГ ПЛАНА

ПРЕОВЛАЂУЈУЋА НАМЕНА:- вишепородично становање великих густина са пословањем

НАЧИН ГРАДЊЕ:- ивична изградња у непрекинутом низу

ПОВРШИНА ОБУХВАТА: - 17,8 hа (~ 5,4 hа предтавља подручје урбане обнове)

НАЈКРУПНИЈИ ИЗАЗОВИ И ДИЛЕМЕ

ПРОМЕНЕ РЕГУЛАЦИОНИХ ШИРИНА, ФОРМИРАЊЕ НОВИХ УЛИЦА И УКИДАЊЕ ПОСТОЈЕЋИХ

УСЛОВИ ЗА ОБРАЗОВАЊЕ ГРАЂЕВИНСКЕ ПАРЦЕЛЕ

ИНДЕКСИ И ВИСИНЕ

ПАРКИРАЊЕ

ДОДАТНА РАЗМАТРАЊА

СТРУКТУРА ЗГРАДЕ ПРЕМА ВЕЛИЧИНИ И БРОЈУ СТАНОВА

РЕГУЛАЦИОНО РЕШЕЊЕ БИТНО УТИЧЕ НА УСЛОВЕ ЗА ИЗГРАДЊУ ОБЈЕКАТА

УСЛОВИ ЗА ОБРАЗОВАЊЕ ГРАЂЕВИНСКЕ ПАРЦЕЛЕ

АНАЛИЗА ПОСТОЈЕЋЕГ СТАЊА

ПОВРШИНЕ ПАРЦЕЛА: >300 m2 (просек 500-600 m2)ШИРИНЕ ПАРЦЕЛА: >12 m (просек 15-17 m)ДУБИНЕ ПАРЦЕЛА: >12 m (просек 25-30 m)УГАО БОЧНЕ МЕЂЕ: >60° (просек 80-85°)

ПОЛАЗНЕ ПРЕТПОСТАВКЕ ЗА ДЕФИНИСАЊЕ НОВИХ ПАРАМЕТАРА

ДУБИНА: - пресудно утиче на индекс изграђености- минимална прихватљива дубина у зони урбане обнове је 20-25 m

ШИРИНА: - мала ширина отежава организацију паркирања, како на парцелама тако и на улици- велика ширина ствара монотонију уличног низа и повећава број стамбених јединица у зградама- оптимална ширина фронта је ~ 16-18 m

УГАО БОЧНЕ МЕЂЕ: - сваки већи отклон од правог угла отежава пројектовање и ствара лош стамбени простор- дилема: обавезати корекцију границе или предвидети прекид низа на месту оштрих углова

ПОВРШИНА: - добија се као производ дубине и ширине- оптимална површина је ~ 500-600 m2

КАКАВ ОДНОС ЗАУЗЕТИ ПРЕМА ТРАЈНО НЕУСЛОВНИМ ПАРЦЕЛАМА?

- Дозволити изградњу на таквим парцелама под посебно дефинисаним условима- Онемогућити изградњу на парцели која би „заробила” неку од суседних парцела

и учинила је трајно неусловном

ИНДЕКСИ И ВИСИНЕ

Ранија пракса била је дефинисање индекса заузетости, индекса изграђености и спратности.

Искуство нам показује да је најважније дефинисати индекс изграђености и максималну висину објекта.

ИНДЕКС ИЗГРАЂЕНОСТИ

Дефинисањем индекса изграђености детерминисани су: - густина становања- економски интерес инвеститора

На овај начин се смањује могућност манипулације прављењем хоризонталних испада или додавањем некарактеристичних етажа.

Ови елементи постају средство архитектонског изражавања, а престају да буду средство за повећање квадратуре.

ОПТИМАЛАН ИНДЕКС У ЗОНИ УРБАНЕ ОБНОВЕ: 2,4 (3,0 на угаоним парцелама)

ВИСИНА ОБЈЕКТА

Дефинисањем висине одређује се:- однос ширине и висине уличног „кањона”- квалитет осунчања улице и стамбених просторија- динамика урбаног ткива евентуалним дефинисањем висинских акцената

Важно је дефинисати висину и венца и слемена, а могуће је и прецизно дефинисати вертикални габарит зграде у пресеку, како би се спречиле злоупотребе.

ОПТИМАЛНА ВИСИНА ВЕНЦА ОБЈЕКТА: приближно једнака ширини улице (+ 3-4 m)

ИНДЕКС ЗАУЗЕТОСТИ

Дефинисан је посредно, графичким приказом максималног хоризонталног габарита (ширина ламеле), као и минималним процентом зелених површина.

Могуће га је дефинисати и непосредно као допунски параметар тамо где се сматра да је неопходно.

ОПТИМАЛНА ШИРИНА ЛАМЕЛЕ: до 14 м

СПРАТНОСТ

Дефинисана је посредно висином објекта и минималном светлом висином етаже према Правилнику.

Могућност злоупотребе је смањена дефинисањем индекса изграђености.

Непосредно дефинисање спратности, а нарочито поткровља као завршне етаже, у пракси често доводи до злоупотреба:

ПАРКИРАЊЕ

ДОСАДАШЊА НОРМА: 1 п.м. на 70 m2

- Постизање ове норме у пракси је проблематично, али најчешће задовољава стварне потребе корисника

НОРМА ПРЕМА ПРАВИЛНИКУ: 1 п.м. на једну стамбену јединицу

- Постизање ове норме било би готово немогуће, нарочито уз тенденцију изградње малих станова.

- Норма превазилази стварне потребе.

- Норма подстиче подређеност аутомобилима.

- Превелик број паркинг места на парцели ствара бројне проблеме.

- Мањак паркинг места није у интересу инвеститора.

СТРУКТУРА ЗГРАДЕ ПРЕМА ВЕЛИЧИНИ И БРОЈУ СТАНОВА

Актуелан тренд изградње дугачких ламела са великим бројем гарсоњера ствара веома лош квалитет становања.

МОГУЋИ НАЧИНИ ЗА ПРЕВАЗИЛАЖЕЊЕ ПРОБЛЕМА:

- Дефинисање максималног удела гарсоњера и једнособних станова и минималног удела трособних и већих станова.

- Дефинисање максималне нето квадратуре станова по етажи

- Дефинисање максималне ширине уличног фронта по једној вертикали

За свеобухватно решење потребно је стварање друштвених и економских услова за мању потражњу гарсоњера и већу потражњу великих станова.

ХВАЛА НА ПАЖЊИ !