tesis de avaluos homogeneos

8/9/2019 Tesis de Avaluos Homogeneos

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Universidad de San Carlos de Guatemala

Facultad de Ingeniera

Escuela de Ingeniera Civil

ESTUDIO DE LAS ZONAS HOMOGNEAS DEL CASCO URBANO DEL PUERTO DE SAN

JOS, APLICANDO METODOLOGA DEL MANUAL DE VALUACIN INMOBILIARIA

Ricardo Asturias OrtizAsesorado por el Ing. Gerson Amlcar Daz Carrera

Guatemala, septiembre de 2012


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HONORABLE TRIBUNAL EXAMINADOR

En cumplimiento con los preceptos que establece la ley de la Universidad de

San Carlos de Guatemala, presento a su consideracin mi trabajo de

graduacin titulado:

ESTUDIO DE LAS ZONAS HOMOGNEAS DEL CASCO URBANO DEL PUERTO DE SAN

JOS, APLICANDO METODOLOGA DEL MANUAL DE VALUACIN INMOBILIARIA

Tema que me fuera asignado por la Direccin de la Escuela de Ingeniera Civil,

con fecha mayo de 2010.

Ricardo Asturias Ortiz


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ACTO QUE DEDICO A:

Dios Por su gua y fortaleza en todo momento.

Mi esposa Luca Gary, por su amor, dedicacin, comprensin y

apoyo total.

Mis hijos Andr y Sebastin Asturias, por su amor, alegra y

fortaleza.

Mi mam Delia Ortiz, por su amor, consejos y confianza.

Mis hermanos Hugo Enrquez y Fernando Asturias, por sus consejos y

apoyo.

Mis suegros Rafael Gary y Jeanneth de Gary, por su apoyo y

confianza.

Mis amigos Por el apoyo y conviccin.


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I

NDICE GENERAL

NDICE DE ILUSTRACIONES V

GLOSARIO VII

RESUMEN IX

OBJETIVOS XI

INTRODUCCIN XIII

1. MARCO TERICO 1

1.1. Antecedentes 1

1.1.1. Historia del municipio del Puerto San Jos 1

1.1.2. Fundamento legal e histrico del impuesto nico

sobre inmuebles, -IUSI- 6

1.1.3. Manual de Avalos (antiguo manual) 13

1.1.4. Manual de Valuacin Inmobiliaria (manual vigente) 151.2. Aplicacin del manual de valuacin inmobiliaria 16

1.3. Principios bsicos de la tasacin 17

1.3.1. Principio de cambio 18

1.3.2. Principio de la oferta y la demanda 18

1.3.3. Principio del uso mejor y ms rentable 19

1.3.4. Principio de los rendimientos crecientes y

Decrecientes 19

1.3.5. Principio del balance o equilibrio 19

1.3.6. Principio de prediccin 20

1.3.7. Principio de sustitucin 20

1.3.8. Principio del nivel de precios 20

1.3.9. Principio de competencia 21


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II

1.3.10. Principio de conformidad 21

1.3.11. Principio de utilidad 21

1.3.12. Principio de integracin y desintegracin 21

1.4. Descripcin de la metodologa valuatoria 21

1.5. Mtodo de tasacin colectiva 23

1.6. Definicin y proceso de las zonas homogneas fsicas 25

1.6.1. Definicin 25

1.6.2. Proceso 25

1.6.2.1. Plan de trabajo 26

1.6.2.2. Recorridos 261.6.2.3. Elaboracin de planos de variables 26

1.6.2.3.1. Topografa 27

1.6.2.3.2. Red vial 27

1.6.2.3.3. Servicios pblicos 28

1.6.2.3.4. Uso predominante y

aprovechamiento del

suelo 28

1.6.2.3.5. reas de terreno 28

1.6.2.4. Superposicin de planos 29

1.6.2.5. Actividades finales 29

1.7. Definicin y procesos de las zonas homogneas econmicas 30

1.7.1. Definicin 30

1.7.2. Proceso 31

1.7.2.1. Plan de Trabajo 31

1.7.2.2. Recopilar informacin 31

1.7.2.3. Recorrido 32

1.7.2.4. Elaboracin y superposicin de planos 33

1.7.2.5. Actividades finales 33

1.8. Tipologa constructiva 34


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III

2. MARCO PRCTICO 37

2.1. Plan de trabajo 37

2.2. Recorrido de campo 38

2.3. Ficha de variables de campo 39

2.3.1. Llenado de la ficha 41

2.4. Variables 42

2.5. Resumen de variables 55

2.6. Elaboracin de planos de variables 56

2.7. Superposicin de planos de variables para definicin dezonas homogneas fsicas 60

2.8. Investigacin de valores unitarios del suelo para determinar

zonas homogneas econmicas 63

2.9. Elaboracin y superposicin de planos 65

2.10. Clasificacin de tipologa constructiva 66

2.10.1. Descripcin de usos, subusos y clasificacin 66

RESULTADO 75

CONCLUSIONES 77

RECOMENDACIONES 79

BIBLIOGRAFA 81

ANEXOS 83


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IV


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VI

24. Clasificacin comercial hotel baja 72

25. Clasificacin comercial hotel precario 72

TABLAS

I. Intervalos de capital inscrito 12

II. Plan de trabajo 37

III. Ficha de variables de campo 40

IV. Resumen de variables 56V. Ficha de referenciales 64

VI. Tabla de referenciales 64

VII. Tabla de clasificacin de zonas homogneas 66

VIII. Tabla de tipologa constructiva 73


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VII

GLOSARIO

Dragados Es la operacin de limpieza de lossedimentos en

cursos de agua,lagos,bahas,accesos apuertos;para

aumentar la profundidad de un canal navegable o de

unro,con el fin de aumentar la capacidad de

transporte de agua, evitando as las inundaciones.

Ficha predial Se utiliza para registrar y resumir los datos sobre el

predio que se est valuando.

Levantamiento Levantamiento topogrfico que muestra los lmites de la

catastral propiedad.

Mtodo residual Es un mtodo de valoracin empleado para valorar

bienes inmuebles.

.

Ortofoto Es un producto cartogrfico generado a partir de

aerofotografas verticales obtenidas con cmara

mtrica.

Predio Es una propiedad inmueble que se compone de unaporcin delimitada de terreno.

Tasacin Graduar el valor o el precio de un bien inmueble.
http://es.wikipedia.org/wiki/Sedimentohttp://es.wikipedia.org/wiki/Lagohttp://es.wikipedia.org/wiki/Bah%C3%ADahttp://es.wikipedia.org/wiki/Puerto_(navegaci%C3%B3n)http://es.wikipedia.org/wiki/Canal_(v%C3%ADa_artificial_de_agua)http://es.wikipedia.org/wiki/R%C3%ADohttp://es.wikipedia.org/wiki/R%C3%ADohttp://es.wikipedia.org/wiki/Canal_(v%C3%ADa_artificial_de_agua)http://es.wikipedia.org/wiki/Puerto_(navegaci%C3%B3n)http://es.wikipedia.org/wiki/Bah%C3%ADahttp://es.wikipedia.org/wiki/Lagohttp://es.wikipedia.org/wiki/Sedimento


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VIII

Tipologa Estudio y clasificacin de diversos tipos de

constructiva construccin.


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IX

RESUMEN

Tener el concepto claro de lo que es el impuesto nico sobre inmuebles,

IUSI, saber cules son las bases legales y desde cundo se ha cobrado, es de

suma importancia para la corporacin municipal, es por eso que se describe

una breve resea de las leyes que han promovido este impuesto en el tiempo,

hasta la fecha actual.

Los procesos establecidos en el manual de valuacin inmobiliaria, son la

base principal que se toma en este trabajo para la elaboracin del mismo,

apoyados en la supervisin y asesora de ingenieros con experiencia en el

tema.

El estudio tcnico que se presenta busca demostrar a las autoridades

municipales, la importancia, necesidad y los mltiples beneficios que genera

implementar las zonas homogneas en la municipalidad del Puerto de San

Jos. Se comprueba por medio de la elaboracin de estas, en un sector

delimitado de su jurisdiccin.

Un punto de partida para la elaboracin de un manual de zonas

homogneas en el municipio, es por medio de la Direccin de Catastro y

Avalos de Bienes Inmuebles, DICABI.


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X


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XI

OBJETIVOS

General

Realizar las zonas homogneas fsicas, econmicas y tipologa

constructiva del casco urbano del municipio del puerto de San Jos, Escuintla.

Especficos

1. Demostrar la aplicacin de los procesos de las zonas homogneas, as

como sus beneficios, para la municipalidad donde se hizo el estudio, y el

resto de municipalidades de la Repblica que an no las implementan.

2. Comprobar la metodologa propuesta por el manual de valuacin

inmobiliaria en un municipio del interior del pas.

3. Demostrar a las municipalidades del pas, la importancia de practicar una

buena recaudacin del impuesto nico sobre inmuebles, IUSI, as como

su historia y objetivo.

4. Proporcionar a la municipalidad del Puerto de San Jos una herramienta

til para la aplicacin de su propio manual y metodologa valuatoria.

5. Generar el punto de partida para el ordenamiento de inmuebles segn su

uso en el centro urbano.


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XII

6. Demostrar el estado actual del mercado inmobiliario y constructivo del

centro urbano del Puerto de San Jos.


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XIV

Este estudio tcnico es una herramienta para las municipalidades que

administren el impuesto y comprendan la importancia de este, la aplicacin de

sistemas en las zonas homogneas, es fundamental para la creacin y

formacin de una base de datos para el registro fiscal, as como la elaboracin

de tablas de valor del suelo y de la construccin que se ubican dentro de cada

municipio.

