第四章 房地产价格评估• §1 房地产价格评估概述• §2 房地产价格评估的成本法• §3 房地产价格评估的市场法• §4 房地产价格评估收益现值法

§1 房地产评估概述 一、房地产的特性土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1 、土地的自然特性 （ 1 ）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （ 2 ）位置的不可移动性 （ 3 ）效用的持久性→价格具上升趋势 （ 4 ）效用的差异性（不可替代性）

决定 决定

2 、土地的经济特性 （ 1 ）用途的多样性 （ 2 ）供给的稀缺性 （ 3 ）经济地理位置的可变性 （ 4 ）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性 1 、位置固定性 2 、使用长期性 3 、投资大量性 4 、保值增值性 5 、受政策面因素影响较大

（三）房地产市场的特征1 、房地产市场的地区性与不完善性2 、交易的复杂性3 、房地产市场供给对需求变化的反应迟

缓 （供给弹性小于需求弹性）

二、房地产评估的原则 1 、合法原则 2 、最佳使用原则 3 、房地综合考虑原则 4 、区域及地段原则三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项 1 、明确评估对象 2 、明确评估目的 3 、明确评估基准日 4 、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告

四、房地产价格的特性与类型（一）房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它

们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格

是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。

在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。

• 土地价格的特性主要有： 1 、地价是地租的资本化 2 、地价主要由需求方决定 3 、地价呈不断增长趋势 4 、地价与土地用途相关（受政策影响） 5 、地价具有个别性

• 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。

相关背景知识

我国土地权属类型与土地使用权价格体系

（一）我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，

土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。

• 1. 根据国家规定：

但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。

土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。

前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。

城镇土地 国家所有土地所有权

农村和市郊土地 农民集体所有

出让土地使用权划拨土地使用权

土地使用权

2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地

使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。

出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。• 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。

（二）我国土地使用权价格体系 1 、基准地价 城镇大面积土地的平均地价2 、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3 、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地

产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4 、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5 、其他价格 上述 1～ 3 属土地一级市场价格，由政府垄断定价。 4～ 5

属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。

（三）房地产价格类型土地价格、建筑物价格、房地产价格总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率• 例题投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为 5 ，单

价为 1000元 /平方米；乙地的容积率为 3 ，单价为800 元 /平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？

五、影响房地产价格的因素（一）一般因素 1 、社会因素 2 、经济因素 3 、政策因素（二）区域因素 1 、商业繁华度 2 、道路通达度 3 、交通便捷度 4 、设施完善度 5 、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。

§2 房地产评估的成本法

一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，

因此，首先需了解房地产的价格构成。二、适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。

三、新开发土地评估中成本法的操作步骤（ 1 ）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+

土地开发费 +管理费用 +投资利息 +税费 +开

发利润（ 2 ）土地价格＝土地取得费 +土地开发费 +税费

+利息 +利润 +土地增值收益

（一）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农

村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1 、从农村取得土地 （ 1 ）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：

土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （ 2 ）支付给政府的土地使用权出让金。 2 、从城镇取得土地 （ 1 ）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （ 2 ）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本 1 、基础设施建设费 2 、公共配套设施建设费

（三）估算管理费用（四）估算投资利息• 注意： （ 1 ）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （ 2 ）计息基础＝土地取得成本 +土地开发成本 + 管

理费 （ 3 ）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。

（五）估算税费（六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。

（七）土地增值收益的确定

[ 例题 ]某地块面积为 80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为 20 万元 / 亩，拆迁费 30 万元 /亩，开发费 3亿元 /平方公里，其他费用（包括税费） 5万元 / 亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的 40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为 10%，银行贷款利率为 6%，试评估该土地经开发后的价格。

1 、估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝ 20 ＋ 30 ＝ 50 万元 /亩＝ 750 元 /平方米 2 、估算土地开发成本 土地开发成本＝开发费＋其他费用 ＝ 3亿元 /平方公里＋ 5万元 /亩 ＝ 300 元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米

