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TRIBUNALE CIVILE DI MODENA

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DR. MICHELE CIFARELLI

* * *

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Promosso da: UNICREDIT LEASING SPA

PROCEDENTE UNICREDIT LEASING SPA

(avv. Cristina Del Zoppo)

contro

….

* * *

Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto, con provvedimento in data

21/06/2016, nominava lo scrivente arch. Alessandro Caronia, con recapito

professionale in Modena C/O Studio avv. Silvio Pellegrini, Corso Vittorio

Emanuele II n. 22, Esperto Stimatore. Il giorno 29 giugno 2016, alle ore

10.40, il sottoscritto arch. Alessandro Caronia, innanzi al Funzionario

Giudiziale sig. Paolo Carone, accettava l’incarico di stima dei beni pignorati

come disposto nel provvedimento di cui sopra, e prestava il giuramento

mediante sottoscrizione del verbale di accettazione. Il sottoscritto arch.

Alessandro Caronia depositava presso il Processo Civile Telematico, in data

26/02/2017, la Perizia di Stima e i relativi allegati.

Con provvedimento in data 05/04/2017, il sig. Giudice dell’Esecuzione,

sciogliendo la riserva, riuniva al presente procedimento quello sub n° 537/16

RG.E.I. promosso da BPER Banca spa, tra i cui immobili pignorati vi sono

quelli nel Comune di Frassinoro di cui al Lotto 2 della Perizia di Stima,

identificati al Catasto Fabbricati al Foglio 25 Particella 296 Sub 1 e Sub 2 e

N. 100/2016

R.G. ESEC.

Udienza 13/12/2017

Ore 11.00

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Particella 346 Sub 1 e Sub 2, anche in danno della comproprietaria …., oltre

che del comproprietario …..

Nel presente procedimento è inoltre intervenuto il creditore Baggio Ruggero,

che vanta ipoteca sull’immobile di cui al Lotto 1 della Perizia di Stima di

proprietà esclusiva di …., sito in Sassuolo ed identificato al Catasto

Fabbricati al Foglio 41, Particella 130 Sub 3, con iscrizione anteriore alla

trascrizione del diritto di abitazione in favore di ….. Il sig. Giudice

dell’Esecuzione ha determinato che ciò consentirebbe, su impulso del

creditore Baggio Ruggero, di far subastare il bene come libero.

Per effetto della riunione, inoltre, ulteriori beni pignorati in danno ad altri

debitori costituiscono oggetto del processo riunito.

Il sig. Giudice dell’Esecuzione ha dunque determinato che è necessario:

- rinnovare la stima in relazione ai beni costituenti l’oggetto originario del

procedimento n° 100/16 RG.E.I., avendo riguardo alla piena proprietà non

limitata dall’altrui diritto di abitazione in relazione al Lotto 1) ed alla piena

proprietà dell’intero in relazione al lotto 2);

- eseguire la stima degli altri beni oggetto esclusivo del pignoramento

eseguito da BPER Banca spa in danno di altri esecutati, e quindi del

procedimento n° 537/16 RGEI riunito al presente.

Il sig. Giudice dell’Esecuzione ha dunque fissato l’udienza del 13 dicembre

2017, alle ore 11.00, ed ha nominato il sottoscritto arch. Alessandro Caronia

quale esperto che provveda alla stima del compendio pignorato ed al

compimento delle ulteriori attività di cui all’art. 173-bis disp. att. c.p.c.

Il sottoscritto arch. Alessandro Caronia, in data 5 maggio 2017, innanzi al

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Cancelliere, accettava l’incarico e prestava giuramento mediante

sottoscrizione del verbale di accettazione.

Il Giudice dell’Esecuzione, nel provvedimento in data 05/04/2017, ha

conferito al sottoscritto l’incarico di rispondere ai quesiti appresso indicati.

L’esperto, prima di ogni attività, dovrà controllare la completezza dei

documenti di cui all’articolo 567, secondo comma, cpc. All’esito di tale

controllo preliminare:

- se per tutti i beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea,

segnali tempestivamente al GE detta circostanza, senza procedere oltre;

- se per tutti i beni pignorati tale documentazione è completa ed idonea,

proceda secondo i successivi quesiti;

- se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od

inidonea, segnalata tempestivamente al GE detta circostanza, proceda

secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai beni per cui detta

documentazione è invece completa ed idonea.

Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, provveda alla

redazione della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime

patrimoniale del debitore, se coniugato, e dalla quale devono risultare:

1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali,

verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;

2) una sommaria descrizione del bene;

3) lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del

titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di

contratti registrati in data antecedente al pignoramento. In quest’ultimo caso,

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specificherà altresì se il canone convenuto sia inferiore di un terzo al giusto

prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, ai fini previsti dall’art.

2923 co. 3° cc.

In caso di titolo di occupazione assente o non opponibile, determinerà

l’indennità occupazionale dovuta.

I documenti relativi allo stato di possesso dell’immobile, ove non consegnati

spontaneamente, potranno essere richiesti al custode IVG, contestualmente

nominato ed incaricato della loro acquisizione.

4) l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,

gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i

vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso

o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

5) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che

saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili

all’acquirente;

6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché

l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o

aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla

vigente normativa;

7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi

dell’art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.

380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale

presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la

normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del

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procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le

eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la

verifica, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa

eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle

condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio

1985 n. 47, ovvero dell’art. 46, comma quinto del Decreto del Presidente

della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il

conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel

riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l’aggiudicatario potrà,

ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 46, co.

5, del citato T.U., e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L. 47/85;

8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico

e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del

debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti

titoli;

9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di

manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il

relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non

pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di

eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.

Sulla base di quanto accertato

DETERMINI il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di

conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore

individuazione dei beni, lotti separati.

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Nella determinazione di tale valore, proceda al calcolo della superficie

dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro

e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le

correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato

praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando

tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione

urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e

gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo,

nonché per le eventuali spese condominiali insolute.

Con la precisazione che:

- nell’adeguamento della stima dovrà tenere conto non delle pregresse spese

condominiali insolute, ma dei presumibili oneri relativi alla gestione

ordinaria per un biennio;

- nella formazione dei lotti di vendita, salvo che non risulti indispensabile,

avrà cura di evitare suddivisioni che comportino la necessità di costituzione

di servitù di qualunque genere a carico di immobili inseriti in altri lotti,

ovvero estranei all’esecuzione;

- nella formazione dei lotti di vendita, avrà inoltre cura di identificare i

singoli lotti con numerazione progressiva generale (lotto 1, 2, 3 etc.; ovvero

A, B, C etc.), e non con criteri alternativi o misti (quali ad esempio

l’appartenenza dei beni a diversi esecutati). Nessuna eccezione a tale regola

è consentita.

Il Giudice dell’Esecuzione ha inoltre disposto che l’esperto, terminata la

relazione, almeno trenta giorni prima dell’udienza come sopra fissata

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provveda al suo deposito telematico assieme ai relativi allegati. Nello stesso

termine, l’esperto dovrà inviarne copia ai creditori procedenti o intervenuti e

al debitore, anche se non costituito, avvertendo le parti che potranno

depositare all’udienza note alla relazione purché abbiano provveduto,

almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito. In tale

caso l’esperto dovrà intervenire all’udienza per rendere i chiarimenti

necessari.

Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali e ipotecari agli

atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo

aver avuto i necessari contatti con gli uffici tecnici del Comune di Sassuolo

(MO) e del Comune di Frassinoro (MO), e l’Agenzia del Territorio della

Provincia di Modena, espone quanto segue:

* * *

PREMESSA

Nell’atto di Adempimento di Obbligo a Costituire Diritto di Abitazione

Assunto in Sede di Separazione Consensuale Rep. N. 57531/10941 in data

20/03/2013, trascritto a Modena in data 21-03-2013, Reg. Gen. N. 6992,

Reg. Part. N. 3944, viene dichiarato che in data 26 febbraio 2013 i coniugi

sig. …. (esecutato) e ….(esecutata) hanno proceduto a una separazione

consensuale. Sempre nello stesso atto viene dichiarato che il sig. …. si è

obbligato “..tra l’altro, a costituire a favore della moglie sig.ra …. il diritto di

abitazione sull’appartamento posto al primo piano dell’immobile in

Sassuolo, via Tassoni n. 17, con relativi accessori..”

I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione,

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specificando:

o VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE ART. 567 COMMA 2

C.P.C.

o DATI DI PIGNORAMENTO

o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI E SUDDIVISIONE

DEI LOTTI

o 1a - IDENTIFICAZIONE CATASTALE

o 1b – CONFINI

o 1c - VERIFICA CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE

CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

o 2a - DESCRIZIONE DEI BENI

o CONSISTENZA COMMERCIALE

o 3a - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)

o 3b - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

o 4 - VERIFICA FORMALITA’, VINCOLI O ONERI GRAVANTI

SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO

DELL’ACQUIRENTE

o 5 - VERIFICA FORMALITA’, VINCOLI O ONERI GRAVANTI

SUL BENE NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE

o PROVENIENZA DEL BENE

o ATTI PREGIUDIZIEVOLI

o REGIME FISCALE

o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

o 6 - VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA

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o 7- CONTROLLO POSSIBILITA’ DI SANATORIA PER OPERE

o ABUSIVE

o 8 - VERIFICA CHE I BENI PIGNORATI SIANO GRAVATI DA

CENSO, LIVELLO O USO CIVICO

o 9 - INFORMAZIONE SPESE FISSE DI GESTIONE O DI

MANUTENZIONE, SPESE STRAORDINARIE, SPESE

CONDOMINIALI NON PAGATE, EVENTUALI

PROCEDIMENTI GIUDIZIARI RELATIVI AL BENE

PIGNORATO

o STIMA DEI BENI

* * *

VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE

ART. 567 COMMA 2 C.P.C.

In base all’esame della documentazione in atti, si è verificata la sua idoneità

secondo quanto previsto dall’ex art. 567 cod. proc. civ.

DATI DI PIGNORAMENTO

Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 09/02/2016, Reg.

Part. 3493, Reg. Gen. 5005, n.° rep. 971 del 09/02/2016, sono state pignorate

le seguenti quote di proprietà sui beni immobili sotto indicati, a favore di

UNICREDIT LEASING SPA:

- 1/2 della proprietà dei seguenti immobili:

Catasto Fabbricati del Comune di Frassinoro (MO), Loc. Cà De Gianni:

Foglio 25

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o Particella 296 Sub 2, cat. A/4, vani 4

(abitazione a schiera a 3 elevazioni fuori terra)

o Particella 346 Sub 2, cat. C/2, dimensione mq 8;

(corpo di fabbrica a una elevazione adiacente a quello principale

dell’abitazione di cui sopra, e nel quale sono ricavati il bagno di detta

abitazione e un locale di servizio)

Particella 296 Sub 1, via Cà de Gianni, piano T, B.C.N.C.

(area cortiliva di pertinenza dell’abitazione di cui sopra)

Particella 346 Sub 1, via Cà de Gianni, piano T, B.C.N.C.

(area cortiliva di pertinenza del corpo di fabbrica a un’elevazione di

cui sopra)

N.B.: le aree cortilive di pertinenza di cui alla Particella 296 Sub 1 e

alla Particella 346 Sub 1 sono riportate nella Relazione Notarile, ma

non sono indicate tra gli immobili pignorati nell’Atto di

Pignoramento Immobiliare.

- Intera proprietà del seguente immobile, gravato da diritto di abitazione:

Catasto Fabbricati del Comune di Sassuolo (MO), via Alessandro

Tassoni n. 17:

Foglio 41

o Particella 130 Sub 3, cat. A/2, vani 7

(appartamento al primo piano di edificio a uso residenziale, con

ripostiglio di pertinenza al piano terra)

N.B.: come riportato nella Relazione Notarile e dichiarato nell’atto di

Adempimento di Obbligo a Costituire Diritto di Abitazione Assunto

11 di 123

in Sede di Separazione Consensuale Rep. N. 57531/10941 in data

20/03/2013, trascritto a Modena in data 21-03-2013, Reg. Gen. N.

6992, Reg. Part. N. 3944, l’appartamento di cui sopra è gravato da

diritto di abitazione a favore di …., nata a Sassuolo il 4 aprile 1968.

Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 30/09/2016, Reg.

Part. 15831, Reg. Gen. 23350, n.° rep. 7274 del 03/08/2016, sono state

pignorate le seguenti quote di proprietà sui beni immobili sotto indicati, a

favore di BANCA POPOLARE DELL’EMILIA ROMAGNA:

- piena proprietà dei signori …., nato a …. il ../../…., C. FISC. …., e ….,

nata a … il ../../…., C. FISC….., per la quota indivisa di 1/2 ciascuno, dei

seguenti immobili:

Catasto Fabbricati del Comune di Frassinoro (MO), Loc. Cà De Gianni:

Foglio 25

o Particella 296 Sub 2, cat. A/4, vani 4, via Cà di Gianni, piano T-1-2

(abitazione a schiera a 3 elevazioni fuori terra)

o Particella 346 Sub 2, cat. C/2, mq 8, via Cà di Gianni, piano T;

(corpo di fabbrica a una elevazione adiacente a quello principale

dell’abitazione di cui sopra, e nel quale sono ricavati il bagno di detta

abitazione e un locale di servizio)

Particella 296 Sub 1, via Cà di Gianni, piano T, CO

(area cortiliva di pertinenza dell’abitazione di cui sopra)

Particella 346 Sub 1, via Cà di Gianni, piano T, CO

(area cortiliva di pertinenza del corpo di fabbrica a una elevazione di

cui sopra)

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- Piena proprietà per l’intero del sig. …., nato a … (..) il ../../…., C. FISC.

…., dei seguenti immobili:

Catasto Fabbricati del Comune di Sassuolo (MO), via Alessandro

Tassoni n. 17:

Foglio 41:

o Particella 130 Sub 1, cat. A/2, vani 3, via Alessandro Tassoni n. 17,

piano T

(appartamento al piano terra di edificio a uso residenziale)

o Particella 130 Sub 2, cat. C/6, mq 41, via Alessandro Tassoni, piano

T

(autorimessa al piano terra dell’edificio a uso residenziale di cui

sopra)

o Particella 130 Sub 3, cat. A/2, vani 6, via Alessandro Tassoni, piano

T-1

(appartamento al primo piano dell’edificio a uso residenziale di cui

sopra, con ripostiglio di pertinenza al piano terra)

N.B.: come riportato nella Certificazione Notarile Sostitutiva in data

28/11/2016, nell’atto di pignoramento di cui sopra la proprietà di

detto immobile è erroneamente attribuita al sig. ….. Il proprietario è

invece il sig. …..

N.B.: come riportato nell’atto di Adempimento di Obbligo a

Costituire Diritto di Abitazione Assunto in Sede di Separazione

Consensuale Rep. N. 57531/10941 in data 20/03/2013, trascritto a

Modena in data 21-03-2013, Reg. Gen. N. 6992, Reg. Part. N. 3944,

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l’appartamento di cui sopra è gravato da diritto di abitazione a favore

di …., nata a …. il …..

- Piena proprietà dei sig.ri …., nato a …. (..) il ../../…., C. FISC. …., e ….,

nata a …. (..) il ../../…., C. FISC. …., per la quota indivisa di 1/2 ciascuno,

dei seguenti immobili:

Catasto Fabbricati del Comune di Frassinoro (MO), località Cà De

Gianni:

Foglio 25

o Particella 297 Sub 2, cat. A/4, vani 3,5, via Cà di Gianni, piano T-1-2

(abitazione a schiera con piano terra, primo piano e secondo piano)

- Piena proprietà, per la quota di 1/2, della sig.ra …., nata a …. (..) il ../../….,

C. FISC. …., del seguente immobile:

Catasto Fabbricati del Comune di Frassinoro (MO), località Cà De

Gianni:

Foglio 35

o Particella 328, cat. C/6, mq 99, via Cà di Gianni snc, piano S1-T

(fabbricato di servizio con piano terra e piano sottostrada, con area

scoperta di pertinenza)

- Piena proprietà, per la quota di 1/3, della sig.ra …., nata a … (..) il ../../….,

C. FISC. …., dei seguenti immobili:

Catasto Terreni del Comune di Frassinoro (MO):

Foglio 35:

o Particella 60, 42 are, 20 centiare

(terreno)

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(terreno)


(terreno)


(terreno)


(terreno)

Foglio 25:


(terreno)


(terreno)


(terreno)


(terreno)


(terreno)


(terreno)

o Particella 244, 1 ara, 40 centiare

(terreno)


15 di 123

(terreno)

o Particella 293, 50 centiare

(terreno)

- Piena proprietà per l’intero della sig.ra …., nata a …. (..) il ../../…., C.

FISC. …., dei seguenti immobili:

Catasto Terreni del Comune di Frassinoro (MO):

Foglio 25:


(terreno)


(terreno)

Foglio 35:

o Particella 304, 29 are

(terreno)

- Nuda proprietà per la quota di 1/2 della sig.ra …., nata a …. il ../../….,

C. FISC. …., del seguente immobile:

Catasto Fabbricati del Comune di Sassuolo (MO), viale Fratelli Cairoli

n. 35:

Foglio 37:

o Particella 137 Sub 11, cat. C/1, viale Fratelli Cairoli n. 35, mq 160,

piano S1-T.

