tribunale civile di cagliari sezione fallimentare ... dare risposta a tutti i quesiti di cui...

Dott. Ing. Giovanni Masalavia dei Colombi, 31 - 09126 - CAGLIARI

Tel. 0703481288 – 070304265 - Fax 070305878

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Tribunale Civile di Cagliari

Fallimento Feudi della Medusa Società Agricola S.r.l. (3/13) pagina 1 di 55

TRIBUNALE CIVILE DI CAGLIARI

SE ZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO 3/2013:

FEUDI DELLA MEDUSA SOCIE TÀ AGRI COLA S.R.L.

Giudice Delegato: Dott. Ignazio Tamponi

Curatore fallimentare: Dott. Bruno Zuddas

***********************

RELAZIONE DI CONSULENZA TE CNI CA

11 .. EE SS TTRR EE MM II DD EE LL LL ’’ IINN CC AA RR IICC OO EE QQ UU EE SS II TT II ::

In data 20 marzo 2013 il Giudice Delegato Dott. Ignazio Tamponi su istanza

del Curatore Fallimentare Dott. Bruno Zuddas, nominava il sottoscritto Dott.

Ing. Giovanni Masala, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di

Cagliari, al n°2669 e con studio professionale in Cagliari nella via dei Colombi

n°31, Consulente Tecnico di Ufficio nel procedimento su indicato, con il

seguente incarico:

“… procedere all'accertamento della reale, attuale consistenza immobiliare

caduta nelle attività del fallimento emarginato (con esclusione dei terreni

agrari) ed all'estimazione dei cespiti immobiliari che risulteranno pertinenti,

nonché all'accertamento dell'esistenza di pesi e gravami in ordine a siffatti

beni e di eventuali difformità costruttive, che possano formare oggetto di

sanatoria, ove ancora non intervenuta, nonché all'individuazione di eventuali

cespiti alienati o donati nei due anni anteriori all'apertura dell'odierna

procedura ed all'espressione per essi di idoneo giudizio di stima, nonché di

dare risposta a tutti i quesiti di cui all'art. 173 bis delle Disposizioni di

attuazione c.p.c.


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In particolare, si dovrà accertare:

1) la consistenza immobiliare della fallita società con l'identificazione del

bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del

titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza

di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;

3) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che

resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da

contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli

connessi con il suo carattere storico-artistico;

4) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che

saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili

all'acquirente;

5) verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l'esistenza

della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o

aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla

vigente normativa;

6) la completezza dei documenti di cui all'articolo 567, secondo comma, del

codice, segnalando quelli mancanti o inidonei;

7) all'individuazione di eventuali cespiti alienati o donati nei due anni

anteriori all'apertura dell'intestata procedura”

1.1. Premessa

In ottemperanza all'incarico affidatogli, letti gli atti facenti parte della pratica, il

sottoscritto procedeva alle ricerche presso la Conservatoria dei Registri

Immobiliari, l'Archivio Notarile, gli uffici comunali competenti ed il Catasto


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per conoscere la consistenza del patrimonio immobiliare, reperire gli atti di

provenienza degli immobili e verificare la regolarità urbanistica e catastale. In

base alle ricerche effettuate risultano diversi immobili in carico alla società

FEUDI DELLA MEDUSA SOCIETÀ AGRICOLA S.r.l. fra cui diversi terreni

agricoli, una struttura alberghiera, un opificio industriale adibito a cantina ed

altri, siti nel comune di Pula, località Perdu Collu e località Santa Margherita,

come meglio si illustrerà nel seguito.

1.2. Sopralluoghi presso gli immobili

In ottemperanza all'incarico affidatogli, il sottoscritto, si recava per un primo

sopralluogo in data 19/04/2013, presso i beni oggetto di consulenza, per

accertarne la consistenza e le caratteristiche. Al sopralluogo prendeva parte

anche il Curatore Fallimentare, Dott. Bruno Zuddas oltre alla Cancelliera.

dott.ssa Donata Pisano. Si procedeva con le operazioni peritali raccogliendo la

necessaria documentazione fotografica e rilevando parzialmente l’immobile.

All'interno dell'ufficio si procedeva anche al recupero di parte della

documentazione relativa alle pratiche edilizie. Data la difficoltà di completare

le operazioni di rilievo con un unico sopralluogo, a causa della complessità

della struttura, si è reso necessario effettuare numerosi ulteriori sopralluoghi

che il sottoscritto ha effettuato, insieme ai suoi collaboratori, nelle seguenti

date: 08/05/2013, 29/05/2013, 10/07/2013, 17/07/2013. In particolare, in tali

occasioni, si procedeva a verificare la rispondenza dell’immobile alle risultanze

degli elaborati grafici allegati nella varie pratiche, al fine della determinazione

della regolarità edilizia dell’immobile con specifico riferimento alle parti

oggetto del presente incarico. Si evidenzia che durante le operazioni sono stati

visionati anche alcuni locali seminterrati non presenti negli elaborati grafici


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reperiti sia presso l'ufficio della società sia presso gli uffici tecnici del comune

di Pula.

1.3. Acquisizione documentazione presso gli enti preposti

Come detto, la prima parte della documentazione è stata recuperata presso gli

uffici della società fallita. Successivamente il sottoscritto si è adoperato per

recuperare la documentazione necessaria presso l’ufficio tecnico del comune di

Pula con particolare riferimento a quella necessaria per la determinazione della

regolarità edilizia ed urbanistica, facendo presente che una parte dei documenti

era chiaramente già in possesso dello scrivente. Tale ricerca si è rivelata lunga

e complessa per la notevole quantità di documentazione presente ed anche per

il sistema di ricerca del comune che risulta non informatizzato. Inoltre era

necessario interessare più servizi in quanto dal 2008, data di entrata in vigore

della finanziaria regionale (Legge Regionale 5 marzo 2008, n°3), le pratiche

relative alle attività produttive seguono un iter diverso dalle normali pratiche

edilizie, interessando anche mediante l’invio di files tramite il portale dedicato,

l’ufficio SUAP (Sportello Unico Attività Produttive). Ciò ha peraltro

consentito l’acquisizione di alcuni documenti anche su supporto informatico e

non solo su supporto cartaceo. In allegato 18 si trova l’elenco di tutte le

pratiche recuperate con esito positivo, anche se non tutte sono state poi

eseguite, mentre non sono state raccolte le ulteriori numerose pratiche

presentate e poi ritirate dalla società. In allegato 19 sono invece allegati degli

stralci delle pratiche ritenute più significative delle pratiche presentate e

realizzate. Al fine di una maggiore completezza dell’analisi il sottoscritto ha

anche contattato l’ing. Alessio Lobina, che ha curato in qualità di progettista e

di direttore dei lavori numerose pratiche per conto della società e soprattutto le


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ultime che hanno visto la riconversione degli immobili per l’attività di turismo

rurale. Ancora è stata verificata la presenza di pratiche relative al deposito dei

cementi armati e del successivo collaudo statico presso il Genio Civile di

Cagliari e la presenza di pratiche presso i Vigili del fuoco, relative a quelle

parti di attività per le quali è previsto il rilascio del necessario nulla osta ai fini

della prevenzione incendi e del relativo certificato ora sostituito per alcune

tipologie di attività, dalla SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

1.4. Dati catastali

Relativamente alla proprietà Feudi della Medusa, sulla base delle risultanze

delle ricerche effettuate presso gli uffici della Conservatoria e del Catasto, il

patrimonio immobiliare risulta costituito dai seguenti beni distinti al catasto

terreni:

FG MP SUB Qualità classe Superficie Reddito

ha a ca Dominicale Agrario

22 22 Seminativo 4 7 37 75 76,20 95,25

22 28 Pascolo 3 4 82 40 42,35 19,93

22 144 Pascolo 1 4 18 45 86,44 64,83

44 139 Pascolo cespugliato 1 1 79 58 6,49 5,56


44 189 Vigneto 1 5 81 29 390,27 210,15

44 202 Pascolo cespugliato 1 7 90 0,29 0,24

50 86 Pascolo cespugliato 1 1 99 - 7,19 6,17

50 413 Seminativo arborato 4 2 - - 67,14 46,48

50 414 Seminativo arborato 4 2 - - 67,14 46,48

50 500 Pascolo cespugliato 1 7 - 20 25,31 21,70


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50 527 Seminativo 4 1 34 44 13,89 17,36

50 536 Seminativo 4 1 12 88 11,66 14,57

50 539 Seminativo 4 87 12 9,00 11,25

50 545 Seminativo 4 31 33 3,24 4,05

50 547 Seminativo 4 4 23 0,44 0,55

55 8 Seminativo 4 1 25 20 12,93 16,17

55 9 Seminativo 4 2 21 80 22,91 28,64


55 87 Pascolo cespugliato 1 71 83 1,85 1,48

56 21 Seminativo 4 3 81 75 39,43 49,29

56 46 a Uliveto 2 50 - 18,08 11,62

56 46 b Pascolo cespugliato 1 6 38 60 23,09 19,79

56 583 Seminativo 4 6 14 25 63,45 79,31

Dagli atti risultano inoltre i seguenti mappali che allo stato sono stati soppressi

a seguito di operazioni catastali quali frazionamenti e/o tipi mappali:

FG MP Qualità note

44 36 vigneto

soppresso: Tipo mappale del 23/01/2007 n. 204400 .1/2006 in

atti dal 23/01/2007 (protocollo n. CA0204400)

ha generato: foglio 44 particella 189 - foglio 44 particella 190 -

foglio 44 particella 191

44 44Pascolo

cespugliato

soppresso: (ex 31/c) FRAZIONAMENTO del 19/12/1989 n.

2266 .1/1989 in atti dal 26/02/2001 (protocollo n. 69294)

nella variazione sono variati: foglio 44 particella 139 - foglio 44

particella 140


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44 68Pascolo

cespugliato

soppresso: ex 42/c, FRAZIONAMENTO del 06/05/2008 n.

253682 .1/2008 in atti dal 06/05/2008 (protocollo n. CA0253682)

ha generato: foglio 44 particella 201 - foglio 44 particella 202

50 163 seminativo



ha generato: foglio 50 particella 626

50 436 seminativo

ALTRA PROPRIETA': FRAZIONAMENTO del 10/11/1997 n.

4549 .1/1997 in atti dal 31/10/2001 (protocollo n. 413594)

Nella variazione sono stati soppressi: foglio 50 particella 75

Sono stati inoltre variati: - foglio 50 particella 433, 434, 435

50 520 seminativo


atti dal 09/11/2010 (protocollo n. CA0495534) presentato il

08/11/2010 PER NUOVA COSTRUZIONE

La soppressione ha originato e/o variato i seguenti immobili:

foglio 50 particella 774, 775

55 43Pascolo

cespugliato

soppresso: FRAZIONAMENTO del 06/05/2008 n. 253664

.1/2008 in atti dal 06/05/2008 (protocollo n. CA0253664)

La soppressione ha originato e/o variato i seguenti immobili:

foglio 55 particella 86 - foglio 55 particella 87

Si faccia riferimento all'allegato 6 per i dettagli.

