vindkraft i sikte · 2017-12-07 · vindkraft i sikte 3 förord svensk vindenergi har för tredje...

1Vindkraft i sikte

Vindkraft i sikteHur påverkas fastighetspriserna

vid etablering av vindkraft?

InnehållSammanfattning .........................................................................................................5

Executive Summary ....................................................................................................7

1. En angelägen fråga ............................................................................................ 9

2. Tidigare studier .................................................................................................10

3. Vindkraftutbyggnaden 2001-2007 ................................................................163.1 Vindkraften i Sverige ............................................................................163.2 Dataunderlag ........................................................................................163.3 Bearbetning av dataunderlag ..............................................................18

4. Analys av småhusförsäljningen ......................................................................204.1 Småhusförsäljningen i Sverige ............................................................204.2 Dataunderlag ........................................................................................214.3 Test av avståndskriteriet på hela datamaterialet ...............................234.4 Test av avståndskriteriet på enbart fritidshus ...................................244.5 En jämförelse före och efter vindkraftplanerna var kända ...............254.6 Försäljningsfrekvens ............................................................................254.7 Upprepade försäljningar av samma fastighet ....................................26

5. Tre anläggningar ...............................................................................................275.1 Tre typområden .....................................................................................275.2 Vindkraft i det öppna landskapet ........................................................285.3 Vindkraft i fritidshusdominerad kustbygd ...........................................315.4 Vindkraft i inlandets glesbygd .............................................................345.5 Många faktorer påverkar priset ...........................................................38

6. Diskussion ..........................................................................................................396.1 Hänsynstaganden vid planeringen av vindkraftsanläggningen ........406.2 Positiva effekter för marknadsvärdet ..................................................406.3 Utblick mot 2020 ..................................................................................416.4 Förslag till fortsatta studier ..................................................................41

Referenser ..................................................................................................................42

3Vindkraft i sikte

FörordSvensk Vindenergi har för tredje året i rad tagit fram en oberoende rap-port1. I år har vi fokuserat på hur priserna på fastigheter påverkas av vind-kraftetableringar. Temat har vi valt utifrån att det i samband med vindkraf-tens utbyggnad finns en oro för att de fastigheter som ligger i närheten av en vindkraftsetablering skall sjunka i värde. Att fastighetsvärdet ökar för de fastigheter där etableringen sker torde vara fastställt, men vad som händer med de kringliggande fastigheterna har ännu inte kunnat fastställas.

Rapporten har tagits fram av det oberoende konsultföretaget ÅF med Tryggve Sigurdson som projektledare och Maria Lundberg, Eva Anders-son, Karolina Selstam, Eric Lundberg och Christer Wilhelmsson som ut-redare. Mattias Wondollek har varit projektledare hos Svensk Vindenergi.

I referensgruppen för projektet ingick Bengt Larsén, Boverket, Camilla Rosenberg, Energimyndigheten, Mats Wilhelmsson, KTH, Peter Eng-lund, Handelshögskolan, Per Witalisson, Eolus Vind AB, och Anders Pers-son, Mäklarsamfundet.

Uppdraget har medfinansierats av Energimyndigheten.

Stockholm 15 september 2010

Annika Helker Lundströmvd, Svensk Vindenergi

1 Tidigare rapporter i serien: Med vindkraft i tankarna (2008) Jobb i medvind (2009)

4 Vindkraft i sikte

Vindkraftverk på Råshön i Jämtland. Foto: Bo Mattiasson, Änge

5Vindkraft i sikte

SammanfattningVindkraft är den typ av elproduktion som väx-er snabbast i världen. I Sverige fanns i slutet av 2009 ca 1400 vindkraftverk som tillsammans producerade ca 2,5 TWh (miljarder kilowat-timmar) på årsbasis. Redan 2012 förväntas fler än 2000 vindkraftverk vara driftsatta och pro-ducera mer än 5 TWh. Inför denna utbyggnad finns ett stort behov av kunskap avseende ge-mensamma samhällsfrågor som rör vindkraf-tens effekter.

En fråga som allt oftare kommer upp hand-lar om risken för värdeminskning på näralig-gande småhusfastigheter. Oron för detta är inte orimlig med tanke på att liknande effekter har observerats kring andra stora industrieta-bleringar.

Tidigare internationella studier av faktiska försäljningspriser presenterar inga avgörande bevis för några omfattande konsekvenser på småhuspriserna kring vindkraftanläggningar. Även om enskilda hus säkert kan påverkas

negativt är dessa effekter är för små och / el-ler alltför sporadiska för att resultera i någon omfattande, statistiskt observerbar inverkan. I Danmark finns sedan 2009 en lagstiftning som ger rätt till ersättning för värdeminskning.

I Sverige har vi goda möjligheter att studera de totala effekterna av vindkraften genom de fina dataunderlag som finns både avseende vindkraftutbyggnaden och försålda fastigheter.

Denna studie har samlat in uppgifter om ca 42 000 småhusförsäljningar inom 5 km från 120 nya vindkraftanläggningar som driftsattes mellan 2001 och 2007 och jämfört dessa med omgivande referensområden (övriga kommu-nen). Studien behandlar inte de vindkraftverk som byggts inom 1500 meter från befintliga vindkraftverk, eftersom landskapet då redan tidigare haft tydliga inslag av vindkraft. Detta innebär att bland annat Gotland, som till stor del redan tidigare var präglat av vindkraft, inte inkluderats i studien. Avståndskriteriet 5 km

6 Vindkraft i sikte

innebär också att inga fastigheter nära havsba-serade anläggningar (t ex Lillgrund) har ingått i denna studie.

Prisutvecklingen på småhusfastigheter var mycket stark under 2000-talets första årti-onde, i alla fall fram till finanskrisen hösten 2008. Mellan 200 och 2009 har prisökningen på småhus varit ca 100 % räknat på genom-snittligt försäljningspris, vilket kan jämföras med konsumentpriserna som steg med ca 15% under samma tid. Skulle vindkraftsatsningen leda till sänkta värden för småhus nära vind-kraftetableringarna så borde prisökningen vara lägre i närområdet, men denna studie visar inte något sådant samband. Genomsnittspriset för de småhus som ligger inom 5 km från en nya vindkraftetablering har i genomsnitt stigit be-tydligt mer än riksgenomsnittet, ca 133%, eller ungefär i samma takt som i referensområdena inom berörda kommuner.

I de regressionsanalyser som genomförts in-dikeras dock vissa negativa effekter i storleks-ordningen 2-4% inom avståndsintervallet 1-3 km. Förklaringsgraden är emellertid låg, vilket tyder på att fler av fastigheternas egenskaper skulle behöva inkluderas i analyserna. En stu-die av prisnivåerna mer än tre år före vindkraft-anläggningen togs i drift visar dock på samma mönster, och de lägre priserna i närområdet kan därmed ha andra orsaker. Även om enskil-da hus kan påverkas negativt av vindkraften har vi inte hittat någon generell påverkan på fastighetspriserna.

En analys av försäljningsfrekvensen tyder inte heller på att omsättningen av fastigheter vare sig skulle minska eller öka närmast nya vindkraftverk i samband med att det planeras och byggs.

I en genomgång av de 98 registrerade fall där samma fastighet sålts till ett lägre pris efter det att vindkraftverk byggts i området har inget or-sakssamband kunnat ses med vindkraftverken.

I vissa regioner och kring vissa vindkraft-anläggningar har prisutvecklingen emellertid varit svagare och vid vissa anläggningar har

samma fastighet sålts både före och efter eta-bleringen med prisminskning. För tre av dessa anläggningar har studien fördjupats avseende i vilken mån vindkraften bidragit till den svaga-re utvecklingen. De tre fallstudier som valts är Råshön i Krokoms kommun, Allmagverket på Orust, samt vindkraftverken vid Brönnestad i Trelleborgs kommun. Dessa fall represente-rar också tre landskapstyper där det planeras mycket vindkraft: Norra Sveriges kuperade skogslandskap, kustbygd med fritidsbebyggel-se samt öppet jordbrukslandskap med gårdar, byar och tätorter. Fördjupingen har skett ge-nom översiktlig efterforskning om de utvalda anläggningarna och kringliggande fastighets-försäljningar, samt genom kontakter med ak-tiva mäklare i området.

Flertalet av de tillfrågade mäklarna i Trel-leborg och på Orust bedömer att vindkraften kan ha haft en negativ påverkan på fastighets-priserna i de aktuella områdena. Det är dock endast i det fritidshustäta området på Orust, som man kan se att den generella prisbilden i området har haft en svagare utveckling efter vindkraftetableringen.

Fastighetsförsäljningarna i området runt etableringen Råshön i Krokoms kommun in-dikerar en något svagare prisutveckling efter att tillstånd till etableringen givits. Eftersom eta-bleringen ligger i glesbyggd finns det dock få försäljningar att gå på i analysen. Intervjuade fastighetsmäklare i områdets erfarenhet är att vindkraften inte har påverkat småhuspriserna i området.

Sammantaget är slutsatsen från denna stu-die att det med de olika metoder och dataun-derlag som använts i denna studie inte går att fastställa något entydigt samband mellan nya vindkraftsetableringar och prisutvecklingen på närliggande fastigheter. Detta trots flera olika angreppssätt. Eftersom studien gjorts med be-gränsade resurser och med ett begränsat djup i statistikunderlaget är det angeläget att studera frågan vidare.

7Vindkraft i sikte

Executive SummaryWind power is the world’s fastest growing source of electricity generation. At the end of 2009, there were approximately 1400 wind turbines installed in Sweden, which together produced about 2.5 TWh (billion kilowatt hours) annually. Already in 2012 over 2000 wind turbines are expected to be in operation and produce more than 5 TWh. Considering this, it is of great importance to study the social issues related to the effects of the wind power expansion.

One question that recently has gained atten-tion is the risk of depreciation of neighbouring houses. Concerns are not irrational consider-ing observed effects around other major indus-trial establishments.

Previous international studies of actual sales presents no conclusive evidence of any signifi-cant impact on house prices surrounding wind farms. Although individual houses may be negatively affected, these effects are too small

and/or too sporadic in order to result in any substantial, statistically observable impact. In Denmark there is a law since 2009, which pro-vides for reimbursement for depreciations.

In Sweden we have good opportunities to study the overall effects of wind power through large data bases containing information about wind power installations and sold real estates.

This study has collected data from about 42 000 house sales within a distance of five km from 120 new wind farms that were com-missioned between 2001 and 2007 and com-pared these with the surrounding reference ar-eas (other municipality). The study does not consider wind turbines already built within 1500 meter from existing wind turbines, since elements of wind power is already present in the landscape. This means that the island of Gotland, which already was characterized by wind power, is not included in the study. Due to the distance criterion, no houses near the

8 Vindkraft i sikte

new offshore installations (e.g. Lillgrund) are included in the study.

The price trend for small houses was very strong in first decade of 2000, at least until the outbreak of the financial crisis in the fall of 2008. Between 1999 and 2009, the average house prices increased 111 percent, which can be compared with the 16 percent increase in consumer prices over the same period. If wind power would lead to a depreciation of nearby homes, a lower price increase in the neigh-bourhood should be expected. This study has however failed in finding such a pattern.

The average price for the houses located within 5 km of a new wind power installation has on average risen considerably more than national average, about 133%, or approxi-mately the same rate as in the reference areas within concerned municipalities.

The regression analysis carried out in the study indicated however a slightly lower house prices in the order of 2-4%, within 1-3 km distance ranges. On the other hand the coef-ficient of determination is low; suggesting a need for more property characteristics (such as visibility). A study of price levels three years before the wind farms were put into opera-tion however shows the same pattern, and the lower prices in the local area may therefore be explained by other factors. Hence, although individual houses may be adversely affected by the wind power installation, it is difficult to see any overall negative impact on property prices.

An analysis of the sales rates does not indi-cate that the turnover of real estate’s close to planned or built wind farms would decrease near the time of construction.

In a review of the 98 recorded cases where the same estate was sold for a lower price after a wind farm was built in the area, no causal explanation could be derived to the exploita-tion.

In some regions and around some wind farms, the price trend however has been weak-

er and some houses have been sold at a lower price after the establishment of the wind farm.

For three of these farms, a deeper analysis has been performed in order to study to which extent the wind power installation contributed to a weaker trend. The three case studies cho-sen were the wind farm on Råshön in Krokom Municipality, the Allmag turbine on Orust, and the wind turbines at Brönnestad in the municipality of Trelleborg. These case stud-ies also represent the three types of landscapes in which much of the future Swedich wind power is planned: the northern Sweden hilly landscape, coastal district with holiday cottag-es and open agricultural landscape with farms, villages and urban areas. The case studies have been carried out by general investigation of the chosen sites and surrounding property sales along with contacts with active estate agents in the area.

The majority of the responding real estate agents in Trelleborg and on Orust believed that wind power might have had a negative impact on property prices in the given area. However, it is only in the dense cottage area of Orust, that one can observe a general weaker price trend after establishment of a wind farm.

Property sales in the case study of Råshön in Krokom Municipality, indicates a somewhat weaker trend after permission was given for the facility. However, since the establishment is lo-cated in sparsely-populated area, there are too few registered sales to make this conclusion. The experience from interviewed estate agents in the area is that wind power has not had any influence on the prices.

The overall conclusion from this study is that no significant causal relationship between new wind power installations and price trends on nearby houses could be found considering the methods and statistics used, despite several different approaches. Since the study has been conducted with limited resources and with a limited statistical basis the question is still con-sidered relevant for future studies.

