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Universidad Notarial Argentina
Maestría en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario
Segundo Semestre – Año 2.012
Temario propuesto:
6. DERECHO REGISTRAL III. El inmueble como objeto jurídico. Problemas técnicos y
soluciones legales.
Algunos aspectos jurídicos, económicos y sociales de la materia inmobiliaria
Sumario:
INTRODUCCIÒN. PRIMERA PARTE. La clasificación de las cosas desde el punto de vista
económico y su relación con el criterio jurídico. Aspectos sociales del fenómeno inmobiliario. A)
Inmuebles y Derecho del Consumo. B) Protección jurídica de la vivienda familiar. SEGUNDA
PARTE. Consecuencias jurídicas derivadas de la clasificación de las cosas en muebles e
inmuebles. El principio registral de especialidad en materia de inmuebles. CONCLUSIONES.
Nota: diez (Diez) excelentes esquemas de planteamiento temático. Se recomienda su
publicación.
Alumno: CALIRI, José Luis
Fecha de presentación: 01/11/2012
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INDICE
INTRODUCCIÒN………………………………………….………………………………pág. 3
PRIMERA PARTE
La clasificación de las cosas desde el punto de vista económico y su relación con el criterio
jurídico…………………………………………..………………………………………….. pág. 3
Aspectos sociales del fenómeno inmobiliario…………………………..…………………... pág. 7
A) Inmuebles y Derecho del Consumo………………………….………………………….. pág. 7
B) Protección jurídica de la vivienda familiar…………………………………………… pág. 10
SEGUNDA PARTE
Consecuencias jurídicas derivadas de la clasificación de las cosas en muebles e
inmuebles………………………………………………………………………………… pág. 12
El principio registral de especialidad en materia de inmuebles………………………….... pág. 15
CONCLUSIONES………………………………………………………………………… pág. 22
3
INTRODUCCIÓN
El tema asignado a los efectos de realizar la presente investigación, reviste una amplitud y
generalidad que, de no acotarse su enfoque, se corre el riesgo de no profundizar demasiado en
aspectos que, para quien ya tiene una formación jurídica consolidada, pueden resultar
interesantes. Por tanto, no repetiremos aquí aquellos conceptos y clasificaciones de los
inmuebles que se ven normalmente en la Parte General del Derecho Civil en la carrera de grado,
sino que es nuestra intención ahondar en la investigación de cuestiones más específicas que
contiene el fenómeno inmobiliario1. El desafío es, pues, presentar al lector la temática de los
“Inmuebles” analizada desde distintos puntos de vista. En consecuencia, en la Primera Parte
abordaremos la cuestión inmobiliaria desde dos aspectos: el económico y el social. En la
Segunda Parte, nos centraremos en el enfoque jurídico del fenómeno inmobiliario, de manera
que trazaremos breves notas acerca del impacto del principio registral de especialidad en materia
de inmuebles. Finalmente, reseñaremos las Conclusiones a que arribemos.
PRIMERA PARTE
LA CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS DESDE EL PUNTO DE VISTA ECONÓMICO Y
SU RELACIÓN CON EL CRITERIO JURÍDICO
Tres son las etapas del denominado “proceso económico”: producción, distribución y
consumo, ligadas entre sí por la actividad de cambio2. Dentro de la actividad de producción
(tanto de bienes3 como de servicios), concurren algunos elementos que la hacen posible: los
llamados “factores de la producción”4. Estos factores, tradicionalmente se han clasificado en: a)
“materiales”, que comprenden la naturaleza (tierra), y el capital (construcciones, máquinas,
materias primas, etc); y b) “personales”, que comprenden el trabajo y la dirección (o empresa).
Es en la etapa de distribución cuando cada uno de esos factores recibe una “cuota” por el servicio
prestado (ingresos de los factores productivos); así, el factor naturaleza recibe el ingreso llamado
“renta”, el factor capital recibe el llamado “interés”, el factor trabajo recibe el “salario” y
1 Sin perjuicio de que remitamos, oportunamente, a la lectura de manuales y tratados de “Derecho Civil Parte
General” en las partes que consideremos útiles para el desarrollo de nuestro trabajo. 2 Ver VALSECCHI, Francisco, ¿Qué es la economía?, Buenos Aires, Columba, 1973, págs. 16 a 25
3 En sentido económico, no jurídico (art. 2312 CC). Entendemos por “bienes” en sentido económico la producción y
transformación de objetos materiales; es decir, “cosas” en sentido jurídico (art. 2311 CC). 4 Definidos por Beveraggi Allende como “los elementos de distinta índole que se combinan para hacer posible la
creación u obtención de bienes y servicios (recursos productivos)”. Ver BEVERAGGI ALLENDE, Walter,
Economía Política y Argentina, Buenos Aires, Ed. Manuel Belgrano, pág. 49.
4
finalmente el factor empresa recibe el “beneficio”. Obviamente, en la mayoría de los casos, todos
o algunos de esos factores se encuentran reunidos en una misma persona física o jurídica. La
tercera etapa del proceso económico es la de consumo, que consiste en aplicar directamente los
bienes de que se dispone, a la satisfacción de las necesidades humanas; consumo que puede
manifestarse inmediatamente (con o sin destrucción de la cosa) o diferido (ahorro): vemos que,
en líneas generales, este concepto económico de “consumo” coincide con el jurídico del derecho
proyectado, que en los arts. 1092 y 1093 define relación y contrato de consumo respectivamente.
Finalmente, cabe puntualizar que el encadenamiento de las operaciones económicas que
conforman el referido proceso económico, no podría tener lugar sin un ligamen, que es el
cambio, relación económica que se manifiesta mediante el precio, que, en la economía monetaria
actual, no es más que la cantidad de dinero que se cambia por una unidad de un bien5, en cuya
fijación tiene fundamental importancia la relación oferta – demanda. Sin embargo, corresponde
aclarar que, si bien desde el punto de vista económico la función de intermediación en los
cambios es la principal que cumple el dinero, no es la única. También hay otras derivadas de
aquélla, y son: ser común denominador de los valores (precios monetarios), medio de extinción
de las obligaciones (medio de pago), y reserva de valor (instrumento de ahorro)6. Desde el punto
de vista estrictamente jurídico, el dinero se clasifica como cosa mueble fungible y consumible
(arts. 2318, 2324 y 2325 CC).
Tras esta breve síntesis general del proceso económico, nos interesa detenernos
especialmente en los factores de producción naturaleza y capital (factores materiales), pues
dentro de ellos se ubican tanto lo que conocemos jurídicamente como cosas inmuebles como las
muebles (art. 2313 CC). Así, diremos que el factor naturaleza comprende inmuebles por su
naturaleza (art. 2314 CC): suelo, cualquiera sea su composición, subsuelo, flora – cuando está
incorporada al suelo de una manera orgánica y de carácter estable –; inmuebles por destino (art.
2316 CC): fauna o más propiamente “semovientes” afectados a una explotación agrícola –
ganadera; y muebles por su naturaleza (art. 2318 CC): semovientes, cuando no corresponda
clasificarlos como “inmuebles por destino o accesión moral”, y los frutos naturales, ya separados
del suelo7. El factor capital
8, en cambio, incluye inmuebles por accesión física (art. 2315 CC):
5 VALSECCHI, Francisco, op. cit., nota 2, págs. 20 y 21
6 PODESTÁ, Ricardo Augusto, Economía Política y Economía Argentina, Mendoza, Idearium, 1992, págs. 28 a 31
7 BORDA, Guillermo A., en Tratado de Derecho Civil Parte General Volumen 3, Buenos Aires, La Ley, 2.008, pág.
35 y 36, señala que la doctrina francesa habla de cosas “muebles por anticipación” para referirse a aquellas que,
siendo inmuebles por naturaleza, están destinadas a ser separadas y convertidas en muebles, como por ejemplo, si se
vendiese una cosecha o madera en pie. En realidad no se trata más que de ejemplos de venta de cosas futuras. 8 “La producción de un bien de capital propiamente dicho (o bien de producción) requiere la abstención de un
consumo presente, destinada a mejorar las posibilidades de producción, y por ende, el consumo futuro”. Ver
BEVERAGGI ALLENDE, Walter, op. cit. nota 4,pág. 53
5
construcciones, edificios, instalaciones, caminos, cañerías, pozos de petróleo, etc, que se hallen
adheridas físicamente al suelo con carácter permanente o estable9; inmuebles por destino o
accesión moral (art. 2316, 2320, 2321 CC10
): maquinarias y herramientas destinadas a la
explotación agrícola, ganadera, forestal, industrial y/o comercial, es decir, las que sirvan para
facilitar e incrementar la productividad del trabajo, puestas por el dueño, el arrendatario (si se
obligó a dejarlas una vez concluido el arrendamiento) o por el usufructuario (y para nosotros,
también por el usuario, el acreedor anticresista y el comodatario, este último, en los mismos
casos que el arrendatario11
); y muebles por su naturaleza (art. 2318, 2319, 2322 CC): rodados o
“locomóviles”, bienes almacenados o de inventario (stock de mercaderías de un comerciante por
ejemplo), las construcciones provisionales, las herramientas fijadas al inmueble para el ejercicio
de una profesión, los frutos industriales y los civiles, los productos, y en general. toda cosa que
pueda transportarse de un lugar a otro y forme parte del proceso productivo, ya que la de
“muebles por su naturaleza” es una categoría residual.
