telegrafen 7 - schjodt.no · så att man kunde ta sig till matsalen från verk-stadsbyggnaden via...

|

Anbudsunderlag

Telegrafen 7

07.07.2020 Telegrafen 7 AB:s konkursbo

Advokatfirman Schjødt

Detta anbudsunderlag (”Anbudsunderlaget") har upprättats av Telegrafen 7 AB:s konkursbo för försäljning av fastighetenTelegrafen 7 i Nynäshamns kommun (”Fastigheten”). Innehållet i detta Anbudsunderlag baseras därför på information i andrahand och konkursboet tar inte ansvar för att informationen häri är korrekt eller fullständig. Detta Anbudsunderlagtillhandahålls endast till ett begränsat antal mottagare ("Mottagare") för deras användning i samband med utvärdering av etteventuellt förvärv av Fastigheten. Respektive Mottagare uppmanas och försäkrar att detta Anbudsunderlag endast ska användasi sådant syfte. Det görs inga anspråk på att Anbudsunderlaget innehåller all information en Mottagare kan behöva förutvärdering av ett förvärv av Fastigheten. Vidare accepteras inte någon förpliktelse att förse Mottagare med tillgång tillytterligare information eller korrigera fel som kan komma att uppdagas. Mottagare bör utföra en egen undersökning och analysav den information detta Anbudsunderlag innehåller, samt konsultera professionella rådgivare avseende de legala, finansiella,skattemässiga och övriga konsekvenserna av ett förvärv av Fastigheten.

Detta Anbudsunderlag innehåller vissa påståenden, uppskattningar och projektioner relaterade till förväntade framtida resultatavseende Fastigheten och till den förväntade framtida marknaden för verksamheten på Fastigheten. Sådana påståenden,uppskattningar och projektioner reflekterar åtskilliga antaganden gällande förväntade resultat, vilka kan visa sig stämma ellerinte stämma. Inga utfästelser görs över riktigheten i sådana påståenden, uppskattningar och/eller projektioner.


BAKGRUND OCH FÖRSÄLJNINGSPROCESS

BAKGRUND

Telegrafen 7 AB (”Konkursbolaget”) försattes i konkurs den 26 maj 2020 och Konkursbolagets konkursbo, Telegrafen 7 AB:skonkursbo (”Konkursboet”), ska avyttra fastigheten Telegrafen 7 i Nynäshamns kommun (”Fastigheten”). DettaAnbudsunderlag har framtagits för att tillhandahålla spekulanter information om Fastigheten i syfte att utvärdera ett eventuelltanbud.

FÖRSÄLJNINGSPROCESS & TRANSAKTIONSSTRUKTUR

Spekulanter till Fastigheten inbjuds härmed att lämna anbud på hela Fastigheten eller Del 1, Del 2 och/eller Del 3 avFastigheten. Närmare information om Del 1 -3 återfinns i de följande delarna av detta Anbudsunderlag.

Som underlag för att avge ett anbud gäller detta Anbudsunderlag och visningar av Fastigheten, vilka inbokas separat enligtöverenskommelse med konkursförvaltaren. Anbud på Fastigheten emotses löpande och senast fredagen den 21 augusti 2020klockan 17.00 genom epost till [email protected] och [email protected].

Vid frågor med anledning av anbudsunderlaget och vid intresse att inboka visning kan spekulanter kontakta advokat ChristoferHemsedahl, Advokatfirman Schjødt, 08 505 501 00 och [email protected].

Inkomna anbud ska därefter utvärderas och en anbudsprocess kommer inledas med de budgivare vilka avgivit de högsta buden.I samband därmed kommer erforderliga sekretessavtal att ingås med spekulanter för tillhandahållande av ytterligareinformation, såsom tekniska beskrivningar etc. Försäljningen kan komma att genomföras antingen genom överlåtelse avFastigheten, eller del av Fastigheten efter styckning. För det fall en vinnande budgivare förespråkar en annantransaktionsstruktur kan detta diskuteras.

mailto:[email protected]




LÄGE OCH OMGIVNING

Fastigheten är belägen en knapp kilometer norr om Nynäshamns hamnpå adresserna Industrivägen 6A-C och Telivägen 18, 18B, 18C och 20 inorra Nynäshamn. I maj 2018 vann en ny detaljplan laga kraft somtillåter nyproduktion av bostäder. Telegrafen 7 har kapacitet för cirka254 bostäder om totalt 25 236 kvadratmeter BTA enligt beräkningar avarkitektbyrån Smiderman Arkitekter. Fastigheten är belägen med utsiktöver hamnområdet och den södra delen av Stockholms skärgård. Detfinns goda kommunikationer och närhet till skola, handel, natur ochgrönområden. Fastigheten inkluderas i Nynäshamns kommunsstadsomvandlingsprojekt av kvarteren Telegrafen och Vaktberget. Måletför stadsomvandlingsprojektet är att skapa attraktiva stadsmiljöerpräglade av det industriella arvet. Omgivande bebyggelse utgörs främstav bostäder samt inslag av kontor och handel. Både förskola, mellan- ochhögstadieskola finns inom gångavstånd. Handelsplatsen Sjötelegrafenfinns intill Fastigheten och erbjuder ett tiotal butiker ochstorköpshandel såsom ICA Maxi, Jysk och Dollarstore, samt närservice iform av apotek, vårdcentral, tandläkare och gym. I Fastighetensnärområde finns även ett flertal restauranger och resterandeserviceutbud i de centrala delarna av Nynäshamn nås inom en kvartspromenad.

Bild hämtad från https://www.nynashamn.se/download/18.52115277163fd07bad9e92cc/1530082718578/Dp%20863%20planbeskrivning.pdf


FASTIGHETSINFORMATION

FASTIGHETEN IDAG

Telegrafen 7 har en total markareal om 16 134 kvadratmeteroch är belägen på adresserna Industrivägen 6A-C ochTelivägen 18, 18B, 18C och 20 i norra Nynäshamn. PåFastigheten finns idag tre tomställda kontorsbyggnadersamt tre mindre garagebyggnader. Delarna som förnärvarande ej är bebyggda utgörs av asfalterade kör-, gång-och parkeringsytor, gräsytor, naturmark samt berg.

STADSDEL UNDER UTVECKLING

Telegrafen 7 är en del av en planerad ny stadsdel. En nydetaljplan vann laga kraft i maj 2018, vilken tillåterbyggnation av bostäder och kontor på Fastigheten. Totaltplaneras cirka 675 lägenheter och verksamheter attutvecklas i området.

Enligt ett förslag som Konkursbolaget tillsammans medarkitektfirman Smiderman Arkitekter tog fram kan 25 236kvadratmeter BTA som genererar 15 967 kvadratmeter BOAoch 103 kvadratmeter LOA utvecklas på Fastigheten. Störredelen av infrastrukturen i området finns redan på plats. Ienlighet med kommunens nya planprogram kommer docken del nya gång- och cykelvägar att anläggas.

SAMMANFATTNING

Fastighetsbeteckning Telegrafen 7

Typkod 311 Hyreshusenhet, med saneringsbyggnad

Kommun Nynäshamn

Upplåtelseform Äganderätt

Lagfaren ägare Telegrafen 7 AB

Tomtarea, kvm 16 134

Uthyrbararea, kvm 8 082

Taxeringsvärde 2019, kr 11 481 000

Inteckningar, kr 120 000 000


FASTIGHETENS DELAR

Fastigheten ligger belägen på både västra och östra sidan avIndustrivägen, i enlighet med kartbilden.

På Del 1 finns idag tre befintliga garagebyggnader belägna.

På Del 2 finns idag hus 41 och 42 som kan utökas genomnybyggnation med två våningar. Mot Industrivägen får även trestadsradhus byggas.

På Del 3 finns idag hus 31 som enligt detaljplanen ska bevaras.

I dagsläget är samtliga byggnader tomställda. Omställningen tillbostäder har påbörjats i Hus 41 och 42 (Del 2) och nästan samtligainnerväggar har rivits. Det har genomförts en miljöinventeringmed goda resultat. Betongprover har tagits i golv och stommevilka bekräftar att armeringen är i gott skick och klararpåbyggnation av två våningar. Konkursbolaget har bildatbostadsrättsföreningen Waterfront för Hus 41 och 42. Samtliga 40lägenheter som togs ut på marknaden i den första etappen under2017 har sålts enligt bokningskontrakt. En ny ägare kan ta överbefintliga utvecklingsplaner eller välja att fritt utvecklaFastigheten efter egna preferenser i samband med ansökan ombygglov.


DEL 1

VÄSTER OM INDUSTRIVÄGEN

På västra sidan av Industrivägen finns tre befintliga garagebyggnadervilka kan rivas för att uppföra fem nya byggnader. De fem nyabyggnaderna kan rymma totalt cirka 91 lägenheter. Det motsvarar entotal BTA om cirka 7 081 kvadratmeter.

Det finns möjlighet att uppföra ett flerbostadshus i fyra respektivefem våningar på södra sidan om Diavoxgränd. Detaljplanen tillåteräven byggnation av två bostadshus om två till tre våningar samt ettfemvåningshus på norra sidan om Diavoxgränd. Det planeras attutveckla 21 parkeringsplatser till byggnaderna på Diavoxgränd


DEL 2 OCH 3

ÖSTER OM INDUSTRIVÄGEN

I dagsläget finns tre tomställda kontorsbyggnader med ensammanlagd BTA om cirka 12 000 kvadratmeter på östra sidan avIndustrivägen. Utöver befintliga byggnader tillåter den nyadetaljplanen byggnation av tre nya stadsradhus om två våningarvardera. Detaljplanen tillåter även påbyggnation av två våningar påde befintliga byggnaderna 41 och 42 (Del 2).

Hus 41 och 42 har ett våningsplan under mark och fem våningarovan mark. Takhöjden i byggnaden varierar mellan 2,5–3,7 meteroch byggnaderna har en betongstomme med pelarkonstruktion.Planlösningen lämpar sig väl för bostadsändamål. Det planeras attutveckla 81 lägenheter inklusive påbyggnationerna på taket enligtnuvarande ritningar. På markplan finns utrymme för 22 styckenparkeringsplatser utan tak och på våning -1 planeras 79 garageplatseratt utvecklas.

Hus 31 (del 3) består av ett våningsplan under mark och sex våningarovan mark. Byggnaden lämpar sig väl för bostadsändamål.Takhöjden i byggnaden varierar mellan 2,5–3,0 meter och byggnadenhar en betongstomme med pelarkonstruktion. Det planeras attutveckla 70 lägenheter samt 25 garageplatser på våning -1 enligtnuvarande ritningar. Fasaden mot Industrivägen måste bevaras dåbyggnaden är kulturminnesmärkt.

Utöver de befintliga byggnaderna planeras tre stadsradhus itvåvåningsutförande att byggas utmed Industrivägen och därigenomutvecklas ytterligare 12 lägenheter. Mellan radhusen och deangränsande Hus 41 och 42 bildas en bostadsgård.


FASTIGHETENS DELAR

STYCKNING I TVÅ ELLER TRE DELAR

Det torde finnas möjlighet att bilda två eller tre fastigheter ienlighet föreslagen fördelning på kartbild; varvid Del 1 utgören fastighet och Del 2 tillsammans med Del 3 utgör tvåseparata eller en fastighet.

En spekulant har därför möjlighet att inkomma med anbudpå hela Fastigheten alternativt Del 1, Del 2 och/eller Del 3.


FASTIGHETSINFORMATION

HUS 31 HUS 41 OCH 42

Adress Industrivägen 6 C Industrivägen 6 A-B

Byggnadsår 1937 1979 och 1981

Antal våningar 6 våningar + källarplan 5 våningar + källarplan

BTA 5 876 5 804

Grundläggning Platta på mark med gjuten källare Platta på mark med gjuten källare

Stomme Betong Betong

Fasad Puts Puts

Tak Platt papptak Platt papptak

Fönster Aluminiumklädda 3-glas Aluminiumklädda 3-glas

Trapphus Cementmosaik Cementmosaik

Uppvärmning Fjärrvärme Fjärrvärme

Ventilation FTX FTX

Hiss 3 st 2 st (preliminär uppgift)

BYGGNADSBESKRIVNING


VISION FÖR OMRÅDET

KVARTEREN TELEGRAFEN OCH VAKTBERGET

Planområdet för kvarteren Telegrafen och Vaktberget utgör en del av Ericssons tidigareindustriområde i den nordöstra delen av Nynäshamns stad. Visionen för området, enligt dennya detaljplanen, är att utveckla en stadsdel med en egen identitet präglad av det industriellaarvet. Den nya stadsdelen ska enligt detaljplanen innehålla omkring 675 bostäder samtarbetsplatser och verksamhetslokaler. Områdets industrihistoria ska tas tillvara genom att ettantal kulturhistoriskt värdefulla byggnader bevaras, såsom den gamla brandstationen,ångbryggeriet och delar av Televerkets lokaler. Även den höga telemasten, vilken utgör ettlandmärke i området, ska bevaras. Ny bebyggelse i samtida arkitektur i form av flerfamiljshus,stadsradhus och påbyggnationer av befintliga byggnader blandas med de äldreidentitetsskapande byggnaderna.

För att möjliggöra verksamheter i bottenvåningarna och ge förutsättningar för en merlevande stadsdel kommer den nya bebyggelsen längs Industrivägen och Bryggargatan attutformas med entréer i gatuplan. Tätheten och våningsantalet ska variera. Byggnadernakommer att ha cirka tre till fyra våningar med högre byggnader på vissa platser. Släpp ibyggnadsstrukturen ger möjlighet till utblickar mot skärgården. Karaktärsbärandebergsknallar med vegetation sparas och tillträde till natur genom allmänna stråk säkras.


KOMMUNIKATIONER

Fastigheten har ett centralt läge som medför goda kommunikationsmöjligheter i och till området. Fastigheten är lättillgängligmed både bil och buss via den närbelägna Nynäsvägen (riksväg 73). Fastighetens närområde trafikeras av både länsbussar ochstadsbussar som bland annat når Nynäshamns station på endast ett par minuter. Restiden till Stockholm via Nynäsvägen medbil är knappt 45 minuter.

