tribbuunnaallee orrddi innaarrioo addii lluucceerra
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__________________________________________________________ Procedura esecutiva n. 42/2011 R.G.E.
TTRRIIBBUUNNAALLEE OORRDDIINNAARRIIOO DDII LLUUCCEERRAA
-- pprroocceedduurraa eesseeccuuttiivvaa nn.. 4422//22001111 --
giudice: dr.ssa g. stano
“CASTELLO FINANCE SRL”
- Avv. C. Capotorto -
– creditore –
C O N T R O
“ ESECUTATI” – debitori –
CCOONNSSUULLEENNZZAA TTEECCNNIICCAA EESSTTIIMMAATTIIVVAA
LLoottttoo PPrriimmoo
IL C.T.U.
ing. Massimiliano Virgilio Steri
TTrriibbuunnaallee oorrddiinnaarriioo ddii LLuucceerraa
- Procedura Esecutiva N. 42/11 -
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RREELLAAZZIIOONNEE DDII CCOONNSSUULLEENNZZAA TTEECCNNIICCAA
EESSTTIIMMAATTIIVVAA
PROCEDURA ESECUTIVA N. 42/2011
CREDITORE: “CASTELLO FINANCE SRL”
- procuratore: Avv. C. Capotorto -
contro:
DEBITORI: “ESECUTATI”
- -
1.RELAZIONE DI STIMA: LOTTO PRIMO
1.1 – IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA
Fabbricato per civile abitazione, posto in abitato di Poggio Imperiale, alla
Via Chiaromonte nn. 44 e 44/A, composto di quattro piani fuori terra:
1. Piano terra: autorimessa con annesso bagnetto di servizio,
con accesso diretto, tramite una serranda, da Via
Chiaromonte, civico 44/A, comunicante con il vano scale che
conduce ai piani superiori.
Censito nel N.C.E.U. del Comune di Poggio Imperiale, in
ditta ESECUTATO (proprietà per 1/2) e ESECUTATO
(proprietà per 1/2) con le seguenti indicazioni catastali:
“foglio n. 14, particella 1610 sub 2, categoria C/6, classe 4,
consistenza 28 m2, con rendita catastale € 94,00;
2. Piano primo: unità immobiliare, ad uso abitativo, composta di
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un vano ad uso residenziale con annesso bagno; ingresso da
Via Chiaromonte n. 44.
Censito nel N.C.E.U. del Comune di Poggio Imperiale, in
ditta ESECUTATO (proprietà per 1/2) e ESECUTATO
(proprietà per 1/2) con le seguenti indicazioni catastali:
“foglio n. 14, particella 1610 sub 3, categoria A/4, classe 3,
consistenza 1,5 vani, con rendita catastale € 104,58;
3. Piano secondo: unità immobiliare, ad uso abitativo, composta
di un vano ad uso residenziale con annesso bagno; ingresso
da Via Chiaromonte n. 44.
Censito nel N.C.E.U. del Comune di Poggio Imperiale, in
ditta ESECUTATO (proprietà per 1/2) e ESECUTATO
(proprietà per 1/2) con le seguenti indicazioni catastali:
“foglio n. 14, particella 1610 sub 4, categoria A/4, classe 3,
consistenza 1,5 vani, con rendita catastale € 104,58;
4. Piano sottotetto: locale tecnico per l’alloggio di impiantistica
con annessa terrazza; ingresso da Via Chiaromonte n. 44.
Censito nel N.C.E.U. del Comune di Poggio Imperiale, in
ditta ESECUTATO (proprietà per 1/2) e ESECUTATO
(proprietà per 1/2) con le seguenti indicazioni catastali:
“foglio n. 14, particella 1610 sub 5, categoria C/2, classe 2,
consistenza 19 m2, con rendita catastale € 46,12;
per una superficie commerciale complessiva pari a circa 126,50
m2. L’immobile confina con altre unità immobiliari e con Via
Chiaromonte.
