Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной...

Влияние мирового финансового

кризиса на рынок офисной

недвижимости Ростова-на-Дону

июнь 2009 год.

Краткая характеристика Ростова-на-Дону

Статус - столица ЮФО

Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины

на правом берегу реки Дон

Климат - умеренно континентальный

Средняя t января: - 4,6 градуса

Средняя t июля: + 37 градусов


• Площадь территории - 348,5 кв.км.

• Территория города поделена на 8 административных районов

• Население – 1,052 млн. человек (по данным переписи 2002 года)


■ Представительства 25 международных организаций

■ Крупные предприятия:

• « Ростсельмаш» - сельхозтехника

• «Эмпилс» - лакокрасочные материалы

• « Роствертол» - вертолеты «Ми»

• « Донской табак»


• Мощность аэропорта (ежегодно):

- 4,5 млн. пассажиро-км

- 19,7 тыс. тонн грузов

• В Ростове работают всемирно известные бренды:

- «Люфтганза», «Ikea», «Metro», «Maserati», «Ашан»

История развития офисной недвижимости Ростова

• 2003 год - офисы класса « С» («Атомкотломаш», «Орхлитмаш») – 80200 кв.м.

• 2004 год- заявление строительных компаний о строительстве бизнес-центров классов «А» и «В»

• 2006 год - офис класса «А»

« Clever house» - 14590 кв.м

офис класса «В» - «Купеческий двор» - 32 000 кв.м

2007 год - 105 тыс. кв.м – «Балканы», «Белый Слон»,

«Кристалл»

2008 год – 46 000 кв.м – «Гедон», «Ростовский»


Динамика объема рынка офисных площадей кв.м.

2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г

Класс

«С»

80200 110000 135000 150000 190000 200000 215000

Класс «В»

0 0 0 32000 137000 183000 208380

Класс

«А»

0 0 0 15000 15000 15000 56000


График динамики объема рынка офисной недвижимости

0

50000

100000

150000

200000

250000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Класс « С»

Класс « В»

Класс « А»


Структура предложения на рынке по классам офисных помещений 2006 год

76%

16%

8%

класс " С"

класс " В"

класс " А"

История развития офисной недвижимости РостоваСтруктура предложения на рынке по классам офисных

помещений 2009 год

45%

43%

12%

класс " С"

класс " В"

класс " А"


Индикатор состояния рынка офисной недвижимости -обеспеченность офисными площадями,

приходящимися на 1000 жителей.

64,2

104,4

0

20

40

60

80

100

120

кв.м. офисных

площадей на 1000 жителей

2007 год 2009 год


Обеспеченность офисными площадями• Прирост составил почти 62 %, но по сравнению с другими крупными

городами показатель остается низким.

104 131 135 178280 350

490

2990

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

кв

.м о

фи

сн

ых п

ло

щад

ей

на 1

000 ж

ител

ей

Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)

• Объем предложений -около 480 тыс. кв.м

• Введено в эксплуатацию объектов класса «В» - 46 тыс. кв.м

• Общая площадь объектов, планируемых к вводу в 2009 г., – 80 тыс. кв.м.


Наиболее известные офисные центры:

• Купеческий двор «В»• Белый Слон «В»• Кристалл «В»• Содружество «В»• Гедон «В»• Clever house «А»

Обзор рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)

Наиболее значимые офисные проекты:

Название Класс Общая S

кв.м

Офисная S

кв.м

Готовность

«Гвардейский» В 26600 19380 2009

«Пять морей» А 37500 21600 2009

«Риверсайд Дон» А 23550 19200 2009

«Альянс» В 18000 7000 2010

«Колизей» В 20000 16500 2009

«Ника» В 6423 4000 2009

«Международный конгресс центр»

А 26000 17000 2010

«Пересвет» А 40000 26000 2010

Обзор рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)

Уровень спроса

100% 100% 100%95%

80%

50%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Балканы Кристалл Белый слон Clover house Купеческий Форум


Конкурентные преимущества офисов класса «С»:

- Месторасположение- Качественная отделка- Удобная планировка

- Необходимые инженерные коммуникации

Поэтому с появлением новых офисных центров класса «В», имеющих неудачное месторасположение или другие слабые

стороны, офисы класса «С» успешно конкурируют с ними.


