UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS

ESCUELA DE INGENIERA DE PRODUCCIN ANIMAL

ANATOMIA DE UNA HACIENDA

MANUAL DE VALUACIN AGROPECUARIA

POR ING.AGO. M.S. JOS URDANETA MORN

MARACAIBO, ENERO, DE 2013

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INDICE DE CONTENIDO

Pg.

PRLOGO.

INTRODUCCIN ................................................................. 2

I.- HACIENDAS DE LA VENEZUELA AGROPECUARIA.

TIPOS DE UNIDADES DE PRODUCCIN .......................... 5

II.- HISTORIA DE LA VALUACIN AGRCOLA ....................... 13

III.- AVALO. FINES Y USOS DE LOS AVALOS .................... 15

IV.-INVENTARIO FSICO DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN ... 22

V.- MTODOS Y TCNICAS DE VALUACIN

AGROPECUARIA: ........................................................... 31

A. MTODO DEL MERCADO O DE LAS VENTAS COMPARABLES (MARKET APPROACH) ...................... 36 B. MTODO DEL COSTO (COST APPROACH) ................ 79 C. MTODO DEL INGRESO O CAPITALIZACIN DE

RENTAS (INCOME APPROACH) ................................ 138

VI.- INFORME TCNICO DE AVALO .................................... 170

VIII.-ANEXOS ..................................................................... 191

APLICACIONES PRCTICAS ....................................... 191

IX.- BIBLIOGRAFA ............................................................ 313

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INTRODUCCIN

El presente Manual tiene por objeto orientar a los avaluadores rurales en los aspectos normativos ms relevantes a considerar en sus informes tcnicos de avalos, estableciendo la terminologa y metodologa que deban utilizarse en trabajos valuatorios de este tipo.

La dinmica agrcola venezolana determina que las diferentes actividades relacionadas con el proceso valuatorio traigan consigo la contratacin de personal cada vez ms especializado en tasacin y valoracin, y no a la utilizacin de personal emprico o de mal llamados H[SHUWRVTXHQRFRQRFHQORVOtmites de su propia ignorancia.

A travs del presente Manual de Valuacin Agropecuaria pretendemos sincerar los sistemas para realizar avalos agropecuarios, bien fundamentados y acordes con el uso de los bienes, exponiendo en forma prctica y sencilla los aspectos tericos y metodolgicos de la valoracin y tasacin agrcola.

Este Manual lo hemos intitulado ANATOMA DE UNA HACIENDA, estando consciente, que la anatoma es una ciencia que estudia la estructura de los seres vivos, es decir, la forma, topografa, ubicacin, disposicin, y la relacin entre s de los rganos que la componen. Ciencia que se dedica al estudio y descripcin del organismo y a su relacin entre ellas, y bajo ninguna circunstancia quiero inmiscuirme en los aspectos morfolgicos de los seres vivos, ni sistmicos o funcionales.

Me concreto a la definicin alternativa ofrecida por THE FREE DICTIONARY by FARLEX, que nos indica que la anatoma, adems de VHU XQD FLHQFLD TXH HVWXGLD OD HVWUXFWXUD IRUPD \ UHODFLRQHV GH ODVdiferentes partes del cuerpo de los seres vivos, constituye el $1/,6,6

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&2167,78

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9HQH]XHOD;;,,,&RQJUHVR3DQDPHULFDQRGH9DOXDFLyQUPAV-ICOVAL. San Jos, Costa Rica. 15-18 Abril de 2008.

3RQHQFLD $SOLFDFLyQ 0HWRGROyJLFD GH OD WpFQLFD GH 'HSUHFLDFLyQ7DVDWLYD HQ HO DYDO~R GH XQD XQLGDG GH SURGXFFLyQ DJURSHFXDULDEncuentro Panamericano de Valuacin Rural. UPAV-SCA. Bogot, Colombia, 27 al 30 Marzo 2012. Premio Trofeo India Catalina de Cartagena.

3RQHQFLD +DFLHQGD 9DOOHFLWR ,, \ 0LQHUYD 9DOXDFLyQ Congreso Internacional de Valuacin de la Repblica Dominicana. UPAV-ITADO. Sto. Domingo, R.D. 19 y 20 Julio 2012.

Finalmente, aspiramos que todos los que estudien este Manual, puedan identificar y analizar toda la informacin relevante de las unidades de produccin objeto de avalo, interpretando sus conclusiones en el contexto de los principios econmicos que rigen la avaluacin, aplicando los mtodos y tcnicas apropiados que redunden en consistentes, confiables y representativos estimados del valor, siempre tomando en cuenta que AVALUAR, es una CIENCIA, un ARTE y una VIRTUD.

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I.- HACIENDAS DE LA VENEZUELA AGROPECUARIA. TIPOS DE UNIDADES DE PRODUCCIN

La hacienda es una forma de organizacin econmica tpica del sistema colonial espaol, y se utiliza para describir un rancho amplio, habitualmente en la Pampa y otras zonas del Cono Sur. Como modelo de organizacin agropecuaria y social, procede de la Hacienda andaluza, cuyo modelo se export a Amrica a partir del siglo XVI.

El sistema de la hacienda de Hispanoamrica y partes de Brasil era un sistema de grandes latifundios que constituan un fin en s mismo como smbolos del estatus social, que producan poco para la exportacin ms all de la propia hacienda, lo cual conduca al autoabastecimiento en todo excepto en artculos de lujo, de ostentacin, que se destinaban para el grupo de gente en el crculo de confianza del patrn.

Las haciendas tienen su origen en concesiones, generalmente realizadas a nobles menores, dado que los Grandes de Espaa no estaban motivados para abandonar la pennsula, y la burguesa tena poco acceso a los dispendios reales. En Mxico, el sistema de la hacienda surgi a partir de 1529, cuando la corona espaola concedi a Hernn Corts el ttulo de Marqus del Valle de Oaxaca, el cul supona una porcin de tierra que inclua todo el actual estado de Morelos.

Significativamente, la concesin inclua a todos los indios que vivan de la tierra, y el poder sobre la vida y la muerte de las almas que habitaban en esos dominios. No haba jurado de apelaciones gobernando la hacienda. La inhabitual hacienda jesuita de Santa Luca, grande y rentable, cerca de Mxico, establecida en 1576 y hasta la expulsin de la Compaa de Jess en 1767, ha sido reconstruida por Herman W. Konrad (1980) a partir de fuentes de archivo, revelando la naturaleza y operaciones del sistema de haciendas en Mxico, sus

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esclavos, su sistema de tenencia de la tierra, los trabajos de su aislada, completa e interdependiente sociedad.

En Mxico, el propietario de una hacienda era generalmente llamado hacendado. Aparte del pequeo crculo en la elite de la sociedad de la hacienda, el resto eran conocidos como peones (trabajadores de a pie ("pe")) o montados gauchos. Los peones trabajaban la tierra que perteneca al patrn. Los campesinos trabajaban en minifundios y donaban una porcin al patrn. La economa del siglo XVIII era principalmente un sistema de trueque, por lo que poca moneda circulaba en la hacienda.

La hacienda de la Venezuela agropecuaria funcionaba bajo el esquema de hacienda-minifundio, la cual era parte esencial del latifundio como punto focal de concentracin de fuerza de trabajo y en ocasiones, se estipulaba del arrendamiento de las tierras. Slo por algunas caractersticas o elementos especficos del entrante capitalismo de la poca, se poda decir, que el carcter latifundista de la hacienda, se modificaba poco a poco, ya que la misma se iba adentrando en el mercado internacional.

Las pautas ms sobresalientes de la hacienda en esta poca, no eran como tal las mercancas producidas, sino el modo en el cual eran producidas, por lo que tanto la tierra como el nivel de produccin eran los elementos dominantes. Para este momento, se mencionaban incluso factores, como dos de los anteriormente descritos (tierra y nivel de produccin), bajo o escaso nivel de desarrollo de la fuerza de trabajo y el monopolio de las tierras, que confluan para que la masa trabajadora fuese vista como servidumbre.

En cuanto a la forma de trabajo o manejo de la tierra, se hablaba del pago de tributo o impuestos, donde podan pagarse de diversos modos: monetariamente, prestando servicios al seor o propietario, especies, entre otros.

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En esta poca no se puede obviar el hecho de que tambin existan elementos que marcaban caractersticas del capitalismo, tales como lo eran los grupos de peones que estaban presentes constantemente, mtodos de arrendamiento o alquiler cancelados monetariamente, plantaciones que serviran para penetrar el mercado externo y de este modo, se lograra un avance en los temas de produccin y lucrativos, etc.

TIPOS DE UNIDAD DE PRODUCCIN

El reparto de tierras entre los conquistadores para su explotacin agropecuaria fue el punto de partida de esta propiedad que dio lugar a una acumulacin de tierras como smbolo de prestigio y poder dentro de la sociedad colonial. Investigaciones histricas demuestran que la Corona espaola no otorg inicialmente derechos sobre la tierra, sino que les asign un nmero determinado de nativos para explotarlas y recoger los tributos, concedindoles una parte de la produccin a cambio de su cuidado e instruccin.

La mano de obra procedi de la poblacin indgena, sustituida o complementada en algunas reas por los esclavos negros. El trabajo forzoso establecido por turnos, como la mita, dependi del corregidor de indios, autoridad indgena que actuaba en los pueblos de indios, como intermediario entre la poblacin y las autoridades coloniales.

La estratificacin social del imperio incaico facilit el establecimiento del sistema de hacienda. Los naturales no mostraron demasiada resistencia porque el pago de tributos y la prestacin de servicios gratuitos no eran nuevos para ellos, las obligaciones ya no estaban destinadas al inca sino al rey de Espaa. En todo caso, con el paso del tiempo, las haciendas tendieron a poseer los elementos necesarios para autoabastecerse.

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El crecimiento incontrolado de las haciendas y la disminucin notable de la poblacin indgena oblig a los propietarios a conseguir mano de obra, introduciendo los trabajadores africanos.

En este proceso es preciso distinguir dos tipos: lo que se conoce generalmente como hacienda era una propiedad rural, con un solo propietario que explota la tierra con el trabajo de esclavos y una limitada inversin de capital y cuya produccin est destinada al mercado local; y el segundo: la gran hacienda o plantacin, dedicada al cultivo y proceso de la caa de azcar, requera una fuerte inversin, y daba cabida a cientos de trabajadores para lograr un mayor rendimiento ya que sus productos estaban destinados a cubrir las necesidades de mercados internacionales.

No existi una gran diferencia en las condiciones de trabajo, el trato o el salario de los peones o los esclavos en las haciendas de las diferentes zonas de Amrica. Recordemos que eran agricultores, criadores de ganado y pescadores y defendan sus propios intereses. Durante siglos se conserv la hacienda criolla, diversificando su produccin de acuerdo con las caractersticas de la tierra, cereales, horticultura, vid, alfalfa o pastos para el ganado.

