CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS

1-Muro encaballado: Su eje coincide con la línea separativa de las heredades, por lo que el muro se asienta parte en terreno de uno de los vecinos y parte en el terreno del otro. Por que “van a caballo de la línea” limitativa de deslinde.

2-Muro contiguo: Uno de sus extremos toca dicho límite separativo entre los fundos, pero la pared se asienta íntegramente en terreno de uno solo de los vecinos.

3-Pared próxima: Es la edificada íntegramente en la línea de los vecinos pero sin que toque la línea separativa de las heredades.

Desde el punto de vista jurídico

pared medianera, pared o cerco de encerramiento forzoso y pared privativa

Pared medianera: Art.2717 “Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el limite separativo de las dos heredades.Hay que recordar que el condominio sobre el muro se extiende también al terreno sobre el cual esta asentado ya que pared y terreno forma un todo inescindible

DERECHOS DE LA MEDIANERIA

Art. 2740: La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresión de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianería.

Art. 2730: La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella esta destinada según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.

Art. 2731: Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de construcciones toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, o hacer el caño de una chimenea, pueden también cada uno de los condóminos abrir armarios o nichos aun pasando la mitad de la pared con tal que no cause perjuicio al vecino o la pared.

Art. 2733: Cuando la pared medianera no pueda soportar la altura que se le quiera dar, el que la quiera alzar debe reconstruirla toda ella a su costa y tomar de su terreno el excedente de su espesor. El vecino no puede reclamar ninguna indemnización por los embarazos que le cause la ejecución de los trabajos.

PRESUNCIONES:La ley establece presunciones iuris tantum en los art. 2718 y 2719Art.2718: Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa de la extremidad de esta ultima construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio mas alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared o de que aquella no existe ni en la parte mas baja del edificio.Art. 2719: La medianería de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios y no patios, jardines, quintas, etc. aunque estos se encuentres cerrados por todos sus lados.La razón de ser de la presunción respecto es que la que si la pared separa dos edificios, vale decir, ambos edificios se apoyan en esa pared, la utilizan es lógico pensar que la misma esta en condominio; o porque ha sido construida desde el origen a comunidad de gastos, o porque si uno solo lo construyo, es probable que cuando el otro la haya querido utilizar para edificar apoyándose en ella, el primero haya reclamado la adquisición de la medianería..En el caso que el edificio de menor altura presente sinuosidades, o sea que en parte sea mas elevado que en otros, en ese caso la presunción debe seguir esas sinuosidades, dado que el dueño del edificio mas bajo razonablemente solo debió adquirir la medianería de la parte que necesitaba, es decir de aquella en que se apoyo.

Prueba contraria:

Art. 2720: Los instrumentos públicos o privados que se invoquen para combatir la medianería deben ser comunes a las dos partes o sus autores. Por ejemplo: Un instrumento en el que ambos linderos reconozcan que el muro ha sido construido exclusivamente por uno de ellos, un instrumento de venta de la medianería de uno de los vecinos al otro. En cambio no valen por ejemplo por no ser comunes a ambos vecinos las declaraciones que a veces se realizan en las escrituras de compraventa de que las paredes divisorias son exclusiva propiedad del vendedor.El termino “edificio” es amplio y abarca toda clase de construcciones, tales como un galpón de zinc apoyado en parantes de madera.

B- Pared de cerco o encerramiento forzoso (pared divisoria)

Art.2516: El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso, goce o disposición de la cosa, y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre conveniente…Puede encerrar sus heredades con paredes, fosos o cercos sujetándose a los reglamentos policiales.Art. 2726: Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de 3 mts. de altura y 18 pulgadas de espesor, para cerramiento y división de sus heredades contiguas que están situadas en el recinto de un pueblo o de los arrabales. Art. 2727 : El vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria, o a su conservación en el caso del articulo anterior, puede liberarse de la obligación , cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse y renunciando a la medianería.

