Vrste služnosti

Služnosti se dijele na STVARNE SLUŽNOSTI i LIČNE SLUŽNOSTI.

Stvarne služnosti se dijele na POLJSKE I KUĆNE, a lične služnosti na PRAVO PLODOUŽIVANJA, PRAVO UPOTREBE I PRAVO STANOVANJA.

Najznačajnije poljske služnosti su: Pravo prolaza ljudi preko poslužne nekretnine, Pravo prolaza ljudi i stoke preko poslužne nekretnine, Pravo crpiti vodu iz bunara na poslužnoj nekretnini, Pravo ispaše stoke na poslužnoj nekretnini, Pravo sječe drva i sakupljanja granja na poslužnoj nekretnini, Pravo dovođenja i odvođenja vode preko poslužne nekretnine, Pravo loviti divljač i ribu na poslužnoj nekretnini, Pravo vaditi pijesak i druge minerale iz utrobe zemlje i sl.

Najznačajnije kućne služnosti su: Pravo otvoriti prozor na susjedovoj zgradi radi svjetlosti, Pravo provoditi dim kroz susjedov dimnjak, Pravo zahtjevati da se zgrada ne podize iznad ili ispod određene visine, Pravo odvoditi kišnicu sa krova na susjedno zemljište i td.

Načela služnosti

U našem pravu služnost se može zasnivati samo na tuđoj stvari. Neka uporedna prava, kao što je npr. Švajcarska, dopuštaju mogućnost da se služnost zasnuje i na vlastitoj stvari.

Načelo pasivnosti – znači da je nosilac prava stvarne služnosti ovlašten da zahtijeva od vlasnika poslužene nekretnine određeno trpljenje ili uzdržavanje.Najznačajnije načelo je načelo restrikcije ili poštede poslužne nekretnine. Prema zakonskom rješenju, stvarna služnost vrši se na način kojim se najmanje opterećuje poslužna nekretnina. Ovo imperativno pravilo prihvaćeno je iz razloga što zasnovana stvarna služnost sama po sebi već predstavlja ograničenje prava vlasništva na poslužnoj nekretnini, zbog čega se služnost mora vršiti na krajnje obziran način. Praktični aspekti ispoljavanja ovog načela ogledaju se u tome što postojeću služnost u pravilu treba sužavati, a ne proširivati.Drugi praktični aspekt ispoljava se u tome što vlasnik poslužne nekretnine može podnijeti tužbu i zahtijevati da se postojeća služnost ukine kao nepotrebna. To će biti slučaj kada je nakon zasnivanja stvarne služnosti izgrađen odgovarajući javni put do polazne nekretnine, kojim se na isti način može služiti vlasnik

polazne nekretnine, kao što se služi prolazeći preko opterećene poslužne nekretnine.Treći praktični aspekt, ispojava se u time što se stvarna služnost u pravilu zasniva krajem parcele, a ne po sredini, kada se u najvećoj mjeri i vrši ograničenje prava vlasništva na poslužnoj nekretnini. Međutim, ako se krajem parcele nalazi stambeni objekat, vlasnika poslužne nekretnine, onda u ljetnom periodu objektivno može doći do stvaranja prašine, a u jesenjem periodu do stvaranja blata, pa pri takvim okolnostima vlasnik poslužne nekretnine opravdano može zahtijevati da se zasnovana služnost izmjesti na drugu stranu iste parcele, iste poslužne nekretnine. Načelo nedjeljivosti stvarne služnosti - Kada dođe do podjele povlasne nekretnine, onda stvarna služnost postoji u korist svih njenih dijelova koje predstavljaju novoformirane parcele. Međutim ako dođe do podjele poslužne nekretnine onda stvarna služnost ostaje samo na onim dijelovima na kojima je vršena podjela poslužne nekretnine.

Načelo neprenosivosti - Stvarne služnosti su relativno neprenosive (vidjeti materijal). Međutim lične služnosti su apsolutno neprenosive, one su vezane za ličnost subjekta prava i dok on postoji, postoji i lična služnost. Prestankom pravnog subjekta gasi se i lična služnost.

