whitepaper - verduurzaming bestaande kantoren

Whitepaper - Verduurzaming bestaande kantorenKosten en opbrengsten van BREEAM-NL bij kantoorrenovaties

Houten, 18 oktober [email protected]

http://www.bbn.nl

Verduurzaming bestaande kantorenKosten en opbrengsten van BREEAM-NL bij kantoorrenovaties

De Nederlandse kantorenvoorraad staat onder druk. Er is nu al veel leegstand en dat zal de komende jaren alleen maar toenemen. De huidige kantorenvoorraad is veelal verouderd en voldoet niet aan de hoge eisen van de gebruiker. Het huisvestingsvraagstuk van huurders eist comfortabele en gezonde gebouwen. Energiezuinigheid, flexibiliteit en (OV-)bereikbaarheid zijn de kernbegrippen voor de kantorenmarkt van het heden en de toekomst. Het accent binnen de kantorenontwikkeling verschuift van nieuwbouw naar grootschalige renovatie. Vanuit gebruikers, beleggers en de overheid neemt de behoefte toe om de duurzaamheid van het gebouw uit te drukken in een ‘score’ of ‘label’. Energielabels, GPR-scores en BREEAM-NL sterren lijken onvermijdelijk. Deze eerste in een reeks van whitepapers heeft als doel inzicht te bieden in de meerkosten en opbrengsten van BREEAM-NL voor de grootschalige renovatie van kantoorgebouwen.

Functioneel, esthetisch of duurzaam?Het begrip ‘verduurzamen’ van bestaande kantoren is breed. De meerkosten van Duurzaam Bouwen zijn van veel factoren afhankelijk en voor er een budget kan worden Bepaald, is het beschrijven van de huidige situatie van het gebouw van wezenlijk belang:§ Hoe oud is het gebouw en wat is de gewenste levensduurverlenging?§ Wat is het huidige energielabel van het gebouw?§ Wat is de onderhoudsstaat van het gebouw?§ Zijn er technische (on)mogelijkheden?§ Op welke locatie staat het gebouw?§ Blijft het gebouw in gebruik tijdens de werkzaamheden?§ Wat zijn de belangen/wensen van de diverse stakeholders (belegger/

huurder/ontwikkelaar)?

In een groot aantal gevallen maakt de verduurzaming deel uit een functionele of esthetische opwaardering van het gebouw. Een nieuwe gevelconstructie die het gebouw een esthetische meerwaarde geeft, zal hoogstwaarschijnlijk worden uitgevoerd met een hogere isolatiewaarde dan voorheen het geval was. Een nieuw ventilatiesysteem dat het gebouw een functionele meerwaarde geeft, zal waarschijnlijk worden uitgevoerd met warmteterugwinning. Vallen de bovenstaande 2 voorbeelden dan in het esthetische respectievelijk functionele budget of moet alles uit het ‘duurzaamheidspotje’ worden betaald? In het geval van nieuwbouwkantoren is een referentie op basis van het Bouwbesluit exacter te bepalen. Je zou kunnen zeggen dat alle kosten, voortvloeiende uit bijvoorbeeld comfort- en/of energiereductie-eisen bovenop de eisen uit het Bouwbesluit, uit het ‘duurzaamheidspotje’ dienen te worden betaald. Bij renovatie van kantoren blijft de discussie bestaan of de opwaardering naar de eisen van deze tijd (onder andere Bouwbesluit en een EPC van 1,1) verduurzamen heet of per definitie noodzakelijk is om een comfortabele en gezonde werkomgeving te waarborgen en de kans op een hoge(re) bezettingsgraad te vergroten.

BREEAM-NLBREEAM (Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method) is wereldwijd de meest gebruikte methode voor het meten van de milieuprestaties van nieuwe en bestaande gebouwen. Gebouwen worden beoordeeld in de ontwikkelen opleverfasen op basis van credits, gegroepeerd in de volgende categorieën: management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik en ecologie en vervuiling. Het systeem maakt gebruik van kwalitatieve weging; als totaalscore krijgt een gebouw een van de volgende waarderingen: Pass, Good, Very Good, Excellent of Outstanding, ofwel 1 tot 5 sterren. In tabel 1 zijn de percentages met bijbehorende kwalificaties weergegeven.Tijdens de ontwikkelfase wordt het Ontwerpteam geadviseerd door een onafhankelijke, daarvoor opgeleide, BREEAM-expert die de bewijsvoering verzamelt en voorbereid voor het assessment dat wordt uitgevoerd door de onafhankelijke, daarvoor opgeleide, BREEAM-assessor. Na het uitbrengen van de eindrapportage kan door de Dutch Green Building Council het definitieve certificaat worden afgegeven.

