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Temas de Medianería

Es el condominio de indivisión forzosa de muros (cercos y fosos)

que sirven de separación entre dos propiedades

contiguas.

Material perteneciente al Curso de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal dictado por la Fundación Liga del Consorcista www.ligadelconsorcista.org Está prohibida su reproducción total o parcial.

Clasificación

Según la titularidad del muro:

privativos vs. medianeros abonado sólo por un propietario abonado por ambos propietarios

Según su emplazamiento:

contiguos vs. encaballados construido en una sola propiedad construido entre ambas

propiedades


MURO CONTIGUO

El vecino construye la pared en su propio terreno.La pared debe tener al menos 18 pulgadas de espesor (cada pulgada son 25.4 milímetros) y 3 metros de altura (salvo que la legislación municipal establezca otra altura).

MURO ENCABALLADO

El que primero construye puede edificar la mitad de la pared lindera en el terreno del vecino.


Cuándo podemos obligar al vecino a pagar:

Si la pared es contiguaPuede reclamarle al vecino que la pague (es decir que

reembolse la mitad de su valor y del terreno e que se hubiese asentado) sólo en caso que aquél haga uso (“se sirva”) de dicha pared.

Si la pared es encaballadaTodo propietario de un terreno puede obligar al vecino a pagar dicha pared hasta los 3 metros de altura (o hasta

donde la haya usado en caso de ser más de 3 metros). El otro puede librarse de pagar cediendo el terreno en el que se construye la misma y renunciando a sus derechos de medianería.


Presunción

• Todo muro que divide dos propiedades construidas se presume medianero hasta el de menor altura.

Obligación de Reparar

• Los condóminos de una pared medianera están obligados (en la proporción de sus derechos) a pagar los gastos de reparación.


El uso de la pared no debe impedir al otro hacer uso de la misma, no debe deteriorarla o comprometer su solidez en ninguna forma.


Persiguiendo el Cobro de la Medianera:Pasos a seguir:

1. Asamblea

2. Informe al Registro de la Propiedad para conocer el titular

3. Informe pericial llamado Plano de Medianería que constata si el muro es efectivamente medianero y que en su caso determine el valor de la medianera.

4. Mandar CD de intimación.

…y después…? Quién reclama?Material perteneciente al Curso de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal dictado por la Fundación Liga del Consorcista www.ligadelconsorcista.org Está prohibida su reproducción total o parcial.

Hay 2 teorías sobre quién puede reclamar:

La medianera es de los propietarios (con lo que cada uno tiene acción)

La medianera es del Consorcio, por lo que quien reclama es el Administrador.

Ojo!La acción por el cobro de la medianera

prescribe a los 10 años contados desde su construcción.

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Ventanas en las Medianeras

No corresponde sin el consentimiento del

vecino lindero

(art. 2654 del CC)


Los municipios, en sus

códigos de edificación, determinan en general, que se pueden colocar ventanas en los muros privativos con vidrios fijos y traslúcidos (no transparentes) que estén ubicados a por lo menos 3 metros sobre el piso de la habitación.

Si la finca lindera se vende, puede perfectamente tapar esas aberturas.


-No se pueden abrir ventanas en paredes medianeras sin el consentimiento del condómino.

- El dueño de una pared NO medianera, puede abrir ventanas a por lo menos 3 metros del nivel de la habitación, con rejas de hierro cuyas barras no dejen en claro un espacio superior a 3 pulgadas.

- Las luces no constituyen servidumbre, por lo que de hacerse medianero, el otro propietario puede cerrarlas, siempre que edifique apoyándose en dicha pared.

- No se puede impedir que el vecino edifique en su territorio una pared que le tape la ventana.

- No se pueden tener ventanas, balcones o vistas hacia un predio vecino, a menos que estas aberturas estén a por lo menos 3 metros de la línea divisoria.

Tener en cuenta que:


Los Servicios Públicos& el Consorcio

Son servicios públicos las diversas organizaciones administrativas establecidas

por el Estado para atender de manera permanente las necesidades generales de la población, asumiendo su organización en forma pública (el propio Estado) o privada (el Estado

delega la provisión de dichos servicios en terceros por privatización o

concesión).


