undang-undang nomor 12 tahun 1997,...

Sanksi Pelanggaran Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2002 tentang Hak Cipta,

sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1987 jo.

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1997, bahwa:

(1)Barangsiapa dengan sengaja dan tanpa hak melakukan perbuatan

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) atau Pasal 49 ayat (1) dan

ayat (2) dipidana dengan pidana penjara masing-masing paling singkat 1

(satu) bulan dan/atau denda paling sedikit Rp 1.000.000,00 (satu juta

rupiah), atau pidana penjara paling lama 7 (tujuh) tahun dan/atau denda

paling banyak Rp 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).

(2)Barangsiapa dengan sengaja menyiarkan, memamerkan, mengedarkan, atau

menjual kepada umum suatu Ciptaan atau barang hasil pelanggaran Hak

Cipta atau Hak Terkait sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dipidana

dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun dan/atau denda paling

banyak Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).

Analisis Perizinan Pembangunan Bangunan Vertikal di Depok,

Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta Tahun 2015 (Studi Kasus

Pembangunan Apartemen Uttara The Icon)

Copyright © 2016

Penulis

Majestic-55

Desain Cover

Reza Meitry Akbary

Penata Letak

Muhammad Kholil Najih

Percetakan

Pasamma

i

PRAKATA

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT atas karunia dan hidayahnya sehingga penelitian yang berjudul ANALISIS PERIZINAN PEMBANGUNAN BANGUNAN VERTIKAL DI DEPOK, SLEMAN, DIY TAHUN 2015 (STUDI KASUS PEMBANGUNAN APARTEMEN UTTARA THE ICON) dapat terselesaikan. Semoga penelitian ini bisa menambah khazanah ilmu pengetahuan dan memberikan manfaat bagi kita semua. Pada kesempatan kali ini, penulis juga ingin mengucapkan terima kasih kepada:

1. Prof. M. Hawin, S.H., LL.M., Ph.D, selaku dekan fakultas hukum UGM yang senantiasa memfasilitasi dan mendorong para mahasiswa untuk terus belajar dan membuahkan karya hasil pemikiran termasuk mengadakan penelitian.

2. Muhammad Fatahillah Akbar, S.H., LL.M, selaku dosen pembimbing penelitian yang telah menyediakan waktunya untuk menerima konsultasi selama penelitian.

3. Paguyuban Warga Karangwuni Tolak Apartemen Uttara, Paguyuban Warga Karangwuni Terima Pembangunan Apartemen Uttara, Lembaga Bantuan Hukum Yogyakarta, Dinas Perizinan Kabupaten Sleman, Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman, Bapak Dr. Hari Supriyono, S.H., M.H., Kakak-kakak senior Majestic-55 yang telah meluangkan waktunya untuk menjadi teman diskusi sekaligus menjadi narasumber dan responden yang baik.

Yogyakarta, 9 Februari 2016

Penulis

ii

DAFTAR ISI

PRAKATA....................................................................................................... i

DAFTAR ISI .................................................................................................. ii

I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ........................................................................ 2 B. Maksud dan Tujuan .................................................................................. 4

II PEMBAHASAN A. Mekanisme Perizinan Pembangunan Bangunan Vertikal di

Kabupaten Sleman .................................................................................... 6 B. Analisis Prosedur Perizinan Pembangunan Apartemen Uttara

The Icon ..................................................................................................... 29

III PENUTUP A. Kesimpulan ........................................................................................... 41 B. Saran ....................................................................................................... 42

DAFTAR PUSTAKA ................................................................................. 43

1

I. Pendahuluan

2

A. Latar Belakang dan Permasalahan

JOGJA ORA DI DOL, spanduk maupun reklame berupa poster

dan seni lukis di dinding bangunan banyak bertebaran disekitar

wilayah provinsi D.I. Yogyakarta, dimana para seniman yang

menyuarakan slogan ini meminta untuk di berhentikannya

pembangunan atau pengeksplorasian provinsi DIY untuk wilayah

pertambangan. Setiap hari kita dapat melihatnya disekitar ruas-

ruas jalan kota Sleman dan juga kota Yogyakarta. Propaganda ini

dilantangkan karena kota Yogyakarta dianggap telah melepas ciri

khas sebagai kota wisata yang menjunjung tinggi ke khasannya

dengan ornamen bangunan yang sederhana dan begitu romantis

serta klasik. Tata ruang wilayah kota–kota di Provinsi DIY

dikesampingkan untuk menunjukan perkembangan yang maju

dengan gedung-gedung tinggi bertingkat sehingga pemerintah

dapat dipuji bahwa telah menggunakan dana APBN dengan efektif

karena berhasil membangun kota – kota di provinsi DIY menuju

daerah metropolitan, tanpa melihat efek sosial yang terjadi

dimasyarakat tradisional Provinsi DIY, belum lagi jika kita

menyinggung efek lingkungannya. Tentu efek lingkungan adalah

efek utama dari dampak pembangunan yang meningkat, mulai dari

tata ruang wilayah kemudian kita lanjutkan ke kualitas air, daya

listrik juga yang harus dibagi serta ditingkatkan karena permintaan

akan listrik semakin besar.

Pertanyaannya apakah masyarakat siap? Mari kita temukan

bersama jawabannya. Kita khususkan kepada pembangunan

apartemen Uttara yang letaknya bisa dibilang sangat-sangat

strategis, kenapa demikian? Tentunya bisa kita lihat dari lokasi

3

pembangunan apartemen ini yang dekat dengan kampus UGM yang

notabenenya sebagai kampus terbaik di negeri agraris ini dimana

hampir seluruh siswa ingin masuk ke universitas tersohor ini

otomatis ini terkait dengan bagaimana siswa tersebut hendak

tinggal, dengan adanya apartemen Uttara ini membuat mahasiswa

baru UGM bakal meliriknya untuk tempat hunian selama berkuliah

di UGM. Namun ditengah manfaat dan lokasi yang strategis yang

dekat dengan lokasi-lokasi wisata maupun tempat makan dan

hanya 10 menit dari pusat kota Yogyakarta, apartemen ini

menyimpan sejuta masalah, dari mulai perizinan yang seakan-akan

dipaksakan buat ada, bentuk bangunan yang dikurang-kurangi agar

tidak terkena AMDAL, perseteruan dengan warga sekitar lokasi

apartemen Uttara ini. Selanjutnya akan dibahas lebih khusus

didalam makalah ini. Bisa kita lihat dari pertentangan –

pertentangan yang ada dan terdapat didalam masyarakat bahwa

ternyata rakyat DIY masih belum siap untuk menerima bangunan –

bangunan tinggi. Pemerintah daerah memanggul peranan penting

dalam kasus bangunan-bangunan ini dan tidak bisa arogan tanpa

memikirkan rakyat dengan asal mendukung dan memberikan izin

dengan gampang tanpa melihat efek yang terjadi. Karena dengan

pajak rakyat kecil dan menengahlah roda pemerintahan bisa

berjalan, maka dari itu perlu dipertimbangkan efek dari

pembangunan kepada lingkungan sekitar. Dalam makalah ini akan

membahas lebih khusus terkait pembangunan apartemen Uttara,

masalah apa saja yang terjadi sampai bagaimana penyelesaian dan

apa makna yang dapat kita ambil.

Berdasarkan uraian tersebut maka dapat ditetapkan

rumusan masalah sebagai berikut:

4

a. Bagaimanakah prosedur perizinan pembangunan bangunan

vertikal di Kabupaten Sleman?

b. Bagaimanakah prosedur perizinan pembangunan apartemen

Uttara The Icon?

