Sumber : Yahoo!Finance

Beta 1,70

Market Cap (Mil) 12.182.640

Shares Outstanding (Mil) 19.649

Dividend 14,60

Yield (%) 2,35

52 Weeks Range 445 1.160

1 Year Return (%) 26,76

P/E 9,61

EPS 64,49

ROI 17,57

ROE 28,41

Sumber : www.reuters.com

PT Argo Manunggal Land Development 3,1 PT Tangerang Fajar Industrial Estate 25,2 PT Manunggal Prime Development 18,7 UBS AG London Branch 8,5 Publik (dibawah 5% kepemilikan) 44,5

Sumber: Annual Report PT Alam Sutera Realty Tahun 2012

Grafik Kinerja Saham

Performa Saham

Pemegang Saham

MM-FEUI Analisa Instrumen Keuangan

Kelompok V Andre Bramandita - 1206185135 Arya Irwan - 1206296135 Budi Setiawan - 1106112082

Alam Sutera Realty, Tbk ASRI

30 September 2013 Properti/Real Estate Valuasi Saham

PT Alam Sutera Realty, Tbk ("ASRI"), didirikan pada tanggal 3 November 1993, dengan nama PT Adhihutama Manunggal ("AM"). AM berubah nama menjadi ASRI pada 17 September 2007. Proyek pertama ASRI merupakan kawasan terpadu yang disebut Alam Sutera di Serpong, Tangerang. Per tanggal 31 Desember 2012, ASRI memiliki land bank seluas 2.074 hektare (ha), termasuk di Serpong dan Serpong Utara - Tangerang, Pasar Kemis - Tangerang, Cianjur - Jawa Barat, Cibitung - Bekasi, Tanjung Pinang - Riau, Sanur - Bali, Kuta - Bali, Central Business District (CBD) - Jakarta, dan Puncak - Cimacan.

Setelah menyelesaikan tahap pertama pembangunan di Alam Sutera, ASRI saat ini fokus pada tahap kedua di Alam Sutera dengan membangun daerah komersial, dan memulai proyek kedua di Pasar Kemis. Pada bulan Desember 2012, ASRI telah meresmikan Mall @ Alam Sutera, sebuah pusat perbelanjaan baru dengan luas total disewakan sekitar 68.000 m2. Daerah komersial ASRI di Alam Sutera mencakup Flavor Bliss, pusat makanan dan hiburan, Pasar Delapan, area pasar modern, dan T8, gudang multiguna. ASRI juga telah membangun kantor (Synergy Building) dan Silkwood Residence Apartment. Perkembangan ini ditujukan untuk memberikan nilai tambah kepada pelanggan ASRI dan menghasilkan pendapatan berulang untuk mengurangi ketergantungan pada kondisi ekonomi dan iklim di industri properti Indonesia.

Terhitung hingga hari ini terdapat sekitar dua puluh lima cluster perumahan di Alam Sutera, masing-masing terdiri dari 150 hingga 300 unit rumah. Jumlah populasi pun tercatat sekitar 4.500 keluarga dan akan terus bertambah sesuai dengan perkembangan kawasan yang pesat. Pesatnya pertumbuhan kawasan tersebut telah membuat Alam Sutera semakin dipercaya oleh masyarakat sebagai pilihan dalam menciptakan hidup yang berkualitas. Alam Sutera percaya bahwa semua upaya pengembangan harus mengedepankan faktor lingkungan. Bagi Alam Sutera, faktor lingkungan bukan hanya sebatas strategi pemasaran melainkan sebuah komitmen yang harus konsisten dilaksanakan.

Profil Perusahaan

1

Dalam melakukan valuasi, ada beberapa pertimbangan-pertimbangan yang menjadi faktor proyeksi harga saham, antara lain :

Pertumbuhan permintaan properti tahun 2013. Meskipun perkirakan inflasi akan naik karena biaya energi yang lebih tinggi, PDB diperkirakan akan tumbuh sebesar 6,0% pada 2013. Dengan demikian, kami memperkirakan permintaan untuk perumahan, apartemen dan ruko akan meningkat.

