1

VYSOKÁ ŠKOLA MANAŢMENTU V TRENČÍNE

TRH NEHNUTEĽNOSTÍ V SR

BAKALÁRSKA PRÁCA

MARTINA RÝDZA

2009

2

BAKALÁRSKA PRÁCA

TRH NEHNUTEĽNOSTÍ V SR

Autor: Martina Rýdza

Vedúci: doc. PhDr. Monika Šestáková, Dr.Sc.

Bakalárska práca sa odovzdáva

City University of Seattle / Vysoká škola manaţmentu

pre čiastkové splnenie poţiadaviek pre získanie titulu

Bakalár v odbore 3.3.16 Ekonomika a manaţment podniku (Bc.)

Študijný program: Podnikový manaţment

Autor _______________________________________ Dátum _____________ Podpis kandidáta

Schválil _____________________________________ Dátum _____________ Podpis vedúceho práce

Schválené ___________________________________ Dátum _____________ Podpis rektora školy

Bratislava 2009

3

4

OBSAH

1 Úvod ........................................................................................................................ 1

2 Vplyv hypotekárnej krízy v USA na trh nehnuteľností v SR ................................. 3

3 Vývoj na trhu nehnuteľností na bývanie v Slovenskej republike ........................... 7

3.1 Vývoj na trhu nehnuteľností na bývanie v období rokov 2002-2007............... 9

3.2 Vývoj na trhu nehnuteľností na bývanie v roku 2008 po súčasnosť ................ 15

4 Najčastejšie vyuţívané formy financovania bývania ............................................. 20

4.1 Financovanie bývania prostredníctvom hypotekárnych úverov ....................... 21

4.2 Financovanie bývania prostredníctvom stavebného sporenia .......................... 27

5 Záver ...................................................................................................................... 31

Čestné vyhlásenie ................................................................................................... 32

Literatúra ............................................................................................................... 33

5

ZOZNAM SKRATIEK

BA – Bratislavský kraj

BB – Banskobystrický kraj

CDO – Collateralized Debt Oblikations, Kolateralizované dlhopisy CDO

ČSOB – Československá obchodná banka

EU – Európska Únia

HDP – Hrubý domáci produkt

KE – Košický kraj

MBS – Mortgage backed securities, Cenné papiere s hypotekárnym prvkom

NBS – Národná banka Slovenska

NR – Nitriansky kraj

PO – Prešovský kraj

PZI – Priame zahraničné investície

TN – Trenčiansky kraj

TT – Trnavský kraj

VÚB – Všeobecná úverová banka

ZA– Ţilinský kraj

6

POĎAKOVANIE

Ďakujem vedúcej bakalárskej práce, doc. PhDr. Monike Šestákovej, Dr.Sc., za odbornú

pomoc pri vypracovaní bakalárskej práce, za cenné pripomienky a korektný prístup.

Bratislava, 2009 Martina Rýdza

7

1 Úvod

Otázka bývania je jednou z existenčných potrieb spoločnosti. Ide o „proces

uspokojovania potrieb obyvateľstva odráţajúci systém, akým ľudia ţijú v obydlí a

obytnom prostredí“ (Bývanie na Slovensku, 2008). Ako vo svete, tak i na Slovensku je

problematika bývania najmä pre mladých ľudí a začínajúce rodiny, dôleţitou otázkou.

Rozhodujúca je lokalita, kvalita obydlia i cena nehnuteľnosti. Mladé rodiny, na začiatku

osamostatňovania sa, uprednostňujú lacnejšie alternatívy, volia si často krát skôr staršie

a menšie byty, ktoré si môţu upraviť podľa svojich predstáv. Rokmi však nároky stúpajú

a ľudia hľadajú rôznych odborníkov na rekonštrukciu svojho obydlia, alebo sa rozhodujú

pre kúpu novej, väčšej či kvalitnejšej nehnuteľnosti.

Bývanie na Slovensku prináša v kaţdom regióne svoje osobitosti, západné

Slovensko s Bratislavou, ako hlavným mestom, dopravným i inštitucionálnym uzlom našej

republiky, prináša mnoho výhod i v oblasti bývania, najmä v moţnosti väčšieho výberu

lokality či kvality nehnuteľnosti. Stredné Slovensko láka predovšetkým svojím prírodným

potenciálom a východ našej republiky umoţňuje zabezpečiť si bývanie i za niţšie finančné

prostriedky, ako je tomu v dvoch predchádzajúcich regiónoch.

Nakoľko sa Slovensko radí medzi krajiny s otvorenou ekonomikou, veľký vplyv

má na slovenský trh a slovenskú ekonomiku zahraničie. Dôleţitým faktorom, ktorý

ovplyvnil realitný trh u nás, je americká hypotekárna kríza. „Prvé stopy krízy vedú na

začiatok druhého tisícročia. Vtedajší šéf centrálnej banky Alan Greenspan začal v roku

2000 zniţovať úrokové sadzby v snahe naštartovať americkú ekonomiku“ (Szabó, 2008).

V spomínanom období sa i menej solventní Američania dostali relatívne ľahko k svojmu

vlastnému bývaniu. Kríza, ktorá nastala v dôsledku nesplácania hypoték občanmi,

problémami v bankovom sektore i v dôsledku problému s likviditou nehnuteľností, sa

neskôr prejavila na celom svete. Výnimkou nebolo ani Slovensko. U nás sa v dôsledku

americkej hypotekárnej krízy začali ceny nehnuteľností na bývanie posúvať smerom nadol.

Môţeme povedať, ţe realitný trh na Slovensku kríza ovplyvnila pozitívnym smerom.

Negatívom však bola situácia s hypotekárnymi úvermi, kde banky po vypuknutí problémov

za hranicami SR, prehodnocovali podmienky získavania hypotekárnych úverov. „Bohatá

ponuka nehnuteľností, predaj veľkých developerských projektov, klesanie cien realít,

vyčkávacia taktika kupujúcich – aj tak moţno charakterizovať súčasnú atmosféru na

slovenskom realitnom trhu“ (Turancová, 2009).

8

Cieľom práce bude analýza situácie na slovenskom realitnom trhu v dvoch

obdobiach, v prvej časti pôjde o rozbor v rokoch 2002-2007. V tomto období je pre

Slovensko charakteristický najmä rozdiel v cenách nehnuteľností na bývanie, medzi

jednotlivými regiónmi. V porovnaní so zvyšnými regiónmi Slovenska, je najvýraznejší

rozdiel zaznamenaný v Bratislavskom kraji, kde ceny nehnuteľností v tomto období

kaţdoročne rapídne stúpali. Faktom zostáva, ţe ceny nehnuteľností na bývanie vo väčších

mestách sú výrazne vyššie ako v menších mestečkách či iných kútoch Slovenska. V druhej

časti bude práca pojednávať o zlomovom období, ktorým sa na Slovensku stal rok 2008.

V tomto období sa situácia, v dôsledku hypotekárnej krízy v USA, začína meniť i u nás.

Rok 2009 je charakteristický najmä sprísňovaním podmienok na získanie hypotekárneho

úveru i rozdielnym vývojom v oblasti cien nehnuteľností v jednotlivých regiónoch.

V práci sa budeme zaoberať vývojom na realitnom trhu podľa jednotlivých

regiónov na Slovensku. Problematika bude skúmaná najmä z pohľadu predaja

nehnuteľností na bývanie a vývoja cien. Jednou z rozoberaných otázok bude i situácia

v oblasti poskytovania hypotekárnych úverov, vývoj za obdobie rokov 2004-2007

a obdobie v roku 2008 s prechodom do prvého polroku v roku 2009.

V práci budeme pouţívať analyticko-štatistickú metódu. Pôjde o zhromaţdenie

štatistických údajov, potrebných na vyhodnotenie situácie na slovenskom realitnom trhu.

Daná metodológia výskumu je vhodná najmä z hľadiska kvalitnej sumarizácie faktov.

Nakoľko je analyzovaný problém aktuálny a táto téma je predmetov viacerých diskusií,

nevychádzame z odborných textov, ale zo zdrojov, ktoré rôzne názory a argumenty

zachytávajú. Prevaţne ide o elektronické periodiká, ktoré zobrazujú vývoj v minulom

i súčasnom období.

Práca by mala čitateľovi poskytnúť zrozumiteľný prehľad situácie na slovenskom

trhu nehnuteľností určených na bývanie, čím by mal byť človek schopný zaujať, na základe

získaných informácií a faktov, vlastné stanovisko.

9

2 Vplyv hypotekárnej krízy v USA na trh nehnuteľností v SR

V nasledujúcej kapitole sa budeme zaoberať charakteristikou hypotekárnej krízy

v USA, ktorá mala veľký vplyv i na realitný trh na Slovensku. Hypotekárna kríza,

začínajúca v Spojených štátoch amerických, sa postupne rozšírila do celého sveta

a výnimkou nebolo ani Slovensko.

Hypotekárna kríza v USA sa začala rozvíjať začiatkom tretieho tisícročia. V tomto

období Americká centrálna banka začala zniţovať úrokové sadzby, s cieľom naštartovania

ekonomiky. Od centrálnej úrokovej sadzby sa odvíjali i úroky na hypotekárne úvery.

(Szabó, 2008). Veľkú úlohu v počiatkoch krízy zohrávala i nedostatočná regulácia

hypotekárneho sektora a americká legislatíva. I menej solventní klienti realitných

kancelárií nadobudli svoje bývanie ľahko, často krát podporovaní samotnými realitnými

agentmi, ktorých cieľom bol čo najvyšší predaj. Noví majitelia nehnuteľností si spočiatku

neuvedomovali riziká svojej kúpy. Počiatočný nízky úrok sa však zmenil a sadzby

v ekonomike vo všetkých sektoroch sa zvýšili. „Tí, ktorí si mohli dovoliť splácať hypotéku

pri nízkych sadzbách zistili, ţe situácia je pre nich neúnosná pri vyšších úrokoch“ (Szabó,

2008). V tomto období začali vznikať prvé problémy. Obyvatelia neboli pri vyšších

sadzbách schopní svoje záväzky dodrţať a o svoje nehnuteľnosti postupne prichádzali.

„Stúpajúce ceny nehnuteľností, za 7 rokov o 80 percent, umožnili ich majiteľom, aby ich

založili v banke a získanú americkú hypotéku využili na kúpu spotrebného tovaru, auta

alebo exotickú dovolenku. Žili však na úkor budúcnosti a tvrdý pád prišiel po roku 2004,

keď základná úroková sadzba vzrástla z rekordného jedného percenta postupne až na 5,25

percenta“ (Kvasňovský, 2007).

Vzhľadom na prudký rast nesplatených hypotekárnych úverov, začali realitné

kancelárie nehnuteľnosti klientom zabavovať. Musíme si uvedomiť, ţe „špecifikom

realitného trhu je nízka likvidita“ (Szabó, 2008). Problém sa nabaľoval i vďaka

neschopnosti realitných kancelárií v predaji zabavených majetkov. Realitné kancelárie mali

nedostatok hotovosti a ţiadali banky o rôzne druhy úverov. Dôleţitým faktom bola i

skutočnosť, ţe počet exekúcií rapídne stúpal a nepredajné nehnuteľnosti pribúdali.

Ďalším spúšťačom problémov bol bankový sektor. Banky „(...) mali nakúpené

hypotekárne cenné papiere alebo cenné papiere obsahujúce časť hypotekárnych úverov.

Išlo o MBS (mortgage backed securities) a kolateralizované dlhopisy CDO (Collateralized

Debt Obligations).“(Szabó, 2008). Spomínané cenné papiere obsahujúce hypotekárny

10

prvok, sa však stali postupne nepredajné. „Banky chceli preklenúť nedostatok hotovosti a

ako ručenie za peniaze ponúkali spomínané cenné papiere. Protistrana však takéto zrazu

podozrivé a nedôveryhodné papiere nechcela. Prestali sa obchodovať a nikto nevedel určiť

ich férovú trhovú cenu“ (Szabó, 2008). Týmto spôsobom začali mať problémy nie len

americké banky, ale postupne i európske či iné investičné spoločnosti, vlastniace cenné

papiere s hypotekárnym prvkom. Situácia postupne vyústila do tzv. krízy nedôvery na

finančných trhoch. V poradí tretím problémom bol nedostatok hotovosti, čo malo za

následok neschopnosť bánk splácať svoje záväzky. „To vyústilo do krachu bánk

Washington Mutual, Lehman Brothers, hrozil kolaps najväčšej poisťovne AIG“ (Szabó,

2008).

Situácia na Slovensku, v období pádu amerických bánk, je z hľadiska likvidity

v opačnej situácii. Banky na Slovensku majú dostatok likvidných prostriedkov, vklady

klientov stále prevyšujú poskytované úvery a banky neinvestovali ani do amerických

cenných papierov s hypotekárnym prvokom. (Matky majú problémy, dcéry nie, 2008).

