vastgoedmonitor 2013

barneveld • ede • ni jkerk • renswoude • rhenen • scherpenzeel • veenendaal • wageningen

Profiel van de vastgoed sectorfoodvalley regio 2013

colofon

ColofonDe Vastgoedmonitor FoodValley regio 2013 is een uitgave van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley.E-mail: [email protected]: www.vastgoedmonitorfoodvalley.nl

OnderzoekBureau Middelkoop, Amsterdam, Jan Winsemius

CoördinatieTineke Schreuder-Loedeman,Mouse Support secretariaat & management, Lunteren

Ontwerp en vormgevingCase Communicatie bno, Ede

FotografieJac. van der Wiel Fotografie, Bennekom

DrukNieuwsdruk Nederland Apeldoorn

Oplage1.500 exemplaren

ISBN/EAN978-90-78998-06-8

Juni 2013Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voor afgaande schriftelijke toestemming van Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley.© 2013; Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley.

3

Initiatiefnemers

Participant goud

Participant zilver

Participant brons

corporaties | foodvalley

Rabobank Vallei&Rijn:

Woudenberg-Lunteren, Barneveld-Voorthuizen

afdeling Veenendaal

afdeling Zuid-West Veluwe

vastgoedmonitor 20134

Voorwoord 04

Inleiding 07

1.1 Ontstaan en doel samenwerking regio FoodValley 081.2 Kenmerken van de regio 091.3 Gemeenten 091.4 Regionaal beleid 10

Sociaal-economische ontwikkelingen 13

2.1 Bevolking 142.2 Werkgelegenheid 242.3 Bedrijfsleven 31

Bereikbaarheid en Mobiliteit 35

3.1 Nationale trends en beleid 363.2 Bereikbaarheid van de regio 363.3 Actuele aandachtspunten / bestaande projecten 40

Ontwikkelingen op de woningmarkt 41

4.1 Landelijk 424.2 FoodValley regio 494.3 Gemeentelijk 55

Winkelmarkt 59

5.1 Landelijk 605.2 Regionaal en lokaal 62

Hoofdstuk 01

Hoofdstuk 02

Hoofdstuk 03

Hoofdstuk 04

Hoofdstuk 05

inhoudsopgave

Hoofdstuk 06

Hoofdstuk 07

Hoofdstuk 08

Hoofdstuk 09

Kantorenmarkt 67


Bedrijfsruimtemarkt 79


Bedrijventerreinen 89


Conclusie en aanbevelingen 95

9.1 - 969.2 Woningmarkt 969.3 Winkelmarkt 989.4 Kantoren en bedrijven(terreinen) 999.5 Vastgoedmarkt als geheel 99

Bijlagen 101

Totstandkoming 102 Bedrijfsinformatie 103 Initiatiefnemers - bestuur 107 Raad van Advies 110


De vastgoedmonitor van 2013 is de zevende in de serie. De monitor geeft steeds een beeld van de relevante ontwikkelingen voor de vastgoedmarkt van de FoodValley regio van het afgelopen jaar. Deze vastgoedmonitor staat net als de voorgaande vier vastgoedmonitoren in het teken van een kwakkelende economie en een neergaande markt. Die negatieve trend is landelijk. De regio kan zich daaraan niet onttrekken.

De regio doet het op een aantal punten iets beter dan Nederland gemiddeld. De werkloosheid stijgt iets minder hard en er is ook iets meer beweging op de woningmarkt. De lichtpunten zijn echter te schaars om daarover een heel positief verhaal af te steken. De FoodValley regio is nog steeds een aantrekkelijke en sterke regio, maar het algemene beeld van de vastgoedmarkt is hetzelfde als landelijk. Het gaat niet erg goed.

Dat betekent niet dat het perspectief alleen maar slecht is. De regio heeft een sterke economie en er is nog een flinke demografische groei de komende jaren. Bovendien blijft de regio aantrekkelijk om te wonen en te werken.

De monitor laat wel zien dat het nodig is de verwachtingen bij te stellen. In de afgelopen vier jaar is er een negatieve waardeontwikkeling geweest van vastgoed die de komende jaren niet meer zal worden ingelopen. Nieuwe ontwikkelingen zijn alleen in gang te zetten als het financiële verwachtingspatroon wordt aangepast aan die nieuwe situatie. Dat is de uitdaging die deze monitor inzichtelijk maakt. Er is nog behoefte aan verbeteringen van de bestaande voorraad gebouwen. Er is ook behoefte aan toevoegingen. Die toevoegingen kunnen alleen daadwerkelijk worden gerealiseerd, als alle partijen gezamenlijk de condities creëren waaronder het mogelijk is die behoefte te beantwoorden. Er is een aanpassing van alle partijen nodig aan deze nieuwe werkelijkheid. Op die manier kan een nieuwe start worden gemaakt waarmee de kracht van de regio ten volle kan worden benut.

voorwoord

01in

leid

ing


Regio FoodValley is een samenwerkingsverband van acht gemeenten (Barneveld, Ede, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen) met samen 330.000 inwoners. De ambitie is om gezamenlijk de FoodValley regio te ontwikkelen tot hét agrofoodcentrum van Europa, de internationale topregio voor kennis en innovaties op het gebied van gezonde en duurzame voeding. De groei van de wereldbevolking van zeven naar negen miljard maakt dat onderzoek en innovatie rondom de voedselproblematiek van steeds groter belang wordt. FoodValley met Wageningen UR centrum van kennis, research en innovatie heeft daarmee een groot perspectief op de lange termijn. Met kennis over food als bindmiddel, is de regio een aantrekkelijke vestigingsplaats voor food-gerelateerde kennisintensieve bedrijven en kennisinstellingen. Dat brengt een goede werkgelegenheid in de agrofoodsector, maar bijvoorbeeld ook bij ICT-bedrijven en in de logistieke sector. Deze clustering biedt kansen voor de hele regio en onderwijsmogelijkheden die hierin excelleren.

De regiovorming FoodValley was een antwoord op de FoodValley Ambitie 2020, opgesteld door Wageningen UR, Rabobank, Oost NV en Biopartner. Dat antwoord blijkt steeds meer een succes. Er is steeds meer sprake van tastbare resultaten van de samenwerking tussen gemeenten. Een voorbeeld daarvan is het recent ingezette mobiliteitsfonds. Het succes kan ook bij het opstellen van deze monitor worden ondervonden. Waar de monitor in het verleden moest worden samengesteld uit statistische informatie van afzonderlijke gemeenten, is langzaam maar zeker op steeds meer punten de FoodValley als zelfstandige regio te vinden!

De Vastgoedmonitor is een initiatief van de Stichting Vastgoedmonitor regio FoodValley. De Stichting is opgericht door een aantal ondernemers in de vastgoedsector uit FoodValley regio. Inmiddels hebben de elf woningcorporaties uit de regio en diverse andere ondernemers zich aangesloten bij dit initiatief. Ook de provincie Gelderland en de Regio FoodValley participeren in dit initiatief. Naast het inzichtelijk maken van vastgoedontwikkelingen in het 'economisch kerngebied' FoodValley regio wordt deze Vastgoedmonitor ook ontwikkeld ter bevordering van de dialoog tussen private en publieke belanghebbenden in de regio. De Vastgoedmonitor draagt bij aan een succesvolle programmering voor de woningbouw en het bedrijfseconomisch onroerend goed in de regio. De Vastgoedmonitor is sinds 2007 een jaarlijks terugkerend project.

De gedachte is dat de schaal en de economische kracht van de regio bepalend zijn voor de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Andersom zijn de vastgoedontwikkelingen mede bepalend voor de mate waarin de potentie van de regio wordt gerealiseerd. De Vastgoedmonitor heeft ten doel de kennis van de vastgoedmarkt uit te wisselen als basis voor de dialoog tussen kennisinstellingen, overheid en markt over de toekomst van de regio.

1.1 ontstaan en doel samenwerking foodvalley regio

inleiding9

De FoodValley regio is een aantrekkelijk, groen gebied met de Utrechtse Heuvelrug, de Veluwe, en het Rivierenlandschap aan de randen. Daartussen is sprake van een afwisselend agrarisch landelijk gebied met een aantal grotere en diverse kleine kernen.

Tegelijk is de FoodValley een regio met economisch sterke troeven. De regio ligt tegen de Randstad aan, wat bijvoorbeeld in de woningmarkt en migratiebewegingen duidelijk afl eesbaar is. Het gebied wordt ontsloten door de A12 en de A1, de belangrijkste oost-west verbindingen van Nederland en de A28. Die ligging is direct merkbaar in de vele bedrijvigheid die is gekoppeld aan deze belangrijke doorgaande routes. Daarnaast kan de regio profi teren van de internationale uitstraling van de Wageningen UR en de hoogwaardige economische activiteit die in het kielzog van die instelling in de regio plaatsvindt.

De kracht van de regio ligt juist ook daar waar de kwaliteit van landschap en woonkernen enerzijds en de economische kracht anderzijds elkaar aanvullen en versterken. De economische potentie van het gebied wordt groter doordat de regio een aantrekkelijk woon- en verblijfsklimaat heeft. Het wonen in de regio is aantrekkelijker vanwege de economische kracht en daarmee samenhangende werkgelegenheid.

1.2 Kenmerken van de regio

Hoewel er een duidelijke regionale samenhang is en ook een gezamenlijk regionaal belang, zijn er wel degelijk grote verschillen tussen afzonderlijk gemeenten. Die verschillen zijn in de cijfers in deze monitor ook afl eesbaar. Er zijn enorme verschillen in grootte, met Ede als één van de 20 grootste gemeente van Nederland en Renswoude als kleinere gemeente.

Veenendaal is de meest verstedelijkte gemeente, met een verstedelijkt gebied dat ruim meer dan 50% van de totale oppervlakte uitmaakt. De minst verstedelijkte gemeente is Renswoude.

De gemeenten Barneveld en Ede onderscheiden zich niet alleen binnen de regio, maar ook landelijk doordat een groot deel van de gemeente bestaat uit natuur. De gemeenten Barneveld, Ede, Nijkerk en Veenendaal liggen aan belangrijke doorgaande snelwegroutes. Er zijn NS stations in Barneveld, Ede, Lunteren, Nijkerk, Rhenen en Veenendaal. Veenendaal onderscheidt zich in de regio door het voorzieningenaanbod en in Wageningen neemt de universiteit een bijzondere positie in. Juist die verschillen bepalen de waarde van de regio als geheel. De gemeenten hebben overeenkomstige kenmerken en kwaliteiten, maar vullen elkaar op onderdelen juist ook aan.

De verschillen maken het vanzelfsprekend dat de gemeenten een eigen en onderscheidend beleid hebben. De overeenkomsten, de complementariteit en de gezamenlijke belangen maken een regionale samenwerking logisch.

1.3 gemeenten

Grondgebruik in de regioGrafi ek 1.3.1(Bron: CBS)


Er is steeds meer ruimtelijke beleidsontwikkeling op regionaal niveau. Er is een meerjarenprogramma infrastructuur ruimte en transport opgesteld door de regio. In april is het concept aan de regio gepresenteerd. Tevens is er inmiddels een concept gebiedsvisie over de gezamenlijke ambities en opgaven van de regio. Het is een verdere verdieping van de centrale thema’s van de strategische agenda: vestigingsklimaat en leefomgeving.

De gebiedsvisie kan een peiler zijn voor gemeentelijke structuurvisies als het gaat om:- het faciliteren van bedrijven;- de relatie arbeidsmarkt - onderwijs;- het verbeteren van mobiliteit en bereikbaarheid;- regionale afstemming van de woningbouw;- vernieuwing van de landbouwsector;- kwaliteit van de leefomgeving.

Daarnaast zijn duurzaamheid en recreatie als thema aan de gebiedsvisie toegevoegd. Het is de bedoeling de visie in oktober 2013 vast te stellen. Op bepaalde onderwerpen is sprake van een duidelijke en directe actie die samenhangt met de regionale gebiedsvisie. Een voorbeeld daarvan is infrastructuur waar een initiatief is om te komen tot gezamenlijke fondsvorming. Een ander voorbeeld is de afstemming van woningprogramma’s. Vooruitlopend op de gebiedsvisie is reeds gestart met een onderzoekstraject in het kader van de afstemming.

In de themadiscussies, die onderdeel waren van het proces om tot de gebiedsvisie te komen, is ook gesproken van zeer concrete maatregelen om bijvoorbeeld te komen tot doorstroomwoningen van rond de 4 200.000. Dat zou mogelijk zijn door een goedkopere productie en lagere grondprijzen, waarbij meteen werd geconstateerd dat dat laatste gevoelig ligt. Toch is het, binnen het kader van deze vastgoedmonitor, juist van belang op dergelijke punten te komen tot een verdere regionale invulling.

1.4.1 Ruimtelijk en grondbeleid

Gemeenten hebben een eigen ruimtelijk beleid waarin de regionale doelstellingen worden uitgewerkt. Als het gaat om ontwikkellocaties, stammen de geplande woon- en werklocaties van voor de crisis. De crisis is een aanleiding om de programma’s bij te stellen. Dat betekent niet dat vandaag al sprake is van grote bijstellingen van programma’s. Wel is sprake van allerlei activiteit gericht op toekomstige bijstelling. Een voorbeeld daarvan is de inzet van de provincie Utrecht om de overtollige plancapaciteit voor kantoren terug te dringen. Door een dergelijke provinciale aanpak kunnen wel verschillen in de regio ontstaan.

Gemeente 2012-2015 2015-2020 2012-2020

Barneveld 1288 1426 2714

Ede 1865 2649 4514

Nijkerk 491 42 533

Renswoude 145 65 210

Rhenen 426 237 663

Scherpenzeel 222 284 506

Veenendaal 890 2761 3651

Wageningen 720 1200 1920

Totaal 6047 8664 14711

Jaarproductie verleden 1500

1.4 regionaal beleid

WoningbouwprogrammaTabel 1.4Bron: gemeenten en ontwikkelaars

(uit Companen Inventarisatie en

Probleemanalyse FoodValley regio)

inleiding11

Voor de woningmarkt is in het kader van de regionale afstemming sprake geweest van een onderzoek van Companen en een aanzet voor afstemming en bijstelling van programma’s. Eén van de conclusies van Companen is dat er geen sprake is van een regionale woningmarkt. Wel is er sprake van een regionale samenhang op de woningmarkt. Dat betekent dat afstemming nog steeds van belang is. Bovendien is er, zoals blijkt uit een confrontatie van planning en trendmatige jaarproductie, sprake van een overmaat in de planning, terwijl de verwachting is dat de jaarproductie van 1500 woningen uit het verleden moeilijk is vast te houden.

De afstemming zou vorm moeten krijgen door het doseren en faseren van programma’s. In het najaar wordt daaraan vervolg gegeven in samenwerking met de vastgoedmonitor.

Als het gaat om het grondbeleid zijn de veranderingen nog beperkt. De belangrijkste reactie op de crisis bestaat er uit om te stoppen met het indexeren van grondprijzen. Het is sterk de vraag of dat voldoende is. De grondwaarde wordt uiteindelijk bepaald door de ontwikkeling van vastgoedwaarde en bouwkosten. Als de vastgoedwaarde daalt, dan daalt de grondwaarde mee. Feitelijk daalt de grondwaarde bij constante bouwkosten zelfs beduidend harder dan de vastgoedwaarde, omdat sprake is van een hefboomwerking.

Een rekenvoorbeeld, waarin deels sprake is van een aantal aannames, kan dit verduidelijken. In 2007 was de gemiddelde transactieprijs van woningen in de FoodValley 4 288.000. Sindsdien heeft in transacties een prijsdaling plaatsgevonden van 21%. Als we aannemen dat de gemiddelde stichtingskosten exclusief grond 4 200.000 zijn, zou de gemiddelde residuele grondwaarde 4 88.000 zijn. Een daling van VON prijzen van ongeveer 20% in de nieuwbouw, geeft een nieuwe gemiddelde VON prijs van 4 288.000 – 4 57.600 = 4 230.400. Als we aannemen dat de stichtingskosten ex grond niet met infl atie zijn gestegen, maar gelijk zijn gebleven, is de residuele grondwaarde vandaag 4 230.400 – 4 200.000 = 4 30.400. Een daling van de VON prijzen met 20% geeft een daling van de residuele grondwaarde met 65,5%. Er is steeds sprake van een hefboomwerking, omdat de grondwaarde slechts een deel uitmaakt van minder dan 50% van de dalende totale woningwaarde. Er zou een discussie kunnen ontstaan over de werkelijke daling van de VON prijzen. Voor de essentie van de rekensom maakt dat niet uit. Ook een daling van 10% zou nog een daling van de residuele grondwaarde geven van 33%.

Als zou worden gerekend met, op basis van infl atie stijgende bouwkosten, zou het beeld nog slechter worden, maar in de praktijk heeft de crisis in ieder geval rekening houdend met infl atiecorrectie, ook geleid tot lagere bouwkosten. Een volledige compensatie in de stichtingskosten zou een verlaging van ongeveer 30% van de bouwbudgetten betekenen. Dat is een verlaging die onmogelijk uit optimalisaties en stroomlijnen van het proces kan komen.

Het werken met een grondquotum lost het probleem niet op. Met een grondquotum van bijvoorbeeld 30% zou de grondprijs in 2007 4 86.000 zijn geweest en na de crisis, rekening houdend met de prijsdaling van 20% wordt de grondprijs 4 68.000. Dat laatste bedrag is nog steeds veel hoger dan de reële grondwaarde van ongeveer 4 30.000.

Ook het ruimtelijk beleid voor kantoren en bedrijfsterreinen stamt eigenlijk nog van voor de crisis. Ook op die terreinen is nog sprake van een gepland overaanbod. Bovendien kan op die markten nog een negatief effect optreden op de bestaande markt. Ook voor bedrijfsterreinen en kantoren is de vraag of de opbrengstenverwachtingen van het grondbeleid nog aansluiten op de realiteit.

Al met al is ook het grondbeleid van gemeenten, als het gaat om de geplande uitbreidingen, nog daterend van voor de crisis. Recentere bijstellingen zijn beperkt van aard. Zo suggereert Barneveld een quickscan grondprijzen uit 2009, om meer te gaan werken met ontwikkelcompetities om zo in concurrentie te komen tot biedingen op grond. Het is sterk de vraag of een dergelijke aanpak vandaag wat oplevert. Ede hanteert in de grondprijsbrief 2013 vrijwel over de hele linie dezelfde grondquotums als in 2010, ondanks de constatering hierboven dat dat eigenlijk niet kan. Wageningen meldt in de


grondprijsbrief 2012 dat grondprijzen zijn vastgesteld op prijspijl 1-1-2012 en moeten worden geïndexeerd met de consumentenprijsindex. Dus op het moment dat VON prijzen van woningen dalen met 10% en de consumentenprijsindex stijgt met 2,5% dan is die laatste bepalend. Dit zijn slechts voorbeelden uit de verschillende beleidsnota’s. De genoemde gemeenten zijn daarin niet uniek. De regio is evenmin uniek op dit punt. Wel vormt dit punt een bedreiging voor de regionale doelstellingen op termijn. Er is nog geen fundamentele bijstelling aan nieuwe omstandigheden. De consequentie in de praktijk is dat in de huidige markt op basis van het huidige grondprijsbeleid in ieder geval voor de woningbouw geen transacties tot stand komen.

Juist op het punt van ruimtelijk beleid, grondbeleid en grondprijsbeleid ligt er de noodzaak om, door een regionale aanpak, en een reactie op de crisis, een impuls te geven aan ontwikkelingen. Het gaat dan niet alleen om een aanpassing van grondprijzen, het gaat er om op basis van reële marktconforme producten en marktconforme stichtings-kosten te komen tot het opnieuw vaststellen van een marktconforme grondprijs.

locatie- en programma-analyse woningbouw13

02so

ciaal-

eco

no

mis

che

on

twik

ke

ling

en


2.1.1 Bevolking en bevolkingsontwikkeling

De bevolking van Nederland groeit de komende jaren nog steeds door. Er is nog een geprognotiseerde huishoudensgroei van 1 miljoen huishoudens tot 2040. Er is wel een duidelijk verschil tussen landsdelen. De huishoudens in de randen van het land krimpen, terwijl deze in randstad en de steden groeien. FoodValley behoort duidelijk tot het deel van het land waar sprake is van groei.

De laatste demografi sche prognoses van het CBS zijn van 2011. Wel is afgelopen jaar door Companen, in opdracht van de Regio, nog een overzicht gegeven van de demografi sche prognoses voor de FoodValley op basis van gegevens van de provincies Utrecht en Gelderland. Voor alle gemeenten wordt tot 2025 een groei van het aantal huishoudens voorspeld.

Op de korte termijn is hier de situatie op de woningmarkt voelbaar. In Barneveld, Rhenen, Scherpenzeel en Veenendaal was in 2012 een vertrekoverschot. Er vertrokken meer mensen uit de gemeente dan er in de gemeente gingen wonen. De regio als geheel heeft, door een vestigingsoverschot in Ede en Wageningen, nog wel een plus. Daarnaast is hebben alle gemeenten, behalve Veenendaal, een geboorteoverschot.