Kegiatan ekspansi ASRI tahun 2012. Pada bulan Juli 2012, ASRI mengakuisisi 90,3% saham perusahaan pengembangan pariwisata di Bali yaitu PT Garuda Adhimarta Indonesia ("GAIN"). ASRI berencana untuk menyelesaikan pembangunan taman budaya Garuda Wisnu Kencana, yang telah dikelola GAIN, menjadi kompleks pariwisata yang komprehensif, lengkap dengan properti komersial. Dengan pendapatan sebesar Rp17 miliar selama Oktober-Desember 2012, taman ini diharapkan dapat menjadi sumber pendapatan berulang bagi Perusahaan. ASRI juga membeli dua gedung perkantoran, di kawasan pusat bisnis Jakarta yaitu Kalimantan Putra dan Wisma Argo Manunggal. Kami memperkirakan gedung Putra Kalimantan akan memberikan sekitar Rp399 miliar di 2015, setelah renovasi. Sementara itu, Wisma Argo Manunggal akan terus memberikan pendapatan berulang sampai tahun 2015, hingga dibongkar untuk renovasi (tergantung penyelesaian pembangunan gedung baru Putra Kalimantan). Terakhir, ASRI telah setuju untuk mengakuisisi sekitar 150 ha lahan di Serpong dari PT Modernland Realty Tbk ("MDLN").

Peningkatan marjin di tahun 2012. Kenaikan harga tanah yang signifikan di Serpong, didukung oleh permintaan yang kuat dari pelanggan yang sudah tahu reputasi ASRI sebagai pengembang kawasan hunian yang nyaman, menyebabkan marketing sales lebih baik dari yang diharapkan. Pada tahun 2012, ASRI mampu menjual 4,2% lebih baik dari target penjualan tahun 2012 yaitu sebesar Rp3,5 triliun. Mengingat bahwa ASRI melakukan pembebasan tanah lebih dari satu dekade lalu, maka laba kotor ASRI dan margin laba bersih naik menjadi 60% dan 49%, pada tahun 2012.

Pertumbuhan pendapatan berulang yang kuat. Pada 2012, pendapatan berulang ASRI naik 118% YoY, setelah ASRI memperoleh pendapatan dari taman budaya Garuda Wisnu Kencana dan Wisma Argo Manunggal. Dalam tahun-tahun mendatang, ASRI akan memiliki lebih banyak sumber pendapatan berulang, seperti mal dan ruang kantor untuk disewakan. Kami percaya pendapatan berulang ini akan memperkuat kondisi keuangan ASRI di masa depan.

Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 5,50%, 6,50%, dan 0.90x.

Prospek Usaha

Semakin kuatnya pendapatan berulang ASRI serta naiknya harga land bank di daerah Serpong (350 ha) dan Pasar Kemis (1.403 ha), dengan pertumbuhan CAGR 47% selama lima tahun terakhir. Hal ini tentunya akan menambah manfaat dari tanah sebesar 150-170 ha yang dibeli di daerah Serpong. Akuisisi dua gedung perkantoran di CBD Jakarta, pembelian 90,3% saham dari GAIN, dan penyelesaian Mall @ Alam Sutera, juga akan meningkatkan sumber pendapatan berulang ASRI. Faktor-faktor ini dikombinasikan dengan stabilnya lingkungan sosio-politik, pertumbuhan yang kuat dari PDB (di atas 6% selama 5 tahun terakhir) di Indonesia, dan peningkatan pendapatan per kapita menjadi lebih dari USD3.500.

Parameter Investasi

2

Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 5,50%, 6,50%, dan 0.90x

Semakin kuatnya pendapatan berulang ASRI serta naiknya harga land bank di daerah Serpong (350 ha) dan Pasar Kemis (1.403 ha), dengan pertumbuhan CAGR 47% selama lima tahun terakhir.

