Begeleider: Theo PeenstraVak: ENAK-SCRI

Amersfoort, 31-05-2015

SCRIPTIE, WINDESHEIMJORAM VAN OTTERLOO

S1053064

STEDELIJKE HERVERKAVELING IN HET STADSHART VAN DELFZIJL?

J

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 3

INHOUDSOPGAVE1.VOORWOORD ........................................................................................................................................................ 4

2.SAMENVATTING .................................................................................................................................................... 5

3.INLEIDING ............................................................................................................................................................... 83.1 hoofdvraag ......................................................... 8

3.2 opbouw onderzoek ........................................ 8

3.3 begrippen .......................................................... 9

3.4 Methodiek.......................................................... 9

4.THEORETISCH KADER ......................................................................................................................................114.1 inleiding ............................................................... 11

4.2 context ................................................................ 11

4.3 Een compact centrum tegen leegstand .. 14

4.4 stedelijke herverkaveling ............................. 16

4.5 Stedelijke herverkaveling bij het compacter maken van het centrum 24

4.6 Relevantie .......................................................... 25

4.7 Hypothese ......................................................... 25

CASUS 1: ....................................................................................................................................................................26HET VALENCIAANSE MODEL ............................ 26

5.HUIDIGE SITUATIE DELFZIJL ..........................................................................................................................275.1 Demografische krimp ...................................... 27

5.2 Winkelleegstand ............................................. 28

5.3 Beleid .................................................................. 28

5.4 Compact centrum in

Delfzijl?....................................................................... 30

6.DE RANDVOORWAARDEN ..............................................................................................................................326.1 De randvoorwaarden ...................................... 32

CASUS 2: ....................................................................................................................................................................38HET DUITSE ‘UMLEGUNG’ ................................. 38

7.CONCLUSIE ...........................................................................................................................................................397.1 Inleiding ................................................................ 39

7.2 Hoofdvraag ........................................................ 39

7.3 Beantwoording hoofdvraag ......................... 40

7.4 Aanbevelingen ................................................. 41

7.5 Kritische noot .................................................... 42

7.6 Aanbevelingen voor verder onderzoek ... 43

8.BIBLIOGRAFIE ......................................................................................................................................................44

9.PROCESVERSLAG ...............................................................................................................................................47

10.CHECKLIST ..........................................................................................................................................................48

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 4

1.VOORWOORDVoor u ligt de scriptie die is geschreven voor de

lerarenopleiding aardrijkskunde, Windesheim.

Het idee voor dit onderwerp ontstond tijdens

mijn werk als stedenbouwkundige. Als

stedenbouwkundige ben ik veel bezig met

nieuwbouwopgaves, weinig met herbestemming

en herverkaveling. Dit wringt, voordat ik start

aan een opgave analyseer ik eerst een stad.

Leegstand kan één van de uitkomsten zijn van

deze analyse, hoe gek is het dan dat ik een plan

ga bedenken met functies die prima mogelijk

zijn in de leegstaande panden? Sterker nog, ik

erger me hier zelfs aan. Daarnaast kwam er op

ons bureau een offerteverzoek binnen van de

gemeente Delfzijl. Het probleem dat de offerte

omschreef was helder: ‘het centrum kampt met

leegstand’. Als we het hebben over ‘de vraag

achter de vraag’ dan kwam eigenlijk naar voren

dat men niet zo goed wist wat ze hiermee

moesten.

Ik merk dan dat ik te weinig weet van

instrumenten die inzetbaar zijn op dit soort

momenten, met name in de krimpregio’s. Hoe

kan het toch dat er een offerte binnenkomt voor

een woningbouwopgave van 1000 woningen in

een krimp gebied, kan dat niet efficiënter?

Ik ben toen gaan zoeken naar manieren waarom

leegstand kan worden aangepakt en dan met

name in de centra van krimpregio’s. Leegstand

draagt namelijk niet bij aan het maken van een

aantrekkelijke stad en het tegengaan hiervan

biedt ook kansen voor andere plekken binnen

diezelfde stad (grotere aantrekkingskracht leidt

tot betere verkoopbaarheid van bijvoorbeeld

kavels).

Het instrument waar ik op stuitte was stedelijke

herverkaveling, de site van het kadaster gaf

hier meer informatie over: ‘Het kadaster noemt

stedelijk herverkavelen een instrument dat kan

worden ingezet bij onder andere Krimpopgaves,

maar ook bij winkelleegstand in een historisch

stadscentrum’ (Kadaster, 2013). Hoe dit dan

precies zou moeten, daar hebben ze het niet

over. Daarnaast worden er wel steeds meer

artikelen gepubliceerd die gaan over stedelijke

herverkaveling, maar wordt er weinig geroepen

over de toepasbaarheid tegen leegstand in

stadscentra. Ik hoop door dit onderzoek te

ontdekken of stedelijke herverkaveling een

goed instrument is om leegstand in centra te

voorkomen door het compacter maken hiervan.

Ik ben ruim een half jaar met dit onderzoek

bezig geweest en ben hier met veel plezier

mee bezig geweest. Het heeft mij meer inzicht

gegeven in de problematiek van krimp en de

gevolgen hiervan. Ook heb ik inzicht gekregen

in het gebruik van stedelijke herverkaveling als

instrument, voor mij een nieuw iets, maar zeker

toepasbaar op mijn werk.

Graag wil ik een aantal mensen/instellingen

bedanken die hebben meegewerkt bij de

totstandkoming van deze scriptie. Allereerst

de gemeente Delfzijl, die mij veelvuldig kon

voorzien van gevraagde informatie. Daarnaast

wil ik Theo Peenstra bedanken, mijn begeleider

vanuit Windesheim, die mij vaak en uitvoerig van

tussentijdse feedback heeft kunnen voorzien.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 5

INLEIDING2.SAMENVATTINGDelfzijl is een stad in de gemeente Groningen

waar op dit moment bevolkingskrimp plaatsvindt

en waar die in de toekomst alleen maar toe

zal nemen. Dit gaat gevolgen hebben voor

het centrum van Delfzijl. Het centrum is het

visitekaartje van de stad. De laatste jaren groeit

de winkelleegstand in het hart van Delfzijl. Deze

wordt veroorzaakt door de demografische krimp,

de economische krimp en door de toename

van internetaankopen. Hierdoor kunnen winkels

vaak niet meer blijven bestaan en ontstaat

er leegstand. Om het centrum aantrekkelijk

te houden wordt er de wens uitgesproken

omhet centrum compacter te maken. Om dit

te bereiken is het nodig dat winkels buiten

het kernwinkelgebied verhuizen naar het

kernwinkelgebied. Dit is wel een lastige opgave,

gemeenten moeten bezuinigen en ook private

partijen hebben veel last van de economische

crisis. Daarnaast is het invullen van leegstaande

panden lastig, aangezien er aan veel functies

geen behoefte meer is.

Om dit toch voor elkaar te krijgen, is “stedelijke

herverkaveling” een mogelijk instrument. In het

buitenland wordt dit al diverse schaalniveaus

toegepast, in Nederland echter nog amper.

Inmiddels komt dit middel in diverse

onderzoeken wel naar voren als instrument om

centra compacter te maken en zo leegstand

tegen te gaan. Stedelijke herverkaveling heeft

namelijk een kostenbesparend effect. De vraag

die in dit onderzoek centraal staat is dan ook:

van leegstand in centra en dat men tegen

dezelfde problemen van leegstand oplopen. De

oorzaken zijn veelal hetzelfde, alleen de mate

waarin is verschillend. Zo hebben veel winkels

in Nederland last van internetwinkels en de

economische krimp. In hoeverre demografische

krimp een probleem speelt hangt af van de

locatie.

Om de leegstand tegen te gaan wordt een

compacter centrum aangeraden. Dit betekent

concreet dat het kernwinkelgebied kleiner

wordt en dat de huidige winkels buiten dit

gebied verplaatst worden naar het nieuwe

kernwinkelgebied. Dit voorkomt gaten in het hart

van de stad en voor een bundeling van activiteit.

Voor de locaties buiten de kern die dan leeg

komen te staan, moet een alternatieve invulling

voor gevonden worden.

Het instrument om dit voor elkaar te krijgen

is “stedelijke herverkaveling”. Een publieke

of private partij komt met het initiatief om

een gebied te herstructureren en stedelijke

herverkaveling toe te passen. Deze

initiatiefnemer stelt een plan waarin staat op

welke manier de uitvoering plaats moet gaan

vinden. Het doel is dat er gronden met opstallen

worden samengevoegd, gesplitst of geruild.

Vervolgens vinden er onder leiding van een

onafhankelijke partij onderhandelingen plaats

tussen eigenaren en winkeliers in het gebied.

Wanneer er overeenkomsten gesloten zijn kan

de herverkaveling van start gaan. Aan het eind

van het proces heeft de winkelier een nieuw

pand in het kernwinkelgebied en heeft de oude

eigenaar daarvan een nieuwe (gelijkwaardige

locatie qua waarde en eventueel bestemming)

locatie buiten dit kernwinkelgebied. De kosten

hiervan worden in principe betaald door

private partijen, maar ook overheden kunnen

bijdragen. Doordat vooraf geen grond hoeft

worden te verworven leidt dit tot een grote

kostenbesparing en versnelling van het proces.

“In hoeverre kan stedelijke herverkaveling een bijdrage leveren aan het tegengaan van leegstand, verloedering en verpaupering, veroorzaakt door demografische krimp, in het centrum van Delfzijl?”

In het theoretisch kader wordt de context

geschetst waarin dit onderzoek plaatsvindt. De

problemen waar Delfzijl mee kampt zijn namelijk

geen lokaal probleem. De verwachting in de

toekomst is dat meer gemeenten last hebben

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 6

krijgen. Delfzijl wordt getoetst aan de acht

randvoorwaarden. Hieruit blijkt dat Delfzijl

niet aan alle randvoorwaarden voldoet en dat

Delfzijl aan sommige randvoorwaarden in meer

of mindere mate voldoet. Uit dit onderzoek

blijkt ook dat het mogelijk is om op andere

manieren te voldoeen aan de randvoorwaarden

en dat het goed mogelijk is om stapsgewijs

stedelijke herverkaveling toe te passen, waarbij

er gefaseerd aan de randvoorwaarden wordt

voldaan. Een voorbeeld kan zijn dat vraag

gecreeerd wordt door middel van sloop in de

rand van het kernwinkelgebied. Een belangrijke

stap in het proces is de aanstelling van een

detailhandel regisseur die de verschillende

partijen met elkaar in contact brengt, maar

ook de financiele gevolgen helder heeft voor

de diverse partijen. Er hebben al een aantal

gevallen van herverkaveling plaatsgevonden.

Uiteindelijk volgt de conclusie, hieruit blijkt dat

stedelijke herverkaveling een middel kan zijn

om leegstand, verloedering en verpaupering

tegen te gaan. Op dit moment gebeurd dit al in

kleine stapjes. Een aantal gevallen van leegstand

zijn al opgelost door middel van het ruilen van

eigendommen vanuit het kernwinkelgebied naar

de rand van dit gebied.

Om te bepalen of er op een goede manier

gestart kan worden met stedelijke herverkaveling

zijn er acht randvoorwaarden opgesteld. Aan

deze acht voorwaarden moet worden voldaan

om stedelijke herverkaveling in te kunnen zetten

als instrument om het centrum compacter te

maken.

De methodes die worden gebruikt in dit

onderzoek zijn divers. Om voorgaande

informatie te achterhalen heb ik een theoretisch

onderzoek gedaan door middel van de literatuur.

Daarnaast heb ik gebruik kunnen maken van een

onderzoek waarin theoretische herverkaveling

onderzocht wordt. Vervolgens ben ik de

theorie gaan onderzoeken in de praktijk, voor

de gemeente Delfzijl. Dit heb ik gedaan door

middel van theoretisch onderzoek over de

gemeente, maar ook door het bestuden van

nieuwsartikelen, contact met Esther Hoopman en

via contacten bij de gemeente zelf.

In het eerste hoofdstuk daarna bekijk ik de

huidige situatie van Delfzijl. In hoeverre komen

de landelijke gegevens uit het theoretisch kader

overeen met de situatie in Delfzijl. Delfzijl is een

gemeente waar de demografische krimp hard

toeslaat. De gevolgen zijn grote winkelleegstand

in het hart van de stad. Ook hier spelen de

opkomst van internetwinkels en de economische

recessie een grote rol. Het huidige beleid van

Delfzijl stamt nog uit de “oude tijd”, waar groei

nog een belangrijk onderwerp was. Inmiddels

is men er bij de gemeente Delfzijl bewust van

dat er een ander instrumentarium nodig is tegen

de leegstand. Een compact centrum wordt door

voorgaande onderzoeken aangeraden. Dit

principe kan Delfzijl helpen om leegstand tegen

te gaan en het centrum weer vitaal en leefbaar

te krijgen. Het middel hiervoor kan stedelijke

herverkaveling zijn.

In het tweede hoofdstuk wordt onderzocht

of stedelijke herverkaveling een middel kan

zijn om een compact centrum voor elkaar te

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 7

3.INLEIDINGEen stadscentrum is zeer belangrijk voor

een stad. Het bepaalt de identiteit, zorgt

voor werkgelegenheid, veel voorzieningen

concentreren zich in en rondom het centrum

en een centrum kan tevens dienen als het

visitekaartje van de stad. Zo is het niet alleen

voor de bewoners relevant, maar ook voor het

eventuele toerisme. Leegstand is iets dat op

veel plekken in Nederland voorkomt, maar in

krimpgebieden is dit nog het beste merkbaar.

Demografische krimp zorgt er namelijk voor dat

leegstand veroorzaakt wordt door het aanwezig

zijn van minder mensen. Er is dus ook minder

vraag, iets dat in een krimpgebied niet zomaar

aan te vullen is.

Demografische ontwikkelingen hebben

gevolgen voor detailhandel. Het leidt tot

verpaupering van vastgoed, leegstand en een

overmaat aan winkelvloer oppervlak. (de Graaff,

van Oort, & Boschman, 2008)

Verschillende gemeenten hebben als doel om

leegstand en verloedering tegen te gaan en

hun centrum weer aantrekkelijk te maken. Wat

uit veel detailhandelsvisies blijkt, bijvoorbeeld

die van Winterswijk (Gemeente Winterswijk,

2012), dat ze het centrum compacter willen

maken. Overgebleven winkels in het randgebied,

worden verplaatst naar het oude centrum. Waar

men dan tegenaan loopt is het financiële plaatje,

maar ook het vinden van een herbestemming

van de leeggekomen panden, er is namelijk aan

veel functies geen behoefte meer.

Het concept stedelijke herverkaveling wordt

steeds meer over gesproken, met name de

samenwerking tussen partijen wordt met

dit instrument gestimuleerd, iets dat het

draagvlak vergroot. De gemeente en private

partijen moeten samen om tafel gaan zitten

en bespreken wat mogelijk is. Het doel is dat

ze uiteindelijk gezamenlijk tot een oplossing

komen. Het instrument is nog relatief nieuw,

gemeentes zijn nog niet goed op de hoogte

van dit instrument om het in te zetten bij het

compacter maken van het centrum. Het doel

van dit onderzoek is dan ook om te kijken in

hoeverre stedelijke herverkaveling een bijdrage

kan leveren aan het compacter maken van

een centrum. Om het onderzoek in te kaderen

heb ik gekozen voor de stad Delfzijl. Deze

stad ligt in een krimp regio en heeft te maken

met leegstand en verloedering. De gemeente

heeft de intentie uitgesproken om het centrum

compacter te maken, een goede gelegenheid

om te kijken of het concept van stedelijke

herverkaveling toe te passen is.

Een van de hoofdoorzaken van deze leegstand

in Delfzijl is de demografische krimp. Dit is een

relevant gegeven, omdat hieruit blijkt dat het niet

zomaar mogelijk is allerlei nieuwe functies toe

te voegen, door deze krimp wordt het draagvlak

namelijk lager.

3.1 hoofdvraagHet onderzoek geeft uiteindelijk antwoord op de

volgende hoofdvraag:

“In hoeverre kan stedelijke herverkaveling een bijdrage leveren aan het tegengaan van leegstand, verloedering en verpaupering, veroorzaakt door demografische krimp, in het centrum van Delfzijl?”

3.2 opbouw onderzoekHet onderzoek bestaat uit een aantal

onderdelen. Er wordt gestart met het theoretisch

kader. In dit theoretisch kader wordt de context

geschetst waarin het onderzoek plaatsvindt.

Vervolgens wordt er ingegaan op de theorie

achter stedelijke herverkaveling en de koppeling

met leegstand.