Barneveld

Ede

Nijkerk

2.1 Bevolking

Bevolkingsontwikkeling per gemeenteGrafi ek 2.1.1(Bron: CBS 2013)

* 2012 voorlopige cijfers



sociaal-economische ontwikkelingen15

Renswoude

Rhenen

Scherpenzeel

Veenendaal






Wageningen

2.1.2 Leeftijdsopbouw, huishoudens en trends

FoodValley onderscheidt zich van Nederland door een relatief jongere bevolking.

Maar ook de regio FoodValley vergrijst, zij het minder snel dan het Nederland gemiddelde.

Leeftijdsopbouw Nederland FoodValleyGrafi ek 2.1.2(Bron: CBS 2013)



Per gemeente is wel sprake van verschillen vooral Barneveld, Renswoude en Scherpenzeel hebben een extra grote groep jongeren.

Ontwikkeling leeftijdsgroepen

Leeftijdsopbouw

Grafi ek 2.1.3(Bron: CBS 2013)



Huishoudensontwikkeling

Leeftijdsgroepen


Grafi ek 2.1.6(Bron: Planbureau voor de Leefomgeving 2011)

Opvallend is dat er in het afgelopen jaar in de regio toch een groei is geweest van 2.000 huishoudens, waarvan 1.500 éénpersoonshuishoudens. Daarmee ligt de groei van het aantal huishoudens signifi cant hoger dan de groei van het aantal woningen, een trend die in heel Nederland merkbaar is. Men zoekt alternatieven nu in de woningmarkt beperktere toevoegingen worden gedaan.

Binnen de regio liggen overigens een aantal kernen die samen met grotere stadsgewesten een uitzondering vormen op een paar landelijke lange termijn trends. De meerderheid van gemeenten in Nederland heeft tot 2025 te maken met krimp van het aantal 4-11 jarigen, wat consequenties zal hebben voor het scholenaanbod. Daartegenover staat een kleine groep stijgers, waaronder de grote stadsgewesten. Binnen de regio is in Barneveld en Wageningen ook nog sprake van een geprognotiseerde groei in die leeftijdsgroep.

Vanaf 2025 tot 2035 is weer veel breder sprake zijn van een groei van deze leefstijdsgroep in de hele randstad en ook in de FoodValley. Ook in de leefstijdsgroep van 12-17 vormt Barneveld een uitzondering tot 2025. Na 2025 groeit deze leeftijdsgroep ook weer in Ede, Wageningen en Rhenen weer.


FoodValley regio: huishoudensprognose 2012-2025Tabel 2.1.7(Bron: Prognose provincie Gelderland, prognose

provincie Utrecht, bewerking Companen, 2012)

In totaal is voor de FoodValley regio volgens de prognose nog sprake van een fl inke huishoudensgroei. Het is de komende 20 jaar wel van belang in detail te kijken naar de leeftijdsopbouw, die op een omslagpunt staat. Waar de huishoudensgroei de afgelopen decennia vooral in de leefstijdsgroep van 20-65 lag, is de komende decennia vooral een groei te verwachten in de leeftijdsgroep van 65+.

De verwachting is gerechtvaardigd dat die demografi sche ontwikkeling een groeiende vraag

naar huurwoningen, appartementen en seniorenhuisvesting met zich mee zal brengen. Dat betekent nog niet dat een woningprogramma volledig op die groeiende huishoudens is gericht. De verwachting is dat een groot deel van de toekomstige 65-plussers in de huidige woning blijft wonen. Er is nog steeds behoefte aan uitbreiding voort de groep van 25-65. Daarnaast is er behoefte aan aanpassing van woningen voor 65-plussers die in hun eigen huis blijven wonen.

2.1.3 Migratie

Een belangrijk deel van de verhuizingen vindt plaats binnen de regio. Een uitzondering daarop vormt de gemeente Nijkerk, met nog geen 10% verhuizingen naar de regio en een kleine 14% verhuizingen naar Nijkerk uit de regio. Companen concludeert zelf direct dat er geen regionale woningmarkt bestaat. Die constatering geldt dan vooral voor Nijkerk. Van de verschillende gemeenten in de regio heeft Nijkerk vooral een uitwisseling met Barneveld. Daarnaast zijn er, naast de grote steden, veel verhuizingen met Putten, Leusden, Harderwijk en Zeewolde, waarmee de woningmarkt van Nijkerk duidelijk een wat andere oriëntatie heeft.

Uiteraard is het beeld dat het grootste aantal verhuizingen plaatsvindt binnen de gemeenten. Dat is vrijwel altijd het geval. Er is wel degelijk een substantieel aantal verhuizingen binnen de regio. Bovendien hebben vrijwel alle gemeenten in de regio een directe relatie met dezelfde grotere kernen buiten de regio.

Vertrekkers uit de regio gaan vooral naar Amsterdam, Utrecht, Amersfoort en Arnhem. Gemeenten waar het meest vestigers vandaan komen zijn Amersfoort, Arnhem, Utrecht en Apeldoorn, en daarnaast een aantal gemeenten die grenzen aan de regio: Utrechtse Heuvelrug, Leusden en Renkum.

2012 2015 2022 2025 2012-2015 2012-2025

Barneveld 19.410 20.260 21.960 22.710 +850 +2.550

Ede 44.410 45.550 48.880 50.110 +1.140 +4.470

Nijkerk 15.760 16.570 17.920 19.390 +810 +2.160

Renswoude 1.790 2.060 2.180 2.250 +270 +390

Rhenen 7.590 7.910 8.250 8.440 +320 +660

Scherpenzeel 3.640 3.810 4.110 4.230 +170 +470

Veenendaal 25.430 26.880 29.120 29.920 +1.450 +3.690

Wageningen 21.550 22.090 23.410 24.010 +540 +1.860

Totaal 139.580 145.130 155.830 161.060 +5.550 +16.250


Verhuisbewegingen naar regioTabel 2.1.8.1 (Bron: CBS 2013)

naar: Barneveld naar: Ede naar: Nijkerk naar: Scherpenzeel naar: Renswoude naar: Rhenen naar: Veenendaal naar: Wageningen

van: van: van: van: van: van: van: van:

Ede 261 Wageningen 324 Barneveld 112 Renswoude 25 Ede 37 Wageningen 120 Ede 349 Ede 429

Nijkerk 77 Veenendaal 282 Ede 32 Barneveld 17 Veenendaal 17 Veenendaal 112 Rhenen 211 Rhenen 76

Veenendaal 48 Barneveld 242 Scherpenzeel 6 Ede 17 Scherpenzeel 14 Ede 60 Wageningen 65 Veenendaal 46

Scherpenzeel 27 Rhenen 70 Rhenen 5 Veenendaal 12 Barneveld 7 Scherpenzeel 8 Scherpenzeel 28 Barneveld 12

Wageningen 11 Renswoude 40 Veenendaal 4 Nijkerk 5 Rhenen 7 Renswoude 2 Renswoude 28 Nijkerk 9

Renswoude 10 Scherpenzeel 20 Renswoude 1 Rhenen 1 Wageningen 3 Barneveld 1 Barneveld 18 Scherpenzeel 1

Rhenen 10 Nijkerk 18 Wageningen 1 Wageningen 0 Nijkerk 2 Nijkerk 1 Nijkerk 13 Renswoude 1

subtotaal 444 subtotaal 996 subtotaal 161 subtotaal 77 subtotaal 87 subtotaal 304 subtotaal 712 subtotaal 574

Amersfoort 96 Arnhem 148 Amersfoort 235 Woudenberg 30 Utrechtse Heuvelrug 13 Utrechtse Heuvelrug 57 Utrechtse Heuvelrug 121 Renkum 134

Apeldoorn 52 Utrecht (gemeente) 126 Putten 43 Utrechtse Heuvelrug 14 Utrecht (gemeente) 8 Utrecht (gemeente) 40 Utrecht (gemeente) 80 Utrecht (gemeente) 105

Putten 37 Apeldoorn 103 Leusden 36 Zeist 10 Houten 6 Neder-Betuwe 36 Amersfoort 46 Arnhem 89

Leusden 34 Amsterdam 101 Utrecht (gemeente) 36 Amersfoort 9 Wassenaar 6 Buren 23 Amsterdam 37 Amsterdam 58

Utrecht (gemeente) 33 Renkum 74 Bunschoten 35 Leusden 7 Woudenberg 5 Renkum 17 Zeist 37 Nijmegen 58

Amsterdam 25 Rotterdam 69 Amsterdam 34 Goedereede 5 Nieuwegein 3 Amersfoort 12 Arnhem 36 Overbetuwe 54

Rotterdam 24 Amersfoort 65 Almere 29 Grave 5 Nijmegen 3 Tiel 12 Neder-Betuwe 35 Rotterdam 45

Arnhem 22 's-Gravenhage (gem.) 62 Zeewolde 24 Soest 4 Almere 2 Zeist 12 Woudenberg 24 's-Gravenhage (gem.) 37

Ermelo 22 Nijmegen 55 Ermelo 22 Utrecht (gemeente) 4 Amsterdam 2 Amsterdam 11 Buren 22 Groningen (gem.) 33

Nunspeet 18 Utrechtse Heuvelrug 55 Utrechtse Heuvelrug 19 Zeewolde 4 Arnhem 2 Arnhem 8 Nijmegen 22 Amersfoort 30

Subtotaal 363 Subtotaal 858 Subtotaal 513 Subtotaal 92 Subtotaal 50 Subtotaal 228 Subtotaal 460 Subtotaal 643

Overig NL 636 Overig NL 1868 Overig NL 478 Overig NL 67 Overig NL 48 Overig NL 190 Overig NL 657 Overig NL 1243


naar: Barneveld naar: Ede naar: Nijkerk naar: Scherpenzeel naar: Renswoude naar: Rhenen naar: Veenendaal naar: Wageningen

van: van: van: van: van: van: van: van:

Ede 261 Wageningen 324 Barneveld 112 Renswoude 25 Ede 37 Wageningen 120 Ede 349 Ede 429

Nijkerk 77 Veenendaal 282 Ede 32 Barneveld 17 Veenendaal 17 Veenendaal 112 Rhenen 211 Rhenen 76

Veenendaal 48 Barneveld 242 Scherpenzeel 6 Ede 17 Scherpenzeel 14 Ede 60 Wageningen 65 Veenendaal 46

Scherpenzeel 27 Rhenen 70 Rhenen 5 Veenendaal 12 Barneveld 7 Scherpenzeel 8 Scherpenzeel 28 Barneveld 12

Wageningen 11 Renswoude 40 Veenendaal 4 Nijkerk 5 Rhenen 7 Renswoude 2 Renswoude 28 Nijkerk 9

Renswoude 10 Scherpenzeel 20 Renswoude 1 Rhenen 1 Wageningen 3 Barneveld 1 Barneveld 18 Scherpenzeel 1

Rhenen 10 Nijkerk 18 Wageningen 1 Wageningen 0 Nijkerk 2 Nijkerk 1 Nijkerk 13 Renswoude 1

subtotaal 444 subtotaal 996 subtotaal 161 subtotaal 77 subtotaal 87 subtotaal 304 subtotaal 712 subtotaal 574

Amersfoort 96 Arnhem 148 Amersfoort 235 Woudenberg 30 Utrechtse Heuvelrug 13 Utrechtse Heuvelrug 57 Utrechtse Heuvelrug 121 Renkum 134

Apeldoorn 52 Utrecht (gemeente) 126 Putten 43 Utrechtse Heuvelrug 14 Utrecht (gemeente) 8 Utrecht (gemeente) 40 Utrecht (gemeente) 80 Utrecht (gemeente) 105

Putten 37 Apeldoorn 103 Leusden 36 Zeist 10 Houten 6 Neder-Betuwe 36 Amersfoort 46 Arnhem 89

Leusden 34 Amsterdam 101 Utrecht (gemeente) 36 Amersfoort 9 Wassenaar 6 Buren 23 Amsterdam 37 Amsterdam 58

Utrecht (gemeente) 33 Renkum 74 Bunschoten 35 Leusden 7 Woudenberg 5 Renkum 17 Zeist 37 Nijmegen 58

Amsterdam 25 Rotterdam 69 Amsterdam 34 Goedereede 5 Nieuwegein 3 Amersfoort 12 Arnhem 36 Overbetuwe 54

Rotterdam 24 Amersfoort 65 Almere 29 Grave 5 Nijmegen 3 Tiel 12 Neder-Betuwe 35 Rotterdam 45

Arnhem 22 's-Gravenhage (gem.) 62 Zeewolde 24 Soest 4 Almere 2 Zeist 12 Woudenberg 24 's-Gravenhage (gem.) 37

Ermelo 22 Nijmegen 55 Ermelo 22 Utrecht (gemeente) 4 Amsterdam 2 Amsterdam 11 Buren 22 Groningen (gem.) 33

Nunspeet 18 Utrechtse Heuvelrug 55 Utrechtse Heuvelrug 19 Zeewolde 4 Arnhem 2 Arnhem 8 Nijmegen 22 Amersfoort 30




Verhuisbewegingen van regioTabel 2.1.8.2(Bron: CBS 2013)

van: Barneveld van: Ede van: Nijkerk van: Scherpenzeel van: Renswoude van: Rhenen van: Veenendaal van: Wageningen

naar: naar: naar: naar: naar: naar: naar: naar:

Ede 242 Wageningen 429 Barneveld 77 Veenendaal 28 Ede 40 Veenendaal 211 Ede 282 Ede 324

Nijkerk 112 Veenendaal 349 Ede 18 Barneveld 27 Veenendaal 28 Wageningen 76 Rhenen 112 Rhenen 120

Veenendaal 18 Barneveld 261 Veenendaal 13 Ede 20 Scherpenzeel 25 Ede 70 Barneveld 48 Veenendaal 65

Scherpenzeel 17 Rhenen 60 Wageningen 9 Renswoude 14 Barneveld 10 Barneveld 10 Wageningen 46 Barneveld 11

Wageningen 12 Renswoude 37 Scherpenzeel 5 Rhenen 8 Rhenen 2 Renswoude 7 Renswoude 17 Renswoude 3

Renswoude 7 Nijkerk 32 Renswoude 2 Nijkerk 6 Nijkerk 1 Nijkerk 5 Scherpenzeel 12 Nijkerk 1

Rhenen 1 Scherpenzeel 17 Rhenen 1 Wageningen 1 Wageningen 1 Scherpenzeel 1 Nijkerk 4 Scherpenzeel 0



Amersfoort 119 Arnhem 217 Amersfoort 209 Woudenberg 40 Amersfoort 9 Utrechtse Heuvelrug 42 Utrecht 100 Utrecht 140

Apeldoorn 73 Utrecht 174 Utrecht 61 Utrechtse Heuvelrug 15 Utrechtse Heuvelrug 7 Neder-Betuwe 33 Amsterdam 58 Arnhem 116

Utrecht 49 Apeldoorn 145 Putten 55 Amersfoort 11 Utrecht 6 Utrecht 20 Utrechtse Heuvelrug 58 Renkum 99

Amsterdam 46 Amsterdam 128 Amsterdam 48 Utrecht 11 Emmen 4 Buren 15 Arnhem 55 Amsterdam 96

Putten 30 Renkum 93 Leusden 31 Arnhem 8 Vlissingen 4 Amsterdam 11 Rotterdam 32 Nijmegen 63

Arnhem 26 Rotterdam 93 Harderwijk 23 Leusden 8 Woerden 4 Apeldoorn 11 Amersfoort 31 Overbetuwe 58

Rotterdam 26 Nijmegen 86 Zeewolde 23 Nieuwegein 5 Nunspeet 3 Arnhem 11 Nijmegen 28 's-Gravenhage 48

Ermelo 24 Amersfoort 70 Ermelo 19 Apeldoorn 4 Woudenberg 3 Nijmegen 11 Zeist 26 Rotterdam 34

Renkum 20 's-Gravenhage 63 Zwolle 18 Bunschoten 4 Arnhem 2 's-Gravenhage 10 Buren 25 Amersfoort 33

Leusden 17 Overbetuwe 35 Apeldoorn 15 Houten 3 Deventer 2 Amersfoort 7 Neder-Betuwe 23 Groningen 32




van: Barneveld van: Ede van: Nijkerk van: Scherpenzeel van: Renswoude van: Rhenen van: Veenendaal van: Wageningen


Ede 242 Wageningen 429 Barneveld 77 Veenendaal 28 Ede 40 Veenendaal 211 Ede 282 Ede 324

Nijkerk 112 Veenendaal 349 Ede 18 Barneveld 27 Veenendaal 28 Wageningen 76 Rhenen 112 Rhenen 120

Veenendaal 18 Barneveld 261 Veenendaal 13 Ede 20 Scherpenzeel 25 Ede 70 Barneveld 48 Veenendaal 65

Scherpenzeel 17 Rhenen 60 Wageningen 9 Renswoude 14 Barneveld 10 Barneveld 10 Wageningen 46 Barneveld 11

Wageningen 12 Renswoude 37 Scherpenzeel 5 Rhenen 8 Rhenen 2 Renswoude 7 Renswoude 17 Renswoude 3

Renswoude 7 Nijkerk 32 Renswoude 2 Nijkerk 6 Nijkerk 1 Nijkerk 5 Scherpenzeel 12 Nijkerk 1

Rhenen 1 Scherpenzeel 17 Rhenen 1 Wageningen 1 Wageningen 1 Scherpenzeel 1 Nijkerk 4 Scherpenzeel 0



Amersfoort 119 Arnhem 217 Amersfoort 209 Woudenberg 40 Amersfoort 9 Utrechtse Heuvelrug 42 Utrecht 100 Utrecht 140

Apeldoorn 73 Utrecht 174 Utrecht 61 Utrechtse Heuvelrug 15 Utrechtse Heuvelrug 7 Neder-Betuwe 33 Amsterdam 58 Arnhem 116

Utrecht 49 Apeldoorn 145 Putten 55 Amersfoort 11 Utrecht 6 Utrecht 20 Utrechtse Heuvelrug 58 Renkum 99

Amsterdam 46 Amsterdam 128 Amsterdam 48 Utrecht 11 Emmen 4 Buren 15 Arnhem 55 Amsterdam 96

Putten 30 Renkum 93 Leusden 31 Arnhem 8 Vlissingen 4 Amsterdam 11 Rotterdam 32 Nijmegen 63

Arnhem 26 Rotterdam 93 Harderwijk 23 Leusden 8 Woerden 4 Apeldoorn 11 Amersfoort 31 Overbetuwe 58

Rotterdam 26 Nijmegen 86 Zeewolde 23 Nieuwegein 5 Nunspeet 3 Arnhem 11 Nijmegen 28 's-Gravenhage 48

Ermelo 24 Amersfoort 70 Ermelo 19 Apeldoorn 4 Woudenberg 3 Nijmegen 11 Zeist 26 Rotterdam 34

Renkum 20 's-Gravenhage 63 Zwolle 18 Bunschoten 4 Arnhem 2 's-Gravenhage 10 Buren 25 Amersfoort 33

Leusden 17 Overbetuwe 35 Apeldoorn 15 Houten 3 Deventer 2 Amersfoort 7 Neder-Betuwe 23 Groningen 32



Dat betekent dat er voor een substantieel deel wel degelijk sprake is van één groep mensen waaruit de gemeenten voor hun groei afhankelijk zijn.


2.2.1 Landelijk ontwikkelingen en trends

De crisis begon als een bankencrisis, werd al snel een vastgoedcrisis en later een landencrisis. Inmiddels zijn de gevolgen ook merkbaar in stijgende werkloosheidscijfers. Het einde van die stijging lijkt nog niet in zicht. Die stijgende werkloosheid gaat op zichzelf weer een invloed hebben op de economische ontwikkeling, door begrotingseffecten en bestedingseffecten.

De seizoensgecorrigeerde werkloosheid laat een sterke stijging zien, en kwam in maart 2013 uit op 643.000, ruim 8,1%, terwijl dat op 1 januari nog 7,2% was. Vooral de laatste maanden loopt de werkloosheid zeer snel op. Het absolute aantal werklozen is nu hoger dan ooit sinds de metingen van het CBS in de jaren ’80. Het vorige record dateert van de recessie van 1983-1984. Overigens dateert het absolute record van veel langer geleden. In de crisisjaren ’30 van de vorige eeuw lag het piekjaar in 1935, toen er ruim een half miljoen mensen zonder werk zat. Dat was destijds 20% van de beroepsbevolking.

2.2 Werkgelegenheid

Werkloosheid Nederland (seizoensgecorrigeerd)Grafi ek 2.2.1(Bron: CBS 2013)

Niet-werkende werkzoekenden NederlandGrafi ek 2.2.2(Bron: UWV 2013)


In bovenstaande grafi ek is de ontwikkeling van niet werkende werkzoekenden over verschillende beroepsgroepen in Nederland te zien. De grootste groep is op zoek naar technische en industrieberoepen. Grafi ek 2.2.3 wordt goed leesbaar in combinatie met de index sinds januari 2012.

2.2.2 Regionale economie

Belangrijke constatering is dat de FoodValley regio sinds kort als één van de 35 afzonderlijke arbeidsmarktregio’s wordt aangemerkt en als zodanig expliciet wordt genoemd in de regelmatig uitkomende statistische verslagen van het UWV. De regio wordt steeds vaker erkend.

