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Haftungsbegrenzungsklauselnim Verwaltervertrag

40. Fachgespräch

Fischen im Allgäu

22. bis 24.10.2014

RA Dr. A. Olrik Vogel, MünchenHaftungsbegrenzungsklauseln im Verwaltervertrag

Inhalt


A Einführung

B Individuelle Haftungsbegrenzung

C Haftungsbegrenzung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

D Fazit

A. Einführung


• Pflichten aus den gesetzlichen Aufgaben und Kompetenzen des Verwalters in § 27 WEG

• Übernahme zusätzlicher Pflichten im Verwaltervertrag möglich und regelmäßig der Fall

§ 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und

gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, …

A. Einführung


• erhebliche Haftungsrisiken

Eingangsbeispiel 1: Der Verwalter kann im Verwaltervertrag auch die originäre Verkehrspflicht für die Wohnanlage übernehmen, etwa wenn er sich verpflichtet, "alles zu tun (hat), was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist".

Eingangsbeispiel 2: Eine Haftung besteht u.U., wenn der Verwalter im Rahmen größerer Sanierungsmaßnahmen falsch oder überhaupt nicht über mögliche Fördermöglichkeiten informiert.

B. Individuelle Haftungsbegrenzung


I. Abgrenzung Individualvereinbarung und Allgemeine Geschäftsbedingung

• weiter Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

1. Allgemeine Definition

• vorformulierte Vertragsbedingungen

• Absicht des Verwenders für eine mindestens dreimalige Verwendung



2. Erste Erweiterung: Verwendung fremder

Vertragsmuster

• von einem Dritten für eine Vielzahl von Verträgen angefertigtes Vertragswerk benutzt

3. Zweite Erweiterung: Anscheinsbeweis

• äußere Gestaltung und der (einseitig zu Gunsten des Verwenders ausfallende oder nicht auf die konkrete Vertragssituation abgestimmte) Inhalt können im Wege des Anscheinsbeweises dafür sprechen, dass es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, die vom Verwender gestellt wurden



II. "Notausweg" individuelles Aushandeln?

1. Allgemeine „Hürden“• „Aushandeln“ ist wesentlich mehr als nur ein Verhandeln

• „gesetzesfremder Kerngehalt“ muss inhaltlich ernsthaft zur Disposition gestellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt werden

• Inhalt und Tragweite der Klausel muss der Vertragspartner nachweislich verstanden haben

• Anforderungen an das Aushandeln sind daher sehr hoch

• Darlegungs- und Beweislast der Voraussetzungen für ein Aushandeln obliegen dem Verwender der Klausel



2. Mögliche Taktik

• zwei „echte“ Wahlmöglichkeiten mit jeweils unterschiedlichem Entgelt?



III. Besonderheiten des Verbrauchervertrags (§ 310 Abs. 3 BGB)

1. Verwalter als Unternehmer

• Verwalter ist typischerweise Unternehmer im Sinne des § 14 BGB

2. Wohnungseigentümergemeinschaft als

Verbraucher?

• Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband ist Verbraucher im Sinne des § 13 BGB



3. Folgen

• es wird vermutet, dass die Vertragsbestimmungen vom Verwalter als Unternehmer gestellt wurden (§ 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB)

• Bestimmungen, die vom Verwalter nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind, werden ebenfalls AGB-rechtlich kontrolliert (§ 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB)

• nach § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB werden zusätzlich zu Gunsten des Verbrauchers die den Vertragsschluss begleitenden Umstände für die Beurteilung der Benachteiligung berücksichtigt

• richtlinienkonforme Auslegung des nationalen AGB-Rechts (sog. Missbrauchsprüfung)



IV. Grenzen einer individuellen Haftungsbegrenzung

1. Vorsatz

• vorab ist ein Ausschluss der Haftung für Vorsatz auch individualvertraglich nicht wirksam