Na het theoretisch kader worden de volgende

deelvragen beantwoord:

1. Wat is de huidige situatie in Delfzijl?

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 8

Hierin gaat het over de volgende onderdelen.

Waarom heb ik nu juist Delfzijl gekozen? En

waarom is dit een representatieve stad voor

het onderzoek? Wat is er nu eigenlijk gaande

in Delfzijl? In het theoretisch kader worden

algemene kenmerken geschetst als het gaat

over demografische krimp en andere vormen

van krimp in winkelgebieden. Deze worden in dit

hoofdstuk omschreven voor Delfzijl. Vervolgens

de tweede deelvraag:

voorzieningen dan horende bij een centrum

aanwezig zijn en dat leegstaande panden

niet het beeld verstoren. Het recreatieve

winkelaanbod moet geconcentreerd

zijn in het kernwinkelgebied (Gemeente

Winterswijk, 2012).

Het realiseren van een compact (winkel)

centrum: De winkels concentreren in een

kleiner gebied.

Kernwinkelgebied: Een aaneengesloten

gebied in de binnenstad met een hoge

concentratie detailhandel, horeca en

commerciële dienstverlening (Encyclo, 2012).

Randstraten: Straten die zich aan de rand

van het kernwinkelgebied bevinden, dus net

buiten het kernwinkelgebied (van der Laan,

2011).

Stedelijke herverkaveling: “Stedelijke

herverkaveling is een instrument om de

beschikkingsmacht over vastgoed - tijdelijk

of permanent - zodanig over te dragen dat

tot planrealisatie kan worden overgegaan; dit

geldt voor situaties waarbij meer eigenaren

betrokken zijn” (Van der Putten, De Lint & De

Wolff, 2004).

Krimpregio: Regio’s waar sprake is van

demografische krimp.

Anticipeerregio: Regio’s die in de toekomst

te maken krijgen met demografische krimp

(Rijksoverheid, 2012).

Leegstand: panden of gebouwen waarin

geen activiteiten plaatsvinden;

Demografische krimp: Een daling van het

aantal inwoners en bevolkingsaantallen ten

gevolge van het wegtrekken van mensen uit

de regio of een vermindering van geboortes

(NVM, 2010).

3.4 MethodiekHet onderzoek is op de volgende manier

vormgegeven. Afgelopen jaar is er onderzoek

gedaan door Esther Hoopman over het

onderwerp stedelijke herverkaveling in centra in

krimpregio’s. Naast dit onderzoek heb ik gebruik

Voldoet Delfzijl aan alle voorwaarden?

In het theoretisch kader worden voorwaarden

geschets waaraan voldaan moet worden wil

stedelijke herverkaveling een kans hebben in

een stad. In dit hoofdstuk wordt gekeken of

Delfzijl hieraan voldoet en zo ja, in hoeverre

Delfzijl hieraan voldoet.

Ik eindig met het beantwoorden van de

hoofdvraag.

3.3 begrippenIn dit onderzoek worden veel begrippen

gebruikt. Hieronder wordt kort per begrip een

definitie gegeven.

Detailhandel: “De detailhandel is het

onderdeel van de distributieketen dat

producenten en consumenten aan elkaar

koppelt. Het is ook een sector van de

economie” (Evers, Kooijman & Van der

Krabben, 2011). Detailhandel wordt ook wel

‘retail’ genoemd.

Winkel: “Een winkel is de fysieke omhulling

van de detailhandel; hij kan reëel zijn (een

winkelgebouw in een winkelgebied) of

virtueel (een internetwinkel)” (Evers, Kooiman

& Van der Krabben, 2011).

Compact centrum: Een compact centrum

is een centrum waarin winkels en andere

voorzieningen zo dicht mogelijk bij elkaar

zijn geplaatst. Zo dicht mogelijk bij elkaar is

in dit verband zo dat er geen andere type

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 9

gemaakt gemaakt van literatuur, maar ook

wetenschappelijke artikelen en kaartmateriaal.

Tot slot heb ik een contactpersoon bij de

gemeente Delfzijl die mij van extra materiaal kan

voorzien.

Voor het achterhalen van verschillende cijfers

maak ik gebruik van onder andere het CBS,

interviews en wetenschappelijke artikelen. Dit

vormt de basis waarmee ik de context omschrijf

en de huidige situatie in Delfzijl omschrijf.

Tot slot koppel ik de theorie van de stedelijke

herverkaveling aan de huidige situatie in Delfzijl

en bekijk ik in hoeverre deze twee op een

goede manier samengaan.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 10

Het theoretisch kader omschrijft de context

van het onderzoek en gaat in op de theorie

achter de “stedelijke herverkavling” en de

toepasbaarheid hiervan in krimpgebieden.

4.1 inleidingStedelijke herverkaveling is het instrument waar

het in dit onderzoek om draait. Het gaat dan

om de toepassing hiervan in krimpgebieden

(specifiek: demografische krimp). Met het

theoretisch kader zorg ik ervoor dat het altijd

duidelijk is waar het over gaat en dat we

het allemaal over dezelfde theorie hebben.

Een theorie is een “verzameling onderling

samenhangende uitspraken, die een beschrijving

en verklaring geven van een bepaald

verschijnsel” (Vennix, 2006). Hiermee geef ik dus

sturing aan mijn onderzoek en wordt het duidelijk

op welke manier ik kijk naar mijn onderzoek en

de uitkomst.

Om te snappen binnen welke context de

stedelijke herverkaveling plaats moet gaan

vinden begin ik eerst met een omschrijving

van de algemene context. Wat is de rol van de

economische crisis en het gevolg hiervan voor

krimpgebieden? Wat is de rol van de opkomst

van webwinkels en welke vormen van krimp

bestaan er nog meer?

Vervolgens kijk ik naar de theorie achter de

stedelijke herverkaveling en in hoeverre dit

instrument toepasbaar is in een krimpregio en bij

het compacter maken van het centrum. Hierbij

leg ik ook uit wat het doel is van het compacter

maken van een stadscentrum in een krimpregio.

4.2 context

inleidingDe aanwezigheid van voorzieningen zoals werk

en winkels zijn vaak bepalend voor de keuze

van een woonplaats van mensen. Ook wanneer

je de keuze maakt om ergens heen te gaan als

toerist, zijn voorzieningen medebepalend. Een

vitaal en mooi centrum hoort hier ook. Als je dit

doortrekt, dan kan het elkaar enorm versterken.

Leegstaande winkels, minder vitaliteit, minder

nieuwe bewoners (of wegtrekkende bewoners),

minder toeristen, kleiner draagvlak, meer

leegstand, etc. Het is als het ware een spiraal die

je het liefst zou willen stoppen. Tot slot is het een

plek waar mensen geld uitgeven, maar ook waar

veel mensen kunnen werken.

Nota RuimteEr zijn een aantal factoren te noemen die een

nauwe relatie hebben met elkaar. Vanaf 2004 is

er met de Nota Ruimte besloten dat het maken

van het detailhandelsbeleid geregeld wordt door

provincies en gemeenten, het idee hierachter

was dat deze namelijk groter inzicht hebben in

de vraag en het aanbod in bepaalde regio’s.

Het gevolg hiervan was gemeenten met elkaar

de concurrentie aangingen, onder andere door

het maken van een zo groot mogelijk centrum.

Onderzoek wees namelijk uit dat wanneer het

aanbod van winkels groot is, dit ook vaak meer

mensen aantrekt. (Detailhandel Nederland, 2011).

Het verdere gevolg was dat tot aan 2012 het

totale winkelaanbod in Nederland toenam

met 25% Uiteindelijk was het gevolg dus een

uitgerekt centrum, met vele functies niet in het

kerngebied, maar aan de randen hiervan.

4.THEORETISCH KADER

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 11

De leegstand verschilt enorm per regio. Het

probleem van winkelleegstand komt vooral voor

in de perifere regio’s. De regio’s die erg opvallen

(zie onderstaande kaart) zijn de grensgebieden

zoals de Achterhoek, Groningen en Twente.

leegstand

Algemeen

Veel centra kennen leegstand, de schatting is

dat dankzij de vergrijzing en de internetwinkels

in de toekomst 20 tot 35% minder ruimte nodig

is voor winkels. (Vos, 2011). Door de leegstaande

panden krijgt het centrum gaten en vooral de

aanloopstraten zorgen ervoor dat het centrum

steeds minder bezoekers trekt.

Het percentage leegstand in Nederland is

bijna 8% (PBL, 2013), er staan bijna 13.000

winkelpanden leeg! De leegstand komt vooral

voor aan de rand van het kernwinkelgebied,

maar ook steeds meer A-locaties worden

getroffen.

De leegstand van winkels is op te delen in een

drietal categorieën. Structureel (langer dan 3

jaar), langdurig (1 tot 3 jaar) en aanvangs- en

frictie leegstand (tot 1 jaar). Alle categorieën

nemen snel toe. Inmiddels stond in 2013

ongeveer 2.3 miljoen m2 leeg, waarvan 0.6

miljoen m2 structureel (pbl, 2013). Onderstaande

grafiek laat dit goed zien. Wat daarnaast opvalt

is dat met name de structurele leegstand het

hardst toeneemt en de laatste jaren de aanvangs

leegstand gelijk blijft.

figuur 1 - leegstand oppervlakte winkels Nederland (pbl, 2013)

Figuur 2 - Oppervlakte leegstand per gemeente (pbl, 2013)

binnensteden

Leegstand uit zich in winkelcentra, maar ook

in binnensteden. In het vorige stuk hebben

we al kunnen zien dat mede dankzij de Nota

Ruimte, het compacte centrum niet meer bestaat,

maar dat er veel winkels naar de rand van het

centrum zijn getrokken. Met name de winkels

die profijt hebben van een goedkopere huur (of

koopbedrag) zijn hier gaan zitten. Dit zijn tevens

de aanloop straten naar een centrum en worden

dus ook als eerste ervaren wanneer men het

centrum betreed. Het zijn juist deze plekken die

veel leegstand vertonen, maar ook verloedering.

Ook dit brengt weer een spiraal met zich mee,

het is niet aantrekkelijk voor winkelend publiek,

maar ook niet voor nieuwe winkels.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 12

Er is een sterke vergrijzing gaande, waardoor

de vraag naar bepaalde winkels ook veranderd.

Ook neemt de beroepsbevolking af, waardoor

er bijvoorbeeld in de zorg te weinig werknemers

zijn. Tevens komt krimp de leefbaarheid niet ten

goede, leegstand kan zorgen voor verloedering.

Minder inwoners betekent minder aankopen,

en weer minder winkels en dus weer minder

aankopen.

Oorzaken leegstand

De leegstand in centra heeft drie grote oorzaken.

Dit zijn de groei van het aantal internetwinkels,

de economische crisis en de bevolkingskrimp.

Het aantal internetaankopen is de afgelopen

jaren enorm toegenomen (CBS, 2011). In 2010

winkelden 9,3 miljoen Nederlanders van 12-

74 jaar via het internet. Dat waren er een half

miljoen meer dan een jaar eerder. Ook de

komende jaren is de verwachting dat het aantal

internetaankopen zal blijven groeien. Het gevolg

hiervan is dat er minder aankopen worden

gedaan in een stadscentrum. Zalando bewijst

dat ook kleding kopen online steeds populairder

wordt, dit ten gunste van kledingzaken. Er zijn

wel tegenbewegingen gaande, winkelen moet

vooral voor een beleving worden, “experience

marketing” (Pesulima, 2013). Het is dus wel zeker

mogelijk om fysieke winkels te behouden in het

centrum.

Ook de economische crisis heeft grote invloed

op de winkels in stads- en dorpscentra. Mensen

geven minder uit, het consumentenvertrouwen

is laag en mensen houden de hand meer op de

knip. Er wordt dus minder uitgegeven in winkels,

waardoor sommige winkels failliet gaan (Locatus,

2011).

Tot slot is ook bevolkingskrimp een belangrijke

oorzaak van de winkelleegstand. Veel

gemeentes krijgen de komende tijd te maken

met demografische krimp (pbl, 2013). In

Nederland lopen hele regio’s daar tegenaan.

Dit is goed te zien op de kaart hiernaast. De

krimp kent verschillende oorzaken. De krimp

kan veroorzaakt worden door het wegtrekken

van jongeren naar stedelijke gebieden, dit komt

met name voor in Noordoost Groningen, Zeeuws

Vlaanderen en Zuid-Limburg (Bontje, 2009).

Deze krimp heeft een aantal gevolgen,

bijvoorbeeld op het sociale vlak. Veel jongeren

trekken weg naar steden en het aantal ouderen

neemt absoluut, maar dus ook relatief sterk toe.

Figuur 3 - verwachte krimp tot 2040 (pbl, 2013)

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 13

4.3 Een compact centrum te-gen leegstand

inleidingIn het vorige deel is gebleken dat veel centra

kampen met leegstand en wat de mogelijke

(problematische) gevolgen hiervan zijn. In dit

onderdeel bekijk ik hoe een compacter centrum

de negatieve gevolgen van leegstand minder

problematisch kan maken. Dit doe ik door eerst

te kijken naar het oorspronkelijke compacte

stadsbeleid en daarna te kijken wat een compact

centrum nu eigenlijk is. Vervolgens bekijk ik

hoe een compact centrum eruit kan zien in een

krimpregio.

beleid van de compacte stadVoor 1980 was er het groeikernenbeleid,

dit om onder andere de suburbanisatie in

goede banen te leiden. Vanaf 1980 bleek dat

de ontwikkeling van deze groeikernen ook

negatieve effecten had. Met name de hoge- en

middeninkomensgroepen vertrokken uit de grote

steden naar de groeikernen, wat betekende

dat de voorzieningen onder druk kwamen te

staan. De werkgelegenheid in de groeikernen

groeide niet genoeg mee, waardoor er forenzen

stromen naar de grote steden op gang kwamen

Dit zorgde voor congestie en ook vervuiling.

Daarnaast werden de groeikernen slaapsteden,

men woonde er vooral, overdag was er niemand.

De overheid besloot toen meer intensief gebruik

te maken van de ruimte in de centrale steden.

Men poogde alle functies bij elkaar te groeperen,

waardoor de mobiliteit laag gehouden wordt.

(Siraa, Valk, & Wissink, 1995).

Het compacte stadsbeleid is met name een

door de overheid gedreven ontwikkeling, maar

het heeft grote ondersteuning nodig vanuit de

markt. Er moeten namelijk ingrepen worden

gedaan in bestaand stedelijk weefsel, dit heeft

investeringen nodig, investeringen die de

overheid vaak niet kan doen. Deze participatie

blijft vaak nog uit, de uitvoering van dit beleid is

nog vaak niet, of deels niet gelukt. (Siraa, Valk,

& Wissink, 1995). Wellicht dat het bieden van

tools (zoals stedelijke herverkaveling), dit wel

kan bewerkstelligen. Als het idee beter wordt

uitgewerkt en het aantrekkelijker wordt gemaakt

voor de markt en de overheid, dat de kans van

slagen groter wordt.

compact centrumBeleid ten aanzien de compacte stad is er

wel, maar er geen beleid specifiek over ‘het

compacte centrum’. Het idee lijkt er wel op, het

gaat er om dat in dit geval de voorzieningen

horende bij een stadscentrum zo dicht mogelijk

bij elkaar komen te liggen, binnen het officiële

stadshart. De vraag die dus nog open staat: ‘hoe

is dit te bereiken?’ Hoe weet je nu wanneer een

centrum compacter is geworden? Welke stappen

zijn nodig om een centrum compacter te maken?

Een deel van de antwoorden geef ik vanuit mijn

expertise als stedenbouwkundige, bij de andere

gebruik ik bronnen. In dit sub hoofdstuk worden

de antwoorden gegeven op deze vragen.

Om een compact centrum te krijgen moet er

eerst heel wat gebeuren. Het moet sowieso

duidelijk zijn waar de grens ligt van het centrale

winkelgebied. Deze grens is bepalend, binnen

deze grens mogen er nieuwe winkels komen,

daarbuiten worden deze niet meer toegestaan.

Dit is een randvoorwaarde die vooral wordt

aanbevolen door mijzelf. Het doel is namelijk

uiteindelijk (zie theoretisch kader) het uitruilen

van kavels en vastgoed vanuit de rand van het

centrum, naar het daadwerkelijke centrum zelf.

Om überhaupt te kunnen vaststellen wat de

rand is en tussen welke gebieden er uitwisseling

plaats kan vinden is het noodzakelijk om een

grens vast te stellen. Deze grens is meestal

terug te vinden in structuurvisies, detailhandel

visies of bestemmingsplannen. Om vervolgens

het ruilen juridisch mogelijk te maken kan er

in het bestemmingsplan al rekening worden

gehouden met een ruimere bestemming in de

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 14

leegstaande panden kan een probleem vormen.