9Vindkraft i sikte

1. En angelägen fråga

Vindkraft är den typ av elproduktion som väx-er snabbast i världen. I Sverige fanns i slutet av 2009 ca 1400 vindkraftverk, som tillsammans producerade ca 2,5 TWh, eller 2% av landets elkonsumtion. Redan 2012 förväntas fler än 2000 vindkraftverk vara driftsatta och produ-cera mer än 5 TWh1.

I takt med vindkraftutbyggnaden dyker det upp olika frågor som berör vindkraftens på-verkan på samhället. Vindkraften tar plats och syns långt i landskapet. I takt med utbyggna-den ökar också konflikterna mellan vindkraft och andra typer av mark- och vattenanvänd-ning.

En fråga som ofta kommer upp inför vind-kraftetablering är hur värdet på bostäder och fritidshus påverkas nära vindkraftverk. Bland

1 Svensk Vindenergi, pressmeddelande 2010-01-29 ”Ett år över förväntan för vindkraften”

närboende till planerade vindkraftanläggning-ar finns allt oftare en oro för att fastighetsvär-den kommer att påverkas negativt, eller att fastigheten skall bli betydligt svårare att sälja.

Svensk Vindenergi och Energimyndigheten har därför tagit initiativ till denna utredning, som ger en översikt över hittillsvarande forsk-ning i ämnet och gör en bred analys av fastig-hetsprispåverkan vid ett större antal vindkraf-tetableringar i Sverige. Med grund i den breda analysen har tre etableringar valts ut för en för-djupad analys, där försäljningsdata analyserats och kontakt tagits med lokala mäklare.

I slutet av rapporten ges några råd kring hur dessa frågor kan hanteras och hur studien på olika sätt kan fördjupas och följas upp.

Målgruppen för studien är myndigheter, vindkraftprojektörer och intresserad allmän-het.

10 Vindkraft i sikte

2. Tidigare studierInom den ekonomiska forskningen finns lång erfarenhet av att värdera och utvärdera olika faktorers påverkan på fastighetspriser. Vind-kraft, och särskilt storskalig vindkraft är emel-lertid en relativt ny företeelse, med färre un-derlagsstudier och ännu mindre akademisk forskning.

Även om det ännu inte finns några svens-ka studier har frågan belysts i några interna-tionella studier. Studierna är av olika karaktär från enkät- och intervjuundersökningar med marknadsaktörer till statistiska analyser av re-gistrerade försäljningar. I figur 2:1 finns en sammanställning av de studier som kunnat hittas. Tabellen bygger i huvudsak på den lit-teraturgenomgång som genomfördes förra året av Berkley Labs i USA1, där studierna även ka-tegoriserades utifrån om de skett före eller efter vindkraftverken togs i drift och vilken typ av störning som undersökts. Den möjliga påver-kan delas in i tre kategorier:

•Direkt störning:Närheten till vindkraft-verken antas påverka fastighetsvärdet till följd av direkta störningar som till exem-pel ljud, skuggor, ljusreflexer mm.

•Visuell påverkan: Fastighetsvärdet antaspåverkas på grund av att vindkraftverk är synliga från fastigheten.

•Områdespåverkan:Vindkraften antasor-saka en värdeförändring av fastigheterna i området genom att området blir mer ex-ploaterat (oavsett om vindkraftverken syns eller hörs från fastigheten )

En av de tidigaste studierna genomfördes i Danmark2, där vindkraftutbyggnaden star-tade tidigt. Med hjälp av hedonisk analys (se faktaruta) studerades husförsäljningar vid 102

1 Hoen et al 20092 Jordal-Jørgensen, 1996

vindkraftsparker avseende direkt störning och visuell påverkan. Studien påvisade viss påver-kan på fastighetspriserna. Effekten var relativt liten, dock med undantag för ett fåtal husför-säljningar som låg mycket nära vindkraftver-ken där påverkan var större. Resultatet kunde dock inte statistiskt säkerställas. Studien inne-höll även en intervjuundersökning med husä-gare som visade att inställningen till vindkraft-verken påverkades i hög grad av huruvida man drog ekonomisk nytta av vindkraften exempel-vis genom delägande.

I Storbritannien undersöktes husförsälj-ningar mellan 2000 och 2004 i närheten av två vindkraftparker i Cornwall3. En hedonisk ana-lys utfördes som inkluderade 919 husförsälj-ningar inom 8 km från vindkraftetableringar-

3 Sims och Dent 2007

Hedonisk analysHedoniska prismodeller används ofta

av ekonomer och fastighetsexperter för att bedöma hur egenskaper hos hus och omgiv-ningar påverkar fastighetsvärden genom att undersöka försäljningsvärdet på bostäder.

Ett hus kan ses som ett knippe egenskaper (tex boyta, antal badrum). När ett pris har ac-cepterats av köpare och säljare är det under-förstått att dessa egenskaper har ett värde. När data från en stor mängd fastighetsförvärv finns tillgängliga kan marginaltillskottet till fastighetsvärdet från varje egenskap för en ge-nomsnittlig bostad skattas med en hedonisk regressionsmodell.

Hedoniska modeller används ofta för att härleda skattat värde av nyttor som våtmarker eller sjöutsikt, och olägenheter som närhet till eller åsyn av högspänningsledningar, vägar, mobiltelefonmaster och jordupplag.

Den hedoniska modellen är inte särskilt utformad för att värdera fastigheter. Målet med modellen är vanligtvis istället att skatta marginaleffekter av enskilda hus- eller områ-desegenskaper på försäljningspriset.

11Vindkraft i sikte

Författare/Typ av undersökning

År Antal hus-försäljnin-gar / svarande

Före/efter vindkraft-parken byg-gdes

Påverkan på fastighetsprisena

Områdes-påverkan

Visuell påverkan

Direkt störning

(ljud/skugg)

Hedonisk analys av fastighetsförsäljningar Jordal-Jorgensen 1996 ? Efter JA?Hoen 2006 280 Efter NEJSims & Dent 2007 919 Efter JASims et al. 2008 199 Efter +/-Hoen et al. 2009 7500 Efter NEJ NEJ NEJ

Enklare statistiska analyser av fastighetsförsäljningar Jerabek 2001 25 Efter NEJJerabek 2002 7 Efter NEJSterzinger et al. 2003 24000 Efter NEJBeck 2004 2 Efter NEJPoletti 2005 187 Efter NEJ NEJDeLacy 2005 21 Före NEJGoldman 2006 4 Efter NEJPoletti 2007 256 Efter NEJ NEJMcCann 2008 2 Efter JA?Kielisch 2009 103 Efter JA?

Villaägarundersökningar

Haughton et al. 2004 501 Före JA JAGoldman 2006 50 Efter NEJFirestone et al. 2007 504 Före JA JABond 2008 ~300 Efter JA? JA?

Expertundersökningar

Grover 2002 13 Efter NEJ NEJHaughton et al. 2004 45 Före JA JAKhatri 2004 405 Före JA? JA?Goldman 2006 50 Efter NEJ NEJHartvigsen et al. 2008 429 Efter NEJ JA JAKielisch 2009 57 Före JA?

NEJ innebär att ingen statistiskt säkerställd effekt kunnat påvisas i statistiska analyser eller att svarande i under-sökningarna inte anser att fastigheterna påverkats

JA innebär att en negativ effekt påvisats som är statistisk säkerställdJA? innebär att en negativ effekt påvisats, dock inte statistiskt säkerställd+/- innebär att både positiv och negativ effekt påvisats som är statistiskt säkerställd

Figur 2:1 Sammanställning av forskningsöversikt och opinionsundersökningar. I huvudsak en översättning av sammanställningen från Hoen et al (2009).


na med avseende på direkt störningspåverkan. Man fann här ett svagt samband mellan försälj-ningspriser och närheten till vindkraftparkerna men enligt lokala fastighetsexperter fanns andra förklaringar än vindkraftverken som inverkat i området. Studien innehöll också en analys av planeringsprocessen som visade att det främst var ägare till fritidshus och inte permanentbo-ende som hade invändningar mot parkerna. Sims et al (2008) har också använt hedonisk analys för att undersöka hur husförsäljningar allra närmast vindkraftparken påverkas av den visuella påverkan. 199 husförsäljningar som skedde inom 400 meter från vindkraftparken i Bears Down i Cornwell analyserades. Resul-

tatet visade att om vindkraftverken var synliga från framsidan på huset så påverkade det priset negativt, och motsatt, om vindkraftverken var synliga från baksidan på huset så påverkade det försäljningspriset positivt.

Den hittills mest omfattande studien ge-nomfördes 2009 av Berkley Labs på uppdrag av det amerikanska energidepartementet, Depart-ment of Energy4. Studien omfattade ca 7500 fastighetsförsäljningar i närheten av 24 vind-kraftetableringar i USA. Varje fastighet som in-gick i studien besöktes för att kategorisera olika standardfaktorer, bland annat vindkraftverkens synbarhet från fastigheten. I studien testades

4 Hoen et al 2009

-5,3% -5,5%

-0,4%

1,6%

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Inom 3000 fot(n=67)

Mellan 3000 fotoch 1 mile (n=58)

Mellan 1 och 3 miles (n=2019)

Mellan 3 och 5 miles(n=1923)

Längre än 5 miles(n=870)

Referenskategorin består av försäljningar av småhus belägna mer än 5 mile (ca 8 km) från närmaste vindkraftverk och som ägde rum efter det att vindkraftverket började uppföras

Genomsnittlig procentuell skillnad i försäljningspris

DIREKTPÅVERKAN

OMRÅDES-PÅVERKAN

jämfört med referenskategorin

Referens-kategori

Inga skillnader är statistisktsäkerställda på 10%-nivån

Gen

omsn

ittlig

pro

cent

uell

skill

nad

Figur 2:3 Resultat från Basmodellen för avståndsvariablerna. Fritt översatt från Hoen (2009) fig 7 sid 31)

Figur 2:2 Tidsmässiga aspekter på direkt påverkan och områdespåverken. Fritt översatt från Hoen (2009) fig ES-4 sid xvi)

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Mer än 2 år föreoffentliggörande

Mindre än 2 år föreoffentliggörande

Efter offentlig-görande

Före driftsättning

Mindre än 2 årefter driftsättning

Mer än 4 årefter driftsättning

2-4 årefter driftsättning

Prisförändring över tidGenomsnittlig procentuell skillnad i försäljningspris jämfört med referenskategorin

Närmare än 1,6 km Mellan 1,6 och 4,8 km

Mellan 4,8 och 8 km Större avstånd än 8 km

FÖRE OFFENTLIGGÖRANDE EFTER DRIFTSÄTTNING

ReferenskategoriStörre avstånd än 8 km

Mer än 2 år föreoffentliggörande

Gen

omsn

ittlig

pro

cent

uell

skill

nad

13Vindkraft i sikte

sedan åtta olika hedoniska analysmodeller för att undersöka om närheten till vindkraft inver-kar negativt på fastighetspriserna utifrån gene-rell områdespåverkan, visuell påverkan eller di-rekt störning. Resultatet visar att det inte fanns något statistiskt säkerställt samband mellan fastighetspriserna och närheten till vindkraft-verken, även om det inte kunde uteslutas att enskilda fastighetspriser påverkats.

I Sverige finns ännu inga motsvarande stu-dier av hur vindkraft påverkar fastighetspriser. Däremot har en jämförbar studie genomförts där man undersökt hur närheten till Preem-raff, ett raffinaderi norr om Lysekil, påverkar intilliggande fastighetsvärden5. Preemraff är beläget i ett attraktivt område på västkusten där havsutsikt har en känd positiv inverkan på fastighetspriserna. Studien motiverades av att boende i närområdet hade invändningar mot försämrad utsikt och dålig lukt från raffinade-riet. En hedonisk analys genomfördes på 430 husförsäljningar som skett mellan 1994 och 1996. Varje fastighet besöktes för att avgöra synbarheten av raffinaderiet. Resultatet visade att fastighetsvärdet hade påverkats negativt i den omedelbara närheten av raffinaderiet. I det område där den förhärskande vindriktningen förde med sig lukt var påverkan som störst. Den påvisade effekten avtog dock snabbt med avståndet från raffinaderiet och vid 2000 meter kunde ingen effekt påvisas.

Det har även gjorts studier där andra statis-tiska metoder än hedonisk analys har använts. Poletti undersökte fastighetsprispåverkan nära två vindkraftparker i Wisconsin (2005) och Il-linois (2007). T-test användes för att undersöka om försäljningarna i närheten av vindkraftver-ken skiljde sig från referensområden. Studierna visade att inga statistiska belägg fanns för att fastighetspriserna nära vindkraftverken hade påverkats negativt. Liknande slutsats fann Sterzinger etal (2003) vid en studie av hur tax-eringsvärden förändras över tid. 24 000 fast-ighetsförsäljningar studerades utan att någon 5 Winstrand, 2009

skillnad kunde påvisas för försäljningar inom 5 miles (8 km) från vindkraftetableringar jäm-fört med de utanför.

Det finns även studier där enklare statistiska metoder använts och statistisk signifikans inte rapporterats. Baserat på ett fåtal fastighetsför-säljningar analyserades direkt störning6 och områdespåverkan7 utan att hitta belägg för att vindkraftetableringarna haft någon nega-tiv påverkan. I motsats till dessa studier fann McCann (2008) vid en undersökning av två fastighetsförsäljningar i närheten av vindkraft-etableringar i Illinois att försäljningsperioderna var förlängda och att försäljningspriset påver-kats negativt. Även Kielisch (2009) fann en negativ påverkan vid en jämförelse av försälj-ningar av obebyggda fastigheter. Vid en jäm-förelse av tolv försäljningar i närheten av två vindkraftparker i Wisconsin med en referens-grupp fann man tomtpriset per kvadratmeter var betydligt lägre i närheten av vindkraftpar-kerna.