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1.2 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI COSTITUENTE IL LOTTO
Il fabbricato costituente il lotto in osservazione è
costituito da quattro piani fuori terra: piano terra ad uso
autorimessa con annesso bagnetto; piano primo ad uso
abitazione con annesso bagno; piano secondo ad uso abitazione
con annesso bagno; piano sottotetto ad uso locale tecnico con
antistante terrazzino rivestito con pavimentazione da esterno e
con accesso diretto dal vano scala. Il fabbricato in oggetto è
stato edificato negli anni compresi tra il 1976 e 1986, anno
dell’accatastamento, e presenta una struttura in elevazione in
muratura portante in tufo, orizzontamenti a solaio in
latercemento, pareti divisorie interne in laterizio, e copertura in
parte a tetto a due falde e in parte a terrazzo.
La facciata prospettica del fabbricato è rivestita in mattoncini
faccia vista; l’ingresso al fabbricato avviene o tramite il
portoncino d’ingresso del vano scala, in corrispondenza del civico
44 di via Chiaromonte, o attraverso l’ingresso dell’autorimessa,
civico 44/A di via Chiaromonte, quest’ultima comunicante,
attraverso un apertura interna, con il vano scale.
Si precisa che, dal punto di vista della statica, all’ispezione,
degli immobili, non ha presentato, sugli elementi resistenti e
sulle superfici murarie, segni evidenti o tracce che possano
indicare una sofferenza statica in atto, pertanto si deve
convenire che, in carenza di elementi specifici e comunque
significativi, gli organismi edilizi pignorati risultano esenti da vizi
o problemi statici, per cui gli stessi risultano idonei all’uso e
alla destinazione per cui sono stati costruiti.
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Apprezzamenti generali delle unità immobiliari
costituenti il lotto
L’unità immobiliare, ad uso residenziale, si sviluppa su due
livelli: piano primo e pieno secondo; si compone di: di una camera e
un vano per i servizi igienici per ciascuno dei due livelli.
Gli ambienti interni ispezionati presentano le seguenti
caratteristiche:
pavimentazione camere in graniglia di cemento; pavimentazione e
rivestimento bagni in ceramica;
pareti d’ambito intonacate al civile e tinteggiate;
porte interne realizzate mediante pannelli di compensato intelaiate
con struttura in legno;
infissi in anticorodal con vetro singolo, corredati di tapparella in
plastica;
portoncino d’ingresso (Via Chiaromonte, 44) in ferro verniciato con
antistante una serranda avvolgibile in metallo;
bagno munito di apparecchi sanitari (lavabo, tazza, bidet e piatto
doccia);
soglie in marmo;
altezza interna piano primo: hi=3,00 mt;
altezza interna piano secondo: hi=2,85 mt;
L’alloggio è inoltre munito dei seguenti impianti:
impianto idrico, allacciato all’AQP, con produzione di acqua calda
sanitaria a mezzo di boiler elettrico;
impianto fognario, collegato alla fognatura comunale;
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impianto TV;
impianto elettrico;
l’immobile non è dotato di nessun impianto termico, pur tuttavia si
segnala la presenza, sia al primo piano che al piano secondo, la
presenza di camini.
Come si evince dalla planimetria allegata, l’unità immobiliare è
munita di idonee aperture di aerazione, che consentono un
discreto illuminamento degli ambienti nelle ore diurne.
Il piano terra è composto da un locale ad uso
autorimessa, con annesso bagnetto di servizio. Detto locale
comunica, attraverso un apertura, con il vano scala di accesso ai
piani superiori. Inoltre è presente un sottoscala adibito a
ripostiglio.