Toch hebben veel gemeentes de wens om het

centrum compacter te maken. Onderstaande

zoekopdracht laat dit deels zien.

rand (bijvoorbeeld gemengde bestemming),

waardoor meerdere functies mogelijk worden.

(eigen ervaring).

Het probleem dat er speelt is dat een

winkelier in het randgebied niet kan worden

gedwongen om weg te gaan, je kan met het

bestemmingsplan wel zijn gebruik beperken

(dan kan hij bijvoorbeeld niet uitbreiden). Door

de bestemming wel ruimer te maken kan er

een stimulans optreden om te investeren in een

andere functie zoals wonen, of bedrijvigheid. Dit

biedt kansen voor ruil, of nieuwe ondernemers.

Nieuwe type ondernemingen of woningen in de

rand zijn belangrijk, hierdoor wordt het mogelijk

om leegstand met meerdere instrumenten

tegen te gaan. In het volgende hoofdstuk wordt

gekeken hoe stedelijke herverkaveling een

instrument kan zijn om dit te realiseren.

Een compact centrum zorgt er ook voor dat de

detailhandel zich voornamelijk vestigt in het

kernwinkelgebied, een uitvlucht naar de randen

is dan niet mogelijk. Deze concentratie zorgt

bijvoorbeeld voor draagvlak, maar ook voor een

concentratie van verkeer. Alle bezoekers weten

waar ze moeten zijn, winkels hebben dus bij

elkaar meer exposure, maar ook bijvoorbeeld

laden en lossen is beter te regisseren als het

duidelijk is waar de winkels zich bevinden.

Vervolgens ontstaan er in de rand duidelijke

woon (of eventueel werk) gebieden, die specifiek

voor wonen kunnen worden ingericht en er een

kwaliteitsimpuls mogelijk wordt gemaakt.

invulling van leegstaande panden

Een compact centrum is niet zomaar te

bewerkstelligen. Het suggereert dat alle

detailhandel functies samen komen in het

begrensde centrum en dat de winkels uit de

rand verdwijnen. Er spelen twee belangrijke

(problematische) factoren mee. We zitten in een

tijd van economische, maar ook demografische

krimp. Het financieren van een nieuwe locatie, of

verbouwing is lastig, maar ook het opvullen van

Figuur 4 - zoekresultaat google

De reden hiervoor is dat zoals in een eerder

hoofdstuk naar voren kwam, een vitaal

winkelgebied vele voordelen biedt. Leegstand

gaat deze vitaliteit tegen, het is dus in het

belang van de gemeente dat leegstaande

panden worden opgevuld. Zodra er niet gelijk

nieuwe functies voor handen zijn, dan is de

andere mogelijkheid om winkels buiten het

kerngebied te verplaatsen naar leegstaande

panden in het kernwinkelgebied. Het resultaat

hiervan is een aantrekkelijk, gevuld en levendig

centrum. Het gevolg is wel dat de leegstand in

de randgebieden toeneemt. Dit heeft wel minder

invloed op het imago van de stad, maar het zijn

vaak wel de toegangswegen tot het centrum.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 15

Compacter centrum in krimpregio’s

inleiding

Maar hoe zit het nou met compacte centra

in krimpregio’s? Waarom zou je dit eigenlijk

willen en wat wordt er precies mee bedoeld?

Er wordt ook gekeken naar het probleem van

demografische krimp wanneer je een centrum

compacter wilt maken.

demografische krimp

Eerder kwam al naar voren dat er met name

in krimpregio’s sprake is van winkelleegstand.

Ook kent deze regio veel vergrijzing, ook onder

de ondernemers. Winkeliers hebben vaak

moeite met het overdragen van hun winkel bij

het naderen van de pensioenleeftijd, waardoor

de winkel opgeheven moet worden (Van Loon,

Bardoel & Van den Bergh, 2012).

Door deze demografische ontwikkeling komt

het functioneren van winkels extra onder druk

te staan. De verwachting is dat de komende

jaren de winkelleegstand in krimpregio’s verder

zal toenemen, dit in combinatie met het sterker

worden van de krimp en de aanhoudende

vergrijzing. (Droogh & Dicou, 2012).

compacter centrum

Verplaatsen van winkelfuncties naar het

daadwerkelijke stadshart heeft als gevolg dat er

elders weer winkels verdwijnen. In krimpregio’s

is eigenlijk bijna aan alle functies minder

behoefte, wat ertoe leidt dat de vraag open blijft

staat: ‘welke functies moeten er in de nieuwe

leegstaande panden worden gezet?’. Slopen van

deze panden lijkt geen optie, wat te doen met al

die gaten in de randgebieden? Hoe dit financieel

op te vangen? In het laatste hoofdstuk zal het

onderzoek zich richten op het beantwoorden

van deze vragen.

4.4 stedelijke herverkaveling

inleidingIn het verleden werd in Nederland veelal

gebouwd op uitleglocaties. Tegenwoordig is

dit steeds vaker niet meer mogelijk waardoor

de binnenstad moet worden herontwikkeld

(Bonke, n.d.). Stedelijk bouwen vergt echter een

andere aanpak dan het bouwen op traditionele

uitleglocaties. Er duiken daarbij verschillende

problemen op. Een eerste probleem is het

versnipperde eigendom. Het aantal verschillende

eigenaren en gebruikers is erg groot in de

binnenstad. Zij komen allemaal op voor hun

eigen belangen. Bij een herontwikkeling is het

onmogelijk om al deze belangen te behartigen.

Daarom zijn er vaak partijen die dwars liggen.

Een tweede probleem is dat herontwikkeling erg

duur is doordat gronden eerst moeten worden

opgekocht en de eigenaren hiervoor een zo

hoog mogelijke prijs vragen. Daar komt bij dat

binnenstedelijke percelen vaak een veel hogere

waarde hebben dan percelen op uitleglocaties

(Priemus, Button & Nijkamp, 2007). Ook zorgt

de huidige economische crisis ervoor dat

herontwikkeling vaak niet van de grond komt.

Voor de herontwikkeling van de binnenstad is

samenwerking nodig tussen de verschillende

partijen. Deze samenwerking kan plaatsvinden

door middel van stedelijke herverkaveling.

“Stedelijke herverkaveling is een instrument om

de beschikkingsmacht over vastgoed - tijdelijk

of permanent - zodanig over te dragen dat tot

planrealisatie kan worden overgegaan; dit geldt

voor situaties waarbij meer eigenaren betrokken

zijn” (Van der Putten, De Lint & De Wolff, 2004).

In verschillende landen wordt stedelijke

herverkaveling reeds toegepast. (zie

casus Valencia & Duitsland) In Nederland

staat stedelijke herverkaveling nog in de

kinderschoenen. Wel kent Nederland al lange tijd

ruilverkaveling in het landelijk gebied (Bregman,

2012). In 1924 is de eerste Ruilverkavelingswet

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 16

DefinitieOp mijn werk hoor ik het steeds vaker, ‘stedelijke

herverkaveling’. Van het platteland kennen we

allemaal wel de herverkaveling (DLG, 2014),

maar het woordje stedelijk ervoor maakt het

net even anders. Het principe is daarentegen

wel hetzelfde. Er worden meerdere definities

gegeven, maar ze hebben dezelfde strekking.

Zo zegt PAS B.V. “Stedelijke herverkaveling

is een instrument om gronden onderling te

ruilen, met en vergoedingssystematiek die per

eigenaar rekening houdt met de waarde van het

ingebrachte en het toebedeelde. Door de ruiling

worden eigenaren die willen ontwikkelen beter

in positie gebracht.” (Kooiman & Bonke).

Het is een manier om grond (eventueel

bebouwing) kan worden samengevoegd,

gesplitst of geruild en is daarmee sterk

afhankelijk van een goede samenwerking tussen

publieke en private partijen. Bij dit onderzoek

gaat het om de toepassing hiervan op centra in

krimpgebieden met als specifieke locatie Delfzijl.

Het doel van stedelijke herverkaveling zelf is niet

perse het compacter maken van een centrum,

maar wordt gezien als middel.

We hebben nu de ‘wetenschappelijke’ definitie

van stedelijke herverkaveling, maar wat is

het nu eigenlijk precies? Wat is het doel van

deze stedelijke herverkaveling, aan welke

voorwaarden moet worden voldaan en wanneer

is het succesvol? Verder wordt het kort

vergeleken met ander aanwezig beleid en tot

slot wordt gekeken naar de meetbaarheid van

het succes.

Krimp in een aantal gebieden is inmiddels een

feit (van meer naar beter, 2014). Dit heeft vele

gevolgen, waarbij er één centraal staat in dit

onderzoek, namelijk leegstand van het centrum

van de stad in krimpgebieden, in dit geval

Delfzijl. Centra hebben vaak een versnipperd

eigendom, met verschillende eigenaren en

belangen. Om leegstand en verloedering

tot stand gekomen. Bij ruilverkaveling gaat het

om de samenvoeging, verkaveling en verdeling

van gronden in een bepaald gebied op grond

van een meerderheidsbesluit van eigenaren (en

eventueel ook van gebruikers). In het landelijk

gebied is veel ervaring met ruilverkaveling,

maar in het stedelijk gebied niet. Tegenwoordig

wordt stedelijke herverkaveling als instrument

aangeraden bij gebiedsontwikkelingen.

Hierbij is het uitgangspunt “dat gebruikers en

eigenaren na de herinrichting recht hebben op

gelijkwaardig vervangend eigendom of gebruik

en dat deze nieuwe inrichting een stimulans is

voor het beter functioneren van de buurt als

geheel” (Bregman, 2012, p. 9). Herverkaveling is

een instrument waarbij particulieren zich op basis

van een overeenkomst vrijwillig verbinden voor

de vernieuwing van de buurt.

Stedelijke herverkaveling gaat als volgt in

zijn werk. Een publieke of een private partij

komt met het initiatief om een gebied te

herstructureren en stedelijke herverkaveling

toe te gaan passen. Deze initiatiefnemer stelt

een plan op (Muñoz Gielen, 2010). In dat plan

moet staan op welke manier de stedelijke

herverkaveling uitgevoerd gaat worden. Daarna

vinden er onderhandelingen plaats tussen

de initiatiefnemer en de grondeigenaren.

Wanneer overeenkomsten zijn gesloten kan de

herverkaveling van start gaan en aan het eind

van dit proces krijgen de eigenaren elders een

(aangepaste) kavel (met opstal) terug (Müller-

Jökel, 2004). Een andere mogelijkheid is dat een

eigenaar zijn grond heeft verkocht en dus geen

nieuwe kavel terugkrijgt. De kosten worden in

principe betaald door private partijen, maar ook

overheden zijn vaak wel bereid een bijdrage

te doen om zo het project te stimuleren ten

behoeve van het maatschappelijk belang.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 17

tegen te gaan is er vaak al de noodzaak tot

herstructurering van het centrum, maar vaak

liggen er partijen dwars. Het gevolg hiervan

is dat bijvoorbeeld de overheid grond moet

aankopen, maar dit is erg duur, verkopers willen

een zo hoog mogelijke prijs. (Priemus, Button, &

Nijkamp, 2007)

Uitgangspunt van stedelijke herverkaveling is

“dat gebruikers en eigenaren na de herinrichting

recht hebben op gelijkwaardig vervangend

eigendom of gebruik en dat deze nieuwe

inrichting een stimulans is voor het beter

functioneren van de buurt als geheel (Bregman,

2012)

Onder andere in Spanje (zie casus) wordt

stedelijke herverkaveling toegepast. Een

versimpelde weergave van stedelijke

herverkaveling is als volgt. Een partij (kan zowel

publiek als privaat zijn) komt met het idee om

een gebied aan te gaan pakken. In het geval van

dit onderzoek heeft deze partij de ambitie dit te

doen door middel van stedelijke herverkaveling.

Deze partij stelt een plan op, op welke manier

deze stedelijke herverkaveling uitgevoerd gaat

worden. Hierna vinden er onderhandelingen

plaats tussen de initiatief nemende partij en de

grondeigenaren. Als dit allemaal volgens plan

verloopt kan de herverkaveling van start gaan en

aan het eind van het proces heeft elke eigenaar

elders een stuk grond. (Müller-Jökel, 2004).

Stedelijke herverkaveling kan op allerlei vlakken

plaatsvinden. Zo ook op bedrijventerreinen. De

afbeelding hiernaast geeft het principe weer op

bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Eerst liggen er

allerlei functies door elkaar heen, met onhandige

hindercirkels tot gevolg. Vervolgens worden

de functies gegroepeerd waardoor er weer

kwaliteiten kunnen worden toegevoegd.

Figuur 5 - stedelijke herverkaveling bedrijventerrein (Volmer en Partners, 2014)

positieve gevolgen - doelenStedelijke herverkaveling heeft positieve

gevolgen, dit zijn tevens de doelen. Hieronder

volgt een opsomming van deze doelen. Dit is

een eigen bewerking. Daaronder staat een korte

uitleg van elk doel.

1. Relatief snel kunnen herstructureren ten

opzichte van andere instrumenten;

2. Kostenbesparing t.o.v. standaard

herstructurering of herinrichting voor zowel

overheid als grondeigenaren;

3. Problemen met versnipperd eigendom

oplossen;

4. Vergroten betrokkenheid diverse partijen bij

het uitvoeren van het plan;

5. Het ontwikkelen van een helder en

transparant plan voor alle betrokken partijen;

6. Het vergroten van draagvlak bij de partijen

vanwege de intensieve samenwerking;

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 18

met veel eigendom. (Putten, van der Lint, & de

Wolff, 2004). Dit maakt het lastig om een project

uit te voeren. Volgens hoogleraar vastgoed- en

locatieontwikkeling Erwin van der Krabben kan

stedelijke herverkaveling in dat geval een goede

oplossing bieden. In een normale situatie zorgt

versnipperd eigendom voor een langdurig en

moeilijk proces, met stedelijke herverkaveling

kan tot een ruilplan gekomen worden.

Vergroten betrokkenheid diverse partijen

Stedelijke herverkaveling eist een goede

samenwerking tussen partijen, overheid bepaald

feitelijk niets (behalve een aantal kaders).

Private partijen kunnen zelf hun belangen

aangeven en behartigen wat weer zorgt voor

een open proces. Uiteindelijk leidt dit tot meer

betrokkenheid.

Het ontwikkelen van een helder en transparant

plan

Doordat private partijen betrokken worden bij

het planproces, wordt de transparantie van het

project vergroot (Donkers, 2011). Alle partijen die

betrokken zijn bij de planontwikkeling zijn op de

hoogte van de keuzes die gemaakt worden.

Het vergroten van draagvlak bij de partijen

Partijen werken samen met een

gemeenschappelijk belang. De inbreng van

elke partij is hierbij belangrijk en samen moeten

ze een oplossing vinden. Deze samenwerking

en gezamenlijke verantwoordelijkheid zorgt

ervoor dat het draagvlak tevens groter is. Partijen

vertrouwen elkaar meer en gaan samen het

project in. Het positieve gevolg hiervan is dat bij

een top-down project vaak weerstand ontstaat,

maar wanneer zij worden betrokken bij het

proces en zelf ook hun ideeën hebben kunnen

inbrengen, zal dit een positief effect hebben

op draagvlak en vertrouwen. (eigen ervaring).

Bij een PPS project zijn bijvoorbeeld alleen de

uitvoerende partijen betrokken.

Relatief snel kunnen herstructureren

Als je herstructureert via herverkaveling dan

kan dit relatief snel. Het is namelijk niet nodig

om eerst grond te verwerven, hierdoor verloopt

het proces een stuk sneller dan bij andere

instrumenten. Er hoeft dus niet te worden

onteigend. Onteigening gaat namelijk vaak

gepaard met lange procedures. Snelheid geeft

vertrouwen voor de toekomst, maar zorgt ook

voor draagvlak. De lokale ondernemer zal

immers eerder starten met het proces als hij/

zij weet dat het binnen een jaar rond is. Als het

gevoel heerst dat het jaren gaat duren, dan

schrikt dit ondernemers af. (ervaring vanuit mijn

werkzaamheden als stedenbouwkundige).

Kostenbesparing voor zowel overheid als

grondeigenaren

Kostenbesparing kan ook als belangrijk doel

gezien worden van stedelijke herverkaveling. Er

vindt namelijk ruil plaats in plaats van aankoop.

Dure voorinvesteringen zijn dus niet nodig, maar

onteigening ook niet. Onteigeningen zijn vaak

de grootste kostenpost voor de overheid in een

project.