Eind februari stonden in de arbeidsmarktregio FoodValley ruim 7.500 niet-werkende werkzoekenden ingeschreven. Een jaar eerder waren dat er ruim 6.000. Er was een stijging van meer dan 25%. In heel Nederland stonden eind februari bijna 621.000 niet-werkende werkzoekenden ingeschreven bij het UWV, bijna 138.000 meer dan een jaar eerder, 28,6%. FoodValley doet het iets minder slecht dan Nederland, maar het algemene beeld van de werkloosheidsontwikkeling is zeer zorgwekkend.

Het percentage niet-werkende werkzoekenden uitgedrukt in percentage van de beroepsbevolking kwam in FoodValley eind februari uit op 5,6%. Landelijk lag het niet-werkende werkzoekenden-percentage op 7,9%.

De instroom van niet-werkende werkzoekenden in de maand februari in de arbeidsmarkt-regio FoodValley bedroeg 844 personen. Een jaar eerder waren dat 565 personen. Dat betekent een stijging van bijna 50%. In januari lag de instroom met 1.125 personen nog beduidend hoger dan in februari. Landelijk is de instroom niet-werkende werkzoekenden in de maand februari 62.596 personen. Dat is een stijging met 19.674 personen (45,8%) ten opzichte van een jaar eerder.

Index niet-werkende werkzoekenden NederlandGrafi ek 2.2.3(Bron: UWV 2013)


Ook al is de FoodValley regio economisch sterk, een dergelijke recessie gaat aan de regio niet voorbij.

Ook in de regio is in alle kernen sprake van een sterke stijging van de werkloosheid, waarbij ook hier de sterkste stijging het laatste jaar plaatsvond. Het beeld van de samenstelling van niet-werkende werkzoekenden is vrijwel hetzelfde als in Nederland. De cijfers zijn vooral iets beter dan in Nederland als geheel, omdat het aantal werkzoekenden in de grote beroepsgroepen (economisch-administratief en technisch-industrie) iets minder snel stijgt.

Het aantal bij UWV geregistreerde vacatures vormt een indicatie voor de vraag naar personeel op de arbeidsmarkt. Standcijfers geven aan hoeveel vacatures er op dat moment openstaan. Veranderingen in de stand zijn het resultaat van de instroom van nieuwe vacatures en de uitstroom van vacatures die zijn vervuld of ingetrokken. In deze paragraaf worden de openstaande vacatures verbijzonderd naar beroepsniveau en beroepsgroep. Hetzelfde beeld, van een regio die mee gaat met de landelijke trend, komt ook terug in de sterke stijging van het aantal WW uitkeringen in de regio sinds januari 2009.

Niet-werkende werkzoekenden FoodValleyGrafi ek 2.2.4(Bron: UWV 2013)

Niet-werkende werkzoekenden FoodValleyGrafi ek 2.2.5(Bron: UWV 2013)


Ook hier lag de sterkste stijging vooral in het laatste half jaar zodat het afwachten is of er sprake is van een trend die langer aanhoudt, of van een tijdelijke piek.

Het is inmiddels wel zeker dat de werkloosheid zodanig hoog is dat deze op zichzelf weer een invloed op de economie gaat hebben. De werkloosheid heeft invloed op bestedings-patronen en voor de vastgoedmonitor is van belang dat de stijgende werkloosheid ook direct invloed heeft op de woningvraag.

WW uitkeringenGrafi ek 2.2.6(Bron: UWV 2013)


2.2.3 Werkgelegenheid per sector per gemeente

Werkgelegenheid per sector FoodValley Grafi ek 2.2.7(Bron: Lisa 2013)

Opleidingsniveau niet-werkende werkzoekenden FoodValleyGrafi ek 2.2.8(Bron: UWV 2013)

2.2.4 Opleidingsniveau werkzoekenden per gemeente


Een opvallende ontwikkeling is dat de sterke stijging van het aantal werkzoekenden het laatste half jaar vooral is toe te schrijven aan de hoger opgeleiden. Een verklaring daarvoor zou kunnen zijn dat lager opgeleiden er in de huidige arbeidsmarkt eerder kiezen voor het volgen van een vervolgopleiding.

2.2.5 Dynamiek arbeidsmarkt: vacatures en trends

Tegenover de sterke stijging van het aantal werkzoekenden staat zowel landelijk als regionaal een daling van het aantal vacatures. Landelijk valt vooral de zeer sterke daling van het aantal vacatures in de commerciële dienstverlening op sinds 2007.

Eind februari 2013 stonden er 525 vacatures open bij UWV in de FoodValley regio. Een jaar eerder bedroeg het aantal openstaande vacatures 761. In februari 2013 werden er 319 vacatures ingediend tegenover 447 een jaar eerder. De openstaande vraag van openstaande vacatures is met 31,0% afgenomen in vergelijking met vorig jaar en de vraag van ingediende vacatures is in deze periode met 28,6% afgenomen.

Vacatures NederlandGrafi ek 2.2.9(Bron: CBS 2013)


De ontwikkeling van het aantal banen in de regio in jaren ziet er nog redelijk positief uit. De cijfers verkleuren echter op twee manieren. In de eerste plaats is de scherpe daling van het laatste half jaar nog niet zichtbaar in dit overzicht. In de tweede plaats zijn dit banen inclusief zelfstandigen. Daarbij is niet inzichtelijk in welke mate nieuwe zelfstandigen ook daadwerkelijk werk hebben.

Ontwikkeling werkgelegenheid FoodValleyGrafi ek 2.2.10(Bron: Lisa 2013)


2.3.1 Landelijk: economische ontwikkeling + consumentenvertrouwen

De laatste twee kwartalen van 2012 is de economie gekrompen. In heel 2012 kromp de Nederlandse economie 0,9%. Het grote probleem was de binnenlandse markt. Bedrijven investeerden minder, consumenten gaven minder uit. De problemen op de woningmarkt werkten sterk door in de rest van de samenleving. De bouwsector kromp in het vierde kwartaal met 9%.

Die economische ontwikkeling loopt parallel met een aanhoudend laag consumenten-vertrouwen. April 2013 gaf een lichte stijging te zien, maar dat was wel een stijging ten opzichte van het historische dieptepunt van februari.

2.3 Bedrijfsleven

Economische groeiGrafi ek 2.3.1(Bron: CBS 2013)

ConsumentenvertrouwenGrafi ek 2.3.2(Bron: CBS 2013)


2.3.2 Bruto binnenlands product

Het bruto binnenlands product van 2012 ligt lager dan in 2011. Wel is het laatste kwartaal van 2012 weer een lichte stijging waarneembaar ten opzicht van het kwartaal ervoor. Gezien de werkloosheidsontwikkeling en overige indicatoren is de verwachting voor de cijfers van het eerste kwartaal van 2013 niet erg positief.

2.3.3 Regionaal ondernemersvertrouwen

Het ondernemersvertrouwen is in Nederland zeer laag. In de FoodValley regio is dat niet anders. Toch zijn er nog wel positieve punten te herkennen. Evenals vorig jaar is zowel in Nederland als in de FoodValley regio het aantal startende ondernemingen nog steeds groter dan het aantal opheffi ngen. Wel is de aanwas van nieuwe ondernemingen het afgelopen jaar gedaald.

Startende onderneming Opheffi ngen Faillissementen Aanwas

2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012

FV 2319 2248 -71 1481 1835 354 86 125 39 937 552 -385

NL 133924 127949 -5975 8614 11248 2634 494 770 276 6374 3142 -3232

Bruto binnenlands productGrafi ek 2.3.3(Bron: CBS 2013)

Aanwas ondernemingenGrafi ek 2.3.4(Bron: KvK 2013)


Aanwas ondernemingenGrafi ek 2.3.5(Bron: Lisa 2013)

Deze aanhoudende toename van het aantal bedrijven hangt samen met een omslag in de arbeidsmarkt, waarbij een steeds grotere groep mensen zelfstandig, zonder werkgever, in zijn inkomen tracht te voorzien. Dat betekent dat de toename van het aantal bedrijven niet direct kan worden gezien als een positieve indicator voor het regionaal ondernemersvertrouwen. Sterker, er is een tendens waarneembaar waarbij de groei van de werkloosheid steeds harder gaat en de groei van het aantal ondernemingen afneemt. Juist in die sectoren waar de werkgelegenheid onder druk staat, de bouw en dienstverlening, is een grote groei van het aantal startende ondernemingen zichtbaar.


Alleen in Wageningen was er daadwerkelijk nog een groei in de aanwas van nieuwe ondernemingen. In alle overige gemeenten was sprake van een daling.

Ontwikkeling aantal ondernemingen FoodValleyGrafi ek 2.3.6(Bron: Lisa 2013)

03B

ere

ikb

aarh

eid

en

Mo

bili

teit


Het beleid is de afgelopen jaren sterk gericht geweest op het wegnemen van knelpunten. De afgelopen jaren is ook daadwerkelijk, voor het eerst in lange tijd, sprake geweest van een daling van het aantal fi les. Het is onduidelijk in welke mate die daling wordt veroorzaakt door infrastructurele ingrepen of door de economische omstandigheden. Ook op andere punten is onduidelijk hoe trends moeten worden beoordeeld in deze tijd. Een opvallend cijfer is bijvoorbeeld de relatieve daling van het autobezit in de leeftijdsgroep 20-35. Als sprake is van een daadwerkelijke trendbreuk kan dat grote consequenties hebben. Het is echter ook goed denkbaar dat bij economisch herstel het autobezit weer toe zal nemen.

De investeringen in infrastructuur zullen wel afnemen. Ook Verkeer en Waterstaat moet mee in de bezuinigingen. Bovendien is het denkbaar dat de Wet Houdbaarheid Overheids-fi nanciën, die bepaalt dat lagere overheden en waterschappen een tekort mogen hebben van maximaal 0,5 % van het bruto binnenlands product, juist ook invloed gaat hebben op infrastructurele investeringen. Het tekort van lagere overheden ligt nu ongeveer twee keer zo hoog als de norm.

3.2.1 Bereikbaarheid van de regio

De bereikbaarheid van de regio met de auto is zeer goed. Het merendeel van de gemeenten in de regio is direct aangetakt op het landelijk snelwegennet. Ook de gemeenten die de snelweg niet binnen hun grenzen hebben zijn steeds zeer dichtbij een oprit. Binnen de regio is geen sprake van fi les in de landelijke top 50. Wel is aan de kant van de Randstad, rond knooppunt Hoevelaken, op de A1 en de A28 sprake van veel verkeersopstoppingen. Ook de A12 aan de kant van Utrecht is druk. Met name de ligging aan de snelweg is mede sterk bepalend voor de verstedelijkingskenmerken van een gemeente.

3.1nationale trends en beleid

3.2Bereikbaarheid van de regio

Snelweglengte

Totale weglengteGrafi ek 3.2.1(Bron: CBS 2013)

Bereikbaarheid en Mobiliteit37

In totaal zijn er twaalf NS stations in de regio. Met station Ede-Wageningen en Nijkerk heeft de regio twee intercity-stations. Het verschil in bereikbaarheid per auto en OV is goed te zien als de afstanden van alle inwoners van een gemeente tot snelwegoprit, station en belangrijk overstapstation op een rij worden gezet.

Spoornet regio FoodValleyGrafi ek 3.2.2(Bron: CBS 2013)

Afstand tot ontsluitingGrafi ek 3.2.3(Bron: CBS 2013)


3.2.2 Woonwerkverkeer

Het merendeel van het woon-werkverkeer vindt plaats binnen de regio, in totaal bijna 70%.Opvallend is dat Nijkerk een uitzonderingspositie inneemt met een percentage van slechts 51% binnen de regio en ook slechts 9% in andere regiogemeenten.

Er wordt ook veel gewerkt in de grote plaatsen die direct grenzen aan de regio. De westelijke gemeenten zijn meer georiënteerd op Amersfoort en Utrecht, terwijl de oostelijke gemeenten meer zijn georiënteerd op Arnhem. Die uitzonderingspositie van Nijkerk is ook af te lezen als specifi ek wordt gekeken naar de overige gemeenten waar inwoners van Nijkerk werken. Nijkerk heeft een zeer directe woon-werkrelatie met Amersfoort en bovendien ook nog met Harderwijk, Leusden en Putten.

Woonwerkverkeer in aantallen forenzen binnen de regioTabel 3.2.4(Bron: CBS 2013)

Woonregio's

Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen

Werkregio's

Barneveld 13400 3400 1100 200 200 300 700 200

Ede 2200 27600 300 300 700 300 3300 2600

Nijkerk 900 300 7800 0 0 100 100 0

Renswoude 200 300 0 600 0 100 200 0

Rhenen 0 300 0 0 1900 0 700 300

Scherpenzeel 200 300 100 100 0 1200 300 100

Veenendaal 400 2900 100 400 1600 300 14000 500

Wageningen 100 1800 0 0 500 0 400 6600

binnen gemeente 57% 56% 42% 29% 26% 31% 48% 46%

binnen regio 74% 75% 51% 76% 66% 59% 68% 73%

regio andere gemeente 17% 19% 9% 48% 41% 28% 20% 26%

buiten regio 6200 12600 9200 500 2500 1600 9300 3900

Bereikbaarheid en Mobiliteit39

Woonwerkverkeer in aantallen forenzen over de regiogrenzenTabel 3.2.5(Bron: CBS 2013)

Barneveld Ede Nijkerk Renswoude

Amersfoort 1400 Arnhem 1800 Amersfoort 3800 Amersfoort 100

Utrecht 500 Amersfoort 1600 Utrecht 600 Arnhem 100

Apeldoorn 400 Utrecht 1300 Harderwijk 500 Utrecht 100

Arnhem 400 Apeldoorn 800 Amsterdam 400 Utrechtse Heuvelrug 100

Leusden 400 Amsterdam 600 Leusden 400 Woudenberg 100

Putten 400 Renkum 600 Bunschoten 300

Amsterdam 300 Zeist 400 Ermelo 300

Ermelo 300 Harderwijk 300 Putten 300

Harderwijk 300 Nieuwegein 300 Almere 200

Zeist 200 Nijmegen 300 Hilversum 200

Almelo 100 Overbetuwe 300 Soest 200

Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen

Neder-Betuwe 300 Amersfoort 400 Utrecht 1200 Arnhem 600

Utrecht 300 Woudenberg 400 Amersfoort 900 Utrecht 500

Utrechtse Heuvelrug 300 Leusden 200 Utrechtse Heuvelrug 900 Amersfoort 400

Amersfoort 200 Utrechtse Heuvelrug 200 Arnhem 700 Amsterdam 300

Arnhem 200 Nieuwegein 100 Zeist 700 Apeldoorn 300

Tiel 200 Soest 100 Amsterdam 400 Nijmegen 300

Amsterdam 100 Utrecht 100 's-Gravenhage (gem.) 300 Renkum 300

Buren 100 Zeist 100 Leusden 300 Overbetuwe 200

Geldermalsen 100 Nieuwegein 300 De Bilt 100

Houten 100 Nijmegen 300 Gilze en Rijen 100

Nieuwegein 100 Tiel 300 's-Hertogenbosch 100

In een recent onderzoek van Companen werd op basis van een woningmarktanalyse geconstateerd dat er geen regionale woningmarkt bestaat. Kijkend naar de woon-werk relaties is die conclusie wel zeer sterk. 70% van het woon-werkverkeer vindt plaats binnen de regio. Van die 70% is 50% werkzaam in de eigen gemeente. Dat betekent dat 20% van de werknemers regionaal woon-werkverkeer heeft.

Daar komt bij dat van de overige werknemers, die buiten de regio werken, een groot deel is georiënteerd op dezelfde grote kernen direct buiten de regio. Alleen Nijkerk valt uit de toon.


Hoewel er regionaal geen sprake is van grote knelpunten is, vanwege het belang van bereikbaarheid en vanwege de bezuinigingen op rijksniveau, door de wethouders van de Regio FoodValley een start gemaakt met een regionaal mobiliteitsfonds. Het idee is dat er een fonds wordt ingesteld om de komende 20 jaar samen met hogere overheden en met de markt te komen tot investeringen in infrastructuur die mede door de regio worden gefi nancierd. Projecten die in eerste instantie op de lijst zijn geplaatst:- de Rijnbrug - Knooppunt Hoevelaken - frequentieverhoging van de Valleilijn - opstellen van een regionale netwerkvisie.

Die acties sluiten ook aan op een onderzoek naar de doorstromingsproblematiek in de Valleiregio dat in 2011 in opdracht van de KvK in samenwerking met diverse werkgeversorganisaties is uitgevoerd. Er zijn toen verschillende problemen geconstateerd, zoals: - A12 Utrecht-Veenendaal- A28 Utrecht-Amersfoort- A50 Arnhem-Nijmegen- N224 verbreding Ede- N233, doortrekken A12 Veenendaal De Klomp.

Voor het merendeel van die problemen wordt aan oplossingen gewerkt. Ook gaat Rijkswaterstaat de A12 Ede-Grijsoord verbreden. Er zijn plannen voor een rondweg

om Voorthuizen bij de N303 en er zijn vergevorderde plannen voor een nieuwe spoortunnel bij de Harselaar, Barneveld. De N233 Rijnbrug krijgt een extra rijstrook.

Al met al zijn is sprake van voortgaande investeringen in de regio, waarmee de garantie lijkt te bestaan dat de goede bereikbaarheid ook in de toekomst kan worden verzekerd. Toch blijven er punten van aandacht, zoals de A1/A28, knooppunt Hoevelaken en de A1/A30 knooppunt Harselaar. Een aandachtspunt is ook de verbinding Ede-Wageningen met het openbaar vervoer tussen station en universiteit. Een suggestie is om een shuttle te organiseren. Daarbij is vooral ook van belang dat deze op station Ede-Wageningen een goed herkenbare plek krijgt.

Aandachtspunt de komende jaren is vooral om de investeringen in infrastructuur op peil te houden op het moment dat de budgetten daarvoor onder druk komen te staan.

fotograaf Wiep van apeldoorn

3.3 actuele aandachtspunten / bestaande projecten

04040404o

ntw

ikke

ling

en

op

de

wo

nin

gm

ark

to

ntw

ikke

ling

en

op

de

wo

nin

gm

ark

to

ntw

ikke

ling

en

op

de

wo

nin

gm

ark

t


Het landelijk beeld van de woningmarkt is nog steeds in vrijwel alle opzichten negatief. Er is sprake van een in 2008 ingezette prijsdaling waarvan het einde nog niet in zicht is. Het aantal transacties is op een historisch dieptepunt. De nieuwbouw is volledig ingezakt. Er zijn tussendoor het afgelopen jaar een aantal maal licht positieve berichten geweest. Zo was aan het einde van het jaar sprake van een kleine opleving in het aantal transacties. Die opleving lijkt echter vooral toe te schrijven aan de verslechterde fi scale randvoorwaarden na 1 januari.

Een belangrijke ontwikkeling in het afgelopen jaar was die verandering van aftrekmogelijkheden, waardoor voor groepen die instappen in de woningmarkt direct sprake is van een verandering van de maandlasten. De annuïtare afl ossing zorgt ervoor dat de maandlasten structureel 15% hoger liggen voor degenen die onder deze regeling vallen. De leencapaciteit van deze groep neemt met 7,5% af.

Die effecten zijn op korte termijn vooral direct te voelen op de startersmarkt.

Tegenover de malaise op de koopmarkt staat een overspannen situatie op de huurmarkt. Steeds grotere groepen zijn aangewezen op de huurmarkt. Daarnaast zijn er steeds grotere groepen die de voorkeur geven aan de huurmarkt. Tegenover die groei van de vraag staat nauwelijks een groei van het aanbod. Wachtlijsten en woonduur lopen op. Het beeld is dat corporaties als gevolg van tegenvallers, de bijdrage aan het Vestia debacle en de verhuurdersheffi ng grote delen van hun projecten schrappen.

4.1.1 Woningvoorraad en ontwikkeling

In 2011 stonden er in Nederland 7.217.803 woningen. Het aantal toevoegingen door nieuwbouw was in dat jaar 57.703. Het totaal aantal toevoegingen was 65.339. Door wijziging van het bijhouden van de nieuwbouwcijfers is de totale nieuwbouwproductie voor Nederland over 2012 nog niet bekend. Wel zijn er sinds 1-1-2012 vrij betrouwbare maandcijfers beschikbaar over de eerste drie kwartalen van 2012, In die eerste drie kwartalen 31.177 woningen geproduceerd. Wanneer de productie over het hele jaar constant zou zijn, zou dat een totale productie van 41.500 woningen betekenen, een aantal dat weer beduidend lager ligt dan het jaar ervoor. Een raming van ING verwacht dat de productie voor heel 2012 nog op 53.000 komt.

De prognose geeft een verdere daling voor 2013 en mogelijk een licht herstel in 2014. De steeds verdere daling van de productie zorgt er inmiddels voor dat er een enorme overcapaciteit is in de bouwsector.