Mentre al catasto urbano risultano i seguenti immobili:

FG MPSUB Cat Cl Consist. Rendita Note catastali

22 145

147

D/10 2.134,00 LOCALITA' PERDU COLLU

SNC piano: T; Variazione del

09/11/2009 n. 35317 .1/2009 in


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atti dal 09/11/2009 (protocollo n.

CA0489366) VARIAZIONE

PER MODIFICA

IDENTIFICATIVO

22 146 A/3 2 vani 10,5 531,43 LOCALITA' PERDU COLLU


09/11/2009 n. 35315 .1/2009 in



PER MODIFICA

IDENTIFICATIVO

22 148 A/3 2 vani 4 202,45 LOCALITA' PERDU COLLU


09/11/2009 n. 35316 .1/2009 in



PER MODIFICA

IDENTIFICATIVO

44 215 1 D/2 41.272,00 LOCALITA' SANTA

MARGHERITA SNC piano: S1

-T -1; VARIAZIONE NEL

CLASSAMENTO del

02/09/2011 n. 22906 .1/2011 in


CA0354761) VARIAZIONE DI


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CLASSAMENTO

44 215 2 D/10 28.706,00 LOCALITA' SANTA

MARGHERITA SNC piano: S1

-T -1; VARIAZIONE NEL

CLASSAMENTO del

02/09/2011 n. 22907 .1/2011 in



CLASSAMENTO

44 215 3 A/3 3 vani 5,5 326,66 LOCALITA' SANTA

MARGHERITA SNC piano: T;

VARIAZIONE NEL

CLASSAMENTO del

02/09/2011 n. 22907 .1/2011 in



CLASSAMENTO

44 215 4 BCNC

Risultano inoltre i seguenti identificativi soppressi:

FG MP SUB

Cat Rendita Note catastali

44 190 D/3 13.720,00 AMPLIAMENTO del 03/10/2008 n.

36974 .1/2008 in atti dal 03/10/2008

(protocollo n. CA0499056)

AMPLIAMENTO

La soppressione ha originato e/o variato i


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seguenti immobili: foglio 44 particella 210

sub. 1 e sub. 2

44 191 D/1 17.922,00 VARIAZIONE del 10/09/2010 n. 18151 .1/2010 in


AMPLIAMENTOE DIVERSA DISTRIBUZIONE

DEGLI SPAZI INTERNI

La soppressione ha originato e/o variato i seguenti

immobili: foglio 44 particella 210 sub. 1, 2 foglio

44 particella 215 sub. 1,2,3,4

Si faccia riferimento all'allegato 8 per i dettagli catastali degli immobili.

Si fa presente che la presente consulenza è limitata esclusivamente ai beni

aventi un utilizzo alberghiero ovvero individuati al foglio 44 mappali 215 sub

1, 3. In considerazione della necessità di individuare chiaramente la parte

oggetto della presente consulenza si è elaborata la tavola allegato 10 dalla

quale si evince il limite della proprietà facente parte della presente relazione

che risulta quindi limitata, dettagliatamente, agli immobili individuati nelle

planimetrie degli allegati 12,13,14 con esclusione del piano cantina,

individuato nella tavola allegata 11, e dell'azienda agricola. Peraltro si

evidenzia la stretta connessione esistente con il piano cantina in cui sono

ubicati anche parte degli impianti che viaggiano nel vuoto tecnico creato fra il

muro di contenimento in cemento armato ed una controparete in cartongesso,

oltre che la presenza degli impianti di depurazione, ubicato all'interno

dell'azienda agricola e che convoglia le sue acque nel bacino di accumulo.

1.5. Dati urbanistici

Le ricerche ed il conseguente studio della documentazione è stato


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particolarmente difficoltoso per la presenza fra le carte in possesso della

società di numerose pratiche alcune delle quali per autorizzazioni provvisorie

per tende e gazebo, altre per opere mai realizzate, qual ad esempio l'impianto

fotovoltaico. Complessivamente sono state recuperate oltre 80 pratiche il cui

elenco dettagliato è riportato in allegato 18 con esclusione delle pratiche che,

seppur intestate alla società, riguardano beni di terzi. Per illustrare la

complessità delle operazioni svolte è stata anche redatta una tavola (allegato

15) che mostra per ogni corpo di fabbrica la concessione di riferimento nonché

le eventuali difformità riscontrate.

Di seguito si riporta un elenco della documentazione esaminata nello

svolgimento dell'incarico. Tutti i documenti (concessioni, autorizzazioni,

agibilità, collaudi...), acquisiti dal sottoscritto presso gli uffici delle

amministrazioni competenti, relativi alla pratica edilizia della struttura,

secondo l'ordine cronologico di approvazione da parte degli uffici tecnici del

Comune di Pula e degli altri organi coinvolti nel procedimento (Regione

Autonoma della Sardegna, Provincia di Cagliari, Azienda A.S.L. n°8 di

Cagliari, Vigili del Fuoco...):

1.5.1 Concessioni e autorizzazioni

a Concessione edilizia n°45 in data 31/03/2003:

primo progetto delle opere edili approvato dal Comune di Pula. Si tratta della

realizzazione dell’ampliamento dell’azienda destinata alla attività di

trasformazione vinicola ed olivicola. Al momento della progettazione la società

aveva una proprietà complessiva di circa 30 ettari al foglio 50 come riportato

nello schema che segue:

mappale superficie ha


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163 0.17.10

433 3.34.22

436 0.22.46

86 1.99.00

500 7.01.20

36 7.27.95

21 3.81.75

44 6.68.25

30.51.93

sui quali intendeva realizzare, al foglio 44 mappale 36, raggiungibile mediante

strada interpoderale, utilizzando i diversi indici di edificabilità disponibili pari

a:

a) 0,03 mc/mq per le residenze destinate alla conduzione del fondo;

b) 0,10 mc/mq per punti di ristoro, insediamenti, attrezzature ed impianti di

carattere particolare che per la loro natura non possono essere localizzati in

altre zone omogenee;

c) 1 ,00 mc/mq per impianti d'interesse pubblico.

delle costruzioni desinate a cantina, un corpo principale destinato a foresteria,

il laboratorio analisi, il corpo anteriore destinato ai unti di vendita, un deposito

prodotti, il frantoio, la casa del custode ed infine un deposito attrezzi per

complessivi mc 19.815,89 con in impegno riferito a mq 280.886,36.

L’intervento prevedeva anche la realizzazione di 1.730 mq di parcheggio oltre

ad una recinzione complessiva sull’intera area nonché l’impianto di

smaltimento dei reflui.

b concessione edilizia n°42 del 04/05/2004:


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variante in corso d'opera riguardante la cantina lavorazione ed

invecchiamento, volta sia ad una più funzionale disposizione degli ambienti,

percorsi ed attrezzature connessi alle operazioni di vinificazione, quanto e non

secondariamente ad ottenere un migliore inserimento della stessa struttura nel

terreno circostante, interessato dall'intervento. La variante in argomento non

riguarda gli altri fabbricati, che rimangono inalterati rispetto al progetto

approvato, ad eccezione del frantoio dell'olio, del quale non si prevede più la

realizzazione e che è stato pertanto eliminato.

c La concessione edilizia n°76 del 09/07/2004:

riguarda esclusivamente la zona sud dove sono ubicati i primi immobili facenti

parte dell’attività ed intestati ad latra ditta, pertanto esclusi dalla presente

consulenza.

d Concessione edilizia n°51 dell'11/05/2006

Si tratta di una variante in corso d'opera alle concessioni edilizie n°45/2003 e

42/2004 che prevedono nello specifico:

Il corpo cantina, è interessato fondamentalmente da due cambiamenti:

a. Nuova distribuzione interna nell'area lavorazione della cantina. Nella

zona lavorazione si è ricavata un'area separata per I'imbottigliamento

soppalcata con altezza interna di 3 m. Dietro l'imbottigliamento si sono disposti

i bagni. Le caratteristiche degli ambienti e i materiali rimangono le stesse

previste nel progetto precedente.

b. Restyling architettonico del prospetto del portico anteriore della cantina.

È inoltre prevista la realizzazione di un soppalco nella cantina con

l’individuazione di un piano con altezza interna 3 m e quello superiore di

altezza 2,30.


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I corpi anteriori sono interessati fondamentalmente da due piccoli

cambiamenti:

a. Nuova distribuzione interna dei corpi anteriori. Cambia la forma dei due

corpi, da rettangolari (21x1 5 m.) a quadrati (1 8x1 8 m.), rimanendo pressoché

inalterata la superficie di sedime. La distribuzione interna è riorganizzata e la

copertura è prevista in legno lamellare, che avendo sezioni alte, ha determinato

un leggero innalzamento della struttura. Il porticato gira intorno a due lati,

mentre nei restanti si è disposto un pergolato. Le caratteristiche degli ambienti

e i materiali saranno gli stessi previsti nel progetto precedente.

b. Restyling architettonico dei prospetti. Si sono sistemate le facciate con

uno stile più classico.

Il progetto modifica le cubature assentite in particolare cambia in aumento

quella della cantina che passa da mc 4.596,30 a 5.201,28. Si fa presente che, in

considerazione del tipo di solaio, in legno lamellare con travi alte 1 m, si

considera l’intera struttura esclusa dal conteggio della cubatura, anche perchè

non vi è alcuna indicazione sul suo calcolo all’interno del regolamento edilizio.