Pendeltåget vid Nynäsgård station, som finns på promenadavstånd, når Stockholms Centralstation på cirka 50 minuter. Pågångavstånd nås även Nynäshamns hamn där det finns färjor som avgår dagligen till Visby på Gotland, Gdansk i Polen ochVentspils i Lettland.

RESMÅL GÅNGAVSTÅND KOLLEKTIVTRAFIK BILVÄG AVSTÅND

Nynäsgårdstation

11 min 6 min 5 min 900 m

Nynäshamnshamn

11 min 7 min 5 min 900 m

Nynäshamncentrum

13 min 8 min 4 min 1 km

Stockholm - 50 min 45 min 57 km

Visby - 3 h 15 min - 151 km


LEGAL INFORMATION

UPPLÅTELSEFORM

Lagfaren ägare är Telegrafen 7 AB.

PLANER OCH BESTÄMMELSER

Nedan återfinns de planer och bestämmelser som Fastigheten omfattas av. Mer information finns i bilaga 1 (FDS-utdrag) ochbilaga 2 (detaljplan).

TYP PLAN DATUM AKTBETECKNING

Stadsplan Teli:s industriområde,Del av infartsled

1985-09-27 0192-P85/0927

Ändring avdetaljplan

Teli:s industriområde - tillägg 2008-02-21 0192-P08/0221

Detaljplan Telegrafen 15 m fl,Kontor och handel

2009-11-11 0192-P09/7

Detaljplan För delar av kvarteren Telegrafen ochVaktberget

2018-02-14 0192-P2018/3


LEGAL INFORMATION

SERVITUT OCH NYTTJANDERÄTTER

Nedan återfinns de inskrivna servitut och nyttjanderätter som Telegrafen 7 omfattas av idag.

ÄNDAMÅL RÄTTSFÖRHÅLLANDE RÄTTIGHETSTYP RÄTTIGHETSBETECKNING

Parkering Last Avtalsservitut 0192IM-10/3785.1

Vattenledningoch avlopp

Last Officialservitut 0192-08/9.2

Tillträde Förmån Officialservitut 0192-08/40.1

Gångväg Last Officialservitut 0192-08/40.2

Parkering Last Officialservitut 0192-08/40.4

Tele Last Ledningsrätt 0192-10/8.1

Tele Last Ledningsrätt 0192-10/8.2

Vatten Last Ledningsrätt 0192-2017/35.1


LEGAL INFORMATION

INTECKNINGAR

Nedan återfinns en förteckning över uttagna inteckningar i Fastigheten. Det finns totalt åtta stycken inteckningar, totalt 120 000000 kronor, uttagna på Telegrafen 7.

NUMMER BELOPP, KR INSKRIVNINGSDAG AKT

1 30 000 000 2009-06-17 09/24149

2 8 000 000 2009-06-17 09/24150

3 10 250 000 2012-12-27 12/45040

4 11 750 000 2017-02-10 D-2017-00053735:1

5 14 000 000 2018-01-19 D-2018-00030699:1

6 16 000 000 2018-01-19 D-2018-00030699:2

7 6 000 000 2018-01-25 D-2018-00041223:1

8 24 000 000 2018-07-11 D-2018-00355218:1


LEGAL INFORMATION

SAMFÄLLIGHETER OCH GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR

Fastigheten har för närvarande andel i gemensamhetsanläggningarna Nynäshamn Telegrafen GA:1 och GA:2.

KÖPEAVTAL

Fastigheten säljs av ett Konkursbo och kommer därför avyttras enligt ett fastighetsöverlåtelseavtal med begränsade garantier.Förvärvare kommer under slutfasen av anbudsprocessen att få tillgång till ett datarum och uppmanas att genomföra en grundliglegal due dilligence och undersökning av Fastigheten och omständigheter av betydelse för Fastigheten och en köpares förvärvdärav.

TAXERINGSINFORMATION

Fastigheten omfattar en taxeringsenhet med typkod 311, hyreshusenhet med saneringsbyggnad. Taxeringsvärdet uppgår till11 481 000 kronor.

TAXERINGSÅR TAXERINGSVÄRDE BYGGNADSVÄRDE MARKVÄRDE

2019 11 481 000 SEK 0 SEK 11 481 000 SEK

Bisnode Utökad fastighetsrapport inkl taxering

Fastighet

BeteckningNYNÄSHAMNTELEGRAFEN *7

Senaste ändringen iallmänna delen2020-01-07

Senaste ändringen iinskrivningsdelen2019-02-11

Aktualitetsdatum iinskrivningsdelen2020-05-22

Nyckel010393437

AnmärkningRedovisning av rättigheter kan vara ofullständig.

Distrikt DistriktskodNynäshamn 212032

Observera pågående ärendenPågående ärendenStatus ÄrendeLantmäteriförrättning pågår 181794Lantmäteriförrättning pågår 190453

Lagfart

Ägare Andel Inskrivningsdag Akt559012-0746Telegrafen 7 AbHumlegårdsgatan 4114 46 Stockholm 1/1 2015-07-02 D-2015-00287795:1

Inskrivet ägandeOrganisationsnr: 559012-0746Lagfaren ägare: RSS Nordic Project Nynäshamn 1 ABKöp 2015-06-30 Andel: 1/1Köpeskilling: 55 000 000 SEK, Avser hela fastighetenAnmärkning: (Nytt beslut: 2015-09-11) D-2015-00402568:1

Tidigare lagfarna ägare*) På grund av Fastighetsregistrets digitalisering 1986-10-01 kan det finnas uppgifter om tidigare lagfarter hosLandsarkivet i Härnösand.

Tidigare lagfarna ägare Andel Inskrivningsdag Akt556549-2971Amplion Fastigheter Mälardalen AbC/O Egero AbHertig Karlsgatan 5 B, 1 Tr582 21 Linköping 1/1 1998-03-16 98/5818

Inskrivet ägandeOrganisationsnr: 556549-2971Lagfaren ägare: AMPLION FASTIGHETER MÄLARDALEN ABKöp 1998-03-10 Andel: 1/1Köpeskilling: 68 369 969 SEK, Avser även annan fastighetAnmärkning: Namn 98/28358Anmärkning: Namn 99/7119

26 maj 2020 10:31:19 1 / 7

© Bisnode Sverige AB | 169 93 Solna | 08-558 059 00 | [email protected]

Fastighet

NYNÄSHAMN TELEGRAFEN *7

Tidigare lagfarna ägare Andel Inskrivningsdag Akt556103-4249Telia Company Ab169 94 Solna 1/1 Information saknas 86/32295

Inskrivet ägandeOrganisationsnr: 556103-4249Lagfaren ägare: TELEINVEST ABKöp 1986-02-06 Andel: 1/1Köpeskilling: 925 000 SEK, Avser hela fastigheten

Tidigare lagfarna ägare Andel Inskrivningsdag Akt556458-0297Mälartornet AbBox 730169 27 Solna 1/1 2002-11-07 02/52177

Inskrivet ägandeOrganisationsnr: 556458-0297Lagfaren ägare: MÄLARTORNET ABKöp 2002-10-01 Andel: 1/1Köpeskilling: 110 000 000 SEK, Avser hela fastighetenAnmärkning: Anmärkning 05/12997

Tidigare lagfarna ägare Andel Inskrivningsdag Akt556727-9236Nynäshamn Business Park AbBox 2359103 18 Stockholm 1/1 2007-11-05 07/52039

Inskrivet ägandeOrganisationsnr: 556727-9236Lagfaren ägare: NYNÄSHAMN BUSINESS PARK ABKöp 2007-10-30 Andel: 1/1Köpeskilling: 38 000 000 SEK, Avser hela fastigheten

Tidigare lagfarna ägare Andel Inskrivningsdag Akt969685-0412Amplion Fastigheter Mälardalen HbC/O Fastighets Ab TornetBox 623182 16 Danderyd 1/1 2002-10-25 02/49749

Inskrivet ägandeOrganisationsnr: 969685-0412Lagfaren ägare: AMPLION FASTIGHETER MÄLARDALEN HBKöp 2002-09-01 Andel: 1/1Köpeskilling: 37 588 000 SEK, Avser hela fastigheten

Tidigare lagfarna ägare Andel Inskrivningsdag Akt556343-6434Telia Fastigheter Telaris AbC/O Christel ErikssonSturgatan 1106 63 Stockholm 1/1 1994-01-11 94/811

Inskrivet ägandeOrganisationsnr: 556343-6434Lagfaren ägare: FASTIGHETS AB TELARISKöp 1993-11-10 Andel: 1/1Köpeskilling: 7 940 699 SEK, Avser hela fastigheten

Tidigare lagfarna ägare Andel Inskrivningsdag Akt556677-9962U & P I Nynäshamn AbC/O U & P Fastighetskonsult AbTegnérgatan 35

26 maj 2020 10:31:19 2 / 7


111 61 Stockholm 1/1 2006-02-06 06/5735

Inskrivet ägandeOrganisationsnr: 556677-9962Lagfaren ägare: U&P I NYNÄSHAMN ABKöp 2005-09-01 Andel: 1/1Köpeskilling: 30 000 000 SEK, Avser hela fastigheten

Tidigare lagfarna ägare Andel Inskrivningsdag Akt556707-9941R 17 Nordic AbBox 2332111 75 Stockholm 1/1 2008-05-22 08/23738

Inskrivet ägandeOrganisationsnr: 556707-9941Lagfaren ägare: NYNÄSHAMN BUSINESS PARK ABFusion 2008-04-29 Andel: 1/1Ingen köpeskilling redovisad.Anmärkning: Namn 10/3791

Adress

AdressIndustrivägen 6 C149 41 Nynäshamn

Industrivägen 6 B149 41 Nynäshamn

Industrivägen 6 A149 41 Nynäshamn

Telivägen 18 C149 41 Nynäshamn

Telivägen 18 B149 41 Nynäshamn

Telivägen 18149 41 Nynäshamn

Telivägen 20149 41 Nynäshamn

Tidigare beteckning

Beteckning Omregistreringsdatum AktA-Nynäshamn Malmen 1 1983-06-15 0192-83/1

Läge, karta

Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta1 6534039.9 670046.92 6533997.7 670107.8

Areal

Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal

Totalt16 134 m²(1,61 ha)

16 134 m²(1,61 ha)

0 m²(0,00 ha)

26 maj 2020 10:31:19 3 / 7


Avtalsrättigheter/Inskrivningar*) Avtalsrättigheter är en privaträttslig överenskommelse som bildats genom lantmäteriförrättning.

Nr Avtalsrättigheter/Inskrivningar Inskrivningsdag Akt

3Avtalsservitut OMRÅDEPARKERINGSPLATSER 2010-02-02 10/3785

Fastighetsrättsliga åtgärder

Fastighetsrättsliga åtgärder Datum AktTomtmätning 1947-08-13 0192K-T-427Införd i tomtboken (ALT.AKT 01-NYN-322/1947) 1947-08-19 0192K-20/1947Fastighetsreglering 1987-10-26 0192-87/45Fastighetsreglering 1996-04-22 0192-96/3Fastighetsreglering 1999-08-13 0192-99/32Fastighetsreglering 2007-11-16 0192-07/26Fastighetsreglering Anläggningsåtgärd 2008-10-22 0192-08/40Anläggningsåtgärd Fastighetsreglering 2012-07-30 0192-12/27Särskild gränsutmärkning 2013-09-05 0192-13/27Ledningsåtgärd 2014-10-28 0192-10/8Fastighetsreglering 2016-09-15 0192-10/38Ledningsåtgärd 2018-03-14 0192-2017/35

Rättigheter/Servitut m.m.VATTENLEDNING OCHAVLOPPÅtgärdstidpunkt: 2008-05-20Senaste åtgärd: 2018-04-27 Last Officialservitut 0192-08/9.2

TELEÅtgärdstidpunkt: 2014-10-28 Last Ledningsrätt 0192-10/8.1

TELEÅtgärdstidpunkt: 2014-10-28 Last Ledningsrätt 0192-10/8.2

TILLTRÄDEÅtgärdstidpunkt: 2008-10-22Senaste åtgärd: 2016-09-15 Förmån Officialservitut 0192-08/40.1

GÅNGVÄGÅtgärdstidpunkt: 2008-10-22Senaste åtgärd: 2016-09-15 Last Officialservitut 0192-08/40.2

PARKERINGÅtgärdstidpunkt: 2008-10-22 Last Officialservitut 0192-08/40.4

OMRÅDEPARKERINGSPLATSERÅtgärdstidpunkt: 2010-02-02Senaste åtgärd: 2017-01-27 Last Avtalsservitut 0192IM-10/3785.1

VATTENÅtgärdstidpunkt: 2018-03-14 Last Ledningsrätt 0192-2017/35.1

InteckningarTotalt antal inteckningar : 8Totalt belopp: 120 000 000 SEK

Nr Belopp Status Inskrivningsdag Akt

1 30 000 000 SEK Skriftligt pantbrev 2009-06-1709/24149(Beviljad)

Avsåg ursprungligen:NYNÄSHAMN TELEGRAFEN 7



26 maj 2020 10:31:19 4 / 7




5 11 750 000 SEK Skriftligt pantbrev 2017-02-10D-2017-00053735:1(Beviljad)










UrsprungNYNÄSHAMN NYNÄSHAMN2:38

Fastighetsrättsliga anteckningar

Innehåll Inskrivningsdag Akt:Typ Kvarstad Kvarstad 2019-02-07 9.041.425 SEK 2019-02-08 D-2019-00093270:1

Planer, bestämmelser och fornlämningar

PlanerPlantyp Datum Akt Status Plannamn

Detaljplan 2018-02-14 0192-P2018/3 BeslutFÖR DELAR AV KVARTERENTELEGRAFEN OCH VAKTBERGET

: 2018-05-23Laga kraft: Fr.o.m. 2018-05-23 T.o.m. 2023-05-23Genomförandetid: 0192