I napriek stabilite slovenských bánk a investičných spoločností, sa hypotekárna kríza

začínajúca v USA, slovenskej ekonomiky dotýka. Banky na Slovensku i napriek dostatku

likvidných prostriedkov, po vypuknutí krízy v USA, sprísnili podmienky získavania

hypotekárnych úverov i podmienky financovania developerských projektov. „Podstatným

faktorom s vplyvom na procesy rozhodovania nielen bankových domov, ale aj investorov –

ktorí ešte v nedávnej minulosti vstupovali na slovenský realitný trh bez väčšieho váhania –

je nedostatok dôvery“ (Turancová, 2009).

Jednou z problémových oblastí za posledné dva roky je i rast stavebných nákladov

o vyše 50 %. Táto situácia sa spolu s poklesom dopytu premieta i do situácie developerov.

(Tamţe,2009). Okrem niţšej ochoty bánk poskytovať úvery sa tento faktor stáva jedným

z najvýraznejších. Banky sa snaţia donútiť developerov, aby do projektov vloţili viac

vlastných zdrojov. „Pred dvomi rokmi sa podiel vlastných zdrojov pohyboval v rozmedzí

10 aţ 20 %, kým dnes je to pri bytovej výstavbe 25 aţ 30 % a pri nájomných projektoch 40

aţ 70 %. Pri projektoch rezidenčného bývania, poţadujú banky vyšší podiel predaja

jednotlivých bytových jednotiek – 20 aţ 50 % z celkovej kapacity, kým pred dvomi rokmi

to bolo pribliţne 20 %“ (Turancová, 2009). Pred vypuknutím finančnej krízy banky

nepoţadovali tak vysoké percentuálne pokrytie vlastnými finančnými prostriedkami od

realizátorov stavieb či iných podnikateľov na Slovensku, ako je tomu dnes. Pri

schvaľovaní úverov a pôţičiek podstupujú banky i rôzne finančné inštitúcie vysoké

11

riziko, súvisiace s návratnosťou prostriedkov. Vzhľadom na skúsenosti zo zahraničia sú

i slovenské finančné inštitúcie opatrnejšie.

V dôsledku americkej hypotekárnej krízy, je jedným z faktorov ovplyvňujúci

realitný trh u nás, i obmedzenie prílevu investičných zdrojov na kapitálovom trhu, do

fondov i firiem, „čo vedie k poţiadavkám na vyššiu výnosnosť investícií do nehnuteľností“

( Turancová, 2009). Tento faktor vplýva na pokles ziskovosti developerov.

Charakteristickou črtou pre súčasné obdobie na trhu s nehnuteľnosťami je i vyčkávacia

taktika potenciálnych kupujúcich, ktorých najväčším motívom pre takéto správanie sú

klesajúce ceny a taktieţ pozastavenie niektorých nových, uţ ohlásených projektov, zo

strany realizátorov. „Plánovanie mnohých projektov sa zastavilo, zrealizované diela čakajú

na svojich kupcov, resp. nájomníkov. Zdá sa, ţe odzvonilo predovšetkým špekulatívnemu

podnikaniu. Odborníci sa zhodujú v názore, ţe kríza očistí trh od nekvalitných projektov

a paradoxne zachráni mnohých developerov pred bankrotom. Na druhej strane, negatívny

dopad krízy pocítia predovšetkým menej rozvinuté regióny Slovenska. Situácia si vyţaduje

pruţnú reakciu developerov, ako aj štátu“ ( Turancová, 2009).

I napriek prevládajúcej súčasnej trhovej ekonomiky je pomoc štátu v tejto oblasti

dôleţitá. Obyvatelia, ktorí majú potenciálny záujem o kúpu nehnuteľnosti, jej predaj alebo

prenájom, by okrem finančnej pomoci, radi privítali i poradenstvo. Jednou z foriem štátnej

pomoci je i výstavba nájomných bytov spravidla pre menej solventné rodiny, čo sa

realizuje prostredníctvom relatívne výhodnejších úverov a rôznych dotácií zo Štátneho

fondu rozvoja bývania. ( Kóňa, 2009). Nájomné bývanie, v porovnaní so zahraničím, nie je

u nás natoľko zastúpené. Na Slovensku tvoria nájomné byty iba päť percent z celkového

bytového fondu, zatiaľ čo v zahraničí ide o 20-60 %. Potrebný je najmä rozvoj

súkromného trhu s nájomnými bytmi.(Tamţe, 2009).

Musíme si uvedomiť, ţe „udalosti na hypotekárnom trhu v USA by mali byť aj pre

našu ekonomiku varovaním. Ide o rastúce zadlţovanie nízko príjmových skupín

obyvateľstva na Slovensku, ktoré tak dostávajú moţnosť získať aj dlhodobé úvery“

(Kvasňovský, 2007). V tomto duchu sa začala prejavovať i hypotekárna kríza v Spojených

štátoch amerických, kde išlo predovšetkým o stavebný boom a ľahko dostupné hypotéky,

čo malo za následok i rast cien nehnuteľností. Mnohí ľudia začali kupovať domy, byty

i pozemky, aj za cenu zadlţenia. Podobnosť so slovenským realitným trhom sa prejavuje

najmä v rapídne stúpajúcich cenách nehnuteľností. Ceny bytov na Slovensku od roku 2002

do roku 2007, vzrástli na celom území, v priemere o 72 %. (Kvasňovský, 2007). Čo sa týka

12

zadlţenosti Slovákov v porovnaní s eurozónou, faktom zostáva, ţe „(...) v eurozóne úhrnná

zadlţenosť obyvateľstva v závere roku 2007 dosiahla v priemere 55 percent HDP, v

Nemecku sa dostala uţ na 70 a v Holandsku dokonca na 120 percent HDP. Na Slovensku

sa pohybuje okolo desiatich percent“ (Kremský, 2008).

Faktor zadlţenosti obyvateľstva zohráva v ekonomike kaţdej krajiny dôleţitú

úlohu. Čo sa týka Slovenskej republiky, zadlţenosť sa u nás výraznejšie prejavuje iba

v posledných piatich rokoch, na rozdiel od západnej Európy, kde sa domácnosti postupne

zadlţujú úvermi uţ niekoľko desaťročí. (Tamţe, 2008). Dôvodom je i ekonomická situácia

v minulosti. „Veľké a drahé výpoţičky vlády v 90. rokoch stiahli z bánk väčšinu voľných

zdrojov. Apetít časti mladej generácie po úveroch na vlastné bývanie, tak musel celú

dekádu počkať. O to nedočkavejšie sa teraz realizuje po tom, čo sa dostupnosť hypoúverov

a ich alternatív dramaticky zvýšila“ (Kremský, 2008).

I napriek dostupnosti hypoúverov v posledných rokoch, sa veková hranica ţiadateľov

o úvery zvyšuje. A to najmä v dôsledku nutnosti dostatočných finančných zdrojov a

stáleho pracovného zázemia.

Najvýznamnejšími faktormi, ktoré ovplyvňujú realitný trh u nás, sú „stúpajúce

náklady na úverové financovanie, neistota malopodnikateľov, pokiaľ ide o plánovanie ich

vlastného rozvoja a neistý vývoj na národnom trhu práce. Tieto činitele spôsobujú, ţe na

Slovensku bude realizovaných menej projektov, a z tohto dôvodu súčasný majetok stratí

hodnotu. Následne sa zvýši predaj na trhu s nehnuteľnosťami v dôsledku poklesu cien

nehnuteľností“ (Turancová, 2009). Vplyvom finančnej krízy dochádza na Slovensku i

k zmenám na trhu realitných kancelárií. „Postupne sa zniţuje počet malých realitných

kancelárií, ostatné stoja pred rozhodnutím, ako preţiť v budúcnosti. Vďaka aktuálnej

situácii na trhu profitujú tie kancelárie, ktoré majú stabilné zázemie, profesionálnych

maklérov a prepracovaný systém komplexných sluţieb pre zákazníka“ ( Realitná kríza

urýchľuje vytváranie sietí realitných kancelárií, 2009).

Situácia na trhu s bytovými nehnuteľnosťami na Slovensku prešla za svoj vývoj

viacerými štádiami, markantné zmeny však nastávajú najmä v roku 2008, kedy

sa i v Slovenskej republike, výrazne prejavil vplyv americkej finančnej krízy. Od

hypotekárnej krízy, prejdeme teraz do ďalšej kapitoly, kde si uvedieme vývoj trhu

nehnuteľností za posledné obdobie.

13

3 Vývoj na trhu nehnuteľností na bývanie v Slovenskej republike

V nasledujúcej kapitole sa budeme venovať vývoju na trhu nehnuteľností na

bývanie v Slovenskej republike. Kapitola bude rozdelená do dvoch častí, v prvej časti

budeme analyzovať obdobie rokov 2002-2007, v druhej časti sa budeme venovať roku

2008 aţ po súčasnosť.

Vývoj na trhu s bytovými nehnuteľnosťami prešiel, za posledné obdobie, viacerými

vývojovými fázami. V dnešnej dobe je vzhľad sídlisk i rodinných domov ovplyvnený

i obdobím spred roka 1989, kedy sa na Slovensku stavali predovšetkým panelové obytné

domy, takmer podľa jednej šablóny. Naproti tomu v súčasnosti je trend odlišný.

Potenciálny kupujúci, či klient v realitnej kancelárii, má k dispozícií široký sortiment

nehnuteľností, môţe si vybrať nie len lokalitu, typ a veľkosť obydlia, ale i architektonické

stvárnenie budúcej nehnuteľnosti. Faktom zostáva, ţe „v blízkej budúcnosti sa očakáva

zvýšenie dopytu po luxusnejších bytoch v originálne stvárnených projektoch“ (Hakelová,

2007). Dôleţité je i správne rozhodnutie, načasovanie a najmä výber najlepšej moţnej

alternatívy. Moţností je veľa. Jedným z faktorov, rozhodujúcich pri kúpe, je cenová

hladina v porovnaní s kvalitou obydlia.

Vo všeobecnosti sú ceny starších nehnuteľností na bývanie na Slovensku niţšie,

ako ceny novo vystavených bytov či rodinných domov. Klient, kupujúci staršiu

nehnuteľnosť, musí vziať do úvahy potenciálne náklady, vznikajúce v súvislosti

s rekonštrukciou. Zatiaľ čo pri kúpe novostavby je obstarávacia cena nehnuteľnosti

spravidla vyššia. „Trend vývoja v oblasti bývania a štandardov bytov smeruje k

zvyšovaniu nárokov najmä na architektonické riešenie, či uţ exteriéru, alebo jednotlivých

bytových jednotiek, na ich vhodnú štruktúru a podstatne vzrastajú aj nároky na

stavebnotechnickú kvalitu, ktorá je pri mnohých projektoch nepresvedčivá“(Hakelová,

2007).

Kupujúci má v dnešných časoch moţnosť väčšieho výberu i vďaka novým

technológiám predaja a kvalitnejšej katalógovej ponuky. Pri výstavbe vlastnej

nehnuteľnosti, či výraznej rekonštrukcii staršej nehnuteľnosti, je tento faktor ešte

dôleţitejší. Široká je nie len ponuka vo výbere uţ postavených nehnuteľností, ale i ponuka

materiálov a technológií pri vlastnej výstavbe. „V súčasnosti je kvalita stavby veľmi

dôleţitým faktorom pri rozhodovaní o kúpe. Budúcich kupujúcich nezaujíma uţ len

architektonický výraz stavby a fasády, ale ich rozhodovanie závisí aj od kvality pouţitých

14

materiálov, atypického riešenia spoločných častí a netradičného dispozičného riešenia

bytov“ (Hakelová, 2007). Obchodné spoločnosti, zaoberajúce sa predajom stavebných

materiálov, sa kaţdoročne vo svojej ponuke predbiehajú. Tento trend je zaznamenaný nie

len v okolí hlavného mesta, ale aj v ďalších regiónoch Slovenska.

Ďalšiu skupinu zákazníkov realitných kancelárií tvoria klienti, zaujímajúci sa

o prenájom nehnuteľnosti. Predovšetkým ide o stanovenie si priorít v oblasti výberu

bývania. Za posledné obdobie má trend v oblasti prenájmu bytových nehnuteľností

stúpajúcu tendenciu. Mnoţstvo klientov sa pre prenájom rozhodne i v dôsledku nestabilnej

pracovnej situácie, dochádzania za pracovnými povinnosťami z väčšej vzdialenosti, alebo

v dôsledku vysokej pracovnej vyťaţenosti. Dôleţitým faktom však zostáva, ţe i po rokoch

preţitých v prenajatom byte či dome, zatúţia ľudia po vlastnom bývaní a ku kúpe „toho

svojho“ sa predsa len uchýlia.

Situácia na slovenskom realitnom trhu sa začala výrazne meniť i v novom tisícročí.

Vplyv na rozvoj tohto sektora mali i priame zahraničné investície1, ktoré v tomto období

na Slovensku pribúdali. Dôleţitým obdobím bolo najmä obdobie rokov 1999-2004.

