Taloyhtiön nykytilan arviointi

Timo Kuusiola

Rakennuksen teknisen arvonmuuttuminen ajan funktiona

Kiinteistönhoidon vuokaavioHuolto ja tarkastus(esim. viemärien eheydentarkistus ja vuotokohtien korjaus)

Kunnossapito(esim. osittaiset viemärienuusimiset)

Peruskorjaus(esim. viemäriverkostonuusimiset)

Kustannuksetkasvaa

• Kiinteistönhoidon tulisi ollaennakoivaa

• Ennakoiva huolto jakunnossapito lykkäärakennusosienperuskorjaustarvetta

• Taloyhtiön vastuulla onvarmistaa kiinteistönhoidonsuunnitelmallisuus

Taloyhtiön nykytilan arviointi1.Kerää taloyhtiön lähtötiedot sekä asukkaiden havainnot ja

toiveet (lomakkeet 1.1-1.4 ja 1.5)2. Asiantuntijan opastuksella käykää läpi kerätyt lähtötiedot ja

sopikaa yhdessä jatkotoimista. (Kts esimerkki diasarjanlopussa).

3. Kerää tietoa havaituista puutteista ja ongelmistaasiantuntijalta saatujen ohjeiden mukaan (havainnointi,lomakkeet 2.1-2.8)

4.Kokoa kerätyistä tiedoista isännöitsijän kanssa yhteenveto jakäykää yhteenveto läpi yhdessä

5. Sopikaa isännöitsijän kanssa tarvittavista jatkotoimistahavaittujen puutteiden korjaamiseksi

5

Energiaviisas taloyhtiö -koulutus 1. Taloyhtiön lähtötietojen kartoitus

Taloyhtiön nykytilan arviointi

1.1 Perustiedot

2. Taloyhtiön havainnointi

1.2 Korjaushistoria

1.5 Asukaskysely

1.3 Yleiset kysymykset

2.8 Viemärijärjestelmän huolto- jakunnossapitotarpeen havainnointi

2.7 Käyttövesijärjestelmän toiminnan havainnointi

2.6 Sähköjärjestelmän toiminnan havainnointi

2.5 Ikkunoiden ja ovien huolto- jakunnossapitotarpeen havainnointi

2.3 Lämpövuotojen havainnointi

2.4 Lämmityksen havainnointi

2.2 Ilmanvaihdon toiminnan havainnointi

2.1 Märkätilojen huolto- ja kunnossapitotarpeenhavainnointi

1.4 Huoltoon liittyvät kysymykset

Havainnoista keskustelu isännöitsijänja taloyhtiön hallituksen kanssa

Lisätutkimusten teettäminenasiantuntijalla PTS:n täydentäminen

4. Yhteenveto

3. Energiatehokkuus toimienhuomioinen tulevissaperuskorjauksissa

4.1 Taloyhtiön viestintäsuunnitelma

Viisas energiankäyttö ja huolto

Energiaviisas korjausrakentaminen

Viestintä taloyhtiössä

Yhteenvetotilaisuus

4.2 Asukaskyselyn yhteenveto

Taloyhtiöstrategian laadinta

Taloyhtiöiden kouluttaminen

Tekninen suunnitelma(toimenpiteet tavoitetilaan

pääsemiseksi)

PKS Kuluttajienenergianeuvonta

Asiantuntijat jaisännöitsijä

Taloyhtiöstrategia

Nykytila-arviointi+taloyhtiöntahtotila

energianeuvoja,taloyhtiön hallitus,

asukkaat jaisännöitsijä

Taloyhtiöstrategian laatimisen prosessi

Asumisstrategia(Asumisen tahtotila)

Taloyhtiöstrategian laatiminen

• Nykytila-arvion perusteella voidaan laatia…• selvitys asumisen tahtotilasta (Asukasstrategia)

• selvitys tarvittavista toimenpiteistä tahtotilaan pääsemiseksi(Tekninen suunnitelma)

• Määritellään suuntaviivat taloyhtiön tavoitetilaanpääsemiseksi (esim. seuraavalle 30 vuodelle)

• Tekninen suunnitelma toimii esiselvityksenä tulevienperuskorjausten hankesuunnitelmille

• Tekninen suunnitelma tulee teettää alan ammattilaisella

Tutustuminen lähtötilanteeseenTaloyhtiön asiakirjat, dokumentit

•Taloyhtiön energiankäytöstä kertovat mm.• Huoltokirja• Kulutusseurantaraportit

• Lämmitys, kiinteistösähkö, veden kulutus

• Kuntoarvio• PTS-suunnitelma

• Energiakatselmus• Energiatodistus• Asukas-/osakaskysely

9

Suunnitelmallisen kiinteistönpidon työkalut• Kunnossapitotarveselvitys (lakisääteinen)

