verslag \'terreinontwikkeling in de zorg\
DESCRIPTION
Op 31 maart jl. hield AT Osborne een Ronde Tafel over terreinontwikkeling in de zorg.TRANSCRIPT
Huisvesting & Vastgoed | Infrastructuur, Gebiedsontwikkeling & MilieuAT Osborne Utrecht | Brussel | Parijs
J.F. Kennedylaan 100
3741 EH Baarn
Postbus 168
3740 AD Baarn
T 31 (0)35 543 43 43
F 31 (0)35 543 43 44
Kijk op onze website
voor meer informatie:
www.atosborne.nl
Foto: Terreinontwikkeling zorginstelling ‘Het Raamwerk’ in Katwijk
1
Terreinontwikkeling in de zorgSymposium voor organisaties in de gehandicaptenzorg, cure en care31 maart 2011
Bevindingen
Noodzakelijke kwaliteits impulsgeeft terreinontwikkeling urgentie
Van zorgboulevards tot villa’s: er is veel mogelijk op instellingsterreinen. Maar voordat de nieuwe gebouwen er staan, zijn er heel wat kwesties op te lossen. Wat te doen met tegenstrijdige belangen, onwillige gemeenten en veeleisende projectontwikkelaars? En is omgekeerde integratie nog wel te realiseren in de huidige marktomstandigheden? Al deze vragen kwamen aan de orde op de bijeenkomst ‘Terreinontwikkeling in de zorg’, georganiseerd door AT Osborne.
Deze bijeenkomst organiseerde AT Osborne op 31 maart 2011 met
als dagvoorzitter Johan Vijverberg, na zijn pensionering bij het
College bouw zorginstellingen geassocieerd aan AT Osborne als
expert in de Care.
Terreinen in beweging richting de maatschappijDe gehandicaptenzorg kan nog altijd bogen op uitgestrekte
terreinen, waar de cliënten kunnen wonen en leven in een
rustige omgeving. De afgelopen decennia zijn veel gehandicapten
2
vanuit de bossen verhuisd naar woonwijken. Instellingen hebben
de vrijgekomen grond ofwel verkocht, of zien hun terrein steeds
leger worden. Ze zoeken naar geschikte manieren om de domeinen
opnieuw in te richten, op een manier die de daar wonende cliënten
ten goede komt.
Het motto bij die herinrichting is de laatste jaren omgekeerde
integratie geweest: de maatschappij komt naar de gehandicapten
toe, in plaats van andersom. Rust en ruimte zijn immers ook aan
trekkelijk voor mensen zonder beperking.
Thema’s bij de terreinontwikkelingDrie logische stappen in de herontwikkeling van terreinen
vormen de rode draad van de bijeenkomst. Om te beginnen
terreinkwaliteit: aan welke eisen moet het gebied voldoen na
oplevering en wie bepaalt dat? Vervolgens het planproces:
hoe pak je de ontwikkeling aan en wie betrek je er wel en
juist niet bij? En ten slotte de marktbenaderingstrategie: hoe
breng je de nieuwe bebouwing – of de kavels – aan de man?
3
4
5
De visie van AT Osborne op terreinontwikkeling in de zorg
>>
Het zijn moeilijke tijden voor gebiedsontwikkeling en dus ook voor gebiedsontwikkeling in de zorg. Je krijgt niet veel van de grond. Er is leegstand, ontwikkelaars eisen dat je zelf veel geld meebrengt en banken stellen steeds hogere eisen.
En er zijn nog andere actuele ontwikke lingen
waarmee zorgorganisaties rekening moeten
houden.
Actuele ontwikkelingen in de zorgZowel op het vlak van de regelgeving als
op het vlak van de bekostiging staan belang
rijke veranderingen voor de deur. De over
heid wil de reikwijdte van de AWBZ in
belangrijke mate inperken. In de nabije
toekomst, waarschijnlijk al per 2013 zullen
cliënten met een ZZP1 en een ZZP2 niet
meer voor verblijf in instellingen in aanmer
king komen. Voor hen zal sprake zijn van
scheiden van wonen en zorg. Voor wat
betreft de zorg zal het bij hen met name
gaan om begeleiding bij het wonen. Voor die
begeleiding zijn ze aangewezen op het
beleid van gemeente in het kader van de
WMO. Voor AWBZvoorzieningen zal de
nacalculatie van de huisvestingslasten vanaf
2012 in een beperkt aantal jaren volledig
worden afgebouwd en wordt toegewerkt
naar integrale ZZPtarieven, waarin een
normatieve huisvestingscomponent (nhc)
zal zijn opgenomen. Op dat moment is
er geen enkele mogelijkheid meer om
aanvullende middelen te verkrijgen voor
bijzondere boven normatieve kosten voor
bijvoorbeeld een dure infrastructuur, een
ontsluiting, asbestverwijdering of interim
voorzieningen. Alle investeringen zullen met
de opbrengsten uit de zorgproductie moeten
worden terug verdiend.
De cliënt van vandaag met een beperking
wordt mondiger. Hij wil meer zeggenschap
over de inrichting van het eigen leven.
Omdat ouders en cliënten kritischer wor
den, wordt aandacht voor kwaliteit steeds
belangrijker. Organisaties kunnen zich dus
onderscheiden door goede woonruimte in
een goede woonomgeving aan te bieden. De
woonruimte moet groter worden met zorg
op maat in de nabijheid. Er blijft er overigens
een groep cliënten die blijvend behoefte
heeft aan beschut wonen in een bescher
mende omgeving op een terrein.
Ondertussen worden mensen met een
beperking ook steeds ouder. Cliënten die
nu verblijven en verzorgd worden door
instellingen op grote terreinen worden de
oudere mensen met een beperking van de
toekomst. In de huisvesting moet aandacht
worden besteed aan de veroudering van de
bewoners, die meer dan gemiddeld te maken
krijgen met lichamelijke gebreken waardoor
de mobiliteit afneemt en de zorgintensiteit
toeneemt. Cliënten krijgen te maken met
een wegvallend steunsysteem als bijvoor
beeld de ouders komen te overlijden.
Mogelijk komen cliënten die thuis werden
verzorgd pas ook op latere leeftijd bij de
instelling terecht, juist vanwege het wegval
lende steunsysteem. Door de vergrijzende
populatie van cliënten in combinatie met de
vraag naar zo normaal mogelijk wonen in
een beschermende omgeving, ontstaat de
vraag naar woningen die duurzaam geschikt
zijn voor bijzondere vormen van zorg. Het
echt ‘normaal’ bouwen is maar beperkt
“�Koester�de�uniciteit�
van�de�terreinen�en�
creëer�een�visie�op��
die�kwaliteit!”
6
>> De visie van AT Osborne op terreinontwikkeling in de zorg
mogelijk op een instellingsterrein,
gelet op de toekomstige vraag van de cliënt.