Para la organizacin cada hacienda tena un administrador y un mayordomo. El primero era el encargado de llevar los nueve libros que deban contener el registro de entradas, gastos, cosechas, inventarios, deudas, trabajadores y documentos legales de la hacienda etc. El rector del colegio examinaba una vez al ao todas las cuentas y las comparaba con las que presentaba el encargado de negocios.

Equipos edificaciones e infraestructura: En el caso de los productos cultivos en la regin central como el caf, el cacao, ail y tabaco no necesitaron equipos complejos, la infraestructura es ms importe que la maquinaria misma. En cambio la caa de azcar si requiere un equipo ms complejo as como un costo ms elevado. El trapiche representa la mnima unidad productora; su nombre identifica

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todo el proceso de transformacin con la nica mquina que existe: el Molino o Trapiche.

Infraestructura de transporte, riego y canalizaciones: El sector agrcola y el sector fabril se relacionaban directamente por medio de un sistema de transporte y comunicaciones. El sistema de riego posee un conjunto de estructuras, que hace posible que una determinada rea pueda ser cultivada con la aplicacin del agua necesaria a las plantas.

En Venezuela, prcticamente se pueden considerar desde un punto de vista estructural agrario, tres (3) perodos histricos:

PRE-PETROLERO (hasta 1920) PETROLERO (1921-1950) POST-PETROLERO (desde 1951 en adelante)

PRE-PETROLERO (hasta 1920):

Hatos: Extensas Unidades de Explotacin, dedicadas a la Ganadera Extensiva, reas de baja densidad de poblacin, muy dispersa.

Sectores sociales: terratenientes, peones de a caballo y vegueros.

Estructura Latifundista.

Haciendas (de Plantacin, Ganadera e Ingenios Azucareros).

Grandes y bien estructuradas. Uso ms intensivo de los recursos,

reas ms pobladas y culturizadas, estrechas relaciones con el mercado Nacional e Internacional. Uso abundante de mano de obra y altas relaciones con el poder poltico. Sectores sociales:

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Grandes hacendados, peonaje, trabajadores no libres y sector intermedio.

Haciendas Caeras

Algunos autores identifican al trapiche con las maquinas tiradas por animales y al ingenio con las que utilizaba energa hidrulica. A partir de 1831, el caf desplaz como producto de exportacin al cacao. Los paisajes caeros se fueron extendiendo por gran parte de Venezuela: Barquisimeto, Los Andes, Valencia, Valles de Aragua, Valle de Caracas, Valles del Tuy y oriente. En el caso de la caa de azcar, se dice que en sus mejores aos como 1918, una hacienda azucarera de Miranda, lleg a emplear hasta 400 obreros para producir hasta 40 toneladas diarias de azcar y producir alcohol de 98%. Se pagaban alrededor de cuarenta mil bolvares semanales en salarios de obreros y empleados.

Sistemas de Produccin Campesina:

Articulados a los Sistemas de Hatos y Haciendas; otros agrupados en sistemas libres o semi autnomos de cierta importancia.

Economa nacional estrechamente ligada a la produccin agrcola.

Equivalentes a los grandes cacaos del pasado. Durante este perodo las exportaciones de caf y cacao generaban grandes ingresos a la nacin.

Desde 1875 se inicia la explotacin oficial de petrleo en Venezuela, con la participacin de la Compaa Petrolera del Tchira HQ OD KDFLHQGD /D $OTXLWUDQD ORFDOL]DGD HQ HO (GR 7iFKLUD \ HOUHYHQWyQ GHO SR]R =XPDTXH , HQ HQ HO (Vtado Zulia, posteriormente se construye la primera refinera en la que se

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procesaban productos como gasolina, kerosn y Gasleo. La industria petrolera a gran escala se desarrolla a partir de 1922 donde el rumbo del pas cambia drsticamente.

PERODO PETROLERO (1921-1950):

Cambios bruscos y sucesivos en el mercado internacional del caf (desestabilizacin), intensificacin del paludismo, gran depresin de 1929.Sistemas de Hatos y Haciendas fuertemente impactados. Virtual destruccin del sistema tradicional y abandono progresivo de las plantaciones. Auge de los Sistemas de Conucos Libres y Semiautnomos que ocupan el espacio vaco. Mucha de la mano de obra del campo se mueve a la actividad petrolera.

Aparecen los inmigrantes en la actividad agrcola. Sistemas de Produccin Campesina se desarrollan, fundamentalmente:

La Produccin Campesina Suburbana y la Produccin Conuquera Libre, ambas de frutas y hortalizas.

PERODO POST-PETROLERO (desde 1951):

Los Hatos se transforman en explotaciones ganaderas con mayor integracin al mercado. Aparece un nuevo SISTEMA DE PRODUCCIN AGRCOLA: LA MEDIANA PRODUCCIN MODERNA, para la produccin de arroz y ajonjol; los Campesinos Conuqueros Libres se convierten en mano de obra para ese nuevo SISTEMA DE PRODUCCIN AGRCOLA.

Los Ingenios Azucareros y algunas Haciendas se integran a complejos de produccin de los Centrales Azucareros.

Las Haciendas Ganaderas tienden a transformarse en empresas de leche por las polticas de fomento oficial.

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Surge otro SPA que se apoya en la Economa Campesina Urbana, con poblacin de origen europeo que llega al pas como inmigrante. Construccin de una red vial en reas con potencialidad agrcola.

Ejecucin de grandes obras de riego. Poltica de sustitucin de importaciones de algunos rubros y fomento de la agricultura moderna y ganadera con variados programas.

Creacin de instituciones y organismos pblicos y privados relacionada con el sector agrcola.

El desarrollo de la hacienda en Venezuela, comprende la accin de estructurar sus diversas actividades, desde el mismo momento que aparece como unidad de produccin, o sea desde la implantacin de las unidades biolgicas productivas, dispuestas en la porcin de tierra til destinadas para ellas, hasta su conformacin como negocio agropecuario, resumiendo su estructura como se refleja a continuacin:

ESTRUCTURA DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN AGRCOLA:

UNIDAD DE PRODUCCIN HACIENDA UNIDADES DE EXPLOTACIN .- MAIZ .- ARROZ .- GANADO UNIDADES OPERATIVAS .- LOTES .- REBAOS UNIDADES BITICAS O TCNICAS .- HAS .- VACAS

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II.- HISTORIA DE LA VALUACIN AGRCOLA

En diferentes medios profesionales se requieren de informes o dictmenes sobre el valor de determinados activos agrarios, fundamentalmente del valor de la tierra agrcola.

Estos informes que se materializan en un dictamen escrito, pueden tener una complejidad variable, segn las circunstancias y la naturaleza que involucran al activo, tanto en lo que se refieren a las condiciones propias del mercado, como a las restricciones de tipo jurdico que nuestras leyes imponen.

Aparece as una actividad (valorar o tasar) y en consecuencia una profesin, que en una economa moderna, debe estar basada en el rigor conceptual metodolgico y cientfico, que la complejidad del problema le imprime.

Por otro lado, en algunos pasajes de la Biblia se observan ciertos rasgos de la actividad valorativa de la tierra agrcola. As, por ejemplo, HQHO /HYtWLFR VHSXHGH OHHUHQ&DPSRV \ VL XQR FRQVDJUDDOSeor un campo de su propiedad, su valoracin se har segn su sembradura: la sembradura de un omer de cebada, es decir, cincuenta siclos de platD R HQ &UyQLFDV VH SXHGH LQWHUSUHWDU FRPR XQantecedente de expropiacin de los terrenos de Omn para la construccin de un templo: y el Rey David dijo a Omn: No, pues quiero comprarla por su valor en dinero. No presentar al Seor lo que es tuyo, ni ofrecer un holocausto gratuito. David dio a Omn, por DTXHOOXJDUHOSHVRGHVHLVFLHQWRVVLFORVGHRUR

En la Edad Media se mantiene el proceso de expropiacin establecido en el derecho Romano, y al parecer se retrocede en todo lo que respecta a la valoracin catastral y perfeccin de los registros. Sin embargo, la generalizacin de la explotacin indirecta de la tierra a cargo de los plebeyos y la correspondiente renta de la tierra darn

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lugar a la vinculacin del valor de la tierra a la productividad de la misma mediante expresiones que incluso han llegado hasta nuestros das. En efecto, durante muchos aos se emple la expresin emprica V = 10 q.p, donde V= valor de mercado; q = produccin de trigo de la parcela y p = precio del trigo. En consecuencia, el Valor de mercado de una parcela es igual a 10 veces sus ingresos anuales.

Posteriormente, la Revolucin francesa trajo importantes y significativos cambios polticos en el mundo occidental, entre ellos la desaparicin del feudalismo y por lo tanto la posibilidad de separar la propiedad de la tierra, de la libertad del individuo, con lo cual se inici un proceso de considerar a la tierra como una mercanca susceptible de ser comparada como cualquier otra inversin.

En lo que respecta a la tasacin de la tierra de uso agrcola, sta se redujo a la aplicacin de la conocida frmula de:

V = R/r

Que corresponde a la capitalizacin de una renta anual R constante, a una tasa de inters r, de duracin ilimitada, expresin que se sigue utilizando actualmente en algunas valoraciones agrarias, sin tener en cuenta la exigencia de las dos condiciones, renta constante y duracin ilimitada.

Desde la mitad del siglo XIX existen distintas referencias de la actividad valuatoria agrcola en castellano, pero no ser sino hasta 1861 cuando aparece el primer libro en Castelln, Espaa, con el ttulo de 7DVDFLyQGH7LHUUDV de F. Ruiz Rochera, al que seguirn otros DXWRUHV KDVWD OOHJDU D 7RUUHMyQ $ 7HRUtD \ 3UiFWLFD de la Tasacin $JUtFRODFRQVLGHUDGRFRPRXQFOiVLFRHQODSULPHUDPLWDGGHOsiglo XX. En estos libros se van configurando los mtodos sintticos o comparativos basados en expresiones de proporcionalidad y los

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mtodos de capitalizacin de las rentas, mediante frmulas ms sofisticadas.

Finalmente, cabe destacar la aportacin metodolgica ms importante al campo de la valoracin como lo es la aplicacin de los modelos economtricos al clculo del valor de mercado, a partir de un conjunto de variables o caractersticas iniciadas desde 1922 (Hass) y 1926 (Wallace), y que hoy en da, pueden considerarse conceptualmente muy superiores a los mtodos y tcnicas de avaluacin convencionales.

III.- AVALO. FINES Y USOS DE LOS AVALOS

Un avalo en general es una opinin imparcial del valor de una propiedad previamente identificada la cual se hace mediante la elaboracin de un documento en el que se consigna el valor determinado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios, metodologa y principios universalmente aceptados en el mbito de la valuacin.