„Program novej vlády zvolenej v roku 1998 bol zameraný aj na zlepšenie prílevu PZI a na

základe nej začala vláda pomerne rýchlo vykonávať opatrenia, smerujúce k splneniu tohto

cieľa“ (Lipkova, et al., 2006 s 327). V tomto období začali PZI v Slovenskej republike

stúpať, čo malo výrazný vplyv i na výkonnosť celej ekonomiky. Stúpajúce PZI boli

zaznamenané i v nasledujúcich rokoch, v tomto období však mali výrazný vplyv na

slovenskú ekonomiku, dôkazom čoho bol rozvoj i na realitnom trhu.

Po vstupe Slovenska do Európskej Únie sa i realitný trh otvoril, čo prinieslo viaceré

moţnosti pre developerov i pre občanov. Developerské operácie na Slovensku majú

v tomto období i domácich aktérov, a najmä sofistikovanejšiu či rozsiahlejšiu podobu ako

v minulosti (Petranský, 2008). „Otvorenie trhu nehnuteľností spôsobilo, ţe rozdiely v

regiónoch sa ešte viac prehĺbili, pretoţe niektoré regióny a mestá rýchlo napredovali,

napríklad Bratislava, Trnava, Nitra, Ţilina a Košice. Stagnujú však ostatné regióny a

mestá, čoho príkladom je juh stredného, východného a sever východného Slovenska“

(Otvorením trhu zaţilo Slovensko vlnu zahraničných investícií, 2009).

Po piatich rokoch členstva Slovenskej republiky v Európskej Únii, môţeme hovoriť

i o pozitívnom vplyve na realitný sektor. Ide predovšetkým o investície zo strany

1 V ďalšom texte budeme zjednodušene hovoriť o PZI

15

zahraničných subjektov. „Išlo najmä o individuálnych zahraničných investorov, ktorých

lákal dynamický rast cien za bývanie, najmä v oblasti Bratislavy. Tento záujem viedol

postupne aţ k súčasnej situácii, kedy rast cien vystriedal ich pokles“ (Tamţe, 2009). Čo sa

týka vývoja cien nehnuteľností, musíme si uvedomiť, ţe na vývoj cien nehnuteľností

určených na bývanie, bude u nás v nasledujúcich obdobiach vplývať i makroekonomický

vývoj eurozóny ako celku. ( Tamţe,2009)

„Medzi najvýznamnejšie faktory, ktoré ovplyvňujú ceny na realitnom trhu, môţeme

zaradiť vývoj HDP, výšku inflácie, úrokové sadzby a dostupnosť úverov pre developerov,

vývoj ţivotnej úrovne obyvateľstva a s ním spojený vývoj reálnych príjmov.

V dlhodobejšom horizonte ovplyvní (okrem vzťahu ponuky a dopytu) ceny na

rezidenčnom trhu aj demografický faktor“ (Turancová, 2008).

Čo sa týka Slovenskej republiky, v porovnaní s krajinami V4, je dôleţité vziať do

úvahy, ţe Slovensko bolo zahraničnými investormi objavené v posledných rokoch, naproti

tomu Maďarsko, Česká republika či Poľsko, majú v tomto smere výrazný náskok.

(Petranský, 2008).

Od charakteristiky vývoja bývania na Slovensku prejdeme teraz do prvej

podkapitoly práce, kde sa budeme venovať vývoju na realitnom trhu nehnuteľnosťami na

bývanie, za obdobie rokov 2002-2007.

3.1 Vývoj na trhu nehnuteľností na bývanie v období rokov 2002-2007

V nasledujúcej podkapitole sa budeme venovať situácii na slovenskom realitnom

trhu s nehnuteľnosťami na bývanie, za obdobie rokov 2002 - 2007. V tomto období sa

začali prejavovať nové trendy v poţiadavkách potenciálnych kupujúcich, čo malo za

následok i reakciu investorov. Novým fenoménom bol i „(...) rast počtu malých

domácností, v ktorých ţije jeden človek, prípadne slobodný pár, alebo starnutie

obyvateľstva“ (Schonwiesner, 2004). Okrem spomínaného, trh nehnuteľností ovplyvňuje

viacero faktorov.

Jedným z dôleţitých faktorov, ovplyvňujúcim situáciu na trhu s nehnuteľnosťami,

je samotný dopyt kupujúcich. Vo všeobecnosti môţeme povedať, ţe „dopyt po novom

bývaní na Slovensku prišiel s rastom ekonomiky, zamestnanosti a reálnych miezd.

Najvýraznejšie v lokalitách so silným rastom priemyslu, novými investíciami – v

bratislavskom regióne, okolí krajských miest, Piešťan, Levíc, Zvolena či Prievidze“

16

(Kremský, 2008). „Globálny a lokálny dopyt po nehnuteľnostiach, ktorý stojí oproti ich

lokálnej ponuke, je z najväčšej miery ovplyvňovaný rastom ekonomiky a príjmom

domácností, ktoré spolu s pohybom úrokových sadzieb dopadajú na dostupnosť úverov“

(Lenko, 2007). Okrem spomínaných faktorov ovplyvňujú realitný trh i demografické

faktory. Dôleţitú úlohu zohráva i samotný štát, ktorý trh ovplyvňuje prostredníctvom

svojej fiškálnej a monetárnej politiky.

Zo strany štátu ide predovšetkým o stanovenie daňového zaťaţenia. V oblasti

realitného trhu môţe ísť napr. o regulácie v oblasti dotácií smerujúcich k podpore bývania

a pod. „V neposlednom rade zohrávajú významnú úlohu špekulácie, teda očakávania rastu

cien nehnuteľností v budúcnosti. V dlhodobom horizonte však platí, ţe rýchlejší rast

ekonomiky sa odráţa aj v rýchlejšom raste cien nehnuteľností“ (Lenko, 2007).

Čo sa týka cien nehnuteľností, ako uvádza Národná banka Slovenskej republiky2

( viď Graf č. 1), ceny nehnuteľností na bývanie za m2 v Slovenskej republike dosiahli

v roku 2004 úroveň 28 746 Sk (954,2 €), čo predstavuje oproti roku 2003 nárast o 15,4 %.

V roku 2005 došlo k miernemu zníţeniu cien a to o 10,3 %.

I keď bol v tomto období zaznamenaný mierny pokles cien, v skutočnosti môţeme

povedať, ţe od začiatku nového tisícročia ceny v globále stále stúpali. V roku 2006 došlo

k opätovnému výraznému zvýšeniu cien nehnuteľností z pôvodných 25 780 Sk (855,7 €)

v roku 2005, na 30 114 Sk (999,6 €) v roku 2006, čo predstavuje nárast o 16,8 %.V roku

2007 bol zaznamenaný opätovne nárast cien nehnuteľností za meter2. V porovnaní

s predchádzajúcim rokom išlo o nárast vo výške 23,9%.

Ako môţeme vidieť v Grafe č.1 najvýraznejší nárast cien nehnuteľností na bývanie

bol zaznamenaný v roku 2003 a v roku 2007.

Graf č. 1: Ceny nehnuteľností na bývanie za SR (v Sk/m2)

2002

Nehnuteľnosti spolu

17 832

2003

24 901

39,64

Medziročná zmena [%]

2004

28 746

15,44

2005

25 780

-10,32

2006

30 114

16,81

2007

37 306

23,88

Zdroj: Hospodárske noviny, spracované podľa NBS

2 V ďalšom texte budeme zjednodušene hovoriť o NBS

17

Kaţdý kto si kúpil nehnuteľnosť cca. pred siedmymi rokmi, urobil správny

investičný krok. „Rast cien na trhu mu zhodnotil jeho vloţené peniaze na vyše

dvojnásobok, čo robí z investícií do nehnuteľností jednu z najlepších moţností, ako

zarobiť“ (Kóňa, 2008). Ako môţeme vidieť v Grafe č.2, ceny nehnuteľností na bývanie sa

kaţdoročne zvyšujú. Najvyšší rast bol zaznamenaný v kategórii jednoizbových bytov, kde

cena jedného m2 vzrástla z pôvodných 17 635 Sk v roku 2002 aţ na 43 766 Sk v roku

2007.

Graf č. 2: Porovnanie cien podľa typu bytu a domu

2002 2003 2004 2005 2006 2007

17 6

35

1-i

26 7

18

31 7

47

26 6

50

32 1

67 4

3 7

66

19 6

95

26 4

11

30 3

75

26 0

92

32 0

05 40 8

19

18 2

15

23 4

38

26 7

58

24 6

84

28 8

96

36 2

36

17 0

15

23 1

48

25 0

36

23 5

76

27 9

45

34 8

50

18 6

52

21 5

79

21 9

01

28 3

48

33 0

71

39 3

56

17 3

61

25 0

76

29 5

09

27 1

36

29 8

87

33 6

03

2-i 3-i 4-i 5-i + dom

Zdroj: Hospodárske noviny, spracované podľa NBS

Pri analýze cien nehnuteľností určených na bývanie, je potrebné porovnať i vývoj

cien bytov a domov. Na slovenskom realitnom trhu dochádza vo všeobecnosti

k rýchlejšiemu rastu cien bytov oproti cenám domov. ( viď Graf č. 3) V Grafe č.3 je

zaznamenaná medziročná zmena cien nehnuteľností za m2 v percentách.. Ako môţeme

vidieť v Grafe č.3 ceny bytových nehnuteľností zaznamenávajú v skúmanom období

jednoznačne vyššiu percentuálnu zmenu ako ceny domov. Príkladom je i rok 2007. Byty

v roku 2007 „(...)zdraţeli takmer o 28 percent, kým štvorcový meter v priemernom

slovenskom rodinnom dome zdraţel takmer o trinásť percent“ (Kóňa, 2008).

Čo sa týka dopytu, kupujúci prejavili v sledovanom období najväčší záujem o malé

byty. Ide predovšetkým o jednoizbové byty, ktoré sú cenovo prijateľnejšie a aj

najdostupnejšie najmä pre mladých ľudí. Okrem toho i náklady na bývanie sú v menších

bytoch spravidla niţšie. (Tamţe, 2008)

18

Graf č.3: Porovnanie cien bytov a domov v SR (v Sk/m2)

Domy

Medziročná zmena [%]

2002

17 532

2003

25 264

44,10

2004

29 420

16,45

2005

27 569

-6,29

2006

30 252

9,73

2007

34 056

12,57

2002

18 132

2003

24 538

35,33

2004

28 072

14,40

2005

25 326

-9,78

2006

30 080

18,77

2007

38 446

27,81

Byty

Medziročná zmena [%]

Zdroj: Hospodárske noviny, spracované podľa NBS

Vývoj cien nehnuteľností okrem rozdielnej ekonomickej úrovne a rozdielneho

pomeru dopytu a ponuky v jednotlivých regiónoch na Slovensku, bol v tomto období

ovplyvnený i vstupom Slovenskej republiky do Európskej únie či neskôr vstupom do

Európskej menovej únie.

Dôleţité zmeny oproti predchádzajúcim rokom nastali v roku 2004, kedy sa

Slovensko stalo členom Európskej únie3. Pred touto udalosťou boli na trhu

s nehnuteľnosťami rôzne očakávania nielen zo strany kupujúcich, ale aj investorov. Vstup

do EÚ nám priniesol viaceré pozitíva. Jednou z pozitívnych zmien, ktorá v tomto čase

vstúpila do praxe, je oblasť nadobúdania nehnuteľností. Od nášho členstva v EÚ si môţe

kaţdý občan Slovenskej republiky bez obmedzenia kúpiť nehnuteľnosť v ktorejkoľvek

členskej krajine EÚ, resp. poţiadať o úver v niektorej z bánk podnikajúcich v EÚ. Od tohto

obdobia uţ nie je potrebný súhlas Národnej banky Slovenska na zaloţenie účtu

v ktorejkoľvek banke v EÚ. Moţnosti, ktoré majú slovenskí občania, takisto platia i pre

občanov a podnikateľov ostatných členských štátov. (Kúpa nehnuteľností, 2009)

„To znamená, ţe aj oni môţu nadobúdať nehnuteľnosti, či uţ do súkromného vlastníctva

alebo na podnikanie, kdekoľvek na Slovensku. Jedinou výnimkou bola poľnohospodárska

a lesná pôda.“ (Tamţe, 2009).

V rámci EÚ sa problematike vývoja cien nehnuteľností začala v tomto období

venovať väčšia pozornosť, a to najmä z dôvodu úzkej spätosti s celkovou cenovou

3 V ďalšom texte budeme zjednodušene hovoriť o EÚ

19

hladinou. „Priemerné ceny nehnuteľností určených na bývanie v eurozóne po výraznom

náraste v druhej polovici 80.rokov (v roku 1990 o zhruba 12%) zaznamenali relatívne

stabilný vývoj v 90. rokoch ( rast okolo 2%), avšak po roku 1998 došlo k výraznejšiemu

postupnému medziročnému nárastu (o 7,2% v roku 2004)“ (NBS, Sledovanie cien

nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku, dátum neznámy).