Se espera que el estudio sirva de orientacin y apoyo no solo a la

municipalidad del Puerto de San Jos, sino tambin a todas las municipalidades

que decidan implementar las zonas homogneas dentro de su municipio.


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1

1. MARCO TERICO

1.1. Antecedentes

Es necesario tener el conocimiento de la historia del municipio del Puerto

de San Jos, ubicado en el departamento de Escuintla de la Repblica de

Guatemala, por ser el rea de estudio del presente trabajo de graduacin; ascomo la base legal del impuesto nico sobre inmuebles que indica la

elaboracin del manual de avalos.

1.1.1. Historia del municipio del Puerto San Jos

A continuacin una breve resea de la fundacin, accidentes geogrficos

y caractersticas del entorno fsico del municipio del Puerto San Jos, ubicado

en el departamento de Escuintla.

El municipio de San Jos del departamento de Escuintla, es una

municipalidad de segunda categora. Tiene un rea aproximada 280 km.

Colinda al norte con Masagua y La Democracia; al sur, con el Ocano Pacfico;

al este, con Iztapa; al oeste, con La Gomera y La Democracia. La cabecera, en

el margen del Ocano Pacfico, cuenta con un BM (monumento de elevacin)

instalado por el IGN en el parque a 1.98 msnm. Su latitud es de 1355'22", y lalongitud es de 9049'10".

De la Ciudad de Guatemala al Puerto de San Jos se llega por la

carretera Interamericana CA-9, y se encuentra ubicado a 105 kilmetros al sur

de la ciudad.


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2

El 12 marzo 1852 el Gobierno emiti el decreto 62 que en sus 2 primeros

artculos dice:

El puerto de Iztapa en el mar del Sur se traslada al punto llamado El

Zapote, quedando habilitado para el comercio desde el da 1 enero 1853.

Este puerto se denominar San Jos de Guatemala.

Por acuerdo gubernativo del 15 enero 1855 se design al comandante

corregidor del puerto y personal respectivo, tambin se facult al comandante

para que sin demora sealase una lnea de circunvalacin de una legua de

terreno, extensin que se daba de ejidos a los pueblos y que previo avalo se

pagase su valor.

Asimismo, se acord que el mismo comandante corregidor, conforme al

plano ya formado y aprobado, designara los sitios que ocuparan las diferentes

oficinas y edificios pblicos y municipales, as como la iglesia, y que continuaraconcediendo sitios a los particulares que lo solicitaran para la edificacin de sus

viviendas.

El comandante general de los departamentos de Amatitln, Escuintla y

del puerto de San Jos de Guatemala alent a las personas que quisieran vivir

en el puerto, que cobr gran auge en pocos aos.

Por acuerdo gubernativo del 18 agosto 1906 se aprobaron dos contratos:

uno con la municipalidad y otro con la empresa del entonces Ferrocarril Central,

concediendo al Gobierno, una cantidad de agua de su pozo artesano para el

servicio de la casa de la comandancia.


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3

El acuerdo del 22 febrero 1908 renov dicho contrato y dispuso proveer

de agua potable a la poblacin, prorrogando nuevamente segn autorizacin en

los acuerdos del 31 agosto 1909 y 27 octubre 1910. El 17 junio de 1949

adjudic a la municipalidad el pozo construido en el barrio Miramar.

En lo que respecta al alumbrado, a travs del acuerdo gubernativo del 28

febrero de 1889, se aprob el contrato celebrado con Stanley McNider para el

establecimiento del alumbrado elctrico; el 19 junio de 1893 se aprob el

contrato con la compaa de Agencias San Jos y Ferrocarril del Sur, por medio

del cual el gobierno les ceda las acciones que tena en la Empresa Elctrica delpuerto y los adquirientes se comprometan a suministrar de 40 a 50 focos en las

condiciones expresadas en el instrumento, ampliado por acuerdos del 28 marzo

de 1910 y 18 diciembre de 1912.

El acuerdo del 2 abril de 1890 cre una administracin especial de

correos. El acuerdo gubernamental del 4 junio de 1949 abri al servicio pblico

la oficina de primera categora de Correos y Telecomunicaciones. El 23 junio de

1973 se inaugur un equipo de prueba de alta frecuencia omnidireccional para

guiar el trnsito areo nacional e internacional como ayuda a la navegacin,

realizado por la Direccin General de Aeronutica Civil.

El Acuerdo Gubernativo del 15 junio de 1956 declar de utilidad y

necesidad pblica la adquisicin de un terreno para edificar una escuela. Se

tuvo noticia que estaba funcionando la Escuela Nacional Urbana para Varones,

la Nacional Urbana para Nias, el colegio San Jos, Liceo nocturno de

educacin bsica San Rafael y otros centros de enseanza, nacionales y

particulares. El primer instituto de educacin bsica bajo el sistema de

cooperativas se inaugur el 1 febrero de 1972.


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4

El acuerdo 76 del Ministerio de Educacin del 9 marzo 1973, publicado

en el diario oficial el 26 de ese mes y ao, aprob el funcionamiento del primero

y segundo grados de educacin bsica de los institutos por cooperativas que

funcionan en el municipio.

En la cabecera funciona un centro de salud; el Instituto Guatemalteco de

Seguridad Social (IGSS), tena un consultorio para sus afiliados. En abril 1973

se inaugur una venta municipal de medicinas.

La principal industria es la elaboracin de sal en gran escala, que seobtiene de sus numerosas salinas. Tambin se cuenta con plantaciones de

caa, algodn y buenas haciendas de ganado.

En los ltimos aos se est convirtiendo San Jos en lugar de descanso

favorito, principalmente de los capitalinos. Ya han surgido varias colonias y/o

lotificaciones, en especial cercanas a las playas, que tienen viviendas con todas

las comodidades.

San Jos est comprendido dentro del decimocuarto distrito electoral.

Con la indicacin que el entonces casero La Estacin est incorporado dentro

de la cabecera, segn publicacin con motivo del censo que se realiz el 31

octubre de 1880: "San Jos, pueblo del departamento de Escuintla, dista de la

cabecera 16 leguas, y tiene 507 habitantes.

Su situacin en la costa del Ocano Pacfico, no rene condiciones para

las embarcaciones, anclaje y otras sugeridas, pero es el ms importante puerto

de la repblica, por ser el ms inmediato a la capital; su trfico se facilita

bastante, por haberse construido en l desde el ao de 1868 un muelle de

hierro. La lnea frrea fue inaugurada en 1880.


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5

El Puerto de San Jos cuenta con servicios de agua potable por sistema

de pozos artesanales, uno de ellos particular y el otro municipal.

Hay servicio de luz elctrica de propiedad particular. Dispone de un

edificio escolar amplio, donde funcionan las escuelas para varones y nias.

Existe un mercado. Las industrias que merecen estmulo son la salinera y la

algodonera. Los cultivos son algodn y en menor escala el maz. Existe

bastante ganadera. Como problemas urgentes, la municipalidad estima la

construccin de un pozo artesanal para mejorar el agua potable; una planta de

energa elctrica para sustituir la particular, deteriorada; la construccin de unedificio municipal; desarenamiento del puerto dragando y desviando el ro

Achiguate a su curso antiguo, para evitar las inundaciones anuales.

El municipio tiene 1 pueblo, 8 aldeas y 23 caseros, as como las colonias

El Progreso y Miramar. La cabecera con categora de pueblo, San Jos, tiene

los caseros Arizona, Chulamar, El Jardn, Puerta de Hierro, Barrita Vieja, El

Carrizo, Las Pampas, San Isidro, Botn Blanco, El Dulce Nombre, Las Pilas,

Santa Isabel, Ceiba Mocha, El Empalme, Linares y Tierra Mala.

Las aldeas son: El Laberinto, La Barrita, con los caseros Amaya, El

Corchal, Los ngeles, Magueyes y Montaa Larga, con los caseros El Carrizal,

Los Pacheco, Suquite, Otacingo, Peate. Santa Rosa, con los caseros El

Arenal y San Juan.

Tiene dos sitios arqueolgicos: Las Virginias y San Jos; estn los

parajes: El Carrizal, Las Morenas y Pampa Negra, as tambin los balnearios:

Chulamar, Likn y Lindamar.


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Entre los accidentes hidrogrficos estn: el Ocano Pacfico y Canal de

Chiquimulilla; asi como los ros: Achiguate, Botn Blanco, Cristalino, Las Milpas,

Mara Linda y Seco; luego los zanjones: Chilate, El Danto, El Pjaro, Magueyes

y San Carlos. Existe el estero llamado Patio de La Barra, las lagunas: Amaya,

de Los Patos y El Corchal y las lagunetas: El Encanto y Quitasombrero

Figura 1. Delimitacin del rea de estudio en Puerto de San Jos

Fuente:http://www.google.com.gt/imgres?q=mapa+de+guatemala+escuintla&hl. Consulta:7/07/2012.

1.1.2. Fundamento legal e histrico del impuesto nico sobre

inmuebles, -IUSI-

El impuesto nico sobre inmuebles (IUSI), ha sufrido modificaciones ensu denominacin, tasa impositiva y por ende el decreto que da continuidad al

impuesto.