La valoracin o avaluacin, es el proceso que tiene como objeto la estimacin de uno o varios valores de cada bien, en base a ciertas hiptesis previas (previsiones de inflacin, estimaciones de plusvala, correcciones de factores o ponderaciones, expectativas, etc.) con determinados fines (asesoramiento, crediticios, compra-venta, particiones o herencia, etc.) y mediante procesos de clculos, basados en informaciones de carcter legal-tcnico-econmico (tenencia, ingresos, gastos, edad y condiciones de plantaciones, etc.) que sirvan de base para la determinacin de los correspondientes valores. El producto resultante del proceso de avaluacin es EL AVALO.

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Fundamentalmente, cuando vamos a AVALUAR una hacienda, debemos sustentar nuestro anlisis sobre la base de la siguiente informacin recabada:

1.- Bienes inmuebles y muebles contenidos en ella (inventario, condiciones en que se encuentran).

2.- Actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca.

3.- Ubicacin de la finca en la zona y

4.- Potencialidades de desarrollo (el mejor y mayor uso)

6HJ~Q&DEDOOHUVHGHILQHDOD9$/25$&,1FRPRDTXHOODSDUWHde la Economa, cuyo objeto es la estimacin del valor subjetivo, del valor objetivo y del valor probable de mercado con arreglo a unas determinadas hiptesis, con vista a unos fines determinados y mediante procesos de clculo basados en informaciones de carcter WpFQLFR

En consecuencia, se puede concluir que la Valoracin:

1. Es un rea de accin de la economa

2. La estimacin del valor subjetivo, del valor objetivo y del valor probable de mercado constituye el objeto de la valoracin.

3. La valoracin se apoya en ms hiptesis concretas.

4. La valoracin persigue unos fines dados.

5. La valoracin utiliza procesos de clculo.

6. La valoracin necesita de una informacin de carcter tcnico.

Por estas razones, el Avaluador precisa de una formacin tcnica que le permita darse cuenta del papel que juegan los elementos tcnicos como determinantes del valor de una hacienda, de all el hecho que la VALORACIN se apoya para el cumplimiento de sus fines

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en una serie de disciplinas, tales como: Economa de la Empresa, Contabilidad, Derecho, Estadstica y Tecnologa Agropecuaria, ya que en definitiva, lo que se trata es de determinar un VALOR de un bien, como expresin que caracteriza, en trminos monetarios, la relacin de un sujeto con un objeto, funcin del bienestar o beneficio que el sujeto podra obtener por la posesin o uso del bien.

FINES Y USOS DE LOS AVALOS:

En inmensas ocasiones se solicitan informes periciales sobre valoracin de fincas. Para ello, suele partirse de un estudio descriptivo de la finca (diagnstico), que se complementa con ciertos datos de carcter tcnico-econmico, para inferir de ellos un juicio de valor, es decir, unas conclusiones estimativas acerca del valor que puede atribuirse a la finca sobre la cual se informa.

Los casos ms frecuentes para los que se requiere un dictamen de valoracin, se pueden clasificar en:

1. Valoraciones de inters privado: a. Valoraciones a efectos de enjuiciamiento civil. b. Particiones, proindivisos y herencias. c. Compra-ventas. d. Constitucin de sociedades. e. Apertura de libros contables. f. Solicitud de crditos con garanta hipotecaria o

prendaria. g. Siniestros. h. Daos por efectos contaminantes.

2. Valoraciones de inters pblico

i. Expropiacin total o parcial por causa de utilidad pblica. j. Imposicin fiscal (impuesto predial).

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k. Ordenacin territorial La finalidad de la avaluacin, est en concordancia con la misin

del evaluador, en determinar el valor probable de cualesquier objeto econmico, en el momento de la avaluacin, en cualquier poca pasada, presente o futura.

TRMINOS DE VALOR:

La imprecisin en el lenguaje, sobre todo en una comunidad internacional, puede llevar a malas interpretaciones y malos entendidos.

Esto es particularmente un problema cuando las palabras comnmente usadas en un idioma tambin se usan con significados especficos en una disciplina dada, tal es el caso de la terminologa de valuacin: precio, costo, mercado y valor.

Precio es el trmino usado en dinero para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio.

El Costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio.

Un Mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio especfico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio.

El Valor no es un hecho, sino una estimacin de la vala (condicin subjetiva) de los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definicin especfica de valor.

Hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor que pueden identificarse. Los Valuadores Profesionales evitan el uso del trmino "valor" sin calificacin, substituyendo en su lugar algn adjetivo que describa el tipo de valor de que se trata.

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Trminos ms usados

Con el objeto de proporcionar conceptos fundamentales de valor, a continuacin se presentan algunas definiciones bsicas, no son las nicas aceptables, ya que ciertos contratos requieren nociones de valor que difieren de ellas en cierta medida. Por consiguiente, siempre y cuando no se altere el concepto fundamental, estas definiciones se pueden ampliar o definir para ajustarlas al propsito y la funcin del avalo.

Valor de Reproduccin Nuevo:

El costo a precios actuales de la reproduccin de una nueva rplica de un bien utilizando materiales idnticos o muy similares.

Valor de Reposicin Nuevo:

El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la utilidad equivalente ms prxima al bien que se est valuando.

Valor Justo de Mercado:

La suma de dinero a cambio de la cual podra razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados estaran dispuestos a efectuar la transaccin de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos conocedores de toda la informacin pertinente. (En el caso de avalos de bienes personales, habr que ampliar esta definicin para ajustarse a la funcin y propsito del avalo).

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Valor Justo de Mercado en Uso:

La suma de dinero estimada a cambio de la cual podra razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados estaran dispuestos a efectuar la transaccin de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, siendo ambos conocedores de toda la informacin pertinente, incluyendo lo relativo a su instalacin, y asumiendo que las ganancias confirman el valor reportado.

Valor Justo de Mercado Instalado:

La suma de dinero estimada a cambio de la cual podra razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados estaran dispuestos a efectuar bajo condiciones equitativas, la transaccin de un bien instalado, sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender, y siendo ambos conocedores de toda la informacin pertinente.

Valor de Liquidacin en Obra:

El importe total de dinero que se espera obtener por una planta en quiebra, asumiendo que toda la planta se vendera intacta dentro de un lmite de tiempo para llevar a trmino la transaccin.

Valor de Liquidacin Ordenada:

El importe total de dinero que se espera obtener por concepto de una venta, contando con un plazo razonable para encontrar un comprador (es), y en la que el vendedor se ve en la necesidad de YHQGHUVREUHXQDEDVHWDOFRPRHVWi\HQGRQGHHVWi

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Valor de Liquidacin Forzosa:

El importe total de dinero que podra razonablemente percibirse por concepto de una venta pblica debidamente anunciada y llevada a cabo, en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender de inmediato sobre una base " tal como esti\GRQGHHVWi

Valor de Recuperacin Salvamento: La suma de dinero que se espera obtener por concepto de la venta total de bien, o de un componente del mismo, que se haya retirado de servicio para utilizarse en otra parte.

Valor como Chatarra:

La suma de dinero que podra obtenerse por un bien si ste fuera vendido slo con base a su material y no para destinarse a un uso productivo.

Valor objetivo:

Es el valor que se obtiene cuando la relacin sujeto-objeto se determina haciendo abstraccin de las caractersticas peculiares de un sujeto.

Valor expropiatorio:

Es el que corresponde como compensacin al afectado por un proceso de expropiacin.

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Valor hipotecario o garantizado:

Es el que sirve de referencia para las entidades financieras que conceden crditos con garanta hipotecaria.

Valor catastral:

Es un valor administrativo que sirve de referencia para determinadas actuaciones de la administracin pblica fiscal.

Valor de afeccin:

Es el valor subjetivo y afectivo, ligado a razones personales por lo que un propietario no desea la prdida de un bien dado que considera que su valor, para l, es ms elevado que el de mercado o el que le es impuesto.

Valor mximo legal:

Es de aplicacin para un determinado tipo de inmuebles (viviendas de proteccin oficial) e interviene en la determinacin del precio de venta en el mercado libre. Son prefijados por la Administracin Pblica

IV.- INVENTARIO FSICO DE LA UNIDAD DE PRODUCCIN

El inventario es el registro de los bienes tangibles de una persona o comunidad, en un momento dado. Es una descripcin detallada de los bienes, agrupados de acuerdo a los fines que se persigan.

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Para que pueda efectuarse el proceso de Tasacin de los bienes y establecer el VALOR de los mismos para un momento dado, es necesario realizar previamente el INVENTARIO de esos bienes.

Inventario:

Es el asiento de los bienes y dems cosas pertenecientes a una persona o comunidad, hecho con orden y distLQFLyQ (VHOUHJLVWURGHORVELHQHVWDQJLEOHVGHODILQFDSDUDXQPRPHQWRGDGR Aspectos que contempla el Inventario:

1.- Nombre del bien

2.- Caractersticas fsicas (registro cuantitativo)

Cantidad Volumen Dimensin o longitud Marca modelo tipo Serial Otras 3.- Condiciones fsicas (registro cualitativo)

La importancia de inventariar los bienes lo ms detalladamente posible, radica en que le permite al productor:

Enterarse de los bienes que posee la finca.

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Actualizar con facilidad los mismos registros en el futuro. Conocer las obsolescencias, carencia o exceso de

algunos bienes.

Sustentar la valorizacin de sus activos.

Clasificacin de los bienes para fines de inventario.

Los renglones (tems) de los bienes tangibles de una finca o inversiones tangibles agrcolas son:

Tierra y sus Mejoras (incorporadas, de mantenimiento y de plantacin).

Bienhechuras (construcciones, edificaciones e instalaciones).

Animales (semovientes) y cultivos. Maquinarias y equipos Otros bienes muebles.

Para los efectos de conocer el valor de los activos de una finca (avalo), estos renglones se pueden clasificar:

A. Segn los componentes del capital total tangible

A.1. CAPITAL FUNDIARIO

Bienes inmuebles

o Valor de la tierra + o Valor de las mejoras + o Valor de las bienhechuras

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A.2. CAPITAL DE EXPLOTACIN

Bienes muebles

o Valor de semovientes + o Valor de maquinarias y

equipos + o Valor del Circulante

B. Segn la duracin de los bienes:

Inversiones Tangibles

Descripcin Renglones

Bienes perpetuos o Permanecen en el

tiempo. o Mantienen o

incrementan su valor, salvo destruccin.

o Tierra o Mejoras

incorporadas a la tierra.

Bienes con vida econmicamente limitada

o Construcciones e instalaciones sobre la tierra y que sufren deterioro.

o Depreciacin en bien-hechuras y equipos.

o Maquinarias y equipos

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o Amortizacin en semo-vientes y plantaciones.

o Animales o Cultivos

Tierra:

En la agricultura la tierra es un factor de produccin (recurso natural) y un medio de produccin porque de ella las plantas extraen los nutrientes necesarios para su desarrollo.

