tu chiamale se vuoi “perequazioni”

TU CHIAMALE SE VUOI TU CHIAMALE SE VUOI “PEREQUAZIONI”“PEREQUAZIONI”“PEREQUAZIONI”“PEREQUAZIONI”

(Mogol – Battisti – Dario Meneguzzo )

Roberto TravagliniRoberto Travaglini

Confindustria Vicenza Confindustria Vicenza –– 21 gennaio 201121 gennaio 2011

Con un tratto di penna le scelte di piano determinano la fortuna o la sfortuna della proprietà immobiliare (A.M. Sandulli, “Profili costituzionali della proprietà privata, 1972)

Il tratto più caratteristico , e al tempo stesso più singolare, dell’urbanistica

L’Urbanistica e la Pianificazione

Il tratto più caratteristico , e al tempo stesso più singolare, dell’urbanisticaè di essere necessariamente ed intrinsecamente disuguagliante e quindi ingiusta:

- nei rapporti tra privati, favorendo alcuni proprietari e danneggiandone altri;

- nei rapporti tra gli stessi e la collettività, accollando alla seconda l’esecuzione di opere pubbliche il cui effetto primo è quello di valorizzare la proprietà dei primi (P. Stella Richter, “La perequazione urbanistica, 2005).

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Come rendere la pianificazione neutra rispetto all’elargizione di benefici e all’imposizione di oneri, in modo che una stessa quota di benefici e di oneri sia riconosciuta a tutti coloro che sono interessati da una trasformazione edilizia (Stefania Vasta, “Perequazione urbanistica e

Il problema dei problemi …

trasformazione edilizia (Stefania Vasta, “Perequazione urbanistica e giustizia distributiva”, 2009).

Come “redistribuire” alla collettività parte del plusvalore fondiario legato alle possibilità di trasformazione urbanistica derivanti dalle scelte di Piano, riequilibrando il costo sociale della traformazione (P. Urbani, “La perequazione tra ipotesi di riforma nazionale e leggi regionali”, 2009; E. Micelli “Perequazione urbanistica. Pubblico e privato per la trasformazione della città”, 2004).


Come attuare i principi sanciti dalla Corte costituzionale in ordine:

� alla decadenza, alla reiterabilità dei vincoli espropriativi e

Il problema dei problemi …

� alla decadenza, alla reiterabilità dei vincoli espropriativi e non conformativi (sentenze 6/1966; 55 e 56/1968; 5/1980);

� all’obbligo di motivazione ed alla congruità del ristoro economico costituito dall’indennizzo (sentenza 179/1999)

a fronte del progressivo depauperamento delle risorse economiche a disposizione degli Enti locali.


�La perequazione urbanistica

Le risposte delle leggi regionali e dei progetti di riforma statale

�La compensazione

�Il credito edilizio

�Gli accordi pubblico-privati


Corte costituzionale sentenza 20 maggio 1999, n. 17 9

“ Il necessario intervento legislativo dovrà precisare le modalità di attuazione del principio dell'indennizzabilità dei vincoli a contenuto espropriativo nei sensi sopra indicati, delimitando le utilità economiche

Le risposte della giurisprudenza

espropriativo nei sensi sopra indicati, delimitando le utilità economiche suscettibili di ristoro patrimoniale nei confronti della pubblica amministrazione, e potrà esercitare scelte tra misure risarcitorie, indennitarie, e anche, in taluni casi, tra misure alternative riparatorieanche in forma specifica (v. ord. n. 165 del 1998), mediante offerta ed assegnazione di altre aree idonee alle esigenze del soggetto che ha diritto ad un ristoro … ovvero mediante altri sistemi compensativi che non penalizzano i soggetti interessati dalle scelte urbanistiche che incidono su beni determinati”.


TAR Emilia Romagna, Bologna, Sez. I, 14 gennaio 199 9, n. 22 (PRG Reggio E.) e 19 dicembre 2001, n. 1286 (PRG Faenza)

“ Il principio perequativo … è … inteso a rendere indifferente per i proprietari la collocazione spaziale dello standard all'interno dell'ambito territoriale interessato. Tale risultato viene perseguito, da un lato,

Le risposte della giurisprudenza

territoriale interessato. Tale risultato viene perseguito, da un lato, prevedendo che ad ogni trasformazione del territorio corrisponda un adeguato beneficio per la collettività; dall’altro assicurando, nell’ambito territoriale interessato alla trasformazione, un equilibrato riparto di costi e benefici tra i proprietari dei suoli ricompresi in detto ambito ... . .. appare illogico non già il ritenere compatibile con il nostro ordinamento esperienze pianificatorie ispirate a concezioni diverse dallo "zoning", bensì piuttosto il pretendere di interpretare la disciplina urbanistica nazionale come una sorta di "camicia di forza" volta ad escludere ogni possibile alternativa alla concezione predetta”.


Perequazione : atto, effetto del perequare

La perequazione

Perequare : pareggiare, distribuire equamente

Zingarelli, “Vocabolario della lingua italiana


Art. 35 – Perequazione urbanistica

“ 1. La perequazione urbanistica persegue l'equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali.

La perequazione nella L.R. 11/2004

2. Il piano di assetto del territorio (PAT) stabilisce i criteri e le modalità per l'applicazione della perequazione urbanistica.3. Il piano degli interventi (PI), i piani urbanistici attuativi (PUA), i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata attuano la perequazione disciplinando gli interventi di trasformazione da realizzare unitariamente, assicurando un'equa ripartizione dei diritti edificatori e dei relativi oneri tra tutti i proprietari delle aree e degli edifici interessati dall'intervento, indipendentemente dalle specifiche destinazioni d'uso assegnate alle singole aree.”

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4. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva

La perequazione nella L.R. 11/2004

4. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall'indice di edificabilità attribuito, i piani urbanistici attuativi (PUA), i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata, individuano gli eventuali edifici esistenti, le aree ove è concentrata l'edificazione e le aree da cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi per la realizzazione di servizi ed infrastrutture, nonché per le compensazioni urbanistiche ai sensi dell'articolo 37.”


Art. 9 (Attuazione del piano urbanistico)

“ 2. Il piano urbanistico può essere attuato anche consistemi perequativi e compensativi secondo criteri e

La perequazione nel PDL 438-Lupi

sistemi perequativi e compensativi secondo criteri emodalità stabiliti dalle regioni.

3. La perequazione si realizza con l’attribuzione di diritti edificatori alle proprietà immobiliari ricomprese in determinati ambiti territoriali, in percentuale dell’estensione o del valore di esse e indipendentemente dalla specifica destinazione d’uso. I diritti edificatori sono trasferibili e liberamente commerciabili negli e tra gli ambiti territoriali” .


Perequazione urbanistica “ pura ”

Si limita a garantire un’equa ed estesa distribuzione dei vantaggi derivanti dalle previsioni di edificabilità, mediante

Le diverse forme di perequazione

vantaggi derivanti dalle previsioni di edificabilità, mediante un’omogenea attribuzione volumetrica tra i suoli su cui si concentreranno le trasformazioni ed aree che, pur connotate da un astratto statuto di trasformabilità, debbono restare immodificate per prevalenti ragioni di disegno urbanistico.

Persegue finalità di giustizia distributiva tra i diversi proprietari immobiliari, non tra questi ed il Comune.


Perequazione infrastrutturale o “ con oneri di cessione ”

Oltre agli obiettivi di equa redistribuzione dei vantaggi indotti dal piano, si fa carico di acquisire, senza esborso a


indotti dal piano, si fa carico di acquisire, senza esborso a carico del Comune, le aree necessarie per la realizzazione delle infrastrutture d’interesse generale, che vengono cedute dai privati le cui facoltà edificatorie si concretizzano nelle aree di concentrazione.

Persegue finalità di giustizia distributiva non solo tra i diversi proprietari immobiliari, ma anche tra questi ed il Comune.


Perequazione “ con volumetria pubblica aggiuntiva ”

Oltre ai contenuti di una od entrambe le precedenti figure, affianca la “riserva” al Comune di una quota della


affianca la “riserva” al Comune di una quota della volumetria concentrabile in alcuni ambiti, per il perseguimento di politiche edilizie d’interesse pubblico (social housing, trasferimento di attività presenti in zona impropria, ecc.).

Anche questa figura persegue finalità di giustizia distributiva non solo tra i diversi proprietari immobiliari, ma anche tra questi ed il Comune.


Perequazione “ sui residui ”

Si occupa del problema delle previsioni edificatorie


Si occupa del problema delle previsioni edificatorie contenute nella precedente pianificazione e rimaste inattuate, stabilendo la conversione di tali potenzialità in diritti edificatori collocabili altrove, se non addirittura trasferibili in quanto veri e propri “crediti edilizi”.

La classificazione sopra riportata è tratta da E. Boscolo“Le perequazioni e le compensazioni” , 2009.