Ordinariamente invece si opera considerando come altezza interna la quota del

tavolato, ma, come verificato con il tecnico dell’ente, ing. Milazzo, si è accolta

la tesi del progettista proprio per la mancanza di alcuna regolamentazione in

merito.

e autorizzazione edilizia n°96 del 07/07/2006

Si tratta della realizzazione di una recinzione in rete metallica della proprietà

della società fallita.

f autorizzazione edilizia n°107 del 03/08/2006

Si tratta di una variante interna relativa ai servizi del locale cantina riguardante


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l'adeguamento alla legge 13/89 per la realizzazione di un servizio igienico per

disabili.

g autorizzazione edilizia n°121 del 22/09/2006

Il progetto prevede la manutenzione straordinaria di alcune strade comunali

danneggiate dai mezzi meccanici che operano nel cantiere della società.

h autorizzazione edilizia n°4 dell'11/01/2007

Il progetto prevede la variante in corso d'opera alla concessione edilizia n°119

del 09/11/2005 relativa alla diversa ubicazione di una cabina Enel.

i autorizzazione edilizia n°57 del 27/04/2007

Si tratta del cambio di destinazione d'uso del deposito prodotti in uffici in

variante in corso d'opera alla concessione edilizia n°45/2003.

j concessione edilizia n°84 del 24/10/2007

La variante in corso d'opera alla concessione edilizie n°45/2003 prevede il

recupero del piano seminterrato ubicato sotto i corpi anteriori, ricavati a seguito

della necessità di realizzare il piano fondale a -4 m rispetto al piano di

campagna per la presenza, come riporta la relazione descrittiva, di uno strato di

terreno argilloso poco affidabile per una perfetta stabilità dell'edificio. Per tale

motivo si è creata una scatola d'area di mq. 1.060 di S.n.r. che viene così

recuperata a fini produttivi. Trattandosi di locale interrato non vi è modifica

delle cubature in concessione.

k autorizzazione edilizia n°130 del 30/07/2007

Si tratta di una variante in corso d'opera relativa riassetto delle partizioni

interne del corpo principale.

l autorizzazione edilizia n°157 del 02/10/2007

Il progetto prevede la realizzazione di due vasche di accumulo presso il corpo


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principale.

m concessione edilizia n°15 del 22/02/2008

Il progetto prevede la realizzazione di un nuovo corpo di fabbrica per scarico

merci adiacente al fabbricato cantina. In virtù di tale modifica il conteggio

delle cubature complessive si modifica per arrivare a complessivi mc 21.901,81

con una superficie di riferimento pari a 366.591,00 mq.

n autorizzazione edilizia n°34 del 07/03/2008

Si prevede la realizzazione delle sistemazioni esterne: viabilità interna,

parcheggi, spazi verdi attrezzati, locale tecnico impianti.

o autorizzazione edilizia n°192 del 13/10/2008:

Con il progetto si prevede la realizzazione di tre pergolati e

l’impermeabilizzazione di parte della copertura della cantina che non aveva la

prevista tenuta all’acqua.

p autorizzazione edilizia n°43 del 06/03/2009

Si tratta di alcune modifiche alle partizioni interne del locale interrato e dei

corpi anteriori.

q concessione edilizia n°22 del 06/04/2009

Il progetto prevede la realizzazione della copertura in sostituzione dei pergolati

corpi anteriori e corpo principale. Si dichiara che non vi sono variazioni di dati

urbanistici. Però come risulta da un’attenta lettura si verifica che i dati di

riferimento della cubatura del corpo principale cambiano come segue:

Edificio Tipologia volumetria CE 15/08 CE 45/03

Edificio Principale PT Non residenziale 7.811,19 6.974,55

Edificio Principale 1P Residenziale 1.372,25 1.944,45

Ciò deriverebbe da un progetto presentato nel frattempo, relativo ad un


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ampliamento mai realizzato, con il quale si è proceduto ad un ricalcolo

complessivo delle cubature del corpo principale che, come verificato,

rispondono adeguatamente al costruito con le modifiche apportate nel tempo

con i vari atti autorizzativi citati.

r concessione edilizia n°46 del 16/09/2009

Si tratta della variante in corso d'opera alla concessione edilizia n°15 del

22/02/2008 relativa ad un locale impianti a servizio della cantina e di una

tettoia per carico e scarico merci. Non vi sono variazioni di dati urbanistici.

s concessione edilizia n°52 del 05/10/2009

Riguarda la sistemazione funzionale dei corpi anteriori con la realizzazione

della pasticceria ed alcune modifiche interne alle partizioni. Con questo

intervento si ha un incremento di 112,56 cm per complessivi mc 20.680,58 con

una superficie di riferimento pari a mq 378.808,00.

t autorizzazione edilizia n°124 del 31/08/2009

Si tratta della variante all'autorizzazione n°34 del 07/03/2008 viabilità interna,

parcheggi, spazi verdi e attrezzati, locale impianti.

u DUAAP del 30/11/2009

Il progetto prevede, a seguito dell’esecuzione di alcuni piccoli lavori di

modifiche interne, il cambio di destinazione d’uso e la riconversione a turismo

rurale. La pratica è stata recuperata anche su supporto informatico, come

presentata all’ufficio SUAP. Da essa si ricava quello che doveva essere lo stato

finale della costruzione, rispetto al quale sono invece state riscontrate diverse

difformità di cui si dirà nel seguito. SI tratta di una trasformazione con

esecuzione di opere che ha richiesto la convocazione di una conferenza di

servizi per la sua approvazione che è avvenuta alla fine del percorso mediante i


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seguenti passaggi:

verbale conferenza di servizi protocollo n°2300 del 03/02/2010 per avvio

nuova attività turismo rurale, ricettiva, ristorativa e servizi turistici annessi -

DUAAP protocollo n°26853 del 30/11/2009;

verbale conferenza di servizi protocollo n°4816 del 12/03/2010 per avvio

nuova attività turismo rurale, ricettiva, ristorativa e servizi turistici annessi -

DUAAP protocollo n°26853 del 30/11/2009;

autorizzazione con provvedimento finale della conferenza di servizi n°8 del

18/06/2010 (relativo ad avvio nuova attività turismo rurale, attività ricettiva

e ristorativa con opere interne);

v autorizzazione con provvedimento finale della conferenza di servizi n°6

del 29/04/2010

Si tratta dei lavori di rimozione di un argine e variazione delle caratteristiche

dimensionale di un bacino di accumulo acqua ubicato all’interno dell’azienda

agricola, che riceve anche le acque depurate dell’attività alberghiera.

1.5.2 Altri documenti

a collaudo statico n°194/06 del 05/07/2006;

Il collaudo statico riguarda la cantina ed i corpi anteriori.

b richiesta parere vigili del fuoco del 18/07/2006

Le norme in vigore al tempo prevedevano la presentazione della pratica per

l’ottenimento del parere di competenza relativamente alle seguenti attività

regolamentate da specifiche disposizioni di prevenzione incendi:

attività 88: cantina,

attività 64: gruppo elettrogeno con potenza <350 KW,

attività 4b: deposito GPL da 5.000 litri.


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c certificato di agibilità del 04/08/2006

Riguarda i locali cantina, individuati nel documento come distinti al catasto

urbano al foglio 44 mappale 102 del quale peraltro non si ha riscontro neanche

come storico. Deve pertanto trattarsi di una individuazione errata. Oltre all’atto

vero e proprio non sono stati recuperati altri documenti presenti presso l’ufficio

tecnico del comune.

d certificato di agibilità del 15/02/2007:

Riguarda i corpi anteriori, individuati nel documento come distinti al catasto

urbano al foglio 44 mappale 102 del quale peraltro non si ha riscontro neanche

come storico. Deve pertanto trattarsi di una individuazione errata. Oltre all’atto

vero e proprio non sono stati recuperati altri documenti presenti presso l’ufficio

tecnico del comune.

e collaudo statico del 09/04/2008

Riguarda le strutture in calcestruzzo armato e legno lamellare dell’edificio

destinato ad ampliamento attività per la trasformazione vinicola e olivicola e

precisamente la parte destinata a foresteria (corpo principale), ufficio e casa

custode.

f parere dei vigili del fuoco protocollo n°17179 del 03/12/2008

Riguarda l'istanza del 14/10/2008 (ultima in ordine di tempo) per richiesta di

parere di conformità antincendio nella quale è inclusa la presenza delle

seguenti attività:

attività 88: locali adibiti a depositi di merci e materiali vari (cantina), oltre

1.000 mq

attività 87: locale per esposizione e vendita oltre 400 mq;

attività 64: gruppo elettrogeno con potenza 640 KW,


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attività 91:centrale termica con potenza 690 KW,

attività 4b: deposito GPL da 5.000 litri;

attività ricettiva con meno di 25 posti letto non soggetta a CPI.

L'elenco completo di tutta la documentazione acquisita dal sottoscritto è

riportata nei dettagli, con tutte le pratiche e gli elaborati connessi con ciascun

procedimento, nel documento allegato 18.

1.6. Descrizione dei beni

L'area presso il quale sono ubicati i beni in carico all'azienda "FEUDI DELLA

MEDUSA SOCIETÀ AGRICOLA S.r.l." sorge nel settore sud-occidentale

della Sardegna alle spalle del centro abitato del Comune di Pula, oltre il lato

destro del verso di percorrenza da Cagliari a Teulada della Strada Statale n°195

Sulcitana (SS 195), a ridosso della zona montuosa e pedemontana. Le aree

ricadono in zona E a destinazione agricola e gli immobili sono stati edificati in

parte nella sottozona E1 "aree caratterizzate da una produzione agricola tipica

e specializzata" e in parte nella sottozona E5 "aree marginali per attività

agricola nelle quali viene ravvisata l’esigenza di garantire condizioni

adeguate di stabilità ambientale". Tra i beni della società sono compresi

immobili con diverse tipologie: terreni agricoli, una struttura alberghiera, un

opificio industriale adibito a cantina ed altri fabbricati. I terreni sono

parzialmente utilizzati a vigneto ed in parte seminativi.

1.7. Descrizione degli immobili oggetto di consulenza

Oggetto dell’incarico affidato allo scrivente è esclusivamente la parte relativa

ai fabbricati a destinazione turistica, con esclusione dei terreni agricoli,

dell’azienda vinicola, dei locali destinati all’attività di vinificazione, nonché di

tutte le attrezzature e macchinari connessi alla stessa, la cui valutazione è


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invece affidata ad un tecnico competente in materia agraria, così come gli

edifici ed i terreni ubicati nel foglio 22, nel podere in località Perdu Collu.

L’area è delimitata lungo i confini da una recinzione in ferro battuto che corre

su tutto il perimetro, all'esterno dell'area recintata, vicino al cancello di

ingresso principale, sono ubicate le cabine dell'energia elettrica e un gruppo di

continuità con relativo serbatoio di gasolio. All'area si accede, percorrendo

circa 2 km dalla SS195 all’altezza della Chiesetta di Santa Margherita

attraverso una strada comunale bitumata e quindi attraverso una strada poderale

in terra battuta.

Dal cancello principale in ferro battuto si accede prima al parcheggio e quindi

nella parte bassa alle cantine e nella parte alta all’albergo. La struttura

alberghiera e destinata anche alla ristorazione e/o degustazione comprende

diversi corpo di fabbrica posti su due diversi livelli e separati da un’area

sistemata a verde con camminamenti, fontane e numerose piante di pregio,

come visibile anche dalla documentazione fotografica allegata.

All’ingresso si trova il locale ufficio ove in realtà è presente un salone unico

suddiviso in due parti mediante una parete mobile: nella prima parte sono

presenti alcuni divani e delle librerie ed il bagno, mentre nella parte retrostante

è presente la sala lettura. Nella parte lato mare troviamo i “corpi anteriori”: il

primo è destinato in parte a sala conferenze mentre nell’altra parte sono

presenti i servizi igienici, una guardaroba ed una saletta con dei divani. Il

secondo è destinato in parte a sala da pranzo ed in parte a cucina e pasticceria.