Zaštita stvarnih služnosti

Ova zaštita se ostvaruje podnošenjem konfesorne tužbe, kao petitorne tužbe koja nije ograničena zastarnim rokovima. Ako vlasnik poslužne nekretnine osporava postojanje prava stvarnih služnosti, onda vlasnik povlasne nekretnine ima pravo podnijeti tužbu kojom će tražiti da sud utvrdi postojanje prava stvarne služnosti. Na ovu tužbu analogno se primjenjuju pravila reivindikacione tužbe. Vlasnik povlasne nekretnine, kao podnostilac tužbe treba da dokaže u postupku pred sudom svoje vlasničko pravo na povlasnoj nekretnini, da je pravo stvarne služnosti stekao na jedan od načina koji su propisani zakojom i da vlasnik poslužne nekretnine osporava postojanje stečenog prava stvarne služnosti. Ovaj vlasnički spor mogu voditi samo vlasnici poslužne i povlasne nekretnine. Ako sud utvrdi ocjenom dokaza, da je tužilac stekao pravo stvarne služnosti, onda tužilac može na osnovu pravosnažne presude tražiti da se upiše njegovo pravo na poslužnoj nekretnini i to u teretni list glavne zemljišne knjige.

Drugi oblik ove tužbe je slučaj kada vlasnik poslužne nekretnine ili treća osoba protivpravno uznemirava vlasnika povlasne nekretnine, i tada nože zahtijevati da to uznemiravanje prestane. Na ovu tužbu analogno se primjenjuju pravila negatorne tužbe.

Vlasnik povlasne snekretnine mora dokazati da je uznemiren u vršenju prava stvarne služnosti. Pravo na podnošenje ove tužbe također nije ograničeno zastarnim niti prekluzivnim rokovima.

Prestanak stvarnih služnosti

Stečeno pravo stvarne služnosti može prestati na više načina koji su propisani zakonom o vlasničkopravim odnosima.Prvi način prestanka je tzv. LIBERATORNA UZIKAPIJA. Do ovog načina prestanka dolazi kada se vasnik protivi vršenju prava stvarne služnosti, a vlasnik povlasne nekretnine u periodu od 3 godine ne vrši svoje pravo, niti traži odgovarajuću sudsku zaštitu. Na osnovu ovakvog pasivnog ponašanja vlasnika nekretnine može se zaključiti da njemu stečeno pravo stvarne služnosti više nije ni potrebno.Drugi način prestanka je ne vršenje stečenog prava u periodu dužem od 20 godina, analogno roku od 20 godina koji je nepotreban da se stvarna služnost stekne na osnovu dosjelosti. Iz ovakovog pasivnog ponašanja vlasnika povlasne nekretnine, također se može zakjučiti da mu služnost iz određenih razloga više nije potrebna.Treći način prestanka je KONSOLIDACIJA, kada ista osoba postane vlasnik povlasne i poslužne nekretnine. Jedno od načela stvarnih služnosti u našem pravu je nemogućnost da se zasnuje na sopstvenoj nekretnini.Četvrti način prestanka je propast povlasne i poslužne nekretnine. Ako propadne povlasna nekretnina, onda pestaje razlog zbog koga je zasnovana služnost u korist te nekretnine. Ako propadne poslužna nekretnina, onda prestaje predmet na kome je zasnovana stvarna služnost.Peti način prestanka je kada se utvrdi da stvarna služnost više nije potrebna za povlasnu nekretninu do koje je izgrađen odgovarajuči javni put. Zakon ne kaže ništa o mogućem prestanku stvarnih služnosti koja je zasnovana na osnovu pravnog posla. Međutim, moguće je da ona prestane brisanjem izvršenog upisa, na osnovu sporazuma koji je zaključen između vlasnika poslužne i povlasne nekretnine.

Pravo zadržavanja ili retencije

Ovo je obligaciono pravo, koje je pravno regulisano zakonom o obligacionim odnosima (ZOO). Na osnovu ovog prava retinent ima pravo da zadrži dužnikovu stvar, koja se našla na njegovom posjedu i da radi svog dospjelog potraživanja izvrši prodaju i namirenje potraživanja. Ovo je pravo dosta slično sa založnim pravom, ali postoje značajne razlike.Sa zasnivanjem prava retinencije moraju se kumulativno (istovremeno) ispuniti određeni uslovi:

Pod jedan, potraživanje mora biti dospjelo, a to će biti onda, ako nije plaćeno u ugovorenom roku. Postoji i izuzetak od ovog pravila, pa se i tada može zasnovati pravo retencije. To je slučaj, kada je sužnik postao platežno nesposoban, ili INSOLVENTAN.