Perequazione “ dei valori ”

La più o meno generalizzata monetizzazione dei diritti edificatori, unita ad un gioco di trasferimenti (di natura finanziaria o parafiscale) compensativi delle disparità di valore


finanziaria o parafiscale) compensativi delle disparità di valore nelle rendite fondiarie derivanti dalla pianificazione, con l’obiettivo di conseguire l’equità catturando il plusvalore fondiario legato alle possibilità di trasformazione urbanistica derivanti dalle scelte pianificatorie e redistribuendolo alla collettività, così da riequilibrare il costo sociale della trasformazione (P. Urbani, “La perequazione tra ipotesi di riforma nazionale e leggi regionali”, 2009).


Perequazione “ dei valori ”

“Attraverso l’impiego del principio perequativo, l’amministrazione distribuisce meno valore privato - meno


l’amministrazione distribuisce meno valore privato - meno rendita fondiaria … - in quanto chiede alle proprietà interessate dall’espansione urbana un contributo al finanziamento della città pubblica. E il valore del cofinanziamento offerto dai privati ammonta al costo che l’amministrazione avrebbe altrimenti dovuto sostenere per l’acquisizione delle aree necessarie a opere pubbliche e ad attrezzature collettive.

… segue


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“… i proprietari privati accettano di cooperare con l’amministrazione al finanziamento della città pubblica e rinunciano a quote del plusvalore fondiario per un capital gainottenuto senza rischi, non più legato all’aleatorietà delle scelte


di pianificazione. Una formula più equa di valorizzazione delle aree consente quindi l’accettazione da parte dei privati di un meccanismo di partenariato che si configura come un finanziamento della città pubblica nella forma di una cessione diretta delle aree necessarie a opere e attrezzature collettive, il cui valore finanziario è pari al mancato indennizzo delle proprietà espropriate.” (E. Micelli, “Perequazione urbanistica –Pubblico e privato per la trasformazione della città; 2004).


Perequazione “ dei volumi ”

“ La perequazione di volumi … consiste nell’attribuire a determinate aree (o ambiti di trasformazione) individuate preventivamente dal piano urbanistico con caratteri di omogeneità, un unico indice territoriale all’intera area, all’interno della quale viene assentita una


territoriale all’intera area, all’interno della quale viene assentita una volumetria complessiva di comparto da realizzare spazialmente, all’interno del comparto stesso … Le relazioni tra i proprietari riguardano il trasferimento e la conseguente distribuzione delle quote di edificabilità assegnate al comparto nelle diverse aree a ciò destinate … E’ a carico dei compartisti la cessione gratuita delle aree all’amministrazione e l’integrale realizzazione delle opere di urbanizzazione … previste nel comparto stesso in base alla disciplina del piano regolatore (P. Urbani, La perequazione tra ipotesi di riforma nazionale e leggi regionali, 2008).


Perequazione generalizzata o “ a priori ”

Prevede che i diritti edificatori vengano riconosciuti ai terreni urbani e periurbani come potenziale implicito alle loro condizioni di fatto e di diritto, il quale, non dipendendo in alcun modo dalle scelte strategiche per il futuro assetto del territorio, non è negoziabile.


per il futuro assetto del territorio, non è negoziabile.

Perequazione parziale o “ a posteriori ”

E’ l’insieme di tutte le quantità edilizie previste da ciascun programma di attuazione del piano regolatore a venire, al momento debito, equamente ripartito tra tutti i terreni che quel dato programma mette in gioco … Si confronta con il progetto di città che il piano promuove e in quest’ultimo deve trovare i riferimenti per legittimare le ragioni del prelievo che implicitamente effettua (E. Micelli, Perequazione urbanistica, 2004).


TAR Lombardia, Brescia, 20 ottobre 2005, n. 1043

“ La tecnica di pianificazione ispirata al principio della perequazione urbanistica prevede che le proprietà inserite in un determinato ambito di intervento vengano investite contemporaneamente del beneficio dell'edificabilità e del peso di contribuire all'elevazione della qualità urbana generale e si estrinseca nella formazione di comparti entro cui i

Giurisprudenza e perequazione

urbana generale e si estrinseca nella formazione di comparti entro cui i proprietari sono trattati tutti in modo identico.

… l'equa distribuzione dei diritti edificatori, conserva una valenza di carattere eminentemente urbanistico: ha infatti il solo obiettivo di evitare che il beneficio collettivo derivante dalla pianificazione, venga sopportato solamente da alcuni dei proprietari degli immobili, mentre altri, in analoga condizione di fatto e di diritto al momento di approvazione dello strumento urbanistico generale, beneficino, direttamente e indirettamente, solo di consistenti utilità economiche.

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TAR Lombardia, Brescia, 20 ottobre 2005, n. 1043

“ E’ invece estranea agli obiettivi della perequazione urbanistica, ogni finalità, per la quale difetterebbe ogni fondamento normativo e costituzionale, di redistribuzione della ricchezza fondiaria tra i vari


costituzionale, di redistribuzione della ricchezza fondiaria tra i vari proprietari di aree comprese nel comparto, con lo scopo di pervenire ad una distribuzione egualitaria dei benefici economici derivanti dalla pianificazione …

E' pertanto conforme agli obiettivi ed alla tecnica della perequazione urbanistica, nonché ai principi costituzionali in materia di tutela della proprietà privata che, in applicazione del principio della perequazione, i benefici e gli oneri derivanti dalla pianificazione vengano distribuiti in modo rigidamente proporzionale alla consistenza ed all'estensione delle singole proprietà.”


Consiglio di Stato, Sez. IV, 21 agosto 2006, n. 483 3

(PRG di Bassano del Grappa)

“ E’ illegittima la norma di PRG la quale preveda che una quota del 50% della capacità insediativa totale è riservata al Comune.

… una simile previsione appare, in realtà, preordinata a comprimere in


… una simile previsione appare, in realtà, preordinata a comprimere in maniera del tutto indiscriminata la potenzialità edificatoria delle aree, ricomprese nella zona in parola, il cui valore viene per ciò solo inevitabilmente ed immediatamente ridimensionato, senza che possa attribuirsi alcun rilievo alle modalità di successiva concreta attuazione degli interventi …

… non è dato rinvenire alcuna disciplina, di fonte legislativa, che autorizzi una riserva di proprietà fondiaria alla mano pubblica - come quella prefigurata nella specie - al fine di contenimento dei prezzi, in un’ottica “dirigista” del mercato dei terreni edificabili.”


TAR Veneto 19 maggio 2009, n. 1504

“ Il ricorso alla tecnica perequativa non appare affetto da vizi di legittimità, non essendo vietato dalla legge e non presentando aspetti di illogicità o irrazionalità, essendo espressione di un approccio diverso al problema dell’organizzazione del territorio.


Il ricorso alla cd. urbanistica perequativa è dettato dalla volontà di operare in modo da ridistribuire in maniera equilibrata i vantaggi economici dell’edificabilità impressa alle aree, dotandole della medesima potenzialità edificatoria.

Tale modello è stato ritenuto compatibile con i valori del nostro ordinamento e consente, superando il modello tradizionale della ripartizione del territorio in zone, ognuna con la propria destinazione, di conseguire maggiori utilità, sia per i singoli proprietari dei terreni sia per l’amministrazione pubblica e con essa per l’intera collettività.”

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TAR Veneto 19 maggio 2009, n. 1504… segue

“ Essa consente di procedere all’acquisizione di aree aventi destinazione pubblica evitando il procedimento espropriativo, mediante la loro cessione al Comune, ovviando al contenzioso derivante dalla reiterazione dei vincoli di destinazione pubblica, ma soprattutto di poter contare sulla


di destinazione pubblica, ma soprattutto di poter contare sulla collaborazione e la partecipazione degli stessi privati proprietari attraverso la proposizione di progetti e piani urbani di riqualificazione, in grado di migliorare il tessuto urbano.

Attraverso la perequazione urbanistica si persegue l’obiettivo di eliminare le disuguaglianze create dalla funzione pianificatoria, in particolare dalla zonizzazione e dalla localizzazione diretta degli standard, quanto meno all’interno di ambiti di trasformazione, creando le condizioni necessarie per agevolare l’accordo fra i privati proprietari delle aree incluse in essi e promuovere l’iniziativa privata” .


TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 17 settembre 2009, n. 4671

“ La cessione perequativa è prevista dall’art. 11 comma 1 e 2 della L.R. 12/05 ed è alternativa all’espropriazione perché non prevede


l’apposizione di un vincolo preespropriativo sulle aree destinate a servizi pubblici ma prevede che tutti i proprietari, sia quelli che possono edificare sulle loro aree sia quelli i cui immobili dovranno realizzare la città pubblica, partecipino alla realizzazione delle infrastrutture pubbliche attraverso l’equa ed uniforme distribuzione di diritti edificatori indipendentemente dalla localizzazione delle aree per attrezzature pubbliche e dei relativi obblighi nei confronti del Comune”.