4.1.2 Bouwopgave en productie

Bevolkingsprognoses lopen sterk uiteen. Het planbureau voor de leefomgeving heeft een groeiscenario naar 20,3 miljoen inwoners in 2050, maar ook een krimpscenario naar 15,1 miljoen. Een realistische verwachting is een groei met ongeveer 1 miljoen huishoudens tot 2040. Er is dus nog steeds een kwantitatieve bouwopgave. Bijzonderheid is wel dat er een grote omslag in de huishoudensgroei is ten opzichte van het verleden. Waar de groei jarenlang heeft plaatsgevonden in de leeftijdsgroep van 25-65 is de komende 20 jaar sprake van een groei in de groep van 65 jaar en ouder.

Dat betekent niet vanzelfsprekend dat er alleen een bouwopgave is voor senioren, aangezien een belangrijk deel van deze groep wil blijven wonen in de huidige woning. Een belangrijke omslag, die structureel lijkt te zijn, is een grotere behoefte aan huurwoningen. Daarbij is het van belang dat de productie aansluit op het niveau van woonlasten dat kan worden gedragen. Dat betekent dat een deel van de productie een prijsniveau zou moeten hebben op basis van inkomen en betaalbare woonquote zonder rekening te houden met een overwaarde. Mogelijk zijn op basis van een dergelijk prijsniveau jongere generaties ook weer meer te interesseren in een koopwoning.

4.1 landelijk

ontwikkelingen op de woningmarkt43

Nieuwe woningen 2013

De productie blijft in meerdere opzichten achter bij de opgave. Er is zeker op termijn nog steeds de behoefte aan nieuwe toevoegingen aan de voorraad. Daar staat echter tegenover dat de laatste vijf kwartalen het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen hoger lag dan het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Met die groeiende voorraad is het niet mogelijk de productie af te stemmen op de lange termijn opgaven.

Kwalitatief is er een omslag zichtbaar naar een productie met meer huurwoningen en een aanbod dat senioren aanspreekt. De reguliere productie heeft nog niet een prijsniveau dat in de breedte voor verschillende groepen op basis van hun woonquote betaalbaar is. Dan gaat het niet alleen om starters, maar juist ook om de vervolgstappen op de woningmarkt.

4.1.3 Aantal transacties Nederland

Aantal transacties Nederland

Grafi ek 4.1.2 (Bron: Monitor nieuwe woningen)

Grafi ek 4.1.3.1 (Bron: NVM 2013)


In Nederland is al sinds 2007, voor de crisis, sprake van een daling van het aantal transacties. In de FoodValley werd die daling feitelijk al in 2006 ingezet. De daling is in twee jaar tijd zeer scherp. In Nederland is van 2010 tot 2012 sprake van een verdere daling van het aantal transacties tot een niveau dat 30% lager ligt dan in 2000. Ter vergelijking, de top lag in 2006 zowel in Nederland als in FoodValley ruim 25% boven het niveau van 2000. In FoodValley blijft het aantal transacties sinds 2009 met schommelingen op een niveau dat tussen de 15% en 20% lager ligt dan in 2000. Wat dat betreft tekent FoodValley positief af bij Nederland.

Index transacties Nederland

Het aantal transacties is van vrijwel alle woningtypen sinds 2007 in ongeveer gelijke mate gedaald. Alleen van de vrijstaande woningen daalde het aantal transacties duidelijk harder.

4.1.4 Gemiddelde prijs koopwoning Nederland

Er is het afgelopen jaar eigenlijk pas voor de tweede keer sinds de crisis sprake geweest van een duidelijk negatieve bijstelling van transactieprijzen per m2. De eerste marktcorrectie vond plaats in 2008. De correctie van afgelopen jaar, van ruim 4 80 per m2 zowel in Nederland als in FoodValley is de grootste daling in jaren.



Gemiddelde prijs koopwoningen

Sinds 2008 zijn de gemiddelde prijzen per m2 in FoodValley harder gedaald dan in Nederland. Sinds 2000 verschilde het prijsniveau tussen FoodValley en Nederland steeds ongeveer 4 200 per m2. Het verschil is nu teruggelopen tot ongeveer 4 100 per m2. Mogelijk kan in die sterkere daling over de afgelopen 4 jaar ook een verklaring worden gevonden voor het relatief op niveau blijven van het aantal transacties in de afgelopen 3 jaar.

4.1.5 Prijsontwikkeling per type Nederland

Er is bij vrijwel alle typen een verdere daling van transactieprijzen zichtbaar. Opvallend genoeg is er een kleine stijging van transactieprijzen bij vrijstaande woningen in het laatste kwartaal, maar die stijging is niet voldoende om daaraan grote conclusies te koppelen.

Transactieprijzen NL

Grafi ek 4.1.4 (Bron: NVM 2013)



4.1.6 Huurvoorraad NL

Totaal bezit naar type verhuurder, 2012

4.1.7 Ontwikkeling huurprijzen Nederland

Voor de niet vrije sector huur is er een maximale huurverhoging gekoppeld aan de infl atie. Die koppeling blijkt in de praktijk zowel voor corporaties als voor overige commerciële en niet commerciële verhuurders leidend. Feitelijk ligt de huurverhoging in verschillende jaren zelfs lager dan de infl atie.

Gemiddelde huurprijsstijging exclusief harmonisatie naar type verhuurder 2006-2012

In gespannen delen van de woningmarkt is de huurverhoging gemiddeld 0,2% hoger dan in ontspannen delen van de markt. De FoodValley regio heeft een gespannen woningmarkt waarmee mag worden veronderstelt dat de huurverhoging hoger is dan gemiddeld, in de onderzochte periode'.

Gemiddelde huurstijging inclusief harmonisatie

verhuurder aantal woningen x 1000 percentage

Corporaties 2.254 77%

Niet commerciële verhuurders 78 3%

Institutionele beleggers 148 5%

Bedrijven 230 8%

Natuurlijke personen 198 7%

Commerciële verhuurders 576 20%

Totaal 2908 100%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Corporaties 2,4% 1,1% 1,5% 2,4% 1,2% 1,3% 2,2%

Niet commerciële verhuurders 2,0% 0,4% 1,6% 2,1% 1,1% 1,3% 2,3%

Commerciële verhuurders 2,7% 1,1% 1,7% 2,3% 1,4% 1,4% 2,1%

Totale voorraad 2,4% 1,1% 1,5% 2,4% 1,2% 1,3% 2,2%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Corporaties 2,8% 1,4% 2,1% 2,9% 1,7% 1,9% 3,0%

Niet commerciële verhuurders 2,0% 0,4% 1,7% 2,6% 2,3% 1,6% 2,7%

Institutionele beleggers 3,2% 1,7% 2,3% 3,0% 1,8% 1,7% 2,7%

Bedrijven 3,0% 1,6% 1,8% 3,2% 1,7% 1,8% 3,0%

Natuurlijke personen 2,6% 1,7% 2,3% 3,0% 1,8% 1,3% 2,7%

Commerciële verhuurders 2,9% 1,7% 2,1% 3,1% 1,8% 1,6% 2,8%

Totale voorraad 2,8% 1,4% 2,0% 2,9% 1,7% 1,8% 3,0%

Tabel 4.1.7.1 (Bron: CBS huurenquete, bew. Companen)

Tabel 4.1.6 (Bron: CBS huurenquete, bew. Companen)

Tabel 4.1.7.2 (Bron: CBS huurenquete, bew. Companen)


Per 1 juli is een huurverhoging mogelijk op basis van inkomen. De bedoeling van deze maatregel is dat mensen met hoge inkomens eerder een ander huis zoeken en de goedkope huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met lagere inkomens.

De inkomensafhankelijke verhoging van de maximale huurprijs geldt niet voor mensen in een vrije sector huurwoning. Voor hen is er geen maximale jaarlijkse verhoging.

De 2,2 miljoen huishoudens die via woningcorporaties huren kunnen per 1 juli een huurverhoging verwachten van 4 %, een verhoging ter hoogte van de infl atie (in 2012 2,5 %), plus 1,5 %. Huurders die meer dan ruim 33.000 euro verdienen kunnen nog een extra huurverhoging krijgen. Het gaat om ongeveer 450.000 huishoudens in Nederland.

De maximale huurverhoging per inkomensklasse, op basis van het verzamelinkomen 2011, is:- 4 % voor huishoudinkomens tot 1 33.614 euro- 4,5 % voor middeninkomens tussen de 1 33.614 en 1 43.000 (0,5 procent extra)- 6,5 % voor hogere inkomens boven de 1 43.000 (2,5 procent extra)

De groepen kunnen jaarlijks een extra huurverhoging tegemoet zien.

4.1.8 Hypotheekverstrekkingen Nederland

Nederlandse huishoudens hebben in november meer aan hypotheekschuld afgelost dan aan hypotheken afgesloten. De totale hypotheekportefeuille van banken kromp met ruim 160 miljoen euro.

Het is voor het eerst sinds de eerste meting in 2003 dat een nettoafl ossing van hypotheekschuld zichtbaar is. De hypotheekverstrekking aan huishoudens daalde al enige tijd, maar lag elke maand nog altijd hoger dan het afgeloste schuldbedrag. Volgens DNB is de vraag naar hypotheken sterk afgenomen als gevolg van de economische neergang en de slechte situatie op de huizenmarkt. Ook de aangescherpte regels voor hypotheekverstrekking spelen een rol. Overigens is die daling ten opzichte van een totale hypotheekschuld van ongeveer 670 miljard vrij gering.

November is nog de enige maand in 2012 dat de totale hypotheekportefeuille daadwerkelijk daalde. Bovendien betekent deze verandering nog niet dat er een veranderend afl ossingsgedrag van hypotheeknemers is. Het is in de huidige markt voor starters eenvoudigweg onmogelijk om het afl ossingstempo van de babyboomers aan het einde van de hypotheekperiode bij te benen.


4.1.9 Woningwaarde-index Nederland

De werkelijke ontwikkeling van de woningwaarde blijft enigszins onduidelijk. Een vergelijking van de gemiddelde transactieprijzen wordt vertroebeld doordat bepaalde marktsegmenten beter verkopen dan andere marktsegmenten. Prijzen per m2 zijn al betrouwbaarder, hoewel ook hier sprake is van een vertroebeling doordat bepaalde marktsegmenten beter verkopen.

Prijsindex koopwoningen

Het CBS geeft bovenstaande marktindex, die aangeeft dat het prijsniveau van vandaag vergelijkbaar is met dat van het 2e kwartaal van 2003.

Als oplossing werken bepaalde partijen met een index die correcties bevat voor de kenmerken van de gemeenten transacties. Een voorbeeld daarvan is woningmarkt.nl.

De redenering van de correctie is dat het aantal transacties van goedkopere woningen naar verhouding hoger is, zodat de gemiddelde transactieprijs naar boven toe moet worden bijgesteld. Er is ook een redenering tegen in te brengen. Die redenering houdt in dat in de slechtere markt in de verschillende prijscategorieën vooral aantrekkelijke woningen worden verkocht. Wanneer de niet verkochte woningen worden meegeteld zou dat wellicht moeten leiden tot een verdere negatieve bijstelling van de transactieprijzen. Een verder argument dat spreekt tegen de correctie is de verkoopprijs per m2. Ook per type is een daling van de prijs per m2 af te lezen. Juist het laatste jaar wordt die daling van prijzen per m2 duidelijk zichtbaar. Mogelijk is de werkelijke marktcorrectie daarmee nu pas ingezet.

Grafi ek 4.1.9 (Bron: CBS 2013)


4.2.1 Regionaal beleid

Eén van de thema’s van de regionale samenwerking is de woningmarkt en de mogelijke afstemming van het woningprogramma. Zoals elders in de Vastgoedmonitor al opgemerkt was één van de conclusies van het regionale onderzoek van Companen dat die regionale woningmarkt eigenlijk niet bestaat. Elders in de monitor wordt die conclusie enigszins gerelativeerd. De woon-werkrelaties binnen de regio en tussen de regio en de omgeving laten bijvoorbeeld zien dat er wel degelijk een sterke regionale component is. Het argument dat er beperkt een verhuizing tussen gemeenten is kan ook anders worden uitgelegd. Wanneer verschillende woonmilieus of gemeenten in het regionale aanbod niet concurrerend zijn maar complementair, dan is het vanzelfsprekend dat er onderling minder verhuisbewegingen zijn, zonder dat dat een argument is tegen het bestaan van een regionale woningmarkt. Zelfs al is geen sprake van één regionale woningmarkt, dan nog steeds is de regio een goede schaal om risico’s in vraag en aanbod te signaleren en bijvoorbeeld in ieder geval kwantitatief programmatisch te sturen.

Zo is ook de conclusie van onderzoek van Companen dat het wenselijk is plannen te toetsen op kwaliteit en afzetbaarheid. Dat betekent feitelijk dat kritisch moet worden gekeken of de juiste woningen in de juiste hoeveelheid zijn geprogrammeerd. Bovendien is het zaak in die gebieden binnen de regio die een duidelijke relatie hebben op de woningmarkt plannen en programma’s in onderlinge samenhang te beoordelen.

4.2.2 Ontwikkeling woningvoorraad FoodValley

De afgelopen 10 jaar is gemiddeld sprake geweest van een productie van ongeveer 1500 woningen per jaar. Die productie werd altijd gemeten op basis van gereedmeldingen door de afzonderlijke gemeenten, die bij het CBS werden aangemeld. Die methode is veranderd. Er is een nieuw systeem van metingen via het Kadaster, wat betekent dat er een breuk met het verleden is. Bovendien komen cijfers langzamer beschikbaar, maar mogelijk wel evenwichtiger per maand.

Nieuwbouw 2012

4.2 foodvalley regio



Volgens deze gegevens is er in de regio in de eerste drie kwartalen een productie geweest van 536 woningen. Een toets bij de gemeenten laat zien dat er over het hele jaar met 1.603 woningen beduidend grotere woningproductie is geweest.

Productie per gemeente 2012

Gereedmeldingen

Barneveld 120

Ede 812

Nijkerk 250

Renswoude 17

Rhenen 16

Scherpenzeel 29

Veenendaal 122

Wageningen 237

1603

Productie per gemeente

Vooral de productie in Ede is hoog geweest. De totale productie is zelfs hoger uitgevallen dan het gemiddelde! De stellige indruk is dat de cijfers een vertekent beeld geven en deels niet kloppen. De vertekening komt waarschijnlijk deels door productie van studenteneenheden en door overschakeling naar een nieuw systeem van melding. Voor Ede in het bijzonder is onduidelijk waar die 812 woningen precies gerealiseerd zijn. Een snelle inventarisatie van gerealiseerde projecten lijkt te wijzen op beduidend lagere aantallen.

De laatste jaren was het aandeel huurwoningen in de nieuwbouwproductie steeds groter dan gemiddeld. In 2011 waren zelfs 728 van de 1528 nieuwbouwwoningen in de huursector geproduceerd. Het is met de fi nanciële omstandigheden van de corporatiesector niet te verwachten dat een dalende realisatie van koopwoningen blijvend kan worden gecompenseerd door huurwoningen te realiseren. De nieuwbouwproductie van corporaties zal de komende jaren onontkoombaar sterk afnemen. De omvang van institutionele beleggers is te klein om op korte termijn in het ontstane gat te springen.

Tabel 4.2.2.2 (Bron: gemeenten)

Grafi ek 4.2.2.3 (Bron: CBS & gemeenten)


4.2.3 Huur en koop

De afgelopen jaren is er in de regio naar verhouding een sterke groei geweest van het aandeel huurwoningen in de totale productie. In 2011 was het aandeel huurwoningen in de productie 47,6%. op basis van het regionale onderzoek van Companen is bekend dat voor de periode 2012-2015 22,2% van de plancapaciteit uit huurwoningen bestaat. Die verhouding is niet zeer betrouwbaar voor een voorspelling van de productie gezien de overcapaciteit in plannen. Dat gecombineerd met een daling van bouwaanvragen voor zowel de huur- als koopwoningen maakt voorspellingen lastig. Kijkend naar de vraagontwikkeling zou een toename van de productie van huurwoningen logisch zijn. De ontwikkelingen in de corporatiesector maken die toename onwaarschijnlijk. Zoals eerder gezegd is de groei van de vrije sector huur afhankelijk van een beperkt aantal beleggers.

De ontwikkeling van meer vrije sector huurwoningen is voorts afhankelijk van een grondprijsbeleid dat is toegesneden op het ontwikkelen van huurwoningen. Het probleem is dat de opbrengstenverwachtingen van grond niet aansluiten op de opbrengstenpotentie van huurwoningen. Overigens sluit die opbrengstenverwachting feitelijk ook niet aan op de opbrengsten potentie van koopwoningen, zodat hoe dan ook een herziening noodzakelijk is.

4.2.4 Verdeling woningtypen FoodValley

De verdeling van woningtypen voor de periode 2012-2015 is ook bekend uit de regionale inventarisatie die voor de afstemming is gedaan.

Programma naar type

Gemeente Eengezins Appartement GBB 0-treden Onbekend Totaal

Barneveld 838 409 0 41 1288

Ede 1326 519 0 20 1865

Nijkerk 198 237 56 0 491

Renswoude 87 55 3 0 145

Rhenen 142 223 2 59 426

Scherpenzeel 106 116 0 0 222

Veenendaal 493 397 0 0 890

Wageningen 529 171 0 20 720

Totaal 3719 2127 61 140 6047

Het aandeel appartementen in de planning is met 35% hoger dan het aandeel appartementen (22%) in de bestaande voorraad. Ook hier geldt dat gezien de overcapaciteit, de sterk vraaggestuurde ontwikkeling en de knelpunten aan de aanbodzijde bij corporaties, zeer onduidelijk is tot welke productie deze plannen zullen leiden.

Tabel 4.2.4(Bron: gemeente en ontwikkelaars)


4.2.5 Verkooptijd FoodValley

De verkooptijden van alle typen nemen nog steeds toe. Dat is een vanzelfsprekend gevolg van een aantal transacties dat, op een vrij constant niveau, lager ligt dan het aantal nieuwe woningen dat te koop wordt aangeboden.

Doorlooptijd per type

4.2.6 Aantal transacties per type FoodValley

Het aantal transacties is redelijk stabiel ten opzichte van 2011. Er is een lichte stijging voor appartementen, hoekwoningen en twee onder één kap woningen en een lichte daling voor tussenwoningen en vrijstaande woningen.

Transacties per type in FoodValley

Grafi ek 4.2.5 (Bron: CBS & gemeenten)

Grafi ek 4.2.6 (Bron: NVM)


4.2.7 Gemiddelde koopsom per type FoodValley

Het is opvallend dat in FoodValley in alle categorieën de transactieprijzen duidelijk dalen. Die scherpe daling vindt vooral in het laatste kwartaalplaats en gaat gepaard met een opleving van het aantal transacties in het laatste kwartaal.

Transactieprijzen per type in FoodValley

Met die daling van het laatste kwartaal liggen de transactieprijzen nu lager dan in 2000.

Index transacties per type in FoodValley

Die ontwikkeling wordt wel weer gekleurd doordat de samenstelling van transacties niet is te vergelijken. De prijzen per m2 laten een minder extreem beeld zien, behalve voor de vrijstaande woningen die in het laatste kwartaal sterk zijn gedaald.

Grafi ek 4.2.7.1 (Bron: NVM)



Transacties per type per m2 in FoodValley

4.2.8 Bouwvergunningen FoodValley

Bouwvergunningen

Het risico van een verdere scherpe daling van de productie is afl eidbaar uit de verleende bouwvergunningen. Het totaal aantal verleende bouwvergunningen is in 2012 scherp gedaald. Dat geldt zowel voor de markt als voor de corporaties. Vooral duidelijk afl eidbaar is dat de vergunningen van de corporaties niet op het niveau blijven om de productie van het aantal huurwoningen van de afgelopen jaren op niveau te houden. Interessant gegevens daarbij is dat de hoeveelheid aangevraagde bouwvergunningen zeer sterk conjunctuurafhankelijk is. Kennelijk is het vertrouwen in de markt momenteel zeer slecht.


Grafi ek 4.2.8 (Bron: CBS)


4.3.1 Prijsontwikkeling op gemeenteniveau

De gemiddelde transactieprijs per m2 is het afgelopen jaar in alle gemeenten behalve Scherpenzeel verder gedaald. Het aantal transacties in Scherpenzeel is te laag om daar meteen positieve conclusies aan te verbinden. Opvallend aan de grafi ek is de trend dat de hoogste en laagste prijzen steeds dichter bij elkaar komen te liggen. Waar in 2007 het verschil tussen de duurste en de goedkoopste gemeente ruim 4 600 per m2 bedroeg, is dat nu minder dan 4 300 per m2.

Transactieprijzen per m2 per gemeente

4.3.2 Prijs per m2 per type

Transactieprijzen per m2 per type per gemeente

4.3 gemeentelijk




De gemiddelde prijzen per woningtype kunnen voor verschillende gemeenten nog wel meer dan 4 300 per m2 uiteen liggen. Vooral bij appartement lijkt dat het geval. Juist voor appartementen zijn vooral in de kleinere gemeenten vaak erg weinig transacties, zodat aan een vergelijking van die prijzen niet te veel waarde moet worden gehecht.

4.3.3 Aantal transacties per gemeente

De sterke daling van het aantal transacties in Ede springt eruit wanneer de absolute aantallen worden vergeleken. Die daling van transacties heeft een grote impact op de cijfers regio als geheel.