Kwaliteit en financiënDe kwaliteit van het wonen kan cliënten
dus doen besluiten voor een bepaalde organi
satie te kiezen. Veel bestaande huisvesting zal
in dit licht nog wel een kwaliteitsslag moeten
ondergaan. En dat kost geld. Tegelijkertijd
moet worden gewaakt voor al te royale
oppervlaktes: de huisvesting moet worden
betaald uit de normatieve huisvestings
component (nhc) in de integrale zorgtarieven.
De meeste instellingen die AT Osborne tegen
komt hebben te veel en te grote gebouwen.
Soms zitten er wel tienduizenden vierkante
meters te veel in de portefeuille. Vanaf 2018
wordt de hoogte van ZZPtarieven bovendien
onderwerp van onder handelingen. Instellin
gen moeten dan in discussie met zorgverzeke
raars, want die zullen de taak van de zorg
kantoren op termijn overnemen. Natuurlijk
zal dan nog wel moeten worden uitgedacht
hoe kwaliteit van zorg en kwaliteit van huis
vesting wordt gemeten en hoe een en ander
in geld kan worden vertaald.
De Minister heeft de Kamer beloofd om
in juni 2011 namens het kabinet een brief te
sturen over de hervormingen in de langer
durende zorg.
Op dit moment is de economische situatie
zeer ongunstig. Leningen zijn lastig te
verkrijgen: de rente loopt op en looptijden
worden korter. Behalve het generieke con
juncturele probleem in de economie, is het
voor de zorgsector ook een structureel punt.
Immers, nu het bouwregime is vervallen,
de nacalculatie ophoudt te bestaan en er
diverse wijzigingen in de reikwijdte van
de AWBZ ophanden zijn, lopen banken bij
het verstrekken van leningen aan zorginstel
lingen grotere risico’s.
Veel instellingen bouwen daarom zoveel
mogelijk appartementen die niet alleen
bruikbaar zijn voor de doelgroep, maar ook
voor de markt. Zo hopen ze veranderingen in
de vraag opte kunnen vangen. Maar dat kan
gevolgen hebben voor de manier waarop de
zorg moet worden verleend.
Conclusie: volg twee sporenSamenvattend ligt er voor instellingen met
grote zorgterreinen een grote opgave.
Deze opgave kent een duidelijke kwalita
tieve kant: om aan de vraag van de toekom
stige, mondige en steeds ouder wordende
cliënt te voldoen. Maar deze opgave kent
ook een zeer complexe finan ciële kant:
de huisvesting moet bekostigd worden uit
nu nog onzekere zorginkomsten en in deze
periode van laagconjuctuur ook nog ‘ns door
banken gefinancierd worden.
Het is belangrijk dat je als organisatie
nadenkt en zelf bepaalt wat de visie is voor
de ontwikkeling van het terrein. Wat is je rol
en positie in de ontwikkeling en wat is deze
als je klaar bent? Ga je voor terreinkwaliteit
of speelt geld een bepalende rol? Wat wil je
behouden voor je cliënten en wat laat je over
aan de ontwikkelaar? AT Osborne vindt het
belangrijk dat zorgorganisaties hier eerst
goed over nadenken, voordat ze de eerste
stappen in het proces zetten. Antwoorden
op bovenstaande vragen brengen namelijk
voor een deel het proces al in kaart.
Kortom: koester de kwaliteit van uw
terreinen, houd regie en laat het je niet
overkomen.
>> “�Als�je�het�zelf�niet��
bepaalt,�bepaalt�een�
ander�het”
7
Contactering
Kwaliteit
Concurrentie Planvorming
Contractering Financiën
Aanbesteding
Duurzaamheid
NormGrondexploitatie
Cliënttevreden-heidonderzoek
Communicatiemet cliënt
Woonwensen-onderzoek
ScheidenWonen en Zorg
Programma vanEisen
Project-management
Samenwerkings-overeenkomst
Risico-management
Project-beheersing
Ruimtelijke ordening
Bestuursovereen-komst(en)
Financiering
Contactering
Kwaliteit
Concurrentie Planvorming
Businesscase Financiën
Aanbesteding
Duurzaamheid
NormGrondexploitatie
Cliënttevreden-heidonderzoek
Woonwensen-onderzoek
Communicatiemet cliënt
ScheidenWonen en Zorg
Programma vanEisen
Project-management
Samenwerkings-overeenkomst
Risico-management
Project-beheersing
Ruimtelijke ordening
Bestuursovereen-komst(en)
Bouwstenen voor uw strategie
Beide schema’s links geven een selectie
van onderwerpen weer, waarmee alle orga
nisaties zich geconfronteerd zien bij het
ontwikkelen van zorgterreinen. In elk van de
onderwerpen heeft de zorginstelling een
positie, want elk van deze aandacht gebieden
heeft sturing nodig. Nagedacht moet
worden hoe de instelling die sturing wil
invullen voor dit specifieke zorgterrein in de
aanloop naar de uitvoering toe, gedurende
de ontwikkeling en na de oplevering. Wat
doet de organisatie zelf en wat laat men over
aan de ontwikkelaar?
Zo kan het gebeuren dat dezelfde bouw
steen bij de ene terreinontwikkeling in het
hart van de organisatie worden bewaakt
en aange stuurd en bij een andere terrein
ontwikkeling juist aan de markt wordt over
gelaten. Waar de grens ligt, hangt onder
andere af van:
de mogelijkheden en kwetsbare aspecten
van het terrein zelf;
de visie van de zorgorganisatie op het
proces;
de visie van de zorgorganisatie op het
uiteindelijk te behalen resultaat in termen
van kwaliteit voor de cliënt;
de balans tussen acceptabele risico’s en
rendement.
Als alle bouwstenen bekend zijn is het goed
moegleijk regie te houden.
>>
Merem is ontstaan uit een combinatie van Revalidatiecentrum De Trappenberg in Huizen en Behandelcentrum Heideheuvel in Hilversum, met het daaraan gelieerde Nederlands Astmacentrum Davos. Een belangrijke aanleiding voor de fusie is de gezamenlijke ontwikkeling van een bovenregionaal zorgpark geweest, vertelt bestuursvoorzitter Sjoerd Vegter. Het plan Monnikenberg is begin april 2011 aangeboden aan de gemeente Hilversum.
Kansen liggen voorbij de eigen grenzen Vegter was voor de fusie bestuurder van
De Trappenberg. Deze organisatie heeft in
2005 het initiatief genomen voor de
samenwerking. “Wij waren toe aan reno
vatie en het was de vraag of we dat stand
alone zouden kunnen financieren. Deze
combinatie maakt het mogelijk om snel
nieuw te bouwen. De Trappenberg was dat
niet gelukt op basis van alleen de nhc’s en
Heideheuvel ook niet.”
