Título “Cluster Medio Ambiental ECÓPOLIS (Zona Media de Navarra)”. Definición del modelo y del Plan de Implantación como generadores de empleo”

Autor Viálogos Consultoría Corporativa 2008

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INDICE

1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................... 3 2. JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO ............................................................... 4 3. OBJETIVOS DEL ESTUDIO .......................................................................... 5

1.1 Objetivo General: ................................................................................. 5 1.2 Objetivos Específicos: ......................................................................... 5

4. METODOLOGÍA............................................................................................. 6 5.1 Pasos necesarios para la Constitución del Cluster. Estructura Jurídica. . 7

5.1.2 Realización y explotación del Parque Empresarial .......................... 12 5.2 Modelo de funcionamiento; socios, admisión, elementos de cooperación, órganos del Cluster, liderazgo, colaboración con otras agrupaciones, toma de decisiones…) ........................................................................................... 30

5.2.1 Caracterización del Cluster: ............................................................. 31 5.2.2 Fundación versus Asociación........................................................... 31 5.2.3 El Cluster como Fundación. ............................................................. 34 5.2.4 El Cluster como Asociación.............................................................. 39

5.3 Modelo de Negocio del Cluster Medioambiental Ecópolis...................... 43 5.3.1 Hipótesis de ocupación y actividad del Cluster ................................ 45 5.3.2 Hipótesis de inversiones necesarias ................................................ 45 5.3.3 Ingresos, costes y gastos de explotación......................................... 46 5.3.4 Amortizaciones ................................................................................ 50 5.3.5 Capital circulante ............................................................................. 50 5.3.6 Hipótesis de financiación y fiscales ................................................. 51 5.3.7 Parámetros de valoración................................................................ 51 5.3.8 Proyecciones financieras del Plan de Negocio ................................ 51

5.4 Coherencia del proyecto. Bondades y Fortalezas: ................................ 59 5.4.1 Coherencia del Proyecto .................................................................. 59 5.4.2 Bondades y Fortalezas..................................................................... 60

5.5 Fases de desarrollo y construcción del Parque Empresarial:................. 64 6. CONCLUSIONES......................................................................................... 69

6.1 Pasos necesarios para la constitución del Cluster. Modelo de funcionamiento ............................................................................................. 69 6.2 Modelo de Negocio del Cluster Medio Ambiental ECÓPOLIS ............... 69 6.3 Coherencia del Proyecto. Bondades y Fortalezas................................. 70 6.4 Fases de Construcción del Parque Empresarial. ................................... 71

7. ANEXOS ..................................................................................................... 72 7.1. Sociedad Limitada Versus Sociedad Anónima...................................... 72

Otros costes de explotación ...................................................................... 80 1.3 Proyecciones Financieras de la Fase I del Proyecto......................... 81 1.4 Proyecciones Financieras de la Fase II del Proyecto........................ 85 1.5 Proyecciones Financieras de la Fase III del Proyecto....................... 89 1.6 Proyecciones financieras del Proyecto en su conjunto ..................... 93

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CLUSTER MEDIOAMBIENTAL ECOPOLIS (Zona Media Navarra). Definición del modelo y del Plan de Implantación como generadores de empleo.

1. INTRODUCCIÓN Se trata de un trabajo que da continuidad a un estudio sobre la viabilidad del parque empresarial de Medio Ambiente llamado Ecópolis Navarra que durante 2007 realizó la Confederación de Empresarios de Navarra, incluyendo la integración de estructuras de formación profesional y para el empleo. En el trabajo anterior, la Asociación de Empresarios de la Zona Media de Navarra (AEZMNA) se planteó estudiar el diseño y la viabilidad de algún tipo de iniciativa que contribuyera a la dinamización económica y social del territorio y contrarrestara los previsibles efectos negativos que una hipotética deslocalización industrial tendrían con respecto al nivel de vida y a la fijación de la población en los municipios de la Zona Media. Con base en la tradición puntera que Navarra ha mantenido en la industria del medio ambiente y las energías renovables, AEZMNA se planteó una idea que fuera innovadora y permitiera, a modo de “cluster”, disponer de un polo de innovación que pudiera atraer a empresas del mercado emergente medioambiental. Una vez constatado lo anterior del proyecto, parece conveniente pasar a una segunda fase más avanzada con el objetivo de hacer realidad el mencionado parque empresarial, y por lo tanto la generación de un significativo número de empleos directos e indirectos.

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2. JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO

Durante el 2007, la Confederación de Empresarios de Navarra realizó un estudio sobre la viabilidad de un parque empresarial de Medio Ambiente llamado Ecópolis Navarra, incluyendo la integración de estructuras de formación profesional y para el empleo. Una vez constatado a través del estudio la viabilidad del proyecto, parece conveniente pasar a una segunda fase más avanzada con el objetivo de hacer realidad el mencionado parque empresarial, y por lo tanto la generación de un significativo número de empleos directos e indirectos.

Del conocimiento acumulado sobre el mercado de trabajo de la zona, respecto a las necesidades de respuestas empresariales innovadoras y a las oportunidades de negocio y creación de riqueza en torno a las problemáticas medioambientales se deduce que pasar a la acción y poner en marcha instrumentos de colaboración y cooperación constituye una política estratégica que, si se realiza, con el suficiente rigor analítico redundará en una mejora del tejido productivo y de la detección de cuencas o yacimientos de empleo.

En este sentido, la captación de diferentes socios de carácter empresarial, financiero e institucional requiere la realización de análisis adicionales y complementarios a los ya realizados. Es el caso de la definición de un modelo de cluster y de su correspondiente plan de implantación y de gestión, que permita establecer los límites y el alcance de esta herramienta colaborativa con el objetivo de garantizar el equilibrio organizativo y temporal, en aras de conseguir la rentabilidad económica y social en un periodo de tiempo razonable.

Los trabajos de este proyecto se realizarán mediante subcontratación con la empresa Vialogos Consultoría Corporativa, dada su experiencia y conocimiento de la Comunidad Foral de Navarra.

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3. OBJETIVOS DEL ESTUDIO

1.1 Objetivo General: El Objetivo del estudio es la elaboración de un documento que permita disponer de las bases de viabilidad del proyecto “Cluster Medioambiental” y en su caso, del posible plan de negocio del mismo.

1.2 Objetivos Específicos: 1. Definir el modelo ideal aprovechando el conocimiento generado en

el estudio realizado en 2007. Se trataría de definir el modelo de Cluster, identificando los pasos necesarios para su constitución y el modelo de funcionamiento (por un lado, quién puede ser socio, procesos de admisión, elementos de cooperación, por otro lado, Órganos del cluster, liderazgo, colaboración con otras agrupaciones, toma de decisiones…).

2. Definir vías de financiación del proyecto (subvenciones, cuotas,

ingresos por servicios,…) de una forma aproximada. 3. Comprobar la coherencia del proyecto y contrastar y difundir sus

bondades y fortalezas. 4. Establecer las fases de desarrollo y construcción de los elementos

constitutivos del parque empresarial, edificio de servicios centrales y naves industriales.

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4. METODOLOGÍA Para establecer la definición del modelo y del Plan de Implantación como generadores de empleo hemos seguido los siguientes pasos: Hemos estudiado paralelamente los aspectos teóricos y prácticos. Teórica: Estudio de la forma jurídica más óptima para desarrollar el Parque Empresarial Medio Ambiental en Tafalla considerado como un complejo de interés estratégico para la Comunidad Foral de Navarra. Por otro lado, hemos estudiado la coherencia del proyecto desde el punto de vista territorial, medioambiental, social y económico. Práctica:

Construcción de un modelo de negocio que haga rentable el proyecto económicamente y, por consiguiente, socialmente. Un modelo económico que esta relacionado directamente con la forma jurídica que se propone. Para ello se ha llevado a cabo la siguiente metodología: Para estudiar la financiación del Proyecto, hemos utilizado un modelo de barrido de caja. Este modelo implica que toda la tesorería generada que no es operativa se destina a la devolución de deuda. En nuestra opinión, este es el modelo que mejor se adapta al Proyecto del Cluster Medioambiental Ecópolis. No hemos utilizado el ratio de cobertura de servicio de la deuda, puesto que el modelo de negocio contempla actividades de naturaleza muy diferente en cuanto a su modelo de generación de ingresos y capacidad de endeudamiento. Entre estas actividades está la promoción de parcelas para la construcción de naves industriales, cuya operativa es similar a la del negocio inmobiliario. La inclusión de la actividad de promoción distorsiona el ratio de cobertura de servicio de la deuda, ya que toda la deuda destinada a financiar la promoción se liquida en el momento de la venta de las parcelas. Hemos definido los Fondos Propios necesarios suponiendo que se devuelve toda la deuda a los cinco años del comienzo de la explotación de la última fase del Proyecto (2019). Por otro lado, se han establecido las fases necesarias para desarrollar el proyecto en el tiempo, ha permitido estimar el número de empleos que se crearían por fases en el centro de servicios a las empresas.

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5. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

5.1 Pasos necesarios para la Constitución del Clust er. Estructura Jurídica. En el presente informe se realiza un estudio de la forma jurídica más óptima para desarrollar el Parque Empresarial Medioambiental en Tafalla considerado como un complejo de interés estratégico para la Comunidad Foral de Navarra. El parque acogerá a compañías relacionadas con el medioambiente, energías renovables, así como un centro de tratamiento de residuos que contará con depósito de residuos (vertedero). El Parque Empresarial Medioambiental estará dividido en dos áreas fundamentalmente. Una dedicada a la instalación de industrias y empresas, preferentemente de carácter medioambiental, y otra en la que se instalará el centro de gestión de residuos junto al vertedero o depósito para residuos peligrosos. El Parque Empresarial Medioambiental se diseñará de acuerdo a un modelo de gestión que responda a criterios de protección ambiental y uso racional de los recursos. Este parque acogerá proyectos industriales para fomentar la modernización e industrialización de la zona. Asimismo, el parque industrial, gestionado y construido con las últimas tecnologías, cumplirá los más estrictos criterios legales y medioambientales dentro de la normativa vigente en la Comunidad Foral de Navarra y en consonancia con el ordenamiento jurídico español así como el de la Comunidad Europea. El proyecto de diseño y gestión del parque responderá a un esquema de desarrollo sostenible y de integración territorial que respete la calidad del medio ambiente. De hecho, pretende convertirse en el referente empresarial en su género a través de la aplicación de las tecnologías más innovadoras y de criterios de eficiencia energética. Su configuración física comprende tres espacios o zonas bien diferenciadas:

• Zona destinada a un Centro para la Gestión, Provisión de Servicios, Formación, entre otros.

• Zona destinada al parque empresarial. • Zona destinada a la Gestión de Residuos.

Este estudio abarca únicamente la construcción y explotación del Parque Empresarial sin tener en cuenta la actividad de Gestión de Residuos. A este respecto, el estudio se estructura en tres partes:

I. ¿A quién pertenece el suelo sobre el que se quiere construir el Parque Empresarial?: Titularidad y calificación del Suelo. II. ¿Cómo y quién construirá el Parque Empresarial?: Diferentes alternativas de construcción y explotación del

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Parque Empresarial según la involucración del Ayuntamiento de Tafalla. III. ¿Cómo y quién se encargará de la gestión del mismo? Entidad y estructura interna de la misma.

5.1.1 El suelo 5.1.1.1 Titularidad del suelo. En el Parque Empresarial se pueden distinguir dos áreas fundamentales: por una parte, el Vertedero de la Mancomunidad de Aguas y Residuos de Mairaga (Tafalla), propiedad del Ayuntamiento de Tafalla. Y una segunda área, situada de forma anexa al vertedero, para la construcción del parque industrial, considerando como tal todas las parcelas donde se instalarán las empresas y el centro de gestión, que es mayoritariamente de titularidad privada. Para poder acometer el proyecto y contar con todo el terreno para ubicar el parque industrial, el Ayuntamiento de Tafalla se plantea la realización de una permuta de otros terrenos de su propiedad por estos terrenos privados. A este respecto, tratándose de la enajenación, término jurídico que englobaría la permuta1 de bienes de entes locales, se debe indicar que dicha materia está sujeta a la legislación foral navarra, en virtud de las competencias históricas que su régimen foral tiene reconocidas la Comunidad Foral en materia de régimen local, y dentro de ella en materia de bienes, así como en materia de contratos de las Administraciones Públicas con respeto de los principios esenciales de la legislación básica estatal en la materia, conforme a los artículos 46 y 49.1.d) de la Ley Orgánica 13/1982, de 10 de agosto, de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral de Navarra. La regulación sustantiva a este respecto es la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de Administración Local de Navarra desarrollada en este aspecto por el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Navarra aprobado por Decreto Foral 280/1990, de 18 de octubre. Por lo tanto, la permuta de terrenos debe hacerse según lo establecido en ambas leyes: la Ley Foral 6/1990 y por el Decreto Foral 280/1990. Así la primera en su artículo 133, establece que la permuta podrá realizarse de forma directa, sin necesidad de subasta pública: “El procedimiento de enajenación, excepto en el caso de permuta, será el de subasta pública y, excepcionalmente, la enajenación directa”. Asimismo, aunque se establecen los requisitos que se deben cumplir para llevar a cabo la permuta, en los artículos 135 y ss, en los que se establece lo siguiente:

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“Artículo 135. 1. Los bienes del patrimonio de las entidades locales pueden ser permutados por otros, previa tasación pericial, siempre que de esta resulte la equivalencia de valores o que la diferencia de estos entre los bienes que se trata de permutar no sea superior al 50 % del que tenga el valor más alto. En su caso, la diferencia de valoración entre los bienes se compensará en metálico. Siendo la permuta un procedimiento excepcional será necesaria para su realización una memoria previa que la justifique y con oferta pública a los interesados que pudieran cumplir los requisitos exigibles. 2. La permuta exige el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 132 para la enajenación de bienes.” Así el artículo 132, según redacción de la Ley Foral 15/2002 de 31 de mayo establece los siguientes requisitos: “Artículo 132. 1. La enajenación de los bienes de las entidades locales requiere la declaración previa de alienabilidad, por tratarse de bienes originariamente patrimoniales o que hayan adquirido este carácter por alteración de su calificación jurídica primitiva. 2. La enajenación requiere acuerdo del Pleno u órgano supremo de gobierno y administración de la entidad local. Cuando la cuantía del bien a enajenar exceda del 20 % de los recursos ordinarios del presupuesto, el acuerdo deberá adoptarse por mayoría absoluta del número legal de miembros de la corporación. No obstante, el Presidente de la corporación podrá enajenar bienes muebles e inmuebles que no sean precisos para el cumplimiento de los fines de la entidad local cuando su cuantía no exceda del 5 % de los recursos ordinarios del presupuesto. 3. Será requisito previo a la enajenación de los bienes la valoración técnica de los mismos que acredite de modo fehaciente su justiprecio. 4. No podrán enajenarse bienes patrimoniales para financiar gastos corrientes, salvo que se trate de parcelas sobrantes o efectos no utilizables.” Lo mismo estable el Reglamento de Bienes de las entidades locales de Navarra, en sus artículos 129, 130 y 131, añadiendo en el artículo 130.2. lo siguiente: “(...) 2. Para llevar a efecto la permuta será necesaria la previa formulación por la entidad local, mediante publicación en el Boletín Oficial de Navarra y en el tablón de anuncios de la entidad, de una oferta pública de permuta, a la que, en el plazo que se fije, que no será inferior a quince días, podrán acudir los titulares de bienes que resulten idóneos para el logro de la finalidad que la entidad local pretenda. “ Por otra parte, el artículo 29.3 de la Ley Foral 6/2006 de 9 de junio, de Contratos Públicos, configura el contrato de permuta sobre bienes inmuebles como un contrato privado, determinando que se

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regirá por la legislación patrimonial que sea de aplicación en cada caso. En función de esta premisa, el resto del informe se realizará tomando como referencia que el suelo en el que se construirá el Parque Empresarial será propiedad exclusiva del Ayuntamiento de Tafalla. 5.1.1.2. Calificación del suelo Antes de abordar desde un punto de vista jurídico la construcción y gestión del parque empresariales preciso analizar cuál es la naturaleza y calificación jurídica del suelo o terrenos en los que se va a desarrollar el parque industrial. Realizada la permuta con los actuales propietarios del suelo, según lo descrito en el apartado anterior, deberá dilucidarse si el destino que pretende darse a los terrenos (construcción y explotación de un parque industrial) es o no compatible con la naturaleza jurídica y uso previsto para los mismos en la legislación urbanística y el planeamiento local. De acuerdo con los artículos 90 y siguientes de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra, el suelo se clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable. De acuerdo con el Ayuntamiento de Tafalla los terrenos en los que quiere desarrollarse el Parque Empresarial están calificados actualmente como rurales o rústicos. Dado que la Ley Foral 35/2002 no contempla esta categoría legal, la misma debería encuadrarse en alguna de las tres citadas: urbano, urbanizable y no urbanizable. Según la definición que recoge la Ley de estas tres categorías de suelo, entendemos que el suelo rural a que se refiere el Ayuntamiento de Tafalla tiene la naturaleza jurídica de suelo no urbanizable, lo que limita las posibilidades de uso y disfrute de los terrenos que quieren destinarse a la construcción del parque industrial. Así se desprende del artículo 109 de la Ley Foral 35/2002, según el cual los propietarios de suelo urbanizable deberán: “a) Destinarlo a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento. b) Solicitar autorización para realizar los usos y actividades previstos en esta Ley Foral, sin perjuicio de lo que disponga la legislación sectorial aplicable”. De acuerdo con lo anterior, habida cuenta de la naturaleza no urbanizable de los terrenos, los mismos no pueden destinarse más que a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros

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vinculados a la utilización racional de recursos naturales. Las únicas posibilidades de poder construir en los mismos un parque empresarial son:

• Modificar la calificación jurídica de los terrenos en el planeamiento urbanístico para su consideración como suelo urbanizable y, en su caso, uso industrial. Para ello habrá que estar a lo establecido, además de en la Ley Foral 35/2000, a lo recogido en el plan general de ordenación urbana del Ayuntamiento de Tafalla.

• Solicitar autorización para realizar, en suelo no urbanizable, un

uso o actividad concreto. En relación con esta segunda posibilidad, el artículo 111 de la Ley Foral 35/2002 señala que las actividades y usos en suelo no urbanizable pueden ser permitidos, autorizables y prohibidos. Dentro de las actividades y usos autorizables en suelo no urbanizable, será preciso el primer caso sólo serán autorizables, con carácter excepcional, aquellas construcciones, instalaciones o usos que sean necesarios para su mejor conservación y para el disfrute público y esté justificada su compatibilidad con los específicos valores que motivan su especial protección. El resto de actividades quedan prohibidas. En el segundo caso (suelo no urbanizable de preservación) quedan permitidas todas las actividades no constructivas (salvo movimientos de tierras), si bien podrán autorizarse determinadas actividades vinculadas actividades de carácter agrícola, forestal o ganadero, infraestructuras, equipamientos y dotaciones, que deban desarrollarse en suelo no urbanizable. En todo caso, parece que la construcción de un polígono o parque empresarial no encajaría entre las actividades permitidas al implicar una actividad constructiva. Por último, la Ley señala que se permitirán, vía autorización las actividades industriales o terciarias que deban desarrollarse o emplazarse en suelo no urbanizable, fijándose en este caso, la obligación de urbanización y, sobre todo, de cesión del aprovechamiento al ayuntamiento. En conclusión, antes de llevar a cabo cualquier operación en relación a la construcción y explotación del parque industrial, deberán quedar dilucidados todos los aspectos concernientes a la naturaleza y calificación jurídica del suelo, especialmente si el mismo, como parece que ocurre, tiene la calificación de suelo no urbanizable. En este caso habrá que valorar, bien la posibilidad de modificar el planeamiento urbanístico, lo cual corresponderá al Ayuntamiento de Tafalla, bien la necesidad de analizar si el destino final de los terrenos (construcción y explotación de parque industrial) es compatible o encaja con los usos que se permiten (según la legislación foral) en el suelo no urbanizable. Para ello será necesario

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concretar, además, si el suelo es no urbanizable de preservación o de protección.

5.1.2 Realización y explotación del Parque Empresar ial En realidad, son posibles varias alternativas de financiación del proyecto y su posterior gestión, dando cabida además a diversos agentes que pudiesen manifestar su interés en participar, de una u otra forma, en la iniciativa. Conviene, en este sentido, distinguir entre las fases de construcción y gestión del parque industrial, criterio que nos permitirá diseñar el modelo más apropiado para cumplir con los objetivos previstos para el Parque Empresarial. A este respecto, pueden plantearse diversas alternativas tanto de gestión como de financiación del proyecto. A continuación, describimos, en función de las distintas tareas de la ejecución del mismo, un conjunto de alternativas, junto con una valoración de sus ventajas y sus inconvenientes. A. Separación de la construcción y la gestión del Parque Empresarial. a.1. Construcción Las alternativas existentes son las siguientes: - Construcción directa por parte del Ayuntamiento de Tafalla. La

entidad local corre a cargo de la construcción del parque mediante el correspondiente contrato de obra. Sin analizar a fondo la legislación Navarra sobre la utilidad que se dará al suelo la desafección y demás procedimientos administrativos, dado el elevado importe de la construcción no parece posible que el Ayuntamiento de Tafalla pueda absorber dentro de sus presupuestos el volumen de inversión necesario sin incumplir sus compromisos de déficit y endeudamiento. No se considera, por tanto, como una alternativa factible.

- Constitución de una entidad pública que, por encargo del

Ayuntamiento de Tafalla, ejecute la obra. La titularidad de la obra permanece en la Administración. La entidad contrata la obra y como pago recibe de la entidad local una cantidad anual mediante la correspondiente transferencia, cuya cuantía se encuentra plasmada en un convenio inicial.

La fórmula de la sociedad instrumental ejecutora de las obras de la administración ha sido una alternativa utilizada hasta ahora por otras Comunidades Autónomas. Ofrece como ventaja una mayor flexibilidad en la gestión y, generalmente, una mayor eficiencia.

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- El Parque Empresarial es construido por un Consorcio o una Empresa con participación autonómica (íntegra o parcialmente).