… segue


TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 17 settembre 2009, n. 4671… segue

“ La cessione perequativa si caratterizza per il fatto che il terreno che sarà oggetto di trasferimento in favore dell’amministrazione sviluppa volumetria propria (espressa, appunto dall’indice di edificabilità territoriale che gli viene attribuito) che, però, può essere realizzata solo


territoriale che gli viene attribuito) che, però, può essere realizzata solo sulle aree su cui deve concentrarsi l’edificabilità (aree alle quali è attribuito un indice urbanistico adeguato a ricevere anche la cubatura proveniente dai terreni oggetto di cessione).

La cessione compensativa invece si caratterizza per l’individuazione da parte del pianificatore di aree, destinate alla costruzione della città pubblica, rispetto ai quali l’amministrazione non può rinunciare a priori al vincolo ed alla facoltà imperativa ed unilaterale di acquisizione coattiva delle aree”.


TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 17 settembre 2009, n. 4671

… segue

“ In queste aree, il Comune appone il vincolo preespropriativo ed entro il termine di cinque anni deve fare ricorso all'espropriazione con la


termine di cinque anni deve fare ricorso all'espropriazione con la possibilità di ristorare il proprietario mediante attribuzione di ‘crediti compensativi’ od aree in permuta in luogo dell’usuale indennizzo pecuniario.

La cessione compensativa, invece, prevede la corresponsione di un corrispettivo (per la cessione) in volumetria (diritto edificatorio) o in aree in permuta (anziché in denaro, come avverrebbe tanto nel caso in cui l’area fosse acquisita bonariamente quanto nel caso in cui venisse espropriata)”.


TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2010, n. 1524

“ Le tecniche perequative e compensative, nonché consensuali, hanno già ricevuto, in generale, significativi avalli giurisprudenziali.

Gli strumenti perequativi, nella misura in cui non siano inseriti in una


Gli strumenti perequativi, nella misura in cui non siano inseriti in una adeguata logica programmatoria e pianificatoria del territorio, rimanendo estranei alle garanzie legali previste per i provvedimenti di conformazione dell’attività edificatoria privata, potrebbero palesare profili di problematicità, in relazione a forme di compressione dei diritti di proprietà e di libertà di iniziativa economica che non risponderebbero sempre a effettive e proporzionate ragioni di interesse pubblico (alle quali fa riferimento anche la giurisprudenza della Corte di Giustizia europea)


TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2010, n. 1524… segue“ Lo strumento adottato dal Comune di Roma, con riferimento agli ambiti di compensazione, configura una forma di espressa sottrazione ai proprietari della parte maggioritaria della quota di edificabilità aggiuntiva agli stessi riconosciuta. E questo non come esito di una


aggiuntiva agli stessi riconosciuta. E questo non come esito di una negoziazione: la quota riservata alla mano pubblica è stabilita ‘a priori’ dal piano, il quale dapprima la quantifica con precisione, facendo salve le indicazioni del Programma preliminare solo in senso più restrittivo, e conseguentemente stabilisce a carico dei proprietari degli Ambiti di compensazione un puntuale obbligo - una volta approvato lo strumento urbanistico esecutivo - di cedere al Comune, o a soggetti terzi dallo stesso individuati, la superficie fondiaria corrispondente alle previsioni edificatorie riservate al Comune medesimo.

… segue


TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2010, n. 1524… segue“ Questo meccanismo va ben oltre le classiche forme di perequazione ‘di comparto’ già presenti nell’ordinamento, in quanto esso è strutturato in maniera tale da essere finalizzato a un’impostazione perequativa cd. ‘allargata’.


perequativa cd. ‘allargata’.Il privato, se intende accedere alla maggiorazione dell’edificabilità riconosciuta dal piano, non può sottrarsi a questa contestuale ablazione stabilita con una vera e propria norma vincolante “ex ante” in via generale. … Si ha, in tal modo, l’attribuzione al proprietario di una nuova quota di edificabilità con una contestuale - e sostanzialmente unilaterale - sottrazione parziale della stessa: fenomeno che non è conforme alla legislazione vigente, letta alla luce dei principi costituzionali in materia di proprietà e di legalità dell’azione amministrativa.


TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2010, n. 1524… segue“ La sottoposizione a controprestazione economica di attività svolte da enti pubblici, nell'esercizio di pubbliche potestà, nel vigente ordinamento è sottoposta al principio di legalità ai sensi dell'art. 23 cost., applicabile anche a fattispecie distinte ed ulteriori rispetto alla materia tributaria,


anche a fattispecie distinte ed ulteriori rispetto alla materia tributaria, allorquando un qualche aspetto della disciplina del rapporto sia fissato autoritativamente.In questa sede non si controverte sull’interpretazione del singolo atto convenzionale, il quale contenga (per così dire “ex post”) obbligazioni la cui misura vada oltre quella vigente. Si tratta piuttosto della previsione ‘ex ante’ di un istituto, il contributo straordinario, che viene ‘a priori’ quantificato sia nella quota di maggiorazione di edificabilità che ne costituisce la base sia nell’individuazione della misura minima (art. 20, c. 3, N.T.A.). … segue


TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2010, n. 1524… segue“ Si tratta … di un atto a carattere normativo, e come tale, quindi, non solamente dotato di una più diretta influenza sulla stessa sostanziale conformazione della proprietà, ma anche vincolante “ex ante”, in via generale e astratta, i soggetti dell’ordinamento, e quindi incidente


generale e astratta, i soggetti dell’ordinamento, e quindi incidente direttamente e imperativamente sul contenuto del successivo eventuale accordo delle parti. Sotto questo profilo, considerando le N.T.A. del Piano come un atto normativo, il problema del rispetto non solo del principio di legalità, ma della vera e propria riserva di legge prevista dall’art. 23 della Costituzione, rimane allora ineludibile (dato che il Comune è comunque privo di poteri legislativi, anche nel sistema autonomistico disegnato dalla riforma del Titolo V della Costituzione). … dovendosi ritenere illegittima la previsione del contributo straordinario, attesa la carenza della necessaria base legislativa …” .


Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545

“ la legittimità della censurata disciplina perequativa delle N.T.A. si regge su due pilastri fondamentali, entrambi ben noti al nostro ordinamento: da un lato, la potestà conformativa del territorio di cui l’Amministrazione è titolare nell’esercizio della propria attività di pianificazione; dall’altro, la


titolare nell’esercizio della propria attività di pianificazione; dall’altro, la possibilità di ricorrere a modelli privatistici e consensuali per il perseguimento di finalità di pubblico interesse.… Il nuovo P.R.G., nel procedere alla ricognizione delle aree la cui destinazione comporterà l’applicabilità dei nuovi istituti perequativi, ha in partenza confermato gli indici di fabbricabilità sulle stesse previsti dalla disciplina urbanistica previgente, di tal che le nuove previsioni vanno ad affiancarsi, integrandolo, a un assetto sostanzialmente confermativo di quello preesistente.


Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545… segue“ la previsione della cessione al Comune di una quota di edificabilità viene introdotta de futuro, in stretta correlazione con la previsione di una quota di edificabilità aggiuntiva di cui il proprietario potrà fruire consentendo alla


di edificabilità aggiuntiva di cui il proprietario potrà fruire consentendo alla cessione di parte di essa; analogamente, a norma dell’art. 20 delle N.T.A., il proprietario del suolo potrà fruire di ulteriore edificabilità corrispondendo un contributo straordinario predeterminato ex ante.In altri termini, il pianificatore in questo caso, dopo aver proceduto alla fase “statica” dell’assegnazione a ciascuna zona della propria destinazione urbanistica e dei relativi indici di edificabilità, ha inteso conferire al P.R.G. anche una dimensione “dinamica”, idonea a prevedere la possibile evoluzione futura dell’assetto del territorio comunale:

… segue


Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545… segue“ in tale prospettiva, per quanto concerne la realizzazione di opere pubbliche, urbanizzazioni e infrastrutture, in aggiunta e in alternativa all’imposizione di vincoli su specifici suoli finalizzati a future espropriazioni, per il reperimento dei suoli e delle risorse necessarie sono stati introdotti i meccanismi appena descritti. …


stati introdotti i meccanismi appena descritti. …Ciò che l’Amministrazione ha fatto, in sostanza, è in primo luogo attribuire ai suoli un determinato indice di edificabilità (nella specie corrispondente a quello già posseduto sotto il vigore del precedente P.R.G.), ciò che pacificamente non travalica l’ordinario esercizio del potere di pianificazione; di poi, nella già evidenziata prospettiva “dinamica”, ha proceduto a porre le basi per possibili incrementi futuri della cubatura edificabile, predisponendo i meccanismi con i quali questa potrà essere riconosciuta ai vari suoli, in ragione della loro zonizzazione e tipologia.


Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545… segue

“ La fattispecie qui all’esame non è connotata affatto da una sostituzione della pianificazione generale con moduli convenzionali: infatti, il P.R.G. del Comune di Roma esiste certamente come atto provvedimentale e autoritativo …, mentre gli strumenti privatistici e


provvedimentale e autoritativo …, mentre gli strumenti privatistici e consensuali sono destinati a intervenire nella fase attuativa delle prescrizioni poste dal Piano. …

La Sezione reputa che la ‘copertura’ normativa alla previsione dei più volte richiamati strumenti consensuali per il perseguimento di finalità perequative (e ciò vale sia per la cessione di aree che per il contributo straordinario) vada individuata … nel combinato disposto degli artt. 1, comma 1 bis, e 11 della già legge n. 241 del 1990.