Het revalidatiecentrum en het behandel
centrum voor chronische longaandoenin
gen bezitten op dat moment flinke stuk
ken grond, op slechts veertien kilometer
afstand van elkaar. Grond die voor een
luttel bedrag op de balans staat en anno
2005 veel geld waard is.
Een verrassende wending dient zich aan
tijdens een verkennend gesprek met
Tergooiziekenhuizen (TGZ). Deze zieken
huisorganisatie wil niet alleen graag
samenwerken op zorggebied, maar nodigt
de twee organisaties uit om samen te gaan
bouwen in Hilversum, waar Heideheuvel
en TGZ aangrenzende terreinen hebben.
Dat is een aantrekkelijke optie, omdat dit
ketenzorg mogelijk maakt: mensen die
onder behandeling zijn in TGZ kunnen
voor verdere behandeling of revalidatie
terecht bij Heideheuvel of De Trappen
berg. Wanneer ook de Mytylschool van
De Trappenberg bij deze ontwikkeling
aansluit, kunnen zieke kinderen op één
terrein zowel behandeling, revalidatie en
onderwijs krijgen.
Landschappelijke kwaliteitsimpulsdoorbreekt bestuurlijke impasseDe lokale politiek zit dicht op de bouw
plannen voor het TGZ: de vraag is of de
keuze voor de nieuwbouw moet vallen
op Hilversum of op Blaricum, waar het
ziekenhuis ook een locatie heeft. Dit leidt
tot een verhitte discussie die zich enkele
jaren voortsleept. De kwestie wordt nog
eens extra complex door de claim van
projectontwikkelaar HPG. Deze partij stelt
dat de gemeente ooit toezeggingen heeft
gedaan dat hij een deel van de locatie mag
ontwikkelen. De gemeenteraad heeft ook
vragen bij de motieven voor de fusie
tussen Heideheuvel en De Trappenberg,
maar de provincie stelt zich daarentegen
achter de plannen. De provincie ziet er
een kans in voor het realiseren van een
hoogwaardig openbaar vervoer verbin
ding. Er zullen immers zowel patiënten als
medewerkers toestromen. “Je kunt allerlei
plannen hebben over ontwikkeling, maar
onderschat niet de rol van de lokale over
heid”, concludeert Vegter.
Kwaliteit op het terrein door samenwerkingMerem�Behandelcentra�te�Hilversum
Sjoerd Vegtervoorzitter�Raad�van�Bestuur,��Merem�Behandelcentra
“�Onderschat�de�rol�van��
de�lokale�overheid�niet”
8
logo merem> nog aan te leveren
9
De doorbraak komt dankzij een extern
stedenbouwkundig bureau dat een ontwerp
maakt waarmee iedereen tevreden is: de
betrokken zorgorganisaties, Het Goois
Natuurreservaat en HPG.
Het plan Monnikenberg voorziet in een
echt zorgpark met veel ruimte voor natuur
in Hilversum. De bebouwing wordt com
pact: aan de oostkant van het gebied een
hoek met luxe woningen, in het westen een
cluster met de nieuwbouw van alle zorg
voorzieningen. Naast Merem en TGZ –
met een bestralingsdependance van het
Antoni van Leeuwenhoek Ziekenhuis –
komen in dat cluster verpleeghuis Heyde
borg, Dialysecentrum ’t Gooi en een uit
rijpost van de ambulance en een huis
artsenpost.
De rest van het gebied wordt een open
landschap, waaraan alle partijen mee
betalen via een groenfonds. Pure winst,
vindt Vegter: “Voor de zorg betekent die
natuur een healing environment.” Omge
keerde integratie is niet aan de orde in de
plannen, ook omdat Merem geen woon
voorziening is, maar een centrum voor
kortdurende behandelingen. De luxe land
goedwoningen krijgen een eigen toegang.
Eerst de inhoudelijke samenwerking,dan samen ontwikkelenMerem financiert de nieuwbouw groten
deels met de opbrengsten van de land
goedwoningen en de ontwikkeling van de
grond in Huizen. Dat terrein komt vrij bij
de verhuizing van De Trappenberg naar
Hilversum. De plannen voor woningbouw
zijn bewust nog niet uitgewerkt, vanwege
de onzekerheid over de woningmarkt.
“Wat vastligt, is dat er woningbouw moge
lijk is volgens het bestemmingsplan, maar
we kunnen nog sturen in het soort
woningen. De beste manier om met onze
kerheid om te gaan is een zekere flexibili
teit”, zegt Guus van Meurs, projectdirec
teur nieuwbouw van Merem.
De aanwezigen zijn benieuwd hoe de
strategische samenwerking tussen de
zorgorganisaties zeker is gesteld. De
inhoud speelt daarbij een belangrijke rol,
zegt Van Meurs. “Een logische reden om
dingen samen te doen is een steviger
verankering dan welke overeenkomst ook.
De samenwerking van de Mytylschool en
Heideheuvel in een kinderexpertise centrum
geeft beide organisaties bijvoorbeeld een
natuurlijke drive om samen te werken.” Hij
is niet bang dat er organisaties afhaken.
“Er melden zich nu al zorgpartijen die
geïnteresseerd zijn om aan te schuiven,
dus dat is een stukje zekerheid voor het
geval er een partij afvalt.”
Financiële afspraken tijdig vastleggen Voor het beheer van de wegen, verlichting
enzovoorts is een financiële verdeel sleutel
vastgesteld. De discussie over het eigen
dom van het zorgpark en de grondexploi
tatie moet echter nog komen. “Dat is
namelijk volgend aan de vraag wat je zorg
inhoudelijk wilt en wat je met de locatie
wilt.” Vegter voegt eraan toe dat de
natuurorganisatie en de projectontwikke
laar wel garanties eisen. “Met hen moet
je afspraken maken. En wij moeten de
projectontwikkelaar verplichten mee te
betalen. Wij zeggen: “Als wij niet bewegen
heb jij niets, dus wat heb je ervoor over?”
>> Kwaliteit op het terrein door samenwerking
>>
10
“�Een�logische�reden�om�dingen�samen��
te�doen�is�een�steviger�verankering��
dan�welke�overeenkomst�ook”
Zorgpark plan Monnikenberg in Hilversum
11
Wim Hartongdirecteur�Vastgoed�&�Projecten,�Sherpa
Hoe lang de weg van idee naar uitvoering kan zijn, blijkt uit het verhaal van Sherpa en Amerpoort. De twee Baarnse zorgorganisaties werken al sinds 2003 samen aan een gecombineerd plan voor de naast elkaar liggende terreinen, maar het beoogde ‘Parkwijk de Zandheuvel’ is nog lang geen realiteit.
Samen ontwikkelen want samen sta je sterker “We maken voorlopig een pas op de plaats”,
vertelt projectleider Wim Hartong, direc
teur Vastgoed & Projecten bij Sherpa. De
aanleiding voor de samenwerking is in
eerste instantie van buitenaf gekomen.