Este modelo presenta la ventaja de que los desembolsos anuales de la entidad local son relativamente menores. Por el contrario, la desventaja radica en que la titularidad del Parque permanecería en un ente ajeno al Ayuntamiento.

a.2. Explotación del Parque Empresarial. A continuación descubrimos las siguientes alternativas: - Gestión directa del Parque por parte del Ayuntamiento de Tafalla.

La gestión directa por parte del Ayuntamiento de Tafalla presenta la ventaja de que ésta mantiene en todo momento el control de la actividad y sus resultados. Sin embargo, la gestión de un proyecto semejante en el seno de la administración podría restarle eficiencia y flexibilidad.

- Creación de una entidad específica para la gestión del Parque

Empresarial dependiente del Ayuntamiento.

La entidad pública recibiría como ingresos los procedentes de la explotación de los servicios del parque empresarial que serían acompañados por subvenciones de la Comunidad Autónoma vinculadas a la producción de tales servicios y articuladas a través de un contrato-programa. A cambio, la empresa debería correr con los costes originados por la actividad.

La fórmula de la sociedad instrumental ejecutora de las obras de la administración ha sido una alternativa utilizada hasta ahora por otras Administraciones Locales. Ofrece como ventaja una mayor flexibilidad en la gestión y, generalmente, una mayor eficiencia. No obstante, para garantizar que el endeudamiento en que incurrirá la entidad pública no consolide (en términos de contabilidad nacional SEC95) con el endeudamiento de la administración pública (Ayuntamiento de Tafalla) que crea la entidad, habrá que garantizar una adecuada transferencia de riesgos (especialmente el de construcción y uno de los dos riesgos de disponibilidad o demanda) desde la administración hacia la entidad pública que realiza el encargo, así como el cumplimiento de otra serie de criterios (en la relación jurídica entre ambos) que impone el Manual de Deuda Pública SEC95. En caso contrario, y salvo que la entidad instrumental estuviera orientada al mercado (Ej.: más del 50% de los ingresos de naturaleza comercial), el endeudamiento se imputará al Ayuntamiento, con los mismos efectos sobre el presupuesto del mismo que en el caso de ejecución directa de la obra.

- Gestión indirecta a través de un contrato de concesión de

servicios otorgado por el Ayuntamiento.

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Se trata de un modelo tradicional de concesión de servicios, contemplado en la legislación de contratos públicos. Una empresa seleccionada mediante un proceso concursal llevaría a cabo la gestión del parque industrial, en las condiciones establecidas por la administración en los correspondientes pliegos de condiciones. Para garantizar que el resultado de la gestión se ajusta en todo momento a la voluntad de la administración, es preciso definir exhaustivamente los aspectos relevantes de la gestión en los pliegos de condiciones: objeto del contrato, equilibrio económico-financiero de la concesión, fuentes de ingresos y sus modificaciones, aportaciones de la Comunidad Autónoma, duración del contrato, mecanismos de control y régimen sancionador, causas de resolución, contenido de las propuestas y criterios de adjudicación, etc… Es fundamental en el modelo la definición de los mecanismos de control de la actividad por parte del Ayuntamiento, de forma que no se desvirtúen en ningún momento el objetivo y la orientación que se persigue con el proyecto, así como la imposición de cláusulas penales ante incumplimientos contractuales del concesionario.

B. Construcción y explotación del Parque Empresarial.

Cuando se plantea no separar construcción y explotación, las alternativas son las siguientes: - Creación de una entidad pública, dependiente del Ayuntamiento

que construya y gestione el Parque Empresarial. Una entidad pública dependiente del Ayuntamiento asumiría la construcción y la gestión del Parque. La titularidad del Parque Empresarial debería permanecer en la empresa (no podría construirlo por encargo de la Comunidad y atribuir a ésta su titularidad) ya que las posibles aportaciones de la administración autonómica no podrían estar vinculadas a sufragar la carga financiera asociada a la construcción del edificio.

b. Gestión indirecta a través de un contrato de concesión de obra otorgado por el Ayuntamiento.

La figura del contrato de concesión de obra pública es abordada en el capitulo II de la Ley Foral 6/2006, de 9 de junio, de Contratos Públicos. En este modelo, la empresa adjudicataria se encarga de la construcción de la obra y de la gestión de los servicios asociados a su explotación, recibiendo como remuneración los ingresos de explotación de todos los servicios del Parque y las aportaciones de la administración.

Con carácter general, esta materia se encuentra regulada en la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de la Administración Local de Navarra (artículos 224 a 232), así como en la Ley Foral 6/2006, de 9 de junio, de Contratos Públicos. De estas opciones planteadas anteriormente, creemos que la mejor

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opción es que la construcción y explotación no se separe en entidades diferentes, sino que se realice de forma conjunta para que sea de la forma más eficiente. Asimismo, se plantean diferentes alternativas de creación del Parque Empresarial según el grado de implicación que desee tener el Ayuntamiento de Tafalla en el proyecto. o Gestión indirecta a través de un contrato de concesión de

obra pública otorgado por el Ayuntamiento. o Enajenación del terreno y posterior construcción y

explotación del Parque Empresarial. o Derecho de superficie. Veamos a continuación cada uno de ellos.

1. Gestión indirecta a través de un contrato de concesión de obra pública otorgado por el Ayuntamiento. El Parque Empresarial Medioambiental va a estar ubicado en un terreno propiedad de la Administración. Esta circunstancia plantea dos posibles alternativas, o bien construye y gestiona el Parque Empresarial directamente el Ayuntamiento de Tafalla. O la segunda opción, se encarga la construcción y gestión a un tercero. La primera opción no se considera una alternativa factible, principalmente porque dado el elevado importe de la urbanización-construcción del Parque Empresarial no parece posible que el Ayuntamiento de Tafalla pueda absorber dentro de sus presupuestos el volumen de inversión necesario. Respecto a la segunda opción, el artículo 127 de la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, establece que corresponde a las entidades locales regular la forma de utilización de sus bienes patrimoniales, bien directamente o mediante la cesión a particulares mediante contrato. En este último supuesto, el procedimiento de adjudicación podrá ser el de subasta, concurso o concierto directo. Respecto a éste, indica la norma foral que sólo podrá realizarse el concierto directo en los siguientes supuestos:

a) Por razones de interés público debidamente acreditado. b) Cuando solo haya una persona o ente capacitado para llevar a cabo la explotación o utilización, cuya circunstancia se acreditará en el expediente. c) Cuando la cuantía del contrato sea inferior a la cifra que se determine reglamentariamente. d) Cuando la utilización o explotación se confíe a una administración pública, o a una sociedad en cuyo capital participe cualquiera de las administraciones públicas de Navarra, directa o indirectamente, en una proporción superior al 75%.

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Partiendo de esta circunstancia, para evitar tener que acudir a concurso o subasta pública, la alternativa es la creación de una sociedad total o parcialmente pública, a la que se aporte el terreno público como capital en especie2. En este sentido, se puede optar por la creación de una empresa pública que requiere una presencia mayoritaria de la Administración en el capital de la sociedad, del 75% tal y como establece la legislación foral Navarra, aunque también concurran socios privados. Problema que plantea esta alternativa que la financiación privada no puede ser muy elevada ya que no podrá superar el 25% del capital social de la empresa. Además, al ser una empresa pública, dada la participación mayoritaria de la administración, y aunque las empresas públicas, en cuanto sociedades anónimas, se rigen por la normativa privada mercantil correspondiente, también deben someterse a la normativa administrativa pública en diversos aspectos como son la contratación, la rendición de cuentas o los controles presupuestarios y económico-financieros, entre otros. Asimismo, en el caso de que se optara por constituir una sociedad mixta con participación privada, la cuestión más relevante es la selección del socio privado. Tras un análisis de la legislación y advirtiendo la falta de regulación expresa, entendemos que la forma de proceder es a través de un concurso público. El contrato de gestión de servicios públicos, entre cuyas modalidades se encontraba la constitución de empresas mixtas, ha desaparecido como categoría legal desde la aprobación de la Ley Foral 6/2006, de Contratos Públicos, repartiéndose su objeto entre el contrato de asistencia y el contrato de concesión servicios. Consideramos que la modalidad de empresa mixta debe quedar incluida dentro de la concesión de servicios, ya que la misma supone la selección de un empresario privado para que se convierta en socio de la administración en el marco de una sociedad o persona jurídica que será la encargada de prestar los servicios públicos, cobrando por ello a los usuarios. En todo caso, o al menos, e interpretando de una forma amplia la normativa, la selección deberá hacerse respetando los principios de publicidad y concurrencia de la contratación administrativa. El razonamiento que nos llevaría a esta conclusión de no admitirse el argumento anterior es el siguiente: la creación de una sociedad es un contrato entre los futuros accionistas según lo dispuesto en el artículo 1667 del Código Civil. A este respecto, el artículo 30 de la Ley Foral 6/2006, de 9 de junio, de Contratos Públicos, recoge la libertad de pactos, indicando lo siguiente: “Las Administraciones Públicas podrán concertar los contratos, pactos y condiciones que tengan por conveniente, con pleno respeto a los principios establecidos en el artículo 21, siempre que no sean contrarios al interés público, al ordenamiento jurídico o a los principios de buena administración y deberán cumplirlos a tenor de los mismos, sin perjuicio de las prerrogativas establecidas por la

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presente Ley Foral a favor de aquéllas.” Así, el artículo 21 de esta ley recoge que los principios rectores de la contratación serán los siguientes:

a. Las entidades sometidas a la presente Ley Foral otorgarán a los contratistas un tratamiento igualitario y no discriminatorio y actuarán con transparencia, interpretando las normas atendiendo a tales objetivos y respetando la doctrina dictada a tal fin por la jurisprudencia comunitaria. b. Las entidades contratantes excluirán en su actuación cualquier tipo de acuerdo, práctica restrictiva o abusiva que produzca o pueda producir el efecto de obstaculizar, impedir, restringir o falsear la competencia en los términos previstos en la legislación de defensa de la competencia. c. En toda contratación se buscará la máxima eficiencia en la utilización de los fondos públicos y en el procedimiento, atendiendo a la consecución de objetivos sociales y de protección ambiental cuando guarden relación con la prestación solicitada y comporten directa o indirectamente ventajas para la entidad contratante.

La otra opción es la concesión de obra pública otorgada por el Ayuntamiento, mediante concurso público. Con carácter general, esta materia se encuentra regulada en la Ley Foral 6/2006, de 9 de junio, de Contratos Públicos (artículos 141 y ss), así como en la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de la Administración Local de Navarra (artículos 224 a 232). En virtud de las competencias forales que tiene reconocidas, y a diferencia del resto de las Comunidades Autónomas, Navarra no está sometida a las bases estatales sobre contratación pública establecidas en la actualidad en el Texto Refundido de la Ley de contratos de las Administraciones públicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, y que será derogado (a excepción del capítulo IV del Título V del Libro II sobre financiación de concesiones de obra pública) en abril de este año tras la entrada en vigor, el próximo 1 de mayo, de la Ley 30/2007, de octubre, de contratos del sector público, sino únicamente a sus “principios esenciales” (artículo 49.1.d de la Ley Orgánica de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral de Navarra LORAFNA). Esto ha permitido una arraigada regulación propia en contratación pública, siendo ahora la norma vigente la Ley Foral 6/2006, de 9 de junio, de Contratos Públicos. Aunque en este informe, no procede un comentario de todo su articulado, sí destacar que se adelanta al Estado en la incorporación de una tendencia que se abre paso en Derecho comunitario y, por esta vía, asume entre sus objetivos principales “la colaboración de la actividad contractual en la ejecución de políticas de carácter social y medioambiental”. Como medidas concretas cabe mencionar, en primer lugar, que la capacidad técnica de los contratistas podrá acreditarse por indicación

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de las medidas de gestión medioambiental que el licitador es capaz de ejecutar, en los casos en que sea procedente, para la adjudicación de contratos de obras y asistencia. En ese contexto, la Disposición Adicional Quinta indica que “cuando, en los casos contemplados en la letra g) del apartado 2 del artículo 14, se exija la presentación de certificados expedidos por organismos independientes que acrediten que el contratista cumple determinadas normas de gestión medioambiental, se remitirán al sistema comunitario de gestión y auditoria medioambientales (EMAS) o a las normas de gestión medioambiental basadas en las normas europeas o internacionales en la materia y certificadas por organismos conforme a la normativa comunitaria o a las normas europeas o internacionales relativas a la certificación. Las entidades sometidas a la presente Ley Foral reconocerán certificados equivalentes expedidos por organismos establecidos en otros Estados miembros de la Unión Europea. También aceptarán otras pruebas de medidas equivalentes de gestión medioambiental que presenten los licitadores”. Por otra parte, al regular los Pliegos de prescripciones técnicas particulares, el artículo 46 establece que “cuando las prescripciones técnicas se definan en términos de rendimiento o de exigencia funcional, éstas deberán ser lo suficientemente precisas como para permitir a los licitadores determinar el objeto del contrato y podrán incluir exigencias de carácter medioambiental”. Para la determinación de dichas exigencias medioambientales “se podrán utilizar especificaciones detalladas, o parte de éstas, tal como se encuentran definidas en las etiquetas ecológicas europeas, plurinacionales o nacionales, o en cualquier otra etiqueta ecológica, siempre que cumplan ciertos requisitos”. En concreto, se exige que “sean apropiadas para definir las prestaciones objeto del contrato”, que “las exigencias de la etiqueta se basen en una información científica”, que las etiquetas ecológicas “se hayan adoptado en un proceso de participación con todas las partes implicadas, como son las autoridades públicas, los consumidores, los fabricantes, los distribuidores y las organizaciones de carácter medioambiental” y que “se encuentren accesibles a todas las partes interesadas”. Los productos y servicios provistos de una etiqueta ecológica que reúnan las condiciones anteriores se considerarán que cumplen las exigencias medioambientales señaladas en las prescripciones técnicas, sin perjuicio de que los licitadores prueben el cumplimiento de dichas exigencias por otros medios. A estos efectos, constituirán medios de prueba, entre otros, la documentación técnica del fabricante o un informe de pruebas de un organismo reconocido de conformidad con la normativa comunitaria. Lógicamente, además, la Ley tiene en cuenta la protección del medio ambiente al establecer criterios de adjudicación (artículo 51), al posibilitar requerimientos de carácter social o medioambiental en la ejecución de los contratos de las Administraciones públicas (artículo 49) e incluso de los contratos públicos de otros sujetos y entidades (artículo 187) y al tipificar el incumplimiento de estos requisitos como causa específica de resolución del contrato (artículo 124.j). La preocupación por la integración ambiental también es patente,

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además, en la regulación específica del contrato de concesión de obras públicas (artículo 141 y ss), donde no sólo luce entre las obligaciones del concesionario (artículo 154) sino también en el contenido del estudio de viabilidad que se exige con carácter previo (artículo 147). En el modelo de concesión de obra pública, la empresa adjudicataria se encarga de la construcción de la obra y de la gestión de los servicios asociados a su explotación, recibiendo como remuneración los ingresos de explotación de todos los servicios del parque empresarial y, en su caso, las aportaciones que se comprometa a realizar la administración (artículos 144 y 145). En este sentido, destacar los artículos 144 y 145 la Ley Foral 6/2006, de 9 de junio, de Contratos Públicos que recoge lo siguiente: “Artículo 144. Financiación de las obras públicas construidas mediante contrato de concesión. 1. Las obras públicas objeto de concesión serán financiadas, total o parcialmente, por el concesionario que, en todo caso, asumirá el riesgo en función de la inversión realizada. 2. El concesionario podrá recurrir a la financiación privada para hacer frente a sus obligaciones contractuales pudiendo obtenerla mediante la contratación de préstamos o créditos con entidades de crédito de acuerdo con el ordenamiento jurídico vigente. Dichos contratos deberán ser comunicados al órgano de contratación en el plazo de un mes desde su suscripción. Asimismo, el concesionario podrá recurrir a otros medios de financiación privada previa autorización del órgano de contratación. 3. Cuando existan razones de rentabilidad económica o social o concurran singulares exigencias derivadas del fin público o interés general de la obra objeto de concesión, la Administración podrá también aportar recursos públicos para su financiación, debiendo respetarse en todo caso el principio de asunción de riesgo por el concesionario. 4. La construcción de la obra pública objeto de concesión podrá asimismo ser financiada con aportaciones de otras Administraciones públicas distintas a la concedente, en los términos que se contengan en el correspondiente convenio, y con la financiación que pueda provenir de otros organismos nacionales o internacionales.” “Artículo 145. Retribución del concesionario. El concesionario será retribuido directamente mediante el precio que abone el usuario o la Administración por la utilización de la obra, por los rendimientos procedentes de la explotación de la zona comercial y, en su caso, con las aportaciones de la propia Administración de acuerdo con lo previsto en esta Ley Foral, debiendo respetarse el principio de asunción de riesgo por el concesionario.”

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Así, entre los rendimientos procedentes de la explotación del parque empresarial por parte del concesionario, cabe hacer mención, a modo de ejemplo, a las diferentes modalidades con las que las empresas que se quieran ubicar en el Parque Empresarial pudieran hacerlo:

a. La venta directa de parcelas con unas características determinadas para que la/s empresa/s se instalen construyendo su/s propia/s nave/s. b. Llave en mano: construcción de naves que se entregarán a las empresas interesadas “llave en mano”. Se realizará los proyectos completos proporcionando un servicio pleno y facilitando el proceso de compra a la empresa (ventaja para las empresas: se ahorrarán numerosos trámites administrativos). c. Servicios de arrendamiento: poner a disposición de las empresas la posibilidad de arrendar una parcela y/o una nave. d. Servicios de construcción a la medida en venta o en arrendamiento: ofrecer la posibilidad de arrendar instalaciones construidas de acuerdo a las especificaciones del cliente, todo ello dentro de un plazo de tiempo significativamente corto.

Podrán celebrar contratos públicos las personas naturales o jurídicas, de naturaleza pública o privada y españolas o extranjeras, que tengan plena capacidad de obrar y acrediten su solvencia económica y financiera y técnica o profesional y no se encuentren incursos en causa de prohibición de contratar, según lo establecido en el artículo 103 y siguientes de la Ley Foral 6/2006, de 9 de junio, de Contratos Públicos. Asimismo se establece que las personas físicas y jurídicas que tengan plena capacidad de obrar, no se hallen comprendidas en alguna de las causas de prohibición para contratar previstas en el artículo 18 de la Ley Foral 6/2006, de 9 de junio, de Contratos Públicos. Asimismo, el artículo 20 indica como causa de exclusión para contratar la concurrencia, en la persona física o en los administradores de la persona jurídica licitadora, de algún supuesto de incompatibilidad para contratar recogido en la legislación específica que resulte aplicable en cada caso. Los participantes podrán concurrir, solos o en participación conjunta. En este segundo supuesto la participación se instrumentará mediante la aportación de un documento privado en el que se manifieste la voluntad de concurrencia conjunta, se indique el porcentaje de participación de cada uno de ellos y se designe un representante o apoderado único con facultades para ejercer los derechos y cumplir las obligaciones derivadas del contrato hasta la extinción del mismo, sin perjuicio de la existencia de facultades mancomunadas para los cobros y pagos de cuantía significativa. Los oferentes que participen

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conjuntamente responderán solidariamente de las obligaciones contraídas. En consecuencia con lo anterior, se constituirá una sociedad mercantil privada con capital social suficiente para la construcción y explotación del parque industrial. La mejor opción sería una Sociedad Anónima, que aunque su administración es más rígida que la de la Sociedad Limitada4, permite comprometer un capital social e ir realizando desembolsos según necesidades, con la limitación inicial del 25% en el momento de la constitución. En esta sociedad se deberá tener especial cuidado con los administradores de la misma y las causas de incompatibilidad de la legislación Navarra, tal y como señala el artículo 18 de la Ley de Contratos Públicos. Asimismo, es necesario demostrar la capacidad técnica para construir el parque industrial, conforme se recoge en el artículo 14 de la Ley de Contratos Públicos –solvencia técnica o profesional-. Por lo tanto, cabe la opción de constituir una sociedad mercantil con capital social necesario para realizar la construcción y explotación del parque (forma jurídica, igual que se indicó en el apartado anterior) y subcontratar la ejecución de obra a una empresa (artículo 110 de la Ley de Contratos Públicos5). O lo que sería más razonable, es que la sociedad mercantil cuente entre sus accionistas con una empresa constructora con solvencia técnica para la realización del parque industrial. 2. Enajenación del terreno y posterior construcción y explotación del Parque Empresarial. Para llevar a cabo esta alternativa, lo primero de todo será estudiar la normativa foral navarra sobre enajenación de bienes patrimoniales de una entidad local, para ver, cómo se debiera constituir la sociedad que comprara estos terrenos para la posterior construcción y explotación del Parque Empresarial. Conviene antes de iniciar el estudio de la legislación navarra al respecto, hacer una reflexión: ¿puede interpretarse como especulación, el adquirir unas parcelas privadas mediante permuta, para luego enajenar el total a un tercero privado? La regulación sustantiva a este respecto es la Ley Foral 6/1990, de 2 de julio, de Administración Local de Navarra desarrollada en este aspecto por el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Navarra aprobado por Decreto Foral 280/1990, de 18 de octubre. A este respecto, el artículo 132 y 133 de la Ley Foral 6/1990 establece una serie de requisitos para la enajenación de bienes de las entidades locales, como es el caso que se plantea:

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a) la declaración previa de alienabilidad, por tratarse de bienes originariamente patrimoniales o que hayan adquirido este carácter por alteración de su calificación jurídica primitiva. b) acuerdo del Pleno u órgano supremo de gobierno y administración de la entidad local. Cuando la cuantía del bien a enajenar exceda del 20 % de los recursos ordinarios del presupuesto, el acuerdo deberá adoptarse por mayoría absoluta del número legal de miembros de la corporación.

No obstante, el Presidente de la corporación podrá enajenar bienes muebles e inmuebles que no sean precisos para el cumplimiento de los fines de la entidad local cuando su cuantía no exceda del 5 % de los recursos ordinarios del presupuesto.

c) valoración técnica de los mismos que acredite de modo fehaciente su justiprecio. d) El procedimiento de enajenación, excepto en el caso de permuta, será el de subasta pública y, excepcionalmente, la enajenación directa.