Det finns också undersökningar (se villaä-garundersökningar och expertundersökningar i figur 2:1) där man undersökt hur villaägare och fastighetsvärderare tror att fastighetspriser påverkas av vindkraftetableringar. Generellt visar undersökningarna att både inställningen till vindkraften och den bedömda påverkan på fastighetspriserna är mer negativ under plane-ringsfasen, innan vindkraftverken är på plats.

En studie som uppmärkssammats i Dan-mark är den pilotstudie som genomfördes av konsultföretaget Orbicon för danska Energi-styrelsen8. Studien undersökte effekten av både enskilda och grupper av turbiner i de 12 vind-krafttätaste kommunerna i Danmark. I stu-dien besöktes och värderades tillsammans med mäklare 429 bostads- och jordbruksfastigheter inom 20 navhöjder (upp till ca 2 km) från när-maste vindkraftverk och en bedömning gjordes av hur mycket varje fastighet tappat i värde be-roende på intilliggande vindkraftverk. 6 Jerabek, 2001; Jerabek, 2002; Beck, 20047 DeLacy, 2005; Goldman, 20068 Hartvigsen, 2008


Värdeminskningen bedömdes bli i genom-snitt 55 000 danska kronor för de besökta fast-igheterna. Ca 56% av de studerade fastigheter-na bedömdes ha minskat i värde beroende på vindkraften och 36 % av fastigheterna bedöm-des ha en värdeminskning med mer än 2%.

Den kvantitativa analysen visade på ett svagt negativt samband mellan vindkraftverk och fastighetsvärde, men sambandet var inte statistiskt säkerställt. Studien kunde därför inte dra generella slutsatser om förhållandet mellan vindkraftverk och fastighetsvärde. I studien genomfördes ingen analys av verkliga försälj-ningar.

Studien drar också slutsatsen att det inte finns någon skillnad i värdesminskning bero-ende på om närliggande vindkraftverk är en-skilda eller i grupper av turbiner. En av studiens tydligaste slutsatser är att minskade fastighets-värden beroende på vindkraftverk behöver be-dömas individuellt för varje fastighet.

I samma studie genomfördes också kvalita-tiva djupgående intervjuer med tolv ledande fastighetsmäklare i respektive kommun. Mäk-larnas generella erfarenhet var att närheten till vindkraftverk sällan har betydelse för försälj-ningspriserna. Samtliga mäklare hare erfaren-heter av försäljningar nära vindkraftverken där vindkraften inte påverkat priset. Hälften av de intervjuade mäklarna hade aldrig upplevt att vindkraftverk hade haft en inverkan på försälj-ningen och endast 25% hade någon erfarenhet att det påverkat en fastighetsvärdering. Ingen mäklare hade dock haft problem att belåna en fastighet beroende på närheten till vindkraft.

Danska vindkraftsföreträdare har kritiserat Orbicon-studien för metodmässiga brister9. Bland annat undersöker studien i huvudsak äldre vindkraftanläggningar, där nyare anlägg-ningar sannolikt har strängare ljud- och av-ståndskrav. Fastigheterna värderades i studien också hastigt (i genomsnitt 35 fältbesök per arbetsdag) och med fokus på vindkraftens ne-

9 Kommunikation med Danmarks Vindmølleforening. september 2010.

gativa påverkan, vilket kan ha lett till systema-tiskt snedvridna resultat.

Pilotstudien ger ändå intressanta indikatio-ner på var en negativ prispåverkan kan vara störst. De intervjuade mäklarna var överens om att närhet till vindkraft i ett fåtal fall kan få konsekvenser, särskilt om ett hus är väldigt nära vindkraftverket. Vad som känns som ”nära” varierar från fall till fall, men flera mäk-lare nämnde avstånd kortare än 300-400 me-ter. Flera intervjuade fastighetsmäklare sade också att hustypen är av stor betydelse, där ex-empelvis kulturhus med beteckningen liebha-veri10 sannolikt är mer känsliga än andra.

Folketinget i Danmark antog 2009 en lag som ger vissa fastighetsägare rätt till kompen-sation för värdeförlust för sin fastighet.11 Ägare till fastigheter inom 6 totalhöjder (ca 1 km) från närmast planerade vindkraftverk kan om de framställer sina krav i tid få en kostnads-fri värdering. Fastighetsägare på längre avstånd kan få motsvarande värdering mot en avgift om 4 000 danska kronor.

Den danska Taksationsmyndigheden (ung. Taxeringsmyndigheten) har uppdraget att göra värderingen och avgöra storleken på vär-deminskningen som en planerad vindkraftan-läggning bedöms orsaka. Om myndigheten beslutar att värdeminskningen bedöms bli mer än 1 % av marknadsvärdet skall verksamhets-utövaren betala värdeminskningen i ersättning till fastighetsägaren. Lagen medger även frivil-liga överenskommelser mellan de som bygger vindkraftverk och fastighetsägaren. Lagen gäl-ler inte retroaktivt för redan uppförda vind-kraftverk.

Taksationsmyndigheden beslutar om vär-deminskningens storlek baserat på en indivi-

10 liebhaveri betecknar fastigheter med ett mycket bra läge, en särskild arkitektur, en unik historia, eller från en viss epok. Eftersom det finns relativt få fi-nare byggnader, handlas de till ett mycket högre pris. Begreppet är därmed något bredare än det som po-pulärt kallas k-märkta fastigheter i Sverige (det som regleras av 3 kap PBL §10 och §12).

11 Lov om fremme af vedvarende energi Kap 2 §6-12

15Vindkraft i sikte

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

0 500 1000 1500 2000 2500

Besl

utad

ers

ättn

ing,

dan

ska

kron

or

Avstånd till närmaste vindkraftverk

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

0 500 1000 1500 2000 2500

Besl

utad

ers

ättn

ing,

and

el a

v vä

rdet

Avstånd till närmast planerade vindkraftverk

Figur 2:4 Den danska taxeringsmyndighetens värderade ersättningsbelopp för fastighetsägare nära planerade vindkraftverk. Bearbetade data från www.taksationsmyndigheden.dk.

Figur 2:5 Den danska taxeringsmyndighetens värderade ersätt-ning som andel av marknadsvärdet. Bearbetade data från www.taksationsmyndigheden.dk.

vindkraftverk. Vid en genomgång av hittillsvarande beslut kan vi se att samtliga fastigheter som utdömts ersättning har fri utsikt mot de pla-nerade verken och flera får också förhöjda ljudnivåer. Som mest har en fastighet i Furesø kommun fått rätt till en ersättning på 500 000 danska kronor om ett vindkraftverk uppförs 424 meter från huvudbygg-naden. Det finns dock fastigheter närmare än 600 meter som inte har rätt till ersättning, med hänvisning till skymd utsikt mot de planerade vindkraftverken.

Danska vindkraftföreträdare ifrå-gasätter vetenskapligheten i både lagens förarbeten och tillämpning. Den rättsliga ramen är otydlig och det finns inga kriterierna för att bevilja en värdeförlust. Det finns därför en hög grad av subjektivitet i besluten. Ett av de problem som också framhålls är att taxeringskom-mitéerna i flera fall också inkluderat ljud och skuggstörningar i bedöm-ningen, trots att dessa ska regleras i tillståndsprocesserna eller i kommu-nernas planering.

duell bedömning, som bygger på tillgängligt plan- och ritningsunderlag, lagfarter, servitut, fastighetstaxeringsunderlag, samt miljökon-sekvensbeskrivning och visualiseringar från vindkraftprojektören. Samråd sker också med fastighetsägare och fastigheten besöks på plats.

De fall som har bedömts enligt den nya lag-stiftningen har varit mycket olika och skade-stånden är också mycket olika. Fram till juli 2010 har myndigheten handlagt om 73 in-komna ärenden, varav 24 bedömts få en värde-minskning på mer än 1% och därmed rätt till ersättning (se fig 2:4 och 2:5). Dessa fastigheter ligger med huvudbyggnaderna på ett avstånd av 500-1 500 meter från närmast planerade

Det har ännu inte skett någon officiell ut-värdering av det danska ersättningssystemet, men det är intressant att utifrån svenskt per-spektiv fortsatt följa diskussionen i Danmark.

Sammantaget finns många intressanta fråge-ställningar kvar att besvara kring fastighetspri-ser och småhus. I följande kapitel kommer vi att med olika metoder försöka hitta generella samband eller enskilda fastigheter där vi se så-dana samband.


3. Vindkraftutbyggnaden 2001-20073.1 Vindkraften i SverigeI denna studie har ambitionen varit att så långt det går studera fastighetsprisutvecklingen kring så många vindkraftetableringar som möjligt. Vi har dock valt att avgränsa studien till nytill-komna etablering, dvs vindkraftverk som inte utgör komplettering eller ersättning av tidigare etablerade vindkraftverk.

Tidsmässigt har studien avgränsats till de verk som färdigställdes i Sverige från januari 2001 till december 2007 (se figur 3:1 och 3:2). Avgränsningen har bedömts nödvändig, efter-som bra statistik på småhusförsäljningar finns från 1997 och dataunderlaget bör täcka in ti-den både före och efter driftsättandet av verken för att få tillräckligt analysunderlag.

Totalt driftsattes 386 vindkraftverk i Sverige under denna tid (inklusive de 48 på Lillgrund).

3.2 DataunderlagSom grund för analyserna har en databas över vindkraftverk i Sverige sammanställts. Detta har skett i huvudsak genom en matchning mellan den offentliga driftstatistiken och flyg-hinderdatabasen hos försvarsmakten. Även om ingen av dessa källor ger en komplett bild be-döms de tillsammans ge ett tillräckligt bra un-derlag.

Driftstatistiken sammanställs av Vattenfall på uppdrag av Energimyndigheten och publi-ceras månadsvis på internet1. Där finner man förutom produktionsdata även driftsättnings-datum, ägarinformation och andra data om varje vindkraftverk.

Flyghinderdatabasen baseras på den anmä-lan som varje projektör ska göra till Luftfarts-verket i samband med byggsamråd. Anmälan ska bl a innehålla vindkraftverkets totala höjd och koordinater. Den databas som används i

1 www.vindstat.nu

Figur 3:1 Vindkraftsutbyggnaden i Sverige under perioden 2001-2007

5 5

3

6

1

6

1

4

15

3

1

9

7

2

1

3

6

15

4

6

13

2

1

5

8

4

1

3

4

7

11

13

1 1

2 2 2 2

4

1

2

15

7

1 1

3

2

11 11

2

4

6

3

2

1

4

1

3 3

20

3

2

1

9

6

1

5

2

22 22

23

0

5

10

15

20

25

J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D J F MA M J J A S O N D

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Driftsatta vindkraftverk per månad

17Vindkraft i sikte

0 50 100 km

N

Berörd kommun inom 5 km från nytt verk

Vindkraftverk med driftsättning 2001-2007

Figur 3:2 Driftsatta vindkraftverk 2001-2007 samt kommuner som berörs av nyetableringar, dvs driftsatta vindkraftverk med inga tidigare vindkraftverk inom 1500 m.

denna studie innehåller Sveriges alla anmälda vindkraftverk till och med mars 2010 (varav driftsatta vindkraftverk 2001-2007 sorterats fram).

Sedan systemet med miljöbonus togs bort 2006 är inte alla vindkraftverk med i driftsta-tistiken och vissa verk har därför behövt iden-tifieras och koordinatsättas manuellt med hjälp av lantmäteriets kartor och sökverktyg på in-ternet2.

Flyghinderdatabasen är inte heller komplett, i vissa fall har anmälan begränsats till endast ett av flera verk, och i andra fall har anmälan gjorts för sent.

Energimyndigheten har genomfört en för-studie3 avseende framtagandet av en komplett databas över samtliga vindkraftverk i Sverige. Beslut om att genomföra detta förväntas un-der hösten 2010. Där kommer i så fall även registret CESAR , som hanterar elcertifikaten, att användas som underlag.

2 i huvudsak tjänsterna hitta.se och eniro.se3 Nårdal, 2009


TännäsDigerberget

Långå

Ljungdalen

ByråsenHunflen

Smedjebacken

BydalenRåshön

Hällingarna

Norrvåge

Götarsvik

Odensbacken

Vallrun

Klimpfjäll

Viscaria

Aapua

Storön

Hornberget

Bureå

MäsingeAndersfält

DragabolLövstavikenKärrets gård

Yttre Stengrund

SussekullaSöderåkra

LånglötJämjöKöpingsvik

Vannborga Stora Istad

Stenninge

SöderbodaneGötarsvik

Närområde(enskilda vindkraftverk/parker)

Skala 1:5 400 000

0 50 100 km

N

Referensområde

Figur 3:3 Studien har i ett första steg avgränsats till de ca 130 etableringar som kan räknas som nya (inget tidigare verk inom 1500 meter). Inga av de driftsatta vindkraftverken på Gotland 2001-2007 räknas därmed som nyetableringar.

3.3 Bearbetning av dataunderlagFörsta steget i analysen har varit att ta bort de etableringar som inneburit komplette-ringar till befintliga vindkraftanläggningar, dvs vindkraftverk som är driftsatta före det första verket inom en radie på 1500 meter. 129 vindkraftverk blev kvar (se figur 3:3, 3:4 och 3:5).