B. Maksud dan Tujuan

Adapun mengenai tujuan penulisan hukum ini, penulis

membagi tujuan yang akan dicapai menjadi 2 (dua) hal, yaitu :

a. Tujuan Objektif

1. Untuk mengetahui bagaimanakah prosedur perizinan

pembangunan bangunan vertikal di Kabupaten Sleman

2. Untuk mengetahui apakah prosedur perizinan

pembangunan apartemen Uttara The Icon sesuai

dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

b. Tujuan Subjektif

Tujuan Subjektif dari penelitian hukum ini adalah untuk

melaksanakan program kerja Divisi Pengabdian Masyarakat

dan Lingkungan Majestic-55.

5

II. Pembahasan

6

A. Mekanisme Perizinan Pembangunan Bangunan Vertikal

di Kabupaten Sleman

Pertama yang akan dibahas pada rumusan masalah ini ialah

pengaturan mengenai bangunan gedung dan tata ruang wilayah

kabupaten. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan

konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian

atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau

air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan

kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan

keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun

kegiatan khusus.1 Fungsi bangunan gedung meliputi fungsi hunian,

keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta fungsi khusus.2 Fungsi

hunian meliputi bangunan untuk rumah tinggal tunggal, rumah

tinggal deret, rumah susun, dan rumah tinggal sementara.3 Fungsi

keagamaan meliputi masjid, gereja, pura, wihara, dan kelenteng.4

Fungsi usaha meliputi bangunan gedung untuk perkantoran,

perdagangan, perindustrian, perhotelan, wisata dan rekreasi,

terminal, dan penyimpanan.5 Lingkup bangunan gedung fungsi

usaha adalah:6

a. perkantoran, termasuk kantor yang disewakan;

b. perdagangan, seperti warung, toko, pasar, dan mall;

c. perindustrian, seperti pabrik, laboratorium, dan

perbengkelan;

1 Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002

Tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4247)

2 Pasal 5 ayat (1), Ibid. 3 Pasal 5 ayat (2), Ibid. 4 Pasal 5 ayat (3) Ibid. 5 Pasal 5 ayat (4), Ibid. 6 Penjelasan Pasal 5 ayat (4), Ibid.

7

d. perhotelan, seperti wisma, losmen, hostel, motel, dan hotel;

e. wisata dan rekreasi, seperti gedung pertemuan, olah raga,

anjungan, bioskop, dan gedung pertunjukan;

f. terminal, seperti terminal angkutan darat, stasiun kereta api,

bandara, dan pelabuhan laut;

g. penyimpanan, seperti gudang, tempat pendinginan, dan

gedung parkir.

Fungsi sosial dan budaya meliputi bangunan gedung untuk

pendidikan, kebudayaan, pelayanan kesehatan, laboratorium, dan

pelayanan umum.7 Fungsi khusus meliputi bangunan gedung untuk

reaktor nuklir, instalasi pertahanan dan keamanan, dan bangunan

sejenis yang diputuskan oleh menteri.8 Satu bangunan gedung

dapat memiliki lebih dari satu fungsi.9 Fungsi bangunan gedung

harus sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dalam

Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

Kabupaten/Kota.10 Fungsi bangunan gedung ditetapkan oleh

Pemerintah Daerah dan dicantumkan dalam izin mendirikan

bangunan.11

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan

administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi

bangunan gedung.12 Persyaratan administratif bangunan gedung

meliputi persyaratan status hak atas tanah, status kepemilikan

bangunan gedung, dan izin mendirikan bangunan.13 Persyaratan

7 Pasal 5 ayat (5), Ibid. 8 Pasal 5 ayat (6), Ibid. 9 Pasal 5 ayat (7), Ibid. 10 Pasal 6 ayat (1), Ibid. 11 Pasal 6 ayat (1), Ibid. 12 Pasal 7 ayat (1), Ibid. 13 Pasal 7 ayat (2), Ibid.

8

teknis bangunan gedung meliputi persyaratan tata bangunan dan

persyaratan keandalan bangunan gedung.14 Penggunaan ruang di

atas dan/atau di bawah tanah dan/atau air untuk bangunan

gedung harus memiliki izin penggunaan sesuai ketentuan yang

berlaku.15 Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan

gedung adat, bangunan gedung semi permanen, bangunan gedung

darurat, dan bangunan gedung yang dibangun pada daerah lokasi

bencana ditetapkan oleh Pemerintah Daerah sesuai kondisi sosial

dan budaya setempat.16 Setiap bangunan gedung harus memenuhi

persyaratan administratif yang meliputi:17

a. status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari

pemegang hak atas tanah;

b. status kepemilikan bangunan gedung; dan

c. izin mendirikan bangunan gedung. Izin mendirikan

bangunan (IMB) adalah surat bukti dari Pemerintah Daerah

bahwa pemilik bangunan gedung dapat mendirikan

bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dan

berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah

disetujui oleh Pemerintah Daerah.18

Persyaratan tata bangunan, bangunan gedung meliputi

persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung,

arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan pengendalian

dampak lingkungan.19 Persyaratan tata bangunan tersebut

ditetapkan lebih lanjut dalam rencana tata bangunan dan

14 Pasal 7 ayat (3), Ibid. 15 Pasal 7 ayat (4), Ibid. 16 Pasal 7 ayat (5), Ibid. 17 Pasal 8 ayat (1), Ibid. 18 Penjelasan Pasal 8 ayat (1), Ibid. 19 Pasal 9 ayat (1), Ibid.

9

lingkungan oleh Pemerintah Daerah.20 Rencana tata bangunan dan

lingkungan digunakan untuk pengendalian pemanfaatan ruang

suatu lingkungan/kawasan, menindaklanjuti rencana rinci tata

ruang dan sebagai panduan rancangan kawasan dalam rangka

perwujudan kualitas bangunan gedung dan lingkungan yang

berkelanjutan dari aspek fungsional, sosial, ekonomi, dan

lingkungan bangunan gedung termasuk ekologi dan kualitas

visual.21 Rencana tata bangunan dan lingkungan memuat

persyaratan tata bangunan yang terdiri atas ketentuan program

bangunan gedung dan lingkungan, rencana umum dan panduan

rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan

pedoman pengendalian pelaksanaan.22

Rencana tata bangunan dan lingkungan ditetapkan oleh

Pemerintah Daerah dan dapat disusun berdasarkan kemitraan

Pemerintah Daerah, swasta, dan/atau masyarakat sesuai tingkat

permasalahan pada lingkungan/kawasan yang bersangkutan

Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung meliputi

persyaratan peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak

bebas bangunan gedung yang ditetapkan untuk lokasi yang ber-

sangkutan.23 Intensitas bangunan gedung adalah ketentuan teknis

tentang kepadatan dan ketinggian bangunan gedung yang

dipersyaratkan pada suatu lokasi atau kawasan tertentu, yang

meliputi koefisien dasar bangunan (KDB), koefisien lantai

bangunan (KLB), dan jumlah lantai bangunan.24 Ketinggian

bangunan gedung adalah tinggi maksimum bangunan gedung yang

20 Pasal 9 ayat (2) Ibid. 21 Penjelasan Pasal 9 ayat (2) Ibid. 22 Ibid. 23 Pasal 10 ayat (1) Ibid. 24 Penjelasan Pasal 10 ayat (1), Ibid.