Mapa de Escuintla ubicado dentro

de la Repblica de Guatemala

Mapa de San Jos ubicado

dentro del departamento de

Escuintla
http://www.google.com.gt/imgres?q=mapa+de+guatemala+escuintla&hl.%20Consultahttp://www.google.com.gt/imgres?q=mapa+de+guatemala+escuintla&hl.%20Consulta


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8

Decreto 1153, del 30 de mayo de 1921. Contiene la Ley de

Contribuciones. En el artculo 85 se establece el pago de una contribucin

sobre inmuebles ubicados en el territorio de la repblica, fijando una tasa

al valor del tres por millar sobre el capital de la matricula fiscal, delegando

el pago al propietario o usufructuario del inmueble.

Decreto 80-74, del Congreso de la Repblica, del 10 de septiembre de

1974. En el captulo VI se modifica el artculo 85 de la ley de

contribuciones en la cual elabora una escala de contribucin anual sobre

el capital de la matricula fiscal. La tasa al valor queda de la siguiente

forma: capitales hasta Q.1 000,00 exento del pago; de Q.1 001,00 a

Q.20 000,00, el tres por millar; de Q.20 001,00 a Q.50 000,00, el seis por

millar; de Q.50 001,00 en adelante, el ocho por millar.Todos los ingresos

se destinan al fondo comn.

Decreto 62-87, del Congreso de la Repblica, del 16 de septiembre de

1987. Ley del impuesto nico sobre inmuebles (IUSI). Se promulga lapresente ley considerando el principio de legalidad, porque en ese

momento se tena una duplicidad de impuesto, al existir el impuesto

territorial, administrado por el Gobierno y el arbitrio de renta inmobiliaria,

administrado por las municipalidades. En el artculo 48 de la presente ley

se deroga el Decreto 1153, el Decreto 80-74 y el arbitrio de renta

inmobiliaria cobrado a nivel municipal.

Lo ms relevante de esta ley es la modificacin que sufre la tasa al valor,

ya que capitales de hasta Q.2 000,00 quedan exentos del pago; de

Q.2 000,01 a Q.20 000,00 el dos por millar; de Q.20 000,01 a Q.70 000,00,

el seis por millar y de Q.70 001,00 en adelante, el nueve por millar.


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Los ingresos los administra el Banco de Guatemala, por medio del fondo

comn y el Ministerio de Finanzas lo divide entre las municipalidades y el

Estado; los ingresos del dos por millar para las municipalidades y del seis

al nueve por millar en partes iguales para las municipalidades y el Estado;

estos ingresos tiene el objeto de ser invertidos en el desarrollo local y

nacional.

o Base impositiva: est constituida por la suma de los valores de los

inmuebles que pertenezcan a un mismo contribuyente.

o Actualizacin del valor fiscal: describe cmo y quin le puede dar

valor al bien inmueble.

o Autoavalo: el propietario bajo juramento puede inscribir sus

inmuebles y darle un valor.

o El folio personal: la unificacin de los bienes inmuebles de una

misma persona.

o Los sujetos del impuesto: son los propietarios o poseedores.

o Matricula fiscal: la Direccin de Catastro y Avalo de Bienes

Inmuebles, DICABI, deber mantener actualizado el registro fiscal

de los bienes inmuebles de todo el territorio de la Repblica.

Con el objeto de determinar parmetros de valuacin para el justiprecio de

bienes inmuebles la Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles,

deber formular el manual tcnico de avalos y ser actualizado por lo

menos cada cinco aos.


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10

El artculo 43 de la presente ley, establece que la primera municipalidad

en administrar el IUSI en su jurisdiccin ser la Municipalidad de

Guatemala a partir del uno de enero del 1,988.

Decreto 57-94, del Congreso de la Repblica, del 25 de noviembre de

1,994.Con el objeto de fortalecer la situacin financiera de los gobiernos

locales, se dio la necesidad de actualizar el rgimen legal para trasladar la

administracin, cobro y recaudacin del impuesto nico sobre inmuebles

IUSI, a las municipalidades. Se mantiene como estructura el Decreto 62-

87 y se modifican los artculos 2 y 8, los cuales hacen relacin al destinode la recaudacin y sujetos del impuesto.

Las municipalidades que administren el IUSI, tendrn a sus disposicin el

100% de lo recaudado, las municipalidades que no tengan la

infraestructura o capacidad para administrarlo, el ministerio de Finanzas

Pblicas lo seguir realizando, pero adjudicando el 75% a la municipalidad

y el 25% al fondo comn y la otra modificacin ampla los sujetos delimpuesto, siendo estos los propietarios, poseedores y usufructuarios de

bienes del Estado.

Decreto 122-97, del Congreso de la Repblica, del 26 de diciembre de

1,997. Ley del impuesto nico sobre inmuebles, con el objeto de

modernizar la estructura y administracin tributaria, y crear un sistema

tcnico que simplifique la recaudacin, se decide derogar el Decreto 62-

87, siendo este la estructura fundamental de la ley del impuesto nico

sobre inmuebles, y promover el decreto 122-97 con modificaciones

radicales y valores establecidos por metro cuadrado de tierra y

construccin.


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A continuacin se describe un resumen de la interpretacin de la Ley

del impuesto nico sobre inmuebles, IUSI:

o Establece un impuesto nico anual sobre el valor de los bienes

inmuebles situados en el territorio de la Repblica de Guatemala. El

impuesto recae sobre los bienes inmuebles urbanos y rurales

integrando los mismos; el terreno, las estructuras, construcciones,

instalaciones adheridas al inmueble y sus mejoras, as como los

cultivos permanentes.

o Sujetos del impuesto, son contribuyentes las personas propietarias,

las poseedoras de bienes inmuebles y los usufructuarios de bienes

del Estado.

o La base impositiva se determina considerando el valor del terreno,

estructuras, construcciones, instalaciones adheridas y cultivos

permanentes; el valor total es el capital afecto y se aplica la tasa

imponible de acuerdo con el intervalo del valor.

Tabla I. Intervalos de capital inscrito

Valor Inscrito Base impositiva

hasta Q.2,000.00 Exento

De Q.2,000.01 Q.20,000.00 2 por millar

De Q.20,000.01 Q.70,000.00 6 por millarDe Q.70,000.01 en adelante 9 por millar

Fuente: Decreto 15-98, Ley del IUSI. P.3.


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13

La actualizacin del valor fiscal se puede realizar por medio de un

autoavalo, avalo directo que practique la direccin o municipalidad que

administre el impuesto, avalo tcnico practicado por valuador autorizado o por

aviso notarial.

Mediante acuerdo ministerial, la Direccin de Catastro y Avalo de

Bienes Inmuebles DICABI, del Ministerio de Finanzas Pblicas, elaborar el

manual tcnico y deber actualizarlo por lo menos cada 5 aos.

Las municipalidades que administren el IUSI absorben el 100% delimpuesto y las multas recaudadas del IUSI; esto ser para el desarrollo local,

distribuido de la siguiente forma: 70% para inversiones en servicios bsicos y

obras de infraestructura de inters y uso colectivo, y hasta un 30% para gastos

administrativos de funcionamiento.

1.1.3. Manual de Avalos (antiguo manual)

La Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles DICABI del

Ministerio de Finanzas Pblicas, con el propsito de contar con un instrumento

que facilite practicar el avalo en masa de los inmuebles urbanos y rurales del

pas, procedi a actualizar el manual de avalos elaborado en el perodo 1969-

1972 por el proyecto de mapeo tributario y avalo de bienes inmuebles, con la

colaboracin de The Jacobs Company Inc., asesores en administracin de

impuestos.

Con tal motivo se integr una comisin para estudiar dicho manual y

hacerle las reformas necesarias con base en investigaciones efectuadas en

varias regiones de la repblica, en relacin con los valores actuales de la tierra,

el costo por hectrea de los distintos cultivos y el valor del metro cuadrado de


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14

construccin, segn los materiales utilizados. Se tomaron en cuenta otras

condiciones que inciden o favorecen en el justiprecio de los inmuebles, tales

como vas de comunicacin (carreteras y caminos vecinales o de penetracin),

hidrologa, tipos de suelos, cercana a los mercados y otros factores

importantes inherentes a la situacin del terreno.

La Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles DICABI, para el

levantamiento de mapas y planos, as como para fijar valores a los inmuebles,

cuenta con las bases legales establecidas en los acuerdos gubernativos del 8

de octubre de 1,971, del 28 de diciembre de 1,978, el No.1-80 del Ministerio deFinanzas Pblicas del 12 de febrero de 1,980 y el Decreto 37-78 del Congreso

de la Repblica.

El manual de avalos, que se conoce como el manual azul o antiguo

manual contiene asimismo el procedimiento de valuacin en masa, el cual

difiere sustancialmente del sistema tradicional de avalo individual,

particularmente en lo que corresponde a la desporcionalizacin del mismo, lo

cual le acredita ms equidad en la aplicacin de valores fiscales, as como la

obtencin de un mayor rendimiento, cubriendo tambin ms rea en menor

tiempo, gracias al sistema de divisin del trabajo en el sistema de valuacin.

En su contenido se encuentran adems instrucciones especficas para el

levantamiento de mapas fiscales y los procedimientos ms eficaces y dinmicos

para establecer valores de terrenos, construcciones, cultivos y dems

elementos que formen parte de los inmuebles sujetos a la valuacin, de

conformidad con las disposiciones legales vigentes.

Entre sus principales objetivos se encuentra el servir de gua

indispensable para establecer un sistema moderno y uniforme de valuacin


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para efectos impositivos, a fin de modernizar tambin los registros catastrales,

para que la recaudacin del impuesto territorial (actualmente IUSI) se

simplifique y que las personas afectas tributen de manera general dentro de un

sistema impositivo, justo y ecunime.

