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8/6/2019 25454830-Apostila-contabilidade-imobiliaria

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1. CONTABILIDADE IMOBILIRIA

1.1 ASPECTOS TRIBUTRIOS:A Lei 4.591, de 16/12/1964, em seu art. 28, define as incorporaes imobilirias como

sendo: a atividade exercida com intuito de promover e realizar a construo, paraalienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas deunidades autnomas.

O artigo 29 da mencionada lei considera INCORPORADOR: a pessoa fsica oujurdica, comerciante ou no, que embora no o efetuando a construo, compromisse ou

efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes aunidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime

condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes,

coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme ocaso,pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas.

O pargrafo nico do aludido artigo acrescenta que Presume-se a vinculao entrealienao das fraes do terreno e o negcio de construo se, ao ser contratada a venda

ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, j houver sido aprovado eestiver em vigor, ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo

projeto de construo, respondendo o alienante como incorporador.

O artigo 30 estende a condio de incorporador aos proprietrios e titulares dedireitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem constituio

em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das obras.

1.2 LEGISLAO BSICA1.2.1 Decreto-lei 1.598 de 26/12/771.2.2 Decreto 1.041 de 11/01/941.2.3 IN SRF 084 de 20/12/791.2.4 IN SRF 023 de 25/03/831.2.5 IN SRF 179 de 30/12/871.2.6 IN SRF 067 de 21/04/881.2.7 IN SRF 107 de 14/07/881.2.8 Parecer Normativo CST 018 de 09/11/831.2.9 A Lei 4.591 de 16/12/1964

1.3 VENDA DE IMVEIS A PRAZO

Atravs do Decreto-Lei 1.598, de 26/12/77, regulamentado pela Instruo NormativaSRF n 084, de 20/12/79, e aperfeioada pela Instruo normativa SRF n 023, de 25/03/83,PERMITIU que a receita tributvel oriunda de venda de imveis a prazo pudesse serdiferida para o exerccio fiscal em que as parcelas fossem efetivamente recebidas, desdeque existam parcelas previstas para serem recebidas em exerccios diferentes do da venda.Por coerncia, os custos incorridos na construo ou produo das unidades vendidasreceberam tratamento anlogo.

1.4 VENDA DE IMVEIS EM CONSTRUO


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O documento denominado Instrumento de Incorporao Imobiliria, quandosatisfeitas todas as exigncias legais,inclusive seu arquivamento no Cartrio de Registro deImveis competente,permite que a empresa incorporadora promova a comercializao dasunidades ainda no concludas. Estaria assim vendendo, no caso de venda vista, ouprometendo vender, se a venda for a prazo, um direito propriedade de um bem futuro.

Nesses casos, tem-se o preo total da venda, porm no conhecida a totalidade dosgastos necessrios concluso da unidade vendida. A adoo da estimativa oficializada eregistrada dos CUSTOS A INCORRER at a concluso da unidade, foi o caminhoencontrado pela legislao que trata do lucro das pessoas jurdicas e dos tributos neleincidentes.

1.5 REGIMES TRIBUTRIOSA -LUCRO REAL Trimestral- EstimativaB-LUCRO PRESUMIDO

1.6 ASPECTOS CONTBEIS DE ATIVIDADES IMOBILIRIASSomente permitido ao contribuinte exercer a opo de CUSTO ORADO quando da

venda de uma unidade, e to somente dos gastos previstos para a concluso desta unidadevendida. Nessa oportunidade, a empresa d reconhecimento em seu passivo docompromisso que assumiu em concluir a unidade vendida, tendo como contrapartida ocusto da aludida unidade.

Deste modo, ao vender a primeira unidade de um prdio, a incorporadora estassumindo o compromisso de edificar todo o prdio, e no somente a referida unidade.Mostrar no Passivo dos balanos apenas os custos a incorrer da ou das unidades vendidas uma forma de omitir e distorcer o comprometimento financeiro da empresa, criandodistores em seus diversos ndices de liquidez.

Antes da venda da primeira unidade, teoricamente, a empresa no teria compromissoscom terceiros para concluir a obra, podendo vende-lo a outro incorporador como um todoem qualquer estgio de construo. Assim, a utilizao do Custo Orado s se farianecessria a partir do primeiro compromisso de concluso gerado pela primeira venda.