10

diizinkan pada lokasi tertentu.25 Jarak bebas bangunan gedung

adalah area di bagian depan, samping kiri dan kanan, serta

belakang bangunan gedung dalam satu persil yang tidak boleh

dibangun.26

Persyaratan peruntukan lokasi dilaksanakan berdasarkan

ketentuan tentang tata ruang.27 Peruntukan lokasi adalah suatu

ketentuan dalam rencana tata ruang kabupaten/kota tentang jenis

fungsi atau kombinasi fungsi bangunan gedung yang boleh

dibangun pada suatu persil/ kavling/ blok peruntukan tertentu.28

Persyaratan kepadatan dan ketinggian bangunan meliputi koefisien

dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan ketinggian

bangunan sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan untuk lokasi

yang bersangkutan.29 Koefisien dasar bangunan (KDB) adalah

koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung

dan luas persil/ kaveling/ blok peruntukan.30 Koefisien lantai

bangunan (KLB) adalah koefisien perbandingan antara luas

keseluruhan lantai bangunan gedung dan luas persil/ kaveling/

blok peruntukan.31 Penetapan KDB, KLB, dan ketinggian bangunan

gedung pada suatu lokasi sesuai ketentuan tata ruang dan diatur

oleh Pemerintah Daerah melalui rencana tata bangunan dan

lingkungan (RTBL).32

25 Ibid. 26 Ibid. 27 Pasal 11 ayat (1) Ibid. 28 Penjelasan Pasal 11 ayat (1) Ibid. 29 Pasal 12 ayat (1) Ibid. 30 Penjelasan Pasal 12 ayat (1) Ibid. 31 Ibid. 32 Ibid.

11

Tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang.33

Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan

ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan

wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan

kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.34 Struktur

ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem

jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung

kegiatan sosial ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki

hubungan fungsional.35 Penataan ruang adalah suatu sistem proses

perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian

pemanfaatan ruang.36 Penyelenggaraan penataan ruang adalah

kegiatan yang meliputi pengaturan, pembinaan, pelaksanaan, dan

pengawasan penataan ruang.37 Rencana tata ruang adalah hasil

perencanaan tata ruang.38 Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk

mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan rencana

tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan program beserta

pembiayaannya.39 Pengendalian pemanfaatan ruang adalah upaya

untuk mewujudkan tertib tata ruang.40

Wewenang pemerintah daerah kabupaten/kota dalam

penyelenggaraan penataan ruang meliputi:41

33 Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007

tentang Penataan Ruang, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4725).

34 Pasal 1 angka 1, Ibid. 35 Pasal 1 angka 3, Ibid. 36 Pasal 1 angka 5, Ibid. 37 Pasal 1 angka 6, Ibid. 38 Pasal 1 angka 16, Ibid. 39 Pasal 1 angka 14, Ibid. 40 Pasal 1 angka 15, Ibid. 41 Pasal 11 ayat (1), Ibid.

12

a. pengaturan, pembinaan, dan pengawasan terhadap

pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota dan

kawasan strategis kabupaten/kota;

b. pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota;

c. pelaksanaan penataan ruang kawasan strategis

kabupaten/kota; dan

d. kerja sama penataan ruang antarkabupaten/ kota.

Wewenang pemerintah daerah kabupaten/kota dalam

pelaksanaan penataan ruang wilayah kabupaten/kota meliputi:42

a. perencanaan tata ruang wilayah kabupaten/ kota;

b. pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota; dan

c. pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota.

Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan:43

rencana umum tata ruang; dan rencana rinci tata ruang. Rencana

rinci tata ruang terdiri atas: rencana tata ruang pulau/kepulauan

dan rencana tata ruang kawasan strategis nasional; rencana tata

ruang kawasan strategis provinsi; dan rencana detail tata ruang

kabupaten/kota dan rencana tata ruang kawasan strategis

kabupaten/kota.44 Rencana detail tata ruang dijadikan dasar bagi

penyusunan peraturan zonasi.45 Pengendalian pemanfaatan ruang

dilakukan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan,

pemberian insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.46

Peraturan zonasi disusun sebagai pedoman pengendalian

42 Pasal 11 ayat (2), Ibid. 43 Pasal 14 ayat (1), Ibid 44 Pasal 14 ayat (3), Ibid. 45 Pasal 14 ayat (6), Ibid. 46 Pasal 35, Ibid.

13

pemanfaatan ruang.47 Peraturan zonasi disusun berdasarkan

rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan ruang.48

Peraturan zonasi ditetapkan dengan: peraturan pemerintah untuk

arahan peraturan zonasi sistem nasional; peraturan daerah

provinsi untuk arahan peraturan zonasi sistem provinsi; dan

peraturan daerah kabupaten/kota untuk peraturan zonasi.49

Rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota yang

selanjutnya disingkat RTRW kabupaten/kota adalah rencana tata

ruang yang bersifat umum dari wilayah kabupaten/kota, yang

merupakan penjabaran dari RTRW provinsi, dan yang berisi tujuan,

kebijakan, strategi penataan ruang wilayah kabupaten/kota,

rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota, rencana pola

ruang wilayah kabupaten/kota, penetapan kawasan strategis

kabupaten/kota, arahan pemanfaatan ruang wilayah

kabupaten/kota, dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang

wilayah kabupaten/kota.50 Rencana detail tata ruang

kabupaten/kota yang selanjutnya disingkat RDTR adalah rencana

secara terperinci tentang tata ruang wilayah kabupaten/kota yang

dilengkapi dengan peraturan zonasi kabupaten/kota.51 Peraturan

zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan

pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun

untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya

47 Pasal 36 ayat (1), Ibid. 48 Pasal 36 ayat (2), Ibid. 49 Pasal 36 ayat (3), Ibid. 50 Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 20/Prt/M/2011

tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota. (Berita Negara Republik Indonesia Nomor 953, Tahun 2011).

51 Pasal 1 angka 2, Ibid.

14

dalam rencana rinci tata ruang.52 RDTR salah satu materi

muatannya ialah ialah mengatur tentang ketentuan intensitas

pemanfaatan ruang yang meliputi antara lain Koefisien Dasar

Bangunan.53

Bahwasanya di Kabupaten Sleman belum diterbitkan

Peraturan Daerah Kabupaten Sleman mengenai RDTR sebagai

perangkat operasional umum tata ruang Kabupaten Sleman

sebagaimana telah direncanakan dalam Peraturan Daerah Nomor

12 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten

Sleman.

Kedua ialah pembahsan mengenai Izin Lingkungan dan Izin

Mendirikan Bangunan. Izin lingkungan merupakan persyaratan

untuk memperoleh izin usaha dan/atau kegiatan.54 Izin Lingkungan

adalah izin yang diberikan kepada setiap orang yang melakukan

Usaha dan/atau Kegiatan yang wajib Amdal atau UKL-UPL dalam

rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai

prasyarat memperoleh izin Usaha dan/atau Kegiatan.55 Amdal ialah

Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup, yaitu kajian

mengenai dampak penting suatu Usaha dan/atau Kegiatan yang

direncanakan pada lingkungan hidup yang diperlukan bagi proses

52 Pasal 1 angka 3, Ibid. 53 Lampiran Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 20/Prt/M/2011

tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota. (Berita Negara Republik Indonesia Nomor 953, Tahun 2011).

54 Pasal 40 ayat (1) Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 140, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5059).