…segue


Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545… segue“ Nel caso di specie l’Amministrazione altro non ha fatto che predeterminare le condizioni alle quali potranno attivarsi i ridetti meccanismi convenzionali, solo se e quando i proprietari interessati ritengano di voler avvalersi degli incentivi cui sono collegati; ove ciò non


ritengano di voler avvalersi degli incentivi cui sono collegati; ove ciò non avvenga, il Comune che fosse interessato alla realizzazione di opere di urbanizzazione e infrastrutture dovrà attivarsi con gli strumenti tradizionali all’uopo predisposti dall’ordinamento, in primis le procedure espropriative.È proprio la natura ‘facoltativa’ degli istituti perequativi, nel senso che la loro applicazione è rimessa a una libera scelta degli interessati, a escludere che negli stessi possa ravvisarsi una forzosa ablazione della proprietà nonché, nel caso del contributo straordinario, che si tratti di prestazione patrimoniale imposta in violazione della riserva di legge ex art. 23 Cost.”.


D.L. 31.05.2010, n. 78, convertito con legge 30.07. 2010, n. 122

Art.14-Patto di stabilità interno ed altre disposizioni sugli enti territorialiPer garantire l'equilibrio economico-finanziario della gestione ordinaria, il Comune di Roma può adottare le seguenti apposite misure:f) contributo straordinario nella misura massima del 66% del maggior valore immobiliare conseguibile, a fronte di rilevanti valorizzazioni immobiliari generate

Il “salvagente” normativo per Roma

immobiliare conseguibile, a fronte di rilevanti valorizzazioni immobiliari generate dallo strumento urbanistico generale, in via diretta o indiretta, rispetto alla disciplina previgente per la realizzazione di finalità pubbliche o di interesse generale, ivi comprese quelle di riqualificazione urbana, di tutela ambientale, edilizia e sociale. Detto contributo deve essere destinato alla realizzazione di opere pubbliche o di interesse generale ricadenti nell'ambito di intervento cui accede, e può essere in parte volto anche a finanziare la spesa corrente, da destinare a progettazioni ed esecuzioni di opere di interesse generale, nonché alle attività urbanistiche e servizio del territorio. Sono fatti salvi, in ogni caso, gli impegni di corresponsione di contributo straordinario già assunti dal privato operatore in sede di accordo o di atto d'obbligo a far data dall'entrata in vigore dello strumento urbanistico generale vigente.


Art. 37 – Compensazione urbanistica

1. Con le procedure di cui agli articoli 7*, 20** e 21*** sono consentite compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all'esproprio di recuperare adeguata capacità

La compensazione nella LR 11/2004

vincolo preordinato all'esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma del credito edilizio di cui all'articolo 36, su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione all'amministrazione dell'area oggetto di vincolo.

* art. 7 – Accordo di programma

** art. 20 – Procedimento di formazione, efficacia e variante del PUA

*** art. 21 – Comparto urbanistico


Art. 9 (Attuazione del piano urbanistico)… omissis …

Nelle ipotesi di vincoli di destinazione pubblica, anche sopravvenuti, su terreni non ricompresi negli ambiti oggetto di attuazione perequativa, in

La compensazione nel PDL 438-Lupi

terreni non ricompresi negli ambiti oggetto di attuazione perequativa, in alternativa all’indennizzo monetario previsto per la procedura di espropriazione, il proprietario interessato può chiedere il trasferimento dei diritti edificatori di pertinenza dell’area su altra area di sua disponibilità, la permuta dell’area con area di proprietà dell’ente di pianificazione, con gli eventuali conguagli, ovvero la realizzazione diretta degli interventi di interesse pubblico o generale previa stipula di convenzione con l’amministrazione per la gestione di servizi.

… omissis …


Art. 36 – Riqualificazione ambientale e credito edil izio

1. Il comune nell'ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica,

Il credito edilizio nella L.R. 11/2004

definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare.

2. Il comune con il piano degli interventi (PI) disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per conseguire gli obiettivi di cui al comma 1.

3. La demolizione delle opere incongrue, l'eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio. …. segue


Art. 36 – Riqualificazione ambientale e credito edil izio

4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all'articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro di cui all'articolo 17, comma 5, lett. e) e sono

Il credito edilizio nella L.R. 11/2004

annotati nel registro di cui all'articolo 17, comma 5, lett. e) e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l'utilizzo dei crediti edilizi, prevedendo l'attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al comma 1 ovvero delle compensazioni di cui all'articolo 37.

5. Salvi i casi in cui sia intervenuta la sanatoria secondo la normativa vigente, le opere, realizzate in violazione di norme di legge o di prescrizioni di strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica ovvero realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi, non possono dar luogo al riconoscimento del credito edilizio.

.


Art. 6 – Accordi tra soggetti pubblici e privati1. I comuni, le province e la Regione, nei limiti delle competenze di cui alla presente legge, possono concludere accordi con soggetti privati per assumere nella pianificazione proposte di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico.2. Gli accordi di cui al comma 1 sono finalizzati alla determinazione di alcune previsioni del contenuto discrezionale degli atti di pianificazione territoriale

Gli accordi pubblico -privati nella L.R. 11/2004

previsioni del contenuto discrezionale degli atti di pianificazione territoriale ed urbanistica, nel rispetto della legislazione e della pianificazione sovraordinata, senza pregiudizio dei diritti dei terzi.3. L'accordo costituisce parte integrante dello strumento di pianificazione cui accede ed è soggetto alle medesime forme di pubblicità e di partecipazione. L'accordo è recepito con il provvedimento di adozione dello strumento di pianificazione ed è condizionato alla conferma delle sue previsioni nel piano approvato.4. Per quanto non disciplinato dalla presente legge, trovano applicazione le disposizioni di cui all'articolo 11, commi 2 e seguenti della legge 241/1990 e successive modificazioni.


1.1.2. Il PI sulla base di tale indirizzo, individuerà i seguenti ambiti assoggettati a perequazione urbanistica:- gli ambiti oggetto di PUA e i comparti urbanistici;- gli ambiti oggetto di atti di programmazione negoziata e di accordi (artt. 6 e 7 L.R. n.11/2004 – accordi di programma);

Alcune “traduzioni” concrete dell’istitutoP.A.T.I. Alta Padovana

Art. 6 – Modalità per l’applicazione della perequazi one urbanistica

n.11/2004 – accordi di programma);- gli ambiti di riqualificazione e riconversione;- gli interventi di completamento che comportino la necessità di riorganizzare e/o integrare i sistemi delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria relativamente all’ ambito insediativo.1.1.3. Resteranno esclusi dalla perequazione urbanistica gli interventi edilizi diretti, ammissibili in assenza di PUA, che necessitino della sola viabilità di accesso e degli allacciamenti ai pubblici servizi esistenti.1.1.4. Le modalità di applicazione della perequazione urbanistica sono così definite:Ambiti assoggettati a PUA e comparti urbanistici:

… omissis …Pagina 45© Confindustria Vicenza

1.1.4.2. L’applicazione delle previsioni del PI negli ambiti assoggettati a perequazioneurbanistica comporterà, in aggiunta alla cessione gratuita al Comune delle aree e delleopere di urbanizzazione primaria relative all’intero ambito d’intervento …., anche la cessione gratuita di una quota aggiuntiva di aree per servizi e/o quote di volumetria edificabile per usi residenziali e/o quote di superficie coperta edificabile per usi di produzione secondaria – terziaria, da localizzare nell’ambito di intervento determinato dal PI.

P.A.T.I. Alta PadovanaArt. 6 – Modalità per l’applicazione della perequazi one urbanistica

dal PI.1.1.4.3. La quota aggiuntiva di cui sopra … sarà determinata sulla base dei criteri specificatamente stabiliti dal PI e dovrà in ogni caso essere quantificata in misura non inferiore al 50% del plus-valore degli immobili (aree e/o edifici) interessati dagli interventi conseguente alle previsioni urbanistiche operate dal PI.1.1.4.4. Tale plus-valore è definito come l’incremento del valore di mercato degli immobili … conseguente alla diversa potenzialità edificatoria e/o alla diversa destinazione d’uso attribuite dal PI ed è determinato dalla differenza tra il valore commerciale degli immobili conseguente alla trasformazione urbanistica ed il valore iniziale degli stessi nel loro stato di effettiva consistenza e di originaria destinazione d’uso urbanistica, tenuto conto degli oneri e delle spese necessarie per attuare le opere di trasformazione previste.