Quest’ultima è collegata tramite un montacarichi al piano cantina ove sono

ubicate anche le celle frigo destinate alla conservazione dei cibi.

Tramite una scala si accede al piano cantina così come si può andare alla parte


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bassa ove sono ubicati gli ingressi della stessa. Con un’altra scala si può invece

accedere alle terrazze ubicate sopra la cantina e la barricaia. Attraverso altre

scale si può salire alla parte alta ove si incontrano da una la casa custode e

dall’altra si accede al piano del corpo principale. La casa del custode è

costituita da un locale tecnico ove sono ubicati i quadri di comando ed un

gruppo soccorritore nonché da un locale interrato destinato a deposito, non

previsto negli elaborati di progetto. La casa vera e propria è costituita da un

salone e da due stanze da letto con bagno. Al di sotto del loggiato è invece

ubicato un ulteriore locale tecnico destinato ad alloggiamento delle caldaie. Il

corpo principale è costituito da un grande salone, cucina, uffici, bagni e 4

camere da letto al piano terra, ma esterne, ove risultano ubicati anche dei locali

di sgombero per il deposito di materiale e dei bagni, oltre a cinque ulteriori

stanze da letto a livello superiore, quattro con camera da letto e bagni e una

suite dotata anche di salotto. Al di sotto del corpo principale centrale è ubicato

un locale interrato al quale si accede da una porta situata sotto la scala esterna

ove sono presenti anche alcuni impianti (pompa di calore, quadri elettrici e

gruppi di pompaggio) oltre ai passaggi degli scarichi e degli impianti elettrici.

In totale sono presenti 11 camere da letto (di cui 9 matrimoniali e due singole,

con complessivi 20 posti letto).

Nei locali seminterrati della cantina si trovano tutte le attrezzature e i

macchinari necessari per la produzione e conservazione del vino.

L'ampio giardino, distribuito anch’esso su due livelli, è composto di diverse

parti: nella parte bassa troviamo camminamenti, loggiati, fontane ed un’area

verde sopra la barricaia, con numerose piante di pregio per arredo, al piano

superiore troviamo oltre ad ampi loggiati anche due piscine.


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Nonostante la necessità di effettuare diversi lavori di ripristino, sistemazione e

pulizia, a causa dello stato di fermo dell'attività, le strutture, essendo comunque

di recente realizzazione, si presentano in buono stato di manutenzione e con

finiture realizzate con materiali di qualità ottima (pavimenti, infissi,

rivestimenti, coperture, etc...) e dotate di attrezzature, arredi e tecnologie di alto

livello (internet wi-fi, impianti di audiodiffusione, TV satellitare...), nonché di

una discreta quantità di opere d'arte.

Di seguito verranno descritti in dettaglio i diversi ambienti dell'intero

complesso così come suddivisivi precedentemente:

1.7.1 Cantina

Il corpo cantina è un fabbricato parzialmente interrato che si estende al di sotto

dei corpi anteriori e continua verso la zona nord-ovest che affaccia verso i

vigneti: è articolato in tre ambienti principali: una zona destinata alla

conservazione delle bottiglie del vino (parzialmente interrata), una zona

riservata alla lavorazione e raffinazione del vino nei silos metallici realizzata in

un corpo a forma rettangolare (seminterrata con il prospetto principale a valle

libero con un loggiato) e parzialmente soppalcata, e un'ultima sala, la

cosiddetta "barricaia", ove sono conservati i vini nelle botti di legno,

"barriques", ricavata invece in un corpo di forma quadrata (completamente

interrata in adiacenza e a monte della zona di lavorazione e raffinazione).

1.7.2 Corpo Principale

Il cosiddetto corpo principale si articola in tre corpi di fabbrica uno centrale,

più grande, che si sviluppa su due livelli e due altri corpi laterali simmetrici più

piccoli e composti solamente dal pian terreno: nel corpo centrale, al piano terra

troviamo la sala reception composta di un ambiente unico realizzato con


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pavimenti in marmo, pareti intonacate e tinteggiate di colore bianco, soffitto

con struttura in legno lamellare e tavolato in perlinato, controsoffitti in

cartongesso tinteggiati di colore bianco nei quali sono inseriti l'impianto di

illuminazione realizzato con faretti alogeni incassati e l'impianto di audio

diffusione realizzato con altoparlanti incassati anch'essi nella canalizzazione in

cartongesso. Gli infissi esterni sono in legno massello e doppi vetri, con porte

finestre dotate di maniglie antipanico. La sala è dotata di impianto di

climatizzazione realizzato con fan-coil. Gli arredi (tavoli, poltrone, divani,

sedie, armadi, tende, tappeti, lampadari...), sono in ottimo stato e di pregio. In

un angolo della sala è presente anche una zona bar con un bancone realizzato in

muratura e rivestito in marmo. Dalla sala principale della reception si accede

ad un ambiente in cui si trovano gli uffici realizzati con le medesime

caratteristiche e finiture della sala reception, servizi igienici, anch'essi con le

medesime caratteristiche, eccezion fatta per il pavimento in granito a

scacchiera, ed una cucina con pavimentazione in grès. Dalla scala ubicata al

centro della sala si da accesso al piano superiore, ove si trovano cinque camere

da letto. Al piano superiore si accede, oltre che con la rampa di scale, anche

con due ascensori. Al primo piano abbiamo dunque le cinque camere da letto:

una prima camera "suite" (la più grande delle cinque) composta da tre ambienti

tra cui un salotto centrale, a cui si accede direttamente dalla porta di ingresso

della camera, arredato con divani e un tavolino, ai lati di tale zona abbiamo poi,

da una parte, la zona notte, dall'altra, la zona bagno composta da un ampio

antibagno con vasca idromassaggio e doppio lavabo con piano in marmo e

bagno con wc, bidet, doccia e bagno turco tutti corredati da finiture e

rubinetteria con materiali di pregio. Le altre quattro stanze, a differenza della


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suite, sono composte solo da due ambienti (zona notte e zona bagno), ma le

caratteristiche delle cinque stanze sono grosso modo le medesime, ovvero:

zona notte e salotto (solo per la "suite") sono realizzati con pavimenti in

parquet marrone scuro, pareti intonacate, copertura con struttura in legno

lamellare e tavolato in perlinato tinteggiati di colore bianco, mentre le zone

bagno sono pavimentate con marmo bianco e rivestite con marmi e mosaici

(docce e bagni turchi), infissi esterni in legno massello e doppi vetri.

All'interno delle camere vi sono armadi, tavoli e scrittoi in legno, divani e sedie

in legno rivestiti in tessuto, tende, tappeti e lampadari di pregio, televisori; tutte

le stanze sono inoltre dotate di grandi balconi arredati con tavoli e sedie in

ferro battuto, con vista sul cortile e sul paesaggio circostante.

I due edifici laterali a quello descritto precedentemente invece sono identici fra

loro e sono composti di due camere da letto ciascuno, dotate di bagni composti

di sala da bagno, lavabo e vasca idromassaggio, doccia, bagno turco, wc e

bidet. Gli ambienti delle camere sono realizzate con pavimenti in parquet

marrone scuro, pareti intonacate e tinteggiate con decori, copertura con

struttura in legno lamellare e tavolato in perlinato tinteggiati di colore bianco,

mentre le zone bagno sono pavimentate con marmo bianco e rivestite con

marmi e mosaici (docce e bagni turchi), infissi esterni in legno massello e

doppi vetri. All'interno della sala vi sono armadi, tavoli e scrittoio in legno,

divani e sedie in legno rivestiti in tessuto, tende di pregio, televisori. La sala è

dotata di impianto di climatizzazione con fan-coil.

1.7.3 Casa Custode

La casa del custode è costituita al piano terra da due ingressi, dei quali uno

(prospetto nord-ovest) da accesso ad un locale destinato ai quadri elettrici e


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l'altro, (prospetto sud-est) ad un locale destinato alla foresteria, composto da un

soggiorno, due camere da letto, con pavimentazione in legno e pareti

intonacate al civile, ciascuna dotata di servizi igienici con pavimentazione e

rivestimento delle pareti in marmo con wc, bidet, lavabo e doccia. Il piano

interrato al quale si accede tramite una scala interna ubicata nel locale tecnico è

in realtà un deposito di materiale vario per l’albergo quali stoviglie e

biancheria. All’esterno, sempre al piano interrato ma con ampio accesso è

ubicato il locale tecnico dell'impianto della caldaia.

1.7.4 Uffici

Il corpo uffici è composto dalla sala della biblioteca e da un blocco di servizi

igienici: la biblioteca è un unico ambiente separato parzialmente in altezza con

una struttura amovibile in cui è integrata una libreria. La pavimentazione è

realizzata in parquet con inserti in marmo, copertura con struttura in legno

lamellare e tavolato in perlinato, infissi esterni in legno massello e doppi vetri,

con porte finestre dotate in parte di maniglioni antipanico. La sala è dotata di

impianto di climatizzazione con fan-coil. Gli arredi (tavoli, sedie, divani,

armadi, tende, lampadari), sono di pregio e in ottimo stato e i tavoli sono in

legno e marmo con sedie in legno rivestite in pelle.

1.7.5 Corpi Anteriori

I corpi anteriori sono due edifici composti dai seguenti locali: nel primo corpo,

troviamo sala pranzo, cucina e servizi igienici, nel secondo una sala

conferenze, una sala bar i servizi igienici. La sala pranzo, alla quale si accede

tramite un ingresso in cui è ubicata la cassa ed il guardaroba oltre che l’accesso

ai servizi igienici, è composta da un ambiente unico realizzato con pavimenti in

granito a scacchiera, pareti intonacate e rifinite con diverse decorazioni in


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risalto, copertura con struttura in legno massello e tavolato in perlinato, infissi

esterni in legno massello e doppi vetri, con porte finestre dotate di maniglioni

antipanico. La sala è dotata di impianto di climatizzazione con fan-coil. Gli

arredi (tavoli, sedie, armadi, tende, lampadari), sono in ottimo stato e di pregio.

La cucina dell'albergo è composta da un ambiente unico realizzato con

pavimentazione in grès, pareti intonacate e tinteggiate color ocra sino a 2 metri

di altezza e dai 2 m sino al soffitto color bianco. È dotata di tutti i macchinari

da cucina necessari per una struttura di quel tipo (congelatori, fornelli a gas,

piastre elettriche, forni, affettatrici, lavastoviglie...) ed è collegata al piano

interrato, ove sono ubicate delle celle frigo, tramite un montacarichi. La sala

conferenze è un ambiente unico realizzato con pavimenti in granito a

scacchiera, pareti intonacate, copertura con struttura in legno lamellare e

tavolato in perlinato, controsoffittata con pannelli in cartongesso all'interno del

quale sono stati installati i faretti alogeni per l'illuminazione della sala, infissi

esterni in legno massello e doppi vetri, con porte finestre dotate in parte di

maniglioni antipanico. All'interno della sala vi sono tavoli in legno e marmo

con sedie in legno rivestite in pelle ed inoltre è dotata di impianto di

climatizzazione con fan-coil.

