Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за 1 квартал...
TRANSCRIPT
Елена Семенихина
Директор по
развитию
ГК «Гема»
Особое мнение
Вопрос эксперту:
Основные тенденции спроса и предложения,
сложившиеся на рынке офисной недвижимости в
начале 2015 года?
Сейчас происходит перераспределение спроса на
офисные помещения. Существенно повысилась
вакансия в сегменте офисов класса В+ и А внутри
Садового кольца. Это связано с существующей
экономической ситуацией, вынуждающей компании
пересматривать арендные бюджеты. При этом
собственники офисных помещений в центре Москвы не
могут бесконечно понижать арендные ставки по ряду
объективных причин, среди которых налоговая
составляющая, а также ограничения в кредитных
контрактах с банками, которые не позволяют снижать
арендную ставку ниже определенного уровня.
В связи с этим действительно очень большое
количество компаний посмотрели в сторону офисов,
расположенных за пределами ТТК. Этот тренд
наблюдался и раньше, а теперь он многократно
усилился и стал, по сути, «мэйнстримом» офисного
рынка.
Офисная недвижимость
Москвы
1
1-й квартал 2015 г.
Общая ситуация на рынке
После масштабного ввода в конце 2014 г. в 1 кв. 2015 г.
наблюдается замедление темпов роста рынка офисной
недвижимости. Общий объем предложения увеличился
относительно предыдущего отчетного периода лишь на 0,8%
и составил на конец квартала 15 076 тыс.кв.м – с учетом
класса С или 13 849 тыс.кв.м – в сегментах А, В+, В.
Официальный уровень инфляции в России за первые 3
месяца 2015 г. составил 7,44%. Такие ключевые показатели
экономического развития, как индекс промышленного
производства, внешнеторговый оборот, оборот розничной
торговли, оборот общественного питания в начале 2015 г.
демонстрировали снижение относительно аналогичного
периода 2014 г.
Падение рубля замедлилось. На 31.03.2015 г. доллар вырос
на 3,97 руб. (7,3%) относительно конца 4 кв. 2014 г.
(25.12.2014). Однако инвестиционная активность остается
на невысоком уровне. Так, в отчетном периоде имели место
случаи срыва или пересмотра ранее запланированных
крупных сделок по приобретению объектов офисной
недвижимости.
СВОД ОСНОВНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ РЫНКА А В+ В С
Общий объем офисных площадей по итогам
1Q 2015 г., GLA
15 076 тыс. кв. мИз них: 13 849 тыс.кв.м – классы А, В+, В
1 227 тыс.кв.м – класс С
Динамика объема по сравнению с 4Q 2014 г. +0,8%
Объем по классам, GLA4 213
тыс.кв.м
6 902
тыс.кв.м
2 734
тыс.кв.м
1 227
тыс.кв.м
Введено в эксплуатацию в 1Q 2015 г., GLA 123 тыс. кв. м
Введено по классам, в 1Q 2015 г., GLA57
тыс.кв.м
66
тыс.кв.м0 0
Динамика ввода по сравнению с 4Q 2014 г. -83% -69% -100% 0%
Доля вакантных площадей на конец 1Q 2015 г. 29,2% 14,1% 10,3% 8,9%
Динамика вакантных площадей
по сравнению с 4Q 2014 г.
+4,5%
(1,3 п.п.)
-13,6%
(-2,2 п.п.)
-18%
(-2,2 п.п.)
+31,3%
(2,1 п.п.)
Арендные ставки на конец 1Q 2015 г.без учета НДС и эксплуатационных расходов (USD/кв.м/год)
619 366 278 202
Динамика арендных ставок по сравнению
с 4Q 2014 г.-3% -14% -7% -8%
Средний уровень обеспеченности (GLA)
на 1 000 чел.1 258 кв.м (с учетом класса С)
Обеспеченность офисными площадями (GLA)
на 1 000 чел.352 кв.м 576 кв.м 228 кв.м 102 кв.м
Динамика обеспеченности по сравнению с 4Q 2014 г. +1,4% +1,0% 0% 0%
9287
1014410552
11307
13727 13849
9000
10000
11000
12000
13000
14000
15000
Объем предложения в классах А, В+, В;
GLA тыс.кв.м
Офисная недвижимость
Москвы
2
1-й квартал 2015 г.