1.6.1 PLANO DE CONTASO Plano de contas o guia ordenado e sistemtico das operaes que se

realizam numa empresa, as quais movimentam seu patrimnio. Naelaborao, indispensvel que o planificador conhea a estrutura prevista

para a empresa, suas atividades, campo de ao, mtodos de trabalho, em

suma, todos os pormenores necessrios a um plano que permitaacompanhar as atividades da empresa, e tambm acompanhar seu

desenvolvimento ulterior.Prof. Marcos Antnio Airosa Neto

1.6.2 CLASSIFICAO DAS CONTAS

A) CONTAS PATRIMONIAS. Tm por finalidade acolher o registro dos Bens,Direitos (Ativo) e das Obrigaes ( Passivo). O saldo de cada uma dessas contasreflete a situao do seu contedo em um determinado momento;

B) CONTAS DE RESULTADO. Tm por funo registrar os fatos econmicospositivos (Receitas) e os negativos (despesas) que determinam o lucro ou prejuzo


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gerado pelo Patrimnio economicamente administrado. Seus saldos revelam os fatosocorridos dentro de um determinado perodo de tempo.

C) DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS. O balano geral apresenta os saldos dascontas patrimoniais e se refere a uma determinada data, enquanto a D.R.E. mostra ototal das receitas e despesas, em cada rubrica ocorrida em determinado exerccio,

seja ele um ms, um semestre ou ano.PLANO DE CONTAS

SINTTICA ANALTICA TTULO

1 ATIVO1.1 CIRCULANTE

1.1.1 DISPONVEL1.1.1.1 Caixa1.1.1.2 Bancos Conta Movimento

1.1.1.3 Aplicaes de Liquidez Imediata1.1.2 CRDITOS DE VENDAS DE IMVEIS1.1.2.1 Notas Promissrias a Receber1.1.2.2 Repasses do SFH a Formalizar1.1.2.3 FGTS a Repassar1.1.2.4 Juros Contratuais a Receber

1.1.3 CRDITOS D OBRAS POR EMPREITADA1.1.3.1 Faturas a Receber1.1.3.2 Servios Executados a Faturar1.1.3.9 Proviso p/ crd. Liquid. duvidosa

1.1.4 CRDITOS DE OBRAS POR ADMINISTR.

1.1.4.1 Faturas a Receber1.1.6 TTULOS DESCONTADOS

1.1.6.1 Duplicatas1.1.7 CRDITOS DIVERSOS

1.1.7.1 Adiantamentos a Fornecedores1.1.7.2 Adiantamentos a Funcionrios1.1.7.3 Adiantamentos a Terceiros1.1.7.4 Antecipao de Impostos1.1.7.5 Ttulos e valores mobilirios1.1.7.9 Outros crditos

1.1.8 IMVEIS A COMERCIAL. E ESTOQUES1.1.8.1 Estoque de Materiais1.1.8.2 Terrenos a Comercializar1.1.8.3 Imveis em Construo

1.1.9 DESPESAS ANTECIPADAS1.1.9.1 Custos e Despesas Antecipadas

1.2 REALIZVEL A LONGO PRAZO1.2.2 CRDITOS DE VENDAS DE IMVEIS


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1.2.2.1 Notas Promissrias a Receber1.2.2.2 Repasses do SFH a Formalizar1.2.2.3 FGTS a Repassar

1.2.9 CRDITOS COM PESSOAS LIGADAS1.2.9.1 Crditos com Scios ou Diretores

1.2.9.2 Crditos com Empresas Ligadas1.2.9.3 Crditos com Empresas Controladas1.2.9.41.2.9.5

1.3 PERMANENTE1.3.1 INVESTIMENTO

1.3.1.1 Participao em Empresas Coligadas1.3.1.2 Participao em Empresas Controladas1.3.1.3 Participaes por Incentivos Fiscais1.3.1.4 Participaes Diversas1.3.1.5 Imveis de Renda

1.3.1.9 Outros Investimentos1.3.2 IMOBILIZADO

1.3.2.1 Imobilizaes Tcnicas Tangveis1.3.2.2 Depreciaes Acumuladas1.3.2.3 Consrcios para aquisies de Bens1.3.2.4 Adiantamentos a Fornecedores de Imobilizado