Čo sa týka vývoja cien nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku, je

potrebné vziať do úvahy i porovnanie a vývoj cien podľa jednotlivých regiónov. Ako bolo

uţ v práci uvedené, pri porovnávaní jednotlivých regiónov v Slovenskej republike, sú

v cenách nehnuteľností zaznamenané výrazné rozdiely.

„S ekonomickým rastom Slovenska prepojený rast miezd a pokles úrokových

sadzieb (na medzibankovom z dôvodu zmeny národnej meny a zvyšujúcou sa

konkurenciou na hypotekárnom trhu) postupne dvíhali horné hranice výšky úverov. Klienti

sa z mesiaca na mesiac mohli zadlţiť na vyššie sumy, a to vyuţívala aj strana

predávajúcich. Nedostatočná ponuka a ošiaľ či obava z rastúcich cien vyhnali nakoniec v

niektorých regiónoch ceny starých bytov nad ceny novostavieb“ (Škriniar, 2009).

Ako môţeme vidieť v Tabuľke č. 1 podľa Národnej banky Slovenska, najdrahšie

nehnuteľnosti na bývanie sú kaţdoročne v bratislavskom kraji. Uţ v roku 2002 stál m2

779 €. V porovnaní s ostatnými regiónmi ide o skoro dvojnásobok. Najlacnejšie sme

v spomínanom roku mohli kúpiť nehnuteľnosť v prešovskom kraji, kde cena za m2 bola

359 €.

Výrazný rast cien nehnuteľností bol zaznamenaný i v roku 2003. V tomto období

najvýraznejšie vzrástli ceny v bratislavskom kraji. Išlo o rast aţ o 401 € za m2. V ostatných

regiónoch rástli ceny v rozmedzí od 30 € (v trnavskom kraji), do106 € (v prešovskom

kraji). Najlacnejšia ponuka bola v tomto roku v trnavskom kraji, kde stál meter2 400 € .

Rok 2004 bol opäť charakteristický rastom cien, výnimkou bol len ţilinský kraj,

kde došlo k miernemu poklesu. Najvýraznejší rast bol zaznamenaný v košickom kraji, kde

išlo o nárast aţ 230 € za m2. V priemere boli ceny nehnuteľností za uplynulé obdobie na

úrovni 954 €/m2.

Rok 2005 bol charakteristický priemerným poklesom cien z pôvodných 954 €/m2

v roku 2004 na 856 € za m2 v roku 2005. V tomto období klesli ceny nehnuteľností na

bývanie v bratislavskom, v trnavskom, v nitrianskom, v trenčianskom, banskobystrickom

a košickom kraji. Nárast bol zaznamenaný len v ţilinskom a prešovskom kraji.

20

Rok 2006 priniesol opätovné zvýšenie cien nehnuteľností na bývanie, vo všetkých

krajoch. Priemerná úroveň cien bola vyčíslená na 1000 € za m2. V roku 2007 bol taktieţ

zaznamenaný výrazný rast cien. Z pôvodných 1000 € za m2 v roku 2006 sa ceny zvýšili vo

všetkých krajoch na úroveň 1238 € za m2. V tomto roku bola najlacnejšia ponuka

nehnuteľností na bývanie v nitrianskom kraji, kde m2 stál 517 €.

Naproti tomu najdrahšie boli nehnuteľnosti opäť v bratislavskom kraji. Tu sa ceny

pohybovali na úrovni 1666 €/m2.

Tab. č. 1: Ceny nehnuteľností na bývanie podľa krajov

ROK SR

spolu

V tom:

(v € za 1m2)

BA TT NR TN ZA BB KE PO

2007 1 238 1 666 799 517 612 709 686 812 747

2006 1 000 1 376 712 387 473 507 512 581 612

2005 856 1 148 648 365 345 452 422 522 592

2004 954 1 285 659 573 630 439 505 779 505

2003 827 1 180 400 405 437 504 472 490 465

2002 592 779 370 361 457 404 356 462 359

Zdroj: NBS

Ako môţeme vidieť v tabuľke č. 1, najdrahšie nehnuteľnosti na bývanie sú

kaţdoročne v bratislavskom kraji. Aktuálne trendy v skúmanom období môţeme na záver

podkapitoly charakterizovať v niekoľkých bodoch: „rozvíja sa ponuka nehnuteľností,

zvyšuje sa dopyt po viacerých typoch bytov, domov a pozemkoch, dlhodobo rastie záujem

o hypotéky, ceny nových bytov rastú, určitá skupina klientov má vyššie nároky na bývanie,

čím sa pomerne darí predaju nadštandardných novostavieb a mierne klesá záujem o staršiu

panelákovú výstavbu“ (Hlavačková, 2007).

Čo sa týka vývoja na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie v období rokov 2002-

2007, môţeme povedať, ţe výraznými faktormi ovplyvňujúcimi situáciu u nás je i vstup

SR do EÚ a s tým spojené, očakávania, zahraničné investície i vývoj ekonomickej úrovne

celej eurozóny ako celku.

Teraz prejdeme do ďalšej podkapitoly práce, kde sa budeme venovať situácii na

trhu nehnuteľností na bývanie v roku 2008, aţ po súčasnosť.

21

3.2 Vývoj na trhu nehnuteľností na bývanie v roku 2008 po súčasnosť

V nasledujúcej podkapitole sa budeme venovať vývoju na trhu s nehnuteľnosťami

na bývanie v Slovenskej republike v roku 2008 aţ po súčasnosť. Rok 2008 bol pre

slovenský realitný trh zlomovým rokom, nakoľko v tomto období začali ceny

nehnuteľností na bývanie po dlhom období klesať.

Podľa štatistík NBS ceny nehnuteľností na bývanie dosiahli svoj vrchol v druhom

štvrťroku 2008. Ako môţeme vidieť i v tabuľke č. 2, obdobie zlomu nastalo v treťom

štvrťroku 2008, kedy začali ceny nehnuteľností klesať. Na ceny nehnuteľností, ako uţ bolo

v práci spomínané, vplýva viacero faktorov. Jedná sa najmä o dopyt domácností, ktorý je

ovplyvnený ich príjmom, na druhej strane ide o samotnú ponuku nehnuteľností.

Dôleţitými faktormi je i prílev zahraničných investícií, s tým spojený ekonomický rast

regiónov a tieţ stav ekonomiky ako celku.

Vplyv vysokého rastu cien nehnuteľností za posledné roky, sa prejavil i v záujme

domácností o poskytované hypotekárne úvery. „Nárast cien nehnuteľností, najmä v roku

2007 a prvom štvrťroku 2008, výrazne prevýšil rast príjmov obyvateľstva. Tento trend

zákonite viedol k poklesu dopytu na trhu nehnuteľností a k poklesu ich cien, ktorý sa

prvýkrát objavil v druhom štvrťroku 2008. Pokles v cenách nehnuteľností priniesol so

sebou nový trend na trhu nehnuteľností. Dopyt sa dostal do silnejšej pozície ako ponuka“

(NBS, Analýza slovenského finančného sektora za rok 2008).

Popredným faktorom, ktorý vplýval na zmenu cien nehnuteľností na bývanie u nás,

je zahraničie. Vzhľadom na to, ţe Slovensko je exportne orientovaná otvorená ekonomika,

je vzťah so zahraničím veľmi dôleţitým faktorom. Môţeme povedať, ţe výrazný vplyv na

slovenský realitný trh mala i americká hypotekárna kríza, ktorá sa neskôr zmenila na krízu

finančnú i hospodársku.

Hypotekárna kríza v USA z hľadiska realitného trhu ovplyvnila i správanie sa

investorov s čím je spojená zamestnanosť v krajine i príjem domácností. Podľa NBS

dopady finančnej krízy sa začali u nás výraznejšie prejavovať v treťom štvrťroku 2008.

“Negatívne výsledky podnikového sektora sa pomerne rýchlo preniesli do zamestnanosti

(do medziročného poklesu zamestnanosti v priemysle v novembri a decembri 2008)

a príjmov obyvateľstva. V novembri a decembri 2008 výrazne poklesla dôvera

spotrebiteľov“ (NBS, Analýza slovenského finančného sektora za rok 2008).

22

Okrem správania sa investorov ovplyvnila finančná kríza i stav peňazí v globálnej

ekonomike. „Nedostatok peňazí vo svete spôsobil rast úrokových sadzieb, a tým obmedzil

aj dostupnosť zadlţovania sa. Uţ i tak prísne hodnotenie bonity slovenského ţiadateľa o

úver sa ešte viac sprísnili a klientom uţ zrazu nešlo o výhodnú úrokovú sadzbu, ale o úver

ako taký. Nedostupnosť prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti tlačila ceny nadol“ (Škriniar,

2009)

„Ďalším závaţím, ktoré bránilo rastu cien, boli neistoty zo zmeny národnej meny.

Koncom roka sa navyše začali objavovať správy o dosahoch finančnej krízy na slovenskú

ekonomiku, o hrozbách zo zatvárania firiem a neistoty príjmu v budúcnosti“ (Škriniar,

2009). Všetky tieto faktory postupne viedli k tomu, ţe ceny nehnuteľností na bývanie po

dlhom období rastu, stagnovali, resp. klesali.

Vývoj cien nehnuteľností za obdobie rokov 2008 – 2.štrvťrok 2009 je znázornený

v Tabuľke č.2. Ako môţeme vidieť v tabuľke č. 2 ceny, nehnuteľností na bývanie stúpali

v prvom polroku 2008. Od tretieho štvrťroku však začali postupne klesať.

Tab.č. 2: Ceny nehnuteľností na bývanie v SR (v € za 1m2)

Rok 2009 2008

Štvrťrok II. I. Celkom IV. III. II. I.

Cena 1 342 1 413 1 511 1 479 1 542 1 549 1 476

Zdroj: NBS

Pri analýze vývoja cien nehnuteľností na bývanie v roku 2008, je dôleţité

prihliadať i na druh nehnuteľnosti. Ako môţeme vidieť v Tabuľke č. 3 „svoj vrchol

dosiahli v 2. štvrťroku ceny menších bytov (jedno aţ trojizbových)“. U väčších bytov

(štvor, päť a viacizbových) však ceny stúpali i naďalej a u tých najväčších bytov sa ich rast

zastavil aţ na prelome rokov 2008/09.

Podobná situácia je aj s rodinnými domami a vilami - v segmente rodinných domov

ceny klesli v 3.štvrťroku a potom znova nakrátko vzrástli, ceny vilových domov

rovnomerne stúpali po celý vlaňajší rok a zlomilo sa to aţ na prelome rokov. Odvtedy idú

ceny všetkých typov nehnuteľností určených na bývanie prudko dolu“ (Furmaník, 2009).

23

Tab. č.3: Porovnanie cien podľa typu bytu a domu (v € za 1m2)

Obdobie Byty 1-i 2-i 3-i 4-i 5-i + Domy Spolu

I. 2009 1 447 1 596 1 508 1 352 1 356 1 543 1 259 1 413

2008 1 574 1 806 1 655 1 452 1 416 1 472 1 270 1 511

IV. 2008 1 521 1 701 1 600 1 408 1 399 1 553 1 276 1 479

III. 2008 1 600 1 856 1 672 1 462 1 439 1 500 1 247 1 542

II. 2008 1 619 1 873 1 695 1 492 1 432 1 434 1 292 1 549

I. 2008 1 555 1 793 1 655 1 447 1 396 1 402 1 266 1 476

Zdroj: NBS

Ako môţeme vidieť v tabuľke č.3 v roku 2008, najdrahšia bola ponuka

jednoizbových bytov. Podľa údajov NBS bola cena za 1m2 1806 €. Dvojizbové byty boli

na úrovni 1655 € a trojizbové 1452 €. Cena za 1m2 rodinného domu dosiahla úroveň

1270 €. Pokles cien nehnuteľností zaznamenali v roku 2008 a 2009 najmä staršie byty

a domy. Čo sa týka novostavieb, podľa vyjadrenia realitných maklérov sa ceny sa zatiaľ

drţia. (Škriniar, 2009)

Pri porovnávaní cien nehnuteľností je potrebné vziať do úvahy i vývoj cien podľa

jednotlivých regiónov Slovenska. „Z hľadiska regiónov bol najmarkantnejší pokles pri

realitách v Bratislave. Hlavné mesto doteraz hnalo ceny nahor, od minulého roku ich opäť

ţenie, ale opačným smerom“ (Tamţe, 2009).

Ako môţeme vidieť v Tabuľke č. 4, prelomovým obdobím je i tu rozmedzie

druhého a tretieho štvrťroku 2008. V treťom štvrťroku 2008 začali ceny nehnuteľností vo

všeobecnosti klesať. Nestalo sa tak však vo všetkých krajoch. Ceny klesli v bratislavskom,

trenčianskom, bansko-bystrickom a košickom kraji. Mierne sa zvýšili ceny v trnavskom,

nitrianskom ţilinskom a prešovskom kraji.