El inventario de la tierra se hace por su superficie (Ha: Hectreas).

A los efectos de valorizar la tierra se deben tomar en cuenta los siguientes aspectos:

Capacidad o potencialidad de los suelos. Si se incluyen las mejoras en el valor de las tierras. Localizacin de la finca en el rea y sus vas de acceso. Actividades de la zona: (mayor y mejor uso) a. Servicios y agrosoportes agrcolas

b. Actividades no agrcolas (urbanismos, turismo, industrias, minas, etc.) Clima (altitud, temperatura, humedad, vientos, etc.) Frecuencia de operaciones de compra-venta de predios

agrcolas en la zona.

Mejoras:

Son todas las labores o bienes que propendan a mejorar la productividad de las tierras. Se pueden clasificar en:

1. Mejoras incorporadas a la tierra (deforestaciones)

2. Mejoras de mantenimiento agrcola (drenajes y riegos)

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3. Pastos y plantaciones

Para la valorizacin de los pastos y plantaciones se deben

considerar las condiciones fsicas, el mantenimiento y si son de secano o de riego.

Bienhechuras:

Son obras que facilitan el manejo de:

Las personas que trabajan en la finca Equipo Semovientes

Las bienhechuras estn constituidas por:

Edificaciones: Protegen de la intemperie al hombre, a los animales, cosechas y equipos. Ej: casas, galpones, depsitos, vaqueras.

Construcciones: Facilitan el trabajo del hombre en la produccin agrcola. Ej: caminos, canales, muros, tanques, pozos, corrales.

Instalaciones: Mantienen la actividad de la finca. Ej: bebederos, comederos, tanques, secadoras, molinos, tendidos, cercas.

Animales (Semovientes)

Pueden clasificarse en:

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Ganadera Mayor Bovinos Equinos

Ganadera Menor Porcinos Aves Caprinos Ovinos

Cultivos:

Cultivos de ciclo corto: Son aquellos cultivos cuyo ciclo comercial es menor a 140 das. Se agrupan en granos, bulbos, tubrculos, oleaginosas y hortalizas.

Cultivos anuales: Son aquellos cultivos que presentan un ciclo de produccin comercial por encima de ocho (8) meses y perodos anuales especficos de siembra, de acuerdo a la zona o regin donde se cultive. Ej: apio, batata, ocumo, ame, yuca, tabaco.

Cultivos semi-permanentes: Son aquellos donde su produccin comercial se inicia en el primer ao, pudiendo alcanzar hasta un mximo de tres (3) aos. Ej: pia, cambur, lechosa, parchita, pltano, caa de azcar.

Cultivos permanentes: Son todas aquellas plantaciones que presentan un ciclo de produccin comercial por ms de quince (15) aos, teniendo la modalidad de iniciar su ciclo de produccin despus de 3-5 aos de fundados. Ej: ctricos, aguacate, mango, guayaba, nspero, coco, caf, cacao.

Cultivos forestales: Especies forestales que comercialmente se denominan de madera blanda o blanca y de madera dura o pigmentada.

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Maquinarias, equipos y otros implementos:

Son el conjunto de herramientas, implementos o maquinarias del que se dispone para el trabajo de la tierra. Generalmente, el equipo de trabajo agrcola es mvil, aunque hay algunos estacionarios o inamovibles que se incluyen dentro del inventario de las instalaciones.

Clasificacin

Descripcin Ejemplos

1. Herramientas o Son todos los

artefactos accionados por el hombre. Su operacin depende del mismo.

o Picos, palas, machetes, taladros elctricos, etc.

2. Implementos o Objetos accionados

por la fuerza de traccin mecnica o animal.

o Arados, rastras, surcado-ras, rotativas, subsolador, etc.

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3. Maquinaria agrcola o Mquinas mviles o Tractores,

cosechadoras, secadoras, abonadoras, etc.

4. Vehculos agrcolas o Transportan carga

y personal gerencial-operario.

o Camionetas, camiones, zorras, etc.

5. Otros equipos o Silos, romanas.

o

Una vez determinado el INVENTARIO, se procede a la TASACIN, que no es ms que el proceso mediante el cual se establece el VALOR de un bien para un momento dado.

Es bsicamente, una opinin sustentada en un anlisis lgico de la informacin, tanto intrnseca del bien, como externa relacionada con el bien.

La determinacin del VALOR DE UNA FINCA se sustenta en el anlisis de la informacin recabada sobre:

Bienes inmuebles y muebles que contiene o pose, y bajo qu condiciones. (INVENTARIO) Actividades que se desarrollan dentro y fuera de la finca. Ubicacin de la finca en la zona. Potencialidades de desarrollo.

La finalidad de la TASACIN es emitir un juicio de VALOR sobre un bien, para lo cual se debe recabar, analizar y procesar la informacin necesaria en forma ordenada, sistemtica y lgica.

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V.- MTODOS Y TCNICAS DE VALUACIN AGROPECUARIA:

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Si bien es cierto, que la metodologa como aplicacin conjunta de mtodos y tcnicas no es una condicin suficiente para garantizar el xito de la avaluacin, es sin duda, una condicin necesaria, es decir, la metodologa es el conjunto de procedimientos racionales utilizados para alcanzar una gama de objetivos que rigen en una exposicin cientfica o en una exposicin doctrinal o tareas que requieren habilidades, conocimientos o cuidados especficos. Es el estudio o eleccin de uno o ms mtodos para un determinado objetivo.

La metodologa, nos ofrece la comprensin de ciertos mtodos y tcnicas de valuacin que han demostrado su valor en la prctica, pero que de ninguna manera nos asegura el xito de la misma, sino que sirva para coadyuvar a hacer nuestros avalos ms sistemticos, consistentes y representativos de nuestros valores de mercado de los bienes agropecuarios.

Hacemos una distincin entre mtodos y tcnicas, ya que los mtodos (del griego meta- ms all y hodos- camino), es una va o modo ordenado y sistemtico de proceder para llegar a un resultado o fin determinado, mientras que las tcnicas (del griego

Tkne- arte, oficio) es un procedimiento o conjunto de reglas, normas o protocolos, que tiene como objetivo obtener un resultado determinado, en cualesquier campo de la ciencia o tecnologa o actividad.

Las tcnicas son medios auxiliares de los mtodos, siendo stos procedimientos ms generales, que conllevan a una visin gnoseolgica del objeto. La asociacin o utilizacin de mtodos y tcnicas constituye la metodologa.

Existen innumerables mtodos y tcnicas de uso frecuente en avalos agropecuarios , pero como quiera que el presente se trata de un Manual de Valuacin Agropecuaria, ms no un libro de texto, nos concretaremos ms adelante a los que son de uso ms frecuente a nivel universal, fundamentalmente en nuestros pases

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latinoamericanos, a saber, MTODO DEL MERCADO O DE LA VENTAS COMPARABLES (MARKET APPROACH) , MTODO DEL COSTO (COST APPROACH) Y MTODO DEL INGRESO O DE CAPITALIZACIN DE INGRESOS (INCOME APPROACH).

Sin embargo a continuacin ofrecemos, en forma sinttica, y a manera ilustrativa, una clasificacin tradicional de mtodos desarrollados por los autores Alonso Sebastin, Ramn e Iruretagoyena, Mara T., en su libro Valoracin Agraria, Conceptos, Mtodos y Aplicaciones. Mundiprensa, 1995, por considerarlo un documento explicativo y esquemtico metodolgico de apreciable valor.

Nos ofrecen dos grandes categoras: 1. Mtodos Sintticos y 2. Mtodos Analticos.

1. Mtodos Sintticos:

Las principales caractersticas de los mtodos sintticos, que son los ms antiguos y se denominan tambin mtodos comparativos, son:

Buscar el valor del bien por comparacin con el precio pagado por otros bienes de caractersticas similares. Estimar el valor de mercado. Necesitar para su aplicacin del conocimiento de los precios pagados por fincas de caractersticas similares o que puedan agruparse en grupos homogneos.

Dentro de estos mtodos tenemos:

Mtodo Sinttico por Clasificacin o Estimacin directa Mtodo Sinttico por Correccin Mtodo de los Valores Tpicos Mtodo de Comparacin Espacial Mtodo de Comparacin Temporal o Valoracin Histrica

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0pWRGRDGLPSUHVLRQHDODYLVWDRGHOOHDOVDEHr y HQWHQGHU Mtodos Estadsticos Mtodo de Comparacin de Funciones de Distribucin

Mtodos analticos:

Estos mtodos han sido y son ampliamente utilizados, aunque en su enfoque tradicional se detectan algunas debilidades, tales como:

Indefinicin del tipo de valor que determinaban Dificultad de particionar el binomio Renta+Beneficio en partes adecuadas. Complejidad para fijar el tipo correcto de capitalizacin a aplicar.

Su fundamento es la actualizacin de la renta que genera el bien a un determinado tipo, considerado como correcto, para la obtencin del valor actual que se hace coincidir con el del bien.

Para ahondar ms en los principios y normativas que rigen nuestros avalos, se sugiere consultar las normativa internacional que sigue, la SOITAVE , Sociedad de Ingeniera de Tasacin del Colegio de Ingenieros de Venezuela, como miembro de la IVSC, International Valuacin Standards Council (www.ivsc.org/) conocido como White Book, sin menoscabo de otras normativas internacionales como la RICS, Royal Institucion of Chartered Surveyors ( www.rics.org/) , conocido como Red Book y The European Group of Valuers`Associations, TEGOVA (www.tegova.org/) conocido como Blue Book

Muchas son las normativas elaboradas que sirven de gua para la

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elaboracin metodolgica de informes tcnicos de avalos, pero por experiencia propia no dejo de consultar las relativas a la USPAP, Uniform Standard of Professional Appraisal Practices y la ms prestigiosa de todas las instituciones norteamericanas avaluatorias agropecuarias fundada en 1929, como lo es la American Society of Farm Managers and Rural Appraisers, ASFMRA (www.asfmra.org/) con la publicacin de obligatoria consulta como lo es su Rural Appraisal Manual.

Tal como lo expresamos anteriormente en este Manual como en sus aplicaciones prcticas y anexos, nos concretaremos a los siguientes mtodos y tcnicas:

Mtodos y Tcnicas de Valoracin Agraria

METODOS

- Valor del mercadoo de ventascomparables.- Del Costo.

-Del Ingreso.

TECNICAS

-

Homologacin(ajustes).-Depreciacin. Tasativa.- Descuento o Capitalizacin de Flujos.