1.3.3 DIFERIDO1.3.3.1 Despesas Pr-Operacionais1.3.3.2 Amortizaes Acumuladas

2 P A S S I V 02.1 CIRCULANTE

2.1.1 DBITOS DE FUNCIONAMENTO2.1.1.1 Fornecedores2.1.1.2 Adiantamento de Clientes2.1.1.3 Recuperaes a Pagar2.1.1.4 Obrigaes Sociais a Recolher2.1.1.5 Obrigaes Tributrias a Recolher2.1.1.6 Parcelamento de Tributos

2.1.2 DBITOS DE FINANCIAMENTO2.1.2.1 Financiamentos de Capital de Giro2.1.2.2 Financiamentos de Bens do Ativo Permanente

2.1.2.3 Financiamentos de Construo - SFH2.1.2.4 Financiamentos de Origem Externa2.1.2.5 Financiamentos p aquisio de Imveis2.1.2.9 Financiamentos Diversos

2.1.3 OUTRAS EXIGIBILIDADES2.1.3.1 Custos Orados2.1.3.2 Custos Contratados2.1.3.3 Provises


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2.1.3.4 Dbitos Diversos2.2 PASSIVO EXIGVEL A LONGO PRAZO

2.2.1 DBITOS DE FUNCIONAMENTO2.2.1.1 Fornecedores2.2.1.2 Parcelamento de Tributos

2.2.1.3 Custos Orados2.2.2 DBITOS DEFINANCIAMENTO2.2.2.1 Financiamentos de Capital de Giro2.2.2.2 Financiamentos de Bens do Ativo Permanente2.2.2.3 Financiamentos de Construo - SFH2.2.2.4 Financiamentos de Origem Externa2.2.2.5 Financiamentos para aquisio de Imveis2.2.2.6 Dbitos de Scios da Empresa2.2.2.7 Dbitos com Empresas Ligadas2.2.2.8 Dbitos de Empresas Controladas2.2.2.9 Dbitos de Empresas Coligadas

2.3 RESULT. DE EXERCCIOS FUTUROS2.3.1 RECEITAS DIFERIDAS

2.3.1.1 Receitas Diferidas de Vendas de Imveis2.3.1.2 Receitas Diferidas de Obras em Sociedade2.3.1.3 Receitas Diferidas de Juros

2.3.2 CUSTOS DIFERIDOS2.3.2.1 Custos Diferidos de Vendas de Imveis2.3.2.2 Custos Diferidos de Obras em Sociedade

2.4 PATRIMNIO LQUIDO2.4.1 CAPITAL SOCIAL

2.4.1.1 Capital Realizado2.4.2 RESERVAS DE CAPITAL

2.4.2.1 Reservas de Correo Monetria Do Capital2.4.2.2 Reservas de gio2.4.2.3 Reservas de Reavaliao

2.4.3 RESERVAS DE REAVALIAO2.4.3.1 Reservas de Reavaliao de Bens Prprios2.4.3.2 Reserva de Reavaliao de Bens de Coligadas

2.4.4 RESERVAS DE LUCROS2.4.4.1 Reservas Contratuais2.4.4.2 Reservas para Contingncias

2.4.4.3 Reserva especial CM IPC/902.4.4.9 Outras Reservas2.4.9 RESULTADOS ACUMULADOS

2.4.9.1 Lucros Acumulados2.4.9.2 Prejuzos Acumulados2.4.9.9 Lucros ou Prejuzos do Perodo

3 RESULTADO LQUIDO3.1 RESULTADO OPERACIONAL


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3.1.1 RECEITAS OPERACIONAIS3.1.1.1 Receitas de Vendas de Terrenos3.1.1.2 Receitas de Vendas de Terrenos3.1.1.3 Receitas de Obras por Empreitada3.1.1.4 Receitas de Obras por Administrao

3.1.1.5 Receitas de Aluguis de Imveis3.1.1.6 Receitas de Vendas de Material3.1.1.7 Receitas de Prestao de Servios3.1.1.9 Devolues de vendas/servios

3.1.2 CUSTOS OPERACIONAIS3.1.2.1 Custos dos Terrenos Vendidos3.1.2.2 Custos dos Imveis Vendidos3.1.2.3 Custos das Obras Por Empreitada3.1.2.4 Custos das Obras por Administrao3.1.2.5 Custos com Imveis Locados3.1.2.6 Custos dos Materiais Vendidos