Därefter avgränsades närområden med en radie av 5 km runt varje enskilt vindkraft-verk/park, samt ett referensområde. Refe-rensområdet innehåller alla fastighetsför-säljningar (i berörda kommuner) som inte finns inom 5 km från något av Sveriges alla vindkraftverk (enligt flyghinderda-tabasen och manuella kompletteringar) tom mars 2010, och som därmed antas vara relativt opåverkade av vindkraftut-byggnad.

19Vindkraft i sikte

Skala 1:1 300 000

Möllebacken

HedenTäppeshusen

Lönhult

Mäsinge

Andersfält

Dragabol

Lövstaviken

Kärrets gård

Sibräcka

Allmag

Rålanda

Torkelsrud

Hattefjäll

Mungseröd

Nolby

ÅsenRangeltorp

Grästorp

Dintestorp

GästgivaregårdenTyskagården

Väderstad

LångerydStavlösa

Söne Moholm

IstrumViglunda

Skeby

Hulta

Rocklunda

Borensberg

UljebergAskegården

Hackegården

Grebban

Össjö

Hörby

BeatebergYttre Stengrund

Sussekulla

Söderåkra

Långlöt

JämjöKöpingsvik

VannborgaStora Istad

Stenninge

Lilla LundenKållands Åsaka

Östergården EntorpJung

RydaHärjevad

Helleberg

GötevelidenNaglarp Kampa

Krökelimur

Wahlby

Hangelösa

HjällöStaaf Värsås

BlixtorpKorsberga Hogstad

Stenkil

Högby

Figur 3:4 Inzoomning på de vindkraftanläggningar i norra Götaland som ingår i studien.

Figur 3:5 Inzoomning på de vindkraftanläggningar i Skåne och Blekinge som ingår i studien.

Lillgrund

Brönnestad

Boel

BalkåkraÖrum

Lunnarp

Ramsåsa Vallsås

Assmåsa

Stortrappen

Åkesdal

Möllebacken

Täppeshusen

Västanby

Västraby

Nygårdshus

VärlingeSvalöv

Spargodt

Hedagården

Kristinetorp

Lundåkra

Lönhult

Hörby

Beateberg

Annelöv

Odarslöv

Nöbbelöv

Valterslund

Össjö

Heden


4. Analys av småhusförsäljningen

4.1 Småhusförsäljningen i SverigeSmåhuspriserna i Sverige har stigit med ca 100% i Sverige från 2000-2009 (se figur 4:1). Utvecklingen har varit stark i samtliga län, men inom varje län kan skillnaderna vara mycket stora. Antalet försäljningar per år ökade fram till 2007 (se figur 4:2), men har de senaste två åren minskat, till stor del beroende på lågkon-junkturen och den globala finanskrisen.

Skillnader i storlek, standard och läge gör att köpeskillingen varierar mycket mellan enskilda småhus och SCB rekommenderar därför att en jämförelse görs med taxerings- eller basvärdet för fastigheten, särskilt när en jämförelse skall göras över tid och för skilda regioner.

Taxeringsvärde för fastigheten ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet två år före det

1 049 1 113 1 223

1 340 1 455

1 625 1 782 1 811

1 911

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Köpe

skill

ing,

med

elvä

rde

i tkr

Figur 4:1 Genomsnittlig köpeskilling på försålda per-manenta småhus i Sverige 2001-2009. Källa: SCB.

50 674 51 615 54 253 56 248

59 224 58 751

64 221

56 983 51 865

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Anta

l för

säljn

inga

r

Figur 4:2 Antal försålda permanenta småhus i Sverige 2001-2009. Källa: SCB.

472 468

785 785 781 968 958 947

1 336

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bas-

/tax

erin

gsvä

rde,

med

elvä

rde

i tkr

Figur 4:3 Genomsnittlig taxeringsvärde på försålda småhus i Sverige 2001-2009. Källa: SCB.

Figur 4.4 Genomsnittlig köpeskillingskoefficient för försålda småhus i Sverige 2001-2009. Källa: SCB.

2,1 2,2

1,6 1,7

1,9

1,7 1,9 1,9

1,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Köpe

skill

ings

koef

ficie

nt

år fastighetstaxeringen sker (figur 4:2). Mark-nadsvärdet bestäms med hänsyn till det genom-snittliga prisläget inom det värdeområde där fastigheten ligger. Eftersom det är genomsnit-tet som avgör, är köpeskillingen för en enstaka fastighet inte detsamma som marknadsvärdet. Det krävs alltid ett flertal köp för att bestämma ett genomsnittligt prisläge.

Kvoten mellan försäljningspris och taxe-rings- eller basvärde brukar benämnas köpeskil-lingskoefficient. Eftersom taxeringsvärdet följt prisutvecklingen har köpeskillingskoefficien-ten för småhus i genomsnitt legat relativt kon-stant, med små språngvisa effekter när föränd-ringar skett i fastighetstaxeringen (se figur 4:4).

21Vindkraft i sikte

4.2 DataunderlagFörsäljningsdata har beställts för de 78 kommuner som under perioden 2001-2007 berörts av nya vindkraf-tetableringar inom 5 km.

Beställningen har innefattat föl-jande variabler för varje fastighets-transaktion:

•Geografiskakoordinater•Försäljningspris•Försäljningsdatum•Taxeringsår•Taxeringsvärde•Boyta•Typkod 220 småhus och 221

fritidshus

Totalt innehåller dataunderlaget 291 622 transaktioner från 1991 och fram till maj 2010 (detta in-kluderade ca 5000 dubbletter som rensades bort innan analysen). Ca 42 000, eller ca 15% av försäljning-arna är inom 5 km avstånd från någon av de studerade vindkraftan-läggningarna (se fig 4:5). Av dessa försäljningar har knappt hälften, 19 000 st, skett efter anläggningens driftsättning (figur 4:5 och 4:6).

Antalet försålda fastigheter inom 5 km varierar kraftigt mellan de oli-ka vindkraftetableringarna (se figur 4:8). Fastighetsförsäljningar i Skåne dominerar i dataunderlaget. Där har också prisökningen varit störst. Den vindkraftanläggning som har flest registrerade småhusförsäljningar i närområdet är vindkraftverket i Västanby, i Kävlinge kommun, som driftsattes 2001 och som har 1 360 registrerade försäljningar i närom-rådet där delar av såväl Lund som Kävlinge tätort ligger inom 5 km.

Figur 4:6 Antal försäljningar (efter sriftstart) per avståndsinter-vall till närmaste vindkraftverk.

Figur 4:7 Spridning av köpeskillingskoefficienten (köpeskilling dividerat med taxeringsvärde) för de studerade fastighetsförsälj-ningarna inom 5 km (även de som skett före vindkraftverken driftsattes). Åtta av försäljningarna hade noll i köpeskilling.

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

0 1 2 3 4 5 6

Anta

l för

säljn

inga

r

Köpeskillingskoefficient

Avstånd > 5000 meterinom berörda kommuner

(n ≈ 247 000

Avstånd < 5000 meterFörsäljning före driftstart(n ≈ 23 000)

Avstånd < 5000 meterFörsäljning efter driftstart(n ≈ 19 000)

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000

Anta

l för

säljn

inga

r efte

r drif

tsta

rt

Avstånd till närmaste vindkraftverk, meter

Figur 4:5 Antal försäljninger 1991-2010 inom de 78 kommu-nerna, och delmängden inom 5 km från de studerade vindkraft-etableringarna.


Figur 4:8 Antal fastighetsförsäljningar efter vind-kraftens driftstart inom varje närområde (5 km-radie från varje anläggning). Anläggningar med färre än 50 försäljningar visas inte.

Skala 1:5 400 000

0 50 100 km

N

20 - 50 %

50 - 100 %

150 - 200 %

100 - 150 %

Förändring i genomsnittpris 2000 - 2009 inom en 5 km-radie från varje anläggning

Skala 1:5 400 000

0 50 100 km

N

50 - 150150 - 380

550 - 2300380 - 550

Antal försäljningarefter driftstart inom en 5 km-radie från varje anläggning

Figur 4:9 Prisutveckling 2000 till 2009 för småhus-fastigheter inom närzoner till nya vindkraftetable-ringar. Prisförändringen redovisas endast där det re-gistrerats minst 20 försäljningar både 2000 och 2009. I alla dessa fall har prisutvecklingen varit positiv.

23Vindkraft i sikte

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000

Köpe

skill

ings

koef

ficie

nt, m

edel

värd

e

Avstånd till närmaste vindkraftverk

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Gen

omsn

ittlig

köp

eski

lling

, tkr

Försäljningar referensområde Försäljningar inom 5 km från studerade vindkraftverk

Skala 1:5 400 000

0 50 100 km

N

20 - 50 %

50 - 100 %

150 - 200 %

100 - 150 %

Förändring i genomsnittpris 2000 - 2009 inom en 5 km-radie från varje anläggning

Figur 4:10 Observerad genomsnittlig köpeskilling vid olika avstånd från närmaste vindkraftverk.

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000

Gen

omsn

ittlig

köp

eski

lling

Avstånd till närmaste vindkraftverk, meter

0

0,5

1

1,5

2

2,5

2-1 år före 1-0 år före 0-1 år efter 1-2 år efter 2-3 år efter 3-4 år efter

Köpe

skill

ings

koef

ficie

nt

Försäljningstidpunkt relaterad till första vindkraftverkets driftstart

Figur 4:11 Observerad genomsnittlig köpeskillingskoefficient vid olika avståndsintervall från närmaste vindkraftverk.

Figur 4:12 Observerad genomsnittlig köpeskillingsko-efficient vid olika tidpunkter före och efter vindkraft-anläggningens driftstart.

Figur 4:13 Genomsnittlig köpeskilling på försålda småhus inom 5 km från närmaste nyetablerade vind-kraftanläggning, jämfört med utvecklingen i referens-området (jämför även rikstrenden i figur 4:1)

Ytterligare två anläggningar, Möllebacken i Kristianstad och vindkraftverket Boel i Malmö hamn har fler än 1000 småhusförsäljningar, också beroende på att större tätorter finns inom 5 km.

Vid 15 av de studerade vindkraftetablering-arna (varav flera nyare anläggningar i norra Sveriges glesbygd) fanns färre än 10 transak-tioner registrerade efter driftstart, vilket ger för litet underlag för några slutsatser om de lokala förhållandena. Försäljningarna har dock inklu-derats i de övergripande analyserna.

Sett till hela dataunderlaget har de genom-snittliga försäljningspriserna nära vindkraf-tetableringarna (röda staplar i fig 4:13) haft en lika stark prisutveckling som fastigheter på större avstånd (de grå staplarna i samma graf ).

4.3 Test av avståndskriteriet på hela data-materialet

Som ett första steg har en enkel regressionsana-lys genomförts för alla transaktioner baserat på grundmodellen:

ln(K

T) = β0 +

5∑k=1

βkDk + ε (1)

1

där K = Indexuppräknad köpeskilling vid resp försäljningT = Indexuppräknat taxeringsvärde /basvärde

vid försäljningenD1 - D5 = Kategorisk avståndsvariabel Ligger fastigheten 0 - 1 km, 1-2 km, 2-3 km. 3-4

km resp 4-5 km från närmaste vindkraftverk? (Ja = 1, Nej = 0)b0 är parameterskattningar för konstanten

i ekvationen och avståndsvariabeln.bk är en vektor av parameterskattningar för

avståndsvariablerna i jämförelse med försäljningar på större avstånd från närmaste vindkraftverk.

e Slumpmässig störningsvariabel

Den semilogaritmiska funktionen används normalt vid hedoniska analyser. En viktig skill-nad är dock att vi mycket förenklat antagit att taxeringsvärdet är ett mått som både rymmer husets och tomtens alla egenskaper och även


den områdesspecifika inverkan på fastighets-priset. Som vi kan se av den stora spridningen i köpeskillingskoefficienten (figur 4:7) är taxe-ringsvärdet - trots goda ambitioner - ett myck-et trubbigt mått för detta. Resultaten från ana-lysen ger (vilket också kan förväntas med tanke på den stora variationen i köpeskillingskoeffi-cient) ett mycket lågt (mindre än 1%) R2-vär-de för modellen. Den låga förklaringsgraden ger en indikation på att relevanta egenskaper, exempelvis vindkraftverkens synbarhet eller landskapets karaktär, som kan förklara K/T-värdet saknas i analysen. Avsaknaden av dessa egenskaper kan innebära att vi systematiskt un-der- eller överskattar den statistsiska och eko-nomiska effekten av närhet till anläggningarna.

Parameterskattningarna (se figur 4:15) följer däremot en tendens man skulle kunna förvänta sig, med en mer negativ inverkan närmare vindkraftverken. Avståndsintervallet närmare än 1 km från vindkraftverken har få observationer (se figur 4:6) och är därmed den parameterskattningen särskilt osäker. De fast-igheter som ligger inom intervallet 1-2 och 2-3 km visar på en negativ effekt som uppgår till ca 4 respektive 2 procent på K/T-värdet. För fast-igheter 3-5 km från vindkraftverken indikeras dock en positiv effekt på upp till ca 3 procent, som dock kan bero på att dessa fastigheter lig-ger i tätorter, eller av annan anledning systema-tiskt har ett högre marknadsvärde.