Ook voor eigenaren van grond brengt het

minder kosten met zich mee. Het planproces is

namelijk relatief kort, wat weer zorgt voor minder

transactiekosten. (Münoz Gielen & Korthals Altes,

2007) Daarnaast dragen meerdere partijen

samen de kosten. Een extra mogelijkheid is nog

om een fonds op te richten waarmee een deel

van de kosten worden betaald. Dit kunnen ze

vullen met geld van de overheid (er zijn namelijk

krimpgelden van de overheid) of met geld van

private partijen. (Hoopman, 2014).

Problemen met versnipperd eigendom

oplossen

Hard ingrijpen in centrumgebieden is vaak een

lastige opgave, eigendom is veelal versnipperd.

De meeste winkels hebben allemaal een andere

eigenaar (kan een vastgoedpartij zijn of een

particulier) en vaak ontbreekt een centrale partij

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 19

herverkaveling is een goed alternatief om de

beschikking over vastgoed sneller te regelen.

Hierbij kunnen gronden en/of panden worden

samengevoegd, gesplitst of gewoon alleen

geruild.

De inbreng van het eigendom is op basis van

waarde in het huidige gebruik

Bij gronden met opstallen moet de waarde

worden berekend voordat de ruil daadwerkelijk

kan plaatsvinden. De waarde van deze

eigendommen is gebaseerd op het huidige

gebruik (Van der Putten, De Lint en De Wolff,

2004). Dus wanneer een winkelpand een woning

wordt, geldt de waarde van het winkelpand.

De eigenaren en gebruikers dragen bij aan de

kosten

Bij de uitvoering van een project met stedelijke

herverkaveling worden kosten gemaakt. In

krimpgebieden is echter vaak geen enkele

ontwikkelaar meer bereid om een grote

investering te doen (Pijlman, 2013). Het

ideaalbeeld zou daarom zijn wanneer iedere

partij een bijdrage doet om deze kosten te

financieren. Private partijen zijn hier echter vaak

niet toe bereid en verwachten dat de overheid

het gaat betalen (Broekhuis Rijs Advisering,

persoonlijke communicatie, 10 april 2013).

Volgens een projectadviseur van het Kadaster

(Persoonlijke communicatie, 10 april 2013) moet

er eerst heel duidelijk worden gedefinieerd wat

de kosten zijn en welke bijdrage er van hen

wordt verwacht. Bovendien moet de investering

rendement opleveren voor de betreffende partij.

Zonder wettelijke regeling is het kostenverhaal

niet heel gemakkelijk, zeker niet in krimpregio’s

waar ondernemers het al extra moeilijk hebben

om rond te komen.

IdeaalbeeldAan stedelijke herverkaveling liggen een

aantal principes ten grondslag. Als hieraan

wordt voldaan dan is het ideaalbeeld gehaald.

Helaas is dit vaak niet mogelijk, maar daar

kom ik nog op terug. Dit hoofdstuk en het

voorgaande hoofdstuk wordt gebruikt om hierna

de randvoorwaarden te schetsen. De principes

worden geschets en kritisch bekeken.

1. Kavels worden samengevoegd en de

gronden met opstallen worden eerlijk

verdeeld;

2. De inbreng van het eigendom is op basis

van waarde in het huidige gebruik;

3. De eigenaren en gebruikers dragen bij aan

de kosten;

4. Gebruikers en eigenaren hebben na

inrichting recht op gelijkwaardig vervangend

eigendom of gebruik;

5. Alle betrokken eigenaren en ondernemers

doen mee;

6. Er is een constructieve samenwerking tussen

de betrokken partijen.

Kavels worden samengevoegd en de gronden

met opstallen worden eerlijk verdeeld

Stedelijke herverkaveling wordt vaak

geassocieerd met de agrarische ruilverkaveling

van vroeger. Er wordt dan een parallel

getrokken met de herverkaveling bij

landinrichtingsprojecten (Van der Putten,

De Lint en De Wolff, 2004). Hierbij wordt de

bestaande perceelstructuur aangepast en

krijgen de boeren minder en grotere percelen

terug die vaak dichterbij de boerderij gelegen

zijn. De kern van stedelijke herverkaveling

ligt echter niet bij het wijzigen van de fysieke

kavelindeling, maar bij het regelen van de

beschikkingsmacht over onroerend goed. Om

plannen in de binnenstad uit te kunnen voeren

moet immers de beschikking over onroerend

goed worden geregeld. Dit kan door middel van

grondverwerving of onteigening. Maar stedelijke

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 20

Daarbij had zij het vooral over het beheer van

gebieden in traditionele gemeenschappen.

Van der Krabben probeert dit nu door middel

van games uit in stedelijke gebieden. Uit de

eerste resultaten blijkt dat eigenaren best

willen onderhandelen over het gebied en dat

ze er samen vaak goed uitkomen. Volgens Van

der Krabben moet de gemeente zich dan wel

terughoudend opstellen en niet te snel bepaalde

dingen gaan verplichten. Hij neemt daarbij

duidelijk het standpunt in dat de gemeente zich

faciliterend op moet stellen en alleen aan de

voorkant van het proces de voorwaarden moet

opstellen. Nu kan het altijd zo zijn dat er sprake

is van free riders in een gebied: partijen die

niet mee willen betalen maar wel profiteren van

de ontwikkelingen. Een wettelijke verplichting

om mee te doen aan de herverkaveling zou

daarvoor een oplossing kunnen bieden. Zolang

er nog geen wettelijke regeling is, is het dus de

kunst om zoveel mogelijk partijen over te halen

om deel te nemen aan stedelijke herverkaveling.

Het project moet zo aantrekkelijk mogelijk

worden gemaakt voor de verschillende partijen.

Doordat er eigenaren worden betrokken wordt

de openheid van het proces vergroot.

Er is een constructieve samenwerking tussen

de partijen

Zodra partijen ervan overtuigd zijn dat er

voordeel te behalen is door uitvoering van een

bepaald project door middel van stedelijke

herverkaveling, zijn zij waarschijnlijk ook wel

bereid om met elkaar samen te werken, maar

er zijn altijd situaties waarbij de samenwerking

niet soepel verloopt. Een lokale winkeleigenaar

en een grote vastgoedeigenaar met vastgoed

door het hele land kunnen hele conflicterende

belangen hebben. Maar als zij hetzelfde

doel voor ogen hebben, kan ondanks hun

conflicterende belangen wellicht toch een ruil

ontstaan.

Gebruikers en eigenaren hebben na inrichting

recht op gelijkwaardig vervangend eigendom

of gebruik.

Gebruikers en eigenaren hebben na afloop

van het proces recht op een vervangend

eigendom of gebruik. De eigenaar kan echter

wel aangeven de grond met opstal te willen

verkopen en er niets voor terug te willen

krijgen (Broekhuis Rijs Advisering, persoonlijke

communicatie, 10 april 2013). Maar in principe

wordt er geruild en krijgt een ieder aan het eind

van het proces een vervangend eigendom of

gebruik.

Alle betrokken eigenaren en gebruikers doen

mee

Zolang er geen wettelijke regeling is en

deelname dus niet kan worden verplicht, moeten

eigenaren en gebruikers vrijwillig meedoen.

Zij zullen echter niet zomaar deelnemen. Als

het niets voor ondernemers oplevert, dan

willen zij hoogstwaarschijnlijk niet meewerken.

Het kost hen dan namelijk alleen maar geld

en in deze tijden van economische recessie

lopen de inkomsten vaak al fors terug. Het is

belangrijk dat private partijen rekening houden

met het gemeenschappelijk belang en dus niet

alleen met het persoonlijk belang zoals bij de

agrarische ruilverkaveling vaak wel het geval is

(Van Beek, Groot Nibbelink, Kuijer & Koerselman,

2010). In werkelijkheid zijn er altijd partijen

die weigeren om mee te doen, bijvoorbeeld

omdat hun bedrijf goed draait of omdat ze de

ernst van de situatie niet inzien. Zolang er geen

wettelijke regeling is kunnen deze partijen niet

worden gedwongen. Volgens Van der Krabben

(in Mudde, 2013) moeten de eigenaren zelf

initiatief nemen. Zij moeten zelf nadenken over

de toekomst van hun gebied en daarover met

elkaar onderhandelen. Er bestaat dan echter

de kans dat ieder alleen voor het eigen belang

opkomt en niet denkt aan de uitwerking voor het

totale gebied. Nobelprijswinnaar Elinor Ostrom

stelt dat eigenaren wel degelijk met elkaar

willen overleggen en er samen uit willen komen.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 21

Het beleid van de gemeente is er op gericht om

nieuwe winkels alleen te onwikkelen binnen

het kernwinkelgebied

Dit is het gebied dat opnieuw leefbaar en

compacter moet worden, dat kan alleen maar als

de winkels in dit gebied zich vestigen

Zowel publieke als private partijen moeten

het er over eens zijn dat het tegengaan van

winkelleegstand een noodzaak is om het

centrum aantrekkelijk te houden en te krijgen

Draagvlak is noodzakelijk, dit om alle neuzen

dezelfde kant op te krijgen.

Alle partijen moeten een financiele bijdrage

kunnen en willen doen

Er worden ook hierbij kosten gemaakt, maar wel

minder dan bij andere instrumenten. Iedere partij

moet bereid zijn om een bepaalde bijdrage te

leveren. Voor de gemeente is het dus noodzaak

om een goed kosten en baten plaatje te hebben,

wat leveren de investeringen op lange termijn

op?

Ondernemers moeten bereik zijn te verhuizen

binnen het centrum

Als een ondernemer niet wil verhuizen, dan is

stedelijke herverkaveling ook geen mogelijkheid.

Eigenaren moeten bereid zijn om hun

eigendommen te ruilen, samen te voegen of te

verkopen

Als eigenaren niet willen ruilen, dan is

herverkaveling ook geen optie, althans niet

op vrijwillige basis. Als maar een deel van de

eigenaren hiertoe bereid is, dan kan er een

gedeeltelijke herverkaveling plaatsvinden.

RandvoorwaardenOm te kunnen starten met stedelijke

herverkaveling zijn er een aantal

randvoorwaarden opgesteld. (Hoopman, 2014)

uiteindelijk wordt Delfzijl getoetst aan deze

randvoorwaarden:

1. Het kernwinkelgebied moet afgebakend zijn;

2. Het beleid van de gemeente is er op gericht

om nieuwe winkels alleen te ontwikkelen

binnen het kernwinkelgebied;

3. Zowel publieke als private partijen moeten

het er over eens zijn dat het tegengaan

van winkelleegstand een noodzaak is om

het centrum aantrekkelijk te houden en te

krijgen;

4. Alle partijen moeten een financiële bijdrage

kunnen en willen doen;

5. Ondernemers moeten bereid zijn te

verhuizen binnen het centrum;

6. Eigenaren moeten bereid zijn om hun

eigendommen te ruilen, samen te voegen of

te verkopen;

7. Na succesvolle herverkaveling moet er een

nieuwe bestemming gevonden worden

voor de leegstaande panden buiten het

kernwinkelgebied;

8. Er moet een partij zijn die de kar trekt en

deze moet door iedereen geaccepteerd

worden.

Het kernwinkelgebied moet afgebakend zijn

Het doel is uiteindelijk om het centrum

compacter te maken. DIt kan alleen als er grezen

zijn die bepalen waarbinnen dit dan dient te

gebeuren. Als deze grenzen niet helder zijn,

dan is het alsnog mogelijk voor winkels om zich

buiten het kernwinkelgebied te vestigen.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 22

Na succesvolle herverkaveling moet er een

nieuwe bestemming gevonden worden

voor de leegstaande panden buiten het

kernwinkelgebied

Er komen niet perse meer functies bij, dus de

plekken waar winkels vandaan komen staan

leeg na een succesvolle herverkaveling. Er moet

gekeken worden naar een nieuwe invulling,

hier hoort bijvoorbeeld een bestemmingsplan

wijziging ook bij.

Er moet een partij zijn die de kar trekt en deze

moet door iedereen geaccepteerd worden

Ondernemers, eigenaren en winkeliers

hebben vaak niet een al te goede band met de

gemeente. Daarnaast heeft de gemeente ook

niet alle expertise (en tijd) in huis, om het proces

in goede banen te leiden. Daarom moet er een

onafhankelijk persoon worden aangesteld om de

kar te trekken en het proces vorm te geven.

Relatie met bestaand beleidIn Nederland is er geen wettelijke regeling

met betrekking tot stedelijke herverkaveling.

Toch is er vaak een pleidooi gehouden om

een regeling in te voeren, maar dit is nog niet

gelukt. Volgens (Bregman, 2012) is ‘juist in de

huidige marktomstandigheden behoefte aan

een wettelijke regeling van herverkaveling

ter ondersteuning van de op veel plaatsen

waarneembare tendens waarbij de gemeente

zich meer en meer concentreert op een

faciliterende rol bij het grondbeleid, al dan niet

noodgedwongen door teruglopende budgets. Er

zijn wel buitenlandse voorbeelden te noemen,

bijvoorbeeld Valencia, maar ook Duitsland heeft

een wettelijk kader als het gaat om stedelijke

herverkaveling, namelijk BauGB. Deze is centraal

geregeld, maar deelstaten (bij ons de provincie)

kunnen hier nadere regels aan stellen.

Toch is er wellicht sprake van het invoeren van

een wettelijk kader, dat inspiratie put uit de

herverkaveling van het landelijk gebied. Als het

wettelijk is geregeld dan kan dit betekenen dat

het slagingspercentage toeneemt. Men heeft

namelijk de zekerheid van enige bescherming

en kaders, maar men weet ook dat ze eventueel

gedwongen kunnen worden bij weigering.

EffectenAls de stedelijke herverkaveling is afgerond,

dan zijn er een aantal effecten te benoemen.

Hieronder volgt een opsomming waarna er

vervolgens kort op wordt ingegaan. De effecten

zijn toegespitst op de uitvoering van stedelijke

herverkaveling in een centrum.

1. Sommige (winkel)panden hebben een

nieuwe eigenaar;

2. Er zijn panden gesplitst of samengevoegd;

3. Leegstaande panden hebben een nieuwe

functie gekregen;

sommige (winkel)panden hebben een nieuwe

eigenaar

Een onderdeel van stedelijke herverkaveling

is de ruil van grond met opstal. In het geval

van een centrum is het gevolg dat panden

uiteindelijk dankzij de ruil een andere eigenaar

zullen hebben.

er zijn panden gesplitst of samengevoegd

Een ander effect van stedelijke herverkaveling

in een centrum is dat bepaalde winkelpanden

zijn samengevoegd of gesplitst. Als bijvoorbeeld

behoefte is aan een groter winkelpand, kunnen

twee panden die naast elkaar staan worden

samengevoegd tot een groter winkelpand. Zo

kan een winkel uitbreiden of kan er een nieuwe

grotere winkel vestigen (Buitelaar, 2012).

leegstaande panden hebben een nieuwe

functie gekregen

Een leegstaand pand kan een nieuwe functie

krijgen die beter past bij de plek. Het kan

zo zijn dat het pand na herverkaveling een

nieuwe eigenaar krijgt. Zo kunnen leegstaande

winkelpanden worden verbouwd tot bijvoorbeeld

appartementen (Buitelaar, 2012)

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 23

Het realiseren van een compact centrum

is een voorbeeld van een plan dat in de

binnenstad moet worden uitgevoerd en waarbij

veelal sprake is van versnipperd eigendom.

Omdat het bij een compact winkelcentrum de

bedoeling is dat winkels zich zoveel mogelijk

in het kernwinkelgebied vestigen, waar vaak

toch al panden leegstaan of leeg komen te

staan, moeten winkeliers verhuizen naar het

kernwinkelgebied. Stedelijke herverkaveling

kan hiervoor een interessante optie zijn. De

verschillende eigenaren kunnen dan namelijk

met elkaar onderhandelen. Zo kan een winkelier

naar een leegstaand pand van een andere

eigenaar verhuizen. De reden waarom dit nu

niet gebeurt is omdat een winkelier de kosten

vaak te hoog vindt om te verhuizen naar het

centrum. Bij stedelijke herverkaveling kunnen

deze kosten worden gefinancierd uit een

fonds dat kan worden opgericht of er kan een

overheidsbijdrage worden gedaan. Ook het

probleem met de invulling van de leegstaande

panden buiten het kernwinkelgebied, die

mede als gevolg van de verplaatsing naar

het kernwinkelgebied is ontstaan, kan

worden opgelost met behulp van stedelijke

herverkaveling. Door verschillende partijen bij

elkaar te brengen kunnen namelijk creatieve

oplossingen worden bedacht en hoeven de

panden wellicht niet (allemaal) gesloopt te

worden (Kadaster, 2011). Een veelgehoorde

oplossing om leegstaande gebouwen in

te vullen is door het om te bouwen tot

woningen of appartementen. Maar in krimp- en

anticipeerregio’s waar de huishoudensdaling al is

ingetreden of in de naaste toekomst zal intreden,

is (bijna) geen behoefte aan extra woningen.