Среди крупных инвестиционных сделок, закрытых в 1
кв. 2015 г.:
Приобретение структурами совладельца сети «Магнит»
Алексея Богачева 50 тыс.кв.м в ДК «Парк Победы» в ЗАО.
Речь идет о 8-этажной башне вместе со стилобатной
частью.
Покупка швейцарским фондом «Eastern Property
Holdings» БЦ «Эрмитаж плаза» в ЦАО (класс А, GBA 41,9
тыс.кв.м).
Приобретение американским девелопером «Hines»
одного из офисных зданий МФК «Метрополис» (класс А,
GBA 32 тыс.кв.м). Ранее речь шла о покупке двух зданий,
но компания пересмотрела планы в связи с кризисом.
Из-за валютных колебаний и роста стоимости заемного
финансирования сорвались две анонсированные ранее
крупные сделки:
ГК «Регион», выступавшая основным претендентом,
отказалась от покупки БЦ «Мерседес-Бенц плаза» (GBA
20 тыс.кв.м)
Компания «Экспоком» отказалась от покупки ТОК
«Новинский пассаж», принадлежащего структурам ВЭБа.
Искать новых покупателей пока не планируется.
Среди прочих событий отчетного периода можно отметить:
Компания «Лукойл» выставила на продажу офисное
здание общей площадью 5,7 тыс.кв.м на ул. Сущевский
вал в связи с готовящимся переездом располагавшегося
там офиса «ЛУКОЙЛ-Инжиниринг».
С января 2015 г. вступил в силу федеральный закон,
согласно которому федеральные объекты культурного
наследия, находящиеся в плохом состоянии, можно
арендовать по льготной цене – при условии приведения
здания и прилегающей территории в порядок не больше
чем за 7 лет.
Градостроительная комиссия Москвы одобрила план
застройки участка, расположенного в производственной
зоне № 2 «Варшавское шоссе», где планируется возвести
гостинично-деловой центр, общей площадью 82 тыс.кв.м,
из которых 28 тыс.кв.м должны занять офисы.
Основные события рынка
МФК «Метрополис»
БЦ «Эрмитаж Плаза»
ДК «Парк Победы»
БЦ «Aero City»
Офисная недвижимость
Москвы
3
1-й квартал 2015 г.
Объем ввода офисной недвижимости в 1 кв. 2015 г.
составил 176 тыс.кв.м (GBA) или 123 тыс.кв.м (GLA).
Это на 78% ниже результатов предыдущего отчетного
периода, а также рекордно низкий за последние
несколько лет показатель для 1 квартала. С учетом
прогнозов по вводу на 2015 г. в целом, ввод в 1 кв. 2015
г. составляет примерно четверть от общегодового
значения.
54% от введенного объема пополнили предложение в
классе В+, 46% - в классе А. Структура предложения по
классам не претерпела существенных изменений: 46%
от общего объема офисных площадей относится к
классу В+, 28% - к классу А, на В и С приходится 18% и
8% соответственно.
Наибольшие объемы площадей в отчетном периоде
были введены в ЮАО (45% от общего объема), 27% - в
САО, 20% - в ЗАО и оставшиеся 8% - в ЦАО.
Предложение
Название БЦ Адрес Округ Класс GBA тыс.кв.м GLA тыс.кв.м
Сириус парк, корпус 4/9 Каширское ш., 3, корп. 2 ЮАО В+ 60,0 47,1
Aero City Куркинское ш., стр. 2 САО А 49,2 32,6
Технопарк Орбита-2, фаза
IIул. Кулакова, д. 20 СЗАО А 39,6 24,4
АРМА (БП Курский) 2
корпуса после рек.Нижний Сусальный пер., 5 ЦАО В+ 14,0 10,9
Примеры объектов, введенных в эксплуатацию в 1 кв. 2015 г.