(negozio con piano terra e piano interrato)

* * *

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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI E

SUDDIVISIONE DEI LOTTI

L’Esperto Stimatore, in seguito all’esame dei beni oggetto della presente

Esecuzione Immobiliare, ha ritenuto conveniente, al fine di favorire la

vendibilità dei beni, la formazione di n. 17 Lotti, così composti:

LOTTO 1

Piena proprietà di appartamento al primo piano di edificio a uso residenziale

(gravato da diritto di abitazione), con ripostiglio di pertinenza al piano terra

del medesimo edificio, ubicati nel Comune di sassuolo (MO), viale

Alessandro Tassoni n. 17.

Superficie commerciale dell’appartamento di ca. mq 109,40

Superficie lorda del ripostiglio di pertinenza di ca. mq 8,85.

N.B.: come riportato nella Relazione Notarile e dichiarato nell’atto di

Adempimento di Obbligo a Costituire Diritto di Abitazione Assunto in Sede

di Separazione Consensuale Rep. N. 57531/10941 in data 20/03/2013,

trascritto a Modena in data 21-03-2013, Reg. Gen. N. 6992, Reg. Part. N.

3944, l’appartamento di cui sopra è gravato da diritto di abitazione a favore

di …., nata a …. il …..

LOTTO 2

Piena proprietà di abitazione a schiera di testa a tre elevazioni fuori terra con

ripostiglio e aree cortilive di pertinenza al piano terra, ubicati nel Comune di

Frassinoro (MO), frazione Sassatella, via Cà de Gianni.

Superficie commerciale dell’abitazione di ca. mq 110,00

Superficie lorda del ripostiglio di pertinenza di ca. mq 4,15.

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Superficie complessiva delle aree cortilive di pertinenza = ca. mq 55,00 +

c.a. mq 3,50 = ca. mq 58,50.

LOTTO 3

Piena proprietà di appartamento al piano terra di edificio a uso residenziale,

ubicato nel Comune di sassuolo (MO), viale Alessandro Tassoni n. 17.

Superficie commerciale dell’appartamento di ca. mq 49,05

LOTTO 4

Piena proprietà di autorimessa al piano terra di edificio a uso residenziale,

ubicato nel Comune di sassuolo (MO), viale Alessandro Tassoni n. 17.

Superficie lorda dell’autorimessa di ca. mq 45,25.

LOTTO 5

1/2 della nuda proprietà di negozio al piano terra di edificio a uso

residenziale e commerciale, con deposito di pertinenza al piano interrato

direttamente collegato al piano terra dell’unità immobiliare con scala interna,

ubicato nel Comune di sassuolo (MO), viale F.lli Cairoli n. 35.

Superficie commerciale del negozio (piano terra) di ca. mq 172,45.

Superficie lorda del deposito di pertinenza (piano interrato) di ca. mq 68,75.

LOTTO 6

Piena proprietà di abitazione a schiera a tre elevazioni fuori terra, con area

cortiliva di pertinenza non indicata tra gli immobili pignorati, ubicata nel

Comune di Frassinoro (MO), frazione Sassatella, via Cà de Gianni.

Superficie commerciale dell’abitazione di ca. mq 69,35

Superficie dell’area cortiliva di pertinenza (non indicata tra gli immobili

pignorati) di ca. mq 7,00.

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LOTTO 7

1/2 della piena proprietà di corpo di fabbrica di servizio con piano terra,

piano sottostrada e aree cortilive di pertinenza, convertibile in residenza

mediante intervento di ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione

d’uso, ubicato nel Comune di Frassinoro (MO), frazione Sassatella, via Cà

de Gianni.

Superficie lorda del corpo di fabbrica di servizio di ca. mq 123,60;

superficie lorda del portico del corpo di fabbrica di servizio di ca. mq 25,50;

Superficie delle aree cortilive di pertinenza di ca. mq 11,40 + ca. mq 27,50

= ca. mq 38,90.

LOTTO 8

1/3 della piena proprietà di terreno sito nel Comune di Frassinoro, frazione

Sassatella.

Superficie complessiva del terreno di ca. mq 3.309.

LOTTO 9


Sassatella.

Superficie del terreno di ca. mq 1.192.

LOTTO 10


Sassatella.


LOTTO 11


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Sassatella.


LOTTO 12


Sassatella.


LOTTO 13


Sassatella.


LOTTO 14


Sassatella.


LOTTO 15


Sassatella.

Superficie del terreno di ca. mq 50.

LOTTO 16

Piena proprietà di terreno sito nel Comune di Frassinoro, frazione Sassatella.


LOTTO 17

Piena proprietà di terreno sito nel Comune di Frassinoro, frazione Sassatella.


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1a - IDENTIFICAZIONE CATASTALE

I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati:

LOTTO 1

Catasto Fabbricati del Comune di Sassuolo (MO), beni intestati a:

…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/1 in regime di

separazione dei beni;

…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – diritto di abitazione per 1/1.

Foglio 41

o Particella 130 Sub 3, Categoria A/2, Cl. 1, Consistenza 7 vani;

Rendita Euro 578,43, viale Alessandro Tassoni n. 17, piano T-1;

(appartamento al primo piano di edificio a uso residenziale, con

ripostiglio di pertinenza al piano terra)

N.B.: il terreno costituente il piano di sedime del fabbricato in cui è ubicata

l’unità immobiliare di cui sopra e l’area cortiliva comune dell’edificio, è

identificato al Catasto Terreni del Comune di Sassuolo al Foglio 41,

Particella 130, ENTE URBANO, superficie mq 380.

LOTTO 2

Catasto Fabbricati del Comune di Frassinoro (MO), beni intestati a:

…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/2 in regime di

comunione dei beni;

…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/2 in regime di

comunione dei beni.

Foglio 25


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superficie catastale totale: 107 mq; superficie catastale totale escluse

aree scoperte: 107 mq; Rendita Euro 109,49; via Cà di Gianni, piano

T-1-2;

(abitazione a schiera di testa con tre elevazioni fuori terra)

o Particella 296 Sub 1, via Cà di Gianni, piano T; b.n.c. - area escl. Sub

2 - mq 3,5.

(area scoperta di pertinenza dell’abitazione di cui sopra)

o Particella 346 Sub 2, Categoria C/2, Cl. 2, Consistenza 8 mq;

superficie catastale totale: 11 mq; Rendita Euro 12,39; via Cà di

Gianni, piano T;

(corpo di fabbrica a un’elevazione, adiacente a quello principale

dell’abitazione di cui sopra, nel quale sono attualmente ubicati il

bagno dell’abitazione e un ripostiglio)

o Particella 346 Sub 1, via Cà di Gianni, piano T; b.n.c. - area escl. Sub

2 - mq 55.

(area scoperta di pertinenza del corpo di fabbrica a un’elevazione di

cui sopra)

LOTTO 3


…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/1;

Foglio 41


siperficie catastale totale 48 mq; superficie catastale totale escluse

aree scoperte 48 mq; Rendita Euro 247,90, viale Alessandro Tassoni

22 di 123

n. 17, piano T;

(appartamento al piano terra di edificio a uso residenziale).





LOTTO 4


…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/1;

Foglio 41


siperficie catastale totale 45 mq; Rendita Euro 103,76, viale

Alessandro Tassoni; piano T.

(autorimessa al piano terra di edificio a uso residenziale).





LOTTO 5


…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – nuda proprietà per 1/2 bene

personale; …., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – nuda proprietà per

1/2;

…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – usufrutto con diritto di

23 di 123

accrescimento per 1/2 in regime di comunione dei beni con ….;

…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – usufrutto con diritto di

accrescimento per 1/2

in regime di comunione dei beni con …..

Foglio 37


siperficie catastale totale 183 mq; Rendita Euro 2.784,74, viale

Fratelli Cairoli n. 35;; piano S1 – T.

(negozio al piano terra di edificio a uso residenziale e commerciale,

con deposito di pertinenza al piano interrato collegato con scala

interna).

LOTTO 6


…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/2;

…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/2.

Foglio 25

o Particella 297 Sub 2, Categoria A/4, Cl. 2, Consistenza 3,5 vani;

superficie catastale totale:75 mq; superficie catastale totale escluse

aree scoperte: 75 mq; Rendita Euro 95,80; via Cà di Gianni, piano T-

1-2;

(abitazione a schiera di testa con tre elevazioni fuori terra)

o Particella 297 Sub 1, via Cà di Gianni, piano T;

(area scoperta di pertinenza dell’abitazione di cui sopra)

24 di 123

LOTTO 7



…., nata a Frassinoro il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/2.

Foglio 35

o Particella 328, Categoria C/6, Cl. 1, Consistenza 99 mq; superficie

catastale 104 mq; Rendita Euro 127,82; via Cà di Gianni, piano S1 -

T;

(corpo di fabbrica di servizio con piano terra, piano sottostrada e aree

cortilive di pertinenza)

LOTTO 8

Catasto Terreni del Comune di Frassinoro (MO), beni intestati a:



…., nato in …. il ../../…., COD. FISC. …. – proprietà per 1/6;

…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/6.

Foglio 35

o Particella 98, Qualità BOSCO CEDUO, Cl. 1, Superficie mq 2.889;

Deduz BCA; Reddito Dominicale Euro 1,64; Reddito Agrario Euro

0,60;

(terreno)

LOTTO 9


…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. - proprietà per 4/12;

25 di 123

…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. - proprietà per 1/3.

…., nato in …. il ../../…., COD. FISC. …. - proprietà per 1/12;

…., nata a …. il ./../…., Cod. Fisc. …. - proprietà per 1/12;

…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. - proprietà per 2/12.

Foglio 35

o Particella 56 Qualità SEMINATIVO, Cl. 2, Superficie mq 1.192;


1,85;

(terreno)

LOTTO 10






…., nato a …. il 31/10/1938, Cod. Fisc. …. – proprietà per 2/12.

Foglio 35

o Particella 129 Qualità BOSCO CEDUO, Cl. 1, Superficie mq 2.903;


0,60;

(terreno)

LOTTO 11



26 di 123




Foglio 35



1,19;

(terreno)

LOTTO 12







Foglio 25

o Particella 195 Qualità INCOLT PROD, Cl. 2, Superficie mq 431;


0,02;

(terreno)



0,92.

(terreno)

27 di 123

LOTTO 13







Foglio 25



1,94.

(terreno)

o Particella 226 Qualità BOSCO CEDUO, Cl. 1, Superficie mq 770;


0,16;

(terreno)



10,15;

(terreno)

o Particella 244 Qualità PASC CESPUGL, Cl. 1, Superficie mq 140;


0,01.

(terreno)

28 di 123

LOTTO 14







Foglio 25

o Particella 242 Qualità PASC CESPUGL, Cl. 1, Superficie mq 243;


0,03.

(terreno)

o Particella 261 Qualità PRATO, Cl. 2, Superficie mq 1.296; Deduz.

BCA; Reddito Dominicale Euro 1,00; Reddito Agrario Euro 0,87;

(terreno)

LOTTO 15







Foglio 25

o Particella 293 Qualità AREA RURALE, Superficie mq 50;

29 di 123

(terreno)

LOTTO 16



Foglio 25

o Particella 229 Qualità SEMINATIVO, Classe 2, Superficie mq

2.047; Deduz BCA, Reddito Dominicale Euro 4,12; Reddito Agrario

Euro 3,17.

(terreno)

o Particella 231 Qualità SEMINATIVO, Classe 2, Superficie mq

1.527; Deduz. BCA; Reddito Dominicale Euro 3,08; Reddito

Agrario Euro 2,37.

(terreno)

LOTTO 17



Foglio 35

o Particella 304 Qualità BOSCO CEDUO, Classe 2, Superficie mq

2.900; Deduz. BCA, Reddito Dominicale Euro 1,20; Reddito

Agrario Euro 0,45.

(terreno)

1b - CONFINI

LOTTO 1

- Appartamento al primo piano di edificio a uso residenziale

30 di 123

(Catasto Fabbricati di Sassuolo, Foglio 41, Particella 130 Sub 3)

Da Nord in senso orario: vuoto sull’area scoperta comune; vano scala

comune.

- Ripostiglio al piano terra di pertinenza dell’appartamento di cui sopra

(Catasto Fabbricati, Foglio 41, Particella 130 Sub 3)

Da Nord in senso orario: area scoperta comune; Particella 130 Sub 2;

ingresso comune; Particella 130 Sub 1.

LOTTO 2

- Abitazione a schiera di testa con ripostiglio di pertinenza al piano terra

(Catasto Fabbricati di Frassinoro, Foglio 25, Particella 296 Sub 2 – Particella

346 Sub 2)

Da Nord in senso orario: Particella 346 Sub 1 (area cortiliva di pertinenza);

Particella 296 Sub 1 (area cortiliva di pertinenza); M.N. 297.

LOTTO 3

- Appartamento al piano terra di edificio a uso residenziale


Da Nord in senso orario: area scoperta comune; Particella 130 Sub 3;

ingresso comune; area scoperta comune.

LOTTO 4

- Autorimessa al piano terra di edificio a uso residenziale


Da Nord in senso orario: area scoperta comune; Particella 130 Sub 3.

LOTTO 5

- Negozio al piano terra di edificio a uso residenziale e commerciale, con

31 di 123

deposito di pertinenza al piano interrato collegato da scala interna:


Da Nord in senso orario: M.N. 137 Sub 30 (ingresso – vano scala comune);

M.N. 137 Sub 31 (area cortiliva comune).

LOTTO 6

- Abitazione a schiera con piano terra, primo piano e secondo piano, e area

cortiliva di pertinenza:

(Catasto Fabbricati di Frassinoro, Foglio 25, Particella 297 Sub 2 e Sub 1)

Da Nord in senso orario: Particella 296, M.N. 301, M.N. 298, M.N. 346.

LOTTO 7

- Fabbricato di servizio con piano terra, piano sottostrada, e aree cortilive di

pertinenza:

(Catasto Fabbricati di Frassinoro, Foglio 35, Particella 328:

Da Nord in senso orario: Mappale/i di altro Foglio; M.N. 22, M.N. 20.

LOTTO 8

- Terreno:

(Catasto Terreni di Frassinoro, Foglio 35, Particella 60, Particella 98:

Da Nord in senso orario: M.N. 41, M.N. 42, M.N. 62, M.N. 100, M.N. 99,

M.N. 161, M.N. 97, M.N. 61, M.N. 59.

LOTTO 9

- Terreno:

(Catasto Terreni di Frassinoro, Foglio 35, Particella 56:

Da Nord in senso orario: M.N. 39, M.N. 97, M.N. 57, M.N. 55.

32 di 123

LOTTO 10

- Terreno:


Da Nord in senso orario: M.N. 90, M.N. 130, M.N. 158, M.N. 157, M.N.

128.

LOTTO 11

- Terreno:



260, M.N. 267, M.N. 266, M.N. 265, M.N. 251.

LOTTO 12

- Terreno:



224, M.N. 201, M.N. 181.

LOTTO 13

- Terreno:

(Catasto Terreni di Frassinoro, Foglio 25, Particella 206, Particella 226,

Particella 227, Particella 244:


326, M.N. 266, M.N. 265, M.N. 225.

LOTTO 14

- Terreno:


33 di 123


262, M.N. 278, M.N. 241.

LOTTO 15

- Terreno:


Da Nord in senso orario: M.N. 291, M.N. 361, M.N. 296, M.N. 352.

LOTTO 16

- Terreno:


Da Nord in senso orario: M.N. 363, M.N. 210, M.N. 230, M.N.232, M.N.

270, M.N. 268, M.N. 326, M.N. 228.

LOTTO 17

- Terreno:



252.

1c – VERIFICA CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE

CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

Si riscontra la corrispondenza tra l’identificazione catastale attuale (come da

visure storiche per immobile in data 03/10/2016 e 04/08/2017) e

l’identificazione catastale degli immobili riportata negli atti di pignoramento

immobiliare.

34 di 123

2 - DESCRIZIONE DEI BENI

DESCRIZIONE SOMMARIA DEGLI IMMOBILI, DELLE PERTINENZE

ED ACCESSORI

DESCRIZIONE GENERALE EDIFICIO E PARTI COMUNI

LOTTI 1, 3, 4

Il fabbricato nel quale sono ubicati l’appartamento al primo piano con

ripostiglio di pertinenza al piano terra (Lotto 1), l’appartamento al piano

terra (Lotto 3) e l’autorimessa al piano terra (Lotto 4) oggetto di perizia è

situato in un’area urbana del comune di Sassuolo, in viale A. Tassoni n. 17.

L’edificio, che sorge su un lotto con terreno a giacitura pianeggiante posto in

un’area in leggero declivio, ha una localizzazione che consente l’accesso ai

servizi e alle attrezzature di base del capoluogo comunale, e dista ca. 2,5 km

dal centro storico.

In base alla documentazione acquisita, la costruzione del fabbricato nel quale

sono ubicate le porzioni immobiliari oggetto di perizia risulta essere stata

realizzata nell’anno 1964, con successive opere di ristrutturazione nel 1977.

In base al sopralluogo effettuato risultano essere state eseguite,

probabilmente in data successiva, delle opere di ristrutturazione interna

relative all’appartamento al primo piano oggetto di perizia di cui al Lotto 1,

in merito alle quali non risulta essere stata presentata pratica edilizia.