Este muro puede ser edificado:

a- Por uno solo de los vecinos “encaballándolo” en la línea separativa de las heredades contiguas-art 2725En cuyo caso, para liberarse del deber de reembolso de los gastos de construcción, el vecino no requerido previamente pero en cuyo terreno se asienta la mitad de la pared, puede cediendo el terreno y renunciando a la medianería, liberarse de la contribución por aplicación analógica del 2727, siempre que no se haya servido de la pared mediante el apoyo de una construcción.

b- por uno solo de los vecinos, a su costa y en su terreno, es decir se trataría de un caso de pared contigua, supuesto contemplado en los art. 2728 y 2736.

c- Y en último término puede quien se dispone a construir, requerir al vecino que contribuya a sufragar la mitad del terreno sobre el cual la pared va a asentarse. En este caso esta obligado a realizar tal contribución, pero no obstante puede liberarse cediendo la mitad del terreno sobre el cual va a edificarse la pared y renunciando a la medianería.( 2726 y 2727 C. C.)

Desde el punto de vista jurídicoPared privativa: Propiedad exclusiva del vecino que las construyo .El otro debe adquirir la medianeria para hacerse del condominio si no lo hace al utilizar la pared el primero puede iniciar acciones posesorias.

Pared medianera: Ese muro común de los vecinos de terrenos contiguos que se construye al costo de ambos y en el limite de los terrenos. Si uno solo de los vecinos construyo el muro el otro podrá abonar después.

Muro Común Pertenece al condominio cuando se levante en el límite de ambos terrenos.

Muro MedianeroFue Construido a gastos comunes a gastos comunes de los vecinos o si lo hiso uno de ellos el otro tendrá que abonar la mitad.

Pared de encerramiento forzoso (pared divisoria) Facultad del propietario de excluir a terceros del uso y goce a disposición de la cosa, estas es obligatoria en los pueblos y arrabales, muro de hasta 3 metros y 18pulgadas de espesor

Muro ContiguoFacultad de adquirir medianería, se debe abonar no solamente la medianería si no la mitad del terreno donde esta sentado el muro, perfecciona una venta forzosa, también llamado muro privativo.

Condominio de Cercos y Fosos en la campañaSe recurren a cercos de piedra o alambres, fosos y Zanjas, son métodos menos costosos. Cerramiento forzoso: Deben hacerse a comunidad de gastos si los terrenos se encerraren. Si uno de los terrenos esta sin cerco el dueño no esta obligado a contribuir. Corresponde contribuir a aquellos terrenos totalmente encerrados y no contribuyen aquellos que tienen solo el cerco construido por el vecino.  

Presunción de medianeriaTodo cerramiento que separa 2 propiedades se presume medianero a no ser que 1 de los terrenos no estuviera cerrado o hubiese prueba en contrario. No existe presunción cuando uno de los fondos no estuviera cerrado Derecho y obligacionesLos mismos que para paredes y muros medianeros.

AbandonoLa ley solo establece para inmuebles de pueblos y arrabales, no existe norma expresa.

Condominios de árboles

Los arboles existentes en cercas, zanjas y medianeras se presumen que son medianeras.-Podrán ser arrancados si causan prejuicios.-Si caen por accidente no podrán ser replantados sin consentimiento del otro.-Árboles comunes cuando su tronco esta en el extremo de los 2 terrenos

OTROS CASOS DE INDIVISIÓN FORZOSA DE ORIGEN LEGAL

Son ejemplo de condominio de indivisión forzosa de origen legal: -Los sepulcros

-El bien de Familia

-Vivienda donde estaba constituido el hogar conyugal

-Los supuestos de indivisión temporaria previstos por la ley 14394 (Arts. 51 y ss)

BIEN DE FAMILIARégimen Legal.

Ley 14394. Arts. 34 a 50.

Características: Inenajenables e

inembargables

SEPULCROSNaturaleza Jurídica. Teorías

a) Propiedad sui generis.

b) Concesión.

c) Una concesión de uso y goce del terreno y propiedad de las construcciones

d) Derecho real administrativo sobre la fracción del terreno; derecho para cuya defensa el concesionario tiene las acciones judiciales pertinentes frente al concedente y frente a terceros.

Es un régimen hibrido con caracteres de la propiedad y de las concesiones administrativas.

De la propiedad: perpetuidad (aunque pueda ser temporaria), uso y goce (estrictamente limitado), posibilidad de usucapir, enajenabilidad (muy limitada), acciones posesorias y petitorias.

De la concesión: Servicio público, terreno de dominio público del Estado, Originado en un acto del poder concedente, y el uso y goce sujeto a reglamentaciones administrativas.