• Arvio kiinteistön kunnossapito- ja korjaustarpeesta viideksi vuodeksieteenpäin

• Lähtötietoina: Taloyhtiön strategia, vauriohistoria, huoltokirja, tietorakenneosien teknisestä käyttöiästä, kuntoarvio, kuntotutkimus,energiakatselmus, kunnossapitosuunnitelma (PTS)

• Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)• Arvio kiinteistön tulevien vuosien kunnossapito- ja korjaustoimien

tarpeesta, ajoituksista ja kustannuksista• Lähtötietoina: taloyhtiön strategia, huoltokirja, kuntoarvio,

kuntotutkimus, kunnossapitosuunnitelmaehdotus, energiatodistus,energiakatselmus

• Korjausohjelma• Tarkennettu PTS, lisätty vaikutukset asumiskustannuksiin

Lähde: Taloyhtio.net

Kuntoarvio• Taloyhtiön kunnossapitosuunnittelun lähtötiedot selvitetään

teettämällä kuntoarvio• Ennen tarjouspyyntöä tulee miettiä kuntoarvion laajuus• Kuntoarvion avulla saadaan selville eri rakennusosien

kunnossapitotarpeet sekä mahdolliset lisäselvitystarpeet (esim.kuntotutkimus tarpeet)

• Kuntoarvio perustuu pääasiassa aistinvaraisiinasiantuntijahavaintoihin ja olemassa oleviin asiakirjoihin

• Kuntoarvioijia on yleensä kolme eri alan asiantuntijaa(rakennustekniikka, LVIA-tekniikka, sähkö- ja tietotekniikka)

• Kuntoarvioon on hyvä sisällyttää myös asukaskysely• Kuntoarvioraportissa esitetään

kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus)

Kuntotutkimus• Menettely tietyn rakennusosan/laitteiston kunnon

tarkempaan tutkimiseen• Kuntoarvion jatkotoimenpide• Selvitetään tutkittavan kohteen kunto,

vauriomekanismit, korjausten suositeltava ajankohta• Tutkimusmenetelmiin saattaa kuulua myös rakenteita

rikkovat menetelmät, rakenteiden tai putkistojenkuvaukset yms.

• Kuntotutkimuksen kohteita ovat usein putkistot,julkisivu, ilmanvaihto, sähköjärjestelmä,rakennusautomaatio

Miksi nykytilan-arviointi on tärkeää• Nykytilan arviointi on tärkeää, koska…

• Nykytilan arviointi on lähtökohta taloyhtiön suunnitelmallisellekiinteistönpidolle

• Tulevaisuuden suunnittelussa sekä tulevissa korjaushankkeissa tuleetietää taloyhtiön asukkaiden/osakkaiden tahtotila ja rakennustennykyinen kunto

• Konsultit velottavat lähtötietojen kartoittamisesta tuntitaksalla

• Nykytilan arvion perusteella voidaan laatia Taloyhtiöstrategia• Taloyhtiöstrategia on selvitys taloyhtiön nykytilasta sekä

tulevaisuuden tahtotilasta

Case-esimerkkiNykytila-analyysi

As Oy Sähkö ja Lämpö

Havaintoja taloyhtiön perustiedoista1. Taloyhtiön lämmönkulutus 41,8 kWh/m3, joka on jonkin verran normaaliatasoa korkeampi. Keskimääräinen kaukolämmönkulutus saman ikäluokanrakennuksissa on noin 35-40 kWh/m3 (Lomake 2.3 Lämmityksen havainnointi)2. Taloyhtiön vedenkulutus on 151 litraa/asukas/vrk, joka on normaalilla tasolla.Vedenkulutuksen alhaisen kulutuksen raja on 100, normaalin 150 ja korkean 200litraa/asukas/vrk (Lomake 2.7 Käyttövesijärjestelmän toiminnan havainnointi)3. Taloyhtiön sähkönkulutus on 3.1 kWh/ m3, joka on jonkin verran normaaliakorkeampi. Sähkönkulutuksessa hissittömän rakennuksen normaalin kulutuksen raja-arvo on 2 kWh/ m3. (Lomake 2.7 Käyttövesijärjestelmän toiminnan havainnointi)4. Asukkailta tulleiden valitusten perusteella taloyhtiössä näyttäisi olevanongelmia vedenkulutuksessa.5. Kohteessa on koneellinen tulo-poistoilmanvaihto ja korvausilma tulee ikkunanrakoventtileistä.

Havaintoja Korjaushistoriasta

• Lämmönvaihdin, kylpyhuoneet, vesikalusteet, pihan asfaltointi(parkkipaikka) ja lukot ovat saavuttaneet niiden teknisen käyttöiän.