Si è inoltre rilevata, nell’appartamento al piano terra di cui al Lotto 3,

l’eliminazione del locale a uso ripostiglio indicato nei grafici di progetto

approvato, per l’ampliamento del soggiorno-pranzo-cottura; non risultano

pratiche edilizie in merito a tale opera.

35 di 123

Sempre in sede di sopralluogo, si è rilevata la presenza, nell’unità

immobiliare a uso autorimessa di cui al Lotto 4, di una parete divisoria con

porta interna non indicata nei grafici di progetto approvato, e in merito alla

quale non risultano pratiche edilizie.

L’edificio, a due unità immobiliari residenziali, presenta due elevazioni fuori

terra (piano terra, primo piano), ha copertura a falde con manto tradizionale

in coppi, e presenta una conformazione planimetrica regolare, con

impaginati dei prospetti semplici con le aperture disposte secondo

allineamenti verticali. Il prospetto Sud del fabbricato verso viale Tassoni è

caratterizzato dai due balconi, al primo piano, dell’unità immobiliare oggetto

di perizia di cui al Lotto 1.

La struttura portante del fabbricato è in muratura, con solette a sbalzo dei

balconi in calcestruzzo armato. Le finiture dei prospetti sono a intonaco

civile; i pluviali e le gronde sono in rame; le aperture delle unità immobiliari

presentano scuri esterni in legno verniciato; l’ingresso comune al piano terra

presenta uno scuro esterno in legno finitura naturale.

L’accesso all’edificio avviene, provenendo dal viale Alessandro Tassoni,

attraverso l’area scoperta comune, sistemata in parte a giardino con alcune

alberature e in parte con pavimentazioni esterne in porfido e in cemento

battuto, e nella quale, nella porzione Nord, si trova un piccolo corpo di

fabbrica di servizio a un’elevazione. L’ingresso comune al piano terra,

pavimentato in granito lucidato con battiscopa nello stesso materiale,

consente l’accesso al vano scala senza ascensore, pavimentato anch’esso in

granito lucidato, di collegamento con l’appartamento al primo piano di cui al

36 di 123

Lotto 1 oggetto di perizia. Attraverso l’ingresso comune avviene inoltre

l’accesso interno all’appartamento al piano terra di cui al Lotto 3, e

all’autorimessa di cui al Lotto 4.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle parti esterne del

fabbricato è discreto. Lo stato generale di conservazione e manutenzione

dell’area scoperta comune e delle parti comuni dell’edificio è buono.

LOTTO 1

L’appartamento oggetto di perizia consiste nel primo piano dell’edificio, e

ha esposizioni a Nord, a Est, a Sud e a Ovest. L’unità immobiliare è inoltre

dotata di un ripostiglio di pertinenza, sottoscala, al piano terra, accessibile,

mediante quattro gradini a scendere, dall’ingresso comune.

L’appartamento è così composto: primo piano: ingresso-disimpegno dalla

superficie utile di ca. 5,50 mq; soggiorno-pranzo dalla superficie utile di ca.

22,95 mq; cucina dalla superficie utile di ca. 15,70 mq; bagno con vasca

dalla superficie utile di ca. 4,75 mq; camera dalla superficie utile di ca. 16,70

mq; camera dalla superficie utile di ca. 18,35 mq; locale dalla superficie utile

di ca. 7,80 mq; balcone sul prospetto Sud dalla superficie calpestabile di ca.

4,05 mq; balcone sul prospetto Sud dalla superficie calpestabile di ca. 3,95

mq; piano terra: ripostiglio di pertinenza (sottoscala) dalla superficie

calpestabile di ca. 7,55 mq. La superficie commerciale dell’appartamento è

di ca. 109,40 mq. La superficie lorda del ripostiglio di pertinenza al piano

terra è di ca. 8,85 mq.

In sede di sopralluogo si sono rilevate delle modifiche planimetriche

distributive rispetto ai grafici di progetto approvato, con particolare riguardo

37 di 123

alla creazione del soggiorno-pranzo con camino in muratura mediante

eliminazione di un locale “cucinotto”, e alla conversione di una camera in

cucina con piani attrezzati in muratura, direttamente accessibile dal

soggiorno-pranzo di cui sopra mediante una porta scorrevole a due ante.

In base all’ispezione effettuata presso il Comune di Sassuolo, non risultano

pratiche edilizie in merito alle opere di cui sopra.

La qualità generale delle finiture interne dell’unità immobiliare è media; lo

stato generale di conservazione e manutenzione delle finiture interne è

buono. Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle finiture

interne del ripostiglio al piano terra è mediocre. Si rileva in particolare la

presenza di umidità con distacco di finitura e formazioni di muffa sulle pareti

e sulle alzate, semplicemente intonacate, dei gradini di accesso al locale.

Segue una descrizione sintetica delle finiture interne e degli impianti

dell’appartamento.

o Le pareti del bagno presentano un rivestimento perimetrale in

piastrelle ceramiche; rivestimenti in piastrelle ceramiche sono

presenti anche in corrispondenza delle pareti attrezzate della cucina.

Le porzioni superiori di tali pareti, e tutte le altre pareti interne, sono

intonacate e tinteggiate. Il ripostiglio di pertinenza al piano terra

presenta pareti intonacate e tinteggiate, con finitura in mediocre stato

di manutenzione e conservazione.

o I locali dell’unità immobiliare presentano soffitti piani intonacati e

tinteggiati. Il ripostiglio di pertinenza al piano terra ha soffitto in

parte piano e in parte costituito dall’intradosso inclinato della

38 di 123

soprastante scala di accesso al primo piano, intonacato e tinteggiato,

con finitura in mediocre stato di manutenzione.

o I pavimenti dell’ingresso e del soggiorno-pranzo sono in piastrelle

ceramiche con battiscopa in legno; il pavimento della cucina è in

piastrelle ceramiche; i pavimenti delle due camere sono in parquet in

legno con battiscopa nello stesso materiale; il pavimento del locale è

in piastrelle ceramiche con battiscopa in legno; il pavimento del

bagno è in piastrelle ceramiche; i pavimenti dei due balconi sono in

piastrelle ceramiche con bordi perimetrali in lastre in marmo

levigato. Il pavimento del ripostiglio di pertinenza al piano terra è in

piastrelle ceramiche di piccolo formato.

o Le porte interne sono in tamburato impiallacciato finitura legno

naturale; le due ante scorrevoli della porta della cucina presentano

delle parti vetrate.

o I serramenti esterni dell’appartamento sono in legno naturale con

vetrocamera, con scuri esterni in legno massello laccati. Si rileva il

mediocre stato di manutenzione delle facce esterne dei serramenti in

legno naturale. Il serramento esterno del ripostiglio di pertinenza è in

ferro verniciato, con vetro singolo, in mediocre stato di manutenzione

e conservazione.

o La porta d’ingresso è blindata, finitura legno naturale.

o Il bagno è dotato di vasca, con sanitari completi di rubinetterie.

o L’impianto elettrico generale è sottotraccia, con punti luce e prese

per ogni ambiente. L’impianto elettrico di due unità “split” per il

39 di 123

condizionamento è fuori traccia.

o Impianto di riscaldamento autonomo con radiatori, e caldaia per il

riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria ubicata nel

vano sottotetto del fabbricato, con botola d’ispezione nel soffitto del

vano scala di accesso all’appartamento.

o Camino nel soggiorno-pranzo (non indicato nei grafici di progetto

approvato agli atti)

o N 2 unità interne di condizionamento “split”

o Impianto citofonico

o Presa TV.

LOTTO 3

L’appartamento oggetto di perizia è ubicato al piano terra dell’edificio, e ha

esposizioni a Sud, a Ovest e a Nord. L’accesso all’unità immobiliare

avviene, provenendo da viale Tassoni, attraverso l’area cortiliva comune e

l’ingresso comune al piano terra.

L’appartamento è così composto: piano terra: ingresso-disimpegno dalla

superficie utile di ca. 3,55 mq; soggiorno-pranzo-cottura dalla superficie

utile di ca. 16,75 mq; camera dalla superficie utile di ca. 16,10 mq; bagno

con vasca dalla superficie utile di ca. 4,35 mq. La superficie commerciale

dell’appartamento è di ca. 49,05 mq.

In sede di sopralluogo si sono rilevate le seguenti modifiche planimetriche e

distributive rispetto ai grafici di progetto approvato: è stato eliminato il

locale a uso ripostiglio (mediante demolizione di parete divisoria) per

l’ampliamento del soggiorno-pranzo-cottura; la posizione della porta di

40 di 123

ingresso risulta inoltre traslata verso Sud di ca. 40 cm rispetto a quella

indicata nel progetto approvato.

In base all’ispezione effettuata presso il Comune di Sassuolo, non risultano

pratiche edilizie in merito alle modifiche di cui sopra, che non sono riportate

nemmeno nella planimetria catastale.



sufficiente. Si rilevano in particolare cavillature e distacchi puntuali sulle

finiture degli intradossi dei soffitti e delle pareti divisorie interne. Si rileva

inoltre il mediocre stato di manutenzione della finitura delle facce esterne dei

serramenti vetrati in legno.





presenti anche in corrispondenza delle pareti attrezzate dell’angolo

cottura. Si rileva inoltre un rivestimento in perline in legno sulle

pareti del soggiorno-pranzo-cottura. Le porzioni superiori di tali

pareti, e tutte le altre pareti interne, sono intonacate e tinteggiate.

o I locali dell’unità immobiliare presentano soffitti piani intonacati e

tinteggiati.

o I pavimenti dell’ingresso-disimpegno e della camera sono in

piastrelle ceramiche con battiscopa nello stesso materiale; il

pavimento del soggiorno-pranzo-cottura è in piastrelle ceramiche con

41 di 123

battiscopa in legno; il pavimento del bagno è in piastrelle

ceramiche.

o Le porte interne sono in tamburato impiallacciato finitura legno

naturale, con inserti in vetro.

o I serramenti esterni dell’appartamento sono in legno naturale con

vetrocamera, con scuri esterni in legno massello laccati. Si rileva il

mediocre stato di manutenzione delle facce esterne dei serramenti in

legno naturale.

o La porta d’ingresso ha finitura in legno naturale.

o Il bagno è dotato di vasca, con sanitari completi di rubinetterie.

o L’impianto elettrico generale è sottotraccia, con punti luce e prese

per ogni ambiente.

o Impianto di riscaldamento autonomo con radiatori, e caldaia per il

riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria ubicata nel

soggiorno-pranzo-cottura.

o Predisposizione impianto telefonico

o Impianto citofonico

o Presa TV.

LOTTO 4

L’autorimessa oggetto di perizia è ubicata al piano terra dell’edificio, e ha

esposizioni a Sud, a Est e a Nord. L’accesso esterno all’autorimessa avviene,

provenendo da viale Tassoni, attraverso l’area cortiliva comune, mediante un

portone da garage ad apertura automatica. L’accesso interno all’unità

immobiliare avviene dall’ingresso comune al piano terra.

42 di 123

L’autorimessa è così composta: piano terra: locale a uso autorimessa dalla

superficie calpestabile di ca. 39,35 mq. In sede di sopralluogo si è rilevata la

presenza di una parete divisoria in cartongesso con porta interna, che divide

attualmente il locale in due ambienti, e non è riportata né nei grafici di

progetto approvato né nella planimetria catastale. In base all’ispezione

effettuata presso il Comune di Sassuolo, non risultano pratiche edilizie in

merito a tale difformità. Si riscontra inoltre la presenza di un piatto doccia, e

di un buttatoio anch’essi non indicati nei grafici di progetto approvato.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle finiture interne è

sufficiente. Si riscontra la presenza puntuale di macchie d’umidità con

distacchi di finitura sulle pareti esterne.



o Pareti intonacate e tinteggiate, a meno di un rivestimento in piastrelle

ceramiche sulla parete adiacente a un piatto doccia e a un buttatoio.

o Soffitto piano intonacato e tinteggiato.

o Pavimento in piastrelle ceramiche di piccolo formato.

o Porta di accesso interna in tamburato impiallacciato finitura legno

naturale. Porta di accesso esterno sul prospetto Nord, a due ante in

legno laccato.

o Portone da garage ad apertura automatica in acciaio verniciato.

o Impianto elettrico fuori traccia.

o Si riscontra la presenza di un termoconvettore e di un boiler per la

produzione di acqua calda sanitaria.

43 di 123

LOTTO 2

L’abitazione a schiera di testa con aree scoperte di pertinenza oggetto di

perizia è situata in un’area del comune di Frassinoro, frazione Sassatella, via

Cà de Gianni. L’edificio, che sorge su un’area in declivio caratterizzata dalla

presenza diffusa di verde boschivo e da un buon grado di panoramicità, con

aperture panoramiche verso l’Appennino modenese, ha una localizzazione

che consente l’accesso carrabile ai servizi e alle attrezzature di base

dell’abitato della frazione, e dista ca. 7,2 km dal capoluogo comunale.

L’abitazione oggetto di perizia costituisce una porzione di testa di un

aggregato edilizio, e, in base alla documentazione acquisita, la sua

costruzione risulta essere stata realizzata in epoca anteriore al 1 settembre

1967, con successive opere di manutenzione straordinaria e ristrutturazione

eseguite nell’anno 2005.

L’abitazione si articola in un corpo di fabbrica principale a tre elevazioni

fuori terra (piano terra, primo piano, secondo piano), con copertura a falde

con manto tradizionale in coppi, e presenta una conformazione planimetrica

regolare, con impaginati dei prospetti semplici con le aperture disposte

secondo allineamenti verticali. Adiacente al lato Nord di tale corpo di

fabbrica principale, e a questo collegato, si trova un corpo di fabbrica a

un’elevazione, in parte del quale, in sede di sopralluogo, si è riscontrato che

è stato realizzato il servizio igienico dell’abitazione, direttamente accessibile

dal soggiorno-pranzo-cottura (non risulta agli atti un progetto approvato

relativo a tale opera, che non è riportata nemmeno nella planimetria

catastale); una restante porzione di tale corpo di fabbrica secondario è

44 di 123

costituita da un locale ripostiglio con unico accesso esterno.

La struttura portante del fabbricato è in muratura, con solai e scale interne in

legno. Le finiture dei prospetti sono in pietra a faccia a vista nella prima

elevazione del corpo di fabbrica principale, e a intonaco civile nelle due

elevazioni superiori del corpo di fabbrica principale, e nel corpo di fabbrica

secondario; i pluviali e le gronde sono in rame; le aperture presentano scuri

esterni in legno finitura naturale.

L’abitazione ha esposizioni a Nord, a Est e a Ovest, e confina a Sud con

corpo di fabbrica di altra abitazione a schiera adiacente. L’accesso

all’abitazione avviene attraverso una piccola area cortiliva di pertinenza, con

pavimentazione in pietra. Un’altra area scoperta di pertinenza, adiacente al

corpo di fabbrica secondario a Nord, è in parte pavimentata in pietra (in

corrispondenza dell’accesso esterno a Est di tale corpo di fabbrica

secondario), in parte in cemento grezzo, in parte a terreno sterrato, ed è in

parte occupata dalla sede stradale asfaltata di accesso ad altri fabbricati che

sorgono a Ovest del lotto, con relativa servitù di passaggio.

La superficie complessiva delle aree scoperte di pertinenza è di ca. 3,50 mq

+ ca. 55,00 mq = ca. 58,50 mq. Lo stato generale di conservazione e

manutenzione delle parti esterne del fabbricato è buono; lo stato generale di

conservazione e manutenzione delle aree scoperte di pertinenza è discreto.

L’abitazione è così composta: piano terra: soggiorno-pranzo-cottura dalla

superficie utile di ca. 24,65 mq, con camino in muratura; in una porzione del

locale si trova la scala in legno di accesso ai piani superiori; bagno dalla

superficie utile di ca. 4,90 mq, ricavato in una porzione del corpo di fabbrica

45 di 123

secondario a un’elevazione fuori terra, e direttamente accessibile dal

soggiorno-pranzo-cottura senza antibagno; ripostiglio di pertinenza con

accesso unico esterno, dalla superficie calpestabile di ca. 2,65 mq, anch’esso

ricavato in una porzione del corpo di fabbrica secondario a un’elevazione

fuori terra; primo piano: disimpegno dalla superficie utile di ca. 8,05 mq;

camera dalla superficie utile di ca. 17,35 mq; secondo piano: disimpegno

dalla superficie utile di ca. 6,40 mq; camera dalla superficie utile di ca. 17,75

mq. La superficie commerciale dell’abitazione è di ca. 110,00 mq. La

superficie lorda del ripostiglio di pertinenza al piano terra è di ca. 4,15 mq.

In sede di sopralluogo si è rilevato che le altezze nette dei locali

dell’abitazione, a tutti i piani, sono inferiori a m 2,55 (vedere Allegato 04d-

Piante-Rilievo Stato di Fatto Lotto 2); si sono inoltre rilevate delle modifiche

distributive interne rispetto alle planimetrie catastali, che comprendono la

realizzazione del bagno di cui sopra in una porzione del corpo di fabbrica

secondario a un’elevazione fuori terra. Si rileva in merito che, all’unica

pratica edilizia relativa all’abitazione oggetto di perizia agli atti presso il

Comune di Frassinoro, la D.I.A. N.28/2005 relativa a opere di manutenzione

straordinaria e ristrutturazione interna, non sono allegati grafici di progetto.

Non è quindi possibile verificare la legittimità delle modifiche planimetriche

distributive rilevate rispetto alle planimetrie catastali.