Regimen Legal.Por ausencia de disposiciones legales, está regido casi exclusivamente por la jurisprudencia.

Particularidades de la indivisibilidadLa naturaleza peculiar, su destino, el respeto casi sagrado, ha sentado el principio de la indivisibilidad del condominio, a menos que razones graves o especiales aconsejen lo contrario.Tienen valor económico pero su adquisición no supone ánimo de lucro ni de acrecentar el patrimonio.La tumba con los restos de la familia debe permanecer en condominio forzoso para perpetuar la tradición y la veneración por los antepasados.

Se ha admitido la división, no obstante la oposición de alguno de los condóminos:

•Si el sepulcro se encuentra desocupado, u ocupado por restos desconocidos o personas sin relación de parentesco con el causante o el heredero que se opone.•Cuando el sepulcro puede ser materialmente dividido entre los condóminos, siempre que el sepulcro no se desvalorice ni se menoscabe su estructura arquitectónica. No es practicable la división en propiedad horizontal, ni la adjudicación entre los condóminos de los catres.•Habiendo unanimidad de los condóminos nada se opone a la división.•En principio un condómino puede vender su parte en el sepulcro, aunque los demás pueden oponerse a la posibilidad de intromisión de extraños en el condominio.

BIENES DE ORIGEN HEREDITARIOBIENES DE ORIGEN HEREDITARIO• El causante puede imponer la indivisión por un lapso El causante puede imponer la indivisión por un lapso

no mayor de 10 años.no mayor de 10 años.• Si se trata de un establecimiento (unidad económica), Si se trata de un establecimiento (unidad económica),

el plazo podrá extenderse hasta que todos los el plazo podrá extenderse hasta que todos los herederos sean mayores de edad (Art. 51 Ley 14394)herederos sean mayores de edad (Art. 51 Ley 14394)

• Si en el acervo hereditario existe un establecimiento Si en el acervo hereditario existe un establecimiento (unidad económica), el cónyuge supérstite podrá (unidad económica), el cónyuge supérstite podrá oponerse a la división por 10 años (Art. 53).oponerse a la división por 10 años (Art. 53).

• Igual derecho tendrá sobre la casa habitación Igual derecho tendrá sobre la casa habitación construida o adquirida por la sociedad conyugal si construida o adquirida por la sociedad conyugal si fuese la residencia habitual de los esposos (Art. 53)fuese la residencia habitual de los esposos (Art. 53)

• Durante la indivisión autorizada por la ley, los Durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores no podrán ejecutar el bien indiviso ni una acreedores no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismoporción ideal del mismo

• Podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la Podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondiente a su respectivo deudor.explotación correspondiente a su respectivo deudor.

VIVIENDA DONDE ESTABA CONSTITUIDO EL HOGAR VIVIENDA DONDE ESTABA CONSTITUIDO EL HOGAR CONYUGALCONYUGAL

Disuelta la sociedad conyugal, no podrá enajenarse ni dividirse Disuelta la sociedad conyugal, no podrá enajenarse ni dividirse sin el consentimiento de ambos cónyuges si hubieren hijos sin el consentimiento de ambos cónyuges si hubieren hijos menores o incapaces (art. 1277). menores o incapaces (art. 1277).

Esto significa que si el bien era ganancial, y a la disolución de la Esto significa que si el bien era ganancial, y a la disolución de la sociedad correspondiera en condominio a ambos cónyuges, sociedad correspondiera en condominio a ambos cónyuges, ese condominio es indivisible hasta que los hijos menores ese condominio es indivisible hasta que los hijos menores hayan llegado a la mayoría o cese la incapacidad de los hayan llegado a la mayoría o cese la incapacidad de los mayores. mayores.

  Si a la muerte del causante éste dejare un solo inmueble Si a la muerte del causante éste dejare un solo inmueble

habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal y concurrieren otros herederos o constituido el hogar conyugal y concurrieren otros herederos o legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. (Art. 3573 bis), habitación en forma vitalicia y gratuita. (Art. 3573 bis), disposición que crea un estado de indivisión del bien.disposición que crea un estado de indivisión del bien.