9 El artículo 2315 utiliza los términos “… con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad”. Sin embargo,
comenta KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, en Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y
concordado Dir. Zannoni, Coord. Kemelmajer de Carlucci, Tomo 10, Buenos Aires, Astrea, 2009, pág. 73, que el
vocablo “perpetuidad” no debe tomarse literalmente, sino que debe hablarse de “larga duración”; por oposición a lo
provisional, transitorio o temporario. Recordamos también, que el art. 2322 CC califica como “muebles” aquellas
que se encuentran fijadas permanentemente en un edificio, cuando están adheridas al inmuebles en miras a la
profesión del propietario y en tal caso particular, en vez de ser inmuebles por accesión física, conservan su carácter
de muebles. 10
Explica KEMELMAJER DE CARLUCCI, ibidem nota 9, pág. 76 a 88 que la razón de ser de esta categoría de
inmuebles es no someter a regímenes jurídicos distintos al inmueble y a los bienes que son accesorios a dicho
inmueble, para, entre otros fines, no destruir la unidad económica que conforman. Según otros autores, entre los que
se ubica BORDA, Guillermo, esta categoría es una creación inútil del derecho moderno, y es fuente de constantes
dificultades. El Proyecto de Código Civil Unificado de 1998 sigue esa postura, y elimina la clase de inmuebles por
destino. De todos modos, se ha dicho, para que una cosa sea inmueble por accesión ficta debe reunir cuatro
requisitos: acto de destinación (es decir, intención del sujeto legitimado de afectarla económicamente al inmueble),
sujeto legitimado para hacer dicha destinación, relación de servicio de la cosa mueble respecto de la cosa inmueble y
estabilidad, permanencia o carácter duradero de la destinación Modernamente, la tendencia doctrinaria es sustituir
esta categoría por la de “pertenencias”, entendiéndose por tales, aquellas cosas que sin estar unidas a la principal, y
sin ser partes constitutivas e integrantes de ésta, están en una relación tal que, según el concepto común del
comercio, son consideradas como comprendidas en esa cosa, y por eso, siguen la suerte jurídica del principal, salvo
que se estatuya expresamente lo contrario en el acto de enajenación (Windscheid). Se trata, en suma, de reemplazar
el criterio subjetivo que prepondera en la categoría inmuebles por destino (voluntad expresa o presunta del titular del
inmueble) por uno objetivo (la utilidad de la gestión económica, con independencia de la voluntad del propietario. 11
Conforme la autora citada en la nota anterior, no se aplica la misma solución para el usuario ni el acreedor
anticresista, pues la doctrina interpreta el artículo 2321 CC en forma restrictiva. No estamos de acuerdo:
interpretando sistemáticamente las normas del Código, arts. 2320 y 2321, surge que las cosas muebles destinadas a
formar parte de predios rústicos o urbanos puestas en ellos por el arrendatario deben ser consideradas inmuebles por
destino mientras dura el contrato de locación. Pues bien, siguiendo la lógica de la regla de “quien puede lo más,
puede lo menos”, si tenemos en cuenta que la relación real que vincula al usuario y al anticresista con la cosa es de
tenencia interesada, y cuasiposesión respecto al derecho (para la teoría clásica) o de posesión (para la teoría
moderna), no vemos razón para negarle aplicación analógica al art. 2321 a los casos del usuario, habitador y
acreedor anticresista, cuando es obvio que ellos tienen, respecto de la cosa objeto de su derecho, una relación de
poder más fuerte (para la teoría moderna) o en todo caso igual (para la teoría clásica) que la del locatario. Lo mismo
vale para el comodatario, que en todo caso, es tenedor interesado respecto de la cosa objeto del préstamo (art. 2462
inc 1 CC).
6
El Proyecto de Código Civil Unificado del 2012 elimina las categorías de “inmuebles por
destino”, “inmuebles por carácter representativo” y “muebles por carácter representativo”,
siguiendo los lineamientos del Proyecto de 1998. De esta manera, en el Libro I, Título III,
Capítulo I, Sección 1ª, arts. 225 a 227, sólo contempla como categorías de cosas inmuebles a: a)
los inmuebles por naturaleza; b) los inmuebles por accesión: son cosas muebles inmovilizadas
por su adhesión física al suelo con carácter perdurable12
, que forman un todo con el inmueble y
no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario (por otro lado, el
segundo párrafo del art. 226, para que no surjan dudas interpretativas, expresamente señala que
no se considerarán inmuebles aquellas cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la
actividad del propietario). Finalmente, el art. 227 define a las cosas muebles. De esta manera, el
factor “naturaleza” podrá estar integrado por muebles o inmuebles por su naturaleza (arts. 225 y
227); y el factor “capital” se integrará con cosas inmuebles por accesión y muebles por
naturaleza (arts. 226 y 227).
Más allá de la valoración iusfilosófica y/o práctica que pueda hacerse respecto de la
división de las cosas en inmuebles y muebles13
, nos concentraremos ahora en el aspecto
puramente económico del fenómeno inmobiliario. La realidad nos demuestra que en la economía
capitalista actual, el inmueble es objeto de un verdadero mercado14
, por lo que se habla
precisamente del “mercado inmobiliario”. Bajo esta óptica, la problemática adquiere
connotaciones muy actuales, por cuanto Argentina viene experimentando, desde el año 2011
hasta la fecha, un grave y constante retroceso tanto en la cantidad de operaciones inmobiliarias
efectivizadas, cuanto en los valores globales que representan las transacciones sobre inmuebles
en el PBI, por múltiples causas, entre las que destacan las restricciones cambiarias impuestas por
el Gobierno Nacional. Según el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de
Buenos Aires, en mayo de 2012 se llevaron a cabo 4666 operaciones, 15,4% menos que en el
mismo mes de 2011. Esta caída es, además, la cuarta del año a tasas de dos dígitos. En los cinco
primeros meses del año se pactaron 19.282 operaciones de compraventa, lo que implica una baja
12
El Proyecto se hace eco de la interpretación doctrinaria dada al vocablo “perpetuidad” del actual art 2315 CC y la
reemplaza por el más adecuado de “perdurable”. 13
Explica la autora citada en nota 9, págs.. 65 y 66 que frente al considerable valor que ha adquirido en las épocas
actuales el patrimonio mobiliario, muchos autores han sostenido la inutilidad de dividir las cosas en muebles e
inmuebles, por lo que proponen derechamente clasificarlas en “registrables y no registrables”, distinción que deriva
de la necesidad de una particular tutela de intereses de índole general, que lleva al legislador a separar unas cosas de
las otras, disponiendo un sistema idóneo de publicidad que las haga identificables a fin de que dicha tutela actúe en
la práctica. Por otro lado, para las legislaciones que receptan la división de las cosas en mueble e inmuebles (que son
la mayoría) dice, el criterio de diferenciación entre co no debe buscarse en el criterio físico de la movilidad de las
cosas o la voluntad de los sujetos, sino únicamente la voluntad del legislador. 14
Entendemos por mercado a toda institución social en la que los bienes y servicios, así como los factores
productivos, se intercambian libremente. Ver Economía. Elementos de Micro y Macroeconomía, Buenos Aires, Mac
Graw Hill, 1996, págs. 33 a 35
7
de 15,3% frente al mismo período de 2011. El informe del Colegio de Escribanos añade que,
entre enero y mayo de 2012, el monto global fue de 8911 millones de pesos (una caída interanual
de 4,3% en moneda local) o 2035 millones de dólares (11,8% menos en esa divisa)15
.