• Verjährungsverkürzung (vgl. § 202 Abs. 1 BGB) ebenfalls nicht wirksam

2. Auslegung der Haftungsbeschränkung

• im Zweifel eng und gegen denjenigen, der die Haftung abbedingen oder verkürzen will

C. Haftungsbegrenzung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen


I. Begrenzung auf die Versicherungssumme oder sonstige Summen

Beispiel:

VI. Haftung des VerwaltersDie Haftung für ein Verhalten des Verwalters und seiner Erfüllungsgehilfen, das weder vorsätzlich noch grob fahrlässig ist, wird der Höhe nach auf die Versicherungssumme begrenzt. Diese beträgt _________________ EUR. Soweit der Verwalter eine Betriebshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat, wird die Haftung insoweit nicht ausgeschlossen, als der Versicherer eintrittspflichtig ist.Von der Verkürzung der Verjährungsfrist (Ziff. 2) und der Beschränkung der Haftung (Ziff. 4) nicht erfasst, sind Ansprüche aus vom Verwalter zu vertretenden Verletzungen von Leben, Körper oder Gesundheit. Unbeschränkt haftet der Verwalter auch für die Erfüllung der Pflichten, deren Einhaltung erforderlich ist, um den Vertragszweck zu erreichen (sog. Kardinalpflichten); hierzu zählen zum Beispiel die Pflichten zur Vorlage des Wirtschaftsplanes und der Abrechnung.



1. Anforderungen aus § 309 Nr. 7 a) und b) BGB• uneinschränkbare Haftung für Personenschäden

• Haftung im Falle des groben Verschuldens (Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit) darf nicht eingeschränkt werden

• Im Falle des Verstoßes gegen § 309 Nr. 7a) und/oder § 309 Nr. 7 b) BGB: Die gesamte Klausel ist im Regelfall unwirksam!



2. Anforderungen aus § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Kardinalpflichten)

• Verwender einer Allgemeinen Geschäftsbedingung kann für den Fall der Verletzung einer vertragswesentlichen Pflicht seine Haftung bei Fahrlässigkeit nicht ganz ausschließen

• unzulässig ist nur der vollständige Ausschluss der Haftung für den Fall der Verletzung wesentlicher Pflichten

• Klauselgestaltung gewählt, die faktisch dazu führt, dass der Gläubiger den Ersatz des vorhersehbaren, typischerweise eintretenden Schadens verlangen kann, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden.

• Eine summenmäßige Begrenzung auf diesen Schaden ist daher wirksam

• Das Risiko, dass sich eine genau bezifferte Summe später als zu niedrig erweist, ist sehr hoch



3. Anforderungen aus demTransparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB)

• Unwirksamkeit von Bestimmungen, die nicht klar und verständlich sind

• tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel müssen genau beschrieben werden

• aber nur im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren

• BGH: selbst für einen Unternehmer als juristischen Laie nicht klar, was unter „Kardinalpflichten“ oder „wesentliche Vertragspflicht“ zu verstehen ist

� Verstoß gegen das Transparenzgebot

• ungeklärt, welche Pflichten des Verwalters vertragswesentlich sind



Bundesgerichtshof hat die nachfolgende Klausel für noch hinreichend transparent und damit wirksam gehalten:

Die Oberlandesgerichte hatten zuvor vergleichbare Klauseln wegen Unbestimmtheit für unwirksam gehalten!

