tribunale civile di ravenna giudice dell’esecuzione dr
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TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. PAOLO GILOTTA
* * *
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
Promosso da:
PROCEDENTE: ......................... con sede a ..............
contro
ESECUTATO: .....................
* * *
Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto, con decreto in data 02/04/2019
nominava lo scrivente ing. Claudio Galli, con studio in Ravenna, via
Gradenigo n.10, Consulente Tecnico d’Ufficio. In data 12/04/2019 lo
scrivente ing. Claudio Galli compariva presso la Cancelleria delle Esecuzioni
Immobiliari per accettare l’incarico prestando il giuramento di bene e
fedelmente adempiere le funzioni affidategli con la formula di rito.
Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari
agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni,
dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Tecnico del Comune di
Ravenna, l’Agenzia del Territorio (Catasto fabbricati e/o Terreni), Agenzia
delle Entrate, espone quanto segue.
* * *
PREMESSA
I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione,
specificando:
o DATI DI PIGNORAMENTO (pt.2)
N. 275/2018
R.G. ESEC.
Udienza 20/11/2019
Ore 9.30
2 di 2
o IDENTIFICAZIONE CATASTALE (pt.2)
o CONFINI (pt.2)
o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO (pt.2)
o DESCRIZIONE DEL BENE (pt.2)
o PROPRIETÀ (pt.3)
o PROVENIENZA DEL BENE (pt. 3)
o ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI, VINCOLI
(pt.4)
o REGIME FISCALE
o PLANIMETRIE CATASTALI (pt.5)
o OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI (pt.6)
o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE (pt.7)
o ESISTENZA DI FORMALITA’: VINCOLI, ONERI (pt.8)
o ESISTENZA DI FORMALITA’: VINCOLI, ONERI CHE
SARANNO CANCELLATI (pt.9)
o SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE (pt.10)
o DESTINAZIONE URBANISTICA (pt.11)
o REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA (pt. 13)
o OPERE ABUSIVE (pt.14)
o AFFRANCAZIONE DI CENSO, LIVELLO, USO CIVICO (pt.15)
o ACCATASTAMENTO (pt.16)
o CAMBI D’USO (pt. 17)
o PIGNORAMENTO DI QUOTE (pt. 19)
o DATI ESSENZIALI DELL’IMMOBILE (pt.20)
3 di 3
o DIVISIBILITA’, FORMAZIONE DEI LOTTI (pt. 21)
o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’ (pt.21)
o CODICE FISCALE (pt.22)
o STATO CIVILE E REGIME PATRIMONIALE (pt.23)
o RESIDENZA DEL DEBITORE E DEGLI OCCUPANTI
L’IMMOBILE (pt. 24)
o CAUSE PENDENTI (pt.25)
o CONSISTENZA COMMERCIALE (pt.18)
o STIMA DEI BENI (pt.18)
o CONTEGGI DI STIMA (pt.18)
o CONCLUSIONI
* * *
DATI DI PIGNORAMENTO (pt.2)
- Atto di pignoramento immobiliare trascritto a Ravenna in data 30/10/2018
al n.19305 Reg. Gen. e al n.12391 Reg. Part., in dipendenza di atto
esecutivo del Tribunale di Ravenna notificato il 10/10/2018, n.2965/2018
Rep.:
Procedente: ...................... con sede a ..................
Proprietà beni pignorati:
- ............................ nata a .................... il ................,
C.F. ...................., per la quota di 1/2 del diritto di usufrutto in regime
di separazione di beni;
Estremi catastali beni pignorati, Catasto Fabbricati del Comune di
Ravenna:
- Sezione Urbana: RA, Foglio 78, particella 970, subalterno 6, Zona
4 di 4
censuaria: 1, via Cerchio n.19, piano S-1, cat. C/6, cl. 3, 15 mq.,
Rendita Euro 92,96;
- Sezione Urbana: RA, Foglio 78, particella 205, subalterno 23,
graffato con particella 820, subalterno 9 e particella 970, subalterno
23, Zona censuaria: 1, via Giuseppe Mazzini n.64, piano T, cat. A/2,
cl. 3, 6 vani, Rendita Euro 836,66;
Per completezza, si da atto che, è stata eseguita una nuova ispezione
ipotecaria e da essa non risulta trascritto nessun nuovo atto di pignoramento
(ALLEGATO N.1).
IDENTIFICAZIONE CATASTALE (pt.2)
Il bene immobile oggetto di stima, risulta così identificato (ALLEGATO
N.2):
Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna
- Sezione Urbana: RA, Foglio 78, particella 970, subalterno 6, Zona
censuaria: 1, via Cerchio n.19, piano S-1, cat. C/6, cl. 3, 15 mq,
Rendita Euro 92,96;
- Sezione Urbana: RA, Foglio 78, particella 205, subalterno 23,
graffato con particella 820 subalterno 9 e particella 970, subalterno
23, Zona censuaria: 1, via Giuseppe Mazzini n.64, piano T, cat. A/2,
cl. 3, 6 vani, Rendita Euro 836,66;
Catastalmente il bene risulta intestato a:
- .................... nata a ............... il .................,
C.F. ....................., per la quota di 1/2 del diritto di usufrutto in
regime di separazione di beni;
- .................... nata a ............... il .................,
5 di 5
C.F. .........................., per la quota di 1/1 del diritto di nuda proprietà;
- .................... nata a ............... il .................,
C.F. ..................., per la quota di 1/2 del diritto di usufrutto in regime
di separazione di beni;
CONFINI (pt.2)
L'appartamento confina con la corte esclusiva, ragioni ......... e ...........,
androne, piazzale esterno.
L'autorimessa confina con il corsello carrabile, ragioni ............. ed altri.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO (pt.2)
Dall’esame dell’atto di pignoramento dell’immobile e dei relativi dati
catastali si evince che esiste corrispondenza tra dati catastali reali e dati
catastali riportati nella nota di pignoramento.