De methode wordt vooralsnog met name bij nieuwbouwkantoren gebruikt. Het gebruik voor bestaande kantoren is in opmars. Binnen het certificeringsproces zijn een aantal voor- en nadelen voor gebruik bij bestaande kantoren te benoemen. Mogelijke voordelen binnen de certificering zijn te behalen door het hergebruik van de locatie, het gebouwcasco en de gebouwgevel. Daarentegen zijn er een aantal beperkende factoren waardoor de certificering minder eenvoudig zal zijn. De reeds vastliggende gebouwvorm (onder andere beperkingen in het uitzicht en de natuurlijke ventilatie), oriëntatie (onder andere lichthinder en beperking in daglichttoetreding) en locatiekeuze (OV-bereikbaarheid en aanwezigheid van basisvoorzieningen) kunnen er voor zorgen dat de score minder positief uitvalt.

VoorbeeldprojectOm de meerkosten van duurzaamheid inzichtelijk te maken is het, zoals eerder beschreven, belangrijk om de huidige energielabels, technische (on)mogelijkheden, locatiepotentie en belangen van stakeholders in beeld te hebben. In deze whitepaper worden een kantoor van 3.000 m² bvo en 18.000 m² bvo beschouwd. Het verschil in oppervlakte heeft door het verschil in vormfactoren en een groot aantal vaste kostenposten een groot effect op de prijs per m²bvo. Tabel 2 geeft de uitgangspunten weer voor de 2 kantoorgebouwen waar de meerkosten en opbrengsten voor zijn bepaald.

Meerkosten BREEAM-NLBij het bepalen van de meerkosten van de BREEAM-NL niveaus ‘Pass’ tot en met ‘Excellent’ is rekening gehouden met de bovenstaande uitgangspunten. Grafiek 1 en 2 tonen per gebouw een blauwe en groene lijn. In deze lijnen is met een stip aangegeven op welk moment het gebouw voldoet aan de EPC-eis van 1,1. Bij de blauwe lijn maakt de EPC-reductie naar huidig bouwbesluitniveau onderdeel uit van het duurzaamheidsbudget en bij de groene lijn is als uitgangspunt genomen dat de EPC-reductie (naar EPC 1,1) reeds onderdeel uitmaakt van de visuele en/of functionele opwaardering van het gebouw, waardoor de meerkosten alleen de (extra) BREEAM-gerelateerde maatregelen betreffen. Ter indicatie zijn bij de blauwe lijn 2 bandbreedtes aangegeven die globaal de meerkosten weergeven voor kantoren met een gunstigere of ongunstigere startscore, waardoor de meerkosten per ambitieniveau lager of respectievelijk hoger kunnen uitvallen. Ter indicatie is in de grafieken het energielabel bij de BREEAM-NL niveaus toegevoegd.

kwalificatie percentage aantal sterrenPass > 30%

Good > 45%

Very good > 55%

Excellent > 70%

Outstanding > 85%

Tabel 1: kwalificaties BREEAM-NL

Omschrijving Uitgangspunten Bruto vloeroppervlakte 3.000/18.000 m² bvoBruto geveloppervlakte 2.100/7.200 m² bgoPercentage gevel ‘open’ 35%Aantal bouwlagen 2/10 lagenEnergielabelOnderhoudsstaat slechtTechnische (on)mogelijkheden - onderzijde begane grondvloer bereikbaar

- spouw metselwerk gevel bereikbaar- dakrand voldoende hoog voor extra isolatie - hoge mate van scheiding casco/inbouw- natuurlijke toevoer ventilatie- mechanische afvoer ventilatie

Locatie nabij station en basisvoorzieningenBelang huurder energiereductie en gebruikerscomfortBelang belegger energiereductie en levensduurverlenging

G

Tabel 2: globale uitgangspunten kantoorgebouw 3.000 en 18.000 m² bvo

Pagina 2 van 6

www.bbn.nl - [email protected]

http://www.bbn.nl

Grafiek 2: meerkosten per m² bvo BREEAM-NL kantoor 18.000 m² bvo

Pagina 3 van 6

€ 50,--

€ 100,--

€ 150,--

€ 200,--

€ 250,--

€ 300,--

€ 350,--

€ 400,--

G

D

B

A

A+

A+

A

B B

B

Meerkosten BREEAM-NL

renovatie kantoor 18.000 m² bvo

EPC-reductie onderdeel van duurzaamheidsbudgetminimale en maximale bandbreedte EPC = 1.1