Para cerrar el punto referente a la proyección económica de los inmuebles, no podemos dejar
de mencionar la creciente importancia, en cuanto su participación en el mercado se refiere, que
han adquirido en la economía capitalista actual, los llamados inmuebles “urbanos”, por oposición
a los “rurales”, característicos de una economía decimonónica. Diez, cuando analiza el concepto
“civil” de inmueble, indica que: “… en los tiempo actuales, la actividad económica se centra en
la llamada propiedad urbana, por contraposición a la propiedad rural (en la que se basó la
economía del siglo pasado), comprensiva de todo tipo de usos comerciales, residenciales,
industriales y de servicio. Ello llevó a la distinción entre inmuebles destinados al
aprovechamiento agrario, forestal o ganadero e inmuebles urbanos, caracterizados porque: su
explotación exige siempre la edificación del suelo integrante de los inmuebles, exigencia que
sólo ocasionalmente y en una pequeña parte de su extensión se produce en los inmuebles rurales;
el conjunto de inmuebles urbanos, una vez edificados, integran lo que en términos técnicos se
llama núcleo de población, caracterizado por un nivel de servicios e infraestructura que no puede
alcanzarse si no es con una intervención en su planeamiento; los inmuebles urbanos, en cuanto
unidades inmobiliarias pertenecientes a un propietario determinado, no constituyen sólo una
superficie de terreno delimitada poligonalmente, sino que en muchas ocasiones responden a la
realidad de un espacio cúbico diferenciado dentro de una edificación compleja…”16
ASPECTOS SOCIALES DEL FENÓMENO INMOBILIARIO
A) Inmuebles y Derecho del Consumo
Hablamos en el epígrafe anterior de que los inmuebles se insertan, a través de su negociación
y contratación, en un verdadero mercado y que la última etapa del proceso económico está
constituida por el consumo. Integraremos los conceptos analizados pero ahora abordándolos
desde una perspectiva social: es decir, haremos breves menciones acerca de cómo el Derecho
brinda las herramientas necesarias para equilibrar a los sujetos operantes en el mercado
15
Ver http://www.taringa.net/posts/noticias/14588675/Argentina_-crisis-en-el-mercado-inmobiliario.html del
19/10/12, 23 35 horas. También http://www.lanacion.com.ar/1488276-el-sector-inmobiliario-no-sale-de-su-crisis 16
DIEZ, Lilia, N., El concepto de inmueble y la trascendencia de su descripción en el registro de la propiedad
inmueble y en el catastro, publicado en Revista del Notariado 717, pág. 973
8
inmobiliario en pos de proteger del consumidor y/o usuario17
, parte débil de la relación de
consumo.
Debemos mencionar, como norma básica en esta temática, a la ley 24.240 reformada por la
ley 26.361, que reglamenta el mandato constitucional (derechos constitucionales de tercera
generación) contenido en el art. 42 CN. Dicha normativa regula entre otros aspectos: a) el deber
de información al consumidor en forma clara, cierta, detallada y gratuita de los bienes o
servicios proveídos para su consumo y/o uso; b) el deber de protección, por parte de los
fabricantes y proveedores, de la salud e integridad física de los usuarios y/o consumidores; c) las
condiciones y requisitos que deben reunir la oferta y venta de bienes y servicios para el
consumo; d) los términos abusivos y las cláusulas ineficaces18
; e) el alcance, límites y extensión
de la responsabilidad por daños que sufriere el consumidor o usuario (arts. 40 y 40 bis); f) las
vías legales de defensa de los derechos del consumidor o usuario; g) regulación de las
asociaciones de usuarios y consumidores.
El Derecho Proyectado no deroga la ley 24.240, sino que modifica algunos de sus artículos: 1,
8, 40 bis, 50 y 52 bis. Por otra parte, el Código Unificado regula separadamente los contratos
celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuestas (arts. 984 a 989) y los contratos de
consumo (arts. 1092 a 1122). Es decir, dentro de los primeros se protege al adherente – parte
débil de la relación – sea o no consumidor: la sola forma o modalidad de contratación a
cláusulas previamente redactadas por el predisponente, impone restricciones de orden público a
la autonomía de la voluntad. En cambio, en los contratos de consumo se admite que puedan o no
ser celebrados por adhesión, importando únicamente para limitar la autonomía de la voluntad por
normas de orden público, la circunstancia de que el proveedor es un profesional y el consumidor
– parte débil del contrato – no lo es (el art. 1092 alude al hecho de que en la relación de
consumo, se considera “consumidor” a la persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o
servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, siempre
que no tenga vínculo con su actividad comercial, industrial, artesanal o profesional). Por otro
lado, el Título Preliminar, Capítulo 3º, contiene una directiva de fundamental importancia, pues
constituye una pauta interpretativa para todo el articulado del Código proyectado: el artículo 11
17
Entendiéndose por tal a “toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u
onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, quedando comprendido
también, el adquirente de derechos en clubes de campo, tiempo compartido, cementerios privados y figuras afines; y
equiparándoseles además, aquellas personas que, sin ser parte de una relación de consumo, como consecuencia u
ocasión de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo
familiar o social, y en general, toda persona que de cualquier manera esté expuesta a una relación de consumo.
Conforme art. 1 Ley 24.240 reformado por art. 1 Ley 26.361. Esta última locución: “quien de cualquier manera esté
expuesto a una relación de consumo” ha sido eliminada por el Derecho Proyectado. 18
Gran relevancia práctica tienen los arts. 37 a 39 LDC
9
hace extensivos el principio de buena fe y del ejercicio regular de los derechos (no abuso del
derecho) al abuso de posición dominante en el mercado, sin perjuicio de las disposiciones
específicas contempladas en leyes especiales.
La doctrina nacional ha dicho que, luego de la reforma efectuada por la ley 26.361 al art. 1°
de la LDC, se adopta un criterio amplio para definir al consumidor19
. Arias Cáu dice
“entendemos que hoy el consumidor inmobiliario debe ser entendido en sentido amplio,
careciendo de los tópicos reseñados en la anterior redacción”20
. Del mismo modo opina
Gregorini Clusellas, cuando señala que “los consumidores, compradores de inmuebles nuevos
para vivienda, permanente o transitoria, o lotes de terreno adquiridos para tal fin, al igual que los
locatarios que contratasen para el mismo objeto no comercial, la construcción o reparación de
sus viviendas, están indistintamente tutelados por la ley”21
. Pone de resalto también Schvartz22
,
que el corredor inmobiliario, al prestar una tarea de intermediación y asesoramiento, realiza una
prestación de servicio, razón por la cual dicha actividad también se encuentra alcanzada por la
LDC.
En tanto, también existen numerosos pronunciamientos jurisprudenciales que dan cuenta de
la labor interpretativa judicial en torno a la negociación inmobiliaria y la protección del
consumidor. De todos ellos, elegimos dos, pues nos parecen suficientemente representativos de
la problemática planteada. El primero, fallado por la Cámara Nacional en lo
Contenciosoadministrativo Federal23
, aplicó la normativa de la LDC en un caso en que se violó
el deber de información y de buena fe, al haber discordancia – en desmedro del consumidor –
entre lo ofertado y lo efectivamente entregado al comprador (en el caso el adquirente lo era de
una unidad funcional a construirse bajo el régimen de propiedad horizontal)24
. La Cámara
19
La ley 24.240, en su anterior redacción, art. 1 inc. b) incluía dentro de su ámbito protector solamente a los
adquirentes de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin,
cuando la oferta fuera pública y dirigida a persona indeterminada. Por tanto, quedaban fuera de protección los
locatarios de inmuebles, los adquirentes de inmuebles usados destinados a vivienda, los adquirentes de inmuebles
nuevos o usados sin que hubiere mediado oferta pública y los adquirentes de inmuebles cuando la oferta fuera
dirigida a persona determinada. 20
ARIAS CÁU, Esteban Javier, Interpretación judicial en torno al consumidor inmobiliario dentro de la relación
de consumo, publicado en LLPatagonia 2008 (diciembre), pág. 544. 21
GREGORINI CLUSELLAS, Eduardo, El consumidor inmobiliario. Su tutela en la ley 24240 reformada por la
ley 26361”, publicado en JA 2008 II, fascículo 9, pág. 50 22
Citada en el trabajo consignado en nota 20. 23
“Cavi SA c/ Ciudad de Buenos Aires” fallado por la Cámara Nacional en lo Contenciosoadministrativo Federal,
Sala II, del 28/08/2003, publicado en LL 2004 D, pág. 290 24
En la oferta de venta, según folletos de la empresa, entre los complementos de los departamentos, figuraba una
“cochera descubierta”. Luego, en el boleto se especificó que se vendía al comprador “la veintitrés ava parte indivisa
de la unidad complementaria destinada a guardacoches situada en la planta baja”. En la escritura se estableció que a
la unidad adquirida le correspondía el derecho de guarda de un automóvil en el espacio común de la planta baja,
destinado a guardacoches, quedando subordinado su uso y ubicación a lo dispuesto en el plano particular y en el
reglamento interno del edificio, que las partes debían aceptar como integrante del Reglamento de Copropiedad y
Administración. Se ve claramente cómo a medida que se va desarrollando la contratación, los derechos del
10
confirmó la sanción administrativa aplicada a la empresa constructora por parte de la autoridad
de aplicación de la Ley de Defensa del Consumidor competente en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires. El segundo, fallado por la Cámara de Apelaciones en lo Civil de Neuquén, aplicó
el principio iura novit curia haciendo extensivo el plazo de prescripción trienal contenido en el
art. 50 LDC y declarando inaplicable, en el caso sublite, el art. 4041 CC en tanto fija un plazo de
prescripción trimestral para el reclamo por vicios redhibitorios. En sus fundamentos,
básicamente dijo la Cámara que, la Ley de Defensa del Consumidor es predominante a la
normativa contenida en el Código Civil cuando se está frente a un contrato o relación de
consumo, por ser las normas de la LDC de orden público25
.
