webinar verhuurderheffing - alles wat u moet weten

Webinar

Verhuurderheffing

Tino Meijn Directeur

CorporatieNL

Gert-Jan de Ruiter Director Tax

Deloitte

CorporatieNL - Burg. Pabstlaan 10, 2131 XE Hoofddorp E [email protected]

Financiële trainingen

Actueel!

[email protected]

Asset Management Derivaten Risicomanagement Treasury Management Incasso, BTW, VPB…


Hoe werkt het?

Typ uw vraag of reactie…

© 2014 Deloitte The Netherlands

Agenda

•  Verhuurderheffing: kader en belastingplicht.

•  Heffingsverminderingen.

•  Aangifteplicht en bezwaar.

•  Samenvattende aandachtspunten.

Actualiteiten verhuurderheffing


Verhuurderheffing: algemeen

•  De Wet maatregelen woningmarkt 2014 II is de wettelijke basis vanaf 2014.

•  De verhuurderheffing is ‘gewoon’ een belasting; de opbrengst vloeit in de algemene middelen.

•  Twee doelstellingen: –  bijdragen aan het oplossen van het begrotingstekort; –  afromen door huurbeleid ontstane meeropbrengst.

•  De wet inzake de verhuurderheffing kent géén einddatum.

•  Evaluatiebepaling. Actualiteiten verhuurderheffing


Verhuurderheffing: de verschillen met 2013

•  Het tarief: gestegen van 0,014% tot 0,381%; wordt uiteindelijk 0,536% in 2017.

•  Correspondeert met uiteindelijk gemiddeld € 775 per woning; totale opbrengst € 1,7 miljard.

•  Invoering van het groepsbegrip.

•  Heffingsverminderingen: –  landelijke toepassing; –  geografisch begrensd.



Verhuurderheffing: het belastingobject (1)

•  Een in Nederland gelegen; •  voor verhuur bestemde woning; •  met een huurprijs die niet hoger is dan de huurtoeslaggrens (€

699,48 per 1 januari 2014).

•  Uitgezonderd zijn woningen die voor een korte periode worden verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf.

•  Woning moet worden gelezen als ‘WOZ-object’.

•  Het gaat dan ook steeds om de (kale) huurprijs van het WOZ-object per 1 januari van het belastingjaar.




•  ‘Voor verhuur bestemd’ is een sleutelbegrip.

•  Belastingdienst: een op de peildatum leegstaande, bewoonbare woning is per definitie voor verhuur bestemd, tenzij:

–  zonder tussentijdse bewoning uiterlijk op 31/8 sloop of renovatie is aangevangen;

–  zonder tussentijdse bewoning uiterlijk op 31/8 een (voorlopige) koopovereenkomst is gesloten met een koper die de woning zelf gaat bewonen.

•  Standpunt Belastingdienst is betwistbaar, zeker voor leegstaande nieuwbouwwoningen en te slopen bezit.




•  (Intramuraal) zorgvastgoed vormt een aandachtspunt:

–  is sprake van zelfstandige of onzelfstandige woonruimte (objectafbakening WOZ);

–  pseudo-vrijstelling in situaties van AWBZ-gefinancierde wooncomponent;

–  verhuurderheffing in geval van leegstand. •  Als een (zorg)corporatie aan een zorginstelling verhuurt door

middel van een collectief contract, moet zij informatie bij de zorginstelling opvragen over de hoogte van de aan individuele bewoners voor een zelfstandige woonruimte in rekening gebrachte huur.



Verhuurderheffing: het belastingsubject (1)

•  Belastingplichtig is degene die: –  op 1 januari; –  krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft; –  van meer dan 10 belastingobjecten.

•  Eigendom: is de juridische eigendom. Degene die alleen de economische eigendom heeft, is niet belastingplichtig (valt op grond van rechtspraak ook niet onder de term ‘bezit’).

•  Beperkt recht: bijvoorbeeld erfpachtsrecht. De erfpachter is belastingplichtig, de bloot eigenaar niet.



Verhuurderheffing: het belastingsubject (2)

•  Tenaamstelling WOZ-beschikking is in beginsel leidend voor de subjectieve belastingplicht.

•  Ingeval van mede-eigendom: degene aan wie de WOZ-beschikking is bekend gemaakt, is belastingplichtig en de verhuurderheffing verschuldigd.

•  Hetzelfde geldt voor woningen die tot het vermogen van een maatschap, VOF of C.V. behoren.

•  N.B.: de wet biedt geen verhaalsrecht op de mede-eigenaren; moet men onderling regelen.



Verhuurderheffing: grondslag en tarief

•  Heffingsgrondslag: som WOZ-waarde van alle belaste huurwoningen, minus tienmaal de gemiddelde WOZ-waarde van alle belaste huurwoningen.

•  Verhuurderheffing 2014: WOZ-peildatum 1 januari 2013 is van belang. Voor kwalificatie voor verhuur bestemde woning en huurprijstoets geldt peildatum 1 januari 2014.