Beide organisaties hebben een volledig
pakket aan voorzieningen, van zwembad tot
dorpshuis. De overheid is ontevreden over
deze inefficiëntie. De twee zorgorganisaties
– van oorsprong respectievelijk hervormd
en katholiek – zijn namelijk elkaars buren,
slechts gescheiden door de provinciale weg
tussen Baarn en Hilversum. Door een voor
zichtige eerste samenwerking, in de nacht
dienst, een gezamenlijk gezondheidscen
trum en een rioleringssysteem, leren ze
elkaar beter kennen. De twee besluiten tot
verdergaande bundeling, die een extra duw
krijgt als de provincie Utrecht de gedachte
oppert om de twee terreinen – die deel uit
maken van de Ecologische Hoofdstructuur –
terug te geven aan de natuur. “Samen staan
we sterker”, is het motto.
Terugdringen maatschappelijk isolement Samenvoeging van beider terreinen leidt
allereerst tot gezamenlijke voorzieningen
in plaats van dubbele. Daarnaast is het doel
betere huisvesting en minder maatschappe
lijk isolement voor de cliënten. Hartong:
“Wij spreken liever van het verminderen van
het maatschappelijke isolement dan van
omgekeerde integratie. Het begrip omge
keerde integratie leidt tot misverstanden,
hebben wij gemerkt. Bij verminderen van
isolement kun je ook denken aan dagjes
mensen die over het terrein fietsen of
wandelen. En misschien openen we wel
een theetuin.” In de plannen is er ruimte
voor woningen voor verschillende groepen:
cliënten, mensen van buiten en ook mede
werkers. Betaalbare woonruimte, een zeld
zaamheid in Baarn, kan een wapen zijn in
de strijd om schaars personeel, verwachten
de zorgorganisaties.
De weg ligt in de wegDe grote hindernis voor de samenvoeging
van beide terreinen is de N221. In een veilige
omgeving voor cliënten past geen door
gaande verkeersroute met snelverkeer. De
weg verleggen naar de rand van de samen te
voegen instellingsterreinen blijkt geen op
tie vanwege aardgasleidingen, de normen
voor verkeerslawaai en dassenburchten op
de beoogde nieuwe route. “Voor die leidin
gen en het verkeerslawaai viel wel een
oplossing te vinden, maar niet voor de
dassenburchten”, vertelt de projectleider.
Het proces van terreinontwikkelingSherpa�te�Baarn
>>
12
“�Wij�spreken�liever��
van�het�verminderen�
van�het�maatschappe-
lijke�isolement�dan��
van�omgekeerde��
integratie”
13
Daardoor komt het plan ruim een jaar
tot stilstand. De oplossing lijkt in 2009
nabij als de provincie zich bereid toont een
omleiding te maken langs de rand van het
nieuwe terrein. Maar het geld daarvoor
ontbreekt uiteindelijk. En tot er financiële
dekking is, liggen de plannen opnieuw stil.
Dat is natuurlijk een tegen valler, maar, zo
bekent de Sherpadirecteur: “Gezien de
crisis komt het niet slecht uit. We kijken nu
even de kat uit de boom voor wat betreft
de marktomstandigheden. Die weg komt er
wel, daar ben ik van overtuigd. We denken
dat we over een jaar of drie, vier echt gaan
bouwen.
Erosie in het draagvlak De traagheid van het planproces is intus
sen wel ongunstig voor het draagvlak. Alle
geledingen van beide organisaties hebben
meegedacht over de plannen, maar door
de tegenslagen zakt het enthousiasme
weg. “Mensen geloven er op een gegeven
moment niet meer in”, ziet Hartong. De
dassenburchten zijn dan wel de moeilijkst
te nemen horde, maar zeker niet de enige.
Het grote aantal betrokken partijen is ook
een aanzienlijk struikelblok. Niet één, maar
twee zorgorganisaties met hun cliënten,
verwanten, medewerkers, vrijwilligers en
managers, en daarnaast vier gemeenten
(Baarn, Laren, Eemnes en Hilversum), twee
provincies (Utrecht en NoordHolland), het
ministerie van VWS, het College Sanering
Zorginstellingen, cliënten en natuurorga
nisaties en langs de zijlijn een groep pro
testerende ‘kritische ouders’. De gemeente
Baarn zet een stuurgroep én een project
groep op met verschillende adviseurs, en
ook de gemeenteraad en het college van
B&W praten mee. “Dat was erg veel”,
constateert de Sherpadirecteur. Daarbij
komen nog wisselingen in de besturen van
de zorgorganisaties en de gemeente.
Gebrek aan kennis bij lagere overhedenDe zwaar opgetuigde organisatie ten spijt,
blijkt er bij de gemeente en de provincie te
weinig expertise te zijn over de Ecologische
Hoofdstructuur. Nieuwbouwdirecteur Van
Meurs van Merem – zelf afkomstig uit de
sector van de projectontwikkeling – denkt
dat juist voor zulke kwesties een project
ontwikkelaar van pas kan komen. “Die
heeft dagelijks te maken met zaken als
bestemmingsplannen en Ecologische Hoofd
structuur. Hij kan helpen de gemeente
vooruit te krijgen en te zeggen: ‘Doe daar
nou onderzoek naar.’
Martin Slaager, directeur vastgoed van
SEIN, wil weten of de zorgorganisaties
hebben overwogen grond te verkopen om
de wegomlegging te financieren. Dat is niet
het geval, antwoordt Hartong: “Beide
organisaties zijn er principieel op tegen om
met zorggeld een weg te financieren.”
Toch is die mogelijkheid het overwegen
waard, vindt Slaager. “De vraag is nu:
wie gaat er bewegen? De instellingen
hebben principieel bezwaar tegen het
gebruik van zorggeld voor een weg, maar
ze zijn zelf ook gefinancierd met collectief
geld. Als je daardoor nou je plan kunt
realiseren...”
“�Uit�principe�financieren�wij�geen��
provinciale�weg�met�zorggeld”
>>
>> Het proces van terreinontwikkeling
14
15
De terreinontwikkeling in de markt zettenAbrona�te�Huis�ter�Heide
Anky Spanjers, ter vervanging van Maurits Jansen (Abrona)senior�adviseur�Gebiedsontwikkeling��AT�Osborne
Hoe benader je de markt met plannen voor terreinontwikkeling? Daarover gaat de presentatie van Maurits Jansen, manager omgekeerde integratie van Abrona. Hij is door ziekte afwezig, maar Anky Spanjers van AT Osborne vertelt zijn verhaal over de locatie Sterrenberg in Huis ter Heide. Abrona heeft hiervoor plannen ontwikkeld vanaf 2003. In het voorjaar van 2011 vindt de oplevering plaats van de eerste marktwoningen en begint de bouw van zorgwoningen. In totaal komen er vierhonderd huizen voor de markt en ruim tweehonderdvijftig voor cliënten.