Aantal transacties per gemeente

Een indexering van het aantal transacties sinds 2000 geeft een veel genuanceerde beeld van de marktsituatie. De helft van de gemeenten zit in het aantal transacties op of boven het niveau van 2000. In die gemeenten is het afgelopen jaar ook sprake geweest van een duidelijk positieve ontwikkeling van het aantal transacties. Mogelijk heeft die opleving deels te maken gehad met de verkopen die in het laatste kwartaal zijn gesloten voor wijziging van de hypotheekregelgeving.



Index aantal transacties per gemeente

4.3.4 Corporatie(s) en huurmarkt

De huurmarkt staat zoals gezegd in toenemende mate onder druk. Er zijn verschillende korte en lange termijn factoren en trends die zorgen voor een omslag naar een voorkeur voor huren. Die omslag is deels tijdelijk van aard en hangt samen met de onzekere situatie op de koopmarkt, gecombineerd met de economische ontwikkeling en het lage consumentenvertrouwen. Deels lijkt ook sprake van een aantal structurele veranderingen. Eén daarvan is het gegeven dat senioren naar verhouding meer huren. Dat is van belang omdat het aantal senioren groeit. In de tweede plaats lijkt er een groeiende voorkeur voor huren te bestaan bij jongere groepen. Die voorkeur lijkt niet alleen samen te hangen met de economische situatie. Wanneer geen sprake meer zou zijn van een structurele waardestijging van koopwoningen boven infl atie, dan wordt kopen ook daadwerkelijk minder aantrekkelijk.

De afgelopen jaren bleek het in de FoodValley regio nog mogelijk fl inke aantallen huurwoningen te produceren. Vooral de corporatiesector was daarvoor verantwoordelijk. Met de gewijzigde omstandigheden van corporaties mag niet worden verwacht dat die productie wordt volgehouden. Onder andere de verhuurdersheffi ng pleegt een enorme aanslag op het investeringsvermogen van de sector. Berekeningen van het EIB geven aan dat de investeringen van de sector met 16% zullen dalen. De corporaties in de regio zijn bevraagd op het effect van de nieuwe omstandigheden voor hen. De indruk is dat het effect in de regio groter zal zijn dan de genoemde 16%, die een behoudende inschatting lijkt. Het effect in de regio wordt nog versterkt doordat de investeringen van de corporaties de laatste jaren juist bovengemiddeld waren.

De verwachting is dan ook dat de druk op de huurmarkt verder zal toenemen. Het aantal nieuwe verhuringen van corporaties neemt af, omdat mensen langer op hun plek bijven zitten. De wachtlijsten worden langer. Beleggers kunnen nog lastig een antwoord op deze vraag bieden, omdat de omvang van die vraagontwikkeling te groot is voor het aantal beleggers dat op de markt opereert.

Een andere dynamiek heerst er op de studentenmarkt. De enorme groei van de Wageningen UR van de afgelopen jaren zet door. Het afgelopen jaar is de groei weer boven verwachting geweest, met als gevolg een weer groeiende behoefte aan studentenwoningen. Met een gecombineerde inzet van de belangrijkste studentenverhuurders wordt de komende



jaren een fl inke hoeveelheid eenheden aan de voorraad toegevoegd. Het toevoegen van deze studentenwoningen is een aanhoudende opgave waar in de vorige monitor uitgebreid op in is gegaan.

Er moet bij het beoordelen van de totale regionale cijfers steeds rekening worden gehouden met het effect van deze toevoegingen. De groei van het aantal toegevoegde studentenwoningen vertekent het beeld van de totale productie.

De situatie op de woningmarkt is niet best. Er is in de hele regio een enorme bulk woningen die al langere tijd te koop staat. Prijzen dalen en het aantal transacties blijft beduidend lager liggen dan het aantal woningen dat nieuw te koop komt te staan, zodat het totale aanbod groeit. Het is nog onduidelijk op welk niveau de markt gaat landen.

De prijsdaling is wellicht niet alleen een kwestie van vraag, aanbod en consumenten-vertrouwen. Het is goed mogelijk dat sprake is van een principiële omslag naar een markt die niet meer gestuwd wordt door waardestijging en overwaarde. Sterker; er is nu een grote groep eigenaren met een onderwaarde. Dat zou betekenen dat het prijsniveau de komende jaren niet alleen voor starterswoningen, maar voor de hele voorraad direct moet aansluiten op basis van de fi nancierbaarheid op grond van inkomen alleen, zonder overwaarde. Vanuit dat perspectief zullen de woningen in de duurdere en middencategorieën nog beduidend goedkoper moeten worden. Dergelijke prijsdalingen zullen onontkoombaar ook moeten leiden tot enorme aanpassingen van grondprijzen in combinatie met een heroverweging van de prijskwaliteit.

Er is duidelijk ruimte om meer huurwoningen te produceren. Met de huidige bouwkosten en lage rentestanden is het rendement op een huurwoningen ook zodanig dat het weer interessant wordt in huur te investeren. Knelpunten daarbij zijn wel het ontbreken van voldoende opdrachtgevers met fi nanciële slagkracht en locatie-exploitaties die uitgaan van grondopbrengsten van koopwoningen van voor de crisis.

4.4 Perspectief woningmarkt

050505W

inke

lmark

tW

inke

lmark

tW

inke

lmark

t


Consumenten nemen een zeer afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn slecht en er is een dalende koopkracht. De gevolgen voor de winkeliers zijn direct. De omzet daalt; in sommige branches is de omzet tot 30% lager dan in 2008, hoewel sommige branches relatief goed draaien en discounters hun marktaandeel zelfs zien stijgen.

Het gevolg van de slechte economische situatie is dat de mutatiegraad van winkels stijgt. Er komen meer winkelpanden vrij en er vinden vervolgens nog steeds redelijk wat verhuringen plaats, soms aan nieuwe winkels, maar soms ook aan andere functies. Daardoor ontstaat de vreemde situatie dat de opname in absolute zin op niveau lijkt te blijven. Nadere analyse leert echter dat er meer winkeliers verdwijnen dan er bij komen.

5.1.1 Omzetontwikkeling detailhandel

Vrijwel alle branches hebben het lastig. De belangrijkste hoofdgroepen zijn hier weergegeven. Alleen supermarkten en postorderbedrijven en internetwinkels maken een positieve ontwikkeling van de omzet door. Alle andere branches hebben te kampen met omzetdalingen.

5.1.2 Aantal winkels

Tegenover de stijging van het aantal niet fysieke winkels en een stijging van het gemiddeld winkelvloeroppervlak per locatie, staat een gestage daling van het aantal fysieke winkels. Die autonome trend was al ruim voor de crisis ingezet, maar is de laatste jaren wel in een versnelling terecht gekomen. De laatste jaren is er een groeiend aantal faillissementen, waarbij 2012 met 758 faillissementen een recordjaar was. Het kan bij die faillissementen om meerdere winkels per faillissement gaan.

De faillissementen maken maar een klein onderdeel uit van het totaal aantal opheffi ngen. In het verleden was dat steeds zo’n 4-5%. De laatste jaren is het aandeel wel gestegen. Het aantal faillissementen nam in 2012 per kwartaal wel af.

5.1landelijk

Ontwikkeling omzet detailhandelGrafi ek 5.1.1(Bron: CBS 2013)

Winkelmarkt61

Grafi ek 5.1.2 (Bron: CBS 2013)

Aantal winkels

5.1.3 Aantal m2 Winkelvloeroppervlakte

Het totale winkeloppervlak in Nederland is van 2005 tot 2012 gegroeid van 25,7 miljoen m2 naar 27,9 miljoen m2. De leegstand is gestegen van 5 % bij het begin van de crisis tot 6,3 procent in het eerste kwartaal van 2013.

5.1.4 Trends

Het probleem is dat het winkeloppervlak is gestegen tegen een aantal trends in:- Internet winkels nemen een deel van de markt weg- Senioren besteden minder- Het consumentenvertrouwen is sterk gedaald- De koopkracht daalt

De leegstand is een landelijk probleem. Er zijn echter wel grote geografi sche verschillen. A1 locaties in grote steden doen het over het algemeen goed. B en C locaties, zoals aanloop-routes naar het centrum en panden in buurtcentra en woonwijken zijn vaak problematisch.

Door het groeiende aanbod en het groeiend internetaanbod zijn de keuzemogelijkheden voor de consument steeds meer toegenomen. Om in die keuzen te bedienen vindt een schaalvergroting plaats. In die schaalvergroting kunnen kleinere winkels en winkelclusters niet goed meekomen, waardoor ze het steeds moeilijker krijgen om te blijven concurreren.

De trend van schaalvergroting maakt dat de kleine winkelcentra steeds meer onder druk komen te staan en soms zelfs verdwijnen. Het aantal opheffi ngen onder kleine winkels is groter. Bovendien zijn nieuwe winkels gemiddeld groter. Het gevolg is een steeds verdergaande groei van de winkelomvang, een trend die nog niet ten einde lijkt.


5.2.1 Aantal m2 Winkelvloeroppervlakte per plaats

De FoodValley regio heeft ruim 580.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) en ruim 2.100 verkooppunten (exclusief leegstand). De gemiddelde omvang per winkel (274 m2 wvo/vkp) en het aanbod per inwoner (1,74 m2 wvo) in de FoodValley regio ligt rond het landelijk gemiddelde (270 m2 wvo/vkp en 1,68 m2 wvo).

Winkelvloeroppervlakte per kern

5.2 regionaal en lokaal

Grafi ek 5.2.1(Bron: Locatus 2013)

Winkelmarkt63

5.2.2 Aantal m2 Winkelvloeroppervlakte per inwoner per plaats

Hier is een duidelijk verschil te zien tussen gemeenten die in de eigen winkelfunctie voorzien, gemeenten die op andere gemeenten leunen voor een compleet aanbod en gemeenten die een regionale functie hebben.

Winkelvloeroppervlakte per inwoner

De regionale functie van Veenendaal spreekt duidelijk uit de cijfers. Dat Veenendaal zo scherp afsteekt tegen Ede, komt doordat Veenendaal een sterk verstedelijkte gemeente is. Wanneer alleen naar de kern Ede en naar de kern Veenendaal wordt gekeken liggen de cijfers veel dichter bij elkaar.

Voor deze kernen is het van belang het winkelgebied aantrekkelijk te houden om ook op termijn dezelfde functie te kunnen blijven vervullen.

5.2.3 Type winkels per gemeente

Type winkels per gemeente

5.2.4 Leegstand in m2 per plaats per inwoner

De leegstand per inwoner is duidelijk het grootst in Veenendaal. Dat is vanzelfsprekend aangezien Veenendaal het grootste bedieningsgebied buiten de eigen gemeente heeft. Dat neemt niet weg dat die leegstand een grote impact heeft op de gemeente en bovendien zelfversterkend kan werken.

Tabel 5.2.2(Bron: Locatus 2013)

Tabel 5.2.3(Bron: Locatus 2013)

wvo inwoners wvo/inw.

Barneveld 105.180 53.751 1,96

Ede 155.548 109.823 1,42

Nijkerk 75.306 40.355 1,87

Renswoude 6.479 4.893 1,32

Rhenen 25.217 19.047 1,32

Scherpenzeel 8.882 9.403 0,94

Veenendaal 154.492 63.032 2,45

Wageningen 49.975 37.408 1,34

581.079 337.712 1,72

Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen

centraal 232 361 152 10 73 45 265 144

ondersteunend 95 19 0 7 - 95 18 -

verspreid 112 180 77 10 26 7 74 37

overig 19 - - - - - 21 -


Leegstand per gemeente

Het afgelopen jaar is de leegstand alleen in Veenendaal en in Nijkerk gestegen. In de overige gemeenten is de leegstand stabiel gebleven of gedaald. Zeer opvallend is de afname van de leegstand in Ede sinds 2012.

Leegstand winkels per gemeenteGrafi ek 5.2.4.2

(Bron: Locatus 2013)

Tabel 5.2.4.1(Bron: Locatus 2013)

Leegstand Inwoners Lgst/inw.

Barneveld 8.526 53.751 0,16

Ede 11.119 109.823 0,10

Nijkerk 4.359 40.355 0,11

Renswoude 215 4.893 0,04

Rhenen 715 19.047 0,04

Scherpenzeel 722 9.403 0,08

Veenendaal 16.277 63.032 0,26

Wageningen 4.191 37.408 0,11

46.124 337.712 0,14

Winkelmarkt65



5.2.5 Leegstand per locatietype

Leegstand per locatietype in m2 Winkelvloeroppervlakte

Leegstand naar type gebied per kern

Het percentage leegstand van in de centra in Veenendaal en Ede is hoog ten opzichte van de overige centra in de regio. Alleen Renswoude zit op hetzelfde niveau, maar het totale winkelaanbod in Renswoude is een fractie van dat in Veenendaal en Ede. Feitelijk gaat het in Renswoude om één leegstaande winkel.

Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen Totaal

centraal 8% 18% 7% 16% 9% 7% 16% 10% 13%

ondersteunend 2% - - - - 19% 5% 8% -

verspreid 13% 2% 4% - - 6% 4% 3% 4%

overig 10% - - - - - - - 6%

Barneveld Ede Nijkerk Renswoude Rhenen Scherpenzeel Veenendaal Wageningen Totaal

centraal 4.142 16.040 2.120 240 996 498 10.373 2.841 37.250

ondersteunend 357 0 0 0 3.959 220 4.536

verspreid 1.428 861 1.438 0 0 125 1.700 595 6.147

overig 4.271 - - - - - 0 - 4.271


5.2.6 Huurprijsontwikkeling

Er is eigenlijk alleen een goed onderbouwd beeld te geven van de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijs van winkels per m2 van de totale regio voor het gehele winkelbestand. Daaruit is zichtbaar dat de prijzen sinds 2009 duidelijk dalen, met bovendien een sterke daling in het eerste kwartaal van 2013.

Huurprijsontwikkeling

Eigenlijk is verder statistisch inzoomen op de winkelmarkt niet nuttig, omdat het aantal transacties snel te klein en te divers wordt. De transacties zijn zeer incidenteel en de kwaliteitsverschillen tussen de transacties, en de daarmee samenhangende prijsverschillen, zijn zeer groot.

5.2.7 Trends

De verwachting is dat de bevolking van de FoodValley regio de komende decennia nog zal doorgroeien. Dat is in ieder geval voor de winkels een goede basis. Er moet wel rekening mee worden gehouden sprake is van vergrijzing. In het algemeen besteden ouderen minder en bovendien in andere branches dan jongeren. In combinatie met de trend van het online winkelen, betekent dit dat demografi sche groei niet meer automatisch kan worden vertaald in extra winkeloppervlak.

In een onderzoek in opdracht van de KvK wordt aangegeven dat de sterk wijzigende winkelmarkt er in combinatie met de economische crisis voor zorgt dat marktpartijen niet kunnen of durven investeren in nieuwe winkelontwikkelingen.

Er wordt in die notitie opgeworpen dat het aan de markt overlaten van de winkelmarkt niet vanzelfsprekend meer werkt. Het risico is dat zonder overheidsbemoeienis marktpotenties versnipperen, met het risico dat herontwikkeling van bestaande centrumgebieden niet lukt.

Er wordt aangegeven dat er een steeds bredere overtuiging heerst dat de regie van de overheid nodig is.

Met de regionale functie van de grote winkelcentra in de regio, en de druk op die winkelcentra, lijkt een regionale rol op dit punt voor de hand te liggen.

Grafi ek 5.2.6(Bron: NVM 2013)

06K

an

tore

nm

ark

t


6.1.1 Kantoorbanen

De gegevens van de kantorenmarkt zijn in belangrijke mate afkomstig van DTZ Zadelhoff en Midden Nederland Makelaars. DTZ Zadelhoff gebruikt als indicator voor de kantorenmarkt een index van kantoorbanen. Deze index is steeds slechts beschikbaar van het voorgaande jaar, in dit geval 2011. Die index laat nog een vrij positief beeld zien van de ontwikkeling.

Kantoorbanen

Op basis van de recentere gegevens van de arbeidsmarkt, zoals gepresenteerd in hoofdstuk 2, moeten echter andere conclusies worden getrokken. Uit dat hoofdstuk blijkt een aantal belangrijke trends die negatiever zijn voor de prognose:- De werkloosheid is sterk aan het toenemen.- In een aantal dienstverlenende beroepen (kantoorbanen) is sprake van stijgende

werkloosheid en bovendien een groeiend aantal zelfstandigen. Dat betekent dat er een sterke schaalverkleining van de werkomgeving plaatsvindt.

- De omvang van de beroepsbevolking neemt op termijn af.- Er is een trend op een andere manier te gaan werken.

Al met al is het perspectief voor de kantorenmarkt niet goed.

6.1 landelijk

Grafi ek 6.1.1 (Bron: DTZ Zadelhoff, Bak 2013)

Kantorenmarkt69

6.1.2 Voorraad

De voorraad kantoren is in 2012 met 0,4% toegenomen. Daarmee komt de totale voorraad nu op 49,1 miljoen m2. De groei van de voorraad neemt steeds verder af. De nieuwbouwproductie staat op een zeer laag niveau. De verwachting is niet dat dit snel zal veranderen.

Voorraad kantoren

6.1.3 Aanbod en opname

Het aanbod van kantoorruimte is het totaal aantal vierkante meters dat in het betreffende jaar te huur staat. Dat betekent nog niet noodzakelijk dat die ruimte ook leeg staat. Het is denkbaar dat de ruimte (nog) in gebruik is. De opname is het deel dan de voorraad dat in het betreffende jaar in gebruik wordt genomen. De opname van kantoorruimte is ten opzichte van 2011 gedaald met 12%. Dat is een omslag ten opzichte van de eerdere twee jaar waarin er nog een lichte groei van de opname zichtbaar was met respectievelijk 12% en 9,4%. Op het totale aanbod en de totale leegstand is de ontwikkeling van de opname met dergelijke percentages niet signifi cant. De opname in absolute zin is zo laag in vergelijking met de leegstand dat een trendbreuk nodig is om iets aan het leegstandspercentage te doen.

Aanbod en opname




6.1.4 Voorraad in gebruik

Er is nog steeds wel een stijging van de voorraad kantoorruimte die in gebruik is. Op basis van een overzicht van de totale markt is het risico echter reëel dat ook hierin een omslag plaats kan vinden. Daarvoor zal op korte termijn in de eerste plaats moeten worden gekeken naar de ontwikkeling van de economie en de werkloosheidscijfers. Daarnaast is de vraag in welke mate de kantoorruimte die ‘in gebruik’ is, daadwerkelijk 100% in gebruik is. Bedrijven hebben vaak niet de mogelijkheid hun huisvesting snel aan te passen aan de snel veranderende economische situatie. Dat betekent dat kantoren voor een deel nog in gebruik vanwege contractuele omstandigheden.

Voorraad in gebruikbron

6.1.5 Opname naar sector

Opname naar sector



Kantorenmarkt71

De opname naar sector laat een duidelijke verandering zien ten opzichte van de periode 2000-2010. Het aandeel van overheid en non profi t neemt af, terwijl het aandeel van zakelijke dienstverlening duidelijk is toegenomen. Dat betekent niet dat de zakelijke dienstverlening een groeimarkt is! In de eerste plaats is de totale omvang van transactie afgenomen. In de tweede plaats maken de gegevens niet duidelijk wat het totale gebruik van de verschillende groepen is. Het is mogelijk dat daarin ook een zeer groot deel van het aanbod afkomstig is van de zakelijke dienstverlening.

Een waarschijnlijker verklaring voor het beeld is dat overheid en non-profi t organisaties sinds de crisis niet meer bewegen. Het aantal verhuizingen loopt terug, wachtend op een onzekere toekomst. De zakelijke dienstverlening kan zich, geconfronteerd met de krimpende markt niet permitteren te blijven zitten en moet verhuizen, naar een kleinere ruimte. Er is vooral een kwalitatieve analyse noodzakelijk van de opname.

6.1.6 Kantorenmarktratio

Op basis van aanbod en opname kan de kantorenmarktratio in beeld worden gebracht. De verhouding tussen aanbod en opname. Bij een toenemend aanbod en een dalende opname is sprake van een duidelijke daling van deze ratio. In 2012 is deze gedaald naar 14,9% ten opzichte van 17,7% een jaar eerder.

KantorenmarktratioGrafi ek 6.1.6

(Bron: DTZ Zadelhoff, Bak 2013)


6.1.7 Leegstand

Een combinatie van toevoegingen, onttrekkingen en opname maakt de totale leegstand op de kantorenmarkt inzichtelijk. De hoeveelheid leegstaande kantoren blijft gestaag toenemen. In 2012 was de leegstand 14,6% van de totale voorraad, ten opzichte van 14,1% in 2011. Er moet daarbij rekening mee worden gehouden dat de voorraad ook groeit. Gezien de scherp oplopende werkloosheid is de verwachting voor dit jaar niet positief.

Leegstand

6.1.8 Ontwikkeling huurprijzen

De stijging van het aanbod, de daling van de opname en de groeiende leegstand komen tot uiting in dalende prijzen per m2. De prijzen per m2 dalen naar een niveau van 4 137 per m2. Daarbij is nog geen rekening gehouden met incentives die nodig zijn om te komen tot verhuur. Met die incentives ligt het prijsniveau nog beduidend lager.