EPC-reductie onderdeel van renovatiebudgetEPC = 1.1

€ 50,--

€ 100,--

€ 150,--

€ 200,--

€ 250,--

€ 300,--

€ 350,--

€ 400,--

Meerkosten BREEAM-NL


EPC-reductie onderdeel van duurzaamheidsbudgetminimale en maximale bandbreedte EPC = 1.1

EPC-reductie onderdeel van renovatiebudgetEPC = 1.1

G

D

B

A

A+

A+

A

B

B

B

Grafiek 1: meerkosten per m² bvo BREEAM-NL kantoor 3.000 m² bvo



http://www.bbn.nl

Opbrengsten BREEAM-NLOnder invloed van een groot aantal variabelen zoals locatie, huidige technische staat, het energielabel en de belangen van de diverse stakeholders is het bepalen van de meerkosten van de verduurzaming van kantoorgebouwen als lastig te bestempelen. De moeilijkheidsgraad van het rekenen aan de opbrengsten uit de verduurzaming van kantoorgebouwen ligt nog een veelvoud hoger. Begrippen als commerciële meerwaarde, toename van de arbeidsproductiviteit en reductie van het energiegebruik zijn lastig kwantificeerbaar.

Commerciële meerwaarde Er is veel onderzoek gedaan naar de meerwaarde van duurzame kantoren. Het onderzoek van Eichholtz, Kok en Quigley (2008) is waarschijnlijk een van de bekendere. Het onderzoek is uitgevoerd in de Verenigde Staten en toont het volgende aan:§ duurzame kantoren leveren 2 tot 3% meer huuropbrengsten op;§ de bezettingsgraad van duurzame kantoren neemt in absolute zin met

7,5% toe;§ de transactieprijzen van duurzame kantoren liggen 16 tot 17% hoger.

Ook tijdens de studiemiddag ‘Kosten en opbrengsten milieulabels voor bestaande kantoren’, georganiseerd door het Lente-akkoord en bbn adviseurs, wordt het bovenstaande onderzoek aangehaald door een van de gastsprekers; taxateur Eelco Horstman van DTZ Zadelhoff. Horstman maakt deze middag bij het onderzoek de kanttekening dat het onderzoek de Amerikaanse markt betrof en van vóór de kredietcrisis dateert. Andere onderzoeken van Broumels en Den Hartogh (2010) en Jennen en De Kok (2011) laten verbanden zien tussen labelsprongen en de marktwaarde voor vastgoedobjecten op de Nederlandse markt. De resultaten uit het eerder verschenen onderzoek uit de Verenigde Staten worden hiermee bevestigd voor de Nederlandse markt, zelfs tijdens de huidige economische situatie! Voor beleggers en eigenaren kan de verduurzaming dus wel degelijk een rendabele business case opleveren.

Toename van de arbeidsproductiviteit Voor de huurder of gebruiker van een duurzaam kantoorgebouw is er ook veel winst te behalen. Onderzoek van Leijten (2002) wijst uit dat de vermindering van het ziekteverzuim kan oplopen tot 2,5%-punt. De verhoging van de arbeidsproductiviteit kan oplopen tot maar liefst 15%. Het investeren in voldoende en schone ventilatielucht, regelbare temperatuur en verlichting en veel daglichttoetreding resulteert in een gezonde werkomgeving waar werknemers graag werken; zie voor de percentages per onderdeel tabel 3.

Reductie van het energiegebruik In de praktijk zijn de 2 bovenstaande argumenten, commerciële meerwaarde en arbeidsproductiviteit, voor een specifiek project vaak lastig financieel kwantificeerbaar en hierdoor voornamelijk ondersteunend bij de investeringsbeslissing. Energiebesparende maatregelen, zoals het toepassen van energiezuinige verlichting en een verhoogde schilisolatie, leveren met name bij de kantoorgebouwen met een lage energie-index (≤ energielabel E) een grote sprong op in het gebouwgebonden energiegebruik. In de grafieken 3 en 4 is voor de voorbeeldprojecten van respectievelijk 3.000 en 18.000 m² bvo de energiereductie voor de pakketten ‘Pass’ tot en met ‘Excellent’ inzichtelijk gemaakt. In de berekening wordt, ondanks de stijgende onderhoudskosten voor de duurzame installaties, uitgegaan van gelijkblijvende onderhoudskosten, aangezien de keuze is gemaakt voor de toepassing van hoogwaardige materialen en verbeterde onderhoudstechnieken, waardoor ad-hoconderhoud minder snel noodzakelijk is.