1.1.4. Manual de Valuacin Inmobiliaria (manual vigente)

De acuerdo con el Decreto 15-98 artculo 16 manual de avalos, la

Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles DICABI, mediante el

Acuerdo Ministerial 21-2005, aprueba el Manual de valuacin inmobiliaria,siguiendo los principios bsicos de su antecesor en los conceptos y

metodologas valuatorias, mas no adoptando las curvas de isovalor y valores de

la construccin.

Este manual contiene la teora y los lineamientos prcticos necesarios

para la elaboracin y aplicacin de zonas homogneas fsicas y econmicas, en

el rea urbana y rural, as como la aplicacin del mtodo de tasacin colectiva.

Las zonas homogneas se conforman por medio de caractersticas que

presentan los diferentes ncleos poblados del pas, respecto de los servicios,

condiciones de vas, arquitectura, pobladores, mercado, uso y

aprovechamiento, factores adversos, as como la obsolescencia intrnseca o

extrnseca; esta informacin hace diferentes los sectores poblados uno del otro,

haciendo variar el valor de la tierra.

Lo que permite definir sectores tanto para las caractersticas fsicas como

para los valores del suelo, que a su vez definen las zonas homogneas fsicas y

econmicas, es el reflejo fiel de lo que sucede en el mbito de acuerdo con las

condiciones de cada poblacin.


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de zonas homogneas fsicas y econmicas, las cuales las debe elaborar o

supervisar la Direccin de Catastro de cada Municipalidad. Esto con el objeto

de actualizar o fijar valores de la tierra en su municipio, ya sea en las reas

urbanas o rurales.

La municipalidad que decide aplicar la metodologa de este manual,

zonas homogneas fsicas y econmicas, debe realizarlo por medio de la

aprobacin de un acta del Consejo Municipal y publicarlo en el Diario Oficial. Al

momento en que la municipalidad apruebe los valores de la tierra generados

por las zonas homogneas, esta podr hacer uso de ellos para la actualizacindel valor fiscal, de acuerdo con lo que establece el Decreto 15-98, artculo 5,

mediante avalo realizado por la municipalidad o valuador autorizado. Estos

valores sustituyen los que actualmente se encuentran en DICABI en sus curvas

de isovalor.

Actualmente la municipalidad de Guatemala ha sido pionera en la

utilizacin de este manual, elaborando las zonas homogneas en un 90% de su

territorio, aplicando la valuacin masiva y actualizando los valores fiscales de

los inmuebles de cinco zonas geogrficas.

1.3. Principios bsicos de la tasacin

La tasacin es un proceso de investigacin de mercado por medio del

cual se hace la estimacin del valor de un bien. Conocer el valor de un bien

inmueble es esencial en operaciones que impliquen el cambio de posesin del

mismo, para determinar la factibilidad y rentabilidad de las inversiones, para

fines de financiamiento y para fines impositivos que determinan el monto de un

impuesto.


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1.3.1. Principio de cambio

El valor de los bienes inmuebles est sujeto a cambios de acuerdo con la

oferta y la demanda, a los cambios econmicos, sociales, polticos y culturales

del pas. Es por esto que el juicio emitido por el valuador tiene un horizonte

temporal en el cual es vlido, es decir que cualquier avalo debe ser referido a

una fecha especfica.

1.3.2. Principio de la oferta y la demanda

La escasez relativa (oferta) da valor a los bienes; este valor se

complementa con la intencin de posesin del mismo (demanda).

Figura 2. Oferta y demanda

Fuente:http://es.wikipedia.org/wiki/Oferta y demanda.Consulta: 21/07/2012.
http://es.wikipedia.org/wiki/Oferta%20y%20demandahttp://es.wikipedia.org/wiki/Oferta%20y%20demandahttp://es.wikipedia.org/wiki/Oferta%20y%20demanda


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1.3.3. Principio del uso mejor y ms rentable

El valor de un bien est en relacin directa del uso ms productivo que

de l pueda hacerse.

1.3.4. Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes

Se refiere a dice que debe haber un razonable crecimiento de los

ingresos como consecuencia de inversiones o mejoras de los bienes inmuebles.

Figura 3. Rendimientos crecientes y decrecientes

Fuente:http://www.aulafacil.com/Microeconomia/Imagens.Consulta: 21/07/2012.

1.3.5. Principio del balance o equilibrio

Debe haber equilibrio entre los recursos invertidos de manera que

provoquen su mxima utilizacin; un recurso invertido en exceso no

necesariamente redundar en un aumento global del precio del bien inmueble.
http://www.aulafacil.com/Microeconomia/Imagenshttp://www.google.com.gt/imgres?q=grafica+principio+de+rendimientos+crecientes+y+decrecientes&hl=es-419&sa=X&biw=1058&bih=467&tbm=isch&prmd=imvns&tbnid=6UtVj3ovgmpFgM:&imgrefurl=http://economiauniversitaria.wordpress.com/page/3/&docid=22K6kF3ryjH3KM&imgurl=http://economiauniversitaria.files.wordpress.com/2009/04/042509-1235-tallerdeeco2.png?w=640&w=355&h=221&ei=atUhT9ahK4S2twesoYiYCg&zoom=1http://www.aulafacil.com/Microeconomia/Imagens


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Figura 4. Balance o equilibrio

Fuente:http://www.monografias.com/trabajos55/control-costos-supervisores/Image9126.gif.Consulta: 21/07/2012.

1.3.6. Principio de prediccin

Cualquier inversin se hace con miras al futuro, por lo que la prediccin

de las condiciones esperadas en un plazo determinado son determinantes del

valor de un bien.

1.3.7. Principio de sustitucin

Una propiedad puede sustituir a otra cuando su adquisicin represente

ms ventajas al comprador, an cuando tenga diferente ubicacin y

caractersticas que las diferencian.

1.3.8. Principio del nivel de precios

Factores tales como la prdida del valor adquisitivo de la moneda,

inestabilidad poltica, etc. pueden provocar cambios en el nivel de precios.
http://www.monografias.com/trabajos55/control-costos-supervisores/Image9126.gifhttp://www.google.com.gt/imgres?q=grafica+principio+de+balance+y+equilibrio&hl=es-419&biw=1058&bih=467&tbm=isch&tbnid=1duFCgK9JR12cM:&imgrefurl=http://www.monografias.com/trabajos55/control-costos-supervisores/control-costos-supervisores3.shtml&docid=7PFjv6bWd75fJM&imgurl=http://www.monografias.com/trabajos55/control-costos-supervisores/Image9126.gif&w=425&h=328&ei=x9chT6mvIdLXtwfg0YmiCw&zoom=1http://www.monografias.com/trabajos55/control-costos-supervisores/Image9126.gif


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1.3.9. Principio de competencia

Enfrentar una fuerte competencia o la ausencia de ella, afecta el valor de

las propiedades.

1.3.10. Principio de conformidad

El uso o intensidad de uso de tierra debe estar conforme a las leyes que

normen el desarrollo urbano o el uso de la propiedad.

1.3.11. Principio de utilidad

El valor de un bien est en funcin de su utilidad para satisfacer

determinadas necesidades.

1.3.12. Principio de integracin y desintegracin

Los asentamientos humanos pasan por las etapas de integracin,

estabilidad, desintegracin o decaimiento; lo que incide sensiblemente en el

nivel de precios de los bienes inmuebles.

1.4. Descripcin de la metodologa valuatoria

De acuerdo con el manual de valuacin inmobiliaria, el clculo del valor

de un bien inmueble urbano es el resultado de la suma del valor del terreno y la

construccin. El valor del terreno puede ser ajustado por la aplicacin de algn

factor de ajuste; estos factores son el producto de estudios y anlisis

efectuados en el tiempo y figuran en tablas en el manual.


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Cuando estos se aplican, el valor del metro cuadrado del suelo es

susceptible a aumentar o disminuir, cuando tenga caractersticas distintas a las

del lote tipo, (inmueble con medias y caractersticas comunes del sector). Los

factores de ajuste son:

Mayor o menor frente

Mayor o menor fondo

Situacin de esquina

Irregularidad en su forma

Sobre o bajo nivel

Mayor extensin

Lote con ubicacin interior en manzana

Pendiente mayor a 5%

A continuacin se describen los clculos de valor de terreno y

construccin:

Clculo del valor del terreno: si el predio cumple con las caractersticas del

sector para ser clasificado como un lote tipo, la frmula que se aplica es la

siguiente:

Valor del terreno = Valor base x rea

El valor base: es el valor por metro cuadrado de la tierra que da como

resultado el estudio de zonas homogneas fsicas y econmicas; el rea: es la

extensin territorial que ocupa el predio, se define por medio de la medida en

campo o la inscrita en la certificacin del Registro General de la Propiedad. Se

debe expresar el dato en metros cuadrados.


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Segn lo anterior, se genera un predio tipo con las caractersticas

predominantes del sector, del cual parte la comparacin entre predios y

determina la aplicacin de factores de ajuste que afectan el valor unitario del

suelo. Los factores de ajuste los establece el manual de valuacin inmobiliaria.

Este mtodo es muy eficiente ya que se han realizado valuaciones de

este tipo con fines impositivos y han reflejado resultados confiables y justiprecio

en el sector. La implementacin de un mtodo que permita llevar un orden en

sus procesos de clasificacin de variables (caractersticas similares del sector,

usos, servicios, urbanizacin, etc.), tipos de edificaciones existentes, incide enla necesidad de la aplicacin de zonas homogneas fsicas.