Gli ambienti interni ispezionati presentano le seguenti
caratteristiche:
pavimentazione in graniglia di cemento;
pareti d’ambito intonacate al civile;
porta d’ingresso (Via Chiaromonte, 44/A) in anticorodal con due
battenti e un anta con antistante una serranda avvolgibile in
metallo;
bagno munito di apparecchi sanitari;
soglie in marmo;
altezza interna: hi=3,50 mt;
il locale è inoltre munito dei seguenti impianti:
impianto idrico, allacciato all’AQP;
impianto fognario, collegato alla fognatura comunale;
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impianto elettrico.
Il piano sottotetto si compone di un unico vano accessibile
direttamente dal vano scala. Le sue caratteristiche dimensionali
sono:
- altezza minima: circa 1,20 mt;
- altezza massima: circa 2,10 mt;
- superficie calpestabile: circa 18 m2;
che quindi non consentono un uso abitativo dello stesso vano.
Gli ambienti interni ispezionati presentano le seguenti
caratteristiche:
pavimentazione in ceramica;
pareti d’ambito intonacate al civile;
un apertura finestrata;
porte d’accesso realizzate mediante pannello di compensato;
il locale è inoltre munito dei seguenti impianti:
impianto elettrico.
Stato d’uso delle unità immobiliari costituenti il
lotto
Per quanto concerne lo stato d’uso degli ambienti ispezionati, si
osserva che l’immobile si presenta in mediocre condizioni di
manutenzione, in quanto disabitato da diverso tempo.
Superficie commerciale delle unità immobiliari
costituenti il lotto
Dall’esame dell’elaborato planimetrico, prodotto in
allegato, si apprende che le unità immobiliari costituenti il lotto
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presentano la seguente superficie commerciale:
Piano terra (autorimessa):
Tipo di Superficie Superficie
netta
Coefficiente Superficie
commerciale
Interna calpestabile, muri
divisori interni, muri
perimetrali esterni
31,08 m2 1 31,08 m
2
Muri Perimetrali interni (di
confine con altre proprietà) 6,36 m
2 0,50 3,18 m
2
Vano scala 13,32 m2 0,35 4,66 m
2
Totale superficie commerciale piano terra 38,92 m2
Piano primo e secondo:
Tipo di Superficie Superficie
netta
Coefficiente Superficie
commerciale
Interna calpestabile, muri
divisori interni, muri
perimetrali esterni
80,70 m2 1,00 80,70 m
2
Muri Perimetrali interni (di
confine con altre proprietà) 8,10 m
2 0,50 4,05 m
2
Balconi 8,96 m2 0,33 2,96 m
2
Vano scala 16,20 m2 0,35 5,67 m
2
Totale superficie commerciale piano primo e secondo 93,38 m2
Piano sottotetto (locale tecnico):
Tipo di Superficie Superficie
netta
Coefficiente Superficie
commerciale
Interna calpestabile, muri
divisori interni, muri
perimetrali esterni
23,52 m2 1 23,52 m
2
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Muri Perimetrali interni (di
confine con altre proprietà) -- -- --
Vano scala 8,10 m2 0,35 2,83 m
2
Totale superficie commerciale piano sottotetto 26,35 m2
TABELLA RIEPILOGATIVA – CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE DEL
LOTTO
Tipo di Superficie Superficie
calcolata
Coefficiente Superficie
commerciale
Piano terra (autorimessa) 38,92 m2 0,60 23,35 m
2
Piano primo e secondo
(unità abitative) 93,38 m
2 1 93,38 m
2
Piano sottotetto (locale
tecnico) 26,35 m
2 0,15 3,95 m
2
Terrazzo 17,40 m2 0,33 5,75 m
2
Totale superficie commerciale (Lotto primo) in cifra tonda 126,50 m2
(La scelta dei coefficienti è stata effettuata modulando i valori tabellati dei
“Manuali di Estimo” con le caratteristiche intrinseche dell’immobile)
Coefficienti di Apprezzamento/Deprezzamento
Tipo di Coefficiente Caratteristiche
fabbricato
Coefficiente
Vetustà circa 30 anni
0,95
(rispetto all’usato
medio di zona)
Struttura Muratura portante in tufi
0,98
(rispetto all’usato
medio di zona)
Ubicazione Fabbricato indipendente 1,10
Conservazione e Manutenzione
(Strutture, finiture, impianti,
ecc.)