A este respecto, excepcionalmente la enajenación directa para el caso de bienes inmuebles puede acordarse en los siguientes supuestos:

a. Cuando el adquirente sea una corporación de derecho público, o una asociación o fundación de interés público reconocida por la Ley. b. Cuando las subastas no lleguen a adjudicarse por falta de licitadores, o porque las proposiciones presentadas no se hayan declarado admisibles, siempre que la adjudicación directa se acuerde en las mismas condiciones y por precio no inferior al que haya sido objeto de licitación. c. Cuando por la naturaleza del bien sea imposible o muy difícil la concurrencia pública. d. Cuando la venta se efectúe a favor de quien ostente un derecho de adquisición preferente reconocido por disposición legal e. Cuando concurran los requisitos precisos para dicha forma de enajenación en la legislación urbanística o en otras leyes sectoriales f. Cuando la enajenación haya de realizarse para la instalación o ampliación de industrias u otras actividades que la entidad local declare de interés general para los vecinos Así, el artículo 140 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Navarra aprobado por Decreto Foral 280/1990, de 18 de octubre, indica lo siguiente:

“1. La Administración de la Comunidad Foral ejercerá el control del interés general de las actuaciones de las

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entidades locales de Navarra en materia de enajenación, cesión de propiedad, permuta y gravamen de los bienes y derechos que a continuación se indican: a) Bienes muebles e inmuebles de carácter histórico o artístico. b) Bienes muebles e inmuebles no comprendidos en el apartado anterior, cuyo valor económico exceda del veinticinco por ciento de los recursos ordinarios del presupuesto de la entidad. c) Valores mobiliarios, créditos y derechos de la entidad local cuyo valor económico exceda del porcentaje del presupuesto mencionado en el apartado anterior. 2. La enajenación, cesión de propiedad, permuta o gravamen referentes a los bienes y derechos mencionados en el número anterior requerirán la previa autorización de la Administración de la Comunidad Foral. El control del interés general de las actuaciones de las entidades locales en materia de bienes comunales se ejercerá en la forma y con el alcance establecido específicamente para esta clase de bienes. 3. En aquellos casos en los que, de conformidad con lo previsto en los números anteriores, no resulte precisa la autorización de la Administración de la Comunidad Foral, tratándose de enajenación o gravamen de inmuebles, así como de cesión gratuita de los mismos, se dará cuenta a aquélla en todo caso.”

A su vez, la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo, en su artículo 228, al que ha de entenderse hecha la remisión contenida en la letra a) del apartado 2 del anteriormente citado artículo 134 de la Ley Foral 6/1990, autoriza la enajenación directa únicamente cuando se trata de bienes integrantes del Patrimonio Municipal del Suelo y en los casos siguientes: 1) Cuando no se produjera adjudicación en la subasta o se declarara desierto el concurso, procedimientos que el señalado precepto considera ordinarios. 2) Cuando se transmitan a precio no menor al valor de los terrenos, a entidades de carácter asistencial, social o sindical sin ánimo de lucro, que promuevan la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública y acrediten su experiencia y medio para garantizar la viabilidad de la promoción. 3) Mediante la cesión a sus entes instrumentales o a otras Administraciones Públicas. A nuestro juicio, la enajenación planteada en el presente informe no parece encuadrar en alguno de los supuestos de excepción previstos en las normas citadas y que puedan justificar la venta directa de los terrenos a una sociedad privada. No parece factible acreditar en expediente las circunstancias que justificaran la excepción al procedimiento de enajenación mediante subasta pública recogido en la letra c) del apartado 1 del artículo 134 de la Ley Foral, es decir cuando por la naturaleza del bien a enajenar sea imposible o muy difícil la concurrencia pública. Tampoco se justifica que se dé el

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supuesto previsto en la letra a) del apartado 2 del mismo precepto legal (cuando concurran los requisitos precisos para dicha forma de enajenación en la legislación urbanística o en otras leyes sectoriales); porque ni se ha convocado subasta en la que no se haya producido adjudicación, ni concurso que haya quedado desierto previos a la venta directa, como indica la letra b del apartado 1 del artículo 134. Respecto a la letra a del apartado 1 del mismo precepto no se tiene previsto que la entidad compradora de los terrenos y que por lo tanto, construya y explote el parque industrial, tenga carácter asistencial, social o sindical sin ánimo de lucro, sino una sociedad mercantil de carácter privado. Quedaría acreditar que los terrenos enajenados sean integrantes del patrimonio municipal del suelo del Ayuntamiento de Tafalla, que tampoco parecer ser el caso. Por tanto, la enajenación de los terrenos en cuestión se deberá realizar por el procedimiento legalmente establecido, que, para casos como el que nos ocupa, es la subasta pública. A este respecto, el artículo 127 del Reglamento de Bienes de Entidades Locales indica que la misma se regirá, en cuanto a su preparación y adjudicación, por la normativa reguladora de la contratación de las entidades locales. A este respecto, podrán participar en las subastas públicas las personas físicas y jurídicas que teniendo plena capacidad de obrar, no se hallen comprendidas en alguna de las causas de prohibición para contratar previstas en el artículo 18 de la Ley Foral 6/2006, de 9 de junio, de Contratos Públicos. Asimismo, el artículo 20 indica como causa de exclusión para contratar la concurrencia, en la persona física o en los administradores de la persona jurídica licitadora, de algún supuesto de incompatibilidad para contratar recogido en la legislación específica que resulte aplicable en cada caso. Los participantes podrán concurrir, solos o en participación conjunta. En este segundo supuesto la participación se instrumentará mediante la aportación de un documento privado en el que se manifieste la voluntad de concurrencia conjunta, se indique el porcentaje de participación de cada uno de ellos y se designe un representante o apoderado único con facultades para ejercer los derechos y cumplir las obligaciones derivadas del contrato hasta la extinción del mismo, sin perjuicio de la existencia de facultades mancomunadas para los cobros y pagos de cuantía significativa. Los oferentes que participen conjuntamente responderán solidariamente de las obligaciones contraídas. En consecuencia con lo anterior, se constituirá una sociedad mercantil privada con capital social suficiente para la compra-venta del terreno y que posteriormente suscriba un contrato de obra8 para

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la construcción del parque industrial. La mejor opción sería una Sociedad Anónima, que aunque su administración es más rígida que la de la Sociedad Limitada, permite comprometer un capital social más elevado e ir realizando desembolsos según necesidades, con la limitación inicial del 25% en el momento de la constitución. En esta sociedad se deberá tener especial cuidado con los administradores de la misma y las causas de incompatibilidad de la legislación Navarra, tal y como señala el artículo 18 de la Ley de Contratos Públicos. Finalmente, deberá tenerse en cuenta que este modelo desvincularía totalmente a la Administración (Ayuntamiento de Tafalla) del proceso de construcción y explotación del parque industrial. Al venderse los terrenos a una empresa privada, ésta será la propietaria total de los terrenos pudiendo realizar en lo mismos aquellas actuaciones que tenga por conveniente, sin que la administración pueda reservarse facultades de control o seguimiento o la imposición de condiciones. 3. Derecho de superficie. Concepto y regulación. Este modelo parte de que los terrenos sobre los que se va a construir el parque empresarial pertenecen al Ayuntamiento de Tafalla. Así, la Administración concedería a una persona jurídica (que podrá ser pública o privada) un derecho de superficie sobre el terreno en el que se prevé la ubicación del parque industrial. El fundamento del derecho de superficie es la construcción del parque empresarial que conviene al interés social pero que durante un tiempo va a ser propiedad del superficiario que, por tanto, tendrá la posibilidad de explotarlo obteniendo los ingresos de terceros. Es decir, la figura del derecho de superficie parece estar concebida para la realización de actividades de interés social pero ejecutadas por un privado, que obtiene sus ingresos de explotación de los usuarios. El derecho de superficie se concede con la finalidad de que el superficiario construya el parque empresarial con un destino específico. A este respecto, derecho de superficie en la legislación foral se encuentra regulado en el Capítulo II de la Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Así el artículo 236 establece lo siguiente:

1. La Administración de la Comunidad Foral de Navarra, los Ayuntamientos y las demás personas públicas podrán constituir el derecho de superficie en terrenos de su propiedad o integrantes del patrimonio público del suelo con destino a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social10, cuyo derecho corresponderá al superficiario.

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2. El derecho de superficie será transmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo y se regirá por las disposiciones contenidas en este Capítulo, por el título constitutivo del derecho y, subsidiariamente, por las normas del Derecho privado. 3. La constitución del derecho de superficie deberá ser en todo caso formalizada en escritura pública y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad. 4. Cuando se constituyere a título oneroso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada por la concesión o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unas u otros, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo que se hubiera pactado al constituir el derecho de superficie.

Por lo tanto, el derecho de superficie puede constituirse a título gratuito u oneroso. En este supuesto, y dado que no se trata de una cesión de las que la normativa urbanística considera como gratuita se impone la exigencia de una contraprestación al superficiario. Ésta no tiene que ser en metálico, sino que se permite el pago de una suma alzada, un canon periódico, la adjudicación de locales o del derecho de arrendamiento sobre los mismos, o varias de estas modalidades a la vez. El plazo de duración del derecho de superficie no puede superar los 75 años cuando el cedente es una persona jurídico-pública (artículo 237). Al término del derecho de superficie la Administración hace suya la propiedad de lo edificado sin necesidad de satisfacer indemnización alguna al superficiario, salvo que se haya pactado. En cualquier caso, también puede incluirse como cláusula en la cesión del derecho que el superficiario conserve parte de la edificación. Nada se indica sobre la concesión de dicho derecho que si nos remitimos al artículo 137 de la Ley Foral 6/1990 que indica que la constitución de gravámenes sobre los bienes y derechos del patrimonio de las entidades locales exigirá los requisitos necesarios para enajenarlos, los procedimientos tal y como se indicó en el apartado anterior serán los siguientes:

a) En el caso de concesión del derecho de superficie a favor de un privado, la concesión se realizará por mediante concurso o subasta pública, tal y como se indicó anteriormente para la enajenación de bienes. b) Y en el caso de concesión del derecho de superficie a favor de una sociedad pública, creada por la Administración para tal fin, no será necesario el concurso público. Si la sociedad

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tuviera presencia privada, los criterios de publicidad y concurrencia deberían ser observados para la selección previa del socio privado, en los términos descritos anteriormente.

Naturaleza y Régimen jurídico del contrato. El contrato que se firme, al amparo del artículo 31 de la Ley Foral 6/2006, de Contratos Públicos será un contrato privado de la Entidad Local, ya que en virtud de lo dispuesto en este precepto, serán contratos privados de la administración, aquéllos cuyo objeto sea diferente al propio de los contratos de obras, suministro, asistencia, concesión de obras públicas y concesión de servicios. Los contratos privados se rigen, en cuanto a su preparación y adjudicación, en defecto de normas administrativas específicas, por la Ley Foral de Contratos y sus normas de desarrollo, mientras que los efectos y extinción se regirán por el derecho privado. No obstante, el otorgamiento del derecho de superficie ha de considerarse con el artículo 29 de la Ley Foral de Contratos, se regirá por la legislación patrimonial correspondiente, ya que son contratos patrimoniales los de compraventa, donación, arrendamiento, permuta y demás negocios jurídicos análogos sobre bienes inmuebles, propiedades incorporales y valores negociables. Al estar ante el otorgamiento de un derecho de superficie por una entidad local, habrá que aplicar el Decreto Foral 280/1990, de 18 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de Navarra, la Ley Foral 6/1990, de Administración Local, el Capítulo II del Título VI de la Ley Foral 35/2002 de 20 de Diciembre de Ordenación del Territorio y Urbanismo, el Decreto Foral 280/1990, y demás normativa administrativa de aplicación. Legitimación. Están legitimados para ser adjudicatarios del concurso todas aquellas personas naturales o jurídicas, españolas o extranjeras, que tengan plena capacidad de obrar y acrediten su solvencia económica, financiera y técnica o profesional y, no estén incursas en ninguna de las causas de prohibición para contratar establecidas en el Artículo 18 de la Ley Foral 6/2006, de 9 de Junio, de Contratos Públicos. Asimismo, se podrá contratar con uniones de empresarios que se constituyan temporalmente al efecto así como con los licitadores que participen conjuntamente. En el primer caso será precisa la formalización en escritura pública, si bien dicho requisito no será exigible hasta el momento en que se haya efectuado la adjudicación a su favor. En ambos casos los licitadores agrupados quedarán obligados solidariamente ante la Administración, indicarán la participación de cada uno de ellos y deberán nombrar un representante o apoderado único con poderes bastantes para ejercitar los derechos y cumplir las obligaciones que del contrato se deriven hasta la extinción del mismo, sin perjuicio de la existencia de

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poderes mancomunados que puedan otorgar las empresas para cobros y pagos de cuantía significativa. En este caso es necesario demostrar la capacidad técnica para construir el parque industrial, conforme se recoge en el artículo 14 de la Ley de Contratos Públicos – solvencia técnica o profesional-. Por lo tanto, cabe la opción de constituir una sociedad mercantil con capital social necesario para realizar la construcción y explotación del parque (forma jurídica, igual que se indicó en el apartado anterior) y subcontratar la ejecución de obra a una empresa (artículo 110 de la Ley de Contratos Públicos). Otras opciones es acudir como UTE con otra empresa con capacidad suficiente para realizar la obra, o la que a nuestro juicio es la más razonable, que la sociedad tenga como accionista una empresa constructora con solvencia técnica suficiente para construir el Parque. Deberes y facultades del superficiario. A continuación se detallan cuáles deberían ser las facultades y los deberes que debieran establecerse en los pliegos del concurso de concesión del derecho de superficie en el caso de ser concedida a una entidad privada como es nuestro caso: 1.- Facultades:

a) El adjudicatario del derecho real de superficie tendrá el derecho a la ocupación de la parcela objeto de contrato y a ejecutar la obra y urbanización y sus posibles ampliaciones en los términos autorizados, utilizando y aprovechando el suelo y lo edificado durante toda la vigencia del mismo, de forma acorde con la finalidad establecida en el presente contrato, y con los usos e intensidades establecidos por las correspondientes autorizaciones. b) Tendrá así mismo derecho a la gestión y explotación de las edificaciones y sus servicios, así como en su caso, de las futuras ampliaciones y/o sustituciones.

2.- Deberes: El superficiario estará obligado a mantener en uso las instalaciones que se ubiquen en la finca objeto de derecho de superficie a su favor, durante el plazo que dure tal derecho. El superficiario está obligado a la ejecución y finalización de todas las obras y edificaciones necesarias exigidas por el parque empresarial a ubicar así como para gestión y explotación del mismo, dentro de un plazo determinado.

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El superficiario destinará la totalidad de las obras e instalaciones a los fines que constituyen el objeto de la concesión del derecho de superficie. Así será de exclusiva cuenta del adjudicatario, la adquisición y mantenimiento de toda la maquinaria, utillaje, medios y elementos necesarios para la explotación, gestión mantenimiento y reposición del parque industrial. Transmisión y gravamen. El derecho de superficie se rige, en primer término, por la normativa del suelo que hayan establecido las respectivas Comunidades Autónomas, en ejercicio de sus competencias. En la inmensa mayoría, la regulación autonómica se remite a la normativa estatal que, de esta forma, se reafirma en su condición de legislación básica, de carácter supletorio o complementario. A este respecto, el artículo 36 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo regula la transmisión y gravamen del derecho de superficie que no se recoge en la legislación foral que se ha comentado anteriormente. “Artículo 36. Transmisión, gravamen y extinción. 1. El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo. 2. Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo. 3. En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores. 4. El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie. 4. Cesión a entidad pública o privada sin ánimo de lucro El artículo 128 de la Ley Foral 6/1990 establece la posibilidad de cesión gratuita el uso de los bienes patrimoniales en favor de otras administraciones o entidades públicas o de entidades privadas sin ánimo de lucro para fines de utilidad pública o interés social que redunden en beneficio de los vecinos.

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El acuerdo de cesión deberá expresar la finalidad concreta del destino de los bienes y contener los condicionamientos, limitaciones y garantías que se estimen oportunos, cuyo incumplimiento dará lugar a la reversión del uso. El plazo máximo de cesión gratuita del uso de los inmuebles será de veinte años. Esta opción se descartaría ya que además de tener que justificar que la utilidad pública o interés social del parque, habría que demostrar el beneficio para los vecinos. Pero, como se ha indicado en anteriores apartados de este documento, la fase de construcción del edificio no deber realizarse por una entidad sin ánimo de lucro, porque no tendría atractivo para los inversores ya que no tendrían rentabilidad con el proyecto, y la opción de empresa pública es rechazada porque para la construcción del parque empresarial se necesitan fondos privados.

5.2 Modelo de funcionamiento; socios, admisión, ele mentos de cooperación, órganos del Cluster, liderazgo, colabo ración con otras agrupaciones, toma de decisiones…) Resulta imprescindible, para la adecuada gestión posterior de un nuevo Parque Empresarial y de las empresas a instalarse en él que, con carácter previo a su urbanización y venta, se defina con precisión quién será el titular definitivo de las infraestructuras una vez ejecutadas, tal y como se ha indicado anteriormente. Como complemento de lo anterior, se precisa de la definición, dentro de la normativa de creación del nuevo parque, de la figura que asumirá las labores de gestión del mismo una vez en funcionamiento y cuál será la relación jurídica que vinculará (normativamente) a los futuros titulares de las parcelas y empresas instaladas. Es importante destacar que se considera imprescindible una entidad para la gestión y dinamización de la actividad económica del parque, y no únicamente para su mantenimiento. Así, en las entidades de gestión de los parques empresariales, y dado que normalmente en su evolución inciden varios protagonistas, sería positivo integrar en cada caso la voz de todas aquellas entidades que pueden estar relacionadas y vinculadas con dicha evolución, de modo que se cree un canal cooperativo que facilite el entendimiento y la adecuada gestión de los recursos disponibles. Con carácter general, esta figura debe contemplar al menos a los empresarios del propio parque empresarial, en cuanto son los primeros interesados en la evolución del parque en el que se hayan sus empresas para así favorecer a éstas, y a los gobiernos locales de los municipios en los que se asientan los parques, en cuanto son ellos quienes dictan las normativas que afectan a las empresas instaladas (urbanismo, tasas, licencias, entre otros) quienes reciben

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la aportación de los impuestos directos que las gravan. Además, también tendría que integrarse el titular de las infraestructuras, por ser el responsable de realizar su mantenimiento. En este sentido, las empresas deben conocer con precisión, y con carácter previo a su instalación, las contraprestaciones que obtendrán a cambio de su ubicación en el parque y de su adhesión a la correspondiente entidad de gestión, a cambio de la satisfacción de las cuotas de participación que en su caso se determinen. El no hacerlo así supone incentivar la localización en terrenos desregulados y carentes de las mínimas infraestructuras necesarias, generando impactos negativos y descontrolados en su entorno.

5.2.1 Caracterización del Cluster: En consecuencia con lo indicado anteriormente, se constituirá una entidad sin ánimo de lucro con la denominación de ECÓPOLIS que se regirá por sus propios Estatutos. Esta Entidad Empresarial privada sin ánimo de lucro, se creará con la finalidad de servir como infraestructura externa de apoyo a las empresas de producción de bienes y servicios verdes de la Comunidad Foral de Navarra, y contribuir a mejorar su competitividad. En este cluster de empresas para la promoción e investigación, se deberán englobar, además de las empresas oferentes de tecnologías y servicios medioambientales, las instituciones públicas y las empresas productivas demandantes de estos productos y servicios. En este sentido, ECOPOLIS debiera constituirse como un cluster vertical, que implica que, desde el punto de vista de la actividad que desarrollen, pueden pertenecer al Cluster cualquier tipo de empresas con independencia del sector de actividad en el que se enmarquen, siempre y cuando tengan vinculación con el negocio medioambiental.