Potraživanje nadalje mora biti civilno ili pravno zaštićeno, a ne prirodno ili naturalno. Drugi se uslov odnosi na svojstva stvari. Predmet retencije mogu biti sve

pokretne stvari, koje se mogu izložiti na javnoj prodaji. Retencija se može zasnovati i na nepokretnim stvarima s tom razlikom da retinent ima samo pravo zadržanja, a ne i pravo namirenja.

Treći uslov se odnosi na to da retinent mora steći posjed stvari na pravno dopušten način. Zadržati može samo ono što ima u posjedu. Posjed stvari mora biti pribavljen isključivo dobrovoljnom predajom npr. automobil je dat na popravak. Ne može se zasnovati pravo retencije, ako je povjerilac pribavio na protupravan način, silom, pravarom ili zloupotrebom povjerenja, kao i kada je stvar predata na čuvanje ili posudbu. Ugovor o ostavi ili čuvanje, je dvostrano obavezni, pa ukoliko nije plaćena ugovorna naknada, onda se to pravo može ostvariti putem suda.

Pravo retencije nije vremenski ograničeno, ono traje sve dok dužnik ne ispuni dospjelo potraživanje. Kada to učini, onda prestaje pravo retencije, pa je povjerilac dužan vratiti dužniku zadržanu stvar. Ako se desi da dužnik podnese reivindikacionu tužbu radi povratka stvari u posjed, onda se retinent može uspješno suprostaviti isticanjem materijalnog prigovora, prava retinencije, jer dospjelo potraživanje nije plaćeno.Između prava retencije i založnog prava sličnosti su u načelima oficijelnosti, akcesornosti i nedjeljivosti.Načelo oficijelnosti znači da se može izvršiti samo javna prodaja stvari u sudskom izvršnom postupku, a da je isključena povratna prodaja.Načelo akcesornosti znači, da glavnom pravo ili potraživanje mora nasatti na osnovu punovažnog ugovora, ako se utvrdi da je ugovor ništav ili rušljiv, onda nema potraživanja, a samim time ni prava retencije.Načelo nedjeljivosti znači da dužnik mora u cijelosti da ispuni obavezu i tek tada stiče pravo da zahtijeva da mu povjerilac vrati zadržanu stvar. Razlike su u tome što samo založni povjerilac ima pravo sledovanja ili da traži povrat stvari, bez obzira u čijem se posjedu nalazi. Samo založni povjerilac ima pravo i na petitornu zaštitu.U pogledu posjedovne zaštite, nema razlike, oba imaju pravo na, obje petitorne tužbe i pravo na samopomoć. I retencija nastaje na osnovu zakona, a založno pravo u pravilu samo na osnovu ugovora.