55 Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 Tentang Izin Lingkungan (Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 48 Tahun 2012, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5285)

15

pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan Usaha dan/atau

Kegiatan.56 Setiap usaha dan/atau kegiatan yang berdampak

penting terhadap lingkungan hidup wajib memiliki amdal.57

Dampak penting tersebut ditentukan berdasarkan kriteria:58

a. besarnya jumlah penduduk yang akan terkena dampak

rencana usaha dan/atau kegiatan;

b. luas wilayah penyebaran dampak;

c. intensitas dan lamanya dampak berlangsung;

d. banyaknya komponen lingkungan hidup lain yang akan

terkena dampak;

e. sifat kumulatif dampak;

f. berbalik atau tidak berbaliknya dampak; dan/atau g. kriteria

lain sesuai dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan

teknologi.

Kriteria usaha dan/atau kegiatan yang berdampak penting

yang wajib dilengkapi dengan amdal terdiri atas:59

a. pengubahan bentuk lahan dan bentang alam;

b. eksploitasi sumber daya alam, baik yang terbarukan maupun

yang tidak terbarukan;

c. proses dan kegiatan yang secara potensial dapat

menimbulkan pencemaran dan/atau kerusakan lingkungan

hidup serta pemborosan dan kemerosotan sumber daya alam

dalam pemanfaatannya;

56 Pasal 1 angka 2, Ibid. 57 Pasal 22 ayat (1), Op.Cit. 58 Pasal 22 ayat (2), Ibid. 59 Pasal 23 ayat (1), Ibid.

16

d. proses dan kegiatan yang hasilnya dapat mempengaruhi

lingkungan alam, lingkungan buatan, serta lingkungan sosial

dan budaya;

e. proses dan kegiatan yang hasilnya akan mempengaruhi

pelestarian kawasan konservasi sumber daya alam dan/atau

perlindungan cagar budaya;

f. introduksi jenis tumbuh-tumbuhan, hewan, dan jasad renik;

g. pembuatan dan penggunaan bahan hayati dan nonhayati;

h. kegiatan yang mempunyai risiko tinggi dan/atau

mempengaruhi pertahanan negara; dan/atau

i. penerapan teknologi yang diperkirakan mempunyai potensi

besar untuk mempengaruhi lingkungan hidup.

Ketentuan lebih lanjut mengenai jenis usaha dan/atau

kegiatan yang wajib dilengkapi dengan amdal diatur dengan

peraturan Menteri.

Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup

Republik Indonesia Nomor 05 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana

Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai

Dampak Lingkungan Hidup Jenis rencana Usaha dan/atau Kegiatan

yang wajib memiliki Amdal tercantum dalam Lampiran I yang

merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini,

dalam lampiran I Peraturan Menteri In cassu. Jenis rencana usaha

dan/atau kegiatan yang wajib memiliki Analisis Mengenai Dampak

Lingkungan Hidup (Amdal) ditetapkan berdasarkan:60

60 Lampiran I Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup Republik Indonesia

Nomor 05 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Amdal (Berita Negara Republik Indonesia Nomor 408, Tahun 2012).

17

a. Potensi dampak penting Potensi dampak penting bagi setiap

jenis usaha dan/atau kegiatan tersebut ditetapkan

berdasarkan:

1. besarnya jumlah penduduk yang akan terkena dampak

rencana usaha dan/atau kegiatan;

2. luas wilayah penyebaran dampak;

3. intensitas dan lamanya dampak berlangsung;

4. banyaknya komponen lingkungan hidup lain yang akan

terkena dampak;

5. sifat kumulatif dampak;

6. berbalik atau tidak berbaliknya dampak; dan

7. kriteria lain sesuai dengan perkembangan ilmu

pengetahuan dan teknologi; dan/atau

8. referensi internasional yang diterapkan oleh beberapa

negara sebagai landasan kebijakan tentang Amdal.

b. Ketidakpastian kemampuan teknologi yang tersedia untuk

menanggulangi dampak penting negatif yang akan timbul.

Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang wajib memiliki

Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup salah satunya yaitu

di bidang multi sektor dengan jenis kegiatan pembangunan

bangunan gedung dengan luas lahan lebih dari atau sama dengan

lima ha atau dengan luas bangunan lebih dari atau sama dengan

10.000 m2. Besaran tersebut diperhitungkan berdasarkan:

a. Pembebasan lahan.

b. Daya dukung lahan

c. Tingkat kebutuhan air sehari-hari.

d. Limbah yang dihasilkan.

18

e. Efek pembangunan terhadap lingkungan sekitar (getaran,

kebisingan, polusi udara, dan lain-lain).

f. KDB (koefisien dasar bangunan) dan KLB. (koefisien luas

bangunan)

g. Jumlah dan jenis pohon yang mungkin hilang.

h. Konflik sosial akibat pembebasan lahan (umumnya berlokasi

dekat pusat kota yang memiliki kepadatan tinggi).

i. Struktur bangunan bertingkat tinggi dan basement

menyebabkan masalah dewatering dan gangguan tiang-tiang

pancang terhadap akuifer sumber air sekitar.

j. Bangkitan pergerakan (traffic) dan kebutuhan permukiman

dari tenaga kerja yang besar.

k. Bangkitan pergerakan dan kebutuhan parkir pengunjung.

l. Produksi sampah, limbah domestik

m. Genangan/banjir lokal.

19

Gambar 1. Bagan Alir Tata Cara Penapisan Untuk Menentukan

Wajib Tidaknya Suatu Rencana Usaha dan/atau Kegiatan

Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.61

61 Lampiran II, Ibid.

20

UKL-UPL ialah Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup dan

Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup, yaitu pengelolaan dan

pemantauan terhadap Usaha dan/atau Kegiatan yang tidak

berdampak penting terhadap lingkungan hidup yang diperlukan

bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan

Usaha dan/atau Kegiatan.62 Setiap usaha dan/atau kegiatan yang

tidak termasuk dalam kriteria wajib Amdal wajib memiliki UKL-

UPL.63

Pemilik atau pengguna bangunan gedung yang akan

mendirikan bangunan gedung wajib memiliki IMB. IMB berlaku

selama bangunan gedung tidak terjadi perubahan fungsi, dan

bentuk bangunan. Masa berlaku IMB dapat diberikan untuk jangka

waktu tertentu dengan mempertimbangkan persyaratan teknis

bangunan gedung.64 Setiap bangunan gedung yang telah selesai

dibangun wajib memiliki SLF, kecuali rumah tinggal sederhana.

Masa berlaku SLF bangunan gedung, meliputi: 65

a. bangunan gedung hunian rumah tinggal tunggal dan rumah

deret sampai dengan 2 (dua) lantai ditetapkan dalam jangka

waktu 20 (dua puluh) tahun; dan

b. bangunan gedung hunian rumah tinggal tidak sederhana,

bangunan gedung lainnya pada umumnya, dan bangunan

gedung tertentu ditetapkan dalam jangka waktu 5 (lima)

tahun. Masa berlaku SLF bangunan gedung dapat

diperpanjang.

62 Pasal 1 angka 3, Op.Cit 63 Pasal 3 ayat (2), Ibid. 64 Pasal 24 Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 5 Tahun 2011 tentang

Bangunan Gedung (Lembaran Daerah Kabupaten Sleman Nomor 1 Seri D Tahun 2011, Tambahan Lembaran Daerah Kabupaten Sleman Nomor 40)

65 Pasal 25, Ibid.

21

Dalam memanfaatkan bangunan gedung, pemilik bangunan

gedung yang telah diterbitkan SLF wajib menyelenggarakan

pemeliharaan bangunan gedung. Apabila bangunan gedung

disewakan kepada pihak lain selaku pengguna bangunan gedung,

maka pemanfaatan dan penyelenggaraan pemeliharaan bangunan

gedung menjadi wewenang dan tanggung jawab pengguna

bangunan gedung. Ketentuan lebih lanjut mengenai

penyelenggaraan pemeliharaan bangunan gedung sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.66 Permohonan IMB

dan SLF disampaikan secara tertulis kepada kepala organisasi

perangkat daerah yang membidangi perizinan bangunan gedung.