: DP 863Annan MyndighetAktbeteckning

Stadsplan 1985-09-27 0192-P85/0927 BeslutTELI:S INDUSTRIOMRÅDE,DEL AVINFARTSLED

: 0192: S-210

Annan MyndighetAktbeteckning

Ändring av DP 2008-02-21 0192-P08/0221 Avregistrerad TELI:S INDUSTRIOMRÅDE-TILLÄGG: 2008-03-17Laga kraft

: Fr.o.m. 2008-03-18 T.o.m. 2013-03-17Genomförandetid: 0192

: ÄDP 819Annan MyndighetAktbeteckningPlananmärkningar:

URSPRUNGLIG PLAN SE(AKT 0192-P85/0927)

Detaljplan 2009-11-11 0192-P09/7 BeslutTELEGRAFEN 15 M FL,KONTOROCH HANDEL

: 2009-12-12Laga kraft: Fr.o.m. 2009-12-13 T.o.m. 2019-12-12Genomförandetid: 0192

: DP 832Annan MyndighetAktbeteckning

26 maj 2020 10:31:19 5 / 7


Avskild markNYNÄSHAMNTELEGRAFEN 10

NYNÄSHAMNTELEGRAFEN 11








Andel i gemensamhetsanläggningar och samfälligheter

GemensamhetsanläggningarNYNÄSHAMN TELEGRAFEN GA:1NYNÄSHAMN TELEGRAFEN GA:2

Taxeringsuppgifter

TaxeringsenhetTypkod: Hyreshusenhet, med saneringsbyggnad, (311)Taxeringsenhet: [141540-2] Uppgiftsår TaxeringsårUtgör taxeringsenhet och omfattar del av registerfastighet. 2019 2019

Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde11 481 000 SEK 0 SEK 11 481 000 SEK

Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp559012-0746Rosewood Project Nynäshamn AB (publ)BIRGER JARLSGATAN 12114 34 STOCKHOLM 1/1 Övriga aktiebolag

Lagfaren ägare /Tomträttsinnehavare

Värderingsenhet på lokalmark 300683909Taxeringsvärde Riktvärdeområde2 521 000 SEK 0192336Byggrätt ovan mark Riktvärde byggrätt1 576 m² 1 600 SEK/m²



Värderingsenhet på lokaler 300683899Taxeringsvärde Lokalyta0 SEK 4 199 m²JusteringsorsakSaneringsbyggnadÅrtal för hyresnivå Hyra Under byggnad

3 695 000 SEK/år NejNybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår1937 2008 1937


2 291 000 SEK/år Nej

26 maj 2020 10:31:19 6 / 7


Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår1981 1981


1 984 000 SEK/år NejNybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår1979 1979

Myndighetsadresser

AdressLantmäteriet 0771-63 63 63Telefon:Landsarkivet Härnösand 010-476 70 00Telefon:

Ansvarig: Lantmäteriet

26 maj 2020 10:31:19 7 / 7


Dp 863 Diarienr: 2010.0222Laga kraft: 2018-05-23

PLANBESKRIVNING

ÄPBL 1987:10

Detaljplanen för delar av kvarteren Telegrafen och Vaktberget

Nynäshamn, Nynäshamn kommun, Stockholms län

dnr. 2010.0222 Dp 863, laga kraft den 23 maj 2018 Detaljplanen för delar av kvarteren Telegrafen och Vaktberget

2

Dp 863, laga kraft den 23 maj 2018 dnr. 2010.0222 Detaljplanen för delar av kvarteren Telegrafen och Vaktberget

3

INNEHÅLL

SYFTE OCH INLEDNING 4Handlingar 4Bakgrund 4Planens syfte och huvuddrag 5Planprocessen efter samrådet 5

PLANOMRÅDET 6

TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN 7Riksintressen 7Översiktliga planer 7Detaljplaner 8Kommunala beslut i övrigt 10

MILJÖBEDÖMNING 11Miljöpåverkan 11Motiverat Ställningstagande 11

FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR 12Grundläggande principer 13Stads- och landskapsbild 14Kulturhistoriskt värde 14Bebyggelse 16Natur och rekreation 23Kommunikationer 24Tillgänglighet 26Service 26Markförhållanden 27Teknisk försörjning 28Störningar och risker 30Lokala miljömål 32Administrativa frågor 32MEDVERKANDE 33


4

HandlingarPlanen består av plankarta med bestämmelser. Till plankartan hör denna planbeskrivning samt genomförandebeskrivning, gestaltningsprogram, samrådsredogörelse, utlåtande, fastighetskon-sekvenskarta och fastighetsförteckning.

Som underlag till planen finns bland annat framtaget:

• Inventering och kulturhistorisk bedömning, Vaktberget 5, kv. Vaktberget större (Nynäs-hamns kommun, Maria Landin 2010-11-04)

• Kulturhistorisk bedömning kv. Vaktberget/Telegrafen (Maria Landin 2013-11-07)

• PM Dagvattenkrav Telegrafen och Vaktberget (WSP 2014-08-20, reviderad 2014-12-15)

• Föroreningsberäkningar - Telegrafen och Vaktberget (WSP 2017-08-28)

• Kommunens krav på dagvattenhantering, Telegrafen och Vaktberget (Nynäshamns kommun, Malin Qviberg 2014-12-19)

• Trafik PM (Vectura 2012-01-11)

• Bullerutredning längs Industrivägen och busshållplats (WSP 2010-05-12)

• Utredning av trafikbuller (Structor Akustik AB 2016-06-23)

• Bullerutredning, vägtrafik och hamnverksam-het (Structor Akustik AB, reviderad 2017-06-29)

• Översiktlig miljöteknisk markundersökning vid Vaktberget 5 (ÅF 2012-01-11)

• Teknisk PM Geoteknik, Vaktberget 5 (ÅF 2011-12-30)

• Miljöteknisk markundersökning (Structor 2016-06-23)

• Översiktlig riskbedömning, åtgärdsutredning och riskvärdering (Structor 2016-09-15)

• Utredningsmaterial avseende risker (Nynäshamns kommun 2015-04-30)

Utöver dessa har utredningar från tidigare detalj-planer använts i bedömning av denna detaljplan:

• Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) för de-taljplan för Lamellen 1, Kalvö 1:13 m fl. Utbyg-gnad av reningsverket i nordvästra Nynäshamn (Tyréns 2014-04-01)

• Miljökonsekvensbeskrivning (MKB) för detalj-plan för Telegrafen 16 m fl, bostäder i Nynäs-hamn (WSP, februari 2010)

• Antikvarisk förundersökning, Televerkstaden, kv. Telegrafen, Nynäshamn (Nyréns Arkitekt-kontor, 2008-10-13)

Dessa handlingar och utredningar finns tillgängliga hos miljö- och samhällsbyggnads-förvaltningen, Nynäshamns kommun.

BakgrundPlanområdet utgör en del av Ericssons tidigare industriområde i den nordöstra delen av Nynäshamns stad. Ericsson lade ned sin verksamhet 2005. Kommunen har sedan nedläggningen arbetat för att omvandla industriområdet till ett bostadsområde med handel som ska stärka småstadens karaktär.

SYFTE OCH INLEDNING

Planbeskrivningen är ett vägledande dokument som anger förutsättningar och syften med planen. Den förklarar planens innehåll, konsekvenser av dess genomförande och hur den ska genomföras. Planbeskrivningen ska läsas tillsammans med plankartan där de bindande planbestämmelserna finns. Denna detaljplan påbörjades före den 2 maj 2011 och är därmed upprättad i enlighet med den tidigare Plan- och bygglagen, ÄPBL 1987:10.


5

Genomförande

Detaljplanens framtagandeprocess, enkt förfarande enligt 5 kap. 7 § PBL

Samråd

Start Samråd Antagande Laga kraft GenomförandeSamråd

Start Samråd Antagande Laga kraft

Detaljplanens framtagandeprocess, enkt förfarande enligt 5 kap. 7 § PBL

Samråd

Program Plan samråd samråd

Detaljplanens framtagandeprocess, normalt planförfarande enligt PBL (1987:10) 5 kap. 20§.

Laga kraft Antagande Utställning

Start Samråd Antagande Laga kraft

Ett planprogram för Telegrafenområdet togs fram 2007. Därefter togs en detaljplan fram för den östra delen vilken planlades för handel och verksamheter. Från fastighetsägarna fanns det önskemål om att även utveckla den kvarvarande västra delen av Telegrafenområdet med bostäder och verksamheter. Även för Vaktberget, området väster om Bryggargatan inkom fastighetsägarna med önskemål om att planlägga området för huvudsakligen bostäder. Ett planprogram för det området togs fram 2011. Därefter beslutade kommunen att låta ta fram en gemensam detaljplan för de båda områdena, Telegrafen och Vaktberget.

Planens syfte och huvuddragPlanens syfte är att området ska utvecklas till en stadsdel med egen identitet präglad av det industriella arvet. En blandning av bostäder, arbetsplatser och verksamheter eftersträvas. Området ska utvecklas som en helhet i en mänsklig skala som är integrerad med resten av staden. Området ska ha tydliga offentliga stråk och naturliga mötesplatser och tillgängligheten till närliggande natur ska säkras. Området ska utformas så att det tydligt framgår vad som är privat och offentligt. Utformningen av den offentliga miljön ska bidra till att man förstår områdets historia som tidigare fabriksområde. Den nya bebyggelsen ska visa hänsyn till den befintliga omgivningen och dess historiska sammanhang. De för Nynäshamn kännetecknande bergknallarna ska bevaras och synliggöras i bebyggelsestrukturen.

Områdets industrihistoria ska tas tillvara genom att återanvända delar av den befintliga bebyggelsen, i anpassning av den tillkommande bebyggelsen samt i utformningen av den offentliga miljön. Syftet är vidare att medge en variation och flexibilitet över tid utan att övergripande stadsbyggnadskvaliteter går förlorade.

Ny bostadsbebyggelse möjliggörs i huvudsak på tidigare bebyggd mark längs med Bryggargatan och Industrivägen. Ett antal kulturhistoriskt värdefulla byggnader bevaras liksom den höga telemasten, vilken utgör ett landmärke i området. Den stora byggnaden Utsikten bibehålls och får en mer flexibel användning med bland annat bostäder. De stora kontorshusen längs Industrivägen planeras för ombyggnad till bostäder. Mitt i området möjliggörs vårdverksamhet och vårdboende. I ett antal byggnader samt i bostadshusens bottenvåningar finns möjlighet att ha verksamheter. Täthet och våningsantal kan variera men bebyggelsen ska i huvudsak placeras mot gatorna med en skala på cirka 4-5 våningar och på vissa platser högre och på andra lägre. Ett i dagsläget rimligt antagande är cirka 675 lägenheter.

PlanprocessenDetaljplanearbetet är indelat i flera skeden. I samrådsskedet finns möjlighet att lämna synpunkter. Efter samrådet sammanställs de synpunkter som kommit in, i en samrådsredogörelse. Planförslaget bearbetas och en utställningshandling tas fram och skickas ut till berörda. Återigen är det möjligt att lämna skriftliga synpunkter på planförslaget. Efter utställningen redovisas inkomna synpunkter i ett utlåtande och antagandehandlingar tas fram. Dessa handlingar behandlas först i miljö- och samhällsbyggnadsnämnden och sedan i kommunstyrelsen. Detaljplanen skickas därefter till kommunfullmäktige för antagande. Om detaljplanen inte blir överklagad vinner den laga kraft. Därefter kan bygglov beviljas och området bebyggas.


6

Planområdet ligger i den nordöstra delen av Nynäshamns stad, väster om handelsområdet Sjötelegrafen, cirka 1 km från centrum. Planområdet avgränsas av Telegrafgatan i norr, Industrivägen och Sjötelegrafen i öster, Vaktbergsvägen, Bryggargatan och Telivägen i söder samt Utsiktsvägen och Telegrafberget i väster. Planområdet är ca 8 hektar stort.

PLANOMRÅDET

Orienteringskarta över Nynäshamn med planområdet markerat rött


7

hänsyn till den befintliga omgivningen och dess historiska sammanhang. Stadens olika delar ska integreras med varandra.

Fördjupning av översiktsplanen – Nynäshamns stadKommunfullmäktige antog 2017-09-20, § 143 ett förslag till en ny fördjupad översiktsplan för Nynäshamns stad. Följande strategier har tagits fram för Nynäshamns stad:

1. Inifrån och ut

2. Stärka

3. Variera

4. Koppla

Förslaget bygger på tidigare FÖP 2004 och beskriver att området vid Telegrafen och Vaktberget ska utvecklas för att skapa fler stadsmässiga miljöer i staden. Området har höga kulturmiljövärden och stor potential att utvecklas till en attraktiv stadsdel. De nya byggnaderna ska bidra till småstadskaraktären. Bebyggelsen bör hålla en höjd på cirka tre till fyra våningar och anpassas till omgivande bebyggelse och terräng. I enstaka fall kan högre våningstal vara lämpligt. Utformningen av bebyggelsen och den offentliga miljön ska bidra till förståelsen av platsens historia och Nynäshamns identitet som bruksort. Området bör innehålla tydliga mötesplatser för boende och besökare, och skapa goda förutsättningar för gång- och cykeltrafikanter.

Inom området finns natur som är kännetecknande för skärgårdsstaden Nynäshamn med toppiga berg i dagen och höga furor. Dessa värden ska i så stor utsträckning som möjligt bevaras och accentueras. Det intilliggande Vaktberget är en av stadens brantare hällmarker med tallar och området har höga ekologiska och kulturella värden, samt förhållandevis högt socialt värde. I de här delarna av staden råder brist på kvartersparker och vid en utveckling av Telegrafenområdet bör en allmän kvarterspark skapas.

RiksintressenHela kustområdet i Nynäshamns kommun är av riksintresse med hänsyn till natur- och kulturminnesvården. Området omfattas därmed av bestämmelserna i 1, 2, och 4 §§ 4 kapitlet Miljöbalken. Området ligger inom riksintresse för det rörliga friluftslivet och för högexploaterad kust enligt miljöbalkens fjärde kapitel. Öster om planområdet ligger Väg 73 som är av riksintresse. Riksintressena utgör inte hinder för utveckling av befintlig tätort enligt samma lag.