Asumsi Operasional

2010 2011 2012 2013P 2014P Harga Komersial Serpong (Rp Juta/M2) 5,9 7.1 8.3 12.7 16.4 Harga Residensial Serpong (Rp Juta/M2)

2,1 5.4 8.7 12.6 15.6

Harga Pasar Kemis (Rp Juta/M2) 1,7 2.1 2.5 3.3 4.1 Jumlah Lahan Terjual (Ha) 27 33 39 54 35 Jumlah Bangunan Terjual (Ha) 14 17 13 16 12 Marketing Sales (Rp Milyar) 2,523 2,812 3,601 5,584 5,555 IDR - USD Average Rate 8,946 9,069 9,793 9,700 9,600 Sumber : Laporan Keuangan PT Alam Sutera Realty, Tbk

Ringkasan Kinerja

Gambaran Industri Properti Tahun 2013

Pasar properti di Indonesia mengalami periode bullish pada tahun 2012, dan kami berharap momentum ini akan berlanjut pada tahun 2013. Meskipun ekonomi global pulih secara lambat, Indonesia terus menunjukkan ketahanan, seperti ditunjukkan dengan pertumbuhan PDB tahunan yang di atas 6% YoY pada tahun 2012, dan mempertahankan tingkat inflasi sekitar 4,5%. Lingkungan sosial-politik yang stabil, meningkatkan kepercayaan investor setelah upgrade peringkat kredit Indonesia, mengalirnya penanaman modal asing, dan meningkatnya pendapatan per kapita lebih dari USD3.500, membantu menciptakan lingkungan yang kondusif untuk sektor properti di Indonesia pada 2012. Meskipun tahun depan menyajikan tantangan dalam bentuk meningkatnya biaya energi yang dapat memicu tingkat inflasi yang lebih tinggi, kami perkirakan pertumbuhan PDB Indonesia tetap kuat pada 6,5% YoY, inflasi tetap terjaga di sekitar 5% sampai 6%, dan pendapatan per kapita melonjak menjadi sekitar USD4.000. Sebagai hasilnya, kami percaya bahwa permintaan untuk properti, dilihat dari segi total kredit untuk properti akan tumbuh sebesar 20% pada 2013.

2010 2011 2012 2013P 2014P Penjualan (Rp Milyar) 791 1,381 2,446 3,741 4,760 Laba Bersih (Rp Milyar) 291 602 1,193 1,565 2,096 Marjin Laba Kotor 54.3% 59.0% 60.0% 64.2% 67.4% Marjin Laba Operasi 44.8% 50.2% 51.3% 51.6% 54.5% Marjin Laba Bersih 37.9% 43.6% 48.8% 41.8% 44.0% Laba Kotor per Ha (Rp Juta) 4.1 4.5 4.9 5.4 7.3 DER 0.5 0.2 0.5 0.6 0.5 EPS (Rp) 17 31 61 80 107 Pertumbuhan EPS (%) 198.3% 107.1% 98.2% 31.2% 34.0% Yield Dividen (%) 0.5% 0.4% 0.7% 1.7% 2.2% BVPS (Rp ) 124 140 233 313 400 ROAE (%) 14,9% 24.3% 32.6% 29.2% 30.0% ROAA (%) 7,2% 11.4% 14.1% 12.4% 13.8% PER 18.1 24.4 12.3 9.4 7.0 PBV 2.39 5.4 3.2 2.4 1.9 EV/EBITDA 10.7 23.5 13.1 8.5 6.3 Sumber : Thomson Reuters & IDX

Parameter Investasi

3

Permintaan untuk properti, dilihat dari segi total kredit akan tumbuh sebesar 20% pada 2013.