La investigacin y determinacin de los valores unitarios del suelo,

(metro cuadrado de la tierra) es el resultado de la aplicacin de un mtodo de

mercado que permita conocer los valores de venta y compra de predios en el

sector.

Aplicando el mtodo de tasacin colectiva es necesario tener

referenciales de valores conocidos, con el objeto de estandarizar valores por

sectores; ac es necesario implementar zonas homogneas econmicas.

La valuacin de la construccin se puede determinar segn los costos de

mano de obra y materiales de construccin que estn en el mercado actual.

La tipologa constructiva es el mtodo que clasifica las edificaciones

existentes en el sector segn uso o destino y tabula los precios de mercado

para determinar el valor del metro de construccin, segn sea el caso; a esto se

le debe aplicar un factor de depreciacin sufrido por el desgaste de materiales y

la vida til de cada uno.


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1.6. Definicin y proceso de las zonas homogneas fsicas

El Manual de valuacin inmobiliaria describe la metodologa para la

elaboracin de zonas homogneas; a continuacin se describe la definicin y

proceso de estas segn manual, y se amplan y complementan de acuerdo con

la experiencia obtenida en campo.

1.6.1. Definicin

Las zonas homogneas fsicas pueden definirse en urbanas o rurales:

Zonas homogneas fsicas urbanas: son extensiones de tierra delimitadas

dentro de un rea urbana que cuentan con caractersticas similares en

cuanto a la topografa, su red vial principal, los servicios pblicos

instalados, el uso y el aprovechamiento del suelo, el tipo de edificaciones

existentes, el tamao de sus predios y otras caractersticas.

Zonas homogneas fsicas rurales: son extensiones de tierra delimitadas

dentro del rea rural de un municipio que cuentan con caractersticas

similares en cuanto a la topografa, hidrologa, uso del suelo (ganadero,

cultivos, etc.), vas, capacidad productiva de los suelos.

1.6.2. Proceso

El proceso para identificar las zonas homogneas fsicas se puede dividir

en cinco pasos que se describen a continuacin.


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Esto se puede encontrar en la municipalidad en estudio, en el Instituto

Geogrfico Nacional (IGN), en el Registro de Informacin Catastral (RIC) o de

consultores independientes. Utilizando el material recopilado se realiza un plano

de cada variable, indicando en el mismo puntualmente la informacin levantada

en campo.

Es recomendable hacer los planos en un software especial para el trazo;

de no contar con la instruccin o acceso a estos programas se podr contratar

los servicios de un consultor pblico o privado.

A continuacin se describen las variables que anteriormente se han

definido y las razones por las que deben ser tomadas en cuenta para conseguir

los resultados esperados.

1.6.2.3.1. Topografa

Es llamada tambin relieve. Son las caractersticas naturales que pueden

facilitar o impedir la construccin de edificaciones en el caso de predios

urbanos, o que hagan ms difcil la misma. Esta variable es importante pues un

sector escarpado o inclinado va a diferir de un sector plano, en desarrollo, valor,

aprovechamiento, etc. En las zonas rurales es igualmente importante esta

variable, pues se deber tener en cuenta cultivos, existencia de zonas

anegadizas o inundables, taludes, etc.

1.6.2.3.2. Red vial

De las calles, carreteras y senderos, prcticamente se describe el ancho;

si tiene aceras o bordillo, drenajes pluviales, el estado actual, cantidad de vas y

si tiene algn recubrimiento, indicar de qu tipo.


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1.6.2.3.3. Servicios pblicos

Son los servicios bsicos y complementarios instalados, estos son: agua

potable, pozo, energa elctrica, acceso a lnea telefnica, TV por cable,

drenajes sanitarios, fosa sptica, alumbrado pblico, recoleccin de basura,

seguridad, entre otros.

1.6.2.3.4. Uso predominante y

aprovechamiento del suelo

Se debe definir el uso predominante del suelo, indicando si su ocupacin

o destino es residencial, comercial, industrial, institucional, parqueos, entre

otros, o si est sin uso.

A estos se le puede agregar subuso, cuando se considera que tiene dos

o ms usos, o se quiere ser puntual en la clasificacin de los mismos.

1.6.2.3.5. reas de terreno

Esta informacin permite generar de acuerdo con las dimensiones de los

terrenos, un lote tipo, el crecimiento poblacional a raz de las desmembraciones

de los lotes originales y la delimitacin de estos.

Es importante destacar que el recorrido de campo es fundamental, ya

que solo con este se pueden determinar las variables. Asimismo, se estndefiniendo zonas macro de caractersticas similares, ya que de lo contrario no

seran zonas homogneas, sino estudios puntuales.


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1.6.2.4. Superposicin de planos

En este proceso se va a generar el resultado del trabajo efectuado

anteriormente; utilizando software especial para el trazo de planos o mapas se

debe de sobreponer cada plano de variable; estos pueden diferenciarse en

colores, achurado o simbologa determinada.

El objetivo principal es visualizar la agrupacin de colores o formas

similares y ensayar la primera delimitacin preliminar de zona homognea

fsica, trazando los lmites y las anotaciones correspondientes en lassobrepuestas transparentes.

1.6.2.5. Actividades finales

La actividad se realiza en oficina y se debe desarrollar con gran

precisin; se divide en dos fases:

Revisin y agrupacin final: adicionalmente a las revisiones del contenido

de las sobrepuestas transparentes que se debe realizar en las revisiones

de campo, bloque por bloque en urbano y sector por sector en rural, en la

oficina se debern revisar todas las anotaciones y toda la informacin para

estar seguros de las variables obtenidas y agrupadas. Se revisar la

numeracin de zonas homogneas por cada zona geogrfica o sector.

Finalizada esta revisin, se harn los trazos definitivos de las divisiones

entre zonas homogneas fsicas.

Digitalizacin y productos: con base en la documentacin obtenida en los

procesos de elaboracin y sobre posicin de planos, comprendida en

mapas, fichas y sobrepuestas transparentes, respaldadas por


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documentacin de investigacin que se detalla en la actividad revisin y

agrupacin final, se deber realizar la digitalizacin de los lmites de zonas

homogneas y de la codificacin correspondiente. Los colores,

codificacin, tipos de lneas y otras instrucciones contenidas en el manual

para elaborar zonas homogneas, deben ser atendidas para esta actividad

de digitalizacin.

La digitalizacin deber ser realizada sobre la base cartogrfica y formar

parte de la base de datos de catastro, por medio de una capa especfica,

por lo que debe existir la compatibilidad adecuada. En esta fase se debeproducir mapas y descripciones que sern tiles en la definicin de zonas

homogneas econmicas.

1.7. Definicin y proceso de las zonas homogneas econmicas

A continuacin se describe la definicin y proceso de las zonas

homogneas econmicas segn manual, y se amplan y complementan de

acuerdo con la experiencia obtenida en campo.

1.7.1. Definicin

Es la zona que establece o delimita a partir de puntos de investigacin de

valores, el valor del metro cuadrado de tierra, de acuerdo con el mercado

inmobiliario del sector, dentro de las zonas homogneas fsicas.

Los puntos de investigacin son los referenciales que se toman en

campo, con base en el mtodo de mercado o comparacin, el cual consiste en

recopilar la mxima informacin de ventas realizadas de lotes o terrenos, con


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similares caractersticas y extensiones en un sector, dentro de un periodo de

tiempo considerable.

Los referenciales que se investigan en campo son comerciales, estos

generan el valor por metro cuadrado de la tierra; con fines impositivos, es

beneficioso y viable restar del valor por metro cuadrado final, un diez por ciento,

debido a que al tomar referenciales, estos traen incluidos en su valor:

impuestos, especulacin, comisiones de venta o porcentajes de negociacin.

1.7.2. Proceso

Puede dividirse en cinco procedimientos; los cuales se describen a

continuacin:

1.7.2.1. Plan de trabajo

Se debe elaborar con base en las zonas homogneas fsicas terminadas

y en la secuencia indicada por la direccin de catastro de la municipalidad.

1.7.2.2. Recopilar informacin

Solicitar los mapas y documentos descriptivos de zonas homogneas

fsicas, atendiendo al plan de trabajo elaborado y la informacin relacionada con

estudios realizados sobre investigacin de valores de la tierra en la

municipalidad y en otras instituciones, as como en empresas privadas.


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1.7.2.3. Recorrido

Se deber realizar el recorrido de campo para la captura de informacin y

referenciales, relacionadas con los precios de compra-venta realizada, a travs

de entrevistas con vecinos conocedores de las negociaciones. Se recopilarn

las opiniones de valor que puedan ser obtenidas y que sugieran una lgica en

funcin del sector que se recorre. Tambin en este recorrido es posible obtener

informacin directamente en los inmuebles que muestren avisos de venta en su

fachada.

Se considerarn como actividades de campo, las visitas a urbanizadoras,

lotificadoras, corredoras de bienes races, financieras e instituciones bancarias,

de cuyas fuentes se puedan obtener valores y precios de tierra y construccin.

Toda la informacin obtenida mediante las fuentes anteriores ser

vaciada en las transparencias colocadas sobre los mapas de zonas

homogneas fsicas y se irn agrupando los valores semejantes y analizando

los que estadsticamente presenten mucha variacin respecto de la mayora en

un sector.

Con el conjunto de valores que se han seleccionado, se proceder a

aplicar mtodo estadstico o una media aritmtica si los valores no tienen

mucha variacin entre s, o en su defecto, otro mtodo que permita una mejor

depuracin de los datos.

