vadecum del mediatore immobiliare

PROFESSIONIdalla a alla Z

Flavio PagliaPatrizia Carvelli

VADEMECUMdel mediatore immobiliare

Un libro fondamentale per il lavoro e lapprofondimento di qualsiasi professionista del settore. Tutte le definizioni, i processi, i contenuti, le riflessioni in merito ad ogni aspetto della mediazione immobiliare Ricchissimo il richiamo alla giurisprudenza della Cassazione. Nel Cd Rom allegato una selezione di modulistica immediatamente utilizzabile

Articolato con chiavi di lettura in ordine alfabetico e riferimenti incrociati

UntitledBook1.book Page 1 Friday, May 22, 2009 3:19 PM

3INDICE GENERALE

Premessa ...................................................................................................15

A

ACCESSORI (Coefficiente di differenzazione) .................................................................................17

ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI ........................................................19

ACQUISTO IMMOBILE (Proposta irrevocabile di) ............................................................................... 21

AMMINISTRATORE CONDOMINIALE .....................................................22 (Le funzioni de) ........................................................................................... 26

ANNUALIT COSTANTI LIMITATE .........................................................31

B

BASILEA 2 .................................................................................................33

BENI COMUNI CENSIBILI e NON CENSIBILI ..........................................38

C

CANONE DI MERCATO ...........................................................................39

CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI (Stima per) ..................................................................................................................41

CATEGORIA CATASTALE .........................................................................44


4INDICE GENERALE

VADEMECUM del MEDIATORE IMMOBILIARE

CENTRALIT (Coefficiente di differenzazione) ..................................................................... 51

CERTIFICATO DI AGIBILIT .....................................................................52

CLASSAMENTO CATASTALE ....................................................................55

CLASSE DEMOGRAFICA COMUNE (Coefficiente di differenzazione) ..................................................................... 56

COEFFICIENTI DI DIFFERENZAZIONE .....................................................57

CONCESSIONE DI BENI ...........................................................................78

CONDIZIONATORI IN FACCIATA ...........................................................80

CONDOMINIO (definizione e parti comuni) ........................................................................................82

CONSISTENZA CATASTALE .....................................................................86

CONSULENTE TECNICO DUFFICIO (C.T.U.) ..........................................95

CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE (Esempio 1) .................................................................................................................96

(Esempio 2) ............................................................................................... 104

CORTILE (parte comune del condominio) ............................................................................... 115

COSE CONSUMABILI e INCONSUMABILI .............................................117

COSE FUNGIBILI e INFUNGIBILI ...........................................................118

COSE MOBILI E IMMOBILI .....................................................................119

COST APPROACH ..................................................................................120

D

DEPREZZAMENTO (Coefficiente di) ....................................................................................................... 121


5(Tabella di) ............................................................................................................... 123

(Formula UEEC) ....................................................................................................... 125

DESTINAZIONE DUSO (Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 126

DIRITTO PERSONALE DI GODIMENTO SULLE COSE ..........................128

DIRITTO REALE .....................................................................................130

DOCFA per la redazione degli aggiornamenti da depositare presso lAgenzia del Territorio Catasto Fabbricati ..................................................... 133

DONAZIONE .........................................................................................136

DONAZIONE INDIRETTA ......................................................................139

DONAZIONE MODALE .........................................................................140

E

ENTRATE NETTE ESEGIBILI ....................................................................141

ESTIMO ..................................................................................................142

ESTIMO ex ante, ex post .........................................................................144

F

FONDAZIONI (parte comune del condominio) .................................................................... 145

FRUTTI NATURALI e FRUTTI CIVILI .......................................................147

G

GROSS AREA ..........................................................................................149


6INDICE GENERALE


GROSS BUILDING AREA ........................................................................150

GROSS FLOOR AREA .............................................................................151

GROSS INTERNAL AREA ........................................................................152

H

HIGHEST AND BEST USE .......................................................................153

I

IMMOBILE PUBBLICO

(Stima di un) ............................................................................................. 155

(Le motivazioni per un investimento) ....................................................................... 159

IMPIANTI TECNOLOGICI

(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 162

IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI I.C.I. ......................................164

IMPOSTA DI REGISTRO .........................................................................165

IMPOSTA CATASTALE ............................................................................166

IMPOSTA DI BOLLO ..............................................................................167

INCOME CAPITALIZATION APPROACH ...............................................169

INTERESSE SEMPLICE .............................................................................170

INTERESSE COMPOSTO .........................................................................172

INTERVENTI MANUTENTIVI

(Incidenza sul valore dellimmobile degli) ....................................................... 173

INTERVENTO EDILIZIO ..........................................................................176


7L

LASTRICO SOLARE

(parte comune del condominio) .................................................................... 177

LEASING .................................................................................................179

LIBERALIZZAZIONE DEL MERCATO ENERGETICO ...............................180

LIVELLO DI PIANO

(Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 187

LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

(Ambito di applicazione della legge 431/98) ................................................... 189

(D.M. 30/12/2002) ..................................................................................... 193

(obbligatoriet del primo rinnovo) ............................................................................ 197

(finita locazione seconda scadenza) ............................................................ 201

LOCAZIONE AD USO DIVERSO

(Ambito di applicazione della legge 392/78) ................................................... 203

(Attivit stagionali, transitorie, immobili complementari) ......................................... 207

(Durata) ................................................................................................... 209

(Rinnovo, recesso del locatore) ................................................................................ 213

(Recesso del conduttore) ............................................................................. 220

(Il canone di locazione, aggiornamento ISTAT) ................................................. 222

(La tutela del conduttore, lapplicabilit degli articoli dal 7 all11) ........................... 224

(Indennit articolo 34) .............................................................................................. 227

(Diritto di Prelazione in caso di vendita, articolo 38) ......................................... 231

(Diritto di prelazione in caso di nuova locazione, articolo 40) ................................. 237

(Uso diverso da quello pattuito) ............................................................................... 239

(schema contratto) ...................................................................................... 242

(Contratto di locazione ad uso diverso con interventi di manutenzione e trasformazione dei locali) ...................................................................................... 244

(Scrittura privata inerente la locazione libera di locali) ............................................. 246


8INDICE GENERALE


LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA (Esempio 1) ............................................................................................... 247

(Esempio 2) ............................................................................................... 251

LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA (Esempio 1) ............................................................................................... 258

(Esempio 2) ............................................................................................... 263

LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI UNIVERSITARI (Esempio 1) .............................................................................................................. 271

(Esempio 2) .............................................................................................................. 276

M

MAGGIORANZA ASSEMBLEARE (Tabella) ................................................................................................................... 283

MARRIAGE VALUE .................................................................................285

MEDIATORE IMMOBILIARE ...................................................................286(Diritto alla provvigione) ............................................................................. 287

(Garanzia assicurativa) ................................................................................ 291

(Iscrizione al ruolo contenuto della legge in data 3 febbraio 1989 n. 39) ................. 293

(Nuove norme per liscrizione al ruolo. Ministero dellindustria, del commercio e dellartigianato Lett.Circ. 19/3/2001 n. 503957. Modifiche alla legge 3 febbraio 1989, n. 39 concernente lattivit di agente di affari in mediazione. Emanata dal Ministero dellindustria, del commercio e dellartigianato, Ufficio C3.) ............ 296

(Obbligo del mediatore di compiere indagini di natura tecnica e giuridica) ........... 298

(Riconoscimento del compenso) .............................................................................. 299

MILLESIMI (Criteri per la determinazione dei millesimi) ............................................................ 300

(Calcolo delle superfici reali coefficienti correttivi di differenziazione e la determinazione della superficie virtuale) ........................................................... 302

(Coefficiente di destinazione) ................................................................................... 305

(Coefficiente di orientamento) .................................................................................. 307

9(Coefficiente di prospetto) ............................................................................ 308

(Coefficiente di luminosit) ...................................................................................... 309

(Coefficiente di piano) .............................................................................................. 310

(Coefficiente di funzionalit globale) ........................................................................ 311

MONOPOLIO e OLIGOPOLIO BILATERALE ..........................................312

MONTANTE dellINTERESSE SEMPLICE

(Ricerca del) ............................................................................................................. 315

MONTANTE dellINTERESSE COMPOSTO

(Ricerca del) ............................................................................................................. 316

MUTUO

(finanziamento con) ................................................................................................. 318

MURO MAESTRO

(parte comune del condominio) ............................................................................... 326

N

NET INTERNAL AREA .............................................................................329

NUDA PROPRIET .................................................................................330

NULLIT DEL CONTRATTO ..................................................................331

O

OBBLIGAZIONI DEL COMPRATORE e del VENDITORE .......................333

OPZIONE DACQUISTO ........................................................................336

ORDINARIETA

(Teoria dell) ............................................................................................................. 338


10

INDICE GENERALE


P

PARCHEGGIO CONDOMINIALE

Parcheggi ex lege 122/89 o meglio ex lege n. 1150 in data 17 agosto 1942 ........ 339

PARTE COMUNE

(uso) ........................................................................................................................ 344

(regolamentazione e godimento) .............................................................................. 349

PATRIMONIO DEMANIALE ...................................................................359

PATRIMONIO INDISPONIBILE ..............................................................361

PERMUTA ...............................................................................................363

PERTINENZA ..........................................................................................364

(Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 366

PIANI regolatori

e norme sullattivit costruttiva

PIANI regolatori PARTICOLAREGGIATI ................................................................... 369

PIANI territoriali di coordinamento

(formazione ed approvazione dei) ............................................................................ 371

PORTONE, SCALA, VESTIBOLO

(parti comuni del condominio) ..................................................................... 372

PRELAZIONE

(Diritto di) ................................................................................................ 374

(promessa di) ............................................................................................ 376

PRIVACY e CONDOMINIO

(Il Vademecum del Palazzo) ......................................................................... 378

PROMESSA DI VENDITA ........................................................................381

PROPOSTA IRREVOCABILE DACQUISTO ............................................382

PROPRIET PRIVATA .............................................................................388


11

Q

QUOTAZIONI IMMOBILIARI .................................................................391

R

REDDITIVIT DEGLI IMMOBILI (Riflessioni di carattere generale) ............................................................................. 393

REGOLAMENTO CONDOMINIALE (esempio di) ............................................................................................................. 396

RENDITA CATASTALE ............................................................................405

RENDITA ................................................................................................406

RICOSTRUZIONE DEPREZZATO (Stima del valore di produzione o) ........................................................................... 407

RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI .................................................413

S

SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE (Determinazione del) .................................................................................. 419

SALVAGE VALUE ....................................................................................426

SECURITY CONDOMINIO (videosorveglianza, videocitofoni, controlli e/o similari) .......................................... 427

SERVIT PREDIALE ................................................................................433(Costituzione di) ........................................................................................ 435

(La stima della) .......................................................................................... 437

(La stima di servit per passaggio coattivo) ............................................................... 440

(La stima di servit per acquedotto coattivo) .................................................... 442


12

INDICE GENERALE


(La stima di servit per elettrodotto) ............................................................... 445

(La stima di servit per metanodotto) ............................................................. 448

(La stima di servit per scarico) ..................................................................... 449

SOMMINISTRAZIONE ............................................................................450

STANDARD DI VALUTAZIONE ..............................................................452

STATO DI CONSERVAZIONE (Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 453

STATO DI MANUTENZIONE (Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 455

STRAORDINARIET DELLIMMOBILE ....................................................456

SUCCESSIONE ........................................................................................459(Apertura della successione) ......................................................................... 461

(Delazione delleredit) ............................................................................................ 462

(Divieto di patti successori) .......................................................................... 463

(Acquisto delleredit) ................................................................................. 464

(La capacit di succedere) ............................................................................ 465

(Indegnit a succedere) .............................................................................. 466

(La rappresentazione) ............................................................................................... 467

(Accettazione delleredit) ........................................................................... 469

(Rinuncia alleredit) ................................................................................................ 471

(Eredit giacente) ....................................................................................... 472

(Diritto di) ................................................................................................................ 473

SUPERFICIE LORDA VENDIBILE .............................................................474

T

TABELLA ONERI ACCESSORI ripartizione fra locatore e conduttore (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1) ...................................... 475


13

TARIFFA CATASTALE UNITARIA ............................................................479

TIPOLOGIA FINITURE

(Coefficiente di differenzazione) .............................................................................. 480

TERRAZZA A LIVELLO

(parte comune del condominio) ............................................................................... 481

TIPOLOGIA LAVORI

(Incidenza percentuale delle diverse Tipologie in fase costruttiva) ........................ 482

TRASCRIZIONE (del contratto)

TRASFORMAZIONE

(Stima per valore di) ................................................................................... 487

U

UBICAZIONE (Coefficiente di differenzazione) .......................................495

UNIVERSALITA DI BENI ........................................................................497

UNITA IMMOBILIARE

(Catastale) ................................................................................................................ 498

USO e ABITAZIONE ...............................................................................500

USUFRUTTO ..........................................................................................501

(Estinzione del) .......................................................................................... 505

V

VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI ................................................507

VALORE DI MERCATO ..........................................................................509

VALORE DUSO ....................................................................................510

VARIAZIONE CATASTALE .....................................................................511


14

INDICE GENERALE


VENDITA ...............................................................................................514

VENDITA IMMOBILIARE ........................................................................517

VENDITA DI COSE MOBILI ....................................................................518

VENDITA CON RISERVA DELLA PROPRIET .........................................519

VENDITA CON PATTO DI RISCATTO ...................................................521

VENDITA: A MISURA - A CORPO - CUMULATIVA ......................522

VENDITA (promessa di vendita) .................................................................................. 525

(preliminare di vendita) ............................................................................................ 527

(preliminare di vendita esempio II) ................................................................ 529

(preliminare di vendita appartamento) ..................................................................... 531

(preliminare di vendita edificio in costruzione) ................................................ 533

(consegna del bene promesso in vendita) ........................................................ 536

VETUST (Coefficiente di differenzazione) ................................................................... 537

VOLTURA CATASTALE ...........................................................................539(Documentazione da allegare) ................................................................................. 540

VOLUME LORDO ..................................................................................542


15

PREMESSA

Molte volte ci siamo chiesti in cosa consista esattamente la professione del Mediatore Im-mobiliare.

Il contesto moderno evidenzia che circa il 90% delle vendite immobiliari transita attraver-so il meccanismo dellintermediazione.

Attraverso gli studi professionali, ogni anno, vengono quindi contrattati milioni e milionidi euro di compravendite immobiliari.

Purtroppo, il contesto attuale evidenzia altres lo stretto binomio tra acquisto immobiliaree contrazione di mutuo o finanziamento.

In altre parole, nella maggior parte dei casi, lacquisto della casa sempre pi connessocon la sottoscrizione di importanti e duraturi mutui immobiliari.

Chi entra nello studio di un mediatore immobiliare, nella stragrande maggioranza delle si-tuazioni, si appresta quindi a sottoscrivere importanti sacrifici economici che condizione-ranno lavvenire del nucleo famigliare per interi decenni.

In questo contesto, il mediatore immobiliare non pu essere solo colui che vende un ap-partamento. Il mediatore immobiliare deve essere colui che, grazie alla propria professio-nalit, asseconda e accompagna il possibile acquirente in ogni fase dellacquisto.Parallelamente, nei confronti di colui che vende, il mediatore immobiliare deve essere co-lui che offre la migliore professionalit per stimare e proporre il cespite in vendita al piampio spettro di mercato possibile.

Per quanto detto il mediatore immobiliare soprattutto un soggetto che vende se stesso,vende la propria professionalit, la propria esperienza, la propria conoscenza delle leggie del mercato.

Prima di acquistare o vendere una casa, ogni cliente deve acquisire fiducia nel Mediatore,imparare a fidarsi di Lui e in Lui destinare ogni propria aspettativa.

E un mestiere difficile, soprattutto nel contesto attuale, dove le contrazioni del mercatospingono il valore degli immobili verso soglie sempre pi inavvicinabili e dove possibilirecessioni e cadute vertiginose risultano dietro langolo e, peraltro, hanno gi contrad-distinto il mercato americano.

Questo libro non trasmette n etica n seriet. Queste doti sono, per fortuna, innate nellamaggior parte degli uomini. Spetta solo a noi metterle in evidenza in ogni tassello dellavita quotidiana.

Il lavoro presentato nelle prossime pagine pu invece aiutarci nella ricerca di una miglioreprofessionalit.


16

PREMESSA

VADEMECUM del mediatore immobiliare

Il libro analizza infatti ogni dettaglio afferente la professione immobiliare: dalle locazioniai diritti reali patrimoniali fino alle normative che incidono sulla valutazione degli immo-bili.

Il libro analizza e illustra una dopo laltra, in rigoroso ordine alfabetico, tutte le voci rela-tive alla gestione, stima e valutazione di ogni cespite.

Un vero e proprio vademecum, indispensabile per ogni mediatore immobiliare, di facileconsultazione, uno strumento operativo da tenere sempre sulla scrivania per risolvere dub-bi, per chiarire un concetto, per affrontare ogni situazione, per individuare le soluzioni pifunzionali.

Molto utile e di facile comprensione il quadro sinottico riportato in calce alle singole de-finizioni. In modo pratico e immediato si apprende il grado di influenza, il peso e la tipo-logia di stima a cui il bene in analisi meglio si addice.

Il libro approfondisce anche ogni dettaglio inerente la gestione delle locazioni abitative ocommerciali che siano, delle pertinenze, delle servit attive o passive e della dimensionecondominiale dei cespiti. Ampio spazio viene dedicato alla professione del MEDIATORE IMMO-BILIARE con ampio approfondimento delle leggi e della giurisprudenza in materia. Un librocapace, inoltre di approfondire ogni percorso giuridico in materia di diritti reali e capace difornire moltissima modulistica orientativa in materia di contrattazione immobiliare.

La modulistica allegata si propone come semplice canovaccio a supporto delle singoleoperazioni in corso.

Bench accurata e predisposta in ottemperanza alla legislazione vigente, occorre valutarepreliminarmente lazione in corso che necessita di tale documenti e se soprattutto il casogenerico proposto pu, senza modifiche, essere adattato al caso specifico.

Un libro indispensabile per ogni MEDIATORE IMMOBILIARE, ma utilissimo anche a Ingegneri,Architetti, Geometri e operatori dellintero settore immobiliare pubblico e privato.

Gli Autori


17

AACCESSORI (Coefficiente di differenzazione)

DEFINIZIONE

Per accessori si intendono quelle porzioni di beni, spesso ad uso comune, capacidi influenzare positivamente il valore di un bene.Rientrano in tale valutazione il giardino condominiale, la piscina comprensoriale,servizi annessi quali la sorveglianza, lilluminazione ecc.Quando presenti differenziano positivamente il valore del bene e come tali devonoessere opportunamente considerati in stima.

GRADO DI INCIDENZA TIPOLOGIA STIMA

Molto alto

Alto MedioMedio basso

BassoPer

ComparazioneAnalitica

Giudizidi

Congruit

Raffronto tra immobili

simili

PARTICOLARE RILEVANZA ORDINARIETA

ABI

TAZI

ON

I

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C

OM

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18

ACCESSORI


LEGISLAZIONE

Codice civile (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 - Approvazione del testodel codice civile)Libro terzo - Della propriet

Titolo I - Dei beni

Titolo II - Della propriet

Titolo III - Della superficie

Titolo IV - Dellenfiteusi

Titolo V - Dellusufrutto delluso e dellabitazione

Titolo VI - Delle servit prediali

Titolo VII - Della comunione

Titolo VIII - Del possesso


19

A

ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI

DEFINIZIONE

I diritti patrimoniali si possono acquistare a titolo originario oppure a titolo de-rivativo.

Il diritto patrimoniale si acquista a titolo originario quando non trasmesso alsoggetto da unaltra persona. Di regola rientrano in questa tipologia lacquisi-zione della propriet per usucapione, lacquisizione dei diritti dautore a segui-to dellelaborazione di unopera oppure pi semplicemente il ritrovamento diuna cosa mobile.

Lacquisto del diritto viene invece definito a titolo derivativo quando lacqui-rente subentra ad un precedente titolare del medesimo diritto sulla cosa. Rien-trano in questa tipologia la compravendita di oggetti e beni immobili, ilprocesso ereditario ecc.

APPROFONDIMENTI

La dottrina definisce il soggetto uscente dal rapporto (venditore) dante causa eil soggetto entrante nel rapporto (acquirente) avente causa.

Come facilmente intuibile un acquisto a titolo derivativo esiste solo in presenzadi un valido titolo dacquisto ovvero di un contratto o atto pubblico.

Il crescere delle operazioni economiche, il moltiplicarsi delle traslazioni dei ti-toli di propriet ha imposto riflessioni e risposte a episodi di fatto riscontrabilisul mercato. Si pensi ad esempio allipotesi dove un soggetto vende ad un com-pratore in buona fede una cosa che in realt non gli appartiene.

Facendo riferimento alla norma sopraddetta il compratore non dovrebbe acqui-stare la propriet.

In tal modo, pur privilegiando linteresse del vero proprietario si rallenterebberoinevitabilmente tutti i traffici economici con una ricaduta dellintero sistemaeconomico.

In questo contesto, contrariamene a quanto sopra enunciato, la legge, spesso,interviene tutelando lacquirente in buona fede.

Il primo e vero proprietario spogliato della titolarit potr rivalersi sul falsovenditore.

Tale principio generalmente denominato della tutela dellaffidamento si con-cretizza in una serie di regole, disciplinate con legge, destinate a diverse situa-


20

ACQUISTO DIRITTI PATRIMONIALI


zioni e a diversi settori, elaborate in modo da assicurare alle ragioni del verotitolare del diritto la massima tutela, il tutto compatibilmente con le crescentiesigenze del mercato e della sicurezza dei traffici.

LEGISLAZIONE

Codice civile (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 262 - Approvazione del testodel codice civile)Libro terzo - Della propriet

Titolo I - Dei beni

Titolo II - Della propriet

Titolo III - Della superficie

Titolo IV - Dellenfiteusi

Titolo V - Dellusufrutto delluso e dellabitazione

Titolo VI - Delle servit prediali

Titolo VII - Della comunione

Titolo VIII - Del possesso

VOCI CORRELATE

Diritto Reale (vedi pag. 130).

L'acquisto dei diritti patrimoniali

quando non trasmesso al soggetto da un altra persona. (usucapione,lacquisizione dei diritti dautore,il ritrovamento di una cosa mobile)

a titolo originario

a titolo derivativo quando l'acquirente subentra ad un precedente titolare del medesimo diritto sulla cosa. (la compravendita, il processo ereditario)

esiste solo in presenza di un valido titolo d'acquisto


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A

ACQUISTO IMMOBILE (Proposta irrevocabile di)

MODULISTICA

Lanno duemila_____, add ____________ del mese di ___________________, in Genova in una saladellufficio ove a sede il___________Il sottoscritto Sig.________, nato a ________ il ________residente a _______ in via_______ C.F._______di seguito denominato Promissario acquirente, (in alternativa la societ_______ consede_____ in ______ Via ________ n. _____ Cod.Fiscale e Partita IVA ____________) con la sottoscri-zione della presente

dichiaro di voler acquistarealle condizioni di seguito descritte

limmobile ubicato in ________ Via____________ civico ___________ scala _____ interno _______ al-librato al NCEU al fg______ mappale_______ subalterno ________ cat.________ cl.________del Co-mune di __________Limmobile verr acquistato a corpo e non a misura. Il medesimo verr accettato nello stato di fatto edi diritto in cui si trova. Visto e accettato e identificato anche in planimetria con tutti gli inerenti diritti,servit apparenti, non apparenti o di fatto, passi, accessi, pertinenze, dipendenze, con le relative quotedi compropriet noto e pienamente gradito.Il prezzo offerto per lacquisto a corpo corrisponde a euro ________________Da pagarsi nel seguente modo:- Euro ___________ vengono versati ai sensi dellart. 1382 c.c. 1 alla firma della presente proposta

che costituisce quietanza a tutti gli effetti.- Euro____________ verranno versate in contanti, a titolo di caparra penitenziale 2 contestualmente

alla firma del preliminare di compravendita da stipularsi entro e non oltre il _________ innanzi il_________ in Via _____________

- i rimanenti euro _________verranno versati in contanti contestualmente alla firma del rogito. Il compenso della provvigione da pagare contestualmente alla firma del preliminare risulta pari al

___%.

Nel caso in cui la propriet non accettasse la presente proposta, la somma di euro ______ versata inoggi ai sensi dellart. 1382 del codice civile verr restituita immediatamente.In caso di accettazione della proposta tutte le clausole di cui alla presente prenotazione dovranno es-sere riportate sul preliminare di compravendita.Il Foro competente quello di ___________________, Letto, approvato e sottoscritto a ____________, il _______________

1) Art. 1382 - Effetti della clausola penaleLa clausola, con cui si conviene che, in caso dinadempimento o di ritardo nelladempimento (1218), uno dei contraenti tenuto a una determinata prestazione, ha leffetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non stataconvenuta la risarcibilit del danno ulteriore (1223). La penale dovuta indipendentemente dalla prova del danno.

2) Art. 1386 - Caparra penitenzialeSe nel contratto stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corri-spettivo del recesso. In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha rice-vuta.


22

AMMINISTRATORE CONDOMINIALE



DEFINIZIONE

Lamministratore di condominio colui che detiene la mansione di amministra-re un immobile.

Qualora allinterno del regolamento di condominio non sia inserita la clausolacontraria, colui che amministra un edificio non detto che debba possedere de-terminati requisiti specifici, ma necessario che ne abbia la capacit giuridica.

Inoltre, lamministratore potr essere un soggetto estraneo al condominio, comedisposto dallart. 1106 2 comma c.c.

Se lassemblea non provvede, la nomina fatta dallautorit giudiziaria, su ri-corso di uno o pi condomini.

La finalit di tale provvedimento solo quella di sottrarre, per la mancanza diun organo necessario alla sua gestione, il condominio dallimpossibilit di agi-re.

Poich lamministratore nominato dallautorit giudiziaria non un mandatariodei condomini, il suo compenso dovr essere concordato tra lamministratorenominato e i condomini stessi, nel caso in cui tale accordo non dovesse essereraggiunto lamministratore presenter il suo rendiconto tra le spese e nel casoin cui i condomini lo contestino, lamministratore dovr far ricorso allautoritgiudiziaria, la quale provveder in sede contenziosa.

Nel caso dei cosiddetti piccoli condomini, ovvero quelli che hanno un numerodi condomini inferiore a quattro, non obbligatoria la nomina dellamministra-tore ma, nel caso in cui i condomini siano intenzionati a procedere a tale no-mina, trova applicazione la norma dellart. 1129 c.c. in merito alla competenzadellassemblea e alla durata di un anno della carica di amministratore.

Lamministratore dura in carica un anno e pu essere revocato in ogni tempodallassemblea.

1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore. Nello stesso modo lamministrazione pu essere delegata ad uno o pi partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.

Il Codice Civile allart. 1129 comma 1 sancisce che, nel caso in cui i condomini risultino essere un numero superiore a quattro, lassemblea deve provvedere alla nomina di un amministratore; il quale deve esercitare tutte le funzioni indicate dallart. 1130 c.c..


23

A

Per quanto concerne la nomina dellamministratore di condominio, in baseallart. 1392 c.c., eccetto il caso in cui siano prescritte forme particolari e solen-ni, il conferimento dellincarico di amministratore pu essere effettuato sia ver-balmente che tacitamente.

Non detto quindi che lassemblea debba nominare lamministratore e verba-lizzare la nomina allinterno del registro di cui allart. 1129 c.c.; amministratorepu considerarsi colui a cui tutti i condomini si rivolgono considerandolo tale 1.

Al contrario la Sez. II, sent. n. 5083 del 25/05/1994 specifica che la nomina diun nuovo amministratore di condominio in sostituzione del precedente dimis-sionario, per mostrare efficacia nei confronti dei terzi, deve prodursi con unadeliberazione dellassemblea.

Ancora un volta, quindi, la giurisprudenza dimostra di non possedere un inter-pretazione univoca.

Nel caso specifico di un conduttore di immobile posto in edificio in condomi-nio, posto che abbia diritto, come disposto dallart. 10 della legge n. 392 del1978, a partecipare allassemblea dei condomini, non legittimato - in caso dimancata nomina dellamministratore - a suggerire il ricorso allautorit giudi-ziaria ai sensi dellart. 1129, primo comma codice civile, finalizzato allotteni-mento della nomina dellamministratore 2.

1. Sez. II, sent. n. 1791 del 12/02/1993.Conforme: Sez. II, sent. n. 3296 del 10/04/1996.

Il Codice Civile allart. 1129 comma 1 sancisce che, nel caso in cui i condomini risultino essere un numero superiore a quattro, lassemblea deve provvedere alla nomina di un amministratore; il quale deve esercitare tutte le funzioni indicate dallart. 1130 c.c..

Se l'assemblea non provvede, la nomina fatta dall'autorit giudiziaria.

Su ricorso di uno o pi condomini

La finalit di tale provvedimento solo quella di sottrarre il condominio dallimpossibilit di agire

2. Sez. II, sent. n. 6843 del 17/06/1991.


24



Lamministratore di un condominio, avvenuta la cessazione dalla carica per sca-denza del termine di cui allart. 1129 cod. civ., mantiene ad interim i poteri con-feritegli dalla legge, dallassemblea o dal regolamento, e pu seguitare quindi adesercitarli, fino al momento in cui non sia sostituito da un differente amministratore(Sez. II, sent. n. 7256 del 06/12/1986); inoltre continua ad esercitare la rappresen-tanza del condominio in giudizio (Sez. II, sent. n. 9501 del 21/12/1987).

In merito alle deliberazioni di nomina dellamministratore di condominio,lart. 1136 c. 5 c.c. stabilisce che le medesime devono essere prese sempre conla maggioranza stabilita dal 2 comma, cio con il voto favorevole di coloro chesono legittimati ad intervenire allassemblea, di almeno la met del valoredelledificio.

Ad esempio nel caso in cui un condominio sia costituito da meno di cinquecondomini e i partecipanti allassemblea siano solo due, lart. 1136 c.c. non applicabile, non essendo raggiungibile una maggioranza degli intervenuti cherappresenti almeno la met del valore delledificio, in tale caso necessarialunanimit dei consensi.

La revoca dellamministratore di un condominio, pu verificarsi in qualsiasimomento e non necessaria lesistenza di una giusta causa, anche in conside-razione del fatto che il rapporto fra amministratore e condomino essenzial-mente di natura fiduciaria.

L'amministratore dura in carica un anno e pu essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.

L'amministratore di un condominio avvenuta la cessazione dalla carica per scadenza del termine mantiene "ad interim" i poteri conferitegli dalla legge

continua ad esercitare la rappresentanza del condominio in giudizio

art. 1136 c.5 c.c.

La nomina dellamministratore avviene con la maggioranza stabilita dal 2 comma, cio con il voto favorevole di almeno la met del valore delledificio.

Codice Civile allart. 1129 comma 2. Pu altres essere revocato dall'autorit giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione [c.c. 1130], ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarit [c.c. 1105].


25

A

A seguito delladozione della delibera di revoca, lamministratore deve conse-gnare ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per linottemperanzaa tale obbligo si debba fare ricorso al tribunale a norma dellultimo commadellart. 1105 cod. civ., dal momento che possibile fare domanda legittima-mente delladozione di un provvedimento di urgenza a norma dellart. 700 cod.proc. civ. 1.

Nel caso in cui avvenga che i condomini promuovano la revoca dellammini-stratore per violazione del mandato, linteressato e legittimato a contraddire soltanto lamministratore, ne chiara conseguenza che, essendo il condominioestraneo al procedimento, ogni spesa processuale a totale carico dellammi-nistratore medesimo (Sez. II, sent. n. 1274 del 13/03/1989); il condominio inol-tre non tenuto n ad autorizzare n a ratificare la resistenza in giudiziodellamministratore medesimo, trattandosi di ipotesi estranea a quelle previstedagli artt. 1130 e 1131 cod. civ. e ci malgrado le ripercussioni nei confrontidel condominio degli effetti della pronuncia giudiziale (Sez. II, sent. n. 8837 del23/08/1999).

1. Sez. II, sent. n. 11472 del 28/10/1991.

Codice Civile allart. 1129 comma 3. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [disp. att. c.c. 64, 65].


26



AMMINISTRATORE CONDOMINIALE (Le funzioni de)

APPROFONDIMENTI

A norma dellart. 1130 del Codice Civile lamministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dellassemblea dei condomini e curare losservan-za del regolamento di condominio.

Lamministratore di condominio essenzialmente un semplice esecutore e nonha poteri decisionali, a meno che oggetto di quanto deliberato o larticolo delregolamento non lascino un certo margine di elasticit per cui il medesimo am-ministratore si trova nella condizione di dover decidere autonomamente.

2) disciplinare luso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nellinteresse co-mune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.

Il dovere dellamministratore di verificare e regolamentare il godimento di cosecomuni sottintende, in mancanza di diverse disposizioni dellassemblea, il di-ritto di conservare le medesime, per salvaguardarne luso da parte dei singolicondomini in condizioni di uguaglianza 1.Tale potere dovere autonomo, nel senso che esso subordinato alla mancan-za di disposizioni nel regolamento di condominio, e non pu essere in contra-sto con le deliberazioni dellassemblea. Nel caso specifico dellappartamento detenuto senza titolo dal portiere licen-ziato, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. allamministratore del condomi-nio spetta, anche senza deliberazione della assemblea dei condomini, agire peril rilascio dellalloggio stesso che era stato concesso ad integrazione della retri-buzione, dipendendo tale rilascio dalla risoluzione di un rapporto obbligatorioassunto per la gestione del servizio comune ed essendo il recupero del medesi-mo alloggio sostanziale per lulteriore realizzazione delluguale servizio.