Med en vidgad modellansats enligt:

ln(K

T) = β0 +

5∑k=1

βkDk + β6H + ε (1)

1

där vi lägger till en variabel för hustyp:

H = Kategorisk variabel för hustyp. H=1 om fritidshus (typkod 221)

H=0 om hus för permanentboende (typkod 220)

blir parameterskattningarna enligt figur 4:16. Köpeskillingskoefficienten är i genom-snitt högre för fritidshus än för permanentbo-ende i det studerade materialet. Förklarings-graden är dock fortsatt mycket låg.

0,073

-0,043

-0,021

0,006

0,031

-0,10

-0,05

0,00

0,05

0,10

0 - 1 km 1 - 2 km 2 - 3 km 3 - 4 km 4 - 5 km

ß1 ß2 ß3 ß4 ß5

Figur 4:15 Parameterskattningarna för de kategoriska avståndsvariablerna. Parameterskattningarna visar på en negativ prispåverkan i storleksordningen 2-4% inom avståndsintervallen 1-3 km.

Figur 4:16 Parameterskattningarna för de katego-riska avståndsvariablerna inkl en kategorisk variabel avseende fritidshus.

0,067

-0,038

-0,015

0,011

0,035

0,079

-0,10

-0,05

0,00

0,05

0,10

0-1 km 1-2 km 2-3 km 3-4 km 4-5 km Fritidshus

ß1 ß2 ß3 ß4 ß5 ß6

4.4 Test av avståndskriteriet på enbart fritidshus

Fritidshus är den typ av bebyggelse som ofta beskrivs som mer känslig för närliggande vind-kraft. En analys av köpeskillingar per avstånds-intervall (figur 4:17) visar dock att priserna för de flesta avståndsintervall ligger högre nära vindkraftverk än i referensområdet. Median-värden har använts i figuren, beroende på att vissa extrema fastighetsköp, bland annat några av Sveriges dyraste fritidsbostäder i Båstads kommun och även dyra fastigheter på Österlen finns med i materialet.

25Vindkraft i sikte

Figur 4:17 Medianvärde av köpeskilling (indexupp-räknat till 2009 års prisnivå) för fritidshus (försälj-ningar efter driftstart) per avståndsintervall från när-maste vindkraftverk.

Figur 4:19 Antal försäljningar per år (relaterat till driftstart) inom 2 km från närmaste vindkraftverk. Omsättningen ser inte ut att minska i samband med att vindkraftverken planeras eller byggs.

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

0-1 km 1-2 km 2-3 km 3-4 km 4-5 km Ref

Med

iank

öpes

killi

ng (p

risni

vå 2

009)

Avstånd från närmaste vindkraftverk

0

50

100

150

200

250

300

350

400

4-3 år före

3-2 år före

2-1 år före

1-0 år före

0-1 år efter

1-2 år efter

2-3 år efter

3-4 år efter

Anta

l för

säljn

inga

r ino

m 2

km

Försäljningstidpunkt relaterad till första vindkraftverkets driftstart

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000

GGeenn

oommssnn

iittttlliigg

KKööpp

eesskkii

lllliinngg

sskkooee

ffffiiccii

eenntt

AAvvssttåånndd ffrråånn nnäärrmmaassttee vviinnddkkrraaffttvveerrkk,, mmeetteerr

Försäljningar mer än tre år före driftstartFörsäljningar efter driftstart

4.5 En jämförelse före och efter vindkraft-planerna var kända

En studie av prisnivåerna tre år före vind-kraftanläggningen togs i drift, se figur 4:18, visar emellertid att det även då var lägre för-säljningspriser (figuren visar köpeskillingskoef-ficient) 1-3 km från de kommande vindkraft-verken. Att det är samma mönster innebär att det sannolikt är andra faktorer som har störst betydelse för fastighetsvärdet, exempelvis att vindkraftverk ofta etableras på mark som är mindre attraktiv för annan bebyggelse. När man kommer till avstånd på 3-5 km från vind-kraftanläggningarna når däremot i flera fall in i större tätorter, som Lund, Kristianstad och Malmö, vilket kan förklara de högre fastighets-priserna inom de intervallen.

4.6 FörsäljningsfrekvensEn teori som dels tas upp av mäklare vi talat med, men som även nämns i forskningen som intressant att studera är huruvida omsättning-en av fastigheter allra närmast vindkraftverken påverkas av vindkraftplaner, eller av att vind-kraftverk uppförs. En enkel analys har därför gjorts avseende antal försäljningar inom 2 km från vindkraftverken per tidsintervall före och efter vindkraftverkens driftsättning inom res-pektive närområde, se figur 4:19. Det går inte utifrån detta att hitta något tecken på att om-sättningen skulle vara lägre i samband med, el-ler före verkens driftstart.

Figur 4:18 Medelvärde för K/T-kvot för fastighetsförsäljningar i olika avståndsintervall från närmaste vind-kraftverk. Dels för fastigheter sålda mer än 3 år före vindkraftverkets driftstart (blå), jämfört med P/T-kvot för fastigheter sålda efter 3 år före vindkraftverkets driftstart (röd).


4.7 Upprepade försäljningar av samma fastighet

Ca 15 800 av de 42 000 studerade transak-tionerna inom 5 km berör de 7 227 fastighe-ter som sålts mer än en gång under perioden 1991-2010. Av dessa hade 2 073 fastigheter transaktioner både före och efter vindkraftan-läggningens driftstart.

En analys av dessa transaktioner visar att priserna i enlighet med den nationella trenden stigit för de allra flesta fastigheter, men för ca 5% av fastigheterna har köpeskillingen mins-kat efter det att vindkraftanläggningen tagits i drift. Denna andel gäller såväl permanentbos-täder som fritidshus.

I ett försök att identifiera enskilda hus som påverkats studerades de 98 småhusfastigheter (varav 13 fritidshus) där köpeskillingen mins-kat efter vindkraftetableringen. Av dessa låg endast en, i Lundsbrunns tätort, inom 1 km från närmaste vindkraftverk, men utan visu-ell påverkan av vindkraftverket. Det närmaste fritidshus som minskat i värde låg inom 2 km från närmaste verk, dock visar flygbilder att mellanliggande skogsdungar mellan hus och vindkraftverk skymmer sikten. På liknande sätt har övriga 96 fastigheter studerats, dock utan någon indikation på att vindkraften genom di-rekt eller visuell påverkan orsakat prisfallet på fastigheten. De fastigheter vars värde ökat har inte studerats på detta sätt.

27Vindkraft i sikte

5. Tre anläggningar

5.1 Tre typområdenUtöver de översiktliga analyserna i kapitel 4 så ingår i studien även en fördjupad analys av tre praktikfall. Praktikfallen är valda med hjälp av det stora datamaterialet så att vi dels får tre oli-ka landskapstyper och också får med områden där indikationer tyder på att det kan finnas en negativ påverkan på fastighetspriserna. De tre praktikfallen är:

•Råshön(femvindkraftverk)iKrokomskommun i Jämtland.

•Allmag(ettvindkraftverk)påOrustiVästra Götalands län

•Brönnestad/Eksbo(trevindkraftverk)iTrelleborgs kommun, Skåne län

Här beaktas även hur vindkraftetableringen är utformad med avseende på avstånd till bebyg-gelse, påverkan på landskapsbild, buller, skugg-bildningar etc.

För de tre områdena har lokala fastighets-mäklare kontaktats kring deras erfarenheter av prisutvecklingen kring vindkraftetableringen. I samverkan med fastighetsmäklarna har också en bedömning gjorts av hur eventuella andra faktorer kan ha påverkat priserna i de berör-da områdena respektive i församlingen/kommunen som helhet under perioden.

Figur 5:1 De tre studeradepraktikfallen.

Råshön, Krokom

Allmag, Orust

Brönnestad/Eksbo, TrelleborgNärområde(enskilda vindkraftverk/parker)

0 50 100 km

Referensområde


5.2 Vindkraft i det öppna landskapetSkåne är tillsammans med Västra Götaland den del av Sverige som sett den största vindkraft-utbyggnaden under 2000-talet. I det öppna jordbrukslandskapet kan vindkraft synas långt, samtidigt som det ofta finns en blandning av jordbruks- och villabebyggelse i närheten.

Det område som valts som praktikfall är Brönnestad/Eksbo i Trelleborgs kommun, mellan Anderslöv och Klagstorp. Detta om-råde har valts eftersom det här skett ett stort antal försäljningar i näromgivningen och på att det i näromrdet finns två exempel på småhus som har sålts både före och efter etableringen till minskad köpeskilling.

Området är utpräglad jordbruksmark och det finns kringliggande bebyggelse i form av fristående gårdar, villor i stråk längs vägarna och i tätorter och småorter. Det öppna land-skapet gör att vindkraftverken syns relativt

Vindkraftsanläggningen Brönnestad/Eksbo i Trelleborgs kommun, Skåne län

Antal vindkraftverk: 4 (3 år 2001 + 1 år 2007)

Totalhöjd: 63 meter, (det nyaste verket 78 meter)

Ansökan inlämnad: 1999

Driftstart: 2001

långt. Träd längs vägar och i anslutning till be-byggelse och vägar skymmer i vissa fall sikten. Flera ytterligare vindkraftanläggningar finns i omgivningarna och ytterligare vindkraft plane-ras, bl a i närheten av Vallby och Stora Islie.

År 2001 uppfördes här tre vindkraftverk vardera med kapaciteten ca 600 kW och to-talhöjd 63 meter. År 2007 uppfördes ännu ett vindkraftverk, mellan de tre befintliga, denna gång med kapaciteten 850 kW. Området har områdesbestämmelser som medger vindkraft.

Fastighetsförsäljningar

Vindkraftverk

5km avstånd från vindkraftverken

¯0 5 102,5 Km

Figur 5:2 Området kring de fyra vindkraftverken i Brönnestad.

29Vindkraft i sikte

Analys av småhusförsäljningen i området före och efter vindkraftetableringen

Figur 5:3 visar försäljningspriserna för området inom 5 km från vindkraftsan-läggningen i Brönnestad/Eksbo under åren 1996-2009. Totalt har det under denna tid sålts 671 småhus i området.

Försäljningspriset för småhus inom 5 km från vindkraftverken låg under de 5 åren före driftstarten av de första verken ca 20 % lägre än kommunge-nomsnittet för Trelleborg. Åren efter driftstarten ligger försäljningspriserna inom området endast 18 % under Trel-leborgs kommunsnitt.

Den genomsnittliga boytan i småhus sålda inom området har legat på i stort sett samma nivå som kommunsnitt så-väl åren före driftstart som åren efter driftstart (i genomsnitt 0,7 % större än kommunsnittet åren före driftstart respektive i genomsnitt 0,6 % större än kommunsnittet åren efter).

Detta visar att försäljningspriserna i området har ökat ungefär i takt med kommunsnittet både före och efter driftstarten av de första verken. Vi sak-nar dock försäljningssiffror för åren innan 1996 vilket gör att vi inte kan se den eventuella påverkan som offent-liggörandet av planerna på vindkraft-etableringen hade på fastighetspriserna i området.

Försäljningspriserna efter offentlig-görandet av planerna för den andra etableringen visar en liknande trend. Åren innan offentliggörandet av an-dra etableringen låg snittpriserna inom området 21 % under kommunsnittet jämfört med 16 % åren efter offentlig-görandet.

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2� 000

100804 06020098 090703 0501999796

Inom 5 km frånvindkraftverken i Brönnestad/Eksbo

Trelleborgs kommun

Gen

omsn

ittlig

köp

eski

lling

, tkr

Tills

tånd

sans

ökan

Drif

tsta

rt

60

80

100

120

140

160

Gen

omsn

ittlig

boy

ta, k

vadr

atm

eter

100804 06020098 090703 0501999796


Trelleborgs kommunTi

llstå

nds-

ansö

kan

Drif

tsta

rt

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

100804 06020098 090703 0501999796


Trelleborgs kommun

Tills

tånd

sans

ökan

Drif

tsta

rt

Gen

omsn

ittlig

t tax

erin

gsvä

rde,

tkr

Figur 5:3 Småhusprisernas utveckling runt den studerade vindkraft-anläggningen jämfört med utvecklingen i kommunen som helhet.

Figur 5:4 Taxeringsvärdenas utveckling runt den studerade vind-kraftanläggningen jämfört med utvecklingen i kommunen som hel-het.

Figur 5:5 Den genomsnittliga boytan var något lägre 2003 (två år efter driftstart) vilket delvis kan förklara de något lägre köpe-skillingarna det året.


Åren före offentliggörandet etableringen var den genomsnittliga boytan i småhusen sålda inom området 0,3 % mindre än kommunsnit-tet medan åren efter offentliggörandet 1,6 % större än kommunsnittet (figur 5:5). Den stör-re boytan kan möjligen haft en viss betydelse för de högre försäljningspriserna.

I närområdet fanns också två fastigheter som sålts både före och efter det att de första vind-kraftverken togs i drift med ett lägre försälj-ningspris efter vindkraften kom på plats. Dessa fastigheter ligger dock i tätorten Anderslöv res-pektive i Grönby, båda 2-3 km från vindkraft-verken och utan fri sikt mot vindkraftverken, varför prissänkningen sannolikt har andra or-saker än vindkraftverken.

Dialog med lokala fastighetsmäklare

Tre lokala mäklare i Brönnestadsområdet har kontaktats angående deras erfarenheter av för-säljningar i området. Två av dem ser prisut-vecklingen i området som väldigt positiv och ser ingen skillnad mot omkringliggande om-råden. En mäklare anser dock att det är något tuffare i dagsläget samt att det långa avståndet

till större orter har en negativ påverkan på pris-utvecklingen.