Este clculo puede o no hacerse en el campo, ya que s es una tarea

obligatoria en la siguiente fase de oficina. De todo lo actuado en las actividades

de campo se deja una memoria escrita.


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1.7.2.4. Elaboracin y superposicin de planos

Se deber clasificar la informacin obtenida por zona o sector,

elaborando mapas por referenciales obtenidos. En esta fase se debe identificar

la similitud de la informacin de valores que se hayan logrado recopilar,

delimitando preliminarmente las zonas homogneas de valor dentro de las

zonas homogneas fsicas proporcionadas. Esta delimitacin se realizar en

sobrepuestas trasparentes.

En esta fase se debe aplicar la codificacin contenida en el manual paraelaborar zonas homogneas econmicas, identificando el valor del metro

cuadrado de la tierra, sea en rea urbana o rural. Se debe utilizar la numeracin

sugerida en el manual.

1.7.2.5. Actividades finales

De la misma forma en que se realizan las actividades en oficina para las

zonas homogneas fsicas, se observan dos fases para las zonas homogneas

econmicas:

Revisin y agrupacin final:adicionalmente a las revisiones del contenido

de las sobrepuestas transparentes que se deben realizar simultneamente

a las investigaciones de valor, en la oficina se revisarn nuevamente todas

las anotaciones y toda la informacin de valor, as como los lmites de las

zonas, para su validacin final. Se revisar tambin la numeracin de las

zonas dentro de cada zona homognea fsica. Se har memoria escrita de

lo que se haya resuelto en esta fase.


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El valor que se investiga es puntual segn los usos y subusos que se van

a utilizar; puede mencionarse un ejemplo: el uso comercial con subuso de

banco; en la integracin de este valor se van a tomar en cuenta todas las

caractersticas que tiene una agencia bancaria para determinar su valor, estas

pueden ser; puertas interiores de bvedas, vidrios blindados, rejas, muros

dobles, acabados estticos en lobby, etc.

La categora de la construccin, deber establecerse en funcin de las

caractersticas especficas de los elementos singulares de la misma, de

conformidad con el contenido de la tabla de uso y categoras de la construccin.

Al momento de aplicar el mtodo de tasacin colectiva se debe tomar en

cuenta que la clasificacin de la construccin se realiza por inmueble en

individual y no en masa, siendo esto por medio de una inspeccin fsica del bien

inmueble y aplicando la tipologa constructiva de conformidad con las

caractersticas fsicas observadas en la construccin.

En el caso de encontrarse ms de una edificacin sobre el terreno, con

caractersticas diferentes entre s, deber considerarse cada una de ellas de

forma independiente, asignndoles el uso y la categora respectivos, y

anotndolas por separado en la ficha predial.

Para el caso de edificios en que existan reas cuyo uso no corresponda con

la tipologa constructiva de la edificacin, se clasificar la construccin de

acuerdo con el destino original.


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2. MARCO PRCTICO

2.1. Plan de trabajo

El plan de trabajo se debe de realizar estimando el tiempo que va a

consumir cada proceso. Esto se presenta en la siguiente tabla.

Tabla II. Plan de trabajo

Fuente: elaboracin propia.


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2.2. Recorrido de campo

Previo a realizar el recorrido de campo, se estudi y delimit el rea a

trabajar en gabinete, por medio de los planos 1:50,000 y ortofotos del municipio;

estos los proporciona el Instituto Geogrfico Nacional, IGN. Los programas

sugeridos para el manejo de esta informacin es ARC GIS y AUTOCAD MAP.

Se disea una ficha de variables de campo, de acuerdo con las

necesidades o variables que requiere el presente estudio; en este caso se

modific la ficha predial urbana propuesta en el manual de valuacininmobiliaria, de acuerdo con los datos que se planific recabar en campo.

Es necesario conformar un grupo de 3 personas como mnimo para llevar

a cabo el recorrido y captura de datos en campo; estos se pueden dividir de la

siguiente forma, uno que recaba la informacin de referenciales del sector y

completa la ficha y dos que realizan el trabajo de medicin de predios y anchos

de calles.

La medicin consiste en realizar un levantamiento catastral de predios

ubicados en el rea. Esta puede realizarse por cualquier mtodo de medida

topogrfica; en este caso se utiliz un GPS y una cinta mtrica.

Por tener la limitante de recursos econmicos y por ser con fines

prcticos y de gua, se realiz la medida en doce sectores por manzanas y se

promedi el uso y servicios predominantes; en un sector se trabaj la medida

por predio con el fin de demostrar el producto de elaboracin de las zonas

fsicas y econmicas.


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Para realizar la descripcin del recorrido, este fue sectorizado por barrios

y colonias que se encuentran ubicadas dentro del casco urbano del puerto de

San Jos y se dise la ficha predial para determinar las variables; red vial,

servicios pblicos instalados, uso y aprovechamiento del suelo, topografa y

edificaciones existentes.

La ficha de variables de campo se llena tomando todos los datos visuales

y por referencia de los pobladores. En campo se realiz un estudio catastral de

la ubicacin de cada barrio o colonia, se tomaron puntos geodsicos en algunas

esquinas de manzanas y con cinta mtrica se midi el permetro de la misma.Se midi el ancho de calles y especficamente en el barrio El Laberinto, se

midi el rea de cada predio.

Como resultado de los datos del recorrido de campo, se puede conformar

una base de datos de variables por barrio o colonia, por medio de un montaje

de puntos geodsicos sobre la ortofoto, se trazan los mapas que representan

las manzanas y con esta base se pueden sobreponer los mapas de variables,

uso y aprovechamiento, servicios instalados, pendiente, recurso vial y los

accidentes geogrficos (ros, lagos, canal, barrancos, cerros, ocanos, etc).

2.3. Ficha de variables de campo

La presente ficha es el modelo bsico que se puede utilizar en campo

para obtener la informacin necesaria que permita determinar las variables de

cada barrio o sector y determinar las zonas homogneas fsicas y econmicas.


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Tabla III. Ficha de variables de campo

BARRIO O SECTOR, SUJETO A INSPECCION: COLONIA PROGRESO

CARACTERSTICAS PRIORITARIAS DEL ENTORNO FSICO:

RED VIAL:

REVESTIMIENTO DE CALLES: asfalto CONDICIN: buena

ANCHO DE CALLE: ocho metros DRENAJE:no

ACERAS:no BORDILLOS: s

___________________________________________________________________________________________

COLINDANCIAS:

NORTE: Antigua carretera CA9

ORIENTE: Colonia El JardnSUR: Colonia El Manglar

PONIENTE: Rio al medio, Colonia Arvalo

___________________________________________________________________________________________

SERVICIOS INSTALADOS:

ALUMBRADO PBLICO: s: X no: AGUA: s: X no: TELFONO: s: X no:

LUZ: s: X no: CABLE: s: X no: EXTRACCIN DE BASURA:s: X no:

__________________________________________________________________________________________

TERRENOS:

FRENTE: 15.00 m, FONDO:25.00 m, EXTENSIN: 375.00 m, TOPOGRAFA: 0-5 %

USO O DESTINO:PRIORITARIO O PRINCIPAL:RESIDENCIAL

SECUNDARIO: COMERCIAL

CARACTERSTICAS DE LAS CONSTRUCCIONES:

EDAD (promedio de la construccin): 30 aos

REA(promedio en m): 100.00

ESTRUCTURA: concreto / madera MUROS: block

TECHO: lmina PISO: cemento lquido

NIVELES: uno ACABADOS: bsicos



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A continuacin se describe cada colonia con sus variables respectivas y

cmo se encontr cada una al momento de la inspeccin de campo.

Colonia Arvalo:

o Red vial: revestimiento de calles de concreto o asfalto, en buen

estado con un ancho de diez metros, cuenta con alumbrado pblico,

no tiene drenajes y tiene aceras en ambos lados de las calles con un

ancho promedio de un metro sobre las calles y de un metro sesenta

centmetros sobre las avenidas.

o Colindancias: al norte con antigua carretera CA9, al sur con el centro

urbano, al oriente con la colonia 14 de Febrero y al poniente con El

Manglar.

o Servicios instalados: los predios gozan de agua y luz. Un 75% goza

de servicio telefnico y cable. Se presta servicio de recoleccin debasura.

o Caractersticas del terreno: el solar predominante tiene un frente de

10.00 metros por un fondo de 25.00 metros, extensin de 250.00 m

y topografa entre 0 y 5 %.

o Uso o destino: el uso prioritario es comercial.

o Caractersticas de la construccin: la construccin predominante en

el sector refleja muros de block con acabados bsicos, estructura de

madera, techo de lmina y piso de cemento lquido o granito.


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Barrio San Miguel:

o Red vial: revestimiento de calles de concreto o asfalto en buen

estado en un 75% con un ancho de ocho metros y el 25% restante

calles de arena con un ancho de cuatro metros, cuenta con

alumbrado pblico, no tiene drenajes y tiene aceras en ambos lados

de las calles con un ancho promedio de un metro en las calles y un

metros sesenta centmetros en las avenidas.

o Colindancias: al norte con colonia Arvalo, al sur con barrio Cerrito,al oriente con centro urbano y al poniente con colonia El Esfuerzo.


de servicio telefnico y cable. Se presta servicio de recoleccin de

basura.

o

Caractersticas del terreno: el solar predominante tiene un frente de10.00 metros por un fondo de 20.00 metros, extensin de 200.00 m


o Uso o destino: el uso prioritario es residencial.


el sector refleja muros de block, estructura de madera y techo de

lmina, con acabados bsicos y piso de cemento lquido o granito.