  

Condominio por confusión de límites

"actio finium regundorum“

integraba el grupo de las denominadas "acciones mixtas" en la época justinianeaprocedía en Roma cuando los límites de dos fundos contiguos se encontraban confundidos, surgiendo a raíz de esta confusión y respecto de cada uno de los vecinos, la obligación de regular los límites de sus propiedades.Se aplicaba a los debates sobre una franja de 5 pies que debía quedar libre entre dos terrenos cultivados, correspondiendo a cada propietario dejar Libres dos pies y medio.Cuando el debate se extendía más allá de esa franja, la acción que correspondía intentar era la reivindicación.

Concepto de confusión de límitesResulta del art. 2746.

El condominio se extiende únicamente a la zona dudosa, pero de ninguna manera abarca la totalidad de los fundos contiguos, que permanecen de propiedad exclusiva de los vecinos.

El efecto del condominio por confusión de límites es el de otorgar a cada uno de los comuneros la facultad de pedir que los "límites confusos se investiguen y demarquen", investigación y demarcación que se hace a través de la acción de deslinde.

Naturaleza: discusión

* Acción real* Acción Personal* Acción Mixta

Condiciones:* Fundos colindantes o contiguos* Fundos rústicos* Límites confundidos

Competencia:* Juez del lugar del bien

Prescripción:*Acción imprescriptible

Fuente:* La ley

El Art. 2746 C. CivilEl Art. 2746 C. Civil

ART.2746.- El que poseyere terrenos ART.2746.- El que poseyere terrenos cuyos límites estuvieren confundidos cuyos límites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante, con los de un terreno colindante, repútase condómino con el poseedor repútase condómino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho de ese terreno, y tiene derecho para pedir que los límites confusos para pedir que los límites confusos se investiguen y se demarquen.se investiguen y se demarquen.

Deslinde, mensura, Deslinde, mensura, amojonamientoamojonamiento

El El deslindedeslinde es el acto en cuya virtud se establece, mediante una es el acto en cuya virtud se establece, mediante una mensura, la línea divisoria entre dos propiedades contiguas cuyos límites mensura, la línea divisoria entre dos propiedades contiguas cuyos límites se encuentran confundidos.se encuentran confundidos.

Denominase Denominase mensuramensura a la operación técnica consistente en ubicar con a la operación técnica consistente en ubicar con precisión el título de propiedad sobre el terreno y en comprobar, a través precisión el título de propiedad sobre el terreno y en comprobar, a través del plano que se trace, la coincidencia entre la superficie consignada en el del plano que se trace, la coincidencia entre la superficie consignada en el título y la efectivamente poseída, determinando, eventualmente, en cuál título y la efectivamente poseída, determinando, eventualmente, en cuál de las propiedades linderas se halla la parte faltante. de las propiedades linderas se halla la parte faltante.

El El amojonamientoamojonamiento, finalmente, consiste en el hecho de colocar señales , finalmente, consiste en el hecho de colocar señales tendientes a precisar sobre el terreno los límites de las propiedades que tendientes a precisar sobre el terreno los límites de las propiedades que han sido objeto de un deslinde.han sido objeto de un deslinde.

Concepto: La pretensión de deslinde es aquella que puede deducir el poseedor de terrenos cuyos límites se hallan confundidos con los de un terreno colindante, a fin de que los límites confusos se investiguen y se demarquen.

Dicha pretensión es una forma de poner fin al condominio forzoso que el art. 2746 Cód. Civ. instituye entre propietarios de inmuebles colindantes cuyos límites se encuentren en la condición mencionada, y da lugar a un proceso contencioso tendiente a obtener el pronunciamiento de una sentencia que, con eficacia de cosa juzgada en sentido material, fije en forma definitiva la correspondiente línea divisoria.

Como se expresó anteriormente, el deslinde supone la mensura, operación que en el respectivo proceso contencioso no sólo tiene por objeto ubicar el título en el terreno, sino también aclarar la confusión y deslindar las heredades contiguas.