Kepala organisasi perangkat daerah yang membidangi perizinan

bangunan gedung menerbitkan IMB dan SLF dalam jangka waktu

paling lama 30 (tigapuluh) hari sejak berkas permohonan diterima

secara lengkap dan benar. Ketentuan lebih lanjut mengenai

mekanisme dan persyaratan perizinan diatur dengan Peraturan

Bupati.67 Setiap pelayanan penerbitan IMB dipungut retribusi.

Setiap pelayanan penerbitan SLF tidak dipungut retribusi.

Ketentuan retribusi pelayanan penerbitan IMB ditetapkan dengan

Peraturan Daerah.68 Setiap pemilik/pengguna bangunan gedung

yang telah diterbitkan IMB dan/atau SLF berhak menggunakan

bangunan gedung sesuai dengan IMB dan/atau SLF yang dimiliki.69

Setiap pemilik/ pengguna bangunan gedung yang telah

diterbitkan IMB dan/atau SLF wajib: 70

66 Pasal 26, Ibid. 67 Pasal 27, Ibid. 68 Pasal 28, Ibid. 69 Pasal 29, Ibid. 70 Pasal 30, Ibid.

22

a. melakukan kegiatan sesuai dengan IMB dan/atau SLF yang

dimiliki dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan yang berlaku;

b. melaksanakan ketentuan teknis, kualitas, keamanan dan

keselamatan serta kelestarian fungsi lingkungan sesuai

dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

c. bertanggung jawab atas segala akibat yang timbul dari

kegiatan sesuai dengan IMB dan/atau SLF yang dimiliki;

d. menyampaikan setiap perubahan konstruksi bangunan

gedung;

e. menciptakan rasa nyaman, aman, dan membina hubungan

harmonis dengan lingkungan di sekitar bangunan gedung;

f. membantu pelaksanaan pengawasan yang dilakukan oleh

petugas.

Setiap pemilik/ pengguna bangunan gedung yang telah

diterbitkan IMB dan/atau SLF dilarang: 71

a. menggunakan bangunan gedung di luar fungsi bangunan

gedung sebagaimana yang tercantum di dalam IMB dan/atau

SLF;

b. menggunakan bangunan gedung untuk kegiatan yang tidak

sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Setiap pembangunan gedung sesuai dengan fungsi dan

klasifikasi bangunan gedung harus sesuai dengan peruntukan

lokasi yang diatur dalam rencana tata ruang.72 Pemohon

71 Pasal 31, Ibid. 72 Pasal 69 Peraturan Bupati Sleman Nomor 49 Tahun 2012 tentang Petunjuk

Pelaksanaan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 5 Tahun 2011 tentang Bangunan Gedung (Berita Daerah Kabupaten Sleman Tahun 2012 Nomor 11 Seri D)

23

mengajukan permohonan IMB secara tertulis dengan mengisi

formulir yang disediakan kepada Kepala Dinas melalui Kantor

Pelayanan Perizinan. Permohonan IMB diajukan bersama dengan

permohonan RTB dan/atau SKTBL.

Permohonan IMB dan Permohonan pengesahan RTB/SKTBL

dilengkapi dengan persyaratan sebagai berikut:73

a. dokumen administrasi, meliputi:

1. permohonan Pengesahan RTB/SKTBL dibuat rangkap

3 (tiga), meliputi: fotokopi KTP pemohon, pemilik

bangunan dan/atau pengelola bangunan; surat kuasa

pengurusan dan fotokopi KTP yang diberi Kuasa,

apabila dikuasakan; fotokopi akta notaris pendirian

badan atau dokumen lain yang dipersamakan; fotokopi

bukti kepemilikan hak atas tanah; fotokopi surat

kerelaan atau dokumen lain yang berkaitan dengan

kepemilikan tanah dan kepemilikan bangunan jika

pemilik bangunan bukan pemilik tanah; fotokopi SPPT

PBB tahun terakhir; fotokopi izin lokasi/izin

pemanfaatan tanah/izin perubahan penggunaan

tanah/izin konsolidasi tanah/izin penetapan lokasi

pembangunan untuk kepentingan umum, jika

dipersyaratkan sesuai ketentuan yang berlaku;

dokumen lingkungan yang telah disahkan oleh instansi

yang berwenang; fotokopi sertifikasi penyedia jasa

perencana dan Surat Izin Bekerja Perencana (SIBP)

bagi perorangan, serta fotokopi dokumen kontrak dan

kualifikasi bagi penyedia jasa berbadan hukum, khusus

73 Pasal 70, Ibid.

24

bangunan kepentingan umum dengan kompleksitas

tidak sederhana atau khusus; menandatangani surat

pernyataan sanggup mematuhi persyaratan tata

bangunan dan lingkungan; khusus untuk RTB

perumahan, dilengkapi perjanjian notariil penyerahan

sarana prasarana perumahan kepada pemerintah

daerah; khusus untuk bangunan yang berdiri pada

lahan yang berbatasan dengan sungai, saluran irigasi,

jalur kereta api, sumber mata air, cagar budaya, dan

bangunan yang memiliki ketinggian diatas 20 m (dua

puluh meter) wajib memiliki rekomendasi dari instansi

yang berwenang.

2. permohonan IMB dibuat rangkap 3 (tiga) meliputi:

fotokopi KTP pemohon, pemilik bangunan dan/atau

pengelola bangunan; surat kuasa dan fotokopi KTP

yang diberi Kuasa, apabila dikuasakan; fotokopi bukti

kepemilikan hak atas tanah, jika dibangun di tanah

persil; bukti hubungan pemohon dengan pemilik tanah

dan/atau pemilik bangunan, jika pemohon bukan

pemilik tanah atau pemilik bangunan dalam bentuk

perjanjian tertulis bermaterai cukup; surat pernyataan

bertanggung jawab atas pekerjaan perencanaan,

pelaksanaan, dan pengawasan oleh pemilik bangunan

bila dikerjakan sendiri, atau oleh perencana dan

pelaksana bila dikerjakan orang lain; data penyedia

jasa (pelaksanaan, pengawasan) beserta foto copy

sertifikasi dan surat izin bekerja perencana (SIBP) bagi

perorangan, serta foto copy dokumen kontrak dan

kualifikasi bagi penyedia jasa berbadan hukum, khusus

25


tidak sederhana atau khusus.

b. Dokumen Rencana Teknis, meliputi:

1. permohonan pengesahan RTB/SKTBL dibuat rangkap

3 (tiga), meliputi: gambar rencana tata letak bangunan

di atas kertas minimal A3 dilengkapi dengan tabel, data

dan ber-kop sesuai format pengesahan RTB/SKTBL;

gambar prarencana bangunan yang meliputi: gambar

denah bangunan dengan skala maksimal 1:500,

mempertimbangkan luasan bangunan, jika gambar

tersebut tidak sesuai dengan luasan dalam bukti hak

atas tanah maka pihak Pemerintah Daerah berhak

untuk menyesuaikan; gambar tampak depan, samping

kanan, samping kiri dan belakang dengan skala

maksimal 1:500, mempertimbangkan luasan

bangunan; gambar rencana instalasi sanitasi air bersih,

air kotor dan air pengelolaan air hujan dengan skala

maksimal 1:500, mempertimbangkan luasan

bangunan; gambar rencana aksessibilitas bangunan,

khusus bangunan kepentingan umum dengan

kompleksitas tidak sederhana atau khusus; gambar

rencana sistem pencegahan kebakaran, khusus


tidak sederhana atau khusus; gambar rencana

penebangan pohon, jika diperlukan; gambar rencana

penutupan drainase, jika diperlukan; gambar rencana

pembuangan air limbah, jika diperlukan; gambar

rencana pemasangan reklame/signage, jika diperlukan;

bangunan gedung yang berfungsi untuk kepentingan

26

umum dan mempunyai kompleksitas tinggi dilakukan

dengan pertimbangan teknis profesional oleh TABG

dan dengar pendapat publik sesuai dengan ketentuan

yang berlaku.