Översiktliga planerÖversiktsplan för Nynäshamns kom-mun 2012Översiktsplan för Nynäshamns kommun, antagen i oktober 2012, anger att staden främst kan växa genom förtätning där stadens kulturmiljöer tas till vara. Planområdet ingår i en av tre utpekade tyngdpunkter (Stadshusplatsen, gästhamnen och Nynäsvägen) som föreslås stärkas. Sambanden mellan tyngdpunkterna behöver utvecklas så att staden upplevs som en tät kärna med blandad bebyggelse. Fler människor får på så sätt en möjlighet att bo centralt och kollektivnära vilket skapar mindre resbehov och ökad trygghet.

Fördjupad översiktsplan för Nynäs-hamns tätort 2004I den fördjupade översiktsplanen för Nynäshamns tätort (FÖP 2004), antagen av kommunfullmäktige i september 2004, föreslås att de södra delarna av Telegrafen och områdena öster om Raffinaderivägen som framtida utvecklingsområden. Området öster om infartsvägen och planområdet är reserverat för industri och arbetsplatser. Den fördjupade översiktsplanen redogör även för generella mål. Nybyggnationer ska göras så att småstadskaraktären förstärks. Tätheten i staden kan variera, nya hus ska hållas till högst tre till fyra våningar men i enstaka fall kan högre hus förekomma. Den nya bebyggelsen ska visa

TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN


8

GrönstrukturplanI arbete med ny översiktsplan för Nynäshamns stad arbetar även kommunen med en grönstrukturplan för Nynäshamns stad som ska visa hur stadens grönområden ska utvecklas. Förslaget är att alla ska ha tillgång till kvartersparker, stadsparker, tätortsnära natur eller större sammanhängande naturområden.

DagvattenpolicyNynäshamns kommun har tagit fram en dagvattenpolicy, antagen av kommunfullmäktige och gäller från och med 2010-01-01. Den ska följas vid större ombyggnationer, nyexploatering och i vissa fall nuvarande dagvattenlösningar. Den visar vilka ansvarsområden och grundprinciper som ska gälla vad gäller dagvattenhanteringen.

ParkeringspolicyUtgångspunkten är att Nynäshamns kommuns parkeringspolicy ska följas (Parkeringspolicy och parkeringsnorm för Nynäshamns kommun, antagen av kommunfullmäktige 2014-06-11, § 77). Planområdet ligger inom zon 1 med god kollektivtrafik. Planförslaget möjliggör att tillräckligt många parkeringsplatser går att tillskapa inom planområdet med föreslagna underbyggnadsrätter och markparkering. Parkering för rörelsehindrade ska finnas nära bostadsentré.

För flerbostadshus inom zon 1 ska 9 bilparkeringar per 1000 kvm BTA (bruttoarea) finnas. Parkeringstalet kan i vissa fall sänkas vid bilpool eller samnyttjande. För smålägenheter (boarea max 50 kvm) ska 7 bilparkeringar per 1000 kvm BTA finnas. För vårdbostäder och äldreboende ska 7-8 bilparkeringar per 1000 kvm BTA finnas. För sjukhus/vårdverksamhet ska 12-15 bilparkeringar per 1000 kvm BTA finnas. För kontor ska 10-14 bilparkeringar per 1000 kvm BTA finnas. För handel ska 15-25 bilparkeringar per 1000 kvm BTA finnas.

För flerbostadshus ska 2 cykelparkeringar per bostad finnas alternativt 20 per 1000 kvm BTA. För smålägenheter (boarea max 50 kvm) ska 1,25 cykelparkeringar per bostad finnas alternativt 50 per 1000 kvm BTA.

DetaljplanerFör området gäller detaljplan S 210 fastställd 27 september 1985, S 212 fastställd 23 september 1985, ÄDp 804 som vann laga kraft 25 maj 2005, ÄDp 819 som vann laga kraft 17 mars 2008, DP 827, som vann laga kraft 31 december 2008 samt en mindre del av Dp 832 som vann laga kraft 12 december 2009. Området är huvudsakligen planlagt som industriområde.

För fastigheten Vaktberget 5 finns tomtindelnings bestämmelser, 0192K-I-6, fastställd 29 februari 1928.


9

Planmosaik med gällande detaljplaner, färgad linje visar planområdet


10

Kommunala beslut i övrigtPlanprogram för del av Telegrafen (2007-04-27)Ett planprogram för del av Telegrafen, ”Nynäshamns Business Park” (Nynäshamns kommun 2007-04-27) och samrådsredogörelse finns framtaget. Avsikten är att omvandla det tidigare industriområdet till ett handels- och verksamhetsområde med närhet till stadens centrum och med ett utmärkt läge nära vattnet. Området kan också rymma bostäder i centralt läge med goda möjligheter till utblickar över Stockholms skärgård. De kulturhistoriskt intressanta byggnaderna ger stora möjligheter att skapa ett modernt handels- och verksamhetsområde med rötter i Nynäshamns tidiga industrihistoria. Området kan därmed få en särpräglad karaktär.

Programmet innehåller förslag till ändrad användning för delar av kvarteret Telegrafen samt förslag till indelning av kommande detaljplanearbeten. Förutom industriverksamhet skall området även kunna användas för handelsändamål och kontor samt kommersiell och offentlig service m.m. Programmet innehåller också förslag till ny bebyggelse för bostäder, hotell eller vårdverksamhet i programområdets sydöstra del.

Program – Detaljplan för Vaktberget 4, 5 och 32 (2011-01-31)Ett program – Detaljplan för Vaktberget 4, 5 och 32, kvarteret Vaktberget, bostäder vid Bryggargatan (Nynäshamns kommun 2011-01-31) och samrådsredogörelse finns framtaget. Syftet med programmet är att pröva bostäder i flerfamiljhus på fastigheterna Vaktberget 5 och 32 längs med Bryggargatan. För Vaktberget 4 är avsikten att först och främst pröva bostäder i hela den befintliga byggnaden. Eftersom byggnaden vetter mot raffinaderiet i norr prövas även en blandad verksamhet med bostäder, utbildning och restaurang, spa med mera. Detta beror på att det kan finnas en risk att ha bostäder så nära raffinaderiet.


11

MiljöpåverkanPlanförslaget innebär att resterande delar av det tidigare industriområdet omvandlas till en ny och central stadsdel som bidrar till en tryggare stadsmiljö för människor att vistas i. Området består av huvudsakligen hårdgjorda ytor som kommer att bebyggas. Inom området finns bevarandevärda äldre byggnader från tidigare industriverksamhet vars kvaliteter kommer att tas till vara. Den rådande topografin med bergsknallar och grönstruktur som är typisk för staden bibehålls. Ingrepp i miljön får endast ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdets natur- och kulturvärden. Planområdets karaktär kommer att förändras.

Inom Telegrafen och Vaktberget finns redan infrastruktur som kommunalt VA, vägar, el och teleledningar med mera. Utbyggnad av vägar kan bli nödvändigt för att säkerställa säkerheten för oskyddade trafikanter som rör sig i och genom området. Bostäder och blivande verksamheter kan komma att påverkas av buller från ökad trafik till och från området. Området ligger relativt centralt med närhet till kollektivtrafik. Nynäsgård pendeltågsstation ligger cirka 700 meter väster om planområdet. Bussar passerar Bryggargatan, Industrivägen, Grönviksvägen och närliggande Nynäsvägen.

Intilliggande industrier och verksamheter som skulle kunna påverka området är Statoil AB, reningsverket som ligger väster om området, Nynas Raffinaderi, Sevesoanläggningen

som ligger nordväst om planområdet samt transporter längs med Väg 73.

Kommunen har tagit fram en övergripande riskstrategi för Nynäshamns stad.

Planförslaget bedöms vara förenligt med de riksintressen som gäller för området.

Motiverat StällningstagandeBedömningen är att ett genomförande av planförslaget inte kan antas medföra betydande påverkan på miljö, hälsa eller hushållning med mark, vatten och andra resurser enligt 5 kap 18 § äldre plan- och bygglagen. En miljöbedömning enligt 6 kap 11-18 §§ miljöbalken behöver därför inte göras. Bedömningen baseras på att genomförandet av detaljplanen är en förädling av redan hårdgjorda ytor och existerande byggnader, det finns befintlig infrastruktur, området ligger relativt centralt och är försedd med kollektivtrafik. Detta bedöms bidra till att miljöpåverkan minimeras. Det finns dock tre huvudpunkter som ska utredas enligt plan- och bygglagen under framtagandet av detaljplanen. Det är risker från närliggande verksamheter, den nya trafiksituationen och bevarandet av områdets kulturmiljö.

MILJÖBEDÖMNING

För att kunna klargöra om en detaljplan ska miljöbedömas med en miljökonsekvensbeskrivning ska kommunen göra en behovsbedömning. Den bedömer miljöpåverkan som den föreslagna planeringen ger upphov till samt hur den påverkas att yttre faktorer. Kommunen har samrått resultatet av behovsbedömningen med länsstyrelsen.


12

NynäsvägenTelivägen

Telegrafgatan

Utsiktsvägen

Vårfruvä

gen

Brygg

arga

tan

Diavoxgränd

Indu

striv

ägen

Indu

striv

ägen

Racka

rbac

ksst

igen

Vaktbergsvägen

Planerad bebyggelse

Befintlig bebyggelse sombevaras och byggs på

Befintlig bebyggelse sombevaras

Bergsknalle med vegetationsom sparas

Tillkommande bebyggelse

Huvudstråk genom områdetsom ska stärkas

Andra viktiga kopplingar i området

Platser som behålls öppna

Planområde

Kulturhistoriskt värdefull byggnad eller anläggning som bevaras, får ej rivas

Jättegrytan

Bryggarg

atan

Rack

arba

ckss

tigen

Indu

striv

ägen

Diavoxgränd

Gamla Ångbryggeriet

Nya Gotthem

Gamla Gotthem

Huvudkontoret

Teletornet

Teletornsberget

Gamla Brandstationen

Utsikten

FÖRUTSÄTTNINGAR OCH

FÖRÄNDRINGAR

Övergripande princip för området


13

Grundläggande principerTanken är att området ska utvecklas till en stadsdel med egen identitet präglad av det industriella arvet. En blandning av bostäder, arbetsplatser och verksamheter eftersträvas vilket ger en balans mellan dag- respektive nattbefolkning. En del i detta har varit att skapa och säkerställa allmäntillgängliga gator, platser och naturområden, möjliggöra verksamheter i vissa byggnader samt i bostädernas bottenvåningar.

Området karaktäriseras av att det har utgjort ett eget område i staden med storkvarter, grindar och stängsel. Terrängen med berg och träd är rådande. De befintliga byggnaderna karaktäriseras av horisontella solitärer i kraftiga, tunga volymer. Det har funnits en omsorg om detaljer. Material som använts är sten, puts och stål/smide.

Områdets historia ska framhävas. Området bör ha tydliga entréer. Den tillkommande arkitekturen bör vara samtida. Den nya bebyggelsen bör vara underordnad den äldre. Formspråket bör vara lättare. Detaljer och material ska väljas för att skapa en helhetsverkan. Även den offentliga miljön i området ska bidra till att man förstår dess historia som ett tidigare fabriksområde.

Den övergripande planidén för området följer huvudsakligen befintlig struktur. Gatorna Industrivägen och Bryggargatan är fortsatt tydliga. I bebyggelsestrukturen finns släpp som ger möjlighet till utblickar mot skärgården. Detta skapar möjligheter för en varierad upplevelse av miljön.

Den nya bebyggelsen längs Industrivägen och Bryggargatan kommer att placeras i gatuliv med entréer mot gatan samt ha möjlighet att ordna verksamheter i bottenvåningarna. Mot gårdarna kan utformningen vara mer fri. Täthet och våningsantal ska variera men bebyggelsens skala ska vara cirka tre till fyra våningar och på vissa platser högre.

Detaljplanen ger möjlighet att använda bebyggelsen för bostäder och verksamheter. En del av den befintliga bebyggelsen kommer att renoveras och ges ett nytt innehåll. På några av dessa byggander kommer senare tillägg att tas bort.

Utformningen av tillkommande bebyggelse och allmän plats (gator och naturmark) finns redovisad i det framtagna gestaltningsprogrammet.

För området har ett antal stadsbyggnadsprinciper tagits fram:

• Förstärk huvudstråken – Industrivägen och Bryggargatan

• Framhäv områdets historia, t ex genom att värdefulla, identitetsskapande befintliga byggnader och anläggningar sparas och synliggörs i strukturen

• Karaktärsbärande bergsknallar med vegetation sparas

• Tillträde till natur genom allmänna stråk, möjlighet att röra sig genom, inte bara till och från

• Undvik stora parkeringsytor vid huvudstråken

• Tydliggöra vad som är tillgängligt för allmänheten och vad som är privat mark

• Utveckla platsbildningar (mötesplatser, grönytor, lekytor)

• Fasader ska ligga i gatuliv i så stor utsträckning som möjligt

• Entréer ska placeras mot gata

• Generell bebyggelseskala på 4-5 våningar, på vissa platser högre

• Utformning av bottenvåningar mot gata ska möjliggöra lokaler för en flexibilitet i framtiden och ge förutsättningar för en blandad och mer levande stadsdel


14

Stads- och landskapsbildOmrådet ligger vid den västra foten av Vaktberget, som utgör en brant hällmark med tallar och som lutar ned mot havet. Terrängen i området är kuperad med mindre bergsknallar, typiska för Nynäshamns topografi. Nedanför Vaktberget löper de två huvudgatorna Bryggargatan och Industrivägen som kopplar ihop området med resten av staden och infarten från Väg 73. Den befintliga bebyggelsen består av det före detta industriområdet Telegrafen och ett konferenscentrum (Utsikten). De mindre husen på västra sidan Industrivägen är placerade som solitärer på Vaktbergets sluttning mot öster. Byggnaderna omges av klippformationer och berg i dagen, blandskog och höga tallar samt av ett nät av mindre lokalgator. Alla byggnader på denna sida Industrivägen är individuellt utformade efter ursprunglig funktion.