Tuttavia si sottolinea che per quanto riguarda all'appartamento (Fg. 78,
Mapp. 205, sub.23, graffato con Mapp. 820 sub.9 e Mapp. 970 sub.23) la via
indicata nei dati catastali e nell'atto di pignoramento non corrisponde
all'ingresso, in quanto esso avviene solamente da via Cerchio n.19; tant'è che
nel certificato storico di residenza del Comune di Ravenna la sig.ra
................. risulta residente in via .............. (cfr. ALLEGATO N.3).
DESCRIZIONE DEL BENE (pt.2)
Trattasi di diritto di 1/2 usufrutto su appartamento posto al piano terra di un
fabbricato sito in centro storico a Ravenna con accesso da via Cerchio n.19.
L'appartamento è situato all'interno di un'ampia corte sulla quale si
affacciano altre proprietà ed è raggiungibile mediante un voltone carrabile
passante (posto su via Cerchio) (foto nn.2-3) che immette nella citata corte
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(foto n.6) in cui è collocata, sul lato opposto a quello d'ingresso, una scala in
cotto (foto n.7) dalla quale si prosegue in un giardino privato (esclusivo)
sopraelevato di circa 1,00 m (foto n.10-11).
L'appartamento fa parte di un articolato complesso immobiliare che si snoda
fra le vie Mazzini e Cerchio (foto n.1), costituito da più corpi di fabbrica di
cui quello su cui insiste l'unità immobiliare è costituito da due piani.
L'accesso all'appartamento avviene mediante l'ingresso sopra descritto che
attraversa un ampio giardino e che immette direttamente nel
soggiorno/cucina, oppure da un ingresso secondario posto nella corte citata
che immette direttamente in uno studio (foto n.5).
L'appartamento è dotato di tre corti esclusive di cui una posta a est, di ampie
dimensioni, trattata a giardino (circa mq.249,00) sotto alla quale è presente
l'autorimessa seminterrata; una di piccole dimensioni (circa mq.5,80) posta a
nord di fronte allo studio e prospiciente alla corte principale del complesso
condominiale (foto n.5) e una, anch'essa di piccole dimensioni (circa mq
4,30) posta sul retro della camera da letto a sud (foto n.14).
Inoltre è dotato di un'autorimessa posta in un garage condominiale
seminterrato (foto nn.27-28) la quale è stata vincolata a servizio e pertinenza
dell'unità abitativa.
L'appartamento è costituito da un ampio soggiorno con angolo cottura
(circa mq.36,00) (foto nn.15-16), da due camere da letto matrimoniali di cui
una con cabina armadio (foto nn.20-22 e 26), da uno studio (foto n.19), da
due bagni (foto nn.23-25) e relativi disimpegni-corridoio (foto nn.17-18) di
cui uno è attrezzato con armadio a muro.
I materiali utilizzati per la costruzione dell’edificio sono di buona
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qualità e sono i seguenti.
La struttura portante è costituita da muratura con solaio in travi in legno e
tavolato in vista.
I pavimenti dell’appartamento sono stati realizzati in listoni di legno e i
battiscopa in legno bianco; i rivestimenti dei bagni sono in mosaico; i
sanitari del bagno e gli accessori sono di alta qualità.
Le finestre sono costituite da un infisso in legno di colore bianco con vetri
termici e sono dotate scuroni in legno.
Le porte interne sono in legno di colore bianco scorrevoli e ad anta; la porta
d'ingresso dell’appartamento è in legno ed è dotata di serratura di sicurezza.
In buona sostanza si rileva che, in linea generale, le finitura interne sono di
alta qualità, in quanto per la loro realizzazione sono stati utilizzati materiali
pregiati e l'appartamento è stato dotato di armadiature a parete e cabina
armadio.
In corrispondenza dell'ingresso sul giardino è presente una pavimentazione
posta alla stessa quota della sala da pranzo che è stata organizzata per il
pranzo all'aperto ed è delimitata da vasche contenenti piante (foto n.9).
Il riscaldamento dell’appartamento avviene mediante radiatori in alluminio,
collegati ad una caldaia autonoma, marca Baxi, ubicata nel corridoio che dal
soggiorno immette nella prima camera da letto e nel successivo disimpegno.
L’impianto elettrico è dotato di quadri elettrici posti nel sottoscala ed è
costituito da punti luce e una serie di frutti ben distribuiti nelle stanze.
In linea generale gli impianti meccanici ed elettrici si presentano di buona
qualità e ben manutenzionati.
L'autorimessa posta al piano seminterrato all'interno di un garage
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condominiale ha un'altezza circa m.2,08 ed è accessibile da una rampa posta
nella corte interna condominiale (foto n.8).
Le superfici architettoniche esterne del fabbricato sono rifinite con
intonaco a civile, tinteggiato nel prospetto sulla corte interna, mentre il
prospetto che si affaccia sulla corte esclusiva è a faccia vista. I cornicioni
sono in legno con grondaie e discendenti pluviali in rame e l'edificio risulta
ben conservato e ben manutenzionato. Infatti il complesso immobiliare è
stato oggetto di ristrutturazione e restauro a decorrere dagli anni 2000, come
evidenziato nei titoli abilitativi rilasciati dal Comune di Ravenna.
Per una maggior comprensione si allega il rilievo fotografico in
ALLEGATO N.4.
PROPRIETÀ (pt.3)
Il debitore esecutato, .................., nata a ........... il ............., C.F. .................
ha il diritto di usufrutto in regime di separazione di beni per la quota di 1/2.
PROVENIENZA DEL BENE (pt.3)
Al ventennio il bene era di proprietà della sig.ra ............, nata a ......... il
............., C.F.: .............., la quale ha venduto parte dei propri beni a ...............
con sede a .............., con atto notaio Errigo del 14/10/1988, rep. 88250/6295
debitamente registrato, trascritto il 19/10/1988 art. 8845;
- .................... con sede a ........... ha acquistato da ............... e da ..............
rispettivamente con atti notaio Eraldo Scarano in data 05/10/2000 rep.