Nota:Es conveniente conocer la ley 24.240 de Defensa del Consumidor (texto actualizado por la ley 26.361 del año 2008).

Se considera Consumidor o Usuario a quien adquiere o usa bienes o servicios como destinatario final (en beneficio propio o de su grupo familiar).


AGUA Y SERVICIOS CLOACALES

En la época en que AySA (Agua y Saneamientos Argentinos

S.A.) era todavía Aguas Argentinas, es decir, era una empresa privada, la Corte Suprema de Justicia de la Nación ante una acción judicial iniciada por el Defensor del Pueblo de la Nación, determinó la nulidad de las resoluciones del ex-ETOSS (Ente Tripartito de Obras y

Servicios Públicos), Nº 8 y 12 de 1994 determinando que la facturación debía ser individual para cada unidad en lugar de global.

(Defensor del Pueblo de la Nación c/Poder Ejecutivo Nacional, Ministerio de Economía y

Obras y Servicios Públicos y otros).


Qué debería hacer el Consorcio si recibe una factura global?

El Administrador debe tratar el tema en Asamblea, y luego hacer un reclamo primero ante la empresa, luego y de no prosperar ante el Ente regulador (y su alzada) y de no prosperar ante la Justicia.

También podemos ir ante la Justicia directamente en lugar de esperar a agotar la vía administrativa.

Como AySA es una empresa comercial (es una S.A.) se puede ocurrir por ante la Justicia Civil (previa mediación Prejudicial Obligatoria).


Nota importante:

El fallo judicial del Defensor contra el Etoss que comentábamos es del año 2000, mientras que la ley 26.221 que entre otras cosas disuelve el ETOSS, es del año 2007.

Esta ley dispone que en los Consorcios se puede facturar en forma unificada. Esto trae aparejado un problema puesto que se contradice parcialmente con lo resuelto por la CSJN.


ELECTRICIDADEn muchos casos las empresas facturan al Consorcio con tarifa Comercial o General, en lugar de tarifa Residencial, generalmente por existir en el mismo locales de comercio u oficinas.

Para lograr la categorización correcta, se debe seguir un procedimiento similar al que mencionábamos respecto de AySA: ocurrir por la vía administrativa ante la empresa y en su caso ante el ENRE (Ente Regulador de la Electricidad) y sino la vía judicial.

En enero de 2009 la facturación por electricidad aumentó más del 300%, lo que motivó una carta de la Liga al Ente Regulador. El ENRE contestó indicando que de los nuevos cuadros tarifarios se eximirían a las viviendas con múltiples hogares con un sólo medidor.


GAS-Cañerías internas viejas que provocan pérdidas.

- La empresa proveedora del fluído suele cortar ante la presencia de pérdidas (ante denuncias).

La jurisprudencia ha condenado solidariamente al locador y al Consorcio ante la muerte por intoxicación de la locataria, provocada por la mala instalación del conducto de ventilación del calefón.

(Fallo de la Sala G de la Cámara de Apelaciones en lo Civil del 03.04.2006).

En caso de cortes, el Consorcio debe contratar un gasista matriculado, realizar las tareas de reparación necesarias, presentar los planos correspondientes y solicitar la rehabilitación del servicio.


TELÉFONO

Generalmente los problemas pasan por el servicio de telefonía que se le paga al encargado.

En casos de llamadas de larga distancia debe ser inmediatamente sancionado.

OJO: La Jurisprudencia ha señalado que la tolerancia con el incumplimiento implica haber resignado el poder sancionatorio.


Dónde Denunciar• ERAS exETOSS (Ente

Regulador de Agua y Saneamiento): Callao 982 4815-9229 4815-9339

• CNC (Comisión Nacional de Comunicaciones): Perú 103 0800-333-3344.

• ENARGAS (Ente Nac. Regulador del Gas): SUIPACHA 636 * 0800-333-4444

• ENRE (Ente Nac. Regulador de la Electricidad): Suipacha 615 0800-333-3000 ó Av. Madero 1020 piso 8º 4510-4600


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