Vo všeobecnosti môţeme povedať, ţe od konca druhého štvrťroka 2008 začali ceny

nehnuteľností v priemere klesať. Táto skutočnosť, platí i v roku 2009. Ako môţeme vidieť

v Tabuľke č. 4, vo štvrtom kvartáli roku 2008 boli ceny na úrovni 1479 € za 1m2. V prvom

štvrťroku 2009 bola cena za m2 na úrovni 1413 € a v druhom štrvťroku 2009 na úrovni

1342 €.

24

Tab. č. 4: Ceny nehnuteľností na bývanie podľa krajov

Rok,

štvrťrok SR spolu

V tom: (v € za 1m2)

BA TT NR TN ZA BB KE PO

II. 2009 1 342 1 731 941 727 777 902 805 913 926

I. 2009 1 413 1 828 992 755 818 905 839 960 966

2008 1 511 1 972 1 006 744 830 945 851 1 137 1 051

IV. 2008 1 479 1 910 1 036 781 867 961 856 1 108 1 031

III. 2008 1 542 1 991 1 055 796 854 973 853 1 159 1 157

II. 2008 1 549 2 019 1 019 751 863 964 866 1 186 1 054

I. 2008 1 476 1 968 915 648 736 883 831 1 093 960

Zdroj: NBS

Rozdiely v cenách nehnuteľností v SR sú spôsobované najmä v dôsledku rozdielnej

ekonomickej úrovne regiónov. „Je moţné predpokladať, ţe v tých regiónoch, v ktorých

ceny nehnuteľností na bývanie výrazne zaostávali, budú v budúcnosti rásť rýchlejšie,

zväčša v nadväznosti na prílev investícií a rast ekonomickej úrovne“ (Ceny nehnuteľností

sa vyvíjajú podľa ekonomickej úrovne, 2008).

Musíme si uvedomiť, ţe regionálne rozdiely sú zapríčinené rôznymi faktormi ako

napr. miera nezamestnanosti, ktorá sa v dôsledku celosvetovej hospodárskej a finančnej

krízy zvýšili i u nás. „Miera nezamestnanosti na Slovensku sa v decembri zvýšila na 8,39

percenta z novembrových 7,8 percenta. Dosiahla tak najvyššiu úroveň od apríla 2007“

(Nezamestnanosť na Slovensku výraznejšie stúpla, 2009). Z hľadiska okresných miest

„najvyššiu mieru nezamestnanosti, viac ako 20 percent, mali v decembri tri okresy na juhu

stredného a východného Slovenska, Rimavská Sobota, Revúca a Roţňava. Tradične

najmenej ľudí bez zamestnania bolo v Bratislave“ (Nezamestnanosť na Slovensku

výraznejšie stúpla, 2009). Prvý polrok 2009 bol na Slovensku charakteristický viacerými

hromadnými prepúšťaniami, čo spôsobilo i zvýšenie celkovej miery nezamestnanosti.

Miera evidovanej nezamestnanosti dosiahla v tomto období 12 %. Podľa najnovších

prognóz NBS by „s rastom hospodárstva mal byť spojený aj pozitívny vývoj na trhu práce,

avšak miera nezamestnanosti by mala zostať naďalej relatívne vysoká“(NBS očakáva

v tomto roku pokles hospodárstva o 5,6 %, 2009).

25

Je potrebné, aby sme pochopili, ţe s mierou nezamestnanosti v regiónoch úzko

súvisí i kúpyschopnosť obyvateľstva. Čím je kúpyschopnosť obyvateľstva niţšia, tým je

i dopyt po akýchkoľvek tovaroch a sluţbách niţší. Regionálne rozdiely na Slovensku sú

okrem rozdielnej miery nezamestnanosti, rozdielnej kúpyschopnosti obyvateľstva

ovplyvnené i faktormi ako napr. postavenie i perspektíva jednotlivých miest, sídlo úradov,

inštitúcií, prírodný i ekonomický potenciál a pod. I podľa analytikov bude „najväčší

pokles kúpyschopného dopytu citeľný v regiónoch s najväčšou mierou nezamestnanosti,

menej rozvinutých regiónoch a v oblastiach s nízkou investičnou aktivitou. V čase

hospodárskej krízy majú obyvatelia väčší sklon k úsporám, čo bude mať v prípade

nehnuteľností za následok prevahu ponuky nad dopytom, a tým zníţenie ceny“. (Kováč,

2009)

Ako bolo v práci uvedené, na vývoj cien nehnuteľností vplýva mnoţstvo faktorov.

Najvýraznejší vplyv na Slovenský realitný trh, za uplynulé obdobie, však mala americká

hypotekárna kríza, ktorá sa neskôr zmenila na celosvetovú krízu finančnú i hospodársku.

Podľa odborníkov je prognóza ďalšieho vývoja veľmi ťaţko predpovedateľná. Vo

všeobecnosti môţeme povedať, ţe jeden prúd odborníkov sa zhoduje na budúcom raste

cien, druhý hovorí o ich poklese. Dôleţité však je, ţe ľudia, ktorí sú momentálne bez práce

nad kúpou nehnuteľností nerozmýšľajú, skôr sa snaţia ťaţké ţivotné obdobie riešiť

úsporami „Či bol prepad v druhej polovici roka 2008 len krátkodobým výkyvom alebo

budú ceny klesať aj naďalej, závisí podľa analytikov od ďalšieho vývoja svetovej

ekonomiky“(Kováč J., 2009). „Mnoţstvo komentárov i vyjadrení nedáva jasnú odpoveď na

otázku, kedy sa pokles cien nehnuteľností zastaví. Pesimisti hovoria o niekoľkoročnej

svetovej recesii, optimisti dúfajú v skorý obrat. Ceny nehnuteľností môţu klesať, ale

nebudú klesať donekonečna. Vţdy budú kopírovať kúpne moţnosti obyvateľstva“

(Škriniar, 2009).

Od analýzy vývoja cien nehnuteľností prejdeme teraz do záverečnej časti

bakalárskej práce, kde sa budeme venovať problematike financovania bývania.

26

4 Najčastejšie využívané formy financovania bývania

V nasledujúcej časti práce sa budeme venovať problematike financovania bývania,

uvedieme si prehľad jednotlivých moţností financovania nehnuteľností, určených na

bývanie. „Regionálny rozvoj v Slovenskej republike bezprostredne súvisí so

zabezpečovaním bývania obyvateľov. Bývanie patrí k najdôleţitejším potrebám

obyvateľov a je jedným z charakteristických znakov štýlu ţivota, ako aj jeho štandardu.

Svojím významom ovplyvňuje sociálny rozvoj ľudí a tak významne prináša spoločenské

efekty“ (Vidová, dátum neznámy).

Nadobudnúť vlastnú nehnuteľnosť je pre väčšinu ľudí významným investičným

krokom, ktorý má veľký dosah do budúcnosti. Vzhľadom na to, je veľmi dôleţité

starostlivo zváţiť všetky priority a moţnosti, aby sa človek v záplave informácií a ponúk

vedel zorientovať. Banky a finančné inštitúcie sa často krát predbiehajú v ponuke

produktov, aby klienta prilákali.

Nakoľko je financovanie nehnuteľnosti dlhodobou záleţitosťou je kaţdý klient

dôleţitý. I napriek tomu, ţe záujem zo strany mladých ľudí o vlastnú nehnuteľnosť je

veľký, je ťaţké splniť všetky podmienky nato, aby sa človek k „tomu vlastnému“

v prijateľnom čase i dostal. Na Slovensku nie je veľký počet ľudí, ktorí majú k dispozícii

dostatočné mnoţstvo finančných prostriedkov na kúpu vlastnej nehnuteľnosti, preto je

otázka bývania jednou z najzávaţnejších, v ţivote človeka. Vo väčšine prípadov si ľudia

nedokáţu našetriť celú sumu potrebnú na financovanie nehnuteľnosti a spravidla sú

odkázaní na nejaký druh úveru. Záleţí len na rozhodnutí človeka, pre ktorý druh

financovania resp. úveru sa rozhodne. Financovanie vlastného bývania je moţné realizovať

rôznymi spôsobmi. Najčastejšie vyuţívané formy na Slovensku sú financovanie

prostredníctvom hypotekárneho úveru a prostredníctvom stavebného sporenia.

V podmienkach slovenskej ekonomiky je moţné vlastnú nehnuteľnosť nadobudnúť

i prostredníctvom štátneho fondu rozvoja bývania alebo prostredníctvom spotrebného

úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou. My sa v práci zameriame na najčastejšie vyuţívané

formy financovania bývania, ktorými sú najmä financovanie bývania prostredníctvom

hypotekárnych úverov a prostredníctvom stavebného sporenia.

Teraz prejdeme do prvej podkapitoly práce, kde sa budeme venovať jednej

z moţností financovania bývania, ktorou sú hypotekárne úvery.

27

4.1 Financovanie bývania prostredníctvom hypotekárnych úverov

V nasledujúcej podkapitole práce sa budeme venovať financovaniu bývania

prostredníctvom hypotekárnych úverov.

Moţností, ako financovať svoje vlastné bývanie, je niekoľko. Najvyuţívanejšou

moţnosťou pri kúpe bytu či domu je hypotekárny úver, ktorý patrí k najstarším bankovým

produktom. „Tento úver môţeme charakterizovať ako dlhodobý účelový úver poskytovaný

k financovaniu činností spojených s uspokojovaním potrieb bývania“(Hypotekárne úvery,

2008). Hypotekárny úver sa spravidla poskytuje s lehotou splatnosti najmenej 4 roky. Úver

je „zabezpečený záloţným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, ktorý banka poskytuje

právnickým a fyzickým osobám na nákup, výstavbu, rekonštrukciu a údrţbu tuzemských

nehnuteľností“ (Hypotekárne úvery, 2008).

Vo všeobecnosti môţeme povedať, ţe ak sa rozhodneme pre získanie

hypotekárneho úveru, je potrebné navštíviť nami zvolenú banku. V ktorejkoľvek bankovej

inštitúcii sa spravidla stretneme s ústretovým poradenstvom. Hlavné body, ktoré si musí

klient pred vybavovaním úveru starostlivo rozmyslieť a zváţiť sú napr. účel a výška úveru,

schopnosť splácania, prípadne zabezpečenie úveru a pod. Hypotekárny úver môţe klient

čerpať aţ po splnení všetkých podmienok stanovených bankou. Podmienky sú spravidla

uvedené v Zmluve o poskytnutí hypotekárneho úveru, t.j.: „zápise záloţného práva v

katastri nehnuteľností, poistení zaloţenej nehnuteľnosti pre prípad poškodenia alebo

zničenia minimálne do výšky úveru a vinkulácii poistného plnenia v prospech banky“

(Hypotekárne úvery, 2008).

Musíme si uvedomiť, ţe pri poberaní hypotekárneho úveru je veľmi dôleţité si

vopred naštudovať všetky uvedené podmienky. Faktom zostáva, ţe kaţdý hypotekárny

úver musí byť zabezpečený. Jednou z moţností zabezpečenia úveru je záloţné právo na

nehnuteľnosť. „Záloţné právo je ťarcha zriadená na nehnuteľnosti. Zriaďuje ju kataster

nehnuteľností na základe záloţnej zmluvy a návrhu na vklad záloţného práva“

(Hypotekárne úvery, 2008). Pri vybavovaní hypotekárneho úveru vypracuje tieto

dokumenty banka. Moţnosť zaloţenia poskytujú dnes všetky banky.

Zaloţenie nehnuteľnosti predstavuje pre banku určité zabezpečenie v tom prípade,

ak by poberateľ hypoúveru nebol schopný úver z rôznych dôvodov splácať. Výhodou pre

banku je, ţe ak poberateľ nesplatí v stanovenej lehote poskytnutý úver, banka môţe

vyrovnať poskytnutý úver výnosom z predaja tejto nehnuteľnosti.

28

Moţností ako zabezpečiť úver je niekoľko. Konkrétne môţe ísť napr. o byt, chatu,

či rodinný dom, podmienkou je však osobné vlastníctvo poberateľa hypoúveru. Na

zaloţenie môţe byť pouţitý i rozostavaný byt či dom. V tomto prípade sa výška

hypotekárneho úveru stanoví podľa predpokladanej hodnoty dokončenej nehnuteľnosti po

kolaudácii. Zaloţenie úveru môţe byť realizované tou nehnuteľnosťou, na ktorú je

poberaný hypoúver, alebo to môţe byť iná nehnuteľnosť, ktorú má ţiadateľ vo svojom

osobnom vlastníctve resp. ktorá je vo vlastníctve tretej osoby.