(Dalam Milyaran Rupiah) Neraca 2010 2011 2012 2013P 2014P ASET Aset Lancar - Kas 732 845 1,641 1,776 1,578 - Short Term Investment 29 30 0 32 30 - Piutang 15 22 22 48 65 - Persediaan 2,186 2,395 2,911 2,915 3,156 - Tanah Dalan Pengembangan 952 1,162 3,388 6,520 8,020 - Properti Investasi 0 27 663 897 987 - Pajak Dibayar Dimuka 60 115 173 130 130 - Fixed Asset 148 342 708 509 830 - Uang muka Pembelian Tanah 322 806 943 1,000 1,000 - Aset Lainnya 0 263 496 387 423 TOTAL ASET 4,588 6,008 10,946 14,215 16,219 KEWAJIBAN Kewajiban Lancar - Hutang Usaha 25 36 35 52 73 - Hutang Bank 669 554 796 60 20 - Hutang Obligasi 0 0 1,385 3,603 3,603 - Beban Harus Dibayar 3 3 54 30 30 - Uang Muka Penjualan 1,390 2,313 3,412 3,725 4,001 - Hutang Pajak 10 28 69 39 39 - Kewajiban Lainnya 273 287 464 425 469 TOTAL KEWAJIBAN 2,372 3,221 6,215 7,933 8,234

Arus Kas 2010 2011 2012 2013P 2014P EBIT 366 694 1,254 1,931 2,593 Pajak -39 -68 -128 -187 -238 Depresiasi & Amortisasi 16 4 3 6 12 Modal Kerja Bersih 83 -354 -451 71 -227 Lain-Lain 0 -24 67 -180 -259 Arus Kas Operasional 426 251 745 1,642 1,882 Akuisisi Lahan dan Asset Tetap -7 -435 -3,232 -3,173 -1,923 Lain-Lain -390 -539 -312 -36 0 Arus Kas Investasi -397 -974 -3,544 -3,210 -1,923 Hutang -135 -115 1,626 1,482 -40 Ekuitas -10 -72 638 1 -391 Lain-Lain 844 1,022 1,331 219 274 Arus Kas Keuangan 699 835 3,595 1,702 -157 Saldo Awal 430 733 845 1,641 1,776 Arus Kas Bebas -302 -183 -2,486 -1,531 -41 Saldo Akhir 733 845 1,641 1,776 1,578

Rugi-Laba 2010 2011 2012 2013P 2014P Pendapatan 765 1,381 2,446 3,741 4,760 Harga Pokok Penjualan 349 567 980 1,339 1,554 Laba Kotor 416 814 1,467 2,402 3,206 Beban Operasional 73 121 213 471 613 Laba Operasional 343 694 1,254 1,931 2,593 Beban Bunga -13 -62 -139 -268 -330 Pendapatan/(Beban) Lain-Lain 0 40 229 85 67 Laba Sebelum Pajak 330 671 1,344 1,748 2,330 Beban Pajak -39 -68 -128 -187 -238 Laba Bersih Aktivitas Normal 290 603 1,216 1,562 2,092 Kepentingan Non Pengendali -0 -1 -23 3 4 Laba Bersih 290 602 1,193 1,565 2,096 Saham Beredar (juta) 19,650 19,650 19,650 19,650 19,650 Laba per Saham (Rp) 16 31 61 80 107 Sumber : Laporan Keuangan PT Alam Sutera Realty, Tbk

Laporan Keuangan

4

Pendapatan dan laba bersih sesuai dengan target.

ASRI membukukan pendapatan pada S1-2013 sebesar Rp 1,8 trilliun (+63,5% yoy, +2,2% qoq), dan keuntungan bersih sebesar Rp 747 milliar (+42,1% yoy, -15,0% qoq). Ini sesuai ekspektasi kami. Pendapatan setara dengan 48,7% dari target kami pada tahun 2013, sementara laba bersih setara dengan 47,8% dari target.

Marketing Sales mencapai 56% dari target tahun 2013.