• Ilmanvaihtojärjestelmän huippuimuri on myös saavuttanut teknisenkäyttöiän ala-rajan.

• Alkuperäisten vesikalusteiden määrät eivät ole tiedossa.• Alkuperäisten kylpyhuoneiden lukumääräksi on arvioitu 20.• Kohteessa ei tietojen mukaan ole tehty patteriverkoston perussäätöä

ja patteritermostaatit on vaihdettu vuonna 1994.• Kohteessa ei ole tehty kokonaisvaltaista kuntoarviota eikä myöskään

rakennusosakohtaisia kuntotutkimuksia.

Havainnot energiankäytöstä• Ilmanvaihdon täystehoajat ovat 7-13 ja 16-21• Kohteessa on ulkovalaisimena 300W lamput ja rappukäytävissä

vanhat 60W lamput.

Ehdotetut jatkotoimenpiteetSuositeltavat lisäselvitykset

• Kuntoarvion teettäminen• Kuntoarvion tarkoituksena on selvittää kiinteistön kunto rakenne-, lvi- ja sähkötekniikan osalta• Taloyhtiön kuntoarvio laaditaan asuinkiinteistöjen kuntoarviointiohjeiden KH 90-00534, KH 90-00535

ja KH 90-00495 mukaisesti• Sisältövaatimuksina voidaan edellyttää:

• Kunnossapitosuunnitelman laadinta/päivitys seuraavalle 10 vuodelle sekä huoltokirjan päivitys taihuoltokirjan laadinta.

• selvitys tarvittavista kuntotutkimuksista. Mahdollisia kuntotutkimuskohteita ovat vesi- javiemärijärjestelmä, ilmanvaihtojärjestelmä.

• Kuntoarvion yhteydessä kannattaa harkita myös energiakatselmuksen sekä kosteuskartoituksenteettämistä sekä huoltokirjan laatimista tai päivittämistähttp://www.taloyhtio.net/hoku/huoltokirja/

• Ennen kuntoarvion tilaamista kannattaa jo miettiä, miten kuntoarviossa esitettävätkunnossapitotoimenpiteet toteutetaan?

• Kannattaa harkita toimenpiteiden toteuttamisen suunnittelun, kilpailutuksen ja projektinjohdonsisällyttämistä osaksi kuntoarviota, jolloin toimenpiteiden toteutuksen organisointi ei kaaduisännöitsijän hoidettavaksi

Ehdotetut jatkotoimenpiteetSuositeltavat lisäselvitykset

• Kosteuskartoitus kaikkiin kylpyhuoneisiin• Selvitetään kaikki riskirakenteet (muovimatto – tai -tapetti, väärin tehdyt lattiakaivot, kaakeli

muovimaton päällä).• Kosteuskartoitus voidaan tehdä kuntoarvion yhteydessä tai tehdä erillisenä toimenpiteenä.• Määriteltävä kaikkien kylpyhuoneiden suositeltava korjausajankohta sekä seuraavan tarkastuksen

suositeltava ajankohta. Samalla tulisi mitata kylpyhuoneiden pintakosteudet.• Kylpyhuonekartoituksen yhteydessä on hyvä tarkastuttaa kaikki vesikalusteet.• Kosteuskartoituksen perusteella kannattaa harkita kylpyhuoneiden korjauttamista taloyhtiövetoisesti

• Lisätietoa Kylppärit-kuntoon-oppaasta https://www.kiinkust.fi/tuote/kylpparit-kuntoon jaKiinteistöliitosta http://www.kiinteistoliitto.fi/palvelut/neuvontapalvelut/

Ehdotetut jatkotoimenpiteetSuositeltavat lisäselvitykset

• Kokonaisvaltaisen asukaskyselyn teettäminen.http://www.energiaopas.fi/files/2016/05/Taloyhtiot_1.5_Asukaskysely.pdf

• Asukaskyselyn perusteella saadaan selville mahdollisten lisäselvitysten tarve (esim.sisälämpötilojen mittaus)

• Asukaskyselyn ja lisäselvitysten perusteella taloyhtiöille voidaan tehdä taloyhtiöstrategia.• Taloyhtiöstrategiaan asumisen tahtotila sekä tekninen suunnitelma asumisen tahtotilaan

pääsemiseksi.• Määriteltävä myös miten rakennusten kunnon tarkkailu toteutetaan jatkossa.• Taloyhtiöstrategia tulisi tehdä vasta kuntoarvion jälkeen• Taloyhtiöstrategiaan tulisi määritellä peruskorjaukset seuraavalle 30 vuodelle sekä

selvittää, millaisia perusparannustoimenpiteitä (energiatehokkuusparannukset,asumisviihtyvyysparannukset) kannattaisi tehdä peruskorjausten yhteydessä.