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Barrio El Cerrito:

o Red vial: revestimiento de calles de concreto o asfalto en un 40% en

buen estado, con un ancho de diez metros, cuenta con alumbrado

pblico, no tiene drenajes y no posee aceras en todas las calles, el

ancho promedio de las aceras es de 1mt.

o Colindancias: al norte con barrio San Miguel, al sur con canal de

Chiquimulilla, al oriente con centro urbano y al poniente con colonia

El Esfuerzo.



basura.


10.00 metros por un fondo de 20.00 metros, extensin de 200.00 my topografa entre 0 y 5 %.






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Colonia San Vicente:

o Red vial: revestimiento de calles de concreto o asfalto, en regular

estado con un ancho variable entre seis y cuatro metros, cuenta con

alumbrado pblico, no tiene drenajes, algunas de las calles cuentan

con aceras con un promedio de sesenta centmetros de ancho.

o Colindancias: al norte con colonia 14 de Febrero, al sur con colonia

El Embarcadero, al oriente con canal de Chiquimulilla y al poniente

con centro urbano.



basura.





el sector refleja muros de block con acabados bsicos, estructura de

madera, techo de lmina y piso de cemento lquido o granito.


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Colonia Progreso:

o Red vial: revestimiento de calles de concreto o asfalto en buen

estado en un 75% con un ancho de ocho metros y el 25% restante

calles de arena con un ancho de cuatro metros, cuenta con

alumbrado pblico, no tiene drenajes y tiene aceras en ambos lados

en un 50% de las calles, con un ancho promedio de un metro.

o Colindancias: al norte con antigua carretera CA9, al sur con colonia

El Manglar con ro al medio, al oriente con colonia Arvalo y alponiente con colonia Jardn.



basura.

o

Caractersticas del terreno: el solar predominante tiene un frente de15.00 metros por un fondo de 25.00 metros, extensin de 375.00 m





concreto, con acabados bsicos y piso de cemento lquido o granito.


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Colonia El Manglar:

o Red vial: revestimiento de calles de concreto o asfalto, en buen

estado con un ancho de seis metros, cuenta con alumbrado pblico,

no tiene drenajes y no posee aceras en todas las calles, el ancho

promedio de las aceras es de 0.80mts.

o Colindancias: al norte con colonia El Progreso y canal, al sur con

colonia El Esfuerzo; calle de la Esso de por medio, al oriente con

colonia Arvalo y al poniente con finca privada.



basura.








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Colonia Jardn:

o Red vial: calles de arena sin recubrimiento, en buen estado con un

ancho de seis metros, no tiene alumbrado pblico, drenajes y aceras

en las calles.

o Colindancias: al norte con antigua carretera CA9 y finca privada, al

sur y oriente con colonia Progreso y al poniente con finca privada.

o Servicios instalados: los predios gozan de agua y luz.


35.00 metros por un fondo de 35.00 metros, extensin de 1,225.00

m y topografa entre 0 y 5 %.

o Uso o destino: el uso prioritario es residencial, aunque la mayor parte

de terrenos estn sin construccin.




Colonia El Esfuerzo:

o Red vial: calles de arena en regular estado con un ancho de cinco

metros, cuenta con alumbrado pblico, no tiene drenajes y no posee

aceras en todas las calles.


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10.00 metros por un fondo de 12.00 metros, extensin de 120.00 m




el sector refleja un 20% de un nivel con muros de block con

acabados bsicos, estructura de madera, techo de lmina y piso de

cemento lquido o granito. El 80% restante de dos niveles conestructura y techo de concreto, muros de block con acabados

bsicos y piso de cemento lquido o granito.

Barrio Miramar:

o Red vial: revestimiento de calle principal de concreto o asfalto, en

buen estado con un ancho de ocho metros, las calles interiores sonde arena, cuenta con alumbrado pblico, no tiene drenajes y tiene

aceras sobre la calle principal en ambos lados con un ancho

promedio de un metro.

o Colindancias: al norte con canal Chiquimulilla, al sur con playa del

Ocano Pacfico, al oriente con barrio El Laberinto y al poniente con

Quita Sombrero.



basura.


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20.00 metros por un fondo de 80.00 metros, extensin de 1,600.00

m y topografa entre 0 y 5 %.

o Uso o destino: el uso prioritario es comercial.

o Caractersticas de la construccin: en el rea residencial la

construccin predominante en el sector refleja muros de block,

estructura de madera y techo de lmina, con acabados bsicos y

piso de cemento lquido o granito; en el rea comercial,construcciones de dos plantas con muros de block, estructura y techo

de concreto, piscinas sobre el nivel del suelo y en algunos lugares

acabados finos.

Barrio El Laberinto:

o

Red vial: revestimiento de calle principal de concreto o asfalto, enbuen estado con un ancho de seis metros, las calles interiores son de

arena, cuenta con alumbrado pblico, no tiene drenajes y tiene

aceras sobre la calle principal en ambos lados con un ancho

promedio de un metro.

o Colindancias: al norte con canal, al sur con playa del Ocano

Pacfico, al oriente con canal de Chiquimulilla y al poniente con Barrio

Miramar.



basura por medio de una empresa privada.


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Uso o destino: se estima que el 66% del uso es residencial,

primordialmente. El otro uso que se le da a los predios es comercial que

tiene un 34%; estos se localizan en su mayora en la avenida 30 de Junio,

avenida del Comercio y generalmente dentro de las colonias en sus calles

o avenidas principales.

Tabla IV. Resumen de variables


2.6. Elaboracin de planos de variables

Con el objeto de realizar una base grfica que permita observar las

variables recolectadas en campo; por cada sector se hace un montaje sobre

planos del rea de estudio; en este caso casco urbano del Puerto de San Jos.


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La implementacin de la ortofoto como base permite realizar un montaje

ms eficiente, este se solicita en el IGN (Instituto Geogrfico Nacional).

A continuacin se describen los siguientes mapas:

Lmites sobre ortofoto: este muestra la divisin poltica de colonias o

barrios.

Manzanas y lmites: este es un mapa que describe las manzanas con

calles y su divisin de colonias con su respectivo nombre.

Servicios bsicos: se delimita el promedio mayor del servicio instalado, en

relacin con agua, luz y telfono.

Uso o destino: se delimita por manzana de acuerdo con el promedio

mayor de cada predio, en relacin con rea residencial, comercial,

industrial e institucional, suampo y sin uso.

Red vial: en este mapa se marca con un color (rojo o amarillo) cada una

de las calles del rea de estudio y si est recubierta con concreto o

asfalto, o si solamente ha sido trazada y mantenida con arena.


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Figura 6. Mapa de lmite sobre ortofoto

Fuente: elaboracin propia, sobre ortofoto del IGN.

Figura 7. Mapa de manzanas y lmite de barrios



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Figura 8. Mapa de servicios bsicos


Figura 9. Mapa de uso y aprovechamiento



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Figura 10. Mapa de red vial


2.7. Superposicin de planos de variables para definicin de zonas

homogneas fsicas

En este caso la elaboracin de planos se realiz mediante el software

ArcMap; este programa trabaja con shapesy permite la sobreposicin de estos

y la visualizacin de los mismos como uno solo.

En el caso de no trabajar los planos por medio de programas de

computadora, se elaborarn en papel calco a una escala constante; cada

variable deber llevar diferentes colores. Dichos planos se colocarn uno sobre

otro, con el objeto de realizar uno nuevo como producto de los anteriores.


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A continuacin se muestran los siguientes mapas:

Sobreposicin de variables: corresponde al montaje del plano de servicios

bsicos, uso y destino, y red vial; este como resultado brinda una serie de

nuevos colores lo que delimita las zonas homogneas.

Sobreposicin con zonas homogneas fsicas: este ya tiene encerradas

las zonas homogneas que proporcion el anterior mapa, con polgonos

de diferente color e identificados con literales de la A a la I.

Zonas homogneas fsicas: este es el plano resultante de todos los

estudios y anlisis de campo y gabinete en relacin con las variables. Este

plano es la plataforma o base para la ubicacin de las zonas homogneas

econmicas.

Figura 11. Mapa de sobreposicin de variables



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2.8. Investigacin de valores unitarios del suelo para determinar

zonas homogneas econmicas

Los valores unitarios del suelo son el resultado del estudio de campo de

referenciales y el anlisis de gabinete por algn mtodo de valuacin; en este

caso se utilizaron dos: el mtodo de comparacin o mercado y el mtodo

residual.

Mtodo de mercado: consiste en comparar el bien inmueble que interesa

valuar con otros de los que ya se conocen sus precios unitarios. En estecaso los terrenos deben ser similares y las operaciones de compra venta

que sirven de referencia de reciente ejecucin. Debido a que estos

terrenos no siempre tienen un alto grado de similitud, es necesario aplicar

factores de modificacin que hagan posible su comparacin. Entre los

factores de modificacin estn: superficie, forma, topografa, frente, fondo

y esquina.

Mtodo residual: consiste en establecer el valor de la tierra, libre de

construcciones. Cuando en campo solo se obtienen referenciales en los

cuales se incluye el valor de la tierra y la construccin en un mismo valor,

es necesario aplicar este mtodo para establecer el valor de la tierra; para

ello se restar del valor total del inmueble el costo de reposicin de las

construcciones y mejoras adheridas al terreno, obteniendo como residual

el valor de la tierra.