Två av mäklarna tror att närhet till vind-kraftverk kan påverka köpeskillingen. En av dem tror att det inte påverkar där det finns befintliga verk men att priserna påverkas ne-gativt där det planeras nya verk. Den andra mäklaren anser att den negativa påverkan av vindkraftverk på fastighetspriser är mindre i orter på landsbygden som i detta fall. Detta då fastighetsspekulanter på landsbygden är mer vana vid dessa typer av förändringar genom byggande av jordbruksrelaterade konstruktio-ner. En av de tillfrågade mäklarna anser dock att vindkraftverk inom ett rimligt avstånd till fastigheter inte har någon negativ påverkan på fastighetspriser samt att inga spekulanter har nämnt det som negativt under visningar.

En av mäklarna som ser närheten till vind-kraftverk som en negativ faktor till fastighets-priset uppskattar den till omkring 10 procent av köpeskillingen i det utredda området. På an-dra orter bedömer mäklaren att det kan ha en betydligt större effekt, men det är också en frå-ga om utbud och efterfrågan. Den negativa ef-fekten av närliggande vindkraftsverk anses vara

Figur 5:6 Vindkraftverken vid Brönnestad/Eksbo i Trelleborgs kommun. Foto: Bosse Henriksson, Brönnestad.

31Vindkraft i sikte

det visuella intrycket av stora verk som ofta är många till antal. Vindkraftsetableringar påver-kar redan i ett tidigt skede under samrådsfasen.

Sammanfattande kommentar

Sammanfattningsvis är det inte möjligt att uti-från försäljningsdata eller de mäklare vi talat med se någon generell negativ effekt av vind-kraftverken på småhuspriserna kring Brön-nestad/Eksbo. Småhuspriserna i området kring vindkraftverken i Brönnestad har trots att de historiskt legat lägre än kommunsnittet haft en stark positiv utveckling. Trots detta bedömer två av de tre tillfrågade mäklarna att närhet till vindkraftverk kan påverka fastighetspriserna negativt.

Analysen av försäljningsdata visar inte på att den generella prisbilden i det aktuella området skulle ha påverkats av vindkraftetableringen. Det är dock inte uteslutet att någon enskild fastighet i området kan ha påverkats negativt.

5.3 Vindkraft i fritidshusdominerad kust-bygd

Området kring Allmag på östra Orust har valts som praktikfall dels beroende på att etablering-en ligger i kustlandskapet och dels beroende på den höga andelen fritidshusaffärer i området.

Omkring hälften av de 761 småhusförsälj-ningarna i närområdet under de senaste 15 åren har varit fritidshus. År 2000 gavs tillstånd till byggandet av ett 600 kW vindkraftverk som hade driftstart år 2001.

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!!!

!

!

!

!

!!!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!!!!

!!!! !

!!!!!!!!!

!!!!!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

! !!

!!

!!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!!!!!

!

!!

!!

! !

!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

! !

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !!!!!

!

!

!

!

!

!! !!!!!!

!!!!!!

!

!

!!!

!

!

!!

!!

!!

!

!!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!!

!

!

!!

!

!!!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!!

!

!

!

!!!!

!

!

!

!!

!!!

!

!

!

!!

!

!!!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!!

!

!!

!!

!

!

!

!!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!! !

!

!!

!

!!

!

!

!

!

!!

!!!

!

!

!!

! !

!

!!

!!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!!!

!

!

!

!!!

!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!!!!!

!!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!!

!

!! !

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!! !

!!

!

!!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!!

!! !!

!

!

!

!

!

! !!

!!

!!!

!!

!

!!!!

!

!

! !

!

!!

!

!! !

!!!!

!

!!

!

!!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!!

!!

!

!

!!

!

!

! !

!

!

!!!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!!

!!!

!

!

!!!

!

!

!

!!!!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!! !

! !!

!

!

! !!

!!

!

!

!

!!!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!!!!!!

!!! !!!!

!!

!

! !!!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!!!!

!!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!!

!

!

!

!!!

!

!

!

!!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!!!

!

!!

!

!

!

!

! !!!!

!

!

!

!!

!!!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!!!

!

!

!

!!

!!

!

!

!!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !!

!!!

!!

!

!!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!!

!!!

!

! !!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!!!

!!

!!

!

!!!!

!

!

!!

!!!

!!!!

!!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!!

!

! !!!

!

!!!

!!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!!!!

!

!!!

!!!!!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!!

!

! !

!

!

!!!!

!

!

!

!!

!

! !

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!!!!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!!

!!!!!

!!

!

!!!!

!!!!

!

!!!!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!!!!

!

!

!

!

!!!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

!!!

!

!!!

!!

!

!

! !!

!!

!

!

!

!

!

!!

!!

!!

!

!

!

!

! !

!

!!

!

!!

!

!! !!!!

!!

!

!

!!!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!

!!! !!!! !

!!!!! !!!

!!!

!

!

!

!

!!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!! !

!

!

!

!!

!!

! !!

!

!

!!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

! !

!

!

!!

!

!

!!

!!

!!

!

!

!!!!!

!

!

!

!

!

!!! !

!

!

!

!

!!!

! !!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!! !

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

! !

!

!

!

!!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!! !

!

!

! !

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!! !

!

!

!

!

!

!

! !

!

!!

!!!!!

!

!!

!

! !

!!!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!!!!!

! !!

!!! !!!!

!!

!

!!

!

!

!!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!!

!!!!

!

!!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!!!!

!!

!!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!!

!!

!!

!!

!!!!!!

!!!!

!

!

! !!!!!!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

! !!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!!

! !

!!!!!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!!!!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!!!!!

!!!

!

!!!

!

!

!!!

! !

!

!!

!!

! !

!!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!!!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!!

!

!

!!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

! !!!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!!

!!

!!

!

!!!

!!

!

!

!!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

! !!

!

!

!

!

!

!!! !!

!!

!

!!!

!

!

!

!!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!!

!

!

!

! !

!

!!

!

!

!!

!!

!

!!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!!

!!

!

!

!

!

!!!

!!!!

!

!

!!

!!!!!

!

!

!!

!!!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!! !! !!!!

!!!!! !!!!!!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

! !!

!!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

!!!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

! !

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!!

!!!!

!!

!

!

!

!!

!

!!

!!

!

!!

!

!!!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!!

!

!

! !

!!

!!!!!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

! !!

!!

!

!!

!

!!

!!!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!!

!!

!

!!!!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!!

!

!

!

!!!!

!!

!

!

!!

!

!

!!!!

!

!! !!

!!!!!!!

!!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!!

!

!

!

!

!!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!!

!!

!

! !

! !

!

!!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!!!!! !

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!! !!!!

!!!!!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

! !!

!

!

!!

!

!!

!!!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!!! !!

!

!!!!

! !

!

!

!!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!!!!

!

!

!

!

!!

!

!!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

! !!

!

!!!! !!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!! !

!

!!!

!

!

!

!!

!

!!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

! !!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !!!

!!!!

!!!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!!

!

!!!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!!

!!

!

!

!!!

!!!

!!!

!! !!!

!

!

!!

!

!

!

!!!!

!

! !!!

!

!

!! !

!

!!!

!!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!! !

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

! !

!

!!!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!!!

!

!

!

!

!

!

!!!!

!!

! !!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!!

!

!

!

!

!!!!!!!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!!!!

!!

!!! !

!!

!

!

!! !!!

!

!

!

!

!

!

!!! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!!

!!!!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!!!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

! !!

!

!!!

!!

!!

!!

!

!!!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!!

!!!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!!!

!!!!!

!!

!

!!!!!!

!!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!!!!!!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

! !

! !

!

!

! !!

!!

!

!

!

!

!!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!!

!

!

!

!

! !

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!!!!!!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!!!

!!!!!!

!!!!! !!

!

!

!

!!!

!

!!

!

!!!

!!

!

!

!!

!!

!!

!

!!

!

!!

!

!!

!

!

!

!!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!!

!

!!!!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!!! !!

!!

!

!

!! !!!

!

!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!!

!

!!!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !!!

!

!

!

!

!

!

!!

!!

!!!!!

!!!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!!!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!!!

!!!!!

!!!!!! !!

!!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!! !!

!!!!

!

!

!

!

!

!!

!!!

!

!!

!

!

!!

!!!

!!

!

!

!!

!!!!! !

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

!

!!

!!!

!!!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!!

!

!!

!

!

!!!!

!!!!!!

!

!!!

!!!!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!!

!!

!!

!!!

!

!

!

!

! !!!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!!!

! !

!

!!!

!!!

!

!

!!!

!!!

!

!

!!

!

!!!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

! !

!!

!

!

!

!!

!

! !

!

!!

!

!

!!

! !!

!!

!!

¯! Fastighetsförsäljningar

#* Sve_vind_per_kommmun_100615

5km avstånd från vindkraftverk 0 5 102,5 Km

Fastighetsförsäljningar

Vindkraftverk


!

Figur 5:7 Vindkraftetablering på Allmag på Orust och de fastighetsförsäljningar som ingår i dataunderlaget.

Vindkraftsanläggningen på Allmag i Orust kom-mun, Västra Götalands län

Antal vindkraftverk: 1

Totalhöjd: 77 m


Tillstånd: 2000

Bygglov: 2000

Driftstart: 2001



Figur 5:8 visar utvecklingen av för-säljningspriser på småhus Orust kom-mun, Uddevalla kommun samt om-rådet inom 5 km från vindkraftverket på Allmag.

Under åren 1996-2010 har det to-talt sålts 756 småhus inom 5 km från verket i Allmag. Försäljningspriset för området åren efter ansökningshand-lingarna för verket lämnats in var 23 % lägre än Orust kommunsnitt jämfört med endast 12 % lägre åren innan.

Boytan för försäljningarna inom 5 km var 4 % över Orusts kommun-snitt innan ansökan inlämnades jäm-fört med 2 % under kommunsnitt åren efter.

Åren 2002, 2004, 2007, 2008 och 2010 hade dock försäljningarna inom 5 km från verket en större boyta än Orust kommunsnitt med ett snitt på 3,3 %. Trots det låg försäljningspriset i området under dessa år 20 % un-der Orust kommunsnitt. Detta talar för att någon faktor utöver boyta har påverkat försäljningspriserna på dessa fastigheter negativt.

Det genomsnittliga taxeringsvärdet på fastigheter sålda inom 5 kilometer från etableringen ligger lägre än det genomsnittliga taxeringsvärdet i både Orust och Uddevalla kommun, såväl före som efter vindkraftetableringen, med undantag av ett år (1996) då det låg på högre än Orust kommunsnitt.

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2� 000

100804 06020098 090703 0501999796

Orust kommun

Uddevalla kommun

Inom 5 km frånvindkraftverketpå Allmag

Tills

tånd

sans

ökan

Drif

tsta

rt

Gen

omsn

ittlig

köp

eski

lling

, tkr

60

80

100

120

140

Gen

omsn

ittlig

boy

ta, k

vadr

atm

eter

Inom 5 kmOrust

UddevallaTills

tånd

s-an

söka

n

Drif

tsta

rt

100804 06020098 090703 0501999796

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

100804 06020098 090703 0501999796

Gen

omsn

ittlig

t tax

erin

gsvä

rde,

tkr

Inom 5 km frånvindkraftverketpå Allmag

UddevallaOrust

Tills

tånd

sans

ökan

Drif

tsta

rt

Figur 5:8 Småhusprisernas utveckling runt den studerade vindkraft-anläggningen jämfört med utvecklingen i kommunerna som helhet.

Figur 5:9 Taxeringsvärdenas utveckling runt Allmag jämfört med ut-vecklingen i kommunerna som helhet.

Figur 5:10 Husen kring Allmag har ungefär följt genomsnittstorleken för Orust kommun

33Vindkraft i sikte


Tre mäklare med erfarenhet av försäljningar på Orust kontaktades. Två av mäklarna har erfa-renhet av försäljningar i området kring Allmag.

Enligt mäklarna har området på lång sikt haft en väldigt positiv utveckling. En av mäk-larna bedömer att området kring Allmag har något lägre försäljningspriser än västra Orust, som är vänt ut mot havet och är något mer att-raktiv för fritidsboende. Vindkraftetableringen har dock liten eller ingen betydelse i samman-hanget.

De två mäklare som har erfarenhet av för-säljningar i Allmagområdet tror båda att när-het till vindkraftverk generellt kan påverka köpeskillingen. Det spelar dock stor roll vilka spekulanterna är. Faktorer som avståndet till verket och hur utblickarna påverkas har också betydelse. I vilken utsträckning det kan påver-ka köpeskillingen är svårt att säga men en av mäklarna uppskattar det till omkring 10-20%. En mäklare tror också att säljtiden kan bli nå-got längre samt att antalet spekulanter kan bli något lägre för fastigheter med närhet till vind-kraftverk.

Den största påverkan bedöms vara den visu-ella, såvida avståndet till verket inte är mycket kort i vilket fall ljudet har stor påverkan. En av de tillfrågade mäklarna har erfarenhet av en försäljning där avståndet till ett verk var cirka 200 meter. I det fallet hade ljudet en negativ påverkan på köpeskillingen.

De två mäklarna med erfarenhet av försälj-ning i området bedömer att den negativa på-verkan från vindkraftverk i många fall är störst tidigt i etableringsfasen. Detta på grund av att det finns en osäkerhet bland fastighetsägare och spekulanter för i vilken utsträckning ver-ket kommer att påverka fastigheten. Det finns fall då spekulanter har avvaktat med köp under etableringsfasen.