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A.- MTODO DEL MERCADO O DE LAS VENTAS COMPARABLES (MARKET APPROACH)

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Mediante ste mtodo, las propiedades similares o sustitutas que son vendidas en el mercado son comparados con el activo objeto de avaluacin. Los precios de venta son analizados mediante la aplicacin de unidades de comparacin ajustadas por las diferencias entre el activo objeto y los datos de informacin del mercado. La comparacin de ventas tiene aplicacin especial y es recomendable cuando existe suficiente informacin de referenciales comparables en el mercado. Sin embargo, su confiabilidad disminuye cuando las condiciones del mercado son afectadas por frecuentes cambios o cuando las transacciones del mercado son limitadas, o no consistentes dentro de las muestras obtenidas de las fuentes de informacin registral venezolanas, y sobre todo, con las transacciones de compra-venta de las unidades de produccin agropecuarias.

El valor de mercado de una finca es una variable indeterminada cuando se enfrentan un posible comprador y un posible vendedor, es una negociacin en la que quedan excluidos otros posibles interesados por la finca. Por lo tanto, el objeto de la valoracin no puede ser la prediccin del valor de mercado, ya que dicho valor slo puede ser conocido a posteriori, es decir, despus de efectuada cada transaccin.

El valor de mercado de una finca es inseparable del acto de compra-venta en el que dicho valor ha prevalecido como precio aceptado de comn acuerdo por el comprador y el vendedor. Esto es, a cada acto de compra-venta le corresponde un valor de mercado de la finca, que resulta del regateo entre las partes negociadoras.

1R H[LVWH QL SXHGH H[LVWLU QLQJ~Q PpWRGR SDUD HVWLPDUcon precisin este valor, ya que el precio de venta a que se llega en cualesquier regateo depende sobre todo de la habilidad de cada una de las partes negociadoras y no obedece DQLQJXQDOH\HFRQyPLFDGHFDUiFWHUJHQHUDO

Este mtodo se fundamenta en determinar el valor de las tierras y el de las mejoras (si existieran) de la finca objeto de valoracin, por comparacin con los valores standarizados de las compra-ventas de las fincas que se hayan realizado en los ltimos aos (5 aos, segn la derogada Ley de Reforma Agraria en Venezuela). La confiabilidad del mtodo depende de la verificacin del grado de comparacin y

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uniformizacin de los valores unitarios de las compra-ventas seleccionadas.

La uniformizacin u homologacin se realiza, ajustando los valores unitarios de las fincas comparables, de acuerdo a las diferencias de las variables: reas, ubicacin, tiempo, etc., respecto a la finca objeto de valoracin.

Etapas del Mtodo de las Ventas Comparables:

Para garantizar la confiabilidad del mtodo, hay que cumplir con las siguientes etapas:

Seleccin de las ventas Verificacin de las ventas Inspeccin de las ventas Presentacin de las ventas Anlisis de las ventas

Seleccin de las ventas:

Consisten en escoger en un listado de compra-venta las que ms se parezcan a la finca objeto de valoracin y ms cercanas al momento de avalo El listado se obtiene en el Registro Subalterno de la Jurisdiccin, Oficina de Registro Inmobiliario, a que pertenezca la finca en cuestin. (Grfico 1).

Esquemticamente se procede de la siguiente forma:

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Informacin de las compra-ventas que se debe recabar:

Ubicacin

Libro Folio Real Ao:

a)Fecha de inscripcin

b) No. Inscripcin

c) Asiento Registral

d) Matrcula

Nombre de la finca

Nombre del vendedor

Nombre del comprador

Monto o precio en Bs.F.

Forma de pago

Monto de contado

Monto de plazo

Intereses de saldo

Superficie total y por clases de suelos

Actividad agrcola predominante

Valor de bienhechuras

Valor de las construcciones

Valor de semovientes

Valor de maquinarias

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Es importante verificar en las compra-ventas seleccionadas, que adems de parecerse en las variables mencionadas, deben reflejar el valor real de las tierras y el de las mejoras (si existieran), por consiguiente, es necesario descartar las compra-ventas no confiables, principalmente las realizadas entre familiares, los traspasos entre organismos del gobierno, las realizadas por quiebras forzosas, las donaciones o compra-ventas sin fines de lucro y las efectuadas entre sociedades relacionadas.

Verificacin de las ventas:

En cada una de las ventas seleccionadas, debe verificarse aquellas condiciones de negociacin y elementos de las fincas, que permitan la comparacin de las caractersticas que influencian sus valores unitarios como son: Fecha del acuerdo de la firma y la elaboracin de documentos; valor unitario de la tierra tpica de la zona, condiciones de pago de las ventas, discrepancias existentes en la superficie de las fincas, elementos que conforman el monto de las compra-ventas.

Inspeccin de las ventas:

Consiste en hacer un reconocimiento en las fincas seleccionadas, de las variables que definen su valor y compararlas con las del objeto de valoracin (ubicacin, superficie, condiciones agrolgicas, bienhechuras, tipo de explotacin, relieve, etc.). De existir diferencias que afecten significativamente los valores, se analizan dichos aspectos para posteriormente homologarlos mediante tcnicas de standarizacin o ajustes.

Presentacin de las ventas:

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Consiste en mostrar la lista de las compra-ventas seleccionadas y las caractersticas que definen el valor, con la finalidad de apoyar las diferencias y similitudes respecto a la unidad de produccin objeto de valoracin. La presentacin de cada una de las ventas debe resumir las caractersticas ms relevantes que intervienen en su valor, despus de haberlas verificado mediante la inspeccin, y son las siguientes:

Superficie Tiempo reas regadas Edificaciones, Construcciones, e Instalaciones Mejoras Ubicacin Valor de ventas Valor de mejoras Valor de tierra y por clase de suelos Distancia a los principios mercados CUADRO N 1

ANLISIS DE COMPARABLES REFERENCIALES

FINCA COMPARABLE A B C D X

Localizacin respecto a la carretera nacional (x2)

0 km 0 km 0 km 100 Km 0 km

Precio de venta (Miles de Bs.F)

92,0 60,0 67,5 37,5 ?

Precio unitario (Miles de Bs.F./Ha) (y)

11,5 7,5 13,5 7,5 ?

rea (Ha) (x3) 8 8 5 5 5

Fecha de registro vs. Avalo (x1)

2 meses

12 meses

2 meses

6 meses

Hoy

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Anlisis de las Ventas:

Las variables que definen el valor de las fincas presentadas en un cuadro resumen, como el anterior, deben ser analizadas estadsticamente, de tal forma que permita definir la magnitud de las diferencias o similitudes de las compra-ventas seleccionadas, respecto a la finca objeto de valoracin. De existir diferencias significativas se homologan utilizando tcnicas de valoracin standarizadas o factores de ajuste.

El anlisis estadstico se determina mediante los siguientes indicadores:

Promedio simple: xny

x = 11.500 +7.500

+13.500+7.500 4

x = 40.000 4= 10.000

Bs.F./Ha

Mediana: (Promedio de valores

medios)

11.500+7.500 2= 9.500 Bs/Ha

Rango de valores unitarios

entre promedios simples

(v.u. mayor v.u. menor x ) 13,500 Bs.F./Ha 7,500 Bs.F./Ha 10.000 = 0,6

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Cuando el rango entre el promedio es mayor de 0,50 significa que hay variabilidad y, por consiguiente, el uso del promedio no es significativo, sino injusto. Por lo que es necesario ajustarlo mediante tcnicas de standarizacin (homogenizacin).

Coeficiente de Correlacin: Ajusta las variables (x) que influencien diferencias respecto a los valores unitarios (y) de las fincas comparables. De resultar valores de correlacin menores de +o,75 a 0,75, se considera que la correlacin es dbil y por consiguiente, hay que ajustar los valores unitarios de los referenciales mediante tcnicas de standarizacin. Si hubiese resultado valores de correlacin mayores o iguales a 0,75 se determina que hay correlacin, y se puede utilizar el promedio de los referenciales.

El coeficiente de correlacin R se representa en la frmula siguiente:

2222 yynxxnyxxynR

Los clculos para la elaboracin de las ecuaciones normales sin ajustes (cuadro 2), el coeficiente de correlacin resultante para la variable tiempo (x 1) es 0,82, para localizacin (x 2) es 0,55 y para rea (x 3) es 0,19. al confrontarlos con el principio de correlacin ,resulta que los dos ltimos son menores de 0,75, por lo que no hay correlacin y hay que ajustar los referenciales por tcnicas de standarizacin o mtodos de regresin.

Ajuste de las Ventas:

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Tcnicas de Valoracin Standarizada (Homologacin):

Consiste en homologar los valores unitarios de los referenciales que presentan diferencias (por no existir semejanzas en los aspectos de la fincas comparables, respecto a la que se est avaluando). Luego de homologados, se promedian (por no existir desviaciones significativas), obtenindose de esta manera el valor de la finca objeto de valoracin, por comparacin con dicho promedio estandarizado, el cual debe ser estadsticamente confiable.

CUADRO N 2 CLCULOS PARA LA ELABORACIN DE LAS ECUACIONES

NORMALES SIN AJUSTES

N Variable 1 2 3 4 R

MONTO (miles Bs.F./Ha)

Y 11.5 7.5 13.5 7.5 40.0

TIEMPO (meses) x1 2 12 2 6 22

LOC. (km) x2 1 1 1 100 103

AREA (Ha) x3 8 8 5 5 26

Combinacin de las variables

x1y 23 90 27 46 185

x12 4 144 4 36 188

x1 x2 2 12 2 600 616

x1 x3 16 96 10 30 152

x2y 11.5 7.5 13.5 750.0 782.5

x22 1 1 1 10.000 10.003

x2 x3 8 8 5 500 521

x3y 92 60 67.5 37.5 257

x32 64 64 25 25 178

y2 132.25 56.25 182.25 56.2 427

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CORRELACIN (R)

x1 x2 x3

-0.82

-0.55

-0.19

Es de destacar, que de acuerdo a las ms recientes recomendaciones estadsticas, el nmero de muestras mnimo en funcin al nmero de variables seleccionadas en los modelos de regresin, debe cumplir con la siguiente ecuacin:

1. siendo N= NMERO DE MUESTRAS A UTILIZAR (REFERENCIALES COMPARABLES)

K= NMERO DE VARIABLES INDEPENDIENTES (EJ. REA, TIEMPO, LOCALIZACIN)

Aplicacin:

Los aspectos que diferencian las ventas comparables respecto a la finca objeto de valoracin de rea, tiempo y localizacin sealados en el cuadro 1, se homologan de la manera siguiente:

Ajuste por Tiempo

Consiste en buscar el par de comparables similares por localizacin y rea, pero que difieran en tiempo.

En el ejemplo, dicha condicin se cumple en las comparables A y B Localizacin de A= Localizacin de B.

rea de A = rea de B

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Tiempo de A Tiempo de B

Como el par AB, cumple con la condicin y entre el tiempo de operacin de venta la comparable A (2 meses) est ms cerca de hoy que la comparable B (1 ao), y entre las dos hay una diferencia de diez (10) meses; se ajusta estableciendo una relacin porcentual en sus valores unitarios de B a A.