La qualità generale delle finiture interne dell’abitazione è media; lo stato

generale di conservazione e manutenzione delle finiture interne è buono.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle finiture interne del

ripostiglio nel corpo di fabbrica secondario al piano terra è sufficiente.

46 di 123






cottura. Le porzioni superiori di tali pareti, e tutte le altre pareti

interne, sono intonacate e tinteggiate. La parte inferiore delle pareti

del ripostiglio di pertinenza al piano terra è rivestita in piastrelle

ceramiche, mentre la parte superiore è intonacata e tinteggiata.

o I locali dell’abitazione presentano soffitti piani in legno con struttura

in travi e tavolato a vista. Il ripostiglio di pertinenza al piano terra ha

soffitto piano intonacato e tinteggiato.

o Il pavimento del soggiorno-pranzo è in mattoni in cotto levigati, con

battiscopa nello stesso materiale; i pavimenti dei disimpegni e delle

camere ai piani superiori sono in parquet in legno con battiscopa

nello stesso materiale; il pavimento del bagno è in piastrelle

ceramiche. Il pavimento del ripostiglio di pertinenza è in piastrelle

ceramiche.

o Le porte interne sono in legno massello finitura naturale.

o I serramenti esterni sono in legno naturale con vetrocamera, con scuri

esterni in legno massello finitura naturale.

o Il bagno è dotato di doccia, con sanitari completi di rubinetterie.

Impianto idrico con un rubinetto nel ripostiglio di pertinenza al piano

terra.

47 di 123

o L’impianto elettrico dell’abitazione è in parte sottotraccia, e in parte

fuori traccia, con punti luce e prese per ogni ambiente.

Impianto elettrico in parte sottotraccia e in parte fuori traccia nel

ripostiglio di pertinenza al piano terra, con un punto luce a parete.

o Impianto di riscaldamento autonomo con termoconvettori; caldaia

per la produzione di acqua calda sanitaria ubicata nel ripostiglio di

pertinenza al piano terra.

o Camino in muratura nel soggiorno-pranzo.

o Presa TV.

LOTTO 5

Il fabbricato nel quale è ubicato il negozio al piano terra con deposito di

pertinenza al piano interrato accessibile con scala interna oggetto di perizia è

situato in un’area urbana del comune di Sassuolo, in viale Fratelli Cairoli n.

35. L’edificio, che sorge su un lotto con terreno a giacitura pianeggiante, ha

una localizzazione in un’area urbana ove si trovano servizi e attrezzature di

base del capoluogo comunale, e dista ca. 1,2 km dal centro storico.

In base alla documentazione acquisita, la costruzione del fabbricato nel quale

si trova l’unità immobiliare oggetto di perizia risulta essere stata realizzata

nel periodo 1970-1972, con successive opere di ristrutturazione realizzate nel

1991. In base all’ispezione presso il Comune di Sassuolo, risulta la domanda

di sanatoria Prot. N. 11711 del 30/06/1986 in merito alla realizzazione del

locale a uso deposito di pertinenza dell’unità immobiliare, la cui pratica non

risulta essere stata completata. In base al sopralluogo effettuato risultano

essere state inoltre eseguite, probabilmente in data successiva a quella delle

48 di 123

opere oggetto della domanda di sanatoria di cui sopra, delle opere di

ristrutturazione interna dell’unità immobiliare, in merito alle quali non risulta

essere stata presentata pratica edilizia, e che sono invece riportate nella

planimetria catastale dell’immobile agli atti, che è conforme allo stato di

fatto.

L’edificio nel quale è ubicata l’unità immobiliare oggetto di perizia presenta

tre elevazioni fuori terra (piano terra, primo piano e secondo piano), ha

copertura a falde, e presenta una conformazione planimetrica a elle, con

impaginati dei prospetti semplici con le aperture disposte secondo

allineamenti verticali. Al piano terra del fabbricato si trovano tre unità

immobiliari a uso commerciale (tra cui quella oggetto di perizia), i due

ingressi – vani scala comuni di accesso alle unità immobiliari ai piani

superiori, e delle autorimesse. Ai due piani superiori sono ubicati degli

appartamenti. Vi è inoltre un’area scoperta comune, sistemata, nelle porzioni

adiacenti ai prospetti Ovest (verso viale Fratelli Cairoli) e Nord (verso viale

Gorizia) a parcheggi scoperti pavimentati in segato di porfido, con

marciapiedi adiacenti perimetrali all’edificio pavimentati nello stesso

materiale.

La struttura portante del fabbricato è in calcestruzzo armato, con pareti di

tamponamento in muratura. Le finiture dei prospetti sono a intonaco civile,

con rivestimenti in lastre di pietra di travertino sui prospetti Ovest (verso

viale Fratelli Cairoli) e Nord (verso viale Gorizia); le aperture delle unità

immobiliari presentano tapparelle esterne in PVC; gli ingressi comuni al

piano terra presentano infissi vetrati con telaio in alluminio anodizzato, così

49 di 123

come le unità immobiliari al piano terra a uso commerciale.

Le condizioni generali di manutenzione e conservazione delle parti esterne

del fabbricato e dell’area scoperta comune sono discrete.

L’unità immobiliare a uso commerciale oggetto di perizia è costituita dalla

porzione di testa del piano terra dell’edificio ad angolo tra viale Fratelli

Cairoli e viale Gorizia. Vi è inoltre un locale interrato a uso deposito

accessibile direttamente dal piano terra dell’unità immobiliare mediante

scala interna.

L’unità immobiliare ha tre esposizioni, a Ovest, a Nord, e a Est. L’accesso

avviene, provenendo da viale Fratelli Cairoli, mediante infisso vetrato con

parte apribile a due ante sul prospetto Ovest. L’unità immobiliare è dotata di

un’altra apertura vetrata sul prospetto Ovest, e di quattro aperture vetrate sul

Prospetto Nord verso viale Gorizia, delle quali una con ingresso di servizio.

L’unità immobiliare a uso commerciale, attualmente adibita alla vendita e

alla preparazione di prodotti gastronomici, è così composta: piano terra: area

vendita dalla superficie utile di ca. 112,95 mq; anti wc dalla superficie utile

di ca. 2,70 mq; servizio igienico dalla superficie utile di ca. 3,35 mq;

spogliatoio per il personale dalla superficie utile di ca. 4,20 mq; servizio

igienico per il personale dalla superficie utile di ca. 2,80 mq; laboratorio

dalla superficie utile di ca. 19,55 mq; dispensa dalla superficie utile di ca.

4,30 mq; piano interrato: deposito dalla superficie calpestabile di ca. 54,40

mq, con tre finestre con bocche di lupo per la ventilazione naturale.

La superficie commerciale complessiva del negozio al piano terra è di ca.

172,45 mq. La superficie lorda del deposito di pertinenza al piano interrato è

50 di 123

di ca. 68,75 mq.



buono.


dell’unità immobiliare a uso commerciale.

o Le pareti dei servizi igienici e dell’antibagno presentano un

rivestimento perimetrale in piastrelle ceramiche; le porzioni superiori

di tali pareti, e tutte le altre pareti interne al piano terra, sono

intonacate e tinteggiate.

Le pareti del deposito al piano interrato sono rivestite in piastrelle

ceramiche.

o L’area vendita al piano terra presenta soffitti piani intonacati e

tinteggiati, con una porzione con controsoffitto in cartongesso rasato.

Il laboratorio al piano terra presenta soffitti piani con rivestimento in

pannelli modulari. Gli altri locali di servizio al piano terra presentano

soffitti piani intonacati e tinteggiati. Il deposito al piano interrato ha

soffitto piano intonacato e tinteggiato.

o Il pavimento dell’area vendita è in lastre in pietra tipo Botticino con

inserti in pietra dal tono più caldo, e battiscopa in legno laccato; una

porzione del locale è attualmente pavimentata in lastre ceramiche di

grande formato. Il pavimento del laboratorio è in lastre in pietra tipo

Botticino con inserti in pietra dal tono più caldo, e battiscopa in legno

laccato; I pavimenti dei servizi igienici, dell’antibagno e dello

51 di 123

spogliatoio sono in ceramica di grande formato, con battiscopa in

legno laccato. Il pavimento del deposito al piano interrato è in

piastrelle ceramiche di piccolo formato.

o Le porte interne sono in tamburato laccato.

o I serramenti esterni al piano terra sono in alluminio anodizzato con

vetrocamera, con doppia anta d’ingresso per il pubblico con apertura

automatica, e anta singola per l’ingresso di servizio, e porzioni a

doppie ante con apertura manuale per la ventilazione naturale.

I serramenti delle finestre con bocche di lupo al piano interrato sono

in alluminio anodizzato con vetrocamera.

o I servizi igienici sono dotati di sanitari completi di rubinetterie.

o L’impianto elettrico generale è sottotraccia al piano terra, con punti

luce per ogni ambiente, e fuori traccia al piano interrato.

o Impianto per la climatizzazione estiva ed invernale dell’area vendita

con n. 3 unità split caldo-freddo, con unità esterne site nell’area

cortiliva comune. N. 1 boiler a parete per la produzione di acqua

calda sanitaria posto nel servizio igienico al piano terra.

LOTTO 6

L’abitazione a schiera con area scoperta di pertinenza oggetto di perizia è

situata in un’area del comune di Frassinoro, frazione Sassatella, via Cà de

Gianni. L’edificio, che sorge su un’area in declivio caratterizzata dalla

presenza diffusa di verde boschivo e da un buon grado di panoramicità, con

aperture panoramiche verso l’Appennino modenese, ha una localizzazione

che consente l’accesso carrabile ai servizi e alle attrezzature di base

52 di 123

dell’abitato della frazione, e dista ca. 7,2 km dal capoluogo comunale.

L’abitazione oggetto di perizia costituisce una porzione di mezzo

dell’aggregato edilizio in cui è sita anche l’abitazione a schiera di testa di cui

al Lotto 2 (con cui l’abitazione in oggetto confina a Nord), e, in base alla

documentazione acquisita, non risultano notizie in merito alla sua epoca di

costruzione.

L’abitazione si articola in un corpo di fabbrica a tre elevazioni fuori terra

(piano terra, primo piano, secondo piano), con copertura a falde con manto

tradizionale in coppi, e presenta una conformazione planimetrica regolare,

con impaginato semplice del prospetto Est con le aperture disposte secondo

allineamenti verticali, e prospetto Ovest senza aperture.

La struttura portante del fabbricato è in muratura, con solai e scale interne in

legno. Le finiture dei prospetti sono a intonaco; le aperture sul prospetto Est

presentano persiane esterne in legno laccato, con scadenti condizioni di

manutenzione della finitura.

L’abitazione ha esposizioni a Est (prospetto d’ingresso) e a Ovest (prospetto

senza aperture), e confina a Sud e a Nord con i corpi di fabbrica di altre

abitazioni a schiera adiacenti. L’accesso all’abitazione avviene, provenendo

da via Cà De Gianni, attraverso una porzione (pavimentata in pietra e

adiacente all’aggregato edilizio in cui è inserita l’abitazione in oggetto)

dell’area scoperta di cui al Mappale 301. Una piccola area scoperta di

pertinenza è adiacente al prospetto Ovest senza aperture dell’abitazione a

schiera, ed è in parte pavimentata in cemento grezzo, e in parte a terreno

sterrato. La superficie di detta area scoperta di pertinenza è di ca. 7,00 mq.

53 di 123

Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle parti esterne

dell’abitazione è sufficiente. Lo stato generale di conservazione e

manutenzione dell’area scoperta di pertinenza è mediocre.

L’abitazione è così composta: piano terra: soggiorno-pranzo-cottura dalla

superficie utile di ca. 16,85 mq, in una porzione del quale è ricavata la scala

in legno di accesso al primo piano; si è inoltre rilevata la presenza, nel

locale, di un camino in muratura; primo piano: disimpegno dalla superficie

utile di ca. 11,70 mq, da cui si accede alle scale di collegamento con il

secondo piano e con il piano terra; bagno dalla superficie utile di ca. 3,25

mq; secondo piano: camera dalla superficie utile di ca. 15,55 mq, da cui si

accede direttamente (senza disimpegno) alla scala di collegamento con il

primo piano. La superficie commerciale dell’abitazione è di ca. 69,35 mq.


dell’abitazione, a tutti i piani, sono inferiori a m 2,55 (vedere Allegato 04m-

Piante-Rilievo Stato di Fatto Lotto 6).

La qualità generale delle finiture interne dell’abitazione è media; lo stato

generale di conservazione e manutenzione delle finiture interne è sufficiente.

Si rileva in particolare la presenza puntuale di fessurazioni e cavillature sulle

finiture di pareti esterne e delle pareti divisorie interne, e la presenza di

fessurazioni sul pavimento in ceramica del bagno al primo piano.


dell’abitazione.



54 di 123


cottura. Le porzioni superiori di tali pareti, e tutte le altre pareti

interne, sono intonacate e tinteggiate.

o I locali dell’abitazione presentano soffitti piani in legno con struttura

in travi e tavolato a vista.

o Il pavimento del soggiorno-pranzo-cottura è in piastrelle ceramiche,

con battiscopa nello stesso materiale; i pavimenti del disimpegno e

della camera ai piani superiori sono costituiti dall’estradosso del

tavolato in legno dei solai, finitura naturale, con battiscopa in legno;

il pavimento del bagno è in piastrelle ceramiche, e vi si riscontrano

fessurazioni.

o La porta interna del bagno è in legno massello finitura naturale.

o Porta di ingresso al piano terra a due ante in legno massello laccato.

o I serramenti esterni sono in legno massello finitura naturale con

vetrocamera, con persiane esterne in legno massello laccato con

finitura in scadente stato di conservazione e manutenzione.

o Il bagno è dotato di doccia, con sanitari completi di rubinetterie.

o L’impianto elettrico dell’abitazione è in parte sottotraccia e in parte

fuori traccia, con punti luce e prese per ogni ambiente.

o Predisposizione per impianto di riscaldamento autonomo con

radiatori, e senza caldaia; boiler per la produzione di acqua calda

sanitaria ubicato in una nicchia a parete nel soggiorno-pranzo-

cottura.

o Camino in muratura nel soggiorno-pranzo-cottura.

55 di 123

LOTTO 7

Il corpo di fabbrica di servizio con aree scoperte di pertinenza oggetto di

perizia è situato in un’area del comune di Frassinoro, frazione Sassatella, via

Cà de Gianni. La porzione immobiliare, che sorge su un’area in declivio

caratterizzata dalla presenza diffusa di verde boschivo e da un buon grado di

panoramicità, con aperture panoramiche verso l’Appennino modenese, ha

una localizzazione che consente l’accesso carrabile ai servizi e alle

attrezzature di base dell’abitato della frazione, e dista ca. 7,2 km dal

capoluogo comunale.

Il corpo di fabbrica di servizio oggetto di perizia costituisce una porzione di

testa di un aggregato edilizio, e in base alla documentazione acquisita non

risulta possibile stabilire la data della sua costruzione. In base al sopralluogo

effettuato si è rilevato che la porzione immobiliare è costituita, a Est, da una

porzione di un corpo di fabbrica di più antica fattura, con struttura portante

in pietrame irregolare a faccia vista con aperture con architravi lignei (nella

quale sono ricavati al piano terra un locale a uso fienile, e nel piano

sottostrada un locale a uso stalla), e, a Ovest, da una porzione di più recente

fattura con struttura portante in muratura in mattoni e blocchi laterizi a faccia

vista, nella quale al piano terra è ricavato un portico, e al piano sottostrada

un locale a uso ripostiglio.

Le coperture sono a falde con manto tradizionale in coppi. Le finiture dei

prospetti sono in pietrame irregolare a faccia a vista nella porzione Est di più

antica fattura, e in mattoni e blocchi laterizi a faccia vista nella porzione

Ovest di più recente fattura, con tracce di una finitura esterna a malta

56 di 123

completamente distaccata nella parte basamentale Nord di quest’ultima; i

pluviali e le gronde sono in rame; le aperture presentano scuri esterni e porte

in legno massello in pessimo stato di manutenzione e conservazione.

Il corpo di fabbrica di servizio ha esposizioni a Nord, a Est e a Ovest, e su

una piccola porzione del lato Sud, nel quale confina con corpo di fabbrica di

altra unità immobiliare. L’accesso alla porzione immobiliare oggetto di

perizia avviene, al piano terra, dal prospetto Ovest, attraverso una piccola

area cortiliva di pertinenza in terreno a prato incolto, delimitata da un muro

di contenimento in pietrame irregolare sul lato Nord adiacente a via Cà de

Gianni; l’accesso al piano sottostrada avviene invece dal prospetto Nord,

mediante due porte esterne (una per locale), attraverso un’altra piccola area

cortiliva di pertinenza in terreno sterrato adiacente a via Cà de Gianni.

La superficie complessiva delle aree scoperte di pertinenza è di ca. 27,50 mq

+ ca. 11,40 mq = ca. 38,90 mq.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle parti esterne del

fabbricato è scadente; si rileva in particolare la vetustà delle strutture murarie

della porzione Est di più antica fattura, e degli architravi lignei delle relative

aperture. Lo stato generale di manutenzione delle aree scoperte di pertinenza

è scadente; si rileva in merito la crescita diffusa di vegetazione infestante,

con particolare riguardo all’area cortiliva a Nord.