Terreinontwikkeling in concurrentiegerichte dialoogAbrona heeft ervoor gekozen om de ver
koop van grond en de ontwikkeling van
het terrein aan te besteden via een concur
rentiegerichte dialoog. “Dat wordt nu vaak
gedaan, maar het was toen innovatief”,
zegt Spanjer. De aanbestedende partij
voert in deze procedure met een aantal
bedrijven een dialoog over de beste oplos
sing voor haar vraag. “Een fantastisch
middel”, vindt Martin Slaager van SEIN.
Ook zijn organi satie heeft ervaring met de
concurrentie gerichte dialoog, ondersteund
door AT Osborne. “Wij willen de breedte
van de markt gebruiken en kijken wat
ontwikkelaars aan extra’s kunnen bieden. Je
gaat echt met elkaar in gesprek. Bij andere
vormen van aanbesteding schuif je dikke
mappen heen en weer en is het maar de
vraag of je elkaar echt begrepen hebt. Het
enige is dat je moet opletten wat je wel en
niet kunt zeggen, maar dat is een kwestie
van gewenning.”
De zoektocht naar een projectontwikkelaar
voor De Sterrenberg verloopt via een Euro
pese aanbesteding. Dat is wettelijk ver
plicht, aangezien tot het terrein ook open
bare ruimte behoort die moet worden
aanbesteed door de gemeente. De algemene
huiver voor een Europese aanbesteding is
volgens Slaager nergens voor nodig. “Het is
eigenlijk een simpele vorm van aanbeste
den, waarmee de hele markt bekend is. En
het duurt echt niet langer dan als je het niet
Europees doet. Het grote voordeel is dat
alle ontwikkelaars het zien als de publicatie
plaatsvindt. Je gaat niet rond de tafel met
degenen die je toevallig kent, maar je maakt
de groep aanbieders groter.”
Samenwerkingsrelatie sleutel tot succesAbrona zocht een bedrijf dat de hele
herontwikkeling voor zijn rekening neemt,
de openbare ruimte inricht en alle wonin
gen ontwerpt en bouwt. Voor de cliënt
woningen heeft de zorgorganisatie een
programma van eisen opgesteld. Na afron
ding van de concurrentiegerichte dialogen
kiest Abrona voor Volker Wessels. Johan
Vijverberg, die vanuit zijn functie bij het
Bouwcollege betrokken is geweest bij de
herontwikkeling, vertelt dat vooraf met
Volker Wessels veel gesproken is over de
samenwerking. “Je zult jarenlang met elkaar
moeten samenwerken, dus het is belangrijk
dat je praat over hoe je met elkaar omgaat.
Je wilt niet in een vechtmodel terecht
komen.” Al is dat nog niet zo eenvoudig,
“�Je�wilt�niet�in��
een�vechtmodel��
terechtkomen�met��
de�ontwikkelaar”
16
vult Slaager aan. “Wij letten daar ook erg
op, maar het is heel moeilijk. De vent die je
in het gesprek zo aardig vond, is een half
jaar later misschien vertrokken.”
Het werk overlaten aan de projectontwikke
laar, met als onderlegger een programma
van eisen, is volgens de aanwezigen niet
zonder gevaar. “Ik ben benieuwd of je
daar achteraf gelukkig mee bent”, zegt
Van Meurs. “De zorg is heel veranderlijk.
Als je iets wilt aanpassen, moet je daarover
weer gaan onderhandelen. Je geeft een
enorm stuk zeggenschap weg.” Roeland
Brouns van Ipse De Bruggen benadrukt dat
het programma van eisen waar de ontwikke
laar mee moet werken, heel goed moet zijn.
“Anders gaan ze in slechte tijden kijken:
het staat hier niet, dus we hoeven het ook
niet te doen.” Merembestuurder Vegter is
het met hem eens. “We hadden het eerder
over het belang van een inhoudelijke drive
voor de samenwerking, maar natuurlijk
moet je het aan de achterkant ook ontzet
tend goed regelen. Want er komt altijd een
vervelend moment: je hebt allebei toch iets
anders begrepen of de kosten vallen hoger
uit. Dan kun je maar beter goede afspraken
hebben.”
Economische tegenwindHelemaal gladjes is de samenwerking tussen
Abrona en Volker Wessels niet verlopen. In
de overeenkomst staat dat er een geluids
scherm voor de A28 aangelegd moet zijn
vóór de oplevering van de eerste particulie
re woningen, maar dat laat op zich wachten
door bestemmingsplanperikelen. De bouw
van de zorg en de marktwoningen zou zo
veel mogelijk gelijk opgaan. Door de
17
>>
>> De terreinontwikkeling in de markt zetten
vertraging bij de particuliere huizen
worden ook de zorgwoningen later opgele
verd. Hierdoor zijn weer tijdelijke voorzie
ningen nodig in de zorggebouwen die nu
langer in gebruik moeten blijven.
Kwaliteit van wonen vs. kwaliteit van zorg? Essentieel is natuurlijk de vraag hoeveel
belangstelling er bij de cliënten is voor de
nieuwe woningen. Voor de zittende cliën
ten hoeft nieuwbouw niet altijd zo nodig,
maar nieuwe cliënten kijken wel degelijk
naar de kwaliteit van de woonruimte,
stelt Hartong. Tjitske Tabak, projectleider
vastgoed van Reinaerde valt hem bij: “In
het leefwensenonderzoek zeggen cliënten:
‘Als de zorg maar goed is, is een kleine
kamer niet belangrijk.’ Maar laat je die
kleine kamer zien aan nieuwe cliënten, dan
willen die er niet wonen.”
Abrona kiest voor woningen die zonodig, na
samenvoeging van bijvoorbeeld twee appar
tementen tot een oppervlakte van tachtig
vierkante meter, ook te verkopen zijn aan
nietcliënten. Dat heeft wel gevolgen voor
de personele inzet, meent Hartong. “Ik ben
bij een paar projecten op bezoek geweest
waar grote ruimtes werden gebouwd. De
ondersteuners zeggen dat er twee keer
zoveel mensen nodig zijn om zorg te verle
nen in die grote woningen.”