95946 debitamente registrato, trascritto il 16/10/2000 art. 11279 e in data
29/01/2001, rep. 97712 debitamente registrato, trascritto il 08/02/2001
art.1437;
- ................ con sede a .......... ha acquistato da ................ con rogito notaio
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Eraldo Scarano in data 24/07/2003, rep.109930/21041 debitamente
registrato, trascritto il 01/08/2013 art. 11419; nel medesimo atto è stato
costituito un vincolo pertinenziale del garage al servizio dell'unità
abitativa;
- .............. ha acquistato da ................con rogito notaio Valerio Visco in
data 21/09/2005, rep. 29954/6730 debitamente registrato, trascritto il
03/10/2005 art. 14430 (ALLEGATO N.5) e rettifica con rogito medesimo
notaio il 24/01/2006, rep. 31136/7114 debitamente registrato e trascritto il
31/01/2006, art. 1704 (ALLEGATO N.6);
- Con rogito notaio Alberto Fazi il 06/09/2007, rep. 37467/7852
debitamente registrato, trascritto il 13/09/2007 art. 13396 la sig.ra
.............ha donato la nuda proprietà ............., nata a ........ il ..........., C.F.:
................. (ALLEGATO N.7);
- Con atto di permuta notaio Valerio Visco in data 19/04/2013, rep.
50625/14819 debitamente registrato, trascritto il 29/04/2013 art. 4559,
........... cede la quota di un mezzo di usufrutto al ........., nato a ...........il
................, C.F. .......................... (ALLEGATO N.8).
ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI, VINCOLI (pt.4)
Si veda relazione notarile redatta dal dott. Palmeri Vincenzo per il caso di
specie.
- verbale di pignoramento trascritto a Ravenna il 30/10/2018,
n.19305/12391, si veda "Dati pignoramento (p.2)";
- costituzione di fondo patrimoniale, notaio Valerio Visco del
05/08/2010, rep. 44248, raccolta n.12711, trascritto a Ravenna il
30/08/2010 n.16964/10065, stipulato dai coniugi sigg. ............ ai sensi e
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per gli effetti di cui all'art. 167 del C.C. destinato a far fronte ai bisogni
della famiglia i beni sotto descritti, di cui essi costituenti si riservano le
rispettive proprietà come di seguito specificato:
Beni di proprietà ....................:
- NCEU di Ravenna al Fg.78, Mapp. 205, sub. 17 graffato con il
Mapp. 820 sub. 9, via Cerchio n.19, A/2, 2, 4 vani;
Beni in diritto di usufrutto a ................:
- NCEU di Ravenna al Fg.78, Mapp. 205, sub. 16, via Cerchio n.19,
A/2, 2, 5 vani;
- NCEU di Ravenna al Fg. 78, Mapp. 970, sub. 6, Via Cerchio n.19,
C/6, 3, 15 mq;
- NCEU di Ravenna al Fg. 78, Mapp. 970, sub.23, Via Cerchio n.19,
area urbana di mq. 249;
In conformità al disposto dell'art.169 C.C. i coniugi ...................
espressamente convengono che i beni oggetto del fondo patrimoniale
potranno essere alienati, ipotecati, dati in pegno e comunque vincolati
con il consenso di entrambi i coniugi, senza bisogno di autorizzazione
pregiudiziale in presenza di figli minori (ALLEGATO N.9).
- L'autorimessa censita al Fg. 78, mappale 970 sub.6 è stata vincolata a
servizio e pertinenza dell'unità abitativa censita con il mappale 205,
sub. 16, giusta trascrizione in data 01/08/2003 all'art.11457.
L'autorimessa non potrà essere ceduta separatamente dall'unità abitativa
di cui è pertinenza, pena di nullità, come riportato nell'atto notaio
Scarano del 21/09/2005, rep. 29954/6730. (Si precisa che il sub.16 e
sub.17 sono stati fusi insieme e hanno formato il sub.23)
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Per completezza, si da atto che, è stata eseguita una nuova ispezione
ipotecaria e non risulta trascritto nessun nuovo atto di pignoramento (cfr.
ALLEGATO N.1).
REGIME FISCALE
Fermo restando ogni verifica a cura del rogitante, la vendita del bene oggetto
della presente procedura sarà soggetta alla tassazione prevista per legge
anche in ragione del regime fiscale applicabile all’acquirente.
PLANIMETRIE CATASTALI (pt.5)
La planimetria catastale, Sez. Urb. RA, Fg.78 , Mapp. 205, sub. 23, Z.C. 1
graffato con Mapp. 820 sub.9 e Mapp. 970 sub.23 e l'elaborato planimetrico
vengono riportati in ALLEGATO N.10.
La planimetria catastale, Sez. Urb. RA, Fg.78 , Mapp. 970, sub. 6, Z.C. 1 e
l'elaborato planimetrico vengono riportate in ALLEGATO N.11.
Per la conformità delle planimetrie si rinvia al paragrafo “Opere abusive
(pt.14)”.
OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI (pt.6)
Il CTU ha provveduto a richiedere a Ravenna Entrate la posizione debitoria
dell'esecutato che risulta essere la seguente (ALLEGATO N.12):
- I.M.U.