•  Verschuldigde verhuurderheffing is heffingsgrondslag (belastbare bedrag) * tarief.

•  Tariefsontwikkeling: 2014 = 0,381%, 2015 = 0,449%, 2016 = 0,491%, vanaf 2017 = 0,536%.



Verhuurderheffing: heffingsvermindering (1)

•  Voorgenomen kwalificerende investeringen die in de jaren 2014 tot en met 2017 zijn aangemeld, kunnen leiden tot een heffingsvermindering op de verschuldigde verhuurderheffing.

•  Budget € 70 mio per jaar, dus € 280 mio totaal. Per kwartaal wordt getoetst, of het budget is uitgeput.

•  Per belastingplichtige gemiddeld maximaal € 15 miljoen per jaar als heffingsvermindering te claimen.

•  Werkingssfeer: landelijk (1), in aangewezen krimpgemeenten èn Rotterdam Zuid (2) of alleen in Rotterdam Zuid (3).




•  Kwalificerende investeringen: 1.  verbouw van niet voor bewoning bestemde ruimten tot

huurwoningen (landelijk); 2.  sloop van huurwoningen (alleen in aangewezen

krimpgemeenten en Rotterdam-Zuid); 3.  samenvoeging van huurwoningen (idem); 4.  bouw van huurwoningen (alleen in Rotterdam-Zuid); 5.  grootschalige verbouw van huurwoningen (idem); 6.  kleinschalige verbouw van huurwoningen (idem).

•  Heffingsvermindering: € 10.000 (categorie 1 en 6) of € 15.000 (categorieën 2 t/m 5).




•  De heffingsvermindering voor transformatie biedt kansen (ombouw kantoorpanden, verzorgingshuizen, scholen, kloosters, hotels etc.).

•  Sluit transformatie sloop uit? Visie RVO: fundering moet blijven liggen.

•  Onduidelijk is of de diverse heffingsverminderingen kunnen cumuleren (bijvoorbeeld samenvoeging met klein- of grootschalige verbouw of kleinschalige met grootschalige verbouw).




•  De route van aanvraag tot verzilveren:

1.  (Electronische) aanmelding van de voorgenomen investering bij de RVO.

2. Vaststelling voorlopige investeringsverklaring. 3.  (Electronische) aanmelding van de gerealiseerde investering

bij de RVO (let op de termijnen). 4. Vaststelling definitieve investeringsverklaring (cheque). 5. Verzilveren van de heffingsvermindering door vermindering

van de verschuldigde verhuurderheffing.

•  Het verminderingspotentieel van een groepslid kan binnen de groep worden gebruikt.



Verhuurderheffing: aangifteplicht

•  Voldoening op aangifte, dus zelf de heffing berekenen en betalen.

•  Aangifte en voldoening voor 1 oktober.

•  Verhuurderheffing is aftrekbaar van de winst.

•  Een groepslid doet namens de hele groep aangifte, voldoet de verschuldigde heffing en dient in de aangifte te vermelden wie er deel uitmaken van de groep.



Verhuurderheffing: bezwaar

•  Bezwaar tegen verhuurderheffing: binnen zes weken na de voldoening op aangifte (betaling).

•  Bezwaar tegen WOZ is niet automatisch bezwaar tegen de verhuurderheffing!

•  Bezwaar: –  Vanwege WOZ-gerelateerde kwesties (hoogte WOZ-waarde,

objectafbakening); –  Vanwege verhuurderheffingtechnische kwesties (leegstand

bijvoorbeeld); –  ten principale (strijdigheid met artikel 1 EP bij het EVRM).



(Voorbereiden) aangifte

•  Let op juiste selectie: –  Kale huurprijs per 1 januari 2014 per WOZ-object verzamelen. –  Toetsing aan huurprijsgrens van € 699,48. –  Kwalificatie gereguleerd of geliberaliseerd dan wel DAEB of niet-DAEB is

niet relevant.

•  Neem onderbouwd standpunt in voor leegstandsituaties.

•  Let op nevenstichtingen in verband met groepsbegrip.

•  Maak bij lopende bezwaren tegen WOZ-beschikkingen met peildatum 1/1 2013 direct bezwaar tegen de op aangifte voldane verhuurderheffing.



Samenvatting aandachtspunten

•  Leegstaande woningen en beleid Belastingdienst.

•  Intramuraal zorgvastgoed.

•  Nevenstichtingen en groepsbegrip.

•  Juiste objectafbakening, mede in relatie tot onzelfstandige woonruimten en meetellen aanhorigheden.

•  Heffingsverminderingen: –  Tijdstip aanvraag in relatie tot begrip ‘voorgenomen investering’. –  Transformatie van niet-woning naar woning in relatie tot sloop.

•  Bezwaarmogelijkheden. Actualiteiten verhuurderheffing

Aanvullende vragen of contact?

Tino Meijn [email protected]

Gert-Jan de Ruiter [email protected]


webinar verhuurderheffing - alles wat u moet weten

Real Estate