Het einde van de omgekeerde integratieEen urgent vraagstuk betreft de aan,
dan wel afwezigheid van de markt voor de
koophuizen die de herontwikkeling bij
Abrona deels moeten financieren. Het plan
voorziet in de bouw van vierhonderd parti
culiere woningen, maar de ontwikkeling
van een deelplan is stilgelegd nu de huizen
markt stagneert. De ontwikkelaar concen
treert zich eerst op woningen met een ver
koopprijs tot 450.000 euro, die nog redelijk
lopen. De eerste 39 woningen zijn verkocht
en gebouwd, zestien woningen staan te
koop en in mei start de verkoop van het
volgende deelplan. De vraag is: hoe groot is
de behoefte aan woningen op instellings
terreinen? Eén van de deelnemers wijst op
een parallelle casus van het terrein van
ggzorganisatie Altrecht in Den Dolder. Van
de hier te ontwikkelen particuliere wonin
gen zijn slechts pas enkele verkocht en wel
aan familieleden van patiënten. De vraag
moet gesteld of omgekeerde integratie
voor de gemiddelde huizenkoper wel aan
trekkelijk is. Van Meurs: “Je verkoopt nu
alleen dingen die perfect in de markt liggen.
Is omgekeerde integratie zo’n concept met
extra kwaliteit of stamt het uit de tijd dat
er schaarste was aan woningen en je alles
wel kon verkopen?” De aanwezige vast
goeddirecteuren denken het laatste, en
daar hebben ze volgens Michel van Rooijen
(AT Osborne) gelijk in. “Een woning op een
instellings terrein tussen cliënten is geen
product dat mensen echt willen. Huizen
kopers namen omgekeerde integratie voor
lief zolang ze geen andere betaalbare
woning konden vinden.”
Een ontnuchterende conclusie, waar dag
voorzitter Vijverberg in zijn afsluiting bij stil
staat. “Is het gedaan met het begrip omge
keerde integratie? Wanneer marktpartijen
in beeld komen, zullen zij naar ver wachting
niet in die termen denken. Zij denken in de
termen: welke kwaliteit kan ik realiseren?
En aan de andere kant is het misschien voor
de cliënten op de hoofdlocaties ook wel zo
dat de kwaliteit en de uitstraling van de wijk
bepalend is voor de vraag of ze er willen
wonen, en niet zozeer of er sprake is van
omgekeerde integratie.”
18
“�Nieuwe�cliënten�willen�niet��
in�een�kleine�woonruimte�wonen”
>>
19
“�Er�is�voldoende�vraag��naar�het�instellingsterrein”
Jan Fiddervoorzitter�Raad�van�Bestuur,�Ipse�de�Bruggenbestuurslid�Vereniging�Gehandicaptenzorg�Nederland�(VGN)
Door de economische crisis en het vastlopen van de woningmarkt is het voor veel zorginstellingen nog meer een uitdaging geworden hun vastgoedbeleid vorm te geven. Jan Fidder kan er als bestuurder van Ipse de Bruggen en als bestuurslid van de Vereniging Gehandicaptenzorg Nederland over meepraten. Hij legt de vinger bij de bepalende rol van de (lokale) overheid en de vertragende procedures rond de ruimtelijke ordening.
“In het vastgoeddossier wordt de gehandi
captenzorg met twee ontwikkelingen gecon
fronteerd”, zegt voorzitter Jan Fidder van de
raad van bestuur van Ipse de Bruggen. De
ene is de kritische druk die er aan de zorg
inkoopkant ontstaat. “Zorgkantoren moeten
bezuinigen, terwijl we tegelijkertijd merken
dat de vraag naar meer woonkwaliteit en
betere voorzieningen niet afneemt. Voor
onze directe klanten, mensen met een ver
standelijke beperking, moeten we er dan ook
voor zorgen dat ons vastgoed van goede
kwaliteit is.” De andere ontwikkeling is dat
de gehandicaptenzorg te maken krijgt met
het scheiden van wonen en zorg. Op dat
onderwerp kun je de gehandicaptenzorg
volgens Fidder niet zomaar vergelijken met
de ouderenzorg. “Het grote verschil is dat
onze doelgroep doorgaans geen huis heeft
en het ook niet kan betalen, huur noch koop.”
Geen publieke grondIpse de Bruggen, met meer dan 500 vast
goedeenheden actief in ruim dertig woon
plaatsen in ZuidHolland, beschikt – naast
een groot aantal panden in de wijk – over
drie instellingsterreinen. Voor sommige
gehandicaptenzorgaanbieders vormen de
instellingsterreinen een blok aan het been,
zeker met het oog op de introductie van de
normatieve huisvestingscomponent (NHC).
Zorgorganisaties moeten vanaf 2018 zelf hun
vastgoedlasten dragen. Liggen hier voor Ipse
de Bruggen ook grote problemen? Fidder
zegt dat dit wel meevalt. “Op onze instel
lingsterreinen staat niet per definitie ouder
vastgoed dan in de woonwijken. En er is
voldoende vraag naar een plek op het instel
lingsterrein. In Nieuwveen kopen we zelfs
grond bij.”
De kern van het probleem met de instellings
terreinen is dat het geen publieke grond is,
legt Fidder uit. Dus alle infrastructuur zoals
“�Omgekeerde�integra-
tie�is�een�tijd�lang�het��
toverwoord�geweest.�
Maar�dat�is�voorbij.”20
wegen en leidingen moet je als organisatie
zelf betalen. “Daar staat vanaf 2018 geen
solide financiering meer tegenover, dus moet
je die investeringen terugverdienen op het
vastgoed.” Dat maakt het voor zorginstel
lingen aantrekkelijk om hun terreinen vol
te bouwen. Bij een groter volume aan bewo
ners, kunnen de kosten van de infrastructuur
over meer mensen verdeeld worden.
Het ene instellingsterrein is trouwens het
andere niet bij Ipse de Bruggen. Ze verschil
len sterk in de mate waarin ze geïntegreerd
zijn in de woonomgeving. Fidder: “We hebben
drie instellingsterreinen met drie verschil
lende verhalen. Ons terrein in Nootdorp ligt
door de nieuwbouw van Ypenburg tegen
woordig middenin de wijk. Je moet goed
je best doen om daar überhaupt nog een
separaat terrein in te ontdekken. In Zwam
merdam hebben we, al ligt het dicht tegen de
bebouwing van het dorp aan, een wat meer
afgeschermd terrein. Voor het instellings
terrein in Nieuwveen geldt dat nog sterker.”
BoekwaardeprobleemDe financiering van het vastgoed is een veel
besproken thema voor de Vereniging Gehan
dicaptenzorg Nederland (VGN), waar Fidder
bestuurslid van is. Met name de boekwaarde
problematiek komt steeds ter tafel. “We
hebben in de gesprekken de overheid over
de normatieve huisvestingscomponent expli
ciet aangegeven dat hier echt een oplossing
voor moet komen. Het speelt natuurlijk bij
alle zorgaanbieders, dat ze nog jaren na
afloop van de economische levensduur
vastgoed in de boeken hebben staan. Dat
heeft alles te maken met het overheidsbeleid
in het verleden.”