B) Protección jurídica de la vivienda familiar
Como consecuencia del llamado “constitucionalismo social”, se incorporó a la Constitución
Nacional, mediante la reforma de 1957, la protección de la vivienda familiar (art. 14 bis). Dicha
protección reconoce como antecedente la Constitución de 1949, que en su art. 37 II, declaraba a
la familia “núcleo primario y fundamental de la sociedad, objeto de preferente protección por el
Estado”, y en su inciso 3, consagraba el deber estatal de proteger el bien de familia mediante el
dictado de una ley especial. Es así como en 1954 (tres años antes de la reforma constitucional de
1957) se dictó la primera “ley ómnibus” de nuestro país: la ley 14.394, que entre sus arts. 34 a 50
norma todo lo relativo a la protección del bien de familia.
Por la complejidad de la materia, y porque no contamos con el espacio suficiente para
abordarla en profundidad en este trabajo monográfico, dedicaremos sólo unas breves líneas a la
protección de la vivienda familiar conforme al Derecho Proyectado (Código Único de 2012).
En el Libro I (De la Parte General), Título III (De los bienes), el proyecto incorpora el
Capítulo 3, intitulado “Vivienda”, y dedicado a la protección del inmueble destinado a vivienda;
señalando el art. 244 que puede afectarse al régimen previsto un inmueble con destino a
vivienda26
, por su totalidad o por una parte de su valor, sin que la referida protección excluya a la
que otras disposiciones legales pudieren conceder.
La afectación, a los efectos protectorios, debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble según las formas prescriptas por las leyes locales, rigiéndose el régimen de prioridades
adquirente van disminuyendo. Finalmente, en el caso, una disposición del Consorcio privó a los titulares de los
departamentos de categoría C (como la de los actores) de todo derecho a estacionar automotores en los sectores
comunes. 25
“Jofré, Jorge A. c/ COMASA SA y otro” fallado por la Cámara de Apelaciones en lo Civil de Neuquén, Sala II,
del 12/08/2008. 26
A diferencia de la actual ley 14.394 (art. 41), el derecho proyectado no contempla la posibilidad de afectar al
régimen un inmueble destinado a la explotación por cuenta propia.
11
por el establecido en la ley 17.801 – que con pequeñas modificaciones continuaría vigente – . Se
legitima a los efectos de la afectación al titular registral, y en caso de condominio, a todos los
condóminos, pudiendo dicha afectación ser decidida por los mencionados mediante actos de
última voluntad. Como novedad, también se habilita la posibilidad de que el juez del divorcio o
el que resuelva las cuestiones relativas al cese de la convivencia decida, a petición de parte, la
afectación del inmueble con destino a vivienda al régimen de protección, siempre que hubiere
beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
La ley menciona como posibles beneficiarios de la afectación en primer término al propio
constituyente, su cónyuge, conviviente, ascendientes y/o descendientes27
y, a falta de éstos,
colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
Un punto interesante, que implica una innovación del derecho proyectado respecto al
régimen de bien de familia vigente, es que permite la subrogación real, es decir, la afectación se
transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen
en concepto de indemnización (art. 248).
Otra diferencia con el régimen actual es que si bien el objeto principal de la afectación del
inmueble consiste en su inembargabilidad por deudas posteriores a su inscripción, excluye a las
obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o
con capacidad restringida. Obviamente, al agregar como posible beneficiario al conviviente, el
Código exige en el art. 250, la conformidad del conviviente del constituyente (cuya relación esté
inscripta) a los efectos de la transmisión o constitución de gravámenes sobre el inmueble
afectado (lo mismo para la desafectación y cancelación de la inscripción, según lo previsto en el
art. 255).
Por último, especial relevancia tiene el art. 456 en cuanto rige tanto para el régimen
patrimonial del matrimonio de comunidad de los gananciales cuanto para el de separación de
bienes, y dice en su última parte: “La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas
contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos
cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro”. La misma regla se
sienta para las uniones convivenciales registradas, conforme el art. 522 3er. párrafo.
La XLIX Reunión de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, ha recomendado
a la Comisión Bicameral para la Reforma, Actualización y Unificación de los Códigos Civil y
Comercial, en relación al tema de la protección jurídica de la vivienda familiar, la inclusión de
los siguientes tópicos en el texto del articulado proyectado: a) incluir expresamente como
27
El Código proyectado olvida mencionar a los adoptivos.
12
posibilidad de ser beneficiario a los hijos adoptivos y a los afines hasta el segundo grado, b)
posibilidad de que el inmueble se transmita en todo o en parte indivisa entre los integrantes del
grupo familiar beneficiario o entre herederos forzosos, sin necesidad de desafectación previa, c)
en caso de subrogación real, que se prevea que la afectación y desafectación debe ser simultánea,
d) otorgar a la autoridad administrativa la posibilidad de conceder excepciones a la obligación de
habitar el inmueble, a fin de proteger la vivienda y el grupo familiar, e) necesidad de que la ley
adopte el concepto de “unidad de vivienda” para los casos de propiedad horizontal y conjuntos
inmobiliarios28
.
SEGUNDA PARTE
CONSECUENCIAS JURÍDICAS DERIVADAS DE LA CLASIFICACIÓN DE LAS
COSAS EN MUEBLES E INMUEBLES
La clasificación de las cosas en muebles e inmuebles, no es puramente teórica o
doctrinaria, sino que tiene consecuencias importantes en el campo jurídico. Enumeraremos
seguidamente algunas de ellas, siguiendo la bibliografía especializada29
, e incluiremos otras no
reseñadas por ningún autor de la parte general del derecho civil (puntos C, E, H, I, J y N).
A) En cuanto a la de adquisición, constitución y transmisión de derechos reales en
forma derivada por actos entre vivos:
Para la adquisición y constitución de derechos reales sobre inmuebles (art. 1184 inc 1 CC), se
requiere escritura pública; mientras que las cosas muebles no requieren tal formalidad. A su
turno, para la transmisión del derecho real sobre el inmueble, su publicidad y oponibilidad a
terceros interesados de buena fe, la escritura pública debe tener acceso registral y la cosa debe
ser entregada (art. 577 CC y 2 LRI); en cambio, para la transmisión de derechos reales sobre
muebles, en principio basta el título y la tradición (excepto automotores y equinos pura sangre).
B) Sistema de acceso registral:
28
http://ccycn.congreso.gov.ar/export/hcdn/comisiones/especiales/cbunificacioncodigos/ponencias/laplata/pdfs/115_
CUNEO_Pardini.pdf 29
KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, op. cit. nota 9, págs. 68 y 69; BORDA, Guillermo A., op. cit. nota 7,
págs 37 y 38; LLAMBÍAS, Jorge Joaquín, Tratado de Derecho Civil Parte General Tomo II, Buenos Aires, Perrot,
1995, págs. 220 a 222; RIVERA, Julio César, Instituciones de Derecho Civil Tomo II, Buenos Aires, Abeledo
Perrot, 1997 pág. 368 y 369. DIEZ, Lilia N., op. cit. nota 16, dice “El concepto de inmueble no es de los más
estudiados en el Derecho Privado a no ser para distinguir esta noción de la de bien mueble”.
13
Todos los inmuebles, excepto los del dominio público, deben ser inmatriculados en el Registro
Inmobiliario de la jurisdicción que corresponda (art. 10 LRI); en cambio, sólo determinadas
clases de cosas muebles tienen acceso registral (automotores, buques, aeronaves, caballos pura
sangre de carrera)
C) Tradición posesoria:
En el caso de las cosas inmuebles, la tradición para adquirir la posesión debe hacerse de
conformidad a los arts. 2378 a 2380 y 2383 CC. Para los muebles rigen ciertas formas especiales
de tradición, por ejemplo: art. 2388 CC (tradición de cosas muebles no presentes, mediante la
entrega de los conocimientos – remitos – o facturas correspondientes), art. 2391 CC (juzga
perfeccionada la tradición de instrumentos de crédito sólo cuando fuese notificada al deudor o
aceptada por él).