Er zullen dus andere creatieve oplossingen

moeten komen. Dit kan een oplossing zijn

waarbij het pand blijft staan en deze een nieuwe

bestemming krijgt, maar het kan ook zijn dat het

pand gesloopt moet worden en het perceel een

heel andere bestemming krijgt.

Doordat het mogelijk wordt om nieuwe functies

toe voegen aan een pand (met name aan de

rand van het centrum) kan winkelleegstand

tegen worden gegaan. Ook wanneer er

de mogelijkheid is om panden samen te

voegen kan leegstand worden tegengegaan.

De herverkaveling maakt het mogelijk om

met creatieve oplossingen te komen voor

leegstaande winkelpanden.

4.5 Stedelijke herverkaveling bij het compacter maken van het centrumHet is duidelijk dat stedelijke herverkaveling

als resultaat heeft dat bepaalde functies weer

bij elkaar komen te liggen en dat de rand van

een centrum meer op wonen kan worden

gericht. Hiermee maak je het centrum (met

name op het gebied van werken, winkelen en

uitgaansgelegenheden) compacter, iets dat het

functioneren ten goede kan komen. Tevens blijkt

dat het een relatief goedkope manier is van

ontwikkelen, één die vooral in tijden van crisis

een zeer goede is. Zo ook volgens hoogleraar

Friso de Zeeuw in oktober 2011. Gemeentes

hebben beperkte financiele middelen, er

moet dus worden samengewerkt met andere

partijen. Ook in een onderzoek in opdracht van

het Ministerie van VROM wordt onderzocht of

stedelijke herverkaveling van toepassing kan

zijn bij de herstructurering van een winkelgebied

(Van der Putten, De Lint en De Wolff, 2004).

De plannen die nu spelen stranden vaak,

dit vaak vanwege de vele tegenstrijdige

belangen en wensen, maar ook als het gaat

om de financiering van het project. Stedelijke

herverkaveling is een manier waarop deze

problemen en barrières kunnen worden

overwonnen. Ook Van der Putten (2012) denkt

dat stedelijke herverkaveling een middel kan

zijn om de leegstand van winkels in centra tegen

te gaan. Hiermee kan voor een leefbaarder en

beter functionerend centrum worden gezorgd.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 24

in Nederland wordt stedelijke herverkaveling

steeds populairder, maar het wordt tot nu toe

nauwelijks in verband gebracht met krimp.

In dit onderzoek is daarom onderzocht of

stedelijke herverkaveling in krimpregio’s en dan

specifiek Delfzijl, kan worden toegepast om

centra compacter te maken. Dit is gedaan door

randvoorwaarden op te stellen en vervolgens

een bestaande gemeente te toetsen aan deze

randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden

worden benoemd in hoofdstuk 2. In dit opzicht

kan dit onderzoek dus nieuwe inzichten

opleveren. Dit onderzoek levert dus een bijdrage

aan bestaand onderzoek, door het genereren

van nieuwe inzichten.

4.7 Hypothese

4.6 RelevantieBij mijn vorige studie en bij mijn werk als

stedenbouwkundige ben ik wel eens op zoek

naar onderzoek over het maken van compacte

centra en dan met name het realiseren hiervan

in een bestaand centrum. Keer op keer blijkt

dat hier weinig over te vinden is, er liggen veel

plannen op de plank bij gemeentes, maar het

is eigenlijk nooit tot uitvoering gekomen. Het

loopt vaak vast bij het gemis van een plan

van aanpak, hoe doe je het nu eigenlijk? Met

name het ‘hoe doe je het nu eigenlijk?’ wil ik

graag onderzoeken, waarbij ik het instrument

“stedelijke herverkaveling” toepas.

Over de theorie, ‘de compacte stad’ en dan met

name de voordelen daarvan wordt wel genoeg

geschreven. Dit is uiteraard wel te gebruiken

voor de toepassing op het compacter maken van

centra.

De meeste gemeenten in krimpregio’s besteden

in hun detailhandelsbeleid geen aandacht aan

demografische krimp, deze gaat vooral over

het uitbreiden van hun winkelaanbod. Een

uitzondering is Delfzijl, alleen het hoe is nog

lastig .

Het onderzoek wat ik ga doen kan een bijdrage

leveren aan de praktische uitwerking van

het maken van een compact centrum. Wat ik

toevoeg aan de huidige onderzoeken, is een

onderzoek waarbij deze methode gekoppeld

wordt aan een krimpregio. In landen als Spanje

en Duitsland wordt stedelijke herverkaveling

veel vaker toegepast dan in Nederland. Het

Valenciaanse model wordt bijvoorbeeld erg

veel toegepast en ook de Duitse Umlegung is

populair (Münoz Gielen & Korthals Altes, 2007).

Helaas zijn dit soort voorbeelden niet één

op één over te nemen, omdat overal andere

omstandigheden heersen. Ook kent Valencia

een geheel andere dynamiek dan “Delfzijl”,

het is immers een behoorlijk grote stad. Ook

stedelijke herverkaveling kan een middel

zijn om het centrum van Delfijl compacter en

daarmee vitaler en leefbaarder te maken’

Dit ga ik onderzoeken door in het verdere

verloop van dit onderzoek eerst te kijken

wat nu de situatie in Delfzijl eigenlijk is.

Vervolgens toets ik de situatie van Delfzijl

aan de randvoorwaarden en in mijn conclusie

geef ik antwoord op de hoofdvraag. De

randvoorwaarden vormen eigenlijk de leidraad

van dit onderzoek, mijn verwachting is niet

dat Delfzijl aan al deze randvoorwaarden zal

voldoen. Ook kan het zo zijn dat Delfzijl voor een

deel voldoet aan een bepaalde randvoorwaarde,

dit is eigenlijk ook wel wat ik verwacht uit het

onderzoek.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 25

HET VALENCIAANSE MODEL

Valencia is volop bezig met “planologische

innovatie”, het ‘Valenciaans model’ is

een manier van “stedelijk herverkavelen”

en brengt vaart in de ontwikkeling van

bedrijventerreinen en woningbouwlocaties

en voorkomt dat de overheid opdraait voor

investeringen in publieke investeringen en dat

alleen de grondeigenaar daarvan profiteert.

Het Valenciaans modelDe oorsprong van dit model ligt in een nieuwe

wet uit 1994. Deze regelt de grondexploitatie.

Daaronder vallen de planontwikkeling, de

herverkaveling van gronden, het bouwrijp

maken, infrastructuur, kortom alles tot en met de

oplevering van de bouwkavels. Het bebouwen

zelf valt er niet onder. Het proces kent een

aantal stappen, met als uitgangspunt het

bestemmingsplan.

1. De gemeente formuleert haar ambities,

doelen en randvoorwaarden;

2. Met dit plan als basis kunnen parijen een

gedetailleerd plan ontwikkelen en indienen;

3. De gemeente stimuleert de competitie en

ziet graag concurrerende plannen. Deze

worden openbaar gemaakt, iedereen kan

reageren en alternatieven maken. De

gemeente maakt een keuze;

Vervolgens gaat men over tot uitwerking.

De gekozen partij moet de grond opnieuw

verkavelen. Deze partij heet de “urbanisator”.

Grondeigenaren hebben daarbij drie opties:

1. Ze kunnen hun grond verkopen aan de

urbanisator of andere grondeigenaar;

2. Ze kunnen meedoen (en meebetalen);

3. Of ze worden onteigend (tegen de waarde

van het huidige bestemmingsplan);

CASUS 1:

Daarna wordt de grond bouwrijp gemaakt en

worden andere voorzieningen aangelegd. Er

wordt nog geen vastgoed gebouwd! Dit allemaal

op kosten van de grondeigenaren, naar rato van

de oppervlakte van de ingebrachte kavels. Ze

kunnen met geld betalen, of ze in natura met

bouwrechten.

Als de urbanisator klaar is, dan krijgen

de grondeigenaren bouwrijpe kavels en

bouwrechten. De gemeente toetst vervolgens

of dat wat ze gaan bouwen voldoet aan de

plannen. Grondeigenaren die niet meewerken

verliezen hun bouwrechten.

Niet alleen maar hosannaHet model heeft bijgedragen aan de enorme

bouwhausse waarvan de Spanjaarden nu de

nauwelijks te dragen lasten moeten ophoesten.

De gemeenten blijven veelal buiten schot,

omdat ze weinig grondposities hebben, maar ze

lopen wel forse bouwinkomsten mis.

(Donkers, Gebiedsontwikkeling op zijn

Valenciaans, 2011)

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 26

Inmiddels is gebleken dat krimp en leegstand

een landelijk probleem is. Het is tijd om eens

specifiek naar Delfzijl te kijken. Hoe zit het

hier met de krimp? En hoe vergaat het het

stadscentrum?

Delfzijl ligt in een regio waar al tijden een forse

bevolkingskrimp plaatsvindt. Delfzijl heeft

hier als gemeente ook veel last van. Er wordt

eerst gekeken naar de demografische krimp

in Delfzijl. Vervolgens worden de gevolgen

hiervan omschreven voor het centrum van

Delfzijl.

Tot slot wordt er gekeken in hoeverre een

compact centrum iets kan zijn voor Delfzijl.

5.1 Demografische krimpIn Noordoost Groningen ligt Delfzijl. Deze plaats

is bewust gekozen, het is namelijk een regio die

al langer te maken heeft met bevolkingskrimp.

Aan het figuur is goed te zien dat het ook één

van de eerste regio’s was waar krimp toesloeg,

maar ook het snelst gaat. Vanaf 1990 was er al

krimp.

5.HUIDIGE SITUATIE DELFZIJL

Figuur 7 - Ligging Delfzijl (Bron: live.maps.nl)

Figuur 6 - krimp in diverse regio’s (Bron: CBS, 2012a).

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 27

Al vanaf 1990 neemt de bevolking af in Delfzijl,

inmiddels staat de lijn op ongeveer 88%, dus

een afname van 12%. Als we kijken naar de lange

termijn dan zijn de schattingen dat rond 2040

het bevolkingsaantal op ongeveer 67% staat,

dat is een afname van 33%! Delfzijl heeft nu

een inwoneraantal van 26.000 (de gemeente),

de stad zelf zit rond de 19.000 inwoners. We

gaan uit van het inwoneraantal van 26.000, nu

zitten we op 88%, dat betekent dat er nog tot

2040 21% af gaat, ofwel 5460 inwoners minder.

De afname is grotendeels te wijten aan het

wegtrekken van jongeren, maar ook aan een

dalend geboortecijfer. (Gemeente Delfzijl, 2012).

5.2 WinkelleegstandDelfzijl kampt met een grote winkelleegstand.

Een op de drie winkels in het centrum heeft heeft

niet genoeg draagvlak om te blijven bestaan.

Dit blijkt uit onderzoek van de gemeente Delfzijl

en de plaatselijke handelsvereniging. Van

de ongeveer 130 winkel- en horecapanden

zouden er dan straks ongeveer 80 overblijven.

De oorzaak hiervan is de crisis en de grote

bevolkingskrimp. Aan de andere kant is

de toename van internetaankopen en

de verandering in consumentenpatronen

een grote veroorzaker van de afname van

consumentenuitgaven (Stadsgeograaf.nl, 2012).

Er sluiten dus steeds meer winkels hun deuren,

zowel binnen als buiten het kernwinkelgebied.

Onderstaande afbeelding laat dit goed zien.

Delfzijl behoort tot één van de regio’s met

de hoogste winkelleegstand in Nederland. In

Delfzijl en omgeving staat ongeveer 10,9% leeg

van de winkels. Ter vergelijking, in de regio

Groot-Amsterdam staat ongeveer 3,9% leeg.

Uit analyse van Locatus blijkt dat de meeste

van deze leegstand kortdurend is. 44% van de

panden staat minder dan een jaar leeg en nog

eens 34% minder dan drie jaar. Dit zijn gegevens

die gelden voor heel Nederland, vanwege

de demografische krimp in Delfzijl liggen de

verhoudingen hier anders (vastgoedmarkt.nl,

2014).

In het centrum van Delfzijl zijn de getallen

schokkender, de leegstand is circa 15% en buiten

het kernwinkelgebied (de aanloopgebieden) is

deze circa 18% (Gemeente Delfzijl, 2012).

5.3 BeleidIn het beleid voor het centrum was tot 2012

nog geen rekening gehouden met de huidige

ontwikkelingen. Dit heeft ertoe geleid dat op

vele plekken buiten het centrum nog winkels

werden toegelaten. Hierdoor is het aantal

winkels in het stadshart afgenomen en is ook de

kwaliteit van het winkelgebied achteruit gegaan.

Om de leefbaarheid en de uitstraling van het

centrum te kunnen vergroten heeft de gemeente

besloten dat het centrum compacter moet. Ook

ziet de gemeente in dat investeringen nodig zijn

om verslechtering tegen te gaan.

Figuur 8. Leegstaande winkelpanden in het centrum van Delfzijl in 2012 (Bron: Broekhuis Rijs Advisering, 2012b).

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 28

Delfzijl. Deze demografische krimp zorgt ervoor

dat er ook niet zomaar een andere invulling

kan worden gevonden tegen de leegstand. De

leegstand zal naar verwachting de komende

jaren alleen maar toenemen en een groter

probleem gaan vormen. Het probleem speelt in

heel Nederland, maar de regio Delfzijl kent een

relatief groot probleem. Ook de toename van

internetwinkels, maar ook een veranderende

vraag van het publiek zorgen ervoor dat

leegstand ontstand. De gemeente heeft niet de

illusie dat het winkelgebied haar huidige omvang

kan houden en dat alle lege panden worden

opgevuld. Daarom is de meest logische stap,

compacter maken van het centrum.

Daarom is er in 2010 onderzoek gedaan naar

de gevolgen van demografische ontwikkelingen

in Noord-Groningen voor de detailhandel.

Hier is het beleidsrapport “kleur bekennen”

(Gemeente Delfzijl, 2011). Hieron komt naar voren

dat het centrum kleiner moet worden en de

kwaliteit omhoog moet om aantrekkelijkheid te

versterken. In dit rapport wordt ruilverkaveling als

mogelijke oplossing aangedragen.

Uiteindelijk is het rapport

“Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel

Centrum” opgesteld. Ook hierin komt naar voren

dat ruilverkaveling het middel kan zijn om te

zorgen voor een compact centrum.

ConclusieEr zijn een aantal oorzaken aan te wijzen

waardoor leegstand ontstaat in het centrum

van Delfzijl. De demografische krimp is

een belangrijke en grote oorzaak voor de

winkelleegstand in het kernwinkelgebied van

Figuur 9 - ligging centrum in Delfzijl (Bron: live.maps.com)

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 29

5.4 Compact centrum in Delfzijl?De toenemende leegstand in Delfzijl heeft

als gevolg dat er steeds grotere ‘gaten’

(leegstaande panden) ontstaan in het centrum.

Oorspronkelijk had het centrum 50.000 m2 bvo

aan centrumfuncties, maar de prognose is nu dat

er ongeveer 24.000 m2 bvo aan vraag overblijft

(Gemeente Delfzijl, 2012). Zelfs op belangrijke

A-locaties (bijvoorbeeld in het stadshart) staan

panden leeg. Zo staat er naast de Hema een

winkel leeg, terwijl dat juist een plek is, centraal

gelegen in het centrum, waar in theorie ook

de meeste mensen langskomen. Om een

winkelgebied aantrekkelijk te kunnen houden,

moeten de winkels worden geconcentreerd

in een kleiner gebied, wardoor de kwaliteit

van het winkelcentrum kan worden verbeterd.

“Het gaat er niet zozeer om dat de gemeente

dit wil, maar het is vooral een moeten” (Programmacoördinator centrum gemeente

Delfzijl, persoonlijke communicatie, 9 april 2013).

De vraag: “hoe dit te bereiken” staat nog open,

maar de gemeente Delfzijl heeft nadrukkelijk de

wens uitgesproken om het centrum compacter te

maken. Het doel hiervan is vooral het versterken

van de positieve uitstraling van het stadshart

en daarmee de stad. “Het centrum van Delfzijl

is het gezicht en het visitekaartje van de stad

en van de gemeente” (Gemeente Delfzijl, 2012,

p. 31). Hoe ze dit gaan doen, dat is nog niet

helemaal helder. Delfzijl is erg belangrijk voor de

gehele regio, het centrum heeft een regionale

aantrekkingskracht. Het is daarom extra

belangrijk dat de ruimtelijke kwaliteit hoog is.