Landskapsbilden för området som helhet kommer att förändras i och med att det tidigare industriområdet förändras till en mer stadslik och tät bebyggelse. Det angränsande Vaktberget i väster och den stora byggnaden Utsikten uppe på berget kommer att behållas liksom de stora volymerna som de befintliga kontorshusen utgör.

Kulturhistoriskt värdeHela den före detta fabriksanläggningen bedöms vara av kulturhistoriskt värde som helhet. För att förstå Nynäshamns historia och identitet som bruksort är det viktigt att lyfta fram och visa på sambanden mellan de kvarvarande byggnaderna i området. Här låg en gång Nynäshamns mest betydande industri, Televerket och dess efterföljare. De olika byggnaderna visar olika tidsepoker och expansionen av industrin. De kulturhistoriska värdena inom området skyddas genom planbestämmelse med bl a rivningsförbud och skydd mot förvanskning. Allmänt gäller att ombyggnader och förändringar ska ske med hänsyn till det kulturhistoriska värdet.

Den första stadsplanen för det blivande Nynäshamn ritades 1898. Där fastställdes principerna för hur staden skulle utvecklas; industri i norr, villastad och handel i centrum och badort i söder. Dessa principer håller än

idag och är särskilt tydliga i dessa kvarter. Här finns fortfarande byggnader kvar som inrymde de småindustrier som fanns på platsen innan Televerkstaden byggdes.

Områdets topografi med berg och vegetation

Kgl. Telegrafverkets Verkstad

Foto från verkstadstiden


15


Telegrafgatan

Utsiktsvägen

Vårfruvä

gen

Brygg

arga

tan

Diavoxgränd

Indu

striv

ägen

Indu

striv

ägen

Racka

rbac

ksst

igen

Vaktbergsvägen

Planerad bebyggelse

III

IV

IV

IV

IV

IV

III

III

V

II

II

II

II

II

V

IV

V

V

IV

I

IV

V

IV

I

IV

II

V

V

VIV

IVII

I

Teletornsberget

Tillkommande bebyggelse

Befintlig bebyggelse som bevaras

Befintlig bebyggelse som bevaras samt påbyggs

Garage medparkeringsdäck

Entré

Garage- eller portikentré 1:1400 (A3)

Planområde

Vaktberget 32

Vaktberget 5

Telegrafen 9Telegrafen 7

Telegrafen 13

Telegrafen 14

Telegrafen 10

Vaktberget 4

Illustrationsplan


16

BebyggelseVaktberget 4På fastigheten ligger en mycket stor halvcirkelformad byggnad, Utsikten, som utgör en stor konferensanläggning med hotell och restaurang. Byggnaden har en rosaaktig tegelfasad med gröna tak- och fönsterdetaljer. Eftersom byggnaden delvis ligger vid brantare partier upplevs den nedifrån som hög och dominerande. Byggnadens form omfamnar innergården som skyddar uteplatserna från vind. På innergården finns det även parkeringsplatser. Även om byggnaden har ringa bevarandevärden är den monumental i sig där den ligger uppe på Vaktberget och upplevs närmast som en nutida borganläggning.

Byggnaden föreslås att kunna ha kvar sin konferensanläggning med övernattning men föreslås även att kunna byggas om till bostäder samt möjliggöras för skol- eller förskoleverksamhet eller äldreboende, där det går att ordna. Byggrätten har begränsats i förhållande till gällande detaljplan för att skydda bergen så långt som möjligt. I dagsläget planeras cirka 170-180 lägenheter. En transformatorstation samt sophus och förråd planeras på gården. Huvudbyggnaden planeras att endast byggas om invändigt och inte på höjden. Även en utomhuspool med trädäck föreslås på gården.

Vaktberget 5Gamla Ångbryggeriets tillbyggnader rivs och ersätts av ny bostadsbebyggelse. Den tillkommande bebyggelsen planeras som fem friliggande byggnader varav tre placeras mot Bryggargatan. Två byggnader planeras längre upp mot berget i den västra delen av fastigheten. Byggnaderna mot Bryggargatan ska ha entréer ut mot gatan, där det går att ordna. Skalan på bebyggelsen varierar mellan 2-5 våningar. Berget i väster ska bevaras och sprängning ska i så stor utsträckning som möjlig undvikas. Parkering planeras som markparkering med infart från Vaktbergsgatan respektive Bryggargatan.

Gamla Ångbryggeriet Byggnaden uppfördes troligen 1912 i samband med att Nynäshamns Ångbryggeri startade. Ankarjärnen på nordöstra hörnet av byggnaden bildar talet 12, vilket ger information om att huset antagligen är byggt 1912. Husets om- och tillbyggdes första gången 1927. 1929 inskränktes driften till försvarsbryggning. För att försvara försäljningsrättigheterna var bryggeriet tvunget att brygga en gång om året. 1950 lades verksamheten ned helt. Kommunens brandstation flyttade in i det gamla bryggeriet

Vaktberget 4, Utsikten Gamla Ångbryggeriet, vy från öster


Telegrafgatan

Utsiktsvägen

Vårfruvä

gen

Brygg

arga

tan

Diavoxgränd

Indu

striv

ägen

Indu

striv

ägen

Racka

rbac

ksst

igen

Vaktbergsvägen

Planerad bebyggelse

III

IV

IV

IV

IV

IV

III

III

V

II

II

II

II

II

V

IV

V

V

IV

I

IV

V

IV

I

IV

II

V

V

VIV

IVII

I

A

B

C

A

B

C

Gamla Ångbryggeriet

Vaktberget 5, föreslagen bebyggelse i vitt, Gamla Ångbryggeriet i mörkgrått


Telegrafgatan

Utsiktsvägen

Vårfruvä

gen

Brygg

arga

tan

Diavoxgränd

Indu

striv

ägen

Indu

striv

ägen

Racka

rbac

ksst

igen

Vaktbergsvägen

Planerad bebyggelse

III

IV

IV

IV

IV

IV

III

III

V

II

II

II

II

II

V

IV

V

V

IV

I

IV

V

IV

I

IV

II

V

V

VIV

IVII

I


17

1965. Byggnaden byggdes till med garage och kontor i ett plan 1970 och den äldre delen kompletterades med ett slangtorkningstorn. På senare tid har taxiverksamhet, en bilverkstad och kommunal verksamhet varit inhysta i byggnaden.

Den äldre huvudbyggnaden bevaras. De senare tillkomna byggnaderna, dvs. garaget och kontoret rivs. På den äldre delen rivs alla mindre tillbyggnader och slangtorkningstornet. Även delen mot berget samt trägaraget tas bort. Ytan mellan Bryggargatan och byggnaden får inte förses med byggnader och ska hållas öppen. Genom den nya tillkommande gatan kommer Gamla Ångbryggeriet även att mer komma till sin rätt som fondbyggnad. Byggnaden kan med fördel ha en utåtriktad verksamhet. Byggnaden föreslås få användas till handel, kontor, bostad och skola.

Den ursprungliga byggnaden är en av de första industribyggnaderna i området och har bevarats relativt väl. Den är utvändigt i huvudsak intakt samt väl underhållen. Invändigt återstår ingenting från bryggeritiden. Huset har kvar stora kulturhistoriska värden. De förändringar som gjorts syns tydligt, t ex utbytet av fönster och skulle lätt gå att återställa. Byggnaden får inte rivas (q). Fasader ska vara slätputsade och taket belagt med falsad plåt. Rundbågade spröjsade fönster och dörrar samt takfot och ankarjärn ska vara lika ursprungliga (k6).

i väster och norr ska bevaras och sprängning ska i så stor utsträckning som möjlig undvikas. Parkering planeras som markparkering med infart i den sydvästra delen av fastigheten från Bryggargatan. Område för den befintliga transformatorstationen kommer att utökas för att inrymma uppställning och vändning av servicefordon.

Telegrafen 7Mellan det Gamla Ångbryggeriet och Industrivägen planeras en ny allmän gata, Diavoxgränd. På den södra sidan, i korsningen Bryggargatan/Diavoxgränd föreslås en byggnad i 4-5 våningar. Söder om denna byggnad finns ett område med värdefulla tallar som ska bevaras. Norr om korsningen Industrivägen/Diavoxgränd föreslås en byggnad i 5 våningar och väster om detta bostadshus i 2-3 våningar, med ett släpp mellan sig för att bergsknallen på den intilliggande fastigheten i norr ska kunna ses. Byggnaderna ska ha entréer ut mot Bryggargatan respektive Industrivägen.

Mellan det södra kontorshuset (hus 41-42)och Industrivägen föreslås stadsradhus i två våningar. Entréer ska finnas direkt ut mot gatan. En underbyggd bostadsgård ska finnas mellan stadsradhusen och hus 41-42. Ett parkeringsgarage/-däck planeras under bebyggelsen med två infarter från Telivägen (se sid 19).

Vaktberget 32Ny bostadsbebyggelse planeras på den del av marken som idag är hårdgjord och fungerar som parkering. Bebyggelsen planeras som ett lamellhus placerat parallellt med den intilliggande Rackarbacksstigen. Den långa fasaden ska i utformning brytas upp. Byggnaden ska ha entréer ut mot Rackarbacksstigen. Skalan på byggnaden är 4-5 våningar. Berget

Vaktberget 32, föreslagen bebyggelse i vitt


Telegrafgatan

Utsiktsvägen

Vårfruvä

gen

Brygg

arga

tan

Diavoxgränd

Indu

striv

ägen

Indu

striv

ägen

Racka

rbac

ksst

igen

Vaktbergsvägen

Planerad bebyggelse

III

IV

IV

IV

IV

IV

III

III

V

II

II

II

II

II

V

IV

V

V

IV

I

IV

V

IV

I

IV

II

V

V

VIV

IVII

IBryg

gargatan

A

ANynäsvägen

Telivägen

Telegrafgatan

Utsiktsvägen

Vårfruvä

gen

Brygg

arga

tan

Diavoxgränd

Indu

striv

ägen

Indu

striv

ägen

Racka

rbac

ksst

igen

Vaktbergsvägen

Planerad bebyggelse

III

IV

IV

IV

IV

IV

III

III

V

II

II

II

II

II

V

IV

V

V

IV

I

IVV

IV

I

IV

II

V

V

VIV

IVII

I

Tallområde

Teletorn

Telegrafen 7 Diavoxgränd, föreslagen bebyggelse i vitt

Telegrafen 7 Industrivägen, föreslagen bebyggelse i vittNynäsvägen

Telivägen

Telegrafgatan

Utsiktsvägen

Vårfruvä

gen

Brygg

arga

tan

Diavoxgränd

Indu

striv

ägen

Indu

striv

ägen

Racka

rbac

ksst

igen

Vaktbergsvägen

Planerad bebyggelse

III

IV

IV

IV

IV

IV

III

III

V

II

II

II

II

II

V

IV

V

V

IV

I

IV

V

IV

I

IV

II

V

V

VIV

IVII

I

A

A

Hus 42

Hus 41

Hus 31


18

Huvudkontoret (hus 31) Huvudkontoret uppfördes 1936-38. Byggnaden uppfördes i fyra våningar med källare i nivå med verkstadshallen. Fasadarkitekturen karakteriseras av obrutna fönsterkedjor med rektangulära enluftsfönster av trä. Efter några år förlängdes byggnaden till sin fulla höjd och bredd. Ytterligare tio år senare tillbyggdes två nya våningsplan. Trapphuset och hissarna förhöjdes samt fönster och tak utformades på samma sätt som tidigare. Byggnaden fungerade från och med 1960-talet som gemensamt huvudkontor för Teli AB:s alla kontor i Sverige. Till 50-årsjubiléet 1963 sattes en reliefskulptur av järn upp på västfasaden närmast huvudentrén. På 1980-talet uppfördes en receptionsbyggnad framför huvudingången, med plåtklätt skärmtak och sockel av skiffer-plattor. Receptionsbyggnaden har senare kompletterats med en ramp av skifferplattor. Invändiga ombyggnader har utförts successivt under hela senare delen av 1900-talet.

Huvudkontorets exteriör bevarar det utseende den fick efter tillbyggnaden på 1940-talet och påbyggnaden i början av 1960-talet. Ursprunglig typ av fasadmaterial är bevarat liksom takform, takmaterial, fönsterindelning och glasad trapphusvägg mot öster. Sockeln är klädd med skifferplattor och fasaderna är slätputsade och avfärgade i ljusgrått. Huvudentrén ligger kvar i ursprungligt läge vid södra gaveln. Innanför entrén öppnar sig en mindre hall framför en välbevarad spiraltrappa från 1937, med glasat, cylinderformat trapphustorn som ursprungligen låg synligt i interiören. Interiören bevarar i övrigt endast sin ursprungliga fasta inredning i det centrala trapphuset som har kalkstensgolv, slätputsade väggar och räcken av svartmålat smide.

Byggnaden planeras att byggas om till bostäder men föreslås få användas till både bostad och kontor.

Huvudkontoret har ett stort värde som del av anläggningen, dels i egenskap av huvudkontor och dels som dokument över fabrikens utbyggnad och expansion och starkt utökade behov av kontorslokaler under hela 1900-talet. Byggnaden fungerar även som landmärke i närområdet och som representativt utformad byggnad som vänder sig ut från

industrikvarteret. Byggnaden är särskilt värdefull.

Byggnaden får inte rivas (q). Fasader ska vara ljust slätputsade med fönsterkedjor lika ursprungliga (k4). Balkonger som skjuter ut utanför fasadliv får inte anordnas mot Industrivägen (v3).