1.1.4.5. La quota aggiuntiva ceduta gratuitamente al Comune sarà utilizzata dallo stesso per le seguenti finalità:− Realizzazione di opere ed attrezzature pubbliche in aggiunta a quelle minime

prescritte dall’art. 32 della LR 11/2004 (Art. 35 L.R. 11/2004);− Realizzazione di Edilizia Residenziale Pubblica (Art. 39 L.R. 11/2004);− Utilizzo del Credito Edilizio derivante da interventi di ripristino e di riqualificazione

P.A.T.I. Alta PadovanaArt. 6 – Modalità per l’applicazione della perequazi one urbanistica

− Utilizzo del Credito Edilizio derivante da interventi di ripristino e di riqualificazioneurbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio, o dallecompensazioni urbanistiche (Artt. 36 - 37 L.R. 11/2004);

− Interventi di compensazione / mitigazione ambientale indicati dalla VAS e/o quelligià contenuti nelle presenti norme.

1.1.4.6. Il comune gestirà le quote e gli immobili acquisiti nelle forme e nei modi previsti dalle vigenti norme statali e regionali in materia urbanistica ed in materia di bilancio e di gestione del patrimonio degli Enti Locali.1.1.4.7. Il PI disciplinerà i casi in cui sarà possibile destinare le quote acquisite per ilfinanziamento di specifici interventi inseriti nel programma triennale delle operepubbliche, sempre nel rispetto delle norme di cui al comma precedente.


La perequazione urbanistica persegue l’equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali.1. Principi generaliPerequazione urbanistica, credito edilizio e compensazione urbanistica sono determinate dal PI in applicazione dei seguenti principi:a) Il P.I. determina la quota parte del vantaggio stimato a seguito della trasformazione

P.A.T. Altavilla VicentinaArt. 45 – Indirizzi e criteri per l’applicazione del la perequazione …

a) Il P.I. determina la quota parte del vantaggio stimato a seguito della trasformazione urbanistica prevista dallo stesso PI rispetto alla disciplina previgente, comunque non inferiore al 40% del vantaggio economico stimato, da destinarsi alla sostenibilità del complesso delle trasformazioni previste a scala comunale, anche con compensazione tra le diverse ATO nel rispetto dei limiti di dimensionamento di ciascuna, attraverso:- realizzazione e/o contributo per la realizzazione delle opere pubbliche programmate e/o per la cessione gratuita delle corrispondenti aree;- cessione gratuita al Comune di corrispondenti potenzialità edificatorie e/o crediti edilizi da utilizzare in sede di compensazione urbanistica, per la realizzazione di programmi di edilizia convenzionata e per il soddisfacimento del fabbisogno di E.R.P. ai sensi dell’art. 39 della L.r. 11/04 e dell’art. 1, c. 258, 259 della L. 244/’07.


…. segue

b) omogeneità di applicazione: deve essere garantita l'applicazione di criteri di valutazione omogenei per ciascuna tipologia di intervento e/o trasformazione previste dallo stesso PI in ambito comunale.

P.A.T. Altavilla VicentinaArt. 45 – Indirizzi e criteri per l’applicazione del la perequazione …

previste dallo stesso PI in ambito comunale.

Il P.I., nell’ambito della relazione programmatica ed annesso quadro economico, evidenzia la sostenibilità economico finanziaria (rapportata con il bilancio pluriennale comunale, con il programma triennale delle opere pubbliche e con gli altri strumenti comunali settoriali previsti da leggi statali e regionali) degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali secondo gli standard di qualità urbana ed ecologico-ambientale definiti dal PAT, ed in rapporto ai diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione ai soggetti privati e di cui è prevista la realizzazione, in applicazione dei criteri perequativi e compensativi.


1. Quando la trasformazione urbanistica ammessa dal PI determina un vantaggioeconomico rispetto alla previgente disciplina del PRG, l’attuazione degli interventi ammessi è assoggettata all’applicazione della perequazione urbanistica, compensazione e credito edilizio in conformità agli indirizzi di cui all’art. 45 delle

P.I. Altavilla VicentinaArt. 5 – Perequazione urbanistica, compensazione e c redito edilizio

compensazione e credito edilizio in conformità agli indirizzi di cui all’art. 45 delle NTA del PAT e secondo i criteri operativi approvati dal Comune. Conseguentemente il Responsabile del Procedimento dovrà dare atto delle forme perequative adottate:- prima dell’emissione del titolo autorizzativo, in caso di intervento edilizio diretto;- prima dell’adozione del piano urbanistico attuativo.

Eventuali diverse modalità di attestazione dovranno essere autorizzate dalla GiuntaComunale.


Valori economici di riferimentoFatta salva la possibilità di concordare con il Comune valori economici diversi frutto di una più approfondita analisi dei valori di mercato e dei costi di trasformazione in presenza di specifiche situazioni non rientranti nella casistica generale (bonifica dei suoli, trasferimento di attività, particolari elementi di pregio e/o detrattori…), la determinazione del plusvalore è quantificata in rapporto ai seguenti valori economici ufficiali riferiti alla data di sottoscrizione della convenzione o dell’atto unilaterale

Altavilla VicentinaAtto di indirizzo – Criteri perequativi

ufficiali riferiti alla data di sottoscrizione della convenzione o dell’atto unilaterale d’obbligo ai sensi dell’art. 6 della L.r. 11/2004 o, in loro assenza, alla data di approvazione dell’intervento di trasformazione:1. Valori immobiliari:a) valore area agricola: 15,5 €/mq corrispondente al VAM (valore agricolo medio) percoltura di vigneto doc stabilito dalla Commissione provinciale per la determinazione delle indennità di espropriazione di Vicenzab) valore area edificabile: il riferimento è alla più recente Delibera comunale sui Valori delle aree fabbricabili ai fini dell’accertamento dell’imposta comunale sugli immobili con i valori opportunamente convertiti in €/mc per le aree residenziali sulla base dei parametri edilizi della zona;


Trasformazione di area agricola in zona non agricola (residenziale, produttiva,commerciale/direzionale ecc.) con attuazione diretta:Il contributo integrativo (in opere, area o contributo economico) è pari al 40 % del plusvalore determinato dalla variazione dello strumento urbanistico calcolato sull’intera superficie con il seguente metodo:Contributo (∆valore x 40%):

V area trasf. – V area agricola x 40%

Altavilla VicentinaAtto di indirizzo – Criteri perequativi

V area trasf. – V area agricola x 40%(mc x valore ICI) – (mq x VAM) x 40%

Trasformazione in ambiti di edificazione diffusa o as similabili medianteindicazione puntuale di P.I. (nel caso di attribuzion e di un indice edificatorio siapplica il criterio definito al precedente punto 1) :Poiché l’area ricade all’interno di un ambito di edificazione diffusa o un aggregato rurale e il terreno non è utilizzato ai fini agricoli si assume trascurabile il valore iniziale dell’area … Il plusvalore determinato dalla variazione dello strumento urbanistico è dato dalla seguente relazione:Contributo (∆valorex 40%): V area trasf . – V area agricola x 40%

(mc x valore ICI) – (0) x 40%Pagina 52© Confindustria Vicenza

A norma dell’art. 35 della L.R. 11/2004 tutto il territorio è assoggettabile a perequazione, ad esclusione fatta per tutti gli interventi e le previsioni urbanistiche previste nel presente piano.Per il soddisfacimento di tale criterio, tutti gli accordi di programma ai sensi dell’art. 6 della L.R.11/2004 e tutte le proposte perequative, presentate all’Amministrazione Comunale, dovranno prevedere una quantificazione con una percentuale non

P.I. BreganzeArt. 6 – Criteri per la perequazione urbanistica e p er la valutazione

economina del beneficio pubblico

Comunale, dovranno prevedere una quantificazione con una percentuale non inferiore del 25% del tornaconto, calcolato sull’aumento di valore di mercato del bene interessato, considerato che la integrale cessione a titolo gratuito delle aree e delle opere da destinare a standard di urbanizzazione primario e secondario risulta obbligatoria.La quantificazione definitiva del tornaconto sarà attribuita dall’Amministrazione Comunale, attraverso apposito provvedimento di Consiglio Comunale o delibera di adozione del PI.Si precisa a tal proposito che per la determinazione del valore dei terreni agricoli si ricorre al VAM, mentre per la quantificazione del valore dei terreni edificabili si ricorre ai valori ICI deliberati dal Consiglio Comunale.