Ak hovoríme o zaloţení úveru nehnuteľnosťou, ktorá je v osobnom vlastníctve

tretej osoby, tak táto osoba je označovaná ako záloţný ručiteľ. (Zaloţenie nehnuteľnosti,

2008). „Nie je potrebné, aby záloţný ručiteľ vystupoval v úverovom vzťahu, ale podpisuje

záloţné zmluvy na zriadenie záloţného práva k nehnuteľnosti, ktorá bude zaloţená v

prospech hypotekárneho úveru“ (Tamţe, 2008). Dôleţité je uvedomiť si, ţe financovanie

hypotekárnym úverom je spravidla dlhodobá záleţitosť. Jedná sa o niekoľkoročný záväzok

a preto je veľmi dôleţité premyslieť si všetky svoje moţnosti vopred. Z pohľadu banky je

záloţné právo jedným z nástrojov „istoty“, aby dlţník resp. poberateľ úveru uhradil svoj

dlh v dohodnutej lehote. Záloţné právo sa zriaďuje na „(...) základe záloţnej zmluvy,

uzatvorenej v zmysle Občianskeho zákonníka, a uzatvára ju s bankou vlastník

nehnuteľnosti. Záloţné právo sa zapisuje do listu vlastníctva na základe Návrhu na vklad

záloţného práva, ktorý na kataster podáva vlastník nehnuteľnosti. Spolu s Návrhom

predloţí na kataster záloţné zmluvy, úverovú zmluvu a ďalšie poţadované dokumenty“

(Tamţe, 2008).

Dôleţitým aspektom pri financovaní bývania hypotekárnym úverom je i vinkulácia

poistnej sumy z poistenia nehnuteľností. Pri poberaní hypotekárneho úveru musí byť kaţdá

nehnuteľnosť poistená. Vinkulácia predstavuje pre banku ďalšiu zábezpeku poskytnutého

úveru klientovi, v prípade vzniku neočakávaných udalostí. „Vinkulácia v podstate

predstavuje zaloţenie pohľadávok, ktoré vzniknú pri poistnej udalosti krytej poistením.

Nárok na poistné plnenie pri beţnej poistke vzniká poistenému. Ak však ide o vinkuláciu,

v prípade výskytu poistnej udalosti (napr. zhorí dom), poisťovňa nevyplatí poistnú sumu

poistenému (t. j. majiteľovi domu), ale banke, ktorá mu na kúpu domu poskytla úver“ (Aký

je účel vinkulácie poistenia nehnuteľnosti v prospech banky? 2006)

Vinkuláciu poistenia nehnuteľnosti ţiada banka pri poskytovaní úveru. V tomto

prípade, ak nastane poistná udalosť na nehnuteľnosti, poistná suma je vyplatená banke. Pri

zakladaní hypotekárneho úveru však väčšina bánk poţaduje okrem poistenia nehnuteľnosti

29

i ţivotné poistenie ţiadateľa o úver, ktoré má byť taktieţ vinkulované v prospech banky.

Tu sa banka opäť zabezpečuje proti náhodnej udalosti.

Čo sa týka poskytovania hypotekárnych úverov faktom je, ţe začiatkom tohto

tisícročia bol na Slovensku, i napriek rastu cien nehnuteľností, o hypotéky vysoký záujem.

Od roku 1999 sa začala realizovať i podpora zo strany štátu v tejto oblasti. Išlo o zavedenie

štátneho príspevku, resp. bonifikácie úrokovej miery hypotekárnych úverov pre fyzické

osoby. (Hypotekárne úvery, 2008). „Štátnym príspevkom sa rozumie percento, ktorým štát

zniţoval výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve o hypotekárnom úvere“ (Tamţe, 2008).

Štátna podpora však vydrţala len do roku 2005. V tomto roku sa dostala na nulovú úroveň.

Oţivenie a podpora zo strany štátu sa opäť rozbehla v roku 2007. V tomto roku boli zo

strany štátu stanovené podmienky a moţnosti získania štátnej podpory, s prihliadnutím

najmä na vek ţiadateľa a výšku príjmu.

Pre lepšie pochopenie problematiky poskytovania hypotekárnych úverov na

Slovensku, je potrebné nazrieť i do minulosti. „Potreba zavedenia hypotekárneho

bankovníctva v Slovenskej republike vyplynula z viacerých dôvodov. V rámci rozvoja

bankového systému bola snaha rozšíriť ponuku o relatívne nové, svojím charakterom

špecifické, bankové produkty - hypotekárne úvery. Z pohľadu riešenia pretrvávajúcich

problémov, spojených s financovaním investícií do nehnuteľností, to bola snaha nájsť

vhodný finančný nástroj, ktorý by pomohol oţiviť bytovú výstavbu“ (Remeňová, 2004).

Začiatok poskytovania hypotekárnych úverov sa datuje od roku 1998, kedy prvou z bánk,

ktorá získala licenciu na vykonávanie tejto činnosti, bola Všeobecná úverová banka. „Od

polovice roka 1999 začala s poskytovaním hypotekárnych úverov Slovenská sporiteľňa a v

marci 2000 sa k nim pridala Istrobanka. Koncom rovnakého roka rady hypotekárnych bánk

rozšírila HVB Bank a Tatra banka“ (Tamţe, 2004). Ďalšími v poradí boli ČSOB,

UniBanka, Ľudová banka a OTP banka.

Rozvoj v poskytovaní úverov nastáva najmä po roku 2000. Počet poskytnutých

hypotekárnych úverov kaţdoročne narastal.. V roku 1998, ako prvá podnikajúca banka

v tejto oblasti VÚB, poskytla hypotekárne úvery vo výške 133 mil. Sk, čo predstavuje 4,41

mil. €. Keďţe v roku 1999 začala poskytovať úvery i Slovenská sporiteľňa, objem

poskytnutých hypoúverov sa zvýšil o polovicu, na úroveň 277,7 mil. Sk, čo predstavuje

9,22 mil. €. Začiatkom nového tisícročia vstúpili na trh ďalšie finančné inštitúcie (spolu 5

bánk), tým bola prekonaná hranica jednej miliardy slovenských korún vynaloţených na

poskytnutie hypotekárnych úverov. (Tamţe, 2004)

30

Významný rozmach nastáva najmä v roku 2002, kedy na trh s hypoúvermi vstúpili

ďalšie štyri banky. Rok 2003 priniesol rekordnú úroveň poskytnutých úverov v doterajšom

sledovanom období, poskytnutých bolo takmer 20,7 mld. Sk. (Remeňová, 2004).

Kúpiť byt, dom, či urobiť rekonštrukciu vďaka moţnosti čerpania hypotekárneho

úveru, bolo v spomínanom období „relatívne jednoduchšie“ ako je tomu v súčasnosti.

Banky boli ochotné poţičiavať i menej solventným klientom a proces vybavovania úveru

bol jednoduchší. Rozšírili svoju ponuku sluţieb a začali sa snaţiť o komplexné vybavenie

úveru „pod jednou strechou“, výsledkom čoho bolo zriadenie hypotekárnych centier.

Čo sa týka vývoja na trhu s hypotekárnymi úvermi, v práci sme sa zamerali na

porovnanie rokov 2004 a 2008. Vzhľadom na lepšie pochopenie problematiky je potrebné

pri skúmaní vývoja v tejto oblasti nahliadnuť i do minulosti, preto sme sa rozhodli pre

porovnanie so súčasným obdobím vybrať rok 2004.

Graf č. 4: Vývoj hypotekárnych úverov v roku 2004 (v tis. Sk)

Zdroj: NBS

Ako môţeme vidieť v Grafe č. 4, v roku 2004 boli hodnoty čerpaných

hypotekárnych úverov vo výške jednej tretiny v porovnaní s čerpanými hypotekárnymi

úvermi v roku 2008. ( Viď graf č. 5).

Musíme si uvedomiť, ţe zmena v oblasti poskytovania úverov nastala v roku 2008,

po vypuknutí celosvetovej hospodárskej a finančnej krízy, kedy začali byť banky

opatrnejšie, prísnejšie a nároky na bonitu klienta sa zvýšili. Ako môţeme vidieť v Grafe č.

5, počas roka 2008 i napriek vypuknutiu finančnej krízy za hranicami Slovenskej republiky

a väčšej opatrnosti bánk, trend v poskytovaní úverov v tomto roku bol stále stúpajúci.

31

Graf č. 5 Vývoj hypotekárnych úverov v roku 2008 (v tis. Sk)

Zdroj: NBS

Komplexné porovnanie celkovej výšky schválených hypotekárnych úverov

a čerpaných hypotekárnych úverov za uplynulé obdobie, môţeme vidieť v tabuľke č. 5.

Ako môţeme vidieť, podľa údajov NBS, bol v roku 2004 objem čerpaných hypotekárnych

úverov vo výške 43, 67 mld. Sk, čo predstavuje 1,45 mld. €. Naproti tomu o štyri roky

neskôr v roku 2008, bola celková výška čerpaných úverov na úrovni 124, 88 mld. Sk, ( t.j.

4,15 mld. €) , čo predstavuje skoro trojnásobok.

Tab. č. 5: Hypotekárne úvery (v tis. Sk)

ROK

Celková výška

schválených

úverov

Celková výška

čerpaných úverov

2008 145 829 873 124 884 379

2007 116 229 512 94 406 272

2006 87 879 435 75 920 072

2005 66 970 610 59 266 116

2004 48 814 563 43 678 074

Zdroj: NBS

32

Tab. č. 6: Hypotekárne úvery v roku 2009 (tis. €)

Hypotekárne

úvery

31.1.2009 29.2.2009 31.3.2009 30.4.2009 31.5.2009 30.6.2009 31.7.2009 31.8.2009 30.9.2009

Výška

schválených

hypo-úverov

4 849 177 4 870 829 4 901 881 4 930 762 4 967 430 5 014 379 5 049 893 5 079 183 5 116 452

Výška

čerpaných

hypo-úverov

4 176 564 4 203 383 4 231 897 4 246 439 4 278 361 4 306 635 4 332 776 4 345 937 4 363 581

Zdroj: NBS

Podľa údajov NBS je rok 2009 charakteristický najmä minimálnym rastom v

celkovej výške schválených i čerpaných hypotekárnych úverov. (Viď Tab. č. 6, Graf č. 6).

Ako môţeme vidieť i v tabuľke č. 6 v januári 2009 bol objem čerpaných

hypotekárnych úverov vo výške 4,1 mld. €, v septembri roku 2009 išlo o čerpané úvery vo

výške 4,3 mld. €., čo predstavuje len mierny nárast.

Graf č. 6 Vývoj hypotekárnych úverov v roku 2009 (v tis. €)

Zdroj: NBS

Okrem toho, ţe od vypuknutia celosvetovej finančnej a hospodárskej krízy, začali

byť banky v posledných mesiacoch opatrnejšie a prísnejšie, nastávajú v roku 2009 viaceré

zmeny pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Ide napr. o zmeny v úrokových sadzbách

alebo o výšku poskytnutého úveru z hodnoty nehnuteľnosti. „Hodnota nehnuteľnosti, ktorú

banky uznajú, závisí predovšetkým od lokality, v ktorej sa nachádza, od typu stavby a jej

stavu. V prípade bytov a rodinných domov sú banky v najprijateľnejšom prípade ochotné

33

prefinancovať 90 - 95 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Percentuálna hodnota konečného

úveru, ktorú banky klientom z ich investičných zámerov financujú, v tomto období klesá.

Financovanie do 100 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti je v tomto období skôr výnimkou“

(Véghová, 2009).

Čo sa týka výšky úrokových sadzieb, aktuálne sú sadzby v porovnaní s minulosťou

výhodnejšie pre klienta. „Najniţšia sadzba je 4,39 %, pričom výška priemernej úrokovej

sadzby sa pohybuje medzi 5 - 5,5 %“ (Tamţe, 2009).

Moţností financovania bývania je v dnešnej dobe viacero. Ako uţ bolo v práci

uvedené okrem hypotekárnych úverov je za posledné obdobie veľmi obľúbené

financovanie vlastnej nehnuteľnosti i prostredníctvom stavebných sporiteľní. Teraz

prejdeme do druhej podkapitoly, kde sa budeme venovať princípu financovania bývania

prostredníctvom stavebných sporiteľní v Slovenskej republike.

4.2 Financovanie bývania prostredníctvom stavebného sporenia

V nasledujúcej časti práce sa budeme venovať financovaniu bývania

prostredníctvom stavebného sporenia. Aby sme lepšie pochopili problematiku

financovania týmto produktom, vysvetlíme si, aký je jeho princíp.

Základom stavebného sporenia je, ţe sporiteľ (klient stavebnej sporiteľne) si časť

prostriedkov určených na zlepšenie bývania resp. kúpu nehnuteľnosti nasporí a druhú časť

mu stavebná sporiteľňa poskytne formou úveru. Pri financovaní vlastného budúceho

bývania prostredníctvom stavebnej sporiteľne je potrebné si vopred určiť cieľovú sumu

prostriedkov, ktoré klient potrebuje na financovanie budúcej nehnuteľnosti získať. Dôleţité

je uvedomiť si, čo tvorí cieľovú sumu. V prvom rade ide o vlastné vklady sporiteľa, štátnu

prémiu a úroky. Štátna prémia je stanovovaná kaţdoročne, spravidla ide o určité percento

z vkladu klienta. Pre rok 2008 i 2009 bola štátna prémia stanovená na 12,5 % z vkladu,

maximálne však 2000 Sk, čo predstavuje 66,38 €. Doba sporenia je spravidla 6 rokov.