Kontor (hus 41-42) Kontorskomplexet byggdes 1978-80 och påbyggdes 1982. Byggnaden bevarar det utseende den fick efter om-, till- och påbyggnaderna år 1982. Fasaderna är klädda med betongelement med krossmaterial av röd sten och försedda med fönsterband och plåtavtäckningar i aluminium. Tillbyggnaderna på den östra sidan planeras att tas bort.

Byggnaden planeras att byggas om till bostäder men föreslås få användas till både bostad och kontor. Byggnaden planeras att byggas på med två våningar, men får inte bli högre än hus 31.

Byggnaden är värdefull som en del av industri-miljön som helhet men inte av den vikten att varsamhets- eller skyddsbestämmelser kan motiveras.

Huvudkontoret (hus 31), vy från norr


19

Telegrafen 7 öster om Industrivägen, parkering i garage och markplan, plan 1

Telegrafen 7 öster om Industrivägen, parkeringsgarage, plan 2


20

Teletorn Teletornet uppfördes i slutet av 1980-talet och början av 1990-talet med avsikten att sätta fabriken på kartan och samtidigt upprätta en permanent radioförbindelse med Televerkets anläggning i Farsta. Det kom dock snart att istället användas för mobiltelefoni.

Teletornet bevarar ursprungligt utseende med stomme och fasader av platsgjuten betong, sockelbeklädnad av blått och vitt kakel samt en ställning av gråmålade järnbalkar i toppen. Byggnaden ska vara kvar som en teknisk anläggning tillsammans med det teknikhus som ligger intill.

Teletornet har en viktig funktion som landmärke för verkstadsanläggningen. Den signalerar Televerkstadens läge i landskapet och på sätt och vis också dess tidigare funktion som huvudkontor och verkstad för Teli AB. I förlängningen representerar tornet även den utveckling inom teletekniken under senare delen av 1980-talet och början av 1990-talet då mobiltelefonen intar scenen. Byggnaden är särskilt värdefull i egenskap av landmärke i närområdet. Stomme i platsgjuten betong och sockel i kakel ska vara lika ursprungliga (k5).

Telegrafen 9Den befintliga byggnaden på fastigheten rivs och ersätts med ny bostadsbebyggelse. Bebyggelsen föreslås som ett hus i vinkel och ett lamellhus, placerat mot Bryggargatan samt runt en södervänd bostadsgård. Byggnaden mot Bryggargatan ska ha entréer ut mot gatan samt en portik. Skalan på bebyggelsen är i 4-5 våningar. Parkering planeras som markparkering med infart i den södra delen av fastigheten från Bryggargatan.

Telegrafen 10Gamla Gotthem Gamla Gotthem uppfördes som bostadshus med restaurang på 1910-talet. Byggnaden hyrdes ut som matsal till Televerkstaden. 1920 förvärvades Gotthem av Telegrafverket och ombyggnader genomfördes. Tillbyggnader up-pfördes, flera väggar revs och verandan mot söder byggdes in och försågs med fönster. Även övre våningen och vindsvåningen inreddes till matsal. På 1930- och 1940-talet genomfördes ytterligare ombyggnader. Verandan byggdes på med en våning och fönstren byttes ut. Sedan en ny matsalsbyggnad uppförts norr om den gamla


Telegrafgatan

Utsiktsvägen

Vårfruvä

gen

Brygg

arga

tan

Diavoxgränd

Indu

striv

ägen

Indu

striv

ägen

Racka

rbac

ksst

igen

Vaktbergsvägen

Planerad bebyggelse

III

IV

IV

IV

IV

IV

III

III

V

II

II

II

II

II

V

IV

V

V

IV

I

IV

V

IV

I

IV

II

V

V

VIV

IVII

I

A

A

Teletornet som landmärke, vy från söder

Teletornets sockel, vy från Industrivägen

Telegrafen 9, föreslagen bebyggelse i vitt


21

1969-71 användes byggnaden som representa-tionsvåning, utställningslokal och tv-studio m.m. På senare tid har byggnaden hyrts ut till kyrk-overksamhet, samlingslokal och bostäder. Byg-gnaden föreslås få användas till handel, kontor och bostad.

Byggnaden bevarar i huvudsak sitt utseende efter 1920-talets tillbyggnader. Funktionen som matsal för Televerkets personal under större delen av 1900-talet innebär att byggnaden är starkt förknippad med verkstadsanläggningen. Byggnaden är värdefull som en del av industrimiljön som helhet. Byggnaden har en äldre karaktär som trots senare om- och tillbyggnader troligen ligger nära ursprungligt utseende. Karaktären av jugendvilla med omsorgsfullt utformade detaljer är viktig att bevara.

Byggnaden får inte rivas. (q) Fasader ska vara putsade och taket belagt med falsad plåt. Formen på takkupor inklusive dekor, frontespiser och korsspröjsade fönster ska vara lika ursprungliga (k2).

Nya Gotthem Byggnaden uppfördes ursprungligen som per-sonalmatsal för Teli AB med namnet Restaurang Telegrafen, 1969-71. Den anpassades till terrän-gen genom bottenvåning i souterräng, terrass-murar av sten och en spång upp till övre planet. Tidigare hade ett skyddsrum sprängts in i berget inunder. Detta sammanlänkades med matsalen så att man kunde ta sig till matsalen från verk-stadsbyggnaden via en underjordisk gång under Industrivägen. Byggnaden fick en modern prägel med kubformade huskroppar, fasader i kalk-sandsten och fasadpartier klädda med gulbruna plåtpaneler. Ett baldakinliknande skärmtak av

blåmålad betong annonserade entrén i södra fasaden. Restaurangen bytte sedermera namn till Gotthem.

Därefter har byggnaden använts som lunchrestaurang, nattklubb, secondhandbutik, café och kontor. Byggnaden föreslås få användas till handel, kontor, bostad, skola och vård.

Byggnaden bevarar ursprungligt utseende. Fasadarkitektur och inredning är bevarad i detalj med tidstypisk utformning och material. Den omges även av den ursprungliga markplaneringen med stödmurar och trappor av granit. Baldakinen över huvudingången är bevarad i ursprungligt skick. På senare tid har ett stort trädäck byggts intill betongbron till det övre planet. Byggnaden är värdefull som en del av industrimiljön som helhet.

Byggnaden planeras att byggas på med två våningar bostäder. Påbyggnaden bör vara av nutida arkitektur så att bebyggelsens årsringar blir tydliga. Byggnadens fönstersättning samt baldakinens form och färg ska vara lika ursprunglig (k3).

Nya Gotthem, vy från väster

Gamla Gotthem, vy från Bryggargatan

Fasadelevation mot söder med påbyggnad i två våningar


22

Telegrafen 13Idag finns en byggnad med husläkarmottagning på fastigheten. Den befintliga byggnaden på fastigheten rivs och ersätts med en ny stor byggnad som placeras i vinkel som följer Bryggargatans sträckning. Byggnaden planeras för vårdboende (korridorsboende) i de fyra första våningsplanen samt vanliga bostäder högst upp. Skalan på byggnaden är 4-5 våningar. Entréer till byggnaden ska ske mot Bryggargatan. Infart till garage under byggnaden ska ske direkt från gata. Den stora bergsknallen på gården ska bevaras. Längre in på gården möjliggörs en inbyggd vinterträdgård mellan byggnaden och berget. Uppe på berget får en pagod med ett mindre trädäck samt en mindre gångbro från byggnaden anläggas.

Telegrafen 14Gamla Brandstationen Brandstationen är den äldsta i Nynäshamn och tillkom genom ett samarbete mellan staden och Telegrafverket. Byggnaden uppfördes 1909 som troligen motorverkstad. 1918 började den an-vändas som smedja och hovslageri. Byggnaden började användas som brandstation runt 1925. Ett nytt slangtorn uppfördes 1931. Fasaderna fick troligen sina putsfasader i samband med ombyggnaden till brandstation. Byggnaden hade fyra glasade garageportar mot vägen, slätput-sade fasader med lisener och enkelt profilerad takgesims samt ett lätt svängt sadeltak av tegel. 1965 flyttade Nynäshamns brandstation till nya lokaler inredda i ett före detta bryggeri ett sten-kast längre västerut (Gamla Ångbryggeriet, se sid 16-17). Sedan dess har den gamla brandsta-tionen använts för tillfällig förvaring av fordon.

Övre planet användes vid behov som tillfälliga kontorslokaler av Teli. Tornet revs omkring år 1980. Brandstationen har stått utan permanent användning under senare år och såldes 2005 till en privat ägare. Sedan dess har den genomgått fasadrenovering och fått ny färgsättning. Byg-gnaden föreslås få användas till handel, kontor och bostad.

Byggnaden bevarar i hög grad det utseende den fick efter ombyggnaden till brandstation, med putsade tegelfasader, ursprungliga träfönster med tvärspröjs och ursprungligt tegeltäckt sadeltak med svängd takfot. Två garageportar har idag byggts om till fönster med igenmurade bröstningar och de kvarvarande portarna har bytts ut mot nya som utformats i likhet med de ursprungliga. Även takkupan mot Industrivägen och de två ventilhuvarna på taknocken bevarar sitt utseende från 1920-talet. Byggnaden är värdefull som en del av industrimiljön som helhet.

Byggnaden får inte rivas (q). Fasader ska vara putsade och taket belagt med tegel. Takkupa, hörnlister, takfot, slagportar och spröjsade fönster ska vara lika ursprungliga (k1).

Gamla Brandstationen, vy från IndustrivägenNynäsvägen

Telivägen

Telegrafgatan

Utsiktsvägen

Vårfruvä

gen

Brygg

arga

tan

Diavoxgränd

Indu

striv

ägen

Indu

striv

ägen

Racka

rbac

ksst

igen

Vaktbergsvägen

Planerad bebyggelse

III

IV

IV

IV

IV

IV

III

III

V

II

II

II

II

II

V

IV

V

V

IV

I

IV

V

IV

I

IV

II

V

V

VIV

IVII

I

Teletornsberget

A

A

Telegrafen 13, föreslagen byggnad i beige


23

Natur och rekreationEnligt stadens riktlinjer ska alla invånare ha tillgång till en kvarterspark eller en stadspark och minst ett område med närnatur inom 300 meter från bostaden. Den östra delen av området ligger inom 300 meter från Stadsparken längre västerut vid Nynäsvägen.

Inom området finns den natur som är kännetecknande för staden Nynäshamn, ”bulliga” berg i dagen och höga furor. I så stor utsträckning som möjligt ska de befintliga bergen samt större träd bevaras. Sprängning ska i så stor utsträckning som möjligt undvikas i bergen. För uppförande av den nya bebyggelsen kommer flera träd på framför allt kvartersmark att behöva tas ner. Så många som möjligt av övriga befintliga träd (tall, björk och ek) ska bevaras.

Det intilliggande Vaktberget utanför planområdet är ett grönområde med höga ekologiska och kulturella värden. Det besöks ofta av förskolor och skola men är inte lika välbesökt av allmänheten. På Vaktberget finns även en vattenreservoar som Televerket uppförde 1918, för sjövatten till tvättställ och brandposter i televerkstaden. Vaktberget är en tillgång för de tillkommande boende då bostäder utvecklas i området.

Berget på västra sidan Industrivägen (Teletornsberget) kommer att omvandlas till en allmän yta för rekreation och lek och kan fungera som en mötesplats. Där ska finnas gröna rum för aktivitet, men också för lugn och vila. På berget ska utrymme för naturlek anläggas som utformas och utsmyckas efter platsens förhållanden. Från berget ses kopplingen till havet och centrum längs med Lövlundsvägen.

På delar av Vaktberget 4, 5 och 32 samt på Telegrafen 7, norr om Telegrafen 9 finns områden med värdefulla berghällar och träd som ska bevaras och skyddas i detaljplanen genom planbestämmelse (n1). Bedömning av träd ska göras av stadsträdgårdsmästare eller motsvarande funktion.

JättegrytaDet finns även geologiska formationer som kan skapa mervärden, bland annat en stor jättegryta och andra spår efter den senaste istiden. Jätte-grytan ligger i bergssluttningen av Vaktberget, norr om det Gamla Ångbryggeriet. Jättegrytan skyddas i detaljplanen genom planbestämmelse (n2).

Jättegrytan på fastigheten Vaktberget 32

Värdefullt tallområdet på fastigheten Telegrafen 7


24

KommunikationerOmrådet Telegrafen & Vaktberget ligger relativt centralt vilket gör att det finns goda kommunikationsmöjligheter i och till området. Området angörs i söder från Nynäsvägen och i norr från Väg 73 och Industrivägen/Telegrafgatan. Utsikten angörs från Utsiktsvägen via Vårfruvägen.

KollektivtrafikOmrådet ligger relativt centralt med närhet till kollektivtrafik. Nynäsvägen strax söder om pla-nområdet trafikeras av länsbussar som går mot Ösmo, Sorunda, Södertälje och Västerhaninge samt direktbuss till Stockholm. Stadsbussen 854 trafikerar genom planområdet via Bryggargatan men planeras trafikera Industrivägen där en ny busshållplats i form av timglashållplats föreslås. Norr om Telegrafen och Vaktberget vid Grön-viksvägen finns ytterligare en busshållplats för stadsbussen 854. Den närmsta pendeltåg- stationen är Nynäsgård, som ligger cirka 700 meter väster om planområdet.

GatustrukturBiltrafik går idag på både Industrivägen, Bryggargatan och Utsiktsvägen. För att skapa en tydlig orientering genom och till området ska Bryggargatan och Industrivägen utgöra tydliga huvudstråk i området. De två gatorna ska bidra till att hålla samman de offentliga miljöerna i staden. Utöver dessa två huvudstråk planeras även en ny lokalgata, Diavoxgränd där bilar får köra på de gåendes villkor.

Industrivägen Industrivägen är redan planlagd som lokalgata och ingår inte i planområdet. Den utgör en av entréerna till staden. Den södra delen av In-dustrivägen har gångbanor på båda sidor. Vid huvudkontoret (hus 31) smalnas gatan av och gångbana finns endast på den västra sidan. Från korsningen med Bryggargatan och fram till Telegrafgatan har Industrivägen en gång- och cykelväg på den östra sidan som kommer att kopplas ihop med planerad gång- och cykelväg längs med Nynäsvägen.