5.2.2 Fundación versus Asociación. En el ámbito del denominado Tercer Sector se pueden encontrar principalmente dos tipos de entidades cuya naturaleza y caracteres se hallan nítidamente diferenciados. Se trata de las fundaciones y de las asociaciones. La distinción entre fundaciones y asociaciones es bien conocida. Las fundaciones son patrimonios afectos a la realización de un fin de interés general por la voluntad fundacional; mientras que las asociaciones constituyen colectividades de personas que persiguen

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una finalidad común, también de interés general cuando son sin ánimo de lucro. La diferencia entre fundaciones y asociaciones está clara, así, cuando se dispone de un patrimonio que se quiere destinar a una finalidad de interés colectivo o general, se constituye una fundación. Pero cuando converge la voluntad de varias personas para organizarse con el fin de intervenir en la realización de actividades de interés general, se crea una asociación. Ello no obstante, en los últimos años se está produciendo un fenómeno de conversión de muchas asociaciones en fundaciones. Es decir, con frecuencia, entidades que se constituyen inicialmente como asociaciones deciden, en un momento posterior, transformarse en fundaciones. ¿Cuál es la razón que anima a este proceder? Probablemente la respuesta a esta pregunta pueda fundamentarse en diversas causas, pero cabe señalar que el motivo fundamental que explica la situación comentada, es un motivo de naturaleza tributaria. En efecto, las diferencias entre el régimen fiscal que, con carácter general, resulta aplicable a las fundaciones y el que se aplica a las asociaciones son de tal calado que fácilmente se convierten en el motivo principal para constituirse como fundación o para que muchas de las asociaciones no lucrativas acaben “reconvirtiéndose” finalmente en fundaciones. En España existe la Ley tributaria específica para las entidades no lucrativas: la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo. Sin embargo, dicha Ley no se aplica a todas las entidades del sector no lucrativo, sino sólo a aquellas que sean fundaciones o asociaciones de utilidad pública, entre otros supuestos. En consecuencia, quedan al margen de la Ley todas las asociaciones que no hayan obtenido el reconocimiento de la utilidad pública, así como todas aquellas que aun siendo fundaciones o asociaciones de utilidad pública no reúnan los específicos requisitos de la Ley. Hay que observar que la mencionada Ley únicamente exige la utilidad pública respecto de las asociaciones y no cuando se trate de fundaciones, para las que resulta, en principio, suficiente el requisito de la inscripción. El reconocimiento de utilidad pública se obtiene mediante un acto administrativo que, hasta la fecha, se ha atribuido en exclusiva a la Administración central,-sin perjuicio de la competencia de las Comunidades Autónomas para la declaración de utilidad pública, a efectos de aplicar los beneficios establecidos en sus respectivos ordenamientos jurídicos, a las asociaciones que principalmente desarrollen sus funciones en su ámbito territorial- y puede ser

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solicitado por las asociaciones que reúnan los requisitos establecidos en la Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo, reguladora del Derecho de Asociación. El procedimiento para la utilidad pública se regula en el Real Decreto 1740/2003, de 19 de diciembre, sobre procedimientos relativos a asociaciones de utilidad pública. Pese a que los mencionados requisitos suelen concurrir en un gran número de asociaciones, la realidad es que muy pocas han obtenido la declaración de utilidad pública. En consecuencia, la falta del reconocimiento de utilidad pública es, que la asociación no pueda someterse a la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo. En su lugar, podrá tributar de acuerdo con el régimen especial previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, normalmente menos beneficioso, y, en su caso, conforme a las especialidades establecidas en la normativa propia de los demás tributos. La inaplicación del régimen fiscal especial de la Ley 49/2002 no es la única consecuencia sino que aún hay que añadir otra, tan importante como la anterior. En efecto, de la mencionada Ley 49/2002 se deriva el régimen tributario aplicable a las aportaciones de los particulares efectuadas en favor de las entidades no lucrativas. Pues bien, la aplicación de los incentivos o beneficios fiscales a las aportaciones que realizan tanto las personas físicas como las personas jurídicas sólo procede cuando la entidad destinataria sea alguna de las comprendidas en el ámbito subjetivo de la Ley, esto es, fundaciones o asociaciones declaradas de utilidad pública, además de los otros supuestos de entidades comprendidas, pero que no incluyen a las asociaciones que no han obtenido la utilidad pública. De este modo, los donativos, donaciones y demás aportaciones que se efectúen a una asociación no lucrativa excluida del ámbito de aplicación de la Ley 49/2002, no dan derecho a practicar deducción de impuesto alguna, ni a cualquier otro tipo de beneficio Fiscal. Así las cosas, no es extraño que las entidades no lucrativas opten por constituirse mediante la forma jurídica que resulta más beneficiosa fiscalmente, es decir, en Fundación, aunque la voluntad que subyace en el origen, no se corresponde con la esencia comúnmente aceptada de las fundaciones. En contrapartida, dichas entidades se someten a un mayor control por parte de los órganos públicos con el que se procura garantizar el cumplimiento de los fines generales y la transparencia en la gestión de los recursos, quedando asimismo sujetas a mayores obligaciones de carácter formal. La existencia del Protectorado, la obligación de

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comunicar o solicitar autorización para ciertas operaciones o el respaldo patrimonial, aparentan ser también garantías de una buena gestión y funcionamiento de las fundaciones, lo que les atribuye mayor credibilidad frente a terceros. Por ello, resulta más fácil y rápido constituirse como fundación, ya que la aplicación del régimen fiscal especial resulta casi automática para las fundaciones, obteniéndose así las ventajas y beneficios tanto para la entidad, como para las aportaciones privadas. Asimismo, debe añadirse que las fundaciones no están en España sujetas a una sola Ley básica sino que con la Ley estatal 50/2002, de 27 de diciembre coexisten otras de carácter autonómico pues las Comunidades Autónomas de Cataluña, Navarra, Galicia, Canarias, País Vasco, Madrid, Castilla y León y Valencia cuentan con leyes propias en la materia. El criterio que determina la aplicabilidad de una u otra normativa es el de que la fundación esté destinada a realizar principalmente sus actividades en una Comunidad Autónoma o en el conjunto del territorio nacional, aunque en ambos casos también puedan llevarlas a cabo en el extranjero. En el plano tributario, en cambio, la legislación del Estado es plenamente aplicable a todas las fundaciones, excepto a aquellas constituidas con arreglo a la normativa de Comunidades Autónomas que disfruten del régimen fiscal de concierto o convenio, País Vasco y Navarra. A este respecto, es trasladable a la legislación foral lo establecido en este apartado sobre la necesidad de utilidad pública de las fundaciones y asociaciones para poder disfrutar de las ventajas fiscales establecidas en la legislación foral17 para este tipo de entidades no lucrativas. En el caso de las fundaciones es necesario cumplir una serie de requisitos de constitución e inscribirse para que pueda aplicarse el régimen fiscal más ventajoso, mientras que las asociaciones navarras deben demostrar la utilidad pública para poder aplicarse el mismo.

5.2.3 El Cluster como Fundación. La fundación es una organización dotada de personalidad jurídica privada que se caracteriza por perseguir, sin ánimo de lucro, fines de interés general a favor de un colectivo genérico. La fundación tiene como soporte físico una dotación inicial. Se presume suficiente la dotación de 30.000 euros. Quien o quienes constituyen aquella han de desprenderse, por tanto, de una parte de sus bienes y derechos en favor de la fundación, que, en lo sucesivo, será la titular de ellos, sin que esta aportación patrimonial pueda revertir nunca al fundador o fundadores aun cuando la fundación se extinga. En tal caso, los bienes y derechos remanentes han de ser

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entregados a otra u otras instituciones que persigan fines de interés general análogos. De lo dicho se desprende la diferencia que existe entre una fundación y una asociación, aunque la asociación también pueda constituirse sin finalidad lucrativa e incluso persiga fines de interés general. En la asociación los socios son dueños de una parte alícuota del capital societario y pueden extinguir la entidad libremente si adoptan un acuerdo en ese sentido. En la fundación el capital que aportan los fundadores sale definitivamente de su patrimonio y, como se ha dicho, no pueden recuperarlo. A su vez, para que sea eficaz el acuerdo de extinción de la fundación –salvo que ésta se constituya de antemano con duración predeterminada- ha de ser ratificado por la Administración o, de oponerse ésta, por los jueces, en su caso. Los fundadores no pueden por su sola voluntad extinguir la fundación que crearon. A. Principales características:

− Las fundaciones son entidades con personalidad jurídica propia, sin ánimo de lucro, y que, por voluntad de sus creadores, tienen afectado de modo duradero su patrimonio a la realización de fines de interés general.

− Fines de interés general: pueden ser, entre otros, los de defensa de los derechos humanos, de las víctimas del terrorismo y actos violentos, asistencia social e inclusión social, cívicos, educativos, culturales, científicos, deportivos, sanitarios, laborales, de fortalecimiento institucional, de cooperación para el desarrollo, de promoción del voluntariado, de promoción de la acción social, de defensa del medio ambiente, y de fomento de la economía social, de promoción y atención a las personas en riesgo de exclusión por razones físicas, sociales o culturales, de promoción de los valores constitucionales y defensa de los principios democráticos, de fomento de la tolerancia, de desarrollo de la sociedad de la información, o de investigación científica y desarrollo tecnológico.

− En ningún caso podrán constituirse fundaciones con la finalidad principal de destinar sus prestaciones al fundador o a los patronos, a sus cónyuges o personas ligadas con análoga relación de afectividad, o a sus parientes hasta el cuarto grado inclusive, así como a personas jurídicas singularizadas que no persigan fines de interés general.

− Las fundaciones están obligadas a destinar efectivamente el patrimonio y sus rentas, de acuerdo con la presente Ley y los Estatutos de la fundación, a sus fines fundacionales.

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− Se rigen por la Ley de Fundaciones 50/2002, cuando son de competencia estatal, es decir cuando actúan en más de una Comunidad Autónoma, o la Comunidad Autónoma carece de legislación específica. En caso contrario se regirán por la legislación específica Autonómica, como es el caso de la Comunidad Foral de Navarra donde existe Ley Foral 10/1996, de 2 de julio, reguladora del régimen tributario de las fundaciones y de las actividades de patrocinio y el Decreto Foral 613/1996, de 11 de noviembre, por el que se regula la estructura y el funcionamiento del Registro de Fundaciones.

− Respecto a este último indicar que las Fundaciones que se constituyan en la Comunidad Foral de Navarra podrán acogerse al régimen tributario especial establecido en la Ley Foral 10/1996 de 2 de julio si se constituyen según los requisitos establecidos en esta Ley, así como si se constituyen según los requisitos establecidos a nivel estatal en la Ley de Fundaciones 50/2002 (Disposición Adicional Segunda de la Ley Foral 10/1996).

− Con respecto a estas características merece la pena aclarar que no tener ánimo de lucro significa que no se pueden repartir los beneficios o excedentes económicos anuales, por tanto, sí se puede:

_ Tener excedentes económicos al finalizar el año _ Realizar Actividades Económicas que puedan generar excedentes económicos

B. Dotación Fundacional Con respecto a la Dotación, el Art. 7 de la Ley Foral 10/1996 o 12 de la Ley 50/2002 establece:

1. La dotación, que podrá consistir en bienes y derechos de cualquier clase, ha de ser adecuada y suficiente para el cumplimiento de los fines fundacionales. Se presumirá suficiente la dotación cuyo valor económico alcance los 30.000 euros (Ley 50/2002). Cuando la dotación sea de inferior valor, el fundador deberá justificar su adecuación y suficiencia a los fines fundacionales mediante la presentación del primer programa de actuación, junto con un estudio económico que acredite su viabilidad utilizando exclusivamente dichos recursos. 2. Si la aportación es dineraria, podrá efectuarse en forma sucesiva. En tal caso, el desembolso inicial será, al menos, del 25 %, y el resto se deberá hacer efectivo en un plazo no superior a cinco años, contados desde el otorgamiento de la escritura pública de constitución de la fundación.

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Si la aportación no es dineraria, deberá incorporarse a la escritura de constitución tasación realizada por un experto independiente. En uno y otro caso, deberá acreditarse o garantizarse la realidad de las aportaciones ante el notario autorizante, en los términos que reglamentariamente se establezcan. 3. Se aceptará como dotación el compromiso de aportaciones de terceros, siempre que dicha obligación conste en títulos de los que llevan aparejada ejecución. 4. Formarán también parte de la dotación los bienes y derechos de contenido patrimonial que durante la existencia de la fundación se aporten en tal concepto por el fundador o por terceras personas, o que se afecten por el Patronato, con carácter permanente, a los fines fundacionales. 5. En ningún caso se considerará dotación el mero propósito de recaudar donativos.

C. Órganos de una Fundación El órgano de gobierno y representación de las Fundaciones es el Patronato, cuyos miembros reciben el nombre de Patronos. El Patronato debe estar constituido por, al menos tres personas y su composición y sistema de designación deberán quedar establecidos en la Escritura de Constitución y Estatutos. La capacidad para ser Patronos se reconoce tanto a personas físicas como a personas jurídicas (artículo 15 de la Ley 50/2002 de Fundaciones). Los Patronos deben aceptar el nombramiento en documento público, en documento privado con firma legitimada por notario o mediante comparecencia realizada al efecto en el Registro de Fundaciones, y en ningún caso pueden recibir retribución por el desempeño de su función, aunque pueden ser compensados por los gastos que se deriven de la misma. Una de las novedades introducidas por el artículo 15 de la Ley 50/2002 de Fundaciones es la posibilidad de que, salvo que el fundador hubiese dispuesto lo contrario, el Patronato podrá fijar una retribución adecuada a aquellos patronos que presten a la fundación servicios distintos de los que implica el desempeño de las funciones que les corresponden como miembros del Patronato, previa autorización del Protectorado. Además del Patronato, pese a no ser un órgano específico de ninguna Fundación en particular, es importante el papel del Protectorado correspondiente, pues está encargado de garantizar que el Patronato cumple sus funciones. Esta figura aparece al

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carecer la Fundación de socios y, por tanto de Asamblea General que, en el caso de las Asociaciones es la encargada de esta función. El Protectorado se configura en la Ley 50/2002 como un órgano encargado de facilitar el recto ejercicio del derecho de Fundación y asegurar la legalidad en su constitución y funcionamiento. En consecuencia con lo esto, ECOPOLIS estaría gobernada por un órgano colegiado denominado Patronato e integrado por los patronos, que pueden ser tanto personas físicas como personas jurídicas y, en este último caso, públicas o privadas. A este respecto, para que exista una relación entre los titulares del Parque Empresarial y la Fundación, tal y como se indicaba al principio de este apartado, se recomienda que la Sociedad Mercantil que sea la titular del parque forme parte de la Fundación como Patrono Electivo. En cualquier caso el número mínimo de patronos será en todo caso de tres, de entres los cuales se elegirá un Presidente, si no estuviera prevista de otro modo la designación del mismo en la escritura de constitución o en los Estatutos. Asimismo, el Patronato deberá nombrar un Secretario, cargo que podrá recaer en una persona ajena a aquél, en cuyo caso tendrá voz pero no voto, y a quien corresponderá la certificación de los acuerdos del Patronato. El patrono no puede percibir retribución alguna, directa ni indirecta por el ejercicio de sus funciones, aunque tiene derecho a ser resarcido de los gastos que por tal motivo se le ocasionen, y pueden ser cesados por las causas que el ordenamiento jurídico prevé al respecto. En cambio, los patronos pueden ser contratados por la fundación, percibiendo la correspondiente remuneración, para prestarle servicios distintos de los propios de su cargo. Se requiere en este caso autorización previa del Protectorado. Asimismo, el patronato de la fundación podrá designar un comité ejecutivo y un director general cuyo cometido es informar y asesorar al Patronato, a requerimiento de éste, en los aspectos relativos al mejor cumplimiento de los fines y actividades fundacionales. En cuanto a la composición del comité, su elección, o la del Director General y duración del cargo, será el Patronato el encargado de determinarlo. Los miembros del Comité pueden recibir las dietas en función de lo que estime el Patronato, así como cobrar honorarios por los trabajos que realicen.

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Modelo organizativo

5.2.4 El Cluster como Asociación. El Cluster como Asociación también se ajustaría al modelo ya que la finalidad que se persigue con el mismo:

_ organizarse con el fin de intervenir en la realización de actividades de interés general; _ Con la participación de todos los entes implicados en el Parque Empresarial (empresarios, promotores y entidades locales) a través de la Asamblea – órgano que no existe en la Fundación-, _ con una estructura interna que permita promover de forma activa el Parque Industrial, _ comprometiendo unas cantidades para la consecución de estos fines –cuotas de asociados- _ con menor control por parte de los órganos públicos y mayor independencia en su funcionamiento, es más factible con una Asociación.

Las Asociaciones pueden disfrutar del mismo régimen tributario especial que las Fundaciones si son Asociaciones declaradas de

Patronato

Comité Ejecutivo

Director General o Gerente

Comités Específicos

Desarrollo Normativo

Financiación Servicios Generales

I+D+i

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utilidad pública según la Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo, tal y como se recoge en la Disposición Adicional Segunda de la Ley Foral 10/1996. Por el contrario, como ya se comentaba anteriormente, es un procedimiento más complicado que en el de las Fundaciones que con la simple inscripción en el Registro de Fundaciones ya se acogen a este régimen tributario especial. A este respecto, indicar que la Asociación aunque no esté declarada de utilidad pública será una entidad sometida al régimen fiscal de entidades parcialmente exentas del Impuesto sobre Sociedades. A. Estructura de los Asociados:

Tipología de Socio

Condición para asociarse Participación en ECÓPOLIS

Socio de número Participación en ECÓPOLIS

Participación en Asamblea General (Con voz y voto)

Empresas Ubicadas en Navarra oferente de productos o servicios medioambientales

Acceso a la Junta Directiva

Participación en los Comités y Grupos de trabajo, de forma voluntaria

Convocatoria y acceso a todas las actividades de la asociación

Socio Colaborador Participación en ECÓPOLIS

Participación en Asamblea General (Con voz y voto)

Participación en los Comités y Grupos de trabajo, por invitación

Empresa ubicada en Navarra oferente de productos o servicios medioambientales con < X trabajadores, < X facturación anual

Convocatoria y acceso a todas las actividades de la asociación

Socio adherido Participación en ECÓPOLIS

Empresas Ubicadas en Navarra que no pertenezcan a la oferta medioambiental

Participación en Asamblea General (Con voz y sin voto)

Participación en los Comités y Grupos de trabajo, por invitación (eventualmente)

Convocatoria y acceso a todas las actividades de la asociación

Participación en la Junta Directiva Socio

Institucional o de Honor

Organismos públicos, instituciones, centros tecnológicos y universidades

Asamblea General (con voz y sin voto), así como en los grupos de trabajo

B. Organización y modelo de gestión. El gobierno del Cluster está a cargo de la Asamblea General, de la Junta Directiva y del Presidente, depositando en Gerencia la responsabilidad de estar al frente de la Asociación, asegurando el buen funcionamiento de la misma y encargándose de llevar a buen fin cada uno de los proyectos y actividades promovidas desde ella.

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Modelo organizativo

Asamblea General: Estará constituida por todos los miembros del Cluster (Socios, Socios Colaboradores y Socios Institucionales), teniendo voto los Socios de Número y los Socios Colaboradores. Como norma general, la Asamblea se convocará como mínimo una vez al año (antes del 30 de junio del año correspondiente), aunque podrá ser convocada de manera extraordinaria a petición. Junta Directiva: Estará constituida por X socios. De ellos X actúan como vocales en representación de los Socios de Número, existiendo a su vez 1 vocal por cada Socio Institucional. En el seno de la misma, se nombrarán los siguientes cargos (Presidente, vicepresidente, Secretario y Tesorero). La Junta Directiva se reunirá con una periodicidad de 3-4 veces al año. Comité Ejecutivo: El Comité estará constituido por los 4 cargos de la Junta Directiva más una serie de Socios invitados por su importancia cualitativa en el Cluster. El Comité tendrá como funciones tratar los temas urgentes que pueden surgir en los

Asamblea General

Presidente Junta Directiva

Comités Específicos

Desarrollo Normativo

Financiación

I+D+I

Internacionalización

Comités Específicos

Área Interna

Área Externa

Gerencia

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periodos entre Juntas y determinados temas por delegación de ésta, no existiendo por tanto una periodicidad fija de reuniones. Comités Específicos: Se podrán constituir Comités Específicos para atender los temas considerados estratégicos para la Asociación. En los mismos podrán intervenir los Socios de Número y Socios Colaboradores que así lo deseen, el personal técnico de ECOPOLIS y, en ocasiones, otros invitados. Desde estos Comités se definirán y gestionarán los las líneas de actuación específicas de ECOPOLIS. Así por ejemplo, podrá crearse un Comité de Desarrollo Normativo, Comité Técnico –Grupo de I+D+i, Calidad y Seguridad, Gestión de Residuos, Financiación, Internacionalización, entre otros. Gerencia: ECOPOLIS debería contar con una plantilla media de 4-5 personas: 1 persona de Gerencia, 3 Técnicos (uno de ellos Secretaría) y 1 persona dedicada a la administración y contabilidad del Cluster. C. Funcionamiento. A lo largo de año se deberán suceder una serie de reuniones de los diferentes Órganos de Gestión del Cluster que permitan definir el devenir de la Asociación. Los principales temas que deberán ser tratados en cada una de las reuniones serán:

Reunión Aspectos Tratados

Asamblea General Aprobación de la Memoria Anual de Actividades

Aprobación del Balance y Cuenta de Resultados del ejercicio

Ratificación de Presupuestos y Cuotas

Plan de Gestión

Ratificación de nombramientos de altas y comunicación de bajas

Junta Directiva Repaso a las actividades de los comités específicos y grupos de trabajo

Seguimiento de los comités específicos y grupos de trabajo

Seguimiento de la evolución de objetivos del Plan de Gestión

Control del estado de cuentas de la Asociación

Análisis y aprobación de propuestas de los Comités específicos, grupos de trabajo y/o Gerencia

Planteamiento del Plan de Gestión y Presupuestos del siguiente ejercicio

Preparación del orden del día de la Asamblea General Ordinaria

Otros

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Comité Ejecutivo Desarrollo de actividades por delegación de la Junta Directiva

Toma de decisiones entre Juntas Directivas sucesivas

Fuentes de Financiación La financiación del Cluster se debe basar en ingresos procedentes de:

A. Tasas por ingreso de nuevos asociados (solamente a los socios de número) como aportación al Fondo Social B. Cuotas (fijas y variables por facturación) de los asociados C. Convenios concertados con Organismos y Administración D. Subvenciones concedidas por participación/colaboración en proyectos específicos

Cuota Anual Tasa Adhesión (€) Socio Número X € X €

Socio Colaborador X €

Socio Adherido X €

Socio Institucional X €

5.3 Modelo de Negocio del Cluster Medioambiental Ec ópolis El Proyecto consiste en la construcción y explotación de un Cluster (parque empresarial) que aloje empresas cuya actividad principal esté relacionada con el medioambiente y las energías renovables, nuevos yacimientos de empleo para la Zona Media. El Cluster se encuentra integrado por los siguientes elementos:

� Centro de gestión, formación y desarrollo. Será el edificio principal del Cluster y su espacio estará destinado a las siguientes funciones:

� Oficinas para la gestión del Cluster. � Oficinas para la prestación de servicios profesionales a empresas alojadas en el Cluster. � Vivero de empresas en alquiler. � Centro de formación. � Centro de documentación.

� Parcelas destinadas a la construcción de naves donde se alojen empresas en régimen de propiedad. � Naves industriales con formato de oficinas destinadas al alquiler.

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El Proyecto se articula en tres fases sucesivas durante las cuales se va ampliando el espacio destinado al alojamiento de empresas:

� Fase I: urbanización del espacio del Cluster, construcción del Centro de gestión, formación y desarrollo y adecuación de parcelas para su promoción. � Fase II: construcción de naves para alquiler y adecuación de parcelas para su promoción. � Fase III: construcción de naves para alquiler y adecuación de parcelas para su promoción.

Dentro del estudio de viabilidad se define la instalación de placas fotovoltaicas en los altos de los edificios del Cluster. El Plan de Negocio contempla tres áreas de negocio cuyo modelo de generación de ingresos, riesgo operativo y capacidad de apalancamiento financiero son muy heterogéneas entre sí:

_ Promoción de parcelas industriales _ Gestión y explotación del Cluster _ Construcción y explotación de instalaciones foto-voltaicas

El factor clave para el éxito del Plan de Negocio es la presencia de empresas alojadas dentro del Cluster. El modelo de negocio del Cluster está basado en la generación de unos ingresos directos por el alojamiento de las empresas (alquiler o venta) e indirectos a través de la oferta de una serie de servicios adicionales. El Plan de Negocio contempla tres modalidades de alojamiento para las empresas que pueden estar interesadas en el Cluster Empresarial:

� Adquisición de una parcela para construir sus propias instalaciones. � Alquiler de oficinas en naves industriales propiedad del Cluster Empresarial. � Alquiler de una oficina de pequeño tamaño en el vivero de empresas del Cluster.