Mediocre 0,85
Funzionalità Munita di posto auto 1,00
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Tipo di Coefficiente Caratteristiche
fabbricato
Coefficiente
Finitura In media con quelle di zona 1,00
Zona Fuori dal centro storico 0,95
Esposizione Su n. 1 lato 0,90
Superficie Medie dimensioni 1,00
(Coefficiente di deprezzamento totale)Immobile: 0,744 (dalla moltiplicazione di tutti i
coefficienti)
Si precisa che la valutazione dei coefficienti, riportati nella
terza colonna della precedente tabella, è stata effettuata
mediante una comparazione delle caratteristiche del fabbricato
oggetto di stima con quelle ordinarie di altri fabbricati usati in
stato conservativo normale (riferito a quello più frequente in
zona), ubicati nel medesimo comparto urbanistico del Comune di
Poggio Imperiale.
1.3 DOTAZIONI CONDOMINIALI
L’immobile del debitore risulta di tipo autonomo.
1.4 STATO DI POSSESSO
Da informazioni raccolte in sede di sopralluogo, lo
scrivente ha potuto apprendere che gli immobili pignorati, allo
stato, risultano disabitati.
1.5 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE
1.5.1 VINCOLI CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE
Come si evince dall’elenco delle Trascrizioni ed Iscrizioni a
favore e contro i germani ESECUTATI, in ordine agli immobili in
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oggetto, è possibile asserire quanto segue:
Domande giudiziali ed altre trascrizioni: Negativo
Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: Negativo
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione
della casa coniugale al coniuge: Negativo
Altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale: Negativo
1.5.2 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI AL
MOMENTO DELLA VENDITA A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA
Come si evince dall’elenco delle Trascrizioni ed Iscrizioni a
favore e contro i germani ESECUTATI, in ordine agli immobili, di
cui al Lotto primo, è possibile asserire quanto segue:
Iscrizioni
1- Nota d’iscrizione del 24/11/2003 di cui al reg. part. 1179 e reg.
gen. 11300: Ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo del 02/07/2003 n. rep.
5018/2003 Tribunale di Verona (Capitale di € 88.268,06; per un totale di €
150.00,00).
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
Banco popolare di
Verona e Novara
S.C.R.L.
1/3 su proprietà ESECUTATO
ESECUTATO
1/6 su proprietà
1/6 su proprietà
2- Nota d’iscrizione del 16/12/2003 di cui al reg. part. 1297 e reg.
gen. 12059: Ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo del 19/11/2003, n.
rep. 2648 Tribunale di Monza (Capitale di € 83.925,00; per un totale di €
105.00,00).
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a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
Cassa di risparmio
di Parma e
Piacenza
1/1 su proprietà ESECUTATO
ESECUTATO
1/2 su proprietà
1/2 su proprietà
Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli
1- Nota di trascrizione del 09/12/2004 di cui al reg. part. 8998 e
reg. gen. 11719: Verbale esecutivo di pignoramento immobili per atto
giudiziario del Tribunale di Lucera del 10/11/2004 n. rep. 589
(pignoramento eseguito per il credito di € 108.607,53 ).
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
Banca popolare di
Verona e Novara
Soc. Coop. A R.L.
1/3 su proprietà ESECUTATO
ESECUTATO
1/6 su proprietà
1/6 su proprietà
2- Nota di trascrizione del 15/03/2005 di cui al reg. part. 1620 e
reg. gen. 2173: Verbale esecutivo di pignoramento immobili per atto
giudiziario del Tribunale di Lucera del 10/11/2004 n. rep. 589
(pignoramento eseguito per il credito di € 108.607,53 ).