La acción de La acción de DeslindeDeslinde

Entre ambas pretensiones existen, por otra parte, las siguientes diferencias:

1º) Mientras en la pretensión de deslinde todos los interesados revisten simultáneamente el papel de actor y demandado, incumbiéndoles a todos la carga de la prueba, en la pretensión reivindicatoria dicha carga sólo pesa, en principio, sobre el demandante;

2º) En el deslinde, el juez puede señalar la línea separativa conforme a su criterio si faltan elementos probatorios que la determinen (Cód. Civ., art. 2755), en tanto que esa facultad judicial no rige en la reivindicación, que se halla sujeta a las reglas generales sobre la carga de la prueba.

3º) mientras que la finalidad de la reivindicación es obtener la restitución de la parte del terreno sobre el que alega la propiedad y se encuentra poseído por otro, la acción de deslinde es la investigación y demarcación de esos límites, que se encuentran confundidos.

Deslinde: Deslinde: Diferencias con la acción de Diferencias con la acción de

reivindicación. reivindicación. Carga de la prueba Carga de la prueba y y facultades del facultades del

JuezJuez

Predios a los cuales se Predios a los cuales se aplicaaplica

"Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos dependientes del dominio privado. El deslinde de los fundos que dependen del dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa."

Titulares de la acciónTitulares de la acciónLa acción compete "a los que tengan derechos reales sobre el terreno contra el propietario del fundo contiguo" (art. 2749).

Están legitimados activamente para promover la acción el titular del dominio, del condominio, el usufructuario, el usuario, el habitador y el acreedor anticresista.

también podrían ejercitarla el acreedor hipotecario y el titular de una servidumbre activa.

El Acuerdo de Partes o deslinde extrajudicial

se refiere el art. 2753 Cód. Civ. en tanto prescribe que "el deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste de escritura pública. Bajo otra forma será de ningún valor.

El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su aprobación; y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirán en adelante como título de propiedad, siempre que no causare perjuicio a tercero. En lo sucesivo, el acto puede únicamente ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convención".

En concordancia con la norma transcripta, el art. 673 CPN dispone que "la escritura pública en que las partes hubiesen efectuado el deslinde deberá presentarse al juez, con todos sus antecedentes" y "previa intervención de la oficina topográfica, se aprobará si correspondiere".

El deslinde puede ser extrajudicial o judicial.

el art. 2754 Cód. Civ. exige que sea realizado por agrimensor y remite, en cuanto a la tramitación del juicio, a la "que prescriban las leyes de procedimiento".

El art. 674 del CPN sujeta la pretensión al trámite del juicio ordinario.

Si el o los demandados se oponen al deslinde en virtud de invocar derechos exclusivos de propiedad o posesión sobre la zona correspondiente y el juez declara fundada la oposición, el juicio de deslinde no puede continuar y el actor debe deducir la respectiva pretensión reivindicatoria (Cód. Civ., art. 2747).

Si no media oposición, o sea cuando el o los demandados se allanan al deslinde, el juez debe designar de oficio perito agrimensor para que realice la mensura, correspondiendo aplicar, en lo pertinente, las normas relativas a dicha operación y dar intervención a la oficina topográfica (CPN, art. 674, párr. 2o).

"Presentada la mensura —agrega el párr. 3º de dicho artículo— se dará traslado a las partes por diez días, y si expresaren su conformidad, el juez la aprobará, estableciendo el deslinde. Si mediare oposición a la mensura, el juez, previo traslado y producción de prueba por los plazos que fijare, dictará sentencia".

Deslinde JudicialDeslinde Judicial

La ejecución de la sentencia que, en la hipótesis de haber mediado oposición, declare procedente el deslinde, debe llevarse a cabo de conformidad con las normas establecidas en el art. 674. Si correspondiere, se efectuará el amojonamiento (CPN, art. 675)

Art. 675. - La ejecución de la sentencia que declare procedente el deslinde se llevará a cabo de conformidad con las normas establecidas en el artículo anterior. Si correspondiere, se efectuará el amojonamiento.

La La EjecuciónEjecución de Deslinde de Deslinde

efectuado el deslinde, ya sea judicial o extrajudicialmente, la sentencia dictada en el primer caso o "la escritura otorgada por personas capaces y la mensura practicada", homologadas por juez competente, servirán en adelante como título de propiedad, siempre que no cause perjuicio a tercero" —art. 2753 Cód. Civ.— vale decir, que será parte integrante, accesoria o complementaria del título de dominio de cada uno de los colindantes.

EfectosEfectos