Het centrum van Delfzijl ligt nabij het water,

het is van oorsprong een havenstad. De stad

is historisch gegroeid langs het handelskanaal

de Delft. De gemeente is al een tijdje bezig het

centrum aantrekkelijker te maken, de leegstand

blijft nog wel onverhoopt hoog. De maatregelen

kunnen er niet voor zorgen dat de vraag naar

Figuur 10 - ligging centrum in Delfzijl (Bron: live.maps.com)

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 30

ConclusieEen compact centrum kan er bij Delfzijl voor

zorgen dat de gaten die nu vallen geen

gevolgen hebben voor verloedering en

achteruitgang van het kernwinkelgebied. Ook

helpt het om de gaten op te vullen. Het middel

hiervoor is stedelijke herverkaveling, de vraag

die nog open staat is vooral: “voldoet Delfzijl aan

de randvoorwaarden?” Hier gaat het volgende

hoofdstuk op in.

winkelruimte ook hoger wordt.

Dankzij het onderzoek van Esther Hoopman

heb ik kunnen achterhalen wat diverse

voorzieningen zijn in het centrum. Dit figuur laat

zien dat een groot aantal voorzieningen niet-

dagelijkse winkels zijn. Dit is niet heel ongewoon

in een stadscentrum. Er valt te denken aan

kledingzaken of sportwinkels. Een aantal enkele

panden kennen een dagelijkse functie. Ook is

er beperkt horeca aanwezig en dienstverlening

aanwezig.

De gemeente Delfzijl heeft het centrum

aangewezen als belangrijk investeringsgebied.

Het is nodig om iets te ondernemen om de

leefbaarheid in het centrum te vergroten. Het

centrum moet het visitekaartje van Delfzijl zijn,

Delfzijl ‘aan het water’, maar dit is niet mogelijk

met de vele leegstand.

Figuur 11. Voorzieningen in het centrum van Delfzijl (Bron: Broekhuis Rijs Advisering, 2012b).

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 31

De ambitie van de gemeente Delfzijl is om

stedelijke herverkaveling toe te passen om

het centrum compacter te maken. De vraag

is natuurlijk hoe dit werkt en of dit werkt.

In het theoretisch kader zijn een aantal

randvoorwaarden geschetst die gelden bij

stedelijke herverkaveling. Het centrum en

de omgeving van Delfzijl worden hieraan

getoetst. Elk deelhoofdstuk gaat in op deze

randvoorwaarden.

6.1 De randvoorwaardenHieronder nog even de 8 randvoorwaarden

(Hoopman, 2014):

1. Het kernwinkelgebied moet afgebakend zijn;

2. Het beleid van de gemeente is er op gericht

om nieuwe winkels alleen te ontwikkelen

binnen het kernwinkelgebied;

3. Zowel publieke als private partijen moeten

het er over eens zijn dat het tegengaan

van winkelleegstand een noodzaak is om

het centrum aantrekkelijk te houden en te

krijgen;

4. Alle partijen moeten een financiële bijdrage

kunnen en willen doen;

5. Ondernemers moeten bereid zijn te

verhuizen binnen het centrum;

6. Eigenaren moeten bereid zijn om hun

eigendommen te ruilen of te verkopen;

7. Na succesvolle herverkaveling moet er een

nieuwe bestemming gevonden worden

voor de leegstaande panden buiten het

kernwinkelgebied;

8. Er moet een partij zijn die de kar trekt en

deze moet door iedereen geaccepteerd

worden.

Een helder kernwinkelgebiedDe gemeente en de plaatselijke

handelsvereniging hebben er een naam voor, het

‘achtje’. Het centrum moet achtvormig worden,

met als doel een aantrekkelijk en compact

winkelhart. De begrenzing van het gebied is ook

benoemd en er is zelfs programma voor bedacht.

Alle dagelijkse boodschappen moeten gedaan

gaan worden rondom het Venneplein en de

horeca en het uitgaan moet zich concentreren

rondom het Molenplein (Ellenbroek, 2012).

Tussen de pleinen moeten de andere winkels

komen te liggen. Op de kaart is dit achtje met

kernwinkelgebied goed te zien.

Het idee van de gemeente is om een derde

van het winkelbestand af te storen en deze te

concentreren rondom bovenstaande pleinen,

het centrum wordt dus daadwerkelijk compacter.

Op de kaart is te zien waar de winkelstraten

komen te liggen en welke winkelstraten

moeten verdwijnen. De winkels uit deze straten

moeten verhuizen naar de straten in het nieuwe

kernwinkelgebied.

In het nieuwe kernwinkelgebied zijn er

leegstaande panden te vinden, deze kunnen

worden opgevuld met de winkels buiten het

kernwinkelgebied. Volgens de gemeente is

er circa 26000 m2 winkelruimte aanwezig,

6.DE RANDVOORWAARDEN

Figuur 12. Voorzieningen in het centrum van Delfzijl (Bron: Broekhuis Rijs Advisering, 2012b).

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 32

Sommige winkeliers hebben hier bewust de

keuze voor gemaakt, bijvoorbeeld omdat ze

een bepaalde hoeveelheid vierkante meters

nodig hebben die niet te vinden is in het

kernwinkelgebied. Ook is de huurprijs lager

aan de rand. Het doel van de gemeente is met

name om de trekkers in het centrum te krijgen,

de winkels waar veel mensen op af komen (de

consumenten).

Nieuwe winkels worden niet meer toegestaan,

maar uiteraard moet er wel gekeken worden

naar een nieuwe invulling van de lege

panden. Een voorstel daarvoor is om de

detailhandelbestemming van een aantal panden

af te halen (als de eigenaar dat wil). (Hoopman,

2014).

Anticiperen op winkelleegstandDe krimp in de regio is al langer aan de gang,

daarnaast speelt de economische recessie nog

een grote rol. Wat ook merkbaar is, is dat men

steeds vaker online goederen kopen in plaats

van in fysieke winkels. Het is dus wel duidelijk

dat er niet zomaar partijen staan te trappelen

om nieuw winkelprogramma toe te voegen,

de leegstand moet dus op een andere manier

worden aangepakt.

De gemeente is al bezig met een strategie.

Net buiten het kernwinkelgebied staat een flat,

op het Venneplein, met in de plint winkels. De

gemeente heeft de intentie deze flat te kopen

en slopen. Er bevindt zich ongeveer 4000 m2,

commercieel winkeloppervlak onderin deze flat.

Het doel van het slopen is tweeledig. Aan de ene

kant willen ze een deel van het winkeloppervlak

uit de markt halen, aan de andere kant willen ze

woningen slopen. Deze mensen hebben weer

nieuwe woningen nodig en kunnen deze vinden

in de rand van het kernwinkelgebied (Droogh

Trommelen en Partners, 2013).

de schattingen zijn dat dit in de toekomst

voldoende is om te voldoen aan de behoefte

van de commerciële partijen. (Hoopman,

2014) Het achtje is niet zomaar gekozen, een

analyse laat zien (zie bovenstaande kaart) dat

er verschillende trekkers aanwezig zijn. Dit zijn

winkels waar veel mensen op af komen, zoals de

Hema en de AH. Tussen deze twee winkels (en

anderen) vinden veel voetgangersbewegingen

plaats, waardoor consumenten het gehele

winkelgebied doorlopen, dit is een veel

toegepaste commerciële strategie (eigen

ervaring).

Aan het eind van de rit zorgt deze keuze er

voor dat er rondom het centrum ruimte ontstaat

voor bijvoorbeeld wonen en dat het centrum

vitaal kan worden gemaakt. Het is wel belangrijk

om deze grens vast te houden, winkeliers

hebben daarmee zekerheid voor de toekomst

en dit biedt weer kansen voor investeringen.

Dit kernwinkelgebied is daarom ook definitief

vastgesteld.

Geen nieuwe winkels buiten kernge-biedWinkels worden met het nieuwe beleid alleen

toegestaan binnen het achtje, dit betekent gelijk

ook dat er buiten deze acht geen nieuwe winkels

mogen worden toegestaan.

Op dit moment zijn er nog veel winkels gevestigd

in de straten rondom het kernwinkelgebied.

De stad is in het verleden namelijk wel flink

gegroeid. Als gevolg van deze groei waren

er vroeger tien bakkers in de gemeente,

maar zijn er nu nog enkele over (persoonlijke

communicatie). De verdere behoefte aan winkels

heeft gezorgd voor een nog sterkere groei. Door

de demografische krimp in het gebied en het

leeglopen van het centrum is er inmiddels veel

leegstand ontstaan.

De aanpassing van het kernwinkelgebied leidt

er toe dat een aantal winkels nu hierbuiten valt.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 33

investeringen nodig zijn. Zo staat hier

ook een kostenraming ‘herstructurering

kernwinkelgebied’ in. Er staan hier een aantal

actiepunten in:

1. Zoeken vervangende ruimte voor bestaande

supermarkt;

2. Verplaatsing winkels van buiten naar binnen,

totaal circa 9000 m2;

3. Verbeteren winkelfronten;

4. Herontwikkeling strategische locaties

kernwinkelgebied;

5. Herbestemming lege winkelpanden en

beeldbepalende gebouwen;

6. Herinrichting kernwinkelstraten

De schatting is dat investeringen hierin rond de 6

miljoen euro gaan kosten.

Gemeenten met een sterke krimp staan allemaal

voor deze opgave, de vraag de hierbij leidend

is: “hoe houden we onze gemeente leefbaar”?

Dit kost een gemeente veel geld, iets dat er

niet is. Om toch aan geld te komen, is er de

mogelijkheid voor krimpregio’s om met een

goed plan te komen om zo geld te krijgen uit

het krimpfonds. De gemeente Delfzijl is van de

veertien gemeenten uit de provincie Groningen

die voor deze tegemoetkoming in aanmerking

komt. De gemeente heeft bedrag van 1,3 miljoen

euro gekregen uit dit fonds. Dit geld mag ingezet

worden bij (Gemeente Delfzijl, 2010)

1. Kosten van herstructurering woningvoorraad;

2. Kosten van herinrichting openbare ruimte;

3. Kosten van concentratie van voorzieningen;

Onder andere het Actieplan Centrum Delfzijl is

bedacht om aanspraak te mogen maken op dit

geld.

Op de plek van het Venneplein kan in de

toekomst een boodschappenplein worden

gebouwd (Gemeente Delfzijl, 2012). Dit

boodschappenplein kan dan dienen als één

van de focuspunten waartussen mensen zich

bewegen in ‘het achtje’.

Ook ondernemers zien in dat er iets

moet gebeuren. Sinds 1904 bestaat de

Handelsvereniging Centrum Delfzijl. Hierin

zijn veel ondernemers vertegenwoordigd

(Handelsvereniging Centrum Delfzijl, 2014).

Het aantal leden van deze vereniging neemt

sterk toe. Ze zien in dat een gezamenlijke stem

beter werkt dan een individuele. Ook het aantal

nieuwsberichten dat gaat over investeringen en

exposure nemen sterk toe. De vereniging komt

steeds vaker samen met de gemeente om te

praten over de problemen in de stad. Daarnaast

zijn er nog vastgoedeigenaren van buiten de

regio. Deze zijn niet direct bereid deel te nemen,

omdat ze nog niet de overtuiging hebben dat

het echt ernstig is, toch beginnen deze wel

langzaam bij te draaien. Het lastige is dat deze

vastgoedeigenaren vooral naar de korte termijn

kijken, maar inmiddels staan ook bij hun steeds

meer huurpanden leeg. Om alle neuzen dezelfde

kant op te krijgen heeft de gemeente een

detailhandelsregisseur aangesteld (Hoopman,

2014). Deze treedt met alle partijen in contact

en gaat op zoek naar de meest optimale

oplossingen voor elke partij. Het blijkt namelijk

dat men alleen vrijwillig mee wil werken als ze

er daadwerkelijk (financieel) op vooruit gaan.

Het constant in gesprek gaan met partijen heeft

er wel toe geleid dat men zich steeds bewuster

wordt van de noodzaak.

Gezamenlijke financiele bijdrageMaatregelen kosten altijd geld, het is zeer

belangrijk dat alle partijen bereid zijn om

een investering te doen. Het actieplan

Centrum Delfzijl (Programmabureau Delfzijl,

2013) omschrijft een aantal projecten waar

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 34

Als we dan een simpele rekensom uitvoeren:

de kosten zijn geschat op 6 miljoen euro, 1.3

miljoen is al ontvangen van de provincie. Dit

zorgt er voor dat er in het fonds hierboven dus

rond de 4,7 miljoen euro nodig is. Dit fonds bevat

nu 2 miljoen euro, er is dus nog een tekort van

2,7 miljoen. Er is dus een tekort, dit wordt ook

genoemd in het artikel uit de geografie, op dit

moment geldt: ‘wie het eerst komt, die het eerst

maalt’. Het is dus noodzakelijk dat ondernemers

en eigenaren zelf een deel van de kosten op

zich moeten nemen. Het is dus een project van

de lange adem en het is lastig te bepalen of het

ooit af komt.

Als ondernemers zelf een deel van kosten

op zich moeten nemen, dan is dit alleen te

verantwoorden als een ondernemer of eigenaar

op de lange termijn baat heeft van deze

verhuizing of bestemmingswijziging. Dit geldt

alleen voor mensen die ook baat hebben bij de

lange termijn, als men nauwelijks geld heeft en

bijvoorbeeld het pand wil gebruiken voor hun

pensioen wordt het een ander verhaal. Private

partijen krijgen namelijk niet alle kosten vergoed,

de voorwaarde is dat ook de private partij een

investering doet (dus niet alleen de gemeente)

(persoonlijke communicatie).

Bereidheid tot verhuizenVoordat alles plaats kan vinden is het

uiteraard belangrijk dat de ondernemers

ook willen verhuizen. Deze ondernemers

zetten daadwerkelijk concrete stappen als de

gemeente duidelijkheid biedt over het beleid en

het kernwinkelgebied. Het moet zeker zijn dat dit

beleid vast staat en dat er hier geen wijzigingen

in worden aangebracht.

Inmiddels zijn er al een aantal verhuizingen

op gang gekomen van buiten naar binnen

het kernwinkelgebied. Een kapper- en een

kledingzaak. Een aantal andere heeft concrete

plannen (waarvan twee definitief) en vier

eigenaren willen hun pand transformeren naar

woningen.

Daarnaast heeft de gemeente een financieel

instrumentarium opgericht in de vorm van een

Vastgoedfonds. Dit vastgoedfonds kan worden

ingezet voor de volgende dingen:

1. Het stimuleren en ondersteunen van

bedrijfsverplaatsingen van buiten naar

binnen;

2. Het verbeteren van de bestaande

winkelfronten in het centrum;

3. Het aankopen en/of herontwikkelen van

strategische locaties;

4. Het stimuleren van nieuwe bestemmingen

in lege winkelpanden en overige

beeldbepalende gebouwen buiten het

kerngebied via bijdragen voor verbouwing

tot woning of ombouw tot praktijkruimte,

herstel van historische gevels en overige

maatregelen;

Ook ondernemers die hun bedrijf willen

verplaatsen naar het kernwinkelgebied kunnen

een beroep doen op het fonds. De gemeente

hoopt hiermee verhuizingen te stimuleren

(Programmabureau Delfzijl, 2013). Verder

is er een compensatie mogelijkheid voor

vastgoedeigenaren buiten het kernwinkelgebied,

wanneer hun pand van bestemming veranderd

(bijv. detailhandel > wonen). Om het gehele

project ‘herstructurering kernwinkelgebied’ te

financieren is er ongeveer tot 2020 4,5 miljoen

euro nodig in dit fonds (Programmabureau

Delfzijl, 2013). Tot op heden bevat deze pot

ongeveer 2 miljoen euro (Hoopman, 2014).

Het idee van dit fonds is, dat enige subsidie al

genoeg kan zijn om mensen zover te krijgen om

te verhuizen.

Een andere bron van geld voor de gemeente

is geld van de provincie. Ze willen hiermee

strategische panden opkopen, waarmee ze

bepaalde trekkers kunnen plaatsen op die

strategische punten.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 35

Bereidheid tot ruilen/verkopen eigen-domUit het artikel van de geografie blijkt dat er tot

nu toe niet veel ruilen heeft plaatsgevonden.