Nota di trascrizione in rettifica alla precedente nella quale la
denominazione dell’istituto procedente “Banco popolare di Verona e
Novara Soc. Coop. A R.L.” è stata erroneamente indicata come “Banca
popolare di Verona e Novara Soc. Coop. A R.L.”.
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
Banco popolare di 1/3 su proprietà ESECUTATO 1/6 su proprietà
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Verona e Novara
Soc. Coop. A R.L.
ESECUTATO 1/6 su proprietà
3- Nota di trascrizione del 08/11/2010 di cui al reg. part. 6704 e
reg. gen. 9122: Accettazione tacita di eredità per causa di morte per atto
giudiziario del Tribunale di Milano del 03/06/2010 n. rep. 7207.
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
…
ESECUTATO
ESECUTATO
1/3 su proprietà
1/3 su proprietà
1/3 su proprietà
… 1/1 su proprietà
4- Nota di trascrizione del 08/11/2010 di cui al reg. part. 6705 e
reg. gen. 9123: Accettazione tacita di eredità per causa di morte per atto
giudiziario del Tribunale di Milano del 03/06/2010 n. rep. 7207.
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
ESECUTATO
ESECUTATO
1/6 su proprietà
1/6 su proprietà … 1/3 su proprietà
5- Nota di trascrizione del 23/05/201 di cui al reg. part. 3251 e reg.
gen. 4470: Verbale esecutivo di pignoramento immobili per atto giudiziario
del Tribunale di Lucera del 18/04/2011 n. rep. 291 (pignoramento eseguito
per il credito di € 155.198,09 ).
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
Castello Finance
S.R.L. 1/1 su proprietà
ESECUTATO
ESECUTATO
1/2 su proprietà
1/2 su proprietà
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Difformità Urbanistico-catastali
In ordine ad eventuali difformità urbanistico-catastali
degli immobili in esame (lotto primo), lo scrivente, esaminati gli
atti ed esperita l’ispezione degli stessi, ha riscontrato rispetto
alla situazione planimetrica riportata agli atti del catasto,
relativamente ad alcune aperture finestrate non riportate sulla
planimetria del piano sottotetto e ad un apertura di
collegamento tra il piano terra (autorimessa) e il vano scala.
delle difformità in ordine eccezion fatta per una lieve diverso
profilo della recinzione della corte esclusiva segnatamente al
lato prospicente verso sud/sud-est.
Difformità Urbanistico-edilizie
In ordine ad eventuali difformità urbanistico-edilizie degli
immobili in esame (lotto primo), lo scrivente, esaminati gli atti ed
esperita l’ispezione degli stessi, ha riscontrato rispetto agli atti
progettuali e di titoli edilizi difformità tali da essere segnalate.
Infatti, i lavori assentiti riguardano la costruzione di un
fabbricato per civile abitazione composto di tre piani fuori terra
e solaio di copertura piano, mentre in luogo del medesimo è
stata realizzata una copertura in parte a tetto, a doppia falda,
e per la restante parte a lastrico solare, accessibili, entrambi,
direttamente dal vano scala.
Inoltre dall’ispezione eseguita sui luoghi, si è riscontrato una
diversa distribuzione degli spazi interni, con la creazione, al
piano secondo, di un vano per servizi igienici.
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Si segnala, inoltre, che agli atti del Comune di Poggio
Imperiale non è presente la documentazione relativa
all’abitabilità delle unità immobiliari.
Difformità Catastali
In ordine ai dati catastali degli immobili costituenti il lotto
unico, come innanzi riferito, non sussistono difformità rispetto
all’individuazione catastale rappresentata nell’atto di
pignoramento immobiliare.