Två mäklare hävdar att det inte är någon be-tydande skillnad på påverkan av vindkraft mel-

lan olika typer av småhus medan en mäklare uppskattar att fritidshus är påverkade i större utsträckning än helårsbostäder.

Ingen av de tillfrågade mäklarna har dock någon erfarenhet att närheten till vindkraft-verk har påverkat under fastighetsvärderingar. För att det skulle hända behöver verket vara ex-ceptionellt nära beläget eller väldigt stort.

För att minska fastighetsprispåverkan anser mäklarna att det är det viktigt att etablerings-fasen går fort och att möten hålls på orten, där det ges tydlig information om både för och nackdelar med etableringen.

Figur 5:11 Vindkraftverket på Allmag, Orust, ligger nära Allmags golfklubb och syns också från kusten i Ljungskile. Skogen på östra Orust begränsar dock syn-barheten från en del av den närmaste bebyggelsen.



Analysen av försäljningsstatistiken kring All-mag och dialogen med mäklarna indikerar att vindkraftsanläggningen kan ha påverkat fastighetspriserna i området negativt. Snitt-priset på fastighetsförsäljningar i området har efter ansökan om bygglov för vindkraftverket lämnats in, reducerats från 12 % under Orust kommunsnitt innan ansökan inlämnades till 23 % under kommunsnitt åren efter. Boytan för försäljningarna inom det aktuella området var dock 4 % över Orust kommunsnitt innan ansökan inlämnades jämfört med 2 % under kommunsnitt åren efter, vilket kan svara för en del av den förhållandevis svagare prisökningen.

Enligt de två tillfrågade mäklarna med erfa-renhet av försäljning i området kan närhet till vindkraftverk påverka köpeskillingen på små-hus. Det tror även att säljtiden kan bli längre om antalet spekulanter på fastigheten minskar.

Vindkraftsanläggningen Råshön i Offerdal, Krok-oms kommun, Jämtlands län

Antal vindkraftverk: 7 (+ 1, år 2009)

Totalhöjd: De 7 verken är 119 meter (det tillkom-mande verket har totalhöjd på 125 meter)


Tillstånd: december 2002

Bygglov: 2003.

Driftstart: 2004

5.4 Vindkraft i inlandets glesbygd

Jämtland är det glesbygdslän i Sverige där det etablerades mest vindkraft under den studera-de perioden. Etableringen i Råshön i Krokoms kommun har valts som fallstudieobjekt för ty-pområde glesbygd, baserat på att:

• etableringen består av ett flertal relativt sto-ra vindkraftverk.

• genomsnittspriserna på småhus i närområ-det har haft en relativt låg utveckling under perioden.

• det finns byabebyggelse cirka 2 kilometer från anläggningen.

Råshön är en höjdrygg omgiven av byabebyg-gelse i kringliggande dalgångar. Den närmaste byn är Gölikläppen, som ligger cirka 2 kilome-ter sydväst om vindkraftverken. Övrig samlad bebyggelse inom 5 km är Änge och Tölleråsen, sydväst respektive sydost om anläggningen. Landskapsbilden i området är storskalig och kuperad, med skogsklädda berg och höjder. Vindkraftverken är synliga, men dominerar inte landskapsbilden.

Enligt miljökonsekvensbeskrivningen är av-ståndet så stort att inga negativa konsekvenser i form av skuggor och reflexer uppstår för den närmaste bebyggelsen.1

1 Preliminär miljökonsekvensbeskrivning för vind-kraftanläggning på Råshön i Offerdal, Krokoms kom-mun, Jämtlands län.

35Vindkraft i sikte

Figur 5:13 Vindkraftetableringen på Råshön ligger cirka 3 mil nordost om Krokoms tätort.

!!

!

!!!!!!

!

!

!!

!

!!!

!!!

!!

!

!!

!!

!

!

!!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !!

!

!

!

!

!

!!!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!

!!

!

!!!!!

!!!

!

!

!

!

!

!!

!

!!!

!

!!!

!!!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!!!!

!! !!!!!!

!

!!!!!!!!

!

!

! !

!!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!!!

!

!

!!

!

!!!!!!!!!

!!

!

!!

!

! !!!!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!

!

!

!!!!!

!

!!!!!

!!

!

!

!

!!

!!

!!!!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

! !

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!!

!!

!!

!

!

!!! !

!

!!

!

!

!

!

!!

!!

!

!!!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!!!!

!!!

!

!!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!!

!!!!!

!

!

!

!

!! !

!

!

!

!! !!!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!!!!!!!!

!

!!!!

!!

!!!!

!

!

!

!

!

!

!

!!!!

!

!

!

!!!

!

!!

!

!

!!!

!

!

!

!

!!!

!!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!!

!!!!!!

!

!!

!!

!

!!

!!

!

!

!

!

!!

!

!

!!!

!

!

! !!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

! !

!

!!!!!

!!

!!

! !

!

!!

!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!!!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!!!!!

!

!! !!

!

!!!

!!!

!

!

!

!

!!

!!

!

!

!!

!

!!

!

!!

!

!!!

!

!!

! !

!

!!!!

!!

!

!!!!!

!

!!

!

!

!!

!

! !!

!

!!!!

!!

! ! !!

!!

!

!

!!

!!!!!

!

!

!

!!

!!

!

!

!

! !

!

!

!

!!

!

!

!!

!

!!!

!

!

!

!

!!

!

!

!

!!

!!!!!!!!! !

!

!!!

!

!

!!

!

!!!

!

!

!!

!

!

!

!!!

!!

!

!

!!

!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!!

!

!!

!

!

!

!

!

!

!

!! ! !!

¯

! Fastighetsförsäljningar

Vindkraftverk


0 5 102,5 Km

Figur 5:12 Vindkraftverken på Råshön i Krokoms kommun. Foto Bo Mattiasson, Änge.



Figur 5:14 visar utvecklingen av för-säljningspriserna på småhus inom 5 kilometer från vindkraftparken jäm-fört med genomsnittet dels i Krokoms kommun och dels i ett referensområde bestående av kommunen exklusive tätorten. Totalt har det skett 71 för-säljningar av småhus under den stude-rade perioden. Åren 1997-2000 (före planerna på vindkraftetableringen of-fentliggjordes) låg det genomsnittliga försäljningspriset i det berörda om-rådet (baserat på 22 försäljningar) på ungefär samma nivå som i referensom-rådet. Från 2003, det år som bygglovet gavs, till 2009 har det genomsnittliga försäljningspriset i området (baserat på 37 försäljningar) varit lägre än i re-ferensområdet.

Den genomsnittliga boytan är lägre i det berörda området år 1998, 2003 och 2009, vilket delvis kan förklara den lägre prisnivån i området dessa år. Åren 2004-2007 var dock den genom-snittliga boytan i det berörda området betydligt större än i referensområdet, varför det lägre försäljningspriset i området inte ser ut att bero på lägre boyta.

Det genomsnittliga taxeringsvär-det på sålda fastigheter inom 5 kilo-meter från etableringen ligger lägre än det genomsnittliga taxeringsvärdet i referensområdet, såväl före som efter vindkraftetableringen, med undantag av ett år (2004) då det låg på ungefär samma nivå som i referensområdet (fi-gur 5:15).

Att det är fastigheter med lägre tax-eringsvärde, som har sålts i slutet av den studerade tidsperioden kan vara

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

100804 06020098 090703 0501999796

Gen

omsn

ittlig

t för

säljn

ings

pris

, tkr

Tills

tånd

sans

ökan

Drif

tsta

rt

Krokomexkl tätorten

Krokoms kommun

Inom 5 km från Råshön

60

80

100

120

140

Gen

omsn

ittlig

boy

ta, k

vadr

atm

eter

Tills

tånd

sans

ökan

Drif

tsta

rt


Inom 5 kmfrån Råshön

100804 06020098 090703 0501999796

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

100804 06020098 090703 0501999796

Tills

tånd

sans

ökan

Drif

tsta

rt


Inom 5 km från Råshön

Gen

omsn

ittlig

t tax

erin

gsvä

rde,

tkr

Figur 5:14 Småhusprisernas utveckling runt Råshön jämfört med ut-vecklingen i kommunen som helhet.

Figur 5:15 Taxeringsvärdenas utveckling runt Råshön jämfört med utvecklingen i kommunen som helhet.

Figur 5:16 Husen kring Råshön har i genomsnitt varit större än i Krokoms kommun sedan vindkraftverken togs i drift.

37Vindkraft i sikte

ett skäl till att det genomsnittliga fastighetspri-set i det berörda området har haft en svagare utveckling. Taxeringsvärdet ser dock inte ut att vara orsaken till den lägre prisutvecklingen i området under perioden 2004-2006.

Det har skett fyra försäljningar inom 3 ki-lometer från vindkraftparken under perioden 1996-2009 (resterande 68 ligger mellan 3-5 km från etableringen). Genomsnittspriset för de fyra närmaste småhusen är lägre än ge-nomsnittet för samtliga försäljningar inom 5 km under de år som det fyra försäljningarna genomfördes. Även taxeringsvärdena för dessa småhusenheter ligger emellertid lägre i ungefär motsvarande grad.


Tre lokala fastighetsmäklare, verksamma i om-rådet, har kontaktats för en intervju kring erfa-renheterna av hur småhuspriserna påverkas av vindkraft. Två av fastighetsmäklarna har erfa-renhet av försäljningar inom 5 kilometer från vindkraftetableringen och en från försäljning i angränsande område.

Ingen av de vidtalade mäklarna har erfaren-het av att vindkraftetableringen har påverkat försäljningspriset i området. Vindkraften är inget som kunderna har frågat om. De har hel-ler inte hört talas om att etableringen skulle påverka fastighetspriserna i området.

En av mäklarna tar upp att i fall vindkraft-verk skulle ligga väldigt nära bebyggelse, så finns det de som inte är intresserade av att köpa. Det är landskapsmotiven som påverkar, estetik och lite tyckande.

En av mäklarna säljer bara fastigheter i gles-bygd, och menar att där berörs inte priserna av vindkraft. En annan tar upp att det finns mer vindkraft och kanske också påverkan på fast-ighetspriserna på västkusten och i andra mer vindkrafttäta delar av landet.

En av mäklarna med försäljningar i området poängterar att i landsbygdsområden som detta sker relativt få försäljningar. Priserna varierar beroende på om huset är gammalt etc. Prisbil-den på småhus generellt går upp. De har inte märkt av att det skulle vara något specifikt i detta område.


Försäljningsdatat i fallstudieområdet runt vindkraftetableringen Råshön i Krokoms kom-mun indikerar en något svagare prisutveckling efter att tillstånd till etableringen givits. Efter-som etableringen ligger i typområde glesbyggd finns det dock, i förhållande till mer tätbebygg-da områden, få försäljningar att gå på i analy-sen.

Intervjuade fastighetsmäklare i områdets tror inte att vindkraften har påverkat småhus-priserna i området. Fastighetsmäklarna har för få försäljningar för att ha någon statistik på prisutvecklingen i området. Erfarenheten är dock att det inte är någon specifik utveckling i detta område. Prisvariationer i landsbygdsom-rådet över åren kan ha att göra med olika fak-torer, så som hur gamla husen som säljs är etc.


5.5 Många faktorer påverkar priset

Flertalet av de tillfrågade mäklarna i Skåne och på Orust bedömer att vindkraften kan ha haft en negativ påverkan på fastighetspriserna i de aktuella områdena. Det är dock endast i det fritidshustäta området på Orust, som man kan se att den generella prisbilden i området har haft en något svagare utveckling, med i stor-leksordningen 10 procent, jämfört med Orust kommunsnitt.

Tillfrågade mäklare med erfarenhet av för-säljningar i detta område pekar på att det spe-lar stor roll vilka spekulanterna är. Faktorer som avståndet till verket och hur utblickarna påverkas har också betydelse. En mäklare tror också att säljtiden kan bli något längre samt att antalet spekulanter kan bli något lägre för fast-igheter med närhet till vindkraftverk. Analysen av försäljningsstatistiken kring vind-kraftetableringen på Orust visar på en svagare utveckling än kommunsnittet.

Försäljningsstatistiken i fallstudieområdet i inlandets glesbygd runt vindkraftetableringen Råshön i Krokoms kommun indikerar en nå-got svagare prisutveckling efter att tillstånd till etableringen givits. Eftersom etableringen lig-ger i glesbyggd finns det dock, i förhållande till mer tätbebyggda områden, få försäljningar att gå på i analysen.

Intervjuade fastighetsmäklare i områdets erfarenhet är att vindkraften inte har påver-kat småhuspriserna i området. Prisvariationer i landsbygdsområdet över åren kan ha att göra med olika faktorer, så som hur gamla husen som säljs är etc.

39Vindkraft i sikte

6. DiskussionDenna studie har haft ett brett angreppssätt med en uttalad ambition att hitta både gene-rella trender och praktiska exempel där vind-kraft visat sig påverka småhuspriserna.

Trots att ett mycket stort datamaterial har analyserats har sådana effekter varit svåra att påvisa. Utvecklingen av genomsnittliga försälj-ningspriser (se figur 4:13) har varit lika stark nära vindkraftetableringarna som på större avstånd. Även om de regressionsanalyser som genomförts indikerar negativa prispåverkan i storleksordningen 2-4% inom avståndsin-tervallet 1-3 km så är det en effekt som redan fanns 3 år före verken kom på plats. Förkla-ringsgraden är också mycket låg, vilket tyder på att betydligt fler av fastigheternas egenskaper

(även vindkraftverkens synbarhet) skulle be-höva inkluderas i analyserna.