D) Plazo de prescripción:
Se requieren 10 ó 20 años según exista o no justo título y buena fe en los inmuebles (arts. 3999,
4015 y 4016 CC); y 2, 3 ó 20 años en los muebles según sean o no registrables, estén o no
inscriptos y el poseedor tenga o no buena fe y justo título (arts. 4015 y 4016 bis CC)
E) Modos de adquisición del dominio:
Dentro de los otros modos originarios de adquisición del dominio enumerados en el Código (art.
2524 CC), sólo los muebles pueden ser adquiridos por apropiación (art. 2524 inc. 1 y 2525 CC),
percepción de los frutos (art. 2524 inc. 5 CC), adjunción (art. 2594 CC) y especificación o
transformación (arts. 2524 inc. 2 y 2567 CC). Mientras tanto, sólo las cosas inmuebles pueden
ser adquiridas por aluvión (art. 2572 CC), avulsión (art. 2584 CC), edificación y plantación (art.
2587 CC).
F) En cuanto a la extensión de la transmisión de derechos:
En principio, el adquirente de una cosa inmueble no tiene más derechos que los de su autor (art.
3270 CC), salvo la excepción del art. 1051 CC; el adquirente de una cosa mueble no se perjudica
por las fallas en el título de su autor, salvo que la cosa sea robada o perdida (arts. 2412 y 3271
CC)
G) En cuanto a la posibilidad de constitución de derechos reales de garantía:
Sólo los muebles pueden ser objeto de prenda civil (art. 3204) o prenda con registro. Mientras
que los inmuebles sólo pueden gravarse con derecho de hipoteca (art. 3108 CC) o anticresis (art.
3239 CC). Son casos excepcionales los buques y las aeronaves que, en determinadas
circunstancias pueden ser objeto de hipoteca.
H) Derechos reales ejercitables:
14
Los derechos reales de servidumbres, propiedad horizontal y superficie forestal sólo pueden
recaer sobre cosas inmuebles (art. 2970 CC, 1 Ley 13.512 y 1 Ley 25.509)
I) Vicios de la posesión:
La posesión de cosas muebles puede estar viciada por robo o hurto, estelionato y abuso de
confianza; la posesión de inmuebles, en cambio se vicia por violencia, clandestinidad y abuso de
confianza (art. 2364 CC)30
.
J) Contratos que sólo pueden recaer sobre cosas muebles:
Ciertos contratos típicos, como por ejemplo, el mutuo (art. 2240 CC) y la prenda (art. 3204 CC),
sólo pueden recaer sobre cosas muebles.
K) Régimen legal de las obligaciones de dar cosas ciertas:
El régimen legal de las obligaciones de dar cosas ciertas es distinto según las cosas sean muebles
o inmuebles (arts. 592 a 599 CC).
L) Facultades de los representantes legales en la administración y disposición de bienes
ajenos:
Si se trata de cosas inmuebles, las facultades son más restringidas. De este modo, los padres no
pueden enajenar ni gravar los bienes inmuebles de los hijos bajo su patria potestad sin
autorización judicial (art. 297 CC), exigencia que no rige para el caso de actos de disposición de
cosas muebles de los menores. Sin embargo, los tutores o curadores sí requieren autorización
judicial para la venta de cosas muebles de sus pupilos (art. 434 CC), y, si la cosa fuere inmueble,
la autorización judicial sólo procede en los casos enumerados en el art. 438 CC, debiéndose
enajenar dichas cosas en remate público.
M) Ley aplicable (normas de Derecho Internacional Privado de fuente interna):
De gran trascendencia resultan en este tópico, los arts. 10 y 11 CC. Respecto del primero, que se
ocupa de las cosas inmuebles dice Kaller de Orchansky, “la norma resuelve el problema de
calificaciones conforme a la lex causae”31
, considerándose que el artículo de referencia contiene
una norma indirecta unilateral, al someter a los inmuebles situados en Argentina32
, a las leyes del
Código Civil Argentino (lex situs, o lex rei sitae). En relación a las cosas muebles, el art. 11 CC,
30
LLAMBÍAS, Jorge J., op. cit. nota 29, págs. 220 y 221 trae la referencia de que el Código de Vélez Sarsfield sólo
permitía ejercitar acciones posesorias sobre las cosas inmuebles, mas no sobre las muebles; diferencia que el mismo
autor se encarga de aclarar, ha quedado superada con la nueva redacción dada por la ley 17711 al art. 2387. 31
KALLER DE ORCHANSKY, Berta, Nuevo Manual de Derecho Internacional Privado, Buenos Aires, Plus Ultra,
1995, pág. 312 32
Respecto de su calidad de tales, los derechos de las partes, los modos de transferirlos, la capacidad para
adquirirlos y las solemnidades que deben acompañar tales actos. Los últimos dos elementos citados han sido
discutidos en doctrina, por lo que remitimos entre otros a KALLER DE ORCHANSKY, Berta, ibídem nota 31,
págs. 313 a 319, y WEINBERG DE ROCA, Inés, Derecho Internacional Privado, Buenos Aires, Depalma, 1997,
pág. 255 y 256
15
optando por una calificación autárquica33
(muebles de situación permanente y no permanente)
hace regir también la regla general del lugar de situación de la cosa, salvo para los muebles
“móviles” (de uso personal o destinados a la exportación), en que rige la ley del domicilio del
propietario. Por último, los muebles registrables deben someterse a la ley del país en cuyos
registros figuren inscriptos34
.
N) Régimen penal:
Se ha dicho que las cosas muebles son objeto del delito de hurto o robo (arts. 163 y 164 CP),
mientras que los inmuebles sólo pueden ser objeto del delito de usurpación (art. 181 CP). Sin
embargo, nosotros opinamos que podemos encontrar casos en la realidad, que impliquen que el
objeto del delito de robo o hurto sea un inmueble de acuerdo a la ley civil: tal es, por ejemplo, la
sustracción o apoderamiento de un instrumento público donde conste la adquisición y/o
constitución de un derecho real sobre inmuebles (excepto hipoteca y anticresis)35
. No sería raro
el caso, desde que se piense que dicho delito podría concurrir realmente (art. 55 y 56 CP) con
otro de falsedad material (art. 292 CP)36
y/o de estafa o defraudación (arts. 172 y 173 CP),
siendo el apoderamiento ilegítimo del instrumento público un medio previo necesario para
cometer el delito contra la fe pública o contra la propiedad de la víctima. Por cierto que, dicha
situación sólo puede darse estando vigente el actual Código Civil, pues el Proyecto de Código
Unificado de 2012, al eliminar la categoría de “inmuebles por carácter representativo”, impide
que los instrumentos públicos donde conste la adquisición de derechos reales sobre inmuebles
sean considerados cosas inmuebles.
O) Competencia de los jueces:
La generalidad de los Códigos Procesales de las provincias dispone que, en caso de intentarse
acciones reales que recaigan sobre una cosa inmueble, el juez competente es el del lugar de
situación de la cosa; en cambio, si la acción real recae sobre cosas muebles, puede ser juez
competente – a elección del actor – el del lugar de situación de la cosa o el del domicilio del
demandado (arts. 5 inc. d y 6 inc. a CPC Mza).
EL PRINCIPIO REGISTRAL DE ESPECIALIDAD EN MATERIA DE INMUEBLES
33
GOLDSCHMIDT, Werner, Derecho Internacional Privado, Buenos Aires, Depalma, 1997, pág. 89 34
KALLER DE ORCHANSKY, Berta, op. cit. nota 31, pág. 319. 35
Porque el concepto penal de “cosa mueble” no coincide con el civil. Conforme a la doctrina penalista más
autorizada, el término “mueble” en materia penal implica que sea suficiente con que la cosa pueda ser desplazada de
modo que permita su apoderamiento por el agente. Ver entre otros, CREUS, Carlos, Derecho Penal Parte Especial
Tomo 1, Buenos Aires, Astrea, 1999, págs. 396 y 397 36
Esto siempre que la cosa mueble sea sustraída como “cosa” y no como “documento”, pues si sucediera lo
segundo, se daría únicamente el tipo de falsedad material por supresión, que absorbe el tipo de hurto. Véase SOLER,
Sebastián, Derecho Penal Argentino Tomo 4, Buenos Aires, TEA, 1992, pág. 210.