- Anno 2014: imposta non versata; è stato emesso un atto di
accertamento n.1211 del 13/05/2019 di € 563,00;
- Anno 2015: imposta non versata; è stato emesso un atto di
accertamento n.1212 del 13/05/2019 di € 560,00;
- Anno 2016, fino al 17/06/2016: imposta non versata; è stato emesso
un atto di accertamento n.1213 del 13/05/2019 di € 283,00;
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- TASI
- Anno 2014: imposta versata in misura maggiore a quella dovuta
senza aver presentato istanza di rimborso;
- Anno 2015: imposta non versata; è stato emesso un atto di
accertamento n.188 del 14/05/2019 di € 255,00;
- Anno 2016: imposta non dovuta;
- Anno 2017-2018: imposta non dovuta;
Inoltre nel Ricorso per intervento del 17/06/2019 di Ravenna Entrate spa la
stessa risulta creditrice di:
- TARI per l'anno 2015 di € 218,14, ingiunzione di pagamento
n.20189970000614303 000 del 06/11/2018;
- sanzioni edilizie derivanti da abusivismo edilizio di € 2.021,80,
ingiunzione di pagamento n. 20189970001256412 000 del 02/03/2019;
per un totale di € 3.900,94.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE (pt.7)
Alla data del sopralluogo del 24/07/2019 congiuntamente al custode dott.
Michele Bucci l'appartamento era occupato dal marito .................... e dalla
figlia minorenne ....................
A seguito di verifica esperita presso l’Agenzia delle Entrate risulta registrato
un Contratto di locazione ad uso foresteria registrato il 23/10/2018 al n.6083
tra i sigg. ...................., nato a ............ il ............, C.F. ........... e ....................
nata a .............il .............., C.F. .............. in qualità di locatori e la soc.
............ con sede in ............., via ..............., C.F. e P.IVA .................e
rappresentata dal L.R.P.T. .............. in qualità di conduttore (ALLEGATO
N.13).
13 di 13
Il contratto stipulato a durata di sei anni a far data dal 01/11/2018 fino al
31/10/2024, con successivo rinnovo automatico, di anno in anno, qualora
una delle parti non abbia comunicato all'altra la volontà di recedere, a mezzo
di raccomandata A/R, da inviare all'altra con preavviso di almeno novanta
giorni della scadenza originaria e di quelle prorogate.
Il corrispettivo della locazione è determinato in € 24.000,00, per i primi sei
anni di durata, da pagarsi anticipatamente alla firma del contratto, e
successivamente, in caso di rinnovo annuale, in rate mensili anticipate di €
500,00 cadauna, da pagarsi entro il giorno cinque di ciascun mese.
Considerato le valutazioni OMI, il CTU ritiene non congruo il canone
richiesto in quanto con le tariffe OMI il costo del canone di locazione
mensile è di circa € 1.266,00.
ESISTENZA DI FORMALITA’ : VINCOLI, ONERI (pt.8)
Il fabbricato di cui fanno parte il beni pignorato è stato dichiarato di interesse
particolarmente importante, ai sensi per gli effetti degli artt. 2 e 3 della
Legge 01/06/1939 n.1089 con Decreto del Ministero per i Beni Culturali ed
Ambientali in data 26/03/1979, notificato in data 02/05/1979 e trascritto a
Ravenna in data 24/05/1979 art.4271 e successiva trascrizione in rettifica in
data 14/12/1979, art. 9217 ed è, pertanto, sottoposto alle disposizioni di
tutela contenute nel D.Lgs. 22/01/2004 n.42, ovvero a un diritto di
prelazione da parte dello Stato.
ESISTENZA DI FORMALITA’: VINCOLI, ONERI CHE SARANNO
CANCELLATI (pt.9)
- Pignoramento immobiliare promosso da ................. con sede a Ravenna,
trascritto a Ravenna in data 30/10/2018 al n.19305 Reg. Gen. e al n.12391
14 di 14
Reg. Part., in dipendenza di atto esecutivo del Tribunale di Ravenna
notificato il 10/10/2018, n.2965/2018 Rep. nei confronti di .................. nata
a ................ il .............., C.F. .............., per la quota di 1/2 del diritto di
usufrutto in regime di separazione di beni, Sez. Urb. RA, Fg.78 , Mapp.
205, sub. 23, Z.C. 1 graffato con Mapp. 820 sub.9 e Mapp. 970 sub.23 e
Sez. Urb. RA, Fg.78 , Mapp. 970, sub. 6.
SPESE FISSE DI GESTIONE E MANUTENZIONE (pt.10)
A seguito di verifica esperita presso l’amministratore del condominio, sig.
.............., Condomini srl (ALLEGATO N.14) emerge che:
- le spese condominiali insolute dell'anno 2017 ammontano a € 5.732,51
compreso le spese legali individuali per un importo a € 523,29;
- le spese condominiali insolute dell'anno 2018 ammontano a € 11.452,26
compreso le spese legali per un importo pari a € 8.314,21;
pertanto le spese condominiali insolute nei soli due anni precedenti la perizia
ammontano a € 17.184,77, di cui le spese legali individuali importano a €
8.837,50.
Non sono state deliberate spese straordinarie di gestione, come da pec
dell'amministratore del condominio del 10/09/2019.
DESTINAZIONE URBANISTICA DEI BENI (pt.11)
Il certificato di destinazione urbanistica del 31/05/2019, P.G. 93461
(ALLEGATO N.15) certifica che l’area, oggetto di esecuzione, censita al
N.C.T. del Comune di Ravenna, Sezione Urbana: Ravenna, Fg. 78, Mapp.
205, 820, 970, è destinata:
dal Piano Strutturale Comunale (PSC) approvato con delibera del
Consiglio Comunale PV n. 25/2007 in data 27.02.2007 e Variante
15 di 15
adottata con Delibera di C.C. n. 222989/156 del 11/12/2018
pubblicata sul Burert n. 408 del 27/12/2018:
- a "zona del centro storico", regolamentata dall'art. 93 Co.2 delle
Norme tecniche di attuazione, spazio urbano Titolo VI Capo 2°.
Le aree ricadono all’interno dei contesti paesaggistici di area vasta,
regolamentata dall'art. 33 Co.3 delle Norme tecniche di attuazione, sistema
paesaggistico ambientale Titolo II Capo 1°.
dal Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) approvato con delibera
del Consiglio Comunale n. 77035/133 del 28.07.2009, pubblicato nel
B.U.R il 26.08.2009 n.152 e successive modifiche:
- parte a “ CSD - Edifici prevalentemente residenziali di valore
documentario e/o tipologico”, regolamentata dall'art.VIII.2.6 delle
Norme tecniche di attuazione.