3 、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：

投资利息＝ 750×[（ 1＋ 6%） 2－ 1] ＋ 375×40%×[（ 1＋ 6%） 1.5

－ 1] ＋ 375×60%×[（ 1＋ 6%） 0.5－ 1] ＝ 92.70＋ 13.70＋ 6.65 ＝ 113.05元 /平方米4 、估算开发利润 开发利润＝（ 750＋ 375 ）×10% ＝ 112.5元 /平方米5 、计算土地价格 土地单价＝ 750＋ 375＋ 113.05＋ 112.5 ＝ 1,350.55元 /平方米 土地总价＝ 1,350.55×80,000＝ 108,044,000 元即该地块经开发后的价格为 108,044,000 元。

四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格＝土地取得成本 +土地开发成本 +建筑

物 建造成本 + 管理费用 +投资利息 +销售税费 +正常

利润 新建建筑物价格＝建筑物建造成本 + 管理费用 +投资利息

+ 销售费用 + 开发利润

（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1 、勘察设计和前期工程费 2 、基础设施建设费 3 、建安工程费 4 、公共设施建设费 5 、开发过程的税费及其他间接费

（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费 1 、销售费用 2 、销售税金及附加 3 、其他销售税费

（六）估算开发利润

五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤

• 旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准

日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。

的损耗）括土地的损耗和建筑物旧有房地产的贬值（包购建价

建筑物重新或重新开发价土地重新取得价

旧有房地产价格＝

（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原（ Reproduction cost） (2)、更新（ Replacement cost）• 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。

3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法 根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及

所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。

（ 2 ）间接法 指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建

筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。

（二）估算损耗1 、估算土地的损耗 土地损耗率＝已使用年限 /法定使用年限2 、估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素） 无形损耗（社会经济因素）（ 1 ）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：

N

RC

N

SCD

1

例１：某建筑物建筑面积为 320m2 ，重置价为 2500 元 /m2 ，耐用年限为 40 年，已使用 7 年，残值率为 4％。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。

V＝ 800000 － 19200×7＝ 665600（元）非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构： 60 年， 0％砖混结构一等： 50 年， 2％砖混结构二等： 50 年， 2％砖木结构一等： 40 年， 6％砖木结构二等： 40 年， 4％砖木结构三等： 40 年， 3％简易结构： 10 年， 0％耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限

（ 2 ）打分法（观察法） 成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+ 设备部分合计得分×B

不同结构类型房屋成新率评分修正系数库

 

钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构 其他结构

结构部分

G

装修部分

S

设备部分

B

结构部分

G

装修部分

S

设备部分

B

结构部分

G

装修部分

S

设备部分

B

结构部分

G

装修部分

S

设备部分

B

单层 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05 0.87 0.1 0.03

二至三层 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1      

四至五层 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3            

六层七层以上

0.8 0.1 0.1                  

• 例题２ 某钢筋混凝土 5 层框架楼房，经评估人员现场打分，

结构部分 80 分，装修部分 70 分，设备部分 60 分。再经查表得出修正系数 G ＝ 0.75 ， S ＝ 0.12 ， B＝ 0.13 ，

成新率＝（ 80×0.75+70×0.12+60×0.13 ） ÷100×100 ％＝ 76.2 ％

• 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。

• 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。

•

• 例题３ 某套住宅重新建造价为 300000 元，经对其

结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为 80 ％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作 10 ％的减价修正。

V ＝ 300000×80 ％ × （ 1 － 10 ％）＝ 300000×72 ％＝ 216000 （元）

§3 房地产评估的市场法一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域

因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积

二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少 3

个交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产

三、市场法操作步骤及因素修正（一）蹋勘被估房地产

（二）收集与选择房地产交易实例 交易实例应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价

值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。

（三）建立价格可比基础

（四）估算调整系数

1 、 定基2 、交易日期修正系数 环比3 、区域因素修正系数直接比较法：

间接比较法： 4 、个别因素修正（ 1 ）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表（ 2 ）土地使用年期修正

100交易情况修正系数＝

100系数＝

100

100系数＝

n

m

r

r

)1(11

)1(11

年限修正系数＝

估价对象

估价对象

交易案例

估价对象

（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。

（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。

• 例题 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为 3,000

平方米，要求评估其 2003 年 12 月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出 3 个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

交易实例比较交易 A B C D(待评估 )