266 294
179 187
316
176
37%40%
25% 21%
21%
25%
0
50
100
150
200
250
300
350
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Объем ввода БЦ (классы А, В+, В), тыс.кв.м
объем ввода в 1Q, тыс.кв.м (GBA)
доля от годового объема ввода, %
Примеры крупных сделок по продаже в 1 кв. 2015 г.
Название БЦ Площадь (кв.м) Класс Округ Покупатель
Парк Победы 50 000 А ЗАО структуры совладельца сети «Магнит»
Эрмитаж плаза 41 900 А ЦАО Eastern Property Holdings
Метрополис 32 000 А САО Hines
Водный 7 000 А САОкомпания-представитель одного из секторов
мировой экономики
Савеловский сити 1 730 В+ САО российский строительный концерн
SkyLight 1 000 А СЗАО частный инвестор
Офисная недвижимость
Москвы
4
1-й квартал 2015 г.
В 1 кв. 2015 г. вакансия в классе А снова
продемонстрировала рост. Однако в отличие от 4 кв.
2014 г. он не носил характер скачка – уровень
вакансии увеличился на 4,5% относительно
предыдущего отчетного периода и составил 29,2%.
Средний показатель для сегмента В-В+ снизился с
15,1% до 12,8%. При этом в классе В+ он составляет
14,1%; в классе В – 10,3%
Снижение вакансии в классе В произошло в
основном за счет бизнес-центров, расположенных за
пределами ЦДР. Внутри ЦДР вакансия, напротив,
возросла. Наименьший уровень вакансии
характерен для объектов за пределами ТТК.
В классе В+ иная ситуация - снижение среднего
уровня обусловлено преимущественно объектами
внутри ЦДР.
В классе А, в отличие от более низкоклассных
сегментов, вакансия на объектах, расположенных за
пределами ТТК остается выше, чем в его пределах.
Крупнейшая сделка по аренде в отчетном
периоде относится к объекту класса А. Холдинг
«Локомотивные технологии» арендовал целиком
БЦ «Яковоапостольский» в ЦАО (GBA 10,4
тыс.кв.м, GLA 6 тыс.кв.м).
Еще одной заметной сделкой в сегменте А стала
аренда в недавно введенном в эксплуатацию МФК
«Око» в ММДЦ «Москва-Сити». Его первым
арендатором стала консалтинговая компания
«CBRE», чья штаб квартира займет 1,25 тыс.кв.м на
14-м этаже комплекса.
В классе В+ наиболее крупной сделкой стала
аренда 1,4 тыс.кв.м (2 этажа) в ДЦ
«Автозаводский» компанией «ПСК «Ремпуть».
Среди других сделок в 1 кв. 2015 г. можно
отметить аренду более 800 кв.м в БЦ «Crosswall»
Российским Внешнеэкономическим Объединением
«В/О «Авиаэкспорт»; консультантом по подбору
помещения выступила компания «NAI Becar».
Примерно такую же площадь арендовали в ДК
«Симоновский» разработчик мобильных игр «Crazy
Panda» и международная магистральная
телекоммуникационная сеть «RETN».
Спрос
5
10
15
20
25
30
Динамика уровня ввакансии по классам, %
А В+ В
Примеры крупных сделок по аренде в 1 кв.
2015 г.
Назв
ан
ие
БЦ
Ар
ен
до
ва
нн
ая
пл
ощ
ад
ь (
кв
.м)
Кл
ас
с
Окр
уг
Ар
ен
да
тор
Яковоапо-
стольский6 000 А ЦАО
Локомотивные
технологии
Автозаводский 1 400 В+ ЮАО ПСК Ремпуть
Око 1 250 А ЦАО CBRE
Crosswall 800 А ЗАОВ/О
Авиаэкспорт
ДК Симоновский 800 В+ ЮАО RETN
ДК Симоновский
(Омега-2)800 В+ ЮАО Crazy Panda
Офисная недвижимость
Москвы
5
1-й квартал 2015 г.