Industrivägen föreslås byggas om till en bussgata med en ny busshållplats i form av en timglashållplats. Inom gaturummet ska en gång- och cykelbana finnas på ena sidan och gångbana på den andra sidan. På sträckan från Bryggargatan till Telegrafgatan kommer dock cykling att ske i blandtrafik och endast gångbana rymmas pga. det befintliga smala gatuutrymmet.

Gatusektionen för den södra delen (mellan Nynäsvägen och Telegrafgatan) föreslås bli; gångbana 1,5 m på den västra sidan, körbana 6,5 m, gång- och cykelbana 4,5 m på den östra sidan, stödremsor 0,5 m på var sida, med ett totalt gatuområde på 13,5 m. Vid busshållplatsen föreslås gatusektionen något bredare.

Gatusektion Industrivägen, södra delen

Kollektivtrafik i närområdet

Norconsult AB

13,50 m13,65 m

9,50 m10,50 m

9,50 m6,00 m

6,00 m

Norconsult AB

13,50 m13,65 m

9,50 m10,50 m

9,50 m6,00 m

6,00 m

Gatusektion Industrivägen, vid busshållplats


25

Gatusektionen för den norra delen (mellan Bryggargatan och Telegrafgatan) föreslås bli; gångbana 2,0 m på västra sidan, körbana 6,5 m, stödremsor 0,5 m på var sida, med ett totalt gatuområde på 9,5 m. Ett räcke om en höjd på minst 1,1 m ska uppföras mot befintlig stödmur på den östra sidan.

Bryggargatan Idag är Bryggargatan försedd med smala gång-banor på båda sidor. Bryggargatan ska behålla nuvarande sträckning men byggas om och inom gatuområdet ska en gång- och cykelbana finnas på den västra sidan fram till Rackarbacksstigen och en gångbana på den östra. Gatusektionen föreslås bli; gång- och cykelbana 3,0 m på den västra sidan, körbana 5,0 m, gångbana 1,5 m på den östra sidan och stödremsor 0,5 m på var sida, med ett totalt gatuområde på 10,5 m. På den norra sträckan får istället gångbanor finnas på båda sidor och cykeltrafik får förekomma i blandtrafik.

Diavoxgränd Från det Gamla Ångbryggeriet och Industri-vägen planeras en ny allmän gata, Diavoxgränd i mitten av området (Diavox hette den telefonmodell som tillverkades i Nynäshamn). Detta för att klara angöringen för de tillkommande bostäderna och knyta ihop Bryggargatan och Industrivägen med ett allmänt stråk genom kvarteret. Den är placerad så att Gamla Ångbryggeriet ska hamna i den västra fonden av gatan samt att man även tillvaratar utblicken mellan de båda kontorsbyg-gnaderna i öster. Den intilliggande bergsknallen vid teletornet ska bevaras. Allmän parkering ska så långt som möjligt undvikas, då gatan först och främst är till för gående. Gatan är tänkt att utformas som ett s.k. gångfartsområde, med en bredd på 5,0 m där bilar får köra på de gåendes villkor samt med stödremsor på 0,5 m på var sida. Gatan föreslås få en avsmalning så att man känner att man kliver in i ett gaturum huvudsak-ligen för gående.

Rackarbacksstigen Den befintliga gång- och cykelvägen som före-slås få namnet Rackarbacksstigen, från Tele-grafgatan till Bryggargatan ska rustas upp och byggas om (Rackarbacken var ett barnrikehus som låg där Gotthem idag ligger). Punkten för angöring med Bryggargatan är komplicerad (se vidare i gestaltningsprogrammet). Från korsningen med Bryggargatan fram till elnätstationen måste den vara framkomlig för servicefordon. Gatusektion Bryggargatan

Gatusektion Diavoxgränd

Gatusektion Rackarbergsstigen, gc-väg (till vänster), Bryggargatan (till höger)

Norconsult AB

13,50 m13,65 m

9,50 m10,50 m

9,50 m6,00 m

6,00 m

Norconsult AB

13,50 m13,65 m

9,50 m10,50 m

9,50 m6,00 m

6,00 m

Gatusektion Industrivägen, norra delen

Norconsult AB

13,50 m13,65 m

9,50 m10,50 m

9,50 m6,00 m

6,00 m

Norconsult AB

13,50 m13,65 m

9,50 m10,50 m

9,50 m6,00 m

6,00 m


26

Utsiktsvägen Utsiktsvägen utanför planområdet är en bostads-gata som börjar vid Vårfruvägen och avslutas i en vändplan vid konferensanläggningen Utsik-ten. Via dessa gator angör även varuleveranser samt abonnerade bussar för besökande till anläg-gningen. Utsiktsvägen har en gångbana på den norra sidan fram till Utsikten och cykling sker i blandtrafik. En gång- och cykelbana går längs med planområdet förbi Vaktbergets förskola utanför planområdet och angör Vårfruvägen. Genom området går idag även en del informella stigar och gångvägar över den privata marken. Bl a leder en trappa och gångväg från gång- och cykelstråket upp till Utsikten och vidare möj-lighet att ta sig upp på Vaktberget.

På Utsiktsvägen kommer trafikflödet efter exploateringen troligen att vara ungefär densamma som idag. Den tunga trafiken så som turistbussar och varutransporter kommer dock att minska men persontransporterna eventuellt öka något om Utsikten byggs om till bostäder. Gatan är dimensionerad för och bedöms klara denna trafik då körbanan är cirka 6 meter bred och gångbanans bredd på den norra sidan varierar mellan 1,8-2,5 meter.

ParkeringBilparkering planeras att ske i garage under bebyggelse och bostadsgårdar samt som markparkering på kvartersmark. Den parkering som behövs ska ordnas inom varje fastighet.

På Vaktberget 4, 5 och 32 samt Telegrafen 9, 10 och 14 planeras all parkering som markparkering. Under byggnaden på Telegrafen 13 planeras ett garage med direkt infart från den norra delen av Bryggargatan.

För Vaktberget 4 (Utsikten) kommer undantag från kommunens parkeringsnorm att behöva göras för den stora andelen mörk bruttoarea (BTA) som finns i byggnaden och som inte går använda som bostad. Parkering för Utsikten, vid en omvandling till bostäder planeras bli drygt en parkeringsplats per bostad.

Vid de nya föreslagna stadsradhusen öster om Industrivägen samt under och intill det södra kontorshuset (hus 41-42) planeras parkeringsgarage och parkering i markplan. Infart planeras från Telivägen.

Parkeringsdäcket föreslås kunna samnyttjas med handelsverksamheten på Telegrafen 15.

Då flera stora byggnader har en flexibel användning måste parkeringsbehovet beräknas vid bygglovgivningen. Parkeringsbehovet för många verksamheter beräknas utifrån verksamhetens faktiska innehåll med antal anställda, besökare m.m. Parkeringsbehovet är en komplex fråga, som kommer att påverka bedömningen av vilka verksamheter som är lämpliga att kombinera. Utgångspunkten är att Nynäshamns kommuns parkeringspolicy ska följas för bilparkering och cykelparkering.

TillgänglighetVid utarbetandet av planförslaget har kraven på god tillgänglighet och användbarhet för personer med funktionsnedsättning beaktats. Hur kraven på tillgänglighet i byggnader och på fastigheter i detalj kommer att tillgodoses avgörs i samband med byggnads- och markprojekteringen och därmed vid kommande bygglovprövning och bygganmälan.

ServiceNärmaste förskola är Vaktbergets förskola med tre avdelningar, som ligger intill planområdet vid Vårfruvägen. Kullsta förskola ligger cirka 450 meter väster om planområdet. Viaskolan har klasser från förskoleklass till årskurs 9 och ligger cirka 300 meter söder om planområdet. I planområdet ligger en vårdcentral. Längs intilliggande Nynäsvägen söder om planområdet och i Sjötelegrafen öster om planområdet finns butiker och service i form av apotek och tandläkare. Nynäshamns centrum med handel ligger ca 1 km söder om planområdet.

I några av de byggnader som ska bibehållas i planområdet finns möjlighet att ha verksamheter. Byggnaden Utsikten bedöms lämplig för skolverksamhet och ges därför möjlighet att göra det i detaljplanen. Även på fastigheterna Telegrafen 7, 9 och 10 samt Vaktberget 5 ges möjlighet till skol- och förskoleverksamhet. Kommunen har dock i dagsläget ingen ambition att bedriva skolverksamhet där. Även i de tillkommande bostädernas bottenvåningar finns möjlighet att ha verksamheter för att


27

ge en flexibilitet i framtiden och för att skapa förutsättningar för en levande blandad stadsdel.

MarkförhållandenGeoteknikFör fastigheten Vaktberget 5 finns en översiktlig geoteknisk undersökning framtagen, Teknisk PM Geoteknik, Vaktberget 5 (ÅF 2011-12-30).

Den nordvästra delen utgör berg i dagen. Områdets markyta består av fyllnadsmassor med främst svallsandmaterial därunder.

Hela den västra delen av planområdet inklusive Vaktberget består av berg i dagen liksom bergen på Telegrafen 7 och Telegrafen 13. Den övriga marken i området består huvudsakligen av svallsediment, grus. Marken som Industrivägen ligger på utgör fyllning. Marken i området bedöms lämplig för bostadsbebyggelse. Vid behov kan förstärkningsåtgärder för grundläggning komma att bli aktuella.

MarkradonRadonkarta över kommunen visar att radonnivåerna är låga i området. Det kan dock finnas risk för förhöjda radongashalter. Bostäder ska därför uppföras radonsäkra om inte en undersökning visar att markradonvärden underskrider de tillåtna värdena.

MarkföroreningarFör fastigheten Vaktberget 5 finns en översiktlig miljöteknisk markundersökning framtagen (ÅF 2012-01-11).

Föroreningar i jord påträffades som överskred riktvärdena för känslig markanvändning (KM), för mindre känslig markanvändning (MKM) med avseende på metaller och PAH (polycykliska aromatiska kolväten) och för farligt avfall med avseende på zink.

En undersökning av markföroreningar (Miljöteknisk markundersökning, Structor Nyköping AB 2016-06-23) samt en kompletterande PM (Översiktlig riskbedömning, Structor Nyköping AB 2016-09-15) har tagits fram. När man ser till antalet analyserade jordprover så verkar området till största delen vara förhållandevis rent och opåverkat av föroreningar. Förekomsten av de föroreningar som hittats, anses inte alarmerande utan måttliga och de bör inte hindra det fortsatta planarbetet. I samband med framtida schaktning bör kompletterande jordprover tas för att bekräfta jordens beskaffenhet, för att säkerställa att hanteringen av massorna sker på ett betryggande sätt.

Om markföroreningar upptäcks ska det anmälas till Södertörns miljö- och hälsoskyddsförbund som är ansvarig för miljötillsyn.

LedningarGenom det aktuella området finns ledningar dragna i marken. Ett flertal ledningar går i Bryg-gargatan och Industrivägen. Ett stort ledning-spaket med bl a fjärrvärme och självfallslednin-gar för dagvatten går i gång- och cykelvägen. Allmänna elledningar går över Telegrafen 10 till transformatorstationen, vilka planläggs med u-område. Övriga el- tele- och VA-ledningar som går över privata fastigheter måste flyttas för att kunna bygga ut området.

Handel och service. Blå ytor - handelsområden, ljusgrön yta - stadsdelsparken. Planområdet i rött.


28

Teknisk försörjningVatten och avlopp (VA)Ledningar för vatten och spillvatten finns utbyggt inom i området men kommer att kompletteras för att passa den nya bebyggelsen. Den befintliga bebyggelsen är ansluten. Hela planområdet kommer att anslutas till kommunalt VA.

DagvattenDagvattnet från området avleds idag till befintligt dagvattensystem. Då det finns kända problem söder om området ska dagvattnet från den tillkommande bebyggelsen i så stor utsträckning som möjligt ledas norrut. Området består i sin helhet mest av hårdgjorda ytor i form av berg, parkeringsplatser och hus. De mest kritiska delarna är ledningssträckorna norr om planområdet fram till Väg 73 samt sträckan vid befintlig gång- och cykelväg väster om Telegrafen 10. Kommunen utreder frågan om att höja kapaciteten på den östligaste sträckan av Telegrafgatan.

Vattenförekomsten Nynäshamn (SE585450-175800) är recipient för det aktuella området. En föroreningsberäkning (WSP 2017-08-28) finns framtagen. Målet är att alla svenska vatten ska uppnå miljökvalitetsnormerna (MKN), det vill säga statusen på vattnet. Ekologisk status i recipienten Nynäshamn är måttlig. Kemisk status är “uppnår ej god” pga. överallt överskridande ämnen (kvicksilver och bromerad difenyleter) och pga. förhöjda halter av bekämpningsmedlen polybromerade difenyletrar (PBDE) och Irgarol (cybutryn). Kvalitetskravet för både ekologisk och kemisk status är “god”, med undantag för överallt överskridande ämnen.

Halterna av vissa föroreningar ökar, men den totala föroreningsbelastningen minskar på grund av reducerad hårdgjordhet och avrinning. Kommuner ska aktivt arbeta med att uppnå god status på alla svenska vatten. För planområdet kommer detta att innebära att vissa reningslösningar bör implementeras. Då utsläppet av förorenade ämnen från planområdet totalt minskar med bebyggelsen så handlar det i första hand om att nyttja ekonomiskt effektiva och naturliga reningslösningar.

För att uppnå kravet på nödvändig fördröjning och rening av dagvatten används följande principer; undvika att dagvatten uppkommer, lokal fördröjning nära källan, mindre normalt förekommande flöden leds till reningsåtgärd samt extrema flöden leds förbi reningsanläggningen till ledningsnätet och översvämningsytor.