2. permohonan IMB dibuat rangkap 3 (tiga), meliputi:

gambar kerja dengan kop sesuai format gambar IMB

yang terdiri atas: gambar situasi dengan skala

maksimal 1:500; gambar denah bangunan dengan

skala maksimal 1:500; gambar tampak depan, samping

kanan, samping kiri dan belakang dengan skala

maksimal 1:500; gambar potongan memanjang dan

melintang bangunan dengan skala maksimal 1:500;

rencana pondasi dengan skala maksimal 1:500; untuk

bangunan bertingkat 3 (tiga) atau lebih harus

melampirkan hasil penyelidikan tanah dari

laboratotrium yang disahkan oleh pejabat dan atau

instansi yang berwenang; rencana atap dengan skala

maksimal 1:500, apabila menggunakan rangka atap

baja/baja ringan harus melampirkan perhitungan

konstruksi yang ditandatangani penanggung jawab

konstruksi; rencana instalasi utilitas/mekanikal-

elektrikal (MEE) dengan skala maksimal 1:500;

rencana instalasi sanitasi air bersih dan air kotor

dengan skala maksimal 1:500; gambar kerja detail

aksessibilitas, khusus bangunan kepentingan umum

dengan kompleksitas tidak sederhana atau khusus;

gambar rencana sistem pencegahan kebakaran, khusus


27

tidak sederhana atau khusus. Perhitungan konstruksi

dan gambar rencana struktur beton bertulang disertai

gambar detail penulangan yang meliputi rencana

pondasi, sloof, kolom, balok, plat lantai, tangga serta 49

balok atap dan plat atap jika ada, ditanda tangani

penanggung jawab konstruksi, untuk bangunan

bertingkat 2 (dua) atau lebih; c) perhitungan

konstruksi dan gambar rencana struktur baja disertai

gambar detail sambungan, ditanda tangani penanggung

jawab konstruksi, untuk bangunan bertingkat 2 (dua)

atau lebih; perhitungan konstruksi dan gambar detail

konstruksi reklame yang ditandatangani penanggung

jawab konstruksi wajib dimiliki: reklame dengan

ukuran luas bidang diatas 48 m2 (empat puluh delapan

meter persegi) kecuali videotron/megatron; dan 2),

videotron/megatron ukuran luas bidang diatas 20 m2

(dua puluh meter persegi), bando jalan. Rencana

anggaran pelaksanaan yang tertuang dalam dokumen

kontrak, jika pelaksanaan pekerjaan diborongkan;

dokumen laporan perencanaan yang meliputi antara

lain perencanaan kawasan (kapasitas, dimensi,

spesifikasi), rencana pelaksanaan pembangunan

apabila dilaksanakan bertahap.

Dinas melakukan pemeriksaan persyaratan administrasi

berkas permohonan paling lama 7 (tujuh) hari kerja sejak

menerima berkas permohonan dari Kantor Pelayanan Perizinan.

Dinas melakukan pemeriksaan persyaratan teknis dan tinjau lokasi

paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja setelah pemeriksaan

28

persyaratan administrasi dinyatakan lengkap dan benar.

Pemeriksaan sebagai dasar pengambilan keputusan untuk

menerima atau menolak permohonan.74 Dalam hal permohonan

IMB, RTB, dan/atau SKTBL belum memenuhi persyaratan

administrasi dan/atau persyaratan teknis pemohon wajib

melengkapi/memperbaiki permohonannya berdasarkan surat

pemberitahuan kekurangan berkas dari Kepala Dinas. Dalam hal

pemohon tidak melengkapi dan/atau memenuhi persyaratan

dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak surat

pemberitahuan permohonan IMB dinyatakan ditolak. Dalam hal

pemohon tidak diketahui keberadaannya atau tidak mau menerima

surat penolakan permohonan, penyampaian surat penolakan

disampaikan kepada ketua Rukun Tetangga dan/atau Rukun Warga

tempat lokasi bangunan gedung pemohon.75

Kepala Dinas berdasarkan hasil pemeriksaan dan/atau

pertimbangan TABG memberikan keputusan untuk menerima atau

menolak permohonan. Keputusan atas permohonan diberikan

dengan ketentuan sebagai berikut:

a. IMB paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja diberikan setelah

berkas permohonan dinyatakan lengkap dan benar;

b. RTB dan/atau SKTBL paling lama 18 (delapan belas) hari

kerja diberikan setelah berkas dinyatakan lengkap dan benar.

Penerbitan IMB dilakukan setelah berkas permohonan

dinyatakan lengkap dan benar, dan telah dilakukan pembayaran

retribusi, dan/atau denda administrasi IMB.76 IMB berlaku selama

74 Pasal 73, Ibid. 75 Pasal 74, Ibid. 76 Pasal 75, Ibid.

29

bangunan gedung tidak terjadi perubahan fungsi, dan bentuk

bangunan.77 Masa berlaku IMB dapat diberikan untuk jangka waktu

tertentu dengan mempertimbangkan persyaratan administrasi dan

teknis bangunan gedung. IMB untuk jangka waktu tertentu dapat

diterbitkan untuk:

a. bangunan yang belum selesai proses perolehan hak atas

tanah;

b. bangunan yang belum selesai proses penyusunan Dokumen

Lingkungan Hidup.

B. Analisis Prosedur Perizinan Pembangunan Apartemen

Uttara The Icon

Apartemen Uttara The Icon merupakan jenis rencana usaha

dan/atau kegiatan dengan jenis kegiatan pembangunan bangunan

gedung. Bahwa berdasarkan dokumen UKL-UPL yang disusun

sebagai dasar diterbitkannya Surat Keputusan Kepala Badan

Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor:

660.2/037.3/IL/2015 tentang izin Lingkungan PT Bukit Alam

Permata untuk kegiatan Pembangunan Apartemen Uttara The Icon

dan juga telah mendapat pengesahan itu, pada halaman III-9

dokumen UKL-UPL, dapat dilihat pada tabel 1 total luasan lantai

bangunan sebesar 9.662,1 m2 dengan rincian sebagai berikut:78

77 Pasal 76, Ibid. 78 Lembaga Bantuan Hukum Yogyakarta, “Gugatan Tata Usaha Negara terhadp

Surat Keputusan Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor 660.2/037.3/Il/2015 tentang Izin Lingkungan Pt Bukit Alam Permata Untuk Kegiatan Pembangunan Apartemen Uttara Icon di Padukuhan Karangwuni, Desa Caturtunggal, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Seluas 1.660m2”,

hlm. 16

30

Tabel 1. Fungsi dan Luas Lantai Bangunan

(halaman III-9 dokumen UKL-UPL Rencana Pembangunan

Apartemen Uttara Icon).79

Lantai Fungsi Ruang Luas

(m2)

Basement 3 - Ramps

- Area parkir (18 SRP)

- Jalan sirkulasi

- Lift

- Tangga

- Ruang

ME

922,4

Basement 3 - Ramps


- Jalan sirkulasi

- Lift

- Tangga

- Ruang

ME

922,4

Basement 3 - Ramps


- Jalan sirkulasi

- Lift

- Tangga

- Ruang

ME

922,4

Ground

Floor

- Main lobby apartemen

- Ruang BM Office

- Ruang surat

- Galeery

- Life style

- Salon (retail)


- Conv.