Huurprijzen



Kantorenmarkt73

6.2.1 Indexcijfer aantal kantoorbanen

Ook voor de FoodValley is in 2011 dezelfde verbetering in kantoorbanen te zien als landelijk, zij het dat in de FoodValley de stijging zeer gering is. Ook hier geldt de opmerking dat voor een goed oordeel over de markt de meer recente cijfers van de arbeidsmarkt van 2012 veel meer bepalend zijn voor het oordeel over de markt dan deze eigenlijk al achterhaalde cijfers.

Kantoorbanen

Ook in de FoodValley regio is het belangrijkste probleem de oplopende werkloosheid en de trend van een andere manier van werken waarbij het aantal zelfstandigen sterk toeneemt. Als deze trend doorzet is het voor de kantorenmarkt cruciaal hier ook een passend aanbod te formuleren. De analyse van transacties met meer dan 500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak is dan weinig veelzeggend over wat er op het groeiende deel van de markt gebeurt.




6.2.2 Kantoorvoorraad

Op basis van gegevens van DTZ Zadelhoff en Midden Nederland Makelaars is voor Ede, Veenendaal, Barneveld en Nijkerk de ontwikkeling van de kantorenvoorraad bekend. Die voorraad in Veenendaal en Ede is in 2012 weer gegroeid, met ongeveer 10.000 m2.

Voorraad kantoren

6.2.3 Aanbod en opname

Aanbod en opname zijn via NVM bekend voor de gehele regio. Op basis van die NVM cijfers is zichtbaar dat vooral in Ede sprake is van een sterke toename van het aanbod. In Nijkerk en Veenendaal daalt het aanbod, terwijl het in Barneveld ongeveer constant blijft.

Aanbod FoodValley

Aanbod kantoorruimte > 500 m2 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Barneveld 12.790 14.880 11.700 10.215 16.995 18.355 16.975 16.810

Ede 24.585 28.290 26.345 28.095 36.940 32.280 40.780 48.955

Nijkerk 1.415 4.425 3.135 6.145 20.810 13.825 13.975 11.200

Renswoude 0 0 0 0 0 0 0 0

Rhenen 0 0 0 0 0 0 0 0

Scherpenzeel 555 555 555 0 555 0 0 0

Veenendaal 26.150 21.655 22.555 11.885 29.525 41.190 46.635 42.720

Wageningen 4.650 0 2.970 0 4.150 3.665 3.515 4.240

Grafi ek 6.2.2 (Bron: DTZ Zadelhoff)


Kantorenmarkt75

Volgens diezelfde NVM cijfers is er in Veenendaal een duidelijke toename geweest van de opname, terwijl de opname in Ede juist is gedaald.

Opname FoodValley

De cijfers van DTZ Zadelhoff voor Ede en Veenendaal geven kleine afwijkingen te zien ten opzichte van de NVM cijfers, maar het totaalbeeld blijft onveranderd.

Aanbod en opname

Aanbod kantoorruimte > 500 m2 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Barneveld 12.790 14.880 11.700 10.215 16.995 18.355 16.975 16.810

Ede 24.585 28.290 26.345 28.095 36.940 32.280 40.780 48.955

Nijkerk 1.415 4.425 3.135 6.145 20.810 13.825 13.975 11.200

Renswoude 0 0 0 0 0 0 0 0

Rhenen 0 0 0 0 0 0 0 0

Scherpenzeel 555 555 555 0 555 0 0 0

Veenendaal 26.150 21.655 22.555 11.885 29.525 41.190 46.635 42.720

Wageningen 4.650 0 2.970 0 4.150 3.665 3.515 4.240

Opname kantoorruimte > 200 m2 2008 2009 2010 2011 2012

Barneveld 2.450 2.510 2.200 1.745 1.310

Ede 8.170 8.455 7.305 6.010 4.845

Nijkerk 1.065 1.200 6.530 0 0

Renswoude 0 0 0 0 0

Rhenen 0 0 0 0 0

Scherpenzeel 555 0 0 0 0

Veenendaal 11.910 6.940 4.235 3.225 7.590

Wageningen 0 1.640 940 16.515 0

Tabel 6.2.3.2 (Bron: NVM 2013 en NVM)

Grafi ek 6.2.3.3 (Bron: DTZ Zadelhoff)


6.2.4 Kantorenmarktratio

De kantorenmarkt geeft de verhouding aan tussen aanbod en opname. De opname kan groter zijn dan het aanbod als sprake is van grote nieuwe toevoegingen aan de voorraad. In de kantorenmarktratio wordt duidelijk dat de verschillende cijferbronnen niet volledig op elkaar aansluiten. Het is ook lastig trendmatige conclusies uit deze cijfers te trekken omdat een gering aantal transacties zeer bepalend is voor het totale cijferbeeld. Dat wordt direct duidelijk aan de zeer hoge ratio in Wageningen.

Kantorenmarktratio


Opname naar sector in Ede en VeenendaalGrafi ek 6.2.5

(Bron: DTZ Zadelhoff 2013)


Kantorenmarkt77


Ook regionaal is sprake van een trendmatige daling van de huurprijzen van 4 115 naar onder de 4 100 per m2. In het eerste kwartaal is weer een lichte stijging waarneembaar. Deze stijging is echter in belangrijke mate ook afhankelijk van incidentele transacties.

Huurprijzen FoodValley

De cijfers van DTZ Zadelhoff laten zien dat de huurprijzen in Ede en Veenendaal iets hoger liggen dan in de regio totaal. Ook hier is de daling zichtbaar, met dit verschil dat deze juist in 2012 sterker is dan in 2011.

Huurprijzen in Ede en Veenendaal


Grafi ek 6.2.6.2 (Bron: DTZ Zadelhoff 2013)


Grote transacties in Ede en Veenendaal

6.2.7 Leegstand

De leegstandscijfers zijn alleen bekend voor Ede en Veenendaal. Er is ook dit jaar weer een toename geweest van het aantal leegstaande kantoren.

Leegstand in Ede en Veenendaal

6.2.8 Verwachtingen

De kantorenmarkt heeft met meerdere problemen tegelijkertijd te maken. In de eerste plaats is er een landelijk overaanbod met als gevolg een grote leegstand. In de FoodValley is dat niet anders dan in Nederland. Bezien vanuit historisch perspectief is de huidige leegstand nog niet desastreus. Leegstandpercentages van boven de 15% zijn eerder voorgekomen. Het probleem is dat er naast de leegstand andere knelpunten zijn. Op korte termijn is er een sterke daling van de werkgelegenheid. Op de korte termijn is er tevens het probleem dat de gebruikte voorraad kan-toren nog niet is aangepast aan de nieuwe situatie. De kantoren zijn niet werkelijk in gebruik.

Er is daarnaast een mogelijke daling van het kantorengebruik per werkende als gevolg van ‘Het Nieuwe Werken’. De kans bestaat bovendien dat de huidige sterke omslag naar eigenondernemerschap, zichtbaar in de groei van het aantal zelfstandigen, een langdurige trend wordt. Dat zou betekenen dat de kwalitatieve vraag naar kantoren sterk gaat veranderen.

Voor de FoodValley regio komt daar bij dat er nog een grote plancapaciteit voor kantoren is. Dat is bovendien een plancapaciteit die kwalitatief nog is afgestemd op de vraag uit het verleden. Gezien de cijfers is de opgave veel meer om te komen tot een verandering van de samenstelling van het aanbod.

Grafi ek 6.2.6.3 (Bron: DTZ Zadelhoff 2013)

Grafi ek 6.2.7 (Bron: DTZ Zadelhoff 2013)

2011

Plaats Locatie Huurder/koper Metrage

Ede De Vallei Stichting Mooiland B.V. 2050

Galvanistraat Klomp groepsvervoer B.V. 1050

De Vallei RoutIt Participatie 800

Veenendaal De Compagnie Stichting Bureau Jeugdzorg 1050

De Vendel Agathos thuiszorg 750

Bedrijventerreinen79

07B

ed

rijf

sru

imte

mark

t


7.1.1 Indexcijfer aantal banen industriële sector

Ook de gegevens van de bedrijfsruimtemarkt zijn in belangrijke mate afkomstig van DTZ Zadelhoff en Midden Nederland Makelaars. DTZ gebruikt als indicator voor de bedrijfsruimtemarkt een index van banen in de industriële sector. Deze index is steeds slechts beschikbaar van het voorgaande jaar, in dit geval 2011.

Banen in de industriële sector

Het aantal banen in de industriesector is de afgelopen 3 jaar gedaald van ruim 3,3 miljoen in 2009 naar 3,2 miljoen in 2011. In 2011 is het aantal banen echter constant gebleven. Ook in deze cijfers is de sterke stijging van de werkloosheid zoals die in het laatste half jaar heeft plaatsgevonden, en is beschreven in hoofdstuk 2 nog niet zichtbaar. Daar komt bij dat ook hier, met name in de bouw sprake is van een sterke toename van het aantal kleine zelfstandigen. Daarbij is sprake van een duidelijke verandering van de bouwopgave die zeker in die sector van invloed kan zijn op de vraag naar bedrijfsruimte

7.1 landelijk

Grafi ek 7.1.1(Bron: DTZ Zadelhoff, Bak 2013)

Bedrijfsruimtemarkt81

7.1.2 Voorraad bedrijfsruimte

Voorraad bedrijfsruimte

De voorraad is landelijk iets afgenomen. In reactie op de markt zijn er nauwelijks toevoegingen, terwijl nog wel bedrijfsruimte uit de markt wordt genomen.

7.1.3 Opname en aanbod

Opname en aanbod

Het aanbod ligt de afgelopen jaren steeds aanzienlijk hoger dan de opname. Er is in 2011 wel een lichte stijging van de opname geweest, die heeft geleid tot een vermindering van het aanbod in 2012. In 2012 neemt de opname af. Gezien de economische ontwikkeling is de verwachting dat het beeld voor 2013 eerder zal verslechteren dan verbeteren.




7.1.4 Aanbod-voorraadratio

Het aanbod voorraadratio daalt dit jaar licht. Daarbij moet worden bedacht dat ook de voorraad daalt. De daling is echter zo gering dat daaraan geen conclusies kunnen worden verbonden.

Aanbod voorraad ratio


Opname naar sector

In de opname per sector is een groei te zien van het aandeel van industrie en bouw en transport en een daling van de dienstensector en handel. Voorlopig is vooral de vraag op welke manier de stijgende werkloosheid de komende jaren een impact gaat hebben op deze cijfers. Het is de vraag of in de markt voor bedrijfsruimten ook veranderingen in gebruik gaan optreden die van invloed gaan zijn op de aard en omvang van de vraag.





Huurprijzen

De huurprijzen van bedrijfsruimte in Nederland zijn verder gedaald. Daarmee blijft de constatering uit de vorige monitor staan, dat de concurrentie positie van nieuw te ontwikkelen bedrijfsruimte ten opzichte van de bestaande markt lastig is. Het prijsniveau op de bestaande markt is zo laag dat het in veel gevallen moeilijk is concurrerend tot ontwikkelingen te komen.



7.2.1 Index cijfer aantal banen industriële sector

Het aantal banen in de industriële sector is in 2011 tegen de trend in gestegen. Er moet hier rekening mee worden gehouden dat op regionaal niveau deze index maar gedeeltelijk een indicator is voor de vraag naar kantoorruimte. Het is, naast de doorwerking van landelijke trends en de regionale arbeidsmarktontwikkeling, eerder zo dat het aantal industriële banen direct wordt beïnvloed door nieuwe vestigingen van bedrijven. Het aantrekken van één groot bedrijf heeft een signifi cante invloed op deze cijfers.

Grafi ek banen in de industriële sector FoodValley

Op regionaal niveau zijn de cijfers voor 2012 en begin 2013 uit hoofdstuk 2 bepalend. In die cijfers is zichtbaar dat ook voor wat betreft industriebanen de regio niet ontsnapt aan de landelijke trend van stijgende werkloosheid. In combinatie met groei van het aantal zelfstandigen en daarmee schaalverkleining is dat een bepalende trend voor de bedrijfshuisvesting.




7.2.2 Voorraad bedrijfsruimte

Deze cijfers zijn alleen beschikbaar van Ede en Veenendaal. De voorraad bedrijfsterreinen is ook in Ede en Veenendaal afgenomen. Ook hier is sprake van een beperkte toevoeging, terwijl er nog wel onttrekkingen aan de voorraad zijn. Dat is een ontwikkeling die positief is. Een kwantitatieve bijstelling van de voorraad kan in de toekomst helpen te komen tot een kwalitatieve transformatie.

Voorraad bedrijfsruimte


In de opname per sector zijn regionaal onontkoombaar grote fl uctuaties te zien. De cijfers voor Ede en Veenendaal maken dat direct duidelijk. Sterke fl uctuaties, zoals de bijna verdubbeling van de opname in de sector industrie en bouw zijn een direct gevolg van enkele transacties. Opvallend is wel de sterke krimp van de dienstensector. Die ontwikkeling sluit aan op de landelijk trend.

Opname naar sector

Grafi ek 7.2.2 (Bron: DTZ Zadelhoff en MNM, Bak 2013)



Tabel 7.2.4.1(Bron: DTZ Zadelhoff, Bak 2013)

Tabel 7.2.4.2(Bron: DTZ Zadelhoff, Bak 2013)

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Barneveld 22.095 18.680 16.275 16.690 17.295 43.220 60.035

Ede 62.830 42.850 43.780 54.995 86.630 232.405 233.640

Nijkerk 60.805 59.115 60.685 47.145 70.130 106.150 78.920

Renswoude 0 2.590 0 0 1.215 6.650 5.875

Rhenen 0 0 1.475 1.475 1.475 4.285 15.905

Scherpenzeel 0 855 1.350 1.110 1.520 3.665 4.250

Veenendaal 94.425 78.760 51.095 44.790 60.215 73.855 95.225

Wageningen 1.020 1.020 3.335 3.335 3.335 7.285 13.655

7.2.4 Aanbod & opname

Het aanbod was de laatste jaren steeds ongeveer het dubbele van de opname. Het beeld is hier wat dat betreft veel minder extreem dan in de kantorenmarkt. Wel is het afgelopen jaar bij het constant blijven van het aanbod sprake van een afnemende opname. Dat betekent dat nieuwe toevoegingen op voorraad of gericht op verhuizing van bedrijven die reeds in de regio zijn gevestigd, steeds zeer kritisch zijn.

Aanbod bedrijfsruimte

Opname bedrijfsruimte


De cijfers van de NVM voor de hele regio laten zien dat het huurprijsniveau voor bedrijfs-ruimten vrij stabiel is. Er is tussen 2009 en 2011 wel een daling geweest, maar het afgelopen jaar is sprake van een stabilisatie, waarbij de gemiddelde prijs rond de 4 50 per m2 ligt.

Dat beeld komt redelijk overeen met de cijfers van Ede en Veenendaal, waar in 2011 sprake was van een lichte stijging en in 2012 weer een daling plaatsvond. Op het lagere schaalniveau, en overigens ook al op het schaalniveau van de regio, kunnen enkele transacties zeer bepalend zijn. Los van die afwijking lijkt is zowel bij de NVM als bij de cijfers van DTZ Zadelhoff voor Ede en Veenendaal te zien dat het prijsniveau van bedrijfsruimten redelijk overeind blijft.

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Barneveld 11.970 31.640 17.790 5.600 8.635 11.263 31.717

Ede 19.485 20.670 12.955 30.760 31.655 39.353 74.751

Nijkerk 14.975 10.585 19.941 5.150 4.885 30.280 25.512

Renswoude 0 0 1.120 0 14.300 0 0

Rhenen 0 0 0 0 0 0 0

Scherpenzeel 2.800 0 0 1.190 10.275 0 0

Veenendaal 12.370 19.915 26.200 38.070 24.340 79.563 20.809

Wageningen 0 0 0 0 12.160 227 0


Huurprijsontwikkeling FoodValleyGrafi ek 7.2.5.1 (Bron: DTZ Zadelhoff, Bak 2013)


Grafi ek 7.2.5.2 (Bron: DTZ Zadelhoff, Bak 2013)

Huurprijsontwikkeling Ede Veenendaal

7.2.6 Marktperspectief

De bedrijfsruimtemarkt presteert in vergelijking met de markt van winkels en kantoren relatief goed. Er is geen sprake van grote leegstand. De opname is het afgelopen jaar gedaald, maar er is geen stijging geweest van het aanbod. Wel is er een landelijke trend dat een steeds groter deel van het aanbod al meerdere jaren te huur staat. De huurprijs is de afgelopen jaren enigszins gedaald. Wel is er nog steeds een sterke druk op de huurprijzen, wat onder andere resulteert in het hanteren van incentives.

Er is in de markt vooral behoefte aan opslagruimte en bedrijfshallen met weinig kantoorruimte. Juist oudere bedrijfsgebouwen hebben naar verhouding meer kantoorruimte. Het gevolg is dat deze bedrijfsruimte lastiger verhuurbaar is. Vaak is het ook zo dat bij verhuur de kantoorruimte niet of slechts gedeeltelijk in gebruik wordt genomen.

Het risico op termijn is vooral dat bepaalde gebieden moeilijk mee kunnen. In die gebieden zal in toenemende mate sprake zijn van lagere prijzen en een meer laagwaardig gebruik, met gevolgen voor de kwaliteit van het gebied.

Het perspectief van de bedrijvenmarkt is sterk afhankelijk van het midden- en kleinbedrijf. De economische ontwikkeling en de ontwikkeling in verschillende sectoren, zoals in hoofdstuk 2 gepresenteerd, maakt dat de verwachting voor 2013 is, dat geen sprake zal zijn van een verbetering van de bedrijfsruimtemarkt.


080808B

ed

rijv

en

terr

ein

en

Be

dri

jve

nte

rre

ine

nB

ed

rijv

en

terr

ein

en


8.1.1 Voorraad bedrijventerreinen

De afgelopen 10 jaar is sprake geweest van een sterke stijging van de voorraad bedrijfsterreinen in Nederland. De laatste jaren is de voorraad niet zo sterk gegroeid.

Voorraad bedrijfsterreinen Nederland

8.1.2 Uitgifte bedrijventerreinen

De uitgifte van bedrijventerreinen was in Nederland in 2011 334 hectare. Sinds 2007 is sprake van een sterk dalende trend. In 2007 werd nog 915 hectare uitgegeven, en in 2008 784 hectare. Het gaat hier zowel om een markteffect als om een verandering in de ruimtevraag.

Uitgifte bedrijfsterreinen Nederland

Op de lange termijn neemt volgens berekening van de Bedrijfslocatiemonitor, in beheer bij het Planbureau voor de Leefomgeving, het groeitempo gestaag af. Met de huidige economische ontwikkeling komt op de korte termijn het conjunctuur effect daar sterk overheen.

8.1 landelijk

Grafi ek 8.1.1(Bron: Ibis 2013)



8.1.3 Voorraad naar terreintypen

Voorraad naar terreintype Nederland

8.1.4 Uitgifteprijzen

Uitgifteprijzen Nederland

De gemiddelde minimale grondprijs heeft de laatste jaren een lichte stijging laten zien van 4 101 (2008), 4 109 (2009), 4 112 (2010, 2011). Hetzelfde geldt voor de maximumprijs: 4 124 (2008), 4 134 (2009), 4 139 (2010, 2011). Omdat het minimum en maximumprijzen zijn is het niet mogelijk hieruit consequenties te trekken voor wat betreft de daadwerkelijke ontwikkeling van transactieprijzen. Wel wordt duidelijk dat de vraagprijzen in ieder geval in de huidige markt stabiliseren. De verwachting is gerechtvaardigd dat de daadwerkelijke transactieprijzen dalen.

Tabel 8.1.3(Bron: Ibis 2013)


Locatietype bruto netto

C1 retail, meubelboulevards 130 95

C1, C3, C4 retail, meubelboulevards, zorglocaties,

platformgebonden bedrijvigheid 45 34

C2 onderwijs 1 1

C2, C3 onderwijs, zorg 18 13

C2, C5 onderwijs, agribusiness 21 21

C3 zorg 43 34

C4 platformgebonden bedrijvigheid 300 74

C5 agribusiness 261 231


8.2.1 Voorraad bedrijventerreinen

De totale hoeveelheid uitgegeven bedrijfsterreinen in Foodvalley is momenteel 1.197 hectare. Het merendeel van die terreinen ligt in Ede, Veenendaal, Barneveld en Nijkerk.

Voorraad bedrijfsterrein FoodValley

De totale voorraad nog uit te geven bedrijfsterreinen is 135 hectare, waarbij het grootste deel van die voorraad voor Ede is, waar nog een totale voorraad ligt van 102 hectare. Daarmee is een aanzienlijk deel van het totale bedrijventerrein van Ede nog uit te geven.

Nog uit te geven bedrijfsterrein FoodValley


Grafi ek 8.2.1.1 (Bron: Ibis 2013)



8.2.2 Uitgifte bedrijventerreinen

Uitgifte FoodValley

In de meeste gemeenten in de regio komt het uitgiftetempo van bedrijventerreinen redelijk overeen met de voorraad nog uit te geven bedrijfsterrein. Ede vormt daarop een belangrijke uitzondering. Met het huidige uitgiftetempo kan Ede nog jaren voort. Zeker gezien de veranderende ruimtevraag in de toekomst lijkt een ruimtelijke heroverweging van deze voorraad aan de orde.