1.5.3 ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Per ciò che riguarda le spese condominiali, da informazioni
raccolte in sede di sopralluogo, si può asserire quanto segue:
- Spese condominiali ordinarie: Nessuna
- Spese condominiali scadute non pagate: Negativo
- Cause pendenti (fatta eccezione per la presente procedura):
Negativo
1.6 VALUTAZIONE DEL LOTTO
Il metodo con cui verrà effettuata la stima, in applicazione dei
consueti dettami della disciplina estimativa, è quello comparativo,
che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori
di beni noti e gli immobili oggetto di apprezzamento. Tale
metodo, eseguito mediante il procedimento “sintetico”, consente
di conoscere un ordine di grandezza, ragionevolmente attendibile,
del più probabile valore venale degli immobili da stimare.
Questo procedimento si esplica attraverso tre fasi:
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1. determinazione tipologica del fabbricato da stimare;
2. individuazione dei prezzi di compravendita di beni analoghi
(“valore unitario ordinario” in €/m2);
3. stima dei coefficienti di differenziazione e determinazione
del “valore unitario reale” (in €/m2).
Da indagini informative condotte direttamente presso agenzie di
intermediazione di fiducia, integrate con i dati raccolti
dall’Osservatorio Immobiliare, il sottoscritto ha potuto ricavare
informazioni attendibili circa l’attuale andamento del mercato
immobiliare, che regola la compravendita nel Comune di Poggio
Imperiale.
Si può, pertanto, asserire che, per immobili usati, adibiti a civile
abitazione, in stato conservativo normale (riferito a quello più
frequente in zona), di tipo medio, con finiture normali, muniti di
regolarità urbanistica per la loro commerciabilità ed inseriti in
zone residenziali urbanisticamente equivalenti a quella in
disamina (esterna alla zona centrale), il valore unitario ordinario
di compravendita può oscillare mediamente attorno ad €
700,00/m2 (“valore unitario ordinario”).
E’ chiaro che il riferimento economico su riportato si deve
ritenere meramente indicativo, quindi suscettibile di ritocchi e
correzioni in ragione delle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche del fabbricato oggetto di stima (ubicazione, forme
architettoniche, tipo di strutture, tipo di finiture, vetustà, stato
di manutenzione, impianti, ecc.), che, comparate con quelle
standard, dei fabbricati quotati presso le agenzie
dell’intermediazione immobiliare, forniscono degli opportuni
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coefficienti di differenziazione, che limano il “valore unitario
ordinario” a quello “reale” (Vu.r).
Tenuto conto delle caratteristiche del fabbricato oggetto di
stima, riassunte nella tabella riportata nel paragrafo n. 6.2, e
dei relativi coefficienti correttivi (Coefficiente di deprezzamento
totale: 0,744), si ottiene il seguente “valore unitario reale”:
Vu.r. = € 700,00/mq × 0,744 = € 520,80/mq
che, moltiplicato per la superficie commerciale delle unità
immobiliari (pari a circa 126,50 m2) costituenti il lotto primo,
produce il seguente valore:
Valore Lotto primo: 126,50 m2
€ 520,80/m2
€ 65.881,20
A tale valore vanno, poi, detratte le spese necessarie alla
sanatoria, aggiornamento della planimetria catastale e alla
eventuale regolarizzazione delle unità immobiliari sotto il profilo
dell’agibilità. Le spese suddette possono così essere stimate:
oblazione per opere interne: 516,00 €;
oblazioni per volume tecnico: 18 m2 x 8,03 € (costo di costruzione)
= 144,54 €;
spese aggiornamento planimetrie catastali: 200,00 €;
spese tecniche per professionista incaricato alla pratica di sanatoria,
compresa la pratica di idoneità sismica, e alle variazioni catastali:
5.000,00 €;
eventuale regolarizzazione pratica di agibilità per le unità abitative:
€ 1.000,00.