• Keskustele tekemistäsi havainnoista ja jatkotoimenpiteistä taloyhtiön hallituksen jaisännöitsijän.

• Lisäselvitysten perusteella tehdään suunnitelmat tulevista korjaushankkeista ja niidenlaajuudesta yhteistyössä isännöitsijän kanssa (Energiatehokkuustoimien huominen tulevissaperuskorjauksissa)

Harkittavat energiatehokkuustoimet• Ilmanvaihdon täystehoaikojen säätäminen.

• Täystehoajat ovat yleensä aamulla klo 7-9 ja iltapäivällä klo 16-18. Jos kohteessa onpaljon asukkaita myös päivällä, voidaan täystehoaikaa pitää päällä lounasaikaan klo11-13. Nykyiset täystehoajat kuluttavat turhan paljon sähköä.

• Porrashuoneiden ja ulkovalaisimien vaihtaminen led-valaisimiksi.• Led-valaisimien energiankulutus saattaa olla jopa kolmasosa nykyisten valaisimien

tehosta• Ulkovalaisimien vaihtamisen yhteydessä kannattaa harkita tulisiko pihavalaistus

suunnitella uudelleen varsinkin, jos kohteessa on riittämätön pihavalaistus.

Harkittavat energiatehokkuustoimet• Investointia vaativissa energiatehokkuustoimissa tulee aina selvittää niiden

kannattavuus sekä soveltuvuus asiantuntijalla!

• Vesikalusteiden uusiminen tai huolto• Kartoitetaan kaikki uusittavat tai huoltoa tarvitsevat vesikalusteet

• Mitataan verkoston painetasot sekä vedenvirtaamat vesikalusteissa• Vesikalusteiden valinnassa kannattaa huomioida kalusteiden

vedensäästöominaisuudet.• Vesikalusteremontin yhteydessä kannattaa säätää kaikkien hanojen

virtaamat sopivalle tasolle• Suihkussa ja keittiössä 12 litraa minuutissa ja pesuallashanassa 6 litraa

minuutissa.

Harkittavat energiatehokkuustoimet• Huippuimurin vaihtaminen taajuusmuuttajaohjattuun ja vakiopaine- ja ulkolämpötilasäädöllä

toimivaan huippuimuriin.• Huippuimurien vaihtamisen yhteydessä kannattaa harkita…

• Rakoventtiilien vaihtamista nykyaikaisiin tuloilmaventtiileihin.• Vähentää vedontunnetta asunnoissa

• Ratkaisun kannattavuus ja vaikutukset (energia, sisäilma, käytettävyys) tulee selvittääasiantuntijalla

• Ratkaisu tulee suunnitella ja toteuttaa yhtenä kokonaisuutena• Lämmöntalteenottojärjestelmän kannattavuus voidaan putkiremontin yhteydessä selvittää• Ei välttämättä maksa itseään kovin nopeasti takaisin

• Kohteessa useampi rappu ja vähän kerroksia• Rakennusautomaatiojärjestelmän soveltuvuutta kannattaa selvittää varsinkin, jos hankitaan paljon

uusia automaatiojärjestelmiä• Sähköautojen lataustolppien asentamista tai valmiutta niiden jälkiasennukseen kannattaa harkita

parkkipaikan uusimisen yhteydessä• Esim. http://www.parkkisahko.fi/taloyhtiolle/

Harkittavat energiatehokkuustoimet• Lämmönvaihtimen uusinta ja patteriverkoston perussäätö

• Kuntoarvion perusteella kannattaa selvittää kaikki lämmitysjärjestelmässä uusimistavaativat laitteet ja osat

• Lämmitysjärjestelmän saneerauksen yhteydessä kannattaa harkita uudenlaisia tapojalämmityksen säätöön

• Koko lämmitysjärjestelmän optimaalinen huoneistokohtaiset olosuhteet huomioivaautomaattinen säätö (esim. Leanheat tai Ouman Lämpömestari)

• Säätää huoneistojen lämpötilat taloyhtiössä sovitulle tasolle• Ei mahdollisuutta huoneistokohtaiseen säätöön

• Koko lämmitysjärjestelmän optimaalinen säätö sekä huoneistokohtaisen lämpötilanetäohjaus huollolle ja isännöitsijälle (esim. Fourdeg)

• Huoneistokohtainen säätö etäohjauksella• Mahdollistaa huoneistokohtaisen keskitetyn (isännöitsijän tai huollon hallinnoiman)lämpötilan säädön• Mahdollistaa huoneistokohtaisen sisälämpötilanmukaisen laskutuksen

• Pelkkien patterikohtaisten älytermostaattien asentaminen yksittäisiin huoneistoihin saattaasekoittaa lämmitysjärjestelmän!