Se han definido varias actividades y servicios ajenos a la promoción de parcelas industriales que permitan una generación de ingresos suficiente para financiar la construcción y explotación de las instalaciones del Cluster Empresarial:

� Servicios generales del Cluster, que incluyen vigilancia, mantenimiento de las instalaciones, acceso a un centro de documentación, promoción del propio Cluster y las empresas que se encuentra instaladas en él.

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� Servicios profesionales a empresas, que incluyan asesoría en diferentes ámbitos (legal, comercial, de negocio). � Alquiler de espacios para la organización de eventos. � Alquiler de espacios para la instalación de un Centro de Formación. � Alquiler de oficinas en el vivero de empresas. � Alquiler de naves oficinas. � Parking.

Si bien no se analiza dentro del presente Plan de Negocio, junto al Cluster Empresarial se ubicarán un vertedero y un Centro de Gestión de Residuos que se explotarán por un tercero en régimen de concesión.

5.3.1 Hipótesis de ocupación y actividad del Cluste r Se han revisado las hipótesis de ocupación y actividad del Cluster propuestas en el informe realizado por EAE para adaptar las inversiones necesarias al nivel de ocupación previsto. Consideramos que las hipótesis de ocupación propuestas para EAE son razonables en lo que se refiere a promoción y venta de parcelas de suelo industrial y a la ocupación del vivero de empresas que se encuentra dentro del Centro de Gestión del Cluster, no así en lo que se refiere a alquiler de naves con formato de oficinas. Naves con formatos de oficina destinadas al alquiler: En lo que se refiere al alquiler de naves, entendemos que las superficies dedicadas a este concepto propuestas en el estudio de EAE son demasiado elevadas para el grado de demanda potencial. El alquiler de naves irá destinado a las empresas que se vean obligadas a dejar el vivero, ya que el tiempo de estancia de una empresa en el mismo está limitado. Pensamos que es razonable suponer que el alquiler tendrá una fuerte demanda a los dos años de actividad del Cluster, cuando las empresas alojadas en el vivero se vean obligadas a abandonarlo. Suponemos que la totalidad de empresas alojadas en el vivero demandarán naves en alquiler con un espacio medio de 300 m2. Por lo tanto, consideramos que sería suficiente con la construcción de espacios de 7.500 m2 de naves en alquiler en las Fases II y III del Proyecto.

5.3.2 Hipótesis de inversiones necesarias La hipótesis adoptada respecto al terreno en que se construirá el cluster es que se concederá un derecho de superficie sobre el mismo a la sociedad promotora del Parque. De esta forma, no se considera ninguna inversión en el terreno. No consideramos la inversión en el vertedero ni en el Centro de Gestión de Residuos, puesto que ambos se explotarán en régimen de

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concesión y tanto la inversión como los ingresos y costes de explotación repercutirán en el concesionario. Para el Centro de gestión, formación y desarrollo hemos estimado las siguientes superficies y costes de construcción:

Coste de centro de gestión, formación y desarrollo m2 coste/m2 Coste total

Escuela Centro de Formación Ambiental 740

Laboratorio del Centro de Formación 600

Vivero de empresas 1.260

Oficinas para gestión del Cluster 370

Oficinas para Servicios profesionales a empresas 390

Centro de documentación 300

Total oficinas, salas y dependencias 3.660 1.382 5.058.120

Parking 530 962 509.860

Espacios adicionales 500 1.382 691.000

Total 4.690 6.258.980

Para las instalaciones fotovoltaicas consideramos las siguientes hipótesis:

� Potencia que se puede instalar por m2 de techo de nave industrial: 70 W/m2 � Coste de la inversión inicial en las instalaciones: 5,5 €/W

En las proyecciones de estados financieros todas las inversiones se han actualizado según el IPC previsto.

5.3.3 Ingresos, costes y gastos de explotación Todos los ingresos se han actualizado anualmente según las previsiones de IPC 2% anual). A. Servicios generales del Cluster Dentro de estos servicios se incluye la vigilancia, el mantenimiento de instalaciones del Cluster, promoción de las empresas y uso del Centro de Documentación. Estimamos un ingreso mensual de 0,8 €/m2 ocupado por empresas que se encuentren en régimen de parcela adquiridas o en alquiler de naves. Esta tasa no se cobra a las empresas que se encuentran en el vivero. B. Servicios profesionales a empresas Se trata de servicios de asesoría a las empresas instaladas en el Cluster, que incluyen asesoría legal, consultoría y servicios profesionales en general. Adoptamos las siguientes hipótesis:

• 150 horas anuales de servicio por empresa en las tres fases. • Precio de hora de servicio = 50 €.

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C. Parking Asumimos las siguientes hipótesis:

• 40 plazas desde la primera hasta la tercera fase del proyecto. • Cuota mensual de 80 €/plaza.

D. Ingresos por alquiler del vivero de empresas La cuota de alquiler del vivero de empresas incluye los servicios generales del Cluster (mantenimiento, limpieza, seguridad). La cuota mensual por este servicio es de 25 €/m2. E. Ingresos del Centro de Formación Hemos supuesto que la gestión del Centro de Formación estará a cargo de organismos externos a la empresa gestora del Cluster. Por este motivo, proyectamos únicamente como ingresos derivados del Centro una cuota de alquiler por el uso de las instalaciones, que se encuentran dentro del Centro de Gestión o edificio principal del Cluster. Las hipótesis para la generación de ingresos han sido las siguientes:

• Superficie del Centro de Formación = 1.340 m2. (740 m2 del Centro de formación y 600 m2 del laboratorio del Centro)

• Precio mensual del alquiler = 8 €/m2. F. Ingresos por organización de eventos El Centro de Gestión Formación y Desarrollo dispone de una sala de 500 m2 para la organización de eventos. Este espacio se ofrecerá en alquiler por jornadas tanto a las empresas alojadas en el Cluster como a empresas externas. En estos momentos hay un déficit de instalaciones de este tipo en la zona de Tafalla, por lo que entendemos que es un servicio que tiene una demanda prácticamente segura. Hemos estimado un precio de alquiler por jornada de 750 €. El número de eventos organizados lo hemos estimado con las siguientes hipótesis:

• 1 Evento mensual demandado por empresas externas al Cluster. • 1 Evento anual por cada dos empresas que adquieran parcela. • 1 Evento anual por cada cuatro empresas alojadas en el Cluster en

régimen de alquiler. G. Ingresos por la explotación de placas solares De acuerdo con el Plan de Energías Renovables 2005-2010, suponemos una irradiación media diaria de 4 horas. La tarifa regulada que retribuye la generación de energía fotovoltaica es en 2008 de 0,431486 €/KWh. Esta tarifa se actualiza hasta 2012 según el IPC menos 25 puntos básicos y, a partir de entonces, según el IPC menos 50 puntos básicos. En estos momentos la tarifa retributiva de la energía fotovoltaica se encuentra en revisión y se prevé una disminución que puede afectar notablemente a la rentabilidad de estas instalaciones.

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H. Alquiler de naves Tomamos una cuota de alquiler mensual de 8 €/m2. I. Promoción de parcelas de uso industrial Contemplamos un precio de venta de las parcelas de 65,3 €/m2. Este precio está referido a superficie útil edificable. Consideramos que este precio se encuentra dentro del rango de lo que es el mercado de venta de parcelas en parques empresariales ubicados en Navarra. Costes y gastos de explotación Todos los costes y gastos de explotación se han proyectado con un incremento igual al IPC (2% anual). A. Costes de Personal Hemos definido una estructura de personal básica para la entrada en explotación de la Fase I.

COSTES SALARIALES Número de empleados

Retribución bruta

Soc. y otros gastos

Total

DIRECCION GENERAL

Director General Cluster 1 60.000 10.854 70.854

Secretaria de Dirección 1 24.000 7.236 31.236

Total 102.090,0

€

COSTES SALARIALES Número de empleados

Retribución bruta

Soc. y otros

gastos Total

CENTRO DE SERVICIOS A LAS EMPRESAS

Director Financiero (Contabilidad) 1 30.000 9.045 39.045

Responsable Comercial (Director de Marketing)

1 30.000 9.045

39.045

Coordinador de Promoción y Venta 1 30.000 9.045 39.045

Técnico Comercial (Asesoría y comercio exterior)

2 24.000 7.236

62.472

Técnico de asesoría (Jurídico) 1 24.000 7.236 31.236 Técnico de eventos 1 24.000 7.236 31.236

Técnico de documentación 1 21.000 6.332 27.332

Recepcionista 1 15.000 4.523 19.523 Administrativo 1 16.000 4.824 20.824

Personal de Seguridad (*4) y Control de entradas

2 16.000 4.824

41.648

Total

351.405,0 €

COSTES SALARIALES Número de empleados

Retribución bruta

Soc. y otros

gastos Total

CENTRO VIVERO DE EMPRESAS Coordinador 1 40.000 10.854 50.854

49

Técnico administrativo (*2) 1 16.000 4.824 20.824 Total

71.678,0 € Cuadro de costes salariales fases II, III

COSTES SALARIALES Número de empleados

Retribución bruta

Soc. y otros

gastos Total

GASTOS VARIABLES FASE II Técnico Comercial (Asesoría y comercio

exterior) 1 24.000

7.236 31.236

Recepcionista 1 15.000 4.523 19.523 Administrativo 1 16.000 4.824 20.824 Personal de Seguridad y Control de

entradas 1 16.000

4.824 20.824

TOTAL GASTOS DE PERSONAL VARIABLES FASE II 92.407 €

COSTES SALARIALES Número de empleados

Retribución bruta

S.soc. y otros

gastos Total

GASTOS VARIABLES FASE III Técnico Comercial (Asesoría y comercio

exterior) 1 24.000

7.236 31.236

Administrativo 1 16.000 4.824 20.824 Personal de Seguridad y Control de

entradas 1 16.000

4.824 20.824

TOTAL GASTOS DE PERSONAL VARIABLES FASE III 72.884 €

B. Otros costes de explotación Las partidas proyectadas de costes de explotación han sido las siguientes:

OTROS COSTES DE EXPLOTACIÓN (anuales)

COMPRAS DE MATERIAL DE ADMINISTRACIÓN 38.900,00 €

COMPRAS MATERIAL LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO+REPUESTOS 66.500,00 €

TRABAJOS EXTERNOS DE MANTENIMIENTO+LIMPIEZA 93.400,00 €

COSTE ANUAL SISTEMA BICING 35.600,00 €

DIETAS, VIAJES, DESPLAZAMIENTOS Y G. REPRESENTACIÓN 60.000,00 €

CONSUMO ENERGIA 96.000,00 €

CONSUMO COMUNICACIONES 108.000,00 €

CONSUMO AGUA RIEGO CLUSTERS Y ESPACIOS 21.600,00 €

OTROS CONSUMOS 22.500,00 €

PRIMAS SEGUROS 55.000,00 €

PUBLICIDAD Y RELACIONES PÚBLICAS 286.900,00 €

AGENCIA COMUNICACIÓN 15.000,00 €

AMORTIZACIÓN Y GESTIÓN DE LA PÁGINA WEB 4.400,00 €

COMUNICACIONES EMPRESAS 12.500,00 €

PUBLICIDAD EN MEDIOS Y PROMOCIÓN MARCA 120.000,00 €

DEFICIT PREVISTO MAGAZINE 60.000,00 €

PARTICIPACIÓN EN FERIAS Y CONGRESOS 75.000,00 €

TRIBUTOS 66.500,00 €

TOTAL GASTOS ASIGNABLES 950.900,0 €

50

Hemos supuesto que estos costes se incrementarán en las Fases II y III, al hacerlo el número de empresas que se encuentran alojadas en el Cluster. Del total de partidas incluidas en los costes de explotación, consideramos que la de “Publicidad y relaciones públicas” se puede mantener estable en las Fases II y III, ya que la mayor inversión se debe realizar al inicio de actividad del Cluster. Estimamos los costes de explotación variables para las Fases II y III, suponiendo que experimentan un crecimiento lineal con el número de empresas que están ocupando el Cluster. C. Costes de mantenimiento de instalaciones solares Estimamos un coste de mantenimiento anual de 0,055 €/W para las instalaciones de placas solares.

5.3.4 Amortizaciones Todas las amortizaciones se han proyectado de forma lineal. Las vidas útiles consideradas para su estimación han sido las siguientes:

• Instalaciones del Cluster Empresarial: 30 años. • Instalaciones solares: 25 años. • Maquinaria, equipamiento, mobiliario y elementos de transporte: 10

años.

5.3.5 Capital circulante La proyección del capital circulante se ha realizado de acuerdo a las siguientes hipótesis y consideraciones: � Deudores: se ha supuesto que el Cluster tendrá un periodo medio de cobro con sus clientes de 30 días. No tenemos en cuenta para la proyección los ingresos derivados de la promoción de parcelas. � Existencias: esta cuenta corresponde a la inversión llevada a cabo para la adecuación de parcelas para la venta. Consideramos que las parcelas se venderán durante el año en que salen a la venta antes del cierre del ejercicio. � Tesorería operativa: se ha estimado que el Cluster requiere una tesorería mínima para hacer frente a los gastos de personal y otros gastos de explotación durante 15 días. � Proveedores: Se ha considerado que el periodo medio de pago a proveedores será de 30 días.

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5.3.6 Hipótesis de financiación y fiscales Las hipótesis de partida en cuanto al coste de la deuda han sido las siguientes:

• Coste de la deuda a largo plazo = 6,03% (200 ppbb sobre la tasa libre de riesgo)

• Coste de la deuda a corto plazo = 4,53% (50 ppbb sobre la tasa libre de riesgo)

Hemos supuesto que para la inversión para el Centro de gestión del Cluster será concedida una subvención a la explotación del 15% sobre la inversión. Esta subvención será cobrada en 2011. Las hipótesis referentes a la fiscalidad han sido las siguientes:

• La tasa impositiva considerada ha sido del 30% para todos los años proyectados.

• Para el IVA se ha supuesto una única tasa del 16%. • Durante la construcción y explotación del Cluster, se ha estimado que

al cierre de cada ejercicio, el Cluster tendrá una deuda o cuenta a cobrar con la Hacienda Pública por el diferencial entre el IVA soportado y repercutido correspondiente al último trimestre del ejercicio.

5.3.7 Parámetros de valoración Valor residual: A partir del año 2023 se dejan de proyectar flujos de manera explícita y se calcula un valor residual considerado que el Cluster generará un flujo de caja o renta hasta pasados 30 años desde el comienzo de la actividad del Cluster, que es lo que se ha estimado que será la vida útil de los activos. Se estima que la actividad del Cluster presentará un cierto grado de estabilidad a perpetuidad, por lo que se considera una tasa de crecimiento perpetuo (g) del 2%. En el escenario futuro se ha considerado que las inversiones en activo fijo necesarias para la continuidad de la explotación del Cluster serán equivalentes a las amortizaciones. Por lo tanto, el flujo de caja utilizado para el cálculo del valor residual ha sido el flujo de caja libre del último ejercicio proyectado.

5.3.8 Proyecciones financieras del Plan de Negocio Hemos realizado las proyecciones financieras de cada una de las fases de inversión por separado y, posteriormente, todas las fases juntas. De esta

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forma, se pueden observar las necesidades de financiación y la viabilidad de cada fase por separado. Hemos proyectado la primera fase de inversiones como si fuese un proyecto único. Posteriormente proyectamos en las fases II y III del Cluster las inversiones, ingresos, costes y demás partidas de la cuenta de PyG y del Balance que son diferenciales respecto a la primera fase. Esta metodología de análisis perjudica a la primera fase del Proyecto, puesto que carga por sí sola con una serie de gastos e inversiones sin los que no sería posible llevar a cabo las fases posteriores. En cualquier caso este análisis muestra que la Fase I por sí misma no sería viable y requiere, al menos, de llevar a cabo la segunda fase del Proyecto.

De cara a la definición de la financiación y el análisis de la rentabilidad, entendemos que el Proyecto es único y comprende a las tres fases de inversiones. De esta forma, minimizamos la tesorería excedentaria que puede tener una de las fases aprovechándola para financiar los activos de otra fase que puede ser deficitaria en tesorería.

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(Ver en anexo estudio por fases)

54

Cuenta de Pérdidas y Ganancias del Proyecto en su conjunto

55

Balance en su conjunto

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Necesidades de financiación del proyecto El flujo de caja libre de explotación del Proyecto mide la corriente de tesorería generada por las operaciones sin tener en cuenta su estructura de endeudamiento. Por lo tanto, el flujo de caja libre de explotación permite observar las necesidades de financiación del Proyecto. Las proyecciones realizadas muestran que el Proyecto necesita financiación hasta el año 2014. Las necesidades de financiación vienen determinadas por las inversiones revistas en cada una de las fases del Proyecto y los ingresos que van generando los activos que entran en explotación. Con una aportación de Recursos Propios de 6 millones de euros al inicio de Fase I, 9 millones en la Fase II y 8,5 millones en la Fase III, el Proyecto genera suficiente caja para devolver toda la deuda necesaria al quinto año de la finalización de la última fase. Esto supondría unas necesidades totales de Recursos Propios de 24,5 millones de euros. En este escenario contemplamos un reparto (Payout) del 80% del Beneficio Neto anual en dividendos. El nivel de máximo endeudamiento se produce en el año 2014, debido a las inversiones necesarias para financiar la tercera fase de construcción del Cluster. La cantidad máxima de deuda en Balance es de 10.813.358 euros, lo que supone un ratio de Deuda/Activo Total del 0,28. En esta situación, los ratios de cobertura de la deuda son aceptables, ya que el ratio Deuda Financiera/EBITDA es de 5,8 y la cobertura de intereses (EBITDA/Gastos financieros) de más de 17 veces. Rentabilidad del proyecto Hemos estimado la rentabilidad del Proyecto según la TIR (tasa interna de retorno) del flujo de caja libre de explotación y el flujo de caja libre para el accionista. La TIR del Proyecto con las hipótesis adoptadas es del 9,05%. La TIR del Proyecto depende de las variables operativas del Proyecto, por lo que para conseguir un aumento de la misma sería necesario una mayor generación de ingresos, una mayor eficiencia en la gestión del Cluster o una disminución de las inversiones. La TIR del accionista es del 9,49%. La TIR del accionista es mayor que la TIR del Proyecto, ya que la inclusión de deuda para la financiación del Proyecto genera valor para los inversores. La TIR del accionista depende de la estructura de financiación que finalmente adopte el Proyecto. Entendemos que la TIR del accionista obtenida en este caso es un nivel mínimo, puesto que el Proyecto deja de tener deuda en Balance en el año 2019, cuando la generación de caja es mayor y, por lo tanto, su capacidad de apalancamiento superior. Cuanto mayor sea el apalancamiento del Proyecto, mayor será la TIR del accionista.

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Análisis de sensibilidad Hemos realizado un análisis de sensibilidad del Proyecto frente a distintas variables para determinar como afecta a su capacidad de endeudamiento y su rentabilidad. Sensibilidad de la capacidad de endeudamiento del Proyecto Hemos estudiado la capacidad de endeudamiento del Proyecto a través de un modelo de barrido de caja, por lo que estudiamos la capacidad de endeudamiento atendiendo al último año en que se devuelve toda la deuda. En un escenario de decrecimiento de los precios de alquiler de las naves y los espacios del Centro de Gestión de entre el 15 y el 25%, el último año de devolución aumentaría en uno, hasta 2020. En un escenario de variación de los precios de venta de las parcelas, la devolución de la deuda no se vería afectada con una caída de hasta el 25% de los precios. Sin embargo, una subida de los precios del 20% adelantaría el último año de devolución de la deuda a 2018. Hemos analizado cómo varía la capacidad de endeudamiento respecto a cambios en la cuota mensual cobrada a empresas alojadas en el Cluster por los servicios básicos. Los resultados muestran que la capacidad de endeudamiento es muy sensible frente a esta variable. Entendemos que el precio fijado para la cuota mensual es razonable y se encuentra dentro de lo que es habitual en mercado. Por último, hemos comprobado la deuda que necesitaría el Proyecto si se decidiese no acometer la tercera fase de inversiones. En este escenario la deuda máxima en Balance se alcanzaría en 2012 y sería de 6.246.638 euros. El año en que se terminaría de devolver la deuda sería 2017, cinco años después de la entrada en explotación de los activos de la segunda fase. Sensibilidad de la TIR del accionista del Proyecto Hemos estudiado la influencia que tienen las variaciones de precios de venta y alquiler de las parcelas en la rentabilidad del Proyecto medida a través de la TIR del accionista. Una reducción del 10% en ambas variables impactarían negativamente en la TIR del accionista reduciéndola 8,69%, lo que supone una caída del 8,4%. En nuestra opinión, el Proyecto continuaría siendo interesante para inversores privados, puesto que en este escenario no se está teniendo en cuenta la capacidad de endeudamiento del Cluster Empresarial a largo plazo. La rentabilidad del Proyecto sí es muy sensible a la variación de cuota mensual cobrada a empresas alojadas en el Cluster. Finalmente, hemos analizado como afectaría un retraso de la venta de parcelas y alquiler de naves. Los escenarios analizados suponen que la totalidad de las ventas o alquileres se formalizan al final del segundo año en

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que las instalaciones están listas para entrar en servicio. Esta hipótesis está basada en que si no se alquilan o venden las naves o parcelas, las fases sucesivas de inversiones se verían pospuestas. La TIR del accionista se vería reducida al 8,69%, si todas las parcelas se vendieran en el segundo año en que se encuentran a la venta. La TIR del accionista se vería reducida al 9,25%, si todas las naves se alquilaran en el segundo año en que se encuentran en mercado.