ASRI pada S1-2013 mencatatkan marketing sales sebesar Rp 3,13 trilliun. Ini setara dengan 56% dari target tahun 2013. Penjualan sebanyak Rp 1,292 trilliun berasal dari Serpong, Rp 832 milliar berasal dari Pasar Kemis dan penjualan dari Nusa Raya Mitratama (Penjualan kepada BEST) sebesar Rp 1,007 trilliun.

Penjualan K2-13 hanya rumah beserta ruko, tanpa penjualan kavling tanah.

Pada K2-13, penjualan hanya datang dari rumah beserta ruko dengan total Rp 866 milliar. Hal ini mengakibatkan turunnya marjin laba kotor menjadi 57,6% pada K2-13, dari 61,2% pada K1-13. Besarnya penjualan rumah beserta ruko, memberikan keuntungan lebih besar daripada menjual tanah saja.

Biaya Operasional dan kerugian kurs menekan pertumbuhan laba bersih.

Biaya marketing dan biaya umum dan administrasi masing-masing naik sebesar 38,8% dan 22,9% qoq, ditambah rugi kurs sebesar Rp 27 milliar mengakibatkan laba bersih hanya mencapai Rp 747 milliar (+42,1% yoy, - 15,0% qoq). Kenaikan biaya operasional didorong oleh meningkatnya biaya marketing dan beban pegawai perusahaan.

Pertumbuhan Pendapatan Berulang yang Kuat.

Pendapatan berulang ASRI menunjukkan pertumbuhan yang luar biasa pada tahun 2012. Pendapatan berulang dari penyewaan, restoran, pengelolaan kota, Garuda Wisnu Kencana serta olahraga dan rekreasi melonjak menjadi Rp71.9 miliar pada 2012, jauh lebih tinggi dari Rp37.2 miliar tahun 2011. Untuk tahun 2013, kami memperkirakan bahwa pendapatan berulang ASRI bisa mencapai Rp295,9 miliar, hasil penambahan Rp21.5 miliar dari Garuda Wisnu Kencana dan Rp17,8 miliar dari Wisma Argo Manunggal tercatat sepanjang tahun. Ditambahdengan sumber lain yaitu dari Mall @ Alam Sutera, kami memperkirakan pendapatan berulang ASRI bisa tumbuh sebesar 44,2% CAGR 2012-2017.

Review Laporan Keuangan Semester I Tahun 2013

5

ASRI mencatatkan kinerja yang memuaskan pada semester I Tahun 2013. Penjualan mencapai Rp 1823 milliar (48,7% dari total estimasi kami pada tahun 2013), sementara laba bersih mencapai Rp 747 milliar (47,8% dari total estimasi kami pada tahun 2013). Ini didorong oleh kenaikan pengakuan pendapatan dari marketing sales yang telah dilakukan tahun lalu.

Perbandingan dengan Perusahaan Lain (Per Desember 2012)

ASRI PWON CTRA SMRA APLN BKSL BSDE

Pendapatan [Rp, miliar] 2.446 2.165 3.323 3.463 4.689 623 3.728 Laba Kotor [Rp, miliar] 1.467 1.234 1.667 1.592 2.085 344 2.381 Laba Bersih [Rp, miliar] 1.193 748 589 798 812 221 1.286 Total Aset [Rp, miliar] 10.496 7.566 15.023 10.876 15.196 6.154 16.757

Total Kewajiban [Rp, miliar] 6.215 4.431 6.543 7.061 8.847 1.338 6.225 Total Ekuitas [Rp, miliar] 4.568 3.135 8.481 3.815 6.349 4.816 10.532 Pertumbuhan YoY

Pendapatan [%] 77,1 46,5 52,5 46,8 22,6 36,0 32,8 Laba Kotor [%] 80,1 68,0 59,8 52,0 48,0 45,4 33,4 Laba Bersih [%] 98,2 115,7 81,4 103,5 39,7 63,1 53,0 Profitabilitas