Il corpo di fabbrica di servizio è così composto: piano terra: locale a uso

fienile dalla superficie calpestabile di ca. 41,15 mq; portico d’ingresso dalla

superficie calpestabile di ca. 22,30 mq; piano sottostrada: locale a uso stalla

dalla superficie calpestabile di ca. 40,85 mq; locale a uso ripostiglio

57 di 123

dalla superficie calpestabile di ca. 10,85 mq.

La superficie lorda complessiva del corpo di fabbrica di servizio (a meno del

portico al piano terra) è di ca. 123,60 mq; la superficie lorda del portico al

piano terra è di ca. 25,50 mq. La superficie delle aree scoperte di pertinenza

è di ca. 27,50 mq + ca. 11,40 mq = ca. 38,90 mq.

In base alla verifica della situazione edilizia e urbanistica dell’immobile, e ai

relativi contatti avuti con il Comune di Frassinoro, si rileva che è possibile

convertirlo in residenza mediante idoneo intervento di ristrutturazione

edilizia con cambio di destinazione d’uso.

Lo stato generale attuale di conservazione e manutenzione delle finiture

interne del corpo di fabbrica di servizio è pessimo. Si rileva in particolare la

pavimentazione in cemento lisciato ampiamente lesionata e sconnessa del

portico, la vecchia e ampiamente degradata pavimentazione in tavolame in

legno della stalla al piano terra, molto sconnessa e con lacune, la mancanza

di intonacature interne, a meno di un rinzaffo di malta sulle pareti e sul

soffitto del locale a uso ripostiglio al piano sottostrada, la mancanza di

serramenti vetrati, e il generale stato di vetustà e usura avanzata del

fabbricato.

Segue una descrizione sintetica delle finiture interne e degli impianti del

corpo di fabbrica di servizio.

o Le pareti del portico, della stalla al piano terra e del fienile al piano

sottostrada sono in muratura in pietrame informe e/o in laterizi a

faccia vista. Le pareti del ripostiglio al piano sottostrada sono finite

con un rinzaffo di malta.

58 di 123

o I soffitti del portico, del fienile al piano terra e della stalla al piano

sottostrada presentano struttura in legno a vista, con tegole

direttamente posate sull’orditura secondaria senza interposto tavolato

nella copertura del fienile al piano terra.

o La pavimentazione del portico d’ingresso al piano terra è in cemento

lisciato in pessimo stato di conservazione e manutenzione; il

pavimento del fienile al piano terra è in tavolame in legno in pessimo

stato di conservazione e manutenzione;

o Le porte esterne sono in legno in pessimo stato di conservazione e

manutenzione;

o Una finestra presenta scuri esterni in legno in pessimo stato di

manutenzione e conservazione;

o Non si rileva la presenza di impianti.

LOTTO 8

Terreno in località Cà de Gianni, frazione Sassatella, nel Comune di

Frassinoro (MO), distante ca. 7 km dal capoluogo comunale.

Il terreno, dalla superficie complessiva di ca. mq 3.309,00, ha accesso

indiretto dalla via Cà de Gianni. Il terreno ha giacitura in medio declivio, ed

è caratterizzato dalla presenza di bosco ceduo e prato incolto.

LOTTO 9



Il terreno, dalla superficie di ca. mq 1.192,00, ha accesso indiretto da strada

sterrata interpoderale, provenendo dalla dalla via Cà de Gianni. Il terreno ha

59 di 123

giacitura in medio declivio, ed è caratterizzato dalla presenza di prato

incolto.

LOTTO 10



Il terreno, dalla superficie di ca. mq 2.903,00, ha accesso indiretto da strada

sterrata interpoderale, provenendo dalla dalla via Cà de Gianni. Il terreno ha

giacitura in medio declivio, ed è caratterizzato dalla presenza di bosco

ceduo.

LOTTO 11




indiretto da strada sterrata interpoderale, provenendo dalla dalla via Cà de

Gianni. Il terreno ha giacitura in medio declivio, ed è caratterizzato dalla

presenza di bosco ceduo.

LOTTO 12







60 di 123

LOTTO 13




indiretto da strada sterrata interpoderale, provenendo dalla via Cà de Gianni.

Il terreno ha giacitura in medio declivio, ed è caratterizzato dalla presenza

prevalente di prato incolto, con porzione a bosco ceduo.

LOTTO 14


Frassinoro (MO), distante ca. 7 km dal capoluogo comunale. Il terreno, dalla

superficie complessiva di ca. mq 1.539,00, ha accesso indiretto da strada

sterrata interpoderale, provenendo dalla via Cà de Gianni. Il terreno ha

giacitura in medio declivio, ed è caratterizzato dalla presenza di bosco ceduo

e prato incolto.

LOTTO 15


Frassinoro (MO), distante ca. 7 km dal capoluogo comunale, e adiacente a

mappali su cui ricadono costruzioni.

Il terreno, dalla superficie di ca. mq 50,00, ha accesso indiretto dalla via Cà

de Gianni. Il terreno ha giacitura in leggero declivio, ed è caratterizzato dalla

presenza di prato incolto, con alcuni cespugli e alberature.

61 di 123

LOTTO 16



Il terreno, dalla superficie complessiva di ca. mq 3.574,00, ha accesso diretto

da strada sterrata interpoderale, provenendo dalla dalla via Cà de Gianni.

Il terreno ha giacitura in leggero declivio, ed è caratterizzato dalla presenza

di prato incolto, con alcuni cespugli e alberature.

LOTTO 17







CONSISTENZA COMMERCIALE

LOTTO 1

(viale A. Tassoni, 17, Sassuolo)

La superficie commerciale dell’appartamento, puramente a titolo indicativo,

è la seguente:

Sup. comm. dell’appartamento (primo piano) ca. mq 109,40.

La superficie lorda del ripostiglio di pertinenza, puramente a titolo

indicativo, è la seguente:

Sup. lorda del ripostiglio di pertinenza (piano terra) ca. mq 8,85.

62 di 123

LOTTO 2

(via Cà de Gianni, Frassinoro)

La superficie commerciale dell’abitazione, puramente a titolo indicativo, è la

seguente:

Sup. comm. dell’abitazione (piano terra, primo piano, secondo piano) ca.

mq 110,00.

La superficie lorda del ripostiglio di pertinenza, puramente a titolo


Sup. lorda del ripostiglio di pertinenza ca. mq 4,15.

La superficie delle aree scoperte di pertinenza, puramente a titolo indicativo,

è la seguente:

Sup. delle aree scoperte di pertinenza ca. mq 3,50 + ca. mq 55,00 = ca. mq

58,50.

LOTTO 3


La superficie commerciale dell’appartamento, puramente a titolo indicativo,

è la seguente:

Sup. comm. dell’appartamento (piano terra) ca. mq 49,05.

LOTTO 4


La superficie lorda dell’autorimessa, puramente a titolo indicativo, è la

seguente:

Sup. lorda dell’autorimessa (piano terra) ca. mq 45,25.

63 di 123

LOTTO 5

(viale Fratelli Cairoli, 35, Sassuolo)

La superficie commerciale del negozio al piano terra, puramente a titolo


Sup. commerciale del negozio (piano terra) ca. mq 172,45.

La superficie lorda del deposito di pertinenza al piano interrato accessibile

con scala interna, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Sup. lorda del deposito (piano interrato) ca. mq 68,75.

LOTTO 6


La superficie commerciale dell’abitazione, puramente a titolo indicativo, è la

seguente:

Sup. comm. dell’abitazione (piano terra, primo piano, secondo piano) ca.

mq 69,35.

La superficie dell’area scoperta di pertinenza, puramente a titolo indicativo,

è la seguente:

Sup. dell’area scoperta di pertinenza ca. mq 7,00.

LOTTO 7


La superficie lorda del corpo di fabbrica di servizio, puramente a titolo


Sup. lorda del corpo di fabbrica di servizio (piano terra, piano sottostrada,

escluso il portico al piano terra) ca. mq 53,90 (piano terra) + ca. mq 69,70

(piano sottostrada) = ca. mq 123,60. Sup. lorda del portico al piano terra ca.

64 di 123

mq 25,50.

La superficie delle aree scoperte di pertinenza, puramente a titolo indicativo,

è la seguente:

Sup. delle aree scoperte di pertinenza ca. mq 27,50 + ca. mq 11,40 = ca. mq

38,90.

LOTTO 8

(Comune di Frassinoro)

La superficie complessiva del terreno, puramente a titolo indicativo, è la

seguente:

Sup. complessiva del terreno ca. mq 3.309,00.

LOTTO 9


La superficie del terreno, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Sup. del terreno ca. mq 1.192,00.

LOTTO 10




LOTTO 11



seguente:


65 di 123

LOTTO 12



seguente:


LOTTO 13



seguente:


LOTTO 14



seguente:


LOTTO 15



Sup. del terreno ca. mq 50,00.

LOTTO 16



seguente:


66 di 123

LOTTO 17




3a - PROPRIETÀ

LOTTO 1

…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/1 (quota

pignorata);

…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – diritto di abitazione per 1/1

(quota pignorata).

LOTTO 2


pignorata);

…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/2 (quota

pignorata).

LOTTO 3

…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. - proprietà per 1/1 (quota

pignorata);

LOTTO 4

…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. - proprietà per 1/1 (quota

pignorata);

LOTTO 5

…, nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – nuda proprietà per 1/2 bene

67 di 123

personale (quota pignorata);

…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – nuda proprietà per 1/2;

…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – usufrutto con diritto di

accrescimento per 1/2 in regime di comunione dei beni con ….;

…., nato a …. il ../../…., Cod. Fisc. …. – usufrutto con diritto di

accrescimento per 1/2 in regime di comunione dei beni con …..

LOTTO 6


pignorata);


pignorata).

LOTTO 7


pignorata);


LOTTO 8


pignorata);




LOTTO 9

…., nata a …. il .././…., Cod. Fisc. …. – proprietà per 4/12 (quota

pignorata);

68 di 123





LOTTO 10


pignorata);



…., nata a …. il ../../…., Cod. Fisc… – proprietà per 1/12.


LOTTO 11

…., nata a …. il ../../…, Cod. Fisc. …. – proprietà per 2/6 (quota

pignorata);




LOTTO 12


pignorata);





69 di 123

LOTTO 13


pignorata);





LOTTO 14


pignorata);





LOTTO 15


pignorata);





LOTTO 16

…., nata a …. il ../../…, Cod. Fisc. …. – proprietà per 1/1 (quota

pignorata);

70 di 123

LOTTO 17


pignorata).

3b - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

LOTTO 1

In base alla documentazione acquisita e all’ispezione effettuata, la porzione

immobiliare oggetto di perizia, come dichiarato nell’atto di Adempimento di

Obbligo a Costituire Diritto di Abitazione Assunto in Sede di Separazione

Consensuale Rep. N. 57531/10941 in data 20/03/2013, trascritto a Modena

in data 21-03-2013, Reg. Gen. N. 6992, Reg. Part. N. 3944, è attualmente

gravata da diritto di abitazione a favore della sig.ra esecutata …., nata a .. il..

In base all’ispezione effettuata in data 23/11/2016 presso l’Agenzia delle

Entrate – Direzione Provinciale di Modena, non risultano contratti di

locazione per gli immobili oggetto di perizia registrati a nome del sig.

esecutato.

LOTTO 2

In base all’ispezione effettuata e alla documentazione acquisita, la porzione

immobiliare oggetto di perizia risulta attualmente non occupata.

In base all’ispezione effettuata in data 23/11/2016 presso l’Agenzia delle

Entrate – Direzione Provinciale di Modena, non risultano contratti di

locazione relativi alla porzione immobiliare oggetto di perizia registrati a

nome del sig. esecutato …..

71 di 123

LOTTO 3


immobiliare oggetto di perizia risulta attualmente occupata dai sig.ri

esecutati …. e …..

LOTTO 4


immobiliare oggetto di perizia risulta attualmente occupata dai sig.ri

esecutati …. e …..

LOTTO 5


immobiliare oggetto di perizia risulta attualmente occupata dalla sig.ra

esecutata …. (con diritto di nuda proprietà assieme a …. in quote uguali),

con usufrutto generale vitalizio a favore dei sig.ri …. e …., con reciproco

diritto di accrescimento a favore del superstite in caso di premorienza di uno

di essi.

LOTTO 6

In base all’ispezione effettuata, l’abitazione risulta non occupata.

LOTTO 7

In base all’ispezione effettuata, il corpo di fabbrica di servizio risulta non

occupato.

LOTTI 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17

In base all’ispezione effettuata i terreni risultano privi di costruzioni, e non

occupati da terzi non aventi diritto.

72 di 123

4 – VERIFICA FORMALITA’, VINCOLI O ONERI GRAVANTI SUL

BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE

LOTTO 1

In base alla documentazione acquisita, non risultano esservi formalità,

vincoli o oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente.

LOTTO 2



LOTTO 3



LOTTO 4



LOTTO 5



LOTTO 6



LOTTO 7



73 di 123

LOTTI 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17


vincoli o oneri gravanti sui beni che resteranno a carico dell’acquirente.

5 – VERIFICA FORMALITA’, VINCOLI O ONERI GRAVANTI SUL

BENE NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE

LOTTO 1

la porzione immobiliare oggetto di perizia, come dichiarato nell’atto di

Adempimento di Obbligo a Costituire Diritto di Abitazione Assunto in Sede

di Separazione Consensuale Rep. N. 57531/10941 in data 20/03/2013,


3944, è attualmente gravata da diritto di abitazione a favore della sig.ra

esecutata …., nata a …. il …..

LOTTO 2


vincoli o oneri gravanti sul bene non opponibili all’acquirente.

LOTTO 3



LOTTO 4



LOTTO 5


74 di 123


LOTTO 6



LOTTO 7



LOTTI 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17


vincoli o oneri gravanti sui beni non opponibili all’acquirente.

PROVENIENZA DEL BENE

LOTTO 1

Con atto di donazione Notaio Tomaso Vezzi di Modena Rep. N.

57530/10940 in data 30/03/2013, trascritto a Modena in data 21-03-2013,

Reg. Gen. N. 6991, Reg. Part. N. 3943, il signor esecutato …. acquisiva la

piena proprietà della porzione immobiliare oggetto di perizia nel Comune di

sassuolo (MO).

Con atto di costituzione di diritto di abitazione assunto in sede di separazione

consensuale Notaio Tomaso Vezzi di Modena Rep. N. 5731/10941 in data

30/03/2013, Reg. Part. N. 3944, Reg. Gen. N. 6992, il sig. esecutato …., a

titolo di adempimento dell’obbligazione assunta in sede di separazione

consensuale tra coniugi, conservando la proprietà, ha costituito a favore della

sig.ra esecutata …., che ha accettato e acquistato, il diritto di abitazione della

75 di 123

porzione immobiliare nel Comune di Sassuolo oggetto di perizia.

LOTTO 2

Con atto di compravendita Notaio Giuseppe Antonio Michele Trimarchi

Rep. N. 9798 in data 20/03/2000, trascritto a Modena in data 31-03-2000,

Reg. Gen. N. 7981, Reg. Part. N. 5392, e con atto di compravendita Notaio

Giuseppe Antonio Michele Trimarchi Rep. N. 9798 in data 30/03/2000,


5393, il sig. esecutato …. e la sig.ra esecutata …. hanno acquistato la piena

proprietà, per 1/2 ciascuno, della porzione immobiliare oggetto di perizia nel

Comune di Frassinoro.

LOTTI 3, 4

Con atto di compravendita Notaio Alberto Senni Buratti Rep. n. 10744/1717

del 02/08/1960, trascritto a Modena in data 01/09/1960, Reg. Part. 6722, il

sig. esecutato …. ha acquistato la piena proprietà delle porzioni immobiliari

oggetto di perizia nel Comune di Sassuolo.

LOTTO 5

Per atto di donazione Notaio Clorinda Manella di Sassuolo, Rep. N.

52761/4686 in data 06/12/2006, trascritto a Modena in data 01/01/2007, Reg.

Part. 264, Reg. Gen. 420, la sig.ra esecutata …. e la sig.ra …. acquisivano il

diritto di nuda proprietà della porzione immobiliare oggetto di perizia.

Nell’atto di cui sopra, i sig.ri …. e …., donatori, si riservano l’usufrutto

generale vitalizio, con reciproco diritto di accrescimento a favore del

superstite in caso di premorienza di uno di essi.

76 di 123

LOTTO 6

Con atto di compravendita Notaio Gino Bergonzini di Modena Rep. N.


Gen. N. 11347, Reg. Part. N. 8076, i sig. esecutati …. e …. hanno acquistato

la piena proprietà, per 1/2 ciascuno, della porzione immobiliare oggetto di

perizia nel Comune di Frassinoro.

LOTTO 7

Per successione in morte di …., con Dichiarazione di Successione registrata

al n. 36 – vol. 230, trascritta a Modena il 22/09/1976 Reg. Part. 7108, e per

Atto di Divisione Notaio Alberto Senni Buratti Rep. N. 76779/13631 in data

14/11/1977, trascritto a Modena in data 13/12/1977 Reg. Part. 13629, la

sig.ra esecutata …. e la sig.ra …. acquisivano la proprietà, per la quota di 1/2

ciascuna, della porzione immobiliare oggetto di perizia.