1.8. Impianti a servizio della struttura

La struttura alberghiera è dotata dei seguenti impianti tecnologici:

impianto elettrico: la fornitura avviene attraverso due cabine alimentate

da linea ENEL interrata da 15.000 V ciascuna, che viene trasformata a

380 V;

gruppo elettrogeno da 640kw;

impianto idrico-sanitario, fognario e di irrigazione;


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impianto termico realizzato mediante due caldaie in ghisa da 690 kw

complessivi ubicata nel locale interrato sotto la casa custode, destinato

anche alla produzione di acqua calda sanitaria;

impianti di climatizzazione mediante refrigeratori della potenza di kw

216;

impianto di telefonia fissa, internet tecnologia LAN (reti locali), e

internet con tecnologia wireless (reti senza fili);

impianti ascensore e montacarichi (attualmente non messi in esercizio

e senza alcuna documentazione tecnica allegata);

impianto televisivo terrestre e satellitare in ogni camera della struttura;

impianto di audio diffusione;

impianto antincendio;

impianti di video sorveglianza.

22 .. RR IISS PP OO SS TTEE AA II QQ UU EE SS II TT II

2.1. La consistenza immobiliare della fallita società con l'identificazione del bene,

comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2.1.1 Dati Catastali

I beni della società, oggetto di consulenza, come già esposto, comprendono

immobili di diverse tipologie e destinazione. La presente relazione riguarda la

valutazione di quelli individuati catastalmente coi seguenti dati:

Comune di Pula, località Santa Margherita, foglio 44, particella 215,

sub.1, cat. D/2;


sub.3, cat. A/3;



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sub.4, BCNC;

terrazza di copertura in parte a giardino ubicata sopra il foglio 44,

particella 215, sub.2, non individuata catastalmente;

relativa area di pertinenza destinata a giardino.

2.2. Lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo

in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti

registrati in data antecedente al pignoramento;

Il bene risulta libero. Si specifica che agli atti risulta un contratto di locazione

del 21/12/01 della durata di 30 anni repertorio 27652 raccolta 12909 del

19/12/01 registrato a Cagliari al n. 1600 a favore della società Dyonisos srl con

sede in Pula podere n. 15 San Leonardo, riferito al terreno distinto al catasto

terreni al foglio 44 mappale 36 ora soppresso ed originante i mappali 189 e 215

(corrispondente alla struttura edificata).

2.3. L'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che

resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti

incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo

carattere storico-artistico;

Non risultano formalità del tipo indicato ove si pensi ad una vendita unitaria

del bene. Chiaramente, nel caso si pensi di frazionare la proprietà individuando

separatamente la parte a destinazione produttiva e la parte ricettiva

(precisamente a destinazione turismo rurale) si dovrà tener conto delle

interferenze edilizie e impiantistiche fra i due beni.

In merito all’esistenza di vincoli incidenti sulla attitudine edificatoria si

evidenziano i vincoli presenti di tipo paesaggistico, legati alla presenza del

corso d’acqua nonché alla superficie di riferimento che risulta già quasi


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completamente satura anche se, questo tipo di edificazione, risulta

particolarmente limitata dal fatto che interessa esclusivamente operatori

agricoli. Non sono presenti vincoli di carattere storico artistico. Si ritiene utile

evidenziare che la struttura è stata costruita, nella fase iniziale, esclusivamente

per il possesso di requisiti del titolare di operatore agricolo ed era strettamente

legata all’attività poiché tali sono le condizioni per poter edificare nelle zone E.

Il successivo passaggio al “Turismo rurale”, consentito dalla norma (L.R.

27/98 che all’art. 8 recita:

1. Per turismo rurale si intende quel complesso di attività di ricezione, di

ristorazione, di organizzazione del tempo libero e di prestazione di ogni altro

servizio finalizzato alla fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e

culturali del territorio rurale extraurbano.

2. L'attività di turismo rurale deve essere svolta nel rispetto delle seguenti

condizioni: offerta di ricezione e ristorazione esercitata in fabbricati rurali già

esistenti ovvero nei punti di ristoro di cui all' articolo 10 delle direttive per le

zone agricole, adottate dalla Regione Sardegna in attuazione della legge

regionale 22 dicembre 1989, n. 45 , e successive modifiche e integrazioni, da

realizzarsi, secondo le tipologie edificatorie rurali locali, nelle aree extra

urbane agricole come individuate nel Piano urbanistico comunale;

a) ristorazione con pietanze tipiche della gastronomia regionale, preparate in

prevalenza con l'impiego di materie prime di produzione locale;

b) allestimento degli ambienti con arredi caratteristici delle tradizioni locali ed

in particolare della cultura rurale della zona.

c) allestimento degli ambienti con arredi caratteristici delle tradizioni locali ed

in particolare della cultura rurale della zona.


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e rappresentante un vincolo di destinazione, rappresenta pertanto, allo stato,

l’unica alternativa di utilizzo possibile a quello strettamente connesso

all’attività agricola stessa con esclusione di qualunque altra destinazione. Nella

DUAAP l’attività di turismo rurale viene classificata ex lege R.A.S. 22 del

14/5/1984 a 5 stelle. Si evidenzia inoltre che l’attività deve essere gestita da

soggetti legittimati ai sensi dell’art. 9 della norma citata.

Alcuni terreni sono stati acquistati con vincoli quali foglio 56 mappale 21 e

foglio 50 mappale 526 per i quali la trascrizione specifica: "la vendita

comprende tutte le accessioni e le pertinenze, eventuali servitù attive e passive,

diritti, azioni e ragioni, nulla escluso nè eccettuato compresa la servitù a

carico dell'immobile oggetto di vendita ed a favore del terreno del venditore in

comune di Pula (Ca) censito al foglio 50 mappale 525 ex 44 sub. a), di non

costruire fabbricati e non impiantare alberi, piante e quant'altro di un'altezza

tale da impedire la vista al mare."

Per quanto riguarda le ipoteche presenti si rimanda alla documentazione

allegata.

Si deve far notare che si è avuta notizia dell’esistenza di una causa promossa

del confinate della proprietà oggetto per un ipotetico sconfinamento verso nord

del mappale 215 occupando di fatto una porzione del mappale 166. Si è operato

una verifica sommaria della zona contestata mediante un rilievo topografico da

cui si evince che l'ipotesi di uno sconfinamento non appare plausibile, secondo

le tolleranze in vigore, ma tale problematica potrebbe comportare la necessità

di un indennizzo in denaro, ove fosse accettato del vicino ricorrente ovvero la

costituzione in giudizio al fine della verifica reale dei confini.

2.4. L'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che


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saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;

Non risultano formalità del tipo indicato.

2.5. verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l'esistenza della

dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del

certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

Come riportato negli allegati sono state recuperate le pratiche di agibilità dei

beni situati in località Santa Margherita e precisamente:

data individuazione immobile

04/08/06 Foglio 44 mappale 102: Cantina e barricaia

15/02/07 foglio 44 mappale 103:corpi anteriori

22/05/09 DUAAP 11491: Agibilità foglio 44 mappale 210 riguarda

ufficio, casa custode, foresteria)

13/07/09 DUAAP 15261: Dichiarazione di agibilità foglio 44 mappale

190 cantina parte recuperata al di sotto dei corpi anteriori)

08/09/10 DUAAP 20517: foglio 44 mappale 215: struttura turismo rurale

Ad ogni pratica di agibilità sono allegati i documenti elencati nella modulistica

con l’unica eccezione della certificazione energetica. Il sottoscritto ha

sommariamente verificato la documentazione presente rilevando diverse

incongruenze fra lo stato di fatto e quanto dichiarato, mostrando la

prosecuzione dei lavori oltre quanto autorizzato anche se si tratta in generale di

difformità sanabili. Allo stesso modo risultano mancanti alcuni documenti

indispensabili relativi, ad esempio, alla chiusura della pratica di prevenzione

incendi (tanto che, nella pratica turismo rurale, la casella relativa non è

barrata). Per quanto riguarda l'aspetto formale del documento si rimanda anche

al capitolo sulla prevenzione incendi. Si segnala la mancanza della


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certificazione energetica dei beni inseriti all’interno dell’attività Turismo rurale

che, seppur indicata fra gli elaborati trasmessi, non è presente. In mancanza di

contestazioni da parte del comune si ritiene la pratica conclusa a termini di

legge, pur essendo, come detto, carente in diversi aspetti.

Nello specifico, come evidenziato nella tavola 15, le difformità urbanistico -

edilizie sono le seguenti:

la copertura del pergolato della casa del custode è abusiva (soggetta ad

autorizzazione);

la realizzazione del vano tecnico sotto il corpo principale è abusiva

(soggetta a concessione edilizia);

la realizzazione del vano tecnico sotto la casa del custode è abusiva

(soggetta a concessione edilizia);

alcune tramezzature interne sono differenti da quanto riportato nelle carte

(comunicazione opere interne).

Tutte la pratiche sono inoltre soggette ad autorizzazione paesaggistica. Il

sottoscritto ha anche misurato le altezze degli edifici al fine della verifica delle

cubature: come detto in precedenza e come riportato anche dal tecnico

comunale, in mancanza di precise disposizioni nelle norme di attuazione

vigenti (non esiste il regolamento edilizio) la valutazione delle altezze e delle

cubature deve ritenersi corretta anche se il sottoscritto ritiene che quanto meno

l’altezza della cantina sia valutata in maniera non conforme agli usi. È allegato

alla presente il certificato di destinazione urbanistica. Le stesse difformità si

presentano dal punto di vista catastale richiedendo pertanto una pratica di

variazione che consenta anche una specifica individuazione della terrazza

ubicata sopra la cantina e la barricaia. Per quanto riguarda i beni situati in


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podere in località Perdu Collu non è stato recuperato, nonostante le numerose

richieste, alcun documento che provi la regolarità edilizia degli immobili.