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5.4 Coherencia del proyecto. Bondades y Fortalezas :

5.4.1 Coherencia del Proyecto Hemos contrastado la coherencia del proyecto desde el punto de vista medioambiental en relación con los aspectos sociales, territoriales y económicos. Desde el punto de vista medioambiental se trata de un proyecto respetuoso con el medioambiente. Proyecto que también ayudaría a las Administraciones navarras a solucionar la problemática que sufre la región en materia de gestión de residuos. La vinculación del concepto del parque empresarial con un Centro de Gestión de Residuos, favorece la aceptación social de este tipo de instalaciones tan necesarias. El proyecto además maximiza el aprovechamiento de energías renovables. El Cluster Ecópolis Navarra es garantía de creación de empleo. Como se recoge en el Estudio de EAE se crearía un movimiento de 3.000 personas. En un desarrollo de este tipo es necesario tener en cuenta el desarrollo demográfico, así pues, en Tafalla se pretende construir en los próximos años hasta un total de 1.500 viviendas en las áreas urbanísticas AR-1 y AR-2 que no pueden ser absorbidas por la población actual. Como ya hemos concluido en el punto anterior la rentabilidad del proyecto del Parque Empresarial Medioambientales es de un 9,05% y la del accionista es del 9,49%. Por tanto, podemos considera que se trata de un proyecto atractivo para la inversión privada. Elementos que dan coherencia al Cluster Medioambiental LIDERAZGO EN EL SECTOR DE EMPRESAS DE CARIZ MEDIOAMBIENTAL Líder en el campo de las empresas que producen bienes y servicios para el sector de la preservación medioambiental. Las empresas que pertenecen al parque son empresas líderes en la producción medioambientalmente consciente, en el desarrollo de tecnologías productivas sostenibles. Son las empresas del futuro, marcan tendencia y son referencia para el resto de las empresas y la sociedad. ESPECIALIZACIÓN EN LA OFERTA DE SERVICIOS Máxima especialización de los servicios específicos del parque empresarial, en el campo de las tecnologías medioambientales. Máximo nivel y especialización del centro de gestión y servicios: los servicios de apoyo comercial y de marketing, los servicios de apoyo a la gestión documental, subvenciones, etc.…

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COHERENCIA CON UN SISTEMA DE VALORES DE ALTA IDENTIFICACIÓN SOCIAL Imagen de parque fuertemente especializado, coherente con los valores que intenta representar en sus sistemas de gestión y funcionamiento. Dichos valores se representan por: Crecimiento sostenible. Identificado por elementos como:

• Energías consideradas limpias: uso y generación. • Uso de sistemas y materiales productivos respetuosos con la

naturaleza.

• Uso de materiales de desecho, evitando la sobreexplotación de recursos naturales como los bosques, los mares o la tierra.

• Minimización del impacto de las actividades del hombre en el medio

en general: en el aire, en los ríos, en la tierra etc.…pero reducción también de los impactos a nivel de contaminación acústica, olores, o visual…. al objeto de mejorar las condiciones de vida de las personas.

• Respeto en general a los valores medioambientales.

• Tanto las empresas que en el se ubiquen como los visitantes y

personas externas al parque deben tener la imagen de que el parque es absolutamente coherente con los valores de funcionamiento ambientalmente consciente.

TECNOLOGÍA PUNTA El parque tiene que inspirar una imagen de modernidad, de tecnología, al objeto de que dicha imagen moderna y puntera, vinculada a la imagen de liderazgo en el desarrollo de nuevas tecnologías y metodologías de trabajo se asocie a las marcas que en el parque se presentan.

5.4.2 Bondades y Fortalezas. A. De carácter social y medioambiental:

• El Cluster Medioambiental hace uso y promueve las energías renovables dentro del funcionamiento del parque empresarial. Edificios termofotovoltaicos capaces de producir energía térmica y eléctrica. Edificios planteados como sostenibles.

• El uso de unos sistemas de transporte interior alternativo para

el personal y, potencialmente, para las visitas, que fomentarán la imagen limpia y ecológica del parque cómo transporte de bicicletas para desplazarse dentro del Cluster medioambiental.

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• Jardines con vegetación autóctona haciendo un uso racional del

agua acorde con la flora del lugar (sería también fortaleza de carácter económico en cuanto al ahorro de consumo de agua para riego que supondría tener otras especies).

• Recuperación de una zona degrada actualmente “vertedero de

Romerales” convirtiéndola en una zona recuperada, ajardinada y limpia.

• Generación de puestos de trabajo de mano de obra directa e

indirecta, alrededor de 3.000.

• Impacto mínimo del Centro de Gestión de Residuos, idea que se ve reforzada por la presencia de empresas en las proximidades del mismo. Con una gestión adecuada, el tratamiento de los residuos no tiene porque ser incompatible con un entorno agradable y apropiado para la actividad empresarial y las personas. La tecnología y las buenas prácticas medioambientales pueden contribuir a un desarrollo industrial y productivo sostenible.

• El objetivo del Centro de Gestión de Residuos sería llegar a un

nivel de vertido cero utilizando la tecnología más innovadora para recuperar y revalorizar al máximo los residuos que lleguen al centro (también se consideraría una fortaleza económica y social).

• El proyecto en su conjunto actuaría como impulsor de la

comarca; en cuanto a población, servicios, infraestructuras etc.

• El proyecto incluye la ampliación de la Escuela Profesional de Tafalla con nuevas titulaciones, con lo que se contribuiría a impulsar la Formación Profesional.

• Creación de empleo de calidad. El parque se convertirá en un

símbolo de calidad de vida para las personas que en él trabajen. La calidad de vida de las personas es un elemento esencial para la productividad y la eficiencia de las empresas que las emplean. Un trabajador motivado tiene menos bajas laborales y, las horas que dedica al trabajo tienen una mayor efectividad. También es menos conflictivo, es más puntual, y aporta más y mejores ideas.

B. De carácter económico:

• Se propone una Colaboración Público Privada (CPP) para la explotación del Centro de Gestión de Residuos, es un modelo utilizado para financiar y gestionar infraestructuras y equipamientos necesarios pero para los que la Administración no dispone de recursos en el presente con lo que, de llevarlos a cabo, debería

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incurrir en el déficit y en el correspondiente endeudamiento. El modelo se basa en que el sector privado asume el riesgo técnico y financiero de la construcción a cambio de una concesión para el mantenimiento y la gestión de las infraestructuras o equipamientos en cuestión, mientras el sector público o los usuarios pagan por el uso o la disponibilidad del servicio (peajes, cánones o alquileres). Las entidades financieras (bancos, cajas y fondos de inversión en capital riesgo) o las empresas interesadas en la explotación de la concesión invierten, a largo plazo, recogiendo los beneficios al final del proceso.

• El modelo de Centro de Gestión proyecta la alternativa más

sostenible económicamente, que asegura la prestación del servicio público a la comunidad y mejora las oportunidades del conjunto del parque empresarial.

• Proyecto innovador en su conjunto que actuará como factor de

atracción de empresas de inversión extranjera y/o nacional.

• El proyecto en su conjunto ayudaría a ralentizar la reciente desaceleración económica que se está produciendo en el conjunto del Estado.

• Proyecto del Parque Empresarial viable económicamente (ver

estudio del modelo de negocio).

• El proyecto fomenta el reequilibrio económico de la Comunidad Foral.

• Soporte de infraestructuras que permitan la implantación de

tecnologías relacionadas con el medioambiente urbano, energías renovables y el aprovechamiento energético y de residuos principalmente.

• Creación de una red de comercialización de productos conjunta

que facilite la internacionalización de las pymes y micropymes.

• Generación de empresas auxiliares: suministradoras a partir de las primeras implantaciones, que aumentarán la masa de actividad en la zona (también social).

• La saturación en las grandes ciudades y las dificultades para el

desarrollo del suelo industrial en algunas de las principales áreas metropolitanas desemboca en una creciente presión por parte de la demanda para la creación de nuevo suelo de uso industrial, en ciudades y zonas bien comunicadas como Tafalla.

• El centro de servicios a las empresas ofrecerá servicios especializados

tanto a las empresas ubicadas en el parque como al exterior, que aportarán un alto valor a sus destinatarios y que favorecerán la promoción conjunta y las sinergias deseadas.

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C. De carácter territorial:

• Contribuirá a reforzar la capitalidad de comarca de “Tafalla” y con ello el equilibrio territorial de Navarra. En el último Avance de los Planes de Ordenación Territorial que está elaborando el Gobierno de Navarra señala a Tafalla como núcleo cabecera junto con Estella y Sangüesa en el ámbito de Zonas Medias. El mismo documento, apuesta por ampliar el ámbito funcional e impulsar el crecimiento demográfico de dicha localidad. Así pues, el proyecto del Parque Medioambiental estaría en consonancia con la Planificación Territorial contribuyendo a impulsar Tafalla como núcleo de cabecera.

• El proyecto contribuirá a desarrollar el Eje Estella-Tafalla-

Sangüesa. El Centro de I+D+i ubicado en Estella denominado Idima, el Cluster Ecópolis Navarra ubicado en Tafalla y las industrias dedicadas a las energías renovables que se encuentra ubicadas en todo el eje contribuirían a que fuese reconocido el eje por su carácter medioambiental innovador.

• Contribuirá a reforzar el posicionamiento actual de la

Comunidad Foral de Navarra en el campo medioambiental, gracias a la proliferación en los últimos años de los campos eólicos y la ubicación en la región de fuertes empresas relacionadas con las energías renovables. El actual posicionamiento se verá reforzado por un liderazgo en los campos del reciclado y la producción sostenible.

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5.5 Fases de desarrollo y construcción del Parque E mpresarial: El Proyecto se articula en tres fases sucesivas durante las cuales se va ampliando el espacio destinado al alojamiento de empresas:

� Fase I: urbanización del espacio del Cluster, construcción del Centro de gestión, formación y desarrollo y adecuación de parcelas para su promoción. � Fase II: construcción de naves para alquiler y adecuación de parcelas para su promoción. � Fase III: construcción de naves para alquiler y adecuación de parcelas para su promoción.

1ª Fase: 2009- 2010 Realización de una permuta y la calificación del suelo por parte del Ayuntamiento de Tafalla. Este a su vez llevaría a cabo una concesión de derecho de superficie para la construcción y explotación del Parque Empresarial a favor de una Sociedad Mercantil. A continuación constituir o suscribir un acuerdo de intenciones para la constitución de una Sociedad Anónima que permita desembolsos en el tiempo (con el mínimo legal del 25% en el momento de la constitución), contando en su accionariado con una empresa promotora con solvencia técnica suficiente para poder llevar a cabo la construcción del Parque Empresarial. Por último, constituir una Fundación como Asociación sin Ánimo de Lucro encargada de la promoción del Parque Empresarial. La Fundación deberá contar entre sus patronos, con la Sociedad Anónima propietaria del Parque Empresarial, para que no exista desvinculación entre ambas entidades. Instalaciones de generación de energía fotovoltaica El Proyecto del Cluster Medioambiental Ecópolis contempla la instalación de placas solares para la generación de energía fotovoltaica en el techo de los edificios. Hemos estimado el espacio disponible para estas instalaciones suponiendo que los edificios del Cluster tendrán tres plantas y que serán de superficie uniforme, de manera que el techado supondrá un tercio de las superficies útiles de los edificios.

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Consideramos que el techo industrial disponible para la instalación de placas solares será el siguiente:

� Fase I: 1.220 m2 de techado del Centro de Gestión � Fase II: 2.500 m2 de techado de las naves en régimen de alquiler. � Fase III: 2.500 m2 de techado de las naves en régimen de alquiler.

Suponemos que la instalación de las placas comienza cuando se ha finalizado las obras de los edificios sobre los que se dispondrán.

En esta primera fase la inversión total en instalaciones asciende a 12.990.448 €. Las necesidades de financiación vienen determinadas por las inversiones previstas en cada una de las fases del Proyecto y los ingresos que van generando los activos que entran en explotación. Se estima una aportación de Recursos Propios al inicio de la Fase I de 6 millones de euros. Fuentes de Empleo en la Fase I:

• Centro de Servicios a las empresas: 14 puestos de trabajo personal fundamentalmente técnico.

• Empresas: previstas 32 empresas • Empresas en régimen de alquiler: ninguna en esta fase. • Ocupación vivero: previstas 15 empresas

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2ª Fase: 2011-2012 Naves con formatos de oficina destinadas al alquiler En lo que se refiere al alquiler de naves, entendemos que las superficies dedicadas a este concepto propuestas en el estudio de EAE son demasiado elevadas para el grado de demanda potencial. El alquiler de naves irá destinado a las empresas que se vean obligadas a dejar el vivero, ya que el tiempo de estancia de una empresa en el mismo está limitado. Pensamos que es razonable suponer que el alquiler tendrá una fuerte demanda a los dos años de actividad del Cluster, cuando las empresas alojadas en el vivero se vean obligadas a abandonarlo. Suponemos que la totalidad de empresas alojadas en el vivero demandarán naves en alquiler con un espacio medio de 300 m2. Por lo tanto, consideramos que sería suficiente con la construcción de espacios de 7.500 m2 de naves en alquiler en las Fases II y III del Proyecto.

Fuentes de Empleo en la Fase II:

• Centro de Servicios a las empresas: entre la segunda y tercera fase se crearían aproximadamente nueve puestos de trabajo.

• Empresas: previstas 40 empresas. Total acumuladas 32 empresas.

• Empresas en régimen de alquiler: ninguna en esta fase. • Ocupación vivero: Previstas 10 empresas más 15 de la etapa

anterior 25. En esta segunda fase las inversiones en instalaciones ascienden a un total de 27.513.152 euros. Se estima una aportación de Recursos Propios al inicio de la Fase I de 9 millones de euros.

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3ª Fase: 2013-2014 En la tercera fase la inversión final en instalaciones asciende a 15.070.748 euros. Total acumulado de las tres fases 42.583.900 euros. Se estima una aportación de Recursos Propios al inicio de la Fase I de 8,5 millones de euros. El proyecto genera suficiente caja para devolver toda la deuda necesaria al quinto año de la financiación de la última fase. Esto supondría unas necesidades totales de Recursos Propios de 24,5 millones de euros. El nivel máximo de endeudamiento se produce en el año 2014, debido a las inversiones para financiar la tercera fase de construcción del Cluster.

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Fuentes de Empleo en la Fase III:

• Centro de Servicios a las empresas: entre la segunda y tercera fase se crearían aproximadamente nueve puestos de trabajo. Total 23.

• Empresas: previstas 48 empresas. Total acumuladas 120 Empresas.

• Empresas en régimen de alquiler: 25 • Ocupación vivero: Previstas 10 empresas más 15 de la etapa

anterior 25.

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6. CONCLUSIONES

6.1 Pasos necesarios para la constitución del Clust er. Modelo de funcionamiento En cuanto a la fórmula jurídica que debiera acoger un proyecto de estas características y según lo expuesto en el presente documento, y partiendo de la premisa de que se realiza la permuta y la calificación del uso se modifica en el sentido establecido para que se permita la utilización y aprovechamiento del mismo, la forma más eficaz de llevar a cabo el proyecto de construcción de un Parque Empresarial para su posterior explotación sería la siguiente:

1. Concesión de un derecho de superficie para la construcción y explotación del Parque Empresarial a favor de la Sociedad Mercantil. 2. Constituir o suscribir un acuerdo de intenciones para la constitución de una Sociedad Anónima que permita desembolsos en el tiempo (con el mínimo legal del 25% en el momento de la constitución), contando en su accionariado con una empresa promotora con solvencia técnica suficiente para poder llevar a cabo la construcción del Parque Empresarial. 3. Constituir una Fundación como Asociación sin Ánimo de Lucro encargada de la promoción del Parque Empresarial. La Fundación deberá contar entre sus patronos, con la Sociedad Anónima propietaria del Parque Empresarial, para que no exista desvinculación entre ambas entidades.

6.2 Modelo de Negocio del Cluster Medio Ambiental E CÓPOLIS El proyecto consiste en la construcción y explotación de un Cluster que aloje empresas cuya actividad principal esté relacionada con las energías renovables. El proyecto se ha articulado en tres fases sucesivas durantes las cuales se va ampliando el espacio destinado al alojamiento de empresa y que suponen nuevas inversiones. Por lo tanto la creación de empleo va creciendo según avanza cada una de las fases. La inversión total presupuestada para el Proyecto es de 42,6 millones de euros. Se ha estimado los Recursos Propios necesarios, suponiendo que los flujos de caja generados se utilizan enteramente para devolver deuda y pagar dividendos (Payout anual del 80%), según un modelo de

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“barrido de caja”. Los Recursos Propios necesarios totalizarían 24,5 millones de euros. Las aportaciones de Recursos Propios se realizarían al inicio de cada una de las fases de inversión y se repartirían de la siguiente manera: 6 millones en la Fase I, 9 millones en la Fase II y 8,5 millones en la Fase III. El Plan de Negocio contempla tres áreas de negocio cuyo modelo de generación de ingresos, riesgo operativo y capacidad de apalancamiento financiero son muy heterogéneas entre sí:

_ Promoción de parcelas industriales _ Gestión y explotación del Cluster (incluye alquiler de naves y oficinas y servicios para las empresas alojadas en el parque) _ Construcción y explotación de instalaciones fotovoltaicas

El nivel de máximo endeudamiento se produce en el año 2014, en que la deuda acumulada en Balance es de 10.813.358 euros, lo que supone un ratio de Deuda/Activo Total del 0,28. En esta situación, los ratios de cobertura de la deuda son aceptables, ya que el ratio Deuda Financiera/EBITDA es de 5,8 y la cobertura de intereses (EBITDA/Gastos financieros) de más de 17 veces. _ La TIR del Proyecto es del 9,05%. Y la TIR del accionista es del 9,49%. La TIR del accionista depende de la estructura de financiación que finalmente adopte el Proyecto. Entendemos que la TIR del accionista obtenida en este caso es un nivel mínimo, puesto que el Proyecto deja de tener deuda en Balance en el año 2019, cuando la generación de caja es mayor y, por lo tanto, su capacidad de apalancamiento superior.

6.3 Coherencia del Proyecto. Bondades y Fortalezas . En conclusión se trata de un proyecto que busca el liderazgo en el sector de empresas de carácter medioambiental y el liderazgo en innovación tecnológica en el Centro de Gestión de Residuos dando solución a un problema de residuos que existe en la sociedad. El proyecto defiende un modelo de desarrollo sostenible representado por valores como las energías consideradas limpias: uso y generación, el uso de sistemas y materiales productivos respetuosos con la naturaleza, el uso de materiales de desecho, evitando la sobreexplotación de recursos naturales como los bosques, los mares o la tierra. Además de, minimizar el impacto de las actividades del hombre en el medio en general: en el aire, en los ríos, en la tierra etc…pero reducción también de los impactos a nivel de contaminación acústica, olores, o visual…. al objeto de mejorar las condiciones de vida de las personas. En su conjunto existe un respeto en general a los valores medioambientales. Tanto las empresas que en el se ubiquen como los visitantes y personas externas al parque deben tener la imagen

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de que el parque es absolutamente coherente con los valores de funcionamiento ambientalmente consciente. Es un claro ejemplo de que del desarrollo económico no está reñido con el respecto al medioambiente. El proyecto incidiría en un claro desarrollo socio económico con la creación de numeroso empleo, ya no sólo por las 120 empresas previstas en tres fases, sino por todo el empleo indirecto que generaría a su alrededor. La cabecera de comarca Tafalla de fortalecería fijando población y por ende ampliando sus servicios.

6.4 Fases de Construcción del Parque Empresarial. El Proyecto del Parque Empresarial se construirá en tres fases, cada una de ellas de 2 años, comenzando la primera fase en el año 2009. En la primera fase la inversión total en instalaciones asciende a 12.990.448 €, en la segunda fase las inversiones en instalaciones ascienden a un total de 27.513.152 euros siendo en la tercera de 15.070.748 euros. El número de empresas previstas asciende en esta fase a 32, en la segunda fase 40 y la tercera 48 empresas, el total de empresas previsto que se instalen asciende a 120 empresas. El movimiento previsto de personas en las tres fases ascendería a 3.000.

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7. ANEXOS

7.1. Sociedad Limitada Versus Sociedad Anónima 1. Elección de sociedad: limitación o no de la responsabilidad patrimonial de los socios En el derecho español regula una gran variedad de sociedades, por lo que es importante elegir bien el tipo de sociedad más adecuado a la naturaleza de la actividad que se desea desarrollar. En este sentido, lo primero a tener en cuenta, a la hora de elegir el tipo de sociedad, es si se quiere limitar la responsabilidad patrimonial de los socios, por las deudas de sociales, a las aportaciones realizadas a la sociedad.

1. Si no se desea limitar la responsabilidad de todos los socios se pueda optar entre las siguientes sociedades:

a. Sociedad Colectiva (S.C.) b. Sociedad Comanditaria Simple (S.Com.) c. Sociedad Comanditaria por Acciones (S.Com.p.A.)

2. - Si se desea limitar la responsabilidad de todos los socios, la elección se centrará entre la Sociedad Anónima (S.A.) y la Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L, S.R.L), que son las más frecuentes en el tráfico mercantil.

2. Sociedad anónima versus sociedad limitada La elección entre la constitución de una Sociedad Anónima o de una Sociedad Limitada debe basarse, entre otras, en las siguientes cuestiones: la actividad a desarrollar, el número de socios que van a formar parte de la sociedad, el capital inicial y la mayor o menor rigurosidad formal en la constitución y funcionamiento de la sociedad. 2.1.- Actividad a desarrollar En principio una Sociedad Limitada puede desarrollar cualquier tipo de actividad, si bien, determinadas actividades están reservadas por Ley a las Sociedades Anónimas, por ejemplo Sociedades Bancarias, Farmacéuticas, Gestoras de Fondos de Pensiones, Leasing, Seguros y otras. También deben revestir la forma de anónima las sociedades que quieran cotizar en Bolsa. En este sentido, la SL, a diferencia de la SA, tiene prohibido recurrir al ahorro colectivo como medio directo de financiación. Por ello, tiene prohibido emitir obligaciones o bonos.

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2.2.- Número de socios La Sociedad Anónima es una sociedad eminentemente capitalista, es decir, en ella se valora más el capital que cada socio aporta que las características personales de los mismos y por eso es la sociedad adecuada para desarrollar actividades en las que se prevea la participación de un gran número de socios, así como una mayor movilidad del capital. La Sociedad Limitada, sin dejar de ser una sociedad capitalista, participa de los caracteres propios de las sociedades personalistas o de los contratos celebrados "intuitu personae", es decir aquellas en las que, siendo importante el capital que cada socio aporta, también se da importancia a las características personales de los socios que la integran, por lo que es más adecuada para actividades en las que se tenga previsto la participación de pocos socios, para sociedades familiares o de profesionales así como para desarrollar negocios con un pequeño desembolso inicial. 2.3.- Capital La legislación española establece un capital mínimo que deben tener las sociedades Anónimas y las Limitadas:

• La Sociedad Limitada debe tener como mínimo un capital de 3.005,06 EUROS que deberá estar totalmente desembolsado, no existiendo un capital máximo.