8.2.3 Prijsniveau

De onderstaande prijsinformatie is afkomstig van de Ibis gegevens. In principe zijn deze gegevens weer afkomstig van gemeente, zodat de cijfers zouden moeten kloppen. In de praktijk blijkt echter steeds dat deze cijfers niet altijd even betrouwbaar zijn. Bovendien is een belangrijk verschil met veel andere prijzen de monitor dat het hier gaat om vraagprijzen en bovendien om een minimum en maximum. Daarmee is tamelijk ondoorzichtig wat de werkelijke prijzen zijn die tot stand komen.

Prijsniveau FoodValley

Grafi ek 8.2.2 (Bron: Ibis 2013)



Bijvoorbeeld voor Ede blijkt bij controle het actuele aanbod van de gemeente redelijk binnen de marges van de Ibis gegevens te passen. Daar staat weer tegenover dat Nijkerk een aanbod heeft, zoals hieronder weergegeven, terwijl dat aanbod bij Ibis niet bekend is.

Prijsniveau FoodValley

Ede

Bedrijventerrein A12 171-223

Bedrijvenpark De Vallei 163-198

Kievitsmeent West Maatwerk/taxatie

Het Laar Wekerom 180-195

Nijkerk

Arkerpoort 180-250

De Flier 180-250

8.2.4 Toekomstbeeld

Voor de regio is in de eerste plaats de grote voorraad nog uit te geven terrein van Ede van belang. Daarnaast is van belang dat andere gemeenten nog een mogelijke uitbreiding van hun voorraad in toekomstige plancapaciteit hebben. De vraag ten aanzien van deze capaciteit is gedeeltelijk van kwantitatieve aard. Het is onduidelijk in welk tempo en op welke termijn uitgifte mogelijk is.

Belangrijker is echter de kwalitatieve vraag. De verwachting is gerechtvaardigd dat niet alleen de omvang, maar ook de aard van de vraag naar bedrijfslocaties verder zal veranderen, Dat heeft consequenties voor zowel de uitbreidingsplannen als voor de transformatieopgave.

Tabel 8.2.3.2 (Bron: Ibis 2013)

locatie- en programma-analyse woningbouw95

Minder transacties

Er is sprake van een vraagterugval die te maken heeft met de strengere eisen die banken stellen aan hypotheekverlening – de discussie over het beperken van tophypotheken, zeker voor starters, is zeer actueel –, de afwachtende houding die kopers hebben door de prijsdaling en de onzekerheid omtrent overheidsmaatregelen.

De ambtelijke werkgroep Wonen, die in opdracht van het kabinet een studie heeft uitgevoerd met betrekking tot bezuinigingen op de woningmarkt, heeft onder meer de hypotheekrenteaftrek ter discussie gesteld. In het komende jaar zal moeten blijken of de overheid inderdaad de hypotheekrenteaftrek gaat beperken en andere maatregelen op de woningmarkt zal nemen.

Het aantal actief woningzoekenden is lager dan in 2006 en het aantal mensen dat van plan is binnen een half jaar te verhuizen is sterk afgenomen (Ministerie van VROM/CBS, 2009). Op 1 mei 2009 berichtte het Financieele Dagblad dat de belangstelling voor nieuwe hypotheken sinds begin 2009 sterk is teruggelopen, tot het laagste niveau in 6 jaar. De teruglopende vraag en daarmee samenhangend het teruglopende aantal transacties wordt geïllustreerd door het bedrag waarvoor banken in 2009 hypotheken hebben verstrekt. In april 2010 publiceerde het CBS het bericht dat door de slechte woningmarkt voor slechts 19 miljard aan hypotheken werd verstrekt. Dit is het laagste bedrag sinds 1995.

De vraagterugval kan inzichtelijk worden gemaakt aan de hand van het aantal verkochte woningen (fi guur 2.2). Tussen 2005 en 2009 daalde het aantal transacties met 38%. Voor 2010 verwacht de NVM een licht herstel naar een niveau van zo’n 140.000 transacties. Opvallend is dat het aantal transacties van eengezinswoningen relatief sneller daalde dan dat van appartementen (respectievelijk 40% en 27%). Dat komt enerzijds door het prijsniveau van appartementen, dat over het algemeen lager is en dientengevolge wat couranter. In het goedkopere segment – waar appartementen voor een groot deel het aanbod bepalen – is de vraagterugval minder dan in het midden en duurdere segment. Anderzijds worden starters, een belangrijke doelgroep voor appartementen, gestimuleerd met subsidies en aantrekkelijke regelingen (koopsubsidie, Nationale Hypotheek Garantie, Koopgarant, e.d.).

Vanwege de grote populariteit van de koopsubsidie zijn meer aanvragen ontvangen dan met het beschikbare budget kunnen worden toegekend. AgentschapNL berichtte op 13 april 2010 dat aanvragen voor koopsubsidie niet meer kunnen worden ingediend. Mogelijk heeft het einde van de regeling gevolgen voor de koopbereidheid van starters.

De ambtelijke werkgroep Wonen, die in opdracht van het kabinet een studie heeft uitgevoerd met betrekking tot bezuinigingen op de woningmarkt, heeft onder meer de hypotheekrenteaftrek ter discussie gesteld. In het komende jaar zal moeten blijken of de overheid inderdaad de hypotheekrenteaftrek gaat beperken en andere maatregelen op de woningmarkt zal nemen.

Het aantal actief woningzoekenden is lager dan in 2006 en het aantal mensen dat van plan is binnen een half jaar te verhuizen is sterk afgenomen (Ministerie van VROM/CBS, 2009). Op 1 mei 2009 berichtte het Financieele Dagblad dat de belangstelling voor nieuwe hypotheken sinds begin 2009 sterk is teruggelopen, tot het laagste niveau in 6 jaar. De teruglopende vraag en daarmee samenhangend het teruglopende aantal transacties wordt geïllustreerd door het bedrag waarvoor banken in 2009 hypotheken hebben verstrekt. In april 2010 publiceerde het CBS het bericht dat door de slechte woningmarkt voor slechts 19 miljard aan hypotheken werd verstrekt. Dit is het laagste bedrag sinds 1995.

De vraagterugval kan inzichtelijk worden gemaakt aan de hand van het aantal verkochte woningen (fi guur 2.2). Tussen 2005 en 2009 daalde het aantal transacties met 38%. Voor 2010 verwacht de NVM een licht herstel naar een niveau van zo’n 140.000 transacties. Opvallend is dat het aantal transacties van eengezinswoningen relatief sneller daalde dan dat van appartementen (respectievelijk 40% en 27%). Dat komt enerzijds door het prijsniveau van appartementen, dat over het algemeen lager is en Vanwege de grote po.

con

clu

sie

en

aan

beve

ling

en

09


De belangrijkste conclusie van de monitor is van macro-economische aard. De economische situatie in Nederland is slecht en verslechtert vooral het laatste half jaar snel verder. Met die cijfers van het laatste half jaar al in het achterhoofd zal ook de volgende vastgoedmonitor niet een zeer positief beeld geven. Daarmee ontstaat straks een serie van 5 vastgoedmonitors achter elkaar met een negatieve grondtoon. Er zijn geluiden dat 2014 een stabilisatie of lichte verbetering zal laten zien, maar zeker is dat allerminst. Vooral de daling van de werkloosheid is zorgwekkend. Ook al is de FoodValley een sterke regio, met een goed lange termijn perspectief, de gevolgen van de landelijke economische malaise wordt onontkoombaar gevoeld.

Een positief punt is de groeiende bekendheid en kracht van de regio. De bekendheid wordt ook bij het opstellen van de vastgoedmonitor in kleine dingen merkbaar. Op steeds meer punten wordt de FoodValley als regio erkend, zodat gegevens beschikbaar komen die vroeger per gemeente moesten worden geconstrueerd. De kracht van de samenwerking wordt duidelijk doordat op steeds meer punten concreet gezamenlijk actie wordt genomen. Het regionaal infrastructuurfonds is daarvan een voorbeeld. Een ander voorbeeld zijn de acties voor de regionale woningbouwafstemming.

Wel is het zaak nu ook volgende stappen te zetten in deze samenwerking. De veranderingen op de markt zijn fundamenteel en structureel en komen vallen bovendien samen met een trendbreuk op een aantal terreinen. Daarbij moet worden gedacht aan de demografi sche omslag een sterk veranderende arbeidsmarkt en deels daarmee samenhangend een andere manier van werken. Op winkelgebied is er een trendbreuk met het verleden, met de vergrijzing en de groei van het online winkelen. Als die zaken hebben bovenop de economische situatie gevolgen voor het vastgoed in de regio. Een passend antwoord kan de regio sterk houden en versterken. Op een aantal punten, zoals de afstemming op de woningmarkt en infrastructuur en bereikbaarheid zijn al acties in gang gezet. In het vervolg wordt op een aantal onderdelen de belangrijkste conclusies en mogelijk aanvullende regionale acties op een rij gezet.

Het algemene beeld van de koopmarkt is zeer slecht. De economische omstandigheden zullen hier niet snel een omslag laten zien. Het kernpunt is dat er meer aan de hand is dan een tijdelijk dip van vraag en aanbod. Een cruciaal probleem is dat grote groepen op basis van hun inkomen geen passende woning meer kunnen kopen. Dat geldt niet alleen voor starters maar steeds meer ook voor doorstromers. Het gaat zeker ook gelden voor de doorstromers van de komende 20 jaar. We moeten er rekening mee houden dat de toekomstige kopers van tweekappers geen overwaarde hebben. Sterker, een analyse van de prijsontwikkeling laat zien dat de gemiddelde transactieprijzen, rekening houdend met historische kosten koper, liggen op het niveau van voor het jaar 2000. Dat zou betekenen dat alle eerste kopers die in die periode vanaf 2.000 hun eerste huis hebben gekocht een restschuld hebben.

De consequentie daarvan is dat het voor uitbreiding nodig is om te komen tot een

woningaanbod dat op basis van het inkomen, en het inkomen alleen, fi nancierbaar is. Daarbij moet er ook rekening mee worden gehouden dat deze groepen te maken hebben met de nieuwe hypotheekspelregels, waardoor hun huizenkoopkracht nog eens lager is dan die van de huidige kopers van duurdere woningen.

Dat vraagstuk is alleen op te lossen als partijen gezamenlijk nadenken over een prijskwaliteitsverhouding die past bij de vraag en een stichtingskostenopzet die een kostendekkende ontwikkeling mogelijk maakt. Het gevolg is een zeer sterke daling van de residuele grondwaarde. Dat betekent onontkoombaar dat bouwbudgetten, grondprijzen en ontwikkelmarges ter discussie komen te staan. Zonder die principiële discussie wordt het lastig voor deze nieuwe groepen kopers iets anders te bouwen dan starterswoningen.

Een samenhangend aandachtspunt is de omslag van koop naar huur. Die trendbreuk komt op een moment dat de corporatiesector fi nancieel zeer onder druk staat. Bovendien hebben alternatieve partijen, institutionele beleggers, niet de omvang om de noodzakelijke

9.1

9.2Woningmarkt

conclusies en aanbevelingen97

ontwikkeling in gang te zetten. Met de huidige rentestanden en dalende bouwkosten wordt beleggen in huurwoningen weer interessant. Regionale partijen zouden zich moeten verenigen om die investering in huur te organiseren.

Voor de bestaande voorraad kan de impuls voor investeringen mogelijk worden gevonden in verduurzaming. Het rendement op energieinvesteringen in de bestaande voorraad is hoger dan het rendement op de belegging in het wonen zelf. Ook hier is een regionale inspanning interessant. Een resultaat is in het belang van alle partijen.

De Wageningen UR is als het gaat om de vastgoedmarkt een onrembare groeier. De studenten aantallen vallen weer hoger uit dan de prognoses, onder andere met het directe gevolg dat er nog meer behoefte is aan studentenwoningen.

acties WoningMarKt

• Principiële herziening van de prijskwaliteitverhouding in de nieuwbouw: een betaalbaarheid die structureel is gebaseerd op de fi nancierbaarheid op grond van inkomen zonder overwaarde betekent onontkoombaar dat stichtingskosten omlaag moeten. de opgave is bouwen ontwikkelkosten te verlagen terwijl de kwaliteit op nievau blijft. een substantiële verlaging van grondprijzen is onontkoombaar.

• investering in eigen regio: Het rendement van huurwoningen is momenteel voldoende om investeerders te interesseren. alleen het opdrachtgeverschapen de locaties ontbreken. regionale partijen moeten worden samen gebracht om een plan op te stellen om het geld dat er is in de regio voor een goed rendement te investeren in de eigen regio. er kan worden gedacht aan een private tegenhanger van het regionaal infrastructuurfonds. voor de productie van huurwoningen is een aanpassing van stichtingskosten én grondprijzen wel onontkoombaar.

• verduurzaming bestaande voorraad: in de bestaande voorraad kan energie een belangrijke drager zijn voor investeringen. Het rendement op verduur zaming van bestaande woningen is voor grote delen van de voorraad inmiddels voldoende om tot dekkende investeringen te komen.

Transactieprijzen (VON en inclusief kosten koper)Grafi ek 9.2

(Bron: DTZ Zadelhoff, Bak 2013)


Er is al een tijd lang een negatieve trend gaande in de winkelmarkt, die deels samenhangt met de economische situatie, maar deels ook met een aantal omslagen in de markt. Eén omslag is die van het groeiende aandeel internetverkopen. Een trend waar op termijn rekening mee moet worden gehouden is de demografi sche omslag in combinatie met het gegeven dat senioren minder consumeren.

Voor de winkelmarkt is het nodig regionaal een ruimtelijke visie te hebben op de toekomst van verschillende winkelgebieden. Met het prijsrisico van de winkelverhuur is zonder een dergelijke regionale visie voor de markt te risicovol om tot ontwikkelingen te komen. Het gevolg zal zijn dat de vernieuwing van bepaalde winkelgebieden die sterk noodzakelijk is, uitblijft. Zonder een heldere strategie is het risico dat de leegstand in bepaalde winkelgebieden nog verder toeneemt, waardoor een negatieve spiraal ontstaat. Het gaat er in die visie om een perspectief te schetsen omtrent de kwalitatieve en kwantitatieve omvang van de voorraad en een ruimtelijke visie daarop.

acties WinKelMarKt

• regionale (ruimtelijke) visie op de winkelmarkt: de regionale visie op de winkelmarkt kan een basis voor private partijen verschaffen om tot investeringen te komen. Bovendien kan een dergelijke visie een basis vormen voor mogelijke functieveranderingen in winkelgebieden, die deels al in gang zijn gezet.

9.3Winkelmarkt

conclusies en aanbevelingen99

Ook de kantorenmarkt is er slecht aan toe. Waar in de woningmarkt nog sprake is van druk en een op termijn groeiende behoefte, is bij de kantorenmarkt juist sprake van een overschot en een op termijn dalende behoefte. Een belangrijk aandachtspunt blijft het voorkomen van een sterke nieuwe groei van de voorraad die het bestaand verder onder druk zet. Nu al neemt het aantal zichtlocaties dat te huur staat toe. Dat is een lastige opgave, aangezien de fi nancieringsstructuur van commercieel vastgoed zodanig is dat er ook in een krimpende markt fi nanciële belangen zijn bij groei van de voorraad.

Een tweede aandachtspunt is de omslag naar meer kleinschaligheid in de kantorenmarkt. Juist in de sterk krimpende markt van de zakelijke dienstverlening hebben het meest transacties plaatsgevonden in de zoektocht naar kleinere kantoorruimte. Die omslag is deels structureel. De aard van het werken verandert sterk. De versnelde verzelfstandiging door de huidige arbeidsmarktsituatie draagt daar aan bij. Een regionale visie op de kwaliteit, schaal en locatie van de kantoorruimte van de toekomst kan bijdragen aan de concurrentiepositie van de regio. Het is zaak niet te wachten op anderen maar zelf het heft om handen te nemen.

De bedrijfsruimtemarkt functioneert veel beter dan de kantorenmarkt. Gezien de economische ontwikkelingen is het perspectief ook hier echter niet gunstig. Een aandachts-punt zijn de verouderde bedrijfsgebouwen met kantoorruimte. Er is veel minder behoefte aan die kantoorruimte dan in het verleden. Het gevolg is dat de ruimtes niet verhuurd worden of dat de kantoren niet gebruikt worden. Beide situaties hebben een negatieve invloed op de uitstraling van het bedrijfsterrein.

acties Kantoren en BedriJven(terreinen)

• faseren en doseren: op de kantoren markt is het zaak zeer voorzichtig om te springen met het vergroten van de voorraad. de kritische blik van de provincie Utrecht op de kantorenmarkt kan worden ingezet voor de hele regio.

• strategie incourante bedrijfsruimte: transformatie van incourante bedrijfs-gebouwen kan voorkomen dat delen van bedrijfsterreinen in onbruik raken of een steeds slechtere ruimtelijke uitstraling krijgen. deze transfor-matie moet minimaal dezelfde prioriteit krijgen als uitbreiding.

9.4Kantoren en bedrijven(terreinen)

9.5de vastgoedmarkt als geheel

Eigenlijk is de belangrijkste conclusie van deze monitor op alle terreinen dat niet alleen sprake is van een marktdip. Er is op verschillende punten sprake van een fundamentele omslag of trendbreuk. Die maakt het noodzakelijk een nieuwe kwaliteitsvisie te ontwikkelen binnen nieuwe fi nancieel haalbare kaders. De fi nanciële kaders van het verleden gaan daar niet voor passen. Dat gaat onontkoombaar pijn doen, omdat opbrengstenverwachtingen uit het verleden onmogelijk kunnen worden waargemaakt.

Door vooruit te lopen op de troepen kan de regio mogelijk haar positie versterken. Vooral in de woningmarkt kan de aanpassing ook daadwerkelijk tot productie leiden. In andere markten kan een realistische visie op de markt er aan bijdragen dat plannen worden gemaakt die daadwerkelijk gereed voor de toekomst zijn.

acties

• Het gaat er om in de regio weer de randvoorwaarden en het klimaat te scheppen die investeringen mogelijk maken.

10B

ijlag

en


ProjectteamDe Vastgoedmonitor FoodValley regio 2013 is tot stand gekomen onder coördinatie van

Jan Winsemius van Bureau Middelkoop uit Amsterdam.

Bestuur en Raad van AdviesDe aansturing van het project is verzorgd door het bestuur van de Stichting Vastgoedmonitor

regio Food Valley. De Raad van Advies leverde een waardevolle bijdrage aan het proces, de vraagstelling en de inhoud.

SecretariaatHet secretariaat van de Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley is ondergebracht bij

Tineke Schreuder - Loedeman van Mouse Support secretariaat & management uit Lunteren.

totstandkoming

103 Bijlagen103

Corporaties FoodvalleyElf woningcorporaties in de FoodValley regio werken nu bijna twee jaar samen. Het gaat om

de corporaties uit Barneveld, Nijkerk, Woudenberg, Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal en Scherpenzeel. Samen ondersteunen ze het FoodValley regioconcept.

Een van de pijlers van het prettige leefklimaat in de regio is het aanbod van kwalitatief goedesociale huurwoningen. Klanten krijgen veel waar voor hun geld bij de corporaties in de FoodValley regio. Er is in de regio daarom ook nog altijd veel vraag naar sociale huurwoningen. Sterk punt in de economische dynamiek in de regio waardoor mensen kiezen voor flexibiliteit in hun woonsituatie en voor een centrale ligging. Samen met de groenstedelijke woonmilieus geeft dit de corporaties FoodValley een ijzersterke positie die ze in staat stelt verder te investeren.

De sociale huurwoningen worden gezamenlijk verdeeld in de WERV; Wageningen Ede, Rhenen en Veenendaal. In de vier WERV-gemeenten gelden regionale spelregels voor het verdelen van de huurwoningen. Het biedt tevens woningzoekenden uit de provincies Utrecht en Gelderland toegang tot de WERV. In de andere FoodValley-gemeenten is dat vooralsnog anders geregeld. De volgende stap is het regionaal afstemmen van de bouwproductie.

Niet alleen het afstemmen van de nieuwbouwprojecten op de vraag is belangrijk, ook aandacht voor de bestaande bouw in het sociale segment is bepalend voor aantrekkelijk wonen in de regio. De corporaties zetten in op duurzaamheid, de kwaliteit van de woningomgeving en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.

De rijksoverheid treft maatregelen om de verhuurders een extra heffing voor de huurtoeslag op te leggen en de sector te verkleinen. Terwijl de elf corporaties juist zien dat de vraag naar sociale woningen groot is en investeringen noodzakelijk zijn om kwalitatief goed aanbod te houden in de regio. Waar de investeringsruimte onder druk staat, is het van des te groter belang de krachten te bundelen in samenwerking en de investeringen in te zetten op de goede plekken. De corporaties in de FoodValley regio willen veel, maar kunnen het niet alleen. Zo heeft niet alleen de nieuwbouw van de corporaties, maar ook de renovatie de support van regionale en lokale overheden hard nodig. ‘Samen werken aan wonen in de FoodValley regio’ is daarbij het motto van de woningcorporaties. De Vastgoedmonitor draagt daaraan een belangrijk steentje bij.

corporaties | foodvalley

Bedrijfsinformatie


Regio FoodValleyOndernemend, innovatief en verbindend

Met de aanwijzing van Ede, midden in de Food Valley regio, als vestigingslocatie van het World Food Center bewijst Regio FoodValley haar positie in het creëren van een goed woon-, leef- en vestigingsklimaat voor bewoners, bedrijven, bezoekers, studenten, kenniswerkers en recreanten.