Toen het Nederland economisch voor de
wind ging, waren er veel plannen voor de
bouw van reguliere woningen op instellings
terreinen. Omgekeerde integratie is een tijd
lang het toverwoord geweest. Maar dat is
voorbij. De kredietcrisis en de vastgelopen
woningmarkt hebben organisaties voor
gehandicaptenzorg niet onberoerd gelaten.
Fidder: “Die omgekeerde integratie heeft
vooral succes gehad – en dan met name
in financieel opzicht – dankzij de krappe
woningmarkt. Dan werden er aan de rand
van het terrein villa’s gebouwd voor de ver
koop. Maar neem een plaats als Zwammer
dam. Zijn de voorzieningen van deze plaats
interessant genoeg voor een potentiële
koper van zo’n villa? Wie wil hier wonen én
kan het betalen?”
Fidder prijst zich gelukkig dat Ipse de Brug
gen bij het aanbreken van de crisis op dit
punt niet zover in de planvorming zat dat er
al allerlei verplichtingen waren aangegaan.
“Nu nog blijven we extra voorzichtig van
wege de moeizame woningmarktontwik
kelingen. Het is moeilijker geworden om
financiering te krijgen en om vastgoed
ontwikkelaars te interesseren. Aan de andere
kant hebben we geen bouwprojecten voor
cliënten hoeven stilleggen. Voor hen bouwen
we gewoon door.”
“�Elk�terrein�is�anders,�dus�elke��
terreinontwikkeling�verloopt�ook�anders”
21
>>
>> “�Er�is�voldoende�vraag�naar�het�instellingsterrein”
“Deconcentratie was overheidsbeleid” De bestuurder van Ipse de Bruggen heeft
overigens nooit zo geloofd in die omgekeer
de integratie, althans niet als een dogma.
“Er is inderdaad een tijd geweest dat het
allemaal inclusie moest zijn, dat iedereen van
de terreinen af moest. Deconcentratie was
zelfs overheidsbeleid. Maar wat ik zie, is dat
er alleen maar vraag naar is om op een instel
lingsterrein te wonen. Als je nog mobiel
bent, is het terrein een ideale omgeving. Het
is veilig, mooi gesitueerd en overzichtelijk.
En met name voor mensen met gedrags
stoornissen of hele ernstige handicaps is het
in veel gevallen de beste omgeving.”
De instelling had in Nootdorp een locatie in
de wijk, waar deze cliënten ook konden
wonen. “Echt een goede woonplek, nog in de
gouden tijd gebouwd. Maar dan zeiden de
ouders: “Die plek, dat wordt helemaal niks.
Want ons kind schreeuwt altijd en dan krijgt
het straks de bierflesjes naar zich toege
gooid.” Ik ontmoette bestuurders die voor
inclusie op de barricaden gingen, maar zelf in
een villa buitenaf woonden. Dan vroeg ik ze:
Wil je dan dat ernstig gehandicapte cliënten,
waarvan sommigen aan een stuk door
schreeuwen, naast jou komen wonen? Nou
nee, dat was dan ook weer niet de bedoeling.”
Fusiepartner De Bruggen heeft zelfs ver
plichte deconcentratieplannen gehad, ver
telt Fidder. “Let wel, er waren nauwelijks
ouders te vinden die daar voorstander van
waren. Bij mijn aantreden heb ik die plannen
meteen teruggetrokken. De deconcentratie
regel is naar mijn weten nooit officieel
afgeschaft in de gehandicaptenzorg, maar je
ziet het in geen enkel overheidsdocument
meer terugkomen. Terecht ook, die instel
lingsterreinen zijn schitterend. Voor mensen
met lichte handicaps is het een ander
verhaal. Maar die wonen allang niet meer
op een terrein.”
Trage proceduresNaast de kredietcrisis en de vastgelopen
woningmarkt spelen ook de trage ruimte
lijkeordeningsprocedures zorginstellingen
parten. “Het duurt jaren voordat je daar
beweging in krijgt en er is veel belemmeren
de regelgeving”, merkt Fidder op. De VGN
voert regelmatig overleg over dit dossier
met het ministerie. “We hebben in de sector
de problematiek van de oranje en rode
gebouwen gehad. Die verouderde huisves
ting moest met spoed vernieuwd worden.
Zorg instellingen kregen opgelegd dat ze dat
binnen vijf jaar moesten oplossen. Terecht
dat de sector aan de zorgkant aangesproken
werd op de kwaliteit van het vastgoed. Maar
aan de kant van de ruimtelijke ordening
bleven ze aanlopen tegen die trage procedu
res. Ten aanzien daarvan heeft de VGN aan
gegeven dat die termijnen echt ingekort
moeten worden.”
Ipse de Bruggen heeft er zelf ook met belem
merende regelgeving te maken gehad. “In
Zwammerdam ligt naast het instellingster
rein een nertsenfokkerij. Dat betekent dat
we door de stankcirkel op een deel van ons
terrein niks kunnen bouwen. En als we op
>>
22
“�We�zitten�met�z’n��
allen�gevangen�in�het��
systeem�van�ruimte-
lijke�ordening”
eigen terrein alleen nog maar een schuurtje
neer willen zetten, waar niemand van buiten
het terrein iets van ziet, dan hebben we al te
maken met het bestemmingsplan van de
gemeente. Dat plan loopt van Alphen aan de
Rijn tot aan Bodegraven, een enorm gebied.
Als je ziet hoe daar een regen aan ziens
wijzen op komt, dan mag het een wonder
heten wanneer een bestemmingsplan einde
lijk af is.”
Vleermuizen“We zitten met z’n allen gevangen in het
systeem van ruimtelijke ordening”, zegt
Fidder. ‘We hebben daar zelf voorbeelden
te over van. Zo hebben we maanden vertra
ging gehad vanwege alleen het vermoeden
van het bestaan van vleermuizen in een te
slopen pand. Er is overigens nooit een vleer
muis gevonden. Ook hebben we te maken
gehad met conflicterende termijnen van
besluitvorming, zoals toen we moesten
wachten met een kapvergunning tot de
bouwvergunning definitief was. Het gevolg
was opnieuw: een vertraging van maanden.”
Het is dagelijkse praktijk voor veel zorg
instellingen: Ze hebben kant en klare plannen
liggen, gebaseerd op de vraag van mensen
die zorg en ondersteuning nodig hebben.
Maar vervolgens moeten ze nog maanden tot
jaren wachten op gemeentelijke besluitvor
ming. Fidder: “En het rare is, uiteindelijk lukt
het allemaal. De plannen gaan meestal toch
wel door. Het is een kwestie van tijd en lange
adem. Je vraagt je af waar het eigenlijk
allemaal over gaat, maar dit is wel hoe het
werkt. Ruimtelijke ordening is een drama in
Nederland. Het is overgereguleerd en sterk
gedemocratiseerd.”