Pravo preče kupnje

Kada vlasnik stvari odluči da izvrši prodaju, dužan je prije svih da ponudi imaoca prava preče kupnje ili prekupca. U koliko ovaj u određenom roku ne odgovori ili odbije ponudu, onda je vlasnik slobodan u izboru kupca. Iz navedenog se može zaključiti da pravo preče kupnje sadrži u sebi dva pravna ovlaštenja; i to, pravo prvenstva i pravo prekupa.Razlika između ova dva prava je u tome što pravo prvenstva nastaje prije nego što je zaključen ugovor o prodaji, dok pravo prekupa nastaje tek nakon zaključenja punovažnog ugovora o prodaji.Zajedničko za ova dva prava je to što čine pravnu cjelinu, na osnovu čega se štite opravdani interesi određene kategorije privilegovanih kupaca. Dužnost vlasnika da o namjeravanoj prodaji obavijesti prekupca ima značaj ponude. O ovoj ponudi imalac prava preče kupnje treba da se izjasni najkasnije u roku 30 dana. Može je odbiti ili preopustiti da se izjasni, nakon čega je prodavac slobodan u izboru treće osobe kao kupca.Ako vlasnik povrijedi pravo prvenstva prekupca, onda prekupac ima pravo prekupa prodate stvari. Pravo prekupa je sankcija zbog povrede prava prvenstva. Da bi prekupac mogao ostvariti pravp prekupa, zaključeni ugovor o prodaji između vlasnika i treće osobe kao kupca mora biti punovažan. Drugi uslov je da prekupac u roku za podnošenje tužbe položi na depozit suda iznos ugovorene cijene po kojoj je vlasnik prodao stvar kupcu. Tužba se mora podnijeti u okviru subjektivnog prekluzivnog roka od 30 dana, dok objektivni rok iznosi 1 gosinu. Postavljenim tužbenim zahtjevom prekupac traži da se ugovor o prodaji proglasi bez dejstva prema njemu i da mu se po istoj ugovorenoj cijeni ustupi prodata stvar. Pravo preče kupnje može biti zakonsko i ugovorno. Prvo ima aposlutno djelovanje, a drugo relativno djelovanje. Međutim, kada se ugovoreno pravo preče kupnje upiše u zemljišnu knjigu onda i ono ima apsolutno djelovanje. Ugovoreno pravo preče kupnje ustanovljava se posebnom ugovornom odredbom kojom se kupac obavezuje da u slučaju prodaje, obavijesti svog prodavca. Između ugovorenog i zakonskog prava preče kupnje postoje određene razlike. Zakonsko pravo preče kupnje može se suprostaviti svim trećim licima bez obzira nanjihovu savjesnost. Ugovoreno pravo se može suprostaviti trećem licu kako kupcu samo ako je nesavjesno, tj. ako je znao ili je mogao znati za postojanje prvenstva prekupstva. Zakonsko pravo preče kupnje ne može se prenosti ni jednostranim ni dvostranim pravnim poslom. Ugovoreno se može prenosti, ali samo na nepokretnim stvarima. Zakonsko pravo preče kupnje nije vremenski ograničeno, dok je ugovoreno ograničeno najduže na preiod od 5 godina. Ako se ugovori duži rok, onda je takva ugovorna odredba ništava.

Zakonsko pravo preče kupnje

Regulisano je Zakonom o prometu nepokretnosti, kada vlasnik poljoprivrednog zemljišta, šume i šumskog zemljišta namjerava izvršiti prodaju, dužan je da ga prethodno ponudi suvlasniku iste nekretnine. Kada vlasnik stambene zgrade ili stana namjerava izvršiti prodaju dužan je da najprije ponudi suvlasnika.Vlasnik poslovne zgrade i prostorije dužan je da prethodno ponudi suvlasnika odnosno zakupoprimca koji najmanje 5 godina neprekidno koristi nekretninu. Ponuda mora biti učinjena u pismenoj formi i mora da sadrži zemljišno knjižne i katastarske podatke nekretnine, prodajnoj cijeni i sve ostale bitne uslove prodaje.

Založno pravo

Pojam

Založno pravo je stvarno pravo na tuđoj stvari na osnovu koga založni povjerilac stiče pravo da svoje dospjelo novčano potraživanje namiri iz vrijednosti založene stvari, ako to dužnik ne učini u ugovorenom roku i to prije svih ostalih povjerilaca. Na osnovu zasnovanog založnog prava založni povjerilac stiče dva pravna ovlaštenja: pravo potraživanja kao obligaciono pravo i glavno pravo usmjereno prema dužniku, te založno pravo kao sporedno pravo usmjereno u odnosu na založenu stvar.Založno pravo može nastati samo ako je punovažno nastalo osnovno pravo ili pravo potraživanja. Založno pravo dodatno obezbjeđuje povjerioca tako što se može namijeriti iz založene stvari što je mnogo sigurnije nego kada potraživanje nije obezbijeđeno založnim pravom.