Коммерческие условия
$/кв.м/год руб./кв.м/мес. 1 руб./кв.м/ год
Класс А
в среднем 619 3 016 36 189
ЦДР 697 3 396 40 750
вне ЦДР, внутри ТТК 642 3 128 37 534
вне ТТК 406 1 978 23 737
Класс В+
в среднем 366 1 783 21 398
ЦДР 480 2 339 28 063
вне ЦДР, внутри ТТК 352 1 715 20 579
вне ТТК 330 1 608 19 293
Класс В
в среднем 278 1 354 16 253
ЦДР 376 1 832 21 983
вне ЦДР, внутри ТТК 316 1 540 18 475
вне ТТК 220 1 072 12 862
Класс С
в среднем 202 985 11 818
ТТК 234 1 140 13 681
вне ТТК 190 926 11 108
Арендные ставки на конец 1 кв. 2015 г.
1 По курсу ЦБ РФ на 31.03.2015 USD 58,4643
В 1 кв. 2015 г. средние арендные ставки в долларовом
эквиваленте снизились относительно 4 кв. 2014 г. по всем
сегментам и составили на конец отчетного периода: 619
долл/кв.м/год – в классе А; 366 долл/кв.м/год – в классе В+, 278
долл/кв.м/год – в классе В и 202 долл/кв.м/год – в классе С.
Наиболее заметное снижение коснулось класса В+, что
привело к увеличению дистанции по показателю средней
арендной ставки между сегментами В+ и А до 41%. Разрыв
между В и В+ сократился относительно предыдущего отчетного
периода (с 30% до 24%), но остался выше, чем на начало 2014
г.
Во всех сегментах (за исключением С) снижение коснулось
преимущественно объектов, расположенных в ЦДР.
В классе А разрыв по показателю средней ставки аренды
между объектами ЦДР и объектами, расположенным между
ЦДР и ТТК, составляет всего 8%. В то же время за пределами
ТТК ставки значительно ниже (разница превышает 30%).
Обратная ситуация в классе В+ – разница в соотношении
ЦДР/вне ЦДР более выражена, нежели в соотношении ТТК/вне
ТТК. Показатели в классе В дифференцированы в обоих
случаях примерно одинаково.
С
В
В+
А
Диапазон средних арендных ставок по классам,
USD/кв.м/годна 1 кв. 2015 г.
250 - 1200
180 - 900
140 – 600
80 - 400
Min USD Max
Изменения границ относительно
4 кв. 2014 г.
Офисная недвижимость
Москвы
6
1-й квартал 2015 г.
Выводы и прогноз развития
Сроки завершения ряда объектов,
планируемых к вводу в 1 кв. 2015 г., были
перенесены на вторую половину 2015 г., а
также на 2016 г. Объем ввода в отчетном
периоде оказался рекордно низким для 1
квартала за последние несколько лет и
составил 126 тыс.кв.м.
Умеренные объемы ввода привели к
незначительному повышению вакансии в
классе А при снижении ее уровня в сегментах В
и В+. Существенный рост продолжился только
в классе С, откуда продолжается отток
арендаторов в связи с прекращением
деятельности или сокращением занимаемых
площадей. Некоторые из арендаторов класса
С, воспользовавшись снижением ставок,
переезжают в класс В. Аналогичная ротация
затрагивает и класс В, где арендаторы в целях
улучшения условий рассматривают переезд в
объекты класса В+.
Сохраняется тенденция к переводу валютных
договоров в рублевые, в т. ч. в объектах класса
А. Однако здесь данная практика
распространяется медленнее, чем в других
сегментах. В конце 2014 г. первыми на такие
меры пошли низкоклассные сегменты В и С. В
начале 2015 г. «эстафету» подхватили объекты
класса В+, вследствие чего в отчетном периоде
в сегменте отмечается наиболее существенное
понижение показателя средней ставки аренды
относительно 4 кв. 2014 г.
* 1Q2014 - ставки без учета НДС, с учетом ЭР (кроме класса С); 2Q2014 и далее – ставки без учета НДС и ЭР.