Analysen av närliggande fastigheter som sålts både före och efter vindkraften togs i drift visar att dessa fastigheter i genomsnitt haft en starkare prisutveckling än i referensområdet i övrigt. De ca 5% av de närliggande fastigheter-na som sålts till ett lägre pris efter det att vind-kraftverken tagits i drift har överlag varit långt från och utom synhåll från vindkraftverken vil-ket innebär att vindkraftverken sannolikt inte orsakat prissänkningen. I den fördjupade dis-kussionen med mäklare har vi hittat ett exem-pel på negativ prispåverkan från närliggande vindkraftverk. Där har det dock rört sig om så korta avstånd att vindkraftverkets ljud orsaka-de en direkt störningen på fastigheten.


Även om vi inte kunnat hitta tydliga sam-band i det svenska dataunderlag som denna studie bygger indikerar de beslutade ersätt-ningsnivåerna i Danmark att frågan får en större betydelse, men också att det är viktigt att studera frågan vidare.

I det avslutande avsnitt 6.4 ger vi några för-slag på hur detta skulle kunna ske, men först kommer en diskussion, baserat på tidigare stu-dier, egna erfarenheter och diskussionen med mäklare om hur en negativ påverkan på små-huspriserna kan motverkas, samt vad vi kan förvänta oss för utveckling i frågan inom den överskådliga framtiden.

6.1 Hänsynstaganden vid planeringen av vindkraftsanläggningen

Även om effekterna är svåra att påvisa, är det möjligt att i vindkraftplaneringen reducera ris-kerna för en negativ påverkan genom främst en tydlig informationsinsats, exempelvis genom:

•Organiserade besök till andra vindkraft-parker; diskutera med grannar;

•Visualiseringavanläggningenochljudde-monstrationer; Video och datormodeller kan användas för att beskriva den estetiska påverkan;

•Välförbereddaansökningarförattpåskyn-da tillståndsprocesserna, för att reducera ti-den som det råder osäkerhet om vindkraft-anläggningen.

•Förfinade konsekvensanalyser och be-dömningar av de miljöeffekter som berör boendemiljön, avseende ljud, skuggor, transporter, men kanske främst avseende visuella aspekter, dvs estetik och landskaps-bildsanalys.

Flera av dessa åtgärder ingår i de normala pla-neringsrutinerna inför en vindkraftetablering.

6.2 Positiva effekter för marknadsvärdet

Även om denna studie fokuserat på att hitta en negativ påverkan på fastighetspriserna stärker vindkraften i realiteten ekonomin i näromgiv-ningen:

•Kring många vindkraftanläggningar er-bjuds närboende att köpa rabatterade an-delar i vindkraftanläggningen eller någon form av reducerat elpris.1

•Idefallmarkägaren,somgenommarkar-rende eller ägande av vindkraften får del av den ekonomisk nytta, bor i närområdet stärks den lokala ekonomin.2

•Kring många anläggningar, exempelvisrunt Råshön, utgår också någon form av frivilliga bygdemedel som stärker närom-givningen.3

•Vindkraften stärker direkt och indirektden lokala ekonomin med arbetstillfällen eller större underlag för den lokal handel och service4.

•Transportinfrastrukturenförbättras.Ivis-sa fall har vindkraftutbyggnaden medver-kat till utbyggd teleinfrastruktur i närom-rådet.

Effekterna torde också vara relativt sett större i glesbygdsområden, där infrastruktur och servi-cestruktur är mindre utbyggd, än i mer tätbe-byggda områden.

Dessa effekter kan mycket väl ge ett sam-mantaget positivt netto på småhuspriserna, i likhet med andra industrisatsningar.

1 Wizelius, 2001, sid 122 Wizelius, 2001, sid 153 http://www.offerdalsvind.se/4 Svensk Vindenergi, 2009

41Vindkraft i sikte

6.3 Utblick mot 2020

Sverige har ambitiösa utbyggnadsmål för vind-kraften som innebär ett tiofaldigande av vind-kraften inom 10 år. Detta innebär att många vindkraftverk kommer att hamna inom synhåll från småhus och fritidshus i olika delar av lan-det. Frågan om vindkraftens påverkan på fast-ighetspriser kommer därmed sannolikt att få större betydelse under kommande år.

Trots de ambitiösa målen så kommer Sve-rige dock inte på långa vägar att ha samma vindkrafttäthet som Danmark eller Tyskland, räknat per yta.

När frågan diskuteras mer är också risken stor att fastighetspriserna i realiteten också kommer att påverkas mer negativt, genom att vindkraften både medvetet och undermedvetet inkluderas i mäklares och spekulanters värde-ringsunderlag, något som hittills inte skett i någon större omfattning i Sverige.

6.4 Förslag till fortsatta studier

Analysen av datamaterialet i denna studie har varit kvantitativ men i huvudsak beskrivande och därmed är det svårt att vetenskapligt be-kräfta eller vederlägga några underliggande samband. Det finns dock goda möjligheter för den ekonomiska forskningen att ta vid avse-ende flera av de delaspekter som framkommit.

Det har visat sig tydligt att taxeringsvärde som samlingsmått på en fastighets egenskaper är ett alldeles för trubbigt underlag för att nor-mera köpeskillingen inför statistiska analyser. Den ansats till sambandsanalys som gjorts i denna studie har därmed innehållit alltför få förklaringsvariabler (endast avstånd, försälj-

ningstidpunkt och taxeringsvärde) för att med någon statistisk säkerhet kunna förklara varia-tionen i försäljningspris.

En ambitiösare ansats med fler variabler likt Hoen (2009) eller Winstrand (2008) skulle ge ett vederhäftigare resultat, även om vi utifrån resultaten på de tidigare studierna bedömer att det ändå kommer att vara en utmaning att påvisa tydliga samband mellan vindkraft och försäljningspriser. En ökning av antalet förkla-ringvariabler skulle kunna ske genom att samla in underlagen för fastighetstaxeringen, men helst också genom kompletterande fältbesök av fastigheterna, för att klassificera husens läge och eventuella utblickar mot vindkraftverk.

Ökat fokus bör också ligga på de fastighe-ter som enligt tidigare studier bedöms vara mer känsliga för landskapsbildspåverkan. Med utgångspunkt från Hartvigsen (2008) skulle hus med k- eller q-skydd enligt PBL vara en sådan fastighetstyp. Med utgångspunkt i Ho-ens studie skulle också fokus kunna ligga på hus i särskilt natursköna omgivningar med låg exploateringsgrad (”High Scenic Vista”). Dessa fastighetstyper har dock inte varit möjliga att särskilja i det dataunderlag som funnits till-gängligt för denna studie. Omvänt skulle man genom att exkludera bebyggelse i tätorter, där det finns betydligt fler störningsfaktorer på pri-set, sannolikt öka förklaringsgraden något.

Slutligen är det intressant att följa utveck-lingen i Danmark, där den nya lagstiftningen sannolikt kommer att resultera i mer forskning på området.


Beck, D. (2004) How Hull Wind ”I” Impacted Property Va-lues in Pemberton. Brev adresserat till C. McCabe. 28 juli 2004.

Bond, S. (2008) Attitudes Towards the Development of Wind Farms in Australia. Journal of Environmental Health Australia. 8(3): Sid 19-32.

Busk, Rico. et al. (2007). Vindkraftens pris - Samfundsøkono-miske omkostninger ved udbygning af vindkraft. Institut for Miljøvurdering, juni 2007. Journal nr.: IMV-265-00002 ISBN: 87-7992-053-5

Carlstedt, Nils-Eric. (2008). Driftuppföljning av Vindkraft-verk - Årsrapport 2007. Elforsk rapport 08:26.

DeLacy, B. (2005) Technical Memorandum: Impacts of The Kittitas Valley Wind Power Project on Local Property Va-lues. Cushman & Wakefield of Oregon. Prepared for Sa-gebrush Power Partners, LLC. December 29, 2005. 15 sidor. File Number 06-34001-9012.

Firestone, J., Kempton, W. and Krueger, A. (2007) Delaware Opinion on Offshore Wind Power - Interim Report. Uni-versity of Delaware College of Marine and Earth Studies, Newark, DE. January, 2007. 16 sidor.

Goldman, J. C. (2006) A Study in the Impact of Windmills on Property Values in Tucker County, West Virginia for the Proposed Beech Ridge Energy, L.L.C. project in Greenbrier County, West Virginia. Goldman Associates Inc. Prepared for Spilman Thomas & Battle, P.L.L.C., Charleston, WV. April, 2006. 51 pages. West Virginia Case No. 05-1590-E-CS. 78

Grover, D. S. (2002) Economic Impacts of Wind Power in Kit-titas County, WA. ECONorthwest. Prepared for Phoenix Economic Development Group, Ellensburg, WA. No-vember, 2002. 8 sidor.

Hartvigsen, Morten et al. (2008). Pilotprojekt til vurdering af muligt værditab for naboer til vindmøller. Orbicon A7S på uppdrag av Energistyrelsen, juni 2008.

Haughton, J., Giuffre, D., Barrett, J. and Tuerck, D. G. (2004) An Economic Analysis of a Wind Farm in Nan-tucket Sound. Beacon Hill Institute at Suffolk University, Boston, MA. May, 2004. 83 sidor.

Hoen, B. (2006) Impacts of Windfarm Visibility on Property Values in Madison County, New York. Thesis Prepared for Masters Degree in Environmental Policy. Bard College,

Annandale-On-Hudson, NY. April, 2006. 73 sidor.Hoen et al. (2009). The Impact of Wind Power Projects on Re-

sidential Property Values in the United States: A Multi-Site Hedonic Analysis. LBNL-2829E. Hämtad från http://eetd.lbl.gov/EA/EMP i maj 2010.

Jerabek, J. (2001) Property Values and their Relationship to the Town of Lincoln’s Wind Turbine Projects. Brev adresserat till R. Bingen. January 30, 2001.

Jerabek, J. (2002) Property Values Respective to Wind Turbine Locations. Brev adresserat till Township of Lincoln Wind Turbine Moratorium Study Committee. 29 januari, 2002.

Jordal-Jørgensen, J. (1995). Samfundsmæssig værdi af vind-kraft. Delrapport: Visuelle effekter og støj fra vindmøller – kvantificering og værdisætning. AKF Forlaget. Köpen-hamn, Danmark.

Khatri, M. (2004) RICS Wind Farm Research: Impact of Wind Farms on the Value of

Residential Property and Agricultural Land. Prepared for Royal Institute of Chartered

Surveyors, London, UK. November 3, 2004. 11 sidor.Kielisch, K. (2009) Wind Turbine Impact Study: Dodge and

Fond Du Lac Counties, WI. Appraisal Group One. Prepa-red for Calumet County Citizens for Responsible Energy (CCCRE), Calumet County, WI. September 9, 2009. 73 sidor.

McCann, M. S. (2008) Real Estate Impact Evaluation of the Horizon Wind Energy Proposed Rail Splitter Wind Farm. Prepared for Hinshaw & Culbertson, LLP, Rockford, IL. May, 2008. 24 sidor.

Nårdal, M. (2009). Nationell databas för planerade och be-fintliga vindkraftverk i Sverige. Förstudie om möjligheter och behov. Ett projekt inom Nätverket för vindbruk. Länsstyrelsen i Västra Götalands län. http://www.nat-verketforvindbruk.se/Global/Nationell%20databas%20för%20planerade%20och%20befintliga%20-%20för-studie%20-%20PDF%20med%20bilagor.pdf

Poletti, P. (2005) A Real Estate Study of the Proposed Forward Wind Energy Center Dodge and Fond Du Lac Counties, Wisconsin. Poletti and Associates. Prepared for Invenergy Wind LLC, Chicago, IL. May, 2005. 106 sidor.

Poletti, P. (2007) A Real Estate Study of the Proposed White Oak Wind Energy Center, Mclean & Woodford Counties, Illinois. Polleti and Associates. Prepared for Invenergy Wind LLC, Chicago, IL. January, 2007. 63 sidor.

Sims, S. och Dent, P. (2007) Property stigma: Wind farms are just the latest fashion. Journal of Property Investment & Finance. 25(6): 626-651.

Sims, S., Dent, P. och Oskrochi, G.R. (2008) Modeling the impact of wind farms on house prices in the UK. Interna-tional Journal of Strategic Property management. 12(4): sid 251-269.

Sterzinger, G., Beck, F. and Kostiuk, D. (2003) The Effect of Wind Development on Local Property Values. Renewable Energy Policy Project, Washington, DC. May, 2003. 77 sidor.

Vindkompaniet i Hemse AB. (2002). Preliminär miljökon-sekvensbeskrivning för vindkraftanläggning på Råshön i Offerdal, Krokoms kommun, Jämtlands län. Hämtad från http://cvi.se/ den 28 juni 2010.

Winstrand, J. (2009) The Effects of a refinery on property values – The case of Sweden. Working paper 2009:10, Depart-ment of economics, Uppsala University.

Wizelius, T. (2010). Lokalt ägd vindkraft. Hämtad från http://cvi.se/ den 30 augusti 2010.

Referenser


Svensk Vindenergi, 101 53 StockholmBesöksadress: Olof Palmes gata 31 Tfn: 08–677 28 90, Fax: 08–677 25 06 E-post: [email protected], Hemsida: www.svenskvindenergi.org

Samarbetspartners:

Huvudsponsorer:

Nyckelmedlem:

med delfinansiering från

Studien är utförd av

vindkraft i sikte · 2017-12-07 · vindkraft i sikte 3 förord svensk vindenergi har för tredje...

Documents