Marjin Laba Kotor[%] 60,0 57,0 50,2 46,0 44,5 55,2 63,9 Marjin Laba Bersih [%] 48,8 34,5 17,7 23,0 17,3 35,5 34,5 ROA [%] 10,9 9,9 3,9 7,3 5,3 3,6 7,8 ROE [%] 26,1 23,9 7,0 20,9 12,8 4,6 12,2 Leverage

DER [%] 136,0 141,0 77,0 185,0 139,0 28,0 59,0 Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Perbandingan Marjin (Per Desember 2012)

Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing

Perbandingan Industri

6

Menjadi Salah Satu Pencetak Marjin Tertinggi di Industrinya dalam beberapa tahun terakhir. Pada tahun 2012, marjin laba kotor dan marjin laba bersih ASRI adalah 60,0% dan 48,8%, menjadikannya sebagai salah satu yang tertinggi di antara perusahaan lainnya.

Metodologi Penilaian

Kami mengaplikasikan metode Free Cash Flow to Equity (FCFE) dan Free Cash Flow to Firm (FCFF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) ASRI jika dibandingkan pertumbuhan aset. Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Relative Valuation sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 29 September 2013, menggunakan laporan keuangan tanggal 30 Juni 2012, sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental. Asumsi Penilaian

Dalam penilaian metode Free Cash Flow to Equity (FCFE) dan Free Cash Flow to Firm (FCFF) kami menggunakan asumsi-asumsi berikut: Risk free rate [%]* 5,50 Risk premium [%]* 6,50 Beta [x]* 0,90 Growth Rate [%] 5,0 WACC [%] 15,00

Perhitungan Metode Free Cash Flow to Equity (FCFE), Free Cash Flow to Firm (FCFF) dan Discounted Cash Flow (DCF).

(dalam ribuan)

1 2 3 4 5

2009 2010 2011 2012 2013 EBIT 142.659.953 365.655.316 756.063.728 1.392.880.223 1.922.651.896 Tax 23.633.578 39.286.694 68.406.592 128.103.048 92.185.641 EBIT-Tax 119.026.375 326.368.622 687.657.135 1.264.777.175 1.830.466.255 Operating Cash Flow 132.530.947 342.066.545 707.873.738 1.297.154.650 1.892.112.313 + Change in non-cash WC 8.789.914 82.856.759 (27.855.943) 47.213.333 (8.398.273) + Depreciation 13.504.572 15.697.923 20.216.602 32.377.475 61.646.058 Debt Issued - - - 1.305.841.873 2.198.170.789 Total Free Cash Flow to Firm 141.320.861 424.923.304 680.017.795 1.344.367.983 1.883.714.040 Total Free Cash Flow to Equity 141.320.861 424.923.304 680.017.795 2.650.209.856 4.081.884.829

Ringkasan Penilaian

(dalam ribuan)

FCFF Valuation FCFE Valuation DCF Valuation

NPV 2.596.499.062,99 4.435.997.768,61 5.821.000.000,00 Terminal Value 19.778.997.420,00 42.859.790.704,50 24.024.000.000,00 Discounted Terminal Value (PV) 9.833.657.364,75 21.308.890.818,03 - Operating Value 12.430.156.427,74 25.744.888.586,64 - Add : Value of Non Operating Assets 1.671.119.157,00 1.671.119.157,00 1.671.119.157,00 Less : Value of Debt 2.198.170.789,00 - 2.198.170.789,00 Equity Value 11.903.104.795,74 27.416.007.743,64 29.317.948.368,00 Number of Common Shares 19.650.000,00 19.650.000,00 19.650.000,00 Equity Value per share 605,76 1.395,22 1.492,01

Estimasi target harga referensi saham adalah sebagai berikut:

Dengan menggunakan metode FCFF adalah Rp605,76 per saham.

Dengan menggunakan metode FCFE adalah Rp1.395,22 per saham.

Dengan menggunakan metode DCF adalah Rp1.492,01 per saham. Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham untuk ASRI adalah Rp605,76 - Rp1.492,01 per saham.

Estimasi Valuasi

7