%53100500.7

500.11500.7100/

//xx

haBBshaABshaBBs

Es decir que B est de A; 10 meses y representa 53%, luego se lleva a hoy as:

10 meses - 53%

12 meses x

x= - 63.6%

Es decir, que para ajustar el valor unitario de B (7.500 Bs/Ha), que se trans desde hace un (1) ao a hoy, hay que afectarlo en un + 63,6%. Para establecer la relacin porcentual, se parte de la premisa siguiente:

Colocar en el denominador el valor de la comparable que ms difiera de la finca objeto de valoracin.

Colocar como sustraendo la comparable que ms se parezca a la finca objeto de valoracin.

La comparable A y C, que estn a dos (2) meses de hoy, se ajustan de la siguiente manera:

10 meses - 53%

2 meses x

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x= - 10,6% ( A y C)

Es decir, que los valores unitarios de las comparables A y C, se ajustan por realizarse la transaccin a dos (2) meses de hoy, en un +10.6%.

La comparable D, que est a seis (6) meses de hoy, se ajusta de la manera siguiente:

10 meses - 53% 6 meses x x= - 31.8% (D) Es decir, que su valor hace seis (6) meses era de 7.500 Bs/Ha y se

ajusta a hoy en un +31,8 %.

Ajuste de Localizacin:

Consiste en buscar el par de comparables diferentes en la localizacin pero iguales en tiempo y rea. En el ejemplo, las comparables:

C D por localizacin

C = D (rea)

Despus de ajustarlas por tiempo, el par (C,D) cumple con las condiciones expuestas.

En tiempo entre C y D hay una diferencia de 4 meses, luego el incremento es de 21,2% de D respecto a C, y el valor unitario ajustado de la comparable D ser:

10 meses - 53%

4 meses x

x= - 21,2%

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7.500 x 21,2% = 1.590 Bs/Ha + 7.500 Bs/Ha = 9.090 Bs/Ha

)D%(49100x090.9

500.13090.9100xhaD/Bs

haC/BshaD/Bs

Es decir, que la comparable D por no colindar con la carretera nacional, se afectar en un 49% adicional su valor unitario.

Los comparables A, B y C por tener la misma localizacin de la finca objeto de valoracin, mantendrn sus mismos valores unitarios.

Ajuste por rea:

Se define cuando existen comparables similares en tiempo y localizacin y difieren en el rea. En el ejemplo, dicha condicin la cumple A y C, en donde la comparable C tiene igual superficie que la de la finca objeto de valoracin. Por consiguiente, debe ajustarse la comparable A (que difiere en 3 ha.) a la comparable C.

)A%(17100x500.11

500.13500.11100xhaA/Bs

haC/BshaA/Bs

Es decir, que el valor unitario de la comparable A se ajusta en un +17% por tener 3 ha por encima de la comparable C. Adems, debe ajustarse el valor unitario de la comparable B por tener tambin 3 ha por encima de la comparable C con el mismo porcentaje (-17%). Las comparables C y D, por tener la misma superficie que la finca objeto de avalo, no se ajustan.

Ajuste neto: Representa la sumatoria de los porcentajes de

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ajuste de las variables: tiempo, localizacin y rea.

Los signos de los porcentajes de cada variable se interpretan de la siguiente manera:

Valor negativo: Indica que el valor unitario debe estar por debajo del esperado, por lo tanto hay que restarlo.

Valor positivo: Indica que el valor unitario debe estar por encima del esperado, por lo tanto hay que sumarlo

La variable superficie se ajusta de acuerdo a la teora del valor, es decir, que a mayor superficie menor valor.

El siguiente cuadro presenta los valores ajustados para las diferentes variables de los referenciales.

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CUADRO N 3 AJUSTES NETOS DE LOS VALORES UNITARIOS

(EJEMPLO HIPOTTICO)

x= Finca objeto de valoracin.

Los valores ajustados de los referenciales tiene reducido margen de dispersin, comprobado mediante anlisis estadstico y por consiguiente, se puede considerar la media x :14.178 Bs.F./Ha), como representativa del valor de la finca.

Ventas compa-rables

Caractersticas Ajuste (%)

Tiempo

(meses)

Localiza-cin (km)

rea

(ha)

Valor (mile

s Bs.F./Ha)

Tiempo

Locali-

zacin

rea Neto

Valor ajustad

o (miles Bs.F./H

a)

A

B

C

D

2

12

2

6

1

1

1

100

8

8

5

5

11,5

7,5

13,5

7,5

+10.6

+63.6

+10.6

+31.8

-

-

-

+49

+17

+17

-

-

+27.6

+80.6

+10.6

+80.8

14.674

13.545

14.931

13.560

X hoy 1 5 ? x 14.178

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Escogencia del Valor de la Finca:

Despus de determinar los valores unitarios ajustados de las ventas comparables, se realizarn las operaciones estadsticas, que permitan definir un valor medio representativo del valor de la finca que se avala.

Las operaciones estadsticas son las siguientes:

Mediana:

Representada por el valor medio central de los valores unitarios de las referenciales ajustados y ordenados de mayor a menor:

14.931+14.674+13.560+13.545

_

x = 14.674+13.560 2= 14.117 Bs/Ha.

La media aritmtica:

Representada por el promedio de los valores ajustados:

ha/Bs178.144710.56x

710.56560.13931.14545.13674.14xi

Relacin rango / media:

Dicho resultado deber ser menor 0,50 para indicar poca dispersin alrededor de la media:

Rango x = 14.931-13.545 14.178 = 0,09

Este resultado al ser menor que 0,5 indica que hay poca dispersin alrededor de la media, y por consiguiente se puede utilizar como valor de la finca.

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El valor de 14.178 Bs F./Ha comprende las tierras y las mejoras de carcter permanente (s existieran). Para obtener el valor de las tierras solamente, deber restarse el valor de las mejoras existentes.

Otra forma de ajustar los valores referenciales es mediante el mtodo de regresin.

Mtodo de Regresin:

El manejo de problemas de prediccin corresponde a lo que se conoce como mtodo de regresin, que es particularmente importante en cualquier estudio avaluatorio. Este mtodo es comnmente utilizado para pronosticar o predecir la variable precio a partir de valores conocidos de otras variables en un universo de referenciales representativo (de por lo menos diez referenciales), sin embargo, en el sector rural las transacciones de compraventas es reducido, lo que limita su confiabilidad, ya que pudiesen presentar problemas de multicolinearidad entre las variables, atentando contra los supuestos de la teora de la regresin.

Regresin simple:

Con la finalidad de explicar el mtodo de regresin simple, considrese en primer trmino un ejemplo que implica slo dos variables. En particular, predecir el precio unitario de un lote de terreno en funcin de su rea. Los datos que se presentan a continuacin corresponden a valores de precios unitarios y reas para un grupo de cuatro (4) parcelas. Es conveniente sealar, que el nmero de referenciales para obtener resultados confiables, deben ser mayores de diez (10).

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Precio unitario (en miles de Bs.F./Ha): y

11,5 7,5 13,5 7,5

rea (ha): x 8 8 5 5

Cada una de las variables sealadas, parece tener una influencia individual en el precio del terreno, an cuando de un anlisis ms detallado, se podra pensar en considerar otras caractersticas relacionadas con la variable a explicar, el precio. Siguiendo este razonamiento, se llegara a que el valor de mercado del terreno se establecera como una funcin matemtica de un determinado nmero de variables como las mencionadas y otras ms que pudieran ser observadas y cuantificadas fcilmente. Esta funcin estara dada por una ecuacin matemtica que relaciona al precio del terreno con las variables ms relevantes y dicha ecuacin servira para predecir. Como se observa, el problema se centra en una variable y (precio de terreno) a ser explicada (variable dependiente), la cual est relacionada con una serie de otras variables explicativas o predictoras (variables independientes o regresoras): x1 (rea del terreno), x2 (distancia a la va), x3 (tiempo de la transaccin) y algunas otras ms. El objetivo es obtener un modelo de regresin que permita estimar o predecir y como una funcin d una o varas variables independientes previamente seleccionadas.

En el anlisis estadstico se determin que no existe correlacin entre las variables del ejemplo, pues el rea (x) y el precio (y) no se relacionan linealmente. En este caso se ajustar una recta, para tratar de predecir el valor de y (precio unitario) partiendo de un valor dado de x (rea) para obtener una funcin lineal en la cual se establece que y y x estn relacionadas segn la ecuacin:

xy 10

54

En donde 10 y son parmetros, esto es, son constantes a determinar el ajuste de las variables en cualquier caso particular.

Un modelo de este tipo se denomina modelo matemtico determinstico porque no permite algn error en la prediccin de y en funcin de x.

En contraste con los modelos determinsticos, en estadsticas se utilizan modelos probabilsticos, donde, en lugar de que se diga que y y x se relacionan a travs de xy 10 , se dice que el valor medio o

valor esperado de y para cualquier valor observado de x est dado

por el valor medio o esperado de y dado un valor de x + error, o sea, exeyy 10 ; donde e es un error o residual que corresponden a

la diferencia entre el valor observado (y) y su valor medio estimado ( y ).

As para el ejemplo, referido a las parcelas y sus precios unitarios, el problema se reduce a ajustar una lnea recta a un conjunto de puntos dados con la finalidad de determinar los coeficientes o

parmetros 10 y de alguna forma eficiente. An cuando existen variados mtodos para la estimacin de tales parmetros, el ms conocido es el mtodo de los mnimos cuadrados.

Mtodo de Mnimos Cuadrados:

El procedimiento estadstico que ms se utiliza es la determinacin de la lnea recta de mejor ajusta a un conjunto de puntos. Antes de continuar, es importante introducir la notacin siguiente: y: se usa para representar los valores individuales observados. y : se usa para

representar los valores individuales estimados.

En base a lo antes sealado, se escribe la ecuacin para la lnea

55

recta ajustada o estimada.

110 xy

En base al mtodo de los mnimos cuadrados para calcular el valor

de los coeficientes 10 y del modelo, se resuelve el sistema de ecuaciones normales:

yxxxoyxon

12

111

11

Ejemplo:

La tabla a continuacin ilustra el procedimiento de clculo para obtener los coeficientes en un modelo de regresin simple, ajustado a los datos de rea unitario para el lote de cuadro (4) parcelas. La finca objeto es de 5 hectreas.

y(Bs.F./Ha) x1(ha) x1y X12

11.5 8 92 64

7.5 8 60 64

13.5 5 67.5 25

7.5 5 37.5 25

40y 26 257yx1 178x 21

? 5

56

n= 4 observaciones

Solucin:

A partir de las ecuaciones normales:

yxxxoyxon

12

111

11

Se obtienen por despeje para los parmetros, las ecuaciones siguientes:

21

21

111

xxn

yxyxn (1)

n

xyo 11

(2)

Con la aplicacin de las frmulas precedentes (1) y (2), se tiene:

16645.124

)26)(3333.0(403333,0

3612

67671210401028

)26()178(4)40)(26()257(4

0

21

Obtenindose la ecuacin de ajuste:

57

xyxy

)3333,0(16645,1210

Corresponde a la lnea de regresin. Utilizando la ecuacin obtenida, se puede estimar puntualmente, por ejemplo, el precio unitario (y) para un rea de 5 ha (x), como sigue:

y= 12,16645-0,3333(5)

y=12,16645-1,6665

y=10,49995 BsF./Ha

Regresin Lineal Mltiple:

La mayora de los casos prcticos de prediccin, implican ms de una variable independiente en la explicacin de la variable dependiente.