IL CONSULENTE TECNICO ’UFFICIO
- ing. Massimiliano V. Steri -
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TTRRIIBBUUNNAALLEE OORRDDIINNAARRIIOO DDII LLUUCCEERRAA
-- pprroocceedduurraa eesseeccuuttiivvaa nn.. 4422//22001111 --
giudice: dr.ssa g. stano
“CASTELLO FINANCE SRL”
- Avv. C. Capotorto -
– creditore –
C O N T R O
“ ESECUTATI” – debitori –
CCOONNSSUULLEENNZZAA TTEECCNNIICCAA EESSTTIIMMAATTIIVVAA
LLoottttoo SSeeccoonnddoo
IL C.T.U.
ing. Massimiliano Virgilio Steri
TTrriibbuunnaallee oorrddiinnaarriioo ddii LLuucceerraa
- Procedura Esecutiva N. 42/11 -
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RREELLAAZZIIOONNEE DDII CCOONNSSUULLEENNZZAA TTEECCNNIICCAA
EESSTTIIMMAATTIIVVAA
PROCEDURA ESECUTIVA N. 42/2011
CREDITORE: “CASTELLO FINANCE SRL”
- procuratore: Avv. C. Capotorto -
contro:
DEBITORI: “ESECUTATI”
- -
1.RELAZIONE DI STIMA: LOTTO SECONDO
1.1 – IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA
Appezzamento di terreno agricolo sito nel Comune di Poggio Imperiale,
alla contrada “Tre Valli”, distinto al Catasto Terreni del detto Comune al
foglio 13, particella 127, estensione catastale di ha 0, are 10, ca 51,
seminativo, classe 2, reddito domenicale € 5,70, reddito agrario € 3,26;
1.2 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE COSTITUENTE IL LOTTO
Il fondo è di forma regolare e di facile accesso, grazie ad
una buona viabilità esterna, e pressoché pianeggiante.
All’atto del sopralluogo lo stesso è risultato incolto e
privo di alcun sistema di irrigazione.
Dal certificato di destinazione urbanistica (cfr. all. n.7)
attuale, rilasciato dal Comune di Poggio Imperiale, si rileva che
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la suddetta particella ricade nella Zona Territoriale Omogenea:
Zona Agricola “E” con indice di fabbricabilità fondiaria 0,03
mc/mq; altezza massima 7,00 m; numero due di piani fuori terra;
distacco dagli edifici e dai confini 10,00 m; distacco dall’asse
stradale 15,00 m.
1.3 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE
1.3.1 VINCOLI CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE
Come si evince dall’elenco delle Trascrizioni ed Iscrizioni a
favore e contro i germani ESECUTATI, in ordine all’immobile in
oggetto, è possibile asserire quanto segue:
Domande giudiziali ed altre trascrizioni: Negativo
Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: Negativo
Convenzioni matrimoniali: Negativo
Altri pesi o limitazioni d’uso: Negativo
1.3.2 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI AL
MOMENTO DELLA VENDITA A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA
Come si evince dall’elenco delle Trascrizioni ed Iscrizioni a
favore e contro i germani ESECUTATI, in ordine agli immobili, di
cui al Lotto secondo, è possibile asserire quanto segue:
Iscrizioni
1- Nota d’iscrizione del 24/11/2003 di cui al reg. part. 1179 e reg.
gen. 11300: Ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo del 02/07/2003 n. rep.
5018/2003 Tribunale di Verona (Capitale di € 88.268,06; per un totale di €
150.00,00).
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a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
Banco popolare di
Verona e Novara
S.C.R.L.
1/1 su proprietà ESECUTATO
ESECUTATO
1/2 su proprietà
1/2 su proprietà
2- Nota d’iscrizione del 16/12/2003 di cui al reg. part. 1297 e reg.
gen. 12059: Ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo del 19/11/2003, n.
rep. 2648 Tribunale di Monza (Capitale di € 83.925,00; per un totale di €
105.00,00).