3.1.2.9 Recuperao de Custos de Exerccios anteriores3.1.3 DESPESAS OPERACIONAIS

3.1.3.1 Despesas Administrativas3.1.3.2 Despesas Comerciais3.1.3.3 Despesas Financeiras Lquidas3.1.3.4 Despesas Tributrias3.1.3.5 Amortizaes e Depreciaes3.1.3.6 Recuperao de Despesas

3.1.4 EFEITOS INFLACIONRIOS3.1.4.1 Correo Monetria de Balano

3.2.1 RECEITAS NO OPERACIONAIS3.2.1.1 Ganhos de Equivalncia Patrimonial3.2.1.9 Receitas Diversas

3.2.2 DESPESAS NO OPERACIONAIS3.2.2.1 Perdas de Equivalncia Patrimonial3.2.2.2 Despesas Diversas

1.7 LANAMENTOS


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Pela Construo ( UNIDADE CONCLUDA)1.1.8.4.10.11 Imveis Concludos

Ed. Brasil 10Apartamentos

1.500.000,00

1.1.1.1 Caixa 500.000,00

2.1.1.1 Fornecedores 400.000,001.1.8.1 Estoques de Mat. 500.000,001.1.8.2 Terrenos Comercial 100.000,00

1.7.1VENDA A PRAZO DE UNIDADES CONCLUDAS COM ENTRADA

Lanamento da Venda a prazo com entrada1.1.1.1 Caixa 20.000,001.1.2.1.10.11 NP a receber- Ed Brasil Pedro S 180.000,003.1.1.2.10 Receita de Vendas Imveis- Ed Brasil 20.000,00

2.3.1.1.10 Receitas Diferidas Vendas Imveis -Ed. Brasil 180.000,00

Baixa do Estoque3.1.2.2.10 Custo Imveis Vendidos Ed Brasil 15.000,002.3.2.1.10 Custos Diferidos Vendas de Imveis- Ed.

Brasil135.0000,00

1.1.8.4.10.11 Imveis Concludos Ed. Brasil 150.000,00

Pelo Recebimento das Parcelas

1.1.1.1 Caixa 180.000,001.1.2.1.10.11 NP a receber Ed. Brasil Pedro s. 180.0000,00

Ajuste pelo recebimento das parcelas3.1.2.2.10 Custo dos Imveis Vendidos Ed. Brasil 135.000,002.3.2.1.10 Custos Diferidos Venda Imveis Ed

Brasil135.000,00

2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas Imveis 180.000,003.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis 180.000,00

1.7.2 VENDA A VISTA DE UNIDADES CONCLUIDASLanamento da Venda a Vista

1.1.1.1 Caixa 200.000,003.1.1.2.10 Receita de Vendas Imveis- Ed Brasil 200.000,00

Baixa do Estoque3.1.2.2.10 Custo Imveis Vendidos Ed Brasil 150.000,001.1.8.4.10.11 Imveis Concludos Ed. Brasil 150.000,00


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1.7.3 VENDA FINANCIADA PELO SFH1.1.1.1 Caixa (valor recebido a vista no ato) 10.000,00

1.1.2.1.10.11 NP a receber (parcelamento poupana) 50.000,001.1.2.1.10.11 Repasse SFH a Formalizar(financiamento) 120.000,001.1.2.3.10.11 FGTS a repassar (valor utilizado pelo

comprador)20.000,00

3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis 10.000,002.3.11.10 Receitas Diferidas de Vendas Imveis 190.000,00

Baixa do Estoque3.1.2.2.10 Custo Imveis Vendidos Ed Brasil 7.500,002.3.2.1.10 Custos Diferidos Vendas de Imveis- Ed.