16
Dice Moisset de Espanés37
, que el llamado principio de especialidad es “la expresión de los
medios técnicos que deben emplearse para hacer efectiva la determinación de todos y cada uno
de los elementos esenciales de una relación jurídica”. Dicho principio, agrega, responde a una
necesidad ontológica, pues “si los elementos de una relación jurídica no pueden identificarse
adecuadamente, en última instancia no habrá relación jurídica”. Por otro lado, cabe advertir que
es conveniente distinguir entre “determinación” e “individualización”; la primera es el género, y
es necesaria para la existencia de la relación jurídica de que se trate – sea real o bien personal – ,
la segunda, en cambio, es la especie, y se requiere para el ejercicio actual de dicha relación
jurídica38
. Es decir: toda relación jurídica – tenga o no publicidad registral – requiere la
determinación e individualización tanto de su objeto, como de los sujetos intervinientes, como de
la causa que la origina.
Siguiendo esa línea de pensamiento, opina Moisset de Espanés, la generalidad de los
tratadistas de Derecho Registral tratan el principio de especialidad como propio de esa rama del
Derecho, y aún en esa tesitura, como exclusivamente referido al objeto de las relaciones jurídicas
registrales (inmuebles)39
, y ello es erróneo: la publicidad de los derechos reales requiere la
“individualización” de la causa, de los sujetos y también del objeto.
37
MOISSET DE ESPANÉS, Luis, El principio de especialidad y la determinación de los elementos de la relación
jurídica, en Revista del Notariado 767, pág. 1779 38
En el mismo sentido, ver REGIS, Ariel E., “Las mutaciones jurídico reales inmobiliarias y la determinación del
objeto”, en Estudios de Derecho Inmobiliario Dir. Abella, Adriana, Buenos Aires, Zavalía, 2012, pág. 339 y 340. 39
Así, MARIANI DE VIDAL, Marina, en Curso de Derechos Reales Volumen 3, Buenos Aires, Zavalía, 2000, pág.
443, cuando explica el principio de especialidad dice: “Se refiere al inmueble, que debe ser perfectamente
determinado… respecto de los cuales también ha de precisarse su valor (proporción, monto de los gravámenes, etc)”
También parece ser la postura de FONTBONA, Francisco I., en Estudio de cuestiones. Principio de especialidad o
determinación, englobamientos y subdivisiones parcelarias, publicado en Revista del Notariado 714, pág. 2035. Sin
embargo, la crítica no puede hacerse extensiva a COGHLAN, Antonio, quien en su Teoría General de Derecho
Inmobiliario Registral, Buenos Aires, Abeledo Perrot, 1984, págs.. 119 a 124 trata la especialidad desde el punto de
vista de los sujetos, los derechos y los propios asientos registrales, por lo que califica a este principio como “de
multifacética expresión”. También LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando, en Curso Introductorio al Derecho Registral,
Buenos Aires, Zavalía. 1983, pág. 368, se refiere a que dicho principio “consiste en que todos los elementos de la
relación misma queden completamente individualizados”. LOVECCHIO, José Umberto, Notas en torno al Derecho
Inmobiliario Registral, publicado en Revista del Notariado 697, pág. 64, denomina a este principio como “principio
de determinación”, y dice que “se refiere al conocimiento que el registrador debe tener del derecho a inscribirse
(clase), la individualización del inmueble sobre el que recae o se asienta y desde luego, quién es su titular”.
KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, en Código Civil y leyes complementarias comentado, anotado y
concordado, Dir. Zannoni, Coord. Kemelmajer de Carlucci, Tomo 13, Buenos Aires, Astrea, 2012, pág. 217,
citando a Roca Sastre escribe: “El principio de especialidad actúa mediante manifestaciones concretas: la unidad
real de la finca, la identificación del titular registral y la especificación del derecho inscripto”. Con criteria amplio
también, GARCÍA CONI, R. y FRONTINI, A. en Derecho Registral Aplicado, Buenos Aires, Depalma, 1993, pág.
81 dicen: “Si no más importante que la de catastro, la misión del registro es, sin dudas, más diversificada. Dentro del
principio de determinación o especialidad, aun en los supuestos en que la descripción de la cosa está a cargo del
catastro, el registro deberá considerar la especie del derecho, la individualización de los sujetos registrales (en
cuanto al reconocimiento de titularidades y al “consentimiento” del tridente o deudor), el monto de las operaciones y
el cumplimiento de otros principios registrales”. Sin embago, ABELLA, Adriana, en Derecho Inmobiliario
Registral, Buenos Aires, Zavalía, 2008, págs.. 43 y 44 dice: “En el terreno concreto registral e inmobiliario, si bien
la especialidad se proyecta ineludiblemente a los titulares (sujetos) de las situaciones registrables y a las titularidades
17
La ley 17.801 trata el principio que venimos estudiando, aplicándolo a los distintos
elementos de la relación jurídica a registrar. Exige la individualización de la “causa” de la
mutación jurídico real en los arts. 2 y 3, y en el 12 en cuanto establece que en el asiento debe
consignarse “el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario
autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la
matriculación”. El mismo artículo 12 exige la individualización de los sujetos en cuanto manda
inscribir o anotar “el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se
requieran para las escrituras públicas”, y respecto de las sociedades o personas jurídicas, “se
consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio”; asimismo, el art. 3 bis
incorporado por la ley 25.345, prevé que no se inscribirán ni anotarán documentos notariales,
judiciales o administrativos donde no conste la clave o código de identificación de las personas
intervinientes en el acto (CUIT o CUIL), expedida por la AFIP o la ANSeS, según corresponda.
El art. 12 inc f) de la ley mendocina especifica: debe detallarse nombre o nombres completos en
minúscula y apellido en mayúscula de los titulares del dominio; deberá consignarse tipo y
número de documento distinguiendo: a) si fuesen personas físicas se colocará Documento
Nacional de Identidad, Libreta Cívica, o Libreta de Enrolamiento; si fuesen extranjeras
Documento Nacional para Extranjeros, Pasaporte o Documento idóneo y en estos casos se
consignará estado civil y nacionalidad; b) tratándose de personas jurídicas, nombre completo sin
iniciales o abreviaturas, salvo que así fuese su nombre, tipo societario si correspondiera y
domicilio. Por último, referido al objeto, el citado art. 12 de la ley nacional exige la indicación
de “la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualización”, agregando que “cuando
exista, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura
correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten”. El art.
12 de la ley 8236 de la Provincia de Mendoza, manda consignar: a) número de matrícula y
número de identificación del departamento asignado al inmueble y nomenclatura catastral; b)
designación de lote y manzana, fracción o unidad funcional y mención del edificio, si
correspondiera; c) ubicación del inmueble;
d) superficie según título, linderos, medidas y demás elementos descriptivos del inmueble,
porcentaje e inscripción del reglamento y, si existiere, superficie según plano y su número.
Las previsiones de la Ley Registral Inmobiliaria resultan lógicas, si se tiene en cuenta que
los denominados “principios registrales” se hallan íntimamente interrelacionados entre sí. Nos
(derechos) que se asientan, no podemos desconocer que la determinación que se exige de ellos con propósitos de
publicidad es siempre en función de la especialidad aplicada al inmueble (objeto)”.
18
explicamos: difícilmente pueda el registrador calificar (principio de legalidad) el documento
cuya inscripción o anotación se rogó (principio de rogación), a los efectos de verificar si se ha
cumplido con el principio de tracto, si no puede venir en conocimiento en virtud de las propias
constancias registrales, de que quien aparece documentalmente disponiendo del derecho real, se
trata de la misma persona que figura inscripta en un asiento anterior. Obviamente, el registrador
deberá calificar también que el inmueble objeto de la mutación jurídico real, descripto en el
documento que accede al registro, sea el mismo que se halle previamente inmatriculado, o, de no
estarlo, deberá abrir un nuevo folio40
. Por otra parte, la consignación de la causa de la relación
jurídica que se pretende inscribir, le servirá al registrador para calificar qué tipo de inscripción
corresponde efectuar (por ejemplo, si se trata de un acto de disposición de un inmueble ganancial
o propio sede del hogar conyugal, deberá constar el asentimiento conyugal41
, y de faltar,
inscribirá provisionalmente). Por último, íntima vinculación existe entre el principio de
especialidad (o determinación) y el de prioridad: individualizada la causa de la relación jurídica a
inscribirse, puede determinarse si un pedido de inscripción o anotación posterior resultará
compatible o no con el derecho pendiente de registración, de esa manera sabremos si estamos
ante un caso de prioridad excluyente o bien de rango.
Sentado lo anterior, y teniendo siempre presente que el principio de especialidad debe
estar presente en todas las etapas del iter negocial sobre inmuebles42
– aunque con diferente
intensidad en cada una – corresponde analizar el concepto de inmueble desde la óptica registral.