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Tabla V. Ficha de referenciales


Tabla VI. Tabla de referenciales



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Tabla VII. Tabla de clasificacin de zonas homogneas


2.10. Clasificacin de tipologa constructiva

A continuacin se muestran fotografas de edificaciones existentes dentro

del centro urbano del Puerto de San Jos, las cuales servirn de gua para la

clasificacin:

2.10.1. Descripcin de usos, subusos y clasificacin

En relacin con la tipologa constructiva, se consideran los siguientes

usos:

Uso residencial: clasificacin alta se le asigna directamente a las casas

de descanso (chalet) ubicadas dentro de los residenciales que estn en

las afueras del centro urbano. Ninguna construccin de esta tipologa se

encontr dentro del rea en estudio.


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Figura 16. Clasificacin residencial media

Fuente: Puerto San Jos.

Figura 17. Clasificacin residencial baja


Descripcin:

Muros:mixto block, maderaaserrada, adobe reforzado.

Niveles:uno o dos.

Techo:loza convencional oprefabricada

Piso:granito o cermico.

rea:menor o igual a 200m.

Descripcin:

Muros:mixto block,madera aserrada, adobe oadobe reforzado.

Niveles:uno.

Techo:lmina, teja omadera.

Piso:cemento, granito ocermico.

rea:libre.


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Uso comercial:

Figura 18. Clasificacin comercial alta


Figura 19. Clasificacin comercial media


Descripcin:

Muros:vidrio, concreto, mixtoblock.

Techo:loza convencional oprefabricada o algn material deprimera calidad.

Diseo:ambientes amplios,iluminados, ventilacin,seguridad, parqueo, acabadosde primera calidad.

Descripcin:

Muros:concreto, mixto block,madera.

Techo:loza convencional oprefabricada o algn materialsimilar.

Diseo:ambientes regulares,

iluminados, ventilacin,seguridad, diversidad decomercios.


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Figura 20. Clasificacin comercial baja


Uso comercial, subuso banco:

Figura 21. Clasificacin comercial banco media


Descripcin:

Muros:mixto block, adobe,madera, otros.

Techo:loza convencional oprefabricada, lmina o algnmaterial similar.

Diseo:ambientes estrechos,no muy iluminados y ventilacin,

no tiene seguridad ni parqueos.

Descripcin:

Muros:vidrio, concreto, mixtoblock.

Techo:loza convencional oprefabricada o algn material deprimera calidad.

Diseo:ambientes amplios,

iluminados, ventilacin,seguridad, parqueo, acabadosde primera calidad.


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Las agencias que se localizan en el sector tienen una infraestructura muy

similar. La mayor parte se clasifica como categora media, las agencias con

clasificacin baja sern las que se localicen en un local comercial con diseo

corriente, ambientes estrechos, una ventanilla de atencin y un cajero,

seguridad, sin parqueo.

Uso comercial, subuso gasolinera:

Figura 22. Clasificacin comercial gasolinera media


Descripcin:

Muros:concreto, mixto block.

Techo:loza convencional oprefabricada o lmina deprimera.

Diseo:acabados de primera

calidad, rea de servicio yvehculos, oficina administrativa,baos y puede o no tener tiendade abarrotes, no ms de 3uentes de servicio.


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Figura 23. Clasificacin comercial gasolinera baja


Uso comercial, subuso hotel se dan las siguientes clasificaciones:

o Clasificacin alta se le asigna directamente a hoteles de 5 a 4

estrellas ubicados a las afueras del centro urbano.

o Clasificacin media se le asigna directamente a hoteles de 4 y 3

estrellas, en este caso solo se localiza uno, Hotel Martita.

Descripcin:

Muros:concreto, mixto block.

Techo:loza convencional oprefabricada o lmina.

Diseo:acabadosconvencionales, rea deservicio, oficina administrativa,con o sin baos, con uno o dospuentes de servicio. Pista de

concreto o adoqun.


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Figura 24. Clasificacin comercial hotel baja


Figura 25. Clasificacin comercial hotel precario


Descripcin:

Muros:concreto, mixto block,madera.

Techo:loza convencional oprefabricada o algn materialsimilar.

Diseo:ambientes libresregulares, habitaciones con baoprivado y ventilador. Con o sin

piscina, con o sin restaurante,ar ueos.

Descripcin:

Muros:mixto block, madera,adobe, otros.

Techo:loza convencional,lmina o algn material similar.

Diseo:no tiene ambienteslibres, habitaciones sin baoprivado, con o sin ventilador.No tiene piscina, sinrestaurante, sin parqueo.


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Tabla VIII. Tabla de tipologa constructiva



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RESULTADOS

Las zonas homogneas fsicas describen nueve zonas homogneas, las

cuales agrupan sectores de desarrollo comercial y residencial; son similares en

los servicios instalados; algunas tienen su red vial recubierta por completo y un

porcentaje menor an mantiene calles de arena; las dimensiones de los

terrenos varan de acuerdo con el sector considerablemente, y la topografa esigual para todos. Las colonias que se encuentran dentro del rea de estudio,

comparten una zona homognea fsica con una o ms colonias, por tener

similitud en sus caractersticas fsicas.

Las zonas homogneas econmicas demuestran cmo en un rea

pequea puede variar el valor de los inmuebles en rangos amplios. El centro

urbano del puerto de San Jos tiene en la actualidad un mercado alto en el

valor de la tierra, que puede llegar a compararse con sectores de nivel medio de

la ciudad de Guatemala.

Algunas colonias que se encuentran en diferentes zonas homogneas

econmicas llegan a tener el mismo valor de la tierra; esto puede darse debido

a la relacin que existe directamente proporcional en qu tan propensas estn a

ser inundables y qu tan cerca del rea de comercio se ubican.

Las investigaciones de valores de la tierra demuestran el alto crecimiento

y oferta que se tiene por la tierra en el centro urbano. La demanda comercial, la

afluencia de turistas locales y extranjeros han incidido en el alza de los precios

de los bienes inmuebles.


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La tipologa constructiva que se observ en el centro urbano del puerto

de San Jos se limita a dividirse en dos usos; residencial y comercial; cuatro

subusos: comercio, hoteles, bancos y gasolineras. Por la poca variedad de

diseos o poca inversin en las edificaciones, la mayora solo puede ser

clasificada en: medio y bajo o medio y precario.

La mano de obra y el costo de materiales de construccin se pueden

equiparar con los precios de la ciudad de Guatemala, ya que aunque se

encuentren los materiales de construccin un poco ms altos, la mano de obra

es ms barata, lo que resulta una equivalencia en precio.


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CONCLUSIONES

1. La implementacin de las zonas homogneas y tipologa constructiva en

el centro urbano del municipio del puerto de San Jos, fue muy positiva,

ya que los resultados reflejan datos muy puntuales e importantes para la

aplicacin del mtodo de tasacin colectiva, el cual da como resultado la

actualizacin del impuesto nico sobre inmuebles IUSI.

2. El impuesto nico sobre inmuebles IUSI, es un ingreso de gran

importancia para los gobiernos locales y municipalidades, pues genera

un ingreso considerable si se trabaja en ello. El cobro eficiente de este

impuesto puede traer al municipio una independencia econmica y un

desarrollo local de primer orden. La implementacin de estrategias y

asesoras privadas son autofinanciables.

3. La divisin poltica de las colonias no est delimitada oficialmente, carece

de una nomenclatura municipal completa; el 35% de las calles an no

cuenta con recubrimiento y se utiliza en su mayora la fosa sptica, por la

deficiencia que ha generado el sistema de drenajes con una pendiente

plana.

4. La avenida 30 de Junio se ha caracterizado por ser el corredor comercial

de mayor demanda en el puerto de San Jos; por tal razn los

inversionistas han puesto su inters en este sector y se ha reflejado por

el aumento considerable del metro cuadrado de la tierra; en la actualidad

se cotiza a Q.3,000.00.


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5. La Municipalidad del Puerto de San Jos obtiene algunos beneficios a

partir de este trabajo de graduacin, entre los que se puede mencionar:

un estudio de zonas homogneas sin costo de un rea del municipio; se

demostr la eficiencia del mtodo de zonas homogneas y se deja un

modelo a seguir para el resto del municipio o municipios de inters, as

como el conocimiento de los valores de mercado que se manejan en la

actualidad en el centro urbano y el crecimiento inmobiliario que pueden

desarrollar.


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BIBLIOGRAFA

1. CANO MARROQUN, Carlos Humberto. Mtodos tcnicos para la

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Universidad de San Carlos de Guatemala, Facultad de Ingeniera, 1988.

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2. GUATEMALA. CONGRESO DE LA REPBLICA. DECRETO 62-87,Ley

del impuesto nico sobre inmuebles. Publicado en el Diario Oficial de

Centro Amrica el da 7 de octubre de 1987. Ediciones legales, comercio

e industria, 1987. 5 p.

3. __________ .DECRETO 15-98, Ley del impuesto nico sobre inmuebles.

Publicado en el Diario Oficial de Centro Amrica el da 18 de marzo de

1998. Ediciones legales, comercio e industria, 1999. 5 p.

4. DIRECCIN DE CATASTRO Y AVALO DE BIENES INMUEBLES.

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5. __________ .Manual de Valuacin Inmobiliaria. Guatemala: DICABI,

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6. INSTITUTO GEOGRFICO NACIONAL. Diccionario GeogrficoNacional. Guatemala: IGN, 2000. 1025 p.


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7. LPEZ BARLETT, Oscar Federico Augusto. La inaplicabilidad de la

legislacin tributaria al administrar las municip

tesis de avaluos homogeneos

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