Brasil142.500,00

1.1.8.4.10.11 Imveis Concludos Ed. Brasil 150.000,00

Pelo Recebimento das Parcelas2.1.2.3.101.1.1.1

Financiamento de Construo Ed BrasilOu Caixa ou Cta Movimento

140.000,00

1.1.2.2.10.11 Repasses do SFH a Formalizar Ed.Brasil.

120.000,00

1.1.2.3.10.11 FGTS a Repassar Ed. Brasil. 20.000,00

Ajuste pelo recebimento das parcelas3.1.2.2.10 Custo dos Imveis Vendidos Ed. Brasil 142.500,00

2.3.2.1.10 Custos Diferidos Venda Imveis EdBrasil

142.500,00

2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas Imveis 190.000,003.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis 190.000,00

1.7.4 VENDA DE UNIDADE EM CONSTRUO1.7.4.1 VENDA A VISTA

Pelo registro da venda1.1.1.1 Caixa 200.000,00

3.1.1.2.10 Receitas de Vendas Ed. Brasil 200.000,00

Registro dos Custos incorridos at a venda e a incorrer3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos Ed. Brasil 150.000,001.1.8.3.10.90.11

Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto. 01 60.000,00

2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 90.000,00


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Registro dos Custos Incorridos aps as vendas1.1.8.3.10.XX Imveis em Construo Ed. Brasil 100.000,002.1.1.1.YY Fornecedores Casa do Construtor 100.000,00

Ajuste do custo orado referente s unidades vendidas:2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 10.000,001.1.8.3.10.90.11

Unidades Vendias Ed. Brasil- Apto.101 10.000,00

VENDA DE UNIDADE EM CONSTRUO1.7.4.2 VENDA A PRAZO COM ENTRADA

Pelo registro da venda

1.1.1.1 Caixa 20.000,001.1.2.1.10.11 NP a receber Ed Brasil Aldo Neves 180.000,003.1.1.2.10 Receita de Vendas de Imveis- Ed Brasil 20.000,002.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas Imveis-Ed

Brasil180.000,00

Pela apropriao dos custos e baixa dos estoques3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos - Ed. Brasil 15.000,002.3.2.1.10 Custos Diferidos Venda Imveis- Ed

Brasil135.000,00

1.1.8.3.10.90.1

1

Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto

101

60.000,00

2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 90.000,00

Pelo recebimento de uma duplicata1.1.1.1 Caixa 20.000,001.1.2.1.10.11 NP a receber Ed Brasil Aldo Neves 20.000,00

Pela apropriao da receita e do custo relativo a parcela recebida2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas de Imveis

Ed. Brasil20.000,00

3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis- Ed. Brasil 20.000,00

3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos Ed.Brasil 15.000,002.3.2.1.10 Custos Diferidos de Vendas de Imveis

Ed. Brasil.15.000,00

1.8 VENDA DE IMVEIS COM CLUSULA DE CORREO MONETRIA

1.8.1 IMVEIS CONCLUDOS


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1.8.1.1 VENDA A PRAZO ( IN SRF 67/88)Exemplo: O sr Aldo Neves adquiriu o apto. 101 do Edifico Brasil pagando no atoR$20.000,00 e assinou 09 Notas promissrias de R$20.000,00 cada uma , e como j pagouuma das Promissrias, no final do perodo estava devendo R$160.000,00 e admitamos quea inflao foi de 10,00% (160.000,00 x 10,0% = 16.000,00)

Registro do ajuste a receita1.1.2.1.10.11 Np a receber Ed. Brasil Aldo Neves 16.000,002.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas de Imveis

Ed. Brasil16.000,00

O custo do apartamento de R$150.000,00, do qual j apropriamos R$30.000,00( 15.000,00 referente a entrada e R$15.000,00 do pagamento da primeira parcela) ficandoum saldo de Custos diferidos de R$120.000,00 ( 120.000,00 x 10,0% = 12.000,00)

Registro do ajuste dos Custos Diferidos2.3.2.1.10 Custos Diferidos de Vendas Imveis - Ed.

Brasil12.000,00

3.1.3.3.10.30 Variaes Monetrias Ativas 12.000,00

Registro do recebimento de uma parcela ( NP 02/09)1.1.1.1 Caixa (20.000 + 2.000,00 correo) 22.000,001.1.2.1.10.11 NP a Receber Ed. Brasil Aldo Neves 22.000,00

Apropriao da receita e custo da parcela recebida2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas de Imveis

Ed. Brasil22.000,00

3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis- Ed. Brasil 22.000,003.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos Ed.Brasil 16.500,00

2.3.2.1.10 Custos Diferidos de Vendas de Imveis Ed. Brasil. 16.500,00

1.8.2 IMVEIS EM CONSTRUO

1.8.2.1 VENDA A PRAZO

Pelo registro da venda1.1.1.1 Caixa 20.000,001.1.2.1.10.11 NP a receber Ed. Brasil Aldo Neves 180.000,003.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis 20.000,00