2.5.1 Certificato prevenzione incendi

La struttura è oggetto di specifica disciplina ai sensi delle disposizioni vigenti

in materia di prevenzione incendi e l'agibilità è certamente subordinata alla sua

formale conclusione ovvero è possibile iniziare l'attività ai sensi del DPR

151/2011 mediante la SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, una volta

acquisito il parere favorevole sul progetto, ovvero dichiarando l'inizio ed

inviando la necessaria documentazione compresa la dichiarazione di

conformità del realizzato al progetto approvato, che allo stato non è stata

presentata. SI fa presente che l’ultimo progetto approvato non è esattamente

rispondente allo stato dei luoghi e, pertanto, è necessario acquisire un nuovo

parere. Il sottoscritto ha recuperato, ed è allegata alla presente (allegato 21),

copia della documentazione presentata al comando provinciale in merito alla

richiesta di parere sul progetto presentato in data 14/10/2008. La stessa non ha

avuto alcun seguito. Si può però affermare che vi sono i presupposti per la

conclusione favorevole per la presenza, quali allegati alla dichiarazioni per

l’agibilità, delle dichiarazioni di conformità e di tutti gli schemi impiantistici

ma chiaramente è necessario produrre tutta la documentazione richiesta dai

Vigili del Fuoco. Peraltro il tempo trascorso dal parere favorevole sul progetto,

le modifiche apportate alla struttura, non ultima la riconversione a turismo

rurale, la previsione delle vie di fuga dal primo piano mediante delle passerelle

che la tutela del paesaggio non ha consentito, nonché la presenza di

aggiornamenti normativi anche recenti, determina la necessità della

presentazione di una nuova pratica ed il necessario completamento con


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l’ottenimento del CPI. L’iter, considerata la complessità della struttura, si può

prevedere in circa un anno ed i costi tecnici nonché i lavori necessari in €

30.000,00 (si pensi , come detto, alla necessità di realizzare nuove vie di fuga

dal primo piano del corpo centrale). Sarà inoltre necessario operare le verifiche

di legge sugli impianti, fermi da tempo, per il rilascio delle numerose

certificazioni richieste dai VVF, operazione il cui costo può essere stimato in

circa € 20.000,00.

2.6. La completezza dei documenti di cui all'articolo 567, secondo comma, del

codice, segnalando quelli mancanti o inidonei;

Si è verificato il possesso ultraventennale dei beni intestati alla società come

risulta dall'analisi dell'allegato 20.

2.7. All'individuazione di eventuali cespiti alienati o donati nei due anni anteriori

all'apertura dell'intestata procedura”

Non esistono vendite poste in essere dalla società fallita.

33 .. DD EE TTEE RR MM IINN AA ZZ II OO NN EE DD EE LL VV AA LL OO RR EE DD EE II BB EE NN II II MM MMOO BB IILL II

3.1. Premessa

La proprietà oggetto di consulenza comprende diverse parti con diverse

destinazioni la cui valutazione, per la complessità della materia, è stata

suddivisa nelle sue componenti elementari e, in particolare:

1. attività ristorazione;

2. attività ricettiva;

3. attività agricola attività di vinificazione;

4. scorte costituite dai vini imbottigliati e non;

Un insieme così complesso di attività richiede, per la sua valutazione corretta,

l’intervento di professionalità differenti che, interagendo fra loro, determinino


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il più probabile valore di mercato del bene nel suo complesso. Ciò è

determinato in particolar modo, dalla constatazione che l’insieme non è

certamente vendibile separatamente, per l’esistenza di parti comuni, per la

presenza di impianti comuni, per l’ottenimento della concessione edilizia in

maniera unitaria con riferimento all’intera area disponibile, nonostante le due

attività principali, agricola e di vinificazione da una parte ed attività turistico

ricettiva dall’altra, siano assolutamente separate e gestite secondo criteri

totalmente differenti, con riferimento a norme e soggetti legittimati da requisiti

completamente diversi.

In definitiva si può affermare che, nonostante dalle verifiche e dai rilievi svolti

sul posto, si sia appurato che, risulta tecnicamente possibile predisporre la

separazione fisica e gestionale tra l’attività agricola e quella turistica, di fatto la

scissione delle due linee produttive non appare facilmente realizzabile alla luce

delle seguenti considerazioni:

i costi da sostenere e gli interventi tecnici da attuarsi per suddividere le aree

e le reti dei servizi delle due attività, così da rendere autonome le parti che

oggi sono in comune, sarebbero di portata considerevole e caratterizzati da

notevoli difficoltà operative;

per quanto concerne la produzione di uve da vino, è risaputo che il mercato,

in questo periodo storico, è condizionato da una palese rigidità per cui, se

non si è già soci di una cantina cooperativa, risulta difficoltoso

commercializzare le uve sul mercato dei vinificatori privati; disponendo di

un quantitativo medio annuo, a regime, di 3000 q.li di uve (capacità

produttive dell’azienda in argomento), non rimane altra soluzione se non

quella di provvedere autonomamente, attraverso una propria cantina, alla


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lavorazione, al confezionamento e alla commercializzazione del vino;

in relazione alla cantina, se lo stabilimento non dovesse più disporre dei

propri vigneti verrebbe inquadrato (sia dal punto delle concessioni

urbanistiche che degli aiuti comunitari) come una qualsiasi attività

artigianale, perdendo i connotati di azienda agricola; ma è proprio la

tipologia agricola che ha legittimato sia l’edificazione della cantina in una

Zona E-Agricola (altrimenti non realizzabile), che l’ottenimento degli aiuti

comunitari per la sua realizzazione attraverso le misure riservate

all’agricoltura;

la struttura ricettiva, inquadrata nell’ambito normativo del turismo rurale, è

dimensionata su 20 posti letto distribuiti in 11 suite: il turismo rurale, per

sua definizione, non è in alcun modo collegato all’azienda agricola, come

invece viene prescritto per il comparto agrituristico (regolamentato dalla

L.R. 23 giugno 1998, n. 18 e dalla L.R. 19 gennaio 2010, n. 1), limitato a

20 posti letto e a n. 1.800 coperti/anno e gestito da un imprenditore

agricolo. Il turismo rurale, pertanto, riguarda un’attività turistico-ricettiva

esercitata da un imprenditore non agricolo (ovvero ai sensi dell’art. 9 della

L.R. 27/98 gestori di strutture ricettive alberghiere e di ristorazione o

gestori di servizi di organizzazione e di supporto alle attività sportive

all'aria aperta e del tempo libero, iscritti negli appositi albi professionali e

negli specifici registri delle Camere di commercio, industria, artigianato e

agricoltura) in un ambito rurale. Tuttavia, considerando il notevole livello

di integrazione strutturale e funzionale che accomuna la struttura ricettiva

alla cantina e ai vigneti, difficilmente si potrebbe pensare di dover gestire

questa attività in maniera disgiunta dalla realtà agricola alla quale,


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comunque, risulta solidalmente connessa;

la necessità di un accertamento di conformità delle opere difformi che

interessa l’intero compendio immobiliare.

In considerazione di ciò si ritiene che le modalità di utilizzo e/o di alienazione

del bene in argomento, sia per motivi di natura tecnica che economica o

gestionale, debbano privilegiare il mantenimento di un unico compendio.

Nella presente relazione, quindi, ci si limiterà a valutare le parti destinate alle

attività 1 e 2, ma considerando le stesse quali parti dell’insieme, cioè

dell’intero compendio immobiliare e dell’attività agricola di produzione di uve

da vino.

Prima di procedere con l’illustrazione dei criteri che hanno portato alla

determinazione del valore di mercato dei beni oggetto di stima è necessario

fare alcune considerazioni di carattere generale.

All’interno dell’attività imprenditoriale legata alla ricettività, sono

contemporaneamente presenti sia una componente immobiliare (costituita dal

fabbricato, dalle aree esterne e dai vari manufatti a servizio dell’attività oltre

che dalle componenti impiantistiche fisse) costituente il così detto capitale

fondiario, che una componente gestionale legata all’attività imprenditoriale ed

all’avviamento commerciale. Nel nostro caso si darà una valutazione

economica alla sola componente immobiliare restando esclusa qualunque

considerazione legata alla componente gestionale, anche per la relativa

giovinezza della struttura che non ha consentito di esprimere completamente le

proprie potenzialità.

Per valutare un'azienda produttiva occorre accertare, innanzitutto, in quale fase

temporale ci troviamo rispetto alla sua costruzione e attivazione.


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Dette fasi sono tre, così specificate nell'ordine vitale della sua esistenza:

fase di avvio;

fase avviata;

fase di decadenza con elevato grado di vetustà e di obsolescenza

tecnologica e funzionale.

Nella fase di avvio i beni costitutivi dell'azienda non si sono adeguatamente

integrati sia sotto il profilo organizzativo sia sotto quello produttivo, manca

ancora l'inserimento adeguato dei prodotti nel mercato e la preferenza dei

consumatori che di norma scaturisce dalla pubblicità e che solo col tempo può

trovare concretezza. In questa prima fase il reddito dell'azienda è quasi sempre

negativo per cui risulta inutile la determinazione del probabile valore attraverso

la capitalizzazione del reddito netto. In tal caso l'aspetto economico che risolve

il quesito estimativo è quello che determina il valore seguendo il criterio di

stima del costo di riproduzione, al quale si perviene sommando il valore di

costo di tutte le parti costitutive dell'azienda nel suo complesso di beni

economici preposti alla produzione (fabbricati, terreni asserviti, macchinari,

impianti, scorte di produzione etc.). Nella seconda fase (azienda avviata), la

redditività del complesso produttivo è ben evidente per l'adeguata preferenza

nel mercato dei prodotti da parte dei consumatori e per la diffusa pubblicità che

garantisce, insieme all'assestamento interno dell'azienda e al proficuo

inserimento nel mercato, un livello reddituale duraturo nel tempo che

capitalizzato nel suo reddito netto ad un congruo saggio, subordinato al rischio,

esprime il valore di mercato dell'azienda nel suo compendio produttivo. Nella

terza fase (azienda in decadenza), la redditività subisce una sensibile riduzione

sia per la vetustà del compendio produttivo sia per l'obsolescenza tecnologica e


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funzionale dei macchinari e degli impianti, superati dalle nuove tecnologie. Il

valore dell'azienda è rappresentato, in questa fase economica, dalla sommatoria

del valore, riferito all'attualità delle parti costitutive del compendio produttivo

(fabbricati, macchinari, impianti e pertinenze dell'azienda stessa) seguendo il

criterio estimativo a valore di costo di riproduzione deprezzato per il quale si fa

riferimento al testo del Famularo "Teoria e pratica delle stime" (edizione

UTET, Torino, 1969), pag. 153, il quale dice testualmente: "Con questo

procedimento si distinguono tre casi per la valutazione delle aziende

industriali, a seconda dello stadio in cui trovasi l'Azienda. E cioè l'azienda può

essere ancora in via di costituzione o già costituita ma non ancora avviata, ed

in questo caso il valore andrebbe cercato, sulla base del costo dei singoli

elementi costitutivi; l'azienda può essere costituita ed avviata e può essere

raggiunto il periodo di normale funzionamento ed in questo caso il valore

andrebbe cercato sulla base della capitalizzazione del reddito; e finalmente

l'azienda può avere oltrepassato il periodo di normale funzionamento e può

trovarsi nell'ultimo stadio di decadenza, ed in questo caso il valore andrebbe

cercato sulla base dei valori assoluti dei singoli elementi costitutivi, in

relazione alla loro possibile separata utilizzazione". Come in ogni operazione

estimativa, il perito deve preliminarmente individuare sia il bene da stimare che

lo scopo della stima. Infatti al consulente può essere richiesta una valutazione a

fini assicurativi, a fini contabili, per fini espropriativi, per quotazione in borsa,

per cessione ed acquisizione d’azienda, di un immobile, del prezzo di cessione

degli elementi gestionali connessi ad un’attività, ecc. Nel presente lavoro

l’attenzione viene centrata sulla valutazione del capitale fondiario

relativamente ai compendi immobiliari a destinazione prevalentemente


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ricettiva. Per quanto detto precedentemente, il tecnico estimatore dovrà avere

ben presente che le strutture immobiliari a destinazione alberghiera presentano

caratteristiche, sia intrinseche che estrinseche, legate a svariati fattori solo in

via esemplificativa elencati ai successivi punti:

1. localizzazione;

2. dimensioni del compendio;

3. numero di camere;

4. destinazione d'uso;

5. qualità della struttura immobiliare e livello delle rifiniture;

6. condizioni manutentive;

7. presenza di strutture accessorie (piscina, parcheggio, tennis, sala fitness,

centro estetico, ecc.).