- parte a “CSA - Edifici e/o complessi di valore storico artistico e/o
architettonico”, regolamentata dall'art.VIII.2.5 delle Norme tecniche
di attuazione.
- parte a “CSM - Edifici e/o complessi di valore architettonico e
monumentale”, regolamentata dall'art.VIII.2.4 delle Norme tecniche
di attuazione.
- parte a “area di pertinenza degli edifici”, regolamentata
dall'art.VIII.2.11 delle Norme tecniche di attuazione.
- parte a “giardini e orti privati da conservare” regolamentata dall'art.
IV.1.7 c4 delle Norme tecniche di attuazione.
Parte di area ricade all'interno della rete ecologica di II livello connessione
secondaria, regolamentata dall'art. IV.1.2 c2 delle Norme tecniche di
16 di 16
attuazione.
Parte di area ricade nelle “centralità e/o assi di valorizzazione commerciale
e turistica”, regolamentata dall'art. VIII.7.2 delle Norme tecniche di
attuazione.
L'area ricade all'interno del perimetro della “città storica” di cui all'art.
VIII.2 delle Norme tecniche di attuazione.
L’area in esame ricade all’interno di “contesti paesistici locali”,
regolamentato dall'art. IV.1.4.c2 delle Norme tecniche di attuazione, sistema
paesaggistico ambientale.
REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA (pt.13)
Sono presenti presso il Comune di Ravenna le seguenti pratiche edilizie:
ABITAZIONE:
- Concessione n.1733 del 19/09/2000 PG 2472/2000 presentata da
................ per "Ristrutturazione e restauro di edificio urbano in Ravenna
via Mazzini Giuseppe n.64" a firma degli archh. .............. (ALLEGATO
N.16);
- Volturazione del 02/03/2001, PG 6223/2001 della concessione n. n.1733
del 19/09/2000 PG 2472/2000 (ALLEGATO N.17);
- DIA variante in corso d'opera PG 50090 del 09/10/2002, AC 7092,
presentata da ................ per "Restauro di parte del complesso
immobiliare, corpo C" via Mazzini n.64 e Via Cerchio n.19, a firma
dell'arch. ...............; approvazione Soprintendenza BB.AA.PP. prot.
11799 del 27/09/2002 (ALLEGATO N.18);
- Richiesta del certificato di conformità edilizia ed agibilità per edificio
urbano richiesto da ................... del 10/05/2005, PG 33641 per la
17 di 17
concessione n.1733 del 17/01/2000 PG 2472/2000 e lettera del Comune
per il ritiro del certificato del 13/03/2007, PG 21643/2007;
- DIA PG 45622 del 19/03/2008 presentata da ............., L.R. soc. ..............
per "Manutenzione straordinaria nell'immobile sito al piano terra dello
stabile in via Cerchio n.19 Ravenna" a firma dell'arch. .................
(ALLEGATO N.19);
- SCIA PG 102784 del 23/08/2013, C.I. 6286/2013 presentata da
.............per "Restauro e unificazione di due unità immobiliari in
fabbricato residenziale via cerchio n.19, Ravenna" a firma dell'arch.
................. con Autorizzazione della Soprintendenza per i Beni
Architettonici e Paesaggistici per le province di Ravenna, Ferrara, Forlì-
Cesena, Rimini del 18/10/2013, prot. 17035 (ALLEGATO N.20);
- Illecito edilizio PG 23639/14 del 24/02/2014, ist. 1141/14 a carico di
.............., via Cerchio n.19; Avvio di procedimento amministrativo, PG
23714/14 del 24/02/2014; Ordinanza di applicazione di sanzione
pecuniaria PG 25127 del 16/02/2017 a carico di ............. proprietari
insieme a ............., impresa esecutrice e arch. ..........., direttore dei lavori
per installazione di una macchina esterna per il condizionamento e di una
antenna parabolica satellitare in corrispondenza della corte di pertinenza
dell'unità immobiliare e realizzazione di recinzione con sviluppo di
m.2,00 e altezza m.1,40 costituita da muretto in mattoni e sovrastante
barriere metallica, sulla quale è stato posizionato un pannello in legno e
per piccole difformità grafiche; la sanzione pecuniaria è pari a € 2.000,00.
Ordinanza mai ritirata dai sigg. ................., PG 145012 del 01/09/2017;
che risulta ancora in sospeso (ALLEGATO N.21);
18 di 18
- Comunicazione di inizio lavori (CIL) PG118581/2015, AC 5730/2015 del
03/09/2015 presentata dall'amministratore del condominio Cerchio e
sig.ra ................... e altri per "Manutenzione straordinaria area esterna"
(ALLEGATO N.22);
- Comunicazione di Fine lavori per opere soggette a CIL del 09/03/2016,
PG 34254 relativa alla CIL PG118581/2015 del 03/09/2015 con tavola di
variante allegata (ALLEGATO N.23);
AUTORIMESSA:
- Autorizzazione edilizia n.1660 del 16/10/2001, PG 29000/2001, AC
3859/2001 del 30/05/2001 presentata dalla ............... per la "Costruzione
di autorimesse ai sensi della L. 122/89 in Ravenna via Cerchio 19" a
firma degli archh. ................. (ALLEGATO N.24);
- DIA PG 26651 del 15/05/2003, AC 3426 variante in corso d'opera
all'Autorizzazione n.1660 del 16/10/2001 presentata da ............per le
autorimesse interrate, Ravenna, via Cerchio n.19 a firma dell'arch.