Esto porque a los efectos de la publicidad registral, ya no se requiere solamente “determinación”
del inmueble, sino más bien, en palabras de Moisset de Espanés, “individualización” del mismo.
En la primera parte de este trabajo, hemos tenido ocasión de definir y caracterizar lo que
podríamos llamar el concepto “civil” de inmueble. Toca ahora identificar lo que se conoce como
“inmueble registral”. Siguiendo a Diez, lo definimos como “cada inmueble susceptible de
derecho de propiedad independiente, descripto de forma suficiente para su identificación en la
40
Dice el art. 14 de la ley mendocina: “Para su matriculación los inmuebles se determinarán o especificarán sobre la
base del documento presentado a inscribir, debiendo el registrador verificar su concordancia con su antecedente de
dominio” 41
Para lo cual deberá saber, conforme a las constancias registrales previas, que el sujeto disponente se halle
individualizado con estado civil “casado” 42
REGIS, Ariel E., op. cit. nota 38, pág. 342, divide el “iter negocial” sobre inmuebles en: tratativas preliminares,
celebración del contrato y nacimiento de derechos personales, etapa obligacional, etapa de cumplimiento,
nacimiento del derecho real y publicidad del derecho real. El grado de determinación de los elementos de las
relaciones jurídicas requerido para cada caso es diferente, y va en orden ascendente.
19
realidad y capaz, de acuerdo con la legislación vigente, de abrir folio con número propio en un
Registro de la Propiedad Inmueble organizado según el sistema del folio real”43
.
Sintéticamente podemos diferenciar ambos conceptos diciendo que “el inmueble civil es
aquel que existe desde el momento en que sobre la realidad física surge una propiedad
independiente atribuida a un sujeto determinado o a una pluralidad de sujetos en condominio; en
cambio, el inmueble registral no existe hasta que no reúna dos requisitos: por una parte, que el
inmueble civil se describa con suficiente exactitud para su identificación, y, por otra, que se abra
un folio registral correspondiente”44
. En este sentido, creemos que el mejor ejemplo para
distinguir el inmueble civil de aquel registral, son los inmuebles del dominio público del Estado,
que conforme al art. 2340 del Código Civil, son inmuebles “civiles”, mas la norma del art. 10 de
la Ley Registral Inmobiliaria impide que dichos inmuebles lo sean “registrales”.
Puede vislumbrarse entonces, la importancia que reviste la correcta descripción e
individualización, por parte del notario, del inmueble objeto del negocio jurídico a autorizar,
máxime si tenemos en consideración que la mayor parte de los documentos portantes de
mutaciones jurídico – reales sobre inmuebles que tienen acceso registral, son de origen notarial45
.
Existen, por otra parte, supuestos de falta de correspondencia entre el inmueble civil y la
finca registral: el más común es el de las anexiones parcelarias y, en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires por ejemplo, la registración de unidades complementarias a una unidad funcional
sometida al régimen de la ley 13.512, que se efectúa como accesoria, vinculada a la funcional,
configurando así una sola matrícula (una sola finca registral)46
, si bien se trata de dos inmuebles
civiles diferenciados.
Resta, por último, efectuar un breve análisis del Catastro y su relación con el principio
registral de especialidad en cuanto al inmueble. Dice Diez47
que: “El Catastro y el Registro son
instituciones complementarias que no tienen por qué competir en la información que brindan
sobre los bienes inmuebles, sino más bien coordinar y sumar esfuerzos. Lo que se pretende, en
definitiva, es proporcionar una identificación rigurosa y fiable de los inmuebles, función que
43
DIEZ, Lilia N., op. cit. nota 16, pág. 973 y sgtes. Puede verse también: SOLIGO SHULER, Nicolás Agustín, “La
relación entre inmueble civil y finca registral en el Derecho argentino”, en Estudios de Derecho Inmobiliario Dir.
Abella, Adriana, Buenos Aires, Zavalía, 2012, pág. 470 44
DIEZ, Lilia N. op. cit., nota 16, pág. 973 y sgtes. 45
REGIS, Ariel E., op. cit. nota 38, citando a Etchegaray, dice que: “Cuando se utilizan planos, la convención para
describir es la siguiente: se comienza por el frente, haciendo en todos los casos referencia al punto cardinal
correspondiente, y se sigue con los demás rumbos, en el sentido de las agujas del reloj, hasta completar la mención
de todos ellos y encontrarse otra vez en el punto de partida; los linderos se describen de la misma forma. En
inmuebles regulares primero se indican las medidas de frente y fondo, y luego la superficie y por último los linderos;
en inmuebles irregulares se indica cada rumbo con su medida y lindero”, pág. 356 46
Ver SOLIGO SHULER, Nicolás, op. cit. nota 41 pág. 472 y 473 47
DIEZ, Lilia N., El catastro y su conexión con el registro de la propiedad inmueble, publicado en Revista del
Notariado 865, pág. 19
20
corresponde al Catastro, sobre cuya base se inscriban o realicen los actos que afecten a los
derechos reales sobre los inmuebles, función atribuida al Registro”.
La doctrina ha definido al Catastro como “un censo o inventario, a la vez gráfico y literal,
que constituye la descripción y evaluación de todo el conjunto de bienes que comprende”48
,
también se ha dicho que “es un registro de identificación física, jurídica económica de
inmuebles”49
. Sin embargo, preferimos la definición de Roca Sastre, quien lo hace atendiendo a
su naturaleza, su contenido y sus fines, conceptuándolo como “un registro, censo, padrón,
catálogo o inventario de la riqueza territorial de un país (naturaleza) en el que se determinan las
fincas rústicas y las urbanas del mismo mediante su descripción o expresión gráfica, así como su
evaluación económica (contenido) al fin principal de tipo fiscal o tributario y a los fines
auxiliares de orden económico, administrativo, social y civil (fines)”50
La propia Ley Nacional de Catastro, en su art. 1 define a los Catastros como “organismos
públicos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos
de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su
jurisdicción”, agregando en su segundo párrafo que “constituyen un componente fundamental de
la infraestructura de datos espaciales del país y forman la base del sistema inmobiliario en los
aspectos tributarios, de policía y de ordenamiento administrativo del territorio”. Es decir,
conforme lo que surge de este artículo, además de otros como el 2, 3, 6, 8, 10 y 11, que dejan
libradas cuestiones de fondo al arbitrio de las distintas jurisdicciones provinciales, el Catastro
debe organizarse de manera federal51
; de allí que, al decir de Panero52
, no pueden aplicarse con
el mismo fundamento socio-económico, normas catastrales uniformes en la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires y en todas las provincias del país, pues existen evidentes razones de índole
económica, de extensión territorial, sociológicas de cada población, administrativas, etc, que
hacen imposible legislar para todo el país, por lo que el autor reseñado se pregunta el por qué de
una “ley nacional” de Catastro, concluyendo que hubieran bastado acuerdos interestaduales para
coordinar las acciones en esta materia.
48
HENRÍQUEZ HERNÁNDEZ, Rubens, El Catastro de Urbana, Madrid, Instituto de estudios de Administración
Local, 1984, pág. 5 49
DIEZ, Lilia N., op. cit. nota 47, donde además agrega: “El Catastro constituye un inmejorable inventario de la
riqueza inmueble de un país… además de un soporte indispensable del sistema tributario local, provincial y
nacional, es un banco de datos imprescindible para la elaboración de diversas políticas económicas y sociales” 50
Citado por GARCÍA CONI, R. y FRONTINI, A. op. cit. nota 39 pág. 84 y 85 51
GARCÍA CONI, R. y FRONTINI, A. op. cit. nota 39, pág. 81 escriben: “El régimen de catastro, conforme a
nuestro sistema federal, es privativo de cada provincia…” 52
PANERO, Federico J. (h), Análisis de la ley de catastro 26.209. Consecuencias en el tráfico jurídico
inmobiliario, notarial y judicial, publicado en LLGran Cuyo 2007 (marzo), pág. 139
21
Lo cierto es que conforme a la normativa anteriormente mencionada (art. 1 ley 26.209),
los Catastros deben tener como finalidad: a) registrar la ubicación, límites, dimensiones,
superficies y linderos de los inmuebles, con referencia a los derechos de propiedad emergentes
de los títulos invocados o de la posesión ejercida53
; b) establecer y publicitar el estado parcelario
de los inmuebles y verificar su subsistencia; c) regular el ordenamiento territorial; d) registrar y
publicitar otros objetos territoriales legales; e) conocer la riqueza territorial y su distribución; f)
elaborar datos económicos y estadísticos de base para la legislación tributaria y la acción de
planeamiento de los poderes públicos; g) registrar la incorporación de mejoras accedidas a las
parcelas y determinar su valuación; h) determinar la valuación parcelaria; i) contribuir a la
adecuada implementación de políticas territoriales, administración del territorio, gerenciamiento
de la información territorial y desarrollo sustentable54
.