Store

- Koridor

- Tangga

- Ruang

ME

- KM/toil

et

666

79 Ibid.

31

Lantai 2 - Ramps

- Area parkir

- Jalan sirkulasi

- Ruang office

- Ruang

retail

- Lift

- Tangga

828

Lantai 3 - unit aprtemen (8 unit)

- ruang office

- koridor

- ruang

retail

- lift

- tangga

450

Lantai 4 - unit apartemen (8 unit)

- koridor

- lift

- tangga

450


- koridor

- lift

- tangga

450


- koridor

- lift

- tangga

450


- koridor

- lift

- tangga

450


- koridor

- lift

- tangga

450


- koridor

- lift

- tangga

450


- koridor

- lift

- tangga

450


- koridor

- lift

- tangga

450


- koridor

- lift

- tangga

450


- koridor

- lift

- tangga

450

32


- koridor

- lift

- tangga

450

Total luas lantai bangunan 9.661,2

Rincian bangunan tersebut juga sesuai dan didasarkan pada

lampiran Rencana Tata Bangunan (RTB) Pembangunan Apartemen

Uttara The Icon yang telah diverifikasi dan mendapatkan

pengesahan dari Dinas Pekerjaan Umum dan Perumahan

Kabupaten Sleman dengan nomor:

01.02.080.RTB/KPTS/Taba/D/2014 tertanggal 23 Mei 2014.80

Bahwa terdapat perbedaan perhitungan mengenai luas bangunan

pembangunan Apartemen Uttara The Icon, berdasarkan

perhitungan oleh tim verifikasi dari Fakultas Teknik Sipil dan

Perencanaan Universitas Islam Indonesia, dengan metode analisis

luas didapat hasil benar tidaknya atau valid tidaknya luasan lantai

bangunan kurang dari 10.000 m2. Hasil verifikasi menyimpulkan

terdapat sejumlah luasan bagian bangunan yang tidak benar atau

tidak bermunculan, yang mana hal ini mempengaruhi jumlah

luasan bangunan total.

Berikut ialah ilustrasi Batasan Luar Apartemen Uttara The

Icon:

80 Op. Cit. hlm 17

33

Gambar 1. Ilustrasi batas luas Ground Floor81

Gambar 2. Ilustrasi batas luas 2nd Floor82

81 Ibid, hlm. 19

34

Gambar 3. Ilustrasi batas luas 3rd floor83

Hasil dari perhitungan luas tersebut diperoleh Luas Total

Bangunan yang berbeda, seperti yang terlihat pada Tabel 2 di

bawah ini:

Tabel 2. Perhitungan luas total bangunan berdasarkan

perhitungan kembali Ground Floor, 2nd floor dan 3rd Floor84

Nama Bangunan Luas Lantai (m2)

Basement B2 922,4

Basement B1 922,4

Semi Basement 1 922,4

Ground Floor 1.092, 215

2nd 995, 4095

82 Ibid 83 Op. Cit, hlm. 20. 84 Ibid, hlm. 20-21.

35

3rd 566,7277

4th 450

5th 450

6th 450

7th 450

8th 450

9th 450

10th 450

11th 450

12th 450

13th 450

14th 450

Roof Floor 72, 48

Total 10.444,0322

Berdasarkan hasil verifikasi tim dari FTSP UII dapat

dismpulkan bahwa total luasan bangunan adalah sejumlah 10.444,

0322 m2.

Sampai dengan laporan hasil penelitian ini ditulis perkara

gugatan TUN terhadap izin lingkungan Apartemen Uttara The Icon

sedang berjalan, patut dicermati bagaimana hasil dari pembuktian

di persidangan nanti, tentang hasil luas bangunan Apartemen

Uttara The Icon, jika memang berdasarkan hasil pembuktian di

persidangan luasan bangunan Apartemen Uttara The Icon ialah

benar seperti yang tertera pada dokumen UKL-UPL yakni seluas

9.662,1 m2 maka izin lingkungan Apartemen Uttara The Icon

memang sudah sesuai dengan peraturan perundang-undangan,

tetapi jika hasil pembuktian di persidangan membuktikan bahwa

luasan bangunan Apartemen Uttara The Icon lebih dari 10.000 m2,

36

maka izin lingkungan dari Apartemen Uttara The Icon harus

dibatalkan sesuai dengan Pasal 38 Undang-Undang Nomor 32

Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan

Hidup karena tidak sesuai dengan Pasal 22 Undang-Undang Nomor

32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan

Hidup jo. Pasal 23 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang

Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup 40 ayat (1)

Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan

Pengelolaan Lingkungan Hidup jo. Pasal 3 Peraturan Pemerintah

Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan

jo. Pasal 2 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup

Republik Indonesia Nomor 05 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana

Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai

Dampak Lingkungan Hidup.

Pembangunan Apartemen Uttara The Icon dimulai pada

tanggal 28 November 2014 dengan ditandai dengan peletakan batu

pertama.85 Sementara itu izin lingkungan baru dikeluarakan oleh

Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman pada tanggal

15 Juli 2015.86 Patut dicermati ketentuan dalam Pasal 36 jo. Pasal

40 ayat (1) jo. Pasal 40 ayat (3) jo. Pasal 109 Undang-Undang

Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan

Lingkungan Hidup jo. Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28

Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung jo. Pasal 63 jo. Pasal 64

Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan

85 Http://Daerah.Sindonews.Com/Read/931206/151/Apartemen-Uttara-The-

Icon-Resmi-Diluncurkan-1417409510 Diakses Pada Tanggal 7 Februari 2016 86 Keputusan Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor

660.2/037.3/Il/2015 tentang Izin Lingkungan Pt Bukit Alam Permata Untuk Kegiatan Pembangunan Apartemen Uttara Icon di Padukuhan Karangwuni, Desa Caturtunggal, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Seluas 1.660m2

http://daerah.sindonews.com/read/931206/151/apartemen-uttara-the-icon-resmi-diluncurkan-1417409510


37

Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang

Bangunan Gedung.

Bahwasanya Pembangunan bangunan gedung

diselenggarakan melalui tahapan perencanaan dan pelaksanaan

beserta pengawasannya.87 Penyelenggaraan bangunan gedung

adalah kegiatan pembangunan yang meliputi proses perencanaan

teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan,

pelestarian dan pembongkaran bangunan gedung.88 Dengan

demikian dapat disimpulkan awal dari tahapan pembangunan ialah

pada tahap perencanaan teknis, sebelum dimulainya tahapan

pembangunan setiap bangunan gedung haruslah memiliki IMB.89

87 Pasal 35 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Op.Cit. 88 Pasal 1 Angka 18 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 Tentang

Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung, Op. Cit.

89 Pasal 64 Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung menyatakan bahwa (1) dokumen rencana teknis sebagaimana dimaksud dalam pasal 63 ayat (5)

diperiksa, dinilai, disetujui, dan disahkan untuk memperoleh izin mendirikan bangunan gedung.