27%24%
41%
Разница между классами по показателю средних арендных
ставок, %
С vs B В vs B+ B+ vs A
Во 2 кв. 2015 г. объемы ввода скорее всего не
превысят значений за 1 кв. 2015 г. Это позволит
вакансии в целом зафиксироваться на текущем
уровне с незначительными колебаниями за
счет ротации арендаторов.
При условии стабилизации валютного курса
снижение арендных ставок может замедлиться.
По скорректированным по ситуации на конец 1
кв. 2015 г. прогнозам объемы годового ввода в
офисном сегменте в 2015 г. могут составить
порядка 700 тыс.кв.м.
Объекты на высокой стадии готовности,
вероятно, будут достроены и введены в
эксплуатацию, если не в 2015 г., то на год
позже. Замораживание может коснуться
объектов на ранних стадиях строительства и на
стадиях проекта.
Офисная недвижимость
Москвы
7
1-й квартал 2015 г.
периодфакт/дин
амика
общий
объем,
тыс.
кв.м
новое предложение, тыс.
кв.мвакантные площади, %
средняя арендная ставка,
$/кв.м/год
А В+ В С А В+ В С А В+ В С
2014
1Q
факт 12764 1 1752 50 0 0 16,7 8,3 10,7 3,3 857 615 515 304
динамика 2,3 3 - 34% 3 0,9% 0% 0% 1% 6% -8% - -4% 5 -7% 5 -11% 5 -
2Q
факт 13006 228 14 0 0 18,2 10,7 12,6 3,0 729 474 410 305
динамика 1,9% 30% -72% 0% 0% 9% 29% 18% -8% -4% -5% -5% 0%
3Q
факт 141051 14 67 14 0 18,9 12,5 13,7 3,6 701 452 373 291
динамика 0,7% -92% 378% 100% 0% 4% 17% 9% 20% -4% -5% -9% -4%
4Q
факт 149541 342 211 9 0 27,9 16,3 12,5 6,8 637 424 298 219
динамика 4,0% 2274% 213% -33% 0% 48% 30% -9% 89% -9% -6% -20% -25%
2015
1Q
факт 15076 57 66 0 0 29,2 14,1 10,3 8,9 619 366 278 202
динамика 0,8% -83% -69% -100% 0% 4,5% -14% -18% 31% -3% -14% -7% -8%
Движение рынка за 2014-2015 гг.
1 1Q2014 – расширение базы объектов по классу С, здесь и далее указано значение GLA; 3-4Q2014 – расширение базы по классам В+,
В.2 В текущем периоде и далее указано значение GLA..3 В текущем отчетном периоде динамика рассчитана по показателям GBA, в последующих периодах – GLA.5 1Q2014 - динамика указана в расчете к а/с 4Q2013 г. за вычетом НДС; 2Q2014 – динамика указана в расчете к а/с на 1Q2014 за
вычетом эксплуатационных расходов.
На вопросы по отчету ответят:
NAI Becar – российское
подразделение мировой сети
NAI Global, одного из лидеров
мирового рынка коммерческой
недвижимости. Партнерская сеть NAI,
основанная в 1978 году, имеет 350
офисов в 55 странах мира. По итогам
2012 года бренд NAI занял 5 место
среди мировых брендов на рынке
коммерческой недвижимости.
NAI Becar имеет фронт-офисы в
Москве и Санкт-Петербурге,
а также представительства в
нескольких городах России.
Санкт-Петербург
194044,
Б. Сампсониевский пр., 61, БЦ «Бекар».
Тел.: 8 (812) 490-70-01
- Управление недвижимостью
- Эксплуатация объектов
- Инвестиции
- Инфраструктурные проекты
- Зарубежные инвестиции
- Консалтинг
- Исследования рынка
- Оценка
- Управление проектами
- Аренда
- Покупка и продажа
- Продвижение объектов
Компания:
Услуги:
Ольга Шарыгина
Директор
Департамента маркетинга и консалтинга
Москва
125009,
Москва, пер. Большой Кисловский, 9
Тел.: 8 (495) 532-04-32
Елена Рыжкова
Главный маркетолог
Департамента маркетинга и консалтинга
www.naibecar.com
Контакты: