univerza v mariboru pravna fakulteta valentin justin ... · stvarno pravo je eno izmed temeljnih...
TRANSCRIPT
UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA
VALENTIN JUSTIN TRATNIK
PRIMERJAVA INSTITUTOV PRIPOSESTVOVANJA,
GRADNJE ČEZ MEJO NEPREMIČNINE IN
VLAGANJA V TUJO NEPREMIČNINO V
SLOVENSKEM IN NEMŠKEM PRAVNEM REDU
DIPLOMSKO DELO
Maribor, 2018
UNIVERZA V MARIBORU
PRAVNA FAKULTETA
DIPLOMSKO DELO
PRIMERJAVA INSTITUTOV PRIPOSESTVOVANJA,
GRADNJE ČEZ MEJO NEPREMIČNINE IN
VLAGANJA V TUJO NEPREMIČNINO V
SLOVENSKEM IN NEMŠKEM PRAVNEM REDU
RECHTSVERGLEICH DER INSTITUTE ERSITZUNG,
ÜBERBAU UND VERBINDUNG IM SLOWENISCHEN
UND DEUTSCHEN RECHTSSYSTEM
Študent: Valentin Justin Tratnik
Številka indeksa: 71190441
Študijski program: UNI-B1-PRAVO
Študijska smer: Pravo
Mentor: izr. Prof. dr. Renato Vrenčur
Maribor, september 2018
ZAHVALA
Zahvaljujem se svojemu mentorju izr. Prof. dr. Renatu Vrenčurju, za pomoč in usmerjanje ob
sestavi diplomskega dela. Prav tako se zahvaljujem svoji družini, ki me vestno spremlja na
moji akademski poti.
POVZETEK
Nepremičninsko pravo predstavlja del stvarnega prava že vse od razvoja te civilnopravne
smeri. Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, kot najpomembnejše stvarne pravice,
nam omogoča izvrševanje slednje z vsemi njenimi upravičenji in dolžnostmi.
Instituti priposestvovanje, gradnja čez mejo nepremičnine in vlaganje v tujo nepremičnino vsak
zase predstavljajo pomemben del nepremičninskega prava. Vsi trije rešujejo pravne probleme,
ki lahko nastanejo z malomarnim, neveščim ali nepravilnim izvrševanjem lastninske pravice.
Ob stvarnopravnih učinkih priposestvovanja in vlaganja v tujo nepremičnino se zdijo
obligacijskopravni učinki gradnje čez mejo manj pomembni, pa vendar temu ni tako. Skozi
primerjavo z nemško pravno ureditvijo sem izpostavil podobnosti in bistvene razlike med
vsemi tremi instituti.
Diplomsko delo je razdeljeno na 3 sklope. V prvem se opredelim do ureditve priposestvovanja
v slovenskem pravnem redu, ki predstavlja enega izmed temeljnih načinov originarne
pridobitve lastninske pravice. Poleg tega tudi predstavim kako je priposestvovanje urejeno v
nemškem pravnem redu in ju primerjam. V drugem sklopu predstavim institut gradnje čez mejo
nepremičnine, s katerim se sicer ne pridobi lastninske pravice, saj so pridobljene pravice zgolj
obligacijsko pravne narave, pa vendar ima značilnosti s katerimi, ga lahko smiselno predstavim
poleg priposestvovanja. Tudi tukaj bom primerjal nemško ureditev in predstavil bistvene
razlike med njima. Tretji in hkrati zadnji sklop je namenjen institutu vlaganja v tujo
nepremično. Ta se prima facie zdi precej neaktualen, pa vendar, pogosto pride do pravnih
problemov, ki jih ta institut rešuje. Kot v prva dva, je tudi ta primerjan z nemško ureditvijo. V
vseh treh sklopih je predstavljena tudi relevantna sodna praksa iz obeh pravnih sistemov, ki še
dodatno ponazori življenjske primere oziroma rešitve le teh.
KLJUČNE BESEDE: stvarno pravo, nepremičninsko pravo, nepremičnina, priposestvovanje,
dobra vera, lastniška posest, gradnja čez mejo nepremičnine, superficies solo cedit, zemljiška
knjiga, vlaganje v tujo nepremičnino, lastninska pravica
ZUSAMMENFASSUNG
Das Immobiliarsachenrecht besteht als Teil des Sachenrechts schon seit dem Anfang dieses
zivilrechtlichen Bereiches. Der Erwerb von Eigentum an einer Immobilie erlaubt es diese
vollmächtig zu benutzen.
Die Institute Ersitzung, Überbau und Verbindung stellen jeder für sich selbst ein wichtiges
Teil des Immobiliarsachenrechts dar. Alle drei lösen rechtliche Fragen, die durch Fahrlässigkeit
und andere unsachgemäße Ausführung entstehen können. Neben den Sachenrechtlichen
Wirkungen von Ersitzung und Verbindung erscheinen die vertragsrechtlichen Wirkungen von
Überbau weniger wichtig, aber dem ist nicht so. Durch Rechtsvergleichung habe ich die
Ähnlichkeiten und Unterschiede zwischen diesen drei Instituten dargestellt.
Die Diplom Arbeit ist in drei Teile unterteilt. Im ersten definiere ich Ersitzung im slowenischen
Rechtssystem, die stellt eine der wichtigsten originären Erwerbsmöglichkeiten dar. Dazu wird
auch die Ersitzung im deutschen System vorgestellt und die beiden werden verglichen. Im
zweiten Teil schreibe ich über Überbau, durch den zwar kein Eigentum erworben wird, weil
die erworbenen Rechte nur vertragsrechtlich entstehen, trotzdem hat er aber Ähnlichkeiten mit
der Ersitzung, die ich sinnvoll darstelle. Auch hier gibt es den Vergleich zwischen dem
deutschen und dem slowenischen System und ihre Verschiedenheiten. Der dritte und letzte Teil
widmet sich der Verbindung, die prima facie nicht aktuell erscheint, trotzdem kommt es aber
sehr oft zu rechtlichen Fragen, die dieses Institut löst. Wie die ersten zwei wird auch das dritte
Institut mit deutschem Recht verglichen. In allen drei Teilen ist auch die relevante
Rechtsprechung von beiden Systemen enthalten. Die hilft mit tatsächlichen Sachverhalten, die
Probleme bzw. Lösungen der drei Institute zu zeigen.
SCHLAGWÖRTER: Sachenrecht, Immobiliarsachenrecht, Immobilie, Ersitzung, Guter
glaube, Eigenbesitz, Überbau, superficies solo cedit, Grundbuch, Verbindung, Eigentum.
KAZALO
1. UVOD ................................................................................................................................. 1
2. PRIPOSESTVOVANJE ..................................................................................................... 3
2.1 PRIPOSESTVOVANJE V SLOVENSKEM PRAVNEM REDU .................................. 3
2.1.1 Predpostavke priposestvovanja ............................................................................ 4
2.1.1.1 Dobra vera .......................................................................................................... 4
2.1.1.2 Lastniška posest ................................................................................................. 5
2.1.1.3 Priposestvovalni čas ........................................................................................... 6
2.1.2 Zunajknjižno priposestvovanje ............................................................................ 7
2.2 PRIPOSESTVOVANJE OZIROMA ERSITZUNG V NEMŠKEM PRAVNEM REDU
................................................................................................................................................ 8
2.2.1 Predpostavke priposestvovanja pri nepremičninah .............................................. 9
2.2.1.1 Lastniška posest ............................................................................................... 10
2.2.1.2 Priposestvovalna doba ..................................................................................... 11
2.2.2 Zunajknjižno priposestvovanje .......................................................................... 11
2.3 PRIMERJAVA PRIPOSESTVOVANJA V NEMŠKEM IN SLOVENSKEM
PRAVNEM REDU .............................................................................................................. 12
3. GRADNJA ČEZ MEJO.................................................................................................... 13
3.1 GRADNJA ČEZ MEJO V SLOVENSKEM PRAVNEM REDU ................................. 13
3.1.1 Legitimacija strank............................................................................................. 15
3.2 GRADNJA ČEZ MEJO OZIROMA ÜBERBAU V NEMŠKEM PRAVNEM REDU 16
3.2.1 Posebni primeri gradnje čez mejo v nemškem pravnem redu ........................... 17
3.2.1.1 Ursprünglicher Eigengrenzüberbau (predhodna gradnja čez mejo lastnih
nepremičnin) ................................................................................................................ 17
3.2.1.2 Nachträglicher Eigengrenzüberbau (naknadna gradnja čez mejo lastnih
nepremičnin) ................................................................................................................ 17
3.2.1.3 Überschreitung der Bauabstände (prekoračitev minimalnega parcelnega
odmika) ........................................................................................................................ 18
3.3. PRIMERJAVA INSTITUTA GRADNJE ČEZ MEJO V NEMŠKEM IN
SLOVENSKEM PRAVNEM REDU................................................................................... 18
4. IZBOLJŠAVA TUJE NEPREMIČNINE ......................................................................... 20
4.1 IZBOLJŠAVA TUJE NEPREMIČNINE V SLOVENSKEM PRAVNEM REDU ...... 20
4.1.1 Pridobitev solastniškega deleža ......................................................................... 21
4.1.2 Zastaranje verzijskega zahtevka ........................................................................ 22
4.2 IZBOLJŠAVA TUJE NEPREMIČNINE OZIROMA VERBINDUNG V
NEMŠKEM PRAVNEM REDU ......................................................................................... 23
4.3 PRIMERJAVA UREDITVE IZBOLJŠAVE TUJE NEPREMIČNINE V NEMŠKEM IN
SLOVENSKEM PRAVNEM REDU................................................................................... 25
5. ZAKLJUČEK ................................................................................................................... 26
6. VIRI IN LITERATURA ................................................................................................... 27
A) STROKOVNA LITERATURA ................................................................................... 27
B) DRUGA LITERATURA ............................................................................................. 28
C) PRAVNI VIRI ............................................................................................................. 28
1
1. UVOD
Stvarno pravo je eno izmed temeljnih civilnopravnih področij vseh pravnih sistemov. Obsega
pravila, ki urejajo posestna in lastninskopravna razmerja nad stvarmi, ter pravno-relevantna
razmerja med posamezniki, ki se nanje nanašajo.
V slovenskem pravnem sistemu ločimo izvirno in izvedeno pridobitev stvarne pravice.
Temeljna značilnost izvedene pridobitve, imenovane tudi derivativna ali translativna je, da
stvarna pravica ne nastane na novo, temveč se pridobi od predhodnika.1 Do prehoda stvarne
pravice pride na podlagi soglasja oziroma vsaj pristanka prejšnjega lastnika kot pravnega
prednika in novega lastnika kot pravnega naslednika. Lastninska pravica se v tem primeru
pridobi v enakem obsegu in z enakimi omejitvami kot jih imel prednik. Na drugi strani imamo
originarno pridobitev stvarne pravice za katero pa je značilno, da pravica nastane na novo, torej
ne glede na to ali je pred pridobitvijo imela imetnika ali ne. V tem primeru stvarna pravica ni
vezana na morebitne omejitve, ki so bremenile isto pravico prejšnjega lastnika. V diplomskem
delu se bom opredelil zgolj do pridobitve lastninske pravice in ne ostalih stvarnih pravic, v
bistvenem pa povedano velja za vse pravice enako.
Druga pomembna ločitev je na premičnine in nepremičnine. Moje delo se opredeljuje samo do
nepremičnin. Stvarnopravni zakonik2 (v nadaljevanju SPZ) pojem nepremičnine opredeli v 18.
členu: »(1) Nepremičnina je prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi
sestavinami. (2) Vse druge stvari so premičnine«.
Diplomsko delo je razdeljeno na 3 sklope. V prvem. se opredelim do ureditve priposestvovanja
v slovenskem pravnem redu, ki predstavlja enega izmed temeljnih načinov originarne
pridobitve lastninske pravice. Poznamo ga že iz časov rimskega prava in je včasih predstavljal
temeljno pridobitev lastninske pravice. Poleg tega bom predstavil tudi kako je priposestvovanje
urejeno v nemškem pravnem redu in ju primerjal. V drugem sklopu predstavim institut gradnje
čez mejo nepremičnine, s katerim se sicer ne pridobi lastninske pravice, saj so pridobljene
pravice zgolj obligacijsko pravne narave, pa vendar ima značilnosti s katerimi, ga lahko
1 Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana 2007, stran 219. 2 Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13.
2
smiselno predstavim poleg priposestvovanja. Tudi tukaj primerjam nemško ureditev in
predstavil bistvene razlike med njima. Tretji in hkrati zadnji sklop je namenjen institutu
vlaganja v tujo nepremično, ki se prima facie zdi precej neaktualen, pa vendar, kot je
predstavljeno v nadaljevanju, pogosto pride do pravnih problemov, ki jih ta institut rešuje. Kot
v prva dva, je tudi ta primerjan z nemško ureditvijo. V vseh treh sklopih bo predstavljena tudi
relevantna sodna praksa iz obeh pravnih sistemov, ki še dodatno ponazori dejanske življenjske
probleme oziroma rešitve le teh.
3
2. PRIPOSESTVOVANJE
2.1 PRIPOSESTVOVANJE V SLOVENSKEM PRAVNEM REDU
Priposestvovanje je eden od izvirnih načinov pridobitve lastninske pravice na premični ali
nepremični stvari. Pogosto ga označujemo kot zmago dejanskega nad pravnim, saj je pridobitev
pravice posledica dolgotrajnega izvrševanja posesti ob pomanjkljivim pravnem naslovu
oziroma pomanjkljivi izvedbi razpolaganja. 3 Priposestvovanje, kot že iz samega imena izhaja,
je tesno povezano s posestjo. Prav tako je edini izvirni način pridobitve lastninske in drugih
stvarnih pravic, ki je možen tako pri premičninah kot pri nepremičninah. Čeprav se je ureditev
priposestvovanja spreminjala, institut temelji na dveh precej nespornih predpostavkah:
dobroverna lastniška posest in potek določenega časa priposestvovalne dobe.4
Priposestvovanje je mogoče le, kadar niso izpolnjene vse predpostavke za pridobitev lastninske
ali druge stvarne pravice in zakonodajalec s tem sanira prvotno neveljavno pridobitev stvarne
pravice.
Priposestvovanje je v slovenskem pravnem redu urejeno v 43. členu SPZ. Potrebno ga je ločiti
pri premičninah in nepremičninah. V tem diplomskem delu se bom osredotočil zgolj na
priposestvovanje nepremičnin. Pri nepremičninah imamo zemljiško knjigo, ki je javna knjiga
in daje dodatno pravno varnost, tako so podatki v zemljiški knjigi le redko zmotni. Prav tako
pa stvarnim pravicam daje absolutnost. Poleg javnosti zemljiške knjige je promet z
nepremičninami strogo nadzorovan z zahtevami sodelovanja notarja in zemljiškoknjižnega
sodišča, ki še dodatno zmanjšuje možnost napačnih vpisov. V kolikor kljub temu pride do
napačnega vpisa, dobroverne pridobitelje pravic na nepremičnini varuje načelo zaupanja v
zemljiško knjigo, ki je urejeno v 10. členu SPZ.5 V tem členu je določeno, da tisti, ki v pravnem
prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiško knjigo,
zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic.6
3 Miha Juhart, Priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah, 3. Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega
prava, Ljubljana 2011, stran 7. 4 Ibid. 5 Tratnik v Stvarno pravo, stran 253. 6 10. člen SPZ.
4
2.1.1 Predpostavke priposestvovanja
Evropski pravni redi različno urejajo predpostavke priposestvovanja. Slovenska ureditev se,
kot dobršen del slovenskega prava, zgleduje po nemški ureditvi. Vendar pa obstajajo med
obema pravnima redoma bistvene razlike, ki so predstavljene v nadaljevanju. Kot že rečeno,
morajo biti za uspešno priposestvovanje izpolnjene zakonsko določene predpostavke. Te
predpostavke so dobra vera (fides), lastniška posest (possessio) in pretek časa (tempus).
Dokazno breme obstoja lastniške posesti skozi določeno priposestvovalno dobo nosi
priposestvovalec, medtem ko glede njegove dobrovernosti velja pravna domneva iz 9. člena
SPZ, tako da mora nedobrovernost dokazovati nasprotna stranka.7
2.1.1.1 Dobra vera
Dobra vera oziroma latinsko bona fides se v pravnih sistemih pojavlja in uporablja že od
rimskega prava. Zahteva po dobri veri se je razvila v zvezi s pravnim temeljem pridobitve. Iz
okoliščin pridobitve je namreč pridobitelj lahko utemeljeno verjel, da je s prenosom lastninske
pravice vse v redu in da je postal lastnik stvari.«8
Potrebno je izpostaviti na razliko v različnih pravnih sistemih glede tega ali mora biti
priposestvovalec v dobri veri skozi celotno priposestvovalno obdobje ali zgolj ob pridobitvi
posesti. Pravilo, da mora dobra vera trajati celotno priposestvovalno obdobje (mala fides
superveniens nocet) se je uveljavilo v nemškem pravu, takisto je prevzelo tudi slovensko.
Dobrovernost, ki je zahtevana zgolj ob prenosu posesti (mala fides superveniens non nocet) pa
velja denimo v Nizozemskem pravnem redu.9
Zmota v kateri je priposestvovalec mora biti opravičljiva.10 Opravičljivost ne sme temeljiti na
nepoznavanju prava (ignorantia iuris nocet), kljub temu, tudi v tem primeru obstajajo nekatere
7 Matjaž Tratnik, Pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem, Pravna praksa, 2003, št. 42-43, strani 19-36 8 Janez Kranjc, Rimsko pravo, 3. Izdaja, GV založba, Ljubljana 2017, stran 410. 9 Tratnik v Stvarno pravo, stran 262. 10 VS sodba II Ips 359/2010, z dne 19. 12. 2013: Posest je upoštevaje določbe prvega odstavka 27. člena in 28.
člena SPZ, dobroverna in lastniška, če posestnik ni vedel in tudi ni mogel vedeti, da ni upravičen imeti stvari v
posesti kot svoje; dobroverni lastniški posestnik je, kdor ne ve, niti ne more vedeti, da ni lastnik. Biti mora torej v
opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik. Zmota je opravičljiva, ko posestnik utemeljeno meni, da so izpolnjene vse
predpostavke za prenos lastninske pravice: pravni naslov, pridobitni način, razpolagalna sposobnost.
5
izjeme v sodni praksi.11 Kot že zapisano, mora priposestvovalec biti prepričan, da je stvar
njegova, tudi potem, ko se je z neko običajno (povprečno) skrbnostjo seznanil o njemu
relevantnih okoliščinah.12 Med priposestvovalno dobo se ne smejo pojaviti razlogi oziroma
posebne okoliščine, zaradi katerih bi priposestvovalec lahko podvomil v svojo pravico do
posesti. To bi mu naložilo določeno raziskovalno dolžnost.13 Dobrovernost je izključena, če
pridobitelj ravna neskrbno ali celo malomarno, denimo, če je sporna nepremičnina predmet
sodnih postopkov med tožnikom priposestvovalcem in tožencem (oziroma njunimi pravnimi
predniki)14 ali če uživa nepremičnino, katere zemljiškoknjižni lastnik je nekdo drug (užitkar,
zakupnik). Zgolj posest pravnega prednika ne zadošča za dobrovernost pravnega naslednika.15
Za nedobrovernost zadostuje že realna možnost seznaniti se z lastništvom nepremičnine.16
2.1.1.2 Lastniška posest
Druga predpostavka priposestvovanja je lastniška posest, ki jo izvršuje tiski, ki ima stvar v
posesti, kot da bi mu pripadala. Kdor pa priznava višjo pravno oblast lastniškega posestnika ali
drugega upravičenca (ki je lahko tudi nelastniški posestnik), je nelastniški posestnik. Lastniški
posestnik je torej tisti, ki (ne oziraje se na to, ali njegova posest temelji na pravici) stvar
poseduje, kot da mu pripada.17 To pomeni, da lastniški posestnik izvaja dejansko oblast z voljo
imeti stvar za svojo (animus domini). Njegovo vedenje o tem, da je stvar tuja, pri tem ne
škoduje, tako je lastniški posestnik tudi tat. Lastniški posestnik je lahko denimo tudi detentor,
ki je njemu zaupano stvar obdržal za svojo.18
11 VS sodba II Ips 83/2012, z dne 29. 8. 2013. 12 VSL sodba II Cp 3548/2009, z dne 20. 1. 2010 in VSL sodba I Cp 3585/2009, z dne 10. 2. 2010. 13 VSL sodba I Cp 3224/2011, z dne 4. 4. 2012 in VSL sodba I Cp 809/2010, z dne 5. 5. 2010. 14 VSL sodba II Cp 4050/2010, z dne 30. 3. 2011. 15 VS sodba II Ips 608/2005, z dne 31. 1. 2008. 16 VSL sodba II Cp 1726/2010, z dne 7. 7. 2010 in Tratnik v Miha Juhart, Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur,
Stvarnopravni zakonik s komentarjem, Uradni list, Ljubljana 2016, stran 288. 17 VSL sodba I Cp 1662/2012, z dne 12. 9. 2012: V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje takšne okoliščine
ugotovilo, in sicer so tožniki ves čas priposestvovalne dobe mirno in nemoteno izvajali posest na spornih
nepremičninah, nepremičnine so uporabljali kot da so njihove (njihova posest je bila lastniška – 27. člen SPZ),
saj so si na njih postavili ograjo, zelenjavni vrt, lopo in pasjo uto, prvo toženec pa njihovi posesti ni nasprotoval. 18 Reforma stvarnega prava: Lastniška posest, Podjetje in delo, 2000, št. 6-7, strani 1454-1460.
6
Nelastniški posestnik je tisti, ki stvar poseduje brez volje imeti jo za svoje. Kot imetnik omejene
stvarne ali obligacijske pravice je to denimo najemnik, izposojevalec in shranjevalec. Tudi
kupec, ki je kupil stvar z lastninskim pridržkom ali pa dajalec zavarovanja pri fiduciarnem
prenosu lastninske pravice sta nelastniška posestnika. 19 V primeru, da najemnik stvar zataji in
je po izteku najema ne vrne lastniku ter jo začne posedovati zase (kot da je njegova), postane
lastniški posestnik. To pomeni, da nelastniški posestnik konvertira v lastniškega posestnika.
Bistvena je torej volja posestnika. Takšen odnos osebe do stvari pa seveda ne posega v prav(n)o
lastniško razmerje.20
2.1.1.3 Priposestvovalni čas
Pretek priposestvovalnega časa21 je zadnja predpostavka pridobitve lastninske pravice s
priposestvovanjem. Ravno dejstvo, da je priposestvovalec neko daljšo dobo na podlagi posesti
izvrševal lastniška upravičenja glede stvari, je podlaga za to, da njegova de facto pravica, ki je
tretjim vzbujala privid lastninske pravice, sčasoma preraste v de iure pravico. V 43. členu SPZ
je določen desetletni priposestvovalni rok za priposestvovanje nepremičnine. Na prvi pogled
se dozdeva, da je priposestvovalni rok v novem pravu bistveno krajši od roka, ki ga je določal
Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih22 (v nadaljevanju ZTLR), vendar je treba
poudariti, da je skrajšanje roka v SPZ zgolj navidezno. Rok, ki ga določa 43. člen SPZ glede
dobrovernega lastniškega posestnika je namreč povsem enak roku, ki ga je ZTLR določal v 28.
členu, glede dobrovernega in zakonitega posestnika. Tako priposestvovalni rok pravzaprav
ostaja enak. SPZ je zgolj ukinil daljši 20 letni priposestvovalni rok, glede dobrovernega
posestnika, ki ni bil istočasno tudi zakoniti posestnik. V tej zvezi naj opozorim tudi na prehodno
določilo 269. člena SPZ, v skladu s katerim sta dobroverni in zakoniti posestnik po ZTLR glede
trajanja priposestvovalne dobe izenačena z dobrovernim lastniškim posestnikom po SPZ.23
19 Jürgen Baur in Rolf Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage, C.H. Beck, München 2009, stran 77. 20 Več o tem Manfred Wolf in Marina Wellenhofer, Sachenrecht, C. H. Beck, München 2008, stran 76. 21 Tratnik v Pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem. 22 Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 6/80, 20/80 – popr., 36/90, Uradni list RS,
št. 4/91 in 87/02. 23 VSL sodba II Cp 546/2013, z dne 5. 6. 2013: Stvarnopravni zakonik (SPZ), ki je pričel veljati 1. 1. 2003 (276.
člen SPZ), je v prehodni določbi 269. člena določil, da se glede priposestvovalne dobe, ki je začela teči pred
uveljavitvijo tega zakona, upoštevajo določila SPZ ter da je dobroverni posestnik po ZTLR glede trajanja
priposestvovalne dobe izenačen z dobrovernim lastniškim posestnikom po SPZ, torej zanj velja 10-letna
priposestvovalna doba (drugi odstavek 43. člena SPZ). Sodišče prve stopnje je zmotno zaključilo, da se je tožnikova
priposestvovalna doba, ki je začela teči novembra 1983, upoštevajoč določila SPZ, iztekla do novembra 1993. S
7
45. člen SPZ vsebuje določbe glede računanja priposestvovalne dobe, ta prične teči tisti dan,
ko je priposestvovalec postal dobroverni lastniški posestnik stvari. Konča pa se z iztekom
zadnjega dne te dobe.24 V skladu z določbami o računanju priposestvovalne dobe iz 45. člena
SPZ se v priposestvovalno dobo všteva tudi čas, ko so imeli predniki sedanjega posestnika
stvar v posesti kot dobroverni lastniški posestniki. V kolikor je bil posestni prednik
nedobroveren, to ne pomeni, da novi posestnik ne more biti dobroverni lastniški posestnik, saj
se njegova dobra vera skladno s 45. členom SPZ presoja samostojno.25 Zagotovo se
priposestvovalno obdobje nedobrovernega prednika ne šteje, saj že iz smiselnosti
priposestovanja ta doba sploh ni tekla. Če priposestvovalec izgubi lastniško posest, se
priposestvovanje praviloma pretrga. Pridobitelj, ki postane lastniški posestnik možnost
priposestvovati lastninsko pravico, če je izpolnjen pogoj dobrovernosti. Na tem mestu bi
izpostavil alternativno možnost pridobitve lastninske pravice na podlagi 10. člena SPZ
(zaupanje v zemljiško knjigo). V tem členu zakon daje pravno varstvo kupcu, ki se je zanesel
na resničnost podatkov v zemljiški knjigi. Dobroverni kupec, tako ne sme trpeti škodljivih
posledic, ki bi nastopile zaradi neresničnega vpisa v zemljiški knjigi.
V priposestvovalno dobo se šteje tudi obdobje, ko priposestvovalec proti svoji volji izgubi
posest in tako neodvisno od volje ni mogel izvrševati posesti. Predvsem v primerih, kadar je
stvar odtujena za določeno časovno obdobje. Ta čas se lahko prišteje pod pogojem, da
priposestvovalec ponovno pridobi stvar v lastniško posest. SPZ ne določa časovnega obdobja
v katerem mora priposestvovalec stvar pridobiti nazaj v posest.26
2.1.2 Zunajknjižno priposestvovanje
Posebnost, ki jo pozna slovenski pravni red je, da lahko tudi oseba, ki ni vpisana v zemljiško
knjigo postane lastnik nepremičnine. To je denimo kupec, ki dobi nepremičnino v dobroverno
tem je prvo sodišče SPZ-ju nedopustno pripisalo retroaktivno veljavo, ki je sam SPZ ni predvidel (155. člen Ustave
Republike Slovenije). Tožnikova priposestvovalna doba se je torej iztekla z dnem uveljavitve SPZ, torej s 1. 1. 2003. 24 Povedano ponazorim še v primeru: Če je posestnik pridobil posest 1. januarja 2003, se bo priposestvovalna
doba, če gre za premično stvar, iztekla 31. decembra 2005, če gre za nepremično stvar pa 31. decembra 2012. 25 VS sklep II Ips 410/2008, z dne 25. 8. 2011: Dejstvo, da je bil posestni prednik nedobroveren, namreč nujno še
ne izključuje dobrovernosti posestnega naslednika, ki se v skladu z določbo četrtega odstavka 45. člena SPZ
presoja povsem samostojno. Bistveno je namreč, da je tožnica v trenutku smrti svojega očeta nastopila nov
posestni položaj in da se od tedaj naprej (njena) dobrovernost domneva. 26 Tratnik v Stvarno pravo, stran 263.
8
lastniško posest, še predno postane lastnik. Ta situacija je predvidena tudi v drugem odstavku
44. člena SPZ v katerem je določeno, da je lahko posestnik nepremičnine dobroveren tudi, če
se ni takoj vpisal v zemljiško knjigo. To stališče je sprejeto tudi v sodni praksi.27 Ob teku
priposestvovalne dobe se postavi vprašanje dobrovernosti in posledične raziskovalne dolžnosti,
ki se lahko pojavi v obdobju 10 let.28 Kupec postane nedobroveren zgolj v primeru, če izve, da
ni upravičen do posesti. Zemljiškoknjižnjemu lastniku, ki pozna stanje v zemljiški knjigi, se
nalaga skrbnost, da ukrepa, saj drugače sam, skozi svojo malomarnost omogoča
priposestvovanje drugega.
2.2 PRIPOSESTVOVANJE OZIROMA ERSITZUNG V NEMŠKEM
PRAVNEM REDU
V Zvezni republiki Nemčiji je priposestvovanje urejeno v Bürgerliches Gesetzbuch29 (v
nadaljevanju BGB). BGB velja kot osnova za civilno pravo večini evropskih pravnih ureditev.
Tudi slovensko pravo se je zgledovalo po njem. Prav tako se ta institut v nemškem pravnem
redu uporablja kot nekakšna poslednja pomoč ob neuspešnem prehodu lastninske pravice, ki
ob načelu zaupanja v ZK omogoča pridobitev lastninske pravice. V Nemčiji velja, da BGB
služi kot temeljni zakon, ki se ga morajo vse zvezne države držati, kljub temu pa omogoča
določena odstopanja, kjer lahko zvezne države pravne norme uredijo po svoje.
Sprva je potrebno opozoriti, da pri prenosu stvarnih pravic, nemško pravo temelji na načelih
abstraktnosti (Abstraktionsprinzip) in ločenosti (Trennungsprinzip) in ne kavzalnosti
(Kausalitätsprinzip), kot slovensko pravo.30 To pomeni, da je zavezovalni pravni posel ločen
oziroma neodvisen od razpolagalnega. Tako je prenos lastninske pravice omogočen ne glede
27 VS sodba in sklep II Ips 559/2008, z dne 27.10.2011. 28 VS sodba II Ips 1063/2008 z dne 10. 11. 2011: Od vsakogar se pričakuje, da bo skrben ob pridobitvi posesti,
preveč pa bi bilo zahtevati od posestnika, da tudi potem ko je posest pošteno pridobil, neprestano preverja svoj
pravni položaj. Zato postane posestnik naknadno nedobroveren, če dejansko izve, da nima pravice do posesti in
kljub temu z izvrševanjem posesti nadaljuje. Nasprotno posestnik ni nedobroveren, če je sicer obstajala možnost,
da izve, da nima pravice do posesti, pa tega vseeno ni izvedel. Določeno skrbnost je treba zahtevati tudi od
lastnika, ki mu je znana neskladnost med knjižnim in dejanskim stanjem in ki naj prepreči vzpostavljanje pogojev
za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem. 29 Izdan 18.8.1896, v veljavi od 1.1.1900, revidiran 2.1.2002, nazadnje spremenjen 20. 7. 2017. 30 Matjaž Tratnik, Renato Vrenčur, O sistemu abstraktne ter kavzalne tradicije v stvarnem pravu, Pravnik,
Ljubljana 1998, stran 333.
9
na to, ali je zavezovalni pravni posel veljaven.31 Z neodvisnostjo se v nemškem pravnem redu
stremi k pravni varnosti in v smislu »prometne varnosti«, omogočajo enostavno in jasno
ugotovitev lastnika.32
Pri abstraktnem sistemu je veljavnost temeljnega, zavezovalnega posla ločena od prenosa
lastnine. Če je bila neka stvar izročena kupcu na podlagi nične prodajne pogodbe, je kupec
kljub temu postal lastnik. Prav tako bo veljavnem prenos lastnine v primeru, če prodajalec
stvar, ki jo je prodal, pomotoma prenese drugi osebi kot kupcu in jo slednji sprejme.33 Temelj
abstraktne teorije je, da v primeru dogovora strank glede prenosa lastninske pravice, mora to
zadostovati. Pogodba je pri tem lahko izključno motiv, ne more pa biti konstitutivni element
prenosa lastnine. Tako lahko ugotovimo, da se za prenos lastnine zahteva izročitev, ki je
sestavljena iz razpolagalnega posla in izročitvenega dejanja, oziroma pridobitnega načina, ki
ga mora opraviti lastnik, ki je sposoben razpolagati s stvarjo.34 Pravna ločitev zavezovalnega
in razpolagalnega pravnega posla ne more biti obravnavana kot dva ločena pravna posla, saj bi
s tem lahko obšli 139. člen BGB35, ki določa da je ob delni ničnosti pravnega posla ničen
celoten pravni posel. Prav zaradi tega v večini pravnih redov, velja načelo kavzalnosti in ne
abstraktnosti. Zavezovalni in razpolagalni pravni posel se lahko le v izjemnih primerih
obravnavata kot enota, primer za to je izrecen dogovor, ki pogojuje veljavnost enega z
veljavnostjo drugega.36 Iz tega ugotovimo, da se v nemškem pravnem redu strmi k načelu in
favorem contractu, ter s tem povečujejo veljavnost pravnih poslov.
2.2.1 Predpostavke priposestvovanja pri nepremičninah
Priposestvovanje nepremičnine BGB ureja v 900. in 927. členu. Priposestvovanje je v
nemškem pravnem redu močno izgubilo na uporabi, saj načelo zaupanja v zemljiško knjigo
(člena 892 in 893 BGB) dodobra rešuje zaplete, ki lahko nastajajo pri prenosu lastninske
pravice na nepremičninah. V poštev pride predvsem, kadar upravičenec nepremičnino pridobi
31 BGH Urteil vom 9. 2. 2005, NJW 2005, S. 415. 32 Astrid Stadler, Gestaltungsfreiheit und Verkerhsschutz durch Abstraktion, Freiburg 1996, doktorska disertacija,
stran 504. 33 Gerhard Kegel, Verpflichtung und Verfügung, Festschrift füur F. A. Mann, Beck, München 1977, stran 57. 34 Tratnik in Vrenčur, O sistemu abstraktne ter kavzalne tradicije v stvarnem pravu, stran 335. 35 § 139 (Teilnichtigkeit)- Ist ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig, so ist das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn
nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. 36 Wolf/Wellenhofer, stran 145.
10
od poslovno ali razpolagalno nesposobne osebe, ter v vseh ostalih primerih, ko pridobitelj
misli, da je postal lastnik, čeprav temu ni tako. Predpostavke, ki morajo biti izpolnjene za
priposestvovanje nepremičnine sta vpis v zemljiško knjigo in priposestvovalna doba. V
nemškem pravnem redu pa poznajo še alternativno možnost priposestvovanja, kjer vpis v
zemljiško knjigo ni potreben.37
Zanimivo je, da v nemškem pravnem redu, dobra vera pri priposestvovanju nepremičnin ni
zahtevana.38 900. člen BGB ne služi varstvu priposestvovalca, zato se tudi njegova dobra vera
ne zahteva. Veliko bolj, kot varovanje priposestvovalca je v javnem interesu, da se uredijo
neskladja med lastništvom in posestjo. Če temu ne bi bilo tako, bi morali osebo obravnavati
kot lastnika, tudi kadar sam sploh več ne more izvrševati pravic, ki bi izhajale iz njegove
domnevne lastnine. Kot primer lahko navedem zastaranje izročitvenega zahtevka lastnika
nepremične iz 985. člena BGB napram neveljavno vpisanemu domnevnemu lastniku
nepremičnine (dominium sine re). Malomarnost lastnika, ki je omogočal 30 letno nepravilno
razmerje med posestnikom in lastnikom tako utemeljuje odvzem pravnega položaja brez
odškodnine.39
2.2.1.1 Lastniška posest
Tako kot v SPZ je tudi v 872. členu BGB določeno, da kdor ima stvar v posesti kot svojo je
lastniški posestnik. V nemškem pravnem redu se za lastniško posest ne potrebuje poslovna
sposobnost, poleg tega pa ni potrebna niti pravna podlaga (iustus titulus) na kateri bazira ta
posest.40 Lastniški posestnik je lahko tudi detentor, ki je njemu zaupano stvar zatajil.41
Lastniški posestnik v smislu 872. člena BGB pa ne more biti najemnik, ki upošteva lastninsko
pravico njegovega najemodajalca.
Lastniška posest je lahko tako neposredna kot posredna. Za lastniško posest prav tako ni
potrebno, da posestnik meni, da je lastnik, pomembno je zgolj, da izgleda, kot da je stvar
njegova.42
37 Glej podpoglavje 2.2.2 Zunajknjižno priposestvovanje. 38 OLG Hamm Beschluss vom 8. 7. 2010 - I-15 W 387/10. 39 BGH Urteil vom 26. 1. 1994 - IV ZR 19/93. 40 Baur/Stürner, stran 741. 41 BGH Urteil vom 15. 10. 1995- NJW 1996. 42 http://www.rechtslexikon.net/d/eigenbesitz/eigenbesitz.htm, dostopno dne 30. 8. 2018.
11
2.2.1.2 Priposestvovalna doba
Poleg premičnin se lahko v nemškem pravu priposestvujejo tudi nepremičnine, kar pa je sicer
bolj teoretična kot praktična možnost. Kdor je kot lastnik nepremičnine vpisan v zemljiško
knjigo, brez da bi pravno pridobil lastninsko pravico, jo pridobi, če je vpis obstoječ 30 let in v
tem obdobju izvršuje posest na nepremičnini.43 V nemškem pravnem redu tako ni pravno
relevantno kako se je posameznik vpisal v zemljiško knjigo. Priposestvovalec, ki je vpisan in
30 let izvršuje posest na nepremičnini, zakonito postane lastnik nepremičnine na podlagi
priposestvovanja.44 Na tem mestu bi izpostavil, da priposestvovalna doba začne teči šele, ko je
priposestvovalec vpisan v zemljiško knjigo, pravno nerelevantno je dejstvo, da je to
nepremičnino imel v lastniški posesti že prej.45 V 938. členu BGB je predpostavljeno, da je
oseba, ki je imela stvar v lastniški posesti v začetku in koncu določenega časovnega obdobja,
to posest izvrševala tudi v času med njim (Olim possessor et hodie possessor, interea
possessor). 46
2.2.2 Zunajknjižno priposestvovanje
Zunajknjižnega priposestvovanja nemško pravo ne pozna, kljub temu pa imajo posebnost,
določeno v 927. členu BGB, kjer se priposestvovalec lahko vpiše, ne glede na stanje v zemljiški
knjigi (praescriptio contra tabulas). V kolikor posameznik 30 let izvršuje lastniško posest, ne
da bi bil vpisan v zemljiško knjigo, lahko sproži t.i. Aufgebotsverfahren, ki je nekakšen javni
oklic. Izpostaviti je potrebno, da je zahteva za vpis dovoljena le, če je zemljiškoknjižni lastnik
mrtev, pogrešan ali pa že 30 let ni prišlo do spremembe vpisa lastninske pravice. Možen je
zgolj za pridobitev ene stvarne pravice, tj. lastninske pravice. Zakonsko normo lahko najlažje
ponazorim na primeru: priposestvovalec se oglasi na sodišču, kjer zahteva svojo pravico.
Sodišče pokliče zemljiškoknjižnega lastnika, da se javi na sodišču. V kolikor se
zemljiškoknjižni lastnik oglasi in izkaže, da svoje pravice ni izgubil, bo oklic preklican,
zunajknjižno priposestvovanje ni uspešno in zemljiškoknjižno stanje ostane nespremenjeno. V
kolikor pa se lastnik nepremičnine ne oglasi na sodišču, pa sodišče izda Ausschlussurteil. Z
43 1. odstavek 900. člena BGB. 44 http://www.rechtslexikon.net/d/ersitzung/ersitzung.htm, dostopno dne 30. 8. 2018. 45 OLG Brandenburg Urteil vom 6. 5. 2003 - 10 U 3/02. 46 Hat jemand eine Sache am Anfang und am Ende eines Zeitraums im Eigenbesitz gehabt, so wird vermutet, dass
sein Eigenbesitz auch in der Zwischenzeit bestanden habe.
12
izdajo postane nepremičnina brez lastnika (res nullius) in tako se priposestvovalec lahko vpiše.
Izpostaviti je potrebno, da v primeru Aufgebotsverfahren, novi lastnik ne dobi neobremenjene
lastninske pravice, kot pri pravem priposestvovanju. Tako druge stvarne pravice, ki so že prej
obremenjevale nepremičnino, ne ugasnejo.47
2.3 PRIMERJAVA PRIPOSESTVOVANJA V NEMŠKEM IN
SLOVENSKEM PRAVNEM REDU
Tako v nemškem kot slovenskem pravnem sistemu se institut priposestvovanja uporablja kot
pomoč ob neuspešnem prehodu lastninske pravice. Kot prvo pomembno razliko velja
izpostaviti, da nemško pravo pri prenosu stvarnih pravic temelji na abstraktnosti in ločenosti,
medtem ko slovensko pravo temelji na načelu kavzalnosti. S tem nemško pravo stremi k pravni
varnosti, saj je ugotovitev lastnika enostavnejša. Kljub temu, da se na prvi pogled zdi, da je
razlika med pravnima sistemoma velika, pa je potrebno opozoriti na 139. člen BGB, ki
praktično privede do enakih rešitev, do katerih bi prišli v slovenskem pravu. Oba pravna
sistema poznata načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ki predstavlja temeljno načelo pravno
poslovne pridobitve lastninske pravice na nepremičninah. Za razliko od nemške pravne
ureditve, pa v slovenski to načelo nima tako absolutnega pomena kot v nemškem pravnem
sistemu, kar gre pripisati predvsem posebnem položaju Slovenije zaradi pretekle ureditve. Prav
zaradi tega naše pravo pozna tudi zunajknjižno priposestvovanje, medtem ko ga nemško pravo
ne pozna. Pri institutu zunajknjižnega priposestvovanja velja predvsem opozoriti na pomen
dobre vere v času priposestvovalne dobe v zvezi z morebitno raziskovalno dolžnostjo
dobrovernega lastniškega posestnika. Ker nemški pravni red ne pozna zunajknjižnega
priposestvovanja, sta predpostavki za priposestvovanje zgolj vpis v zemljiško knjigo in
relativno dolga priposestvovalna doba 30 let. Za razliko od tega pa morajo biti po slovenskem
pravu izpolnjene naslednje predpostavke: dobra vera, lastniška posest in pretek
priposestvovalnega časa (10 let). Pomembno razliko predstavlja tudi dejstvo, da nemški
priposestvovalec, za razliko od slovenskega, ne potrebuje pravne podlage na kateri bazira
njegova posest. Prav tako nemški pravni sistem zahteva dobro vero zgolj pri priposestvovanju
premičnin, ne pa tudi nepremičnin.
47 Hans Prütting, Sachenrecht ein Studienbuch, C. H. Beck, München 2008, stran 141.
13
3. GRADNJA ČEZ MEJO
3.1 GRADNJA ČEZ MEJO V SLOVENSKEM PRAVNEM REDU
Ob gradnji na svoji nepremičnini, se lahko zgodi, da graditelj nehote, prekorači meje svoje
nepremičnine in tako del stavbe postavi na sosednji nepremičnini. Primarno gradnja sicer
poteka na graditeljevi nepremičnini, vendar kadar del stavbe sega na, nad ali pod tujo
nepremičnino govorimo o gradnji čez mejo, ki je pri nas urejena v 47. členu SPZ. Izpostaviti
je potrebno, da se ta ureditev nanaša zgolj na civilnopravne vidike gradnje čez mejo in se ne
spušča v dopustnost takšne gradnje glede na javnopravne predpise. Tako gradnja čez mejo
praviloma ne bo v skladu z gradbenim dovoljenjem, kar pomeni da bo šlo za črno gradnjo,
in bo torej izključena možnost uporabe 47. člena SPZ.48 Ob črni gradnji pride v poštev načelo
superficies solo cedit, ki je urejeno v 8. členu SPZ.49 Pravna teorija50 objasni, da je na področju
nepremičninskega prava najpomembnejše zemljišče, vse kar je na njem pa je zgolj akcesorij,
takšno je tudi stališče sodne prakse.51 Poleg načela superficies solo cedit obstaja tudi akcesijsko
pravilo iz 54. člena SPZ,52 v katerem je določeno, da se lastninska pravica na nepremičnini
razširi na premičnino, ki je postala sestavina nepremičnine.53Povzamemo lahko, da so s tem
splošne lastninsko pravne posledice gradnje čez mejo urejene v 8. in 54. členu SPZ, medtem
ko so v 47. členu SPZ urejene zgolj nekatere posebne posledice gradnje čez mejo.54 Navkljub
48 Tratnik v Komentar, stran 327. 49 Povezanost zemljišča in objekta: Vse, kar je po namenu trajno spojeno ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod
njo, je sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače. 50 Tratnik v Stvarno pravo, stran 83. 51 VS sodba II Ips 867/2008, z dne 14. 10. 2009: Tožnici je treba pojasniti, da sporna kapelica – zgolj zgradba,
brez zemljišča – ni mogla biti (samostojen) predmet stvarnih pravic oziroma stvarnopravnih razpolaganj. Predmet
teh je namreč lahko samo individualno določena samostojna stvar, ne pa del stvari.51 Pritrditi je treba razlogom
sodišč nižjih stopenj, da v skladu z načelom povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit)51 vse, kar je
z zemljiščem trdno in trajno spojeno, pripada zemljišču – je le njegov del, ki s spojitvijo z zemljiščem izgubi svojo
pravno samostojnost in zato deli pravno usodo tega.51 Upoštevajoč omenjeno načelo se je v pravni teoriji že glede
prej veljavnega prava zagovarjala definicija nepremičnine, kakršno pozna v 18. členu tudi sedaj veljavni SPZ, to
je, da gre za prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Sporna kapelica tako ni
bila samostojna stvar, ampak le del (sestavina) druge (glavne) stvari (nepremičnine parc. št. ... k. o. ...) in s tem
last lastnika te, to je Občina Krško. 52 Prirast 54. člen Lastninska pravica na nepremičnini se razširi na premičnino, ki je postala sestavina
nepremičnine. 53 Tako tudi VSL sodba in sklep III Cp 3019/2010, 6. 10. 2010: Nepremičnina je glede na določbo 54. člena SPZ
vselej glavna stvar ter se lastninska pravica na nepremičnini razširi na premičnino, ki je postala sestavina
nepremičnine. 54 Matjaž Tratnik, Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna Praksa 2004, stran 152.
14
določbam 47. člena se sosedje primarno skušajo dogovoriti glede stvarnopravnih posledic, ki
jih ima takšna gradnja. Stranki55 se lahko dogovorita o spremembi meje, služnosti, stavbni
pravici ali čem podobnem, kar bi omogočalo izvrševanje stvarne pravice na tujem zemljišču.56
V kolikor pa se stranki ne moreta dogovoriti, lahko na predlog strank, sodišče v nepravdnem
postopku odloči, da se gradnja na tuji nepremičnini ustavi, del zgradbe, ki je na tujem zemljišču
naj se podre, ali pa se vpiše novo zemljiškoknjižno stanje. Vsekakor je zadnja možnost, tista,
ki bi si jo večina graditeljev želela, to pa ostaja zgolj gola nada, saj se sodišča za določitev nove
meje odločajo le izjemoma.57 V tem primeru stranka, ki je prepovedano gradila pridobi
lastninsko pravico na spornem delu zemljišča, v zameno pa mora plačati primerno odškodnino.
Tak način pridobitve lastninske pravice predstavlja horizontalno akcesijo,58 ki je odstop od
načela superficies solo cedit, ki predstavlja vertikalno akcesijo. To pomeni, da lastninska
pravica na tujem zemljišču priraste graditelju oz. lastninski pravici na njegovi nepremičnini.
»Gre torej za pravno situacijo, ki bi jo lahko opredelili kot nepremičninsko-nepremičninsko
prirast, za razliko od vertikalne akcesije, ki predstavlja nepremičninsko-premičninsko
prirast.«59 Horizontalna akcesija ne predstavlja originarne pridobitve lastninske pravice,
temveč pridobitev lastninske pravice z odločbo državnega organa (pravnomočni sklep
nepravdnega sodišča).60 Sodišče bo v tem primeru skladno s 47. členom SPZ, svojo odločbo
oprlo predvsem na razmerje glede posledic, ki bi nastale s podrtjem stavbe, določitvijo nove
55 Če govorimo o dveh zemljiškoknjižnih lastnikih sosednjih nepremičnin. 56 Tratnik v Stvarno pravo, stran 279. 57 VS sklep II Ips 112/2014, z dne 20. 11. 2014: Gradnja čez mejo je nov institut, ki ga SPZ ureja v svojem 47.
členu. Zaradi temeljnega načela o povezanosti zemljišča in objekta iz 8. člena SPZ je določena najprej rešitev, da
sodišče v nepravdnem postopku graditelju naloži, da poruši zgradbo in na nepremičnini vzpostavi prvotno stanje.
Odstop od take ureditve nastalega razmerja pa pomeni druga možna rešitev, ki je le podrejena in pomeni izjemo,
ki kot taka tudi odstopa od temeljnega načela o povezanosti zemljišča in zgradbe. Le če so izpolnjeni pogoji iz
tretjega odstavka 47. člena SPZ (očitno nesorazmerje med posledicami vzpostavitve prvotnega stanja in škodo, ki
jo je zaradi gradnje čez mejo utrpel lastnik nepremičnine), lahko sodišče razmerje med sosedoma uredi tudi tako,
da lastniku nepremičnine določi primerno odškodnino in s sklepom določi novo mejo. Pri tem mora upoštevati
vse okoliščine, zlasti pa upravičene interese udeležencev, vprašanje dobre vere graditelja in obnašanje lastnika
nepremičnine, ko je izvedel za gradnjo. 58 Renato Vrenčur. Pridobitev lastninske pravice s prirastjo, Pravna praksa, 2002, št. 26, strani 15-17: Za razliko
od vertikalne akcesije, graditev čez mejo ne predstavlja originarne pridobitve lastninske pravice (mislimo seveda
na primere, ko bo sodišče določilo novo mejo), pač pa pridobitev lastninske pravice na temelju odločbe državnega
organa, To pomeni, da institut gradnje čez mejo nepremičnine ne predstavlja "prave" akcesije, katere značilnost
je ta, da nastopijo pravne posledice na stvarnopravnem področju ex lege. to pa pomeni, da bo lastninska pravica
v takem primeru pridobljena šele s pravnomočnostjo sodne odločbe. 59 Ibid. 60 42. člen SPZ.
15
meje in okoliščinami kot so, dobra vera graditelja, obnašanje lastnika nepremičnine, zatem ko
je izvedel za gradnjo in druge. Urejene so podobno kot v ZTLR.61
Do gradnje čez mejo lahko pride v zelo različnih primerih, denimo kadar je meja nepregledno
ali celo narobe označena, kar privede do tega, da graditelj v dobri veri, misleč, da gradi zgolj
na svoji parceli, pol kolibe postavi še na sosedovo. Izpostavim, da se lahko 47. člen SPZ
uporabi samo kadar pride do gradnje čez mejo in ne kadar je stavba v celoti na tujem zemljišču.
Poleg teh subjektivnih primerov, je lahko bistveno tudi kako moteča je gradnja za lastnika
sosednje nepremičnine. Govorimo predvsem o velikosti sosednjega zemljišča, velikosti in
namembnosti zgradbe, ki sega čez mejo ali pa oddaljenost stanovanjskega ali poslovnega
objekta lastnika sosednjega zemljišča od meje.62
3.1.1 Legitimacija strank
Ko pride do vprašanja kdo je aktivno legitimiran za sprožitev nepravdnega postopka, je v SPZ
navedeno, da sta to le lastnika obeh sosednjih nepremičnin. Morebitni imetniki drugih stvarnih
pravic, kot je denimo užitek ali imetniki obligacijskih pravic, nimajo legitimacije za vložitev
takšnega stvarnopravnega zahtevka. To velja predvsem zato, ker lahko sodišče v nepravdnem
postopku določi novo mejo in s tem pride do spremembe lastninskih položajev. To pa ne bi
bilo mogoče, če ne bi bila aktivno legitimirana zgolj lastnika sosednjih parcel, saj nihče ne
more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam (Nemo plus iuris ad alium transferre
potest quam ipse habet). Smiselno enako velja tudi za pasivno legitimacijo. Dodatna
legitimacija se omogoča pri dobrovernem lastniškem posestniku. To je denimo kupec63, ki je
posest na nepremičnini že pridobil, vendar se še ni vpisal v zemljiško knjigo.64
61 Karmen Iglič Stroligo, Superficies solo cedit v sodni praksi, Pravosodni bilten 2004, št. 1, strani 82/83. 62 Tratnik v Lastninska pravica na nepremičninah, stran 153. 63 S kupcem se lahko izenačijo tudi drugi, ki pridobijo lastninsko pravico na podlagi drugačnih pogodb o odsvojitvi
(permutatio, donatio,…). 64 Tratnik v Stvarno pravo, stran 281.
16
3.2 GRADNJA ČEZ MEJO OZIROMA ÜBERBAU V NEMŠKEM
PRAVNEM REDU
Gradnja čez mejo nepremičnine oz. t.i. »Überbau« je v nemškem pravnem sistemu urejena v
912. členu BGB. V tem členu je določeno, da mora sosed lastnika nepremičnine, ki je zgradil
stavbo čez mejo svoje nepremičnine (ne glede na to ali na, pod ali nad nepremičnino) to
prekoračitev trpeti. Tej pravici oziroma dolžnosti soseda, pravijo Duldungspflicht. Za uporabo
pravila iz 912. člena morata biti izpolnjeni dve predpostavki: 1. graditelj ne sme delovati
naklepno65 ali v hudi malomarnosti66 in 2. sosed na katerega nepremično se gradi mora tej
gradnji ugovarjati67. V kolikor ti predpostavki nista izpolnjeni, velja pravilo vertikalne akcesije
in del nepremičnine na sosednji nepremičnini pripada le tej, kar je odraz načela superficies solo
cedit.68
Dolžnost soseda, ki mora to prekoračitev trpeti spominja na zakonito služnost.69 Sosed, ki je
pravočasno grajal prepovedano gradnjo ima na podlagi 1004. člena BGB, t.i.
Beseitigungsanspruch oziroma odstranitveni zahtevek.70 Ta zahtevek ne pride v poštev, kadar
bi bila odstranitev objekta povezana z nesorazmernimi stroški in drugimi okoliščinami, ki bi
povzročale dodatne nepotrebne stroške.71 Prima facie je ta člen nepošten do lastnika
nepremičnine na katerega zemljišče je bilo grajeno, zato so nemški zakonodajalci 912. členu
dodali še 2. odstavek, ki določa, da mora graditelj stavbe čez mejo svoje nepremičnine,
oškodovanemu sosedu plačevati denarno nadomestilo (Überbaurente) za del stavbe, ki je na
njegovem zemljišču. Pravica do denarnega nadomestila ima prednost pred ostalimi pravicami
na tej nepremičnini, kljub temu pa se ne vpiše v zemljiško knjigo.72 Prav tako pravica do
denarnega nadomestila iz 2. odstavka 912. člena BGB ne more zastarati in je hkrati lahko
predmet dedovanja.73 Spominja na nepravo oziroma predialno stvarno breme. Višina
65 BGH Urteil vom 19. 9. 2008, V ZR 152/07 66 BGH Urteil vom 15.7.2016, V ZR 195/15, 30 dd. 67 OLG Stuttgart, Urteil vom 19.08.2009, 3 U 15/09. 68 Baur/Stürner, strani 317-318. 69 Legalservitut. 70 OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 08.07.2013, 3 U 222/13 – Zahtevek za odstranitev je zastara v 3 letih. 71 BGH Revisionsurteil vom 21. Juni 1974, V ZR 164/72. 72 914. Člen BGB. 73 Tako tudi Horst Heinrich Jakobs und Werner Schubert, Die Beratung des Bürgerlichen Gesetzbuchs in
systematischer Zusammenstellung der unveröffentlichten Quellen, Walter de Gruyter, Berlin 1985, stran 489.
17
nadomestila se določa glede na vrednost nepremičnine v trenutku prekoračitve meje. Skladno
s sodno prakso se višina izračuna na podlagi vrednosti nepremičnine, velikosti prekoračitve74
na sosednje zemljišče in letne obrestne mere rasti vrednosti nepremičnine.75 Dodatna pravna
možnost soseda, ki trpi prekoračitev, je tudi zahteva za odkup dela stavbe, ki leži na njegovi
nepremičnini. 76
3.2.1 Posebni primeri gradnje čez mejo v nemškem pravnem redu
3.2.1.1 Ursprünglicher Eigengrenzüberbau (predhodna gradnja čez mejo lastnih
nepremičnin)77
Zvezno vrhovno sodišče (Bundesgerichtshof) je odločilo, da tudi kadar lastnik nepremičnine
zgradi stavbo čez mejo svoje nepremičnine na sosednjo, katere lastnik je prav tako on sam,
nastane v trenutku prekoračitve dolžnost plačevanja najemnine na podlagi 912. člena BGB, ta
pravica pa miruje, dokler ne pride do spremembe lastništva ene izmed nepremičnin. 78 Tudi v
tem primeru se za določitev višine najemnine uporabi čas nastanka prekoračitve.
3.2.1.2 Nachträglicher Eigengrenzüberbau (naknadna gradnja čez mejo lastnih
nepremičnin)79
Drugače pa je v primeru, kadar se deli nepremičnina na kateri leži stavba in posledično stavba,
ki je bila prvotno v celoti na eni nepremičnini postane sestavni del dveh nepremičnin.80 Tako
šele posredno pride do primera gradnje čez mejo nepremičnine, saj pred tem te meje sploh ni
bilo. Zato je vrhovno zvezno sodišče odločilo, da se v tem primeru višina denarnega
nadomestila (Überbaurente) ne more določiti z vrednostjo nepremičnine ob gradnji objekta,
kot je načelno pravilo. Izhajajoč iz tega pravila je v danem primeru veliko pomembneje, kdaj
je prišlo do delitve nepremičnine in ne, kdaj je objekt nastal. Seveda tudi tukaj pravica do
74 OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 08.07.2013, 3 U 222/13. 75 BGH Urteil vom 26.11.1971, Az.: V ZR 11/70. 76 915. člen BGB. 77 BGH Urteil vom 22.11.2013, V ZR 199/12, MDR 2014 S. 269. 78 BGH Urteil vom 23.02.1990, Az.: V ZR 231/88. 79 BGH Urteil vom 22.11.2013, V ZR 199/12, MDR 2014 S. 269. 80 BGH Urteil vom 15.7.2016, V ZR 195/15, 24 bb.
18
denarnega nadomestila pride v poštev šele takrat, ko se lastništvo na eni izmed novo nastalih
nepremičnin zamenja.
Tako v prvem, kot v drugem primeru posebnih gradenj čez mejo lahko ob delitvi nepremičnine
pride do vprašanja, katera nepremičnina ima glavni objekt in na katero je bilo grajeno čez mejo.
Vprašanje je enostavno, če je na eni strani meje zgolj soba za goste ali garaža na drugi pa vse
ostalo. Problemi nastanejo, kadar je ta ločitev zamegljena, saj bi se lahko odločili za eno ali
drugo stran. Takrat je sodišče primorano uporabiti različne metode določitve glavnega dela
nepremičnine81. Te so po večini smiselne, gospodarske82 in ekonomske.83 Za preprečitev
potencialnih sporov ob določitvi gospodujočega zemljišča se lahko Duldungspflicht vpiše kot
služnostno upravičenje.84
3.2.1.3 Überschreitung der Bauabstände (prekoračitev minimalnega parcelnega odmika)
912. člen BGB se lahko uporabi tudi, kadar graditelj sicer ostane v mejah svoje nepremičnine,
vendar zgradi objekt, ki krši pravila najmanjše dovoljene oddaljenosti od sosednje
nepremičnine. V poštev pride predvsem, kadar je graditelj prekoračil največjo dovoljeno višino
objekta.85 Analogno se ta člen ne more uporabiti, kadar pride do kršitve zakona zaradi gradnje
terase in ne stavbe.86
3.3. PRIMERJAVA INSTITUTA GRADNJE ČEZ MEJO V NEMŠKEM IN
SLOVENSKEM PRAVNEM REDU
Instituta gradnje čez mejo oz. »Überbau« sta v slovenskem in nemškem pravnem sistemu
bistveno drugače urejena. Eno izmed bistvenih načel nepremičninskega prava v obeh pravnih
sistemih je superficies solo cedit. Institut gradnje čez mejo pomeni odstop od tega načela, saj
le ta predstavlja vertikalno akcesijo. Vendar pa bi lahko dejali, da so si položaji graditeljev in
81 Enako velja tudi za stanovanja- OLG Stuttgart, Urteil vom 19. 12. 2011, 10 U 63/11. 82 BGHZ, Urteil vom 15. 2. 2008, 175, 253, NJW 2008, 1810 Rn. 14 ff. in BGH Urteil vom 10. 10. 2003, VIZ
2004, 130. 83 BVerwG, Urteil vom 29.07.1997, C 31.98 in VG Berlin, Urteil vom 25.08.2010, 29 K 92.09. 84 BGH Urteil vom 15. 11. 2013, NJW 2014, 311 Rn. 9. 85 Baur/Stürner, strani 317-318. 86 BGH Urteil vom 29. 4. 2011, NZM 2013, 244 Rn. 15.
19
sosedov graditeljev v obeh pravnih redih ravno obratni. Slovenski dobroverni graditelj lahko,
za razliko od nemškega, pridobi lastninsko pravico na delu sosednje nepremičnine. Vendar pa
se za ureditev nove meje sodišča odločajo le redkokdaj, saj bi ob ekstenzivni razlagi tega
instituta lahko prišlo do mnogih zlorab. Sodišče bo pri odločitvi upoštevalo predvsem
posledice, ki bi nastale s podrtjem stavbe oz. določitvijo nove meje in okoliščinami kot so,
dobra vera graditelja, obnašanje lastnika nepremičnine, zatem ko je izvedel za gradnjo in druge.
Običajno bo torej sodišče ohranilo stanje kot je bilo pred gradnjo. Ravno nasprotno, pa je ta
institut urejen v Nemčiji, kjer mora sosed graditelja načeloma trpeti prekoračitev gradnje razen,
če je izpolnjena ena izmed dveh predpostavk: 1. da je graditelju moč očitati naklep ali hudo
malomarnost in 2. da je sosed ugovarjal taki gradnji. Če temu ni tako, bo sosed graditelja dolžan
trpeti gradnjo, v zameno pa mora graditelj plačevati določeno denarno nadomestilo. Dolžnost
trpljenja gradnje čez mejo spominja na zakonito služnost, medtem ko pravica nadomestila
spominja na nepravo stvarno breme. Lahko bi dejali, da nemška pravna ureditev omogoča, da
bo graditelj, smel uporabljati to kar je zgradil, medtem ko bo v slovenski pravni ureditvi do
take situacije prišlo le poredko.
20
4. IZBOLJŠAVA TUJE NEPREMIČNINE
4.1 IZBOLJŠAVA TUJE NEPREMIČNINE V SLOVENSKEM PRAVNEM
REDU
V Republiki Sloveniji, se pogosto dogaja, da mlade družine svoj družinski problem rešujejo s
vselitvijo v stanovanjsko hišo, ki je v lasti staršev ali enega izmed njih. V to hišo mlada družina
pogosto vlaga sredstva in delo, tako da opravijo razde dozidave, nadzidave, prizidave,
adaptacije. Včasih lahko s svojimi vlaganji celo presežejo vrednost prvotne nepremičnine v
katero so se vselili.87
Načelo superficies solo cedit je temeljno načelo, po katerem je zgrajen institut povečanja
vrednosti nepremičnine. Urejen je v 48. členu SPZ; Če nekdo (graditelj) s soglasjem lastnika
nepremičnine postavi, prizida ali izboljša zgradbo, na nepremičnini ne pridobi lastninske
pravice, lahko pa od lastnika nepremičnine zahteva tisto, za kar je bil ta obogaten. Iz prvega
odstavka lahko povzamemo, da graditelj ne pridobi deleža lastninske pravice, temveč zgolj
obogati lastnika, sam pa pridobi verzijski zahtevek na podlagi 190. člena Obligacijskega
zakonika.88 Lastninska pravica izboljšav (premičnih stvari) priraste k nepremičnini in postane
njen sestavni del (54. člen SPZ).89 Izboljšava tuje nepremičnine brez soglasja lastnika
nepremičnine tako nima stvarnopravnih, temveč zgolj obligacijsko pravne učinke.90 Kadar
pride do izboljšave tuje nepremičnine brez soglasja lastnika, se lahko uporabi zgolj 54. člen
SPZ. V kolikor pa lastnik poda soglasje za izboljšavo nepremičnine, se uporabi 48. člen, ki
pomeni posebno aplikacijo (lex specialis) akcesijskega pravila iz 54. člena SPZ.91 V obeh
primerih torej dobroverni graditelj ex lege ne pridobi solastniškega deleža na nepremičnini, ta
se pridobi zgolj z dogovorom lastnika in graditelja.
87 Tratnik v Lastninska pravica na nepremičninah, stran 155. 88 Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 –
OROZ631). 89 VSC sodba Cp 1133/2010 z dne, 26. 5. 2011: Samostojno stoječ kiosk – kontejner, ki z zemljiščem ni bil dejansko
spojen, ne predstavlja zgradbe, ki bi predstavljala sestavino zemljišč. Zato pa tožnik (kot lastnik kontejnerja kot
premičnine) ne predstavlja graditelja v smislu člena 48 SPZ. 90 Tratnik v Stvarno pravo, stran 282. 91 Tratnik v Lastninska pravica na nepremičninah, stran 155.
21
Pridobitev lastninske pravice na podlagi izboljšave tuje nepremičnine je tako mogoče zgolj na
pravnoposlovni podlagi.92 Lastnik in graditelj se lahko dogovorita, da na nepremičnini nastane
solastnina. Tako lahko graditelj na podlagi dogovora od lastnika nepremičnine zahteva
izstavitev listine za vpis solastnine v zemljiško knjigo.93 V kolikor sta stranki že v
medsebojnem pogodbenem razmerju (najemnik-najemodajalec),94 lahko vključita posebna
pogodbena določila, kjer se vrednost vlaganj nadomesti z najemnino (seveda verzijski zahtevek
graditelja v tem primeru odpade).95 Za dogovor med lastnikom nepremičnine in graditeljem
pisna oblika ni predpisana.96 Ta se zahteva le v primeru, da je dovoljenje o vlaganju združeno
v eno pogodbo skupaj s pridobitvijo solastniškega deleža. Dovoljenje se lahko pridobi tudi
samo z enostransko izjavo volje lastnika.97 Dogovor med strankama, tako varuje graditelja, saj
lastnik nepremičnine, skladno z dogovorom ne sme ovirati ali preprečiti gradnje.98
4.1.1 Pridobitev solastniškega deleža
Razlika med 1. in 2. odstavkom 48. člena SPZ je, da drugi odstavek ureja položaj, kjer sta se
lastnik in graditelj dogovorila za nastanek solastnine na nepremičnini.99 Ne pride zgolj do
soglasja za dovoljenje, temveč tudi dovoljenje za spremembo lastninskopravnega položaja na
nepremičnini.100 Tak dogovor se imenuje tudi dogovor o skupni gradnji.101
Solastniški delež se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo na podlagi listine, ki vsebuje
zemljiškoknjižno dovolilo. Gre za poseben primer pravnoposlovne pridobitve lastninske
pravice, ki je podoben pridobitvi lastninske pravice na podlagi prodajne pogodbe ali druge
92 Tratnik v Komentar, stran 332. 93 2. Odstavek 48. člena SPZ. 94 VS sodba II Ips 727/2006 z dne, 10. 9. 2009. 95 VS sodba II Ips 74/2011, z dne 19. 6. 2014 in primer dogovora: VS sklep III Ips 25/2015, 25. 10. 2016: Pravdni
stranki sta se s pogodbo dogovorili za način povrnitve vlaganj, zato se splošna pravila OZ in SPZ o neupravičeni
obogatitvi in pravilih vračanja ne uporabljajo. 96 VSM sodba I Cp 1064/2011, z dne 23. 11. 2011. 97 Tratnik v Stvarno pravo, stran 282. 98 Tratnik v Komentar, stran 333. 99 A contrario VS sodba II Ips 97/2016 z dne, 11. 8. 2016. 100 VSL sodba I Cp 2565/2013 z dne, 15. 1. 2014: Da ne more iti za dogovor o skupni gradnji izhaja že iz same
okoliščine, da je bil dogovor sklenjen po tistem, ko je bila stavba že zgrajena. Dogovor o skupni gradnji mora
obsegati tako dogovor o gradnji kot tudi (in predvsem) dogovor o nastanku solastnine. O tem, da naj bi imeli
pravdni stranki z dogovorom z dne 21.10.1984 (ali pa katero kasnejšo „novacijo“) na predmetnih nepremičninah
namen spreminjati višino svojih solastniških deležev, ni ne duha in ne sluha. 101 Miha Juhart, Pravne posledice skupne gradnje, 5. dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, Ljubljana 2013,
stran 64.
22
pogodbe o odsvojitvi.102 Tako morajo biti izpolnjene splošne predpostavke za prenos lastninske
pravice na nepremičninah, ki so določene v 40. in 49. členu SPZ:
– veljaven zavezovalni posel, iz katerega izhaja pravni naslov,
– veljavno zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo ter
– razpolagalna sposobnost (razpolagalno upravičenje).103
4.1.2 Zastaranje verzijskega zahtevka
Graditelj, ki je gradil čez mejo svoje nepremičnine, primarno pridobi verzijski zahtevek
nasproti lastniku nepremičnine.104 Z njim lahko zahteva tisto, za kar je bil slednji obogaten.105
Verzijski zahtevek je obligacijski zahtevek, za katerega velja splošni, petletni zastaralni rok.106
Posebnost na katero želim opozoriti je začetek teka zastaralnega roka. V 3. odstavku 48. člena
SPZ je predpisano, da zastaralni rok ne začne teči ob dokončanju gradnje, temveč šele, ko
graditelj izgubi posest na nepremičnini.107 Soglasje lastnika nepremičnine glede gradnje čez
mejo ne vpliva na pridobitev zahtevka.108 Verzijski zahtevek tako ne temelji na 1. odstavku 48.
člena SPZ, kot bi bilo pričakovati. S tem je zakonodajalec še dodatno poudaril, da institut
gradnje čez mejo nepremičnine nima nikakršnih samodejnih stvarnopravnih učinkov.109
Zakonodajalec svojo odločitev utemeljuje z naravo uporabe tega zahtevka. Povečanje vrednosti
nepremičnine je pogosto med sorodniki, ki se sprva zelo dobro razumejo, odnosi pa se pogosto
zaostrijo takrat, ko bi petletni rok od obogatitve že iztekel. V takem primeru bi graditelj lahko
ostal brez vsega. Še zlasti, če bi iztekel tudi 10-letni zastaralni rok za zahtevek na izstavitev
102 Tako tudi VSL sklep I Cp 195/2011 z dne, 27. 5. 2011. 103 Tratnik v Komentar, stran 335. 104 Verzijski zahtevek je sredstvo izravnave na premoženjskem področju, saj zaradi načela superficies solo cedit
pride na strani lastnika nepremičnine do obogatitve, na strani graditelja pa do prikrajšanja. 105 Tratnik v Lastninska pravica na nepremičninah, stran 158 in VS sodba II Ips 97/2016 z dne, 11. 8. 2016: Prvi
odstavek 190. člena OZ določa, da kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan
vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Iz citirane zakonske določbe torej jasno
izhaja uveljavitev obogatitvenega načela. 106 346. Člen OZ; VSL sodba I Cp 2303/2013 z dne, 13. 11. 2013. 107 VS sodba in sklep II Ips 808/2007 z dne, 24. 9. 2009: Izhajajoč iz navedenih dejstev do prehoda koristi s
tožnika na toženca (oz. kot sta šteli sodišči, na njegovega pravnega prednika) ni prišlo ob zaključku vlaganj,
marveč tedaj, ko je tožnik prenehal uporabljati nepremičnino, katere vrednost je bila po tožbenih trditvah s
tožnikovimi vlaganji povečana. 108 Renato Vrenčur, Pridobitev lastninske pravice s prirastjo, Pravna praksa, 2002, št. 26, strani 15-17. 109 Tratnik v Komentar, stran 333.
23
zemljiškoknjižne listine.110 Poleg tega so izboljšave nepremičnine v praksi navadno postopne,
tako je tudi zapleteno ugotavljati, kdaj je bila neka gradnja končana.111
Posebna določba velja tako glede zahtevka na izpolnitev dogovora o vzpostavitvi solastnine z
izstavitvijo za vknjižbo primernega zemljiškega dovolila kot tudi za verzijski zahtevek. V obeh
primerih začne zastaralni rok teči šele po tem, ko je graditelj izgubil posest nepremičnine.112
Po vsebini gre torej za to, da zastaranje proti lastniku ne teče, dokler ima graditelj nepremičnino
v posesti, kar ustreza pojmu zadržanje zastaranja.113
4.2 IZBOLJŠAVA TUJE NEPREMIČNINE OZIROMA
VERBINDUNG V NEMŠKEM PRAVNEM REDU
Nemška pravna ureditev ne pozna instituta vlaganja v tujo nepremičnino, zato se ta
problematika obravnava po splošnih pravilih združitve premičnine z nepremičnino. Spojitev
premičnine z nepremičnino, kadar ta premičnina postane sestavina nepremičnine, povzroči
razširitev lastninske pravice iz nepremičnine tudi na premičnino, ki je spojena z njo.114
Sestavina je del stvari, ki je neločljivo povezan od drugega in se ne more odstraniti, brez da bi
se pri tem stvar uničila ali poškodovala.115 Sestavina ne more biti samostojen predmet stvarnih
pravic.116 Premičnina postane del nepremičnine, kadar je z njo trajno spojena.117 Kadar je
110 Vrenčur v Pridobitev lastninske pravice s prirastjo, stran 15-17. 111 Tratnik v Komentar, stran 334. 112 VS sodba II Ips 52/2017 z dne 18. 1. 2018: V obravnavanem primeru ni (več) sporno, da je imela tožeča
stranka, v času, ko je vlaganja izvajala in še več let po tem, izključno pravico do uporabe sporne nepremičnine,
ki je temeljila na sklenjeni najemni pogodbi. To pravico je tudi izvajala, saj je nepremičnino ves ta čas imela v
posesti (delno jo je uporabljala sama, delno pa dajala v podnajem). S tem je bila v celoti izključena pravica tožene
stranke (lastnika) tako do posesti kot do uporabe nepremičnine. V tem času torej tožena stranka od izboljšanja
nepremičnine, ki je bilo posledica vlaganj tožeče stranke, ni mogla imeti nobene koristi. Korist je nanjo (lahko)
prešla šele, ko ji je tožeča stranka nepremičnino vrnila (izjemo bi predstavljal primer, ko bi lastnik zaradi
povečanja vrednosti nepremičnine dvignil najemnino in bi s tem sadove vlaganj začel uživati že pred njeno
vrnitvijo, kar v obravnavanem primeru ni zatrjevano). Takšno stališče je že v času pred sprejetjem SPZ večkrat
podalo Vrhovno sodišče. 113 Miha Juhart, Pravne posledice skupne gradnje, stran 66. 114 946. Člen BGB. 115 BGH Urteil vom 7.4.2017, V ZR 52/16, NJW 2017: mlin na veter, ki je sicer trajno povezan z zemljiščem, ni
sestavina in zato lastninska pravica na mlinu ni prešla s prodajo nepremičnine s katero je spojen. 116 93. Člen BGB. 117 94. Člen BGB.
24
spojitev premičnine z nepremičnino zgolj začasna118, ta premičnina ne postane sestavina
nepremičnine.119
Kot zanimivost bi želel izpostaviti spretno rešitev vprašanja vgradnih kuhinj. Ta postane
sestavina šele, kadar njena vgradnja stanovanju ali hiši poda nek poseben značaj, brez katerega
se objekt ne more šteti za dokončanega ali kadar je narejena po meri in tako skupaj s tem
prostorom tvori enoto.120 Po večinskem stališču lahko sestavina objekta postanejo le
visokokakovostne kuhinje, ki se ne proizvajajo serijsko, temveč za vsako stranko/kuhinjo
posebej. Zanimivo je tudi to, da zahodna in južna Nemčija tako odločata že vse od 80ih let
prejšnjega stoletja, na vzhodu in severu pa se še zmeraj najdejo sodne odločbe121, ki temu
nasprotujejo.122
Pravni institut spojitve, ne zahteva predpostavk za prehod lastninske pravice. Tako je pravno
nerelevantno kako je prišlo do spojitve, kdo je lastnik stvari123 in ali so ukradene. Spojitev se
v nemškem pravnem redu šteje kot »Realakt« (razpolagalni pravni posel), zato se za prenos
pravice ne potrebuje poslovna sposobnost (kot že omenjeno - sistem ločenosti). Bistveno je, da
je premičnina postala sestavina nepremičnine. Za določitev ali je ta stvar dejansko sestavina
nepremičnine se preveri običajni promet/uporaba.124 Nepremičnina je pri spojitvi vedno glavna
stvar, ne glede na dejansko vrednost obeh, ta norma je kogentna.125
S pridobitvijo lastninske pravice na podlagi 946. člena BGB, pravice tretjih na premičnini
prenehajo.126 Pravice tretjih na nepremičnini pa se razširijo tudi na sestavino.127 V kolikor se
kasneje sestavina loči od glavne stvari, ponovno postane predmet samostojnih stvarnih
pravic.128 Izguba lastnine je dokončna, dosedanji lastnik premičnine pridobi odškodninski
zahtevek (Ausgleichsanspruch) na podlagi 951. člena BGB. Lastnik premičnine lahko od
118 OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 4. 3.2016, 2 U 182/14. 119 https://www.juraforum.de/lexikon/verbindung-ss-946-947-bgb, dostopno dne 30. 8. 2018. 120 BGH, Urteil vom 12-12-1989 - VI ZR 311/88 (KG). 121 OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 19 122 OLG Koblenz, Beschluss vom 18.1.2017 – 13 UF 477/16. 123 Predpostavimo, da sta lastnik nepremičnine in premičnine različna subjekta. 124 http://www.rechtslexikon.net/d/grundst%C3%BCcksverbindung/grundst%C3%BCcksverbindung.htm,
dostopno dne 30. 8. 2018. 125 RGZ 130, 310. 126 1. Odstavek 949. Člena BGB. 127 3. Odstavek 949. Člena BGB. 128 Hanns Prütting, Gerhard Wegen, Gerd Weinreich, BGB Kommentar, 12. izdaja, Luchterhand Verlag, Köln
2017, stran 2055.
25
pridobitelja zahteva denarno zadoščenje na podlagi neopravičene obogatitve. Izpostaviti je
potrebno, da vzpostavitve prejšnjega stanja ni mogoče zahtevati.129
Ena izmed predpostavk kondikcijskega zahtevka je neobstoj pravne podlage, torej pravica do
zahtevka iz 951. člena BGB obstaja zgolj v primeru, da je do pridobitve lastninske pravice
prišlo brez prave podlage (rechtsgrundlos).130 Kadar sta stranki v pogodbenem razmerju
(denimo gradbena pogodba), se 946. člen BGB ne more uporabiti, saj obstaja pravna podlaga.
Kljub temu lahko stranka, ki je oškodovana, uveljavlja splošni kondikcijski zahtevek iz 812.
člena BGB. Pravna teorija ni enotna ali »neuspešna uporaba« 946. člena napotuje zgolj na
uporabo kondikcijskega zahtevka zaradi kršitve ali tudi za uporabo kadar pride zgolj do
dajatve.131
4.3 PRIMERJAVA UREDITVE IZBOLJŠAVE TUJE NEPREMIČNINE V
NEMŠKEM IN SLOVENSKEM PRAVNEM REDU
Slovenski pravni red pozna poseben institut vlaganja v tujo nepremičnino, medtem ko ga
nemški pravni red ne pozna. Tako se v nemškem pravnem redu vlaganje v tujo nepremičnino
presoja po splošnih pravili spojitve premičnine z nepremičnino. Lahko bi dejali, da posebna
ureditev kot jo poznamo pri nas ni potrebna, vendar velja opomniti na drugačen zastaralni rok
verzijskih zahtevkov. Tako bo rok za zastaranje verzijskega zahtevka v slovenskem pravnem
redu začel teči, šele potem ko bo vlagatelj izgubil posest na nepremičnini. V teoriji132 obstajajo
stališča, da kasnejši tek zastaralnega roka verzijskih zahtevkov ni primeren, saj obogatitev
nastane takoj in ne šele ob izgubi (so)posesti. Kljub temu menim, da je kasnejši začetek
zastaranja verzijskega zahtevka upravičen, zaradi posebne narave oziroma uporabe te pravne
norme. Predvidevam, da je ratio legis te pravne norme z uvedbo SPZ prav varovanje vlagatelja,
ki bi sicer (pre)hitro ostal brez pravovarstvenega zahtevka napram lastniku nepremičnine.