Om de onderhoudskosten verder te beperken, is de keuze gemaakt om het gebouw robuust te ontwerpen, waardoor gebruiksschades worden voorkomen. Daarnaast wordt een begrijpelijke gebruikershandleiding opgesteld, zodat het gebouw en haar installaties op de juiste manier worden gebruikt, waardoor onder andere onnodig energieverlies wordt voorkomen. De grootste stap in de reductie van de energiekosten per m² bvo wordt gemaakt door onder andere toepassing van de juiste schilisolatie, duurzame warmteopwekking en ventilatie en energiezuinige verlichting, waardoor het gebouw met een energielabel G weer voldoet aan het huidig bouwbesluitniveau met een EPC van 1,1 (≈ energielabel A of B). Het toepassen van kostbare energiezuinige maatregelen, zoals warmte- en koudeopslag (wko) en photovoltaïsche cellen (pv) maakt de stap van BREEAM ‘Good’ naar ‘Excellent’ mogelijk, maar levert ten opzichte van de bestaande situatie een relatief lage extra energiereductie op.

Tabel 3: onderzoek productiviteitswinst en verminderig ziekteverzuim volgens Leijten (2002)

€ 10,--

€ 20,--

€ 30,--

€ 40,--

€ 50,--

€ 60,--

€ 70,--

Exploitatiekosten BREEAM-NL


G

A+

D

B

A

energiekostenonderhoudskostencumulatief energie/onderhoud

€ 10,--

€ 20,--

€ 30,--

€ 40,--

€ 50,--

€ 60,--

€ 70,--

Exploitatiekosten BREEAM-NL


energiekostenonderhoudskostencumulatief energie/onderhoud

G

A+

D

B

A

Pagina 4 van 6

Grafieken 3 en 4: exploitatiekosten per m² bvo BREEAM-NL kantoor 3.000 en 18.000 m² bvo

Omschrijving Productiviteits- Vermindering winst ziekteverzuim

Binnenmilieu als geheel goed 10-15% 2,5%-puntGeen vervuilingsbron 3-7% 1,5%-puntVoldoende ventilatie 1-2% 0,5%-puntTemperatuur regelbaar 2-3% 0,5%-puntTemperatuur niet te hoog of te laag 7% -Kamerkantoor (maximaal 4 personen) 2-4% vermindering*Goede verlichting 2-3% -Daglichttoetreding - 0,5%-puntGoede beeldschermergonomie winst* -Minder geluidshinder 3-9% -

* er is aangetoond dat er winst in productiviteit of vermindering van het ziekteverzuim is, de hoogte van de toename, respectievelijk afname, kon echter niet exact worden vastgesteld.



http://www.bbn.nl

Een zeer globale terugverdientijd valt te berekenen door de totale investering te delen door het totaal aan energiereductie. In deze eenvoudige deling wordt geen rekening gehouden met indexaties, prijsstijgingen en rentekosten. In de grafieken 5 en 6 zijn de terugverdientijden voor de pakketten ‘Pass’ tot en met ‘Excellent’ weergegeven.

Afhankelijk van de vormfactoren van de 2 kantoorgebouwen zijn de meerkosten voor de beide voorbeeldprojecten binnen 3 tot 14 jaar terug te verdienen. Uiteraard zijn deze terugverdientijden zeer afhankelijk van de eerder genoemde indexaties, prijsstijgingen en rentekosten.

Duurzaamheid laten renderenDuurzaamheid is mooi, maar is het ook financieel haalbaar? Beter gezegd: kan duurzaamheid renderen en kan het meer dan nu het geval is een lucratieve business case worden? Bij de totstandkoming en gebruik van gebouwen zijn veel verschillende partijen betrokken. Over het algemeen investeert de ontwikkelaar of eigenaar in duurzame maatregelen, terwijl de baten terecht komen bij andere partijen, zoals de belegger of eindgebruiker. bbn adviseurs beschikt over een rekenmodel waarbij de kosten en opbrengsten van duurzaamheid als input kunnen worden ingevoerd zodat voor alle partijen de verschillende scenario’s inzichtelijk zijn. Het model is volledig interactief, waardoor verschillende opties snel kunnen worden afgewogen en het debat over nut en noodzaak van duurzame investeringen op inhoudelijke grond kan worden gevoerd.

bbn adviseursbbn adviseurs ondersteunt al meer dan 40 jaar alle partijen die betrokken zijn bij het ontwikkelen, realiseren en beheren van gebouwen en gebieden. Het begeleiden van de herontwikkeling of renovatie van gebouwen behoort tot een van onze kerntaken. Het zoeken naar de juiste huisvesting, Het afwegen van duurzame investeringen, het begeleiden van het ontwerpen uitvoeringstraject en een duurzaam beheer van uw gebouw zijn in goede handen bij de adviseurs van bbn.