坐落 略 略 略 略所处地区 繁华区 繁华区 繁华区 繁华区

用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地

价格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400

交易时间 2002年 10月

2002年 12月

2003年 5月 2003年 12月

面积（ M2 ） (3%) 1,800 2,000 2,200 3,000

形状 规则 规则 规则 规则 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通

基础设施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 较好 (86) 较好 (93) 很好 剩余使用年限 35 30 35 30

容积率 5 4.5 4.5 5

1 、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，

均作为正常交易看待，故无需修正。2 、进行交易时间修正根据调查， 2002 年 10 月以来，土地价格平均每月上涨 1% ，则：交易实例 A 交易时间修正系数＝ 114/100 ＝ 1.14交易实例 B 交易时间修正系数＝ 112/100 ＝ 1.12交易实例 C 交易时间修正系数＝ 107/100 ＝ 1.073 、进行区域因素修正交易实例 A 与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易

实例 B 、 C 的区域因素修正采用打分法，可参照上表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为 100 ，则：

交易实例 B 区域因素修正系数＝ 100/86 ＝ 1.163交易实例 C 区域因素修正系数＝ 100/93 ＝ 1.075

4 、进行个别因素修正（ 1 ）关于面积因素的修正 : 由于待估宗地的面积大于 3 个交易实

例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高 3% 。

（ 2 ）关于土地使用权年限因素的修正 : 除交易实例 B 与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例 A 和 C 均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为 8% ）：

（ 3 ）关于容积率因素的修正 :交易实例 A 与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例 B 、 C 的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在 4～ 5之间，容积率增加 0.1 ，地价增加 2% 。则：

交易实例 B及 C 的容积率修正系数＝ 110/100 ＝ 1.1

30

35

1 1/(1 8%)0.9659

1 1/(1 8%)A C

交易实例 及 的使用年限修正系数

个别因素修正系数计算如下： 交易实例 A 的个别因素修正系数＝ 1.03×0.9659×1.0 ＝ 0.995 交易实例 B 的个别因素修正系数＝ 1.03×1.0×1.1 ＝ 1.133 交易实例 C 的个别因素修正系数＝ 1.03×0.9659×1.1 ＝ 1.0945.计算比准价格 A ＝ 1,550×1.0×1.14×1.0×0.995 ＝ 1,758 （元 / M2 ） B ＝ 1,200×1.0×1.12×1.163×1.133 ＝ 1,771 （元 / M2 ） C ＝ 1,400×1.0×1.07×1.075×1.094 ＝ 1,762 （元 / M2 ）6. 采用算术平均法求得评估结果 因得到的 3 个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）＝（ 1,758＋ 1,771＋ 1,762 ） /3 ＝ 1,764 （元 / M2 ） 待估宗地评估价值（总价）＝ 1,764×3,000 ＝ 5,292,000 元

§４房地产评估的收益现值法一、基本思路及步骤• 无限期：房地产价格＝纯收益 /资本化率 （ 1 ）

• 有限期： （ 2 ）

a －年纯收益 r －折现率二、适用范围有收益的房地产，不适宜公益性房地产。

nrr

aP

)1(

11

三、各参数的估算（一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际

收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。

＝ ＝

（二）资本化率

实质：房地产投资的报酬率（收益率）。

净收益 潜在收入 空置等造成的收入损失 营运费用

有效毛收入 营运费用

△    求取方法： 1 、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格

的比例获取资本化率，至少三个交易案例。

2 、累加法 ＝ +

•    资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。

资本化率 无风险报酬率 风险调整值

（三）收益期的确定 单独评房——建筑物的经济寿命单独评地——土地使用权年限

（ 1 ）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。

（ 2 ）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。

用以下两种方法之一：土地使用权年限，可采建筑物经济寿命期。地使用权年限确定收益土地使用权年限，据土建筑物经济寿命

房地合一

四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格

房地产价格＝房地产纯收益 / 综合资本化率

房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用

房地产总费用＝管理费 +维修费 + 保险费 +税金 +空房损失费

• [ 例 ] 某房地产公司于 1999年 5 月以出让方式取得一块土地 50 年使用权，并于 2001 年 5 月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米 3,800 元，经济耐用年限为 60 年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米 4,800 元。该大楼总建筑面积为 12,000 平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米 2.5 元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的 3.5% ，维修费为建筑物重置价的 1.5% ，房产税为租金收入的 12% ，其他税为租金收入的 6% ，保险费为建筑物重置价的 0.2% ，资本化率确定为 6% 。试根据以上资料评估该写字楼在 2004 年 5 月的价格。