2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas de Imveis-Ed. Brasil

180.000,00

Pela apropriao do custo e baixa do estoque3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos - Ed. Brasil 15.000,002.3.2.1.10 Custos Diferidos Venda Imveis- Ed

Brasil135.000,00

1.1.8.3.10.90.1 Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto 60.000,00


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1 1012.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 90.000,00

Pela compra de materiais de um fornecedor1.1.8.3.10.XX Imveis em Construo Ed. Brasil 100.000,00

2.1.1.1.YY Fornecedores Casa do Construtor 100.000,00

Pelo pagamento da fatura com desconto de 5,00%2.1.1.1.YY Fornecedores Casa do Construtor 100.000,001.1.8.3.10.XX Imveis em construo Ed. Brasil 5.000,001.1.1.1 Caixa 95.000,00

Pelo ajuste do custo orado em funo da compra de materiais e o desconto2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil. 9.500,001.1.8.3.10.90.11

Unidades Vendidas - Ed. Brasil. 9.500,00

(100.000,00 5.000,00 = 95.000,00/10 unidades iguais = 9.500,00)

Pelo recebimento da primeira duplicata1.1.1.1 Caixa 20.000,001.1.2.1.10.11 NP a receber Ed Brasil Aldo Neves 20.000,00

Pela apropriao da receita e do custo relativo a parcela recebida2.3.1.1.10 Receitas Diferidas de Vendas de Imveis

Ed. Brasil20.000,00

3.1.1.2.10 Receitas de Vendas de Imveis- Ed. Brasil 20.000,00

3.1.2.2.10 Custos dos Imveis Vendidos Ed.Brasil 15.000,002.3.2.1.10 Custos Diferidos de Vendas de Imveis

Ed. Brasil.15.000,00

Supondo que a a inflao neste exerccio foi de 10,00%, devemos pois ajustar os saldos dascontas que devero necessariamente refletir esta inflao.

LEMBRANDO:I Notas Promissrias a receber

Pela venda 180.000,00

Pelo recebimento da NP 1 -20.000,00Saldo Preliminar 160.000,00

II Receitas DiferidasPela venda 180.000,00Pela apropriao NP 1 -20.000,00Saldo preliminar 160.000,00


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III Custos Diferidos de Vendas ImveisPela venda 135.000,00Pela apropriao NP 1 -15.000,00

IV Custos Orados

Pela Estimativa da Venda 90.000,00Pelo custo realizado parcialmente -9.500,00Saldo Preliminar 80.500,00

Movimento NP a receber ReceitasDiferidas

CustosDiferidos

CustosOrados

Saldo preliminar 160.000,00 160.000,00 120.000,00 80.500,00Correo monetria 16.000,00 16.000,00 12.000,00 8.050,00

Saldo Final 176.000,00 176.000,00 132.000,00 88.550,00

Lanamentos de ajuste na contabilidade1.1.2.110.11 NP receber Ed. Brasil Aldo

Neves16.000,00

2.3.2.1.10 Custos diferidos de Venda deImveis

12.000,00

3.1.3.3.3.20.30 Variaes Monetrias Passivas 8.050,002.3.1.1.10 Receitas diferidas de Vendas

Imveis Edif. Brasil16.000,00

3.1.3.3.3.10.30 Variaes Monetrias Ativas 12.000,002.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 8.050,00

1.9 INSUFICINCIA DE CUSTO REALIZADO

No exemplo em curso, trabalhamos um custo total (10 apartamento iguais) emR$1.500.000,00 e no final constatamos que o custo efetivo foi de R$1.410.000,00, ou seja,R$90.000,00 a menos do valor orado.