Dice Diez: “En lugares donde los Catastros son imperfectos y no están coordinados con
los Registros de la Propiedad Inmueble, los conflictos proliferan, con gran daño a la seguridad
jurídica y sus secuelas de malos y costosísimos sucedáneos, como el seguro de títulos o largos e
interminables juicios. Estamos absolutamente convencidos de que sin Catastro no puede haber
identificación del inmueble, sin precisión en el inmueble no puede haber título incontestable”55
.
Debe entenderse la coordinación de la que habla la autora citada, como una tarea que debe
llevarse a cabo progresivamente en todo el país, y en tres planos distintos: coordinación jurídica,
coordinación técnica y coordinación estructural. La primera implica “aceptar que la función
catastral es la más adecuada para describir los datos físicos de individualización de los inmuebles
y la función registral la más idónea para publicitar y hacer oponibles a terceros los derechos
sobre ellos”, por tanto: “allí donde existen normas que impongan alusión a los datos físicos,
basta solamente la referencia a la designación catastral del inmueble y a la recíproca: eliminar de
las normas catastrales todo dato de estado jurídico, siendo suficiente mencionar allí la
inscripción registral del inmueble”.”La coordinación jurídica debe señalar también los efectos de
la discordancia entre situaciones de hecho y de derecho de los inmuebles, los procedimientos
para la corrección de datos archivados que no concuerden con la realidad y los procesos
53
PANERO, Federico J. (h), op. cit. nota 52, critica la inclusión del vocablo “posesión” en la ley de catastro, pues
siendo como es, un concepto hartamente discutido en la doctrina civilista. Por otro lado, se pregunta “¿quién
calificará dicha posesión? ¿El agrimensor, la oficina catastral o, como debe ser en derecho. el órgano judicial?”
Responde: “En nuestro concepto, la posesión sólo podría dar nacimiento a una parcela que podríamos llamar
provisoria, y al único y exclusivo efecto de la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva por vía judicial”. 54
CARCELLER LORAS, Antonio, El Catastro de Rústica, Madrid, Instituto de Estudios de Administración Local,
1984, pág. 5, señala: “En cualquier nación desarrollada o en vías de desarrollo, el Catastro rebasa el enfoque
puramente fiscal, dándole un carácter polivalente que lo hace multifinalitario. Hoy día sirve de información básica
para muy diversas aplicaciones” 55
DIEZ, Lilia N., op. cit. nota 47.
22
judiciales que aseguren los derechos de los sujetos con relación al inmueble”56
. La coordinación
técnica hace referencia a: existencia de catastros completos, unificación de métodos de recepción
de datos entre los distintos catastros bajo la misma concepción técnica, existencia de métodos de
transferencia recíproca de datos entre los diversos organismos catastrales locales, y entre éstos y
los Registros Inmobiliarios, compatibilidad de la información recabada (es decir, manejar
información actualizada) y sistematización de los archivos (para evitar por ejemplo, guardar
información innecesariamente duplicada). La coordinación estructural o de organización, según
Diez, se puede lograr mediante el uso de sistemas informáticos de información y comunicación.
CONCLUSIONES
Esta investigación nos ha servido para demostrar la importancia que revisten los inmuebles
desde el punto de vista económico: ocupan un lugar estratégico en todo proceso económico,
tanto en la fase de producción, dentro de los llamados “factores de producción”, como en la
etapa de consumo (sea como instrumento de ahorro o bien para satisfacer necesidades actuales
de las personas). Es por esto último que el fenómeno inmobiliario adquiere proyecciones
sociales: los inmuebles deben ser objeto de una legislación específica, con una finalidad especial
y acentuadamente tuitiva, para proteger al sujeto último de la cadena de operaciones económicas,
el consumidor o usuario (parte débil frente a los grandes grupos empresarios – muchas veces
multinacionales57
– que en la economía de mercado actual, imponen las condiciones
contractuales y en muchos casos, abusan de su posición dominante en la relación). Asimismo, la
legislación no puede soslayar que la familia y la vivienda familiar son instituciones cuya
protección expresamente manda la Constitución Nacional (art. 14 bis), por lo que es necesario
compatibilizar ambas funciones de los inmuebles: formar parte del proceso económico, y ser
asiento de la agrupación básica de la organización social (la familia). En este sentido,
intentamos recopilar las tendencias más actuales respecto a la regulación de los inmuebles tanto
como objeto de consumo, como asiento de la vivienda familiar. En líneas generales, las normas
referidas a estos tópicos en el Proyecto de Código Unificado de 2012, nos parecen adecuadas, y
recalcamos la del art. 1.651, que excluye la posibilidad de recurrir al contrato de arbitraje para
resolver cuestiones derivadas de relaciones de consumo, pues para nosotros, dichos conflictos
deben ser solucionados con intervención estatal obligadamente. En ese sentido, nos parece
56
DIEZ, Lilia N., op. cit. nota 47 57
Por lo que el fenómeno inmobiliario adquiere también importantes proyecciones desde el punto de vista del
Derecho Internacional Privado
23
importante la labor jurisprudencial que viene desarrollándose desde el dictado de la Ley de
Defensa del Consumidor, que a través de una interpretación respetuosa de los principios y
postulados de esa legislación específica, ha ido abriendo el camino para subsumir al adquirente
y/o locatario de inmuebles en beneficio personal o de su grupo familiar o social, en la categoría
de “consumidor”.
Vimos también, que existen notorias diferencias en cuanto al tratamiento legal de las cosas
muebles y las inmuebles; sin embargo, tales divergencias no justifican hablar de un Derecho
Inmobiliario con autonomía científica – desde nuestro punto de vista – pues consideramos que el
mismo se compone mayormente por normas y principios de derecho civil.
Tuvimos oportunidad de corroborar que el concepto de “inmueble” no es unívoco, sino
antes bien, equívoco, aún para las distintas ramas de una misma ciencia. De esta manera, uno es
el concepto “civil” de inmueble, otro el “penal” y otro el “registral”. Esas diferencias deben ser
tenidas muy en cuenta por los operadores del Derecho, para resolver eficazmente las distintas
situaciones y/o conflictos que se les presenten.
Aseveramos que el principio de determinación registral respecto de todos los elementos de
la relación jurídica objeto de registración, se encuentra indubitadamente receptado en la ley
17.801, ello porque debe tenerse en cuenta que los denominados “principios registrales” se
hallan íntimamente interrelacionados entre sí. Difícilmente pueda el registrador calificar
(principio de legalidad) el documento cuya inscripción o anotación se rogó (principio de
rogación), para verificar si se ha cumplido con los requisitos que exige el principio de tracto, si
no puede venir en conocimiento, conforme las propias constancias registrales, de que quien
aparece documentalmente disponiendo del derecho real, es la misma persona que figura inscripta
en un asiento anterior. Obviamente, el registrador deberá calificar también que el inmueble
objeto de la mutación jurídico real, descripto en el documento que accede al registro, sea el
mismo que se halle previamente inmatriculado o, de no estarlo, deberá abrir un nuevo folio. Por
otra parte, la consignación de la causa de la relación jurídica que se pretende inscribir, le servirá
al registrador para calificar qué tipo de inscripción corresponde efectuar (por ejemplo, si se trata
de un acto de disposición de un inmueble ganancial o propio sede del hogar conyugal, deberá
constar el asentimiento conyugal, y de faltar, inscribirá provisionalmente). Por último, íntima
vinculación existe entre el principio de especialidad (o determinación) y el de prioridad:
individualizada la causa de la relación jurídica a inscribirse, puede determinarse si un pedido de
inscripción o anotación posterior resultará compatible o no con el derecho pendiente de
registración, de esa manera sabremos si estamos ante un caso de prioridad excluyente o bien de
rango. Concebimos al principio de determinación – de todos los elementos de la relación
24
jurídica – como un presupuesto lógico que funciona como nexo indispensable para
posibilitar la actuación de los demás principios registrales (legalidad, tracto continuado,
prioridad).
Por último, destacamos la importancia de la función catastral para la determinación e
individualización del inmueble (principio de especialidad) como objeto de una relación jurídica
causal de mutaciones jurídico-reales, que es susceptible de adquirir publicidad registral a los
efectos de su oponibilidad a terceros interesados de buena fe. Más allá de las indudables ventajas
que reporta tener un Catastro correctamente organizado y actualizado a los fines de la función
gubernativa y administrativa del Estado, el Catastro constituye una eficaz herramienta que brinda
seguridad jurídica (tanto en su versión estática como dinámica) a todos los operadores del
mercado inmobiliario.
25
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