LOTTO 8

Per Successione in morte al sig. Bellucci Domenico, con Dichiarazione di

Successione Registrata a Sassuolo al N. 49 Vol. 253, trascritta a Modena in

data 01/03/1995 Reg. Part. 2931, Reg. Gen. 4196, la sig.ra esecutata …. (per

la quota di 2/6), e i sig.ri …. (per la quota di 1/6) e …. (per la quota di 1/6),

acquisivano la proprietà della porzione immobiliare oggetto di perizia. Per

Successione in Morte della sig.ra …., con dichiarazione di Successione

registrata a Modena il 19/04/2007 al N. 830 Vol. 962, trascritta a Modena il

13/09/2007 Reg. Part. 19861, Reg. Gen. 34617, la sig.ra …. acquisiva la

quota di 1/3 della proprietà della porzione immobiliare oggetto di perizia.

77 di 123

LOTTO 9

Alla sig.ra esecutata …. (per la quota di 4/12), e ai sig.ri …. (per la quota di

1/12), …. (per la quota di 1/12), …. (per la quota di 2/12), …. (per la quota

di 1/3), il diritto di proprietà dell’immobile oggetto di perizia è pervenuto per

le Successioni in Morte riportate nella Certificazione Notarile Sostitutiva

(vedere Certificazione Notarile Sostitutiva – Immobile 5), alla quale si

rimanda in merito.

LOTTO 10






rimanda in merito.

LOTTO 11

Per Successione in morte al sig. …., con Dichiarazione di Successione

Registrata a Sassuolo al N. 49 Vol. 253, trascritta a Modena in data

01/03/1995 Reg. Part. 2931, Reg. Gen. 4196, la sig.ra esecutata …. (per la

quota di 2/6), e i sig.ri …. (per la quota di 1/6) e …. (per la quota di 1/6),

acquisivano la proprietà della porzione immobiliare oggetto di perizia. Per

Successione in Morte della sig.ra …., con dichiarazione di Successione

registrata a Modena il 19/04/2007 al N. 830 Vol. 962, trascritta a Modena il

13/09/2007 Reg. Part. 19861, Reg. Gen. 34617, la sig.ra …. acquisiva la

quota di 1/3 della proprietà della porzione immobiliare oggetto di perizia.

78 di 123

LOTTO 12






rimanda in merito.

LOTTO 13






rimanda in merito.

LOTTO 14






rimanda in merito.

LOTTO 15


1/12), …. (per la quota di 1/12), …. (per la quota di 2/12), e …. (per la quota

79 di 123




rimanda in merito.

LOTTO 16





sig.ra esecutata …. acquisiva la piena proprietà dell’immobile oggetto di

perizia.

LOTTO 17





sig.ra esecutata …. acquisiva la piena proprietà dell’immobile oggetto di

perizia.

ATTI PREGIUDIZIEVOLI

Vedere in merito le Certificazioni Notarili Sostitutive.

In base alle visure sintetiche per soggetto effettuate presso l’Agenzia del

Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Modena in data 04-08-

2017, non si riscontrano trascrizioni pregiudizievoli in data successiva a

80 di 123

quelle dei Pignoramenti Immobiliari.

REGIME FISCALE

La vendita dei beni sarà soggetta a tassa di registro.

ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

LOTTI 1, 3, 4

Nell’atto di donazione di cui sopra Notaio Tomaso Vezzi di Modena Rep. N.

57530/10940 in data 30/03/2013, trascritto a Modena in data 21-03-2013,

Reg. Gen. N. 6991, Reg. Part. N. 3943, viene dichiarato che l’immobile

“..viene donato a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, noto

alle parti, con accessori e pertinenze e con le servitù attive e passive

legalmente esistenti”. Sempre nell’atto di cui sopra viene dichiarato che nella

donazione “..sono compresi i diritti proporzionali di comproprietà su parti

condominiali, enti accessori e servizi generali comuni a norma di legge”.

Nell’atto di costituzione di diritto di abitazione assunto in sede di

separazione consensuale di cui sopra Notaio Tomaso Vezzi di Modena Rep.

N. 5731/10941 in data 30/03/2013, Reg. Part. N. 3944, Reg. Gen. N. 6992,

viene dichiarato che il diritto di abitazione in oggetto “..si intende costituito

con riferimento all’immobile … preso a corpo, nello stato di fatto e di diritto

in cui si trova, …, con accessori e pertinenze e con le servitù attive e passive

legalmente esistenti”. Sempre nell’atto di costituzione di diritto di abitazione

assunto in sede di separazione consensuale di cui sopra viene dichiarato che

nella costituzione del diritto di abitazione sono compresi “..i proporzionali

81 di 123

diritti di comproprietà su parti condominiali, enti accessori e servizi generali

comuni a norma di legge.”

LOTTO 2

Nell’atto di compravendita di cui sopra Notaio Giuseppe Antonio Michele

Trimarchi Rep. N. 9798 in data 20/03/2000, trascritto a Modena in data

31-03-2000, Reg. Gen. N. 7981, Reg. Part. N. 5392, e nell’atto di

compravendita di cui sopra Notaio Giuseppe Antonio Michele Trimarchi

Rep. N. 9798 in data 30/03/2000, trascritto a Modena in data 31-03-2000,

Reg. Gen. N. 7982, Reg. Part. N. 5393, viene dichiarato che le vendite

avvengono “..allo stato di fatto e di diritto in cui quanto alienato si trova

attualmente, …, unitamente ai diritti accessori, alle accessioni, dipendenze,

pertinenze, servitù attive e / o passive in atto legalmente esistenti, nonché

proporzionali diritti sulle parti comuni.” In sede di sopralluogo si è

riscontrato che una porzione dell’area scoperta di pertinenza identificata al

Foglio 25 Particella 346 Sub 1è in parte occupata dalla sede stradale asfaltata

di accesso ad altri fabbricati che sorgono a Ovest del lotto, con relativa

servitù di passaggio.

LOTTO 5

Nell’atto di donazione Notaio Clorinda Manella di Sassuolo, Rep. N.


Part. 264, Reg. Gen. 420, viene specificato che nella donazione sono

compresi “… i proporzionali diritti di nuda comproprietà sugli enti ed

accessori comuni all’intero fabbricato per legge, per titolo e per destinazione,

in particolare sull’area cortiliva circostante il fabbricato distinta al Catasto

82 di 123

Fabbricati del Comune di Sassuolo alla partita speciale A – Beni Comuni

non Censibili, nonché nell’elaborato planimetrico relativo al fabbricato prot.

N. 1169 del 16 marzo 1994 al foglio 37 come segue: Mappale 137 sub 26

viale Fratelli Cairoli N. 41 – area comune a tutti i sub; con esclusione di

qualsiasi diritto di comproprietà sull’atrio di ingresso, sulle scale e sui

pianerottoli del fabbricato.” Sempre nell’atto di donazione di cui sopra, viene

dichiarato che gli immobili in oggetto “…vengono, per la nuda proprietà,

rispettivamente donati e accettati, a corpo e non a misura, nello stato di fatto

e di diritto in cui attualmente si trovano, così e come i donanti li possiedono

e hanno il diritto di possederli, con tutti gli annessi, connessi, diritti, azioni,

ragioni, accessioni, adiacenze e pertinenze, usi, servitù attive e passive se ed

in quanto legalmente esistenti, nulla escluso o riservato…”.

LOTTO 6

Nell’atto di compravendita di cui sopra, Notaio Gino Bergonzini di Modena

Rep. N. 4750/2570 in data 11/06/1983, trascritto a Modena in data

08/07/1983, Reg. Gen. N. 11347, Reg. Part. N. 8076, viene dichiarato che

L’immobile “…viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova,

con accessi, recessi, pertinenze, accessioni, comunioni, servitù attive e

passive se e come esistono ed in quanto abbiano ragione legale di esistere.”

Sempre nell’atto di cui sopra, viene dichiarato, in merito al mappale 297

oggetto di compravendita, “…con diritto alla corte n. 301 del foglio 25 (nel

cessato catasto sez. A – foglio 19 – mappale 7193)”.

LOTTI 7, 16, 17

Nell’Atto di Divisione Notaio Alberto Senni Buratti Rep. N. 76779/13631 in

83 di 123

data 14/11/1977, trascritto a Modena in data 13/12/1977 Reg. Part. 13629,

viene dichiarato che gli immobili “…sono divisi a corpo e non a misura,

nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con annessi e connessi,

accesso e recessi, adiacenze e pertinenze, con usi, diritti, azioni, ragioni e

servitù attive e passive legalmente esistenti e competenti, nulla escluso o

eccettuato, così come posseduti e goduti dai condividenti ed agli stessi

pervenuti…”.

6 - VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA

ED URBANISTICA

LOTTI 1, 3, 4

In base all’ispezione effettuata presso il Comune di Sassuolo e a quanto

dichiarato nell’atto di donazione di cui sopra, l’edificio nel quale è ubicata la

porzione immobiliare oggetto di perizia risulta essere stato edificato in forza

della Licenza Edilizia Prot. N. 6369 Pratica N. 72 rilasciata il 05/08/1964,

con relativa Autorizzazione di Abitabilità Prot. 10257/64 del 22/01/1965. Il

fabbricato risulta essere stato successivamente oggetto delle opere di cui alla

Licenza Edilizia Prot. N. 14705/76 Pratica N. 34 in data 19/01/1977 per “la

variante di destinazione al p.t.”. Risultano inoltre la D.I.A. Prot. N. 12512

Pratica Edilizia N. 2006/228 in data 21/04/2006 per “Realizzazione di

fabbricati pertinenziali ad uso autorimessa e servizi”, e l’autorizzazione

paesaggistica in data 17/06/2006 Prot. Uscita 21735 Prot. Rif. 12512 per

“Realizzazione di piccolo fabbricato da adibire a servizi”.

In base al confronto tra il rilievo dello stato di fatto delle porzioni

84 di 123

immobiliari oggetto di perizia e i grafici di progetto approvato, si riscontra

quanto segue:

- nell’appartamento al primo piano (Lotto 1) si rileva l’eliminazione del

locale cucinotto indicato nella pianta di progetto approvato, per la creazione

di un soggiorno-pranzo con camino in muratura; si rileva inoltre la

conversione della camera indicata nella pianta di progetto approvato

nell’angolo Nord-Est dell’unità immobiliare in locale cucina con piani

attrezzati in muratura. In base all’ispezione effettuata presso il Comune di

Sassuolo, non risultano pratiche edilizie relative a tali modifiche. Nella

pianta di progetto approvato non risulta inoltre indicato il ripostiglio

sottoscala al piano terra di pertinenza dell’appartamento, l’accesso al quale

avviene mediante quattro gradini interni al locale che non sono indicati

nemmeno nella relativa planimetria catastale.

Si ritiene che le difformità riscontrate dovranno essere regolarizzate

mediante idonea pratica edilizia in sanatoria, comprensiva del pagamento di

sanzione ipotizzabile di € 1.000 e di € 280 per diritti amministrativi.

Dovranno inoltre essere aggiornate le planimetrie catastali.

- Nell’appartamento al piano terra (Lotto 3) è stato eliminato il locale a uso

ripostiglio indicato nella pianta di progetto approvato (mediante demolizione

di parete divisoria) per l’ampliamento del locale a uso soggiorno-pranzo-

cottura; la posizione della porta di ingresso risulta inoltre traslata verso Sud

di ca. 40 cm rispetto a quella indicata nel progetto approvato. In base

all’ispezione effettuata presso il Comune di Sassuolo, non risultano pratiche

edilizie in merito alle modifiche di cui sopra, che non sono riportate

85 di 123

nemmeno nella planimetria catastale.



sanzione ipotizzabile di € 1.000 e di € 280 per diritti amministrativi. Dovrà

inoltre essere aggiornata la planimetria catastale.

- Nell’autorimessa al piano terra (Lotto 4) si è rilevata la presenza di una

parete divisoria in cartongesso con porta interna, che divide attualmente il

locale in due ambienti, e non è riportata né nei grafici di progetto approvato

né nella planimetria catastale. In base all’ispezione effettuata presso il

Comune di Sassuolo, non risultano pratiche edilizie in merito a tale

difformità.

Si ritiene che lo stato di fatto legittimato dell’immobile debba essere

ripristinato, mediante la demolizione con trasporto a discarica autorizzata

della parete divisoria di cui sopra, che non consente l’utilizzo del locale

come autorimessa nel rispetto della norma in merito alla profondità minima

consentita per tale uso.

In base al Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato all’Esperto

Stimatore dal Comune di Sassuolo in data 03/11/2016, il terreno su cui sorge

il fabbricato in cui è ubicata la porzione immobiliare oggetto di perizia,

identificato al Catasto Terreni di Sassuolo al Foglio 41 Mappale 130, risulta

avere, ai sensi degli strumenti urbanistici vigenti, la seguente classificazione

urbanistica:

Parte – AC Sub b – Ambiti urbani consolidati – Tessuti urbani

dell’espansione anni 60 e 70, a media e alta densità.

86 di 123

Parte – Viabilità esistente di livello locale.

LOTTO 2

In base all’ispezione effettuata presso il Comune di Frassinoro e a quanto

dichiarato nell’atto di provenienza, la costruzione dell’abitazione oggetto di

perizia risulta essere stata realizzata in data anteriore al 1 settembre 1967.



Piante-Rilievo Stato di Fatto Lotto 2), cioè inferiori all’altezza minima

consentita dagli attuali regolamenti urbanistici edilizi per i locali a uso

abitativo nelle zone montane; in base ai contatti avuti in merito con l’ufficio

tecnico del Comune di Frassinoro, si ritiene, in considerazione del fatto che

l’immobile è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967 e ricade

nella “ZONA TERRITORIALE OMOGENEA B2 (PARTI GIA’

EDIFICATE SPECIALI-AGGLOMERATI E NUCLEI DI VECCHIO

IMPIANTO NON INCLUSI NELLE ZONE A)” del P.R.G. vigente,

regolamentata dall’art. 22 delle N.T.A., che il suo uso residenziale possa

considerarsi legittimato. In sede di sopralluogo si sono rilevate le seguenti

modifiche distributive interne rispetto alle planimetrie catastali:

piano terra: eliminazione di due pareti divisorie con la creazione di un

soggiorno-pranzo con angolo cottura in muratura e camino in muratura;

realizzazione del bagno dell’abitazione in una porzione del corpo di fabbrica

secondario a un’elevazione a Nord, la cui rimanente porzione è attualmente a

uso ripostiglio con accesso unico esterno; si rileva in merito che il bagno è

direttamente accessibile dal soggiorno-pranzo-cottura dell’abitazione, senza

87 di 123

locale filtro antibagno, e dovrà essere realizzato il relativo adeguamento

distributivo;

primo piano: spostamento della parete divisoria tra la camera e il

disimpegno, con l’aumento della superficie della camera stessa;

secondo piano: spostamento della parete divisoria tra la camera e il

disimpegno, con l’aumento della superficie della camera stessa.

Come detto, l’unica pratica edilizia relativa all’abitazione oggetto di perizia

che risulta agli atti presso il Comune di Frassinoro, la D.I.A. N.28/2005

relativa a opere di manutenzione straordinaria e ristrutturazione interna, è

sprovvista di allegati grafici di progetto. Non è quindi possibile verificare la

legittimità delle modifiche planimetriche distributive rilevate rispetto alle

planimetrie catastali. Si ritiene che per la regolarizzazione delle opere di cui

sopra dovrà essere presentata idonea pratica edilizia in sanatoria,

comprensiva del pagamento di sanzione ipotizzabile di € 1.000, e di € 280

per diritti amministrativi. Dovranno inoltre essere aggiornate le planimetrie

catastali.


Stimatore in data 31/10/2016, il terreno su cui sorge il fabbricato in cui è

ubicata la porzione immobiliare oggetto di perizia, identificato al Catasto

Terreni di Frassinoro al Foglio 25 Mappali 296 e 346, risulta avere la

seguente destinazione urbanistica: “ZONA TERRITORIALE OMOGENEA

B2 (PARTI GIA’ EDIFICATE SPECIALI-AGGLOMERATI E NUCLEI DI

VECCHIO IMPIANTO NON INCLUSI NELLE ZONE A)”, RICADENTI

IN AREA DI RICARICA DELLE SORGENTI. Tali zone sono

88 di 123

regolamentate con le prescrizioni di cui agli artt. 22 e 12.5 delle N.T.A. del

vigente P.R.G.

LOTTO 5

In base a quanto dichiarato nell’atto di provenienza e all’ispezione effettuata

presso il Comune di Sassuolo, la costruzione dell’edificio nel quale è ubicata

l’unità immobiliare oggetto di perizia risulta essere stata realizzata in forza

della Licenza Edilizia Prot. N. 14625 Pratica N. 476/70 in data 17/12/1970

per la costruzione di un fabbricato “a uso civile abitazione”, con

Autorizzazione di Abitabilità N. 16773 rilasciata in data 27/03/1972.