..............(ALLEGATO N.25);
- Richiesta del certificato di conformità edilizia ed agibilità del 02/08/2005,
PG 59889 per autorizzazione n.1660 del 16/10/2001, PG 29000/2001 e
variante DIA AC 3426 del 09/05/2003 per costruzione di autorimessa
interrata ai sensi della Legge 122/89, in Ravenna, via Cerchio n.19
(ALLEGATO N.26);
OPERE ABUSIVE (pt.14)
Si rileva ai fini della determina delle opere abusive eseguite all'interno
dell'immobile il Comune di Ravenna in data 10/02/2014 compie un'ispezione
presso l'appartamento oggetto di esecuzione rilevando quanto segue:
19 di 19
"- istallazione di una macchina esterna per il condizionamento e di un
antenna parabolica satellitare in corrispondenza dell'area di corte di
pertinenza dell'unità immobiliare (mapp. 205, sub.17) (n.d. ora riunita al
sub.16 a formare il nuovo sub.23).
- realizzazione di una recinzione dello sviluppo di ca. m 2,00 e h. di ca m.
140 costituita da muretto di mattoni sormontato da barriera metallica a
delimitazione dell'area di pertinenza dell'immobile.
Si precisa che emergono alcune differenze nei grafici allegati alla SCIA PG
102784/13 rispetto a quanto contenuto nei grafici allegati alle istanze
precedenti, in particolare per quanto attiene lo spessore dei muri
perimetrali, il posizionamento di una finestra sul "cortiletto", la scala di
accesso al piano primo con ingresso lato cortile via Cerchio. I grafici
reiterano tali elementi in modo non coerente rispetto a quelli indicati nei
primi progetti e/o non risultano aggiornati in modo chiaro (vedi grafici
allegati per i pareri SBAP)."
Lo scrivente condotte le necessarie verifiche sul luogo ed esaminati:
- i documenti autorizzativi, in particolare la DIA 09/10/2002, PG 50090 e
DIA 19/03/2008, PG 45622;
- l'ordinanza di applicazione di sanzione pecuniaria del Comune di
Ravenna del 16/02/2017 PG 25127 in cui doveva essere corrisposta una
sanzione pari a € 2.000,00 e che veniva comunicato l'abuso anche alla
competente Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggisti di
Ravenna;
- l'ingiunzione di pagamento di Ravenna Entrate del 18/02/2019, prot.
20189970001256412000 che dichiara al Tribunale di Ravenna di voler
20 di 20
intervenire nella proceduta RGE 275/2018 promossa da .................;
ritiene che, pur essendo gli illeciti di modesta entità, sia necessario risanare
le opere indicate nell'Accertamento d'illecito del 24/02/2014, PG 23639/14
in quanto l'edificio è vincolato quale monumento ai sensi del D.Lgs.
42/2004.
In particolare dovrà essere richiesto parere alla Soprintendenza per quanto
concerne l'installazione della macchina di condizionamento e dell'antenna
parabolica satellitare (che in caso di parere negativo dovranno essere
rimossi) e per quanto concerne le modeste difformità non riportate in modo
coerente rispetto a quelli indicati nei primi progetti, ossia DIA 09/10/2002
PG 50090 e DIA 19/03/2008, PG 45622, si ritiene che dovrebbero rientrare
nell'art.19 bis "Tolleranze" della L.R. 23/2004, per cui esse vanno
necessariamente autorizzate dalla Soprintendenza di Ravenna e dichiarate da
tecnico abilitato nella modulistica relativa alla presentazione di nuove
istanze al Comune di Ravenna (art.19 bis, comma 1 quarter).
Pertanto gli abusi dovranno essere sanati entro centoventi giorni dal decreto
di trasferimento emesso dall’Autorità Giudiziaria, mediante la presentazione
di domanda alla Soprintendenza, sia per le installazioni esterne, che in caso
di parere negativo potrebbero essere rimosse, va pagato per esse la sanzione
emessa dal Comune di Ravenna il 16/02/2017 PG 25127, sia per le piccole
difformità (tolleranze art.19 bis, LR 24/2004) e queste ultime saranno
dichiarate con la modulistica apposita al Comune di Ravenna in occasione di
nuove istanze.
Per quanto concerne l'accatastamento si precisa che in esso non è specificato
con chiarezza lo sgabuzzino posto nel sottoscala realizzato fra soggiorno e
21 di 21
letto.
Il tutto comporta il pagamento della sanzione pecuniaria di € 2.000,00 già
previsto nelle richieste di Ravenna Entrate che ha chiesto l'inserimento nella
procedura esecutiva immobiliare in oggetto e di spese tecniche per un
importo di circa € 3.000,00, oltre con oneri fiscali.
AFFRANCAZIONE DI CENSO, LIVELLO, USO CIVICO (pt.15)
Il debitore .................. ha il diritto di usufrutto vita natural durante per 1/2
sui beni pignorati in regime di separazione dei beni, in virtù della donazione
notaio Alberto Fazi del 06/09/2007, rep 37467 e dell'atto di permuta notaio
Valerio Visco del 19/04/2013, rep. 50625.
ACCATASTAMENTO (pt.16)
Gli immobili pignorati risultano censiti al N.C.E.U. di Ravenna, Sez. Urb.
RA, Fg. 78:
- Mapp. 205, sub. 23, Z.C. 1. graffato con il mappale 820 sub.9 e mappale
970 sub.23;
- Mapp. 970, sub.6, Z.C. 1.
CAMBI D’USO (pt. 17)
L'immobile pignorato non ha effettuato variazioni di destinazione d’uso.
PIGNORAMENTO DI QUOTE (pt. 19)
Il diritto di usufrutto della sig. ................. sull'immobile è pari alla quota di
1/2 del totale dell'appartamento. Pur essendo l'attuale appartamento costituito
dalla sommatoria di due unità immobiliari che hanno anche accessi distinti si
precisa che:
- risulta complesso suddividere l'appartamento in due parti uguali in
quanto l'unione è stata creata da due unità immobiliari di differente
22 di 22
superficie e di differente valore; in particolare risulterebbe difficile
spostare muri portanti per equiparare il valore delle superfici che sono
squilibrate anche da un giardino in uso esclusivo che per motivi
funzionali andrebbe assegnato ad una sola unità immobiliare;
- sono stati eseguiti lavori per l'unificazione che rendono l'appartamento
indivisibile se non attraverso nuovi costosi lavori di demolizione e
ricostruzione, quali spostamento di bagni, cucine, aperture di bucature,
ecc... in edificio vincolato come monumentale ai sensi del D.Lgs.