Per i contesti territoriali destinati alla realizzazione di programmi complessi, gli accordi di programma ai sensi dell’art. 6 della L.R. 11/2004 e tutte le proposte perequative, le modalità di attuazione della perequazione urbanistica saranno definite, nello specifico, in ciascun atto di programmazione negoziata.La valenza dei criteri perequativi, per le sole zone d’espansione, sarà dimostrata attraverso la quantificazione del tornaconto privato (chiamato di seguito T) che viene

P.I. CalveneArt. 4 – Indirizzi per la perequazione urbanistica

attraverso la quantificazione del tornaconto privato (chiamato di seguito T) che viene così calcolata:T = Rt - (Ca+Cc+St+On+Unp)dove:Rt =Ricavi totali: i ricavi totali del soggetto privato riconducibili al valore di mercato dei beni immobili realizzabili in base al programma;Ca=Costo dell'Area: il costo dell'area o dell'immobile interessato dal programma, stimato con riferimento al suo più probabile valore di mercato nella destinazione precedente alle previsioni di programma;Cc=Costo di Costruzione: comprende i costi relativi a materiali, manodopera, noli e trasporti, spese generali;


St=Spese Tecniche e onorari: sono i compensi delle figure professionali coinvolte nella realizzazione delle opere, ad esempio per la progettazione, direzione lavori, calcolo strutture, impianti, etc.;On=Oneri Concessori: rappresentati dagli oneri comunali comprendenti gli oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e costo di costruzione;Unp=Utile Normale del Promotore: il normale compenso che compete al promotore per le attività di organizzazione dei fattori della produzione e l'assunzione del rischio


per le attività di organizzazione dei fattori della produzione e l'assunzione del rischio d'impresa.Si evidenzia in questa sede che nella valutazione dei ricavi, si deve tener conto di tutta la volumetria considerata, inclusa quella eventualmente già assegnata o addirittura già esistente, che viene conservata e riutilizzata. Ciò non penalizza il proponente, in quanto l'eventuale volumetria già prevista o disponibile viene comunque inserita anche tra i costi, nel calcolo del valore dell'area messa a disposizione.Sulla scorta di indagini svolte, è stata ritenuta congrua la valutazione del costo di produzione definito dalla CCIAA comprendendo in tale voce i costi relativi a materiali, manodopera, noli e trasporti, spese generali, utile dell'impresa di costruzioni.


Gli oneri concessori devono essere calcolati su base tabellare.Il costo o valore dell'area o dei fabbricati oggetto della proposta di programma viene calcolato con riferimento al valore di mercato, adottando, in base alle diverse tipologie, i diversi parametri e criteri:- area non edificabile: parametro metro quadrato (mq) con valutazione riferita al Valore Agricolo Medio;- area edificabile: parametro metro quadrato (mq) con valutazione alla luce dei valori


- area edificabile: parametro metro quadrato (mq) con valutazione alla luce dei valori medi di mercato;- zona edificata per la quale sono consentiti la demolizione ed il riutilizzo parziale o totale dell'esistente: parametro metro cubo (mc);- zona edificata per la quale è prescritta o comunque conveniente la conservazione dell'esistente: parametro metro quadrato (mq) di superficie lorda di pavimento;- area già oggetto di convenzione o concessione edilizia o provvedimento edilizio: parametro metro quadrato di superficie lorda di pavimento, al netto di eventuali parti già promesse in cessione al Comune.… ferma restando la responsabilità del proponente nell'indicare valori attendibili e verificabili, il Comune si riserva la facoltà di valutare l'attendibilità dei valori proposti.


1.Il P.A.T. stabilisce criteri e modalità per l’applicazione della perequazione urbanistica tenendo conto della disciplina urbanistica previgente e del perseguimento di obiettivi di interesse pubblico e generale.2.La perequazione urbanistica si concretizza prioritariamente attraverso la cessione di aree al Comune. Il P.A.T. definisce che le aree cedute al Comune dovranno essere comprese tra il 10% ed il 50% della superficie territoriale dell’intero intervento proposto e individuato nel P.I.. Nell’area di cessione non possono essere incluse le

P.A.T. MontebellunaArt. 5 – Perequazione urbanistica e P.A.T.

proposto e individuato nel P.I.. Nell’area di cessione non possono essere incluse le aree a standard primario e secondario come definite dagli atti di indirizzo della LR 11/2004. Modalità diverse da quelle specificate al presente comma potranno essere definite dal Comune al fine di assumere nel P.I. proposte di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico ai sensi del successivo art. 15, senza procedere ad una variante al P.A.T., previa la predisposizione di un P.U.A. che assuma i contenuti e l’efficacia di un Programma Integrato di cui all’art. 16 della L. 17.02.1992, n. 179.3. Le aree cedute al Comune potranno essere utilizzate dallo stesso per:a) realizzazione di Opere Pubbliche;b) realizzazione di Edilizia Residenziale Pubblica;c) trasferimento dei diritti edificatori generati dal credito edilizio e dalle compensazioni urbanistiche.


A norma dell’art. 35 della LR 11/2004 tutti gli ambiti di trasformazione urbanistica individuati dal presente Piano sono soggetti a perequazione.Il PI dovrà prevedere di applicare l’istituto della perequazione urbanistica per l’attuazione di:

a) Piani urbanistici attuativi e o parti di essi;

P.A.T. OderzoArt. 46 – Indirizzi e criteri per l’applicazione del la perequazione urbanistica

a) Piani urbanistici attuativi e o parti di essi;b ) Schede normative;c) Interventi che prevedano forme di negoziazione.

In ogni caso anche per interventi edilizi diretti il PI potrà prevedere l’applicazione dell’istituto della perequazione urbanistica.Fanno parte di diritto dell’ambito territoriale assoggettato a perequazione urbanistica tutte le aree di trasformazione inserite dal PAT, comprese quelle destinate a dotazioni territoriali di standard, ad esclusione di quelle già nella disponibilità dell’Amministrazione comunale alla data di adozione del PAT.Nelle aree di trasformazione urbanistica l’indice di edificabilità viene valutato in ragione della quota di terreno e/o opere che possono essere cedute e/o realizzate.


Nel caso delle aree strategiche del PRG confermate dal PAT si assumono gli indici e i parametri già previsti in sede di PRG; per quanto riguarda le aree strategiche introdotte dal PAT gli indici e i parametri sono valutati e quindi riportati nelle schede allegate.Il PI determinerà la quota di credito edilizio o perequazione relativa alle aree inseritenell’ambito di intervento fissandone i relativi pesi sulla base dello stato di fatto e di diritto.

P.A.T. OderzoArt. 46 – Indirizzi e criteri per l’applicazione del la perequazione urbanistica

diritto.Nelle aree interessate dalle linee di espansione residenziale la modalità perequativa prevista dal PAT consiste nella cessione del 50%, dell’area che il PI attiverà, da destinare alla dotazione urbanistica e/o per il trasferimento di crediti edilizi.Tale cessione potrà essere convertita in realizzazione di opere di interesse pubblico qualora l’amministrazione ne ravvisi l’opportunità.Per i contesti territoriali destinati alla realizzazione di programmi complessi le modalità di attuazione della perequazione urbanistica saranno definite, nello specifico, in ciascun atto di programmazione negoziata, facendo riferimento ai criteri di perequazione sopra indicati e, ove presenti, alle direttive del PAT contenute nell’allegato A.


Criteri e modalità di applicazionePer i temi affrontati e disciplinati dal P.A.T.I., gli interventi di nuova urbanizzazione, da sottoporre a P.U.A., sono definiti in sede di P.I. con riferimento alle “linee preferenziali di sviluppo e riqualificazione” … secondo il principio perequativo … .Gli interventi di cui al primo comma devono indicare, senza pregiudizio dei diritti dei

P.A.T. I. Comunità Metropolitana di PadovaArt. 5 – Perequazione urbanistica

Gli interventi di cui al primo comma devono indicare, senza pregiudizio dei diritti dei terzi e coerentemente con gli obiettivi dell’Amministrazione Comunale, la “convenienza pubblica”, principalmente in termini di immobili e/o opere da cedere al Comune senza corrispettivo in denaro, conseguente alla modifica della destinazione urbanistica o all’incremento della potenzialità edificatoria dei singoli ambiti da sottoporre a P.U.A. … La “convenienza pubblica”, in linea generale e di principio, va determinata in funzione dell’intervento e delle sue caratteristiche (situazione di partenza, complessità, tempistica, qualità costruttiva e ambientale, ecc.).Il P.I. può stabilire criteri ulteriori per la determinazione della “convenienza pubblica” in considerazione dei vantaggi di valore sociale di interesse collettivo difficilmente valutabili in termini economici … .


Nel caso che il P.A.T.I. preveda più opzioni localizzative per gli interventi di nuova urbanizzazione i Comuni, con opportuni avvisi pubblici, invitano i proprietari degli immobili, nonché gli operatori interessati, a trasmettere, ai sensi del IV comma dell’art. 17 della L.R. 11/04, proposte di intervento.Le Amministrazioni Comunali selezionano in sede di P.I. le proposte di accordo pubblico-privato più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana

P.A.T. I. Comunità Metropolitana di PadovaArt. 5 – Perequazione urbanistica

pubblico-privato più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana indicati nell’avviso pubblico, e ne prevedono l’attuazione mediante P.U.A. con le forme e nei modi previsti dall’art. 6 della L.R. 11/04.Le aree e le opere da cedere al Comune potranno essere utilizzate con le seguenti finalità:- ambiti di utilizzo dei crediti edilizi anche per operazioni di compensazione urbanistica;- realizzazione di opere, attrezzature, servizi e infrastrutture pubbliche, bacini di laminazione, ecc., aggiuntivi rispetto agli standard primari e secondari;- realizzazione di edilizia residenziale pubblica;- interventi di compensazione/mitigazione ambientale individuati dalla V.A.S..