Er wordt met name gewerkt aan passend

beleid. Dit is ook logisch, ondernemers zetten

pas de eerste stap als het vaststaat waar de

gemeente naar toe wil met haar stad en wat

de visie is. De detailhandelsregisseur is bezig

met een inventarisatie van alle wensen. Deze

kunnen dan aan elkaar gekoppeld worden

waardoor het ruilen een stuk aantrekkelijker kan

worden. Zonder onteigening kunnen eigenaren

niet gedwongen worden deel te nemen en

hun eigendommen aan te bieden (Hoopman,

2014). Het onderzoek wijst al uit dat het ruilen

op vrijwillige basis plaats moet vinden. Als

er gedwongen ruil plaatsvind dan wordt het

draagvlak lager en daarmee wordt het vooral

lastig de private partijen mee te krijgen. Kortom,

de detailhandelsregisseur is van groot belang.

Nieuwe invullingen voor leegstaande panden buiten winkelgebiedEen aantal panden in het kernwinkelgebied

zijn al opgevuld met winkels uit de randstraten

(twee stuks), andere panden staan nog leeg.

Op de kaart boven zijn deze verhuizingen

te zien (Hoopman, 2014). Deze verhuizingen

en de intenties hiertoe dragen bij tot het

compacter maken van het centrum. Als alle

onderhandelingen met de andere eigenaren die

de intentie hebben zijn afgerond, dan wordt het

centrum beetje bij beetje compacter. Dit is te

zien op de kaart op de volgende pagina.

Bij sommige verhuizingen komt het initiatief van

de ondernemer zelf. Zo is er een ondernemer

met een winkel in het kernwinkelgebied, die

eigenlijk een te groot pand heeft. Zijn idee

was eerst om te vertrekken naar rand, of om

zijn winkel helemaal op te heffen. Door deze

herverkaveling ziet hij kans om zijn pand te

splitsen, waardoor het gesplitste pand weer

in gebruik kan worden genomen door een

nieuwe eigenaar. De huidige winkelier kan dan

vervolgens zijn zaak voortzetten in een kleiner,

passendere winkel (persoonlijke communicatie).

Helaas zijn er altijd ondernemers die weigeren,

de verwachting is dat deze mensen uiteindelijk

terug komen op hun besluit, vooral als ze als één

van de weinigen achter blijven in de rand van

het kernwinkelgebied en daardoor veel klanten

mislopen (Hoopman, 2014).

Figuur 13. Verplaatsingen van winkels in het centrum van Delfzijl (Bron: Gemeente Delfzijl, 2013b).

Figuur 14. Posters op gevel lege panden

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 36

Het is belangrijk dat deze persoon onafhankelijk

kan opereren en geen belang heeft bij bepaalde

‘deals’. Hij moet er immers voor zorgen dat voor

elke partij de best mogelijke ‘deal’ kan worden

gemaakt. Als deze persoon bepaalde wensen

en/of eisen heeft geïnventariseerd kan hij op pad

gaan om te zien of hij een gelijkgestemde partij

kan vinden. Tussen deze partijen kan een ruil

plaatsvinden. Dit doet de regisseur zelf, partijen

worden zelf niet bij elkaar gezet (pas als de ruil

interessant kan zijn). Ruilverkaveling vindt dus op

kleine schaal plaats.

Verder heeft de gemeente zelf niet de expertise

en tijd om het traject goed te kunnen leiden. Ook

heeft de gemeente al een bepaald, negatief,

imago bij de private partijen die niet handig is bij

het doen van onderhandelingen. De gemeente

treedt vooral faciliterend op. Geconcludeerd

kan dus worden dat in Delfzijl ‘stedelijke

herverkaveling als aantrekkelijke en door de

overheid gefaciliteerde samenwerkingsvorm’

wordt toegepast.

ConclusieBij vele randvoorden staan er veel mitsen en

maren. Het is ook niet realistisch om te denken

dat er altijd aan alle randvoorwaarden voldaan

kan worden. Het is wel goed om ze te gebruiken

als richtlijn of middel van sturing. Zo ook in

Delfzijl. Ze zijn wellicht ook rigide gesteld,

bijvoorbeeld de randvoorwaarde die gaat

over de financiele bijdrage. Hierin is duidelijk

geworden dat het niet perse noodzakelijk is dat

alle betrokken partijen een bijdrage doen en dat

het totaal hiervan leidt tot een gehele financiele

dekking. Het is dan wel nodig om uit andere

potjes de middelen te halen, iets dat in dit geval

ook mogelijk blijkt.

Ook blijkt dat er bij een aantal randvoorwaarden

nog gezocht moet worden naar de goede

invulling en dat er nog vele processen gaande

zijn. De vraag is vooral, is dat erg? In de

conclusie, wordt hierop ingegaan.

Een veel toegepaste strategie is het plaatsen

van afbeeldingen op ruiten. Hierdoor lijkt het

alsof er een bepaalde functie in de winkel zit en

daardoor wordt het straatbeeld minder ‘doods’.

Tijdelijke functies zijn ook een mogelijkheid,

maar de intentie is om de leegstaande panden

permanent op te vullen. Dan moet er uiteraard

nog wel gekeken worden naar een invulling van

de panden aan de rand.

Dit is een lastige opgave, de demografische

krimp zorgt er voor dat er minder vraag is

naar winkelruimte (of na verandering van

bestemmingsplan, een andere functie). De

gemeente is daarom bezig haar eigen vraag te

creëren. De Vennenflat is hier een voorbeeld

van. De gemeente heeft de intentie deze flat

te slopen. In de plint (onderzijde) van de flat

zitten winkels en het complex zelf bevat een

aantal woningen. De winkels die zich in deze

flat bevinden kunnen worden verplaatst naar het

kernwinkelgebied en een deel van de woningen

kunnen worden verplaatst naar leegstaande

panden in de rand van het centrum. Daarnaast

heeft Delfzijl ook een aantal verouderde

woningen die moeten worden gesloopt, deze

kunnen hier ook worden ondergebracht. Het

is een flat met tachtig woningen en 5000m2

winkelruimte. Verder is er steeds meer behoefte

om te wonen in en rondom het centrum. Kortom

de leegstaande panden kunnen vooral worden

ingezet voor woningbouw (en dan met name

vervanging van sloop). (Droogh Trommelen en

Partners, 2013).

Er moet een partij worden aangesteld om het proces te leidenHet onderzoek van Ether Hoopman en het stuk

uit de geografie (Hoopman, 2014) geven aan

dat er een detailhandel regisseur moet worden

aangesteld om het proces richting te geven en

te leiden. Voor de gemeente Delfzijl komt deze

van Broekhuis Rijs Advisering. Dit is de persoon

die de gesprekken voert, belangen helder krijgt

en afspraken maakt met verschillende partijen.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 37

HET DUITSE ‘UMLEGUNG’

In Duitsland wordt in stedelijke gebieden

vaak het instrument, de ’Umlegung’, ofwel

‘stedelijke herverkaveling’ toegepast. Het is

een middel om in stedelijke gebieden, met

versnipperd eigendom, toch op een goede

manier stedelijke vernieuwing toe te kunnen

passen.

UitvoeringDe Duitse vorm van herverkaveling is na de

tweede wereldoorlog ingevoerd en is veelvuldig

toegepast. Bij Imlegung gaan in een gebied

alle eigendommen virtueel in een gezmanelijke

pot. De overheid heeft nu de mogelijkheid om

de bestaande kavelindeling aan te passen,

doorgaans wel in overeenstemming met de

eigenaren.

Op die manier ontstaan nieuwe percelen die

aansluiten op het nieuwe plan en wordt er grond

vrijgemaakt voor openbare voorzieningen. De

oude eigenaren blijven nog steeds eigenaar,

maar dan van de nieuw gevormde percelen.

Financiele verrekening van kosten en

opbrengsten maakt deel uit van het systeem.

Een onafhankelijke deskundigencommissie

stuur het gehele proces technisch aan.

Dit wordt allemaal verdeeld naar rato van

grondeigendom.

Het grootste verschilNederland heeft nooit veel belang gehad

bij stedelijke herverkaveling. In de jaren ‘70

werd de stadsvernieuwing gerealiseerd door

grootschalige opkoop van grond door overheid

en wooncorporaties. De gemeente koopt

CASUS 2:

dus aan, sloopt, renoveert en verkoopt. De

gemeente is hierbij dus ook risicodragend.

Duitsland kende en kent een veel minder actief

grondbeleid en had veel minder grondposities.

Hierdoor is Duitsland veel langer bezig met

het principe van stedelijke herverkaveling en

daar is het eigenlijk al ‘gewoonte’ geworden. In

Nederland was die noodzaak er voorheen dus

niet, maar inmiddels is deze er ook en wil de

overheid veel meer een faciliterende rol gaan

spelen.

Niet zonder horten en stoten...Ook dit principe is niet heilig. In Duitsland staat

precies in de wet omschreven wat je kan doen

als je het niet eens bent met de ‘Umlegung’. Hij

kan een verweer indienen en via een soort kort

geding de procedure stoppen. Soms kan dit wel

zeven jaar duren!

Toch succesvol!Toch zijn er een aantal succesvolle projecten

gerealiseerd volgens dit principe werken,

denk vooral aan het Ruhrgebied. De meeste

dorpen en steden die na de teloorgang van de

industrie een nieuwe bestemming nodig hadden

zijn volgens dit idee opgebouwd. Zo ook het

project: “Innenhafen Duisburg”

(Burgers, 2013)

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 38scriptie, versie 1, Joram van Otterloo 38

7.CONCLUSIE

Randvoorwaarden Stand van zaken

Het kernwinkelgebied moet afgebakend

zijn;

In Delfzijl is een duidelijk gebied aangewezen, het zogenaamde “achtje”. Dit is via beleid vastgesteld en zal lange tijd aangehouden worden. Het is de bedoeling dat de winkels zich in dit gebied concentreren.

Het beleid van de gemeente is er op gericht

om nieuwe winkels alleen te ontwikkelen

binnen het kernwinkelgebied;

Het besluit is inmiddels genomen, er worden geen nieuwe winkels meer toegestaan buiten het kernwinkelgebied. Het is echter niet te voorkomen dat nieuwe winkels zich vestigen op plekken met detailhandelbestemming. Er zijn onderzoeken gaande in hoeverre ze deze bestemmingen kunnen verwijderen.

Zowel publieke als private partijen moeten

het er over eens zijn dat het tegengaan

van winkelleegstand een noodzaak is om

het centrum aantrekkelijk te houden en te

krijgen;

Alle partijen erkennen de problematiek in het centrum en zien in dat er iets moet gebeuren. De gemeente is gestart met het maken van concrete plannen om meters detailhandel uit de markt te halen en winkels te verplaatsen. Dit is gedaan in samenspraak met ondernemers.

Alle partijen moeten een financiële bijdrage

kunnen en willen doen;

De overheid probeert door middel van gerichte investeringen de gewenste ontwikkelingen te stimuleren. Dit gaat vooral om verhuiskosten en opvangen van waardevermindering. De overige kosten worden gedragen door de markt. Dit is helaas nog niet genoeg, er zijn wel een aantal subsidies aanwezig waar geld uit te putten is.

Ondernemers moeten bereid zijn te

verhuizen binnen het centrum;

Enkele ondernemers zijn al verhuisd, het is dus al een klein beetje compacter geworden. Ook andere ondernemers hebben aangegeven mee willen te werken, omdat ze hun omzet steeds verder zien dalen, weigering is natuurlijk ook altijd een mogelijkheid.

Eigenaren moeten bereid zijn om hun

eigendommen te ruilen of te verkopen;

Uit interviews afgenomen door de gemeente blijkt dat veel ondernemers mee willen werken. Voorwaarde is wel dat de ondernemer er uiteindelijk op vooruit gaat.

Na succesvolle herverkaveling moet er

een nieuwe bestemming gevonden worden

voor de leegstaande panden buiten het

kernwinkelgebied;

In Delfzijl maakt men vraag door sloop. Ook andere functies kunnen worden toegevoegd zoals zorgcentra, dienstverlening, etc.

7.1 InleidingDeze conclusie geeft uiteindelijk het antwoord

op de onderzoeksvraag. Daarna worden er nog

aanbevelingen gedaan met betrekking tot het

compacter maken van centra om leegstand

tegen te gaan en er volgt nog een kritische noot.

7.2 HoofdvraagWinkels in krimpregio’s hebben het erg zwaar. Ze

ervaren niet alleen de druk van de economische

recessie en de verandering in koopgedrag,

maar ook demografische krimp. Steeds meer

winkels komen leeg te staan en het normale

“groeidenken” biedt geen oplossing meer.

Projecten gaan eigenlijk alleen nog maar over

leefbaarheid van de stad en het centrum.

Het is duidelijk, om een aantrekkelijk centrum

te behouden moeten winkels geconcentreerd

worden. Het compacter krijgen van een

bestaand centrum is alleen geen gemakkelijke

opgave, zeker niet in deze tijd, waar genoeg

financiele middelen geen vanzelfsprekendheid

zijn. Daarnaast is er dankzij de demografische

krimp ook niet standaard ander programma

voorhanden om leegstand op te vullen.

Als mogelijk instrument is een aantal keer

“stedelijke herverkaveling” genoemd, waarmee

een centrum in een krimpregio compacter te

maken is. Vandaar de onderzoeksvraag:

“In hoeverre kan stedelijke herverkaveling

een bijdrage leveren aan het tegengaan van

leegstand, verloedering en verpaupering,

veroorzaakt door demografische krimp, in het

centrum van Delfzijl?”

Uit het onderzoek bleek dat voordat er gestart

kon worden met stedelijke herverkaveling

er aan een aantal randvoorwaarden moest

worden voldaan voordat dit instrument kon

worden ingezet. Delfzijl bleek niet aan alle

randvoorwaarden te voldoen, of deels te

voldoen. Hieronder nog even een overzicht.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 39

hebben daarom ook geen belang bij een pand

in het centrum. Ook zitten er winkeliers vast aan

huurcontracten waar ze moeilijk vanaf kunnen

komen. Het is aan de detailhandelregisseur om

hier goede deals mee te sluiten, er is nog geen

wettelijk kader waardoor ze niet verplicht kunnen

worden om mee te werken. Er zal daarom om

deze partijen heen gewerkt moeten worden.

Het gevolg kan zijn dat niet het ideale

eindbeeld bereikt wordt, de vraag die nog

nader onderzoek behoeft is: “is dit ideaalbeeld

wel haalbaar?”. Stedelijke herverkaveling is

een goed instrument om centra compacter te

krijgen in krimpgebieden. In Delfzijl zijn er wel

complicerende factoren zoals de invulling van

de leegstaande panden en de financiering.

Delfzijl heeft hier zelf een aantal manieren voor

gevonden om toch een groot gedeelte van de

financiering rond te krijgen, bijvoorbeeld een

vastgoedfonds en potjes van de provincie.

Het ideaalbeeld wordt gehaald door aan alle

randvoorwaarden te voldoen, dit is niet altijd

(of nooit?) mogelijk, maar er kan zeker op

aangestuurd worden door bijvoorbeeld de

gemeente.

Stedelijke herverkaveling is dus zeker een

geschikt instrument om een compacter centrum

voor elkaar te krijgen in Delfzijl. Op dit moment

is het zelfs een instrument waarbij de meeste

partijen zo goed mogelijk samenwerken en

waarbij de gemeente conflicten en tegenstrijdige

belangen voorkomen. Verder gaat het aan

de ene kant wellicht niet heel snel, maar

er is in ieder geval mondjesmaat gestart

en er zijn al verbeteringen zichtbaar. Dit is

meestal niet het geval wanneer er jarenlange

onteigeningsprocedures gevolgd moeten

worden.

Het is duidelijk niet aan alle randvoorwaarden

kan op elk moment voldaan worden, maar dit

hoeft misschien ook niet.

RandvoorwaardenHet is nagenoeg onmogelijk om aan alle

randvoorwaarden te voldoen, er moet dan

ook opgepast worden dat er niet een utopie

geschetst wordt waaraan eigenlijk geen een

locatie aan kan voldoen. Is het perse erg als er

een partij is die toch niet mee wil doen? Hoe erg

is het als er maar een deel van het doel bereikt

wordt? In Delfzijl zijn al volop onderhandelingen

gaande, maar deze verlopen soms wel

moeizaam.

7.3 Beantwoording hoofdvraagWat we in ieder geval kunnen zeggen is dat

stedelijke herverkaveling een bijdrage kan

leveren aan het compacter maken van het

centrum, het gebeurt namelijk al in Delfzijl. Het

gebeurt alleen nog niet op al te grote schaal.

Er is een detailhandelregisseur aangesteld die

een-op-een gesprekken aan het voeren is met

ondernemers en eigenaren. Het resultaat is dat

er inmiddels al een aantal verhuizingen hebben

plaatsgevonden. Het project als geheel zit nog

wel in de onderhandelingsfase, zo langzaam

maar zeker wordt het centrum compacter en

wordt de leegstand teruggedrongen.