Уровень арендных ставок

Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в существующих бизнес центрах:

1038

869698

0

200

400

600

800

1000

1200

арендная ставка в руб/кв.м.

класс А класс В класс С



Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в строящихся бизнес центрах:

1654

1071

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

арендная ставка

руб/кв.м

класс А класс В


Более высокая арендная ставка в строящихся объектах объясняется следующими причинами:

- большинство реализуемых проектов имеют более высокий уровень инженерных сооружений и архитектурной составляющей проекта («Пять морей», «Риверсайд – Дон»)

- месторасположение большинства проектов является более привлекательным: в зоне деловой инфраструктуры или в историческом центре города.

- в процессе строительства высокий уровень заполняемости не является приоритетной задачей застройщика,поэтому арендные ставки не снижаются.

Обзор рынка офисной недвижимости 3 квартал 2008 г.

Распределение предложения офисных площадей в зависимости от района города:

65%10%

5%7%

4% 9% Центр

ЗЖМ

СЖМ

Ленина

Нахичевань

Остальные районы

Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)

- В стадии незавершенного строительства находится 6

офисных центров классов А и В общей площадью 84700 кв.м.

- В планах строительства было еще 5 офисных центров общей площадью около 80 000 кв.м.



Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в существующих бизнес центрах

906

743

480

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

Класс А Класс В Класс С



Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в строящихся бизнес центрах.

1243

790

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

КлассА КлассВ

Обзор рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)

Сравнение арендных ставок в существующих офисных центрах

(3 кв. 2008г и апрель 2009г.)

Арендные ставки снизились:

• Класс «А» - 13,3 %

• Класс «В» - 14,5 %

• Класс «С» - 31 %

1038

906869

743

698

480

0

200

400

600

800

1000

1200

класс А класс В класс С

2008

2009


Сравнение арендных ставок в строящихся офисных центрах (3 кв. 2008г и апрель 2009г.)

Арендные ставки снизились:• Класс « А» - 24,85 %• Класс « В» - 22,3 %

1654

1071

1243

790

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2008 2009

класс А

класс В



• Основным показателем, характеризующим уровень

спроса, является доля вакантных площадей.

• Доля вакантных площадей в существующих

бизнес - центрах: Класса « А» составила 24 %

Класса « В» составила 16 %Класса « С» составил 8%


Уровень спроса:

В бизнес-центрах класса «В», характеризующихся слабыми

сторонами (неудачное месторасположение,

отсутствие парковки), доля вакантных площадей

составляет:• «Купеческий двор» - 45 %

• «Ростовский» – 22 %



• Проведенный анализ зависимости уровня вакантных площадей и арендных ставок

показал высокую эластичность спроса по цене.

• Успешные офисные центры с привлекательными для

арендаторов характеристиками классов «В» и «С», снизившие арендные ставки на 5-25%, не

испытывают проблем с заполняемостью.

(«Кристалл», «Балканы», «Содружество»).


Снижение строительной активности:

- Перенос от 0,5 до 1,5 лет сроков ввода в эксплуатацию

проектов: «Гвардейский», «Пять морей»,

«Дипломат».

- Замораживание проектов:«На Большой Садовой», «Цветочный»

- Полностью отказ от проекта:«Международный конгресс центр»


• Планировалось к 2011 г. ввести в эксплуатацию 163400 кв.м. офисных площадей.

• Учитывая влияние кризиса, ввод строящихся объектов будет примерно 84700 кв.м , что составит 51% от запланированного.


• Согласно данному исследованию, можно предположить, что объем рынка качественных офисных площадей увеличится к 2011 г на 43 %.

• Учитывая влияние кризиса на общее экономическое положение города, можно предположить профицит офисных площадей.


Основные факторы неудачи проекта в данном

сегменте в Ростове:

• недостатки в концепции,• неудачное месторасположение,• высокий уровень арендных

ставок,• несоответствие «цена –

качество»

Спасибо за внимание!

Галина Пивоварова, руководитель комитета по аналитике ЮГРО,

руководитель отдела маркетинга «Дон-МТ», САРН,

[email protected]

Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной...

Documents