La perequazione urbanistica si applica in modo differenziato nell’ambito di tutti i PUA …, quantificando la percentuale d’incremento di valore che spetta al Comune; la perequazione si applica anche in occasione di cambi di destinazione d’uso di complessi edilizi di consistente volumetria.L’incremento di valore corrispondente alla differenza tra il valore commerciale stimato del bene a seguito delle previsioni del PAT e del PI, rispetto al valore del bene prima

P.A.T. Ponzano VenetoArt. 10 – Perequazione urbanistica

del bene a seguito delle previsioni del PAT e del PI, rispetto al valore del bene prima del PAT e del PI.Di tale incremento spetta al Comune una percentuale non maggiore del 35% in relazione all’incremento di valore, salvo nei contesti territoriali destinati alla realizzazione di programmi complessi, dove potrà essere superato tale limite; la convenzione del PUA definisce l’incremento e stabilisce le modalità di conferimento al Comune dei beni corrispondenti, anche sotto forma di aree comprese nel PUA.La delibera consiliare definisce i criteri di sostenibilità dell’intervento, in relazione alla quale è determinata la percentuale del comma precedente.La sostenibilità è riferita all’impatto urbano, alla disponibilità di abitazioni non occupate, allo stato di attuazione del PAT e del PI.


1. Il Piano di Assetto del Territorio individua e perimetra, all’interno degli Ambiti Territoriali Omogenei, le aree di trasformazione urbanistica assoggettate a meccanismi di perequazione urbanistica.Il successivo Piano degli Interventi articolerà le aree di trasformazione in sub-aree unitarie di progettazione ed attuazione. Queste sub-aree possono riguardare zone fra loro contigue o gruppi di zone anche non contigue che, tuttavia, concorrono

P.A.T. RosàArt. 5 – Perequazione urbanistica e aree di trasform azione

all’organizzazione di parti di città o di quartiere secondo un progetto coordinato.2. A ciascuna area di trasformazione interessata da meccanismi di perequazione urbanistica, individuata con apposita numerazione negli elaborati grafici del Piano di Assetto del Territorio, è dedicata una scheda progettuale nel Titolo II delle presenti Norme Tecniche; nella scheda sono individuati:- la “localizzazione” dell’intervento e la sua collocazione nell’ambito generale degli interventi del Piano,- gli obiettivi da perseguire e i criteri di intervento da rispettare nella successiva progettazione di dettaglio e in sede di formazione del Piano degli Interventi.Il Piano degli Interventi definirà i parametri dimensionali per ciascuna area di trasformazione, fermo restando i limiti di dimensionamento … .


3. Relativamente al regime perequativo da adottare in ciascuna area di trasformazione il Piano degli Interventi indicherà:- l’indice di Utilizzazione territoriale (Ut) assegnato alle aree comprese entro il perimetro definito nel Piano di Assetto del territorio;- lo schema metaprogettuale regolante l’assetto complessivo dell’area, con indicate le aree per gli edifici residenziali o altra destinazione privata, la rete viaria, gli spazi di


le aree per gli edifici residenziali o altra destinazione privata, la rete viaria, gli spazi di sosta e parcheggio, le aree da riservare a servizi e verde pubblico, le aree destinate a superficie pubblica.L’indice perequativo è attribuito a tutte le proprietà del comparto che individuano, di volta in volta, le modalità più appropriate per la realizzazione delle volumetrie attribuite dal Piano degli Interventi. Analogamente tutte le proprietà concorrono pro-quota alla corresponsione degli oneri concessori nelle forme stabilite dall’Amministrazione Comunale.La Superficie territoriale St a di ogni area di trasformazione viene divisa in Superficie di posizionamento dell’edificazione Spe e Superficie pubblica Sp.


Per Superficie edificabile Spe si intende la zona in cui è concentrata l’edificazione compresa la viabilità ad essa funzionale e gli standard primari destinati a verde e parcheggio.Per Superficie pubblica Sp si intende la superficie da cedere all’Amministrazione.I rapporti tra la Superficie edificabile Spe e la Superficie pubblica Sp sono individuati in modo specifico per ogni classe di area soggetta a perequazione.


in modo specifico per ogni classe di area soggetta a perequazione.Il Piano degli Interventi potrà prevedere la possibilità di monetizzare parte della superficie pubblica Sp secondo un principio di equivalenza del valore immobiliare delle aree.4. Le schede metaprogettuali del Piano degli Interventi suggeriscono soluzioni non vincolanti per i proprietari interessati i quali potranno presentare soluzioni anche difformi agli schemi proposti purché adeguatamente studiate e dimostrate con appositi grafici planivolumetrici a firma di progettisti abilitati. L’Amministrazione concorderà le proposte dei privati valutandole in relazione al rispetto dei principi ed agli obiettivi del Piano di Assetto del Territorio.


Agli strumenti urbanistici di attuazione (P.U.A.), individuati ex novo dal P.I, verrà applicato il principio della perequazione ai sensi dell’art.35 della L.R.11/04.2.10 I criteri e le modalità della perequazione verranno meglio specificati dal P.I. edovranno seguire le seguenti indicazioni:• gli interventi devono Indicare la “convenienza pubblica”, senza pregiudizio dei diritti di terzi e coerentemente con gli obiettivi dell’Amministrazione Comunale• la convenienza pubblica va determinata in funzione del tipo di intervento (nuova

P.A.T. RovigoArt. 2.9 ss. – Perequazione urbanistica

• la convenienza pubblica va determinata in funzione del tipo di intervento (nuova urbanizzazione, ristrutturazione, riqualificazione urbanistica) e delle sue caratteristiche (situazione di partenza, complessità, tempistica, qualità costruttiva e ambientale, ecc.).2.11 Il P.I. può stabilire criteri ulteriori per la determinazione della “convenienza pubblica”, in considerazione dei vantaggi di valore sociale d’interesse collettivo difficilmente valutabili in termini economici, tra i quali a titolo d’esempio:- risanamento e bonifiche ambientali- riqualificazione dell’ambiente sociale- allontanamento di sorgenti d’inquinamento e/o rischio d’incidente- riduzione di problematiche derivanti dall’applicazione di norme igienico-sanitarie.


2.12 L’amministrazione Comunale, nel caso che il P.A.T. preveda più opzioni localizzative e al fine d’inserire interventi di nuova edificazione o riqualificazione nel P.I., potrà attivare una procedura di evidenza pubblica, invitando i proprietari degli immobili nonché gli operatori interessati a trasmettere ai sensi dell’art.17, quarto comma, della L.R.11/04, proposte d’intervento, nei termini contenuti nell’avviso pubblico di cui al successivo comma.

P.A.T. RovigoArt. 2.9 ss. – Perequazione urbanistica

pubblico di cui al successivo comma.2.13 L’amministrazione Comunale seleziona in sede di redazione del P.I le proposte di accordo pubblico-privato più idonee a soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana indicati nell’avviso pubblico, da attuarsi mediante P.U.A. con le forme e modi previsti dall’art.6 della L.R.11/04.2.14 Le aree e le opere da cedere al Comune potranno essere utilizzate con le seguenti finalità:- ambiti di utilizzo dei crediti edilizi anche per operazioni di compensazione urbanistica;- realizzazione di opere, attrezzature, servizi ed infrastrutture pubbliche;- realizzazione di E.R.P.


3. Fatti salvi i casi di applicazione delle procedure competitive e comparative di cui all’art. 30, il P.I. determina la quota parte del vantaggio stimato a seguito della trasformazione urbanistica prevista dallo stesso rispetto alla disciplina previgente, comunque non inferiore al 50% del vantaggio economico stimato, da destinarsi alla sostenibilità del complesso delle trasformazioni previste a scala comunale, anche con compensazioni tra diverse ATO ma nel rispetto dei limiti di dimensionamento di

P.A.T. ThieneArt. 49 – Perequazione

con compensazioni tra diverse ATO ma nel rispetto dei limiti di dimensionamento di ciascuna, attraverso le seguenti forme:- realizzazione e/o contributo per la realizzazione delle opere pubbliche programmate e/o per la cessione gratuita delle corrispondenti aree;- cessione gratuita al Comune di corrispondenti potenzialità edificatorie e/o crediti edilizi da utilizzare in sede di compensazione urbanistica, per la realizzazione di programmi di edilizia convenzionata e per il soddisfacimento del fabbisogno di ERP ai sensi dell’art. 39 della L.r. 11/’04 e dell’art. 1, c. 258, 259 della L. 244/’07;- omogeneità di applicazione: deve essere garantita l’applicazione di criteri di valutazione omogenei per ciascuna tipologia di intervento e/o trasformazione previste dallo stesso P.I. in ambito comunale.