Argument obogatitve je sicer utemeljen, vendar tudi če je obogatitev nastala ima gradtielj še
vedno obstoječ verzijski zahtevek, ki mu daje pravno varstvo.
129 1. odstavek 951. člena BGB. 130 Prütting v Sachenrecht ein Studienbuch, stran 690. 131 https://www.juracademy.de/sachenrecht2/eigentumserwerb-kraft-gesetzes.html, dostopno dne 30. 8. 2018. 132 Tratnik v Komentar, stran 334.
26
5. ZAKLJUČEK
Končno lahko povzamem, da je institut priposestvovanja v slovenskem in nemškem pravnem
redu podobno urejen. Navkljub sicer pomembni ločitvi med abstraktnostjo in kavzalnostjo, na
koncu pridemo do zelo podobnih rešitev. Uporabljiva pravna načela je slovenski pravni sistem
praviloma prevzel iz nemškega. Razlika v priposestvovalni dobi je sicer očitna, pa vendar, je
predpisana 30-letna iz nemškega pravnega reda upravičena, saj se od priposestvovalca ne
zahteva dobre vere. V kolikor bi ta doba bila ista kot v Republiki Sloveniji, si lahko
predstavljamo, da bi ta institut povzročil več problemov kot rešitev.
Gradnja čez mejo nepremičnine je stvarnopravni institut, ki nima stvarnopravnih učinkov. Pri
tem institutu se vidijo bistvene razlike med obema pravnima redoma, med tem ko v slovenskem
praviloma porušijo oziroma odstranijo nedovoljeno gradnjo, bo v nemškem, v kolikor sosed ni
pravočasno grajal prepovedane gradnje, slednjo moral trpeti. Menim, da je v tem primeru
slovenska pravna ureditev ustreznejša, saj omogoča objektivnost in manjšo izrabo tega
instituta. Sem stališča, da je bolje omejiti in zatreti prepovedano gradnjo, kot pa ugotavljati ali
so izpolnjene predpostavke; naklep ali huda malomarnost graditelja in pravočasno grajanje
gradnje.
Zadnji obravnavani institut, izboljšava tuje nepremičnine je v slovenskem pravnem redu
bistveno bolj zapleteno urejena. V nemškem pravnem redu je institut poenostavljen in se
uporablja zgolj kot oblika spojitve med premičnino in nepremičnino. Na drugi strani je
slovenski pravni red uveljavil svoj institut, ki je praktično enak, vendar uporablja druge besede
in posebej izpostavlja zastaranje verzijskega zahtevka, kar je po mojem mnenju upravičeno,
zaradi posebne narave oziroma uporabe te pravne norme. Predvidevam, da je ratio legis te
pravne norme z uvedbo SPZ prav varovanje vlagatelja, ki bi sicer
(pre)hitro ostal brez pravovarstvenega zahtevka napram lastniku nepremičnine. Navkljub
drugačnem stališču teorije, ki sicer ima objektivne argumente, se mi zdi posebna narava
instituta pomembnejša.
27
6. VIRI IN LITERATURA
A) STROKOVNA LITERATURA
- Baur Jürgen, Stürner Rolf, Sachenrecht, 18. Auflage, C.H. Beck, München 2009.
- Horst Heinrich, Schubert Jakobs. Schubert Werner, Die Beratung des Bürgerlichen
Gesetzbuchs in systematischer Zusammenstellung der unveröffentlichten Quellen,
Walter de Gruyter, Berlin 1985.
- Iglič Stroligo Karmen, Superficies solo cedit v sodni praksi, Pravosodni bilten 2004, št.
1, strani 59-85.
- Juhart Miha, Pravne posledice skupne gradnje, 5. dnevi stvarnega in
zemljiškoknjižnega prava, Ljubljana 2013, strani 59-66.
- Juhart Miha, Priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah, 3. Dnevi stvarnega
in zemljiškoknjižnega prava, Ljubljana 2011, strani 7-12.
- Juhart Miha, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Stvarno pravo, GV založba, Ljubljana
2007.
- Juhart Miha, Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, Stvarnopravni zakonik s komentarjem,
Uradni list, Ljubljana 2016.
- Kegel Gerhard, Verpflichtung und Verfügung, Festschrift füur F. A. Mann, Beck,
München 1977.
- Kranjc Janez, Rimsko pravo, 3. Izdaja, GV založba, Ljubljana 2017.
- Prütting Hanns, Wegen Gerhard, Weinreich Gerd, BGB Kommentar, 12. izdaja,
Luchterhand Verlag, Köln 2017.
- Prütting Hans, Sachenrecht ein Studienbuch, C. H. Beck, München 2008.
- Stadler Astrid, Gestaltungsfreiheit und Verkerhsschutz durch Abstraktion, Freiburg
1996, doktorska disertacija.
- Tratnik Matjaž, Lastninska pravica na nepremičninah, Pravna Praksa 2004.
- Tratnik Matjaž, Vrenčur Renato, O sistemu abstraktne ter kavzalne tradicije v stvarnem
pravu, Pravnik, Ljubljana 1998, strani 333-350.
- Vrenčur Renato, Pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem, Pravna praksa,
2003, št. 42-43, strani 19-36.
- Vrenčur Renato, Pridobitev lastninske pravice s prirastjo, Pravna praksa, 2002, št. 26,
strani 15-17.
28
- Vrenčur Renato, Reforma stvarnega prava: Lastniška posest, Podjetje in delo, 2000, št.
6-7, strani 1454-1460.
- Wolf Manfred, Wellenhofer Marina, Sachenrecht, C. H. Beck, München 2008.
B) DRUGA LITERATURA
- http://www.rechtslexikon.net/d/eigenbesitz/eigenbesitz.htm, dostopno dne 30. 8. 2018.
- http://www.rechtslexikon.net/d/ersitzung/ersitzung.htm, dostopno dne 30. 8. 2018.
- http://www.rechtslexikon.net/d/grundst%C3%BCcksverbindung/grundst%C3%BCcks
verbindung.htm, dostopno dne 21. 8. 2018.
- https://www.juracademy.de/sachenrecht2/eigentumserwerb-kraft-gesetzes.html,
dostopno dne 23. 8. 2018.
- https://www.juraforum.de/lexikon/verbindung-ss-946-947-bgb, dostopno dne: 28. 8.
2018.
C) PRAVNI VIRI
- BGH Revisionsurteil vom 21. Juni 1974, V ZR 164/72.
- BGH Urteil vom 26.11.1971, Az.: V ZR 11/70.
- BGH, Urteil vom 12-12-1989 - VI ZR 311/88 (KG).
- BGH Urteil vom 23.02.1990, Az.: V ZR 231/88.
- BGH Urteil vom 26. 1. 1994 - IV ZR 19/93.
- BGH Urteil vom 15. 10. 1995- NJW 1996.
- BGH Urteil vom 10. 10. 2003, VIZ 2004, 130.
- BGH Urteil vom 9. 2. 2005, NJW 2005, S. 415.
- BGH Urteil vom 19. 9. 2008, V ZR 152/07.
- BGH Urteil vom 6. 5. 2009 - XII ZR 137/07.
- BGH Urteil vom 29. 4. 2011, NZM 2013, 244 Rn. 15.
- BGH Urteil vom 15. 11. 2013, NJW 2014, 311 Rn. 9.
- BGH Urteil vom 22.11.2013, V ZR 199/12, MDR 2014 S. 269.
- BGH Urteil vom 22.11.2013, V ZR 199/12, MDR 2014 S. 269.
- BGH Urteil vom 15.7.2016, V ZR 195/15, 24 bb.
- BGH Urteil vom 15.7.2016, V ZR 195/15, 30 dd.
- BGH Urteil vom 7.4.2017, V ZR 52/16, NJW 2017.
- BGHZ Urteil vom 15. 2. 2008, 175, 253, NJW 2008, 1810 Rn. 14 ff.
29
- BVerwG Urteil vom 29.07.1997, C 31.98.
- Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 –
odl. US in 20/18 – OROZ631).
- OLG Brandenburg Urteil vom 6. 5. 2003 - 10 U 3/02.
- OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 4. 3.2016, 2 U 182/14.
- OLG Hamm Beschluss vom 8. 7. 2010 - I-15 W 387/10.
- OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 19.
- OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 08.07.2013, 3 U 222/13.
- OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 08.07.2013, 3 U 222/13.
- OLG Koblenz, Beschluss vom 18.1.2017 – 13 UF 477/16.
- OLG Stuttgart, Urteil vom 19. 12. 2011, 10 U 63/11.
- OLG Stuttgart, Urteil vom 19.08.2009, 3 U 15/09.
- Stvarnopravni zakonik, Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13.
- VG Berlin, Urteil vom 25.08.2010, 29 K 92.09.
- VS sklep II Ips 410/2008, z dne 25. 8. 2011.
- VS sklep II Ips 112/2014, z dne 20. 11. 2014.
- VS sklep III Ips 25/2015, 25. 10. 2016.
- VS sodba II Ips 608/2005, z dne 31. 1. 2008.
- VS sodba II Ips 727/2006 z dne, 10. 9. 2009.
- VS sodba II Ips 867/2008, z dne 14. 10. 2009.
- VS sodba II Ips 1063/2008 z dne 10. 11. 2011.
- VS sodba II Ips 83/2012, z dne 29. 8. 2013.
- VS sodba II Ips 359/2010, z dne 19. 12. 2013.
- VS sodba II Ips 74/2011, z dne 19. 6. 2014.
- VS sodba II Ips 97/2016 z dne, 11. 8. 2016.
- VS sodba II Ips 52/2017 z dne 18. 1. 2018.
- VS sodba in sklep II Ips 808/2007 z dne, 24. 9. 2009.
- VS sodba in sklep II Ips 559/2008, z dne 27.10.2011.
- VSC sodba Cp 1133/2010 z dne, 26. 5. 2011.
- VSL sklep I Cp 195/2011 z dne, 27. 5. 2011.
- VSL sodba II Cp 3548/2009, z dne 20. 1. 2010.
- VSL sodba I Cp 3585/2009, z dne 10. 2. 2010.
- VSL sodba I Cp 809/2010, z dne 5. 5. 2010.
- VSL sodba II Cp 1726/2010, z dne 7. 7. 2010 .
30
- VSL sodba II Cp 4050/2010, z dne 30. 3. 2011.
- VSL sodba I Cp 3224/2011, z dne 4. 4. 2012
- VSL sodba I Cp 1662/2012, z dne 12. 9. 2012.
- VSL sodba II Cp 546/2013, z dne 5. 6. 2013.
- VSL sodba I Cp 2303/2013 z dne, 13. 11. 2013.
- VSL sodba I Cp 2565/2013 z dne, 15. 1. 2014.
- VSL sodba in sklep III Cp 3019/2010, 6. 10. 2010.
- VSM sodba I Cp 1064/2011, z dne 23. 11. 2011.
- Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 6/80, 20/80 –
popr., 36/90, Uradni list RS, št. 4/91 in 87/02.