1 、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 2.5×365×12,000× （ 1 － 10% ） ＝ 9,855,000 元2 、估算年营运费用（ 1 ）管理费： 年管理费＝ 9,855,000×3.5% ＝ 344,925 元（ 2 ）维修费： 年维修费＝ 4,800×12,000×1.5% ＝ 864,000 元（ 3 ）保险费： 年保险费＝ 4,800×12,000×0.2% ＝ 115,200 元（ 4 ）税金： 年税金＝ 9,855,000× （ 12%＋ 6% ） ＝ 1,773,900 元（ 5 ）年营运费用： 年营运费用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025 元

3 、估算净收益年净收益＝年有效毛收入－年营运费用 ＝ 9,855,000 － 3,098,025 ＝ 6,756,975 元4 、计算房地产价格房地产的剩余收益期为 45 年，则：房地产价格＝ 6,756,975÷6%×[1 － 1/ （ 1＋ 6% ）

45] ＝ 104,435,806 元房地产单价＝ 104,435,806 ÷12,000 ＝ 8,703 元5 、评估结果 经评估，该写字楼房地产在 2004 年 5 月的价格为 104,

435,806 元，单价为每平方米 8,703 元。

（二）房地合一评土地（土地残余法）

由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。

• 例题：在一幅 3000m2 的土地上建有建筑面积为 2000m2 的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为 2000×1200 ＝ 240 （万元），该建筑物尚可使用 20 年，还原利率 12 ％，土地的还原利率为 10 ％。

假定该房地产以每月每平方米使用面积 100 元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的 60 ％，不含折旧费的年总费用为 72万元。采用土地残余法确定土地的价格。

（ 1 ）计算房地合一纯收益 100×2000×60 ％ ×12 － 720000 ＝ 720000 （元）（ 2 ）计算建筑物的纯收益 240× （ 12 ％ +1/20 ）＝ 40.80 （万元）（ 3 ）计算属于土地的纯收益 72 － 40.80 ＝ 31.20 （万元）（ 4 ）土地的价格为： 31.2÷10 ％＝ 312 （万元） 单方土地价格为： 312÷3000 ＝ 1040 （元 /m2 ）

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（三）房地合一评房（建筑物残余法）

若纯收益 a不含折旧，则

注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。

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• 例题 某砖混结构二层住宅，宅基地面积 200 平方米，房屋

建筑面积 240 平方米，月租金 4800 元，全年空房损失率预计为半个月房租，房产税为年租金的 12 ％，土地使用税为每年按每平方米 2 元，管理费为按年租金的 3％，修缮费为按年租金的 4 ％，保险费为按年租金 1 ％；土地还原利率为 8 ％，建筑物还原利率为 10 ％，建筑物评估时的剩余使用年限为 25 年，另运用市场比较法求得土地价格为每平方米 1200 元，试用残余法评估该住宅建筑物价格。

年房租总收入＝ 4800×12 ＝ 57600 （元）年总费用：房租损失准备费＝ 2400 （元）房产税＝ 57600×12 ％＝ 6912 （元）土地使用税＝ 200×2 ＝ 400 （元）管理费＝ 57600×3 ％＝ 1728 （元）修缮费＝ 57600×4 ％＝ 2304 （元）保险费每年＝ 57600×1 ％＝ 576 （元）

年总费用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576 ＝ 14320 （元）年总纯收益＝ 57600 － 14320 ＝ 43280 （元）土地总价为： 1200×200 ＝ 240000 （元）归属于土地的年纯收益为： 240000×8 ％＝ 19200 （元）故归属于建筑物的年纯收益为： 43280 － 19200 ＝ 24080 （元）建筑物折旧率＝ 1/25×100 ％＝ 4 ％建筑物价格＝ 24080÷ （ 10 ％ +4 ％） ×｛ 1 － [1/ （ 1+14 ％） 25]｝ =172000×0.9622 ＝ 165498.4 （元）建筑物每平方米价格为： 165498.4÷240 ＝ 689.58 （元）