43.02 Il PAT prevede la possibilità di applicare l’istituto della perequazione urbanistica per l’attuazione:a) del piano degli interventi;b) dei piani urbanistici attuativi ed agli atti di programmazione negoziata;c) dei comparti urbanistici;d) degli interventi edilizi diretti e convenzionati, qualora ricadano in aree nelle quali è

P.A.T. VeronaArt. 43 – Indirizzi e criteri per l’applicazione della perequ azione urbanistica

d) degli interventi edilizi diretti e convenzionati, qualora ricadano in aree nelle quali è previsto un indice di edificabilità differenziato, e solo qualora utilizzino un indice maggiore di quello minimo.43.04 A fini perequativi, potranno comprendersi anche aree distinte e non contigue, ma funzionalmente collegate ed idonee, in particolare per quanto riguarda la dotazione di servizi a scala territoriale.43.08 Il P.I., ferme restando le dotazioni territoriali ed i criteri di perequazione tra gli aventi titolo interessati, assicura la riserva o cessione delle aree per l’edilizia residenziale pubblica, prevedendo, nelle zone residenziali soggette a piano urbanistico attuativo quote di superficie o di volume di riserva comprese tra il 20 ed il 40% dei diritti edificatori complessivamente attribuiti.


Provvede altresì, per l’equa distribuzione tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi dei diritti edificatori e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali, a suddividere le quote di E.R.P. in edilizia convenzionata, sovvenzionata ed agevolata.43.09 Possono comunque far parte di diritto dell’ambito territoriale assoggettato a perequazione urbanistica tutte le aree destinate a dotazioni territoriali di servizi, ad


perequazione urbanistica tutte le aree destinate a dotazioni territoriali di servizi, ad esclusione di quelle già nella disponibilità dell’Amministrazione comunale alla data di adozione del PAT.43.10 Al fine di raggiungere gli obiettivi di perequazione e gli standard di qualità urbana ed ecologicoambientale definiti dal PAT, il P.I. determina, per singoli ambiti, indici di edificabilità compresi tra il minimo ed il massimo assegnato, da raggiungere obbligatoriamente per l’approvazione dello strumento di pianificazione o per il rilascio del titolo abilitativo.43.11 Il P.I., per garantire adeguati livelli di qualità:a) della vita;b) degli insediamenti;c) delle opere di urbanizzazione e dei servizi;


in conformità agli standard di sostenibilità e di qualità urbana ed ecologico-ambientale definiti dal PAT mediante la VAS, può determinare l’entità delle dotazioni territoriali, delle opere di urbanizzazione e dei servizi, in relazione ai diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica. Tale entità è rilevante per la determinazione da parte del P.I. dei valori differenziali da utilizzare con altre forme di compensazione in caso di mancata e/o insufficiente realizzazione di opere e /o


compensazione in caso di mancata e/o insufficiente realizzazione di opere e /o cessione – vincolo di destinazione pubblica di aree o realizzazioni e/o cessioni alternative di opere anche fuori ambito.43.12 Il P.I., nell’ambito della relazione programmatica ed annesso quadro economico, evidenzia la sostenibilità economico finanziaria (rapportata con il bilancio pluriennale comunale, con il programma triennale delle opere pubbliche e con gli altri strumenti comunali settoriali previsti da leggi statali e regionali) degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali secondo gli standard di qualità urbana ed ecologico-ambientale definiti dal PAT, ed in rapporto ai diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione ai soggetti privati e di cui è prevista la realizzazione, in applicazione dei criteri perequativi e compensativi.


Il Comune gestirà quanto acquisito nelle forme e nei modi previsti dalla legislazione vigente. Sarà facoltà del Comune destinare le quote di plusvalenza alla realizzazione di opere pubbliche con progetto approvato e inserite nel Programma Triennale delle opere pubbliche, convogliandole in appositi capitoli di bilancio destinati alla realizzazione delle stesse.

AMBITI TERRITORIALI ASSOGGETTATI A PIANO URBANISTICO ATTUATIVO E


AMBITI TERRITORIALI ASSOGGETTATI A PIANO URBANISTICO ATTUATIVO E COMPARTI EDIFICATORI43.15 Ai fini delle regole della perequazione urbanistica, alle aree di edificazione è assegnato un indice di edificabilità variabile tra un minimo e un massimo e alle aree di urbanizzazione un indice di edificabilità pari alla differenza tra il massimo e il minimo delle aree edificabili.43.16 La realizzazione, nelle aree edificabili, di una volumetria superiore a quella ammissibile in base all’indice minimo comporta la cessione gratuita all’Amministrazione comunale o il vincolo di destinazione di uso pubblico, a cura e spese dell’interessato, di aree per dotazioni territoriali di servizi, comprese nelle aree di urbanizzazione.


AMBITI DI PEREQUAZIONE A INTERVENTO EDIL. DIRETTO CONVENZIONATO43.18 Gli ambiti di perequazione a intervento edilizio diretto comprendono ambiti territoriali omogenei e zone territoriali omogenee non dotati di tutte opere di urbanizzazione prescritte secondo gli standard di qualità urbana ed ecologico-ambientale dal PAT e dal P.I., ma nelle quali la quantità e qualità delle opere necessarie non sono tali da giustificare la subordinazione degli interventi ad un pianourbanistico attuativo. La realizzazione degli interventi è subordinata alla semplice


urbanistico attuativo. La realizzazione degli interventi è subordinata alla semplice acquisizione del titolo abilitativo edilizio, ed alla stipula di un accordo procedimentale ai sensi art. 11 L. 241/90 con il quale il richiedente assuma impegni di cui ai commi ss. 43.19 In tali ambiti, per gli interventi di nuova costruzione e di ampliamento è prescritto un indice di edificabilità variabile tra un minimo e un massimo.43.20 La realizzazione di una volumetria superiore a quella ammissibile in base all’indice minimo comporta alternativamente o la cessione gratuita/vincolo di destinazione di uso pubblico a favore del Comune, a cura e spese dell’interessato, di aree per dotazioni territoriali di servizi che mancano per effetto dell’incremento del carico insediativo in base all’indice di edificabilità assegnato dalle regole della perequazione eccedente l’indice minimo che si intende realizzare, o con altre forme di compensazione del valore corrispondente alle aree/opere.


Il PI stabilisce i parametri, le modalità e le prescrizioni per l’applicazione dell’istituto della perequazione, individua le aree interessate alla perequazione ed i contenuti specifici in rapporto alle modalità di applicazione definite dallo stesso.Gli interventi di nuova urbanizzazione e quelli di riqualificazione urbana di cui al successivo comma, da sottoporre a PUA, a comparto urbanistico, ad atto di pianificazione negoziata o alla disciplina puntuale di cui al comma 3 dell’art. 17 della

P.A.T. VicenzaArt. 54 – Perequazione urbanistica (D)

pianificazione negoziata o alla disciplina puntuale di cui al comma 3 dell’art. 17 della LR 11/2004, sono assoggettati a perequazione urbanistica secondo l’apposita disciplina definita dal PI con riferimento alle presenti normative e all’elaborato 4.Gli interventi di riqualificazione urbana assoggettati a perequazione urbanistica sono quelli che, nelle aree di Centro Storico (ATO1) e del tessuto consolidato del Capoluogo (ATO2), prevedono la realizzazione di interventi:- di ristrutturazione urbanistica, anche senza variazione delle destinazioni d’uso in atto o previste, con volumetria superiore a mc. 10.000 o relativi ad ambiti territoriali di superficie superiore a mq. 10.000;- relativi ad immobili con superficie utile complessiva di oltre 2.000 mq e variazione delle destinazioni d’uso attuali superiore al 40%.


Agli interventi previsti già assoggettati a modalità perequative dal PRG vigente e compatibili con il PAT, sino all’adeguamento del PI, si applicano le NTA del PRG vigenti alla data di adozione del PAT.La definizione perequativa degli interventi di cui alle azioni AD indicate nell’articolo 25 delle presenti norme sarà definita nel PI, mediante accordo di cui all’articolo 6 della LR 11/2004 da predisporre con riferimento alle intese preliminari, richiamate nel

P.A.T. VicenzaArt. 54 – Perequazione urbanistica (D)

provvedimento di presa d’atto G. C. n. 300/’09, i cui contenuti hanno valore di direttiva.Il PI … stabilisce le modalità secondo cui gi interventi di nuova urbanizzazione o di riqualificazione urbana indicheranno …, l’interesse e la convenienza pubblica, sostanziata mediante cessione di immobili, opere o prestazione di servizi, senza corrispettivo in denaro e in aggiunta alle dotazioni minime di aree per servizi di cui all’art. 32 della LR 11/04.A meno di diversa espressa indicazione del PI, la perequazione sarà finalizzata alla formazione di alloggi per E.R.P. e edilizia sociale da cedere gratuitamente al Comune e/o da assoggettare a convenzione.Per la attuazione di interventi di interesse pubblico da assoggettare a perequazione, potranno essere attivate forme di evidenza pubblica al fine di selezionare le proposte ..


tu chiamale se vuoi “perequazioni”

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