Risultano inoltre l’autorizzazione in sanatoria Prot. 21725/86 in data

09/07/1990, e relativa Autorizzazione di Abitabilità Prot. Gen. N. 21725/86

in data 14/09/1991. Risulta inoltre la pratica di Sanatoria Prot. N. 11711/86

relativa ad opere abusive realizzate nell’unità immobiliare oggetto di perizia:

locale deposito al piano interrato; differenza in aumento dell’altezza netta al

piano terra rispetto al progetto approvato; modifiche distributive interne;

creazione di aperture nel solaio del piano terra per il collegamento con il

piano interrato. In base all’ispezione effettuata presso il Comune di Sassuolo,

le oblazioni relative alla pratica in sanatoria di cui sopra risultano essere state

corrisposte, mentre la pratica non risulta conclusa con il rilascio della

relativa autorizzazione di abitabilità. In base al sopralluogo effettuato, si

sono inoltre rilevate le seguenti modifiche rispetto ai grafici di progetto della

pratica edilizia in sanatoria di cui sopra:

- Modifiche distributive alle pareti divisorie interne al piano terra,

relativamente alla creazione di un bagno con antibagno per il pubblico,

89 di 123

all’aumento di superficie del bagno già indicato nel grafico di progetto agli

atti, alla creazione di un locale a uso spogliatoio, e alla creazione di un locale

a uso laboratorio con relativa dispensa;

- Modifica della scala interna di collegamento tra il piano terra e il piano

interrato: al posto della scala a chiocciola riportata negli elaborati allegati a

detta pratica di sanatoria, è stata realizzata una scala a due rampe rettilinee

con struttura in acciaio e pedate in legno.

Le planimetrie catastali agli atti dell’unità immobiliare risultano invece

conformi allo stato di fatto rilevato.

In base ai contatti avuti in merito a quanto sopra con il Comune di Sassuolo,

si ritiene che debba essere redatta idonea pratica edilizia in sanatoria per la

chiusura della pratica di cui sopra con l’ottenimento della relativa

autorizzazione di agibilità, e contestuale regolarizzazione delle difformità

sopra descritte. Si prevede in merito il pagamento di € 51,65 per richiesta di

agibilità, di € 280 per diritti di segreteria, e di € 1.000 per sanzione.

LOTTO 6

In base a quanto dichiarato nell’atto di provenienza, l’immobile oggetto di

perizia risulta essere già esistente in data anteriore al 1 settembre 1967.


dell’abitazione, a tutti i piani, sono inferiori a m 2,55 (vedere Allegato 04m-


consentita dagli attuali regolamenti urbanistici edilizi per i locali a uso

abitativo nelle zone montane; in base ai contatti avuti in merito con l’ufficio


90 di 123

l’immobile risulta già esistente in data anteriore al 1 settembre 1967 e ricade





considerarsi legittimato.




Terreni di Frassinoro al Foglio 25 Mappale 297, risulta avere la seguente

destinazione urbanistica: “ZONA TERRITORIALE OMOGENEA B2

(PARTI GIA’ EDIFICATE SPECIALI – AGGLOMERATI E NUCLEI DI

VECCHIO IMPIANTO NON INCLUSI NELLE ZONE A)”, RICADENTI

IN AREA DI RICARICA DELLE SORGENTI.

Tali zone sono regolamentate con le prescrizioni di cui agli artt. 22 e 12.5

delle N.T.A. del vigente P.R.G.

LOTTO 7

In base alla documentazione acquisita non risulta possibile stabilire la data di

costruzione della porzione immobiliare oggetto di perizia, in merito alla

quale, in base all’ispezione effettuata presso il Comune di Frassinoro, non

risultano pratiche edilizie. In base al confronto tra lo stato di fatto rilevato e

le planimetrie catastali dell’immobile, non si riscontrano difformità

planimetriche distributive.


91 di 123



Terreni di Frassinoro al Foglio 35 Mappale 328, risulta avere la seguente

destinazione urbanistica: “ZONA TERRITORIALE OMOGENEA B2

(PARTI GIA’ EDIFICATE SPECIALI – AGGLOMERATI E NUCLEI DI

VECCHIO IMPIANTO NON INCLUSI NELLE ZONE A)”, RICADENTE

IN AREA DI RICARICA DELLE SORGENTI.

Tali zone sono regolamentate con le prescrizioni di cui agli artt. 22 e 12.5

delle N.T.A. del vigente P.R.G.

7 – CONTROLLO POSSIBILITA’ DI SANATORIA

PER OPERE ABUSIVE

LOTTO 1

In base al confronto tra il rilievo dello stato di fatto della porzione

immobiliare oggetto di perizia e i grafici di progetto approvato, si riscontra

quanto segue: nell’appartamento al primo piano si rileva l’eliminazione del

locale cucinotto indicato nella pianta di progetto approvato, per la creazione

di un soggiorno-pranzo con camino in muratura; si rileva inoltre la

conversione della camera indicata nella pianta di progetto approvato

nell’angolo Nord-Est dell’unità immobiliare in locale cucina con piani

attrezzati in muratura. In base all’ispezione effettuata presso il Comune di

Sassuolo, non risultano pratiche edilizie relative a tali modifiche. Nella

pianta di progetto approvato non risulta inoltre indicato il ripostiglio

sottoscala al piano terra di pertinenza dell’appartamento, l’accesso al quale

92 di 123

avviene mediante quattro gradini interni al locale che non sono indicati

nemmeno nella relativa planimetria catastale.





LOTTO 2




consentita dagli attuali regolamenti urbanistici edilizi per locali a uso

abitativo nelle zone montane. In base ai contatti avuti in merito con l’ufficio


l’immobile è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967 e ricade





considerarsi legittimato.

In sede di sopralluogo si sono rilevate le seguenti modifiche distributive

interne rispetto alle planimetrie catastali:

piano terra: eliminazione di due pareti divisorie con la creazione di un

soggiorno-pranzo con angolo cottura in muratura e camino in muratura;

realizzazione del bagno dell’abitazione in una porzione del corpo di fabbrica

93 di 123

secondario a un’elevazione a Nord, la cui rimanente porzione è attualmente a

uso ripostiglio con accesso unico esterno; si rileva in merito che il bagno è

direttamente accessibile dal soggiorno-pranzo dell’abitazione, senza locale

filtro antibagno, e dovrà essere realizzato il relativo adeguamento

distributivo;

primo piano: spostamento della parete divisoria tra la camera e il

disimpegno, con l’aumento della superficie della camera stessa;

secondo piano: spostamento della parete divisoria tra la camera e il

disimpegno, con l’aumento della superficie della camera stessa.

Come detto, l’unica pratica edilizia relativa all’abitazione oggetto di perizia

che risulta agli atti presso il Comune di Frassinoro, la D.I.A. N.28/2005

relativa a opere di manutenzione straordinaria e ristrutturazione interna, è

sprovvista di allegati grafici di progetto. Non è quindi possibile verificare la

legittimità delle modifiche planimetriche distributive rilevate rispetto alle

planimetrie catastali.

Si ritiene che per la regolarizzazione delle opere di cui sopra dovrà essere

presentata idonea pratica edilizia in sanatoria, comprensiva del pagamento di



LOTTO 3

Nell’appartamento al piano terra è stato eliminato il locale a uso ripostiglio

indicato nella pianta di progetto approvato (mediante demolizione di parete

divisoria), per l’ampliamento del locale a uso soggiorno-pranzo-cottura; la

posizione della porta di ingresso risulta inoltre traslata verso Sud di ca. 40

94 di 123

cm rispetto a quella indicata nel progetto approvato. In base all’ispezione

effettuata presso il Comune di Sassuolo, non risultano pratiche edilizie in

merito alle modifiche di cui sopra, che non sono riportate nemmeno nella

planimetria catastale.



sanzione ipotizzabile di € 1.000 e di € 280 per diritti amministrativi. Dovrà

inoltre essere aggiornata la planimetria catastale.

LOTTO 4

Nell’autorimessa al piano terra si è rilevata la presenza di una parete

divisoria in cartongesso con porta interna, che divide attualmente il locale in

due ambienti, e non è riportata né nei grafici di progetto approvato né nella

planimetria catastale. In base all’ispezione effettuata presso il Comune di

Sassuolo, non risultano pratiche edilizie in merito a tale difformità.

Si ritiene che lo stato di fatto legittimato dell’immobile debba essere

ripristinato, mediante la demolizione con trasporto a discarica autorizzata

della parete divisoria di cui sopra, che non consente l’utilizzo del locale

come autorimessa nel rispetto della norma in merito alla profondità minima

consentita per tale uso.

LOTTO 5

In base al sopralluogo effettuato, si sono rilevate le seguenti modifiche

rispetto ai grafici di progetto della pratica edilizia in sanatoria attualmente

non conclusa descritta al capitolo precedente:

- Modifiche distributive alle pareti divisorie interne al piano terra,

95 di 123

relativamente alla creazione di un bagno con antibagno per il pubblico,

all’aumento di superficie del bagno già indicato nel grafico di progetto agli

atti, alla creazione di un locale a uso spogliatoio, e alla creazione di un locale

a uso laboratorio con relativa dispensa;

- Modifica della scala interna di collegamento tra il piano terra e il piano

interrato: al posto della scala a chiocciola riportata negli elaborati allegati a

detta pratica di sanatoria, è stata realizzata una scala a due rampe rettilinee

con struttura in acciaio e pedate in legno.

Le planimetrie catastali agli atti dell’unità immobiliare risultano invece

conformi allo stato di fatto rilevato.

In base ai contatti avuti in merito a quanto sopra con il Comune di Sassuolo,

si ritiene che debba essere redatta idonea pratica edilizia in sanatoria per la

chiusura della pratica di cui sopra con l’ottenimento della relativa

autorizzazione di agibilità, e contestuale regolarizzazione delle difformità

sopra descritte. Si prevede in merito il pagamento di € 51,65 per richiesta di

agibilità, di € 280 per diritti di segreteria, e di € 1.000 per sanzione.

8 – VERIFICA CHE I BENI PIGNORATI SIANO GRAVATI DA

CENSO, LIVELLO O USO CIVICO

In base alla documentazione acquisita i beni pignorati non risultano gravati

da censo, livello o uso civico.

96 di 123

9 – INFORMAZIONE SPESE FISSE DI GESTIONE O DI

MANUTENZIONE, SPESE STRAORDINARIE, SPESE

CONDOMINIALI NON PAGATE, EVENTUALI PROCEDIMENTI

GIUDIZIARI RELATIVI AL BENE PIGNORATO

LOTTI 1, 3, 4

In base alle informazioni acquisite, le porzioni immobiliari oggetto di perizia

non risultano essere soggette ad amministrazione condominiale.

LOTTI 2, 6, 7

In base alle informazioni acquisite, le porzioni immobiliari oggetto di perizia

non risulta essere soggette ad amministrazione condominiale.

LOTTO 5

Nonostante l’Esperto Stimatore abbia richiesto formalmente all’esecutata

sig.ra …., e all’amministratrice del condominio nel quale è ubicato

l’immobile oggetto di perizia, sig.ra …., di fornire le informazioni di cui al

punto 9 del quesito relative all’importo annuo delle spese fisse di gestione o

di manutenzione dell’immobile ecc., costoro non hanno risposto alla

richiesta.

L’Esperto Stimatore comunica sin da ora al sig. Giudice la propria

disponibilità, qualora vengano richiesti ulteriori approfondimenti in merito.

97 di 123

STIMA DEI BENI

LOTTO 1

Il valore commerciale del bene, ossia il più probabile valore di mercato, è

stato determinato mediante procedimento sintetico pluriparametrico,

considerando, quali caratteri significativi, le caratteristiche posizionali

estrinseche, le caratteristiche posizionali intrinseche, le caratteristiche

tecnologiche e le caratteristiche qualitativo - architettoniche. E’ stata

effettuata un’indagine di mercato avente come oggetto un campione di

immobili simili a quello da stimare, e si è ricavato un prezzo unitario per

l’immobile oggetto di perizia pari a 1.040 €/mq. L’immobile ha

caratteristiche omogenee rispetto al campione, e per valore qualitativo

complessivo si colloca intorno all’estremo inferiore del campione stesso, i

cui prezzi unitari oscillano da 921 €/mq a 2.000 €/mq, con un valore medio

di 1.443 €/mq. Il prezzo unitario di 1.040 €/mq, moltiplicato per la superficie

commerciale dell'immobile oggetto di valutazione, fornisce il valore di

€ 113.776. Su tale valore si sono applicate le seguenti riduzioni correttive:

- Riduzione del 5% per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto:

€ 113.776 x 0,05 = € 5.688

- Riduzione di € 3.000 per sanzione, pratica edilizia, catastale e spese

tecniche per la regolarizzazione delle difformità riscontrate.

Per quanto concerne l’adeguamento correttivo per lo stato di manutenzione

del compendio oggetto di stima, si precisa che il procedimento di stima

sintetica pluriparametrica applicato tiene conto dello stato di manutenzione

confrontando direttamente il bene da stimare con i beni di confronto a mezzo

98 di 123

degli adeguati prezzi parametrici, come già indicato nella descrizione del

procedimento, in cui tra le caratteristiche prese in considerazione compaiono

quelle tecnologiche, che includono lo stato manutentivo.

Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 113.776 - € 5.688 –

€ 3.000 = € 105.088 = € 105.000 in cifra tonda.

LOTTO 2








l’immobile oggetto di perizia pari a 754 €/mq. L’immobile ha caratteristiche

omogenee rispetto al campione, e si colloca intorno all’estremo superiore di

quest’ultimo, i cui prezzi unitari oscillano da 467 €/mq a 889 €/mq, con un

valore medio di 665 €/mq. Il prezzo unitario di 754 €/mq, moltiplicato per la

superficie commerciale dell'immobile oggetto di valutazione, fornisce il

valore di € 82.940. Su tale valore si sono applicate le seguenti riduzioni

correttive:


€ 82.940 x 0,05 = € 4.147


tecniche per la regolarizzazione delle difformità riscontrate;

99 di 123

- Riduzione di € 3.500 per opere di adeguamento distributivo area bagno al

piano terra.








Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 82.940 - € 4.147 - € 3.000

- € 3.500 = € 72.293 = € 72.300 in cifra tonda.

LOTTO 3

L’immobile è simile a quello di cui al Lotto 1, che è ubicato al primo piano

dello stesso fabbricato. Rispetto a quest’ultimo differisce per il livello di

piano, la qualità delle finiture e il relativo stato di conservazione e di

manutenzione, e per la dimensione. Il prezzo unitario non risente della prima

differenza, in quanto, se è vero che l’unità al primo piano gode

dell’isolamento rispetto al piano di campagna, bisogna considerare che

l’unità al piano terra gode di piena accessibilità, della maggiore flessibilità

d’uso e della contiguità con l’area scoperta comune. Quanto allo stato di

manutenzione, si ritiene che il prezzo unitario possa essere inferiore a quello

dell’immobile al primo piano di ca. il 10%. Questa differenza si ritiene possa

essere compensata dalla ridotta dimensione, e quindi dalla più agevole

commerciabilità dell’immobile al piano terra. Di conseguenza si ritiene di

100 di 123

potere assumere, quale prezzo unitario di riferimento per la stima dell’unità

immobiliare in oggetto, quello già stimato per l’unità immobiliare di cui al

Lotto 1, pari a € 1.040/mq.

Il prezzo unitario di €/mq 1.040, moltiplicato per la superficie commerciale

dell'immobile oggetto di valutazione, fornisce il valore di € 51.012.

Su tale valore si sono applicate le seguenti riduzioni correttive:


€ 51.012 x 0,05 = € 2.550


tecniche per la regolarizzazione delle difformità riscontrate.








Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 51.012 - € 2.550

- € 3.000 = € 45.462 = € 45.500 in cifra tonda.

LOTTO 4

Il valore commerciale del bene, ossia il più probabile valore di mercato, data

la scarsità del campione d’immobili di confronto, è stato determinato

mediante procedimento sintetico per comparazione diretta. Ci si è riferiti ad

autorimesse capaci di un solo posto auto, il cui prezzo unitario medio è

101 di 123

risultato pari a 1.200 €/mq. L’immobile oggetto di stima, la cui superficie

calpestabile è di ca. 39,35 mq, dispone di un solo ingresso carrabile, e le sue

dimensioni in pianta non ne consentono l’uso per il parcheggio di due

autovetture. Di conseguenza si ritiene di potere estendere il prezzo unitario

di 1.200 €/mq alla sola superficie per il parcheggio di una sola auto adiacente

all’accesso carrabile. La restante porzione è stata valutata alla stregua di uno

spazio a uso ripostiglio, moltiplicandone la superficie per il prezzo unitario

di €/mq 600. Di conseguenza il valore totale stimato è pari a € 41.256.

Su tale valore si sono applicate le seguenti riduzioni correttive:


€ 41.256 x 0,05 = € 2.062

- Riduzione di € 500 per opere di ripristino dello stato di fatto legittimato.

Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 41.256 - € 2.062 –

€ 500 = € 38.694 = € 38.700 in cifra tonda.

LOTTO 5








l’immobile oggetto di perizia pari a 1.376 €/mq. L’immobile ha

caratteristiche omogenee rispetto al campione, e per valore qualitativo

102 di 123

complessivo si colloca all’estremo inferiore del campione stesso, i cui prezzi

unitari oscillano da 1.416 €/mq a 2.200 €/mq, con un valore medio di 1.776

€/mq. Il prezzo unitario di 1.376 €/mq, moltiplicato per la superficie

commerciale dell'immobile oggetto di valutazione, fornisce il valore di

€ 265.568.

Su tale valore si è applicata la seguente riduzione correttiva:


€ 265.568 x 0,05 = € 13.278








Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 265.568 - € 13.278

= € 252.290.