42/2004 che difficilmente potrebbero essere autorizzati dalla competente
Soprintendenza di Ravenna.
DATI ESSENZIALI DELL’IMMOBILE (pt.20)
Trattasi di diritto di 1/2 usufrutto su appartamento posto al piano terra di un
fabbricato sito in centro storico a Ravenna con accesso da via Cerchio n.19,
soggetto alla legge di tutela monumentale D.Lgs. 42/2004, completamente
restaurato nel 2013.
L'accesso all'appartamento avviene mediante un voltone posto in via Cerchio
che introduce in una corte comune la quale, a sua volta, immette in un ampio
giardino di proprietà esclusiva.
L'appartamento è costituito da un ampio soggiorno con angolo cottura di
circa mq.36,00, da due camere da letto matrimoniali di cui una con cabina
armadio, da uno studio, da due bagni e relativi disimpegni-corridoio di cui
uno è attrezzato con armadio a muro.
Inoltre è dotato di un'autorimessa posta in un garage condominiale
seminterrato.
Lo stato di conservazione dell'abitazione è buono e le finitura sono di elevate
23 di 23
qualità.
DIVISIBILITA’, FORMAZIONE DEI LOTTI (pt. 21)
L'immobile pignorato deve essere venduto in un unico lotto.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’
Sono compresi proporzionali diritti di comproprietà sulle parti e cose comuni
del fabbricato, si veda nello specifico l'atto notaio Visco del 19/04/2013, rep.
50625.
CODICE FISCALE (pt. 22)
Il codice fiscale del debitore esecutato sig.ra .......... è ................
STATO CIVILE E REGIME PATRIMONIALE (pt. 23)
Dall'estratto di matrimonio del Comune di Ravenna con Atto n.118 p. 1
risulta che il debitore esecutato, sig.ra ................, il giorno 08/06/2008 ha
contratto matrimonio a Ravenna con il sig. ............., nato il ......... a ..........
L'annotazione riporta che gli sposi hanno scelto il regime della separazione
dei beni (ALLEGATO N.27).
Con atto del 05/08/2010 rep. 44248, racc. 12711 a rogito del notaio Valerio
Visco del distretto notarile di Ravenna i coniugi a norma dell'art.167 del
C.C. hanno costituito un fondo patrimoniale (cfr. ALLEGATO N.9).
RESIDENZA DEL DEBITORE E DEGLI OCCUPANTI
L’IMMOBILE (pt. 24)
L'appartamento alla data del sopralluogo era occupato dal marito sig.
................ e dalla figlia minorenne ................
CAUSE PENDENTI (pt.25)
A seguito di verifica presso la Cancelleria del Tribunale di Ravenna risulta
pendente la causa n.3817/17 promossa da .............. contro .................. avente
24 di 24
come oggetto "Altri rapporti condominiali" con udienza fissata il 06/11/2019
(ALLEGATO N.28).
CONSISTENZA COMMERCIALE (pt.18)
La superficie commerciale del bene in oggetto, al lordo delle murature,
puramente a titolo indicativo, è la seguente:
- Appartamento, piano terra compreso corti esclusive e autorimessa: c.a.
mq. 177.
STIMA DEL BENE (pt.18)
Le indagini di mercato effettuate nella zona presso operatori specializzati nel
settore immobiliare concordano, sostanzialmente, con i dati pubblicati
dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) (ALLEGATO N.29), in
specie questi ultimi sono quelli relativi al II semestre 2018 sono i seguenti:
Comune di Ravenna Zona B2- Centrale/CENTRO STORICO
Minimo €/mq Massimo €/mq
Abitazioni residenziali
di tipo civile in
normale stato
conservativo
1900 2200
Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene,
delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, nonché della ripresa, pur
piccola, che sta caratterizzando il settore immobiliare; tenuto conto delle
indagini esperite in loco presso operatori del settore in particolare le
agenzie immobiliari; tenuto conto il valore indicato dall’OMI (Osservatorio
del Mercato Immobiliare) con aggiornamento al secondo semestre 2018, il
sottoscritto perito ritiene che il valore unitario da adottare all’attualità, fatti i
25 di 25
dovuti raffronti viene fissato in 2.200,00 €/mq. per l'appartamento.
Si precisa che è stato costituito un fondo patrimoniale, notaio
Valerio Visco del 05/08/2010, rep. 44248/12711, si veda "Iscrizioni,
trascrizioni pregiudizievoli, vincoli (pt.4)".
CONTEGGI DI STIMA (pt.18)
Adottando i parametri sopra descritti, il valore del diritto di usufrutto della
sig.ra ................ pari a 1/2 dell'immobile verrebbe stimata come segue
considerato che in realtà abbiamo nuda proprietà e usufruttuario:
(mq. 177,00 x €/mq 2.200,00) = € 389.400,00
(trecentottantanovemilaquattrocento euro/00)
Il valore locativo mensile, dopo l’ottenimento del titolo in sanatoria edilizia
con autorizzazione della Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio
di Ravenna, in considerazioni delle valutazioni OMI, si ritiene possa essere
pari a: 7,15 x 177,00 = € 1.265,55 al mese (milleduecentosessantacinque
euro/55) con un affitto annuo lordo pari a € 15.186,60
(quindicimilacentottantasei euro/60).
VALORE DELL'USUFRUTTO
Il valore del diritto dell'usufrutto viene calcolato utilizzando la formula:
Vdu = Ru x qm -1
r qm
ossia: Vdu = Ru x (1+r)m -1
r (1+r)m
ove
Ru: reddito medio annuo netto
q= 1+r
26 di 26
r: saggio di sconto commerciale
m: sono gli anni di durata dell'usufrutto computati dal momento della stima
alla fine del diritto.