Sez. Lav., sent. n. 4780 del 02/10/1985.

Nei poteri attribuiti allamministratore di condominio dallart. 1130 cod. civ.rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spe-sa approvata dallassemblea, tanto allordinaria manutenzione, quanto alla pre-

1. Sez. II, sent. n. 5076 del 23/07/1983.


27

A

stazione dei servizi comuni. Detti contratti sono, pertanto, vincolanti per tutti icondomini ai sensi dellart. 1131 cod. civ.

Sez. II, sent. n. 3159 del 17/03/1993.

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzioneordinaria delle parti comuni delledificio e per lesercizio dei servizi comuni.

Per quanto concerne il condominio, il pagamento delle spese di manutenzioneordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non pretende lapprova-zione anticipata dellassemblea dei condomini, in quanto si riferisce ad esborsi(contributi, utenze, premi assicurativi, spese per il riscaldamento ecc.) impostia scadenze fisse e dei quali lamministratore si preoccupa in base ai suoi poterie non in veste di esecutore delle delibere dellassemblea.

Lapprovazione delle spese sopra indicate , invece, pretesa in sede di consun-tivo in quanto si verificano le spese e si approva lo stato di ripartizione definiti-vo che consente legittimamente lamministratore ad agire contro i condominimorosi per il recupero delle quote poste a suo carico.

Sez. II, sent. n. 5068 del 18/08/1986.

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni delledificio.

A titolo di esempio lazione contro il singolo condomino rivolta alla rimozione diopere realizzate abusivamente sul lastrico solare, di propriet comune, si delineacome atto di conservazione dei diritti inerenti alla parte comune, e, pertanto, pu es-sere proposta dallamministratore senza necessit di autorizzazione dellassemblea.

A tale scopo rimane del tutto irrilevante la natura reale o personale della mede-sima azione, cos come la circostanza che quelle opere abusive pregiudichinoanche il diritto individuale dei singoli condomini, e che questi ultimi possano aloro volta agire tutelando le cose di propriet comune od individuale 1.

Sempre a titolo di esempio lamministratore legittimato, senza bisogno di au-torizzazione dellassemblea dei condomini, ad agire in giudizio per la demoli-zione della sopraelevazione dellultimo piano delledificio, edificata dalcondomino che andato contro le prescrizioni e le cautele fissate dalle normespeciali antisismiche, o alterando lestetica della facciata delledificio.

Tale atto, infatti, diretto a conservare lesistenza delle parti comuni condomi-niali, e rientra negli atti conservativi dei diritti 2.

1. Sez. II, sent. n. 5160 del 27/07/1983.2. Sez. II, sent. n. 13611 del 12/10/2000.


28



Lamministratore del condominio:

1) ha la mansione di realizzare gli atti conservativi dei diritti riguardanti le par-ti comuni delledificio;

2) ha la rappresentanza dei partecipanti;

3) pu agire in giudizio, sia contro i condomini che contro i terzi.

Lamministratore pu agire in giudizio anche in mancanza di una deliberazioneassembleare in tal senso, poich tale potere direttamente connesso alla suaqualit, restando insignificante laccertamento se lassemblea con la quale eglisia stato eventualmente autorizzato a promuovere lazione sia stata o meno va-lidamente costituita 1.

Lattribuzione dellamministratore di condominio di compiere atti conservati-vi, riconosciuto ex artt. 1130 e 1131 cod. civ. si rispecchia, sul piano proces-suale, nella possibilit di esigere non solo le occorrenti misure cautelari -conservare lesistenza delle parti comuni - ma anche il risarcimento dei danni,nel caso che la richiesta risulti unita alla conservazione dei diritti sulle parti co-muni, e risulti conseguente allimpedimento frapposto alla appropriata esecu-zione di quanto legittimamente richiesto.

Quanto sopra senza che si dia importanza n alla circostanza che la questionesia stata introdotta con ricorso ex art. 700 cod. proc. civ., n che il ricorso stessosia stato presentato da un precedente amministratore privo dellautorizzazionedellassemblea dei condomini.

Sez. II, sent. n. 10474 del 22/10/1998.

Il condominio deve provvedere, mediante i suoi organi, alla manutenzione ealla riparazione dei beni di propriet comune.

Quindi ne lineare conseguenza che il condominio ha il diritto e lobbligo dideliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione dellepropriet comuni al fine di evitare danni alle propriet esclusive dei condominie dei terzi, e che, in assenza della cooperazione dei condomini in merito, lam-ministratore pu agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per farvalere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130, n. 4, c.c.) che di merito(art. 1131 c.c.).

Sez. III, sent. n. 3522 del 08/03/2003.

1. Sez. II, sent. n. 4117 del 14/05/1990.


29

A

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Lassemblea dei condomini tenuta ad approvare la rendicontazione delle spe-se di un determinato esercizio e lapprovazione del bilancio annuale, la validitdella medesima approvazione non dipende dalla redazione in forma rigorosadel medesimo rendiconto.

Fondamentale che esso sia compilato in forma comprensibile da parte di tuttii condomini, le singole voci di spesa e di entrata dovranno essere chiare e benspecificate, come ne deriva dagli artt. 263 e 264 cod. proc. Civ., che regola-mentano la procedura di rendiconto ed applicabili anche al rendiconto sostan-ziale, in modo che sia possibile la contestazione di una delle voci di spesa daparte di un condomino 1.