Základnou výhodou je, ţe po šiestich rokoch sporenia môţu klienti sporiteľní pouţiť

nasporené prostriedky na akýkoľvek účel. V prípade, ţe by sa rozhodli čerpať prostriedky

pred uplynutím tejto lehoty, je podmienkou dokladovať účel ich pouţitia na stavebné

účely.

Veľkou výhodou stavebného sporenia, najmä počas celosvetovej hospodárskej

a finančnej krízy je, ţe „stavebné sporenie poskytuje iný model financovania, ktorý nie je

34

priamo závislý od výkyvov hospodárstva. Výhodou stavebného úveru je, ţe klient od

začiatku vie výšku svojej úrokovej sadzby, ktorá počas celej lehoty splácania zostáva

nemenná. Prostriedky na stavebné úvery plynú primárne z vkladov sporiteľov a peniaze sa

na finančných trhoch investujú len vo veľmi obmedzenej miere. Dlţníka tak neprekvapí

zmena úrokovej sadzby počas splácania, ktorá by úver mohla výrazne predraţiť“ (Kóňa

M., 2009). Na Slovensku dnes fungujú tri stavebné sporiteľne: ide o Prvú stavebnú

sporiteľňu, Wuestenrot stavebnú sporiteľňu a ČSOB stavebnú sporiteľňu.

Pri rozhodovaní klienta o financovaní vlastnej nehnuteľnosti, je veľmi dôleţité

i časové hľadisko. Čas, za ktorý človek nadobudne vlastnú nehnuteľnosť, je jednou zo

základných premenných, aký produkt si vybrať. Či sa klient rozhodne pre produkty banky

alebo pre stavebné sporenie je vhodné brať do úvahy viacero faktorov. Ako uţ bolo v práci

spomínané, v prvom rade ide o čas, aktuálne finančné moţnosti či pracovné zázemie.

Podstatné je tieţ prihliadať na skutočnosť, ţe financovanie vlastnej nehnuteľnosti

akýmkoľvek úverom, je dlhodobá investícia, ktorú si treba vopred riadne premyslieť. Pri

rozhodovaní treba vziať do úvahy i skutočnosť, ţe kaţdá banka má pre úverové produkty

špecifické i rôznorodé podmienky a to isté platí i pri financovaní bývania prostredníctvom

stavebného sporenia. Základným rozdielom medzi hypotekárnym úverom a stavebným

sporením je však rýchlosť. „Hypotéka je dostupná takmer okamţite, výhodný stavebný

úver je zaloţený zväčša na predchádzajúcom niekoľkoročnom sporení“ (Kubinec, 2008).

Ak klient stavebnej sporiteľne potrebuje úver skôr, môţe poţiadať o tzv. medziúver. Tento

druh úveru „(...) síce moţno získať aj okamţite, ale sporiteľ je výrazne "penalizovaný" či

uţ vyšším úrokom alebo musí mať k dispozícii pribliţne polovicu poţadovanej sumy z

vlastných prostriedkov“ (Tamţe, 2008). Je preto na zváţení jednotlivca čo presne hľadá,

aké má podmienky, predstavy a ako rýchlo chce nehnuteľnosť vlastniť.

Aby sme vedeli zistiť tendencie financovania bývania v budúcom období, je nutné

nazrieť do minulosti. V tabuľke č. 7 a v tabuľke č. 8 môţeme vidieť vývoj jednotlivých

druhov úverov na bývanie v Slovenskej republike za prvý polrok 2008 a prvé 3 štvrťroky

2009. Úvery na nehnuteľnosti z oboch tabuliek zahŕňajú súčet hypotekárnych úverov,

úverov stavebného sporenia a iných úverov na nehnuteľnosti. Úvery na nehnuteľnosti

v tabuľkách zahŕňajú objem poskytnutých úverov na nehnuteľnosti obyvateľstvu. Úvery

stavebného sporenia uvedené v tabuľkách, tvoria úvery poskytnuté stavebnými

sporiteľňami, t.j. stavebné úvery a poskytnuté medziúvery.

35

Tab. č. 7: Vývoj jednotlivých druhov úverov na bývanie v SR za prvý polrok 2008

(v tis. €)

Úvery na

bývanie 31.1.2008 29.2.2008 31.3.2008 30.4.2008 31.5.2008 30.6.2008

Úvery na nehnuteľnosti 6 706 220 6 819 335 6 945 813 7 116 740 7 273 118 7 452 199

Hypotekárne úvery 3 015 635 3 084 664 3 159 091 3 256 811

3 347 975

3 432 007

Iné úvery na nehnuteľnosti 1 952 960 1 993 375 2 042275 2 102695 2 160 398 2 247 352

Úvery stavebného sporenia 1 737 624 1 741 295 1 744 447 1 757 234 1 764 148 1 772 839

Zdroj: NBS

Ako môţeme vidieť v tabuľke č. 7 rok 2008 bol i napriek celosvetovej finančnej

a hospodárskej kríze, charakteristický rastom poskytnutých úverov na bývanie. Všetky

druhy úverov zaznamenali počas prvých šiestich mesiacov v roku 2008 rast. Pri porovnaní

celkových poskytnutých úverov na nehnuteľnosti v roku 2008 a 2009 môţeme vidieť (viď

tab. č. 7 a tab. č.8) opäť celkový nárast.

Tab. č. 8: Vývoj jednotlivých druhov úverov na bývanie v SR v roku 2009

(v tis. €)

Úvery na

bývanie 31.1.2009 29.2.2009 31.3.2009 30.4.2009 31.5.2009 30.6.2009 31.7.2009 31.8.2009 30.9.2009

Úvery na

nehnuteľnosti 8 327 555 8 419 598 8 495 839 8 575 854 8 663 033 8 770 519 8 871 728 8 958 101 9 008 791

Hypotekárne

úvery 3 646 913 3 690 609 3 704 725 3 722 082 3 735 929 3 759 845 3 776 259 3 789 493 3 796 013

Iné úvery na

nehnuteľnosti 2 822 667 2 867 197 2 935 921 3 002 631 3 081 261 3 169 303 3 253 850 3 327 903 3 375 958

Úvery

stavebného

sporenia

1 857 975 1 861 792 1 855 193 1 851 141 1 845 843 1 841 371 1 841 619 1 840 705 1 836 820

Zdroj: NBS

V priebehu roku 2009 bol zaznamenaný len mierny rast v poskytnutých

hypotekárnych úveroch a v iných úveroch na nehnuteľnosti. Úvery zo stavebného sporenia

zaznamenávajú od júla 2009 mierny pokles.

Ako môţeme vidieť v tabuľke č. 8, v júli 2009 bol celkový objem poskytnutých

úverov zo stavebného sporenia v objeme 1 841,61 milióna €.. V auguste 2009 boli úvery

zo stavebného sporenia na úrovni 1 840,71 milióna €, išlo teda o pokles o 914 000 €.

Musíme si uvedomiť, ţe za poklesom záujmu o úvery je i hospodárska situácia

v Slovenskej ekonomike. „Tri stavebné sporiteľne a komerčné banky poskytli za prvé tri

36

štvrťroky tohto roka výrazne menej úverov na bývanie ako vlani. Vyplýva to z údajov

centrálnej banky a informácií, ktoré poskytli stavebné sporiteľne. Dôvodom poklesu je

hospodárska kríza, ktorá odrádza ľudí od moţnosti financovania nového bývania“ (Banky

a sporiteľne poskytli výrazne menej úverov na bývanie, 2009). Ako uţ bolo v práci

spomínané, dopady finančnej a hospodárskej krízy sa na Slovensku objavujú s určitým

oneskorením v porovnaní s inými ekonomikami. Dôvodom je najmä skutočnosť, ţe

Slovensko má otvorenú ekonomiku, napojenú najmä na hospodársku situáciu v zahraničí.

Vzhľadom na to, ţe hlavnou oblasťou, kde sa kríza na Slovensku prejavuje, je

hospodárstvo a s tým spojené zvyšovanie miery nezamestnanosti v krajine, je

pochopiteľné, ţe občania majú obavy zo straty príjmu čo vyúsťuje do zniţovania záujmu

o zadlţovanie sa v podobe akéhokoľvek úveru. Občania pod vplyvom neistoty viac

zvaţujú svoje investície resp. čakajú na ďalší vývoj situácie. „Banky a stavebné sporiteľne

reagujú na rast nezamestnanosti, dosahy hospodárskej krízy a s tým súvisiaci útlm

investícií do stavebných projektov. Aj preto Európska centrálna banka začiatkom februára

pristúpila k ďalšiemu zníţeniu úrokových sadzieb, ktoré sa premietli do mierneho zníţenia

úrokov úverov na bývanie. Zlepšenie hypotekárnych podmienok pre ľudí ohrozených

stratou práce, ale aj zvýšenie záruk pri ich poskytovaní, povaţujú predstavitelia okolitých

štátov EÚ za prioritu, Slovensko nevynímajúc“ (Tallová, 2009).

Musíme si uvedomiť, i keď sú občania v čase hospodárskej krízy opatrnejší a volia

skôr vyčkávaciu taktiku, záujem o pôţičky na bývanie, i napriek miernemu poklesu, stále

pretrváva. Môţeme predpokladať, ţe situáciu na trhu s nehnuteľnosťami, určenými na

bývanie, v budúcnosti ovplyvní okrem stavu slovenskej ekonomiky, s prihliadnutím na

mieru nezamestnanosti, i vývoj v zahraničí.

37

5 Záver

Ako v zahraničí, tak aj na Slovensku, prešiel trh s nehnuteľnosťami za posledné

obdobie určitými zmenami, najmä v dôsledku americkej hypotekárnej krízy. Vplyv

americkej hypotekárnej krízy sa v rôznych krajinách prejavil i v odlišnom časovom

období. Na Slovensku to bol najmä rok 2008, kedy po niekoľkých rokoch začali ceny

nehnuteľností na bývanie klesať.

Musíme si uvedomiť, ţe Slovenská republika je relatívne malou krajinou, preto

ovplyvňuje jej ekonomiku a hospodárstvo vo veľkej miere najmä zahraničie. I napriek

pozitívnym vplyvom hypotekárnej krízy na slovenský realitný trh, dochádza v ekonomike

a hospodárstve k viacerým negatívam. Ide napr. pokles priamych zahraničných investícií

plynúcich do krajiny, o zvyšovanie miery nezamestnanosti s čím je často krát spojená

i platobná neschopnosť občanov, či sprísňovanie podmienok bánk pri poskytovaní úverov.

V súčasnosti existuje mnoho alternatív, akým spôsobom môţe človek zabezpečiť

pre seba a svoju rodinu vlastné bývanie. Ľudia, ktorí si nie sú dlhodobo istí svojím

pracovným či finančným zázemím, sa rozhodnú spravidla pre prenájom nehnuteľnosti. Iní

podstúpia viac ročné riziko a poţiadajú banku o hypotekárny úver. Niektorí rozmýšľajú

nad kúpou vlastnej nehnuteľnosti dlhodobo a časť prostriedkov na financovanie

nehnuteľnosti si vopred odloţia. Pre týchto klientov šetriacich niekoľko rokov je

najvýhodnejším produktom stavebné sporenie.

Spôsobov, ako nadobudnúť vlastnú nehnuteľnosť na bývanie, je niekoľko. Záleţí

len na človeku ako sa rozhodne, s prihliadnutím na disponibilné finančné prostriedky

a časový horizont. Hypotekárna kríza začínajúca v USA, neskôr pretransformovaná na

celosvetovú krízu finančnú a hospodársku, zapríčinila viacero zmien v mnohých

ekonomikách. Trh nehnuteľností ovplyvnila na Slovensku vo veľkej miere najmä

postupným vyrovnávaním rovnováhy medzi dopytom a ponukou.

Aký bude trend v budúcnosti, ukáţe len čas. S istotou môţeme povedať, ţe aţ po

ozdravení ekonomiky ako celku, zlepšení hospodárskej situácie, postupným zniţovaním

nezamestnanosti, si budú občania istejší vo svojich investičných rozhodnutiach.

38

TRH NEHNUTEĽNOSTÍ V SR

Ja, Martina Rýdza, týmto prehlasujem, ţe som jediným a výlučným autorom tohto diela,

a ţe všetky podporné zdroje iných autorov sú v diele označené.