Il valore del diritto dell'usufruttuario .............. pari alla quota di 1/2
importa € 149.276,59
(centoquarantanovemiladuecentosettantasei euro /59).
Ad esso vanno detratte le spese da sostenere:
Le omissioni fiscali a carico dell’esecutato ammontano a € 3.900,94 oltre
sanzioni e interessi, di cui € 2021,80 per sanzioni pecuniaria di illeciti
edilizi, come comunicato da Ravenna Entrate (cfr. ALLEGATO N.12)
Le spese condominali insolute negli ultimi due anni ammontano a €
17.184,77, come riferito dall’amministratore del condominio (cfr.
ALLEGATO N.14)
Come sopra descritto esistono opere abusive e occorre provvedere alla
richiesta di titolo abilitativo in sanatoria con autorizzazione della
Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio di Ravenna per un
importo di circa € 3.000,00.
Ciò premesso si ritiene di deprezzare il bene in oggetto di € 24.085,71
forfettariamente ritenuti sufficienti per il pagamento delle pendenze su citate
e degli oneri professionali del tecnico incaricato.
Pertanto il valore del diritto dell'usufruttuario detratte le spese necessarie
ammonta a:
€ 149.276,59 - 24.085,71 = € 125.190,88
(centoventicinquemilacentonovanta euro/88)
CONCLUSIONI
27 di 27
A conclusione di quanto sopra esposto, si ritiene congruo indicare come più
probabile valore del diritto dell'usufruttuario ............... pari a 1/2
dell'immobile oggetto della presente stima, in regime di libero mercato, la
seguente cifra di:
€ 125.190,88
(centoventicinquemilacentonovanta euro/88)
Tenuto conto che trattasi di bene sottoposto a procedura esecutiva e che
trattasi di una quota di 1/2 di diritto di usufrutto e non di un intero, si
applica una riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per
vizi, pari al 20% e si ottiene il valore a base d’asta:
VALORE A BASE D’ASTA: € 100.152,70
Arrotondamento: € 100.150,00
(centomilacentocinquanta euro /00)
* * *
Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il
sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore
chiarimento fosse ritenuto necessario.
Contestualmente la presente relazione peritale di stima viene trasmessa e
notificata alle parti che prima dell’udienza hanno facoltà di formulare note
alla relazione.
Con Osservanza
Ravenna, 18 ottobre 2019
IL CONSULENTE TECNICO
(Prof. Ing. Claudio Galli)
28 di 28
Allegati:
1. Ispezione ipotecaria presso Agenzia del Territorio;
2. Visura per immobile Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna;
3. Certificato storico di residenza debitore esecutato .............. rilasciato
dal Comune di Ravenna;
4. Rilievo fotografico;
5. Atto di compravendita, notaio Valerio Visco in data 21/09/2005, rep.
29954/6730;
6. Atto di rettifica notaio Valerio Visco in data 24/01/2006, rep.
31136/7114;
7. Atto di donazione, notaio Alberto Fazi il 06/09/2007, rep.
37467/7852;
8. Atto di permuta notaio Valerio Visco in data 19/04/2013, rep.
50625/14819;
9. Costituzione di fondo patrimoniale, notaio Valerio Visco del
05/08/2010, rep. 44248, raccolta n.12711;
10. Planimetria catastale, Sez. Urb. RA, Fg.78 , Mapp. 205, sub. 23, Z.C.
1 graffato con Mapp. 820 sub.9 e Mapp. 970 sub.23;
11. Planimetria catastale, Sez. Urb. RA, Fg.78 , Mapp. 970, sub. 6, Z.C.
1;
12. Comunicazione di Ravenna Entrate inerente la posizione debitoria
dell'esecutato;
13. Contratto di locazione registrato il 23/10/2018 al n.6083;
14. Comunicazione dell’amministratore del condominio delle spese
condominiali insolute;
29 di 29
15. Certificato di destinazione urbanistica;
16. Copia titolo abilitativo: Autorizzazione edilizia n.1660 del
16/10/2001, PG 29000/2001, presentato al Comune di Ravenna;
17. Copia titolo abilitativo: DIA PG 26651 del 15/05/2003, AC 3426
variante in corso d'opera, presentato al Comune di Ravenna;
18. Richiesta del certificato di conformità edilizia ed agibilità del
02/08/2005, PG 59889, presentato al Comune di Ravenna;
19. Copia titolo abilitativo: Concessione n.1733 del 19/09/2000 PG
2472/2000, presentato al Comune di Ravenna;
20. Copia titolo abilitativo: Volturazione del 02/03/2001, PG 6223/200,
presentato al Comune di Ravenna;
21. Copia titolo abilitativo: DIA variante in corso d'opera PG 50090 del
09/10/2002, presentato al Comune di Ravenna;
22. Copia titolo abilitativo: DIA PG 45622 del 19/03/2008, presentato al
Comune di Ravenna;
23. Copia titolo abilitativo: SCIA PG 102784 del 23/08/2013, presentato
al Comune di Ravenna;
24. Illecito edilizio PG 23639/14 del 24/02/2014, ist. 1141/14 a carico di
.................;
25. Copia titolo abilitativo: Comunicazione di inizio lavori (CIL)
PG118581/2015, AC 5730/2015 del 03/09/2015, presentato al
Comune di Ravenna;
26. Comunicazione di Fine lavori per opere soggette a CIL del
09/03/2016, PG 34254, presentato al Comune di Ravenna;
27. Certificato di stato civile e estratto di matrimonio del debitore
30 di 30
esecutato ..................... rilasciato dal Comune di Ravenna;
28. Ricerca presso la cancelleria del Tribunale Di Ravenna delle cause
pendenze;
29. Valutazioni OMI.