RECEITA BRUTA 200.000,00Custo reajustado:

Incorrido at a data da venda 60.000,00

Orado na data da Venda 90.000,00Valor gasto a menor -9.000,00 (141.000,00)LUCRO BRUTO AJUSTADO 59.000,00

A relao percentual entre o lucro e receita (59.000,00 / 200.000,00 = 29,5%

Este percentual ser utilizado para apropriar o lucro que est diferido quando dasparcelas restantes, ou seja, posteriores concluso da obra:


13/15

VALOR RECEBIDO R$40.000,00 ( 20.000,00 entrada e 20.000,00 NP 1)29,5% de 40.000,00 = 11.800,00

Lucro definitivo apurado aps trmino da obra 11.800,00Lucro Provisrio apropriado no exerccio anterior 10.000,00

1.800,00CONTABILIZAO DOS AJUSTES NECESSRIOS

A - Diferena representando o lucro adicional dos valores j recebidos

2.3.2.1.10 Custos Diferidos de Vendas Ed.Brasil

1.800,00

3.1.2.9 Recuperao de Custos Exerc. Anter. 1.800,00

B Se a concluso do Imvel e o recebimento integral do preo da unidade vendida se derno mesmo exerccio fiscal da venda, a diferena ser objeto do seguinte lanamento :

2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 9.000,003.1.2.2.10 Custos Imveis Vendidos Ed. Brasil 9.000,00

C Se a concluso se der em exerccio fiscal posterior liquidao do preo:

2.3.2.1.10 Custos Diferidos de Vendas Ed.Brasil

9.000,00

3.1.2.9 Recuperao de Custos Exerc. Anter. 9.000,00

1.9.1 TRATAMENTO FISCAL INSUFICINCIA DE CUSTO REALIZADO

A Inferior a 15% do custo oradoEsse diferencial dever ser includo normalmente nos resultados do exerccio emque foi concluda a obra, sem que os impostos incidentes sejam considerados postergados,desde que obviamente tenham sido oferecidos tempestivamente tributao.

B Superior a 15% do custo oradoA legislao encara como tendo havido uma postergao intencional da tributao

incidente sobre os resultados. Se a empresa j havia tributado resultados em exercciosanteriores com base no custo orado na situao aqui tratada, dever ser recalculado o lucroreal anterior agora com base nos custos efetivamente incorridos, ao invs do orado. Esseclculo deve ser evidenciado num quadro demonstrativo previsto IN SRF 084/79. Sobre o

imposto que deixou-se de pagar na poca oportuna em decorrncia da sobre avaliao doscustos,incidiro juros e atualizao monetria do montante devido( sem multa).

Venda da unidade 01 200.000,00 11/97Custo Total Estimado 150.000,00 11/97

Relao estimada custo/venda 75%

Recebido por conta do preo 40.000,00 12/97


14/15


15/15

Brasil2.1.3.1.10 Custos Orados Ed. Brasil 20.000,00

1.11 CUSTOS ORADOS E CUSTOS CONTRATADOS

A CUSTOS ORADOSAo ser contratada a venda de uma unidade no concluda, alm dos gastos j feitosat a ocasio da venda, mister se faz que se seja feita uma estimativa do custo necessrio sua concluso, para que seja realistas a comparao da receita da venda com o custo daunidade vendida. Ele baseado num clculo de engenharia desenvolvido sobre projetosconstrutivos e os preos de materiais e mo-de-obra correntes no mercado, necessrios sua execuo.

B CUSTOS CONTRATADOSNo decorrer da construo, alguns gastos podem ser ajustados com o fornecedor ou

prestador de servios, atravs de um contrato para fornecimentos e pagamentos futuros.Embora operaes desse tipo representem um compromisso financeiro da empresaconstrutora, condicionando contraprestao por parte do contratado, a mesma no usualmente registrada em contas patrimoniais. Como exemplos desse tipo de situao,temos o contrato de fornecimento de elevadores, que usualmente so fabricados para cadaobra especfica, e a contratao de mo-de-obra de empreiteiros que prestam servio mesma.

Entretanto, a legislao permite que seja dado reconhecimento a esse tipo de custoquando da venda da unidade imobiliria para entrega futura, desde que no tenha sidoexercida a opo pela incluso dos custos orados na composio dos custos dasunidades vendidas. Em se adotando, pois, o critrio do custo orado, no h porque se

cogitar do custo contratado, pois este estaria j includo naquele.

BIBLIOGRAFIAConstruo Civil - Aspectos Tributrios e Contbeis, Teixeira, Paulo Joni e Pantaleo,Milton J. Editora Sntese, Porto Alegre- RS- 1998.Manual de Contabilidade, Eliseu Martins e Outros, Atlas, So Paulo, SP, 2002.

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