• La Sociedad Anónima debe tener como mínimo un capital de 60.101,21 EUROS que deberá estar desembolsado, al menos, en un veinticinco por ciento.

La principal ventaja de la SA frente a la SL en este aspecto es que la primera permite en el momento de la constitución suscribir un capital social pero desembolsar únicamente un 25% de dicho capital social. El resto se irá desembolsando según lo establezca el órgano de administración en un plazo no superior a cinco años. 2.4.- Formalidades Para la constitución de una Sociedad Anónima o de una Limitada los requisitos formales son básicamente los mismos, pero si se van a hacer aportaciones no dinerarias al capital de la sociedad, en las Sociedades Anónimas es necesario que un experto independiente, designado por el Registro Mercantil, emita un informe sobre el valor de lo que se pretende aportar, informe que se precisa también en las ampliaciones de capital (Artículo 38 de la Ley de Sociedades Anónimas). También durante la vida de la sociedad y al disolverse ésta, los requisitos formales que la Ley establece son más rigurosos para una Sociedad Anónima que para una Limitada, derivándose de todo ello un mayor coste económico y una mayor limitación de la autonomía de la voluntad en la estructuración de su funcionamiento interno. Destacar en la Sociedad Limitada, la flexibilidad de su régimen jurídico. Este es el rasgo diferenciador que va a tener más importancia. La sociedad anónima es regulada por una ley básicamente de carácter imperativo, es decir, que establece un régimen legal que los socios no

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pueden modificar. Este régimen es reforzado además por el Reglamento del Registro Mercantil. Sin embargo, en la SL la autonomía de la voluntad de los socios tiene la posibilidad de adecuar el régimen legal aplicable para adaptarlo a sus específicas necesidades y conveniencias. Así, frente a lo que ocurre con la SA, existe sólo un mínimo imperativo, y un amplio conjunto de normas dispositivas, es decir, supletorias de la voluntad privada, que los socios pueden derogar o modificar mediante las oportunas previsiones estatutarias. Este ámbito de libertad de la SRL es consagrado por la ley en su artículo 12.3, que permite "incluir todos los pactos y condiciones que los socios juzguen principios configuradores de la SRL". Estos principios son además entendidos en sentido amplio, como lo demuestra la exhaustiva utilización en su articulado de expresiones tales como "salvo disposición en contrario en los estatutos" u otras semejantes. Esto permitirá la configuración no sólo de un modelo básico de SL con unos estatutos estándar y universalmente aplicables, sino de muchos modelos diferentes que permitan la adaptación a cada situación específica dentro de los amplios esquemas legales. 2.5. Funcionamiento de los órganos de administración En el caso de un órgano de administración colectivo, como un consejo de administración, en la SA se procura por la ley una representación proporcional de los accionistas o grupos de accionistas en él, para proteger así a las minorías y que estas estén también representadas. Pero esta exigencia no existe en la SL, donde, por razones de eficacia, se pretende un órgano homogéneo. La duración del cargo de administrador, en la SA el plazo es siempre limitado con un máximo de cinco años, sin perjuicio de la posible reelección. En la SL, y sin perjuicio de que los estatutos puedan establecer un plazo máximo, el nombramiento en otro caso puede hacerse por tiempo indefinido. Hay en la SL un mayor rigor en la regulación de las relaciones entre el socio o el administrador y la sociedad. Así, para conceder créditos, garantías o asistencia financiera a los socios (no a otras sociedades del mismo grupo) o administradores, hay necesidad de un acuerdo especial de la Junta General para cada caso concreto. La SL puede establecer distintos medios alternativos de organizar la administración. Por ejemplo, mediante un administrador único, o varios mancomunados o solidarios, o un consejo de administración y atribuir a la junta general la facultad de optar alternativamente por cualquiera de ellos sin necesidad de modificar los estatutos. Basta con consignar en escritura pública el cambio de tipo de órgano de administración, e inscribirlo en el Registro Mercantil para dar suficiente publicidad al acuerdo. Frente a ello, la SA debe tener determinado estatutariamente un único tipo de órgano de administración, cuyo cambio requeriría reformar los estatutos.

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Se permite así a la sociedad limitada una más rápida y barata adaptación a las nuevas circunstancias sobrevenidas de los administradores, sin necesidad de obtener las mayorías especiales que se exigen para las modificaciones estatutarias. Esta posibilidad es tan interesante que su utilización se está generalizando en las SL que se constituyen de nuevo o las que todavía adaptan sus estatutos. Tiene también interés la posibilidad de existan, sólo en la SL, tres o más administradores mancomunados. El derecho de representación recae en dos cualesquiera de ellos, salvo disposición estatutaria en sentido contrario. Caben otras posibilidades, como exigir siempre la actuación de uno determinado de ellos, acompañado de cualquiera de los otros dos. Entonces no se obliga a la sociedad a constituir consejo de administración como ocurriría en la SA. Y es que en la SL se da gran importancia a las personas que la componen y por eso se permite esta solución. Puede esta posibilidad tener utilidad en pequeñas y medianas sociedades donde las relaciones entre socios o administradores no sean de plena confianza, pero se quieran eludir los inconvenientes y complicaciones del sistema de consejo de administración. También se podría en la SL someter necesariamente a la autorización de la junta general determinadas decisiones del órgano de administración. Esto puede tener interés en sociedades donde no es plena la confianza de todos los socios en el administrador o en el órgano de administración colectivo. Se puede exigir para actuaciones de gran trascendencia, como por ejemplo podrían ser actos dispositivos sobre bienes inmuebles. Nada impide, además, establecer para estas autorizaciones mayorías cualificadas de votos en la junta General si es un socio minoritario quien quiere tener la garantía de que tales actos no se harán sin su consentimiento. Sólo en la SL cabe la posibilidad de exigir en los estatutos hasta 2/3 de los votos para la separación de administradores, reforzando así la mayoría necesaria. Ello supone que bastaría con tener poco más de un tercio de las participaciones para asegurarse el mantenimiento del cargo de administrador, si la duración de este es indefinida.

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7.2. Modelo de Negocio

COSTES SALARIALES Número de empleados

Retribución bruta

Soc. y otros

gastos Total

DIRECCION GENERAL Director General Cluster 1 60.000 10.854 70.854 Secretaria de Dirección 1 24.000 7.236 31.236

Total 102.090,0 €

COSTES SALARIALES Número de empleados

Retribución bruta

Soc. y otros

gastos Total

CENTRO DE SERVICIOS A LAS EMPRESAS Director Financiero (Contabilidad) 1 30.000 9.045 39.045 Responsable Comercial (Director de Marketing) 1 30.000 9.045 39.045 Coordinador de Promoción y Venta 1 30.000 9.045 39.045 Técnico Comercial (Asesoría y comercio exterior) 2 24.000 7.236 62.472 Técnico de asesoría (Jurídico) 1 24.000 7.236 31.236 Técnico de eventos 1 24.000 7.236 31.236 Técnico de documentación 1 21.000 6.332 27.332 Recepcionista 1 15.000 4.523 19.523 Administrativo 1 16.000 4.824 20.824 Personal de Seguridad (*4) y Control de entradas 2 16.000 4.824 41.648

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Total 351.405,0 €

COSTES SALARIALES Número de empleados

Retribución bruta

Soc. y otros

gastos Total

CENTRO VIVERO DE EMPRESAS Coordinador 1 40.000 10.854 50.854 Técnico administrativo (*2) 1 16.000 4.824 20.824

Total 71.678,0 €

En las fases II y III se incorpora nuevo personal para la gestión del Cluster.

COSTES SALARIALES Número de empleados

Retribución bruta

Soc. y otros

gastos Total

GASTOS VARIABLES FASE II Técnico Comercial (Asesoría y comercio exterior) 1 24.000 7.236 31.236 Recepcionista 1 15.000 4.523 19.523 Administrativo 1 16.000 4.824 20.824 Personal de Seguridad y Control de entradas 1 16.000 4.824 20.824

TOTAL GASTOS DE PERSONAL VARIABLES FASE II 92.407 €

COSTES SALARIALES Número de empleados

Retribución bruta

Soc. y otros

gastos Total

GASTOS VARIABLES FASE III Técnico Comercial (Asesoría y comercio exterior) 1 24.000 7.236 31.236 Administrativo 1 16.000 4.824 20.824 Personal de Seguridad y Control de entradas 1 16.000 4.824 20.824

TOTAL GASTOS DE PERSONAL VARIABLES FASE III 72.884 €

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Otros costes de explotación Las partidas proyectadas de costes de explotación han sido las siguientes:

OTROS COSTES DE EXPLOTACIÓN (anuales) COMPRAS DE MATERIAL DE ADMINISTRACIÓN 38.900,00 € COMPRAS MATERIAL LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO+REPUESTOS 66.500,00 € TRABAJOS EXTERNOS DE MANTENIMIENTO+LIMPIEZA 93.400,00 € COSTE ANUAL SISTEMA BICING 35.600,00 € DIETAS, VIAJES, DESPLAZAMIENTOS Y G. REPRESENTACIÓN 60.000,00 € CONSUMO ENERGIA 96.000,00 € CONSUMO COMUNICACIONES 108.000,00 € CONSUMO AGUA RIEGO CLUSTERS Y ESPACIOS 21.600,00 € OTROS CONSUMOS 22.500,00 € PRIMAS SEGUROS 55.000,00 € PUBLICIDAD Y RELACIONES PÚBLICAS 286.900,00 €

AGENCIA COMUNICACIÓN 15.000,00 € AMORTIZACIÓN Y GESTIÓN DE LA PÁGINA WEB 4.400,00 €

COMUNICACIONES EMPRESAS 12.500,00 € PUBLICIDAD EN MEDIOS Y PROMOCIÓN MARCA 120.000,00 €

DEFICIT PREVISTO MAGAZINE 60.000,00 € PARTICIPACIÓN EN FERIAS Y CONGRESOS 75.000,00 €

TRIBUTOS 66.500,00 € TOTAL GASTOS ASIGNABLES 950.900,0 €

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1.3 Proyecciones Financieras de la Fase I del Proye cto Ingresos de la Fase I INGRESOS FASE I 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Alquiler de nave u oficina 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Venta de nave u oficina 0 0 5.549.429 0 0 0 0 0 0 0 Ingresos por servicios a empresas Ingresos de servicios profesionales / consultoría 0 0 254.690 259.784 264.979 270.279 275.685 281.198 286.822 292.559 Servicios a oficinas (mantenimiento, vigilancia, etc….) 0 0 815.008 831.308 847.934 864.893 882.191 899.834 917.831 936.188 Ingresos Parking 0 0 40.750 41.565 42.397 43.245 44.110 44.992 45.892 46.809 Ingresos del vivero de empresas 0 0 238.772 243.547 414.030 422.311 430.757 439.372 448.160 457.123 Ingresos por Organización de eventos 0 0 22.285 22.731 23.186 23.649 24.122 24.605 25.097 25.599 Ingresos de Placas solares 0 0 0 57.665 58.530 59.408 60.299 61.204 62.122 63.054 Ingresos Alquiler Centro de Formación 0 0 136.514 139.244 142.029 144.870 147.767 150.722 153.737 156.811 TOTAL INGRESOS 0 0 7.057.448 1.595.845 1.793.085 1.828.655 1.864.931 1.901.928 1.939.660 1.978.143

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Costes de la Fase I COSTES Y GASTOS FASE I 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Coste de mercancía vendida 0 0 874.162 0 0 0 0 0 0 0 Gastos de Personal 0 0 557.318 568.464 579.833 591.430 603.259 615.324 627.630 640.183 Costes de mantenimiento Placas Solares 0 0 0 5.084 5.186 5.290 5.395 5.503 5.613 5.726 Otros costes de explotación 0 853.128 1.009.103 1.029.285 1.049.870 1.070.868 1.092.285 1.114.131 1.136.414 1.159.142 Amortizaciones 0 0 449.712 469.650 469.650 469.650 469.650 469.650 469.650 469.650 TOTAL COSTES 0 853.128 2.890.294 2.072.483 2.104.539 2.137.237 2.170.589 2.204.608 2.239.307 2.274.700

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Cuenta de Pérdidas y Ganancias de la Fase I Cuenta de Pérdidas y Ganancias (€) FASE I 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ingresos 0 0 7.057.448 1.595.845 1.793.085 1.828.655 1.864.931 1.901.928 1.939.660 1.978.143 Coste de mercancía vendida 0 0 874.162 0 0 0 0 0 0 0 Margen Bruto 0 0 6.183.286 1.595.845 1.793.085 1.828.655 1.864.931 1.901.928 1.939.660 1.978.143 Gastos de Personal 0 0 557.318 568.464 579.833 591.430 603.259 615.324 627.630 640.183 Costes de mantenimiento Placas Solares 0 0 0 5.084 5.186 5.290 5.395 5.503 5.613 5.726 Otros gastos de explotación 0 853.128 1.009.103 1.029.285 1.049.870 1.070.868 1.092.285 1.114.131 1.136.414 1.159.142 Resultado Bruto de Explotación 0 -853.128 4.616.866 -6.988 158.196 161.067 163.991 166.970 170.003 173.092 Dotaciones para amortizaciones de inmov. 0 0 449.712 469.650 469.650 469.650 469.650 469.650 469.650 469.650 Resultado Neto de Explotación 0 -853.128 4.167.154 -476.638 -311.454 -308.583 -305.658 -302.680 -299.647 -296.557 Ingresos Financieros Gastos Financieros 0 382.081 117.485 140.321 139.875 138.689 137.257 135.562 133.582 Resultado de las Actividades Ordinarias 0 -853.128 3.785.073 -594.123 -451.775 -448.458 -444.348 -439.938 -435.208 -430.139 Ingresos extraordinarios Traspaso de subvenciones 0 0 0 31.295 31.295 31.295 31.295 31.295 31.295 31.295 Gastos extraordinarios Beneficio antes de impuestos 0 -853.128 3.785.073 -562.828 -420.480 -417.163 -413.053 -408.643 -403.913 -398.845 Impuesto sobre sociedades 0 0 879.583 0 0 0 0 0 0 0 BDI 0 -853.128 2.905.489 -562.828 -420.480 -417.163 -413.053 -408.643 -403.913 -398.845

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Flujo de caja libre de explotación de la Fase I FLUJO DE CAJA LIBRE DE EXPLOTACIÓN 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Resultado neto de explotación 0 -853.128 4.167.154 -476.638 -311.454 -308.583 -305.658 -302.680 -299.647 -296.557 - Impuestos sobre el EBIT 0 0 994.208 0 0 0 0 0 0 0 Beneficio operativo después de impuestos (NOPAT) 0 -853.128 3.172.946 -476.638 -311.454 -308.583 -305.658 -302.680 -299.647 -296.557 + Amortización 0 0 449.712 469.650 469.650 469.650 469.650 469.650 469.650 469.650 Flujo de caja bruto de explotación 0 -853.128 3.622.658 -6.988 158.196 161.067 163.991 166.970 170.003 173.092 + Inversión en Circulante -77.880 -326.874 592.396 -254.235 -10.481 -1.525 -1.556 -1.586 -1.618 -1.650 - Inversión en inmovilizado material 4.887.132 6.191.323 498.449 0 0 0 0 0 0 0 FLUJO DE CAJA LIBRE DE EXPLOTACIÓN -4.965.012 -7.371.324 3.716.604 -261.223 147.714 159.542 162.436 165.383 168.385 171.442

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1.4 Proyecciones Financieras de la Fase II del Proy ecto Ingresos de la Fase II INGRESOS FASE II 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Alquiler de nave u oficina 0 0 0 0 794.938 810.837 827.054 843.595 860.467 877.676 Venta de nave u oficina 0 0 0 0 7.217.033 0 0 0 0 0 Ingresos por servicios a empresas Ingresos de servicios profesionales / consultoría 0 0 0 0 538.239 549.004 559.984 571.184 582.608 594.260 Servicios a oficinas (mantenimiento, vigilancia, etc ...) 0 0 0 0 1.139.411 1.162.200 1.185.444 1.209.152 1.233.336 1.258.002 Ingresos Parking Ingresos del vivero de empresas Ingresos por Organización de eventos 0 0 0 0 31.673 32.307 32.953 33.612 34.284 34.970 Ingresos de Placas solares 0 0 0 0 0 121.738 123.564 125.418 127.299 129.209 Ingresos Alquiler Centro de Formación TOTAL INGRESOS 0 0 0 0 9.721.295 2.676.086 2.728.999 2.782.961 2.837.993 2.894.117

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Costes de la Fase II COSTES Y GASTOS FASE II 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Coste de mercancía vendida 0 0 0 0 1.136.841 0 0 0 0 0 Gastos de Personal 0 0 0 0 102.024 104.065 106.146 108.269 110.434 112.643 Costes de mantenimiento Placas Solares 0 0 0 0 0 10.839 11.056 11.277 11.503 11.733 Otros costes de explotación 0 0 0 887.594 852.938 869.996 887.396 905.144 923.247 941.712 Amortizaciones 0 0 0 0 417.279 459.786 459.786 459.786 459.786 459.786 TOTAL COSTES 0 0 0 887.594 2.509.082 1.444.686 1.464.384 1.484.476 1.504.970 1.525.874

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Cuenta de Pérdidas y Ganancias de la Fase II Cuenta de Pérdidas y Ganancias (€) FASE II 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ingresos 0 0 0 0 9.721.295 2.676.086 2.728.999 2.782.961 2.837.993 2.894.117 Coste de mercancía vendida 0 0 0 0 1.136.841 0 0 0 0 0 Margen Bruto 0 0 0 0 8.584.454 2.676.086 2.728.999 2.782.961 2.837.993 2.894.117 Gastos de Personal 0 0 0 0 102.024 104.065 106.146 108.269 110.434 112.643 Costes de mantenimiento Placas Solares 0 0 0 0 0 10.839 11.056 11.277 11.503 11.733 Otros gastos de explotación 0 0 0 887.594 852.938 869.996 887.396 905.144 923.247 941.712 Resultado Bruto de Explotación 0 0 0 -887.594 7.629.492 1.691.185 1.724.400 1.758.271 1.792.809 1.828.029 Dotaciones para amortizaciones de inmov. 0 0 0 0 417.279 459.786 459.786 459.786 459.786 459.786 Resultado Neto de Explotación 0 0 0 -887.594 7.212.213 1.231.399 1.264.614 1.298.485 1.333.023 1.368.243 Ingresos Financieros Gastos Financieros 0 0 0 305.171 0 145.526 108.121 64.297 19.334 Resultado de las Actividades Ordinarias 0 0 0 -887.594 6.907.042 1.231.399 1.119.089 1.190.364 1.268.726 1.348.909 Ingresos extraordinarios Traspaso de subvenciones Gastos extraordinarios Beneficio antes de impuestos 0 0 0 -887.594 6.907.042 1.231.399 1.119.089 1.190.364 1.268.726 1.348.909 Impuesto sobre sociedades 0 0 0 0 1.805.834 369.420 335.727 357.109 380.618 404.673 BDI 0 0 0 -887.594 5.101.208 861.980 783.362 833.255 888.109 944.236

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Flujo de caja libre de explotación de la Fase II FLUJO DE CAJA LIBRE DE EXPLOTACIÓN 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Resultado neto de explotación 0 0 0 -887.594 7.212.213 1.231.399 1.264.614 1.298.485 1.333.023 1.368.243 - Impuestos sobre el EBIT 0 0 0 0 1.897.386 369.420 379.384 389.545 399.907 410.473 Beneficio operativo después de impuestos (NOPAT) 0 0 0 -887.594 5.314.828 861.980 885.230 908.939 933.116 957.770 + Amortización 0 0 0 0 417.279 459.786 459.786 459.786 459.786 459.786 Flujo de caja bruto de explotación 0 0 0 -887.594 5.732.106 1.321.766 1.345.016 1.368.725 1.392.902 1.417.556 + Inversión en Circulante 0 0 -131.806 -523.116 899.620 -356.802 -2.208 -2.252 -2.297 -2.342 - Inversión en inmovilizado material 0 0 6.197.211 6.321.155 1.062.678 0 0 0 0 0 FLUJO DE CAJA LIBRE DE EXPLOTACIÓN 0 0 -6.329.017 -7.731.865 5.569.048 964.963 1.342.808 1.366.473 1.390.605 1.415.214

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1.5 Proyecciones Financieras de la Fase III del Pro yecto Ingresos de la Fase III INGRESOS FASE III 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Alquiler de nave u oficina 0 0 0 0 0 0 827.054 843.595 860.467 877.676 Venta de nave u oficina 0 0 0 0 0 0 9.010.321 0 0 0 Ingresos por servicios a empresas Ingresos de servicios profesionales / consultoría 0 0 0 0 0 0 628.905 641.484 654.313 667.399 Servicios a oficinas (mantenimiento, vigilancia, etc….) 0 0 0 0 0 0 1.405.991 1.434.111 1.462.793 1.492.049 Ingresos Parking Ingresos del vivero de empresas Ingresos por Organización de eventos 0 0 0 0 0 0 36.399 37.127 37.869 38.627 Ingresos de Placas solares 0 0 0 0 0 0 0 125.418 127.299 129.209 Ingresos Alquiler Centro de Formación TOTAL INGRESOS 0 0 0 0 0 0 11.908.670 3.081.734 3.142.742 3.204.960

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Costes de la Fase III COSTES Y GASTOS FASE III 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Coste de mercancía vendida 0 0 0 0 0 0 1.419.327 0 0 0 Gastos de Personal 0 0 0 0 0 0 83.721 85.395 87.103 88.845 Costes de mantenimiento Placas Solares 0 0 0 0 0 0 0 11.277 11.503 11.733 Otros costes de explotación 0 0 0 0 0 0 996.614 1.016.547 1.036.878 1.057.615 Amortizaciones 0 0 0 0 0 0 477.103 521.327 521.327 521.327 TOTAL COSTES 0 0 0 0 0 0 2.976.765 1.634.546 1.656.811 1.679.520