Pravna priroda založnog prava

Po svojoj pravoj prirodi ovo je ograničeno stvarno pravo koje se izvodi iz prava vlasništva. Dužnik mora biti vlasnik stvari koju zalaže bez razlike da li se radi o ručnoj zalozi ili hipoteci. Između prava vlasništva kao najpotpunijeg stvarnog prava i založnog prava postoje određene sličnosti i razlike.Sličnosti se ogledaju u tome što založni povjerilac ima pravo sledovanja i pravo prvenstva. Na osnovu prvog prava može namiriti svoje potraživanje bez obzira u čijem se posjedu nalazi založena stvar. Dužnik svoju stvar može i prodati, ali to neće spriječiti založnog povjerioca da na osnovu prava sledovanja od dužnika namiri svoje potraživanje. Na osnovu zasnovanog založnog prava založni povjerilac ima pravo prvenstva u namirenju u odnosu na svakog običnog

povjerioca čije potraživanje nije obezbijeđeno založnim pravom, kao i u odnosu na založnog povjerioca čije je založno pravo vremenski nastalo kasnije.Razlike se ogledaju u tome što vlasnik može slobodno da vrši svoja pravna ovlaštenja, dok založni povjerilac nema pravo da upotrebljava založenu dužnikovu stvar. Osim ako mu to dužnik izričito ne odobri založena nekretnina ostaje u posjedu dužnika. Druga se razlika ispunjava u tome što je pravo vlasništva samostalno stvarno pravo, dok je založno pravo nesamostalno stvarno pravo čiji nastanak zavisi od punovažnog nastanka prava potraživanja. Ako je pravni posao na osnovu koga je zasnovano pravo potraživanja ništav ili rušljiv onda nije nastalo ni založno pravo kao sporedno pravo.

Vrste založnih prava

Založno pravo se dijeli na RUČNU ZALOGU ili PIGNUS i na HIPOTEKU.Ova je podjela izvršena na osnovu podjele stvari na pokretne i napokretne stvari. Prema načinu nastanka razlikuje se založno pravo i to ugovorno, sudsko i zakonsko.

Ugovorno založno pravo je najčešći i osnovni oblik založnog prava, ono na različite načine nastaje kod pokretnih i nepokretnih stvari. Za nastanak ugovornog založnog prava na pokretnim stvarima, moraju se kumulativno ispuniti dva uslova, mora postojati punovažan pravni posao, koji je samo pravni osnov za sticanje založnog prava.Zakonit način sticanja je predaja dužnikove stvari u posjed povjeriocu. Tog momenta stiče se ugovorno založno pravo na pokretnoj stvari. Ovakav način nastanka potpuno je identičan sa sticanjem prava vlasništva na pokretnoj stvari. Bitno obilježje ugovornog založnog prava je njegova dobrovoljnost za razliku od sudskog i zakonskog založnog prava, koje nastaje mimo volje dužnika. Za nasatnak ugovornog založnog prava na nekretnini mora postojati punovažan pravni posao kao osnov i mora se izvršiti uknjižba hipoteke u teretni list zemljišne knjige. Ovakav način sticanja je potpuno identičan sa sticanjem prava

vlasništva na nekretnini s tim da se upis vrši u vlesnički ili B-list glavne zemljišne knjige.

Sudsko založno pravo na pokretnim stvarima nastaje popisom dužnikovih stvari u izvršnom postupku od strane sudskog izvršitelja. Popisane pokretne stvari mogu se predati na čuvanje povjeriocu ili trećoj osobi, a mogu i ostati u posjedu dužnika koji sa njima ne smije raspolagati bez odobrenja povejrioca. Sudsko založno pravo na nekretnini nastaje na osnovu pravosnažne sudske odluke koja predstavlja pravni osnov i na osnovu izvršenog upisa u teretni list glavne zemljišne knjige.

Zakonsko založno pravo nastaje nastupanjem određenih činjenica koje su propisane zakonom, tako da se ne vrši predaja pokretne stvari dužnika u posjed povjerioca niti se vrši upis nekretnine u zemljišnu knjigu. Zakonsko založno pravo na pokretnim stvarima imaju određena pravana lica koja se profesionalno bave privrednom djelatnošću, kao što su špediteri, komisionari, skladištari i sl. Iako se zakonska hipoteka na nekretnini ne upisuje u zemljišnu knjigu, i pored toga ima prvenstvo u odnosu na ugovornu i sudsku hipoteku. Njen je osnovni nedostatak publiciteta, jer treća lica uvidom u zemljišnu knjigu ne mogu znati za postojanje zakonske hipoteke