För att uppfylla kommunens krav på dagvatten-hantering ska respektive fastighet i området klara ett visst maxutsläpp och en fördröjningsvolym enligt följande tabell:

Fastighet: Maxutsläpp (l/s): Magasins- volym (m3): Vaktberget 4 46 92 Vaktberget 32 18 38 Vaktberget 5 17 34 Telegrafen 10 8 35 Telegrafen 13 6 22 Telegrafen 14 2 5 Telegrafen 7 (norrut) 8 32 Telegrafen 7 (söderut) 8 32 Telegrafen 9 (söderut) 7 18

För förslag på placering av utjämningsmagasin för fördröjning av dagvatten, se bild sid 29. Slut-lig placering och dimensionering sker i detaljpro-jekteringen. Alla fastighetsägare har visat att plats för fördröjning av dagvattnet enligt kom-munens krav finns inom respektive fastighet.

AvfallSophantering ska ske genom hämtning vid gata för respektive fastighet. I flerbostadshusen finns möjlighet att ordna miljörum. Vid korsningen Vikingavägen/Centralgatan cirka 500 meter väster om planområdet finns en miljöstation. Återvinningsstation för grovsopor finns i Hammarhagens industriområde cirka 2 kilometer norr om planområdet.

El, tele, dataEl-, tele- och datanät finns utbyggt i området. I planområdet finns en transformatorstation belägen vid gång- och cykelvägen som planläggs som teknisk anläggning. Det befintliga teletornet med teknikhus planläggs som teknisk anläggning.


29


Telegrafgatan

Utsiktsvägen

Vårfruvä

gen

Brygg

arga

tan

Diavoxgränd

Indu

striv

ägen

Indu

striv

ägen

Racka

rbac

ksst

igen

Vaktbergsvägen

Planerad bebyggelse

Teletornsberget

Bebyggelse

Utjämningsmagasin

Dagvattenledning

Planområde

Vaktberget 32

Vaktberget 5

Telegrafen 9Telegrafen 7

Telegrafen 13

Telegrafen 14

Telegrafen 10

Vaktberget 4

Förslag på placering av utjämningsmagasin för dagvatten.


30

UppvärmningKommunen har som mål att uppvärmningen ska ske på ett så miljövänligt sätt som möjligt samt att energianvändningen ska minimeras. Planområdet ska försörjas i enlighet med kommunens mål om hållbart byggande och låg miljöbelastning. Alternativ förnyelsebar uppvärmning bör prövas för att undvika en kraftigt ökad elanvändning. Kommunen är positiv till att uppvärmningen sker med förnyelsebara energikällor. Fjärrvärme finns framdraget i planområdet. Direktverkande el rekommenderas inte.

Störningar och riskerBullerEn trafikbullerutredning för Industrivägen finns sedan tidigare framtagen (WSP 2010-05-12). Den visar att de befintliga byggnaderna öster om vägen exponeras för buller. En bullerutredning togs fram (Structor Akustik AB 2016-06-23) och en reviderad bullerutredning togs därefter fram (Structor Akustik AB 2017-06-29).

Planarbetet påbörjades före januari 2015 varför regeringsproposition 96/97:53 är gällande för området. Området ligger även centralt i Nynäshamn med god tillgång till kollektivtrafik varför Länsstyrelsens rapport 2007:23 antas gälla.

Byggnader ska utformas så att minst hälften av boningsrummen i varje lägenhet får högst 55 dBA ekvivalent ljudnivå vid fasad, uteplats anordnas i anslutning till bostaden.

Av områdets alla planerade bostäder innehåller de flesta riktvärdena enligt regeringsproposition 96/96:53. Endast en mindre del behöver använda avstegsfall A eller B, med genomgående lägenheter som har hälften av boningsrummen mot mindre bullrig sida om högst 55 dBA ekvivalent ljudnivå. I enstaka fall behövs byggnadstekniska åtgärder i form av skärm.

Nynäshamns Hamn ligger mellan 500 till 800 m från det aktuella planområdets närmaste bostäder. Hamnens påverkansområde är betydligt mindre än 500 m. Hänsyn bedöms därför inte behöva tas till buller från hamnen vid projektering av bostäder inom aktuellt planområde.

Lukt, smittspridningLukt är inget som reglerats i form av normer eller liknande. Likartade luktkaraktärer som från reningsverket kan uppträda från raffinaderiets verksamhet. Att människor känner (obehag av) lukt behöver i sig inte innebära att det finns ämnen i skadlig mängd i luften. Istället talar man om upplevda besvär till följd av lukt – vi blir störda (irriterade, förtretade) därför att det luktar illa och/eller det luktar ofta, eller för att det orsakar oro. Det finns i dagsläget inte några lagstiftade gränsvärden avseende lukt i omgivningen. Som praxis betraktar man luktstörningar över nivån 1-2 % av tiden som oacceptabla.

I samband med att Nynäshamn behöver bygga ut sitt avloppsreningsverk som ligger cirka 250-300 meter från planområdet gjorde man en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) för denna. Dess miljöaspekter var bl a lukt och smittorisker. Den redovisar att det är fullt möjligt att bygga ut reningsverket utan att det orsakar oacceptabla negativa konsekvenser för bostäder. Slutsatsen förutsätter att luktreducerande åtgärder genomförs vilket bedöms som fullt rimligt. Åtgärderna kan vara övertäckning/inbyggnad och rening av ventilationsluft med exempelvis biofilter. Mest kritiskt vad gäller luktproblematiken är vissa områden väster om Väg 73 där risk för störande lukt kan förekomma under 1 % av tiden. Planområdet ligger utanför detta område.

Ekvivalent ljudnivå för dygn i dBA, 1,5 meter ovan mark. OBS kartbilden vriden (Structor Akustik AB 2017-06-29).


31

Elektromagnetisk strålningMed tanke elektromagnetisk strålning möjliggör planen ingen bostadsbebyggelse inom 10 meter från den befintliga transformatorstationen. Teletornet vid Industrivägen innehåller kommunikationsutrustning.

RäddningstjänstOm det allmänna gatu- och vägnätet inte medger tillräcklig framkomlighet ska en räddningsväg enligt Boverkets Byggregler, BBR kap 5:94 anordnas. Den ska utgöras av hårdgjort ytlager, ha en minsta körbanebredd på 3 meter, en fri höjd på 4 meter och klara ett axeltryck på 100 kN. Då området kommer att byggas ut etappvis och byggnader tas i bruk innan området är färdigbyggt ska framkomligheten även säkerställas under själva byggskedet. För byggnader där höjden till underkant fönster eller till balkongräckes överkant från mark är högre än 11 meter (normalt 4 våningar) ska avståndet från uppställningsplats för räddningsfordon till byggnad inte överskrida 50 meter.

Farligt godsVäg 73 är kommunens viktigaste trafikled och går mellan Nynäshamns tätort och Stockholm. Den är identifierad som riksintresse på grund av dess vikt för kommunikationerna till Nynäshamns hamn. Väg 73 är av Länsstyrelsen rekommenderad primär transportled för farligt gods. En stor andel av transporterna med farligt gods är kopplade till hamnen i Nynäshamn, den framtida hamnen i Norvik, LNG-terminalen (Liquid Natural Gas), Nynas Raffinaderi och Statoils smörjoljeanläggning. Transporter med farligt gods går även på Raffinaderivägen och Norviksvägen även om de inte är rekommende-rade transportvägar för farligt gods.

Det geografiska läget gör att dessa transporter huvudsakligen belastar Väg 73 norrut från trafikplats Norvik, norr om planområdet. Den södra sträckan av Väg 73 som ligger närmare planområdet, har följaktligen ett mindre antal transporter av farligt gods och därmed en annan risknivå.

Enligt Länsstyrelsens allmänna rekommendationer är bedömningen att med ett avstånd på över 150 meter, krävs inte någon riskutredning då riskerna inte bedöms ge upphov till betydande miljöpåverkan. På grund av att transporterna på Raffinaderivägen inte har kunnat kartläggas är bedömningen att Länsstyrelsens rekommendationer ska följas för denna del. Korsningen Raffinaderivägen/Väg 73 utgör den del som ligger närmast planområdet med ett avstånd på 150 meter till närmsta föreslagna bostadsbebyggelse på Vaktberget 4 och Telegrafen 10. Mellan närmaste föreslagna bostäder och vägen finns befintlig bebyggelse. Föreslagen bostadsbebyggelse ligger även högre än vad vägen och korsningen gör.

För Väg 73, söder om Raffinaderivägen bedöms skyddsavståndet till 50 meter. Närmsta avstånd mellan föreslagen bostadsbebyggelse och väg är cirka 110 meter.

Farlig verksamhetNynas Raffinaderi Nynas AB driver raffinaderiet i Nynäshamn. Verksamheten består huvudsakligen av destilla-tion av råolja. Anläggningen är klassad som en Sevesoanläggning och även som farlig verksam-

Risk för smitta bedöms ligga långt under risken för störande lukt för bostäder. Det finns inga riktvärden för smitta i omgivningsluft. Gränsen för acceptabel halt vid bostäder antas vara 100 bakterier/m3 med tillåtet överskridande 2 % av tiden. Planområdet ligger även utanför detta område.

Beräknat bidrag till lukt 1 % av tiden. Grön linje motsvarar 1 LE (luktenhet)/m3 som minutvärde. Gul linje mosvarar föreslaget riktvärde 5 LE/m3 som minutvärde.


32

het enligt lag (2003:778) om skydd mot olyckor. Bedömningen är att med ett avstånd på över 200 meter, krävs inte någon riskutredning då riskerna inte bedöms ge upphov till betydande miljöpåverkan. I och med att kommunen inte kan påverka var verksamheten sker inom områ-det har skyddsavståndet räknats från fastighets-gräns. Närmaste bebyggelse inom det aktuella planområdet ligger cirka 400-500 meter från raffinaderiet. Verksamheten bedöms därför inte utgöra någon risk för bebyggelsen inom pla-nområdet.

Statoil Smörjoljeanläggning Statoil Lubricants driver en fabrik för till-verkning av smörjmedel i Nynäshamn. Risker för människors liv och hälsa gäller främst trans-porter till och från anläggningen (se farligt gods ovan). Med hänsyn till den omfattande hanter-ingen av brandfarliga varor inom anläggningen bedöms att utsläpp av ämnen, med efterföljande antändning och pölbrand inte kan uteslutas. Det bedöms kunna ge strålningspåver-kan på omgivningen upp till cirka 30 meter samt even-tuell skadlig påverkan av brandgaser på längre avstånd. Bedömningen är att med ett avstånd på över 50 meter, krävs inte någon riskutredning då riskerna inte bedöms ge upphov till betydande miljöpåverkan. Närmaste bebyggelse inom det aktuella planområdet ligger cirka 200-250 meter från anläggningen. Verksamheten bedöms där-för inte utgöra någon risk för bebyggelsen inom planområdet.

Nynäshamns hamn Verksamheten i Nynäshamns hamn utgörs av färjetrafik för personer och fordon samt roro-trafik (roll on – roll off). Farligt gods kan förekom-ma med lastbilstransporter. Det farliga godset ställs upp på kaj i väntan på lastning, lossning och rutiner. Bedömningen är att med ett avstånd på över 50 meter, krävs inte någon riskutred-ning då riskerna inte bedöms ge upphov till betydande miljöpåverkan. Närmaste bebyggelse inom det aktuella planområdet ligger cirka 230 meter från hamnen. Verksamheten bedöms där-för inte utgöra någon risk för bebyggelsen inom planområdet.

Nynäshamns avloppsreningsverk Nynäshamns avloppsreningsverk betjänar Nynäshamns stad, Ösmo och Segersäng. Inga olycksscenarier kan identifieras som kan med-

föra skador på människor i omgivning omkring anläggningen. Det är sannolikt hänsyn till påver-kan på omgivningen främst genom lukt som dimensionerar skyddsavstånd till ny bebyggelse (se lukt, smittspridning ovan). Det är möjligt att röt-gasproduktionen i anläggningen utökas. Lagras större mängder bör avstånd till byggnader vara 25 meter och till svårutrymbara lokaler 100 me-ter. Bedömningen är att med ett avstånd på över 100 meter, krävs inte någon riskutredning då riskerna inte bedöms ge upphov till betydande miljöpåverkan. Närmaste bebyggelse inom det aktuella planområdet ligger cirka 250-300 meter från reningsverket. Verksamheten bedöms där-för inte utgöra någon risk för bebyggelsen inom planområdet.

Nynäshamns gasterminal LNG-terminalen(Liquid Natural Gas), ligger i an-slutning till Nynäs raffinaderi. Bedömningen är att med ett avstånd på över 600 meter, krävs inte någon riskutredning då riskerna inte bedöms ge upphov till betydande miljöpåverkan. Närmaste föreslagen bebyggelse inom det aktuella planom-rådet ligger cirka 1300 meter från gasterminalen. Verksamheten bedöms därför inte utgöra någon isk för bebyggelsen inom planområdet.

Lokala miljömålKommunens lokala miljömål innehåller fyra miljömålsområden; effektivare användning av energi och transporter, hushållning med mark, vatten och bebyggd miljö, friska vatten samt giftfria och resurssnåla kretslopp.

Genom förtätning av redan befintlig struktur bidrar bebyggelsen direkt till både det första och det andra miljömålet. De som flyttar in i de nya bostäderna kommer att ha nära till kollektiva färdmedel. De har butiker och service i centrum på gångavstånd. Marken kommer att användas på ett resurssnålt sätt, och bebyggelsen anpassas till sin närmiljö.

Administrativa frågorInom fastigheten Vaktberget 5 gäller tomtin-delningsbestämmelser 0192K-I-6, fastställd 29 februari 1928. Tomtindelningsbestämmelserna upphör att gälla för fastigheten då detaljplanen vinner laga kraft.

För samtliga handlingar relevanta för detaljplanen se https://www.nynashamn.se/Bygga-bo-och-miljo/Stadsplanering-och-byggnation/Gallande-detaljplaner/Gallande-detaljplaner/2018-09-05-Telegrafen-Vaktberget-detaljplan-863.html

telegrafen 7 - schjodt.no · så att man kunde ta sig till matsalen från verk-stadsbyggnaden via...

Documents