Ognuno dei punti sopra elencati, oltre ad altri specifici della struttura, dovrà

essere oggetto di attenta analisi. Di seguito vengono presentati i procedimenti

estimativi più usati nella pratica professionale per la stima di beni a reddito per

i quali, sovente, la valutazione finale del più probabile prezzo di cessione si

raggiunge attraverso un processo di riconciliazione dei valori provenienti da

più approcci, ivi compresi gli approcci empirici basati sull’utilizzo di multipli

costruiti sull’esperienza. Per determinare il valore dei beni descritti sono stati

utilizzati seguenti criteri di stima:

metodo sintetico-comparativo;

criterio del valore di riproduzione;

3.2. Il principio dell’ordinarietà

Tutte le valutazioni devono essere fatte con riferimento al principio

dell’ordinarietà: si tratta cioè di considerare fatti, circostanze, condizioni,


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persone e ipotesi ordinarie: non si devono cioè valutare circostanze eccezionali

temporanee, ma quelle condizioni che si verificano normalmente e

continuativamente. Tale considerazione ha particolare importanza nella

presente valutazione.

3.3. Il valore catastale

Sulla base della pratica catastale si hanno i seguenti valori del bene,

determinati mediante stima sommaria da parte del tecnico redattore e non

ancora oggetto di accertamento o contestazione da parte dell’Agenzia.

edificio superfici valore catastale

catastali unitario totale

A Resort 2.705,00 450 1.217.250,00

B Verande/loggiati 1.112,00 175 194.600,00

C vano tecnico 61,00 200 12.200,00

D piscina 192,00 200 38.400,00

E terreno 9.329,00 8 74.632,00

1.537.082,00

Tale valutazione non considera in ogni caso alcune parti che sono incluse nella

presente relazione (le terrazze quali copertura dei locali cantina) nonché i vani

tecnici che non risultano accatastati.

3.4. Determinazione della superficie commerciale

Nella determinazione delle superfici commerciali, il calcolo è stato fatto con

riferimento alla norma UNI 10750:2005, che riporta i seguenti i criteri di

computo: sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale, sia che si

tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e

turistico) si considera la somma delle superfici coperte calpestabili


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comprensive delle quote di superficie occupate dai muri interni e perimetrali, le

superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii, giardini, le

quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e

scoperti, box, ecc.). Nel nostro caso il computo delle superfici commerciali è

effettuato con i criteri seguenti: vengono considerate il 100% delle superfici

calpestabili, il 100% di quelle occupate dai muri divisori interni e perimetrali.

Per il computo delle superfici scoperte sono utilizzati i seguenti criteri di

ponderazione, tenendo conto che le quote percentuali possono generalmente

variare in rapporto alla particolare ubicazione dell'immobile, alle superfici

esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici

complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta,

fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il

loro particolare livello di qualità ambientale:

a) 10% dei balconi e terrazze scoperti;

b) 35% dei balconi e terrazze coperti

c) 5% dei giardini.

d) 10% dei vani tecnici interrati e seminterrati;

e) 10% per le aree di pertinenza a terrazza (copertura cantina).

Nella determinazione della superficie commerciale relativa al caso in esame, le

superfici lorde sono state quindi ragguagliate nella maniera seguente:

----------------------------------------------------------------------------------------------

edificioSuperficimisurate

coeff.Ragguaglio

Superficieragguagliata

A Resort 2.742,76 1,00 2.742,76

B Verande/loggiati 1.299,51 0,35 454,83

C vano tecnico 1.192,50 0,10 119,25


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D piscina 168,34 0,50 84,17

E terreno 7.150,94 0,05 357,55

F Terrazza 2.089,90 0,10 208,99

3.967,55

3.5. Determinazione del valore con criterio del valore di mercato con il metodo

sintetico comparativo

Per la determinazione del valore commerciale del bene immobile, il sottoscritto

ritiene che uno dei criteri di stima da utilizzare sia quello sintetico comparativo

in base ai valori di mercato e agli usi locali. Il criterio di cui sopra, si basa sulla

comparazione del bene oggetto di stima con altri di caratteristiche intrinseche

ed estrinseche similari e più propriamente: per tipologia costruttiva, per i

materiali da costruzione, grado di finitura, ubicazione nel contesto urbano o

extra urbano, grado d’utilità, stato di manutenzione etc., beni dei quali sono

noti i prezzi storici di mercato in epoca non molto remota (massimo tre anni),

ovvero, in mancanza dei primi, i più probabili valori di mercato. In relazione a

ciò il sottoscritto ha svolto le indagini per il reperimento dei valori di mercato

per beni similari, ossia di quei valori che hanno la maggior probabilità di

concretizzarsi negli effettivi prezzi storici di mercato a seguito delle trattazioni,

in condizioni normali e di libero mercato, tra domanda ed offerta. Le suddette

indagini sono state svolte attingendo informazioni da professionisti, uffici

fiscali, operatori immobiliari nonché da riviste e pubblicazioni del settore

(Consulente Immobiliare, OMI, Osservatorio prezzi immobili della camera di

Commercio di Cagliari). Generalmente, comunque, può tenersi presente che,

relativamente al parametro di valutazione unitario, esiste una scala di valori,

nella quale rivestono fondamentale importanza l'ubicazione e lo stato d'uso e di


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conservazione del bene, con valori minimo e massimo differenti per diverso

livello tipologico, sempre per grandi zone insediative di cui si terrà conto nella

valutazione specifica del bene. Sulla base delle indagini svolte, si è constatato

che l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’agenzia del Territorio

così come l’Osservatorio prezzi immobili della Camera di Commercio di

Cagliari forniscono dati esclusivamente per immobili a destinazione

residenziale. Tali dati non sono quindi utilizzabili. Relativamente agli immobili

ad uso similare a quello in esame (alberghiero, ricettivo) si è verificato che

questi hanno un valore variabile fra 1.200,00 €/mq e 1.600,00 €/mq e quindi un

valore medio pari a €/mq 1.400,00, come rilevato dall'indagine svolta presso

operatori del settore e professionisti. Pertanto, nel nostro caso, considerando le

condizioni del bene, la posizione nel contesto extraurbano, l’assenza di

collegamenti e di servizi, le condizioni d’uso e manutenzione, la panoramicità,

la destinazione d'uso a turismo rurale, il numero delle stanze presenti, la

dimensione del compendio immobiliare, si ritiene congruo assegnare un valore

pari a 1.050,00 €/mq ovvero con una riduzione del 25% rispetto al valore medio.

Di conseguenza, sulla base di quanto esposto e dall’analisi delle dimensioni

verificate durante il sopralluogo e riportate sopra, il valore dell’immobile si

ricava con la seguente relazione:

Valore Immobile = mq x €/mq = €

V = 3.967,55 x 1.050,00 = 4.165.922,78

3.6. Determinazione del valore con il criterio del valore di riproduzione

Tale criterio parte dall'analisi del valore di mercato dei terreni analoghi a quello

ove sorge il nostro fabbricato e ubicati nella stessa zona e sul quale si ipotizza

di edificare un edificio simile al nostro per destinazione d'uso, caratteristiche


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costruttive, per materiali da costruzione e grado di finitura ottenendo in questo

modo il valore. Per valore di riproduzione di un fabbricato si intende quindi

l'onere economico, relativo ad un'opera esistente, valutato nel preventivo, che

un operatore deve sostenere per la realizzazione di un'opera, rivolgendosi ad

un'impresa ordinaria operante nella zona. Tale immobile quindi ha, rispetto al

nuovo, una obsolescenza nelle sue caratteristiche fondamentali (nel progetto,

nei materiali, nello stato di conservazione) e, quindi, una prevedibile inferiore

durata della vita economica. Tale criterio di stima si adotta normalmente

nell'estimo urbano quando l'edificio da valutare, così come si presenta

all'occhio dello stimatore (non funzionale o con particolare destinazione poco

remunerata) non si presta ad un adeguato apprezzamento nel mercato mentre,

trasformato secondo le esigenze della domanda, ha maggiore appetibilità per

l'adeguato reddito che il nuovo bene è capace di produrre. Come detto la

valutazione va eseguita nell'ambito dell'ordinarietà cioè riferita ad una

costruzione ordinaria con mezzi ordinari: seguendo tale criterio di stima il

valore è quindi dato dalla somma dei seguenti due termini:

valore dell''area su cui insiste l'edificio (Va);

probabile valore di costo dello stesso edificio (K).

Espresso in formula tale metodo di stima si identifica come segue:

Vv = (Va + K)

ove:

Vv = valore venale dell'immobile;

Va = valore dell'area edificabile;

K = costo di costruzione dello stesso fabbricato comprensivo degli oneri

concessori, degli utili dell'imprenditore costruttore e delle spese generali (Kc),


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più gli oneri professionali (Kp) nonché degli oneri finanziari connessi

all’operazione;

Sulla base delle indagini svolte dal sottoscritto, si è constatato che i terreni

agricoli nell’area del Comune di Pula avevano all'epoca del loro acquisto un

valore di mercato di 2,00 €/mq. Pertanto, moltiplicando tale valore per la

superficie totale dell'area, limitata alla parte oggetto della presente relazione,

avremo:

mq Val/mq €

Valore = 12.753,00 X 2,00 = 25.506,00

A questo punto è necessario calcolare i costi di costruzione dell'edificio:

innanzitutto si calcolano i costi sostenuti per la costruzione dell'edificio

considerando la volumetria costruita. Per la determinazione del costo di

costruzione, si fa riferimento oltre che a progettazioni del periodo, alla

pubblicazione dell’editore DEI, tipografia del Genio Civile, Prezzi tipologie

edilizie: questo prezzario fornisce, a consuntivo, una indicazione sui costi di

costruzione restando esclusi soltanto:

il costo del terreno;

oneri professionali;

oneri finanziari;

oneri di urbanizzazione che si trascurano in quanto irrilevanti sul valore

del bene.