Food Valley is een unieke en omvangrijke clustering op wereldniveau van kennis en wetenschap, bedrijven en onderzoeksinstituten met één focus: voeding. Food Valley ontwikkelen tot hét agrofoodcentrum van Europa, de internationale topregio voor kennis en innovaties op gebied van gezonde en duurzame voeding. Dat is de belangrijkste doelstelling van de initiatiefnemers van de FoodValley Ambitie 2020.

Bestuurlijk antwoord

Regio FoodValley is het bestuurlijke antwoord van acht samenwerkende gemeenten op deze ambitie: Barneveld, Ede, Nijkerk, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen. De keuze voor Ede als locatie van het World Food Center is een bewijs van succesvolle samenwerking. Drie partijen hebben elkaar daarmee gevonden in een gouden driehoek: de overheid om een goed vestigingsklimaat en een hoogwaardige leefomgeving te creëren, kennis- en onderzoeksinstellingen om innovaties te ontwikkelen, het bedrijfsleven om deze te vermarkten.

Mooi en goed wonen

Een topregio. Dat is de Food Valley regio. Met een onderscheidend kennisprofiel op de wereldmarkt, wat Regio FoodValley gaat vertalen in een langdurige krachtige regionale economie. Met een subliem leef- en vestigingsklimaat voor werken, ondernemen, studeren en recreëren. En natuurlijk voor wonen. Een economisch sterke regio kan alleen ontstaan met een gezonde en stabiele woningmarkt.

Vastgoedmonitor

Om een actueel beeld te hebben van de huidige marktsituatie in de Food Valley regio op gebied van wonen en bedrijfsvastgoed (onder meer kantoren, winkels) is er de Vastgoedmonitor Regio FoodValley 2013. De monitor is daarnaast een fantastisch document om een compleet beeld te hebben van de plannen die Regio FoodValley-gemeenten hebben voor de bouw van woonwijken en bedrijfsvastgoed. Ook geeft de monitor inzicht in trends- en conjuncturele ontwikkelingen in de economie. Afstemmen van woningbouwprogramma’s en beleid ontwikkelen voor woonruimteverdeling zijn andere initiatieven.

Topregio

Bijsturen op beleid en inspelen op veranderende marktomstandigheden wordt hierdoor beter mogelijk. En dat betekent weer dat Regio FoodValley op ieder moment kan werken aan een gezonde en stabiele woningmarkt, die nodig is voor een topregio voor bewoners, bezoekers, kenniswerkers en toeristen.

Bijlagen105

LATEI projectontwikkelingMeer dan ooit betekent projectontwikkeling het invullen van de leefwensen van

toekomstige generaties. Wij implementeren die toekomst liever vandaag dan morgen. Samen mogelijkheden zien! Met onze wortels in de corporatiewereld en ruim twintig jaar ervaring in projectontwikkeling, vormen we partnerships met gemeenten, woningcorporaties en collega-ontwikkelaars. Wij ontwikkelen veelzijdig; van sociale woningbouw tot integrale gebiedsontwikkeling. Van huur- of koopwoningen en binnenstedelijke vernieuwing tot zorg- of maatschappelijke voorzieningen. Uitleglocaties, van klein tot grootschalig.

Wat LATEI echter volledig anders maakt is de sociale context. LATEI is een stichting die ontwikkelt vanuit een maatschappelijke doelstelling. Zo is het mogelijk dat het door ons gemaakte rendement op commercieel vastgoed direct wordt geïnvesteerd. De optimale kennisdeling met onze partners en ons open samenwerkingsmodel helpen ons duurzame spin-off en sociaal kapitaal te genereren. Kijk ook op www.latei.nl

LATEI projectontwikkeling, Stadsring 139, 3817 BA Amersfoort

telefoon: 033-4605500, www.latei.nl

Bouwfonds Ontwikkeling en de RabobankSamen bereik je meer. Als partners binnen de Rabobank Groep begrijpen Bouwfonds

Ontwikkeling en de lokale Rabobanken deze coöperatieve gedachte. Als één van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa geeft Bouwfonds Ontwikkeling al 65 jaar vorm aan vooruitgang. De Rabobank –die al meer dan 115 jaar bestaat– is sinds 1972 de grootste financiële dienstverlener in Nederland. Samen werken Bouwfonds Ontwikkeling en de Rabobank aan de financiering, ontwikkeling en realisatie van integrale woongebieden en kleinschalig commercieel vastgoed. Precies daar waar het goed wonen, leven en recreëren is. Door onze krachten en kennis te bundelen zijn wij een uitstekende partner voor gemeenten en provincies bij de ontwikkeling en realisatie van de woon- en werkgebieden in de regio.We vinden het belangrijk aanwezig te zijn waar het gebeurt. Daarom werken we met kantoren en Rabobanken in de regio. Zo waarborgen we onze lokale verankering en kennis. En zorgen voor een optimale betrokkenheid en verbinding tussen de lokale markt en eindgebruiker. Want zo bereiken we met elkaar meer. Voor elkaar, voor de lokale samenleving, voor u.

Bouwfonds Ontwikkeling B.V. - Regio Midden, De Brand 30, 3823 LK Amersfoort

telefoon: 033-4534148, www.bouwfonds.nl

Rabobank Vallei en Rijn, Rabobank Woudenberg-Lunteren, Rabobank Barneveld-Voorthuizen

www.rabo.nl

Midden Nederland MakelaarsMidden Nederland Makelaars werkt vanuit zes vestigingen. Midden Nederland Makelaars

heeft drie specialisaties, woningmakelaardij, bedrijfsmakelaardij en agrarisch onroerend goed. Elk van deze terreinen kent een hoge mate van vakkennis. Zo is het opleidingsniveau van onze makelaars hoog, zijn ze allen beëdigd makelaar/taxateur en gecertificeerd conform stichting VastgoedCert. Daarnaast is Midden Nederland Makelaars aangesloten bij de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). In elke discipline hebben de gediplomeerde makelaars van Midden Nederland Makelaars hun sporen verdiend. U praat met vakmensen die volledig op de hoogte zijn van alle aspecten die met onroerend goed te maken hebben. Met drie specialisaties op het gebied van onroerend goed is Midden Nederland Makelaars de meest deskundige makelaar in het Midden van Nederland.

Midden Nederland Makelaars B.V., Kampstraat 32, 37771 AV Barnveld

telefoon: 0342-455400, www.mnm.nl


Olenz notarissen"De ondernemende notaris: Hij bestaat. Zij trouwens ook. U vindt ze bij Olenz. Een team

van ambitieuze mensen die laten zien dat het anders kan. Die weten dat het opmaken van een akte een middel is en geen doel. Die weten dat hun kracht niet ligt in het vastleggen van afspraken, maar in het vastleggen van doordachte afspraken. De ondernemende notaris geeft antwoord op de vraag die u nog niet hebt gesteld. In uw eigen taal. Desnoods met het nodige tekenwerk. Op de kop als het moet. Kortom, een notaris die iets elementairs toevoegt. Ondernemerschap. En dat is goed merkbaar."

Olenz notarissen, Vendelier 2, 3905 PA Veenendaal

telefoon: 0318-529393, www.olenz.nl

Wageningen UR, For Quality of LifeWageningen UR (University & Research centre) heeft als missie ‘To explore the

potential of nature to improve the quality of life’. Binnen Wageningen UR bundelen negen gespecialiseerde en meer toegepaste onderzoeksinstituten, Wageningen University en Hogeschool Van Hall Larenstein hun krachten om bij te dragen aan de oplossing van belangrijke vragen in het domein van gezonde voeding en leefomgeving.

Wageningen UR, Bestuurscentrum, Gebouw 400, Costerweg 50, 6701 BH Wageningen

telefoon: 0317-482356, www.wur.nl

DTZ ZadelhoffDTZ Zadelhoff is dé marktleider in Nederland op het gebied van bedrijfsmatig vastgoed.

Wij zijn in Nederland actief vanuit 14 vestigingen in de sectoren Makelaardij, Beleggingen, Vastgoedmanagement, Corporate Services (CS), Research, Winkels, Financial Services, Internationaal en Taxaties. In Nederland zijn er meer dan 350 DTZ Zadelhoff professionals actief. Hiermee beschikt DTZ Zadelhoff over een omvangrijk intern kenniscentrum met diverse specialisaties op het totale gebied van bedrijfsmatig vastgoed. DTZ Zadelhoff is in de regio vertegenwoordigd door Martijn Veen 06-30165298 [email protected]

DTZ Zadelhoff v.o.f., Meander 601, Postbus 573, 6800 AN Arnhem

telefoon: 026-4452445, www.dtz.nl

Provincie GelderlandDe provincie Gelderland streeft er met haar partners naar om vraag en aanbod op de woning-

markt, de markt voor bedrijventerreinen en de kantorenmarkt met elkaar in balans te brengen en te houden. Dat deed ze al door op regionale schaal met partners afspraken te maken over de programmering van woningen en bedrijventerreinen. Vanaf nu zal de provincie ook in gesprek gaan over de programmering van kantoren en detailhandel. Daarnaast werkt de provincie samen met haar partners aan een woonagenda waarin de belangrijke uitdagingen in de regio op het vlak van wonen worden benoemd en opgepakt. Voor al die activiteiten is door partners gedeelde informatie over actuele en te verwachten ontwikkelingen en de stand van zaken in de bestaande woningen vastgoedvoorraad van cruciaal belang. De vastgoedmonitor van de Food-Valley levert die informatie en is daarmee een belangrijk startpunt voor gesprekken en afstem-ming tussen de vele betrokken partijen over de opgaven waar we gezamenlijk voor staan.

Provincie Gelderland Markt 11, 6811 CG Arnhem, postbus 9090, 6800 GX Arnhem

telefoon: 026-3599111, www.gelderland.nl

Bijlagen107

initiatiefnemers - bestuur

De Bunte VastgoedKees de Jong

De jaarlijkse Vastgoedmonitor zien wij als belangrijk fenomeen om in gesprek te zijn en met alle partijen tot hogere kwaliteit te komen. Zodat bedrijventer-reinen in de regio er aantrekkelijk uitzien en woonwijken in alle gemeen-ten veilig en prettig bewoond worden. Dat is het perspectief waar De Bunte Vastgoed voor staat en dat is de reden dat wij als vastgoedontwikkelaar onze bijdrage aan de Vastgoedmonitor leveren, ook in dit jaar weer.”

Wij zijn een zelfstandige en onafhan-kelijke vastgoedontwikkelaar, gevestigd in Ede en ontwikkelen projecten zoals woningbouw, kantoren, winkels en bedrijfsgebouwen. “De ontwikkeling van de Food alley regio is voor ons een bijzondere zaak. Het is immers onze regio, een gebied vol mogelijkheden en kansen. Al een aantal jaren mag ik deel uit maken van het bestuur dat de Vastgoedmonitor uitgeeft. De monitor maakt inzichtelijk welke kansen er nog steeds liggen voor inwoners, bedrijven, overheden en de vastgoedbranche. Net als vele andere regio’s profi teren we nu van alle informatie, prachtig gebundeld in één vastgoedmonitor.

www.debunte.nl

Domicilie MakelaarsNick de Boer

Als makelaar woon en werk ik in de prachtige FoodValley regio. Het is echt mijn gebied. Ons kantoor, Domicilie Makelaars Ede, is enthou siast actief in onder andere de nieuwbouwsector en het bedrijfseconomisch onroerend goed. We zijn daarom zeer nauw betrok-ken bij de ontwikkelingen die in deze regio plaatsvinden. Niet alleen voor de toekomst, maar juist ook nu. Want er gebeurt veel. Gemeenten groeien aan elkaar en vastgoed speelt in zowel wonen en werken als leren en recreëren een bepalende rol. Als makelaar in wonin-gen en bedrijfsonroerend goed ben ik dagelijks in gesprek met eind gebruikers, mensen die de regio maken. Vanuit ons kantoor merk ik de behoefte aan zorgeloos wonen en prettig werken. Ons gebied heeft veel potentie. Ik heb daarin ook persoonlijk een heldere visie. Die wil ik graag delen met anderen. Daarom neem ik deel aan Stichting Vastgoedmo-nitor Food Valley. Wat mij betreft gaat de regio een prachtige toekomst tegemoet. Ik hoop daarin, samen met de betrokken medewerkers van ons makelaarskantoor, nog jarenlang plezierig te werken.”

www.domicilie.nl


www.patrimonium-veenendaal.nl

FoodValley corporatiesPiet de Vrije

De FoodValley regio heeft haar plaats inmiddels meer dan ruimschoots verworven. De resultaten die worden geboekt zijn prima en kunnen nog meer aandacht krijgen binnen de diverse sectoren en bij het publiek. We hopen als bestuur van de Vastgoedmonitor daar op ons terrein mede aan bij te dragen.

Maar zoals genoegzaam bekend, is het succes in onze sector van het vastgoed in deze tijd niet onverdeeld gunstig. Dat staat uiteraard los van de FoodValley regio. Immers in heel Nederland zien we op het gebied van bedrijfsmatig onroe-rend goed en op de woningmarkt stagnatie.

Positief is het om te constateren dat in de FoodValley regio op diverse terreinen zich positief onderscheidende ontwikke-lingen voordoen. In de Vastgoedmonitor is daar aandacht voor. Hieruit blijkt eens te meer dat de FoodValley een sterke regio is en dat zich dat ook door vertaald naar het bedrijfsmatig vastgoed en naar de woningmarkt.

De woningcorporaties FoodValley zijn zeer content met de brede deelname ook van de acht gemeenten en de Provincie Gelderland aan de monitor. Door de fi nanciële wijzigingen waar corporaties mee te maken hebben gekregen in het

Kelderman Bouw en VastgoedOntwikkeling

Hans Koopman

Evenwicht in vraag en aanbod is be-langrijk voor een gezonde marktsituatie. Afstemming in programmering tus-sen gemeenten en marktpartijen is van groot belang om tot een evenwichtig en gedoseerd aanbod te komen. Hiervoor pleit onze stichting al jaren. Het doet mij persoonlijk deugt om te zien dat er nu daadwerkelijk initiatieven op dat vlak worden ontplooid. Overheid en bedrijfs-leven hebben elkaar in het bijzonder op dit punt hard nodig. In potentie biedt de FoodValley regio veel kansen voor groei en ontwikkeling. De monitor 2013 laat zien dat ontwikkelingslijn ten opzichte van de gemiddelde ontwikkeling in Nederland welliswaar wat afzwakt maar toch nog altijd positief is.

Wij kiezen met Kelderman voor de lange termijn. Een nuchtere kijk op de toekomst en luisteren naar onze klanten in de markt. Immers zij bepalen wat belangrijk is. Ons bedrijf is actief in de FoodValley regio en staat dicht bij onze klant. Wij staan met ons team klaar om u te adviseren en te begeleiden. Bij allerhande soorten bouwen ontwikke-lopgaven. Mocht u vragen hebben, kom dan gerust langs aan de Zuiderkade. De koffi e staat voor u klaar!

www.keldermanbouw.nl

afgelopen jaar zijn de perspectieven om te investeren fors afgenomen. Door samenwerking met de gemeenten en provincies wordt gezocht naar nieuwe vormen om aan de immer grote vraag naar sociale huurwoningen in onze regio te kunnen voldoen.

De Vastgoed monitor heft zich ontwikkeld tot een fenomeen dat veel meer is geworden dan de jaarlijkse update van The State of the Art.

Naast de jaarlijkse schat aan gegevens is er een levendig platform ontstaan waar partijen elkaar treffen en een basis vinden voor verbindingen en samenwer-king. In de Raad van Advies van de monitor komt dat goed tot uitdrukking, maar ook in de bijeenkomsten die naast het jaarlijkse symposium worden gehouden over specifi eke thema’s.

We geloven in de succesvolle verbin-dende driehoek van kennis, beleid en voortbrenging waarvoor de FoodValley regio model staat. Eenzelfde kracht straalt de vastgoed sector uit door in die driehoek iedereen te enthousiasmeren samen te werken. Vanuit onze invals-hoek; de kennis rond het vastgoed hopen we de deelnemers aan de monitor hun kennis met ons en met elkaar te delen en zo bij het beleid en de het dagelijks werk aan het vastgoed beter te scoren.

109 Bijlagen

Case CommunicatieHelen van den Oever

In een tijd dat bedrijven en organisaties alle zeilen bij moeten zetten voor een optimaal resultaat, wordt communicatie steeds belangrijker. De Stichting Vastgoedmonitor wil een duurzame dialoog aangaan over de programmering van vastgoed in de regio. Wij zoeken contact met alle betrokken partijen. Want ondanks dat iedere organisatie z'n eigen belang heeft, hebben we elkaar hard nodig als het gaat om structurele oplossingen voor de vastgoedmarkt in de regio. Juist die communicatie is de uitdaging van ons bureau.

Case Communicatie ondersteunt de monitor met advies, teksten en grafi sch ontwerp. Door mijn deelname in het bestuur, heb ik veel visionaire ondernemers ontmoet die met vereende krachten samenwerken aan een goede gebouwde omgeving. Het netwerk van de Vastgoedmonitor is waardevol en de kennis is enorm. Ik hoop dan ook dat de komende periode steeds meer bedrijven en organisaties zich aansluiten. Dan kan iedereen optimaal profi teren... en communiceren uiteraard!

www.casecommunicatie.nl

Bouwbedrijf van de KolkPlanontwikkeling van de Kolk B.V.

Henk van de Kolk

Dat vraag en aanbod op de vastgoed-markt nauwkeurig op elkaar afgestemd worden, past beter dan ooit in deze economie. Dat levert de kwaliteit op waar we met elkaar naar streven. Dat is ook de reden waarom Bouwbedrijf van de Kolk zo content is met deze Vastgoedmonitor.

Juist nu is het van groot belang dat we samen een goed gevoel krijgen bij de dynamiek in de markt. Bouwen voor de juiste doelgroep, doseren en faseren, komen tot economisch verantwoorde grondprijzen, een goede samenwerking tussen overheid en marktpartij… Als we respect hebben voor elkaars belangen, kunnen we ook de kwaliteit waarborgen die zo hard nodig is.

Bouwbedrijf van de Kolk heeft die kwaliteit hoog in het vaandel staan. Als participant van dit initiatief, maar ook als moderne, ontwikkelende bouwonder-nemer. Samen met onze opdrachtgevers gaan we voor succes op de lange termijn. Ik ben ervan overtuigd dat de FoodVal-ley regio talloze kansen biedt voor dat succes. Zeker als we de handen blijvend ineenslaan!

www.vandekolk.nl


raad van adviesNu de opzet van de Vastgoedmonitor verder is geprofessionaliseerd, maakt een Raad

van Advies onderdeel uit van de organisatie. Van elke GOUD Participant heeft één vertegenwoordiger zitting in de Raad van Advies. Deze Raad voorziet het bestuur gevraagd en ongevraagd van advies. Het bestuur krijgt waardevolle adviezen over de procesaanpak, de programmering van de bijeenkomsten en over de onderzoeksvragen en inhoud van het rapport. De inbreng van de Raad van Advies wordt buitengewoon gewaardeerd en draagt bij aan de kwaliteitsverbetering van de monitor.

De leden van de Raad van Advies:

• Voorzitter: de heer T. van der Velde (Teun)• Gezamenlijke FoodValley-corporaties - de heer H. van Heteren (Hans)• Regio FoodValley - de heer H. van Soest (Henk)• OLENZ notarissen - de heer mr. J.W. Hermans (Jan Willem)• LATEI projectontwikkeling B.V. - de heer A. Poot (Antoni)• Gezamenlijk Participant: Bouwfonds Ontwikkeling BV - de heer R.L. Arends (Rob) en Rabobank Vallei&Rijn, Rabobank Woudenberg-Lunteren, Rabobank Barneveld-Voorthuizen - de heer ing. G.A. van Hoeven EMBA (Gerard)• DTZ Zadelhoff v.o.f. - de heer M.A. Veen (Martijn)• Wageningen Universiteit en Research - de heer E. Ebbelink (Eise)• Gezamenlijk Participant: Bouwend Nederland, afd. Veenendaal - de heer R. van Laar (Roel) en Bouwend Nederland, afd. Zuid-West Veluwe - de heer W. van der Meer (Wim)• Midden Nederland Makelaars - de heer D.G. Hartkamp (Gerben)

Postbus 4, 6740 aa lunteren Postbus 4, 6740 aa lunteren Postbus 4, 6740 aa lunteren • t 0318 - 481520 t 0318 - 481520 •• [email protected] [email protected] [email protected] www.vastgoedmonitorfoodvalley.nlwww.vastgoedmonitorfoodvalley.nlwww.vastgoedmonitorfoodvalley.nlwww.vastgoedmonitorfoodvalley.nl

vastgoedmonitor 2013

Documents