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Cuenta de Pérdidas y Ganancias de la Fase III Cuenta de Pérdidas y Ganancias (€) FASE III 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ingresos 0 0 0 0 0 0 11.908.670 3.081.734 3.142.742 3.204.960 Coste de mercancía vendida 0 0 0 0 0 0 1.419.327 0 0 0 Margen Bruto 0 0 0 0 0 0 10.489.343 3.081.734 3.142.742 3.204.960 Gastos de Personal 0 0 0 0 0 0 83.721 85.395 87.103 88.845 Costes de mantenimiento Placas Solares 0 0 0 0 0 0 0 11.277 11.503 11.733 Otros gastos de explotación 0 0 0 0 0 0 996.614 1.016.547 1.036.878 1.057.615 Resultado Bruto de Explotación 0 0 0 0 0 0 9.409.00 8 1.968.515 2.007.258 2.046.767 Dotaciones para amortizaciones de inmov. 0 0 0 0 0 0 477.103 521.327 521.327 521.327 Resultado Neto de Explotación 0 0 0 0 0 0 8.931.905 1.447.188 1.485.931 1.525.440 Ingresos Financieros Gastos Financieros 0 0 0 0 0 404.395 10.107 203.188 161.433 Resultado de las Actividades Ordinarias 0 0 0 0 0 0 8.527.511 1.437.080 1.282.743 1.364.007 Ingresos extraordinarios Traspaso de subvenciones Gastos extraordinarios Beneficio antes de impuestos 0 0 0 0 0 0 8.527.511 1.437.080 1.282.743 1.364.007 Impuesto sobre sociedades 0 0 0 0 0 0 2.558.253 431.124 384.823 409.202 BDI 0 0 0 0 0 0 5.969.257 1.005.956 897.920 954.805

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Flujo de caja libre de explotación de la Fase III FLUJO DE CAJA LIBRE DE EXPLOTACIÓN 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Resultado neto de explotación 0 0 0 0 0 0 8.931.905 1.447.188 1.485.931 1.525.440 - Impuestos sobre el EBIT 0 0 0 0 0 0 2.679.572 434.156 445.779 457.632 Beneficio operativo después de impuestos (NOPAT) 0 0 0 0 0 0 6.252.334 1.013.032 1.040.152 1.067.808 + Amortización 0 0 0 0 0 0 477.103 521.327 521.327 521.327 Flujo de caja bruto de explotación 0 0 0 0 0 0 6.729.437 1.534.359 1.561.479 1.589.135 + Inversión en Circulante 0 0 0 0 -186.919 -706.375 1.198.012 -431.416 -2.499 -2.549 - Inversión en inmovilizado material 0 0 0 0 7.085.686 7.227.400 1.105.610 0 0 0 FLUJO DE CAJA LIBRE DE EXPLOTACIÓN 0 0 0 0 -7.272.605 -7.933.775 6.821.838 1.102.943 1.558.980 1.586.586

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1.6 Proyecciones financieras del Proyecto en su con junto Ingresos del Proyecto en su conjunto INGRESOS TOTALES (FASES I, II y II) 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Parque de empresas y centro de gestión Alquiler de nave u oficina 0 0 0 0 794.938 810.837 1.654.107 1.687.190

Venta de nave u oficina 0 0 5.549.429 0 7.217.033 0 9.010.321 0

Ingresos por servicios a empresas Ingresos de servicios profesionales / consultoría 0 0 254.690 259.784 803.219 819.283 1.464.574 1.493.866 Servicios a oficinas (mantenimiento, vigilancia, etc….) 0 0 815.008 831.308 1.987.345 2.027.092 3.473.625 3.543.098

Ingresos Parking 0 0 40.750 41.565 42.397 43.245 44.110 44.992

Ingresos del vivero de empresas 0 0 238.772 243.547 414.030 422.311 430.757 439.372

Ingresos por Organización de eventos 0 0 22.285 22.731 54.859 55.956 93.474 95.344

Ingresos de Placas solares 0 0 0 57.665 58.530 181.147 183.864 312.040

Ingresos del Centro de Formación 0 0 136.514 139.244 142.029 144.870 147.767 150.722

TOTAL INGRESOS 0 0 7.057.44

8 1.595.84

5 11.514.38

0 4.504.740 16.502.60

0 7.766.623

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INGRESOS TOTALES (FASES I, II y II) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Parque de empresas y centro de gestión Alquiler de nave u oficina 1.720.933 1.755.352 1.790.459 1.826.268 1.862.794 1.900.049 1.938.050 Venta de nave u oficina 0 0 0 0 0 0 0 Ingresos por servicios a empresas Ingresos de servicios profesionales / consultoría 1.523.743 1.554.218 1.585.302 1.617.008 1.649.348 1.682.335 1.715.982 Servicios a oficinas (mantenimiento, vigilancia, etc….) 3.613.960 3.686.239 3.759.964 3.835.163 3.911.866 3.990.104 4.069.906 Ingresos Parking 45.892 46.809 47.746 48.700 49.674 50.668 51.681 Ingresos del vivero de empresas 448.160 457.123 466.265 475.591 485.102 494.805 504.701 Ingresos por Organización de eventos 97.251 99.196 101.180 103.203 105.267 107.373 109.520 Ingresos de Placas solares 316.720 321.471 326.293 331.188 336.155 341.198 346.316 Ingresos del Centro de Formación 153.737 156.811 159.948 163.147 166.410 169.738 173.133 TOTAL INGRESOS 7.920.395 8.077.219 8.237.157 8.400.268 8.566.618 8.736.269 8.909.289

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Costes del Proyecto en su conjunto COSTES Y GASTOS (FASES I, II y II) 2009 2010 2011 2 012 2013 2014 2015 2016 Coste de mercancía vendida 0 0 874.162 0 1.136.841 0 1.419.327 0 Gastos de Personal 0 0 557.318 568.464 681.858 695.495 793.126 808.988 Costes de mantenimiento Placas Solares 0 0 0 5.084 5.186 16.129 16.451 28.058 Otros costes de explotación 0 853.128 1.009.103 1.916.879 1.902.808 1.940.864 2.976.296 3.035.822 Amortizaciones 0 0 449.712 469.650 886.929 929.436 1.406.538 1.450.763 TOTAL COSTES 0 853.128 2.890.294 2.960.077 4.613.621 3.581.924 6.611.738 5.323.630 COSTES Y GASTOS (FASES I, II y II) 2017 2018 2019 2 020 2021 2022 2023 Coste de mercancía vendida 0 0 0 0 0 0 0 Gastos de Personal 825.168 841.671 858.505 875.675 893.188 911.052 929.273 Costes de mantenimiento Placas Solares 28.619 29.191 29.775 30.371 30.978 31.598 32.230 Otros costes de explotación 3.096.538 3.158.469 3.221.638 3.286.071 3.351.793 3.418.828 3.487.205 Amortizaciones 1.450.763 1.450.763 1.450.763 1.450.763 1.330.118 1.330.118 1.330.118 TOTAL COSTES 5.401.088 5.480.094 5.560.681 5.642.879 5.606.077 5.691.596 5.778.826

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Cuenta de Pérdidas y Ganancias del Proyecto en su c onjunto Cuenta de Pérdidas y Ganancias (€) 2009 2010 2011 2 012 2013 2014 2015 2016 Ingresos 0 0 7.057.448 1.595.845 11.514.380 4.504.740 16.502.600 7.766.623 Coste de mercancía vendida 0 0 874.162 0 1.136.841 0 1.419.327 0 Margen Bruto 0 0 6.183.286 1.595.845 10.377.540 4.504.740 15.083.273 7.766.623 Gastos de Personal 0 0 557.318 568.464 681.858 695.495 793.126 808.988 Costes de mantenimiento Placas Solares 0 0 0 5.084 5.186 16.129 16.451 28.058 Otros gastos de explotación 0 853.128 1.009.103 1.916.879 1.902.808 1.940.864 2.976.296 3.035.822 Resultado Bruto de Explotación 0 -853.128 4.616.866 -894.583 7.787.688 1.852.252 11.297.400 3.893.755 Dotaciones para amortizaciones de inmov. 0 0 449.712 469.650 886.929 929.436 1.406.538 1.450.763 Resultado Neto de Explotación 0 -853.128 4.167.154 -1.364.232 6.900.759 922.817 9.890.861 2.442.992 Ingresos Financieros Gastos Financieros 0 0 385.800 0 442.063 30.474 652.045 195.343 Resultado de las Actividades Ordinarias 0 -853.128 3.781.354 -1.364.232 6.458.697 892.342 9.238.816 2.247.649 Ingresos extraordinarios Traspaso de subvenciones 0 0 0 31.295 31.295 31.295 31.295 31.295 Gastos extraordinarios Beneficio antes de impuestos 0 -853.128 3.781.354 -1.332.937 6.489.992 923.637 9.270.111 2.278.944 Impuesto sobre sociedades 0 0 878.468 0 1.547.116 277.091 2.781.033 683.683 BDI 0 -853.128 2.902.886 -1.332.937 4.942.875 646.546 6.489.078 1.595.261

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Cuenta de Pérdidas y Ganancias (€) 2017 2018 2019 2 020 2021 2022 2023 Ingresos 7.920.395 8.077.219 8.237.157 8.400.268 8.566.618 8.736.269 8.909.289 Coste de mercancía vendida 0 0 0 0 0 0 0 Margen Bruto 7.920.395 8.077.219 8.237.157 8.400.26 8 8.566.618 8.736.269 8.909.289 Gastos de Personal 825.168 841.671 858.505 875.675 893.188 911.052 929.273 Costes de mantenimiento Placas Solares 28.619 29.191 29.775 30.371 30.978 31.598 32.230 Otros gastos de explotación 3.096.538 3.158.469 3.221.638 3.286.071 3.351.793 3.418.828 3.487.205 Resultado Bruto de Explotación 3.970.070 4.047.888 4.127.238 4.208.152 4.290.659 4.374.791 4.460.581 Dotaciones para amortizaciones de inmov. 1.450.763 1.450.763 1.450.763 1.450.763 1.330.118 1.330.118 1.330.118 Resultado Neto de Explotación 2.519.307 2.597.125 2 .676.476 2.757.389 2.960.541 3.044.673 3.130.463 Ingresos Financieros Gastos Financieros 321.531 211.494 92.021 0 0 0 0 Resultado de las Actividades Ordinarias 2.197.776 2 .385.631 2.584.455 2.757.389 2.960.541 3.044.673 3.130.463 Ingresos extraordinarios Traspaso de subvenciones 31.295 31.295 31.295 31.295 31.295 31.295 31.295 Gastos extraordinarios Beneficio antes de impuestos 2.229.071 2.416.926 2. 615.750 2.788.684 2.991.836 3.075.968 3.161.758 Impuesto sobre sociedades 668.721 725.078 784.725 836.605 897.551 922.790 948.527 BDI 1.560.350 1.691.848 1.831.025 1.952.079 2.094.285 2.153.178 2.213.231

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Balance del Proyecto en su conjunto BALANCE 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 ACTIVO Inmovilizado 4.887.132 11.078.455 17.324.403 23.175.908 30.437.343 36.735.307 36.434.379 34.983.616 Terreno 0 0 0 0 0 0 0 0 Construcciones e instalaciones 4.703.532 9.501.135 15.698.346 22.019.500 29.105.186 36.332.586 36.332.586 36.332.586 Centro de gestión, formación y desarrollo 3.192.080 6.448.001 6.448.001 6.448.001 6.448.001 6.448.001 6.448.001 6.448.001 Naves para alquiler 0 0 4.775.436 9.646.381 14.614.744 19.682.475 19.682.475 19.682.475 Instalaciones del Parque 1.511.452 3.053.134 4.474.908 5.925.118 8.042.441 10.202.109 10.202.109 10.202.109 Maquinaria, mobiliario y equipos 0 1.206.448 1.206.448 1.206.448 1.206.448 1.206.448 1.206.448 1.206.448 Instalaciones complementarias 183.600 370.872 370.872 370.872 370.872 370.872 370.872 370.872 Placas Solares 0 0 498.449 498.449 1.561.127 1.561.127 2.666.737 2.666.737 Amortización acumulada 0 0 449.712 919.361 1.806.290 2.735.725 4.142.264 5.593.027 Activo Circulante 645.549 1.180.141 789.284 1.619.6 89 1.235.818 2.112.841 894.810 925.113 Promociones en curso 432.753 874.162 562.792 1.136.841 702.637 1.419.327 0 0 Terreno 0 0 0 0 0 0 0 0 Parcelas del parque empresarial en F I 432.753 874.162 0 0 0 0 0 0 Parcelas del parque empresarial en F II 0 0 562.792 1.136.841 0 0 0 0 Parcelas del parque empresarial en F III 0 0 0 0 702.637 1.419.327 0 0 Deudores 0 0 143.778 152.152 409.720 429.493 714.332 740.489 Tesorería operativa 0 40.670 74.673 118.722 123.461 126.447 180.477 184.624 H.P. deudora por IVA 212.795 265.309 8.040 211.974 0 137.574 0 0 Tesorería Excedentaria 974.530 0 663.167 0 0 0 0 0 Total Activo 6.507.211 12.258.596 18.776.855 24.795.597 31.673.162 38.848.149 37.329.188 35.908.729 BALANCE 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

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PASIVO Fondos propios 6.000.000 5.146.872 17.049.758 15.716.821 29.159.696 26.247.372 32.270.937 29.194.062 Capital 6.000.000 6.000.000 15.000.000 15.000.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 Capital dinerario 6.000.000 6.000.000 15.000.000 15.000.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 Aportación no dineraria (terreno) Reserva legal 0 0 0 290.289 290.289 784.576 849.231 1.498.139 Reservas voluntarias 0 0 -853.128 1.759.470 426.532 1.316.250 1.432.628 2.600.662 Resultados del ejercicio (sin var. exist) 0 -853.128 2.902.886 -1.332.937 4.942.875 646.546 6.489.078 1.595.261 Subvención al Capital 0 0 938.847 907.552 876.257 8 44.962 813.667 782.373 Deuda Financiera 0 6.398.003 0 7.331.058 505.378 10 .813.358 3.239.526 5.332.188 Pasivo Circulante 507.211 713.720 788.249 840.166 1 .131.830 942.456 1.005.059 600.108 Proveedores 507.211 713.720 788.249 840.166 1.025.295 942.456 389.179 289.443 H.P acreedora por IVA 0 0 0 0 106.535 0 615.880 310.665 Total Pasivo 6.507.211 12.258.596 18.776.855 24.795.597 31.673.162 38.848.149 37.329.188 35.908.729

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BALANCE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 ACTIVO Inmovilizado 33.532.853 32.082.090 30.631.327 29.1 80.565 29.350.513 28.020.395 26.690.277 Terreno 0 0 0 0 0 0 0 Construcciones e instalaciones 36.332.586 36.332.586 36.332.586 36.332.586 36.332.586 36.332.586 36.332.586 Centro de gestión, formación y desarrollo 6.448.001 6.448.001 6.448.001 6.448.001 6.448.001 6.448.001 6.448.001 Naves para alquiler 19.682.475 19.682.475 19.682.475 19.682.475 19.682.475 19.682.475 19.682.475 Instalaciones del Parque 10.202.109 10.202.109 10.202.109 10.202.109 10.202.109 10.202.109 10.202.109 Maquinaria, mobiliario y equipos 1.206.448 1.206.448 1.206.448 1.206.448 2.706.514 2.706.514 2.706.514 Instalaciones complementarias 370.872 370.872 370.872 370.872 370.872 370.872 370.872 Placas Solares 2.666.737 2.666.737 2.666.737 2.666.737 2.666.737 2.666.737 2.666.737 Amortización acumulada 7.043.790 8.494.553 9.945.315 11.396.078 12.726.196 14.056.314 15.386.432 Activo Circulante 943.467 962.185 981.276 1.000.746 1.020.603 1.040.854 1.061.509 Promociones en curso 0 0 0 0 0 0 0 Terreno 0 0 0 0 0 0 0 Parcelas del parque empresarial en F I 0 0 0 0 0 0 0 Parcelas del parque empresarial en F II 0 0 0 0 0 0 0 Parcelas del parque empresarial en F III 0 0 0 0 0 0 0 Deudores 755.150 770.102 785.351 800.902 816.762 832.937 849.434 Tesorería operativa 188.317 192.083 195.925 199.843 203.840 207.917 212.075 H.P. deudora por IVA 0 0 0 0 0 0 0 Tesorería Excedentaria 0 0 499.644 2.546.050 3.109. 676 4.963.700 6.918.251 Total Activo 34.476.320 33.044.276 32.112.247 32.72 7.361 33.480.791 34.024.949 34.670.037

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BALANCE 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 PASIVO Fondos propios 29.605.824 30.174.220 30.787.114 31. 420.855 32.109.643 32.754.936 33.417.878 Capital 23.500.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 Capital dinerario 23.500.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 23.500.000 Aportación no dineraria (terreno) Reserva legal 1.657.665 1.813.700 1.982.884 2.165.987 2.361.195 2.570.623 2.785.941 Reservas voluntarias 2.887.809 3.168.672 3.473.205 3.802.789 4.154.163 4.531.135 4.918.707 Resultados del ejercicio (sin var. exist) 1.560.350 1.691.848 1.831.025 1.952.079 2.094.285 2.153.178 2.213.231 Subvención al Capital 751.078 719.783 688.488 657.1 93 625.898 594.603 563.308 Deuda Financiera 3.507.371 1.526.048 0 0 0 0 0 Pasivo Circulante 612.047 624.225 636.645 649.313 7 45.250 675.410 688.850 Proveedores 295.232 301.136 307.159 313.302 462.588 325.960 332.479 H.P acreedora por IVA 316.816 323.089 329.486 336.011 282.662 349.451 356.372 Total Pasivo 34.476.320 33.044.276 32.112.247 32.72 7.361 33.480.791 34.024.949 34.670.037

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Flujo de caja libre de explotación del Proyecto en su conjunto FLUJO DE CAJA LIBRE DE EXPLOTACIÓN 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Resultado neto de explotación 0 -853.128 4.167.154 -1.364.232 6.900.759 922.817 9.890.861 2.442.992 - Impuestos sobre el EBIT 0 0 994.208 0 1.660.958 276.845 2.967.258 732.898 Beneficio operativo después de impuestos (NOPAT) 0 -853.128 3.172.946 -1.364.232 5 .239.801 645.972 6.923.603 1.710.095 + Amortización del inmovilizado 0 0 449.712 469.650 886.929 929.436 1.406.538 1.450.763 Flujo de caja bruto de explotación 0 -853.128 3.622 .658 -894.583 6.126.730 1.575.407 8.330.141 3.160.858 + Inversión en Circulante -138.338 -328.083 465.386 -778.488 675.535 -1.066.397 1.280.634 -435.255 - Inversión en inmovilizado material 4.887.132 6.191.323 6.695.660 6.321.155 8.148.364 7.227.400 1.105.610 0 FLUJO DE CAJA LIBRE DE EXPLOTACIÓN -5.025.470 -7.372.533 -2.607.617 -7.994.226 -1.346.099 -6.718.389 8.505.166 2.725.603

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FLUJO DE CAJA LIBRE DE EXPLOTACIÓN 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Resultado neto de explotación 2.519.307 2.597.125 2.676.476 2.757.389 2.960.541 3.044.673 3.130.463 - Impuestos sobre el EBIT 755.792 779.138 802.943 827.217 888.162 913.402 939.139 Beneficio operativo después de impuestos (NOPAT) 1.763.515 1.817.988 1.873.533 1.9 30.172 2.072.379 2.131.271 2.191.324 + Amortización del inmovilizado 1.450.763 1.450.763 1.450.763 1.450.763 1.330.118 1.330.118 1.330.118 Flujo de caja bruto de explotación 3.214.278 3.268. 750 3.324.296 3.380.935 3.402.497 3.461.389 3.521.442 + Inversión en Circulante -6.414 -6.541 -6.670 -6.802 76.080 -90.092 -7.214 - Inversión en inmovilizado material 0 0 0 0 1.500.066 0 0 FLUJO DE CAJA LIBRE DE EXPLOTACIÓN 3.207.864 3.262.210 3.317.626 3.374.133 1.978.511 3.371.298 3.514.228

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Flujo de caja libre para el accionista del Proyecto en su conjunto FLUJO DE CAJA LIBRE AL ACCIONISTA 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 BDI 0 -853.128 2.902.886 -1.332.937 4.942.875 646.546 6.489.078 1.595.261 + /- Amortización y Subvenciones 0 0 449.712 438.355 855.634 898.141 1.375.244 1.419.468 Flujo de caja bruto de explotación 0 -853.128 3.352 .598 -894.583 5.798.509 1.544.687 7.864.321 3.014.729 + Inversión en Circulante -138.338 -328.083 465.386 -778.488 675.535 -1.066.397 1.280.634 -435.255 - Inversión en inmovilizado material 4.887.132 6.191.323 6.695.660 6.321.155 8.148.364 7.227.400 1.105.610 0 +/- Variación de la deuda 0 6.398.003 -6.398.003 7.331.058 -6.825.680 10.307.980 -7.573.832 2.092.662 FLUJO DE CAJA LIBRE AL ACCIONISTA -5.025.470 -974.530 -9.275.680 -663.167 -8.500.000 3.558.870 465.513 4.672.136

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FLUJO DE CAJA LIBRE AL ACCIONISTA 2017 2018 2019 20 20 2021 2022 2023 BDI 1.560.350 1.691.848 1.831.025 1.952.079 2.094.285 2.153.178 2.213.231 + /- Amortización y Subvenciones 1.419.468 1.419.468 1.419.468 1.419.468 1.298.823 1.298.823 1.298.823 Flujo de caja bruto de explotación 2.979.818 3.111. 316 3.250.493 3.371.547 3.393.108 3.452.001 3.512.054 + Inversión en Circulante -6.414 -6.541 -6.670 -6.802 76.080 -90.092 -7.214 - Inversión en inmovilizado material 0 0 0 0 1.500.066 0 0 +/- Variación de la deuda -1.824.816 -1.981.323 -1.526.048 0 0 0 0 FLUJO DE CAJA LIBRE AL ACCIONISTA 1.148.588 1.123.4 52 1.717.774 3.364.744 1.969.122 3.361.909 3.504.839