Zároveň oprávňujem kniţnicu Vysokej školy manaţmentu v Trenčíne, aby dielo Trh

nehnuteľností v SR zaarchivovala a sprístupnila v tlačenej forme na prezenčné štúdium

v oboch pobočkách. Pre digitálnu formu diela

udeľujem súhlas s publikovaním na internete

neudeľujem súhlas s publikovaním na internete

_______________________________________________________________ (podpis)

_______________________________________________________________ (dátum)

39

LITERATÚRA

Aký je účel vinkulácie poistenia nehnuteľnosti v prospech

banky?.(2006).[online].[cit.02.11.2009].dostupné na:

http://openiazoch.zoznam.sk/info/zpravy/

Banky a sporiteľne poskytli výrazne menej úverov na bývanie.(2009).[online].

[cit. 09.11.2009]. dostupné na: http://peniaze.pravda.sk/banky-a-sporitelne-

poskytli-vyrazne-menej-uverov-na-byvanie

Bývanie na Slovensku. (2008). [online]. [cit. 10.04.2009]. dostupné na:

http://kelven.blogy.atlas.sk/byvanie/40505/

Ceny nehnuteľností sa vyvíjajú podľa ekonomickej úrovne.(2007).[online].

[cit. 30.05.2009]. dostupné na: http://ekonomika.sme.sk/c/3975164/ceny-

nehnutelnosti-sa-vyvijaju-podla-ekonomickej-urovne.html

FURMANÍK, P.(2009).Pokles cien nehnuteľností: špekulácie, vyčkávanie, premrštené

predstavy. [online].[cit.12.10.2009].dostupné na:

http://www.investujeme.sk/clanky/pokles-cien-nehnuteznosti-spekulacie-

vyckavanie-premrstene-predstavy/

HAKELOVÁ, L.(2007).Bývanie z portfólia developerov. [online].[cit. 30.05.2009].

dostupné na: http://www.asb.sk/analyzy/bytova-vystavba/byvanie-z-portfolia-

developerov-502.html

HLAVAČKOVÁ, Z.(2007).Dopyt po bytoch v Bratislave neutícha.

[online].[cit.12.10.2009].dostupné na:

http://peniaze.pravda.sk/sk_phypo.asp?c=A070217_201450_sk_phypo_p01

Hypotekárne úvery.(2008).[online].[cit.02.11.2009].dostupné na:

http://kelven.blogy.atlas.sk/byvanie/hypotekarne-uvery

KÓŇA, M.(2008).Najväčší záujem je stále o malé byty. [online]. [cit. 20.09.2009].

dostupné na: http://hnonline.sk/c1-22956040

KÓŇA, M. (2008). Byty zdraželi u nás o štvrtinu. Zatiaľ. [online]. [cit. 19.09.2009].

dostupné na: http://hn.hnonline.sk/c1-22955790-byty-zdrazeli-u-nas-o-stvrtinu-

zatial

40

KÓŇA, M.(2009).Stavebné sporenie je dlhodobou záležitosťou.[online].[cit.

08.11.2009].dostupné na: http://living.hnonline.sk/clanky/hnreality/stavebne-

sporenie-je-dlhodobou-zalezitostou

KÓŇA, M.(2009).Kríza možno vzbudí záujem developerov. [online]. [cit. 01.05.2009].

dostupné na: http://hnonline.sk/kariera/c1-37101830

KOVÁČ, J.(2009).Realitná bublina praská.V Bratislave.[online].[cit.20.10.2009].dostupné

na: http://m.hnonline.sk/c3-34569510-kw0000_d-realitna-bublina-praska-v-

bratislave

KREMSKÝ, P.(2008).Slovensko uprostred bytovej bubliny. online]. [cit. 07.05.2009].

dostupné na: http://reality.etrend.sk/byvanie/slovensko-uprostred-bytovej-

bubliny.html

KUBINEC, M.(2008).Sporenie alebo úver ?Každé má výhody.[online].[cit.

08.11.2009].dostupné na: http://hnonline.sk/c1-23370220-sporenie-alebo-uver-

kazde-ma-vyhody

Kúpa nehnuteľností.(2009).[online].[cit.10.10.2009]. dostupné na:

http://www.euroinfo.gov.sk/index/go.php?id=1223

KVASŇOVSKÝ, R.(2007). Americká hypotekárna kríza-zdvihnutý prst aj pre Slovensko.

[online]. [cit. 23.04.2009]. dostupné na: http://www.axa-

sk.com/data/Documents/Links/Mediamonitoring%20z%20030907.pdf

LENKO, M. (2007).Realita o slovenskom realitnom trhu.

[online].[cit.13.10.2009].dostupné na: http://hnonline.sk/c4--24934870-k00000_d

LIPKOVÁ, Ľ. et al. (2006). Medzinárodné hospodárské vzťahy. Prvé vydanie.

Bratislava: Sprint

Matky majú problémy, dcéry nie.(2008). [online]. [cit. 29.04.2009]. dostupné na:

http://hn.hnonline.sk/2-29673660-k10000_detail-ca

NBS.(2008).Analýza slovenského finančného sektora za rok 2008.

[online].[cit.12.10.2009].dostupné na:

http://www.nbs.sk/_img/Documents/_Dohlad%5CORM%5CAnalyzy%5C2008-

2.pdf

NBS očakáva v tomto roku pokles hospodárstva o 5,6 %.(2009).[online].[cit.19.10.2009].

dostupné na: http://www.webnoviny.sk/financie-a-biznis/clanok/49639/NBS-

ocakava-v-tomto-roku-pokles-hospodarstva-o-56-percent.html

41

NBS.(dátum neznámy).Sledovanie cien nehnuteľností určených na bývanie na Slovensku

[online].[cit.10.10.2009].dostupné na:

http://www.nbs.sk/_img/Documents/publik/mu/06_01.pdf

Nezamestnanosť na Slovensku výraznejšie stúpla.(2009).[online].[cit.19.10.2009].

dostupné na: http://profesia.pravda.sk/nezamestnanost-na-slovensku-vyraznejsie-

stupla

Otvorením trhu zažilo Slovensko vlnu zahraničných investícií.(2009). [online].

[cit. 15.05.2009]. dostupné na: http://hnonline.sk/c1-36941510-otvorenim-trhu-

zazilo-slovensko-vlnu-zahranicnych-investicii

PETRANSKÝ, Ľ.(2008).Developerský boom ešte pokračuje, no priestor sa zužuje.[online].

[cit. 24.05.2009]. dostupné na:

http://www.asb.sk/analyzy/developing/developersky-boom-este-pokracuje-no-

priestor-sa-zuzuje-2151.html

Realitná kríza urýchľuje vytváranie sietí realitných kancelárií.(2009).[online].

[cit. 27.05.2009]. dostupné na: http://www.infoline.sk/novinky/realitna-kriza-urych-

uje-vytvaranie-sieti-realitnych-kancelarii.html

REMEŇOVÁ, E.(2004).Hypotekárne úvery už poznajú aj Slováci.[online].[cit.

03.11.2009].dostupné na: http://www.sme.sk/c/1300900/hypotekarne-uvery-uz-

poznaju-aj-slovaci.html

SCHÖNWIESNER, R. (2004).Stredná Európa je vychádzajúcou hviezdou realitného trhu.

[online].[cit.12.10.2009].dostupné na: http://reality.etrend.sk/realitny-

biznis/stredna-europa-je-vychadzajucou-hviezdou-realitneho-trhu.html

SZABÓ, I.(2008). Nesplácanie hypoték ohrozilo celý svet. [online]. [cit. 11.04.2009].

dostupné na: http://hnonline.sk/c1-29673700-nesplacanie-hypotek-ohrozilo-cely-

svet

ŠKRINIAR, P.(2009).Prišiel dlho očakávaný pokles.[online].[cit.20.10.2009].dostupné na:

http://hnonline.sk/c1-35669940-prisiel-dlho-ocakavany-pokles

TALLOVÁ, M.(2009). Ľudia chcú bývať, aj za cenu sprísnených úverových kritérií.

[online].[cit. 09.11.2009].dostupné na:

http://mojdom.zoznam.sk/cl/10025/428519/Ludia-chcu-byvat-aj-za-cenu-

sprisnenych-uverovych-kriterii

TURANCOVÁ, M.(2008). Ceny realít na Slovensku. [online]. [cit. 13.05.2009]. dostupné

na: http://www.asb.sk/analyzy/developing/ceny-realit-na-slovensku-2162.html

42

TURANCOVÁ, M.(2009). Finančná kríza verzus realitný trh. [online]. [cit. 15.04.2009].

dostupné na: http://www.asb.sk/analyzy/stavebne-podnikanie/financna-kriza-

verzus-realitny-trh-2547.html

VÉGHOVÁ, J.(2009).Podmienky pri hypotékach sa výrazne zmenili.[online].[cit.

08.11.2009].dostupné na: http://peniaze.pravda.sk/podmienky-pri-hypotekach-sa-

vyrazne-zmenili

VIDOVÁ, J.(dátum neznámy).Financovanie bývania prostredníctvom neziskových

organizácií. [online].[cit.21.10.2009].dostupné na:

http://www.speednet.sk/users/cerco/zbornik/vsap2007/pdf/1_vidova.pdf

Založenie nehnuteľnosti.(2008).[online].[cit.28.10.2009].dostupné na:

http://www.tvojdom.sk/financie-pravo/zalozenie-nehnutelnosti.aspx

43

ABSTRAKT

Téma: Trh nehnuteľností v SR

Kľúčové slová: hypotekárna kríza v USA, nehnuteľnosti určené na bývanie,

hypotekárne úvery, stavebné sporenie

Študent: Martina Rýdza

Vedúci BP: doc. PhDr. Monika Šestáková, Dr.Sc.

Trh nehnuteľností v Slovenskej republike zaznamenal za posledné obdobie výrazné zmeny.

Vývoj v rokoch 2008 a 2009 bol ovplyvnený najmä americkou hypotekárnou krízou, ktorá

sa postupne zmenila na krízu finančnú i hospodársku a rozšírila sa do celého sveta. Vplyv

celosvetovej krízy sa prejavil i na slovenskom trhu nehnuteľností najvýraznejšie v treťom

štvrťroku 2008, kedy začali ceny nehnuteľností, určených na bývanie, po dlhom období,

klesať. Pokles cien znamenal pre slovenských občanov moţnosť lacnejšej kúpy vlastnej

nehnuteľnosti, nakoľko situácia na trhu v tejto oblasti bola v niektorých slovenských

regiónoch dlhodobo neúnosná, najmä v dôsledku nerovnováhy ponuky a dopytu. Pod

vplyvom celosvetovej krízy však, okrem priaznivého zniţovania cien nehnuteľností na

bývanie, dochádza i k sprísňovaniu podmienok bánk pri schvaľovaní hypotekárnych

úverov, či zvyšovaniu miery nezamestnanosti v krajine. V práci sa budeme zaoberať

vplyvom americkej hypotekárnej krízy na trh nehnuteľností na Slovensku. V druhej

kapitole sa budeme venovať vývoju na trhu s nehnuteľnosťami určenými na bývanie,

v dvoch obdobiach, pred rokom 2008 a po roku 2008. V závere práce sa zameriame na

najčastejšie vyuţívané moţnosti financovania bývania v podmienkach Slovenskej

republiky. Najčastejšie vyuţívanými formami financovania bývania na Slovensku sú

hypotekárne úvery, ktoré zaznamenali za posledné roky obrovský rozmach a financovanie

bývania prostredníctvom stavebných sporiteľní. Obe moţnosti sú u klientov slovenských

finančných inštitúcií veľmi obľúbené, záleţí len na rozhodnutí občanov pre ktorú

z ponúkaných alternatív sa rozhodnú.

2009

44

ABSTRACT

Theme: Real Estate Market in the Slovak Republic

Key words: US mortgage crisis, residential housing, mortgage loan, building savings

Student: Martina Rýdza

Supervisor: doc. PhDr. Monika Šestáková, Dr.Sc.

Over the last period, the Slovak real estate market has experienced significant changes.

The development in years 2008-2009 has been mainly influenced by the American

mortgage crisis, which has gradually developed into a financial and economic crisis and

has spread out all over the world. The world-wide crisis manifested itself on the Slovak

real estate market most notably in the third quarter of 2008, when after a long period, the

residential housing prices started to decline. As a result of this price decline, citizens of the

Slovak Republic have had an opportunity to buy cheaper real estates, since the long-term

situation in this sphere has been in several Slovak regions unbearable, mainly due to

unbalanced supply and demand. Under the influence of the world-wide crisis, banks have

been setting more strict conditions for approving mortgage loans, and the unemployment

rate has started rising.

In this work, we aim to explore the influence of the American mortgage crisis on the

Slovak real estates market. In the second chapter we shall deal with the residential housing

market development in two periods – before and after 2008. The last part of this work shall

be aimed at the most common possibilities of financing housing in the Slovak Republic:

mortgage loans (experiencing great boom over the last years) and financing by means of

building savings banks.

Both of these possibilities are rather popular among the clients of the Slovak financial

institutions and it is just their decision, which option they prefer.

2009

45