„Bei fahrlässig verursachten Sach- und Vermögensschäden haften [das Energieversorgungsunternehmen] und seine Erfüllungsgehilfen nur bei der Verletzung einer wesentlichen Vertragspflicht, jedoch der Höhe nach beschränkt auf die bei Vertragsschluss vorhersehbaren und vertragstypischen Schäden (...)“



4. Anforderungen aus § 310 Abs. 3 BGB • zu Grunde liegendes Europarecht: Richtlinie über missbräuchliche

Klauseln in Verbraucherverträgen (RiL 93/13/EWG)

• Anhang von Art. 3 Abs. 3 der Richtlinie enthält Regelbeispiele

• Ziffer 1. b) des Anhangs verbietet die „ungebührliche Einschränkung“ der Haftung des Unternehmers für Nicht- und Schlechterfüllung vertraglicher Pflichten

• Problem: Beschränkung der Haftung auch im Falle „normaler“Fahrlässigkeit

• Klauselverwender müsste wohl europarechtlich dem Klauselgegner für atypisch hohe Schäden entweder eine Zusatzversicherung auf seine Kosten oder eine unbeschränkte Haftung gegen höheres Entgelt anbieten

• Haftungsbeschränkung entspricht vielleicht grundsätzlich nicht dem Wesen des Verwaltervertrags, der Treuhand- und Geschäftsbesorgungselemente enthält



II. Begrenzung auf bestimmte Verschuldensformen

1. Anforderungen aus § 309 Nr. 7 a) und b) BGB

• besonderen Klauselverbote in § 309 Nr. 7 BGB zwingend beachten

2. Anforderungen aus dem Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1Satz 2 BGB)

• "Kardinalpflichten" und/oder "vertragswesentliche Pflichten" sind intransparent

3. Anforderungen aus § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB

(Kardinalpflichten)

• nach kundenfeindlichster Auslegung, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung Maßstab der Inhaltskontrolle ist, ist die Haftung auch für die Fälle der "normalen" und nicht nur der "einfachen" Fahrlässigkeit eingeschränkt

4. Anforderungen aus § 310 Abs. 3 BGB



III. Erleichterung der Verjährung

Beispiel:

Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin verjähren in drei Jahren seit Entstehen des Anspruchs. Dies gilt nicht bei einer Haftung der Verwalterin wegen Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.



1. Anforderungen aus § 309 Nr. 7 a) und b) BGB

• Verjährungsverkürzung ist haftungsbeschränkend

2. Anforderungen aus dem Transparenzgebot (§ 307Abs. 1 Satz 2 BGB)

• intransparent dürfte die Anknüpfung des Verjährungsbeginns an den Zeitpunkt der „Beendigung der der Amts- und Vertragslaufzeit“ sein, weil diese Zeitpunkte nicht identisch sein müssen



3. Anforderungen aus § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB

• neues Verjährungsrecht hat Leitbildcharakter

• problematisch, wenn die Verjährung vor Ablauf der Höchstfrist von zehn Jahren kenntnisunabhängig eintritt

• Verjährungsverkürzung darf die Rechtsverfolgung nicht unangemessen verkürzen

• Interessen des ausgeschiedenen Verwalters von denen des amtierenden Verwalters unterschiedlich

• maßgebliche Wertung , ob dem Verband eine faire Chance verbleibt, seinen (Ex-)Verwalter erfolgreich in Haftung zu nehmen

• jede Verjährungsverkürzung problematisch, weil die vorgesehene Höchstverjährungsfrist für die Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit von 30 Jahren radikal verkürzt wird

• Ausnahme von der vorgesehen Verjährungsverkürzung auch für das Rechtsgut „Freiheit“ ausdrücklich benennen



4. Anforderungen aus § 310 Abs. 3 BGB

• sind mit denen des nationalen deutschen Rechts identisch

D. Fazit

RA Dr. A. Olrik Vogel, München40. Fachgespräch, Fischen, 22.-24.10.2014Haftungsbegrenzungsklauseln im Verwaltervertrag

• Haftungsbegrenzungen und –ausschlüsse in Verwalterverträge regelmäßig Allgemeine Geschäftsbedingungen

• Haftungsausschlüsse in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam

• Haftungsbeschränkung auf den voraussichtlich, typischerweise eintretenden Schaden für den Fall der leichten Fahrlässigkeit wohl möglich, wenn Ausnahmen in § 309 Nr. 7 BGB beachtet werden

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