(2) pemeriksaan dokumen rencana teknis dilaksanakan dengan mempertimbangkan kelengkapan dokumen sesuai dengan fungsi dan klasifikasi bangunan gedung.

(3) penilaian dokumen rencana teknis dilaksanakan dengan melakukan evaluasi terhadap pemenuhan persyaratan teknis dengan mempertimbangkan aspek lokasi, fungsi, dan klasifikasi bangunan gedung.

(4) penilaian dokumen rencana teknis bangunan gedung sebagaimana dimaksud pada ayat (3) wajib mendapat pertimbangan teknis tim ahli bangunan gedung dalam hal bangunan gedung tersebut untuk kepentingan umum.

(5) penilaian dokumen rencana teknis bangunan gedung yang menimbulkan dampak penting, wajib mendapat pertimbangan teknis tim ahli bangunan gedung dan memperhatikan hasil dengar pendapat publik.

(6) penilaian dokumen rencana teknis bangunan gedung fungsi khusus dilakukan oleh pemerintah dengan berkoordinasi dengan pemerintah daerah dan mendapat pertimbangan teknis dari tim ahli bangunan gedung, serta memperhatikan hasil dengar pendapat publik.

(7) persetujuan dokumen rencana teknis diberikan terhadap rencana yang telah memenuhi persyaratan sesuai dengan penilaian sebagaimana

38

Sementara IMB baru akan diterbitkan setelah adanya izin

lingkungan.90 usaha dan/atau kegiatan tanpa memiliki izin

lingkungan dapat dipidana dengan pidana penjara paling singkat 1

(satu) tahun dan paling lama 3 (tiga) tahun dan denda paling

sedikit Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) dan paling banyak

Rp3.000.000.000,00 (tiga miliar rupiah).91

Izin Lingkungan PT Bukit Alam Permata untuk Pembangunan

Apartemen Uttara The Icon diterbitkan melalui Surat Keputusan

Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor:

660.2/037.3/IL/2015. Bahwa surat tersebut yang

menandatanganinya ialah Kepala Badan Lingkungan Hidup

Kabupaten Sleman, patut dicermati bahwa berdasarkan ketentuan

dalam Pasal 47 ayat 1 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia

Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan. Izin Lingkungan

diterbitkan oleh:

a. Menteri, untuk Keputusan Kelayakan Lingkungan Hidup atau

Rekomendasi UKL-UPL yang diterbitkan oleh Menteri;

b. gubernur, untuk Keputusan Kelayakan Lingkungan Hidup

atau Rekomendasi UKL-UPL yang diterbitkan oleh gubernur;

dan

c. bupati/walikota, untuk Keputusan Kelayakan Lingkungan

Hidup atau Rekomendasi UKL-UPL yang diterbitkan oleh

bupati/walikota.

dimaksud pada ayat (3) dalam bentuk persetujuan tertulis oleh pejabat yang berwenang.

(8) pengesahan dokumen rencana teknis bangunan gedung dilakukan oleh pemerintah daerah, kecuali bangunan gedung fungsi khusus oleh pemerintah, berdasarkan rencana teknis beserta kelengkapan dokumen lainnya dan diajukan oleh pemohon.

90 Pasal 36 Jo. Pasal 40 Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup Op.Cit.

91 Pasal 109, Ibid.

39

Bahwa kewenangan Badan Lingkungan Hidup Kabupaten ialah

untuk Pemeriksaan UKL-UPL dan penerbitan Rekomendasi UKL-

UPL.92

92 Pasal 40 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012

tentang Izin Lingkungan menyatakan bahwa: Pemeriksaan UKL-UPL dan penerbitan rekomendasi UKL-UPL sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 dan Pasal 37 dapat dilakukan oleh: a. pejabat yang ditunjuk oleh menteri; b. kepala instansi lingkungan hidup provinsi; atau c. kepala instansi lingkungan hidup kabupaten/kota.

40

III. Kesimpulan dan Saran

41

A. Kesimpulan

Berdasakan uraian di atas dapat ditarik kesimpulan sebagai

berikut, bahwa:

a. Penyelenggaraan bangunan gedung dimulai dari tahap

perencanaan, pada tahap itu harus diperhatikan mengenai

zonasi tata ruang bangunan gedung, izin pemanfaatan tanah,

izin lingkungan, dan izin mendirikan bangunan

b. Luas bangunan Apartemen Uttara The Icon, jika memang

berdasarkan hasil pembuktian di persidangan luasan

bangunan Apartemen Uttara The Icon ialah benar seperti

yang tertera pada dokumen UKL-UPL yakni seluas 9.662,1

m2, maka izin lingkungan Apartemen Uttara The Icon

memang sudah sesuai dengan peraturan perundang-

undangan, tetapi jika hasil pembuktian di persidangan

membuktikan bahwa luasan bangunan Apartemen Uttara

The Icon lebih dari 10.000 m2, maka izin lingkungan dari

Apartemen Uttara The Icon harus dibatalkan. Izin lingkungan

PT Bukit Alam Permata untuk pembangunan Apartemen

Uttara The Icon diterbitkan melalui Surat Keputusan Kepala

Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor:

660.2/037.3/IL/2015. Bahwa surat tersebut yang

menandatanganinya ialah Kepala Badan Lingkungan Hidup

Kabupaten Sleman, sementara yang berwenang menerbitkan

izin lingkungan pada tingkat kabupaten ialah Bupati.

Pembangunan Apartemen Uttara The Icon dimulai pada

tanggal 28 November 2014 dengan ditandai dengan

peletakan batu pertama. Sementara itu izin lingkungan baru

42

dikeluarkan oleh Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten

Sleman pada tanggal 15 Juli 2015.

B. Saran

Adapun saran yang dapat direkomendasikan dari hasil

penelitian ini adalah:

a. Kepada Pemerintah Kabupaten agar dapat segera

menerbitkan RDTR melalui Peraturan Daerah.

b. Kepada aparat pemerintah pemberi izin agar dapat

memberikan izin sesuai dengan peraturan perundang-

undangan yang berlaku.

43

DAFTAR PUSTAKA

A. Jurnal, artikel, internet

Lembaga Bantuan Hukum Yogyakarta, “Gugatan Tata Usaha Negara terhadp Surat Keputusan Kepala Badan Lingkungan Hidup Kabupaten Sleman Nomor 660.2/037.3/Il/2015 Tentang Izin Lingkungan Pt Bukit Alam Permata Untuk Kegiatan Pembangunan Apartemen Uttara Icon Di Padukuhan Karangwuni, Desa Caturtunggal, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Seluas 1.660m2”.

http://daerah.sindonews.com/read/931206/151/apartemen-uttara-the-icon-resmi-diluncurkan-1417409510 diakses pada tanggal 7 februari 2016.

B. Peraturan Perundang-undangan

Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2009 Nomor 140, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5059).

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4725).

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4247).

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2012 Tentang Izin Lingkungan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 48, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5285).

Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup Republik Indonesia Nomor 05 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Amdal (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 408).

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 20/Prt/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang



44

dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota. (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 953,).

Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 5 Tahun 2011 tentang Bangunan Gedung (Lembaran Daerah Kabupaten Sleman Tahun 2011 Nomor 1 Seri D, Tambahan Lembaran Daerah Kabupaten Sleman Nomor 40).

Peraturan Bupati Sleman Nomor 49 Tahun 2012 tentang Petunjuk Pelaksanaan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 5 Tahun 2011 tentang Bangunan Gedung (Berita Daerah Kabupaten Sleman Tahun 2012 Nomor 11 Seri D).

undang-undang nomor 12 tahun 1997,...

Documents