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
Cassa di risparmio
di Parma e
Piacenza
1/1 su proprietà ESECUTATO
ESECUTATO
1/2 su proprietà
1/2 su proprietà
Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli
1- Nota di trascrizione del 09/12/2004 di cui al reg. part. 8998 e
reg. gen. 11719: Verbale esecutivo di pignoramento immobili per atto
giudiziario del Tribunale di Lucera del 10/11/2004 n. rep. 589
(pignoramento eseguito per il credito di € 108.607,53 ).
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
Banca popolare di
Verona e Novara
Soc. Coop. A R.L.
1/1 su proprietà ESECUTATO
ESECUTATO
1/2 su proprietà
1/2 su proprietà
2- Nota di trascrizione del 15/03/2005 di cui al reg. part. 1620 e
reg. gen. 2173: Verbale esecutivo di pignoramento immobili per atto
giudiziario del Tribunale di Lucera del 10/11/2004 n. rep. 589
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(pignoramento eseguito per il credito di € 108.607,53 ).
Nota di trascrizione in rettifica alla precedente nella quale la
denominazione dell’istituto procedente “Banco popolare di Verona e
Novara Soc. Coop. A R.L.” è stata erroneamente indicata come “Banca
popolare di Verona e Novara Soc. Coop. A R.L.”.
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
Banco popolare di
Verona e Novara
Soc. Coop. A R.L.
1/1 su proprietà ESECUTATO
ESECUTATO
1/2 su proprietà
1/2 su proprietà
3- Nota di trascrizione del 08/11/2010 di cui al reg. part. 6705 e
reg. gen. 9123: Accettazione tacita di eredità per causa di morte per atto
giudiziario del Tribunale di Milano del 03/06/2010 n. rep. 7207.
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
ESECUTATO
ESECUTATO
1/2 su proprietà
1/2 su proprietà … 1/1 su proprietà
4- Nota di trascrizione del 23/05/201 di cui al reg. part. 3251 e reg.
gen. 4470: Verbale esecutivo di pignoramento immobili per atto giudiziario
del Tribunale di Lucera del 18/04/2011 n. rep. 291 (pignoramento eseguito
per il credito di € 155.198,09 ).
a favore Contro
Soggetti diritto Soggetti diritto
Castello Finance
S.R.L. 1/1 su proprietà
ESECUTATO
ESECUTATO
1/2 su proprietà
1/2 su proprietà
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1.4 VALUTAZIONE DEL LOTTO
Il metodo con cui verrà effettuata la stima, in applicazione dei
consueti dettami della disciplina estimativa, è quello comparativo,
che consiste nello stabilire una relazione analogica tra i valori
di beni noti e gli immobili oggetto di apprezzamento. Tale
metodo, eseguito mediante il procedimento “sintetico”, consente
di conoscere un ordine di grandezza, ragionevolmente attendibile,
del più probabile valore venale degli immobili da stimare. Nel
caso specifico il parametro adottato sarà l’ettaro di “superficie
catastale”.
Da indagini informative condotte direttamente presso agenzie di
intermediazione di fiducia, integrate con i dati raccolti presso
Associazioni di categoria, il sottoscritto ha potuto ricavare
informazioni attendibili circa l’attuale andamento del mercato
immobiliare, che regola la compravendita nel Comune di Poggio
Imperiale.
Dalle indagini ed accertamenti svolti si può, asserire che, per
terreni analoghi a quelli oggetto di stima (si è tenuto conto
della classe agronomica dei terreni costituenti il lotto, del loro
collegamento stradale, del tipo di coltivazioni praticate, della
distanza dal centro di Poggio Imperiale), il valore unitario di
mercato può oscillare mediamente attorno ad € 23.000,00 ad
ettaro.
Tutto ciò premesso, ne consegue che il valore di mercato degli
immobili in questione sarà dato dal prodotto tra il prezzo
unitario e la superficie catastale (ha 0, are 10, ca 51):
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Valore Lotto secondo:
ha 0, are 10, ca 51 € 23.000,00/ha
€ 2.417,30
IL CONSULENTE TECNICO ’UFFICIO
- ing. Massimiliano V. Steri -