Por ejemplo, si se desea desarrollar un modelo de regresin lineal mltiple para la determinacin del valor de mercado de un terreno, se tendr que utilizar un nmero pertinente de variables o factores de ajuste, que incluyan caractersticas como: rea del terreno, fecha de venta, localizacin, etc.

Los mtodos para tratar con problemas de prediccin de una variable por medio de otras variables, es decir, regresin mltiple, son similares a los correspondientes a una sola variable, regresin simple.

En conclusin, la regresin lineal mltiple, es una extensin de la metodologa expuesta para la regresin lineal simple y sus aplicaciones

58

son interesantes y variadas.

Una ecuacin de prediccin o modelo ajustado, basada en las variables explicativas o predictoras x1, x2. x3..... xk, se puede obtener por el mtodo de los mnimos cuadrados, exactamente del mismo modo que fue empleado para el modelo lineal simple:

kk3322110 x..........xxxy Donde k110 .......,, , son los estimadores de los parmetros.

Supongamos que se tiene una muestra de n observaciones, de los valores de x1, y x2, y se desean obtener el modelo ajustado:

22110 xxy Para encontrar el valor de los estimadores 210 y,, que hacen

,mnimoyy 2 se utilizan las ecuaciones normales las cuales

conforman un sistema de tres ecuaciones con tres incgnitas: 210 y,,

que son los parmetros o estimadores por determinar. Este resultado se puede generalizar para cualquier nmero de variables.

yxxxxxyxxxxx

xxn y

22

2221120

12122

1110

22110

59

Problema:

El Sr. Prez, necesita vender el terreno que posee. En el sector, se observa que el valor de mercado de los terrenos se relaciona directamente con el rea del terreno, tiempo y localizacin de las mismas. Con el objeto de conocer posibles precios de venta, para el terreno en referencia, se requiere desarrollar un modelo lineal mltiple.

Solucin:

Se selecciona una muestra de cuatro (4) lotes de terrenos tpicos del sector, comparable con la propiedad en estudio. La muestra de mercado obtenidas se presenta a continuacin:

REFERENCIAL (N)

PRECIO UNITARIO (y) (miles Bs.F./Ha)

TIEMPO (x1)

(meses)

LOCALIZACIN (x2) (km)

REA (x3) (ha)

1 11.5 2 1 8

2 7.5 12 1 8

3 13.5 2 1 5

4 7.5 6 100 5

? ? 0 1 5

60

233322311303

3232

22211202

3132122

11101

3322110

xxxxxxyxxxxxxxyx

xxxxxxyxxxxny

Sustituyendo los valores: ventas, rea, tiempo y localizacin, de acuerdo a clculos para la elaboracin de las ecuaciones normales sin

ajustes, para obtener 3210 y,, .

1) 3210 2610322440

2) 3210 15261618822185

3) 3210 521003.106161035,782

4) 3210 17852115226257

Eliminamos 0

1 y 2

I18991341070304123237644370

286133.124244400215261618822185

112610322440

321

3210

3210

3210

3210

61

3 y 4

II4788415.2063600126.6334.18663.53656.152678471.26546.13078.260016.162678345.20

1031785211522625726521003.106161035.782

321

3210

3210

3210

3210

1 y 3

III594403.291980990084.2012.40464.2412130.3

084.2609.10266.2412120.44521003.106161035.782

1032610322440

321

3210

3210

3210

3210

Luego, relacion la ecuacin (I) y (III), para eliminar 1

)(036.324985.811.130842.397036.320805.829.13120.24442.410

240.3820.17120.24600.12

67188.4206415360126.6180189913470

32

321

321

321

321

IV

Relacion la ecuacin I y II para eliminar 1

)V(580.41200.960.10400.59798.39001.970.1266.13.330.66

782.1801.9266.13930.6

67594403.2919899099189913470

32

321

321

321

321

Relacion la ecuacin IV y V para eliminar 2

62

6666,0180.606.174.12

120.404.116.8180.606.174.120120.404.116.8

260.467.860.114940.059.485.541800.381.086.164440.073.035.127940.059.485.541680.977.969.155

397.2762580.41200.960.1400.59040.392036.324985.811.13842.397

3

3

3

32

32

32

32

Sustituyendo 3 en (IV) y obtengo 2

0444,0985.811.13278,865.613

985.811.13842.397978,023.216

06666.0036.324985.811.13842.397036.324985.811.13842.397

2

2

32

32

Sustituyendo 3 y 2 en III y obtengo 1

4,0198

99096,3955,305.196,3955,305.1198990

6666,05940444,0403.29198990594403.29198990

1

1

1

321

321

Sustituyendo en I y obtengo 0

63

67,174966,71

440316,1753,412,10

316,1753,412,104406666,026044,01034,022440

2610322440

0

0

0

0

0

3210

Sustituyendo los valores 3210 y,, , en la ecuacin base, resulta:

3322110 xxxy (Tiempo) (Localizacin) (rea)

y = 17,67 + (-0,4) x + (-0,04) x2 +(-0,6666) x3

y =17,67 + 04 (0) 0,04 (1 Km ) 0,6666 (5 ha) y = 17,67 0 0,04 - 3,33 y = 14,3 miles de Bs.F./Ha

Este principio estadstico de anlisis de regresin mltiple, se puede aplicar con programas computarizados, como el programa estadstico de regresin lineal (TSP), o a travs del Excel del Office de Windows, mediante el cual se obtiene el anterior modelo de ajuste calculado matemticamente, para establecer el intervalo de prediccin con el cual se estima el valor del terreno.

Los resultados del programa computarizado muestran iguales valores de correlacin (R), que los determinados matemticamente, indicando baja correlacin entre las variables, justificndose el ajuste

64

con los coeficientes del sistema de ecuacin normal.

Relacin de Variables

Correlacin (R)

PU, REA PU, LOC

PU, TIEMPO

-0.19 -0.55 -.85

Igualmente, los coeficientes del sistema de ecuacin normal (mnimos cuadrados), permiten ajustar las variables, como se presentan en cuadro siguiente:

Variable Coeficiente

Intercepcin 0 17,67

Tiempo 1 -0.4

Localizacin 2 -0.04

rea 3 -0.66

Dichas relaciones justifican el anlisis de regresin mltiple para el clculo del valor de una finca por el mtodo de ventas comparables (mtodo de mercado) con el mismo ejemplo:

Tiempo

(meses)

Localizacin (km)

rea (ha)

Valor

(miles Bs.F./Ha)

Valor ajustado

(MBs.F./Ha)

2 1 8 11.5 11.6

12 1 8 7.5 7.6

65

2 1 5 13.5 11.6

6 100 5 7.5 10.2

0 1 5 ? 14.3

67,17x.66,0x04,0x.40,0y 321

donde:

x1= Variable Tiempo (meses) = 0

x2 = Variable Localizacin (km) = 1

x3 = Variable rea (ha) = 5

El precio unitario de la finca objeto es de 14.300 Bs/Ha.

(Tomado de 0DQXDOGH9DORUDFLyQ Rural. Fundacin Ciara-Fida-CAF, 1998).

Continuando con nuestro mtodo del MERCADO O DE VENTAS COMPARABLES, no cabe duda que el mismo consiste en la obtencin del VALOR de un bien, mediante el precio de sustitucin, o sea, se trata de obtener el valor del objeto de avalo, aproximndolo a precios transados de venta de inmuebles considerados como similares en el entorno. Sin embargo, en la vida cotidiana es muy difcil o casi imposible que un avaluador localice en las Oficinas Subalternas de Registro Inmobiliario referenciales considerados como similares, por lo que nos inclinamos a conformarnos con la obtencin de referenciales semejantes. De tal forma que el Mtodo del Mercado se basa en el principio avaluatorio de sustitucin, consistente en la cantidad de dinero estimada (precio) en que un vendedor u oferente cedera un bien a un comprador actuando ambos libremente y sin presiones

66

externas, teniendo un conocimiento del mercado existente en el sector y para ese momento.

Por eso enfatizamos, que aunque sea imposible localizar dos inmuebles, en nuestro caso haciendas o unidades de produccin agropecuarias, que sean iguales, a la vez que , con frecuencia no es posible encontrar referenciales similares o semejantes, si bien los referenciales pueden ser sustitutos de nuestro objeto de avalo, los mismos difieren en sus caractersticas fsicas o de ubicacin, por lo que nos vemos obligados a utilizar factores de ajuste, es decir , a HOMOLOGARLAS, (algunos hablan de HOMOGENIZACIN) con miras a acercarlas ms a nuestro objeto.

Es de observar que en los avalos de terrenos (medio urbano), como en los de tierras (medio rural) la componente ubicacin es definitiva para estimar el valor que le da el mercado a un predio. Hay que estudiar cuanto est en condiciones de pagar el mercado por determinado predio, a la vez que lo comparamos con otros ya vendidos en condiciones similares.

La homogenizacin indica hacer homogneo, equivalente o comparable una base de datos. Estimo a continuacin hacer una exposicin acerca de esta tcnica, basndome en primer lugar en la estimacin de la valuacin de terrenos (medio urbano) mediante factores de ajuste, para finalmente exponer acerca de la valuacin de tierras agrcolas, objeto de nuestro manual, an cuando adicionalmente, en Anexo, tienen toda una explicacin a mi cargo mediante la ponencia presentada en el XXIII Congreso Panamericano de Valuacin UPAV-ICOVAL en San Jos, Costa Rica. 15-18 abril 2008, LQWLWXODGD Limitaciones en la Valoracin de tierras agrcolas mediante la utilizacin de fuentes de informacin registral en 9HQH]XHOD.

As el Dr. Oscar Borrero Ochoa (www.avaluosespeciales.com), destacado avaluador agropecuario colombiano, autor del libro

67

9DORUDFLyQGH 3UHGLRV $JUDULRV %LEOLRWHFDGH OD &RQVWUXFFLyQ -XQLRHQVXDUWtFXOR0pWRGRVGH$YDO~RSDUDGHWHUPLQDU ODSOXVYDOta XUEDQDFRQVLGHUDSDUDKRPRJHQL]DUORVLJXLHQWHVDVSHFWRV

1. Delimitacin de Zonas Homogneas, con caractersticas semejantes en cuanto a ubicacin, estrato social, uso del suelo, densidades y reglamentacin urbana.