De dienstverlening van bbn adviseurs onderscheidt zich door gedegen kennis, creativiteit en pragmatisme, gekoppeld aan de gedrevenheid om opdrachtgevers 100% van dienst te zijn. bbn adviseurs is een veelzijdig adviesbureau, actief op het gebied van strategie voor gebouw en gebied, huisvestingsadvies, projectmanagement, bouwkostenmanagement, directievoering & toezicht en vastgoedmanagement. bbn adviseurs heeft vestigingen in Houten (hoofdvestiging), Amsterdam en Rotterdam.

Hieronder ziet u een aantal referentieprojecten van bbn adviseurs waarbij duurzaamheid een hoofdrol speelt.

Voor informatie over deze whitepaper kunt u contact opnemen met een van de onderstaande personen.§ Arne Balvers, manager strategie voor gebouw en gebied§ Gerard van Dijk, bouwkostendeskundige

bbn adviseursPostbus 943990 DB Houten088 - 226 74 [email protected]

Pagina 5 van 6

2

4

6

8

10

12

14

Terugverdientijd BREEAM-NL t.o.v. huidige situatie


Terugverdientijd in jaren

2

4

6

8

10

12

14

Grafieken 5 en 6: terugverdientijden per m² bvo BREEAM-NL kantoor 3.000 en 18.000 m² bvo

Terugverdientijd in jaren

Terugverdientijd BREEAM-NL t.o.v. huidige situatie



TNT Greenoffice, Hoofddorp

Oval Tower, Amsterdam

Stadskantoor Velsen, Velsen

Stadskantoor Venlo, Venlo

Postkantoor Neude, Utrecht


http://www.bbn.nl

http://www.bbn.nl

Bronvermelding Hartogh, P. den en Broumels, P. (2010). Duurzame, energiezuinige kantoren zijn meer waard. Geraadpleegd op 23 september 2011, http://www.dgbc.nl/images/Artikel-VGM.pdf

Didde, R. (2011). Kosten en opbrengsten milieulabels voor bestaande kantoren, verslag in het kader van het Lente-akkoord. Geraadpleegd op 23 september 2011, http://www.lente-akkoord.nl/wp-content/uploads/2011/07/Kosten-en-opbrengsten-milieulabels-bestaande-kantoren.pdf

Dutch Green Building Council (2011). BREEAM-NL 2011: Keurmerk voor duurzame vastgoedobjecten, beoordelingsrichtlijn nieuwbouw. Rotterdam: DGBC.

Eichholtz, P., Kok, R. en Quigley, J.M. (2008). Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings. Geraadpleegd op 23 september 2011, http://www.dgbc.nl/images/EKQ_greenbuildings.pdf

Kok, N. en Jennen, M. (2011). De waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid. Een analyse van de Nederlandse kantorenmarkt. Geraadpleegd op 23 september 2011, http://regelingen.agentschapnl.nl/sites/default/files/bijlagen/Rapport%20de%20waarde%20van%20energiezuinigheid%20en%20 bereikbaarheid.pdf

Leijten, J. (2002). Binnenmilieu: Productiviteit en ziekteverzuim. Rotterdam: SBR.

Disclaimer Hoewel bbn adviseurs ernaar streeft om in deze whitepaper betrouwbare en actuele informatie te verschaffen, kan bbn adviseurs niet garanderen dat de informatie juist is op het moment waarop deze wordt ontvangen of dat de informatie juist is in de context waarin deze wordt gebruikt. bbn adviseurs kan geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor het gebruik van de informatie, noch voor schade (in welke vorm dan ook), direct of indirect veroorzaakt door het gebruik van deze whitepaper. bbn adviseurs kan geen enkele garantie geven ten aanzien van de juistheid of enig ander aspect van deze informatie.

Copyright Niets uit deze whitepaper mag zonder toestemming van de rechthebbende worden overgenomen.

bbn adviseurs - 18 oktober 2011

Pagina 6 van 6



http://www.bbn.nl

whitepaper - verduurzaming bestaande kantoren

Documents