In essi, sono compresi tutti gli oneri necessari relativi alle seguenti voci di

lavorazione:

movimenti di terra;

opere in c.a.;


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sottofondi;

murature e tamponamenti;

coperture;

intonaci interni ed esterni;

pavimentazioni e rivestimenti interni ed esterni;

isolamenti e impermeabilizzazioni;

opere in acciaio;

piscine;

impianti;

assistenza agli impianti;

a tali valori così ottenuti vanno poi aggiunti i seguenti costi accessori:

professionali, stimati pari al 4% dei costi di costruzione;

finanziari pari al 4,0% per i due anni ipotizzabili per l'intero iter relativo

alla costruzione dell’immobile considerato l'intero esborso nel periodo

medio (cioè un anno) con un tasso pari al tasso del periodo maggiorato

del 2%, come usuale per operazioni di questo genere;

pertanto avremo:

sup. mq Costo €/mq valore totale €

1 Resort 2.742,76 1.100,00 3.017.036,00

2 Verande/loggiati 1.299,51 330,00 428.838,30

3 vano tecnico 1.192,50 280,00 333.900,00

4 piscina 168,34 500,00 84.170,00

5 Terrazza 2.089,90 50,00 104.495,00

3.968.439,30

Costi accessori 10% 396.843,93


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K=Kc+Kp 4.365.283,23

in cui il valore di €/mq 1.250,00 è il valore massimo riscontrato nell’ordinarietà

in considerazione del pregio della costruzione. Per cui, sommando i costi di

costruzione (K), così determinati, al valore dell'area calcolato prima (Va), si

ottiene il valore di mercato del bene nuovo:

Valore complessivo €

Va 25.506,00

Vc 4.365.283,23

Valore complessivo 4.390.789,23

Una volta determinato il valore di riproduzione riferito al bene come se fosse

nuovo, è necessario correggerlo con un opportuno coefficiente di svalutazione

per tener conto della vetustà e dell'obsolescenza dell'edificio al momento

dell'acquisto: la vetustà tiene conto del fatto che il valore di un bene decade

fisicamente nel tempo in relazione all'età, mentre l'obsolescenza tiene conto del

fatto che alcune porzioni (o talvolta l'intero insieme) del bene perdono valore

per invecchiamento tecnologico, tipologico e funzionale non essendo più in

grado di assolvere al loro impiego originario. Per individuare un coefficiente di

degrado che consenta di determinare con certezza il valore reale del bene, si fa

riferimento alla formula dell'U.E.E.C.: (Unione Europea degli Esperti

Contabili), che consente appunto di determinare i coefficienti di deprezzamento

in relazione all'utilizzo e alla vita utile del bene; di seguito si riporta la formula

relativa:

D = [(A+20)2/140]-2,86;

in cui:

- D rappresenta il deprezzamento in percentuale del costo a nuovo;


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- A rappresenta gli anni del bene in percentuale sulla durata totale di utilizzo;

Nel caso in esame, considerata la tipologia della struttura, la vita utile può

quantificarsi in anni 35, mentre l'età attuale dell'edificio è di anni 5, essendo

stato ultimato nel 2008 anche se trasformato e modificato successivamente.

Pertanto, il valore venale dell'edificio può essere così determinato:

Deprezzamento 3,81%

Valore residuo 96,19%

Per quanto riguarda il deprezzamento per obsolescenza in considerazione

dell’età dell’immobile si ritiene di poter applicare un coefficiente pari a 1.

In definitiva il valore del bene con il criterio del costo di riproduzione è pari a €

4.224.450,30.

3.7. Determinazione del valore del bene

Nel campo dell’estimo civile, vige il criterio empirico di ritenere convergenti

due valori, determinati per esempio con diversi procedimenti, quando la loro

differenza non supera il 10%. Carlo Forte nel suo testo “Principi di Economia

ed Estimo” insegna come sia possibile effettuare la media aritmetica di due

differenti valori, riguardanti lo stesso aspetto economico del medesimo bene e

riferiti allo stesso momento economico, quando la loro differenza non supera la

soglia percentuale sopra indicata. Così nel nostro caso

I due valori sono fra loro confrontabili e quindi il valore del bene può essere

determinato con la media dei due come segue:

V1= € 4.165.922,78

V2 = € 4.224.450,30

Vm = € 4.265.603,00

3.7.1 Detrazioni al valore determinato


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Il valore sopra determinato si riferisce ad un immobile perfettamente regolare

dal punto di vista urbanistico, catastale, normativo mentre nel nostro caso,

come detto ampiamente in precedenza, esistono delle situazioni che non

consentono l’immediata apertura e funzionalità del bene. È pertanto necessario

procedere con delle detrazioni. La prima detrazione va valutata per

l’indispensabile accertamento di conformità della struttura che riguarda parti

che non creano cubatura (volumi tecnici e locali di sgombero interrati) e

pertanto esclusivamente limitate a costi tecnici, come verificato anche con i

tecnici comunali. In tale fattispecie, data la complessità della pratica, si ritiene

che il costo possa essere valutato pari a € 30.000,00. Una ulteriore detrazione è

legata ai costi relativi alle pratiche necessarie per una perfetta funzionalità del

compendio dal punto di vista alberghiero e ristorativo: si ritiene che, come già

evidenziato al punto 2.5.1., si debba mettere in conto un tempo di

improduttività di un anno con costi necessari per le pratiche valutati in circa €

50.000,00. La mancata funzionalità per un anno può essere valutata come un

costo finanziario pari al 10% cui si aggiunge il costo legato alla soluzione della

causa di sconfinamento in corso valutato sommariamente in 12.000,00 €. In

definitiva i valori delle detrazioni sono i seguenti:

Pratica prevenzione incendi - 50.000,00

1 anno di improduttività (10% valore) - 426.560,30

Causa sconfinamento - 12.000,00

Pratica edilizia per accertamento conformità - 30.000,00

- 518.560,30

In definitiva il valore della parte del compendio immobiliare oggetto di stima

risulta pari a corpo ed in cifra tonda nelle condizioni di fatto e di diritto in cui


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si trova il bene in € 3.750.000,00 (diconsi euro tremilioni

settecentocinquantamila virgola zero).

Si evidenzia che la valutazione complessiva del bene è fatta a corpo, nello stato

di fatto in cui si trova il bene quale parte dell’intero compendio immobiliare,

con esclusione degli arredi presenti, da valutare a parte, ma comprensivo di

tutti gli altri elementi presenti quali lampadari, attrezzature di diffusione sonora

piante e quant’altro.

44 .. CC OO NN CC LL UU SS IIOO NN II

Avendo assolto il mandato affidatomi, rassegno la presente relazione di

consulenza tecnica, estesa su 55 pagine di carta legale, compilata con la tecnica

e con le necessarie conoscenze in materia, completata dai seguenti allegati

esplicativi:

1 Allegato fotografico

2 Inquadramento cartografico

3 Inquadramento catastale

4 Stralcio strumento urbanistico

5 Certificato di destinazione urbanistica

6 Visure catasto terreni

7 Estratti di mappa del catasto terreni

8 Visure catasto urbano

9 Planimetrie catastali degli immobili

10 Inquadramento degli immobili turismo rurale

11 Planimetria a livello cantina

12 Planimetria corpi anteriori uffici e locale tecnico

13 Planimetria corpo principale - piano terra


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14 Planimetria corpo principale - piano primo

15 Schema concessioni/autorizzazioni/difformità

16 Analisi delle cubature oggetto di concessione

17 Tavole di progetto estratte dalla pratica turismo rurale (DUAAP 26853)

Tav. 1 Inquadramento cartografico

Tav. 2 Planimetrie generali

Tav. 3.1 Corpi anteriori

Tav. 3.2 Corpo principale PT

Tav. 3.2 Corpo principale P1

Tav. 4.1 prospetti e sezioni corpo principale

Tav. 4.2 prospetto e sezioni corpi anteriori

18 Elenco completo in ordine cronologico delle autorizzazioni e concessioni

edilizie

19 Documentazione estratta dalle autorizzazioni e concessioni edilizie

principali

20 Elenco delle formalità

21 Pratica prevenzione incendi

Modello Pin 1 14/10/2008

Modulo domanda del 18/07/06

Parere favorevole del 09/01/07

Parere favorevole del 03/12/08

A - Relazione tecnica

1 - zona d'intervento classificazione ambienti

2 - Zona d'intervento piante e particolari attività 4b

3 - Particolare zona intervento idranti particolari gruppo di


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pressurizzazione

4 - Zona d'intervento piante e particolari attività 64

5 - Zona d'intervento idranti Attività 87-88

6 - Zona d'intervento Piante e particolari attività 91

7 - Zona d'intervento idranti scuola per sommelier

8 - Piante prospetti e sezioni

22 Contratto locazione terreno distinto al catasto terreni al foglio 44

mappale 36

23 DOCFA immobili loc. Santa Margherita

24 Relazione di raccordo tra i due elaborati peritali

nella quale:

1. si è determinata la consistenza catastale della società fallita;

2. si è verificato che i beni in oggetto risultano liberi con gli unici pesi derivanti

da un contratto di locazione del terreno al foglio 44 mappale 36 (ove insiste la

struttura alberghiera) oltre alle ipoteche presenti e riportate nell'allegato 20;

3. si è verificata l'inesistenza di vincoli ed oneri di natura condominiale che

resteranno a carico dell'acquirente, incidenti anche sulla edificabilità (salvo sui

mappali 2 e 526 del foglio 50);

4. si è verificata l'inesistenza di formalità vincoli ed oneri che non potranno

essere opposti all'acquirente;

5. si è verificata la presenza di difformità edilizie e sono state illustrate

specificamente nell'allegato 15. Le stesse risultano sanabili.

6. si è verificata la completezza dei documenti in conformità all'art. 567 del

codice;

7. si è verificato che non risultano beni alienati negli ultimi due anni;


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8. si è infine proceduto alla valutazione della parte del compendio immobiliare

incluso nell'incarico dello scrivente il cui valore a corpo e nelle condizioni di

fatto e di diritto in cui si trova è stato determinato in € 3.750.000,00;

rimanendo a disposizione della Signoria Vostra per qualsiasi ulteriore

chiarimento.

Cagliari, 21 ottobre 2013

IL CONSULENTE TECNICO

Dott. Ing. Giovanni Masala

tribunale civile di cagliari sezione fallimentare ... dare risposta a tutti i quesiti di cui...

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