Il valore della nuda proprietà dell’immobile è stato calcolato in base al

prospetto ISTAT dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto

a vita e della nuda proprietà. Stante il diritto di accrescimento reciproco, e i

diversi coefficienti da riferire alla durata di vita probabile di ciascuno dei due

coniugi, il coefficiente per il calcolo del valore della nuda proprietà è stato

determinato come media tra i due coefficienti del 70% e del 75%, pari a

72,5%. Di conseguenza il valore della nuda proprietà è pari a 72,5% x

103 di 123

€ 252.290 = € 182.910. A tale valore deve essere applicata la seguente

detrazione:

- Riduzione di € 3.000 per sanzione, pratica edilizia e spese tecniche per la

regolarizzazione delle difformità riscontrate.

Il valore della nuda proprietà è pertanto pari a € 182.910 – € 3.000 =

€ 179.910 = € 179.900 in cifra tonda.

Di conseguenza il valore della metà pignorata della nuda proprietà è pari a

€ 89.950.

LOTTO 6





tecnologiche e le caratteristiche qualitativo - architettoniche. Il campione

degli immobili di confronto è quello censito per la stima dell’immobile di cui

al Lotto 2, adiacente a quello in oggetto. Il calcolo fornisce, in coerenza con

le differenze qualitative apprezzate nel confronto tra l’immobile da stimare e

quelli di riferimento, un valore unitario pari a 645 €/mq. Tale valore unitario,

moltiplicato per la superficie commerciale dell'immobile oggetto di

valutazione, fornisce il valore di € 44.730. Su tale valore si sono applicate le

seguenti riduzioni correttive:


€ 44.730 x 0,05 = € 2.236.


104 di 123







Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 44.730 - € 2.236 =

€ 42.494 = € 42.500 in cifra tonda.

LOTTO 7

In base alla verifica della situazione edilizia e urbanistica dell’immobile, e ai

relativi contatti avuti con il Comune di Frassinoro, si è rilevato che il corpo

di fabbrica di servizio oggetto di perizia può essere trasformato mediante

intervento di ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d’uso a

residenziale. Date le caratteristiche dimensionali dell’immobile, questo si

ritiene trasformabile in un’abitazione unifamiliare con autorimessa di

pertinenza ricavabile in una porzione del piano sottostrada. La superficie

utile complessiva ipotizzata è di ca. mq 70,55; la superficie accessoria

complessiva ipotizzata è di ca. mq 35,95. La superficie commerciale

complessiva prevista è di ca. mq 119,65.

Ai fini della stima si è dunque calcolato il valore di trasformazione

dell’immobile, procedendo come segue.

In base a un’indagine di mercato sui prezzi di immobili simili a quello che si

può realizzare come esito della trasformazione, si è ricavato il prezzo

unitario di riferimento, pari a €/mq 1.600. Moltiplicando tale prezzo unitario

105 di 123

per la superficie commerciale complessiva realizzabile dell’immobile, si è

ricavato il prezzo di vendita in seguito all’intervento di trasformazione, pari

a € 191.440.

Si sono poi stimati i costi di trasformazione:

- Il costo dell’intervento stimato, comprensivo di spese tecniche e utile

d’impresa, è pari a complessivi € 143.580;

- Il contributo di costruzione stimato è pari a € 2.590;

- L’onere di urbanizzazione primaria U1 stimato è pari a € 958,77;

- L’onere di urbanizzazione secondaria U2 stimato è pari a € 958,77.

Il costo totale di trasformazione stimato dell’immobile è pari a € 143.580 +

€ 2.590 + € 958,77 + € 958,77 = € 148.087.

Il valore stimato del lotto è dunque pari a € 191.440 - € 148.087 = € 43.353

= € 43.400,00 in cifra tonda. Il valore della quota pignorata di 1/2 della

proprietà del lotto è pari a € 21.700,00

LOTTO 8

Per la determinazione del valore del bene, poiché dalle ricerche effettuate il

mercato non sembra attivo in questo segmento, si è assunto quale prezzo di

riferimento per la stima del terreno in oggetto il valore agricolo medio, che

nel caso più generale delle acquisizioni espropriative viene raddoppiato, e

generalmente considerato un serio ristoro nel caso di transazioni coattive.

Il valore agricolo medio per terreni con coltura “Prato Arborato” di cui ai

Valori Agricoli Medi della Provincia di Modena – Regione Agraria N°

1 – Comune di Frassinoro – Annualità 2017, è pari a €/Ha 3.800 =

€/mq 0,38.

106 di 123

Il valore agricolo medio per terreni con coltura “Bosco Ceduo” di cui ai

Valori Agricoli Medi della Provincia di Modena – Regione Agraria N° 1 –

Comune di Frassinoro – Annualità 2017, è pari a €/Ha 4.400 = €/mq 0,44.

Il valore unitario stimato della porzione del terreno oggetto di perizia con

coltura “Prato Arborato” è pari a = €/mq 0,38 x 2 = €/mq 0,76. Tale valore,

moltiplicato per la superficie della porzione del terreno di cui sopra, fornisce

il valore di tale porzione, pari a € 3.207.


coltura “Bosco Ceduo” è pari a = €/mq 0,44 x 2 = €/mq 0,88. Tale valore,



Poiché il riferimento assunto costituisce il minimo ristoro in caso di

acquisizione coattiva, non essendo stati assunti riferimenti di mercato, non si

è ritenuto opportuno applicare una riduzione percentuale al valore stimato

del lotto al fine di migliorarne l’appetibilità e rendere più competitiva la

gara.

Il valore stimato dell’intero del lotto oggetto di perizia è dunque pari a

€ 3.207 + € 2.542 = € 5.749 = € 5.700,00 in cifra tonda.

Il valore della quota pignorata di 1/3 della proprietà del lotto è pari a

€ 1.900,00.

LOTTO 9




107 di 123



Il valore agricolo medio per terreni con coltura “Seminativo” di cui ai Valori

Agricoli Medi della Provincia di Modena – Regione Agraria N°1 – Comune

di Frassinoro – Annualità 2017, è pari a €/Ha 5.300 = €/mq 0,53.

Il valore unitario stimato del terreno oggetto di perizia è pari a €/mq 0,53 x 2

= €/mq 1,06. Tale valore unitario, moltiplicato per la superficie del terreno di

cui sopra, ne fornisce il valore, pari a € 1.263.





gara.


€ 1.263 = € 1.300,00 in cifra tonda. Il valore della quota pignorata di 1/3

della proprietà del lotto è pari a € 433,33.

LOTTO 10








108 di 123

Comune di Frassinoro - Annualità 2017, è pari a €/Ha 4.400 = €/mq 0,44.


= €/mq 0,88. Tale valore unitario, moltiplicato per la superficie del terreno,

ne fornisce il valore, pari a € 2.554.





gara.



della proprietà del lotto è pari a € 866,66.

LOTTO 11










= €/mq 0,88. Tale valore unitario, moltiplicato per la superficie del terreno,

ne fornisce il valore, pari a € 6.746.

109 di 123





gara.



della proprietà del lotto è pari a € 2.233,33.

LOTTO 12






Il valore agricolo medio per terreni con coltura “Incolto Produttivo” di cui ai

Valori Agricoli Medi della Provincia di Modena – Regione Agraria N°

1 – Comune di Frassinoro – Annualità 2017, è pari a €/Ha 1.800 = €/mq

0,18.



Comune di Frassinoro - Annualità 2017, è pari a €/Ha 4.400 = €/mq 0,44.


coltura “Incolto Produttivo” è pari a €/mq 0,18 x 2 = €/mq 0,36. Tale valore

unitario, moltiplicato per la superficie della porzione del terreno di cui sopra,

110 di 123

fornisce il valore di tale porzione, pari a € 155.


coltura “Bosco Ceduo” è pari a €/mq 0,44 x 2 = €/mq 0,88. Tale valore,







gara.


€ 155 + € 3.901= € 4.056 = € 4.100,00 in cifra tonda.


€ 1.366,66.

LOTTO 13







Agricoli Medi della Provincia di Modena – Regione Agraria N°


€/mq 0,53.

111 di 123




Il valore agricolo medio per terreni con coltura “Prato” di cui ai Valori

Agricoli Medi della Provincia di Modena – Regione Agraria N° 1 – Comune



coltura “Seminativo” è pari a €/mq 0,53 x 2 = €/mq 1,06. Tale valore


fornisce il valore di tale porzione, pari a € 8.268.


coltura “Bosco Ceduo” è pari a €/mq 0,44 x 2 = €/mq 0,88. Tale valore


fornisce il valore di tale porzione, pari a € 677.


coltura “Prato” è pari a €/mq 0,32 x 2 = €/mq 0,64. Tale valore unitario,


il valore di tale porzione, pari a € 89.





gara.


112 di 123

€ 8.268 + € 677 + € 89 = € 9.034 = € 9.000,00 in cifra tonda.

Il valore della quota pignorata di 1/3 del lotto è pari a € 3.000,00.

LOTTO 14






Il valore agricolo medio per terreni con coltura “Pascolo” di cui ai Valori



Il valore agricolo medio per terreni con coltura “Prato” di cui ai Valori




coltura “Pascolo” è pari a €/mq 0,17 x 2 = €/mq 0,34. Tale valore unitario,




coltura “Prato” è pari a = €/mq 0,32 x 2 = €/mq 0,64. Tale valore unitario,





113 di 123



gara.


€ 82 + € 829 = € 911 = € 900,00 in cifra tonda.


€ 300,00.

LOTTO 15

Nonostante l’area in se non abbia potenzialità edificatoria, essa comunque

potrebbe avere un rapporto di complementarietà con le aree limitrofe in cui

ricadono costruzioni. Di conseguenza, si ritiene di poter attribuire ad essa un

valore forfettario di Euro 1.000.

Data l’esiguità di tale valore, non si è ritenuto opportuno applicare una

riduzione percentuale al valore stimato del lotto al fine di migliorarne

l’appetibilità e rendere più competitiva la gara.


€ 1.000,00.


€ 333,33.

LOTTO 16





114 di 123



Agricoli Medi della Provincia di Modena – Regione Agraria N°


€/mq 0,53.








gara.


€ 3.788 = € 3.800,00 in cifra tonda.

LOTTO 17









115 di 123








gara.


€ 2.552 = € 2.600,00 in cifra tonda.

L’esecuzione coinvolge beni per i quali si propone la vendita in n. 17 Lotti.

Come già detto nella descrizione dei beni, trattasi di:

Lotto 1: piena proprietà di appartamento al primo piano con ripostiglio di

pertinenza al piano terra di edificio a uso residenziale in viale A. Tassoni n.

17, nel Comune di Sassuolo (MO).

Lotto 2: piena proprietà di abitazione a schiera di testa con ripostiglio e aree

cortilive di pertinenza in via Cà De Gianni, frazione Sassatella, nel Comune

di Frassinoro (MO).

Lotto 3: piena proprietà di appartamento al piano terra di edificio a uso

residenziale in viale A. Tassoni n. 17, nel Comune di Sassuolo (MO).

Lotto 4: piena proprietà di autorimessa al piano terra di edificio a uso

residenziale in viale A. Tassoni n. 17, nel Comune di Sassuolo (MO).

Lotto 5: 1/2 della nuda proprietà di negozio al piano terra di edificio a uso

residenziale e commerciale, con deposito di pertinenza nel piano interrato

116 di 123

collegato con scala interna, in viale F.lli Cairoli n. 35, nel Comune di

Sassuolo (MO).

Lotto 6: piena proprietà di abitazione a schiera con piano terra, primo piano e

secondo piano, e area cortiliva di pertinenza, in via Cà De Gianni, frazione

Sassatella, nel Comune di Frassinoro (MO).

Lotto 7: 1/2 della piena proprietà di corpo di fabbrica di servizio con piano

terra, piano sottostrada e aree cortilive di pertinenza, in via Cà De Gianni,

frazione Sassatella, nel Comune di Frassinoro (MO).

Lotto 8: 1/3 della piena proprietà di terreno nel Comune di Frassinoro (MO).

Lotto 9: 1/3 della piena proprietà di terreno nel Comune di Frassinoro (MO).

Lotto 10: 1/3 della piena proprietà di terreno nel Comune di Frassinoro

(MO).


(MO).


(MO).


(MO).


(MO).


(MO).

Lotto 16: piena proprietà di terreno nel Comune di Frassinoro (MO).

Lotto 17: piena proprietà di terreno nel Comune di Frassinoro (MO).

117 di 123

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni,

della loro destinazione, delle caratteristiche posizionali intrinseche ed

estrinseche, delle caratteristiche tecnologiche e qualitativo - architettoniche,

e delle risultanze delle indagini di mercato effettuate, il sottoscritto ritiene di

potere indicare il più probabile valore commerciale dei beni oggetto di

perizia, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, e tenuto

conto che trattasi di beni oggetto di Procedura Esecutiva:

VALORE DELL’INTERO BENE (LOTTO 1)

€ 105.000,00


€ 72.300,00


€ 45.500,00


€ 38.700,00

VALORE DELL’INTERO DELLA NUDA PROPRIETA’ DEL BENE

(LOTTO 5)

€ 179.900,00

VALORE DELLA QUOTA PIGNORATA DELLA NUDA

PROPRIETA’ DEL BENE (LOTTO 5)

€ 89.950,00


€ 42.500,00

118 di 123


€ 43.400,00

VALORE DELLA QUOTA PIGNORATA DEL BENE (LOTTO 7)

€ 21.700,00


€ 5.700,00


€ 1.900,00


€ 1.300,00


€ 433,33


€ 2.600,00


€ 866,66


€ 6.700,00


€ 2.233,33


€ 4.100,00


€ 1.366,66

119 di 123


€ 9.000,00


€ 3.000,00


€ 900,00


€ 300,00


€ 1.000,00


€ 333,33


€ 3.800,00


€ 2.600,00

* * *

Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il

sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore

chiarimento che fosse ritenuto necessario.

120 di 123

Con Osservanza

Modena, 31/10/2017

L’ESPERTO STIMATORE

Alessandro Caronia architetto

121 di 123

Elenco Allegati:

o 02 - Relazione Senza Nomi

o 03a - Foto Lotti 1, 3, 4

o 03b - Foto Lotto 2

o 03c - Foto Lotto 5

o 03d - Foto Lotto 6

o 03e - Foto Lotto 7

o 03f - Foto Lotto 8

o 03g - Foto Lotto 9

o 03h - Foto Lotto 10

o 03i - Foto Lotto 11

o 03l - Foto Lotto 12

o 03m - Foto Lotto 13

o 03n - Foto Lotto 14

o 03o - Foto Lotto 15

o 03p - Foto Lotto 16

o 03q - Foto Lotto 17

o 04a - Piante - Planimetrie Catastali Lotto 1

o 04b - Piante - Rilievo Stato di Fatto Lotto 1

o 04c - Piante - Planimetrie Catastali Lotto 2

o 04d - Piante - Rilievo Stato di Fatto Lotto 2

o 04e - Piante - Planimetria Catastale Lotto 3

o 04f - Piante - Planimetria Catastale Lotto 4

o 04g - Piante - Rilievo Stato di Fatto Lotti 3, 4

122 di 123

o 04h - Piante - Planimetria Catastale Lotto 5

o 04i - Piante - Rilievo Stato di Fatto Lotto 5

o 04l - Piante - Planimetria Catastale Lotto 6

o 04m - Piante - Rilievo Stato di Fatto Lotto 6

o 04n - Piante - Planimetria Catastale Lotto 7

o 04o - Piante - Rilievo Stato di Fatto Lotto 7

o 05 - All. A

o 06 - All. G1

o 07 - Prova di avvenuto invio della perizia agli esecutati

o 08 - Suddivisione dei Lotti

o 09a - Concessioni Comunali – Abitabilità Lotti 1, 3, 4

o 09b - Concessioni Comunali – Abitabilità Lotto 2

o 09c - Concessioni Comunali – Abitabilità Lotto 5

o 10a - Certificato di Destinazione Urbanistica Lotti 1, 3, 4

o 10b - Certificato di Destinazione Urbanistica Lotto 2

o 10c - Certificato di Destinazione Urbanistica Lotto 5

o 10d - Certificato di Destinazione Urbanistica Lotti 6, 7, 8, 9, 10, 11,

12, 13, 14, 15, 16, 17

o 11a - Mappa e Visure Catastali Lotto 1

o 11b - Mappa e Visure Catastali Lotto 2

o 11c - Mappa e Visure Catastali Lotto 3

o 11d - Mappa e Visure Catastali Lotto 4

o 11e - Mappa e Visure Catastali Lotto 5

o 11f - Mappa e Visure Catastali Lotto 6

123 di 123

o 11g - Mappa e Visure Catastali Lotto 7

o 11h - Mappa e Visure Catastali Lotto 8

o 11i - Mappa e Visure Catastali Lotto 9

o 11l - Mappa e Visure Catastali Lotto 10

o 11m - Mappa e Visure Catastali Lotto 11

o 11n - Mappa e Visure Catastali Lotto 12

o 11o - Mappa e Visure Catastali Lotto 13

o 11p - Mappa e Visure Catastali Lotto 14

o 11q- Mappa e Visure Catastali Lotto 15

o 11r - Mappa e Visure Catastali Lotto 16

o 11s - Mappa e Visure Catastali Lotto 17

o 12 - Visure Conservatoria

tribunale civile di modena giudice dell’esecuzione … · sottoscrizione del verbale di...

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