Maar in “hoeverre” is het nu een geschikt

instrument voor Delfzijl? Het is gebleken dat

het een geschikt instrument is in tijden van

economische recessie, het werkt namelijk

kostenbesparend. Gezien de ontwikkelingen

waar Delfzijl mee te maken heeft, past het goed

bij de stad. Daarnaast past het instrument ook

goed in een tijd waarin steeds meer partijen bij

de besluitvorming betrokken worden, elke partij

heeft namelijk inspraak.

Dit is ook weer een gevaar, in dit onderzoek ga

ik uit van vrijwilligheid, hierdoor kan het mogelijk

zijn dat het centrum niet zo compact wordt als

gewenst. Er zullen namelijk altijd winkeliers en

eigenaren zijn die dwarsliggen. Sommige winkels

zijn namelijk niet afhankelijk van passanten en

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 40

rendement op kan leveren, dan op de korte

termijn. Zorg voor een duidelijk gezamenlijk

belang!

Breng ondernemers en eigenaren samen in bijvoorbeeld een stichtingWanneer je hier als gemeente op aanstuurt,

zorg je ervoor dat je nu en in de toekomst

een gemakkelijk aanspreekpunt hebt. Dit is

te stimuleren door bijvoorbeeld subsidies te

verstrekken voor dit doel. Als er dan ooit met

stedelijke herverkaveling gestart moet worden

dan zijn de partijen al verenigd. Ook zorgt een

vereniging er vaak voor dat de leden vaak al

bewust zijn van bepaalde problemen die spelen.

Pas huurprijzen aanDe V&D is misschien wel het meest recente

voorbeeld, maar zorg ervoor dat eigenaren hun

huurprijs verlagen. Er zijn vaak panden op goede

locaties beschikbaar, maar veelal tegen een te

hoge huurprijs.

Zorg voor financiele impulsen om ge-wenste ontwikkelingen te sturenDit kan bijvoorbeeld door het verstrekken van

verhuissubsidies, of door te slopen buiten het

kernwinkelgebied, waardoor er een kunstmatige

vraag wordt ontwikkeld. Ook is het hiermee

mogelijk om eigenaren te compenseren wanneer

hun pand van waarde vermindert doordat de

functie aangepast wordt.

Zorg voor een heldere uitwerking en organiseer krimpgeldenDelfzijl laat het deels zien, doordat er een helder

plan klaarlicht is het voor Delfzijl mogelijk om

aanspraak te doen op bijvoorbeeld krimpgelden

van de provincie. Als stad zelf hebben ze niet

genoeg middelen beschikbaar. Ook zijn er veelal

andere potjes te vinden bij andere overheden.

Doe onderzoek naar andere behoeftesEr wordt door gemeentes in krimpregio’s vaak

Om toch zoveel mogelijk aan de

randvoorwaarden te kunnen voldoen worden

in het volgende stuk een aantal aanbevelingen

gedaan. Deze zijn niet specifiek gericht op

Delfzijl, maar ook gericht op andere gemeentes

met dezelfde problemen/wensen.

7.4 AanbevelingenDe randvoorwaarden lijken erg rigide, ook

Delfzijl voldoet niet aan al deze voorwaarden,

maar het streven is er wel. Hieronder volgen

aanbevelingen voor gemeentes in het algemeen

waardoor ook zij het traject in kunnen gaan van

stedelijke herverkaveling.

Voer een helder beleidHet is belangrijk dat gemeentes in toekomstige

beleidsstukken aan gaat geven wat het

kernwinkelgebied moet gaan zijn. Dit kan

gebeuren in het bestemmingsplan of in

eventuele structuurvisies. De keuze moet net als

in Delfzijl overwogen worden gemaakt, waarbij

een behoefte onderzoek centraal staat. Hiermee

voorkomt een gemeente dat er een wildgroei

ontstaat en dat een compacter centrum lastiger

te realiseren wordt.

Trek samen opMocht er nieuw beleid geschreven worden

waarin het kernwinkelgebied benoemd gaat

worden, trek alvast op met betrokken partijen.

Hierdoor ontstaat er al draagvlak mocht er in

de toekomst stedelijke herverkaveling plaats

moeten gaan vinden.

Zorg voor een lange termijn visieHet blijkt dat eigenaren en ondernemers vaak

naar hun eigen, korte termijn, belang kijken.

In tijden van crisis en krimp is het voor de

gemeente wenselijk om vooral naar de lange

termijn te kijken. De gemeente moet eigenaren

en ondernemers bewust maken van de lange

termijn, laat bijvoorbeeld zien dat een investering

voor de lange termijn op den duur meer

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 41

ConclusieEr kan op verschillende manieren worden

voldaan aan de randvoorwaarden. Ook is

het mogelijk om alvast een start te maken

om behaalde randvoorwaarden te behalen

zodat een eventueel proces van stedelijke

herverkaveling in de toekomst makkelijker

kan zijn. Daarnaast is ook gebleken dat het

niet altijd mogelijk of nodig is om aan alle

randvoorwaarden te voldoen. Het is dus van

belang om constant het doel voor ogen te

hebben en deze wellicht bij te stellen.

7.5 Kritische nootHet onderzoek begon met een hoop informatie.

Zo heb ik via mijn werk een contactpersoon

bij de gemeente waardoor ik veel materiaal en

beleidsstukken aangeleverd kon krijgen. Over

het algemeen ben ik dus tevreden. Toch wil ik

nog een aantal kanttekeningen plaatsen bij dit

onderzoek.

Ik heb nu gekeken naar stedelijke

herverkaveling, specifiek voor Delfzijl, hierdoor

is het lastig om de resultaten te generaliseren.

Ik heb wel getracht om een bestaande theorie

te koppelen aan een casus en ben vooral gaan

onderzoeken in hoeverre dit instrument werkt

en waarom Delfzijl eigenlijk behoefte heeft aan

dit instrument. Mijn aanbevelingen gaan eigenlijk

op voor alle gemeentes in krimpregio’s, maar de

vraag is natuurlijk in hoeverre dit instrument daar

ook goed in te zetten.

Ten tweede heb ik het instrument niet uitvoerig

vergeleken met andere instrumenten. Dat het

voor een deel werkt is duidelijk geworden,

maar dat wil niet gelijk zeggen dat andere

instrumenten geen resultaat zouden hebben.

Tot slot is het proces nog in volle gang, of het

daadwerkelijk leidt tot een ideaal compact

centrum is moeilijk te zeggen. De theorie laat

zien dat het mogelijk is, maar hoe het uitpakt is

nog de vraag.

aangegeven dat er nagenoeg geen behoefte

meer is aan welke functie dan ook. Toch zijn

er vaak nog wel een aantal mogelijkheden om

leegstaande panden op te vullen. Zo is er vaak

sprake van vergrijzing waardoor de behoefte

aan zorgwoningen of levensloopbestendige

woningen toeneemt. Deze functies

passen uitstekend aan de rand van een

kernwinkelgebied.

Daarnaast is het aan te raden om ook kleine

initiatieven te faciliteren, van particuleren

bijvoorbeeld die een restaurant willen beginnen

gerund door mensen met een beperking.

Zorg voor onafhankelijkheidDe gemeente heeft vaak al een bepaalde naam

bij ondernemers, zorg er dus voor dat er een

persoon is die de kar trekt en het proces leidt.

Wellicht kan er ook een commissie worden

opgericht met daarin de voorzitters van de

stichtingen.

De gemeente faciliteertHet is belangrijk dat de gemeente meewerkt als

het gaat om het verlenen van vergunningen en

aanpassingen in het beleid. Ze hoeven niet actief

op te treden, maar vooral mee te werken. Het

kan handig zijn dat er binnen de gemeente een

aantal mensen zijn die deze rol op zich nemen.

Toch soms bijsturenOok al gaan we uit van een gemeente die

vooral faciliteert, het kan voorkomen dat er nog

een kleine hobbel genomen dient te worden.

Bijvoorbeeld net die ene eigenaar die dwarsligt.

Op bepaalde facetten zijn er instrumenten

beschikbaar waardoor het voor een gemeente

toch mogelijk wordt om te voldoen aan een

bepaalde randvoorwaarde, zoals bijvoorbeeld

onteigening.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 42

7.6 Aanbevelingen voor verder onderzoekDit onderzoek is uitgevoerd in een half jaar tijd

en het zou goed zijn om een aantal zaken verder

te onderzoeken in de toekomst om de conclusie

van dit onderzoek in het juiste perspectief te

kunnen plaatsen.

Ten eerste zou het goed zijn om een

vergelijkend onderzoek te doen, waarbij diverse

instrumenten ingezet worden. Er kan dan

vergeleken worden wat het verschil is in tijd

en investeringen. Ofwel, is het ook een betere

methode, of alleen een van de methodes? Ofwel,

in hoeverre zou Delfzijl baat hebben bij een

ander instrument?

Ten tweede zou het goed zijn uiteindelijk de

uitkomsten van de toepassing van stedelijke

herverkaveling te onderzoeken. Ik heb mij vooral

bezig gehouden met het feit dat het in theorie

goed mogelijk is om te doen. Dus hoe ziet

Delfzijl er in 10 jaar uit? En heeft het gewerkt?

Ten derde, wat te doen met al die leegstaande

panden? Veel gemeentes zien dit als een

probleem, zo ook Delfzijl. Zijn er nou functies

te bedenken, die wellicht niet gelijk voor de

hand liggen waardoor er ook in Delfzijl een

programma kan worden gevonden voor de

leegstaande panden.

Tot slot, valt het op dat de gebieden waar

winkelleegstand toeneemt ook vraag langs de

grens liggen, het kan zijn dat hier een relatie ligt

met winkelen over de grens.

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 43

8.BIBLIOGRAFIE• Bontje,M.(2009,februari).Krimpregioopzoeknaaridentiteitentoekomst.De Geografie,29-31.

• Bregman,H.(2012).Herverkaveling als instrument voor gebiedsontwikkeling.Amsterdam:SchoolofRealEstate.

• Buitelaar,S. (2012,November14).Leegstand kantoren oplossen met ruilverkaveling.OpgehaaldvanBinnenlandsbestuur:http://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/nieuws/leegstand-kantoren-oplossen-met-ruilverkaveling.8507421.lynkx

• Burgers, R. (2013, Mei). Versnippering stedelijk eigendom vraagt om aangepaste wetgeving.Voorgrond,12-14.

• CBS. (2011, maart 30). Online winkelen steeds populairder. Opgeroepen op maart 23, 2015,van CBS: http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/vrije-tijd-cultuur/publicaties/artikelen/archief/2011/2011-3335-wm.htm

• deGraaff,T.,vanOort,F.,&Boschman,S.(2008).Woon-werkdynamiek in Nederlandse gemeenten.Rotterdam?DenHaag:NAiuitgevers/RuimtelijkPlanbureau.

• DetailhandelNederland.(2011,juni).Position paper winkellocatiebeleid.OpgehaaldvanDetailhandel.nl:http://www.detailhandel.nl/images/pdf/110617_Position_paper_Winkellocatiebeleid.pdf

• DLG.(2014,november1).Wettelijke herverkaveling.OpgehaaldvanDienstLandelijkGebied:http://www.dienstlandelijkgebied.nl/onderwerpen/grond/grond/dossier/wettelijke-herverkaveling

• Donkers,H.(2011,juni).GebiedsontwikkelingopzijnValenciaans.De Geografie,33-35.

• Droogh Trommelen en Partners. (2013). Detailhandel en leefbaarheid; aanpak detailhandel als strategie in krimp- en anticipeergebieden.DenHaag:MinisterievanBinnenlandseZakenenKoninkrijksrelaties.

• Ellenbroek,E.(2012,juli30).Delfzijlwilafvandetreurigheid.Trouw.

• GemeenteDelfzijl.(2012).Integraal investeringsprogramma 2012-2022.Delfzijl:GemeenteDelfzijl.

• GemeenteDelfzijl.(2011).Kleur bekennen.Delfzijl:GemeenteDelfzijl.

• Gemeente Delfzijl. (2010, april 15). Persberichten, Delfzijl krijgt 1,3 miljoen uit krimpfonds.Opgehaald van Gemeente Delfzijl: http://www.delfzijl.nl/internet/persberichten_42401/item/delfzijl-krijgt-13-miljoen-uit-krimpfonds_20837.html

• HandelsverenigingCentrumDelfzijl.(2014,November12).Handelsvereniging Delfzijl.OpgehaaldvanHandelsverenigingDelfzijl:http://www.winkelcentrumdelfzijl.com/

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 44

• Hoopman,E.(2014,oktober).Delfzijl,compactcentruminkwijnendestad.geografie,pp.15-17.

• Kadaster. (2013). Stedelijke herverkaveling, slim omgaan met grond om gebiedsontwikkelingmogelijktemaken.

• Kooiman, M., & Bonke, M. (sd). Stedelijke herverkaveling. Opgeroepen op oktober 10, 2014,van PAS B.V. consultancy: http://www.pasbv.nl/upload/documenten/leaflets/leaflet-stedelijke-herverkaveling.pdf

• Müller-Jökel, R. (2004,Mei 22). Land Readjustment, a win win strategy for sustainable urban development. Opgehaald van International Federation of Surveyors: http://www.fig.net/pub/athens/papers/ts14/TS14_3_MullerJokel.pdf

• MünozGielen,D.,&KorthalsAltes,W. (2007).Lessons from Valencia: Separating Infrastructure Provision from Land Ownership.Opgehaald vanUrbsAdvies: http://urbsadvies.nl/attachments/Munoz_and_Korthals_2007_Lessons_from_Valencia_Separating_infrastructure_provision_from_land_ownership.pdf

• Mudde,L.(2013,februari25).Onderhandelenoverdebinnenstad.VNG magazine.

• Novum.(2013,december5).Detailhandel kan crisis niet langer bestrijden.OpgehaaldvanNieuw.nl:http://www.nieuws.nl/economie/20131205/Detailhandel-kan-crisis-niet-langer-bestrijden

• pbl. (2013, april 18). Winkelleegstand groter dan gedacht. Opgehaald van Planbureau voorleefomgeving: http://www.pbl.nl/nieuws/nieuwsberichten/2013/winkelleegstand-groter-dan-gedacht

• Pesulima.(2013).Winkelbeleving anno 2013.Opgeroepenopmaart2,2015,vanvisualmovement:http://www.visualmovement.nl/news-trends/moderetail-onderschat-invloed-online/

• Priemus,H., Button, K.,&Nijkamp, P. (2007).Classics in planning: land use planning. UK/USA:EdwardElgarPublishingLimited.

• ProgrammabureauDelfzijl.(2013).Actieplan Centrum Delfzijl.Delfzijl:GemeenteDelfzijl.

• Putten,E.,vanderLint,P.,&deWolff,H.(2004).Onderzoek naar de mogelijkheden voor stedelijke herverkaveling.DenHaag:MinisterieVROM.

• Siraa,H.,Valk,A.,&Wissink,W.(1995).Met het oog op de omgeving: een geschiedenis van de zorg voor de kwaliteit van de leefomgeving : het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (1965-1995).DenHaag:SDUuitgevers.

• Stadsgeograaf.nl. (2012, juni 4). Meer gemeenten met winkelleegstand. Opgehaald van De

scriptie, 31-05-2015, Joram van Otterloo 45

stadsgeograaf:http://stadsgeograaf.nl/meer-gemeenten-met-winkelleegstand/

• thuiswinkel.org. (2011, september 28). Internet niet meer weg te denken bij het winkelen.Opgehaald van Thuiswinkel.org: http://www.thuiswinkel.org/bedrijven/nieuws/2260/internet-niet-meer-weg-te-denken-bij-het-winkelen

• vanmeernaarbeter. (2014,september12).Krimp in Nederland.Opgehaaldvanvanmeernaarbeter:http://www.vanmeernaarbeter.nl/krimp

• vastgoedmarkt.nl. (2014, januari13).Winkelleegstand stijgt voor zevende jaar op rij.OpgehaaldvanVastgoedmarkt.nl: http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2014/01/12/winkelleegstand-stijgt-voor-zevende-jaar-op-rij

• Vennix, J. (2006). Theorie en praktijk van empirisch onderzoek. Amsterdam: Pearson CustomPublishing.

• VolmerenPartners. (2014,september21).Stedelijke herverkaveling.OpgehaaldvanVolmerenPartners:http://www.vp.nl/stedelijke-herverkaveling.html

• Vos,A.d. (2011,mei6).Leegstand dreigt voor stadshart.Opgehaald vanBinnenlandsbestuur:http://www.binnenlandsbestuur.nl/sociaal/achtergrond/achtergrond/leegstand-dreigt-voor-stadshart.1111608.lynkx