Inoltre necessario che la contabilit presentata dallamministratore del condo-minio sia idonea a rendere intelligibili ai condomini le voci di entrata e di usci-ta, con le relative quote di ripartizione, in modo da fornire la prova non solodella qualit e quantit delle somme pagate e di quelle incassate, nonch dellaquantit e causale degli esborsi fatti, ma anche di tutti gli elementi che permet-tono di indicare e considerare le modalit con cui lincarico stato effettuato edi capire e giudicare se loperato di chi rende il conto sia conforme a canoni dibuona amministrazione 2.

La possibilit da parte di un condomino di controllare la gestione dellammini-stratore e la documentazione ad essa inerente sussiste, normalmente, in sede direndiconto annuale e approvazione di bilancio.

In contesto estraneo a tale sede, il diritto del medesimo condomino di otteneredallamministratore lesibizione di determinati documenti contabili pu essere am-messo solo nel caso in cui si desuma e manifesti un preciso interesse in merito 3.

La Massima Corte, con Sez. II, sent. n. 8460 del 26/08/1998, ha altres stabilitoche ciascun comproprietario ha la possibilit di riuscire ad avere dallamministra-tore del condominio lesibizione dei documenti contabili in qualsiasi momento,senza lonere di specificare le motivazioni della richiesta sia che abbia il fine divisionare i documenti sia che abbia il fina di fare una copia dei medesimi.

Il tutto pu accadere purch tale procedimento:

1) non sia di impedimento allattivit di amministrazione;

1. Sez. II, sent. n. 896 del 06/02/1984.2. Sez. II, sent. n. 9099 del 07/07/2000.3. Sez. II, sent. n. 2220 del 05/04/1984.


30



2) non sia contraria ai principi di correttezza;

3) non si risolva in un onere economico per il condominio - i costi relativi a tuttele operazioni svolte dovranno essere a totale carico del condomino richiedente.

La mancata disponibilit della documentazione contabile in sede di approva-zione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da partedellamministratore, dellobbligo di rendiconto e la conseguente invalidit delladelibera di approvazione.

Non si verifica linvalidit della medesima delibera di approvazione quando ladisponibilit della documentazione risulti essere mancante in sede di approva-zione del preventivo in cui, solitamente, lapprovazione della previsione di spe-sa viene fatta basandosi sulla gestione dellanno precedente, e dove,soprattutto, la documentazione sulle spese potr essere acquisita solo dopo chele medesime spese siano state effettuate, e non in via preventiva 1.

Nel caso in cui avvenga il subentro del nuovo amministratore in luogo del pre-cedente, egli, se non autorizzato dallassemblea dei condomini, non dispone lafacolt di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sinteticitramandatigli dal passato amministratore e, di conseguenza, laccettazione ditali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di questul-timo da parte dei condomini.

Essendo di spettanza invece allassemblea dei condomini approvare il contoconsuntivo, per compararlo con il preventivo o determinare limportanza dellespese affrontate su iniziativa dellamministratore 2.

1. Sez. II, sent. n. 11940 del 08/08/2003.2. Sez. II, sent. n. 5449 del 04/06/1999.

1) eseguire le deliberazioni dellassemblea dei condomini e curare losservanza del regolamento di condominio;

LE PRINCIPALI FUNZIONI DELLAMMINISTRATORE

2) disciplinare luso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nellinteresse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni delledificio.


31

A

ANNUALIT COSTANTI LIMITATE

DEFINIZIONE

Per annualit costanti limitate si intendono valori annui costanti capaci di ripe-tersi per un numero costante ma limitato di anni.

APPROFONDIMENTI

Nellanalisi del problema le priorit di ricerca ed analisi vanno poste nellindi-viduazione dellaccumulazione finale (Sn), cio la somma dei montanti relativiai valori annui costanti che si verificheranno in un dato periodo di tempo, enellindividuazione dellaccumulazione iniziale (So) ovvero la somma al mo-mento iniziale di tutti i valori che si verificheranno negli anni successivi.

Ulteriore necessit di ricerca pu individuarsi nellaccumulazione intermedia.

Da cui

Infatti il primo euro che scade alla fine del primo anno resta impiegata dal tem-po 1 sino al tempo n ovvero sar capace di sfruttare interessi per un periodo di

(n-1) anni. Il suo montante sar quindi (1+r)n-1.

Determinato 1+r = q si otterr q n-1.

Il penultimo euro che si verificher al tempo (n-1) rester impiegato per un soloanno e determiner il montante q.

Lultimo euro non frutter alcun interesse e il suo montante coincider con 1.

Lespressione sopra riportata rientra nel campo delleprogressioni geometriche(il rapporto fra due termini consecutivi sempre q).

La somma dei termini di una progressione geometrica coincide con una frazio-ne avente per numeratore lultimo termine q n-1 moltiplicato per la ragione qmeno il primo termine (in questo caso 1) e per denominatore la ragione q menolunit.

M= C (1+r)n

Sn= qn + q n-1 + q n-2 + q n-3 +q+1


32

ANNUALIT COSTANTI LIMITATE


Essendo q = (1+r)

La formula

Offre quindi la sommatoria finale di annualit unitarie posticipate che si ripeto-no per n anni al saggio r

Quota di ricostituzione o di reintegrazione di capitale

Dalla formula

Si ricava

VOCI CORRELATE

Rendita (vedi pag. 406).

q n-1 * q-1Sn=-------------------

q-1

q n-1Sn=------------------- q-1Da cui

(1+r) n - 1 (1+r) n - 1 Sn= ------------------- = ------------------- 1+r-1 r

(1+r) n - 1 Sn= ------------------- r

(1+r) n - 1 Sn= a ------------------- r

ra= Sn ------------------- (1+r) n - 1


vadecum del mediatore immobiliare

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