Verlekkerd kijkenFidder komt nog even terug op de instel
lingsterreinen. Hij verwacht dat het instel
lingsterrein alleen maar aan aantrekkings
kracht zal winnen. “De extramurale dag
besteding wordt de verantwoordelijkheid
van de gemeente, in het kader van de Wet
Maatschappelijke ondersteuning. Straks ben
je als cliënt afhankelijk van de afdeling
welzijn van de gemeente of je nog extra
murale dagbesteding krijgt. Dan zal menig
een verlekkerd zitten te kijken naar wat het
instellingsterrein – intramuraal – allemaal te
bieden heeft. Of je het leuk vindt of niet, er is
nu eenmaal een economische onderkant van
de samenleving. En daar horen veel van onze
cliënten bij. De regie over de zorg en onder
steuning wordt naar de gemeenten gescho
ven en daar moeten ze het maar zien op te
lossen. Dat wordt een gigantisch probleem
hoor. Want gemeenten moeten sterk bezui
nigen. De budgetten voor sociale werkvoor
ziening worden fors verlaagd en ook de
Wajong en de bijstand gaan omlaag. Tegelij
kertijd ziet een gemeente de bedragen die ze
– ongealloceerd – toegeschoven krijgen voor
de zorg en ondersteuning die voorheen on
der de AWBZ vielen.”
De gehandicaptenzorgaanbieders bereiden
zich alvast voor op de nieuwe rol van de
gemeente. “De vraag is hoe gemeenten dit
gaan aanpakken en of je als zorgaanbieder in
beeld komt of niet”, zegt Fidder. “We hebben
in het recente verleden dezelfde verschui
ving gezien bij de thuiszorg. Wat we daarvan
kunnen leren is dat een gemeente niet denkt
in termen van zorg. Die zien deze burgers
op zich afkomen en hebben het vooral over
sociaal beleid. De hamvraag is welke rol je
daar als zorgaanbieder in kunt spelen. Zo
ontstaat er op lokaal niveau een hele nieuwe
dynamiek. Deze samenloop van maatregelen
gaat een enorme impact krijgen.”
“�Ruimtelijke�ordening�is�een�kwestie�van�lange�
adem:�de�plannen�gaan�meestal�toch�door”
23
Conclusies en tips voor terreinontwikkeling in de zorg
Foto: Nieuwbouw ‘lang verblijf’ bij Stichting Epilepsie Instellingen Nederland
24
Met goede woonruimte kunnen zorgorganisaties zich
onderscheiden. Al te royale oppervlaktes vormen
echter een risico nu zorgorganisaties de huisvesting
binnenkort zelf moeten terugverdienen. Te grote
ruimtes kan (zorg) logistieke consequenties hebben en
dus meer kosten.
Houd rekening met het scheiden van wonen en zorg
voor cliënten met een laag zorgzwaartepakket (zzp1
of zzp2), wellicht al vanaf 2013. Dit kan een forse terug
gang in productie veroorzaken.
Begin bij samenwerking met een gedeelde inhoudelijke
visie: wat is het doel van de herontwikkeling? Een
gezamenlijk doel geeft een logische reden om dingen
samen te doen. Dat is een steviger verankering dan
welke overeenkomst ook.
Buit het eigen terrein uit door ook te bouwen voor
medewerkers. Betaalbare woonruimte in het groen is
een wapen in de strijd om schaars personeel, zeker in
gewilde regio’s.
Probeer de projectstructuur simpel te houden. Als er te
veel mensen meepraten bij de zorgorganisatie en de
gemeente wordt het proces onoverzichtelijk.
Tegengestelde belangen kunnen een planproces volle
dig doen stagneren. Een extern advies of stedenbouw
kundig bureau kan helpen de zaak aan de gang te
houden of weer vlot te trekken.
Schakel externe expertise in bij bijzondere vraagstuk
ken, zoals ligging in de Ecologische Hoofdstructuur.
Ook de lokale overheid weet daar niet altijd genoeg
vanaf. In dit soort kwesties kan mogelijk ook een
projectontwikkelaar goede diensten bewijzen.
Overweeg de aanbesteding te houden via een concur
rentiegerichte dialoog. Dat maakt inzichtelijk wat de
verschillende bedrijven aan extra’s kunnen bieden.
Bovendien is in een gesprek vaak duidelijker wat beide
gesprekspartners bedoelen.
Een Europese aanbesteding is niet ingewikkelder of
langer dan een Nederlandse. Het voordeel is dat alle
ontwikkelaars het zien als de publicatie plaatsvindt,
dus u put uit een groter aanbod van projectontwikke
laars.
Houd het plan flexibel en timmer niet alles van tevoren
dicht. Als de vraag naar luxe huizen inzakt, is er dan
altijd nog de mogelijkheid om goedkopere woningen
te bouwen.
Appartementen zonder aanpassingen, prima bruikbaar
voor cliënten met een lichte zzp, zijn bij een dalende
vraag ook te verkopen aan ‘gewone’ woningzoekenden.
Maar pas op: de eigen doelgroep is aan het vergrijzen
en heeft dus straks meer zorg nodig. Dan kan het
marktconforme appartement zonder aanpassingen een
hinderpaal worden.
Denk goed na over wat u overlaat aan een project
ontwikkelaar. Een vooraf vastgesteld programma van
eisen vermindert de flexibiliteit en kan leiden tot
ergernissen (of erger) als de projectontwikkelaar de
‘mazen’ in het programma opzoekt.
Wees terughoudend met het gebruik van het begrip
omgekeerde integratie: voor marktpartijen is dat
geen aanbeveling. Huizenkopers hebben omgekeerde
integratie op de koop toe genomen zolang ze geen
andere betaalbare woning konden vinden, maar zoeken
feitelijk gewoon een goede woning in een mooie wijk.
Terreinkwaliteit na oplevering
Planproces
Marktbenadering
25
Terreinontwikkeling in de zorgWat is uw zorgambitie en hoe past uw
huisvestingsstrategie hierbij? De wijze
van financiering verandert, evenals
de zorg visie waarin de cliënt vol
waardig lid is van de maatschappij.
AT Osborne helpt u dit vraagstuk te be
antwoorden, zodat u kunt blijven doen
waar u goed in bent.
AT OsborneAT Osborne lost ruimtelijke vraagstukken
op. U kunt onze consultants en managers
inschakelen voor het vaststellen van
uw zorgambitie, huisvestingsadvies, de
begeleiding van uw terreinontwikkeling
of marktconsultatie, maar ook voor de
volledige begeleiding van uw investe
ringsproject. 150 specialisten leveren
alle denkbare diensten, van project
en procesmanagers tot experts op het
gebied van techniek, financiën of juridi
sche vraagstukken. Zij zijn snel en op
uw maat inzetbaar.
Meer weten? Kijk op www.atosborne.nl
Wat kan AT Osborne voor u betekenen?
26
Foto: hoofdkantoor AT Osborne, Baarn
27