2. Reduccin a precios de contado (forma de pago)

3. Factor de Fuentes

4. Factor de profundidad del terreno

5. Factor de Frente

6. Factor de actualizacin o temporal

7. Tamao

8. Topografa

9. Ubicacin (microlocalizacin)

Por otro lado, y continuando con la valoracin de inmuebles o terrenos (medio urbano), vemos que en ocasiones se emplean los factores de ajustes, dentro del Mtodo de Mercado, para homogenizar la muestra de datos obtenidos como referenciales semejantes, menor nmero de factores, tal como nos lo muestra en un ejemplo sencillo pero convincente el destacado avaluador brasileo Dr. Sergio A. Abunahman, en su libro Curso Bsico de Ingeniera Legal y de Tasaciones. Traduccin y Edicin Ing. Miguel Camacaro P. Febrero, 2005., quien considera al Mtodo del Mercado o de Comparacin de Ventas, como una herramienta en la cual la estimacin del valor de mercado es obtenida respecto a los precios pagados en transacciones inmobiliarias, siendo as un proceso de correlacin de valores de las propiedades vendidas.

La seguridad de ste mtodo depende de:

68

Del grado de comparabilidad de cada propiedad con aquella que es valorada De la poca o fecha de la venta o de la oferta De la verificacin de las condiciones de venta De la ausencia de condiciones fuera de lo comn que afecten la transaccin.

As, en algunos ejemplos, usa como factores de homogenizacin, los siguientes:

1) FACTOR DE FUENTE (FACTOR DE OFERTA) Ff 2) FACTOR DE TRANSPOSICIN( O UBICACIN) Ft 3) FACTOR DE REA Fa 4) FACTOR DE EQUIVALENCIA(ACABADOS Y STANDARDS

CONSTRUCTIVOS) Fe

Nos queda claro que para aplicar la tcnica de homologacin u homogenizacin de los referenciales o comparables dentro del Mtodo de Mercado, lo que pretendemos es hacer lo mas similar o semejante las condiciones entre comparables con nuestro objeto de avalo, que para inmuebles urbanos, pueden tomarse en cuenta como factores de ajuste, lo que a criterio del avaluador, pudiesen ser determinantes en su influencia en el valor probable de mercado. As, en nuestras condiciones venezolanas, producto de nuestras experiencias, hemos podido utilizar las siguientes:

a) CORRECIN POR REA:

Consiste en el hecho de que el valor de un bien inmueble, como un terreno, depender de su superficie y se podr deducir de la relacin VALOR/ REA de los referenciales, mediante observacin directa o deduccin matemtica. El Ing.

69

Carlos Meyer, ex -Presidente de SOITAVE, estableci una hiptesis, que si bien es emprica, se acerca a resultados cnsonos con la realidad, cuando se aplica dentro de ciertos SDUiPHWURV8QWHUUHQRFXDOTXLHUD'LVPLQX\HVXYDORUHQXQ; FDGD YH] TXH GREOD VX iUHD R YLFHYHUVD (VWRfundamentalmente es vlido siempre y cuando los terrenos comparados tengan la misma zonificacin. Indudablemente no aplica a tierras agrcolas. Otra tcnica, trata de obtener por mtodos estadsticos (correlacin simple) la relacin entre la variable precio unitario y el rea, mediante una ecuacin o modelo preestablecido:

Y = a+Bx

Tambin, pueden aproximarse los datos a una curva: Y = A B/X.

Si Ar = rea del referencial

Ai = rea del inmueble a avaluar

% = variacin entre un 5% y un 10%.

Para su aplicacin hay que tomar en cuenta si Ar sea mayor o menor que Ai, ya que si Ar = Ai, entonces FC = 1 , por lo tanto, no hay correccin o ajuste por rea. Para inmuebles donde Ai sea menor que Ar: AiAr:

FC = 1- {Ar x 0,05/Ai} +0,05

b) CORRECIN POR FORMA Y UBICACIN:

70

Un terreno de forma irregular o uno cuyo fondo es mucho mayor que su frente, tendr menos valor que un terreno rectangular de formas armnicas, ya que las posibilidades de su construccin o desarrollo son menores. Relacin frente/fondo. Hay tcnicas como la establecida en USA hace ms de un siglo, que nos habla del 4-3-2-1. Dando valores diferentes de acuerdo a su frente, as, 1. Cuartil, el 40%, al 2. Cuartil el 30%, al 3. Cuartil el 20 % y al fondo (4. Cuartil) el 10 % del valor.

En casi todas las ordenanzas de zonificacin se le adiciona a las parcelas ubicadas en esquinas o con frente en ms de una calle, un % de valor por ubicacin mayor que el contemplado para los dems lotes. Por lo tanto, el factor de correccin ser la diferencia entre los porcentajes de ubicacin, ya que existe una relacin proporcional con el aprovechamiento y el valor.

Por otro lado, deber considerarse como factor de ajuste para homologar u homogenizar los comparables, la correccin por ubicacin con respecto a los servicios pblicos. Segn el Ing. Nelson Belfort, el factor de correccin para cada servicio viene dado por:

FCS = {(DI-DR)/DI} X P

Donde:

FCS: factor de correccin por distancias a los centros de servicios

DI = distancia del inmueble a avaluar a los centros de servicios

DR = distancia de los referenciales a los centros de servicios P = ponderacin o peso del centro de servicios.

c) CORRECCIN POR ZONIFICACIN O

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APROVECHAMIENTO: Sucede que en la mayora de las veces, es imposible obtener referenciales comparables de la misma zona donde se ubica el inmueble objeto de avalo, por lo que se debe acudir a tomar informacin del entorno circundante, las cuales, probablemente tengan una diferente zonificacin, por lo que necesariamente debemos ajustar o utilizar la tcnica de homologacin, en su mtodo del Mercado.

d) CORRECCIN POR ACTUALIZACIN:

Normalmente sucede, que cuando obtenemos los referenciales comparables con nuestro objeto de avalu, desde las Oficinas Subalternas del Registro Inmobiliario, los mismos se encuentran registrados en perodos de tiempo muy distantes con respecto a bien que queremos avaluar hoy, al igual que, a veces, existen operaciones recientes de transacciones de compra -venta de inmuebles similares, que no aparecen todava registradas en los libros llevados a tal efecto. De all, que como quiera que se trata de operaciones financieras en el tiempo, hay necesidad de utilizar tcnicas de capitalizacin o de descuento para ajustar y homologar los valores temporales de los comparables.

Ahora bien, como ste es un Manual de Valoracin Agropecuario, indudablemente que el Mtodo del Mercado o de las Ventas Comparables, con sus tcnicas de homogenizacin u homologacin, tiene otra variante en su aplicacin, ya que dentro del avalo de la unidad de produccin, contamos con un activo, que es el MS COMPLEJO DE AVALUAR, COMO LO ES LA TIERRA AGRCOLA, ya que la tierra, que contiene al suelo, constituye no solo un medio de produccin, sino un modo de produccin.

72

Tericamente, las normas internacionales de avaluacin o tasacin nos indican que el Mtodo se basa en el principio de sustitucin, que seala que una persona no pagar ms, al comprar una propiedad, que lo que pagara por una propiedad similar o comparable, para ello se parte del supuesto que el proceso de compra-venta de propiedades agropecuarias es un proceso largo de comparacin entre propiedades ofrecidas y los precios y condiciones de pago que se exijan por cada una de ellas.

En consecuencia , el avalu agropecuario es el resultado de la comparacin del objeto de avalu, con respecto a los precios y valores de predios semejantes, lo que obliga al avaluador no solo a la inspeccin y elaboracin del informe tcnico de avalo de su unidad de produccin agropecuaria, sino tericamente a visitar e inspeccionar los predios considerados como referenciales comparables o semejantes , ya que de otra manera sera prcticamente inviable tcnicamente , establecer el grado de comparabilidad y estimar el probable valor de mercado de nuestro objeto de avalo. Nada ms lejos de la realidad o de la prctica. Me pregunto, en un avalo agropecuario, cuantos avaluadores han visitado e inspeccionado todas las fincas de referenciales comparables semejantes del tamao de su muestra determinada?

Nos concretamos a la informacin registral, con sus restricciones y limitaciones para la aplicacin del Mtodo de Mercado en nuestras condiciones en Venezuela. No sucede lo mismo en otros pases, como en Espaa, por ejemplo, donde a travs, del Ministerio de Agricultura , Alimentacin y Medio Ambiente, es posible tener la evolucin de los precios de la tierra agrcolas por aos y en las diferentes provincias.

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FACTORES DETERMINANTES DEL VALOR DE LAS TIERRAS AGRCOLAS

Consideramos que lo determinante en el valor de un bien, no es la cantidad de trabajo (teora marxista) o de los otros bienes o insumos requeridos para su produccin, ni la cantidad necesaria para su reposicin o reproduccin, sino la importancia que la satisfaccin de dicha necesidad nos reporta, y de la cual somos y estamos conscientes. Esto es, las cosas o los bienes, incluyendo la tierra agrcola, tienen valor porque las personas se lo asignamos segn nuestra percepcin y deseos, GDGDODXWLOLGDGPDUJLQDOTXHHOORQRVUHSRUWD /D UHYROXFLyQPDUJLQDOLVWD HQHFRQRPtD HVWUXFWXUDGDpor Menger, Jevons y Walras, descubri la teora del valor subjetivo. Las cosas no tienen solamente un valor intrnseco, sino extrnseco, puesto que dependen de la escala de preferencias y valoracin que hacemos los avaluadores en el tiempo y el espacio, es decir, quienes lo hacen, cuando, en donde, como lo hacen y bajo que circunstancias valoramos.

A mi entender no existe la valoracin objetiva. Siempre ser subjetiva, pues resulta de la apreciacin personal de uno o ms avaluadores o tasadores. Por eso es que, tanto los compradores como los vendedores (psicolgicamente) al momento de cualquier transaccin, le dan mayor valor a lo que reciben que a lo que entregan. Sino no hubiese negocios. A veces pienso que las cosas que ms valen son gratis.

Producto de nuestra experiencia y conocimiento, a continuacin esbozaremos los principales factores que inciden sobre el valor de las tierras agrcolas, sin nimo ni pretensin de que su orden de aparicin sea indicativo de nivel de importancia. A saber,

A) Capacidad o potencialidad de los suelos

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B) Mejoras incorporadas

C) Mayor y Mejor Uso

D) Localizacin/ Ubicacin de la finca

E) Vas de acceso

F) Forma de la unidad de produccin

G) rea o Superficie

H) Topografa

I) Disponibilidad de aguas superficiales o profundas

J) Elementos del Clima

K) Niveles de inflacin

L) Oferta y Demanda de la tierra para usos agrcolas

M) Expectativas de plusvala

N) Inversiones alternativas de proteccin o refugio de capitales

O) Limitantes ambientales y jurdicas

P) Condiciones de Segu